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  • 前11月合同华润置地销售1247亿 绿地香港269亿元

    第一时间呈现的企业成绩单。华润置地前11月合同销售1247亿元 同比增长26%12月8日,华润置地有限公司公告称,11月份公司及附属公司共实现合同销售金额约人民币120.8亿元,同比增长49%,合同销售建筑面积约632,524平方米,同比增长5%。而1-11月,累计合同销售金额约人民币1,247亿元,同比增长26%,累计合同销售建筑面积约7,984,199平方米,同比增长22%。按地划分,1-11月东北大区签约金额140.03亿元;华北大区310.72亿元;华东大区245.38亿元;华南大区329.73亿元;华西大区129.94亿元;华西大区89.54亿元;其他地区2.17亿元。另外,11月份单月华润置地投资物业实现租金收入约港币7.97亿元,同比增长29%;首11个月累计实现租金收入约港币77.24亿元,同比增长19%。拿地情况方面,11月份,华润置地在昆明、天津、烟台、上海、南昌及广州收购了6幅地块,总楼面面积约148.15万平方米,应付权益土地出让金约为人民币63.61亿元。而截至2017年11月31日止十一个月,华润置地在全国共收购54个项目,总楼面面积1079.03万平方米、应占楼面面积809.64万平方米,土地出让金892.31亿元,权益土地出让金585.54亿元。绿地香港前11月合约销售268.68亿元 同比增长超六成12月8日,绿地香港控股有限公司公告披露,今年首11个月内,綠地香港合约销售约为人民币268.68亿元,同比增加约人民币101.7亿元,增幅约为61%。相对应的已售合约总建筑面积则约为2,031,530平方米,同比增加约713,495平方米,增幅约为54%。平均售价约为每平方米人民币13,225元。据此计算,11月单月,绿地香港合约销售为人民币23.16亿元,环比10月份的小幅增长9.43%,已售合约总建筑面积约17.36万平方米。而在此前10月,绿地香港已超额完成年初定下的230亿元销售目标。按绿地香港此前透露,2018年的销售目标是达到500亿元。国瑞置业前11月销售98.31亿 同比下降8.14%12月8日,国瑞置业有限公司发布2017年11月的未经审核营运数据。数据显示,2017年11月,集团实现签约销售额约人民币17.61亿元,同比增长492.93%;建筑面积签约销售量约112,700平方米,同比增长288.62%;签约平均售价约每平方米人民币15,600元,同比增长52.33%。2017年前11月,国瑞置业实现签约销售总额约人民币98.31亿元,同比下降8.14%;建筑面积签约销售量约659,500平方米,同比下降36.4%;签约平均售价约每平方米人民币14,900元,同比增长44.38%。媒体查阅获悉,11月份,国瑞置业投资动作频频。11月20日,国瑞置业拟7.16亿港元购潮团国际6.11亿股,持55%股份;11月24日,国瑞置业与广州港集团签订合作协议,涉投资500亿。
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  • 一天销售额就达2亿元 电商卖房是鸡肋还是机会

    2.17亿元,这是一家网店在“双11”一天之内在一个城市的销售额。创下这样“战绩”的,是京东商城中一家名为“居理新房”的店铺,卖的则是苏州123套新房。同时,碧桂园通过京东下单,11天也卖出了2419套房。买房子也能像网购手机一样?时隔多年,这个话题又被提及。其实,从2010年开始,淘宝等平台就已经陆续尝试与房地产开发商合作卖房,但这样的模式却渐渐将电商平台沦为广告牌,未能如人们期待的那样给房地产行业带来太大改观。如今,房地产开发商再度“搭伙”电商,电商卖房的魔咒究竟能否破解?老版“卖房电商”沦为广告牌在这轮“电商卖房”兴起的前几年,地产广告就已经被挂上电商平台。“淘宝用户全年花了多少钱,就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款,最高可抵扣200万元。”这是2014年淘宝与万科携手“跨界”合作时的口号,曾轰动一时。淘宝在2010年开设了房产频道,这也被认为是最早尝试电商卖房的平台之一。但记者调查发现,多年过去,电商卖房变得“不痛不痒”。“中粮万科长阳半岛”——这是一个开盘数年、甚至已经入住的房山楼盘项目,就出现在淘宝房产频道的“新盘推荐”列表中,淘宝平台上依旧将其标注为“在售”。记者根据网页上提供的电话联系,也确认了这一信息。相关置业咨询人员表示,这个项目早就卖完了,“网页上很多这种老项目,都没有更新和下架。”像长阳半岛这样的“过期信息”不胜枚举。一些挂在首页力推的项目,浏览次数往往只有两三千,看房次数才有两三次。但在开发商眼中,电商平台与普通网站的功能无异,甚至就是一块广告牌。某房地产开发商内部人士向记者透露,房企新推楼盘,势必要在地铁、公交车站、路边大铺广告,网站也是其中一方,“电商卖房无法实现真正的线上交易,起到的作用就是将客户引到售楼处。”该人士说。记者也查阅多家宣称可卖房的电商平台发现,大多均与淘宝房产类似,主要是信息展示平台。包括刚刚宣布上线房产频道的京东商城。“之前‘BAT’也有过房地产领域的尝试,但到目前为止,均谈不上成功。包括多年前百度与万科等大数据领域的合作均不了了之。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者,京东作为BAT之外的大流量平台,的确有很大的消费群体,但与房地产相比,交易单均价值低,而电商的大额交易目前还很难形成支付方式、交易习惯。精准投放避免重蹈覆辙“前辈”失败的案例就在眼前,新一轮的电商卖房又该如何避免重蹈覆辙?与京东房产频道里的其它门店不同,在入驻京东前,居理新房已是一家独立的新房电商平台。在一次共同出席的活动上,居理新房CEO王鹏与京东相关业务的负责人有了初步的合作意向,之后在京东房产频道上线时签署了战略合作。王鹏向记者透露,与京东的合作是双方互相借势:急于开辟房地产业务的京东希望能够借鉴居理新房多年深耕房产领域的经验;而居理新房则看重京东的品牌优势。据介绍,京东与居理新房的合作相对简单,目前仅是在京东商城上开设专营店,更像是一家“分店”,把“总店”里已从开发商处获得的房源拿来卖,这次“双11”售出的123套新房,就是如此。是当年没有见效的电商卖房终于见效?还是在模式上有所突破,避免只做“广告牌”?王鹏对“广告牌”一说并不避讳:“无论是对开发商,还是对买房人,这个广告应该是精准的,而非乱投。因为房产重决策的特殊性,还需要有人对购房者从线上到线下的全流程服务负责。”王鹏举例,现在买房就像是京东商城出现前,老百姓到中关村买手机;而通过电商买房,则是要把最适合的产品推送给客户。同样,对开发商来说,关键是把广告投放给真正需要买房的人,否则电商就无异于精准度低、时效差的路旁的一块广告牌。据他介绍,按照其信息获取和推送的机制,把楼盘推送给客户的精准匹配度可达到50%,最快十几天的时间就可实现交易。也就是说,它就像开发商与购房人之间的介质,把楼盘的信息相对准确地投放给需要购买类似楼盘的人,最终实现开发商、购房人和这个介质的“三赢”。线上线下服务应结合其实,这已经区别于京东、淘宝等传统电商的模式——线上信息相对准确地投放,线下继续匹配服务。“新一代的电商卖房平台,需要结合线下服务,在线上完成首次匹配、在线下完成二次匹配。”王鹏说,比如线下咨询师可以精准地向客户推荐房源、陪同看房等,都有助于交易。此外,记者对比多个房产专营店也发现,挂到网店里的房源一般都不是极其抢手的楼盘项目,而主要是顺销项目。业内分析,在楼市波动大、异常火热时,线上买房能发挥的作用也相对有限。但伴随着未来宅地供应增多,楼盘项目也越来越多,也会有一批房源适用于电商卖房,电商也应该利用自己在推广、房源展示上的优势。“如果未来互联网技术有更好的升级,也会有助于电商卖房。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,比如说若是在信息展示的时候植入了3D看房模式,且和现实的看房模式没有差异,那么购房者就会比较依赖此类平台;同时,若是利用技术优势,能够保证买卖双方信息尽可能对称,房源信息的真实性也能得到保障,那么也对电商卖房有积极作用。
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  • 保利地产回复上交所询问 月内审议27.71亿借款

    针对两天前上交所问询函中提出需补充说明的收购保利置业39.66%股份相关事项,保利地产在最后日期前给出了回复。据此前报道,保利地产拟通过约23.82亿元现金收购保利集团旗下持有的保利香港控股50%股权,并按50%的持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团股东借款本金和应付未付利息27.71亿元,从而以约51.53亿元的总价间接获得保利置业39.66%股份(实际拥有40.39%的表决权)。上交所问询函中涉及的内容则包含三方面:交易的净资产评估是否公允、评估值与市值差异、承接的股东借款本息是否损害上市公司利益。对于上述问询,保利地产于12月7日晚间发布共计4页的一份公告一一作出了回复,同时强调此次交易事项均具有公允性,符合相关规定,承接的股东借款和应付利息也已提出明确的清偿计划,将在2017年12月20日保利地产股东大会审议。评估结果及定价公允对于该项交易中23.38亿元的股权转让价款是以保利控股截至2017年6月30日经评估的净资产47.64亿元为依据是否具有公允性这一问题,保利地产在公告中回复称,该资产评估结果及交易定价均具有公允性。媒体了解到,保利给出的理由是,此次交易评估机构作为独立第三方,在评估方法、评估假设及重要资产评估参数等选取上均符合行业惯例和经营实际,评估结果具有公允性。同时公司董事会和独立董事也针对评估定价的公允性进行了必要的评估程序,发表了认可意见,认为选用的评估参数可靠合理,评估结果客观公允。至于定价的公允性,保利亦在公告中表示,保利香港控股是由保利集团全资控股的一家境外公司,因历史原因注册资本规模较小,所以保利集团对其投入多以借款方式进行,才形成了交易中涉及的保利香港控股应付保利集团股东借款及相关利息。该次交易中,保利地产拟通过收购保利香港控股50%的股权获得保利置业39.66%的股份,因而按照同股同权并承担相应的义务的基本商业原则,保利地产在支付股权转让价款的同时,按照股权比例承接保利香港控股应付保利集团股东借款本金和应付未付利息是合理的。且该项交易中,保利地产承接的上述股东借款本金和应付未付利息50%金额即约27.71亿元,已经会计师事务所专项审计确认。因此,本次保利地产收购保利香港控股50%股权并按照股权比例承接保利香港控股应付保利集团股东借款本金和应付未付利息的交易方案合理,定价公允。保利置业市值与评估无直接关联上交所问询函中抛出的第二个问题,是要求保利地产补充保利置业以人民币换算的市值,并说明该次交易中保利香港控股的评估增值是否与其存在重大差异。观点地产新媒体查阅公告获悉,截至2017年12月1日,保利置业以人民币换算的股票市值约为117亿元。但保利地产方面却表示,保利置业的市值受多方因素影响,而此次的评估结果具有公允性,与保利置业的市值并无直接关联,不具备直接进行对比的基础。“本次交易的目的是以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,逐步解决保利地产和保利置业的潜在同业竞争,实现未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发,本次交易具有其必要性。”在答复最后也是市场较为关注的承接27.71亿股东借款和本息构成非经营性资金占用问题时,保利地产强调该款项是由于收购保利香港控股50%股权而产生,属于其和保利集团向保利香港控股同等提供的财务资助。该款项将用于企业经营和投资发展等经营性用途,且与股权比例一致,符合相关规定,并履行了相应的审议程序, 不存在损害上市公司利益和侵害中小股东利益的情况。不过保利地产还是按照上交所问询函中提到的三个需补充披露事项一一作出了回复。首先,关于承接相关债权的利率,截至2017年6月30日,保利香港控股应付保利集团的股东借款均为一年期左右的短期借款,加权平均利率约为4.35%,与一 年期银行贷款利率基本持平。在保利地产向保利集团支付相应的债务对价后,保利地产将与保利香港控股重新签订借款合同,明确借款利率,该利率水平原则上将不低于保利集团对保利地产提供财务资助的同期可比利率。第二,保利地产的平均融资成本。保利地产目前的有息债务主要由银行贷款、公司债券、中期票据等组成,债务期限较长,短期债务比例较低。2017年11月,保利地产当月新增有息负债 平均融资成本 4.95%,累计存续有息负债平均融资成本 4.81%。承接相关债权的必要性和合规性是否损害上市公司利益一项,保利依然强调是收购保利香港控股50%股权的交易而产生,也是此次交易的前提条件之一。保利承接的该股东借款及利息金额已经会计师事务所专项审计确认并提出明确的五年内清偿计划,接下来还将在2017年12月20日保利地产股东大会审议。因此,“相关审议程序合规,不存在损害上市公司利益的情况。”
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  • 金地集团前11月累计签约1211.8亿 按年增长30%

    12月7日,金地(集团)股份有限公司发布公告成,2017年前11月其累计实现签约面积657.7万平方米,同比增长6.54%,累计签约金额1211.8亿元,同比增长29.91%。其中,2017年11月金地实现签约面积48.6万平方米,同比下降2.31%,签约金额94.6亿元,同比上升27.78%。根据公开信息,近期,金地集团(600383,股吧)新获4宗地块,分别位于苏州常熟市、上海市松江区、沈阳市大东区以及徐州市云龙区。对于未来的供应计划,金地表示,将新推或者加推东莞、广州、佛山、海口、烟台、青岛、上海、南京、扬州、武汉、西安、沈阳、大连等地的项目。
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  • 2017年即将结束 房企销售迈进“5000亿时代”

    距离2017年结束不足一个月,尽管房地产调控不断深入,但不少房企依旧实现逆势增长。11月份,千亿房企阵营已经达到14家,其中龙头房企表现突出,碧桂园成为首个销售规模破5000亿元的房企,全年有望接近6000亿,恒大、万科距5000亿门槛一步之遥;千亿房企中,新城控股、招商蛇口首次现身,全年千亿房企阵营或将扩围至16-18家。此外,尽管调控持续加码,但在拿地补仓上,众房企并未表现出手软,纷纷为明年业绩爆发打基础。前四强加速奔跑第四季度是房企抢收期,进入11月后,房企明显进入年终攻关阶段,龙头房企业绩表现亮眼。从目前数据来看,公布销售业绩的企业2017年刷新纪录已成定局。前11个月,标杆房企已经全面完成年度任务,基本超过了2016年全年。前三名房企中,恒大、万科、碧桂园先后披露业绩公告,其中,碧桂园成为首个突破5000亿元销售额的房企。12月7日,碧桂园发布业绩公告,11月份实现合同销售金额约495亿元,合同销售建筑面积约532万平方米。1-11月份,共实现合同销售金额约5342.7亿元,合同销售建筑面积约5844万平方米。恒大排名第二,11月份,实现合约销售金额480.6亿元。1-11月,恒大实现合约销售金额约4704亿元,目标完成率达104.5%。万科以4676.5亿元紧随其后,与恒大仅差27.5亿元。克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示,2017年接近尾声,预计全年三家龙头房企业绩都将突破5000亿元。从目前的情况来看,碧桂园最有希望成为2017年房企销售百强的榜首。亿翰智库更是认为,按照此速度,2017年碧桂园销售金额将接近6000亿元。三强之外,融创中国的表现也较为突出。继10月份销售金额突破400亿元后,11月单月销售金额高达494.3亿元,跃居单月销售金额第二名。不仅如此,融创中国在提前完成今年3000亿元销售额目标的同时,也成为十强中排名上升最快的一家房企。1-11月,融创中国实现合约销售金额3019.4亿元,同比增长132%,合约销售面积约1789.1万平方米,位居排行榜第四位。千亿阵营已达14家随着行业集中度的提升,房企竞争更为激烈,但规模依然是企业发展第一要务。2017年,房企纷纷提出“千亿”,甚至“万亿”战略目标。记者注意到,目前共有14家房企销售金额突破千亿元大关,创历史纪录。根据克而瑞公布的榜单显示,在千亿规模房企中,华润和华夏幸福处于十强最后席位。其中,华夏幸福11月单月销售金额达138亿,截至11月底,总销售额达1240亿元,位列排行榜第十。十强之外,绿城、金地、新城和招商蛇口也已迈过千亿门槛。值得关注的是,新城和招商蛇口均是首次进入千亿销售阵营。不过,上述几家企业的销售金额十分接近,在最后一个月,前十强最后两席仍存在变数。易居企业集团首席执行官丁祖昱表示,从目前情况来看,如果旭辉、世茂都能保持目前的状况,今年千亿房企达16家的可能性相对较大。当然也不排除鲁能、中南最后关头再发一把力。千亿房企今年最终会是16、17还是18家,就看最后一个月了。TOP50门槛升至近400亿房企十一月业绩亮眼,原因颇多。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从当前房企销售数据来看,总体上相比前几个月,有微小反弹,这和年底冲刺业绩的动作有关,也和部分房地产市场需求积极释放有关。尤其是年底,是一个促销的好时点。碧桂园业绩良好,与项目布局均衡有关,碧桂园目前1000多个项目均衡布局于一二三四五线城市。万科方面,虽维持着9、10月份的推盘力度,但11月份实现合同销售金额347.5亿元,环比减少了5.54%。这也是10月份之后,万科月度销售数据的再度环比下跌,万科10月份,实现销售金额367.9亿元,比9月份下跌了95.3亿元。针对万科销售数据的下滑,万科在11月7日举行的月度经营数据电话会议上表示,第四季度都是推盘的高峰,特别是12月份推盘量是其他月份平均推盘量的一倍都有可能,总体万科的推盘还是会增加的,但增加多少有不确定性。相比之下,“偏科”房企受调控影响较大,无论是产品结构单一,还是布局城市较少的房企,业绩增长均放慢。克而瑞数据显示,随着大型房企集中度进一步提高,房企前五十名的门槛已升至近400亿元。亿翰智库指出,随着政策长期化和市场周期的拉长,2018年企业集中度会大幅提高,预计未来2-3年,前三名企业销售业绩合计将达2万亿元,前30强房企将卖掉全国70%的房子,达到70%+30%的行业格局。房企积极“备粮” TOP10名次或存变数尽管调控持续加码,但在拿地时,众房企并未表现出手软。据中原地产研究中心统计数据显示,招拍挂方面,截至11月底,拿地最积极的50家房企合计拿地金额达20982亿,与2016年同期拿地金额13720亿相比,涨幅达53%;拿地过百亿房企达58家(其中,拿地200亿以上的企业有30家),而在2016年同期只有40家。另据克而瑞公布的榜单显示,1-11月,百强房企共新增货值10.47万亿元,为同期销售金额百强房企销售额的1.7倍。在新增货值方面,1-11月榜单前十的房企,已超过榜单前11-100房企的总和,越是处于榜单前列的房企,拿地强度越大。今年销售金额前十的席位,依然竞争激烈。克而瑞研究中心认为,结合企业新增货值和销售情况看,未来销售前十的席位,还将继续变动,其中,值得期待的有融创、保利、中海、华夏幸福。融创今年销售和拿地不断发力,截至11月底,新增货值名列第一,基于此业内认为,明年有足够潜力保持规模增速;日前,保利地产发布公告称,以52亿收购保利置业,地产业务整合拉开序幕。如果顺利完成,将使保利地产规模上升至新阶梯。中海地产方面,今年也开始加速扩张,克而瑞榜单显示,目前货值排名第6位,高于企业当前的销售排名。华夏幸福虽然货值未进行排名,但通过其特有的产业新城经营模式也拿到相当规模的货值,未来发展潜力同样不可小觑。克而瑞研究中心指出,在集中度不断上升的背景下,一些中型房企的求生欲更为强烈,如新增货值成倍覆盖同期的销售,拿地方式也愈加多元化,企业的新增货值排名较其销售排名相差几十个名次。抑或是通过区域深耕,布局重点区域等方式,为企业明年业绩爆发打下基础。
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  • 房企11月融资额环比大涨134% 融资渠道放宽

    (资料图:福州一处商品房在建中。吕明 摄)今年以来,国内融资渠道持续收紧,加上宏观调控对房企销售回款的影响,房企资金压力叠加。不过,数据显示,11月份,房企融资总额大幅反弹,绝对值超之前6月融资峰值132.52亿元,成为本年度目前为止融资额最高月。其中,房企海外融资额度也在明显增加。业内人士称,在内地融资渠道收窄的情况下,海外融资难度也在加大。11月房企融资渠道放宽今年以来,房企融资渠道持续收紧,不过,从同策研究院监测的40家典型上市房企融资情况来看,11月份融资总额出现明显“反弹”迹象。40家典型上市房企完成融资金额共计1246.18亿元,环比2017年10月的531.43亿元增加了134.50%。自今年6月房企融资峰值以来,7、8月房企融资总额持续下滑,9月份融资额较8月虽有所提高,但随后的10月融资额继续下跌。不过,值得注意的是,11月房企融资总额大幅反弹,绝对值超之前6月融资峰值132.52亿元,成为本年度目前为止融资额最高月。其中,11月债权融资额占比为37.21%;股权融资占比为62.79%,环比上月股权融资占比的2.30%增加超60个百分点。融资成本方面,在已披露的数据中,11月融资成本最低的一笔是万科A根据44亿美元中期票据计划,发行于2027年到期的10亿美元中期票据,发行利率为3.98%。融资成本最高的一笔是阳光城为境外全资子公司阳光城嘉世国际有限公司提供担保,并通过发行人完成在境外发行总额2.5亿美元期限为三年的债券,年利率为7.50%。对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,11月房企境内发行公司债渠道较10月相比有所放松,绝对值比10月的11.00亿元增加至45.00亿元,发行笔数由10月的两笔增加至四笔。前11月房企海外融资同比大增234%在今年整体境内融资渠道不宽松的形势下,房企海外融资的额度在持续上涨。记者注意到,11月份不少房企通过香港联交所、新加坡证券交易所发行企业债。比如,合景泰富发行于2024年到期本金总额3亿美元的5.875%优先票据;时代地产发行于2023年到期的3亿美元6.6%优先票据。中原地产研究中心统计数据显示,11月多家企业宣布海外融资,而从年内整体数据看,截至11月底,房企海外融资合计已经达到了372亿美元,同比涨幅达234%。不过,另据同策研究院监测的数据显示,11月房企融资仍以人民币为主,美元次之、港元第三。整体上,11月份海外融资总额折合171.46亿元,相比10月份的85.31亿元增加了101.00%。对此,中原地产首席分析师张大伟认为,从趋势看,境内房企融资总量在减少,而资金价格上行已经成为趋势。这种情况下,很多企业开始在海外寻找融资机会,虽然美元资金价格也在上行。张大伟预计,未来6-9个月可能面临越来越大的资金问题,所以要求房企加快销售回笼资金。而叠加最近多个城市房地产市场调控,人民币贬值对房地产市场的利空将加大,在内地融资渠道收窄情况下,海外融资难度也在加大。
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  • 碧桂园首11月销售跨越5000亿大关 单月销售495亿

    12月7日,碧桂园控股有限公司公告披露,截至2017年11月30日止十一个月,该公司及其附属公司,连同其合营公司和联营公司,共实现合同销售金额约5342.7亿元;合同销售建筑面积约5844万平方米。至此,碧桂园已成功跨越其年度销售5000亿目标,截至目前超额完成342.7亿元。同时,其也成为目前销售金额最大的一家,其后为中国恒大4704亿元、万科4676.5亿元。据了解,前十个月,该集团连同合营公司和联营公司,共实现合同销售金额约4847.7亿元,合同销售金额还不到5000亿目标,而合同销售建筑面积约5312万平方米。据此计算,碧桂园11月份实现合同销售金额约495亿元,合同销售建筑面积约532万平方米。观点地产新媒体了解,碧桂园近来还意愿发力长租公寓,就在12月5日,中国建设银行上海卢湾支行与碧桂园集团上海区域在上海陆家嘴世界金融大厦签订《全面战略业务合作协议》。据此,建行上海分行为碧桂园上海区域提供的200亿元人民币资金支持,在当地发展长租公寓,具体内容将涵盖住房租赁企业金融服务、承租人金融服务、资源整合、消费信贷、营销支付、客户体验、特惠服务等领域。
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  • 地王追踪去年50宗地王仅1成开盘14宗未开工

    2016年被业内称为中国房地产的“地王年”,全年产生了超340宗单、总价地王。1年过去了,地王们的命运如何?考虑到部分“新地王”价格会高于“旧地王”,以及有些地王体量过小,近日,克而瑞研究中心综合城市房地产交易规模、地王幅数、地块交易时间等因素,从355个地王中选取了50个典型地王作为典型性样本,进行了深入的分析。根据克而瑞的统计,这些地王的建设现状参差不齐,但整体进度十分缓慢,其中仅7个项目进入了开盘阶段,而在未开盘的43个项目中,一年过去之后,仍有多达14个项目处于未开工的状态。观察这7个已开盘的地王项目,在整体楼市调控趋紧的背景下,销售情况一般;以杭州首开金茂府为例,于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。克而瑞研究中心研究员杨科伟表示,7个地王项目基本都依据区域或板块政府限价来销售,盈利空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准,仅有4个项目(北京绿地·海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府)的开盘售价超越了这一基准,实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为44600元/平方米,与此前拿地楼面价42561元/平方米相差无几,基本已无盈利空间。除了上述7个已入市的项目,在这50宗地王中,绝大多数项目仍然处于未开盘或者未开工的状态,开发速度缓慢。其中,有29个地王已开工但未开盘,占比高达近6成。杨科伟表示,排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块,还有一些项目选择了延迟入市,这有多方面的原因:“今年以来楼市调控不断升级,尤其是 ‘限价’政策的出台,对房企即将入市的地王项目冲击不小。此外,因部分地王项目拿地成本过高,在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。”当过高的成本价遭遇了“限价”,地王推迟入市实是无奈之举。以地王项目东莞颐和翡翠花园为例,虽然目前处于已开工状态,但预计2018年5月才会入市销售,目前区域限价标准为20000元/平方米,远低于该项目的楼面价25264元/平方米;另一地王项目合肥葛洲坝中国府,拿地楼面价为22103元/平方米,目前周边项目在售均价也仅为22000元/平米。杨科伟还进一步表示,地王项目开发无疑需要高成本投入,资金不到位造成工期拖延,也在一定程度上延缓了部分地王项目的入市。此外,50宗地王中有14宗尚未开工,主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市,其中包括2016年上半年即成交的苏地2016-WG-26号地块和厦门2016第021号同安区2016TP02地块,闲置时间已达一年以上。根据克而瑞的调查,14宗地王中有4宗出让时便涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续,相较于平整地块而言,这些地块开发周期较长,典型代表如南京栖霞区NO.2016G58号地块和深圳光明新区A646-0059地块,多数未开工地块主要源于开发商对政府政策的观望态度所致。事实上,这些地王项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市,这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价。“当前入市必然亏本。典型代表如仁恒2016年9月拿下的苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块,拿地楼面价38960元/平方米,目前区域最高限价标准为40000元/平方米,若此时入市基本无利润空间可言。” 杨科伟说。(附50宗样本地王明细,具体图表见附件,图表来源:克而瑞研究中心)
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  • 马云黎瑞刚成郁亮 万科10.5亿进军文娱产业

    自郁亮接任万科董事长,这家地产龙头的投资版图便开始快速扩张。日前,万科发布公告称,公司全资子公司昆山品铭富企业管理有限公司(以下简称“昆山品铭富”)拟10.5亿元参与投资华人文化基金,占基金认缴出资总额的比例为13.96%。对此,万科方面表示,基于公司城市配套服务商的发展战略,综合考虑目前市场环境,公司下属子公司参与投资华人文化基金,有助于公司借助外部合作方在文化领域的资源,加快公司在战略转型中的投资运作。此前,郁亮曾表示,万科支持公司新业务的发展,而这些新业务也有助于万科万亿级目标的实现。值得注意是,除万科外,本次投资华人文化基金的还包括阿里创投等6家公司。万科投资文娱产业据悉,本期华人文化基金规模为75.2亿元,未来将投资包括但不限于媒体、娱乐、体育和影视等行业项目,基金管理人为苏州华人文化。12月1日,昆山品铭富已与苏州华人文化(普通合伙人)、苏州瑞芳(有限合伙人)、阿里创投(有限合伙人)、深圳文娱(有限合伙人)、苏州禾木(有限合伙人)、宁波嘉佳(有限合伙人)、上海月宴(有限合伙人)签署了合伙协议。其中,苏州华人文化认缴出资2500万元,占比0.33%;同属华人文化董事长黎瑞刚旗下的苏州瑞芳出资5.15亿元,占比6.85%;万科出资10.5亿元,占比13.96%;阿里出资18.4亿元,占比24.46%。实际上,本次万科参与投资华人文化基金早有预兆。此前的10月21日,万科与华人文化已在上海签订了战略合作框架协议。彼时,郁亮表示,“万科具有丰富的城市配套服务商经验与能力,华人文化拥有一流的文娱资源和优秀的产业投资运营经验。通过此次合作,万科的城市配套服务商战略将进一步深化,围绕客户和城市的生态系统将进一步完善。我们期待双方形成广泛的协同效应,一起构建文化创新服务生态系统,为城市和客户带来更加多元的产品与服务。”而华人文化作为国内领先的文化产业投资与运营综合性资本产业平台,专注于传媒与娱乐、互联网与科技、生活方式及消费领域投资及综合运营。投资项目包括bilibili、华尔街见闻、财新传媒、体奥动力,代表影视项目包括《中国好声音》、《功夫熊猫3》、《欢乐颂》、《伪装者》、《琅琊榜》等。目前,除了中国,华人文化旗下企业在北美、欧洲、东南亚、日韩等市场均有运营和布局,覆盖了电影、电视、动画、文旅地产、室内外主题乐园等细分领域。此外,在谈及与万科的合作时,黎瑞刚指出:“华人文化在线上线下跨平台的娱乐体验及生活方式的产品开发及综合运营领域的经验与积累,和万科在城市配套服务领域的成熟经验之间具有广阔的互补协同空间。我们非常期待未来双方共同开创出突破性的项目,共同创造出文旅地产领域新的跨界产品模式。”多元化提升竞争力实际上,房企跨界投资文娱业务几乎已经成为了龙头房企的标配。这其中,早期便涉足文娱业务的万达,如今其电影业务不但完成了在国内资本市场的登陆,更已跻身为万达的核心业务之一。尤其是在院线方面,其市场占据率高居全国第一。同时,去年的销售冠军恒大,自2013年第一家院线开业以来,4年时间,累计开业109家,银幕数757块,覆盖全国93个城市。期间,恒大文化产业集团还曾在2015年挂牌于新三板。而今年驰援乐视的融创中国,更是明确表示,看好消费升级的主力产业大文化大旅游大娱乐会在未来实现爆发式增长。对于行业龙头的纷纷跨界,新城控股高级副总裁欧阳捷认为,在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的指导思想下,未来住宅销售市场规模将遭遇“天花板”,传统房企若想继续生存,就不能单一只靠“卖房”,而需靠多元化业务提高竞争力。
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  • 合生创展十年裹足不前 保守发展错失良机

    商场永远是不进则退。近日,合生创展集团发布消息,截至2017年10月31日,合生创展前10个月销售金额为74.08亿元,同比去年的77.02亿元下跌3.8%。比这更令人唏嘘的是,合生创展曾经为“华南五虎”之首,但10多年间销售规模始终在百亿元徘徊,2016年全年销售金额为80.89亿元,业绩甚至不敌10年前。如今的合生创展已经从曾经的地产界第一梯队掉队,以开发和销售规模论,现在大约只能算中小型地产企业了。中原地产研究总监张大伟说:“香港地产企业认为土地是有价值的,并且随着时间的推移,溢价也会越来越高,香港地产企业经过几十年的发展,尤其是经历几轮的危机之后,变得稳健,原来激进的企业已经破产。合生创展这一模式能够保证其不出现危机,但缺点是发展得不够快。早年孙宏斌创办的顺驰激进发展却因资金问题被迫出售,因此哪种模式对需要时间检验。”步步“后退”作为第一家销售金额突破百亿元的房企,合生创展曾被王石称为“中国地产界的航母”。经历10多年发展,中国房地产规模急速提升,多家大型房企年销售额早已攀上千亿元大关,而合生创展却一直在100亿元规模徘徊,从原来的航母逐渐掉队,公司实际控制人朱孟依也极为低调,很少在公开场合露面。受香港地产业影响,内地的房地产业是从广东率先出现的,合生创展、富力地产、雅居乐地产、碧桂园集团及恒大地产先后成立,当时被称为“广东地产五虎”。2004年,合生创展成为“广东地产五虎”中首家销售额冲破百亿元大关的房企,当时万科的销售金额为91.6亿元,如今,恒大、万科、碧桂园销售业绩在去年均已突破3000亿元,而仅今年上半年,这3家的销售业绩分别是2441亿、2772亿和2889亿元。2009年到2016年,合生创展销售额分别为150亿元、110亿元、99亿元、116亿元、112亿元、53亿元、99亿元和81亿元。自2009年达到150.9亿元的销售业绩高峰后,近6年时间,合生创展业绩一直在100亿元规模徘徊不前。并且从2013年开始,销售额一路下跌,这一态势一直延续至今。据今年的半年报显示,今年前6个月,合生创展完成合约销售额44.52亿元。销售额几乎未增长的原因之一是在前些年国内开发商采取疯狂扩张战略的时期,合生创展却采取了相对保守的发展策略,并未大范围地扩张,以致错失了发展良机。开发周期过长重利润、轻规模、慢周转的开发模式一直是其显著的特征。合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞接受记者采访时曾表示,合生创展并不强调规模增长速度,希望在确保利润的情况下实现现金流的绝对安全,不会牺牲利润去做大规模。合生创展主要是参考港企的开发模式,希望通过“储地”来增加土地的溢价,获取更丰厚的收益。不过,地产财经评论员严跃进认为,不重视规模扩张会使企业在传统业绩成长方面表现得相对乏力。尤其是类似北京部分豪宅项目,去化速度非常慢,看似是做精打细算的工作,但其实会影响资金的回笼,进而影响后续的土地市场的扩张。记者采访到多位业内专家均表示,合生创展的开发速度太慢了,其项目一般体量较大,开发周期非常长,甚至有的项目开发周期长达10多年。据业内人士分析,合生创展喜欢发展高端大盘。此类项目资金投入高,销售效率过慢,而且资金周转容易出现问题。以京津新城为例,合生创展开发的京津新城投资200亿元,但销售不畅,被称为亚洲最大的空城,京津新城使合生创展几乎没有更多的资金运作别的楼盘。这一模式要求每一个楼盘都必须成功,否则将会面临非常大的危机。虽然开发慢,但合生创展的土地囤积量不小,据2017年半年报,截至2017年6月30日,该公司的土地储备达2991万平方米。有分析人士认为,对于合生创展这种资金实力不是很强的企业,大量的土地沉淀之后开发资金难以为继,可能导致“储地”越多开发越慢。张大伟指出,合生创展都是在土地成本极低时拿地,这几年土地成本变高,则很少再拿地了,虽然其慢开发模式可以降低负债,能够避免危机,不过却会牺牲规模。发力商业地产从2008年开始,合生创展开始进行转型,加大商业地产的投入与运营,目前在北京、上海、广州、深圳及成都等一线城市及主流城市运营管理着70余个商业地产项目,其中超过80%的项目是布局在北上广深一线城市。合生创展在今年半年报中表示,商业地产选择一线城市的优质地段进行开发以获得稳定的租金收入及物业升值收益。目前,商业板块已投资多个大型项目,包括大型城市综合体、写字楼及酒店。有高管表示,合生创展未来将会着重做大公司的商业地产板块,并提出了合生创展商业地产“未来3年要推出30多个项目”的战略目标。严跃进认为,单纯从合生创展的商业地产项目来看,基本上还是属于比较优质的,这和其项目多处在北京、上海等重点城市有关。此类项目可以获得较好的租金收益及物业增值收益。而且商业地产对于抵御楼市政策调控的能力更强,所以在当前住宅市场受到冲击的时候,其商业地产项目对于稳定业绩是有积极作用的。合生创展的2017年半年报显示,前半年公司的租金收入达到5.3亿港元,同比增长65%。与此同时,商业地产的租金收入占营业收入的比例达到14%,较2016年年底上升8个百分点。不过业界的共识是商业地产尤其是非写字楼项目受互联网冲击严重,实体零售业整体不景气已经是一个不争的事实。严跃进还指出,大城市的商业地产项目更需要警惕电商、O2O等行业所带来的冲击,类似冲击的因素容易使得商业地产项目潜在收益减少。此外,商业地产租金收入的总量仍然只是一个较小的比例,对于改善现金流作用有限。
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  • 保利置业早盘涨逾8% 保利地产收购其50%股权

    今日早盘,保利置业集团延续上周五9.3%的涨势,大涨近8%,截至发稿,涨8.22%,报4.080港元。消息面上,2016年11月29日,保利地产一纸整合公告,正式拉开了保利地产和保利置业整合的序幕。不过当时保利方面公告称,由于推进该项重大事项的条件尚不成熟,公司决定终止筹划本次重大事项。如今整合事宜有了新的进展。保利地产业务的两大平台,保利地产与保利置业即将进行整合。12月1日,保利地产在上交所发布公告宣布,公司第五届董事会第十五次会议审议通过《关于收购保利(香港)控股有限公司50%股权的议案》。而保利香港控股为一家投资控股公司,其主要资产为持有保利置业集团有限公司(以下简称“保利置业”)39.66%股份(实际拥有40.39%的表决权)。公告显示,截至2017年6月30日,保利香港控股资产总额1072亿元,负债总额912亿元,归属母公司所有者权益24亿元;2017年上半年,保利香港控股实现营业收入147亿元,净利润7.18亿元,归属母公司所有者的净利润2.41亿元。此次保利地产拟采用现金方式收购公司实际控制人中国保利集团公司持有的保利(香港)控股有限公司50%股权,成交价格为23.82亿元,并按照50%的持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利息27.71亿元。总共涉及金额达51.53亿元。有媒体称,这或许是保利集团地产业务整合的开始。与此同时,保利地产于同日发布的另一份公告称,将以1496.58万元收购中金正祥(上海)股权投资管理中心(有限合伙)持有的保利(横琴)资本管理有限公司15%股权。据了解,保利资本与保利地产同受保利集团控制,收购完成后,保利对该公司持股比例将由30%增加至45%。公告还显示,中金正祥还以协议转让方式将其持有保利资本的25%股权转让给保利投资控股有限公司,该部分股权对价为1995.44万元。据此,中金正祥本次转让保利资本合共35%股权。
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  • 世茂房地产拟额外发行优先票据 利率4.75%

    12月4日,世茂房地产控股有限公司发布公告称,拟进行美元优先票据的进一步国际发售,该票据将与于2017年7月3日发行的6亿美元于2022年到期的4.75%优先票据(原票据)合并及组成单一系列。据观点地产新媒体查阅,该额外票据将按原票据的条款及条件与原票据合并及组成单一系列,唯发行日期、发行价、首次支付利息日期及若干临时证券法转让限制不同。该额外票据将由中金香港证券、汇丰及摩根士丹利为联席全球协调人、联席账簿管理人及联席牵头经办人,以及招银国际、Deutsche Bank AG香港分行、渣打银行及浦银国际为联席账簿管理人及联席牵头经办人透过入标定价方式厘定。世茂房地产拟于中国境外使用建议发行额外票据所得款项净额为其若干现有债务再融资,以及作业务发展及其他一般企业用途,或会因应市况变化而调整上述计划,并因而重新调配所得款项用途。公告称,原票据于新加坡交易所上市。世茂房地产将促使额外票据于发行后亦于新加坡交易所上市。其将申请额外票据于新加坡交易所正式名单上市及报价。
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  • 中交地产董事长请辞新任董事正式到任后生效

    12月3日,中交地产股份有限公司公告宣布,公司董事长吴文德请辞在董事会担任的所有职务。观点地产新媒体查阅公告获悉,中交地产董事会于2017年12月1日收到公司董事长吴文德先生的书面辞职报告,由于工作变动原因,吴文德先生请求辞去在公司董事会担任的所有职务。为确保公司生产经营活动的正常进行,在新任董事正式到任前,吴文德先生将继续履行在董事会所担任职务的职责。公告还表示,吴文德辞职报告将自新任董事正式到任后生效,辞职报告生效后,吴文德将不再担任公司任何职务。据悉,2015年9月16日,中房地产股份有限公司发布公告,任命吴文德为公司董事长,史强军为公司副董事长。
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  • 保利系整合启幕 规模夸张仅次于碧恒万

    11月30日,保利地产(600048,股吧)发布公告,公司第五届董事会第十五次会议审议通过了《关于收购保利(香港)控股有限公司50%股权的议案》,拟采用现金方式收购母公司保利集团持有的保利香港控股50%股权,成交价格为23.82亿元,并按照50%的持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利息27.71亿元,总计价款51.53亿元。而保利香港控股的主要资产为持有保利置业39.66%股份(实际拥有40.39%的表决权),这一议案的通过,意味着保利系酝酿已久的地产业务整合终于拉开了序幕。01.整合利好长期发展,保利地产规模更上一层楼保利地产和保利置业都是50强房企,整合之后单从数据来看,就已经能产生非常大的变化。我们以2017年1-11月排名前五的房企的综合业务指标做对比,单以保利地产的业绩来看,目前销售额排名第五位,土地储备和进入城市数排名第三位、总资产排在第四位,整体来看在排行榜TOP5的角逐中处于中下游的态势。实际上,作为一家央企保利完全有能力做的更好,可以看到保利地产与保利置业加总后的保利系指标明显更具有竞争力。销售金额超过融创中国跻身第四位;城市进入数量也大幅增长,排名也上升至第三位;尽管土地储备和总资产在排名上仍未有变化,但是差距明显缩小。当然保利系的整合绝不是数字的简单累加,发挥的效应肯定是1+1>2。发展中的竞争将转为合力,集团行业所有资源整合归统一口径使用,企业合力发展可实现新的突破,土地扩张时的资本支撑力度更强,资产杠杆可进一步放大,业务的再次腾飞也指日可待。注:1、以上进入城市数为地级市及以上,碧桂园已进入区/县达566个2、保利置业土地储备为2016年年底数据3、港币对人民币汇率采用0.8702.竞争壁垒破除后,保利地产布局和产品升级保利地产与保利置业最明显的竞争体现在城市布局上,对此,早在2012年时,宋广菊就表示:“保利集团做了规定,过去双方已经共同进入的城市,要协商发展,具体到产品定位上,共同进入的区域会做一些划分”。但是实际上只要两家企业没有实现整合,总会有竞争出现,而且规定有的城市只有一家能进,这对于两者的发展都不利。保利系若能成功实现整合将成为集团下最大的地产业务平台,对于集团资源的输出将更加有针对性,也将有利企业打破现有业务发展的局限。整合成功后在国内各个区域上将不会再出现两个企业区域分割发展的问题,甚至是出现同城市两企业的竞争,在各个区域内部的形成互通发展,区域布局将更加完善,使得区域竞争力更强更稳固,有利集团在全国各个区域的深耕以及扩张。在海外业务发展上,将能够整合保利地产与保利置业的项目,在澳大利亚、英国、以及香港形成产品联动,通过保利集团前期利用军贸品、文化艺术等在海外积累的营销网络和口碑将保利集团的地产业务整合输出,提升企业竞争力。整合后产品领域相互融合补充,产品线尤其是住宅产品线更能相互完善。在涉及产品领域方面,保利地产包括住宅、商业、养老、旅游等,保利置业主要是住宅及商业。整合后,互通这几个领域的资源以及经验,将使得保利集团在地产业务板块上进一步完善和加强。而在产品线上,保利地产的住宅产品线主要定位在城市中产阶级、有改善性的高收入人群、追求高品质生活的高收入人群、获得成功的峰层人士。保利置业的住宅产品对应城市边缘的刚需客户、城市市区的中高端客户、城市郊区的中高端客户、城市市区的高端客户。两者的整合能够让同类定位产品相互吸取优点,扩充产品体系。03.融资渠道进一步拓宽,助力企业规模扩张从财务指标来看,保利地产2015-1H2017年的净负债率在85%上下,处于行业平均水平,而保利置业的净负债率则偏高,近几年均在100%以上;在融资成本上保利地产控制一直维持在低位,但保利置业的融资成本略高。两家企业整合合并后,财务指标相较保利地产原有数据都有所上升,但是在实际的运作中,情况可能会优于数字表现。保利地产在融资方面一直有着较好的表现,如今年10月创新性的获得央企首单租赁住房REITS产品的发行,在债务中有着较多的低利率长期银行信用贷款,债务结构相比保利置业更合理;保利置业虽然港股上市,但是企业并没有充分发挥出港股平台的融资效用。整合后的地产平台拥有保利地产的融资能力和企业信誉,加上保利置业的海外融资平台,能够有效在境内外双平台实现融资,尤其是在目前国内融资环境持续收紧的情况下,整合之后将为保利地产带来新的融资渠道。04.整合为央企重组大势,但仍面临多重挑战2017年,央企整合依旧紧锣密鼓,如今年8月份中粮集团旗下的中粮地产(000031,股吧)和大悦城品牌也拉开整合的序幕,伴随重组带来的利好是使资源向优势企业集中,一方面剥离非核心资产进行减负,另一方面放开下游领域、实现企业在全球资源配置。保利集团作为大型央企之一,实现资源的合理高效配置是义不容辞,而地产业务存在多年的同系竞争问题完全可以借此机会进行解决。作为保利地产5P之一的海外战略,可以在这样的整合中得以强化。但值得注意的是,保利地产与保利置业分别在上交所和港交所上市,并且为国资控股,其中操作相当复杂,亦是个漫长的过程。此外,虽两家公司实际控制人均为保利集团,但却存在复杂的利益关系和人事调整难题。最后,在行业集中度日益向前的今天,房企利润空间压缩,房企的生存环境比以前恶劣,在漫长的整合中,可能要影响一部分的效率,负面影响可能放大。
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  • 富力地产前11月合约销售735亿元同比增长31%

    12月1日,广州富力地产股份有限公司公告,披露其截至2017年11月的未经审核营运数据。查阅公告,报告期内,富力地产实现合约销售总金额约为人民币74.2亿元,销售面积达约598,600平方米。与上月相比,销售收入和销售面积分别上升11%和9%。而截至11月末,富力地产总总合约销售金额约人民币735.3亿元,合约销售总面积约5,718,200平方米。与去年同期相比,销售收入和销售面积分别上升31%和33%。在11月份,富力第二次修改收购万达酒店资产内容。公告显示,收购事项将不包括烟台万达70%的权益,同时将交易代价由合计约192.05亿元,下调3.5亿元至189.55亿元。更早于10月31日,富力与大连万达订立第一份补充协议,称原协议酒店收购将不包括三亚万达希尔顿逸林酒店、广州万达希尔顿酒店及南京万达希尔顿酒店。同时,将大连万达中心写字楼纳入收购事项,交易代价合计将由原来的约199.06亿元调整为约192.05亿元。
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  • 买房选楼层常识须知 99%的购房者都会选错

    你知道高层第几层最好吗?在国内,越高的楼层往往卖得越贵,但是,专家建议,购买楼房时,六七层的位置最佳。首先,从空气质量角度来说,高度在30米以上的,空气质量反而更差。而且,高层空气相对稀薄,患有某些疾病的人容易产生不适症状,尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者,选择高层楼房时更要谨慎。此外,钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环,相当一部分是往上走,直至顶层,所以,高层居民更容易出现头疼症状。其次,从心理学角度讲,身居高层的人容易产生一种“根基不稳定”的感觉,经常会感到内心压抑。在高楼林立的小区中行走,人也会产生压抑感。此外,久居高楼对儿童的生长发育也非常不利,可能会导致他们不爱活动、性格封闭等。购房挑选户型,应当有个全方位多层次的考虑—地理位置、规划设计、经济价值、物业管理、居住理念等。人最理想的住宅还是应贴近地面,贴近自然,六七层的住宅最好。楼层太低会导致光照不足、潮湿、空气循环减缓等问题,而且,汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加,选择低层楼时,至少远离主干道200米才算安全。首先,从空气质量角度来说,高度在30米以上的,空气质量反而更差。而且,高层空气相对稀薄,患有某些疾病的人容易产生不适症状,尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者,选择高层楼房时更要谨慎。此外,钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环,相当一部分是往上走,直至顶层,所以,高层居民更容易出现头疼症状。好房子的标准,应强调符合人的居住行为,各功能分区应该明确,布局紧凑,最大可能地利用所有的空间。挑选户型是装修的前话,严格点来说与装修毫无关系。但挑选户型,对于装修来说,这是至关重要的,一个好的户型,将减少装修设计和施工的难度。可以说,一个好的户型对于你的装修来说,也就成功了一半。好房子的标准,应强调符合人的居住行为,各功能分区应该明确,布局紧凑,最大可能地利用所有的空间。现在选房,“三大一小”(大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室)模式已经过时了,因为“三大一小”是针对当时住宅面积控制在七八十平方米左右时提出来的,目的是在有限的总面积里,把房子设计得更舒适、实用。随着人们居住水平的提高,普通住宅的面积有了稳定的扩大,现在许多住宅面积已达到130平方米至170平方米,从生存型发展到了舒适型、豪华型。面积扩大了就要求空间功能关系合理,做到公私分区、动静分区、洁污分区,功能要求越来越细化,比如一个客厅演变为一个客厅加一个餐厅(建议可以选择定制家具让家的功能升级百倍,拉至底部了解更多),客厅设计要求完整,增加书房、工人房、更衣室等。看图纸选户型购房挑选户型,挑选户型先看“三图”挑选户型至少需要以下几种图:规划图、单元平面图、户型平面图。规划图反映了小区的规划布局,这直接关系到所挑选户型的具体位置,涉及到环境、交通、服务设施等多方面因素;住宅单元平面体现了一个住宅单元中几种不同户型的布局,它们之间的关系可能会影响到住宅的使用,比如窗户和阳台是否互相干扰,入口是否相邻太近等;户型平面描述了一套住宅的面积与房间布局,其尺寸、位置、形状、相互关系等基本参数体现出住宅的基本功能和经济性能。区分住宅的基本功能一套住宅应具备六大基本功能,即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习,这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区;根据其活动特点可以分为动、静两区。公共区:供起居、会客使用,如客厅、厨房、餐厅、门厅等。私密区:供处理私人事务、睡眠、休息用,如卧室、卫生间、书房等。动区:活动比较频繁,可以有较多的干扰源,如走廊、客厅、厨房等。静区:要求安静,活动相对比较少,比如卧室、书房。这些分区,各有明确的专门使用功能。在平面设计上,应明确处理这些功能区的关系,使之使用合理而不相互干扰。起居室(客厅):两个基本原则是,其一,起居室的独立性;其二,起居室的空间效率。现在,有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色;有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离,但也因此相对增加了户型面积。此外,要考察起居室四周的墙面是否好用,开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当,否则会影响家具的摆放与使用,降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深,会影响室内采光,使起居厅较暗。
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  • 买房办分期 现想提前还贷 要知道这些流程

    买房提前还贷流程须知第一,借款人先查看贷款合同中对提前还款的要求,注意提前还款是否需要交违约金;第二,给贷款行打电话咨询提前还款申请时间、所需资料等事项;第三,按照贷款银行的要求到相关部门提出提前还款申请;第四,借款人携带相关资料到贷款行办理提前还款手续;第五,将提前还款款项存入还款账户中,待银行扣划,或是直接携带现金到贷款行偿还。提前还贷要注意以下问题一、提前还贷必须问清要求借款人想提前还房贷,必须是在还款半年以上,甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请,银行接到借款人房贷提亲还款申请后要审批,所以一般需要一个月左右的时间。此外,各家银行对于提前还房贷的要求有所不同,比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍,有的银行需要收取一定数额的违约金。二、房贷提前还款文件需要准备好借款人如果要提前还房贷的话,一般要在电话或书面申请后,携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人,在银行计算出剩余贷款额后,便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主,找专业的担保机构做委托公证,以免出现业主提前还款后,客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。三、房贷提前还款勿忘退保及解抵押贷款人提前结清全部尾款后,银行会出具结清证明,借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票,打电话给相关保险公司,预约退保即可。借款人在办理贷款时,银行会办理抵押登记。客户结清贷款后,一定不要忘记去解抵押。借款人要携带房产证,结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说是完全属于自己的财产。四、并不是所有人都适合提前还贷截止目前,公积金五年期以上贷款利率为3.25%,商业贷款基准利率为4.9%,再加上折扣,执行利率就达到了4.165%,可以说是非常低的水平。相反,如果进行提前还贷的话,按照合同可能还要支付一笔高昂的违约金。等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,越到后期,这种方式所剩的本金越少,所产生的利息也越少。如果你已经还款超过三分之一了,就说明你已经还了将近一半的利息,此时提前还款意义不大。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。
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  • 中梁地产挖角泰禾CFO的良苦用心是什么

    随着去年将总部从温州迁址上海,浙系房企中梁地产加速扩张的野心渐露水面。对于搬迁到上海的原因,中梁地产集团副总裁周凤学在接受媒体采访时曾表示:“将总部搬迁到上海,是因为上海是国际金融中心,在上海可以更好地和资本进行合作,另外,也是因为上海的人才积聚效应,使得我们可以聚集更加优秀的人才。”时隔一年,中梁的人才储备计划有了大动静。近日,“中梁挖来前泰禾CFO罗俊助力3000亿小目标”的传闻引发热议。实际上,中梁的迫切发力点一是“资本力量”,二是“人才效应”。而这两点相加的最大化效益,则可以直接助力中梁今年年中提出的“3000亿”小目标的实现。丨挖来CFO是为并购规模化?在高速扩张下,人才储备是中梁同步进行的“议程”。据公开资料显示,罗俊1972年出生,经济学硕士,北京注册会计师协会会员,并具有中国会计师职称。历任国内会计师事务所审计部高级经理、首创置业股份有限公司财务部总经理、财务总监、副总裁等职。2016年9月6日起,任泰禾公司控股股东泰禾投资董事,公司副总经理、财务总监。任期截至日期为2019年9月5日。因此,如果罗俊进入中梁的消息坐实,这也就意味着原本三年的任期合同,罗俊在泰禾只待了1年多,就提前终止了在泰禾的“职业旅途”。离职原因暂且不探究,那么,中梁挖来罗俊想在哪方面发力呢?罗俊在泰禾的职位是财务总监,即首席财务管理。该职位的职责包括向外融资并做好资金的调度与监控、做好企业财务管理与资本运作工作、全面参与企业战略管理对企业经营风险及业绩进行掌控和管理、及时准确地提供经营信息,并适时做好财务预测和分析。所以,财务总监是提升企业业绩的发动机,可直接促进中梁千亿规模小目标的实现。除了上述职责外,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉和讯房产,当前财务官的一个重要职责就是发现较好的企业并购机会,尤其是对于其他企业股权的并购,对于中梁此类中小型房企来说,财务官的工作做好了,能够发挥企业规模乘数级的扩大。值得注意的是,此前的种种迹象也已暗示中梁在为并购“暗暗做功课”。和讯房产注意到,在锦天城律师事务所的官网上发布过这样一条“活动新闻”,今年3月25日,锦天城律师事务所高级合伙人李云律师应邀为中梁地产集团作题为“房地产收并购操作流程及案例简析”的专题讲座。在中梁地产集团官网上,和讯房产还看到,中梁还有4个脱离出来的投拓团队组成的并购公司,有几十号人。目前,中梁有20%—30%的地属于二手地,到年底会达到40%左右。还有消息显示,并购公司拿到地之后会转让给区域公司,区域公司按照销售额的百分比提点给到并购公司。这将大大激发并购公司的积极性。并购一方面可以加速企业外延,另一方面也可以降低成本。因此,罗俊加入中梁之后,如何加速并购或将是其面临的一项主要任务。丨逆向思维下的机会和制约与众多房企布局“自认为长盛不衰”的一二线城市的模式不同,中梁逆向思维指向了还留有空白的三四线城市。中梁的考量是,一二线城市地价太高,竞争太过激烈,作为一个目前还只是几百亿身价的中型房企而言,成本太高,风险过大,所以在三四线城市中找准定位留下自己强势的声音则也不失为一个另辟蹊径的选择。用中梁地产集团董事长杨剑颇为形象的比喻就是,“你在一二线城市开10辆大奔,我在三四线城市开50辆宝马mini,我还是大有机会的。”这句话当然也可以通俗理解为中梁是在用三四线城市的量来平衡在一二线城市的缺失,量大了成功概率自然就高。据官网资料显示,中梁“深耕长三角、面向华东、辐射全国”,在投资开发的180多个地产项目中,共进入了40多个,其中一二线城市只有上海、杭州、宁波、长沙、重庆、昆明等几个城市,其他基本上都落子在金华、台州、丽水等三四线城市。在上述可观的地产项目数量背后,是中梁土地储备的积极态度。据一组公开数据显示,2016年,中梁斥资246亿拿下68宗地,平均5天买地一宗;到了2017年,累计至8月底,超237亿拿下75块土地,平均每3天拿一块地。为了匹配拿地的快速周转,中梁还实行了456模式,即“4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入”。从项目的开盘和现金流状况来看,证明了其资金的运作效率还是比较高的。但是,业内人士指出,未来还需要警惕市场降温的风险,因为这可能会影响高周转的效率。严跃进认为,拿地积极,这充分说明此类企业对于房地产业务做大规模的决心。“中梁等企业当前总体上还属于区域型的公司,扩张的约束依然是存在的。尤其是在三四线城市的投资中,虽然拿地成本不高,但是也要警惕三四线城市需求不足的风险。”值得关注的是,中梁也曾透露出为打开更大发展空间以及抗风险布局一二线城市的重要性,也在寻求一二线城市的机会,但无奈地价的高昂以及竞争的激烈程度。在中梁地产集团官网“集团动态”一篇文章中,和讯房产注意到,中梁坚决不拿高价地,今年以来三线地价也一路走高,对此中梁保持高度警惕。为避开过热的三线,中梁转而关注四线城市,但是由于控制了规模和地价,土储的溢价率并不高。
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  • 泰禾剑指千亿目标逾30个项目于近期入市

    一向善于制造惊喜的闽系房企泰禾,在2017年即将结束之际,给市场带来了更大的惊喜。四季度,当大多数房企和项目面临“冷淡收官”,泰禾却要逆势开启一场突击——泰禾的“冬季总攻”,位于一线及二线热点城市的逾30个项目,已经或将于近期集中入市。充足的“弹药”和“粮草”,无疑将为泰禾的千亿目标,增添重要的砝码。一大波高品质供应来袭?11月18日,泰禾合肥院子正式对外亮相;11月25日,泰禾天津金尊府对外亮相;12月2日,泰禾郑州金尊府也将正式对外亮相……对于泰禾而言,项目亮相仅是这场“冬季总攻”的序曲,在未来一段时间内,还将有包括上海大城小院、杭州大城小院等在内的多个全新项目入市,为市场带来一大批高品质供应。上海大城小院实景图除此之外,泰禾旗下的在售项目也将迎来新一轮入市。这些项目包括:广深区域的深圳泰禾中央广场、信达泰禾金尊府、东莞泰禾新天地、佛山泰禾院子、珠海泰禾中央广场等。其中,佛山院子在首次开盘出现一墅难求的火爆局面之后,11月25日推出的首批江景高层洋房也再次迎来热销,当天去化超9成。北科建泰禾·丽春湖院子实景图北京区域的北科建泰禾·丽春湖院子、北京泰禾昌平拾景园、泰禾北京金尊府、泰禾太原金尊府等项目也将在今年最后一个月内继续冲刺,泰禾昌平拾景园在今年3个月内销售额突破50亿元,一度称为北京楼市的佳话,太原金尊府则在今年首次开盘当天即吸金15亿元,创太原乃至整个山西楼市全新销售纪录。此外,还有此前热销的福州东二环泰禾广场、泉州的东海泰禾广场、泰禾厦门院子、泰禾福州院子、泰禾南京院子等泰禾明星项目,也将在12月继续有新的作品呈现出来。销售规模将达至新高泰禾始终保持着让业界惊艳的“高品质”和“高周转”战略,旗下的院子系、大院系、园系、府系、广场系等多种差异化产品已经成为独特的品牌IP,各地项目首次开盘均能实现9成或以上的去化率,充分彰显了泰禾产品强大的市场号召力,甚至一度被业内评价为:“谈中式,必泰禾,谈泰禾,必热销”的泰禾现象。除了对自身产品的充分自信之外,对市场的感知和预判也是泰禾开启“冬季总攻”、为明年市场提前布局的动力所在。以北京为例,事实上,自今年7、8月创下历史低点以来,北京新房市场已经进入了触底反弹的阶段,虽然市场交易规模依旧较小,但整体保持了连续上升的态势。此番提前布局,无疑也将助推泰禾千亿目标的早日实现。克而瑞研究分析师认为,目前泰禾的可售资源充足,预计不仅能够为泰禾带来可观的利润收益,其销售规模也将达至新高。
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  • 万达酒店发展暴涨逾20% 拟50亿美元出售物业

    万达酒店发展午后直线拉升,截止发稿,涨21.24%,报1.370港元。消息面上,万达酒店发展21日在港交所发布公告称,关于媒体报道50亿美元出售公司5个海外物业项目报道不属实。公告显示,万达酒店发展注意到于2017年11月18日刊发的若干媒体报道,有关公司计划以50亿美元出售伦敦、洛杉矶、芝加哥、悉尼及黄金海岸之物业项目予第三方之磋商,有关媒体报导提述的物业项目包含公司及附属公司于伦敦、芝加哥、悉尼及黄金海岸所拥有的物业项目。对此,万达酒店称,经香港联交所之要求及经公司作出相关情况之合理查询后,董事会谨此澄清如下。“媒体报导并不属实,原因是本公司并无与任何第三方就以50亿美元出售本集团物业项目进行磋商。第三方不时就本公司物业项目与本公司接洽,而本公司不时回应其对物业项目的兴趣。继近期本公司若干董事变动之后,本公司对其物业项目进行策略评估并将努力物色能为股东创造价值之任何商业机遇。”
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  • 响应国家租购并举号召 碧桂园建设长租公寓

    签约现场随着内地楼市调控不断升级且市场逐步进入存量房时代,被公认是万亿蓝海市场的“长租公寓”,伴随政策春风,又再度成为房企眼中的“宠儿”。7月,住建部等九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》指出要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,建设政府住房租赁交易服务平台,并选取若干城市开展试点工作。8月28日,国土资源部、住建部联合下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在北京、上海、武汉等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,意在增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,影响房地产市场的价格。该政策推出的大背景在于,2016年热点一二线城市房价相继出现一波快速上涨行情,租金成本也是水涨船高。迫于房价、租金上涨压力,部分热点一二线城市开始出现返乡热潮,甚至部分科创企业也由东部沿海城市迁移至中西部地区。克而瑞房地产研究中心发布报告认为,试点城市落地执行集体用地建设租赁住房,并完善市政配套以及基本公共服务,有助于打消承租人顾虑,提升租赁住房对于城市租赁群体的吸引力,避免出现弃租、以租代售等市场乱象。“同时该政策利用集体建设用地建设租赁住房,将进一步提升住房租赁市场规模,以便构建租售并举的住房制度,维稳房地产市场,打破热点城市房价只涨不跌的市场预期,避免出现政策向左、市场向右的窘境。”政策引导下的“租售并举”使得未来一线城市房屋租赁市场被进一步激活,也由此吸引了一大批房企纷纷涉足。据克而瑞数据显示,在TOP30房企中,已有1/3进入了长租公寓市场,其中早在今年5月便率先成立长租事业部的碧桂园,已先后在北京、广州、深圳、厦门等一二线城市布局15个项目,其第一个长租公寓项目也计划于今年底在上海亮相。碧桂园发力长租11月16日,碧桂园应邀参加由中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国地产资信强企交流会主办的发展住房租赁市场圆桌论坛。中国建设银行广东省分行行长刘军在论坛上说道,租购并举首先是政治任务,要解决过高房价与人民居住不平衡、不充分的矛盾,是响应中央让全国全体人民住有所居的号召;同时它是经济任务,是响应中央提出的房地产供给侧结构改革的重大举措;最后,租购并举是社会任务,要在未来解决全社会对租房意识的转变,引导居民理性住房消费观念。碧桂园集团总裁莫斌在论坛上响应道,虽然碧桂园步入长租相对较晚,但目标是后发先至,力争在2020年做到100万套长租公寓。租赁从市场、投资、政策、社会等方面来看都是大有所为,碧桂园愿意和同行一起把住房租赁做好,正如碧桂园的企业使命:希望社会因我们的存在而变得更加美好。会上,碧桂园现场签署了住房租赁合作协议,并与参会企业共同发出“加快住房租赁市场建设联合倡议书”,搭建银企租赁合作平台,设立“广东省建信住房租赁投资发展基金”,建立“广东住房租赁产业与金融研究院”。据悉,碧桂园将向建行长租平台提供房源,建行则为碧桂园提供针对企业、项目和消费者的三重金融服务。在牵手建行之后,碧桂园表示,与建行合作的长租项目预计将很快在深圳面世。银企合作新路径被碧桂园寄望于新的业绩增长点的长租公寓,亦先后获得了建行、中信银行等多家金融机构的青睐。10月25日,碧桂园在上海的首个长租公寓项目获得江苏银行2500万元融资,打开了碧桂园长租事业融资的大门。10月30日,碧桂园集团与中信银行在北京签约,中信银行将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元保障性基金。同时整合中信集团各类金融资源,为碧桂园集团在长租住宅方面提供“定制式”“一揽子”“一站式”的综合化金融服务,满足其在长租住宅领域多层次、多元化的金融需求。这也是十九大后银企合作长租业务的第一单。11月3日,中国建设银行在深圳举办深圳住房租赁战略合作签约暨人才安居合资公司揭牌仪式,并分别与碧桂园等11家房企以及比亚迪、方大等11家承租企业签署住房租赁战略合作协议,共同推进深圳住房租赁市场发展。11月9日,日本东建集团亚洲区域总负责人Mark率队到访碧桂园。座谈会上,Mark透露了一个重要信息:日本东建集团成立至今已43年,租赁公寓业务方面经验丰富,其所秉承的土地、建筑物、人三者相互呼应的和谐发展理念,与碧桂园倡导的绿色生态智慧建造理念不谋而合,公司希望借此契机,邀请碧桂园赴日实地考察,探索下一步合作的可能性。碧桂园上海区域总裁高斌在座谈会上指出,中国目前已步入存量市场,租赁市场正被激活,如何获取稳定融资渠道,实现规模化经验;如何盘活资产,将未来稳定可期的现金流转换为当前现金;如何在立法尚不完善的情况下迅速大规模抢滩市场等问题有待探索。日本房产租赁模式较中国更为成熟,经验丰富、管理规范,有很多可供学习的地方,希望日后双方企业能够加强联系。悉心培育市场彼时碧桂园为响应国家房地产长效机制建立的要求,正稳步推进长租业务发展,为形成租售并举的住房制度贡献力量。如无意外,碧桂园首个长租公寓项目将于今年底在上海亮相。而操盘团队恰是高斌所在的上海区域公司。“有的在做前期的装修,有的在前期定位阶段,希望今年年底至少推出来一个。我们是在地产平台逐步孵化这个业务,所有人都在为它服务。”高斌在接受记者采访时表示,目前碧桂园在长租公寓领域还处于前期业务培育的阶段,他给团队的考核指标是:不亏钱就是赚的。至于出租率,他要求是开业至少出租8成房源,理想状态则是维持在9成到9.5成,尽量减少一些房源的浪费,从而压缩成本。据悉,上海区域公司计划于3年内在上海开出1万间长租公寓。而在具体产品定位上,碧桂园希望做长租公寓的中高端产品,在上海第一批公寓的定位是平均面积30-40平方米之间,同时在目前市场上的批量长租公寓产品将加入园林景观。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,对于碧桂园来说,这两年住宅销售市场的业绩不错,体现为房屋销售规模持续扩大,甚至属于目前销售规模最大的房企。“在既有的投资和经营优势基础上,碧桂园积极研究存量市场的投资,尤其是类似类似租赁市场的发展,可以看出其对于未来居住需求的关注和考虑。总体上说,当前类似的投资具有积极的意义,既响应了当前全国租赁市场发展的需要,也是碧桂园不断追求创新和转型的考虑。”严跃进续称,另外碧桂园因为住宅物业销售不错,也对居住本身的考虑较多。类似的投资具有积极的意义,有助于后续碧桂园积极做营销,比如说部分购房需求后续会转为租房需求。对于市场规模,东方证券近期研报指出,目前我国租房人口约为1.9亿,住房租赁市场规模已达1.3万亿元,其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%。预计至2030年,我国租房人口将达2.7亿,整体市场规模将达4.2万亿元。长租公寓以民生为导向、以市场为基础,这种新业态正焕发出强大的市场活力。
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  • 专家建议土地检查常态化 严防坐地生财等

    为加大推地力度,防止“坐地生财”、囤地倒地,拖欠地款,国土资源部已开展住宅用地出让合同执行情况检查,并要求各省级国土资源主管部门于今年11月30日前完成检查、提交报告。亚豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时表示,此次针对住宅用地出让合同的检查,可以说是从房地产供给侧出手、为了提高土体整体供应效率所衍生出的一种具体措施。通过对土地出让合同的检查来加大热点城市的土地供应速度,将有效缓解区域住房市场的供需矛盾。有关企业“囤地”的问题一直备受监管部门关注。早在2013年,国土资源部就表示,清查闲置土地将是当年的一项重点工作。据记者了解,国土资源部在2013年清查土地闲置问题时,着重关注三方面内容:一是强化供前审查,各省要承担起出让公告审查的监管责任,对于毛地出让、违规设门槛出让、明显大规模出让的地块做好重点把关;二是严格管理供应合同,着重解决开竣工约定不明确、开发周期过长、规划条件不清的问题;三是改进供后监管,按合同加强地块开发利用管理。事实上,在2016年6月份,国土资源部就曾选择常州、合肥、东莞、临沂、海宁、瑞金等6个城市先行启动了土地利用动态巡查试点。从项目跟踪、预警提醒、闲置土地查处等八个方面对建设用地开发利用情况进行全程监管。而同年7月份,国土资源部下发实施新的《闲置土地处置办法》,对闲置土地的调查、认定、处置过程进行了详细而严格的认定。并且要求土地出让必须是“净地”出让,禁止“毛地”出让,避免因拆迁等原因造成的土地闲置。其中,对认定闲置的土地,期限满一年的,由市、县国土资源主管部门按照土地价款的百分之二十征缴土地闲置费;满两年的,则无偿收回土地使用权。郭毅认为,应该将这种检查落实到平时的工作中去,即对每宗土地的开发进程都应该有监管、有督促,这样才能保证土地市场正常有序,进而实现商品房的有效供应,使两者之间形成有机联动。所以,应该将这种大检查变得更加常态化。
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  • 中国房产市场进入全新阶段“内向生力”

    中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这就意味着,未来中国房地产市场的突出矛盾也随之转换为热点城市住房供应的不均衡问题。今年以来,房地产投资热潮告一段落,记者在58同城、赶集网、安居客等网络平台上看到,全国各地房价也随着出台政策的不断调控下,回归到合理区间。伴随着改革的进一步深化,存量资源全面优化,优质增量供给,未来的城市建设将从摊大饼式的造城运动,进入“内向生力”的发展新阶段。
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  • 未来几年 比房价涨跌更重要的事情 是房租会大涨

    之前说好的要跟大家说说让地产圈沸腾的REITs,一直没来得及写。正好最近链家的董事长左晖发表了个跟租房有关的演讲,很有意思。小编就借着这个演讲,谈谈自己的看法,当然,也会涉及到REITs。房地产顶点已经到来纵观世界范围内的房地产发展史和经济发展史,大家会发现一个规律:当人均GDP超过1400美元之后,房地产新增投资额开始增加;当人均GDP超过3000美元后,房地产的新增投资额开始快速增加,同时不动产的资产价格开始快速增长;当人均GDP超过8000美元后,房地产新增投资额开始平稳。小编上初中的时候,中国当时的人均GDP是1000美元,也就是2000年刚过,那时候房地产还没有开始大规模启动。2008年时,中国的人均GDP超过了3000美元,加上当时金融危机,政策性资金大量投入基建,房地产开始变得火热。2015年,中国的人均GDP达到了8000美元,除了上一波房价快速上涨导致的投资火热外,其实中国的房地产投资增量,已经不像之前那样上涨的那么厉害,开始趋于平稳。近些年房价上涨的很快,从这个规律来说,是因为我们的经济发展太快了。从3000美元做到8000美元,中国用了7年,美国用了16年。换言之,房地产的发展速度,中国用7年完成了美国16年的发展,房价的波动当然更大,也更急。未来一半人买不起房子,会租房左晖在他的演讲中,提到了个很值得关注的数据,就是首次购房平均年龄。对于北京这种“全国房价风向标”,首次购房的平均年龄已经达到了34岁。现在一般刚毕业的大学生年龄在24岁左右,也就是说,毕业后奋斗大概十年左右,可以第一次买到自己的房子。不过,还有一个数据值得警惕——北京的首次购房平均年龄,近几年以每年一岁的速度在增长。4年前,应该算是30岁就能买房。那么,4年后,又会是怎么样的情形呢?其实,北京的这种现象正是全国的一个缩影。现在正在推行的大城市圈战略,虽然会把之前向个别热点城市集中的人口流向分流,但短期内改变不了大量人口向热门区域集中的态势。未来十年,一二线大城市都市圈的人口依旧会处于净流入状态,一些欠发达地区的三四线城市,人口会继续流出。大家都知道,人口是支撑房价的根本。人口的净流出,加之欠发达地区的三四线城市依靠房地产发展经济的思路短期内难以转型,未来一段时间,欠发达地区的三四线城市的房价可能会停滞,甚至下滑。据左晖估计,未来大概会有6亿人口在20个城市圈,每个城市圈大概3000万左右的人口。这么多的人口聚集在大城市圈内,显然不是每个人都能买到房子的。数据显示,北京目前有35%的人口在租房住,上海、深圳的租住规模可能跟这个比例差不多或者略低。1/3的人在租房住,这个比例是高还是低?从中国的传统观念来看,是高了,毕竟3个人——而不是3个家庭——里就有一个人在租房住,尤其是对于“丈母娘”来说,很大程度上是无法接受的。不过,从世界范围来看,纽约、香港、巴黎这样的国际型城市,超过一半的人在租房,纽约租房的人比例甚至能达到60%,接近2/3。随着改革开放的逐步深入,其实中国的发展态势已经越来越和国际接轨,城市的发展模式也一样。可以预见的是,未来大城市的租房比例将会大大提升,虽然不一定能达到50%的“国际标准”,但也不会差太多。或许,这正是体现国家在大力提倡租售并举、租购同权的前瞻性。未来的发展态势,就隐藏在国家政策的文里行间,就看你能不能想到,善不善于发现。按照这种方式,大力提倡租售并举,和国际接轨,会导致另一种现象出现——供买卖的商品房数量和面积会相对下降,加之经济的稳步增长,长期看,未来的房价还是会上涨。对,没错,会上涨,甚至不排除走向高端化。普通人,则可以选择租赁或者购买政策性住房(共有产权房)。从这个角度说,今明两年在房价低点,或许是赶上末班车的好时机。房租未来也会涨,甚至大涨除了上面的数据,左晖还提供了个有意思的数据,就是人房比。北京的存量住房700万套,人房比是0.85—0.9,就是每户平均摊不到一套房子。全国的平均水平是1.05左右,三线城市大概1.2左右。从这个数据我们可以看出,热点城市的人房比很低,而三四线城市的人房比很高。也就是说,北京等热点城市的房子,本身是不够住的,而三四线城市房子是有富余的。那么我们就可以进一步推断,热点城市房子的租金,会由于供应不足,在基础价格上会出现上浮;而三四线城市的租金,会在基础价格上下降。为什么这里要强调基础价格?是因为租金价格跟资产的价格没有太大的关系,而是跟城市的人均收入紧密相关。一座城市的人均收入涨得快,租金价格就会涨得快。这一点,大家仔细想想就会明白。一些城市近一段时间的房价涨幅比较高,但当地的人均收入并没有如此大的涨幅,与之相对的,房租也没有像房价那样涨得比较快。另一个支撑上面这个说法的,就是租金占人均收入的比重,这些年一直非常平稳,大概占到个人月收入的30%-40%。虽然总会有童鞋说,我就是租房住,但是租金真的太贵了啊,就快租不起了。确实有这样的情况存在,毕竟上面的数据说的是平均。当然,也要参考下对比的对象。北京的租金跟四点儿老家的租金相比,那简直没法看,两居室每个月的房租都够我们当地一平米的房价了。不过,跟国际上比起来,北京的房租貌似也不是特别高。左晖举了个例子,他把北京跟日本的东京相比。北京的每平米租金价格基本上相当于东京的40%左右,不过收入并没有相差2.5倍到3倍(租住同等水平地段、加权日本男女收入差异后)。大家都知道,现在国人的平均收入年涨幅还是不小的,与之相对应的,未来的房租也会随着收入的上浮而上浮,甚至可能会大幅上涨。PS:说自己工资涨幅小甚至没涨的童鞋们,多找找自身的原因,毕竟大家都在奋斗,有没涨工资甚至还降了的,但也有收入翻着翻涨的。不抱怨,想办法解决问题,才是改善自己生活的最终办法。经常会有童鞋在后台留言,说“小编你说的容易,我这边的情况是XXXXX,要不你来试试,看你能不能提高收入”。小编想说,这种情况是存在的,但是,碰到这种情况,真正敢想敢干的人第一个念头是,这种情况如何改变;而一般人的第一个念头,是这种情况没法改变,没办法。仔细想想,当时自己的第一个念头是什么。如果是第二种,如果尽快改变自己的想法,别说是收入涨,豪宅也会很快到你的手中。REITs到底是什么那么,未来的房租会涨成什么样?从大方向上说,就是小编上面写的,跟经济发展和人均收入的涨幅基本一致。不过具体到实际情况,还是有所差别。比如,最近被炒的火热的REITs。所谓REITs,就是房地产投资信托基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。看不懂没关系,小编帮大家翻译得直白一些。就是以前都是地产开发商盖好了房子,然后一对一地卖给个人。现在不这样了,房子整体(整栋楼,甚至整个小区),打包卖给专业的投资机构,这个机构负责把房子一间间地租给个人,这种情况,实际上现在也不在少数,包括开发商不卖房,100%自持,只租不售,也有地方开始试点了。最最关键的在下面,持有房产可以租赁给个人后,负责运营的机构或者开发商,可以将这个项目打包并进入金融市场运作,就好像上市一样,让金融市场的投资者认购,从而获取大量资金。换句话说,以前是买房子给购房者赚钱,现在把房产作为一个整体,卖股份赚钱,总之持有机构或者开发商都是能赚到相对应的钱。不一样的地方是,买股份,也就是REITs,是要给在金融市场的认购者分红的,而且是每年收到的租金绝大部分都要分给认购者。认购者相当于买了一个长期的基金,每年收到一定数额的回报。这就有一个要求,运营REITs的项目,租金的收入必须足够高,分红每年也足够高,这样才会有投资者认购。同时,从目前的情况看,涉及到REITs基本都是央企国企,手笔也大,相对而言,质量能保证,也更正规一些。不过,REITs项目,一般来说会趋于高端化,这样才能保证足够的利润。小编看了一个北京类似的项目,在CBD附近的一个公寓,一居室一个月的租金能到9000元。不过服务和设施是真心棒,比自己家还舒服,看着流口水,不过想想租金……还是算了吧。看到这,大家估计能看明白一些,短期内,REITs跟普通人关系不大,毕竟租金实打实地摆在那。不过长期来看,随着租房人的比例逐渐提高,还是有很多租房者愿意出高租金享受比较好的物业服务,REITs的市场正是满足这一点。或许,再长久一些,REITs的高端市场饱和后,会向中端、亲民化发展。不过,要实现这样的目标,还有很长一段时间。对于房价的影响嘛,暂时看不到。大家也不必太过关心。只是之前说好的要跟大家普及,小编不能食言,在这里跟大家说道说道而已。
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  • 襄阳楼市放大招了 新楼盘定价过高被约谈

    重磅消息,襄阳楼市放大招了!今后一手新房开盘价格,不再完全由开发商说了算!据报道,襄阳已开始实行商品房预售价格专家评审模式。12家楼盘接受价格指导,部分定价过高的楼盘负责人被约谈。哪些单位参与评审?10月底,襄阳市政府办出台了《关于加强市区商品住房交易管理的通知》,规定房地产开发企业应当按照“一房一价”“明码标价”等要求进行商品房预售许可申报,并接受合理的价格指导。对预售方案报价过高且不接受指导的项目,可暂不受理商品房预售方案。附:12家接受价格指导的楼盘名单在借鉴外地经验的基础上,襄阳市探索出专家评审的指导模式,即由襄阳市房管局、襄阳市物价局、襄阳市国土局、襄阳市统计局、国家统计局襄阳调查队、襄阳襄州区房管局、襄阳市房协等单位组成专家评审小组对商品房的预售申报价格进行评审。襄阳市房管局副局长孔令波说,实行商品房预售价格专家评审模式,是为了让房价合理、平稳,保证开发企业申报的商品房预售价格在合理范围内。指导价格依据是啥?房管部门介绍,确定预售价格主要有三大依据:一是房价的成本结构;二是楼盘的品质;三是参照申报楼盘所在区域的市场均价,包括之前的售价。据了解,曾有企业在申报预售价格时,将财务成本写成每平方米4000元,结果被直接一票否决,“我们有专门的财务管理咨询公司,对企业申报的预售资料进行全方面审核。”预售均价是房价吗?预售均价是市民购房的价格吗?房管部门解释,这只是楼盘预售商品房的整体均价,并非市民购房的最终成交价,因为每套房子是“一房(套)一价”。政府部门只对楼盘的整体商品房预售均价进行指导,不是成交的最低(高)价格。按照房屋朝向、楼层、面积大小,开发企业可在一定区间内自主决定每套房子具体的出售价格。举个例子:假如批的均价是每平方米9000元,楼层低的普通住宅可能是8000元,而楼层高、低密度、多层高端住宅价格可能达到1万元。房管部门提醒,市民可将均价当做参考,相关部门会对批准预售和正在预售的楼盘加大检查力度,对于违规销售等行为严厉查处。湖北提出房价调控目标11月20日,湖北省住建厅发出《关于因城制宜实施房地产市场调控的通知》,要求各市、州、县按照房价稳定、供需平衡的原则,制定2017年房价控制目标,确保2017年全年新建商品住房销售均价不超过今年1-10月的水平。通知要求,各市、州、县人民政府要以促进房地产市场平稳发展为目标,加强对市场的动态监测、精准分析和政策研究,及时调整、取消不符合市场实际的政策措施。同时,湖北省将加快培育和发展住房租赁市场,由武汉市承担国家住房租赁试点的责任,为全省提供可复制、可推广的经验。房子是用来住的,不是用来炒的!
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  • 襄州法院将拍卖8套门面房 12月5日开始竞拍

    近日,襄州区法院在淘宝网上发布了8套门面房的司法拍卖信息,将于12月5日开始竞拍。那么,你还在犹豫什么,还不抓紧时间联系工作人员看房……司法拍卖1、拍卖标的位于南漳县城关镇水镜大道121号南漳县公安局巡警大队办公楼一楼从东往西的第二间至第九间门面房及土地使用权。2、拍卖方式设有保留价的增价拍卖方式,保留价等于起拍价,至少一人报名且出价不低于起拍价,方可成交。3、起拍价、保证金、增价幅度每间起拍价:228362.50元,保证金:20000元,增价幅度:1000元。4、拍卖品展示5、拍卖时间2017年12月5日10时至2017年12月6日10时止(延时除外)
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  • 万达回应50亿出售海外房产项目未与第三方进行磋商

    有媒体报道称万达欲50亿美元出售五个海外房地产项目,万达酒店发展今日在港交所发公告回应称,媒体报导不属实,本公司并无与任何第三方就以50亿美元出售本集团物业项目进行磋商。公告称,万达酒店发展注意到若干媒体报导,有关本公司计划以50亿美元出售伦敦、洛杉矶、芝加哥、悉尼及黄金海岸之物业项目予第三方之磋商,有关媒体报导提述之物业项目包含本公司及其附属公司于伦敦、芝加哥、悉尼及黄金海岸所拥有之物业项目。经香港联交所之要求及经本公司作出相关情况之合理查询后,董事会谨此澄清如下:媒体报导并不属实,原因是本公司并无与任何第三方就以50亿美元出售本集团物业项目进行磋商。第三方不时就本公司物业项目与本公司接洽,而本公司不时响应其对物业项目的兴趣。继近期本公司若干董事变动之后,本公司对其物业项目进行策略评估并将努力物色能为股东创造价值之任何商业机遇。
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  • 楼市调控政策不放松 明年房企资金面压力会更大

    房企资金面大翻转政策力度很难在短期内出现松动,且随着政策效果持续发酵,融资端和销售端的压力都会加大。当前资金状况还没真正恶化,但可能会略有恶化的趋势。按照房地产市场运行周期,明年上半年资金面压力会更大。11月17日,佳源国际公告称,以人民币24.5亿元的代价收购扬州雨润房地产开发有限公司全部股权。11月15日,中航地产(10.470, -0.14, -1.32%)在北交所转让中航城置业(上海)有限公司100%股权,底价为10.64亿元。此前的13日和14日,亿达和华侨城也先后有股权交易发生,中铁则将苏州公司的30%股权及相关债权挂牌。股权交易一直是房地产业的一项主题。最近几年,随着市场集中度提高,交易频次和金额都在迅速增加。即使在历史销售最好的年份(2017年),股权交易仍不降反升,并在近期密集发布。“股权收购体现了一种曲线扩张的模式,但对于被并购方而言,也从侧面说明部分资金压力开始增大,需要通过转让股权等方式来获取新的竞争优势。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。分析人士指出,虽然很多房企的销售规模攀高,但由于拿地规模较大,企业的资金状况并不如想象乐观。随着调控政策进一步发酵,以及偿债高峰期的到来,资金困境可能进一步显性化。上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,当企业到位资金增幅大于开发**增幅时,说明房企资金面宽松,反之则说明紧张。2017年,前者仍大于后者,但逐步收窄。在今年10月,首度反超0.4个百分点。调控政策不放松房企资金链趋紧的端倪,从今年7月就开始体现。根据国家统计局的数据,今年上半年,房地产企业到位资金来源增速维持在11.2%。从7月开始连续四个月下降,到10月(累计)已降至7.4%。若抛开1月和2月春节假期因素影响,这一水平为2016年以来最低。受销售放缓影响,“定金及预售款”、“个人按揭贷款”两项指标的降幅尤其明显。其中,今年前10月,房企定金及预售款的增速为14.8%,而去年末的水平为29%。个人按揭贷款增速更是跌至-1.0%,自2015年以来首度负增长。上述两项资金来源,在房企整体到位资金中占比达到46.2%。在这背后,是政策调控造成的市场降温。据中原地产统计,今年1-10月,各地发布各类房地产调控政策超过210次,在此前的限购、限贷、限价、限商基础上,又增加了限售。这些政策造成销售下滑,并对房企销售端的资金来源带来较大限制。**端面临的政策压力同样不小。过去一年多来,房企股权融资渠道基本被切断,债权融资也大受影响。在银行授信之外,企业更多诉诸信托融资和海外渠道,但这并不能弥补前述缺口。根据中国民生银行(8.540, 0.26, 3.14%)地产金融事业部发布的《中国不动产金融研究报告》,截至8月末,2017年房地产业(按照wind行业划分)A股融资135.5亿元,较去年同期下降89.3%。按照证监会行业分类,截至今年8月末,房地产行业共发行债券311只,发行金额2689亿元,同比下降69.6%。其中,克而瑞销售榜单中的30强房企发行债券713亿元,金额不到去年同期的20%。目前来看,政策层面并没有松动的迹象。中国城市科学研究会理事长仇保兴近日表示,党的十九大报告中有三句话对房地产影响较大:一是,要建立健全金融的监控体系,守住不发生系统性金融风险的底线。二是,要坚持房子用来住的、不是用来炒的定位。三是,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。“一是守住,二是坚持,三是建立,就概括了整个房地产未来一些动向。”大多数分析人士认为,政策力度很难在短期内出现松动,且随着政策效果持续发酵,融资端和销售端的压力都会加大。偿债压力将至在企业层面,虽然销售规模和利润普遍提高,但由于拿地规模增加,企业的现金流同样受到影响。万科公告显示,今年前三季度,其经营性活动产生的现金流为167亿元,比上年同期减少了61.14%。到三季度末,万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。由于同期万科持有的现金流达到943亿元,这些债务并不会带来过大压力。但一些现金流并不充裕的房企,就会感到捉襟见肘。如华侨城的短期借款比年初增加了295.63%,且前三季度经营活动产生的现金流为负。华侨城曾在今年8月将“新著东方”项目49%股权出让给泰禾,并在交易公告中表示,“本次股权转让有利于公司快速回收现金流”。一些意欲快速扩张的房企,负债率可能更高。今年前三季度,阳光城(6.460, -0.07, -1.07%)负债总额1694亿,扣除预收账款后的债务1282亿,净负债率达281%。其中,一年内到期的非流动负债246亿,比上年末增加536.87%。在一定程度上,这是由阳光城加大拿地规模所致。2016年,阳光城通过公开招拍挂、并购共获取25个项目(67宗地块),耗资281亿元。今年上半年,阳光城又获得64个地块,耗资251亿元。此外还有大量房企因公开市场拿地规模较大,出现经营性现金流大幅减少,甚至为负的现象。由于企业的策略布局和资金管理能力不同,其资金状况有所差别,但就行业总体水平而言,资金压力增加的趋势已确立无疑。另一个理由在于,偿债高峰期将很快到来。原华远地产董事长任志强今年中曾表示,未来三年房地产企业有超过一万亿债务到期。海通证券(14.460, 0.41, 2.92%)也指出,房企存量债务到期压力集中在2018-2021年。其中,过去两年产生的3年期贷款将在2018-2019年到期。严跃进表示,当前资金状况还没真正恶化,但可能会略有恶化的趋势。按照房地产市场运行周期,明年上半年资金面就会变差。
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  • 万亿元级租赁市场待挖掘 楼市将成三轨制

    受房地产调控政策持续深入影响,楼市中的投机行为已得到明显抑制。与此同时,无论是商品房价格、商品房销售数据,还是房地产开工投资等情况,均出现明显降温,并且往年的楼市销售旺季——“金九银十”也在今年表现惨淡。进入11月份后,山东等省份中的三、四线城市仍然继续加码楼市调控,其中,推进租赁市场发展与限售是主流。业内人士崔霁对记者表示,从政府报告中可以看出,“房住不炒”大方向不会改变。也就是说,去投资属性、回归居住属性是必然趋势。那么,如何落实呢?这就需要建立多主体供给、多渠道保障以及租购并举的住房制度,逐步建立房地产调控的长效机制。在崔霁看来,当前的“四限政策”(限售、限价、限购、限贷)均属于短期调控,而综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产健康发展才是长效机制。事实上,房地产长效机制已经在来的“路上”,比如住房登记信息、土地登记信息全国联网,建立分类调控的土地供应机制以及完善的市场化住房租赁制度等。业内研究人士认为,中国的住房租赁市场将迎来重大改变,并且在政策利好和市场蓬勃的大环境下,万亿元级的租赁市场会吸引更多参与主体,形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。“中国发展住房租赁市场绝不是短期策略,而是长期战略。”崔霁也表示,过去我们的房地产市场虽说是双轨制,即市场化商品住房和保障住房,但从占比上看,保障房占整个住宅存量中的比重不到10%。我们的房地产市场或将演变成三轨制,即市场化商品住房、保障住房和租赁住房。而未来发展看,租赁住房的比重会越来越高。
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  • 龙头房企资金面翻转背后 规模化竞争进入最后一轮

    房企资金面大翻转在前十大房企不同的操作思路背后,是规模化竞争仍存。过去三年通过收并购、深入二三线而获得大量土储的恒大、融创、碧桂园等,已经站在了规模竞争的前列,土地储备飙升都在1亿平方米以上,把传统的大型房企万科、中海外、保利地产、金地、华润等抛在了身后。今年房地产行业最为引人注目的事件之一,便是中国恒大引入1300亿战投大幅降低负债率。与恒大步伐一致的还有近两年大规模收并购的融创中国,其也提出降低净负债率的目标。而另一边,前期稳健的万科、中海外、龙湖却在逆周期加杠杆,瞄准机会吸纳土储,继续扩大规模。不同房企出现不同的选择,但都指向同一个方向“规模和效益并存”。在以2016年深圳9·30新政为标志的房地产调控开始一年多后,房地产业进入了下行周期,土地市场开始调整,投资“抄底”机会出现,这是万科等逆周期加杠杆的原因。而恒大、融创等降杠杆的行为,则是前期规模化扩张已到极致,开始注重资金安全与效益的考虑。加杠杆还是降杠杆?前三年里做了大量杠杆扩张的中国恒大、碧桂园、融创中国等企业,如今也开始追求财务稳健了。尤其是11月初,中国恒大间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,达成今年第三次战投,使中国恒大净负债率较去年末大降超六成。自2009年上市至今,恒大资产净值增长约13倍,规模高速扩张的同时负债率高企。据其2016年中期数据计算,净负债率高达92.97%。2017年初,中国恒大提出战略转型,即由“规模型” 向“规模+效益型”转变,然后在年中公布了降负债率的目标:计划在2020年6月末,净负债率降至70%左右;恒大还准备在未来三年开启土地储备负增长模式,以降低土地费用支出。在收购万达文旅资产后,融创中国也开始降低负债率。据申万宏源报告, 2017年接连拿地之后,融创中国上半年负债率位居众房企之首。此外,2016年融创发行了99.57亿元永续债,若把其归至债务栏目下,那么融创的净负债率将在100%以上。融创中国董事局主席孙宏斌表示,未来会少拿地。总裁汪孟德则透露,到2019年底,融创将把负债率降到双70%(资产负债率、净负债率)。今年销售规模冲上第一的碧桂园同样开始控制负债。8月,CFO伍碧君透露,“碧桂园将控制公司的净负债率不超过70%。”此外,因在并购市场快速扩张的阳光城,其负债也在迅速增加,今年前三季度,净负债率已达281%。阳光城执行副总裁吴建斌希望,未来将净负债率降至70%左右。一边是野蛮生长后开始修剪枝丫降杠杆,一边则是前几年稳健甚至略显保守的万科、中海外等开始反周期操作,加大杠杆拿地。在9月5日万科的投资者电话会议上,证券事务代表梁洁表示,万科净负债率仅19.6%,未来还有增加杠杆的空间。一直保持行业净利润第一的中海外也开始扩大规模,今年公司提出拿地千亿的目标。截至6月末,其净负债率为16.1%,相较去年同期有所上升,显示扩张加速。金地、华润置地等房企的变化更为明显。2016年底至2017年中,华润置地净负债率上升17.7个百分点至41.5%;保利地产则从55%增加至86.6%,上升了31.4个百分点。规模化竞争未了在前十大房企不同的操作思路背后,是规模化竞争仍存。过去三年通过收并购、深入二三线而获得大量土储的恒大、融创、碧桂园等,已经站在了规模竞争的前列,土地储备飙升都在1亿平方米以上,把传统的大型房企万科、中海外、保利地产、金地、华润等抛在了身后。华润置地上半年掉出了销售前十之后,管理团队进行了反思,并在三季度重回前十。深圳一家大型房企的项目公司人士感叹,销售排名还是很重要,为了冲击年度业绩,集团要求各分公司年底加快销售,一些本可以留到明年的楼王房源也被要求清盘。金地集团认为,“在竞争资源和市场份额过程中,规模已成为重要竞争力,是房企获取融资优势及参与土地竞争的重要基础,也是开发企业中长期完成转型的必要保障。”在去年销售过千亿之后,金地集团及旗下金地商置均认为,公司规模还有扩展的空间。万科只有数千万平方米的土储面积,只能支撑差不多两年的发展,再加上公司极低的净负债率,即使在今年花550亿拿下广信资产包后,也依然有空间继续扩大投资。梁洁认为,万科的土储量虽然不会影响短期销售,但会限制未来增长能力,“还是需要适度利用市场机会购买相对多的土地。据CREIS中指数据,今年5月至10月,万科、保利土地总成交金额分别为1495.44亿元和1228.28亿元,位列第一第二,各拿地118宗、99宗;1-7月,中海外新增土地储备40宗,合计建筑面积899万平方米(权益面积761万平方米),是去年同期的3.9倍。易居智库中心研究总监严跃进指出,一些房企逆周期加杠杆背后,是房企的规模化竞争或许进入了最后一轮。很多规模较小的房企还想利用这个时间窗口弯道超车,进入第一、第二梯队,如新城控股提出了3000亿销售目标。为了挤进行业前列,一些中小房企成为今年土地市场的常客,净负债率大幅上升。不过,大型房企虽然注重规模,但更强调效益。作为行业风向标,今年初,恒大董事局主席许家印明确表示,恒大要从追求规模转向效益提升,将通过强化产品品质,提升产品附加值;强化内部管理,采用标准化运营模式控制成本,并大力降低营销、管理、财务三大费用,这两大措施稳步提升盈利水平。中海外董事局主席颜建国则称,“规模必须服从效益,没有效益的生意我们不做。”未来3-5年,中海外将主要资源集中在住宅开发,加快周转,实现规模和利润双增长。11月8日,中海发布公告称,前10个月实现销售合约额达2005.94亿港元,相应销售面积1242.16万平方米。与此同时加速推动项目发展,2017年计划新开工面积1900万平方米,是去年的1.75倍。2017年,中海在建面积高峰值将超过3000万平方米,创历史新高,为2018年及未来的可持续快速增长奠定基础。
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  • 住宅销售增速回落 龙头房企发力多元产业

    国家统计局14日发布的报告显示,全国商品住宅销售增速已连续4个月回落。在楼市调控持续高压、住宅销售增速放缓、行业竞争日益加剧的市场环境下,龙头房企更加重视多元化产业的协同发展。克而瑞研究中心发布的《2017年1-10月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示,6家合同销售金额超过2000亿元的房地产开发企业除了“卖房子”外,都在“干点别的”。多巨头发力长租公寓:碧桂园与中信银行合作成立300亿元长租住宅保障性基金,保利地产发行首单央企租赁住房REITs;恒大引入苏宁作为战略投资者,在商业物业定制、基建物资的供应链及金融服务、智能家居与智慧物业服务等领域合作;融创忙着整合新乐视、交割万达文旅产业,布局“大文化”“大娱乐”“大健康”;绿地控股则继续加码旗下“大基建”“大金融”“大消费”的产业协同;万科则表示要做“美好生活的场景师”……万科董事会主席、首席执行官郁亮日前在“万科媒体交流会”期间接受记者采访时表示,“万科已不只是一家房地产企业,而是在技术和消费升级的背景下,以内容和服务取胜的城市配套服务商。”郁亮透露,万科在长三角地区除做住宅以外,还涉足商业、教育、医养、长租公寓、城市更新等业务,甚至参与建设江苏兴化市的“田园乡村”。新城控股高级副总裁欧阳捷表示,在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的指导思想下,未来住宅销售市场规模将遭遇“天花板”,传统房企若想继续生存,就不能单一只靠“卖房”,而需靠多元化业务提高竞争力。
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  • 楼市数据下挫 个人按揭贷款增速首现负增长

    持续不断的房地产调控,给市场带来的叠加影响仍在发酵。国家统计局11月14日发布数据显示,今年前10月,全国房地产开发投资、销售、到位资金等指标的增速继续下滑。其中,9月和10月单月,房地产销售规模连续两个月同比下降。受此影响,在房企到位资金来源中,个人按揭贷款累计增速首次出现负增长。国家统计局新闻发言人刘爱华指出,无论热点城市还是三四线城市,近几个月的房价涨幅都出现回落,这体现了去年以来房地产调控取得的成效。与销售数据相比,房地产开发投资增速在经过此前两个月的企稳和回升后,再度出现下滑。虽然土地交易旺盛支撑了绝对值,但该指标也难免受到调控的影响。近期以来,热点城市土地成交的溢价率明显下降,部分城市还出现流拍现象。有房企人士向21世纪经济报道表示,连续拿地带来的资金压力正在显现,未来企业收缩投资将是大概率事件。由此,至少从明年来看,供需两端的指标都将逐渐回稳,并标志着此轮热潮逐渐冷却。销售下滑无碍“去库存”销售被认为是房地产市场的先行指标。在楼市调控政策的影响下,去年以来,全国房地产销售增速总体呈下滑态势。到今年1-10月,商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%;商品房销售额102990亿元,增长12.6%。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点(销售面积增长36.5%,销售额增长55.9%)相比,增速已大幅收窄。其中,10月单月的销售面积为14248万平方米,销售额为11086亿元。环比分别下滑18%和20%。且销售面积是继9月之后,又一次出现同比下降。有分析认为,由于去年同期的基数较高,商品房月度销售规模很可能已经进入下降通道。另据中原地产的统计,今年1-10月,各地发布各类房地产调控政策已经超过210次,在此前的限购、限贷、限价等的基础上,又增加了限售和鼓励租赁两项。这些政策效果的累加,被认为是导致销售增速出现下滑的主因。受此影响,在房企资金来源中,与销售有关的“定金及预售款”和“个人按揭贷款”两项指标也在下滑。其中,前10月个人按揭贷款增速为-1.0%,多月来首次下滑。但由于此前的成交规模较大,加上不排除房企年末冲击业绩的可能,大部分机构认为,今年全年的销售规模仍会保持正增长。由此,今年将超过去年,再创销售的历史新高。这也将带动库存规模进一步下降。10月末,全国商品房待售面积60258万平方米,与2014年年末的水平相当。与2016年2月份的库存最高点相比,库存消化了1.3亿平方米,降幅达到18.5%。“楼市去库存第一阶段基本完成。除了东北、西北等少数城市,大部分城市的库存已经进入良性周期。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出。刘爱华在11月14日答记者问时也表示,“目前房地产去库存确实取得了比较大的成果。”资金面或现拐点与销售相比,投资增速的下滑并不平稳。在经过8月(累计,下同)的持平,9月的提升后,房地产投资增速在10月再度出现下滑,但绝对增速仍维持在7.8%的水平,高于同期的固定资产投资增速。上海易居研究院认为,投资增速下滑与新开工指标走弱相关,这同样是受到楼市调控政策持续发酵的影响。但与此同时,由于年末土地供应规模仍大,企业的拿地补仓意愿较为强烈,支撑了投资增速维持在一定水平。今年前10月,房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%,增速比前三季度提高0.7个百分点。由于过去两年(2015年和2016年)房企的拿地面积均出现负增长,该增速也创下最近三年来的新高。中信建投也在报告中指出,土地供给侧改革将延续投资的生命力,因此到年底投资仍会有所支撑。但值得注意的是,从10月末开始,北京、广州、南京等热点城市的土地市场出现降温迹象。部分热门地块在竞拍时,收到的报价低于最高限价。11月3日,北京平谷的一宗地块还遭遇流标,成为北京最近两年来的首宗流标住宅地块。一位房企人士如此向21世纪经济报道解读道,“企业今年的拿地规模普遍很大,本身就占用不少资金,再算上后续开发的成本,资金压力就很容易评估出来。”他认为,预估到可能到来的资金压力,房企拿地的热情明显下降。万科公告显示,今年前三季度,万科经营性活动产生的现金流为167亿元,比上年同期减少了61.14%。到三季度末,万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。由于万科持有的现金流达到943亿元,因此这些债务并不会带来过大压力。但一些资金状况并不充裕的房企,就会感到捉襟见肘。如华侨城的短期借款比年初增加了295.63%,且前三季度经营活动产生的现金流为负。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,当企业到位资金增幅大于开发投资增幅时,说明房企资金面宽松,反之则说明紧张。他表示,2017年,企业到位资金增幅大于开发投资增幅,但一步步收窄。在今年10月,首度反超0.4个百分点。他认为,开发商的资金面正由2016年的极度宽松逐渐向紧张演变。多数受访者指出,从中长期来看,这种局面将使得房企的投资意愿出现下降。且由于融资政策已经收紧,这种下降将很难逆转。因此,供需两端的相关指标逐渐回稳,将成为明年的大概率事件,并标志着此轮热潮逐渐冷却。再考虑到租赁房、共有产权住房等带来的供应体系的调整,官方对市场的前景表示乐观。刘爱华表示,最近很多热点城市按照十九大报告对住房的定位,加大了对共有产权住房、租赁住房的新试点。房地产市场供给的改善和投机性需求的抑制,将带来供需的继续改善,房地产市场下一步能够保持持续健康发展。
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  • 监管升温十月居民短贷骤降 中长期贷弱往年

    央行13日发布的2017年10月金融统计数据报告显示,10月新增人民币贷款6632亿元,新增社会融资规模达1.04万亿元,二者均略低于预期。与此同时,10月广义货币M2同比增8.8%,增速再创历史新低。业内人士分析称,10月新增人民币信贷不及预期,是受到银行信贷额度趋紧以及季节性因素的影响。新增社会融资仍保持一定增速,显示实体经济融资需求并不弱,部分表内融资转向表外。值得注意的是,前一段时间快增的居民短期贷款10月环比新增量下降明显,意味着监管部门严查消费贷效果有所显现。但业内人士也表示,未来楼市调控对于居民部门贷款需求的影响效果,还需持续观察。现象:“表内”受限“表外”补上数据显示,10月新增人民币贷款为6632亿元人民币,同比仅多增119亿元,对应信贷余额增速降至13%。新增人民币信贷规模不及此前市场普遍预期。对此,招商银行资产管理部高级分析师刘东亮称,临近年末银行信贷额度趋紧,四季度后信贷增长降温属于正常。交通银行金融研究中心报告也称,10月信贷增速小幅下降0.1个百分点至13.0%,总体保持稳定。从季节特征上来看,10月由于国庆假期的存在,通常也为信贷投放的小月,环比较9月下降在意料之中。中金报告则预计,11月、12月,在银行“缺存款”和“缺信贷额度”之下,信贷数据或仍偏弱。在新增人民币贷款增速下降的同时,10月社会融资规模增量为1.04万亿元,比9月减少7800亿元,也略低于市场预期,不过,10月社融增量相比去年同期增加1522亿元。业内人士表示,这表明实体经济融资需求并未降温。从10月社会融资规模增量的具体结构来看,当月对实体经济发放的人民币贷款增加6635亿元,同比多增625亿元;对实体经济发放的外币贷款折合人民币减少44亿元,同比少减291亿元;委托贷款增加43亿元,同比少增682亿元;信托贷款增加1019亿元,同比多增489亿元;未贴现的银行承兑汇票增加12亿元,同比多增1813亿元;企业债券净融资1508亿元,同比少684亿元;非金融企业境内股票融资601亿元,同比少524亿元。“委托、信托、未贴现承兑三项表外融资合计增加1074亿元,虽比上月回落2893亿元,但比去年同期多增2508亿元,这表明实体经济融资需求仍在,在表内信贷额度有限的情况下,仍将通过表外融资满足需求。”中国民生银行首席研究员温彬表示。刘东亮表示,近期部分高频经济数据有下行波动,但尚未在社融数据中有所体现,相对而言,企业债券和股票融资反而较去年低,其中企业债券融资更多受到了不利市场环境的影响。变化:居民贷款整体环比增量有所下降从10月新增人民币信贷的结构来看,住户部门贷款增加4501亿元,其中,短期贷款增加791亿元,中长期贷款增加3710亿元;非金融企业及机关团体贷款增加2142亿元,其中,短期贷款减少113亿元,中长期贷款增加2366亿元,票据融资减少378亿元;非银行业金融机构贷款减少4亿元。值得注意的是,伴随着监管升温,居民贷款整体环比增量有所下降。10月住户部门贷款增加4501亿元,增量环比减少2848亿元,同比增加170亿元。分项来看,住户部门中长期贷款月新增量环比少增1076亿元,同比少增1181亿元。与此同时,住户部门短期贷款月新增量环比减少1747亿元,同比多增1352亿元。住户部门短期贷款月新增量环比下滑达69%。温彬表示,住户部门中长期贷款增加3710亿元,占全部新增人民币贷款的56%,较上月上升18个百分点;短期贷款占比12%,较上月下降8个百分点。可见,在监管机构持续加大对短期消贷资金违规流向楼市审查背景下,居民短期消费贷款增速显著回落,中长期房贷占比虽有所回升,绝对值仍呈下降趋势。中信证券固收研究首席研究员明明表示,监管部门严查消费贷导致居民短期贷款一定程度上超季节性回落,中长期贷款由于季节性和信贷受限等因素共同影响下降,从整体变化趋势上看弱于往年同期,与房地产销售走弱一致,反映居民购房需求继续降温,房地产热度难以持续。但他同时强调,“这也可能是由于银行信贷额度受限所致”。交通银行金融研究中心报告也称,前期楼市调控政策效果开始逐渐在居民需求端显现出来,但目前数据并不能做确定性判断,因为居民短期贷款仍处于反常的状态,10月居民短贷同比多增1352亿元。这是否存在向楼市绕道的行为以及规模大小,尚难精确辨识。展望未来,中金报告称,今年以来,在房地产销售持续偏强带动下,居民信贷在总信贷的占比高达52%,超过2016年全年的50%;预计2018年在销售转弱之下,居民信贷需求会有所转弱,占比也或下降。展望:基调不变继续维稳流动性值得注意的是,10月M1增速、M2增速双双低于预期。具体来看,10月M2同比增8.8%,结束9月的短暂反弹,再创历史新低。对此,温彬表示,一是今年以来,在金融监管加强的背景下,银行同业业务增速放缓,金融去杠杆效果明显,同业业务货币派生效应减弱;二是财政存款回笼货币,10月新增财政存款1.05万亿元,创历史次高规模,同比多增3679亿元。中金报告也称,10月存款增长乏力。整体存款增长1.06万亿元,但其中1.05万亿元是财政存款,如果扣除财政存款,银行体系的存款几乎没有增长,明显低于历史同期。银行在压缩同业资产的过程中,会导致所派生的存款减少,同时银行对同业负债的依赖性也下降,最近两个月,同业存单的余额也在下降。此外,10月财政支出增速降至-8%,支出放缓导致财政存款的上升明显超过季节性,增长了1.05万亿元,仅次于7月。展望未来的货币政策,温彬表示,临近年末,尽管外汇占款有可能继续边际改善,但考虑到财政存款投放或将弱于去年,以及美联储加息在即,年末流动性将承压,预计央行将加大公开市场操作,继续通过“逆回购+MLF”不同期限组合保持流动性充足和市场利率水平稳定。交通银行金融研究中心报告称,短期货币政策仍将保持稳健中性,未来财政支出力度可能增加。货币当局正不断加强对市场的预调和预期引导,体现了其维稳市场流动性、平滑利率波动的目标。该报告还指出,目前不宜过度解读M2增速的回落,短期超预期增长的财政存款未来很大程度会通过增加财政支出的形式回到经济流通领域,届时可能又会支撑M2增速小幅反弹。九州证券首席经济学家邓海清表示,无论是央行货币政策、通货膨胀、公开市场操作走势,都仍然以“稳”字为核心,“不松不紧”才是主基调。目前来看,由于债券市场利率已经明显高于货币市场利率,货币政策进一步收紧的概率较低。刘东亮也表示,预计货币政策不会发生显著调整,金融监管政策会将更多精力放在防风险、去杠杆上。
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  • 国内134家房企存货逾高达4.2万亿元之多

    负债逾6万亿元,货币资金9000亿元的A股房企板块,存货攀升至4.2万亿元。根据Wind资讯统计数据发现,截至2017年9月底,按照申银万国行业分类,剔除数据不全的上市房企,134家上市房企存货总计超过4.2万亿元,同比增长20%。易居研究院智库中心研究总监严跃进接受表示,近年来房企新增项目土地成本较高,货值增加。同时,今年多数城市限价调控,房企拿不到理想预售价减缓了新盘销售速度。此外,“京沪”对商业立项项目的限制性政策,导致商住市场进入冰冻期,部分房企此类存货较多,成为大量滞销品。存货攀升6900亿元值得关注的是,以万科为首的A股9大房企存货总计为2.3万亿元,占比接近55%。对此,严跃进认为,房地产行业集中度进一步提升,剑指3000亿元以上销售目标的房企阵营壮大。更重要的是,在增量市场销售规模增速减缓趋势下,调控从严带来的市场降温效应也将持续,预计接下来行业将进入调整期,房企存货转化为现金难度增加。根据Wind资讯统计数据发现,截至2017年9月底,134家上市房企存货总计4.2万亿元,与去年同期相比增加了6900亿元,同比增长幅度为20%。其中,存货门槛在3000亿元以上的有3家,合计存货占比为34%;存货1000亿元-3000亿元的房企有6家;500亿元—1000亿元的有11家;300亿元-500亿元的有10家;100亿元-300亿元的有29家。据记者统计,截至2017年9月底,万科存货为5505.73亿元,同比上涨23%;绿地控股存货为4852.38亿元,同比上升13%;保利地产存货3924.69亿元,同比上升32%。对此,有业内人士表示,房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标,所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。不过,严跃进认为,从占比来看,住房库存规模是其中较大的一项。事实上,房地产项目开发周期较长,库存增加有其合理性,一般房企会储备满足未来3年发展需求的土地量,这是房地产行业的本身属性。但近年来,房企拿地成本越来越高,存货的货值增加,加上市场波动、布局不合理,调控政策和企业本身的扩张欲望等因素,房企存货一直处于攀升状态。不过,若消化得当,存货较多可提升房企业绩,反之,若开发商不能加快项目周转速度,在负债高企的压力下,陷入困境则是大概率事件。目前来看,鉴于过去两年楼市销售的火爆,今年房企将迎来历史上销售业绩最高的一年。但仍有不少企业存货周转次数减少,存货周转天数变长,可见其运营能力和存货管理水平变弱,项目适销不对路,进而导致现金回流较慢,资金链承压,对企业快速扩张造成阻力。另外,还有些企业虽存货增长幅度较慢,甚至出现存货大幅降低的现象,这并不意味这些房企运营健康。库存管理压力加大值得关注的是,与去年同期相比,据Wind资讯数据显示,在A股9大存货超过1000亿元的房企中,有些房企存货低,存货转天数却很高。以首开股份为例,截至2017年9月底,据Wind资讯显示,首开股份存货约达1352亿元,存货周转天数为3187天,而存货为1445亿元的招商蛇口,存货周转天数则为1796天。由此可见,不同企业的周转速度不同,产品业态、资金沉淀规模和运营能力均存在差异。事实上,今年以来,多城限价,不少房企的高端项目因限价政策,难以高价拿到预售许可证,低价则牺牲利润,开发商不认可。僵局之下,项目销售周期拉长,推高资金成本,减缓资产周转速度。鉴于此,在负债规模过高的压力下,项目周转速度几乎决定着企业生死。有多位房企高管向透露,库存管理是房企地产企业管理链条上非常重要的一环,若该能力较弱,存货周转速度慢,流动性差,影响企业的短期偿债能力,更影响企业扩张速度,虽然现在已经不是销售规模论英雄的时代,但销售规模排位靠前,运营能力较强的房企才能拿到低成本的融资,才能为企业运营输血。事实上,2018年来临之后,还债高峰期也将到来,届时融资渠道若继续收紧,项目周转速度仍在下降,几乎相当于掐住了企业发展的咽喉。对此,严跃进也认为,这一轮调控政策如此严厉之下,多个城市成交量都在下滑,包括商住类项目限购之后,房企的销售压力进一步增加,随之而来的去库存能力也将变弱,资金链有一定压力。
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  • 房企看好未来但眼下的问题是 地还有钱没了

    一升一降,房地产后市这么走。易居研究院副院长杨红旭接受中新社国是直通车采访认为,土地市场成交活跃主要有两方面的原因,一是土地市场滞后于房屋市场变化,经历2016年市场的火爆,开发商急需补库存。二是,去年土地市场基数较低,导致今年增速明显提高。企业看好房地产市场,但到位资金的走势反而略显悲观。11月14日上午10点,国家统计局照例发布了1-10月份全国房地产开发投资和销售情况数据。又是密密麻麻的一堆数据,我们不妨化零为整,从房地产的开发投资和销售两方面入手,对数据加以解读。升:房地产开发投资1-10月份,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。7.8%的增速,从过去一年的数据来看,属于平稳增长。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这表明,房地产企业对未来两年的房屋销售依然认可。房地产企业对市场信心十足,还可从1-10月份全国房地产开发企业土地购置面积窥见一斑。1-10月份,房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%,增速比1-9月份提高0.7个百分点;土地成交价款9695亿元,增长43.3%,增速回落3个百分点。土地成交面积和价款同步快速增长,严跃进认为,这和部分三四线城市土地供应加快有关。相比三四线城市土地市场走高,一些大城市积极调整土地供应结构,如加快租赁型用地供应节奏。易居研究院副院长杨红旭接受中新社国是直通车采访认为,土地市场成交活跃主要有两方面的原因,一是土地市场滞后于房屋市场变化,经历2016年市场的火爆,开发商急需补库存。二是,去年土地市场基数较低,导致今年增速明显提高。“当然,积极拿地也表明,房地产企业对后市比较乐观。”杨红旭说。对房地产市场较为乐观,10月份,房地产开发景气指数为101.49,比去年同期提高0.74点。企业看好房地产市场,但到位资金的走势反而略显悲观。1-10月份,房地产开发企业到位资金125941亿元,同比增长7.4%,增速比1-9月份回落0.6个百分点。这和部分房企融资渠道收紧及资金回笼速度放缓有关。总结来看,房企投资热情高涨,但资金到位情况并不乐观。降:房屋销售面积和销售额统计局数据显示,1-10月份,商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%,增速比1-9月份回落2.1个百分点。商品房销售额102990亿元,增长12.6%,增速回落2个百分点。杨红旭告诉记者,商品房销售持续下滑与楼市短周期运行规律有关。2016年1-4月全国商品房销售面积及销售额增速见顶,之后震荡回落。进入2017年,这两项指标增速持续下滑。“一方面楼市调控后需求面萎缩,另一方面部分城市限制新房销售节奏”,杨红旭称,这是房屋销售同比增幅继续收窄的原因。但收窄的含义不是下跌,而是上涨幅度不断受到了限制。从实际情况看,房屋销售数据和调控政策的走势基本一致。严跃进认为,当前销售面积回落到8.2%的水平,和三四线城市房屋销售市场崛起以及部分商业办公物业销售表现较好有关。而从住宅销售数据看,目前在5.6%的同比水平,预计后续依然会有较好的销售表现,尤其是年底会有一波冲劲,到年底会维持大于2%的同比正增长水平。房屋销售增幅持续下降,房地产开发投资持续上升。对企业而言,在融资渠道收紧背景下,保障开发资金到位,加快销售资金回笼或成大概率事件。严跃进称,这表明,房企在降价上会有新的的策略调整。相关新闻:楼市降温了!10月末全国商品房待售面积下降10%以上今天上午,国家统计局召开新闻发布会,公布了10月工业增加值、投资、消费等多项经济数据,数据增速普遍下滑。此前几个月,房地产投资增速都处于平稳上行通道,但10月增速有所回落,这对市场预期会产生怎样的影响呢?数据显示:1-10月份,全国房地产开发投资90544亿元,同比增长7.8%,增速比1-9月份回落0.3个百分点;此外, 10月末,全国商品房待售面积60258万平方米,比9月末减少882万平方米。国家统计局新闻发言人 刘爱华:目前房地产去库存确实取得了比较大的成果。10月末全国商品房待售面积下降10%以上,房地产投资目前保持平稳增长态势,房地产销售态势平稳回落。刘爱华表示,自去年四季度“因城施策、因地制宜”的房地产调控政策实施以来,70个大中城市的15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落,部分三四线城市房价也出现回落,这也是今年房地产调控取得的成效。此外很多热点城市坚持多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,加大了对共有产权住房、租赁住房的新试点。特别是北京、上海的保障性住房建设占比有非常大的提升,这对未来房地产市场的价格走势以及市场预期具有引领作用。
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  • 孙宏斌看好乐视大屏业务 融创旗下楼盘引入乐视电视

    11月14日,《证券日报》记者从乐视网方面独家获悉,其重要股东融创中国已告知各分公司,如需配置新的电视则优先选择乐视品牌。对此,乐视网内部人士在接受《证券日报》记者采访时表示,“3月份双方就签了战略合作框架协议,融创也一直有计划将乐视电视引入到自己的项目中,以加速其在智能硬件、智能家居、智能社区上的布局。”《证券日报》记者同时获悉,包括住宅、公寓和旅游地产等融创旗下的在建项目,也会引入乐视电视。此前,孙宏斌已确立了新乐视的发展思路,即公司业务重心将聚焦于大屏生态,从广泛的涉猎转为深度的聚焦。其中乐视影业将升级成以影视内容为主要媒介的IP运营公司,包括为超级电视业务定制一些适合家庭大屏用户的电影和电视剧;而乐视视频也转向以大屏为主。据悉,乐视在电视端已经有了稳定的用户群,每天都有数百万级的开机用户,每年可创造数亿元的营收。而将乐视大屏引入自家楼盘,也体现了孙宏斌对于乐视大屏业务的看好。据了解,融创中国的地产项目主要聚焦在高端精品领域,地产项目覆盖京、津、沪、渝、杭等主要一、二核心城市。根据其最新的销售简报显示,10月份公司实现销售额439亿元。前10个月总计销售金额2483亿元,紧追碧桂园、万科、恒大。尤其是近三年来,融创中国在房企销售十强中的名次呈现连续上升态势。有业内人士指出,随着销售规模的不断扩大,融创中国对乐视电视的采购量也会较为可观,有助于乐视电视业绩的复苏。“乐视电视的质量还是很不错的,而且据说融创拿过来的价格也非常优惠,对于两家公司来说应该算是双赢”。实际上,融创与乐视早在今年3月份就达成了战略合作框架协议。当时,双方合作的内容就包括融创中国部分精装高端地产项目,将引入大屏乐视超级电视,同时乐视将助力融创中国高端物业营销,帮助融创中国加速实现“互联网+房地产”战略。不过,后来乐视在资本层面出现变化,乐视网业务的掌门人也从贾跃亭变成了孙宏斌。而融创和乐视在电视等业务上的合作,也在此次通知下达后,才有了实质性的进展。日前,孙宏斌接受媒体采访时曾表示,新乐视的业务才刚刚开始,相关业务很快将启动。业内人士认为,将乐视电视引入融创的地产项目,是孙宏斌重启乐视业务的第一步。
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  • 泰禾发布院子系10大专利打响行业知产保护第一枪

    房地产企业的产品发布会很常见,但是房地产企业的专利发布会却很少见。11月11日,一场主题为“独一无二的院子”专利发布会在上海新江湾城的上海院子项目盛大召开,这场产品发布会的主角便是泰禾集团。当日,业界知名专家、行业代表、全国数百家主流媒体等齐聚一堂,共同见证泰禾集团“院子系”十大产品专利发布盛况。泰禾院子心路历程:也曾走过弯路  只为独一无二的院子此次发布会公开发布了泰禾在院落营造体系中取得的10大外观专利,申请(专利权)人为北京泰禾房地产开发有限公司,专利授权公告日分别为2016年9月14到2017年3月22日之间,以上专利设计人皆为泰禾集团董事长黄其森。上海院子发布会上,泰禾集团副总裁沈力男针对“主入口门头、合院双门头、合院单门头、楼王门头、院门壁灯、楼王壁灯、楼王横梁、横梁、抱鼓石、门钹”等10大专利产品营造法,进行了深入细致的讲解,让与会者感受到最正宗、最纯粹的新中式建筑魅力。上海院子但院子系产品能取得如今的成绩,完全是"摸着石头过河"的一个独立探索、总结的过程。“我们也曾走过弯路,曾经找来八位设计师,设计了8个不同风格的样板间,然后一一否决,8个样板间最后砸了7个,只剩下日本设计师松原弘典的作品。”在发布会的现场,泰禾集团副总裁沈力男先生阐述了院子系产品诞生过程中的心路历程。对抄袭说“NO”泰禾打响行业知产"第一枪"二十多年来,在董事长黄其森的带领下,泰禾始终不遗余力地传承与创新中国传统的 “坊巷、院落”文化,致力于复兴中国式美好。如今,泰禾成功布局16城28院,成为业内争相学习的对象。对此,全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在今年“两会”期间曾表示:“一花独放不是春,更多房企加入到推动中式建筑建设的进程中,是对中国风格、中国文化的认同。”上海院子与此同时,泰禾院子屡屡被业内抄袭、甚至是被业内知名企业抄袭的现象也愈演愈烈。对于照搬照抄的行为,黄其森旗帜鲜明地指出:“还是希望同行能够稍微注重一下,希望你们更具有社会责任,更有保护知识产权的意识。”这也标志着,泰禾打响了房地产行业知识产权保护的“第一枪”。泰禾集团多年来,泰禾集团秉承产品极致主义,投入大量人力、物力,深入探究中国传统建筑的方方面面,通过大量史料的研究和精心研发设计,在院落营造形成了自己独特的体系。可以说,泰禾的每一个院子项目,都是建立在“专利权”这个地基上的作品。泰禾董事长黄其森曾表示:“院子是独一无二的。泰禾反对抄袭,但也不怕抄袭。泰禾对于中式建筑、新中式院落等的研究与实践,绝非靠模仿所能完成,这也是泰禾对产品的自信来源。”此次专利发布,意味着泰禾成为中国首家进入“知识产权”时代的房企。泰禾相关负责人表示,希望通过此次发布活动,一方面释放出加强行业自律、促进技术进步的正能量,另一方面更是对美好人居生活的致敬。唯有提升整个房地产行业的“知识产权”意识,对市场内的抄袭现象说“不”,才能让这个行业、这个市场焕发出更深沉、更持久的力量。十九大报告指出,我国社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。房子是美好生活不可分割的一部分,而院子里的天地,更是中国人筑居美好生活的最佳样本。
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  • 绿地参股公司入主狮头股份 被疑曲线上市

    继狮头股份水泥主业因环保问题而搬家停产后,公司最终迎来了有着房地产背景的新东家。值得注意的是,打着“投资”旗号的新东家,实际上却瞄上了“控股权”而悄悄进行的。以至于直到公司大股东换人、公司高管换血,公司才终于在上交所的不断询问下称“公司控股股东将变更为第一大股东苏州海融天,实际控制人将变更为吴旭。”对于狮头股份实际控制人吴旭悄然入主的行为,公司于近日解释称“间接收购行为合法”。外籍房地产大亨疑曲线上市?可以说,在多数公司不得不排队IPO等着上市的时候,有一部分公司急不可待的想借壳上市,更有的上市公司因为股东之间的股权之争而被闹得鸡犬不宁业绩下滑。但是,有着外籍背景的吴旭却能兵不血刃的拿下狮头股份,不得不说其手段高明。回顾其拿下狮头股份控股权的过程可知,吴旭控股的重庆协信远创在2017年7月份至10月份期间,曾分别通过上海远涪和苏州海融天先后多次增持狮头股份。公告显示,苏州海融天已持有狮头股份3511.27万股,持股比例为15.27%;上海远涪则持有2300万股,持股比例为10%。两者相加可知重庆协信远创已间接持有狮头股份25.27%的股份。事实上,通过多家公司分别增持上市公司股份并实现控股的事件在A股市场中并不少见,但大多这种增持因为上市公司股东之间对控股权的争夺而被互相揭底,往往被拖延难以实现短期借壳。同样的,重庆协信远创的不断增持也被业内人士视为“曲线借壳”的方法之一。不过,在增持期间,重庆协信远创并不承认自己的增持是为了上市公司的控股权,而是以“看好狮头股份未来发展的形势”为由一直不断增持,直至其成为狮头股份间接第一大股东。更有媒体质疑,重庆协信远创间接控股上市公司有刻意规避借壳的嫌疑。众所周知,房地产是最为缺钱的行业,而有上市公司这个融资平台的房地产企业无疑在同行中具有很大的融资优势。有业内人士向记者表示:“在证监会2010年叫停房地产企业IPO后,房地产企业上市就很难实现了,只有借壳上市还有可能。”但也有券商分析,在重组新规发布后,对于上市公司借壳的要求更加严格,如何把资产注入上市公司还有待考虑。绿地参股重庆协信远创为了实现上市梦,吴旭可以说是煞费苦心,值得注意的是,记者发现,间接控股狮头股份的重庆协信远创的背后还有着绿地参股的背景。有资料显示,吴旭靠房地产起家。其通过华富控股有限公司(注册于香港)、协信地产控股有限公司(注册于开曼群岛)、HCP Chongqing Property Development Co Ltd.(注册于开曼群岛)100%持有汉威重庆房地产开发(香港)有限公司的股权。根据《外商投资企业变更备案回执》显示,经重庆市商务委同意,由港方股东汉威重庆房地产开发(香港)有限公司与中方股东绿地控股集团有限公司一道合资经营重庆协信远创。其中,汉威重庆房地产开发(香港)有限公司的持股比例为80%,绿地控股集团有限公司的持股比例为20%。而正是靠着绿地参股的机会,重庆协信远创华丽的成为了中外合资经营企业,摆脱了外国投资者的头衔,并不用受外国投资者的相关规定限制。11月11日,在公司回复媒体提出的“借壳”质疑时表示,重庆协信远创系通过受让苏州海融天投资管理有限公司(一家注册于境内的有限责任公司,以下简称:苏州海融天)100%股权,及通过苏州海融天及其一致行动人上海远涪企业管理有限公司后续增持上市公司股份方式,间接收购狮头股份。公司称,重庆协信远创并非《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》和《关于外国投资者并购境内企业的规定》所指的“外国投资者”,且上述两项法规适用且仅适用于外国投资者直接收购取得境内资产或股权(包括上市公司股权)的情形。因此,重庆协信远创间接收购狮头股份的行为,不属于“外国投资者”战略投资境内企业的范畴,无须按照《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》等规定履行报商务部门批准的法律程序。实控人卷入受贿案据报道,重庆协信远创此前也计划过登陆资本市场。不过,就在重庆协信远创谋划上市之际,2014年5月份,吴旭因一起案件被有关部门带走。当时,重庆协信控股集团的发言人对外表示:“吴总只是协助调查,而不是被调查。因为之前我们公司与华润有合作,所以与华润相关公司的关键人物需要配合调查。”有报道称,2016年4月份,南京中院开庭审理了蒋伟受贿一案。公诉机关指控,2007年至2013年间,蒋伟利用担任华润集团党委委员、总会计师、副总经理的职务便利,在企业经营、业务往来过程中为他人谋利,先后收受吴旭、何金和等5人给予的财物,共计折合人民币286.84万元。其中,出现了吴旭的名字。经核实,该行贿人吴旭正是此次入主狮头股份的吴旭。对于上述媒体报道,狮头股份于11月11日发布公告为吴旭正名称:“经与重庆协信远创及吴旭(系圣基茨和尼维斯联邦(The Federation of Saint Kitts and Nevis)公民)核实,吴旭曾于2014年受有关部门要求配合进行协助调查,但协助调查所涉事项与吴旭本人无关。重庆市南岸区人民检察院于2017年11月8日出具《检察机关行贿犯罪档案查询结果告知函》,该函内容显示,经查询全国行贿犯罪档案库,重庆协信远创及吴旭于2007年11月8日至2017年11月8日期间未发现行贿犯罪记录。同时,公司还表示,重庆协信远创及吴旭最近五年内未受过与证券市场相关的行政处罚或刑事处罚,亦未有涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁的情况。“根据《证券法》和《上市公司收购管理办法》的相关规定,重庆协信远创及吴旭符合上市公司收购人的资格。”狮头股份财务顾问海通证券如是说。那么,吴旭是否有行贿过华润集团原副总蒋伟呢?据记者查阅人民检察院案件信息公开网发现,在该案件的起诉书中,并没有公开写“吴旭与何金”的名字,而是用“吴某某”和“何某某”为替代。但当记者查阅关于蒋伟受贿的报道时发现,有多家权威报道上明确标注了“吴旭与何金”的名字。记者发现,在上述起诉书中,明确标明了“2007年初,蒋伟在深圳收受吴某某给予的百达翡丽手表一块,价值人民币15万元”和“2007年4月份,蒋伟在重庆收受吴某某给予的一张存有人民币50万元的银行卡。”从上述可见,吴某某行贿的时间分别为2007年初和2007年4月份,皆在狮头股份公告的未行贿记录起始时间2007年11月8日之前。可见,狮头股份的公告并没有澄清,媒体报道的吴旭对蒋伟行贿一事。
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  • 万科不设硬性衡量指标 要做美好生活场景师

    11月10日,在万科集团一年一度的媒体交流会上,万科董事长郁亮身着黑色礼服如约出现。这是郁亮首次以万科集团董事会主席的身份参加媒体交流会。这次,郁亮的发言词指出了万科未来将进入新的发展方向——美好生活场景师。“从2017年起,新的大时代就开始了,万科希望能够在新的时代下成为一个优秀的企业,顺应时代的趋势。新的时代,我们会以人民为中心,在过去,改革开放时代是以经济建设为中心,如果说过去时以经济现代化为标志的话,我们今天是全面现代化;如果说过去是满足物质文化生活需要的话,今天是满足美好生活需要。这是我们理解的新的时代的方向。”在新的时代到来时,郁亮也明确提出:“万科未来将要做美好生活的场景师,来回报社会和股东给予我们的支持。”郁亮在与人民网记者交流时表示:“我们在富起来的时代(这里指的是改革开放后),能不能成功是以钱来衡量的,企业成功以赚钱来衡量,国家发展是以GDP来衡量。但是到新的时代,GDP没有提到翻几番,具体的经济指标没有了,拿GDP增长已经不足以衡量美好生活,所以在美好生活时代以赚钱来问也不合适了。”“我们应该以新的标识来衡量,即以人民为中心、全面现代化、美好生活的需求。万科在做新时代需要的东西,比如,养老产业,今天或许很难赚钱,但是未来很可能最赚钱。”郁亮表示。此外,万科集团高级副总裁兼上海区域首席执行官张海也以上海为例介绍了在美好时代万科布局的全景业务,包括住宅、产城、商业、教育、养老、租赁住房、度假休闲等,这一切将使万科成为美好生活时代的先行者。
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  • 不看后悔 签新房认购书有这么多要注意的

    买新房签认购书,需要注意的事项有很多。比如,需要注意开发商的信息是否准确;有没有“预售/销售许可证”的证书编码;房屋基本信息包括楼层、户型、房价等要约定清楚;定金的缴纳时间等等,当然还要注意将开发商对你的承诺也写进认购书中。一、什么是认购书?认购书全称为《商品房认购书》,是购房者与开发商对交易房屋有关事宜的初步确认。在没有签订《商品房买卖合同》之前,是解决买房相关事项的条款,具有一定的法律效力。二、认购书包含哪些内容?一般情况下,认购书包括以下基本条款:当事人双方基本情况、房屋基本情况、开发商销售资质、价款和付款方式、定金相关协议。①当事人双方基本情况卖方,即开发商名称、地址、电话、销售代理方名称、地址、电话;买方,即购房者姓名、地址、电话、身份证件种类。②房屋的基本情况包括楼盘地址、认购房屋的楼号、楼栋号、房间号、朝向、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积。③开发商销售资质认购书中应当有房屋的属性(现房或期房),开发商的预售/销售许可证编号,土地使用证等内容。④价款与付款方式认购书中,这一部分占据了比较大的篇幅,内容包括房子单价、计价面积类型、总房款、付款方式(全款、分期、货款或其他方式)。⑤定金在认购书中约定定金的金额、付款时间、违约责任、违约处理方法、签订合同的日期等。三、签订认购书要注意啥?签订认购书,需要注意认购书中的内容不要写错,尤其是关乎信息类的内容。房子的基本情况要保证零差错,如果出现差错,可能会导致买房纠纷。①当事人双方基本情况别写错在填写卖方信息的时候,要注意看“出卖人”位置填写的是不是开发商的公司名全称。如果开发商委托第三方房产中介公司代为销售,那么应该在认购书中写明代理关系。填写购房者本人相关信息时,要注意“认购人”写自己的名字,通讯地址填写身份证上的户籍地址。如果不是本人签订认购书,需要填写代理人的相关信息。如果是公司或组织买房,认购人写公司全称。②房屋的基本情况要写清在签订认购书的时候,自己认购的房子的基本情况,要在认购书中写清楚。一般情况下,预售/销售许可证的证书号码是开发商提供的。如果签订时是空白的,这时就要警惕了,没有预售/销售许可证的房子,卖出去也是不合法的,如果开发商到办理产权变更之日时,还拿不到相关证件,也是没有办法办理房屋产权所有证的。实际上,只要认购书具备合同主要条款并生效后,在于正式合同没有冲突的情况下,可以做主合同的补充。③价款与付款方式约定清楚房屋单价约定要写清楚,注意不能使用“特价、均价”等比较模糊的词语。付款方式及首付款的支付金额都要写清楚,不要出现差错。④定金违约要约定约定清楚交定金的时间、定金金额(缴纳定金的比例一定不要超过总房款的20%),违约后对定金的处理办法。⑤开发商承诺要写进认购书在看房时,销售人员或开发商承诺的赠送面积、保留房源等,都要写进认购书中。包括承诺不兑现,违约如何处理等,都要做出明确的规定。实际操作中,要将承诺写进认购书,还需与开发商进行交涉。签订认购书时,还要琢磨一下认购书中的条款是否平等,如果有不对等的条款,可以直接向开发商提出异议。注:文章来源于网络,如有侵权请联系删除,谢谢!
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  • 房子不好卖了 仍有中介靠代理业务赚钱

    持续的调控政策已经让楼市步入稳定期。以广州为例,该市房地产中介协会公布的数据显示,10月广州二手房市场签约面积为68.04万平方米,同比下跌35.18%。为房地产商提供代理服务的中介机构们也难免受到调控的冲击。链家地产的数据显示,今年以来,北京二手房中介共关闭门店约1000家,为3年来最多。其中10月关闭门店177家,已连续多月单月关闭中介门店超过100家。但如果将目光聚焦于资本市场就会发现,仍有一些中介机构的代理业务营收呈现出上涨趋势,如合富辉煌、世联行(002285,股吧)等。 记者发现,出现这种背离的原因,是中介机构切换跑道和开发商们应对调控双重作用的结果。为什么合富辉煌、世联行的代理营收仍在上涨?“今年房地产市场成交量刷新历史纪录,开发商的销售也刷新历史纪录,代理行自然就销售活跃。虽然今年调控严格,但依然是历史上最丰收的一年。”中原地产首席分析师张大伟表示。第一个样本来自于合富辉煌,这家在港上市的代理机构今年上半年录得了较好的业绩:半年报显示,截至2017年6月31日止,其营业额为13.8亿港元(2016上半年10.6亿港元),同比增长约29%。全国业务覆盖超过150个城市,代理专案超过900个。二手房业务方面,合富辉煌营业额同比上升约34%至约5.97亿港元(2016上半年4.44亿港元),共促成约32500宗二手物业交易(2016上半年26400宗),分行总数由2016年年末约400间增加至430间,员工数目亦由7200人增加至7600人。世联行的代理业务同样录得了增长。据世联行三季度报,今年前九个月房地产交易房地产交易业务(包括代理销售业务和经纪业务)营业收入为24.6亿元,同比增长4.07%,占总收入比例为48.1%。调控政策频出,为什么中介机构的代理业务营收却还在上行? 记者从开发商及中介机构人士中了解到的信息是:房子不好卖了,更需要代理机构,需要他们带客。虽然和大趋势有关系,但目前一手房行情仍然不错,中介机构还有空间。一名合富辉煌的内部员工也指出,今年公司的代理单更多地来自限购较宽松的区域,如江门、肇庆等城市。合富辉煌的半年报也提到,“集团灵活调配一、二手物业代理之销售团队,并致力加快二、三线城市如南京、武汉、郑州、济南、贵阳、南宁、中山、珠海的业务发展,进一步抢占市场占有率”。此外,当楼市整体进入调整期时,中介机构的代理提点数也会相应提高。一名中介机构的区域经理告诉 记者,“去年行情好的时候,一般开发商给的都是3个点,今年普遍都涨到了4个点。”为什么有的代理不行了?在房产调控下,虽然上述中介机构仍实现了业绩增长,不过需要提醒的是,今年整体的行情并不十分乐观。深圳市房地产中介协会研究总监徐枫表示:“今年的代理业务收入整体并不好,而且很多中介机构的代理业务实际上营收的贡献也在下降。”以世联行为例,去年前9个月,房地产交易服务在所有的营收中占比56.51%,而今年前9个月这一比例已经降至48.1%。除了市场下行带来的冲击之外,上述多名业内人士也指出,中介机构最重要的资源是渠道,这些渠道包括线上如58同城、搜房和乐居等平台,线下则包括物业公司、搬家公司、清洁公司、发传单拓客还有电话营销等。“如果渠道不行,也做不起来。我们有固定的合作代理公司,它们的渠道不错,很好用。”一名开发商人士表示。这也是一些互联网中介失意的原因。上述多名业界人士指出,互联网中介之前想凭借线上交易平台和佣金、服务的优势来拓展规模,但代理机构无论是服务或是交易都应该通过“人”来实现,在传统中介将房源都垄断后,互联网平台又没有服务优势的情况下很容易受到市场的冲击。
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  • 多地增加租赁住房用地 地价降了租金能降吗

    地价降了 租金能降吗?如何让租房者租得起租得久?各地探索从源头入手降成本,“多渠道保障”租赁房土地供应。记者了解到,北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、杭州(楼盘)、山东等地采取集体土地入市,“零溢价率”和“自持面积比例”竞拍,以及划拨等多种方式增加租赁用地面积,降低建设成本,让租金更“亲民”。从源头入手降低成本今年8月,国土资源部等部门确定北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。北京市住建委相关负责人表示,从2011年起,北京市陆续在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭地区、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点,建设租赁住房1.28万套。北京已确定今后5年将建租赁住房50万套,主要在集体建设用地上建设。深圳(楼盘)市今年9月1日宣布,拟恢复划拨方式供地,其中包括只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地。上海则加大供应以“租赁住房”为用途的地块,并由国有企业“零溢价率”拍得。上海市规划和国土资源管理局官网显示,近两个月的历史成交地块中有13幅“租赁住房”土地交易,竞得人包括上海地产、张江集团、陆家嘴(600663,股吧)集团,建筑面积共计37.78万平方米,均为起始价格交易。此外,光明集团、上海电气(601727,股吧)等15家国企主动梳理存量土地用于租赁住房建设。上海已明确,今后5年上海租赁住房用地计划将从“十二五”期间的5.9%提升到“十三五”期间的30.9%。自去年11月起,北京、天津(楼盘)、成都等地陆续采取竞拍自持面积建设租赁住房的探索,绿城、绿地、龙湖、万科等知名开发商均有参与。提高企业运营积极性北京平房乡公租房项目建设方北京鸿科鑫宇房地产投资有限公司董事长陈学东介绍,该项目共有2500余套房。根据项目周边及朝阳区租金指导价格,预计租金约为40元每平方米每月,即65平方米二居的每月租金约为2600元,而链家网显示该项目附近一套57平方米商品房每月租金约为3500元。上海的“租赁住房”项目在租金定价上也比周边住宅有较大优势。以上海地产拍得的“浦东世博会地块政务办公社区15-01地块”为例,该地块位于世博后滩地区,知名企业总部聚集。该项目总面积约4.92万平方米,楼面价约为7700元每平方米。安居客首席分析师张波据此算了一笔账,世博“租赁住房”项目分建设成本和运营成本。一般土地费用占房价的50%以上,再加上其他费用,世博“租赁住房”建设成本在2万元每平方米左右。而根据安居客网显示,目前世博地区二手商品房均价约为6万元每平方米,80平方米的两居室租金在每月6000元左右。可见,在运营成本大致相同的情况下,如按周边住宅相同的租金回报率测算,“租赁住房”项目同样80平方米的两居租金只是市场价的六成多。当然,这只是理论上的测算,项目预计在2年后推出,上海市相关部门暂未透露租金价格。业内人士透露,国内长租公寓或商品住宅的年租金回报率一般在1%至3%之间,而发达国家这一数据在4%以上。对于“零溢价率”拿地的国有企业来说,从盈利角度考虑,有提高租金回报率的空间,企业会有较大积极性运营好“租赁住房”。专家说法增加供应量 能抑制租金北京工业大学社会学系教授李君甫认为,集体土地开发成本低、周期快,租金定价优势明显,而且土地面积可观,在政府有序引导下可以持续供应。集体土地入市将会吸引更多开发商进入租赁市场,从而大大增加租赁房屋的供应量,对抑制租金上涨有很大作用。张波认为,上海的“租赁住房”项目是政府用保障房的方式介入租赁市场,有规划地在产业园区、市中心和新城等重点区域针对特定人群投放租赁住宅,是一剂对症下药的“特效针”,对租赁市场会造成一定影响,部分区域内租金有望调整,也会对现有的品牌公寓运营商造成一定降价压力。中央财经大学城市与房地产管理系教授王志锋表示,目前国内城市中工业用地比重偏大,而居住用地的比重偏低,特别是保障房用地。建议在制定城市建设用地供给规划时,调整用地结构比例,增加住宅用地面积,保证保障房、租赁住房用地。对于工商业相对过剩的区域或者利用率较低的闲置土地,可以盘活重新统筹利用。
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  • 襄阳市区2017年度第一批公共租赁住房摇号

    11月7日,襄阳市区2017年度第一批公共租赁住房分配摇号仪式在襄阳剧院举行,2331户住房困难家庭分到公共租赁住房,喜圆"安居梦”。此次面向社会公开分配的公租房有2331套,分布在襄城、樊城、高新、经开四个城区,包括岸新城、祥龙·泰然居、东津世纪城等10个公租房小区。经过两个多月的申报,襄阳市区三大基层房管所共受理有效申请5204份,申请家庭涵盖市区低保低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭、在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业无房职工以及大中院校毕业生。为确保有限的房源能够真正惠及最困难、最需要救助的家庭,襄阳市房管局严格按照" 两级审核、两级公示”的工作程序,充分利用社保、房产、车管、公积金等信息平台,对所有申请家庭的基本信息进行了严格审查。经过层层把关,共取消237户申请家庭申请资格,最终确定4967户申请家庭参加本次分配摇号。为确保摇号分配的过程公开,襄阳市房管局邀请了纪检监察、公证机构、新闻媒体以及部分申请配摇号进行全过程监督,本次摇号结果将在政府网站上进行公示。据悉,11月中旬,襄阳市房管局局计划再拿出5219套房源,采取面向社会公开摇号和定向安置相结合的方式,全面启动2017年第二批公共租赁住房分配工作。同时,本次没有分到公共租赁住房的申请家庭,按照《襄阳市市区公共租赁住房管理办法》规定,“对连续两次参加摇号未中的轮候家庭,经审核仍符合申请条件的,在下一年度直接确定为配租对象。”襄阳市房管局局长许晓林表示,将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体襄阳市民住有所居。
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  • 房企千亿军团扩至12家 龙头房企增长强劲

    据统计,碧桂园、万科和恒大目前销售额均已突破4000亿元,按此速度预计年内销售可突破5000亿元。融创和保利年内有望创出3000亿元销售额。绿地、中海、龙湖、华润、金地、华夏幸福、绿城等7家房企1月至10月累计销售额已突破千亿。10月,虽然全国房地产市场整体销量低迷,但部分重点房企的业绩表现依旧比较突出。龙头房企10月销售额大多同比增幅在三成以上,累计已接近完成全年销售目标的也不在少数。尤其引人关注的是,截至10月末,已有12家房企销售额达到千亿以上,其中,碧桂园近5000亿,万科、恒大突破4000亿。房地产行业集中度持续上升,分化格局愈加显著。龙头房企增长强劲龙头房企10月销售同比增长仍然强劲。保利地产销售简报显示,公司10月签约面积200.41万平方米,同比增54.66%;签约金额297.09亿元,同比增84.49%。1月至10月,公司累计签约面积1701.67万平方米,同比增29.95%;实现签约额2378.68亿元,同比增37.01%。金地集团则在10月首次跻身千亿军团。今年10月,金地集团签约面积50.1万平方米,同比升4.69%;签约金额91.1亿元,同比升35.35%。前10个月,公司累计签约面积609万平方米,同比增21.34%;累计签约金额1117.3亿元,同比增42.06%。至于始终位居房企排行榜前三的万科,10月单月及累计销售的同比增速都出现了较大幅度的下降。10月份,万科销售面积247.8万平方米,同比降28.75%;销售金额367.9亿元,同比降24.9%。1月至10月,公司累计实现销售面积2912.3万平方米,同比增24.72%;累计销售金额4328.9亿元,同比增38.98%。有分析人士认为,万科10月销售同比增速下滑与去年同期的基数较高存在一定关系,且万科依然维持了单月400亿左右的销售表现,全年销售有望冲击5000亿规模。不少在港上市的内房股陆续公布10月销售数据。碧桂园公告,今年前10月,连同合营和联营公司,公司共实现合同销售金额约4847.7亿元,合同销售面积约5312万平方米。至此,碧桂园已完成其年度销售目标5000亿元的97%。对应公司前9个月4281.7亿元的销售金额,碧桂园10月单月销售566亿元。融创中国公告显示,公司10月份合同销售额439.4亿元,同比大增193%;合同销售面积约286.3万平方米。前10个月,公司实现合约销售金额2517.4亿元,同比增133%;合约销售面积约1457.9万平方米;合约销售均价约17270元/平方米。“准千亿”房企增多除销售外,龙头房企拿地步伐也未停歇。仅在10月份,保利地产通过参与挂牌、合作及拍卖等方式获得储备土地16宗,合计面积为98.18万平方米,涉及金额171.08亿元,地块位于上海(楼盘)、广州(楼盘)、无锡(楼盘)、温州(楼盘)、台州(楼盘)、湖州(楼盘)、成都、潍坊(楼盘)、邢台(楼盘)、昆明(楼盘)、肇庆(楼盘)、揭阳等12座城市。万科在拿地方面也不手软,10月份斥资393.4亿元获取土地212.7万平方米,规划建筑面积521.9万平方米。其中,归属万科的权益建筑面积为364万平方米。区域方面,万科显著增加了在长三角地区的拿地力度,在南通(楼盘)、常州(楼盘)、扬州(楼盘)、温州、杭州(楼盘)、绍兴(楼盘)等地增加土地储备。此外,万科在四川(楼盘)的投资力度也有提升。据跟踪统计,龙头房企中,碧桂园、万科和恒大目前均已突破4000亿元的销售额,按此速度预计年内销售可突破5000亿元。而已跨入2000亿元门槛的房企中,融创和保利年内有望创出3000亿元销售额。除上述“五强”外,还有绿地、中海、龙湖、华润、金地、华夏幸福、绿城,共计7家房企1月至10月累计销售额已突破千亿。此外,今年年内有望破千亿的“准千亿”公司也不少。据统计,新城、招商蛇口、世茂、旭辉目前的销售规模在800亿元至900亿元左右,今年底有望达到千亿。鲁能、富力、中南、阳光城、泰禾也在冲刺千亿的过程中,年内销售规模预计在900亿元至1000亿元左右。2017年的最后两个月,每家房企都摩拳擦掌冲业绩。“想让销售规模再上一个台阶的房企不在少数。这一切既要靠企业自身的努力,也得看天时地利,最不能缺的还是预售证。”专家表示,房地产行业分化格局愈发明显,近年来集中度持续上升,规模效应之下,行业资源将明显向龙头房企集中。
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  • 恒大第三轮成功引战苏宁正威等实力投资者追捧

    11月6日,中国恒大发布公告称,其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,合共引入第三轮投资600亿,高于此前公告300-500亿的规模,远超预期。恒大引入投资者实力雄厚苏宁、正威赫然在列恒大地产本次引入的战略投资者实力雄厚,其中苏宁和正威集团均为世界500强企业,山东高速则是特大型国有企业集团。投前估值提升至3651.9亿,足以显示一众实力投资者对恒大发展前景的认可。记者注意到,此次引进战投既有苏宁、正威等世界500强企业的新面孔,也有山东高速、嘉寓等老面孔,其中山(楼盘)东高速此前投资30亿元,此次追加200亿元;嘉寓此前投资20亿元,此次追加50亿元。业内人士表示,恒大引入600亿战投后,以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算,其净负债率较年中大幅下降近四成。今年以来,在引入1300亿战投及一系列降负债措施推动下,恒大净负债率较去年年末大降超六成。恒大多举措大力降负债,效果明显。前十月恒大已实现销售4223亿利润承诺提升近一倍公告显示,恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿,三年合计1650亿,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润,利润承诺提升近一倍。业内人士认为,按照恒大以往的增长速度推算,最新公布的利润承诺实际上相对保守,恒大地产去年公布的利润承诺,今年的净利润目标为243亿。而中国恒大中报显示,集团上半年实现净利润超231亿,考虑到其作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业,意味着仅用半年时间,盈利能力最强的恒大地产便已完成全年利润承诺。截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿,今年前十月恒大已实现销售4223亿,今年销售突破5000亿几无悬念。若以中报14.5%的净利润率估算,已经锁定1000亿左右的净利润,占到承诺利润1650亿的约六成。目前港股前20大上市房企平均动态PE约15倍,即便按照恒大明年500亿的承诺利润保守估算,市值将达7500亿,而中国恒大目前市值仅为3150亿,未来仍有巨大的上涨空间。“一增一降”发展模式转变战略转型成效明显今年年初,恒大提出由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变,盈利能力大幅提升。上半年,恒大实现净利润231.3亿,同比大增224%;核心业务利润273亿,同比大增249.6%;归属股东利润188.3亿,同比大增832%;股东回报率51.8%,同比增43.6个百分点。恒大近两年大力打造环节精品,项目的施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标淮设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断提升产品品质及附加值。据悉,恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大大降低了营销、管理、财务三大费用,实现强有力的成本控制。中报显示,上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半。今年恒大已成功引入1300亿战略投资,投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳(楼盘)广田等,充分显示了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴对恒大发展前景的认可。除了引入战略投资者,恒大还正实施多项举措,推动负债率持续下降。比如土地储备负增长,即土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000到2000万平米土地储备,以降低土地费用支出;以及扩大盈利规模,进一步增加净资产。今年年初,恒大宣布将在年底前赎回三分之二永续债。公司在5、6月份两个月内迅速还清总额高达1129亿的永续债,提前超额完成目标,显示其强大实力的同时,也释放了近百亿股东利润。随着恒大完成三轮合共1300亿战略投资的引入,净负债率大幅下降,未来三年利润承诺大幅增至1650亿远超市场预期,“一增一降”体现了恒大增效益、降负债、去杠杆的决心,也显示出许家印年初制定的战略转型成效明显。
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  • 龙湖副总裁袁春的离职与鸿坤的1000亿

    临近年底,品牌房企开启人事变动。11月6日,龙湖内部传出消息,龙湖集团副总裁袁春将于近期去职,下一站将以总裁身份全面接手鸿坤的地产业务版块。袁春在龙湖集团已八年,现任龙湖集团副总裁,投资委员会委员,分管集团品牌及营销部及客户与市场研究部。业内人士普遍对袁春很是认同,能力、情商突出,加上“副总裁”的职位,这让人联想到前万科高级副总裁毛大庆。巧合的是,毛大庆(楼盘)现任鸿坤集团高级合伙人、执行董事,不过,毛大庆虽在鸿坤任职,但是他的精力主要在优客工场,坊间有消息称,毛大庆每个季度只去鸿坤开一次会,并且,毛大庆已形成其个人强大的“IP”,这甚至超越了鸿坤的品牌影响力。从鸿坤集团的官网显示,赵彬任集团董事长,亿润投资集团董事长、鸿坤文旅集团董事长,朱灿任集团董事、执行总裁,地产基金公司总经理,鸿坤文旅集团(筹)总经理、特色小镇发展公司总经理,二人也都是鸿坤集团高级合伙人,但是,综合鸿坤近两年的动作来看,鸿坤的发展并不大。在《2016年中国房地产企业销售TOP200》的排行中,鸿坤集团仅仅位列103位,销售金额154.2亿元,这与其业内的知名度并不相符。不管是在业务线发展上,还是在管理层架构上,鸿坤是时候寻找袁春这样的管理型人才了。但是,据相关媒体报道,袁春如果到鸿坤地产,新使命十分艰巨:至2023年,做到1000亿。一份数据显示,从2013年60亿的销售业绩到2014年158亿的目标,鸿坤集团2014年的业绩确实让业界经验,但后来也再无如此跨越式增长。如今,从2016年的154.2亿到1000亿,鸿坤仅给了袁春六年的时间。近几年,鸿坤集团“创新型城市运营商”发展模式,不仅仅是做传统地产的开发,而是通过大地产、大金融、大文旅三大业务的协同,涉及商业地产、产业地产、文化旅游、地产基金等板块,此外,物业服务也是鸿坤集团的重要内容之一。多元发展、重运营,这是房地产转型升级后开发商的惯用战略,但是差之毫厘,谬以千里,不同企业,不同的发展结果。自2011年起,鸿坤已集中在承德(楼盘)、涿州、廊坊、香河、张家口(楼盘)、怀来、武清、宝坻、团泊、蓟县等“环京地区”布局。 在拿地方面,鸿坤也均是在环京区域发力。不过,随着京津冀竞争的开发商增多,鸿坤目前将触角伸向全国,但目前并无明显进展,整体节奏缓慢。但是,鸿坤在深耕15年的西红门地区的发展却值得研究,鸿坤还提出“西红门模式”,其意将西红门打造成都市圈运营能力的典型样本,同时企业投资也覆盖商业综合体、社区商街、商务产品、产业园区等领域,打造鸿坤中心、鸿坤广场、鸿坤·新都荟、鸿坤谷四大商业地产产品线。或许,鸿坤凭借其金融力量,未来,“西红门模式”或成为袁春完成1000亿销售额的关键。
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  • 恒大完成最大规模融资 一年引入1300亿战投

    11月6日晚,中国恒大发布公告称,当天凯隆置业及恒大地产(均为公司的附属公司)以及公司的控股股东许家印与投资者订立第三轮增资协议。第三轮投资者将按照第三轮增资前3651.9亿元的定价,向恒大地产增资600亿元资本金,占恒大地产经扩大股权约14.11%的权益。三轮增资完成后,投资者合计向恒大地产投入1300亿元资本金,共将获得恒大地产经扩大股权约36.54%的权益,凯隆置业将持有恒大地产约63.46%的权益,恒大地产继续为集团的附属公司。而在此前举行的恒大2017年中期业绩会上,公司总裁夏海钧曾表示,中国恒大引入第三轮战投的资金在300亿元至500亿元之间。对于第二轮和第三轮引入战略投资者规模均超预期,有业内人士指出,“从恒大目前的土地储备和销售情况来看,已经可以锁定未来数年的利润,加之恒大方面的承诺,此时入股基本可以说是稳赚不赔。同时,入股的企业未来也会更多机会与恒大展开深度合作,例如苏宁便可更便捷的获取其所需要的商业物业”。此外,根据克而瑞发布市场研究简报,恒大在今年前10个月的权益销售排行榜中,以4002.1亿元位列全国第一。恒大地产自己则预计2018年、2019年及2020年的合约销售金额分別为5000亿元、5800亿元及6200亿元。承诺未来三年净利1650亿元根据公告显示,第三轮战略投资者的实力颇为雄厚,分别为山东高速集团、苏宁电器集团、深圳正威投资、嘉寓投资、广州逸合投资及四川鼎祥投资,前两者本次增资额均为200亿元,其余4家公司的增资额则均为50亿元。其中正威集团和苏宁均为世界500强企业,山东高速则是特大型国有企业集团。而山东高速此前便向恒大投资了30亿元,此次追加200亿元后,成为恒大三轮战投中最大的投资者;嘉寓此前也投资了20亿元,此次又追加了50亿元。“去年12月底第一轮战投前,恒大的投前估值约为2280亿元,不到一年的时间,投前估值已提升至3651.9亿元,投后总估值超过4200亿元,足以显示一众实力投资者对恒大发展前景的认可。”有分析人士指出。据悉,根据第三轮增资协议,凯隆置业及恒大地产同意给予第三轮投资者履约承诺,于2018年、2019年及2020年的3个财政年度净利润(扣除非经常性损益)将分别不得少于500亿元、550亿元及600亿元,三年合计高达1650亿元,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿元的承诺利润。对此,有行业分析师表示,按照恒大以往的增长速度推算,虽然利润承诺提升了近一倍,但最新公布的利润承诺实际上仍相对保守。“首先,按照恒大地产去年公布的利润承诺,今年的净利润目标为243亿元。而根据中国恒大今年的中报显示,其上半年便实现净利润231亿元,考虑到作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业,意味着仅用半年时间,盈利能力最强的恒大地产便已完成全年利润承诺。同时,截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿元,今年前十月恒大已实现销售4223亿元,全年销售突破5000亿元几无悬念。若以中报14.5%的净利润率估算,已经锁定了约1000亿元的净利润,占到承诺利润1650亿元的约六成”。负债进一步降低实际上,除了引入战略投资者,恒大还实施了多项举措,推动负债率持续下降,增加公司盈利能力。比如土地储备负增长,即土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000万平方米到2000万平方米土地储备,以降低土地费用支出;以及扩大盈利规模,进一步增加净资产。而今年年初,恒大还宣布将在年底前赎回三分之二永续债。不过,公司在5月份和6月份便迅速还清了总额高达1129亿元的永续债,提前超额完成目标,彰显资金实力的同时,也释放了近百亿元股东利润。此外,随着第三轮600亿元战投的引入,以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算,其净负债率较年中大幅下降近四成。若从全年来看,在引入1300亿元战投及一系列降负债措施推动下,恒大净负债率已较去年年末大降超六成。中国恒大在公告中也指出,今年年初,公司启动战略转型,提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上,由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变;在发展模式上,由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。得益于三轮增资,恒大地产的净负债率将大幅降低,股东结构进一步优化,资金成本和财务费用将持续下降。同时,公司持续强化内部管理和运营效率,进一步降低管理和销售费用比例,并不断提升产品品质和附加值,注重增长质量,为实现履约承诺金额和公司长期的发展奠定了坚实的基础。中报显示,今年上半年恒大实现净利润231.3亿元,同比大增224%;核心业务利润273亿元,同比大增249.6%;归属股东利润188.3亿元,同比大增832%;股东回报率51.8%,同比增长43.6个百分点。值得注意的是,目前港股前20大上市房企平均动态PE约15倍,即便按照恒大明年500亿元的承诺利润保守估算,市值将达7500亿元,而中国恒大目前市值仅为3150亿元。因此业内普遍认为恒大的股价在未来仍有巨大的上涨空间。未来将和入股公司合作“今年恒大已成功引入1300亿元战略投资,投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等,充分显示了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴对恒大发展前景的认可。同时,上述企业也可以通过入股恒大,进一步发展自身业务,实现共赢。”上述业内人士称。据悉,在本次资本合作的同时,苏宁集团还将与恒大在商业物业定制、基建物资的供应链及金融服务、智能家居与智慧物业服务、房产销售的O2O模式创新等方面开展全面合作。目前,苏宁正通过租、建、购、并多种形式并举的方式,快速拓展与获取符合其经营需求的商业物业,与大型地产商合作就是重要方式之一。而恒大作为中国最大的房地产开发商,拥有大量的住宅与商业物业,可以提供大量可供苏宁小店进驻的小区场景,供苏宁生活广场入驻的大型社区场景等。此前有报道称,早在9月20日,许家印便携恒大集团的高管团队访问了苏宁集团总部,并与苏宁创始人张近东进行了会晤,当时双方就表态称,将在地产、电商、金融等多个领域开展战略合作。“恒大通过这些年的发展,本身也是多元化业务的企业集团,增强与其他行业龙头企业的联系,也有助于公司多元化业务的发展。”上述分析师称。
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  • 中海 泛海投标香港百亿地块 恒大签康养项目

    跨越空间连接全国热点城市土地市场,快速、全面、准确的土地资讯。荣盛发展签唐山(楼盘)PPP项目补充协议 合计18平方公里11月2日,荣盛房地产发展股份有限公司发布公告,其控股子公司河北荣盛兴城投资有限责任公司与唐山市路南区人民政府双方签订了《唐山市城南经济开发区基础设施及配套设施建设工程PPP项目合同补充协议》,以加快城南经济开发区建设步伐。项目合作区域规划面积约为18平方公里(面积以实际测量为准)。在今后条件允许的情况下,可扩展到22平方公里。恒大惠州(楼盘)龙门康养项目进行签约 预计投资超百亿近日,恒大集团广东公司首个在惠州投资的项目恒大康养项目在龙门县举行框架协议签约仪式。据了解,龙门恒大康养项目预计投资超过百亿,将打造以健康产业为核心,结合龙门生态资源为特色的专业型康养项目。产业及建设内容包括高端医疗机构(含月子中心、医疗美容、体检中心、康复中心等)、特色温泉酒店、游客服务中心、文创中心、美食一条街、学校、景观大道、住宅等。香港黄竹坑站二期地块暂获20份标书 包括中海、泛海国际等11月2日,据港媒报道,港铁黄竹坑站二期项目地块将今日截收意向书。媒体现场所见,目前暂时收到20份意向书,包括新世界、会德丰、中海、鹰君、路劲基建、泛海国际、香港国际建投、爪哇集团及南丰等。资料显示,该幅土地面积约9.26万平方呎,住宅楼面面积上限约49.3万平方呎,预料可建两座住宅,提供约600个单位。项目预期将于2023年竣工。市场估值,该地块连补地价价值介乎74亿港元至103.5亿港元,每呎楼面地价约1.5万至2.1万港元。
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  • 互联网租房如何盈利 房东租客提供消费金融

    互联网租房如何盈利?向房东和租客提供消费金融!房屋租赁市场成为互联网巨头最新的“战场”。近日,阿里系的支付宝和京东先后宣布进入房地产租赁市场,支付宝还打出信用牌,让部分房源实现了“凭芝麻信用分免押金”入住。互联网企业进军房地产租赁市场并非一时之热,而是看中其未来发展潜力,以及对自身业务的协同。分析人士称,向房东提供装修贷和租金贷以及给租客提供租房信用贷和租房消费贷,将成为互联网租房的盈利模式之一。租房行业有哪些痛点10月10日,支付宝宣布在上海(楼盘)、北京(楼盘)、深圳(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、成都、西安(楼盘)、郑州(楼盘)这8个城市上线租房平台,实现付一押零、信用租房的模式,超过100万间公寓正式入驻。蚂蚁金服相关负责人向记者表示,后续我们也会和传统中介公司合作,逐步接入他们的房源,目前已经有一家中介公司接洽中,这些房源将会尽快上线。互联网企业的另一大巨头——京东,也在近日进入房屋租赁市场。北京住建委10月20日公告,京东旗下一全资子公司,成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。在支付宝租房和官方的住房租赁监管平台开始运作前,因缺乏标准体系,以及各个环节的不规范,租房行业痛点难以解决。比如租客经常面临着黑中介,假房源,房东恶意变相逐客等等诸多风险;同样,房东也可能遭遇租客的违约、逃租等恶意行为损害,权益得不到保障,租房与芝麻信用的挂钩后能否改变这一现状?合肥(楼盘)学院房产研究所副所长凌斌告诉记者:“从租客的角度来说,目前支付宝平台推出的租房业务可以保证获取到真实房源,并且可以通过芝麻信用免押金租房,减轻了资金压力。但对与租房另一端的房东或者第三方公寓平台来说与传统的付款方式相比,免押金或押一付一的方式延长了房东的收租周期。不过,支付宝平台对双方来说都有一个信用约束机制,以前租客在租房过程中所遇到的乱收中介费,被迫涨房租等问题时权益难以保障,现在依托于信用体系和评价功能可以对房东行为进行约束。另一方面,房客登记真实身份也可避免恶意损坏房屋,偷盗室内财产等问题。现在租房平台建立评价体系已经渐渐成为一种趋势,像链家等中介公司也建立了自己的房源系统和内部评价体系。“信用租房”如何盈利目前已经介入支付宝租房的服务商蘑菇租房表示,公寓运营商入驻蘑菇平台时,需提供身份证等相关实名证件,方可开通账号,并且使用系统时,需要签署相关的协议。对于如何把信用机制纳入租房,蚂蚁金服相关负责人谈到,首先,通过对房东、租客、从业人员(中介/房屋管家)和平台分别做出实时的信用评估。不同信用评级的用户可享受不同信用服务。好信用的租客甚至可以享受押金减免,房租月付的服务,极大减少了年轻人租房成本。在签约环节,我们通过可信电子合约和支付宝在线支付,保障合约和交易的真实可信与便捷。租房后,引入信用奖惩机制,建立租房行业的黑白名单。基于各方的履约记录,形成租客,房东和从业人员的租房诚信档案,从而持续反哺整个行业信用体系。爱护房源,按时交租,诚实守信等行为都有助于信用积累。而恶意欠租、提前清退、任意涨租等失信行为也会影响其信用评估。通过行业良性循环,营造遵守契约的行为,化解租房纠纷。据住建部统计,目前中国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。链家研究院预计,到2030年,中国房屋租赁市场规模将从2016年的1.1万亿元跃升至4.6万亿元。政策红利,资本红利,面对庞大的租房市场,“信用租房”的盈利模式也逐渐显现。凌斌认为,支付宝目前打造的租房平台虽然现阶段还没有收取推广费,但作为一个公寓入口平台,支付宝的流量集聚优势将得以显现,依托芝麻信用平台,未来支付宝或将通过为房东与租客提供消费金融服务来拓宽业务模式,比如向房东提供装修贷和租金贷,给租客提供租房信用贷和租房消费贷等等。蚂蚁金服方面也表示:“对入驻的公寓平台而言,蚂蚁金服做将自己支付+信用+消费金融的能力输出给他们,帮助他们更高效找到优质租客,提升整个运营效率。”
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  • 房企资金再收紧 四季度或面临全面围剿

    房地产业或将提前面临融资“寒冬”。在各路资金严管的背景下,2017年信托再度成为房地产业资金的救命稻草,截至10月31日,68家信托公司今年共发行1050只房地产集合资金信托产品,共募集资金2552.65亿元,已超过去年全年1942.15亿元的募资总额。意愿发行额度方面,截至目前,2017年房地产集合资金信托产品发行额为4165亿元,较去年同期的2170亿元涨幅达91.94%。有业内人士表示,证监会自从去年10月开始收紧房地产企业融资渠道,包括不能在境内发债,禁止到H股上市融资,基金业协会叫停16城私募、资管投资房地产项目。今年更是对银行进行严控,严禁银行资金违规流入房地产领域,致房企资金链不断紧缩,资金成本较高的信托资金再度成为香饽饽。但值得注意的是,中国信托业协会数据显示,10月单月,房地产信托成立78只,募资108.48亿元,仅高于今年过年月份2月募集的98.58亿元,只有今年5月鼎盛期448.9亿元的四分之一,下调幅度高达75.83%。环比9月单月募资365.39亿元,下调70.3%。“进入三季度以来,房地产信托募集资金规模已连续出现下降,四季度收紧态势更是愈演愈烈。”北京一位信托人士介绍。用益信托研究员帅国让表示,今年以来,银监会陆续出台多项规定,严格监管银行和信托公司向房地产企业的融资行为,为防控风险,信托公司在房地产项目的选择上将更加谨慎。一面是发行规模的明显“瘦身”,另一方面,房企也面临着资金价格上调。业内人士透露,目前信托给房企资金的意愿依然较高,但融资成本有所增加。大、中型房企的融资利率保持在6%-8%左右,但部分房企融资利率已超过10%。对此,帅国让表示,收益率走高跟市场上资金的流动性趋紧,市场无风险产品收益率提升有一定相关性,另外部分信托公司呈现募集资金困难局面,主动让渡部分收益给投资者,以吸引客户。中国人民银行参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长盛松成表示,随着调控的持续和深入,房企资金来源将更多地依靠项目销售回款,在房地产去化放缓的背景下,意味着资金风险可能上升。帅国让认为,在中央“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的调控思路下,各类资金监管将再度收紧。同时,银行到年底面临额度紧张,再度无钱可贷,加之销售回款速度放缓,种种迹象的叠加或让房企在四季度面临融资“寒冬”。
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  • 时隔多年万科再玩文化 涂抹配套服务商底色

    很多人已经不记得,如今仍然贴着地产商标签的万科,多年前曾在影视文化投资上表现出色。《过年》、《空镜子》等影视作品背后,都有着万科的影子。兜兜转转,万科到2017年又要进军文化娱乐了。不过,万科并不是要单纯地投资影视娱乐,而是更多着眼于硬件方面。近日,万科集团与华人文化控股集团(以下简称华人文化)签约,双方将在产城融合、文娱场馆、休闲度假、教育体育、智慧社区等多个领域展开合作。这背后的逻辑是,三十多年来,伴随着中国经济和生活的转折变化,万科的发展战略从多元化到住宅专业化再到城市配套服务商的转型。目前,万科的城市配套服务生态系统中,涵盖了住宅、商业、物流仓储、长租公寓、冰雪度假、养老、教育、“轨道+物业”等多个业务,而文娱体育场馆设施、文化创意产业园、文旅消费等,作为城市配套服务的重要组成部分,也是万科重点关注的领域。文旅产业新尝试根据双方的表态,此次合作的目的,是将公司城市配套服务商的经验和能力,与华人文化的文娱资源和产业投资运营经验结合,共同创造出文旅地产领域新的跨界产品模式。资料显示,华人文化是文化产业投资与运营综合性资本产业平台,专注于传媒与娱乐、互联网与科技、生活方式及消费领域投资及综合运营,投资和打造了丝芭文化、体奥动力、旗舰影业、乐高乐园(中国)、微鲸、Jaunt和NextVR等影视娱乐互联网企业及产品。华人文化聚焦内容、平台和技术三重驱动相结合,已形成了较为完整的投资布局及产业链分布,覆盖了电影、电视、动画、文旅地产、室内外主题乐园、音乐、时尚等细分领域;目前,除了中国大陆,华人文化旗下企业在北美、欧洲、中国港澳台、东南亚、日韩等市场也有投资和布局。万科早在1992年就成立了深圳万科文化传播有限公司,2002年改名深圳市万科影视有限公司,是万科企业股份有限公司的全资子公司, 专门从事电影电视的策划和制作,出品了电影《过年》,电视剧《空镜子》、《空房子》、《林海雪原》等。但2006年后,万科影视公司被剥离,万科也专注于住宅和房地产的开发。2011年开始,万科转型城市配套服务商,致力于提供全生命周期的产品和服务,文化旅游、创意产业也被纳入范畴,目前,万科多个城市公司已经开发和运营多个文旅、特色创意园区项目。如广州万科的旧城微改造项目创客小镇“永庆坊”,计划引进创客企业,包括设计、广告、传媒、艺术动漫等。9月14日,上海万科拍下闵行区七宝镇闵行新城七宝生态商务区多幅地块,并自持商业和办公运营。按照出让条件,办公用地引入企业要求引入与文化创意产业发展相配套的文化金融、投资、贸易、供应链管理等领域的总部类企业、平台类机构和龙头企业、关联企业,形成文化金融贸易产业综合体。万科集团董事会主席、首席执行官郁亮表示,期待与华人文化双方形成广泛的协同效应,构建文化创新服务生态系统,为城市和客户带来更加多元的产品与服务。“非常期待未来双方共同开创出突破性的项目。”华人文化董事长、首席执行官黎瑞刚表示,双方要共同创造出文旅地产领域新的跨界产品。不过截至目前,万科与华人文化还没有具体的合作项目落地。多元化IP运营文旅产业是近几年来的热门产业之一。目前,已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。但过往文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头,概念强于落地。根据《2017年中国文旅地产数据解读》,我国文旅地产整体仍以销售为主,山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依赖住宅销售;近年来发展势头良好的主题乐园、文旅小镇等文旅地产,销售依赖性相对较弱,但仍未形成完整的盈利模式。以万科在杭州的小镇项目良渚文化村为例,通过公开资料可知,该项目2000年拿地,2006年万科接手,2013年才实现盈利,累计投资逾两百亿元,且目前其盈利的绝大部分都来自楼盘销售。万科与华人文化要合作发展文旅,也将要面对行业普遍性的问题,即文旅地产项目的运营与盈利问题。易居智库研究中心总监严跃进指出,对于习惯高周转的开发商而言,作为重资产项目,文旅项目前期投入资金巨大,若后期旅游产业运营不成功,则面临资金过度长时间沉淀的风险。严跃进认为,作为以服务为核心的产业,文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素,依靠良好的运营使资产保值、增值,其发展应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。万科和华人文化将要打造的文旅地产模式,将如何打破上述困局? 区域开发+IP运营或许是其方向。黎瑞刚对文旅产业就有自己的理解,“我们不做一般的商业地产开发,而是围绕文化IP内容运营,开发与消费升级主题相关的地产项目。”以华人文化将在2018年初亮相的上海梦中心项目为例,该项目位于上海徐汇区黄浦江畔,由华人文化与香港兰桂坊集团、美国梦工厂共同打造。在该项目中,华人文化利用其自身资源优势,为上海梦中心提供戏剧、影视、展览等优质文化内容,同时,作为“上海梦中心”剧场运营方,华人文化提出“内容制作+剧院运营”的商业模式。全世界文旅IP化运营项目的典型,是迪士尼、环球影城等。未来万科和华人文化的合作,将可以借鉴迪士尼的区域综合开发+IP产业链模式。根据迪士尼运营的经验,其之所以可以流转和增值,是因为它具有完备的产业链布局——媒体网络、主题公园及度假村、影视娱乐、衍生消费品以及互动交互五大业务板块,为迪士尼的IP构建了可以流转、增值的生态版图。在2016财年的迪士尼财报中,其主营业务由媒体网络(电视)、乐园度假、影视娱乐(电影)及产品销售(周边产品)四部分组成,占营收比分别为42.58%、30.51%、16.97%及9.93%。未来,依托万科的开发土地、经营商业物业、产业园区的能力,以及华人文化在影视娱乐、游戏互联网、以及时尚消费等多领域的布局,双方合作开发文旅项目,可以取得综合性、跨领域的复合效益。
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  • 融创控股计划修改2019年到期票据契约不影响其评级

    香港,2017年11月1日—标普全球评级今日宣布,融创中国控股有限公司(融创控股;B+/负面/--)的评级不受其计划修改2019到期票据契约条款的影响。该公司的契约条款修改计划不影响我们对融创控股未到期债券的长期债项评级“B”。我们认为,修改契约条款将降低契约的限制性作用和对投资者的保护,因此对票据持有人造成不利影响。然而,我们认为条款修改计划暂不会对融创控股的信用状况造成影响。在我们看来,修改契约条款将给该中国地产开发商带来更大的举债空间,使其能够更加灵活地拓展非核心业务或通过建立合资企业或类似举措拓展业务。而修改条款最终是否影响该公司的信用状况,将取决于该公司项目的执行情况和管控财务杠杆的意愿。现阶段,融创控股正就修改2019年到期票据契约中的部分条款问题争取票据持有人的同意。条款修改包括将固定费用偿付比率由2.75倍降低至2.0倍,并扩大该比率计算中的关键指标范围。修改后,2019年到期票据的契约将与2020年和2022年到期票据的契约一致。票据持有人须不晚于2017年11月10日提交反馈。对融创控股的负面展望反映我们认为,未来12个月,该公司的财务杠杆将维持高位且可能不会出现显著改善。若要降低财务杠杆,则需要该公司维持强劲的销售表现并控制拿地和扩张的意愿。
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  • 李嘉诚再抛香港地产 402亿出售香港中环中心

    11月1日,李嘉诚名下长实集团发布公告称,名下间接全资附属子公司The Center International Limited在当天与中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司订买卖协议,以402亿港元(约合338亿元人民币)出售项目公司The Center (Holdings) Limited全部已发行股本及转让债务。据和讯房产了解,这次交易所涉及的中环中心物业权益在75%左右,买方将以现金支付款项,这也成为了香港商厦交易的最高成交记录。
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  • 世纪交易的富力收购万达酒店资产项目缩水

    被市场称为“世纪交易”的富力地产收购万达酒店一事有了新的进展,万达减少了三亚、广州和南京三家酒店资产的出让,增加出售了大连万达中心写字楼资产。调整导致这场高达199亿元的交易降至192亿元,总交易额减少了7亿元。广州富力地产股份有限公司前晚发布公告披露于10月20日与大连万达订立的一份补充协议。由于转让标的调整,扣除除外资产代价人民币10.31亿元及增加大连万达中心写字楼代价人民币3.30亿元后,交易代价合计将由原来的约人民币199.06亿元调整为约人民币192.05亿元。除外资产是指收购将不包括的三亚万达希尔顿逸林酒店、广州万达希尔顿酒店及南京万达希尔顿酒店。根据公告,转让标的调整主要内容为,收购将不包括三亚万达希尔顿逸林酒店、广州万达希尔顿酒店及南京万达希尔顿酒店,但大连万达中心写字楼纳入收购事项。纳入的原因是大连万达康莱德酒店、大连万达希尔顿酒店及大连万达中心写字楼登记在同一房地产权证下,无法分割。截至目前,公司及大连万达共同确认已达转让条件的酒店合计65家。公司已向大连万达支付该等酒店转让价款人民币166.45亿元。公司及大连万达须共同确认已达到转让条件的酒店清单,公司将在确认后首个工作日向大连万达支付该等酒店对应的转让价款。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这三个酒店所在的城市高端酒店消费需求比较旺盛,入住率相对较高,收益也相对较好。这三个城市也是万达投资的主题地产和文化娱乐地产的重点布局城市,上述酒店资产是配套业态。万达相当于是保留了优质资产,而富力减少了现金流的支出。昨日,港股市场上富力地产上涨5.90%,万达酒店发展上涨了7.20%。
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  • 中交集团的新变革房地产品牌全新航程

    “世界最大的港口设计公司”、“世界最大的公路与桥梁设计建设公司”、“世界最大的疏浚公司”、“世界最大的还上石油钻井平台设计公司”、“中国最大的高速公路投资商”……这一连串让人瞠目结舌、骄傲满满的业绩标签,是央企巨头中交集团用120年的发展所取得的成就。珠港澳大桥、京沪高铁、牙买加南北高速等这些享誉世界的超级工程,是中交集团所建造的一件件令国家和民族骄傲的作品。从1897年海河工局成立,到“一带一路”国家战略,中交集团始终走在最前沿,成为中国企业践行、输出现代工业文明的先行者和主力军。而作为国务院批准从事房地产业务的央企之一,这家央企巨头企业在房地产领域却颇为低调。日前,中交集团在重庆正式发布了旗下全新的房地产品牌战略。业内观点认为,中交集团此举也是认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,主动推进央企改革的内生之举,通过完善企业品牌、深化革新经营机制、激发企业生产创造力的重要信号。中交房地产集团全新亮相 打造旗下房地产开发资源整合平台10月28日,山城重庆中央公园内,中交房地产集团品牌发布会盛大举行。这也是中交房地产品牌第一次以全新、统一的品牌形象亮相在公众面前。同时,也是2013年中交集团提出全力打造“五商中交”战略中,中交地产作为“五商中交”之特色房地产商的正式落地。根据业务划分,中交房地产集团旗下分为中交地产股份、绿城中国、中交海外地产3大房地产开发平台公司,以及资产管理品牌、金融支持平台。其中,中交地产(股票代码000736.SZ)是中交房地产集团旗下深交所上市公司,是由原“中房地产”更名而来;而绿城中国(股票代码3900.HK)是中交集团在2015年5月增持绿城中国股份至28.912%,成为其第一大股东;中交海外地产品牌(中国住房)则是依托中交集团在海外的房地产开发业务为主营业务。中国交通建设股份有限公司副总裁宋海良告诉记者,中交房地产品牌的诞生,是中交人着眼于房地产产业转型时期的经验总结,更是一家发展20多年的房地产标杆企业对行业发展本质规律的认知。“一个大的企业和一个大的企业集团,它的战略、顶层设计,可以说对整个企业集团起到了领导者、导航者的作用,所以必须有清晰的战略、方向,清晰的定位。”宋海良评价说,中交地产在“五商中交”战略层面,在纵向一体化贯通,横向多元化布局上面,起到了重要的枢纽作用。宋海良说,中交房地产将定位于城市主流人群及人民大众的需求。“特别是对中交集团企业使命和愿景在房地产板块全方位的落地与系统深化。”“中交集团的品牌愿景里,让城市更加宜居、让生活更加美好这两条的落脚点,就是通过房地产这个重要的集团平台来实现的。开发好房地产才能真正让城市更宜居,让生活更美好。”宋海良多次强调,中交集团非常重视房地产平台。“这次我们品牌的发布,其实也代表着一体化的实施。包括品牌一体化、综合实力一体化、城市经营一体化、产品一体化。” 中交地产股份有限公司总裁杨剑平在接受包括人民网在内的媒体专访时告诉记者,中交房地产一体化意味着央企中国交建旗下未来的房地产业务将得到高度的资源整合,特色房地产商的作用未来会得到良好的发挥。但杨剑平也承认,高调亮相的中交房地产,目前仍是一个全新的“开拓者”,需要不断创新面对挑战。“需要向优秀同行学习的地方特别多。”业绩目标直指央企前列 向品牌房地产企业发出合作之邀对于一家以施工、建造见长的企业而言,本次全新亮相房地产品牌的目的不言而喻。宋海良信心笃定地表示:“中交人不但能够建设好道路、建设好桥梁、造好港口、造好设备,同样也能造好房子、造好社区、造好城市、更能营造好美好的生活。”宋海良的底气来自于,中交人着眼于地产产业转型升级时期总结的经验,以房地产企业和标杆企业发展20年的成果,对房地产行业发展的本质与规律而言,他自信中交人有着很好的开发基础和深刻的理论认知。在宋海良看来,将来城市的地产开发一定是综合化开发模式。“一体化、市场化、专业化、集约化、资本化。围绕这五点打造中交地产,这个平台就能够把中交集团的各项业务特长串联起来。”宋海良反问记者,中交地产的特色、优势在哪?“在产业布局上,围绕城市原来讲的狭义的地产外,还有我们的特色小镇、特色物流、特色康养,交通地产、物流地产、康养地产等等。”在中交集团看来,整合后的房地产平台和品牌能实现将中交集团“五商战略”所涉及到的产业链进行纵横延伸和彼此链接,是中交集团未来重点要开发的和发展的平台。“中交集团的大背景,为中交地产提供了很大的平台和支撑,而且它们是互动的。中交地产做得好,对我们基础设施、对我们发展商、集成总承包商有巨大的支撑作用。二者是互相促进、互相交叉换位、互相提升的。”在宋海良的逻辑里,中交集团作为一家“区域经济发展的深度参与者”、“政府购买公共服务的优质提供者”,在把城市建得更好的同时,也能把地产做得更好。二者相互促进,相互提高。尽管中交房地产集团并没有提供过去几年具体的房地产营销、利润等相关数据,但相关负责人对中交集团的实力非常有信心,在央企排名行列中,有可能能进入前4的行列。但杨剑平告诉人民网记者,中交房地产集团不会刻意追求规模化发展,而是注重产品质量,并实现有质量的增长路径。但在业内分析师看来,背靠世界500强企业中排名103位的中交集团这棵大树,中交房地产集团未来的发展速度和业绩增长速度,令人非常值得期待。某不愿具名的分析机构首席分析师直言不讳地表示,“中交集团发力房地产开发业务,这样级别的竞争对手对同样的央企的中海、保利而言,都会构成一定的压力,就更别说其他规模更小的部分民营企业了。”“房地产行业里很多企业都值得我们学习,尤其是前十强、二十强、三十强企业,每个企业的优势和打法都非常鲜明。一家企业能在竞争积累的当下进入到前三十强,如果没有很突出战略特长,是不可能的。”杨剑平谦虚地告诉记者,每个企业都有自己的优势,尤其部分企业的产品管控、开发能力是中交房地产需要认真学习的。除了学习对手的优点和长处外,也要考虑和优秀的同行进行深度合作。杨剑平透露,“‘一带一路’倡议其实就是一个大的国际合作。房地产这方面更不用讲了,我们现在已经跟一些大企业进行合作了。”“老兵”新征途 依靠产品品质敲开市场大门尽管中交集团成立时间超过120年,中国的房地产行业发展也超过30年,但对中交房地产而言,却算得上是不折不扣的“新兵”。中交房地产集团有限公司副总经理周济告诉记者,中交房地产业务真正开展的时间也不过才7、8年的时间,中交房地产集团更是2015年才成立。他表示,中交房地产要承担中交集团“五商战略”中特色房地产商的角色,是一个很艰巨的业务。杨剑平看来,中交房地产平台即使在整合中交集团的房地产业务资源而言,也面临着一定的困难。“但首先是要解决问题,克服困难。”杨剑平说,中交房地产集团所秉承的是比较简单的做法,把繁复的品牌建设回归到产品品质的本真来。“把自身的产品做好,只要提供产品让最后的终端客户满意,我们的困难也就解决了。”不管中交房地产是在集团内部的话语权,还是在市场上,中交房地产这一“含着金钥匙出生”的房企新军,急切需要斩获属于自己的市场份额。业绩的提升,能为中交房地产这一品牌迅速打开市场品牌。品质提升,自然就能带来业绩的提升。“毕竟作为上市公司而言,还是要注重业绩,业绩很关键。中交地产每年都在进步和提升。”杨剑平说,只要把控好产品品质继而提升业绩,其他问题得能够迎刃而解。根据战略规划,中交地产明确提出了在产业结构布局方面的体系。中交地产确立了以“中央系列、美庐系列、香颂系列、雅郡系列、和风系列”为住宅产品系列、以“吾邻家、吾邻汇、五商荟、中交广场”为商业产品系列,以及包括旗下布局的长租公寓产品系列、城市综合体产品系列、社区服务商业自主品牌系列在内的中交地产产品品牌体系。这一系列跨度颇大的产品体系和产业构建计划,实则是中交房地产集团品牌成长的关键所在。据人民网记者实地考察,中交地产在重庆城北中央公园板块开发的中交·中央公园项目一经亮相,即获得了市场的认可。据该项目工作人员透露,该项目一期推出的所有房源,开盘当天收获了“售罄”的喜悦。目前,中交地产在多个城市已经陆续突出了品牌形象统一的产品,依靠央企品质保障,这些楼盘在当地均获得了不错的市场表现。正可谓是牛刀小试。中交房地产集团相关管理人士告诉记者,中交集团为他们下发的业绩考核目标,是希望发挥平台作用,能够去承接大中交特色开发商的功能,能够做出有综合实力代表的项目,又能够来承接实现品牌一体化的先头兵。宋海良说,刚刚闭幕的党的十九大提出,我们国家的主要矛盾进入第三阶段,是人民对美好生活的需求、追求与发展不平衡、不充分的矛盾,是需求之间的矛盾。“我们中交地产的品牌理念定位为‘美好生活的营造者’,跟十九大提出的奋斗目标,跟我们解决的主要矛盾高度契合。”他表示,一家央企的发展,一定要跟国家使命和战略高度契合,才有更广阔的天地和更大的发展舞台。
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  • 多家开发商抢滩租赁行业长租公寓成房地产新风口?

    “租购并举”之下,多家开发商抢滩租赁行业宋家庄一套40平方米的一居室,是上班族刘伟(化名)在北京租的第三套房。区别于之前的散租,这次的房子能“拎包入住”,有家具、电器,每隔一段时间保洁员还会上门打扫卫生。在租房者口中,这种房子叫“长租公寓”——有着更长、更稳定的租期;房源质量明显提升;几乎都有专业的租赁服务企业在运营。“长租公寓”的兴起,能否解决租房痛点?各家房企的加盟,又能否让房地产市场迈入“租房时代”, 实现“租购并举”? 长租公寓成年轻人新选择如今,大部分“长租公寓”都在瞄准刘伟这样的“夹心层”:月均收入万元,与保障性质的公租房擦身而过,渴盼住房条件的改善,又暂时买不起商品房。北京万科泊寓业务负责人透露,布局一年多,北京目前有16个泊寓项目,已经开业的有6家,平均出租率达97%。用“迅速席卷”来形容一线城市近段时期以来出现的长租公寓,并不过分。根据云房数据研究中心的统计,在北京市场上的长租公寓有乐乎、魔方、自如、泊寓、函数、城家、相寓PARK等多个品牌。众多房企进入长租公寓市场,也预示着未来竞争的愈发激烈。相关研究人员解释,长租公寓分为集中式和分布式:集中式是租赁平台通过收购或租赁模式取得项目整体的管理权统一进行改造后出租;而分布式则是租赁平台从分散的房东手中取得房源,经过标准化改造或装修后,统一出租管理。  普遍面临投资回报期长难题云房数据曾将传统租房和长租公寓的租金进行过对比。选取北京一居室整租为例,传统租房月租金平均为2990元,而长租公寓中集中式公寓租金要达到5340元/月,分散式公寓为4100元/月。记者调查发现,长租公寓的租金价格往往还要根据面积、内部装修、配套、服务来决定。常规面向青年上班族的长租公寓往往以开间为主,比如链家自如、万科泊寓等都有开间式的公寓,价格往往比周边一居室租金要低。但一些公寓也主打高端,如城家公寓在京主打中高端酒店式公寓,地理位置相对较好,通过提高装修品质大幅提高租金水平;魔方公寓也新增高端品牌摩尔公寓,月租定价为8000元至15000元。即便如此,长租公寓仍面临着收益低、回报期长的难题。有长租公寓业内人士向记者披露,在北京行业盈利水平平均在2%左右,不挣钱也是普遍现象。看似“赔钱”的买卖,为何引得多家房企进入?业内认为,在存量房时代,楼市限购政策从严,长租公寓正在成为房企从“拿钱拍地卖房”向“出售与持有运营并举”转型的道路之一。其实,各家也都准备继续扩张。龙湖披露,其长租公寓业务年内布局16个一线及领先二线城市,开业房间数将合计超过1.5万间,到2020年达到20亿元营收;北京万科也向记者披露,北京的泊寓在2019年实现3万间规模,年均拓展1万间。 亟待政策破解发展瓶颈万科集团董事会主席、首席执行官郁亮曾在2017年中期业绩发布会上预测:未来随着政府出台相关政策扶持,长租公寓回报率低的情况应该会有改善。这似乎也代表着行业对政府扶植租赁行业的政策期待。从10月31日开始,北京租房新政《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式开始施行。这份文件“鼓励当事人签订长期住房租赁合同”:当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的,可以获得相关政策支持。但对于长租公寓的运营企业来说,这个刚刚开始在租赁市场崭露头角的新生事物,还需要更多扶持。就在几天前,国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,标志着住房租赁证券化实现破冰。这被认为有助于解决房企租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”。而在北京租房新政中,也专门提出来对租赁企业的金融支持,例如:研究制定鼓励房地产投资信托基金(REITs)发展的优惠政策,协调与指导金融机构积极参与,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。北京万科泊寓相关负责人表示,仅有金融支持还不够,“希望未来能有机会参与租赁住房用地的建设。”
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  • 前十月销售4223亿恒大完成全年目标超九成

    金九银十刚过,房地产公司相继发布业绩报告,其中,恒大(HK3333)发布销售简报,10月实现销售额563亿,同比大增55.8%。今年年初,恒大定下全年销售目标为4500亿。1-10月,恒大累计实现销售额4223.4亿,同比增33.4%,已完成全年目标93.9%,预计全年销售额将突破5000亿。克而瑞发布的今年1-10月权益销售榜,恒大居行业首位,累计权益销售额达4002.1亿。行业普遍认为,权益销售额是销售业绩最真实的反映,更客观显示房企真正的实力,恒大高居榜首,行业龙头地位凸显。恒大2017年开始战略转型,在发展战略上,由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变。在发展模式上,由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。业内人士指出,恒大业绩持续攀升,反映其战略转型成效显著。分析认为,在楼市调控常态化的情况下,恒大凭借规模及产品等方面的优势,在市场竞争中占得了先机。
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  • 我国国企用存量土地建租赁房 一举多得

    不光要成为上海的“菜篮子”、“米袋子”,光明食品集团还积极盘活存量土地资源,增加租赁住房有效供给,积极发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。目前已先期筛选了26块土地作为首批转型租赁住房备选用地,力争在“十三五”期间总共建设100万平方米租赁住房。外界对光明集团的了解,更多的人可能都局限于乳业,即光明鲜牛奶、光明酸奶等。而光明集团在消费者心中印象最深刻的,也是乳业。所以,当光明集团推出建设租赁房计划时,很多人可能会感到惊讶、好奇,甚至会猜想,光明集团是否也想大举进军房地产业了。作为一家老牌国有企业,突然提出建设100万平方米租赁住房的计划,确实有点让人难以理解。然而,却让人为之精神一振,它不仅让我们看到了发展住房租赁市场的希望,更让我们听到了国有企业转型的声音。因为,传统行业如何转型升级,是下一步传统企业、特别是国有传统企业需要面对的一道难题。而盘活存量土地,建设租赁住房,进军住房租赁市场,无疑是一举多得的有益探索。事实也是,在住房租赁市场面临土地价格过高、建设成本过大、土地分布不均匀、盈利能力很弱、建设主体难以承受的大背景下,如果国有企业能够合理利用好存量土地,把闲置的土地利用起来,建设不同类型的租赁住房,毫无疑问,会在成本方面具有很大的优势,在住房租赁的运营上有更大的可塑性,可以不需要面对过高的土地成本带来的盈利压力,从而避免租金过高给住房租赁市场发展产生不利影响,继而有效发挥国有企业在住房租赁市场的稳定器、压舱石作用,确保住房租赁市场的健康有序发展。眼下,很多人对国有企业进入住房租赁市场有不同看法,认为国有企业进入住房租赁市场会像进入房地产市场一样,扰乱市场秩序,带来住房租赁市场的不稳定因素。而从光明集团利用存量土地建设租赁住房的情况来看,国有企业不仅不会影响住房租赁市场的发展,反而能够起到有效的稳定作用、平衡作用、促进作用,避免其他投资方式带来住房租金过高的问题。同时,可以大大提高城市土地的利用效率,减少城市土地的闲置浪费。因为,对绝大多数国有企业来说,其存量土地都是计划经济时代留下的无成本或低成本土地,不需要承担过高的土地成本代价。更为重要的是,一旦存量土地盘活,闲置土地适量用于建设租赁住房,困扰企业的转型难、员工安置难、土地使用权释放难等方面的问题,也会迎刃而解,相当一部分员工可以转岗到住房租赁市场,负责住房租赁方面的业务、服务和管理等,所获取的收益,也可以继续用于企业发展和新的住房租赁业务等。如果在发展住房租赁业务过程中,再适当引进战略投资者,还能够推动国企的混合所有制改革,为国企改革筹措足够的改革成本,避免改革成本不足影响国企改革进度。在此基础上,通过释放土地使用权,还能大大降低企业的运行成本。不仅如此,由于国企的存量土地大多分布在城市的各个区域,租赁住房的区位优势也比开发商拿地更大,从而更加有利于居民对租赁住房的选择,对于增强居民的租房意识也会起到积极作用。要知道,发展住房租赁市场,不仅需要有房可租,还需要有人愿意租房。只有两者结合起来,住房租赁市场的发展才会顺利。当然,国有企业用存量土地建租赁住房的计划能否顺利实施,也需要得到政府及相关职能部门、金融机构等的大力支持。一方面,很多土地可能都抵押在银行,银行能否在国有企业用存量土地建租赁房过程中,在土地使用权的释放、贷款的偿还等方面给予支持,也是十分重要的。如果银行不能开明和开通一些,不能给予国有企业建设租赁住房一定的支持,也是会面临很多难题的。这一点,必须形成共识;另一方面,政府及其职能部门在规费的收取方面,也要能免则免、能减则减,而不要狮子大开口,影响国企用好存量土地的积极性。而对相关企业来说,既然要用存量土地建租赁住房,就要在相关的配套设施方面同步推进,如便利店、活动室、健身房、餐饮店等,让租房者能够享受到应有的商业服务,能够愉愉快快地住进来,安安心心地住下去。发达国家能够办好的事,相信只要这些国有企业能够认真地做、用心地做,也是能够办好的,而且会办得更好。国有企业也理应有更强的社会责任感。
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  • 全球城市竞争力百强榜单 中国21城入围

    2017年10月30日,世界城市日—全球城市竞争力论坛在广州举行,会议由联合国人居署主办,广州市社会科学院和广州城市战略研究院承办,中国社会科学院城市与竞争力中心协办。会上,中国社会科学院(财经院)与联合国人居署共同发布《全球城市竞争力报告2017-2018:房价,改变城市世界》(以下简称《报告》)。该《报告》由中国社会科学院财经战略研究院院长助理、中国社科院—联合国人居署联合课题组首席城市经济学家倪鹏飞教授与联合国人居署、中国社科院—联合国人居署联合课题组首席城市经济学家MarcoKamiya牵头,全球众多城市竞争力专家共同携手,历时一年有余联合完成。《报告》称,测度全球1007个城市的经济竞争力指数,结果刷新人们以往对城市排名的认知。科技创新中心城市与新兴经济体中心城市开始打破固有全球城市格局,进入最具城市竞争力行列。从排名来看,全球城市经济竞争力指数十强分别是:纽约、洛杉矶、新加坡、伦敦、旧金山、深圳、东京、圣何塞、慕尼黑、达拉斯。此次《报告》属于全球城市报告系列的第二本,重点关注了全球城市经济竞争力和可持续竞争力,并以“房价,改变城市世界”为主题,阐述了全球房地产市场概况、房价与城市竞争力的关系等。中国21城入围百强城市功能、定位各异,竞争能力各有所长所短,构建科学合理的指标体系是评价的关键。按照指标最小化原则,《报告》构建了城市经济竞争力与可持续竞争力指标体系。其中经济竞争力指的是城市当前创造价值、获取经济租金的能力,课题组使用原创的理论与方法,从产出的角度,使用经济密度指标与经济增量指标,测度了全球1007个城市的竞争力指数。2016年全球城市经济竞争力指数十强:纽约、洛杉矶、新加坡、伦敦、旧金山、深圳、东京、圣何塞、慕尼黑、达拉斯。其中,北美洲占5席,占据半壁江山,亚洲占据3席,欧洲占2席。从国别来看,全球城市经济竞争力美国优势明显,中国迅速崛起。美国城市整体优势明显,且发展水平较为均衡,前十强占5席、前二十强占9席,前100强占36席。中国顶级城市表现良好,整体竞争力水平提升迅速,一些强二线城市表现较为亮眼,除深圳进入全球十强外,香港、上海、广州、北京进入前20强,21个城市进入前100强,这反映了中国城市发展已经从“中心聚集”进入“扩散外溢”的较高阶段。《报告》指出,在中国当前发展水平下,城市整体竞争力在全球城市体系中取得这样的位置,表现实属优异,但是也应看到,中国整体城市之间差距较大。中国社科院—联合国人居署联合课题组首席城市经济学家倪鹏飞表示:“信息科技中心和新兴经济体中心城市崛起,打破了全球城市竞争力体系格局,刷新了人们的认识。特别是以前最具竞争力城市多为金融中心,现在最具竞争力城市必须既是金融中心,也是科技创新的中心。”另外,可持续竞争力指的是城市的要素与环境的状况,《报告》选取人力资本潜力、经济活力、科技创新、社会包容、生态环境、营商环境、基础设施、全球联系等指标,测度了全球1035个城市的可持续竞争力指数。2016年全球可持续竞争力十强分别为纽约、伦敦、东京、波士顿、新加坡、苏黎世、首尔、休斯敦、巴黎、芝加哥。十强中,欧美亚城市三足鼎立;在全球城市可持续竞争力百强城市中,欧洲与北美城市在数量上占据绝对优势。从城市群看,美国、德国、英国城市群中进入可持续竞争力百强的中心城市比重较高。研究认为,以金砖国家为代表的新兴市场国家城市基础设施正迎头赶上,特别是中国城市普遍基础设施已经追上发达国家。中国有9个城市进入可持续竞争力百强,依次为北京、香港、上海、深圳、广州、台北、南京、天津、厦门。新型全球城市正在形成从全球城市格局来看,全球城市聚集也是当今全球经济空间差异和变化的综合反映,研究发现,三条经线划分了全球城市人口和经济的差异化集聚。这三条经线分别是东经20度、西经100度和东经110度,经线一侧的经济密度较高,另一侧则呈现断崖式分布格局。同时,经济密度最大、收入水平较高的城市集中分布在北美与欧亚地区并呈现出一小一大的新月型集聚区。在全球城市联系方面,《报告》认为,信息科技和特大城市主导全球城市软联系。这种软联系相较以物流交通为主的硬联系对城市的影响越来越深。《报告》显示,欧洲作为软联系中心主导全球城市的对内和对外联系,非洲最低且与全球差距较大。软联系相对于硬联系更广泛、更不平衡、分化更明显。研究发现,信息科技日益成为全球城市发展的首要动力。首先,信息科技使得全球城市联系由间接联系变为直接联系,由个别联系变为全面联系,由松散联系变为紧密联系,由慢速联系变为瞬时联系,从高成本联系变为低成本联系。其次,信息科技正在改变全球城市网络体系的重心性,总体上正由沿海地区向内陆地区转移,由欧美地区向亚洲地区转移。第三,信息科技正在改变全球城市的空间形态。城市发展动力、集聚、联系的变化催生新型全球城市的形成。《报告》认为,新型全球城市形成的事实证据包括:首先,科技与金融正在主导全球经济,占据全球价值链的主要部分。其次,从全球企业影响力来看,信息科技企业的影响力正变得越来越大。最后,科技中心城市在全球城市体系中的地位不断上升,科技创新指数越高的城市,其人均GDP也就越高,相应地,可持续竞争力和经济竞争力也越强。另外,《报告》指出,目前的全球城市体系既不是由产业垂直分工所决定的等级体系,也不是由产业水平分工所决定的网络体系,而是一种链网体系,是等级体系和网络体系的结合物。房价过高或过低都不利于城市竞争力此次《报告》以“房价,改变城市世界”为主题,重点研究了全球房地产市场概况,还从实证研究的角度探讨了房价对城市竞争力的影响。《报告》认为,全球城市高房价区域表现为环大洋的“三点四带”,即高房价区域集中在北美、西欧与东亚三点,在西经120度、西经80度、东经20度和东经110度处延伸。各国邻近边界的城市群已融合为跨国的大型城市群,高房价区域对距离较远的城市形成抑制,呈现迁移效应。值得注意的是,《报告》发现了城市房价存在的马太效应。也就是说,当城市房地产市场出现分化之后,其分化程度通常将持续扩大。作为马太效应的长期结果,全球城市房地产呈现较强的两极分化态势。同时,《报告》也认为城市房地产的马太效应并非一成不变,而是在不同的经济发展阶段和城市发展程度存在差异。处于经济发达阶段的城市的马太效应较弱,不发达阶段的城市的马太效应较强。整体来看,发展中经济体的高房价城市存在较高的房地产泡沫,而发达经济体的高房价城市的房地产泡沫相对较小。就房价对城市竞争力的影响而言,《报告》指出,城市的相对房价与其竞争力呈倒“U”型的变化趋势,过高或者过低的房价都不利于城市竞争力的提升。基于上述发现,主题报告建议,为了实现可持续的城市化,地方政府在城市化进程中应注意在城市规划方面应遵循充足的空间、高密度、土地的复合使用、社会融合、避免功能单一化等原则,同时需要制定一个健全的财务计划。另外,法律规章制度有利于塑造良好的城市形态和特点,政府需要发挥法律规章在城市发展中的作用。
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  • 雄安万科建筑研究中心落成并投入运营

    10月28日下午,万科集团与住建部科技与产业化发展中心签订了《全面推进城乡建设领域绿色发展研究及推广合作框架协议》,与环保部环境发展中心、中国节能签订了《关于合作推进环保部技术评估与转化平台落地雄安新区的框架协议书》。同日,雄安万科建筑研究中心(以下简称“雄安万科建研”)在雄安新区雄县揭牌并投入运营。据悉,雄安万科建研是经雄安新区管委会批准成立的集科技创新、技术研发与工程检测为一体的研发平台,是雄安新区首个投入运营的建筑技术研发实验室,也是万科集团继东莞万科建筑研究中心后第二个立足于建筑技术创新的研究机构。雄安万科建研于今年9月21日开始建设,总建筑面积4200平方米,其中一期实验室2200平方米,已于10月17日建设完成并投入运营;二期实验室2000平方米,预计将于今年12月31日建设完成并投入运营。根据协议,双方将以提高工程建设标准为核心,研究与新城新区高起点建设要求相配套的政策法规及技术标准体系等。同时,万科集团还将与环保部环境发展中心、中国节能在环保技术研发、技术评估、二次开发、技术交易、技术孵化等领域加大合作力度,共同推进环境保护部环保技术成果转化平台落地雄安新区,建立长期、全面的绿色战略合作伙伴关系。三方将共同建立环境检测和技术研发平台、环保装备测试和技术评估平台、环保技术交易和产业孵化平台,合作推进雄安新区生态环境建设。雄安新区临时党委副书记党晓龙表示,万科集团积极参与雄安新区的规划建设,仅用了26天便完成了雄安万科建筑研究中心的建设,体现了雄安速度,也展示了万科团队的高效和执行力,对于下一步将进入雄安的建筑类企业树立了很好的标杆。万科集团董事会主席、首席执行官郁亮表示,雄安新区是千年大计、国家大事,能够参与到雄安新区的建设是万科的巨大荣耀。万科愿意尽己所能,充分发挥自身优势,为雄安新区的发展建设作出贡献,并愿意充分运用示范项目和新的技术引领行业,并将“雄安模式”和“雄安经验”在行业内推广到全国。未来,万科也将持续加大对研发的投入,并逐步将研发重点转移到雄安。
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  • 23家房企销售1.7万亿元 平均卖房的单价皆破万元

    万科,9个月时间销售额达3961亿元,卖完了去年全年的任务量。而在记者统计的已经披露前三季度销售业绩的23家上市房企中,5家房企销售额已经超过1000亿元,过去用数年时间仍不敢奢望的千亿元目标,如今可能只是几个月就完成的事儿。毫无疑问,2017年,房企销售额将是创下历史新高的一年,30%的增长速度似乎已无太多悬念,5000亿元规模的房企也将随之诞生。值得关注的是,上述23家房企,平均销售均价皆超过10224元/平方米,虽然开发商因产品线不同而导致销售价格有所差异,但这仍意味着,与过去相比,在这些房企布局的城市中,多数城市房价仍处在高位。中原地产首席分析师张大伟向记者表示,2017年将是房企销售业绩突破历史的丰收年,目前来看,年度销售目标平均完成率已经超过80%,预计大部分房企将提前1个月至2个月完成年度销售目标。张大伟认为,房企销售业绩丰收年的背后,是过去两年房企可结算货量充沛,房价上涨,项目结转所致。目前看来,多数城市去化周期均在12个月以下,为保证规模发展,房企进入补库存阶段。而为了扩大销售规模,不少房企将销售带回的绝大多数现金再度用于拿地或者并购项目增加土地储备上。据中原地产研究中心统计数据显示,今年年内,房企继续积极拿地。截至2017年9月底,50强房企合计拿地金额达到了17711.8亿元,与2016年同期这50大房企11937亿元的拿地金额相比,涨幅达到了48%。与此同时,49家房企拿地金额超过100亿元,而2016年同期只有37家房企拿地金额超过100亿元。更重要的是,对房企来说,真正的考验可能来自于2018年,届时,2016年所拿的高价地将进入市场销售,调控又导致房价上涨难度很大。同时,房企融资渠道都在收紧,资金成本逐渐增加,2018年又是房企还债进入高峰期的一年,不少开发商将承受多方压力,资金链风险剧增。
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  • 万科加快新业务布局 欲称霸物流地产业务

    自郁亮出任万科董事长后,这家地产龙头也开始加速转型的步伐。国庆假期刚一结束,其便接连发力物流地产和产业新城。同时,还成为第一家在雄安新区注册公司的房企。对此,有业内人士指出,万科给自己的定位已经从传统的住宅开发企业变为“城市配套服务商”。传统住宅销售业务占比一半左右,另一半市场来自新业务,也成为公司设立的转型目标。而从万科目前的财报上看,新业务占比仍较少,因此发力相关业务也就成了公司的必然选择。10月11日,万科发布公告称,基于公司物流地产业务的发展战略,综合考虑目前市场环境,公司下属企业万科产业园和乾元晟投资、江苏信托、博裕物流、飞虹壹号拟共同投资设立一支物流地产投资基金。物流地产投资基金的认缴出资总额为60亿元,其中万科产业园拟认缴出资额15亿元,占比25%。同时,若全体合伙人一致同意,投资基金可增资,但合伙企业增加出资后的出资总额不得超过200亿元。万科方面表示,公司参与设立拟投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目的物流地产投资基金,有助于公司借助外部合作方力量,加快公司在物流地产领域的投资运作。郁亮此前也表示,“物流仓储本身便属于万科的优势业务,公司在全国处于前5的位置,未来如能跟普洛斯合作,我们的目标应该是全球第一,而不只是中国第一。”据悉,由万科、普洛斯管理层以及多家机构组成的中国财团拟以790亿元对普洛斯进行收购,其中万科持股21.4%。对此,万科董秘朱旭在近期召开的电话会议上表示,目前私有化仍然在进行当中。普洛斯在中国有超过5000万平方米的物流地产面积,而万科仅为300万平方米,参与普洛斯私有化更多的是学习其先进的物流地产经验。而根据招银国际的统计,截至9月底,万科物流地产业务累计获取项目36个,总建筑面积约280万平方米。其中仅在今年三季度,公司便投资了14块物流地产,权益建筑面积达105万平方米,投资提速非常明显。就在万科宣布入股物流地产投资基金的第二天,其又与成都市签署了战略合作框架协议,签约项目包括新建万科集团中西部区域总部基地、天府国际金融中心、空港新城万科智慧物流城、简州新城万科生态梦想城和双流区万科创新梦想城等。对此,郁亮表示,成都是万科中西部发展的门户,未来几年万科拟在成都新增投资2000亿元,开展成都产业新城投资建设。“万科可以在成都做很多方面的配套服务,从房子的卖到租以及物业服务,还有轨道物业、小孩读书、物流业务等,并希望万科能够在更多领域参与成都发展。”郁亮表示。实际上,通过对各地产业新城的投资建设,也给了万科各项新业务一个发展的空间,例如万科的长租公寓项目以及养老、教育等业务。“目前包括恒大、碧桂园、华夏幸福等大型开发商都十分重视产业新城的建设,产业地产也被视为房企另一个利润增长点,且由于龙头房企综合实力较强,可以获取更多的资源投入到新城的建设中,有利于园区的长远发展。但各家公司也仍需避免走重城轻产的造城老路,着重打造好园区产业链的建设。”有业内人士称。
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  • 绿地发布康养产业战略规划 拟投资200亿

    日前,绿地控股(600606.SH)正式发布康养产业战略规划,绿地康养产业集团(以下简称绿地康养)揭牌。据了解,绿地康养将全面负责绿地 “医康养”大健康核心产业平台建设,参与大健康领域的“医康养”产业项目的开发与运营,承担绿地健康养生示范区“康养居”建设。其中,绿地康养居酒店计划投资200亿,两年内在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家,五年内在国内外形成500家连锁,同时对优质康养资产推进资产证券化。根据绿地康养产业战略规划,绿地康养将依托绿地房地产主业优势,致力于医疗产业、养老产业、健康管理产业发展,通过商业创新、管理创新、技术创新,以大数据驱动的全生命周期、全 方位健康管理服务为纽带,打通医疗体检、旅居养老、健康保险、智能设备等健康产业上下游,建设一流的大健康产业生态平台,打造中国一流的健康品牌,树立健康行业服务标杆,成为国内健康产业领军企业。绿地康养相关负责人介绍,绿地康养的主打产品“康养居”将依托绿地遍布世界的地产主业优势,以社群为纽带,以“医康养游娱学”六大主题内容为特色,借助互联网、人工智能、物联网等先进信息技术和行业领先的高品质服务标准,构建“全托型”一站式旅居养老服务平台。据悉,绿地康养居酒店首期将落子上海、武汉两地,三亚、成都、济南、郑州等地酒店也将于2018年内投入运营,两年内在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家,五年内在国内外形成500家连锁,计划总投资200亿元。而大健康产业也将为绿地的特色小镇、重点区域项目等提供富有竞争力的健康产业运作,成为绿地主业升级的重要引擎之一。绿地控股集团董事长、总裁张玉良指出:“对企业而言,关键在于如何充分发挥现有产业优势,找准康养产业的切入点,实现‘1+1>2’。绿地已率先布局,今年上半年康养产业战略破题,筹建推进‘医康养’核心产业平台建设。”
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  • 万达美国项目遭合伙人退出 公司暂无评论

    万达海外项目再起波澜!昨日,有媒体报道称,开发伙伴Athens Group退出万达一个位于美国加州比华利山庄(Beverly Hills)的豪华公寓与酒店综合项目,该地产项目涉资12亿美元。上述报道称,Athens 首席运营官Jay Newman表示,作为开发伙伴,公司把One Beverly Hills项目带给了万达,工作包括万达酒店的开发、建设和开业,以及公寓的销售和营销。Wanda Beverly Hills Properties LLC的副总经理Rohana’Beckett表示,“我们正自己推进这个项目,我可以确认Athens不再参与该项目了。”对此,《证券日报》记者致电万达相关人士获悉,由于上述项目是境外项目,所以尚无法第一时间证实该消息的真假。值得关注的是,有业内声音认为,Athens的退出并非因为中国遏制海外高风险投资直接导致。至于具体退出原因,上述万达相关负责人则表示,目前还不知道。简言之,目前,万达和Athens都未就分手原因作任何评论。据记者了解,万达洛杉矶项目位于比佛利山市高档居住区的黄金地段,占地3.2万平方米,总建筑面积约11万平方米,其中地上约8万平方米、地下约3万平方米。距全美著名商业街之一的罗迪欧大道步行仅10分钟,距加利福尼亚大学洛杉矶分校(UCLA)车程5分钟,距好莱坞车程10分钟。项目西侧紧邻著名的洛杉矶乡村俱乐部,有一个36洞的高尔夫球场,周边有半岛等国际顶级酒店。2014年8月份,万达集团宣布中标洛杉矶比佛利山市威尔谢尔大道9900号项目地块,将投资12亿美元,建设高端综合性地标项目。这也是万达集团在2014年内的第三宗大型海外投资。此前,万达于6月份斥资2.65亿欧元收购了西班牙马德里一宗酒店项目,又于7月份斥资9亿美元在美国芝加哥投建五星级酒店项目。值得一提的是,万达旗下传奇影业昨日遭遇高管出走。在接任传奇影业临时首席执行官一职9个月之后,大连万达集团高级副总裁高群耀从万达集团以及万达集团旗下的传奇影业离职了。据称,万达文化集团高级副总裁、万达电影董事、总裁曾茂军将出任传奇影业临时首席执行官,传奇影业的制片主管Mary Parent将留在该公司。对此,万达方面拒绝评论此事。
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  • 支付宝也做租房了2018租房市场将发生大变革

    中国现在的房价高已经是大家公认的事实了,这就不要笔者做过多的解释了。但是除了房价,其实现在的房租水平也不低,甚至可以说是高的了,这也让不少最读者向笔者多次反映房租太贵了。其实现在大家都明白房租贵,所以最近一段时间以来的政策不仅仅是针对房价的,也是在针对房租的。大家先来看看我国的房租有多贵。根据网上流传的“中国房奴报告”显示,目前在北京上海等一线城市,房租要占到了每个月收入的一半左右,也就是说大家辛辛苦苦工作一个月,结果有一半的工资都上交给房东。但是好消息是现在大家已经认识到房租贵了,从国家到个人都在努力建立一个平稳有序的房屋租赁市场,降低房租水平。从“租售同权”到“商业自持地”再到“集体土地建租赁房”这一系列的政策背后都显示了国家对房屋租赁市场的重视,也是在为降房租做准备工作,但是这些政策毕竟都是一些长效机制,而对房租影响最直接的肯定就是近期马云宣布支付宝免押租房。一直来房租高的原因不仅仅是价格本身的原因,也有付款模式的原因,传统的租房付款方式一般都是“押一付三”,也就说想要租房就要先预支四个月的钱。大家可以想一下,在北京这样的一线城市如果租一套房要3000块钱一个月,那么想要租房就必须要拿出12000元的钱,相信这笔钱不管对什么样的租房者来说都是一笔不小是数字。但是支付宝的免押租房恰恰就减少了押金的负担,只有是芝麻信用分超过650分的租客,就可以凭借芝麻信用享受免押金、按月交租的服务,这对租房者来说肯定是极大的减轻了大家的租房负担的,所以现在大家对支付宝的这个举动都是十分赞同的。而且不只是支付宝,现在很多房企已经开始布局租房市场,抢滩长租公寓了。因为在租房的时候大家最担心的就是遇上二房东、不良中介,但是现在不少房企都开始不仅租房市场,以后租房子就跟买房子一样都是从开发商哪里租的,这就让租房市场的房源有了保障,大家也不必担心会遇见虚假房源和不良中介了。重要的是,大家可以不必支付除房租之外的其他费用,例如中介费。很明显现在的房地产市场已经不是以前的市场了,不仅房价降了就连房租也在被针对,所以笔者相信在2018年中国的房屋租赁市场将会迎来一场大变革。
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  • 房地产“三巨头”前三季业绩一共超万亿

    碧桂园近期公布的公告显示,今年前三季度共实现合约销售4281.7亿元,合同销售建筑面积4715万平方米。在此之前,万科和恒大都先后公布了今年1-9月的销售业绩。其中,今年前三季度万科实现合约销售3961亿元,销售面积2664.5万平方米;恒大实现3660.3亿元,销售面积3087万平方米。随着第三季度数据的公布,碧桂园也成为国内房企当中第一个站上4000亿元销售门槛的房企。去年恒大以全年3733.7亿元销售额领跑行业的纪录,已经在今年第三季度被碧桂园和万科打破。在今年8月的碧桂园中期会上,碧桂园集团总裁莫斌宣布将今年合同销售目标上调至5000亿元。按照9月底的数据来看,剩余一个季度的时间里,碧桂园只要完成不足800亿元销售目标即可,完成年度目标几乎“板上钉钉”。业内人士猜测,按照目前增速,实现6000亿元规模也未必不可能。尽管在中期会上莫斌提到,碧桂园“要追求有质量的发展,并不一定要求规模第一”,但从现状来看,碧桂园正稳坐行业第一的位置。近10多个月以来,碧桂园、恒大、万科三家持续保持行业前三的位置,头把交椅则是“轮流坐庄”,而去年三季度的“头牌”还是恒大,当时以2835.8亿元的销售额甩了碧桂园近500亿元。12个月后,碧桂园和恒大的名次已经调换。与此同时,上述三家今年前三房企的销售总额,已经达到11903亿元,万亿关口已经在今年8月便被打破。去年同期前三销售总额7720.5亿元,同比增量54.17%。另一个出现增量的数据是销售单价。统计显示,今年上述三家至第三季度末销售总面积为10466.5万平方米,去年同期则为8229.1万平方米。销售单价已经从去年的9381元/平方米,攀升至11372元/平方米。尽管今年一线、二线城市的房地产市场受到严格限制,不过从房企公布的业绩来看,今年大型房企前三季度普遍保持上升态势。业内公布的《2017年前三季度中国房地产企业销售TOP100》数据显示,已有11家大型房企销售额超过1000亿元。另外,根据《证券日报》报道,23家上市房企平均销售单价超过10224元/平方米,这些房企所布局的城市中,多数房价仍处于高位。有业内观点认为,房企销售业绩不降反升,一方面由于今年大型房企“收并购”业务持续进行,得以实现销售额的上升。另一方面,大城市进入限制性发展周期后,购买市场向三四线倾斜,布局三四线城市的房企成为业绩增长最快的赢家。实际上,继去年的“930”调控之后,今年10月前后,全国多个三四线城市也颁布了调控政策。尽管热度下降,不过新城控股副总裁欧阳捷认为,一些三四线城市除了承担一二线城市的溢出效应外,其自身存在的城市更新改造、改善型购房的需求,以及希望品牌房企进行产品升级的需求,是大型房企占据市场的机遇。这从前三强的销售布局中也得到有效印证,碧桂园和恒大在三四线市场均持有大量土地。另从第前三季度表现来看,“收并购”正给地产行业带来进一步的集中。去年年底,全国前23名房企销售总额约为3.15万亿元,占市场份额的26.8%。根据上述榜单计算,今年前三季度23家销售总额已经达到3.2万亿元,其中前三强房企就销售就超过万亿,占了这一范围的30%。“按照这一趋势,可能到2020年,这23家房企能够占据市场60%以上的份额。”欧阳捷分析,在中小型房企并购完成之后,目前一些排名百强到房企也会面临并购:“并购潮会加快,并且更加迅猛。特别是进入限制性发展周期后,一二线、三四线城市都下行之后,房企如何还能保证持续发展?‘大吃小’之后,可能就是‘大吃大’了。”
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  • 房地产行业调控 开发商的脚步慢了吗

    熟悉房地产行业的人都对“金九银十”不会陌生,在房地产的黄金时代里,“金九银十”代表着收获黄金的季节。因为在九、十月份,正是房企开始全力冲刺业绩的阶段。大至各家房企、各个地产项目,小到每一个销售人员、每一个购房者,都会在市场的带动下,节奏不自觉地快起来——加快去化率、加快销售速度、加快购房的决策速度。而在今年,如果从九月份和“十一黄金周”的表象来看,整个行业都在远离曾经的黄金时代。根据中国指数研究院提供的统计数据显示,9月各线代表城市成交量同比继续下滑,楼市“金九”不再。一线城市与去年同期相比成交下降近六成,除深圳外其他三个城市同比下降在60%以上。二三线代表城市月度成交量同比仍持续下降26%,其中南京、福州、青岛、惠州、济南、西安等前期调控收紧最为明显的城市降幅更为显著。而在9月底,更有多个城市密集出台调控政策,以求推动楼市的平稳运行。一系列的成交数据和政策调控,无不在向市场明确:今年的“金九银十”注定不会有曾经的成色。事实上,从2016年开始的房地产行业在政策的调控下就已告别了曾经“烈火烹油”一样的沸腾,我们看见了调控政策从一线城市向热点城市蔓延,看见了政策从单纯的限购、向“限商”、“限售”、限土地出让转变。这样的转变将原本简单的“一刀切”式调控,变成了外科手术一样的“精确制导”。调控的力度让整个市场的节奏都慢了下来。如果再加上此前国家对于租赁市场的连续政策利好,以及各大品牌企业进军长租公寓市场,不难看出政府方面正希望设立一种长效机制,这种机制既有立足于政策的刚性调控,又有立足于市场的软性调节。本周,国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆明确了房产调控长效机制将逐步确立。事实上,从近期楼市调控政策已经能够看到未来市场的一些端倪。首先金融收紧是大势所趋,政府方面正在全面强化住宅的居住属性,抑制投资投机需求。北京共有产权房政策在9月底的实施就是对市场释放的明确信号。而与此同时,“租购并举”的试点政策正在多个一线城市落地开花,这种以满足多种住房需求为出发点的政策,其目的是通过盘活存量、利用集体用地建设租赁房等措施增加楼市供应,在这样的政策背景之下,市场的脚步的确慢了下来,但是各家品牌房企转型租赁市场,试水长租公寓的动作可是一点也不慢。各大品牌房企在积极推进的长租公寓项目可以说是房企对未来房地产走势判断的一种集中体现。而事实上,众多房企的多元化布局远不仅于此,比如万科此前早已同链家合作推出互联网家装品牌“万链”,将业务链条向行业上下游进一步扩展。此外还试水城中村综合整治+运营模式,取得了不错的效果。再比如龙湖在河北高碑店建设的高碑店·列车新城,试水被动房技术和未来城市的搭建,抢滩未来技术领域。再如中国金茂,不久前也在南京布局教育产业……房企的一系列动作,除市场遇冷带来的业绩压力之外,也透露出企业自身的危机意识,它们如今在多个领域进行的尝试与布局,实际上也是为未来战略留下的“后手”。当房地产行业调控的长效机制确立,房地产彻底告别野蛮增长的“黄金时代”,我们希望这些充满尝试性甚至是想象力的布局,能够在房地产行业的未来开花结果,构成稳定市场、完善行业的重要组成部分。
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  • 碧桂园前9月卖房4281亿 新增土地一半在一二线城市

    首家销售额超出4000亿元的房企诞生。10月12日,前中国首富杨国强名下广东地产商碧桂园(02007.HK)公布前9月业绩,期内实现销售额4281.7亿元,同比增长89.8%,成为年内首家突破4000亿元门槛的房企。截至9月底,碧桂园已经完成5000亿元销售目标的85.63%。今年8月22日,碧桂园2017年中期业绩发布会上,在前7个月取得3339亿元销售额,接近年初订立的4000亿目标的时候,碧桂园总裁及执行董事莫斌主动宣布上调全年销售目标至5000亿元。碧桂园并未公布前9月业绩的具体情况和新增土地,其最新数据仅显示前8个月的经营详情。前8个月,碧桂园合计获取440个项目,总占地面积3464万平方米,预期建筑面积7361万平方米,总代价约2495.9亿元,权益代价为1877.7亿元,平均地价为3413元/平方米。就土地出让金而言,前8个月,碧桂园约19%的新增储备位于一线城市,37%位于二线城市。以目标市场划分,碧桂园新政土地储备64%的客户位于一二线城市。连续9个月位居房企销售额榜首,仍被认为有待提高。今年上半年,碧桂园实现销售额2889亿元,净利润率为10.8%,对比中海(00688.HK)仍有差距。9月28日,碧桂园公布,将旗下12家附属公司分别与博意设计院公司(以下简称“博意设计院”)订立协议,向后者转让位于辽宁区域、广清区域、贵州区域和安徽区域四个区域的资产所有收入的权利以及处置及管理标的资产的权利,总代价为26.47亿元。这些看似并非优势资产收益权和处置权的转让,被认为是碧桂园提高利润的开始。博意设计院的两名股东分别为另一家中国有限责任公司及一家中国有限合伙企业,均由董事会主席及执行董事杨国强的胞妹杨美容持有70%权益。截止10月12日收盘,碧桂园收于12.86港元/股,上涨0.24%。
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  • 香港地产企业百亿投入内地楼市 多数通过协议拿地

    近日,多家香港房企一改此前的沉寂,纷纷剑指竞争愈发激烈的内地市场。 数据显示,九龙仓、恒隆地产、新世界发展三大香港房企在内地的业绩同比出现下滑,也面临着诸多市场挑战。不过,业绩表现虽然不甚理想,但并没有阻止香港房企停下在内地扩张的步伐。其中,九龙仓除了分拆香港主要物业独立上市之外,同时在内地拿下多宗地块;恒隆地产也有大额融资计划以推动内地业务的发展。此外,新世界发展日前透露,将投入160亿至200亿港元在内地拿地。  加码内地市场进入下半年,香港房企对内地市场有了更浓厚的兴趣。在香港房企这一系列内地发展的动态中,九龙仓无疑是最受关注的。其将香港主要业务和内地业务区别开来的分拆上市计划有了实质性的推进,日前已获联交所批准。财务数据显示,截至2017年6月30日,分拆出去的九龙仓置业总资产为2640亿港元。与此同时,沉寂多时的九龙仓在内地市场也接连拿下了多宗地块。九龙仓9月初在苏州夺得的几宗地块,其中有地块楼面价为3.65万元/平方米,自持面积比例为25%。时至9月21日,九龙仓又以62.6亿元总价及16%自持面积比例拿下北京丰台区的一宗住宅地块。恒隆地产的巨额融资计划同样引起了业界的关注。恒隆地产日前对外宣布,已向中国银行(4.140,?-0.02,?-0.48%)间市场交易商协会正式申请注册及建议发行总额不超过人民币100亿元的境外非金融机构人民币债务融资工具,并于未来适时发行一期或多期。值得一提的是,出售多项内地资产以及推动新世界中国私有化之后,新世界发展对内地市场的投入也在逐步加大。在2017财政年度全年业绩会上,新世界发展执行副主席兼总经理郑志刚强调称,欲大力发展内地市场,希望增多华南区域以及其他一线二线城市土地,而拿地金额计划在160亿至200亿港元之间。  多数房企通过协议拿地在积极布局内地市场的背后,多家香港房企内地业绩下滑已是不争事实。近期,新世界发展发布2017财政年度报告。查阅了解到,新世界发展内地物业的总销售金额为162亿元,虽然达到了原定目标160亿元,但相比2016年财政年度的229亿元,下降了29.26%。此外,在大多数房企销售业绩大幅上升的背景下,九龙仓2017年上半年内地销售额同比下跌27%至119亿元。在中期业绩会上,九龙仓相关负责人亦表示,因受到限价政策影响,一些项目接下来可能会延迟入市计划。对于上半年九龙仓内地销售业绩的下跌,九龙仓向本报记者表示,预计限购令将为经营环境带来更多不确定因素,令市场前景充满挑战。“2016年集团内地发展物业的销售表现创新高,以2017年的项目推售进度来看,相信难与2016年看齐。”专注于租赁物业的恒隆地产在内地也面临着诸多困境。在2017上半年,其内地物业组合租金收入下降4%,个别项目同比跌幅达12%。另外,多个二线城市商业项目的出租率也不甚理想,内地8个恒隆广场的商场部分,仅济南项目出租率超过90%,其他商场出租率均在90%以下,最低为64%。对此,恒隆地产方面曾表示,商场通常需要一至两个租期的时间优化租户组合,以满足市场不断变更的需求。相较于国内积极扩张的大多数房企而言,香港房企的印象多是谨慎和保守,发展步伐较为缓慢,市场规模也相对较小。需要注意的是,随着内地房企销售规模近年来加速扩大,房地产市场集中度持续攀升,香港房企的市场排位在不断下调。
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  • 22家上市房企9月合计销售额同比增长百分之35

    尽管调控已经显露威力,但上市房企销售额同比增速依然可观。截至10月10日,已公布9月份销售业绩的22家上市房企今年前9个月合计销售额20360亿元,同比增长42%。在碧桂园尚未公布9月销售业绩的情况下,万科以3961亿元暂居上市房企前9个月合同销售总额榜首。在合同销售总额同比增幅方面,融创中国以123.23%的比例领跑。整体而言,在这场销售规模“竞赛”中,大房企仍保持着一定的速度,部分中小房企已开始掉队。再单看9月数据,上述22家房企合计销售额2706亿元,同比增长35%,较前9个月的增长水平有所回落。10月10日晚间,保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)、万科相继公布今年前9个月的销售业绩。1月至9月,保利地产实现签约面积1501.26万平方米,同比增长27.24%;签约金额共计2081.59亿元,同比增长32.16%。金地集团今年前9个月累计实现签约面积558.9万平方米,同比增长23.10%;累计签约金额1026.1亿元,同比增长42.68%。至于“老大”万科,今年前9个月累计实现销售面积2664.5万平方米,同比增长33.75%;累计销售金额3961亿元,同比增长50.67%。据记者统计,在上述22家上市房企中,若以合同销售额的绝对值来看,万科、恒大、保利地产、融创中国、金地集团、华润置地前9个月销售总额均超千亿。其中,万科、恒大向4000亿元进发,保利地产和融创中国已冲破2000亿元大关。从前9个月销售额的同比增幅来看,融创中国、旭辉控股集团、招商蛇口、中国奥园、万科均超过50%,紧随其后的中国金茂同比增幅也达到49.12%。值得一提的是,不少上市房企今年前三季度的销售总额已与去年全年相当,甚至已实现超越。如万科前9个月累计销售3961亿元,超过其去年全年3647.7亿元的销售额。保利地产2016年全年共实现签约金额2100.87亿元,今年前9个月的销售额就已逼近去年全年。而金地集团前三季度的销售额已超越去年全年的1006.3亿元。类似的还有华润置地,该公司今年前9个月累计合同销售金额约1006亿元,距去年全年的1080.4亿元也仅一步之遥。而融创中国前9个月实现合同销售额2080.7亿元,远超其2016年全年的1553.1亿元。上市房企销售额的快速提升得益于充沛的土地储备。以万科为例,自今年8月份销售简报披露以来,公司又新增项目23个,分别位于福州、厦门、上海、合肥、昆山、南通、北京、郑州、唐山、吉林、西昌、西安、太原、贵阳等地,涉及投资228.72亿元。此外,公司新增天津、昆山、长沙、西安物流地产项目4个,涉及投资2.86亿元。恒大9月份的拿地总量也较8月份有所增长,其中就包括以25.56亿元包揽江苏句容9月20日出让的全部16幅地块。前三季度销售额超千亿的上市房企一览房企名称2017年前九月去年前九月同比增减合同销售额 合同销售额(亿元) (亿元)万科3961 2629 50.67%恒大 3660 2806 30.45%保利地产 2082 1575 32.16%融创中国 2081 932 123.23%金地集团 1026 719 42.68%华润置地 1006 796 26%
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  • 万科前9月销售3961亿 9月购地支出229亿元

    万科企业股份有限公司(以下简称万科)发布2017年9月份销售及近期新增项目情况简报。1-9月,万科累计实现销售面积2664.5万平方米,销售金额3961亿元。9月份,万科实现销售面积272.9万平方米,销售金额463.2亿元。研究机构指出,9月各大龙头公司销售数据情况显示,房地产行业集中度迅速提高,龙头大公司普遍明显跑赢行业。2017年前8月全国商品房销售额同比增长17.2%,但同期龙头公司销售同比增长50.6%。2017年前9月龙头公司商品房销售额同比增长44.4%。资料显示,今年上半年,万科销售2772亿,同比升46%,同时,多元化拿地加速,继续保持龙头地位。业内指出,万科将继续受益行业集中度提升,深化“轨道+物业”发展模式,推进城市配套服务商转型。根据公告披露,9月万科新增加项目23个,分别位于福州、厦门、上海、合肥、昆山、南通、北京、唐山、吉林、郑州、西昌、西安、贵阳、太原等地,新增土地面积245.25万平方米,付出土地金额228.72亿元。另外,万科斥资2.86亿元新增物流地产项目4个,包括天津滨海东方兴华项目、昆山位速项目、长沙雨花项目和西安巴夫洛项目。据悉,2014年万科进军物流地产,主要布局环渤海、长三角、珠三角城市群及中西部省会城市。中信证券指出,万科月度销售持续维持高水平,尽管10月份可能因为基数和推货原因销售增长有限,但11月后公司销售同比增速预计将再次转好。万科集团亦表示,上半年受政府限价等各方面影响,推盘低于预期。万科是快速周转的公司,未来市场的不确定性会更大一些。四季度万科推盘量还会增加,所以绝对的销售规模还是会相对比较高。
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  • 19家房企销售额环比涨22% 中小房企生存日益艰难

    房企将收获历史最丰收一年。从当前情况看,房企年度目标完成平均已经超过80%,预计大部分企业将在10-11月完成年度目标。中原地产数据统计显示,19家企业发布9月销售业绩,房企销售依然处于高峰中。虽然大部分龙头房企未公布销售业绩,但从目前数据看,公布销售业绩的企业2017年刷新纪录已成为定局。9月单月这19家房企合计销售额达到了1439.8亿。环比上涨了22%。不过,值得注意的是,虽然成交金额明显上涨,但因为一二线城市的严控,19家标杆房企9月签约均价环比8月下调了3%。三四线占比增加。中原地产首席分析师认为,本轮调控逐渐开始影响市场,对于房地产企业来说,压力逐渐开始体现到销售数据上。房地产销售增速持续收窄,企业之间分化非常明显。多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调,特别是北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年全年市场很难乐观。提前完成销售目标销售目标的完成情况影响着房企的销售策略。从目前已经公布销售业绩的房企看,房企年度目标完成平均已经超过80%,预计大部分企业将在10-11月提前完成年度目标。旭辉集团9月业绩报显示,旭辉前9月合同销售人民币689.2亿元(按年增长67%),完成全年目标约86%。2017年9月单月,旭辉实现合同销售金额约人民币80.1亿元,按年(相对2016年9月)增加约60%、按月(相对2017年8月)增加约54%,合同销售面积约48.9万平方米。2017年9月合同下销售均价约人民币16,400元/平方米。10月9日,融创中国控股有限公司发布未经审核的9月份销售业绩。数据显示,2017年9月,融创实现新增预订销售金额人民币441.2亿元,同比增长182%;合同销售金额人民币430.4亿元,同比增长218%;合同销售面积约258.0万平方米,合同销售均价约人民币16680元/平方米。如此计算,融创中国前9月收入达约2080.7亿。华润置地有限公司9月业绩报也显示,2017年9月,华润置地实现合同销售金额约人民币126.5亿元,合同销售建筑面积约64.78万平方米;2017年1-9月累计合同销售金额约人民币1006亿元,按年增长26%,累计合同销售建筑面积约660.54万平方米,按年增长20%。分析师表示,过去2年多的楼市火爆,2017年房企将迎接历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。从截至日前的财报数据看,大部分主要业务是房地产的企业收获颇丰。“首先,房企整体销售数据升温,楼市虽然调控,但市场影响在3季度末才出现。整体看,叠加上2016年末的结转,大部分企业依然收获了历史最丰盛的2017年房地产盛宴。从市场看,虽然调控抑制了部分城市的房地产市场,但从全国看,整体市场依然在同比上涨,全国房地产市场在2017年有望继续刷新2016年创造的记录。”另外,分析师表示,由于2015、2016年的销售火爆,市场主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。“从已经公布业绩预告的房企来看,预亏的均为转型或者中小型房企,主要业务依然是房地产的房企业绩为正增长。”残酷的竞争已经开始房企9月份销售业绩再度表明,房地产市场分化已经极为明显。房地产呈现出强者恒强的态势。中小房企的生存空间将日益艰难。拿地数据可以反映未来房地产市场格局。中原地产研究中心统计数据显示,从公开招拍挂数据看,年内房企继续积极拿地。截止到2017年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。与2016年同期50大房企拿地金额11937亿对比,涨幅达到了48%。值得关注的是,在50家企业中,2017年前9月拿地超过100亿的有49家企业,而在2016年同期只有37家,在2017年前9月拿地200亿以上的企业有26家。大型房企已经深刻意识到规模对于未来生存的重要性。因此可以看出,在调控持续加码的趋势下,房企依然处于非常明显的拿地加速过程中。分析师表示,做大依然是当下房企的主流选择。从2017年中国房地产成交面积与成交金额趋势看,将继续刷新2016年创造的历史记录。在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了今年以来抢地的主流企业。在调控愈加严格的背景下,房企对于规模的渴望已经超越了任何一轮房地产调控周期。新城控股集团高级副总裁欧阳捷在由财讯传媒集团旗下《地产》杂志主办的第13届中国地产金融年会上指出,“未来住房市场将进入限制性发展新周期”。譬如,今年销售将再创新高,明后年市场蛋糕不会更大,销售面积增速趋势向下,房价依然上涨。换言之,明后年继续调控并进入限制性发展,销售进入负增长区间。欧阳捷认为,限制性发展周期之下,房企之间的残酷竞争才刚刚开始。据他观察,“今年初,排名前23强房企销售额合计3.15万亿元,市场份额占全国房地产销售额的26.8%,我们预计,到2020年它们会超过50%的市场份额。然而,今年上半年,它们的市场份额就已经达到36.3%,提升了近10个百分点,明后年就会提前兑现占据市场半壁江山的预判,行业集中速度远超预期。”欧阳捷认为,企业之间“你死我活”的真正竞争才刚刚开始。“我们可以按销售额及其增速比较精准地测算出,到2020年,百强房企会占有80%以上的市场份额,可能会出现2万亿元的房企,3000亿元以上的房企可能超过14家,千亿房企可能还排不进30强。这决不是耸人听闻,而且这个大格局一定来得比我们想象的都快得多。”他说。
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  • 碧桂园严抓品质管控 触犯红线项目总就地免职

    “百年住宅”既要成为高品质住宅的代表之作,也要成为房地产追求质量和信誉的目标。9月5日,党中央、国务院出台《关于开展质量提升行动的指导意见》,中国经济进入质量时代,明确提出要建设“百年工程”。随后的9月15日,第二届中国质量大会在上海召开。大会围绕“质量:改善供给,引领未来”这一会议主题,纵论质量发展,共商质量大计。在习近平致大会的贺信中,明确提出:“质量体现着人类的劳动创造和智慧结晶,体现着人们对美好生活的向往。今天,中国高度重视质量建设,不断提高产品和服务质量,努力为世界提供更加优良的中国产品、中国服务。”质量时代,此呼彼应。碧桂园集团创新推出SSGF工业化建造体系,致力将产品打造“百年住宅”的精品。“房子是用来住的”。因其固然,房子的品质就显得更为重要了。为了进一步提升房屋品质,碧桂园将2017年定为品质管理年。在结构安全、两防底线、过程管控、重点工艺控制等四个方面,碧桂园祭出工程质量“十条红线”,比如“楼板厚度偏差不大于2cm且合格率大于70%”等严格要求。同时,碧桂园还上线工程巡检系统,该系统将自动采集数据,并分析各项指标,每月对各区域和项目,进行工程质量评分。工程质量排名靠后标段所在区域,其区域总将被集团总裁约谈。而触犯十条红线的,项目总经理将就地免职,区域工程负责人和区域总裁将面临高额的奖金扣罚。9月26号,党中央、国务院发文《关于要营造企业家健康成长环境、弘扬优秀企业家精神、发挥企业家作用》,其中强调了企业家要敢闯敢试、敢为天下先、敢于承担风险。只有发扬企业家精神,才能守住企业质量“红线”;只有发扬首创精神,提供人无我有、人有我优、人优我特、人特我新的产品和服务,才能在市场竞争中脱颖而出、保持不败。9月29日,在中国房地产业协会主办,中国建筑学会、中国建设报社协办,碧桂园承办的“SSGF工业化建造体系现场会”上,中房协会长、原建设部副部长刘志峰表示,碧桂园集团响应国家号召,以推进供给侧改革为主线,以自主创新为驱动,以工匠精神为引领,自主研发SSGF工业化建造体系,“使用该体系建成的项目结构合理,性能良好,配套齐全,环境优美,舒适宜居,智能安全,体现了高品质住房的优点。”对于企业来说,有品控才有未来。“工匠精神”的回归意味着要将社会效益、企业的长远利益放在更高的位置,视产品质量为生命。工匠精神是一种精益求精的工作态度,没有最好,只有更好。其中核心,正是追求创新意识,不断打磨产品的细节,铸就极致。
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  • 融创中国9月新增合约销售额441.2亿元

    10月9日,融创中国控股有限公司发布2017年9月未经审核营运数据,查阅公告,2017年9月,融创实现新增预订销售金额人民币441.2亿元,同比增长182%,合同销售金额人民币430.4亿元,同比增长218%,合同销售面积约258.0万平方米,合同销售均价约人民币16,680元/平方米。截至2017年9月底,融创实现合约销售金额人民币2080.7亿元(其中,合同销售金额为人民币2044.7亿元,预订销售金额为人民币36.0亿元),同比增长123%,合约销售面积约1172.9万平方米,合约销售均价约人民币17,740元/平方米。于月初举行的中期业绩会上,融创执行董事兼行政总裁汪孟德宣布,将年初制定的全年销售目标2100亿大幅上调43%至3000亿元,据此计算,前九月已完成全年目标69.36%。彼时,管理层还表示公司将暂缓拿地,而孙宏斌进一步解释称,暂缓就是不拿地,不过因为公司之前已经投资了一些一二级联动的土地开发,所以之后还是会有一些土地出来,另外,遇到好的资产也不排除会拿地。
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  • 恒大派史上最大期权激励 激发人才潜能促业绩高增长

    进入白银时代,人才成为房企下半场竞争的决定因素之一。正如那句经典电影台词:“21世纪最重要的是什么?人才!”国庆中秋长假,中国恒大(3333.HK)为其核心员工派发一份沉甸甸的节日“厚礼”,6日的公告称,将向7994名核心员工派发7.4357亿股期权。记者注意到,此次激励范围不仅有公司高管,还涉及基层干部,覆盖面之广,业内罕见,新增期权总额和激励人员规模均刷新行业纪录。“恒大此次实施史上最大力度期权激励,不仅能最大化员工的积极性,让员工从企业的发展中获得收益,同时还能增加核心员工的忠诚度和凝聚力,提高管理效率。”业内人士指出,恒大通过激励手段,挖掘企业成长原动力,将进一步提升业绩持续增长的空间。恒大向来以管理见长,其持续实施的激励机制推动了业绩持续高速增长。资料显示,2009年到2016年,恒大销售额从303亿增长至3734亿,年均复合增长率达43.2%,去年还拔得行业销售头筹。今年上半年,恒大净利润同比大增224%至231亿,成为行业利润之王。据了解,此次新增期权行权价为30.2港元,期权有效期为十年。对此,上述人士表示,这也向市场释放了积极信号,行权价基本可以视为股价“底部”,“这是对未来增长的绝对信心”。资料显示,恒大股价从年初的5港元左右最高上涨到31.60港元,涨幅超过530%,市值接近4000亿港元。有资深投行分析师认为,基于清晰的业绩预期,恒大股价仍有巨大上升空间。近期,花旗、野村、美林、法巴等国际知名投行近期也都纷纷发布研究报告看好恒大的发展后劲,并给予其“强烈买入”、“买入”评级。随着房地产行业深入发展,将呈现强者更强、集中度不断提升的局面,在此行业形势下,良好的约束和激励机制成为公司业绩增长的稳定器。恒大持续实施的高效约束和激励机制,有望企业持续健康发展,促使业绩进一步爆发。
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  • 房企的未来布局多元化,更好为消费者提供舒适生活

    长久以来,房企经营的模式基本都是快速拿地、快速建设、快速盈利的三快模式。房企比拼的不外乎是资本运作的效率和建设速度,至于房子售出后业主们的生活品质是否提升,并不在房企的考量范围。于是,我们可以看到好房子,并不等同于好生活;许多业主购房后并不太满意小区周边的配套服务,以至于购物、娱乐、教育、锻炼都还要另选他处的无奈。“房子是用来住的,不是用来炒的”,这就更对房企提出了一个业界的高标准,不仅要建一所质量高的好房子,更要为购买房子的业主们,打造优质、舒适的生活环境和一应俱全的配套服务设施,满足业主们所有的生活需求。可喜的是,现在已有越来越多的具有强劲实力的房企,清醒地认识到了未来的发展趋势,纷纷开启探索多元化发展之路。例如已深耕房地产领域21载的泰禾集团,通过打造高档购物中心、收购境外优质医疗资源、创办自己的教育投资板块等,形成商业配套、教育医疗、文化娱乐等方面的资源整合,为业主们打造出一个全新的小区楼盘生活方式。日前,在“泰禾+”战略发布会上,泰禾集团副总裁张晋元表示,经过多年布局,泰禾在商业、医疗、教育、文化等领域的发展成效初显。泰禾北京将以泰禾昌平拾景园为起点,让泰禾业主在充分享受高端居住的同时,一站式解决业主的医疗、教育、购物、社交、文化等全方位生活需求。“泰禾+”的各项优质配套及服务全部来自泰禾自身的产业布局,这种自持模式的优点在于未来各项配套在项目的落地与实施上将更有保障。房企的未来在于多元化布局,在于更好地为广大消费者提供全面舒适的生活方式;房企要更好地和业主们长期共存、利益共享,而不能是卖掉房子就不管的短期行为。我们欣喜地发现,具有这种前瞻性战略眼光的房企,越来越多。
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  • 万达、富力一起玩“世纪交易” 一起IPO排序倒退

    一起回A,一起IPO排队,一起倒退。万达老板王健林和富力地产老板李思廉一起玩“世纪交易”,一起在海外并购风生水起,然后一起享受资本市场的煎熬……最近几个月,曾经豪情万丈的万达老板王健林似乎并不顺利,从首富宝座跌下,望着自己稳坐6年的位置成为马化腾、马云、许家印三人轮流坐庄的游戏。失落尚未散去,万达铆足了劲的回A之路再起波澜。为了顺利回A,饱受负债质疑的王健林不惜将万达商业的13个文旅项目和77家城市酒店给“甩卖”了。然而,最新的《上交所首次公开发行股票正常审核状态企业基本信息情况表》却显示,截至9月21日,大连万达商业地产的IPO排名后退3位,降至第59位。此次IPO排队位置发生变动的还有近期与万达关系颇为亲密的富力。一月一相会这是两个多月来,富力第三次与万达联系在一起。7月底的“世纪交易”中,王健林和“临门一脚”插入的李思廉推杯换盏。减负成功,一颗真心向A股的万达和砍价百亿笑揽77家酒店的富力似乎都各取所需成了赢家。8月底,网传伦敦市中心九榆树新区地块被万达收购,消息随后被证实为富力二度接盘万达。9月底,根据证监会官网最新排名,富力和万达均后退3位,万达由9月中旬的56位顺延至59位,富力则暂列61位。倒退原因此番万达和富力排名倒退,在易居智库研究总监严跃进看来,属于正常现象。近期房地产市场调控升级,此类企业的IPO进程会受到一定冲击。然而,有媒体曝出万达商业IPO排名退后或与其募资主体发生重大变化有关。根据万达商业2015年9月提交的招股说明书,其募资需求包括万达电商、万达酒店等。然而2017年7月10日,万达集团在官网宣布,融创房地产分别以295.75亿元和335.9526亿元收购大连万达商业13个文化旅游项目及76家城市酒店,这笔交易总代价为631.7亿元。这部分资产本应在万达商业A股上市的资产包里,如今已不在其中。一位资深投行人士向《国际金融报》记者表示,募资是要投向新开发的电商、酒店项目,这些项目产生未来的盈利预期。买掉的资产影响当期的三张表,影响的是目前的价值。二者之间冲突不大,只需要看审核时这么大的资产变化是否合规。回A路漫长早在2014年,万达便萌生上市之心。如同2013年,杨国强斥巨资为碧桂园招揽贤才一样,彼时的王健林也不惜重金,网罗了一众金融界精英,亲自披挂上阵,剑指上市。怎奈万达商业和万达院线之间的联系过于紧密,受制于这样的关联交易和政策市场影响,王健林最终选择万达商业在港股上市,万达院线在A股上市。然而2014年底成功登陆港股后,因其早年模式并不被香港资本市场看好,万达商业短暂高走便陷入长期蛰伏。这对于希望改善紧张财务状况、打通融资渠道的万达来说如断手足。王健林不得已启动回A计划。为此,万达在退市时不惜与投资者签订了对赌协议,若退市满两年或2018年8月底前未在A股上市,万达集团将分别以每年8%和10%的单利向境内外投资人回购全部股权。面对这次回A,万达破釜沉舟而又信心十足。同样在港股受挫的还有富力地产,2005年,风头强劲的富力在香港揭牌,然而其酒店等持有型资产比例过高等一直饱受市场质疑。对于此类房企在港股遇冷,严跃进认为,不同资本市场的效率是不同的,机构投资者和散户对于此类企业的投资价值判断也是不一致的,尤其是对于房地产金融、城镇化等概念的判断不同,会带来不同的投资策略,这些都将造成股价的差异和波动。2007年,富力公开表示出回归A股意向,由于当年资本市场环境的急剧变动,回A最终落空。此后8年,富力跌跌撞撞,依然未能如愿。2015年,富力重启回A步伐,同年8月,李思廉在业绩发布会上公开释放回归信号。李思廉直言,A股估值再怎么不好,都比港股要好。在他看来,回归A股能够让富力获得一个更好的估值。严跃进也认为,回归A股最实在的利好便是股价容易上涨。《国际金融报》记者通过对比港股与A股上市的多家房企可以发现,A股市场对房企的估值明显更高,尤其是市盈率方面,以万科、恒大、碧桂园、绿地、保利等几家龙头房企为例,目前港股上市的房企市盈率普遍比A股上市的同等规模房企市盈率低很多。当然,即便万达、富力等归心似箭,前路依然不平坦。严跃进指出,当前金融管控严厉,会带来很多新的导向,比如审批趋严等。同时从工作流程来看,类似资产剥离以后,确实会引起各类新的工作,比如说材料重新提交和审批等。
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  • 房企掌门热议企业家精神 孙宏斌朋友圈点赞王健林

    9月25日,《中共中央国务院关于营造企业家健康成长环境弘扬优秀企业家精神更好发挥企业家作用的意见》(下称《意见》)公布,明确了企业家是经济活动的重要主体,要营造企业家健康成长环境,弘扬优秀企业家精神,更好发挥企业家作用。这是首次在中央政府层面弘扬企业家精神。此后,多位房地产界企业家公开发表观点,且均对该文件给予较高评价。他们就企业家精神表达自己的看法,“创新精神”被一致推崇为企业家精神的重要内涵;同时还强调,房地产企业应该注重社会责任。创新精神受推崇万达集团董事长王健林表示,一段时间以来,企业家尤其是民营企业家,究竟处于什么地位,社会上有不少杂音,一些民营企业家也因此感到困惑。这份旗帜性、方向性文件出台,势必会消除杂音,免除大家的困惑。就企业家精神的内涵,王健林表示,“首先是冒险精神,敢闯敢试,敢于冒险”。《意见》中指出,要支持企业家创新发展。王健林认为创新精神即冒险精神,是企业家精神的核心。在王健林看来,坚持精神和责任精神,是企业家精神的另外两项内涵。对于做企业的目的,王健林的答案是——企业最高的追求是成为社会企业。融创中国董事长孙宏斌并未对此做具体解读,但他对王健林的观点颇为认同。孙宏斌在个人朋友圈中表示,“王健林对于企业家精神的理解,很赞!”对于这一概念,绿地控股 董事长、总裁张玉良认为,企业家不完全等同于企业的经营者和管理者,企业家有着更高的使命,那就是推动创新。没有创新,是不能称之为企业家的。泰禾集团 董事长黄其森认为,责任心和创造性,是企业家和企业家精神的最重要内核。“我个人非常欣赏经济学家熊彼特的观点,企业家的职能就是创新,企业家对生产要素的重新组合才是经济增长的基本动力,而创新是增长的灵魂。”黄其森说,过去这些年,近邻的日本和韩国的崛起,是伴随着一批世界级企业的崛起,这些世界级企业成功的共同原因就是持续不断地创新。链家地产董事长左晖则表示,企业家的核心是对不确定的未来进行投入,敢于投入。他表示,这种精神需要稳定的法制环境、社会环境、市场环境做保证,文件内容第一部分就提到了对这三个环境的保证,这是非常必要,且让人备受鼓舞的。期待“稳定预期”左晖所说的保证,是《意见》中提到的,“着力营造依法保护企业家合法权益的法治环境、促进企业家公平竞争诚信经营的市场环境、尊重和激励企业家干事创业的社会氛围。”对此,王健林指出,让企业家健康成长的环境,首先是要承认财产权,保护企业家的合法财产权,有产者才有恒心。第二是依法治国,在法律框架内做事。第三是营造让企业愿意投资、愿意发展的营商环境,“说穿了就是要给企业家稳定的预期。”上述房企掌门人在提及企业家精神的同时,也都强调了房地产企业的社会责任。但在具体的做法上,各企业并不相同。恒大集团董事局主席许家印表示,企业做好自身的经营、管理和发展,解决更多的就业、上缴更多的税收、为社会创造更多的财富,就是更好地承担了社会责任。另外,企业要积极投身光彩事业、公益慈善事业,积极投身脱贫攻坚,先富带后富,实现共同富裕。恒大的具体做法是扶贫。据悉,恒大从2015年12月开始结对帮扶贵州(楼盘)省毕节(楼盘)市大方县,三年投入30亿。今年5月开始,恒大又帮扶了毕节市六县三区,再度投入80亿。恒大还派出2108人的扶贫团队常驻县、乡、村,目标是确保到2020年帮扶该市现有92.43万贫困人口全部稳定脱贫。王健林的理解也较为类似。他指出企业责任主要包括创造就业岗位、诚实纳税、慈善和环保等方面。万达修建和经营万达广场、度假区和酒店,这些都是劳动力密集型产业。这种商业模式使万达创造了大量就业岗位,以及大量的纳税。此外,万达还探索了企业包县精准扶贫模式。万达在贵州丹寨县,设立了扶贫基金、职业学院,并建造了旅游小镇。泰禾的企业责任,同样体现在社会公益方面。按照黄其森的说法,多年来,泰禾先后在扶贫助困、文化体育、教育医疗等方面捐资超过10亿元。链家的企业责任,与自身的业务特点紧密相关。左晖表示,“在购租并举等核心房地产长效机制的建立中,我们一直进行长期的努力和布局,并且也成长为一个最有能力的品牌服务商,承担更多的责任,为实现‘中国梦’作出更多贡献。”
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  • 瞄准城中村 万科要扩大租赁业务的范围

    9月29日,深圳(楼盘)万科与福田区南园街道玉田村就物业托管签约。玉田村将旗下物业统一出租给万科,在经过统一改造,并对“城中村”的基础设施、生活环境全面提升后,万科将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。这一合作模式被万科称为“统租运营+物业管理+综合整治”新模式,也是政企合作进行城中村综合改造整治的新模式。
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  • 陈启宗百亿熊猫债 恒隆与他的“最佳营商地”

    国内城市化进程的继续使得大型商场需求增加,发展前景较好,恒隆此番融资,或欲择机内地进一步扩展规模。过去无论在何种场合发表言论,陈启宗从不掩饰对内地市场的乐观态度。9月26日,他用一笔罕见的境内融资,佐证了自己的言论。当天恒隆集团、恒隆地产联合发布公告,其已向中国银行间市场交易商协会正式申请注册发行100亿熊猫债,将于未来适时发行一期或多期。对此,恒隆相关负责人向观点地产新媒体回应,通过熊猫债融资获得的资金将主要用于配合内地业务的发展,包括投资在建项目和寻找新项目。港企向来以低负债运营为原则,现金充裕的恒隆过往鲜有融资动作,高达百亿的发债更是少之又少。如今,它却在内地融资收紧、利率上升的关口申请使用熊猫债发行大笔债务融资。“恒隆发这么大笔的债接下来是要快速扩张?”“为什么选择熊猫债?“现在境内发债是窗口期吗?”诸如此类的市场关注,在恒隆一纸公告之后,成为行业焦点。恒隆百亿熊猫债恒隆发布的融资公告并未披露太多内容,在境内发行100亿熊猫债的申请是否获批,具体发行时间、融资条款亦有待商定。恒隆相关负责人向观点地产新媒体,公告提及的100亿元人民币只是申请额度,最终的实际筹集额度还需等待批准。不过,观点地产新媒体获得的恒隆地产2017年度第一期中期票据募集说明书,呈现了较港股公告更为详细的信息。募集说明书显示,此次申请注册的总金额为人民币100亿元,首期发行的金额将为20亿元,发行期限3年。该期中期票据为发行人直接、无条件、非次级且无抵押的债务,面值100元,将采用固定利率方式,仅在中国向银行间债券市场的机构投资者平价发行,但具体发行和上市流通日期未确定。房地产需投入大量资金,开发商为扩展业务而发债是行业内再平常不过的事。仅今年七、八月份,国内就有包括万科、金地、阳光城等房企发行了近20只公司债,但尽管发行数量增加,从去年底收紧的融资环境至今仍未有明显放松,审批甚至更为严格。在此情况下,香港企业恒隆高调申请在境内发行高达100亿元人民币的无抵押、无担保票据,难免引起市场关注。业内人士向观点地产新媒体指出,从公告披露的情况来看,恒隆是以境外非金融结构为主体在境内发行人民币债券,实际上就是“熊猫债”。熊猫债在过去十余年曾不受重视,这种局势在近两年得到扭转,随着“一带一路”推行及人民币成为国际储备货币,熊猫债迎来现象级的增长。仅2016年,便有29家主体发行了62期熊猫债券,发行总额达到1300亿元。且比起银行贷款、公司债等形式,如今的熊猫债也更为境外企业和投资者所中意,利率也更具吸引力。多方观点认为,目前国内多种融资方式都在收紧,但信用较好的企业发行熊猫债的风险和成本其实都会相对较低。有行业人士就指出,近三年在银行间和交易所发行的熊猫债利率一直低于离岸人民币债券的发行利率。就在恒隆之前,中银香港曾于9月18日发行了迄今为止单笔金额最高的90亿元熊猫债,票面利率仅为4.4%。匈牙利政府8月初亦以4.85%的较低票面利率在中国发行了10亿元熊猫债券。尽管恒隆此次的熊猫债利率尚未可知,但盛世神州首席执行官李万明分析表示,恒隆此前在资本市场的信用评级良好,低负债高现金流,抵押和担保能力较强,具有一定优势,因此也可以相对较低的成本发行熊猫债。恒隆相关负责人在接受观点地产新媒体采访时表示,其熊猫债的利率与银行贷款相若,目前市场环境仍在起步阶段,但未来会日渐成熟。“最佳营商地”计划上述相关负责人还强调,成立熊猫债发行平台是恒隆财务管理长期策略工作的一部分.“恒隆资金十分充裕,该发债平台为恒隆提供多一个融资渠道,是预防性的财务风险管理策略之一。”那么过往一直强调低负债、现金流的恒隆,为何又一改往日作风,突然发债百亿?因为陈启宗曾多次表示,“不会为了拼规模背上高负债”。观点地产新媒体就此采访了多位行业人士,获得的一致意见是:国内城市化进程的继续使得大型商场需求增加,发展前景较好,恒隆此番融资,或欲择机内地进一步扩展规模。事实上,这在恒隆对此次融资目的和资金用途的说明中,其实也已显现了一二。在披露的说明书中恒隆表示,其申请发行的首期20亿元中期票据所募集资金将全部用于下属内地昆明及武汉两大恒隆广场的建设,两项目各获得10亿元的资金投入。恒隆相关负责人亦向观点地产新媒体透露,融资是为了从不同渠道筹集资本,配合恒隆在内地业务的发展。“资金除了用于在建项目,亦会关注合适的新项目,以继续拓展恒隆的业务。”陈启宗已不止一次表达出他对内地市场的重视。7月恒隆业绩会上,他就曾表态,恒隆的注意力更多其实是在内地而非香港;8月份受邀参加博鳌房地产论坛时,他明确表示,内地机会很多,未来会增加该市场的项目数量。在9月19日发布的致股东函中,陈启宗再度从宏观经济的角度分析内地市场,并提及目前一带一路的大力推进将激发出内地投资和营商的巨大潜力。“当以经济增长率作考量时,中国作为投资目的地则更具吸引力。”由于目前在香港大量买入土地的机会不大,陈启宗强调,恒隆将“加倍努力发展内地业务”。“我们的内地租赁组合将自2019年起大幅扩张。”此消彼长,陈启宗还有意出售香港住宅物业,将所得资金用于内地购入更多土地,扩展租赁组合,“倘能平均每两年购入一块土地,本人会十分惬意。”由此看来,恒隆在熊猫债市场利好的实际,申请百亿融资为内地扩张做好准备亦显得顺理成章了。恒隆一向选择自持商业地产项目,意味着前期开发建设和运营都需要大量投入。观点地产新媒体了解,目前在建的昆明、武汉恒隆广场总投资额298.63亿元,截至2016年底已投96.17亿元,尚需继续投入逾200亿元。需要注意的是,观点地产新媒体发现,在申请此次发债前,恒隆其实已在财务上有所调配。恒隆年报资料显示,多年来其负债率一直保持在20%左右的较低水平,至2017年6月30日其债项总额为237.99亿港元,债项股权比例仅17.5%,现金存款亦保持充裕,2014-2016三年分别为399.16亿港元、312.89亿港元、243.25亿港元。
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  • 麦当劳中国一月签三地产商:一半餐厅在三四线城市

    在中信股份、中信资本今年8月正式入主麦当劳中国后,中信系拥有绝对控股权的麦当劳中国开始了与各家开发商的合作。9月25日,麦当劳中国与中国海外发展签订战略合作协议,宣布中海地产将在已布局的60多个核心主流城市的商业综合体、社区商业、写字楼等板块与麦当劳开展合作。麦当劳也将积极推进全新一代概念门店在中海地产合作项目上率先落地。目前,中信集团以持股10%的比例为中海地产的第二大股东。今年1月9日,中信股份、凯雷投资集团和麦当劳表联合声明,三家成立的新公司将以最高20.8亿美元的总对价收购麦当劳在中国内地和香港的业务。收购对价将部分以现金方式及部分向麦当劳发行新公司之新股的方式结算。8月8日,麦当劳宣布与中信股份、中信资本以及凯雷投资集团,针对麦当劳中国业务的战略合作正式完成交割。收购完成后,中信股份和中信资本在新公司中将持有共52%的控股权,凯雷和麦当劳(全球)分别持有28%和20%的股权。有分析人士表示,对于中信来说,类似的合作很大程度上说明当前房地产和零售市场的消费模式在转变。开发商需要不断通过演变商业模式和合作模式找到新的发展机会。而对麦当劳来说,其要面对当前类似更多的便利店、便捷外卖等多方带来的冲击,需要不断充实资本和实现商业项目改造。在当下大环境下,各家开发商都在不断进行行业集中度提高,大公司都想要跟行业强者进行强强联合,从而占领更高的市场份额,这是无法回避的战略选择。在两个月内,麦当劳中国已经和三家房企签订了合作协议,除了此次的中海地产,麦当劳中国之前还与恒大和碧桂园进行了签约。麦当劳中国在8月8日的全国员工大会上曾提到,未来5年,中国内地的麦当劳将增加2000家,开设新餐厅的速度将从2017年每年约250家逐步提升至2020年每年约500家。届时,中国区约45%的麦当劳餐厅将位于三四线城市。中国恒大2016年年报数据显示,截至2016年底,恒大在全国共有582个项目,其中位于三四线城市的项目有277个,占比达到47.5%。而碧桂园在2016年年报中披露,集团现有项目722个,其中有约41%的销售额来自于三四线城市的项目。9月22日,麦当劳中国和碧桂园签订长期战略合作协议,加速麦当劳餐厅在全国的布局,加快进军三、四线城市及新型城镇。而碧桂园将在其全国社区内为麦当劳优先提供选址,麦当劳也将发挥其品牌效应,支持碧桂园各地产项目的商业配套。8月14日,恒大地产集团与麦当劳中国签订长期战略合作协议。根据协议,麦当劳将在恒大全国范围内的地产项目上开设麦当劳餐厅,恒大为麦当劳优先提供选址。中信系与恒大一直在项目上有深度的合作。在中国恒大回归A股引入的战略投资中就有中信系的身影。1月2日,在恒大第一轮引入的300亿元战投中,战略投资者包括中信信托旗下的中信聚恒和中融信托旗下中融鼎兴投资,这两家有限合伙企业分别出资50亿元和30亿元,占恒大地产增资扩股之后约2.19%和1.32%的股权。5月12日,中国恒大公告将进行股权融资,中信银行旗下基金豪掷超200亿元资金加入,双方共同开发以深圳城市更新为代表的十个项目。这是恒大历史上最大规模的项目层面股权融资。
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  • 新存量时代 房企继续卖房还是掘金存量市场?

    自2017年下半年以来,广州、成都、北京等多地陆续出台租赁住房市场新政,全国各地调控频频加码,土拍限制史上最严,新房销售“绳子”收紧,市场观念正被重构。基于这种情况,是继续卖房子还是掘金存量市场?这是一道摆在开发商面前的选择题。9月26日下午,由每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”在上海隆重举行,聚焦“新存量时代”之下的行业变化及市场机遇。在会上,新城控股高级副总裁欧阳捷,龙湖冠寓公司总经理王俊英,蓝润地产集团总裁杨晓初,泰禾集团副总裁沈力男,华丽家族董事副总裁、董秘金泽清,高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓等嘉宾,就房企在新存量时代是继续卖房还是掘金空间价值,提出了专业且精彩的观点。较多房企做增量又做存量“增量和存量两者并不矛盾,对于有进取心的房地产企业而言,规模还是现在必须追求的道路。”这是沈力男的观点。沈力男的理由是,房地产市场还是一个很好的市场。“去年在去库存的大背景下,中国实现了海量的房地产数据,新房有12万亿元的市场。今年即使是在调控的基调之下,表现依然还是会比较出色。这么大的蛋糕不干了,实在太不明智了。”杨晓初也持相似观点,他表示,“开发商的目的就是买地卖房。房地产商都需要卖房,存量是没有办法。”上述观点可以从多数房企的选择中得到印证:虽然“掘金存量”多次被提起,但大部分房企依旧奔跑在规模化的路上。 今年前8个月,碧桂园、万科集团及恒大集团均实现了超过3000亿元的销售额;此外,包括融创中国、中海地产、龙湖地产、金地集团等在内的房企,也已经完成了超千亿的销售额。沈力男也坦言,经过二三十年的城市化发展,开发商的确要面对很多的存量。“现在我们有条件去研究它、琢磨它、改造它、提升它,两者都有市场空间,也都会表现得不错。”很多开发商的选择的确是,既做增量又做存量。以龙湖地产为例,今年前8个月,集团累计实现合同销售金额1150.9亿元;而在掘金存量市场方面,龙湖目前的长租公寓品牌冠寓也已经初具规模。据龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石曾表示,冠寓的目标是力争用3年时间,跻身中国长租公寓市场前列,未来也将聚焦北京、上海、广州等12个一线及二线领先城市。龙湖冠寓总经理王俊英透露,龙湖的“小目标”是10万间。汪蓓分析认为,开发商在存量地产方面具有优势和专业,因此能够针对城市更新的项目取得一些现有的存量资产进行改造、增值及经营。“虽然它可能不会像住宅房产一样快周转,但这种方式是现在很多开发商投入存量市场的方式及策略。这确实是一个新存量时代。”做轻、重资产并无标准答案伴随存量及增量开发的另一个命题是,轻资产和重资产的权衡。对于开发商而言,应该“轻身上阵”或是“负重前行”?“轻和重的问题,我觉得是相辅相成的。没有重就没有轻。两者最终肯定是达到平衡的关系。”沈力男如是认为。沈力男分析指出,对于企业而言,有重资产意味着抗击打能力、抗风险能力更强。“重资产很重要、很安全。没有重一点的东西是撬不动这个市场的。”以商业地产的两大巨头恒隆地产和凯德置地为例,恒隆地产以重资产模式发展为主,其主要通过商业物业升值提升商业物业的价值;凯德则是通过资产证券化实现轻资产运营,享受持有优质商业物业的升值。两者均在业界有着相当的口碑。在房企频繁涉足的长租公寓领域,轻重资产之辩则更为激烈。但在王俊英看来,做轻资产或重资产并没有标准答案。他以美国和日本的模式为例分析认为,美国多数的机构选择了重资产,日本大东建托是做轻资产,这种模式发展也非常好。“适合自己的和有能力的是最好的,至于别人眼里是否适合你,那是别人眼里的。”杨晓初提出了一个观点,轻重资产的衡量标准应该看投资回报率。“投资回报率达到一定的程度就是轻资产。如果能让重资产的价值提升,它自然就会变成轻资产。所有的重资产要变成更有价值的资产,第一是时间,第二要经营,第三要价值的发现。”开发商如何维持投资回报率“商业的根本一定是看投资回报率,它的本质就是逐利。不管做轻资产还是重资产,还是出租等待它升值,最后的结果一定是价值的不断提升。”欧阳捷分析称。但业界公认的一个事实是,房地产行业的利润正在降低。金泽清分析指出,未来的利润将会非常低,会回归到一般的水平,甚至会做到薄利多销。对开发商而言,未来要设计出更多有独特性的产品,才能吸引一部分的受众。“利润率不会下降很厉害,但是绝对不像以前那么高。投融资的资金成本未来也只会越来越高。”汪蓓指出,从房地产投资人的角度来看,“所以不同的资产未来如何退出,而不是像过去我们是以住宅增量的市场为主,完全面向于群众销售,而有不同的退出机制,这个问题值得探讨。”在此种情况下,开发商如何维持投资回报率?沈力男指出,目前很多地块都是要求“双自持”,在这种情况下,地产人只能够更多地去挖掘体现它的价值,才能够适应新的局势。王俊英则指出,开发商不能够“新瓶装旧酒”,不能够用过去的思维和方式来运作存量市场,互联网将使用比拥有更重要,共享比使用更重要。未来可能会出现很优秀的运营商。这样才能够真正盘活存量资产。
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  • 房屋寿命50年难题解决!老房子也要变值钱了!

    “别考虑70年到期以后怎么办,你的房子能‘活’到50岁就不错了!”一直以来,中国房地产业被这个和房屋建筑寿命有关的段子嘲弄。由于建筑规范的设计寿命年限是50年,加上一些房子在施工过程中偷工减料,后期又得不到妥善的维护、保养,造成大量的房子寿命还没有到50年就已经被拆除。有一年,在海南的一个房地产会议上,有个地产大佬说,80年代建造的大部分公房有些已经变成危房,需要拆迁重建。这个问题困扰地产界很多年,但一直没有有效的办法得到解决。一直到绿城集团创始人宋卫平提出了房屋医院——这个房地产行业的新业种。借助房屋医院“医生”们的妙手回春,不仅房子的建筑寿命得以延长,上了岁数的老房子也因此拥有了和周边新房同步升值的机会。中国房子终于有了专门的保姆看过《北京爱上西雅图之不二情书》的中国观众,可能会为美国房地产经纪人的才华所倾倒。吴秀波扮演的男主角,不仅仅对房子位置、房龄、房型甚至房主人的孩子上的学校都了如指掌,还有一手漂亮的房屋修理绝活,甚至连电视天线都能修理。很多人感叹,什么时候中国能有这么棒的地产经纪人就好了。虽然在中国的现在地产环境下,出现吴秀波这样上知天文地理,下能修理做饭的金牌地产经纪可能性不大。但是,却出现了一个房地产领域的细分行业,可以有效地帮我们把房子修好,甚至恢复到新房时的模样。在绿城,扮演房屋医院角色的是绿城理想生活科技(集团)有限公司,它是绿城在地产、小镇、代建、资产四大业务领域之外的又一业务板块,功能就是从房屋维修、保养到打造智能家居,健康住宅,再到旧房改造产业升级,提供维修、增值、焕新等系列服务,让房子更健康、更长寿。绿城中国副总裁、绿城理想生活集团董事长杜平说,目前大部分楼盘交付以后,通常都是由物业来负责保养、维护、检测、修理,但它们本身没有这方面的能力,很多时候只能依赖外面的工程施工队解决房子的维护、保养问题,服务的专业质量得不到保障,也不一定能通过常规的手段有效检测出造成房屋质量问题的成因。生活集团总经理祝军举了一个例子,杭州某个楼盘业主发现存在漏水问题,找了物业方面要求修理,但却没有办法找出造成漏水的真正原因。物业提出可能要将房屋的天花板打开才能排查,这样的代价是不仅漏水的房间顶部装修需要重做,楼上邻居的地板也需要敲掉重新装修。但是在房屋医院的检查后,却发现仅仅只是因为空调漏水造成,在对空调外机修理后,漏水的问题得到彻底的解决。据介绍,从今年开始,绿城所有楼盘所使用的建材的生产日期、使用年限都会被精确记录,等到了使用寿命后,会被立即更换,以保证房子的使用寿命能更场。老房子也可以像新房那样值钱对中国的房地产来说,房屋医院——这个行业的出现,不仅仅可以有效解决房屋的各种质量问题,延长房屋的寿命,最重要的意义是,这个行业将让房地产不再是项消费品,而能够真正成为一项资产。数年前,在一个私人聚会场合上,BOMA中国的负责人曾介绍,在海外,国际五大行最挣钱的业务,并不只是楼盘买卖、租赁代理等业务,而是资产管理!这些机构不仅通过有效的运营,提高租金,增加出租率,最终让房屋的投资回报率变得更高。还采用类似绿城房屋4S服务那样的服务,对楼盘进行定期检测、保养、维护、修理,让老房子看上去像新的一样,这让很多上了年纪的老房子,不仅仅在功能上,丝毫不逊色于新建住宅,更确保房子能够持续增值。业主因为房子的价值能跟上新房的增值步伐,而愿意给五大行高额的服务收入。所以,在国际市场,房子是一项具有金融价值的资产。相比之下,尽管国人购买的房屋产权是永久的,但由于没有办法得到很好的维护和保养,所以实际上每年都因为折旧,资产价值一直在缩水。但是,在房屋医院这个行业空白被填补后,老房子也有机会拥有第二次生命,变得和新房一样有价值,甚至超过价值超过新房。不过,理想很美好,现实却也很骨干。尽管,老房的业主都知道,通过有效地维护和保养,房子的价值可以提升。但真要让他们花钱养护房子,却少有人愿意。这也是五大行的资产管理业务,迟迟没能引入中国的原因。因此,也有人提出质疑,类似房屋4S医院的盈利点在哪?杜平也坦言,在开发这一业务前,并没有想好怎样挣钱。和其他服务相比,房屋的保养、维护、修理内容要复杂得多,因此很难就单一服务项目具体定价。他以房屋漏水的检修为例说,有些房子漏水部位可能只有10公分,但要解决房子的上述漏水可能需要拆除十多平米的部位,这个费用就非常贵;但有的房子虽然漏水部分可能超过10公分,但可能完全不需要拆除任何建筑部位就能解决漏水问题,这个费用就很便宜。无法确定定价,自然也就很难快速扩张。不过,这并不影响上述业务的快速扩张。据介绍,目前有12个房屋4S服务门站落地运营,涵盖杭州、济南、青岛、沈阳、三亚等重点城市,计划到2020年底,4S服务站将超过150家,覆盖中国4大城市群、12个省、逾50个城市。
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  • 万科44亿成都拿地 需配建人才住房无偿移交政府

    9月21日,在四川省成都市的土拍现场推出三宗天府新区的地块,面积总计31.36万平方米。公告资料显示,此次土拍采用“配建并无偿移交基础套数人才住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交人才住房套数”方式确定竞得人。在此次推出的三宗地块中,万科以44.31亿元拿下两宗地块。其中,万科以37.77亿元拿下了三宗地块中面积最大的一宗地,成交楼面价9600元/平方米,溢价率36.75%,但同时需要配建1175套人才住房。另外一宗地块被保利以27.3亿元收入囊中。该宗地块位于天府新区正兴街道田家寺村四、五组,大安桥村一组,占地约16.78万平方米,土地性质为住宅兼商业,容积率为2.5。值得一提的是,成都是13个利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市之一。9月18日,成都市人民政府办公厅转发成都市城乡房产管理局等部门《拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法》称,无偿移交的租赁住房,单套建筑面积控制在60-120平方米范围内;竞得人自持的租赁住房,首次和单次租期均不得超过5年;住房租赁公司应按政策优先保障人才安居。《办法》自8月29日起施行,有效期2年。《办法》称,通过市场化方式拍卖土地,土地竞得人按《国有土地使用权出让合同》约定建设租赁住房。租赁住房建成后无偿移交土地提供方指定的接收单位或由土地竞得人自行持有并持续出租运营。国有住房租赁公司对无偿移交的租赁住房进行规模化运营管理,充分发挥国有企业的引领和带动作用。租赁住房应与该项目商品住房一并纳入统一的社会化、市场化物业管理。9月15日,成都市在土拍市场首次推出两宗“人才公寓项目用地”,两宗地面积合计约129亩(约8.6万平方米)。两宗地要求竞得人须自持计容商业建筑面积的比例不得低于35%,在宗地出让年限内不得整体或分割销售。在这里打造的项目将针对《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的A类、B类、C类、D类人才进行定向销售。在建设方面,要求住宅部分成品住宅(全装修)建设比例为100%;住宅部分成品住宅(全装修)建设比例为100%;人才公寓户型配比60平不低于10%、90平不低于40%,120平不低于20%,其余30%户型由竞得人自行确定。此外,项目在销售过程中,原则上低于同区域同品质同时期新建商品房的平均销售价格,必要时可低于成本价销售。这两宗地最终被中房集团总价6.85亿元、人居置业8.37亿元的底价拿下。
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  • 半数龙头房企已完成了达七成的业绩

    距离年底剩下三个多月的时间了,上市房企进入全年目标冲刺阶段。北京晨报记者梳理上市房企8月业绩简报以及机构数据中发现,截至今年8月,除了万科、保利、金地、华润置地四家龙头房企未明确公布全年销售目标以外,半数龙头房企完成全年销售目标达到七成左右。碧桂园夺得双料冠军查阅上市房企8月业绩简报,并综合中原地产市场研究部统计数据显示,今年8月,10家龙头上市房企销售业绩普遍好于去年同期水平,除了中国恒大与中海外以外,其他上市房企当月销售额同比都有不同程度的上涨。其中碧桂园8月销售额达到467.7亿元,排名第一;万科8月销售额达到370.4亿元,排名第二;中国恒大8月销售额达到334.3亿元,排名第三。从今年前8个月累计销售业绩来看,上述10家上市房企销售总额全部飘红,而碧桂园、万科、中国恒大三家企业今年前8个月销售总额全部突破3200亿元,包揽前三名。值得注意的是,碧桂园的成绩最为亮眼,该公司今年前8个月累计销售额达到3806.7亿元,排名第一,同比上涨112.16%,率先超过了去年全年业绩。万科今年前8个月累计销售额为3497.8亿元,排名第二,同比上涨47.26%。中国恒大今年前8个月累计销售额为3216.8亿元,同比上涨38.02%。克而瑞研究中心分析师沈晓玲告诉北京晨报记者,“受益于今年上半年部分一二线热点城市的需求外溢,使得周边的三四线城市房地产市场销售向好,从而推动了上市房企销售业绩的提升。”对于碧桂园的迅猛发展,易居智库研究总监严跃进分析说,“充足的货源和合理的市场布局为碧桂园销售业绩的增长,提供了有力的保证。而且碧桂园通过产城融合的模式,在全国一线城市周边打造科技小镇,将高新技术企业产业链带入都市圈,为企业提供全套服务及产业支持,通过物业运营及开发实现自身的长期盈利。”四家龙头房企提高全年目标在上述十家房企中,碧桂园、中海外、龙湖三家房企在日前公布中期业绩后,不约而同地选择上调年度销售目标。碧桂园的销售目标由原来的4000亿元大幅上调至5000亿元,上调幅度为25%。中海外由2100亿港元上调至2310亿港元,上调幅度为10%。龙湖由1100亿元上调至1500亿元,上调幅度为36%。根据碧桂园、中海外、龙湖分别公布的数据来看,这三家房企今年前8个月销售总额均完成了上调目标的70%以上。中国恒大和招商蛇口今年前8个月销售总额同样完成年度任务的七成左右。根据恒大与深深房签订的重组上市协议中显示,中国恒大认为其今年的销售额有望超过4500亿元。中国恒大今年前8个月销售总额已完成上述年度目标的71%。除此之外,融创中国的年度任务完成率同样值得关注。日前,融创中国董事长孙宏斌在中期业绩会上,将年度销售目标由今年年初制定的2100亿元上调至3000亿元,上调幅度高达43%。根据其公布的数据显示,融创中国在前八月已完成了上调目标的55%左右。在剩下的四个月时间里,融创中国能否突破3000亿的年度目标还有待观察。房企冲业绩不只靠定价“目前尚未完成全年任务的上市房企会抓住剩下的三个多月时间,向全年目标冲刺。”严跃进说,由于今年第四季度楼市调控政策不会放松,但是购房需求还在,所以上市房企有比较充裕的货量,可以加大推盘力度,促进销售业绩的增长。中原地产首席分析师张大伟认为,由于大部分房企完成全年目标情况较好,即使在楼市严格的调控下导致销售增速放缓,预计企业也难以出现“以价换量”。“许多企业都已明确提出了未来将继续加码收并购力度。在目前招拍挂市场土地供应缩减、价格受限的情况下,并购手段成为房企获取战略资源、扩大自身规模的一个非常重要方式。除此之外,上市房企还在拓展长租公寓、特色小镇、养老地产等多个新领域,以推动公司业绩的提升。”沈晓玲说。张大伟还表示,“部分房企在去年拿了高价地,今年多个地区出台的‘限购、限价、限售’新政,使得此类地块入市难度加大。再加上今年第四季度,市场降温风险将会加大,融资难度增加,资金链风险积累,上市房企在冲刺全年目标之时,也要注意防范风险。”
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  • 房企在楼市最严调控下“浴火重估”

    史上最强限购一周年之际,以恒大为首的房产企业龙头迎来史上最大涨幅,各地政府力推租赁房市场也没有阻挡这种涨势,令人莫名诡异。一系列严厉的政策调控反而让中国的龙头房企快速增长,给这些企业一个重估机会。按道理讲,地产股业绩差不上涨的理由,远比地产股业绩好股价上涨的理由要多得多。这次限购不仅是对买方,为买方降杠杆,限制有钱人任性买房,还针对卖方,打击地产商囤地囤房,限制地价,整顿市场秩序,以前看不上眼的中介也在整治之列。此外还增加交易环节成本,可谓立体调控态度鲜明,这些措施应该能打击交易热情,打击房价上涨。按照很多人多年来的观点,房价本来就没有涨的基础,和发达国家国民收入比,中国房价高得畸形,2015年前就高得可怕了,一年多时间又涨了1倍。但我们看到的是,房价依然坚挺,交易量也没下降。根据统计局公布的数据,中国前8个月商品房销售面积和金额都刷新了历史同期新高。恒大、万科等企业均继续刷新历史同期纪录,万科等前8个月销售已经接近2016年全年销售额。这种出乎预料,就是一种利好,证明地产有着难以限制的刚性需求。地产股上涨的理由很多,核心的有土地价值重估,和产业集中带来的马太效应。其实上涨的主要是在香港上市的内地几家地产股,香港本土地产股,和内地本土小地产股的涨幅并不明显,这是高度分化的一年。涨幅大的碧桂园、恒大和融创中国,都主张快速开发快速去消化,高杠杆猛拿地扩大规模,销售额增速迅猛。三者有一个共同特征就是土地多,土地增值明显。2015年房价大涨之时,地价也同时大涨,各地地王不断,有观点认为,当时正在央企整合,有些央企故意高价拿地做大规模防止被并购,因此这种涨价是阶段性的,但是两年多过去之后,地价并没有降低,房企参与土地拍卖依然热情,前8个月房企拿地面积增加10%,有34个城市土地拍卖超过200亿元,房企做多意愿强烈。这也就意味着市场逐渐用成交扫清了疑虑,土地价格夯实了。碧桂园等房企的存货很值钱,融创中国通过并购拿了很多地,市场愿意为他们的增速和库存提高估值。2016年年末,安信证券前首席策略分析师程定华提到大宗商品价格上涨时曾有过一个很重要的演讲,大意是经过多年竞争,市场排名靠前的企业已经相对明确,排名靠后的企业拿不到贷款也无法再继续投入。房地产大趋势也是如此,房地产行业的马太效应将更加明显,小型企业连一块地都买不起,龙头企业有资金优势,相当于在德州扑克游戏中随时可以“allin”。今年前8个月许多中型房企成为抢地主力,是因为一旦没有土地,就在这个市场彻底边缘化,A股好多小房企就面临无地可以开发的境遇,估值自然难以提上去。估计也正是在这种背景下,融创才不断通过并购拿到土地。政府力推租赁房市场,对龙头企业尤其有利。主要原因在于,一个是土地要拿来建公租房,商品房土地供应就会减少,龙头房企手里的存货就更值钱了。这是显而易见的,上海、北京和深圳都在力推租房市场,上海以很便宜的价格拍卖土地给本地国企建租赁房,深圳规定棚改除了安置回迁户之外都要用于建租赁房,这就意味着市场上普通商品房的供应量要减少。香港是可供参考的案例,大量公租房推出之后,少部分房企垄断市场,房价一直稳中有升。
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  • 惠誉:碧桂园企业信用评级上调至投资级

    在规模问鼎行业之际,碧桂园收获了国际投资级信用评级。9月21日,国际三大权威信用评级机构之一的惠誉评级公司(Fitch)将碧桂园企业信用评级由BB+上调至投资级BBB-,评级展望稳定。至此,三千亿销售规模的房企中只有碧桂园和万科两家,十强房企中只有碧桂园、万科、中海、龙湖四家获得惠誉投资级评级。惠誉评级报告与此同时,碧桂园优先无担保票据评级也被惠誉从BB+调升至BBB-。惠誉指出,较强的基本面及不断优化的财务状况有力支持碧桂园的评级。在中国优秀的住宅开发商中,碧桂园是土地储备最为平衡的公司之一。作为驱动评级上升的重要因素,平衡的土地储备不仅让碧桂园成功抓住过去12个月三四线市场的上行周期,还使碧桂园顺利度过2015年至2016年行业下行期,实现强劲的业绩增长,领军行业,助力碧桂园达成正经营性现金流。而在规模增长的同时,碧桂园仍有效地控制了杠杆率,预计未来三年集团将维持当前较低的杠杆率。此前,马来西亚评级机构RAM Rating Services Berhad(下称RAM)也将碧桂园及其马来西亚伊斯兰中期债券计划的评级展望调升至稳定。当前RAM给予碧桂园及其马来西亚伊斯兰中期债券计划的评级为AA3,相当于国际投资级信用评级BBB。7月,另一国际权威信用评级机构标准普尔(Standard & Poor's)将碧桂园的评级展望由稳定调升至正面。9月21日,碧桂园股价报收14.1港元,比8月22日中期业绩发布当天上涨45.1%,是大盘涨幅的17倍,市值突破3000亿港元。9月20日,西南证券(600369,股吧)将碧桂园目标价调至17港元。花旗、野村、德银、中金等大行近期也授予碧桂园“买入”评级,花旗将碧桂园列入十大首选中资股(含美股港股)。今年以来,碧桂园业绩继续显著增长。前8月,碧桂园共实现合同销售金额人民币约3806.7亿元,同比增长112%,合同销售面积约4212万平方米,同比增长89%,合同销售均价约9038元/平方米,保持亲民价格。业绩领跑的同时,碧桂园仍恪守严格的财务纪律,将杠杆率控制在低位,保障投资者利益。此外,碧桂园通过畅通的融资渠道及与资本市场的良好沟通,进一步降低融资成本,截至2017年6月30日,集团加权平均借贷成本为5.32%,与上年末相比下降44个基点。碧桂园聚焦城镇化红利,采用“精品质、高速度、低成本”开发模式,满足自住需求。在一二线城市的城郊或卫星城区域,碧桂园拓展粮仓型项目;在一二线城市城区,为首次购房客户提供主流产品;在三四线核心区,关注改善性需求,开发标杆性产品项目。截至2017年6月30日,碧桂园已签约或已摘牌的土地储备共计2.12亿平方米,其中2017年上半年新获取的国内土地中目标一二线与目标三四线的地块按金额(不含少数股东权益)划分的比例为67:33。碧桂园不断优化的土地储备为企业未来的发展提供了强有力的支持。
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  • 前三季度半数龙头房企完成七成业绩

    距离年底剩下三个多月的时间了,上市房企进入全年目标冲刺阶段。北京晨报记者梳理上市房企8月业绩简报以及机构数据中发现,截至今年8月,除了万科、保利、金地、华润置地四家龙头房企未明确公布全年销售目标以外,半数龙头房企完成全年销售目标达到七成左右。碧桂园夺得双料冠军北京晨报记者查阅上市房企8月业绩简报,并综合中原地产市场研究部统计数据显示,今年8月,10家龙头上市房企销售业绩普遍好于去年同期水平,除了中国恒大与中海外以外,其他上市房企当月销售额同比都有不同程度的上涨。其中碧桂园8月销售额达到467.7亿元,排名第一;万科8月销售额达到370.4亿元,排名第二;中国恒大8月销售额达到334.3亿元,排名第三。从今年前8个月累计销售业绩来看,上述10家上市房企销售总额全部飘红,而碧桂园、万科、中国恒大三家企业今年前8个月销售总额全部突破3200亿元,包揽前三名。值得注意的是,碧桂园的成绩最为亮眼,该公司今年前8个月累计销售额达到3806.7亿元,排名第一,同比上涨112.16%,率先超过了去年全年业绩。万科今年前8个月累计销售额为3497.8亿元,排名第二,同比上涨47.26%。中国恒大今年前8个月累计销售额为3216.8亿元,同比上涨38.02%。克而瑞研究中心分析师沈晓玲告诉北京晨报记者,“受益于今年上半年部分一二线热点城市的需求外溢,使得周边的三四线城市房地产市场销售向好,从而推动了上市房企销售业绩的提升。”对于碧桂园的迅猛发展,易居智库研究总监严跃进分析说,“充足的货源和合理的市场布局为碧桂园销售业绩的增长,提供了有力的保证。而且碧桂园通过产城融合的模式,在全国一线城市周边打造科技小镇,将高新技术企业产业链带入都市圈,为企业提供全套服务及产业支持,通过物业运营及开发实现自身的长期盈利。”四家龙头房企提高全年目标在上述十家房企中,碧桂园、中海外、龙湖三家房企在日前公布中期业绩后,不约而同地选择上调年度销售目标。碧桂园的销售目标由原来的4000亿元大幅上调至5000亿元,上调幅度为25%。中海外由2100亿港元上调至2310亿港元,上调幅度为10%。龙湖由1100亿元上调至1500亿元,上调幅度为36%。根据碧桂园、中海外、龙湖分别公布的数据来看,这三家房企今年前8个月销售总额均完成了上调目标的70%以上。中国恒大和招商蛇口今年前8个月销售总额同样完成年度任务的七成左右。根据恒大与深深房签订的重组上市协议中显示,中国恒大认为其今年的销售额有望超过4500亿元。中国恒大今年前8个月销售总额已完成上述年度目标的71%。除此之外,融创中国的年度任务完成率同样值得关注。日前,融创中国董事长孙宏斌在中期业绩会上,将年度销售目标由今年年初制定的2100亿元上调至3000亿元,上调幅度高达43%。根据其公布的数据显示,融创中国在前八月已完成了上调目标的55%左右。在剩下的四个月时间里,融创中国能否突破3000亿的年度目标还有待观察。房企冲业绩不只靠定价“目前尚未完成全年任务的上市房企会抓住剩下的三个多月时间,向全年目标冲刺。”严跃进说,由于今年第四季度楼市调控政策不会放松,但是购房需求还在,所以上市房企有比较充裕的货量,可以加大推盘力度,促进销售业绩的增长。中原地产首席分析师张大伟认为,由于大部分房企完成全年目标情况较好,即使在楼市严格的调控下导致销售增速放缓,预计企业也难以出现“以价换量”。“许多企业都已明确提出了未来将继续加码收并购力度。在目前招拍挂市场土地供应缩减、价格受限的情况下,并购手段成为房企获取战略资源、扩大自身规模的一个非常重要方式。除此之外,上市房企还在拓展长租公寓、特色小镇、养老地产等多个新领域,以推动公司业绩的提升。”沈晓玲说。张大伟还表示,“部分房企在去年拿了高价地,今年多个地区出台的‘限购、限价、限售’新政,使得此类地块入市难度加大。再加上今年第四季度,市场降温风险将会加大,融资难度增加,资金链风险积累,上市房企在冲刺全年目标之时,也要注意防范风险。”
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  • 恒大25亿包揽句容16幅土地,最低价1111元/平米

    9月20日,在江苏省句容市的土拍现场,恒大集团以25.56亿元的底价拿下当日出让的16幅地块。根据资料显示,在句容出让的16幅地块中,其中有13幅为住宅用地,2幅为商业用地,1幅为娱乐康体用地,土地面积总计约134.49万平方米。而3幅商业用地的面积为73.89万平方米,占比达到54.95%。其中,起拍楼面价最高的为容腾路南侧、句韵路东侧局部地块,起拍楼面价为2143元/平方米;起拍楼面价最低为容腾路南侧、句源路西侧局部地块,起拍楼面价1111元/平方米。值得一提的是,在8月21日挂出的土地出让文件中明确要求:地块竞买人或其直接或间接的控股股东需为世界500强企业(以《财富FORTUNE)》杂志2016年公布的企业名单为准),竞买人应具备房地产开发相应资质(含暂定资质,外资除外)。澎湃新闻在查询2016年世界500强企业名单后发现,目前有8家中国房企在世界500强企业的名单里,分别是:中国华润总公司排名91,营业收入765.73亿美元;中粮集团排名121,营业收入645.15亿美元;绿地控股排名311名,营业收入330.23亿美元;海航集团排名353,营业收入295.62亿美元;万科企业股份有限公司排名356,营业收入293.29亿美元;中国保利集团排名401,营业收入266.75亿美元;首钢集团排名489名,营业收入215.13亿美元;恒大集团排名496,营业收入211.84亿美元。同时,上述8家房企均具备房地产一级开发资质。据澎湃新闻了解,当日报名参加土拍的企业只有恒大集团一家,而上述的3幅商业用地将作为恒大童世界的开发用地。在此次拿下恒大童世界开发用地之前,3月30日,句容恒大童世界旅游开发有限公司以5569万元拿下容城大道西侧、宝华山路北侧的3幅商业用地,总出让面积为6.86万平方米,加上恒大集团此次拿下的总面积为73.89万平方米的3幅商业用地,目前恒大集团在句容持有的商业用地面积达到80.75万平方米。2016年12月30日,恒大旅游集团与句容市签订合作协议,号称要打造世界顶级童话神话主题公园—恒大童世界。此外,恒大旅游集团还将在太仓市建造一座恒大童世界。恒大集团将在全国布局15个恒大童世界项目,未来2-5年陆续竣工开业。恒大集团董事局主席许家印曾表示,童世界要与迪士尼、环球影城等主题公园错位发展,“面向少年儿童”以及“实现全室内、全季节开放”将成为恒大童世界的鲜明特点。此前,恒大旅游集团在广州举办的“恒大童世界”新闻发布会上宣布,恒大童世界首期占地3800亩,计划总投资300亿,建设周期为10年,截至2027年完工。
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  • 8月70个大中城市房价下降或持平 哪些政策给力

    记者:9月18日,国家统计局公布《8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。过去8个月,全国70个大中城市房价经历了“趋稳——回落——继续回落——下降或持平”的过程。值得注意的是,8月份“全国70个大中城市”的房价变动首次用到“下降或持平”,在很多人看来,这个“首次”意义重大。严跃进:从房价上涨城市数量来看,目前有46个城市上涨,相比此前的上涨城市数量已经明显减少。同样,房价下跌的城市数量明显扩大,这也充分说明了8月在积极落实稳定房价等方面有较好的体现。从具体的房价上涨和下跌城市数据看,一些三线城市涨幅相对大,而一些热点城市已经出现了比较明显的环比下跌。从一线城市当前房价指数的增幅来看,这是29个月以来即2015年3月以来首次出现的房价环比下跌,具有极为重要的信号意义,充分说明了当前此类城市房价的泡沫不断被挤压。记者:的确,从短期来看,二线城市涨幅有降低,这说明分类调控的政策起作用了,毕竟从今年3月开始,全国各地都出台了密集的调控政策。近期国家统计局也公开表示说,是因地制宜、因城施策的房地产调控政策在持续发挥作用。严跃进:从下降和持平的市场数据来看,总体上呈现了逐渐降温的态势,充分说明了当前全国房地产市场继续调整的现象,这和此前的政策调控效应积极释放是有关的。另外,部分三四线城市的房价涨幅也开始收窄,这说明此类城市也开始受到信贷政策等调整的影响,市场逐渐回归平稳。从下降的角度看,淡季效应是一个很明显的因素,8月本身不是传统销售的旺季,所以销售业绩下滑也是符合预期的。楼建波:政策在起作用。最近出了一系列政策,比如租售同权、北京的共有产权住房等,这些实际上都是在给一线城市的需求降温,我觉得这是不能否定的。还有存量房,操作的空间几乎没有。如果是一手的房子,开发商去跟有关部门做预售许可时,会有相关调控。我想特别说一下因城施策的问题。我觉得市场就是这样的,如果市场上所有的交易都是往一个方向走,这就不是市场。所以,从因城施策再推一点,对一个房地产企业来讲,在不同的城市有不同的政策;从国家层面来讲,面对全国的房地产企业,与其说要步骤一致,还不如给他们更多的自主权利。我觉得因城施策肯定是对的,但是再往下推一点,应该有不同方向的交易和不同的判断,这才是一个有活力的市场。所以,我们将来要深化认识,调控的措施和手段要更精细、更科学。捂盘惜售问题怎样解决记者:不仅如此,从我们了解的情况来看,房产中介似乎对房价下降也做了有力推动。比如,有的房产中介会有效评估所在地区的房产价值,让卖家合理出价,对于虚高的房屋不再挂牌出售。严跃进:从中介本身来说,中规中矩而不是违规操作是很关键的一个内容。尤其是类似北京等市场的二手房往往受到了较好地管制,所以价格方面也不会上涨。从消费层面看,实际上也是市场逐渐趋于理性的一个表现,尤其是在买涨不买跌的情绪下,类似物业的交易价格自然会受到冲击。记者:不过,目前仍有一些不和谐的声音。比如,有人认为目前处于楼市调控期,但在调控结束后,房价有可能反弹。据我们了解,目前有一些开发商仍在捂盘不销售,耗着直至调控政策结束后再开盘。您怎么看这一问题?楼建波:对此,政府的态度是很明确的,住房和城乡建设部一直把捂盘惜售的情况作为严厉打击的对象,但是现在执法上的一个难题是怎么界定捂盘惜售,目前还没有一个明确的定义。现在无非就是说,开发商拿到预售许可证后一次将所有的房屋投向市场,不能挤牙膏地投向市场。而且,我们现在对捂盘惜售的处罚还是行政处罚。什么样的行为属于捂盘惜售、到什么程度要受什么程度的处罚?对于这些问题,我觉得现在基本上还停留在地方规定或者一个政策、一个规范性文件。从长远来看,预售制度的规定可能还要更细一点。记者:还有几个大家比较关注的问题,那就是房价环比下降会持续吗?如果持续,可能持续到什么时候?严跃进:从房价下降趋势来看,后续预计增幅方面会继续收窄,这充分体现了当前此类城市较好的发展前景和稳定导向。但有一点是明确的,即商业银行贷款的政策收紧会对具体的房屋销售和价格产生较为明显的影响,这会对部分房企形成压力。对于资金方面压力不大的房企,可能还是会有捂盘和违规收取费用的做法,这方面需要管制。楼建波:从长远来看,是不是代表一个长期的趋势,我觉得还要再看几个月。还有一个问题是,一年的房屋市场也是有季节性的。另外,我认为,如果统计数据里加入存量房的情况,那么说服力可能会比整体的房价情况好一点。除了我们刚刚提到的这个情况之外,还有就是自助商品房、限价商品房等上市多的话,商品房的均价就下来了。
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  • 8月房企拿地面积下滑近4成 拿地金额下降超过2成

    据中国指数研究院监控数据显示,8月房企拿地面积下滑近4成,拿地金额下降超2成。8月重点监测品牌房企累计新增土地面积727.94万平方米,环比减少38.2%;规划建筑面积为1552.27万平方米,环比减少32.6%。拿地成本947.81亿元,环比下降21.3%。8月碧桂园拿地数量最多,揽地58宗,增加土地储备302.89万平方米;万科拿地22宗,增加土地储备196.7万㎡;本月其他企业拿地数量分别为保利15宗,中海地产6宗,中国恒大6宗,龙湖5宗,金地3宗、富力2宗。争市场需求: 8月楼市成交平稳微升,同比下降2成8月中指院监测的主要城市成交面积环比上升7.24%,近五成城市环比上升,同比则下降20.64%。进入8月,多举措保障“住有所居”,代表城市楼市成交陆续降温,楼市整体成交同比下降,各级城市同比均出现不同程度下降。销售情况: 房企销售额同环比小幅回升,碧桂囡再居榜酋8月监测的10家品牌房企销售整体较上月上升3.61%。环比来看,金地涨幅明显,环比增长52.28%,保利地产次之环比增长38.77%,仅绿城和恒大环比下滑,降幅分别为18.18%、24.3%。月比来看,万科同比涨幅最大为85.11%,其次是保利地产,同比增长57.54%,仅中海地产、绿城中国和恒大地产下滑,降幅分别为9.12%.27.27%,30 74%。拿地情况; 房企拿地面积下滑近4成,拿地金额下降超2成8月重点监测品牌房企累计新增土地而积727.94万平方米,环比减少38.2%; 规划建筑面积为1552.27万平方米,环比减少32.6%。拿地成本947.81亿元,环比下降21.3%。本月碧桂因拿地数童最多,攬地58宗,增加土地储备302.89万平方米; 万科拿地22宗,增加土池储备196.7万m; 本月其他企业拿地数量分别为保利15宗,中海地产6宗,中国恒大6宗,龙湖5宗,金地3宗、富力2宗。融资情况:房企融資规模下降超3成,银行信用占主流8月重点房企触资规模绽续下降,银行信用成为主流的触资方式。8月重点监测房企发生融资27笔,累计融资金额合计650.54亿元,金额较上月下降35.13%。其中单笔融资不少于20亿元的有10笔,融资单笔最高为191亿元。8月银行信用成为房企融资方式主流,融资8笔,金额283.74亿元,舷資额占比43.62%,占比最高。8月1日晚,北京城建投資发展股份有限公司发布公告,为全资子公司北京域建兴顺房地产开发有限公司(兴顺公司) 捉供191亿元贷款担保,为本月融资金额之最。
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  • 房企三强销售突破万亿元 全年商品房销售额或再创新高

    刚刚公布了中期业绩的众多品牌房企,进入9月份后又马不停蹄的披露了各自的销售简报。经统计后发现,房企第一梯队的三家公司碧桂园、恒大、万科,前8个月的销售金额已经超过1万亿元,全年销售均有望超过5000亿元。保利地产集团副总经理余英此前指出,未来龙头房企占据的市场份额会越来越大,集中度会越来越高,可能年销售万亿元才是真正的高度。此外,根据中原地产提供的数据,30家已披露销售数据的房企,8月份合计销售金额为2691.8亿,较去年同期的2540亿元增长6%。“整体看,虽然一、二线城市遭遇调控,但全国房地产销售面积与金额再次刷新同期纪录,全年数据则有望再创新高。”中原地产首席分析师张大伟指出。根据国家统计局的数据显示,前7个月全国商品房销售面积86351万平方米,同比增长14%,增速比前6个月回落2.1%。其中,住宅销售面积增长11.5%,办公楼销售面积增长33.7%,商业营业用房销售面积增长29.4%。商品房销售额68461亿元,增长18.9%,增速回落2.6%。其中,住宅销售额增长15.9%,办公楼销售额增长27.4%,商业营业用房销售额增长38.7%。三强销售破万亿元9月11日,碧桂园发布公告称,截至2017年8月31日,集团及其附属公司,连同合营公司和联营公司累计销售金额约为3806.7亿元,同比增长112.16%,销售建筑面积约4212万平方米。其中,碧桂园权益所有人的应占合同销售额及销售建筑面积分别为2744.3亿元、3174万平方米。仅8月份,碧桂园便实现合同销售金额467.7亿元,销售面积517万平方米。据悉,碧桂园前8个月的销售业绩已接近今年初发布的销售目标(4000亿元),更是远超去年3088亿元的全年销售额。而碧桂园总裁莫斌也在不久前宣布,将2017年的销售目标从4000亿元上调至5000亿元,“新的销售目标我们说到做到,也不排除会完成得更好”。万科方面,8月份公司实现销售金额370.4亿元,同比上升85.11%;销售面积273.9万平方米,同比增加68.97%。今年前8个月,万科累计完成销售金额3497.8亿元,同比上升47.26%,距离2016年全年3647.7亿元的销售规模仅一步之遥。此外,去年的销售冠军恒大,8月份实现合约销售金额334.3亿元,合约销售面积332.1万平方米。前8个月恒大合计完成销售金额3216.8亿元,同比增长38%;累计销售面积3246.7万平方米,同比增长10.4%。其中权益销售金额达2291.6亿元。值得注意的是,虽然恒大在销售规模上略落后于碧桂园和万科,但在创造利润的能力上,恒大则取得了长足的进步。公司总裁夏海钧在中期业绩会上表示,恒大今年肯定能完成4500亿元的销售目标,如果放宽利润指标的要求,6000亿元也是能达到的。对于上述三家龙头房企,有业内人士指出,从债务结构和资金安全角度看,万科最有优势,可利用的杠杆空间还很大;而在土地储备上,碧桂园与恒大则遥遥领先。随着万科加大在土地市场上的投入,其负债料将增加;另一方面,碧桂园与恒大均有意进一步优化债务结构,其中恒大明确表示会放缓拿地步伐,碧桂园则透露其不追求高速发展,而是追求有质量的发展。两相比较,房企三强在未来一段时间里,于规模上仍会呈现出你追我赶的景象。后面的房企倘若今年不能迈入3000亿元的销售门槛,未来恐怕就很难挤入第一集团了。拿地积极实际上,为了继续保持规模增长,加之销售情况的良好,龙头房企们于拿地方面仍旧表现活跃。数据显示,前8个月,从拿地权益金额来看,碧桂园以1353亿元的土地成交权益金额继续位居榜首,万科以917亿元上升至第二位,保利以791亿元继续稳居第三位,恒大、中海、龙湖紧随其后。而TOP10企业前8个月拿地总金额高达6184亿元,占TOP50企业的51%,大型龙头房企的土地资源优势愈发凸显。同时,股权并购也已经越来越多的成为龙头房企增加土地储备的一种方式,相比招拍挂,房企以并购方式获取的土地,成本往往更低。例如融创此前斥资438亿元并购的万达13个文旅项目(持有91%股权),折合的楼面地价不足2000元/平方米,部分地价甚至低于当初万达拿地的价格,业内人士也普遍认为孙宏斌(融创中国董事长)捡了一个“大便宜”,并使之具备了冲击第一集团的实力。而万科于6月底拿下的广信资产包(含股权和债券),虽然总价高达551亿元,但资产包内包含广州(楼盘)市区16宗可开发土地,对应权益可开发计容面积约为211万平方米,其中约98%均位于荔湾区、越秀区,周边基础设施及配套完善,地理位置非常优越,属于十分稀缺的战略资源。“土地集中有利于统一的规划开发,可为企业解约大量的人力物力,同时如果是招拍挂的形式,即便花费更多,也不可能一下子获取广州市区这么多土地。”有行业分析师称。碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君则表示,“并购是主流的扩张方式,碧桂园也有项目在洽谈,适当时间会进行公告。”此外,一二级联动开发也已经成为龙头企业稳定获取土地储备的法宝。碧桂园方面透露,其参与的一级土地开发项目,可售资源达10563亿元。莫斌指出,一级土地开发是碧桂园为持续发展做出的战略部署。融创方面则表示,公司目前持有5000万平方米一二级联动项目。需要注意的是,联合拿地开发也已经成为大型房企的主流选择。以执行“小股操盘”策略的万科为例,截至8月底,万科通过招拍挂取得的117块土地中,合作拿地达到51幅,占比44%。“不止是小开发商和龙头开发商的合作,随着土地价格的节节攀升,大型房企间的合作也越来越多,而这也有助于房企分散风险。”有分析人士称。
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  • 影响未来房企座次排名 龙头房企拿地不手软

    2017年上半年,尽管多个城市楼市调控政策收紧,却没有影响龙头房企拿地的热情。到了年中总结之际,究竟谁是2017年上半年国内土拍市场的“大赢家”?我们从盘点10家重点房企2017年上半年拿地情况中,可以窥探出一些端倪。上市房企调控中仍积极拿地据中国指数研究院统计数据显示,今年上半年,10家重点房企在我国土拍市场拿地总金额为4975.17亿元。在上述10家企业中,包括碧桂园、中国恒大、保利、万科、龙湖在内的5家房企今年上半年在我国土拍市场拿地总金额超过3500亿元,占比为73%。值得注意的是,除了绿地以外,其他9家企业今年上半年在我国土拍市场拿地总金额同比全部上涨。其中中海外拿地总金额同比上涨746.99%,碧桂园拿地总金额同比上涨319.42%,龙湖拿地总金额同比上涨242.52%。易居智库中心研究总监严跃进表示,“尽管今年上半年我国多个城市楼市调控政策收紧,但是龙头房企依然取得较好的销售业绩。此类房企具有较强的资金实力,再加上他们有积极补仓的主观需求,所以才会掀起抢地热潮。”克而瑞研究中心分析师沈晓玲说,“今年,不少上市房企对于销售规模提出了千亿目标,从500亿元冲击1000亿元,或是从1000亿元冲击2000亿元,或是从2000亿元冲击3000亿元。为了实现这种新目标,上市房企需要积极拿地、扩充土地储备,提高市场占有率。”碧桂园成土拍市场大赢家来自中国指数研究院统计数据显示,今年上半年,上述10家房企在土拍市场中,碧桂园拿地规划建筑面积达到2632.1123万平方米,排名第一;中国恒大拿地规划建筑面积达到2007.8251万平方米,排名第二;保利地产拿地规划建筑面积达到1082.7677万平方米,排名第三;万科拿地规划建筑面积达到1017.7493万平方米,排名第四。“今年上半年,碧桂园独占鳌头,通过土拍市场新增大量土地储备,不仅居于10家重点房企之首,同时较2016年上半年大幅增长55.19%。”中原集团北京顾问中心高级经理靳瑞欣说,碧桂园在今年上半年如此积极的拿地,原因有以下两个方面,一方面是碧桂园今年上半年销售额达到2889.1亿元,有充足的资金进行补仓;二是碧桂园在全国布局较为均衡,不仅在三四线城市进行布局,而且在一二线城市也有布局,广阔的市场纵深使得该公司能够在最大程度上抵御市场波动。特别是得益于一二线城市的外溢需求,碧桂园在一二线城市周边地区开发的项目,取得了较好的销售业绩。严跃进认为,今年上半年,中国恒大发展战略开始由“规模型”向“规模+效益型”转变,在此发展战略指导下,中国恒大拿地审慎地吸纳优质土地储备,进一步优化了土地储备分布结构。土地储备影响未来房企座次排名据中原地产市场研究部和中国指数研究院统计数据显示,今年上半年,上市房企销售额排行榜(前十名)中,有碧桂园、万科、中国恒大、保利地产、绿地、中海外、融创、龙湖、华夏幸福等企业。这些企业不仅在今年上半年取得了较好的销售业绩,而且也在今年上半年积极拿地。除了在我国土拍市场上拿地以外,包括碧桂园、中国恒大、融创在内的上市房企还会通过并购方式拿地。沈晓玲认为,今年上半年,上市房企通过并购拿地的比例继续攀升,一方面是因为包括一线城市在内的多个城市供应土地有限,另一方面在新的楼市调控形式下,一些城市新推出地块附带了多重限制,比如要求房企增加支持土地比例、以自有资金拿地等,所以房企通过并购拿地的积极性更高。这样房企可以降低拿地成本和风险,还能快速将项目推出市场,从而为企业带来销售业绩快速增长。严跃进表示,“上市房企在今年上半年积极拿地,获得较多土地储备,有利于促进未来销售业绩的提升。未来,上述企业的竞争将会加剧,主要涉及对土地成本、土地开发周期以及产品创新等方面的把握。只有对于这些因素把握较好的房企,才能获得较快的销售业绩提升速度。而销售业绩提升较快的房企,有可能改变2018年上市房企销售业绩排行榜(前十名)的座次。”“地产行业老大之争将会从2017年延续到2018年。碧桂园、中国恒大、万科拥有不同的土地储备,他们在未来能够更好地发挥各自的优势,合理开发土地,增加产品竞争力和创新力,才能在激烈的竞争中多一分胜算。”严跃进说。
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  • 中房协发布2017年品牌价值报告 中海、恒大、万科前三

    9月13日,中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第七年发布了《2017中国房地产企业品牌价值测评研究报告》。其中,中海地产、恒大集团和万科分别以529.21亿元、431.23亿元和404.41亿元品牌价值,继续蝉联2017中国房地产开发企业品牌价值排行榜前三强。从近两年中国房地产品牌价值20强榜单来看,2016年-2017年连续两次入选20强的企业共有17家,换榜率为15%。其中,新晋的20强企业为新城、旭辉与中南置地。品牌企业凭借强劲的销售表现和运营能力持续占据领先优势。《报告》指出,2016年市场环境整体宽松,房地产市场呈现量价齐升。在房地产整体向好的背景下,品牌企业继续保持领先优势,在销售、运营、盈利方面均有良好表现,品牌超额收益亦实现稳步增长。在此背景下,房企在品牌积累方面亦不断强化,通过积极适应市场调整策略,品牌呈现快速成长的态势。2017年测评数据显示,有超过90%测评企业的品牌价值实现正向增长,其中,有70%以上的企业品牌价值增长率在10%以上。品牌优势不断扩大,企业实现品牌价值稳步积累。而随着房地产行业销售面积与金额在2016年突破历史高位,行业内竞争也愈发激烈。房地产企业分化呈现加剧态势,行业整合加速,品牌实力逐步凸显。未来市场集中度上升、行业兼并整合的马太效应愈加明显。一方面,强势品牌房企凭借严格保障的住房品质以及在消费者中良好口碑实现公司销售业绩稳步积累,销售回款速度及数量也占据优势。品牌房企持续关注市场发展态势和客户需求变化,不断升级产品系列,强化品牌影响力,提升企业的品牌实力。另一方面,具备规模化优势和资金雄厚的公司才有能力在有限资源下获取多渠道融资及土地,享受稀缺资源带来的高回报。强势品牌房企通过并购获取资源,形成多元化布局,在盈利能力方面亦表现突出。本次发布的测评报告指出,在市场集中度加速提升的同时,品牌房企近年来不断强化精细化管理,提升经营效率,在多个维度实现了均好发展。未来,伴随着结构性改革持续深化,房地产行业整合进一步加强,强势品牌房企将持续保持领先优势。
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  • 小城市房子就是房子 大城市房子才叫资产!

    未来房价的涨跌,同一个城市群价格联动会增强。城市通过不同的价格信号,对自己的产业进群进行定位,是功能不断转换的过程。当房价一哄而上的时候,可能看到周边城市也鸡犬升天。但是当调控来袭,房价下跌的时候,就是考验和核心城市产业关联紧密度的时候了。比如北京,上涨时期,固安的房价就跟着涨,调控之后交易量下降,价格下降。廊坊照样交易活跃,价格坚挺。上海一调控,扬州交易量迅速萎缩,价格也下降,其实从上海到扬州去买房的人也许不是很多,太仓交易依然活跃,量价齐增,嘉兴也变成风口浪尖。结论:同一个城市群,房价涨的时候会一哄而上,一旦下跌,同一个城市群会结构性分化,关系弱的会先跌。小城市的房子就是房子,深圳这样核心的房子才叫资产。9月11日下午,西安市房管局通过其官方网站发布通告,就购房资格审核过程中出现的弄虚作假行为,做了明确的惩戒规定。西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍,今年以来西安市人民政府对楼市出台调控政策,西安市房管局也出台了相应的实施细则,为了认真做好购房资格审核工作,该局明确:对通过提供虚假资料骗取购房资格的个人,一经查实,注销当事人网签合同,并取消购房家庭成员在西安市的购房资格,且5年内不得在西安市购房。涉及违法的,依法追究当事人的法律责任。近日,智联招聘发布的《2017年秋季白领跳槽指数调研报告》显示,职场白领对北上广深等大城市的归属感较低,影响归属感的因素包括房子、户口、收入等。报告显示,白领城市归属感指数为3.42,相对于满分5分(下同)来说,白领们对所在城市有较强的归属感。其中,重庆的归属感指数最高,为3.78,第二、第三名分别是长沙、沈阳;而广州、北京、上海、深圳的归属感指数仅排到了第26名、第31名、第32名和第36名。报告显示,职场白领对目前生活城市没有归属感的第一原因是没有房子,目前仍租房,占比52.8%;生活成本高,压力大紧随其后,占比50.2%。此外,33.6%表示没有另一半,33.3%选择父母不在身边,19.2%选择感觉始终无法融入当地的文化环境,还有11.2%因为没有户口,无法解决孩子上学等问题。点评:房子、户口和收入永远是一线城市白领的三大痛点,不过随着租购同权的推进,应该会有所缓解。
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  • 消费者诟病房产中介费太高 希望费用和服务匹配

    在挑选中介时,链家并非吴女士的唯一选择。吴女士近期通过房产中介公司链家地产(以下简称链家)购买了一套报价600万元左右的二手房,最终支付的总价却高达650万元。这多出的50万元里包括十几万元的中介费(中介报价为房价款的2.7%,实际有较少折扣)和三十多万元的税费。“中介费太高了。这房子我只看一次就定下要买,觉得中介也没做什么,只是带我看了个房,签合同以后做网签、联系贷款和过户等,一下就收十几万元。总觉得收费和服务不太匹配。”吴女士告诉法治周末记者。在挑选中介时,链家并非吴女士的唯一选择。吴女士表示,她当时也可以选择通过别的中介买房,而且其他中介的费率要低一些,有互联网房产中介的中介费费率还不到2%,她起初也很矛盾。但衡量再三最终还是选择了链家。“买房这么大的事儿,我们心想还是找一家大中介,资金安全有保障一些,服务规范一些,免得不必要的风险,所以还是选了链家。”吴女士说,但买完房还是会觉得,中介赚钱是不是太容易了。“这也说明,在房屋交易市场上,费用并非是决定消费者选择房产中介的最终决定因素。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥告诉法治周末记者,而且事实上中介费并非越低越好,因为中介收取的佣金对应的是服务,佣金越低,也就意味着消费者可以获取的服务越少。费用低最终并不一定被推荐吴女士的心态和多数消费者是一样的。广东省深圳(楼盘)市消费者委员会(以下简称深消委)联合福田区消费者委员会、深圳市品质消费研究院,近期开展了一项关于房产中介的NPS调查(净推荐率调查),调查的企业为深圳地区消费者关注度前五名的公司:中原地产、乐有家、美联物业、链家和Q房网。其中乐有家和美联物业是深圳的本土中介,中原地产和链家为知名度较高的全国性中介,Q房网为一家互联网中介。据深消委负责此次调查工作的工作人员梅傲向法治周末记者介绍,调查结果显示,虽然乐有家和Q房网在费用方面的净推荐率排名第一和第二,中原地产在费用方面的净推荐率排名为最后一名。“净推荐率排名靠前的中介费率都相对较低。”梅傲说。但梅傲同时表示,综合考虑费用、房源信息、经纪人服务、安全性、交易流程、品牌推广等方面之后,在深圳市场深耕多年的中原地产的总体净推荐率却排名第一,而费用方面的净推荐率排名靠前的Q房网,其总体净推荐率却在五家公司中排名最靠后。“深消委的这一调查是符合实际情况的。因为对中介行业而言,佣金对应的是服务,服务好就意味着收费高,免佣金相当于违背了客观规律,且免佣金或低佣金的房产中介不一定靠得住。”赵庆祥说。赵庆祥举例道,此前不少互联网房产中介都打着“低佣金、颠覆行业”的旗号进入市场,有的推出租房零佣金服务,有的企业在买卖交易中介费费率普遍在2%以上的情况下,宣布费率为1%甚至0.5%。然而这些年过去以后,零佣金租房的丁丁租房已经停止运营,曾经宣称低佣金和不设门店的爱屋吉屋调高了佣金又开设了门店而且经营状况也不是特别好。“有些互联网中介甚至连纸质合同都不备份,一旦中介没了,租户和房东出现纠纷,问题就很难解决。”赵庆祥补充道。国内中介费费率相对不高梅傲在调查中发现,很多消费者跟吴女士的感受一样,虽然最终选择了高费率的中介公司,但内心还是觉得这中介费给得似乎不值。法治周末记者拨打多家中介的客服电话了解到,目前传统的房地产中介中,链家、中原地产、我爱我家二手房交易费率的对外报价均为2.7%,互联网中介的费率则要低一些,有的报价不到2%,还可以打折扣。不过,中原地产的客服人员表示,根据房屋的总价,客户可以要求经纪人向公司申请一定的费率折扣。赵庆祥告诉记者,各家中介公司的实收中介费通常比报价低,那些在某个城市市场占有率较高的中介,实收的中介费会更接近报价。“这市场上高高低低的中介费都有,中介费费率是如何定下的?我们买件衣服还能大概算下成本,但是中介的成本怎么计算?”吴女士对法治周末记者说,她一直都搞不清楚这一点。深消委也把这个问题抛给了中介机构,中介的回复是,表面的中介服务背后有很多的员工成本、服务成本和门店成本等,中介行业的成本很高。赵庆祥介绍,目前的中介费施行的是市场调节价,通常情况下,收费高的中介提供的服务会多一些。赵庆祥还透露,与国际上其他发达国家相比,中国的房产中介费费率其实一直是偏低的。“美国的费率大约在6%,日本的费率大约在5%,加拿大和其他的一些欧洲国家大约在4%。国外成熟的房产交易市场的中介费费率普遍在4%以上。”赵庆祥补充道。为何国际上房产中介行业的费率普遍如此高?“中介费用里暗含了对房屋交易安全保障等多项服务,一旦出现问题需要中介进行大额赔付或垫付,中介能够兜底。”赵庆祥给出了这样的解释,比如我爱我家前些年遇到的张金凤案,如果没有一定的中介费做依托,中介公司根本无法承担。公开资料显示,张金凤通过我爱我家购置了11套房产,并将房产登记在他人名下。张金凤在支付约1/3房款将房屋过户、尾款未付清的情况下失踪。我爱我家在向原卖房人垫付近2285万元房屋尾款后,将张金凤等9人诉至法院,追讨房屋尾款。为何消费者觉得中介费高且不值那么为何中国的房产中介费费率相对偏低,老百姓(603883,股吧)(50.160, -0.08, -0.16%)还觉得中介费高且不值呢?赵庆祥认为主要有三个原因:一是,房屋总价高导致中介费的绝对值高;二是,虽然中介费用包含了安全保障服务,但是很多人买房过程还是很顺利,没有直接享受到保障,这就类似买保险,如果没有出险,买保险的人可能会觉得自己有点亏;三是,从服务的角度来看,中国房产中介提供的是居间服务,中介属于中间人角色,其应当公正公平,但是事实上中介恰恰做不到完全的公正公平,因为房屋买卖双方和房屋租赁双方天然是矛盾的。“对于买卖双方而言,一方拼命压价,一方则拼命抬价。处于居间角色的中介,势必不能完全代表某一方的利益。也因而,中介服务再好,可能两头都不得好,交中介费的那一方总是会觉得费用和服务不匹配。”赵庆祥分析道。赵庆祥还补充,在国外房产中介是单边代理,买方和卖方各有各的经纪人,各自都有经纪人维护自己的权益,经纪人又很专业,这样的服务体验肯定要比居间服务的服务体验好,即便交了很多中介费,国外的客户也觉得值。这就像律师行业,每个律师都是为自己的客户服务的,只要其利用自己的专业知识尽全力维护客户权益,让客户少受损失,客户通常就不会诟病律师。“另外,居间服务还有一个弊病,那就是经纪人是以成交为导向,而非服务为导向,经纪人考虑的不是委托人的利益,而是能否成交后拿佣金。”赵庆祥表示,这样的话,客户会觉得中介就是这边压一压那边抬一抬,而不是为自己着想。
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  • 商业房产:可增值型商业地产或成市场新宠

    一方面,万达王建林、SOHO潘石屹等传统商业地产巨头近来不断出售商业地产项目。另一方面,一些房地产企业则不断增加商业地产营收目标。公开信息显示,万科提出到2019年,其商业租金规模要达120亿元;龙湖地产提出到2020年,其商业租金收入将达100亿元左右;远洋地产和中国金茂亦提出旗下商业营收要达50亿元。地产巨头截然不同的路径离不开资本对商业地产的青睐。有数据显示,2016年中国商业地产投资创下新高,交易总额超过2100亿元,并预计今年将再创新高。广州天河区天河路商会会长、正佳集团副董事长兼执行董事谢萌表示,商业中心的竞争已进入红海时代,越来越多的资本将目光转向了更具增长潜力的新型业态。据悉,天河路商圈是广州天河区的核心商区,在这个不到两公里距离、总面积约4.5平方公里的范围内,汇聚了正佳广场、太古汇、万菱汇、天河城等近20家大型商业综合体。在商业地产的厮杀中,天河路商圈逆势增长。来自天河路商会的数据显示,2016年仅一个商圈的社会消费品零售总额就达9600亿元。就商业综合体而言,超大体量需要超大流量的支撑,首先商圈商会要发挥作用。谢萌认为,从整个生态环境出发,商圈商会要发挥四个主要功能:一是采集信息,包括商圈商业信息、酒店行业信息、旅游信息、文化信息、创新信息内容,尽量避免商业中心的同质化竞争;二是不断拓展新游客、新客户源,开发新蓝海流量;三是在国际上建立国际旅游网络,拓展国际流量;四是打造品牌活动,打造超级IP,把所在商圈打造成城市新的商业名片。商业购物中心必须积极拥抱并大胆推进供给侧结构性改革,今后的商业地产业态不会是单纯的商业销售。谢萌说,一个商业综合体只有通过新文化的建设,加强客户的体验,借助新技术来提升行业运营效率,客户才会有新连接。中国商业经济研究所所长齐晓斋认为,当前,各地的购物中心正在积极进行业态调整:零售配比明显下降,由过去的70%下降到50%甚至更低;亲子、餐饮、娱乐等体验式消费占比则明显提升。据统计,2016年中国可投资商业地产规模高达3.4万亿美元,位居全球第二。对于商业地产的投资策略,五牛股权投资基金管理有限公司副总裁全宇看好高速发展的城市群,专注于迅速形成的城市体,诸如上海周边、杭州等经济活跃度及交易活跃度更高的城市板块,积极覆盖快速发展的准一线城市,以商办物业为核心,专注于区域板块的价值标杆与驱动者,持续拓展如工业园、仓储物流和停车场等细分市场。“商业地产行业重资金投入,回报时间比较长,考验的不仅仅是开发能力,而是运营能力、服务能力。”谢萌说,行业发展到了一个洗牌的区间里。戴德梁行方面预测,未来市场,可增值型或机会型资产将成市场新宠。研报指出,近年来,由于租金增长放缓而资本价值增长超速,中国商业地产收益率受到压缩。未来,在庞大供应量的压力下,预计租金增长仍保持缓慢态势,收益率预计或将继续下滑。因此,更多投资商把目光转移至对资产价值的提升,可增值型或机会型资产也越来越受欢迎。戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示:“城市更新产业升级,改造创新将成为未来几年愈发关注的话题。对于投资者来说,有效的资产运营管理将成为制胜因素。”
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  • 如果失去房地产,中国的未来该怎么办?

    房子作为一种商品、房地产作为一个产业,有其自身的发展规律和约束。这一轮史无前例的大牛市过后,居民杠杆率迅蹿升、高居不下,高企的房价不仅对实体经济产生挤出,还给人民币带来了巨大的贬值压力。脱离实体经济发展的房价上涨,本就是无源之水。  (居民金融资产负债率:中国为25%,当前美国为20%、金融危机前的2007年为27.3%)随着去年底最高决策者以“房子是用来住的,不是用来炒的”为口号发起房地产路线的拨乱反正,今年我们陆续看到自90年代末以来的第二次房地产供给端政策调整,这一次拐点可能真的到了。问题是,如果房地产这一屡试不爽的调控工具“自废武功”,而另一增量需求——出口——又是有顶的,那么未来持续增长的动力到底源自哪里?我们认为,对于经济大国而言,从生产要素角度来看,长期增长的核心驱动力,来自人力资本;从产业承载来看,增长的核心驱动力来自制造业。地产长效调控机制起航房地产(1)作为一种耐用消费品,有供需的周期性规律;(2)作为大众广泛参与的资产,容易受到羊群效应的影响;(3)对我国而言,作为政策调控的工具。前面两个因素决定趋势,第三个因素决定节奏。在这个时点谈这个问题,主要因为第三个因素起了重要变化。近期我们看到关于房地产长效调控机制的频繁亮相,大量政策是着眼于供给端的,而上一次对房地产供给端的政策调整还要追溯到90年代末的住房制度改革。下图摘录了今年以来各地出台的一些房地产长效调控政策具体措施,可以看到几乎全部都是着眼于供给端的调控。当然这并不意味着中国房地产市场将遭遇日本那样惨烈的泡沫破裂,它更多地只是中国最高决策者未雨绸缪,或者要将经济、改革从房地产的绑架中解救出来的前奏。的确,很多国家都出现过地产泡沫和泡沫破灭,有的国家甚至多次出现,但日本受伤尤为严重自尤其特殊性(不在本文中展开)。  (日本和美国地产泡沫破灭的“杀伤力” 对比)但这一变化带来了一个值得所有投资者思考的问题:宏观层面,地产这个最大的风口过去之后,长期增长的来源?微观层面,存量经济下资本回报的来源,企业如何应对已经习惯了年年涨薪的员工?持续增长的根源:劳动生产率的提升经济增长的最终目的是提高人类的生活水平,而“生产力或许是人均生活水平最重要的决定性因素,没有之一”。从宏观层面,美联储前主席伯南克(Ben S. Bernanke)的这个说法很好理解。但置于微观层面,已经习惯了每年加薪的我们是否想过,作为员工凭什么要求每年加薪(事业的中年危机),而作为企业又如何应对要求每年加薪的员工?为了年年加薪以及更高的生活生平,我们又该如何提升生产率呢?规模经济是提升劳动生产率的必要条件。增量需求、大国市场都是提升劳动生产率的天然优势。一系列经济大国崛起的经验表明,增量来源首先是内需,其次是外需。内需核心就是房地产产业链,外需就是制造业。  (历史上主要出口大国的份额)我们过去20年能够持续加薪的两个核心驱动力都面临后劲不足的问题:房地产政策性拐点已经出现,而出口又是有天花板的。那么,未来的增量来自哪?  (中国商品出口占全球比重)以人为本(“习”要好好学),这是Hongbin Li, Prashant Loyalka, Scott Rozelle等人(2017)的研究带给我们的启示。这篇题为“Human Capital and China’s Future Growth”的论文比较了全球各国人均受教育年限和人均收入在1980、1990、2000、2010和2014年的关系和变化,这些数据展示了人力资本在我国和全球持续增长中扮演的角色:  (人均收入和受教育年限: 1980, 1990, 2000, 2014 ;中国和美国已经标出)对比四幅图,看全部样本,呈现两个特征:(1)拟合直线的斜率越来越大,意味着教育在人均收入中扮演的角色越来越重要;(2)样本越来越聚集在拟合直线周围,意味着这是一个适用于各国的规律。更重要的是,从中国样本点的移动轨迹看,2014年之前同时存在显著的垂直向上移动(非人力资本贡献)和右上移动(人力资本贡献),而2014年已经没有垂直向上移动的空间,只能依靠右上移动,即通过提升人力资本来进一步提高劳动生产率。劳动生产率提高之后,哪里才是我们的“用武之地”呢?美日两大经济体的经验给指出了去向:制造业。劳动生产率的承载主体:制造业美日两国的经验表明,制造业的增长对于经济增长有着显著的拉动效应:尽管制造业在两国GDP的份额均显著低于50,但1%的制造业增长仍然能带来0.5%的GDP增长。  (美国GDP增速与制造业产出增速比较)我们对日本和美国长周期经济增长与制造业产出进行的简单拟合显示,除了个别时间点以外(往往是经济周期的拐点),二者基本能够完美线性拟合。也就是说,长期来看,制造业在两国经济增长中的重要性没有发生变化。  (日本GDP增速与制造业产出增速比较)甚至在拟合系数上,两国都非常接近。1%的制造业增长将带来0.5%的GDP增长。考虑到制造业在两国GDP的份额均显著低于50%,也就是说制造业的增长有显著的放大效应。  (日本与美国实际制造业增加值变化,两国相继在1991年和2007年进入了各自的“lost decade”)制造业名义产出占比持续回落的现实,似乎与其在美日经济中的重要性看起来有些矛盾。但只要拆分量价因素就可以发现,导致美国制造业名义产出下滑的唯一因素是制造业价格涨幅慢于GDP。制造业作为劳动生产率弹性最大的部门,通过不断提升效率为实质性经济增长和居民消费提供坚实的基础,而这不正是居民生活水平不断提高的过程吗?  (美国名义制造业增加值与价格指数)而制造业之所以是劳动生产率弹性最高的部门,其中一个重要原因是其可贸易属性极大扩大了其市场半径。正如我们前面所谈到的,规模经济是劳动生产率的必要条件。即便是美国这样以第三产业为支撑的经济体,其出口份额中制造业产品的比例一直维持在50%以上。  (美国出口产品结构)规模经济的魅力,使得大量研发投入到制造业相关的领域。根据OECD的统计,在所有研发投入中,除了软件、计算机服务以外,几乎全部研发支出都投入到了制造业领域。吸引研发最多的制造业领域包括医药、技术硬件和设备、电子和电气设备、工业工程、汽车、化工等等。  (2015年全球研发投入的行业分布,数据来自OECD)在比较了美日主要制造业产业后,我们发现,制造业的发展倾向于极其“夸张”的分化,其分化的规律:因为人力成本是刚性、且在国家内部是流动的,劳动生产率弹性低的产业只能被挤出市场。这里日美共性的行业是纺织服装这种相对低端的制造业。对大国而言,最重要的是在部分劳动生产率弹性极高的制造业部门树立优势,日本是电气设备制造,美国是电子和半导体产业。有了优势产业,不必担忧低端产业流出。必需消费品多数时候是稳健/保守的选择,其劳动生产率弹性在制造业中位列中游。写了这么多,除了操本该“肉食者谋”操的心之外,投资者是否可以将上述分析应用到微观层面的行业和个股选择上呢?微观层面的应用:行业选择我们认为投资者可以分三步走,考量行业与个股的前景:Step 1:区分增量行业/存量行业/减量行业(子行业分类,规模为2016年收入;注:不代表增量行业的投资机会一定优于减量行业,而是针对不同类型的行业有不同的分析方法)以行业收入的5年复合增速作为衡量标准。一些数据说明:行业收入增长来源可能是内生增长或是外延并购。默认外延并购本身是增长的方式,且大概率公司不会去选择并购减量行业的资产。收入增长的贡献可能是量或者价,但很难连续5年依靠价的提升,因此大概率增长主要来自量的贡献。比较行业收入增速与GDP增速。如果显著高于GDP,则定义为增量行业;如果显著低于GDP,则定义为减量行业;其余为存量行业。Step 2:对存量行业和减量行业,区分量/价波动对收入的贡献对于增量行业,量价的区分相对不重要;对于存量行业,非常有必要区分量的贡献和价的贡献;对于减量行业,价的波动可能更重要。价的波动之中,除了劳动力以外,其他都是成本,而成本解决的是蛋糕的分配问题。  (减量行业和存量行业受价格波动的影响幅度)以最具弹性的房价作为参考,长期看,价的涨幅基本持平于人均收入的增长,但波动幅度更大。也就是说人均收入的增长可以作为所有价涨幅的标尺。  (主要发达国家长周期扣除通胀后房价涨幅)Step 3:分析公司如何组织资源对于供给端,最核心的问题是公司如何组织资源,提供性价比更高的产品,也就是提升劳动生产率。资产结构是重要的差异,重资产是天然的壁垒。增量行业的重资产很可能具备吸引力。  (重资产行业)生产端除了资产结构的差异,另一个维度是是否提供差异化的产品。从费用结构看,研发支出的目的往往是提供差异化的产品,尽管二者可能不完全对等。  (研发驱动型行业)除了生产端的资源组织,另一个供给方的差异是销售端资源的组织。我们直接以销售费用率来衡量企业对销售端资源的依赖。
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  • 房地产回暖 前行水深 摸着“业绩”过河

    沉寂了一段时间的房地产板块昨日在其他板块黯淡无光之际一鸣惊人,申万地产指数全日上涨2.16%。今年以来,申万地产板块表现都十分一般,涨幅仅1.8%,同期沪综指上涨8.44%。分析人士指出,长期来看,资金还款压力将导致房地产企业主动放缓房地产投资,房地产发展面临“心有余而力不足”的情况。调控走入深水区,后续不确定性仍然较大。因此推荐业绩过硬,且具备一定主题的行业标的。地产业寒意来袭目前,资本市场对于地产板块整体是谨慎态度。“我们已经转型很久了,不再做房地产方面的项目了,向小微金融、证券信托、金融同业和资产管理方面转型。”北京一房地产信托有关人士表示。而银行以及其他市场资金,对于地产项目的融资批复也是十分谨慎。“非上市公司房企不做,非百强县不做。”一位民间借贷企业表示。两融市场上,申万房地产指数年初以来整体呈现净流出状态,金额达1.2亿元。但事实上,房地产上市公司上半年依然取得了不错的成绩。据西南证券统计,上半年板块整体业绩保持高速增长,盈利能力企稳回升。2017年上半年房地产板块整体实现营业收入6227亿元,同比增长5.8%,相比2017年一季度的增速11.2%小幅回落,显著低于2016年整体增速29.6%。2017年上半年房地产板块整体实现归属于上市公司股东净利润612亿,同比增长27.4%,相比2016年的增速41.3%下滑13.9个百分点。重点公司净利率企稳回升,加权平均净利率从2015年的10.1%、2016年的10.3%持续提升至2017年上半年的11.5%。东北证券分析师刘立喜表示,今年房地产销售增速延续了去年底开始的放缓趋势,去年10月开始的限购限贷政策的影响延续到了今年。由于限购限贷政策主要针对的是一二线的城市,可以看到,从去年10月份开始,一二线城市的销售同比大幅下降,相对一二线城市来说,三四线城市销售同比却保持稳健,并且在今年年初的时候甚至出现了上升的情形,不同等级的城市出现了分化。由于三四线城市在房地产销售在全国中占比60%左右,因此三四线城市的销售数据对房地产销售形成了一定支撑,否则销售数据将下降更快,幅度更大。“出现分化的原因一是一二线城市自2016年起开始了限购限贷政策,房地产销售受到打压,居民购买需求转向三四线城市,产生了外溢效应,即一部分对一二线城市商品房的需求转向了三四线城市。另外就是三四线城市最近一段时期通过棚改货币化提升了房地产销售。下文就将对棚改货币化对销售数据的影响进行简单测算。”刘立喜分析称。 精选主题业绩为王今年以来,一线城市土地供应速度明显加快。据相关报道,截至8月10日,一线城市(北京、上海、广州)供应住宅土地达138宗,合计供应住宅土地规划建筑面积达1636.76万平方米,已经接近2016年1739万平方米的供应。相比2016年同期供应的774万平方米,上涨112%。其中上涨最明显的北京,今年以来供应住宅土地达47宗594万平方米,相比2016年全年供应的219万平方米上涨了170%。刘立喜指出,长期来看,资金还款压力将导致房地产企业主动放缓房地产投资,房地产发展面临“心有余而力不足”的情况。综合来看,当前支撑房地产投资稳健的因素尚存,但边际减弱,预计今年房地产投资在三季度面临更大的下行压力,2017年累计房地产投资增速存在跌破7%的可能性。预计2017年下半年房地产增速下滑对完成今年GDP目标增速影响有限。从资产配置角度看,国泰君安证券指出2017年房地产行业的投资策略为“精选主题,业绩为王”。调控走入深水区,后续不确定性仍然较大。因此推荐业绩过硬,且具备一定主题的行业标的。
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  • 长租公寓:房企中新兴的“竞技场”

    ●2017年,一批品牌房企抢滩布局长租公寓,以“整租”形式向“散租”统治的租赁市场发起挑战●盈利问题备受关注,业界分析,集中式公寓做到2万间或分散性公寓做到10万间,盈利才能变好有机构分析师表示,相对于中介机构,绝大部分房企有着强大的项目运营和管理能力。图为万科的泊寓。租赁市场的剧烈变革正在我们身边发生。2017年以来,万科、远洋、中骏、龙湖等房企先后杀入新兴的租赁市场,在长租公寓领域积极扩张。它们带来大量的资金和新的市场规则正在重构租赁市场的秩序。长租公寓这一崭新的产品形态提供了一种与传统租赁形式完全不同的价值观念,伴随着来势汹汹的房企大军不断进入这一领域,它们是否能够改变租赁市场的现有格局?押宝“租售并举”,布局长租公寓今年夏天以来,从广州试点推出租购同权政策开始,连续不断的政策出台让租赁房市场一时间变得尘嚣甚上。最近集体用地建设租赁房的政策出台,更是让话题的热度进一步上升。人们看到了租赁市场未来巨大的潜力。甚至有业内人士将其视为解决如今高房价问题的一种可选方案。政策的风吹了起来,租赁市场的活跃让人们赫然发现:这个原本松散、混乱的行业里不知不觉竟有了如此众多房地产企业的庞大身影——2017年开始,一批品牌房企先后在租赁市场的长租公寓领域摊开了自己的版图。8月17日,中骏置业于香港举行中期业绩发布会,其管理层在会上指出:“目前中骏置业长租公寓已有7000多间,主要布局一二线城市。”8月25日,万科董事会主席、CEO郁亮也在万科中期业绩发布会现场明确表示:“万科是从三年前开始布局长租公寓的,并且相信租售并举的时代一定会来临。”8月底,远洋邦舍公寓青年路店面市,9月初龙湖冠寓酒仙桥店入市,并且还将在今年下半年持续推出同类产品。除此之外,像石榴地产这样的中型房企也在积极布局长租公寓领域,如今其旗下熊猫公寓产品已经在北京推出两家门店。“近期全国各地都特别支持租售并举,都在出台政策。”龙湖冠寓总经理王俊英表示,企业做项目也会受此影响,主要看未来城市远期规划,还有近期政策。而熊猫公寓总经理王玺龙也表示:“我们在去年就已开始布局这一领域,从去年‘9·30’之后,国家就释放了明显信号,市场要进入存量房时代。”而另一方面,土地出让政策所产生的影响也同样在助推长租公寓市场。从去年开始,北京土地市场上出让了大量房企自持用地,不论土地属性是商办还是住宅,这些地块上究竟应该做什么样的产品一直是业界讨论的焦点。“在商业盈利困难,众创空间供大于求的背景下,长租公寓似乎是一个不错的突破点。”易居研究院智库中心总监严跃进表示。挑战“散租”,房企改变市场格局密集的政策利好让2017年成为长租公寓市场上一个非常明确的分水岭。在此之前,市场上存在的是来自互联网企业、中介机构打造的长租公寓产品,比如新派公寓、自如寓这一类产品。它们带有很强的试验色彩,运营企业受限于资金和运营能力的问题,并没有能力进行大规模的产品复制。抑或,有些产品只是基于中介自身业务的一种延伸,比如链家的“自如寓”、我爱我家的“相寓”。但伴随着地产企业“抢滩”这一市场,原有的格局正在重构。“房企进入市场之后最大的特点就是让租赁市场的运作模式出现了改变。”一位机构分析师向记者表示,相对于中介机构,绝大部分房企都有着强大的项目运营和管理能力,它们进入租赁市场打造长租公寓产品,以整租的形式对以往被“散租”统治的租赁市场发起了挑战。如今的长租公寓市场,实际上已经成为房地产企业的竞技场。这些企业拥有比互联网公司和中介机构更为完善的产业链条,它们用打造、运营房地产项目的模式来运作长租公寓这一类型产品,在抢滩这一细分市场的过程中虽然后发,却依靠着雄厚的资金实力和运营优势先声夺人。链家研究院院长杨现领表示:“目前租房市场格局是40%的中介,40%的二房东,10%的业主,10%的自如等长租租赁机构;而未来租房市场格局可能50%是专业机构化管理市场,40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场,还有10%是房屋分享。”他表示,伴随着更多的资本和玩家进入这一领域,新的赛道规则也正在慢慢建立。焦点1回报率低?长期回报多定在6%-7%在长租公寓大量入市之前,无论行业内外都普遍存在着这样一种观点:做长租公寓其本质依旧是一个“二房东”式的生意,门槛较低。不过从目前正在运作长租公寓的几家企业反馈来看,长租公寓并不是一门可以建立在“二房东”逻辑上的生意。其中,仅产品模式较低的回报率就足以令多数想要涉足这一领域的企业思量再三。无论是整租还是散租,资金回报率低的问题普遍存在于整个租赁行业内。杨现领就曾透露,链家旗下的长租产品“自如”在运营初期的五年非常痛苦,当时一线城市的租金回报率都不到2%。当然,现在随着自如运营的成熟,这种情况已经有所改变。从目前市场情况来看,开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在6%-7%。当然,刚刚起步的长租公寓远不能达到这样乐观的数字。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上说,万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率,他就已经很满意了。他说:“未来随着政府出台相关政策扶持,长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%-8%的水平的话,我们就往这个方向走。”而龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石也表示,龙湖冠寓的动态投资回收期是五到六年,希望在2020年成为业内前三名,租金收益超过20亿。2020年之前,龙湖集团方面对冠寓并没有盈利的要求,主要考虑的是品牌和规模。换言之,三年内,龙湖冠寓这一产品并没有考虑盈利。不过,从远期来看,龙湖依然是比较看好这一项目,此前在中期业绩会上,龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上,毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右,毛利率高达65%。焦点2 利润薄?成本控制是运营关键目前这种较低的资金回报率是长租公寓最大的门槛,就长租公寓来讲,无论采用轻重资产哪种模式都存在资金回收周期和利润率的问题。普遍困惑的是,长租公寓的拿项目、改造、运营成本都不低,依靠租金来回收成本,回收周期漫长这一问题是无法回避的。而在这样的背景之下,长租公寓应该如何去做才能够达到现金流和成本方面的相对平衡?易居智库中心研究总监严跃进分析认为:“首先,长租公寓涉及的持有方式和传统的出租方式都是有区别的。如今的长租公寓可以分为自持项目的重资产运营模式和整租项目的轻资产运营模式。”如果是前者,那么考验的更多是企业的资金实力,因为依靠租金回款周期较长。而如果是后者,则更多考验的是企业的运营能力,因为无论是承租、改造还是后期管理运营都需要控制成本。“长租公寓本身就是一项利润较薄弱的生意,因此成本控制就成了企业需要抢占的行业制高点。”王玺龙介绍说,长租公寓最重要的投入有两项,一个是所拿物业的租金,一个是改装投入。而龙湖冠寓的运营者则更明确地指出,除资金成本之外,时间也是一种成本。王俊英就表示:“用自持做租赁肯定跟销售的逻辑不一样,一个是看未来,一个是看现在。长租公寓项目一次投入特别大,需要一个漫长的回收周期,谁能把这个成本控制住,谁一定是未来终极的胜利者。控制成本是在前端要拿下项目,中间建造项目,一直到后期运营,才能保证整个项目是赚钱的生意。从建造来说,时间成本也是很重要的,因为涉及租金回收,所以成本是在拿下项目的那一刻就已经开始计算了,拖得时间越久肯定越不好。龙湖的轻资产长租公寓从拿项目到入市时间大约在130天。”焦点3 如何盈利?扩张规模成首要目标盈利问题同样是许多行业人士最为关注的问题。此前王玺龙曾经透露,熊猫公寓的产品回收现金方式主要依靠着租金和增值服务。而王俊英则表示,龙湖冠寓的盈利主要是依靠租金来实现的。如果仅依靠租金来实现现金的回收,那么在单笔收益相对有限的情况下,规模就成为决定性的因素。“从盈利角度来说,集中式公寓可能做到2万间房时,盈利情况会开始变好,但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。”杨现领指出,从企业角度来说,基于一定的产品和服务能力带来的规模效应,才能赢得市场。而除规模之外,长租类项目要想盈利,主要需要三点:第一是产品和服务,第二是系统化的运营能力,第三是相对比较顺畅的融资途径。目前市场上,很多涉足长租公寓领域的开发商都将扩展规模作为其首要目标。比如中骏方面就在其中期业绩会上表示,中骏长租公寓项目的目标是三年做到5万间,长远目标则是1000个项目,50万间产品。而韩石也表示:“目前政策利好,很多开发商都涉足长租公寓这个领域来,市场需求量非常大,目前还是蓝海的状态。冠寓年底的时候房间数量会超越15000间。布局一、二线16个城市。中期我们把5万间作为一个临界点,希望能够迅速突破这一量级。”焦点4 如何定位?靠品质or价格吸引年轻人在租赁市场上,新兴的长租公寓有着一些传统租赁形式所不能比拟的优势,比如集中式的管理带来良好的公共空间以及生活环境,再比如背靠房企所拥有的强大运营能力和资金支持。对个人租赁者来讲,长租公寓的出现最重要的问题在于解决了租客权益被房东、中介人员随意侵害的问题。但需要指出的是,更好的居住环境和完善的物业管理也意味着需要承担相应的费用,这一费用往往直接体现在较高额的房租上。比如龙湖冠寓在重庆和成都等地项目相对周边有15%左右的溢价。而无论万科泊寓、远洋邦舍抑或是熊猫公寓,其产品的月租金都要高于同等面积的传统房屋租赁。“长租公寓的定价主要还是同位置有关系。”对此,一位长租公寓运营者告诉记者,“仅从面积来看,长租公寓的性价比与普通住宅没有可比性,这种产品更多的是依靠良好的装修、公共空间和一些免费配套来吸引注重生活品质的年轻人。”如果要靠品质吸引年轻人,就需要成本和投入;如果降低价格、放弃品质,那么会陷入同传统租赁产品的恶性竞争中去。这看上去是目前长租公寓面临的最现实的矛盾。而矛盾的突破点在于客户的消费观念和生活观念,在于他们是否愿意为长租公寓所提供的生活品质买单。长租公寓的运营者们最爱提及的一句话是:“房子是租来的,而生活不是。”但现实是,目前租赁市场上年轻租赁人群很少有足够的支付能力为高房租买单。而拥有支付能力的年轻人,目前虽然能够支撑这一市场,但当长租公寓大量入市,客源是否充足、出租率是否能够得到保证就是一个值得商榷的问题了。对一些有足够支付能力的人来说,长租公寓这样的产品也可能难以打动他们。“相比来讲,长租公寓可能更适合新租户,对于老租户来讲收纳空间不足,实用性大打折扣。”租住在酒仙桥附近的陈女士向记者表示,目前她所租住的房子月租金在5000元左右,小区较老,但是面积要远高于周围的长租公寓产品。“长租公寓具有吸引力的点在于拥有健身房等配套设施,但是相对普通房屋租赁来讲性价比依然不够高。这种公寓难以满足做饭、洗衣等生活需求,而且面积比较小,如果价格在5000元以下可以考虑。”
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业内声音

  • 郁亮:万科作为房地产开发商的时代结束了

    2014年,万科在年报中喊出向城市配套服务商转型,并表示:“未来三年,万科这些业务方向将逐渐显露出来。”三年过去,万科这个诺言终于兑现。2017年的尾巴上,在展示完厦门城市公司的新业务后,万科董事会主席、总裁郁亮狠抛开发商的身份,他说希望大家不要再把万科和开发商连在一起说,更表示万科作为房地产开发商的时代已经结束了。不过,业界对房企探索多元化业务不算乐观,过往在房地产开发的成功经验难以复制,谁能保证定能翻越这座险峰?走在前面的人更勇敢,作为行业标杆多年,万科能否树立一个转型样本?万科需要多点时间证明。万科“换挡”公司刚成立时,万科是做多元化业务的。用王石的话来说就是,“万科从贸易起家,搞过工业,办过商场,也尝过股权投资的甜头,到1994年才确立房地产作为集团主导业务的地位”。1994年至2014年,万科以房地产开发以及由此衍生出的物业服务为主营业务,专业化发展;2014年开始,万科提出转型,从专业化到多元化发展,把公司的战略目标定位为城市配套服务商。2014年,万科在年报中指出,将自身未来十年的业务版图归纳为“住宅”+“城市配套服务商”,在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式,希望在十年后,后者能取得和前者并驾齐驱的地位。第一财经问一位深圳万科高管,如何看待万科重走多元化之路。他的理解是,公司刚起步时,需要集中有限的资金发展一种业务,尽可能将其做强;而做强之后,便是向上叠加业务,将公司做大,争取规模再上一层楼。万科提出转型的2014年,公司实现销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%;营业收入为1463.9亿元,同比增长8.1%。万科的收入结构主要来自两大类,其一是包括房地产开发和物业服务两个板块在内的主营业务,其二是其他业务。2014年,万科房地产开发收入为1435.3亿元,同比增加8.09%;物业服务为19.8亿元,同比增长35.13%。而其他业务收入为8.7亿元,同比减少25%,仅占集团总营收的0.6%。2015年,万科多元化业务起步。在公司总营收1955.5亿元(同比增速33.6%)的盘子中,其他业务为23.7亿元,同比增长171.97%。其他业务占集团总营收的1.2%。在万科报表中,由于新兴业务的营收数据占比过低,被归入到“其他业务”中。这一年,万科成立了万科物流地产发展有限公司,形容物流地产业务实现了“从0到1的突破”;而长租公寓业务,形成了以万科驿为主,万科派、被窝公寓为辅的产品体系,开业数量超过1000间。2016年,万科营收不俗,同比增长23%至2404.8亿元,其中房地产业务收入为2341.4亿元,同比增长23.09%,物业收入为42.6亿元,同比增长43.42%,但这一年其他业务收入仅为20.77亿元,同比减少12.22%,占集团总营收比例下降至0.86%。但实际上这一年,万科多项新兴业务已露雏形。譬如商业地产,除了上海七宝万科广场、北京住总万科广场等项目开业外,公司还收购了印力;长租公寓已整合成一个统一的对外运营品牌“泊寓”;滑雪业务方面,万科运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个项目;物流地产新增项目10个,累计已获取18个项目,总建筑面积约147万平方米。新兴业务收入占比尚低万科的多元化业务已被刻上鲜明的郁氏烙印。从王石在数年前的因游学而退出万科日常经营管理到今年年中离任,郁亮成为万科名副其实的一把手。而过去,由于王石的个人风格原因,万科走日式地产路线,并成为全球范围内规模最大的房地产开发企业之一,他旗帜鲜明地反对过万科多元化。郁亮把商业地产和物流地产定位为优势业务,“朝数一数二目标发展”。继去年收购印力后,今年7月又参与普洛斯的收购。无论是财技还是资本运作,相比过去,都有了更明显的腾挪。在前述业务之上,万科再度展开对多元化业务边界的探索。12月2日,万科公告显示,该公司全资子公司昆山品铭富拟以有限合伙人身份参与投资“苏州华人文化投资中心(有限合伙)”。该基金的参与者包括阿里巴巴,而基金管理人苏州华人文化的控制人为黎瑞刚,他是国内有名的传媒操盘手。万科表示,这是基于公司城市配套服务商的发展战略下的抉择,公司参与投资华人文化基金,有助于借助外部合作方在文化领域的资源,加快公司在战略转型中的投资运作。万科近期被业界广泛讨论的话题源自郁亮在厦门与媒体交流时的一番讲话。郁亮说:“希望大家不要再把万科和开发商连在一起说,谁再跟我提开发商,我就跟他急。”需要讨论的是,万科作为房地产开发商的时代真的已经结束了吗?2017年上半年,公司营业收入为698.1亿元,同比下降6.7%,其中,其他业务收入为12.9亿元,同比上升135.99%,占集团总营收的1.8%。毫无疑问,万科的新兴业务正在高速发展。如物流地产业务上,上半年新获取项目9个,这几乎是过去一年全年的量。同期,泊寓累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间。但不论是绝对规模还是相对规模,目前而言万科多元化业务尚未能匹配万科的体量。2017年是万科战略转型的第三年,离公司新老业务并驾齐驱的目标尚有七年之期,即使假定势头正好的房地产业务增长停滞,要想比肩,公司新业务产值要求也需数千亿之多。房企着力延展业务边界数年,目前已有房企探索多元化业务失败,从而再次集中火力发展房地产开发的案例。此间,业界关于房企多元化抑或专业化发展的讨论不断,恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗就认为房企多元化发展难以长久,赚惯大钱的房企不易适应赚小钱。但这个问题的另一面是行业高增长不再后,房企需找到新的业务增长点以避免巨型公司侏儒化。可见,房企对新业务的探索仍需规模和数据作支撑。
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  • “中国房地产之父”孟晓苏解读房产税

    近期,财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确了房地产税的征收思路,包括立法先行、充分给予地方自主权、降低交易环节税收以及按照房屋评估值征收等。关于房地产税征收问题,自1998年房改以来就呼声不断。近年来,受高房价影响,在多方呼吁下,房地产税有望提上日程。中国房地产税收入占地方税收的70%,包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。房产税是以房屋为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。现在市场上热议的房地产税,其中,房产税与老百姓关系最大,争议的焦点也在于房产税。那么,是否应该征收房产税?如何征收才合理? 12月7日,凤凰网财经在第十届国际跨国公司领袖圆桌会议上专访“中国房地产之父”孟晓苏进行解读。1992年,孟晓苏到中房集团任职,历任中房集团总经理、董事长,在执掌中房集团期间不断推进住房制度改革。1998年,孟晓苏担任房改课题组组长,见证了第一次房改的全部历程。作为房改方案的设计者之一,孟晓苏对中国房地产业发展认识具有很高的权威性和前瞻性。孟晓苏认为,把房产税当成一个“物业税”,政府相当于大的物业公司,需要税收收入来维持环境的日常维护,比如修路、基建等,房地产税理所当然应该征收。“其实,房地产税在房改之初就应该征收,难度也比较小,现在虽然难度较大,但作为缺失的一个税种,房产税迟早都要征。”孟晓苏建议不应该单纯采用按照评估值办法进行征收,应该“老人老办法、新人新办法”,比如房改房、拆迁房等可以按照购置原值征收。“所有的城市住房,包括农村也都交税。按照房子征税,比如小区三千户,一定是三千个税源,有五套房就交五套。那么,只有一套房怎么办?第二个政策出来了,根据情况退税,让老百姓按照自己家庭情况去退税,家庭情况不是按照人均多少面积,而是根据家庭婚姻状态,有几个孩子、老人赡养和房屋的按揭等。国外房屋按揭的利息就退税,这样也就照顾困难群众,鼓励人们善待婚姻,赡养家庭,而不是像有些政策鼓励人们离婚。”以下为专访实录:因为没有房产税,城市建设费用分摊给了两类人记者:作为1998年房改制度的设计者之一,近20年了,您怎么评价房改的作用?孟晓苏:房改部分好的作用满足了人民群众对住房的需求,同时房改带动了经济发展,比如房改前钢铁产量一年才1亿吨,现在达到8亿吨。另一方面,房改之后,房价确实变高了。为什么这么高?房改初期房价非常低,用两三万就可以买一套一百多平米的房子,现在北京一套房都值上千万,房价落差空间一部分由于房改造成的,另外一部分因为买房的人承担了所有城市建设费用、拆迁户的拆迁费用等。中国应不应该征收房产税?[李愿1] 所有城市建设费用部分摊到最后买房人手里,由最终买房的人承担所有成本,这是不公平的,此前已经买房的人也应该一起分摊这个成本,这和开车要交过路费是一个道理。记者:所以,应该征收房地产税?孟晓苏:这是1998年推动房改的原则,房改之前老百姓没有房产,不需要交税,但是房改之后,有房的越来越多,而有一部分人没有房,贫富差距拉开了,这显得不合理,2003年我们向国务院提出了增加一个保有税,同时减少一个流转税的建议。中央十六届三中全会提出了推动城市建设税费改革,时机成熟时,征收统一规范的税。征收保有税,减少有关税费,即流转税。因为没有征收房地产税,城市建设费用就分摊给两类人,第一是农民,政府通过低价征用了他们的土地,然后再高价拍卖出去,获得高额土地出让金;第二是最后买房的年轻人,开发商拿到地之后建设商品房后,高价卖给购房者,最后买房的年轻人承担了价差。这两类人都是弱势群体,通过不合理的制度将建设费用分摊到了他们手里。为什么不合理的制度会延续至今?首先过去老百姓没有缴纳房产税的习惯。第二,减税容易,增加税很难。土地差价加房地产税的费用大概占了地方政府收入的60%左右。国外地方政府的税收来源,70%是房产税、地税。如果在2003年提议时就开始征收这个税,难度还不大,因为房价很低。现在房价高了,摊入房价里的土地成本也高了,操作起来难度有点大。如有征房产税,政府对土地依赖性就会减少记者:您的意思是征收这个税起到了调节收入,促进公平的作用,保护弱势群体?孟晓苏:这个点很有说服力。还有一个观点,我觉得社会大众也要接受,政府需要税收收入来维持管理和建设。如果没有财政收入,政府哪有钱修路修桥?记者:但是目前来看,土地出让金占地方收入很大比例,似乎政府也习惯了土地财政的模式。孟晓苏:这就是改革换轨的过程,如果有房产税,政府对土地依赖性就会减少,不是一刀切,是此消彼涨的过程。新设立一个税,起步征收比例不一样,我相信今后随着房价会高起来。通过换轨,使房地产行业发展回归正常,使得一些人买房不再承担这么多成本费用,这是很长的过程,但是没有房产税,转轨不可能实现。我们的房改是从国外学的,但我们的征税思路并没有完全学过来,房地产税改和房改的思想是一脉相承的,仅仅有房改没有税是割裂的,不成系统的。特朗普减税,减的是企业所得税,个人收入所得税,没有减房产税,如果取消了房产税、土地税,地方政府难以为继。国外的政府、管理机构,没有房产税是不可能的。房地产税不能跟房价波动联系在一起记者:目前房价那么高,是否具有可操作性?孟晓苏:征收房地产税越晚越被动。我认为房产税的出台越来越近,它是个好税,不征税才是错的,这样可以让有三五套甚至八套房的人承担自己房屋周边的维护税,承担城市建设费,而新买房的人不用承担那么多成本。记者:但是现在就有分歧,有人期待征收,抑制房价暴涨,也有人认为提高成本反而推高房价?您怎么看,征收房地产税会带来房价的波动吗?孟晓苏:全世界国家不征房地产税的少,中国是特例,其它国家房价也是该涨涨该跌跌,没有因税受影响。这是一个复杂的过程,不能跟房价联系在一起,应该和物业费连在一起,比如过去中国老百姓不愿意交物业费,结果楼道脏兮兮的,现在老百姓发现了交物业费给物业公司,物业公司会来打扫卫生、绿化、道路照明,维修等,保持环境安静。房产税原理跟物业费是一样的,政府管着整个城市的绿化、环境、城市道路建设等。政府帮管才能保证城市环境优美,地方政府是大物业公司的概念,清楚了交物业费的概念,慢慢就会接受交房产税。所有的城市住房包括农村都交税按照房子征税记者:那么,如果征收,应该如何设定征收规则,既能增加政府收入,又能体现公平调节作用?有说第一套房免征的等。孟晓苏:有些专家建议,建立全民的住房数据系统,所有人买房都上网,这个很难,婚姻状况变化,买卖交易等都会影响。中国是一个大国,不是一个小国,这不是简政放权,而是加权,我认为这个办法不可取。我觉得学习国外方式就行了,比如首先学他们的征税方式,所有的城市住房,包括农村也都交税。按照房子征税,比如小区三千户,一定是三千个税源,有五套房就交五套。那么,只有一套房怎么办?第二个政策出来了,根据情况退税,让老百姓按照自己家庭情况去退税,家庭情况不是按照人均多少面积,而是根据家庭婚姻状态,有几个孩子、老人赡养和房屋的按揭等。国外房屋按揭的利息就退税,这样也就照顾困难群众,鼓励人们善待婚姻,赡养家庭,而不是像有些政策鼓励人们离婚。具体老百姓退哪套房?比如东城一套、西城一套、海淀一套,老百姓自己选择退,大家都退税,一退全上网了,信息系统就建起来了,退多少再根据政策,有的可能退回全部,有的可能退回一部分,这就把专家头疼的问题解决了,多数国家也是这么做的。第三应该根据经济适用房、房改房等有所区别对待。第四从小产权房角度,涉及人口两个多亿的70亿平方米小产权房问题怎么解决?过去拿农民土地盖的房称为小产权房,卖给城里人说是违法的,既然没有土地出让金那就多征税,他们也愿意,交税了就合法了,不交税本身也是不合法的。凤凰网财经:小产权房通过交税来改革?孟晓苏:小产权不用这种办法解决解决不了。有人认为小产权交土地出让金就可以合法了,交土地出让金难度大不大?实际上,没人愿意交,因为一次性交得比较多,即使收上来,政府该拿走土地出让金吗?农民说这钱是我的,农民早认为卖出去了,现在增加土地出让金,不是让农民找政府制造摩擦吗。房产税不需要再去搞试点了记者:从您的分析来看,征收房地产税有很大必要性,也有很多益处。那么,您对重庆和上海房地产税试点效果,如何评价?孟晓苏:重庆和上海没有普遍纳税的概念,对全国来说示范意义不大,房产税不需要再去搞试点了,需要国家统一立法,地方分头制定税则,而且这个税则应该是地方政府根据各地的情况来定,定低了,整个城市管理费不足,定高了,老百姓不愿意,就像物业费,要多了老百姓不愿意,要少了保安没了,所以税法一定要有,然后各个地方制定细则。美国各州房产税的规定不一样,可以学习这样的经验。记者:比如一个地区可能不是很发达,房子也不是很贵,征收实际带来的地方政府收入其实也不会太多。孟晓苏:地价低、房价低的地方税需求也少,像北京上海地价高、房价高,将来转化成税收的时候相对也高一些。比如现在北京,别的税收也不少,对土地收入依赖相对来说没那么大,真要推动起来,各地通过正常渠道研究征收。从不征税到征税是一个过程,但是我们制度形成本身滞后了,需要补齐短板。为什么现在反对房地产税的声音那么大?因为形成了一个既得利益,几乎所有有房的人,面对政府不征税,政府帮你从农民那儿征地,开发商再高价卖给城里年轻人的时候,这个利益集团太大了。房地产税征收应该“老人老办法,新人新办法”记者:财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确了按照房屋评估值征收思路,您怎么看?孟晓苏:我原来的意见是按照购置原值征收,我们住房不都是商品房,有房改房、拆迁安置房,按购置原值基本上把原来的拉平了,但是现在看财政部的意见是要按照评估征收。评估会不会让老百姓不好接受?比如有些房子现在值上千万了,按几千万来征有道理,但是按房改房征也有道理。1987年,国务院出台了一个《房地产税法暂行条例》,不过这个针对商业住宅,大概减掉一个20%左右的百分比,再加上土地出让金征收思路。如果房子子女继承了,只要一发生变动,一卖卖两千万,也按购置税征收,只照顾现在“老人”的一代,这样也是一个过渡的方式,这种方式我不好坚持,因为越晚推行,房价增值越高,差异越大,新房可以,老房不好办。中国有话叫老人老办法,新人新办法。至少购置原值对一些非常特殊的房改户、拆迁户是适合的,比如说北京的一个老人,房子现在值一千万,如果按照2%的税率,一年交二十万,一年退休金每月三千块钱,一年四万块钱,肯定是交不上的。税务局有人主张评估,有的需要评估,比如小产权房,新房就是购置原值了,能够证明购置原值的就按购置原值征,照顾一代人。适当的照顾老百姓的既得利益还是必要的,包括老干部、老职工他们本身收入不高,房子是比工资收入更大的利益财产,适当的照顾利用购置原值来进行征税是合理的,这是改革开放成功的经验。这公平不公平呢?可以说不公平,因为住这么好的房子,现在都上千万了,还按原来的价格交税不公平。也可以说公平,因为他交不起。尊重历史和中国的房屋形成不同的情况来考虑征税,不必强求一律都搞评估。租售合理比例各城市不一要培育租赁主体记者:另外,关于房地产,目前对房地产长效机制的关注度也很高,目前建立购租并举是主要方向,您认为这个方向能让房地产走上健康发展轨道吗?孟晓苏:非常符合。1998年房改方案就主张两种模式,一种企业开发商,一种政府提供廉租房。后来在租的问题上,长期受到一些模糊认识的干扰出现了只售不租,再加上开发企业急于盈利,没有资金买下房子,政府没有足够的政策措施形成租赁业主主体。租赁主体不光有租户,更重要培育业主,通过供给侧的力量呈现。正因为供给侧出了问题,所以房屋租赁比例很少。当然现在提倡供给侧改革不仅多措并举,还要壮大租赁房供给侧的结构。在国外普遍由社会、居民和社会资金提供的租赁房,且占主导,政府主要还是提供保障房保障低收入群体。所以,要培育租赁主体。记者:您认为租售比例多少合适?孟晓苏:国外有的国家基本上有一些住房拥有力的只有60%,从现在中国城市居民拥有住房的情况看,我觉得不可能有这么多的人把第一套房就作为租赁房,很多可能在有房状态下,还要租房。比如通州有一套,在市中心租一套,在北京租房的人,不一定在家乡没房。现在租赁房也得恶补一段时间,大规模供应租赁房把原来不足的补上,这段时间的比例不是作为未来长期的比例依据。这个比例有多大?我觉得专家们讨论百分比都不科学,各个城市有不同的情况。比如北京本来租房比例就不少,只要明确了原则,并且用一定的政策扶持租赁就能够让租赁市场比过去有更好的发展。未来20年,房价上涨是一个趋势记者:在这种长效机制的建立背景下,您怎么看未来房价的趋势?很多把房地产比作灰犀牛,您怎么看?被访者:我认为未来房价还是呈上涨趋势,别把北京房价跟美国小城市比,把北京房价和印度大城市比还差一半呢。泡沫问题大家吵了也有20年了,这么多年也没破灭过。大家都认为它是灰犀牛的时候,就不会是灰犀牛了,这些强加到中国房地产头上的问题都没有太多依据。中国的房地产市场发展,带动了中国房改以后的经济发展,未来中国老百姓的住房还没有满足,包括大量的农村居民进城,又需要新的租房,所以不能够把得老年病的判断过早的用在中国20来岁年轻人的身上,中国房产到现在才20多年。从房价来看,虽然说各个城市有点波动,有向下的波动,但是整个来说是上涨的,全国来看是上涨的,我认为在以量的需求为主的中国市场上,房价上涨是一个趋势,只有到以二手房交易为主的市场,相对量供应足够的情况下,像欧美市场才有可能房价涨跌明显的分化,现在不会。记者:您觉得从量变到二手房交易,中国还需要多少年的时间?孟晓苏:20年。当年我们论断已经被证明了,所以在谈房价的时候,应该想起邓小平说的话,实践是检验真理的标准。我们城镇化率还要从55%一直到升70%左右,还有一定空间,直到75%左右的城镇化率相对缓和的阶段,需求才会稳定。记者:房地产长效机制五大手段,您认为目前哪个配套的措施亟待建立,或者是核心?孟晓苏:都需要。特别土地供应问题,土地供应是造成了前段时间主要城市大幅上涨的主要因素,供给侧改革要考虑土地改革。最近若干大城市允许农民土地建设用房发展租赁市场,这就是供给侧改革。北京上海不是没有土地,城市建成区远远达不到需要的规模,但有些还是以保留耕地为名限制城市发展,这些大城市如果继续保留耕地的话,得有多大的成本支出耕地,北京缺水要靠南水北调,是不是要用南水北调的水漫灌北京农村的庄稼?如果这些城市继续种粮种菜就会侵犯陕西、辽宁、河北、山东等城市农民的利益。北京上海等大城市不应当用这样的措施限制城市开发。目前房地产调控政策人为地将周期缩小了记者:您认为,今年中央经济工作会议会如何定调楼市?孟晓苏:这个很难判断,我们从来不猜测,因为现在中央已经明确了三去一降一补,十九大以后又设定了很多新的目标,房地产去库存任务还需要进一步完成,同时中国的经济还需要持续发展,这些都需要房地产继续推动供给侧改革。记者:那么,未来调控力度会持续吗,会怎么影响房地产发展?孟晓苏:对于当前的调控政策,这些年企业没感觉,老百姓也没感觉,为什么呢?因为正常的经济周期,其实不是人的力量能够改变的,只不过是把房地产的周期人为地缩小了,原来七八年一个周期压缩成三年一个小周期,涨一年,稳两年,再涨一年,再稳两年,从2006年起已经四个周期了,我把它比喻为“跳三步舞的蹦嚓嚓”,这个蹦就是涨一年,嚓嚓就是稳两年。大家去年都卖得很好,也不着急,老百姓也不着急。可见这种短期调控不需要持续,需要的是建立长效机制。孟晓苏:这是1998年推动房改的原则,房改之前老百姓没有房产,不需要交税,但是房改之后,有房的越来越多,而有一部分人没有房,贫富差距拉开了,这显得不合理,2003年我们向国务院提出了增加一个保有税,同时减少一个流转税的建议。中央十六届三中全会提出了推动城市建设税费改革,时机成熟时,征收统一规范的税。征收保有税,减少有关税费,即流转税。因为没有征收房地产税,城市建设费用就分摊给两类人,第一是农民,政府通过低价征用了他们的土地,然后再高价拍卖出去,获得高额土地出让金;第二是最后买房的年轻人,开发商拿到地之后建设商品房后,高价卖给购房者,最后买房的年轻人承担了价差。这两类人都是弱势群体,通过不合理的制度将建设费用分摊到了他们手里。为什么不合理的制度会延续至今?首先过去老百姓没有缴纳房产税的习惯。第二,减税容易,增加税很难。土地差价加房地产税的费用大概占了地方政府收入的60%左右。国外地方政府的税收来源,70%是房产税、地税。如果在2003年提议时就开始征收这个税,难度还不大,因为房价很低。现在房价高了,摊入房价里的土地成本也高了,操作起来难度有点大。如有征房产税,政府对土地依赖性就会减少记者:您的意思是征收这个税起到了调节收入,促进公平的作用,保护弱势群体?孟晓苏:这个点很有说服力。还有一个观点,我觉得社会大众也要接受,政府需要税收收入来维持管理和建设。如果没有财政收入,政府哪有钱修路修桥?记者:但是目前来看,土地出让金占地方收入很大比例,似乎政府也习惯了土地财政的模式。孟晓苏:这就是改革换轨的过程,如果有房产税,政府对土地依赖性就会减少,不是一刀切,是此消彼涨的过程。新设立一个税,起步征收比例不一样,我相信今后随着房价会高起来。通过换轨,使房地产行业发展回归正常,使得一些人买房不再承担这么多成本费用,这是很长的过程,但是没有房产税,转轨不可能实现。我们的房改是从国外学的,但我们的征税思路并没有完全学过来,房地产税改和房改的思想是一脉相承的,仅仅有房改没有税是割裂的,不成系统的。特朗普减税,减的是企业所得税,个人收入所得税,没有减房产税,如果取消了房产税、土地税,地方政府难以为继。国外的政府、管理机构,没有房产税是不可能的。房地产税不能跟房价波动联系在一起记者:目前房价那么高,是否具有可操作性?孟晓苏:征收房地产税越晚越被动。我认为房产税的出台越来越近,它是个好税,不征税才是错的,这样可以让有三五套甚至八套房的人承担自己房屋周边的维护税,承担城市建设费,而新买房的人不用承担那么多成本。记者:但是现在就有分歧,有人期待征收,抑制房价暴涨,也有人认为提高成本反而推高房价?您怎么看,征收房地产税会带来房价的波动吗?孟晓苏:全世界国家不征房地产税的少,中国是特例,其它国家房价也是该涨涨该跌跌,没有因税受影响。这是一个复杂的过程,不能跟房价联系在一起,应该和物业费连在一起,比如过去中国老百姓不愿意交物业费,结果楼道脏兮兮的,现在老百姓发现了交物业费给物业公司,物业公司会来打扫卫生、绿化、道路照明,维修等,保持环境安静。房产税原理跟物业费是一样的,政府管着整个城市的绿化、环境、城市道路建设等。政府帮管才能保证城市环境优美,地方政府是大物业公司的概念,清楚了交物业费的概念,慢慢就会接受交房产税。所有的城市住房包括农村都交税按照房子征税记者:那么,如果征收,应该如何设定征收规则,既能增加政府收入,又能体现公平调节作用?有说第一套房免征的等。孟晓苏:有些专家建议,建立全民的住房数据系统,所有人买房都上网,这个很难,婚姻状况变化,买卖交易等都会影响。中国是一个大国,不是一个小国,这不是简政放权,而是加权,我认为这个办法不可取。我觉得学习国外方式就行了,比如首先学他们的征税方式,所有的城市住房,包括农村也都交税。按照房子征税,比如小区三千户,一定是三千个税源,有五套房就交五套。那么,只有一套房怎么办?第二个政策出来了,根据情况退税,让老百姓按照自己家庭情况去退税,家庭情况不是按照人均多少面积,而是根据家庭婚姻状态,有几个孩子、老人赡养和房屋的按揭等。国外房屋按揭的利息就退税,这样也就照顾困难群众,鼓励人们善待婚姻,赡养家庭,而不是像有些政策鼓励人们离婚。具体老百姓退哪套房?比如东城一套、西城一套、海淀一套,老百姓自己选择退,大家都退税,一退全上网了,信息系统就建起来了,退多少再根据政策,有的可能退回全部,有的可能退回一部分,这就把专家头疼的问题解决了,多数国家也是这么做的。第三应该根据经济适用房、房改房等有所区别对待。第四从小产权房角度,涉及人口两个多亿的70亿平方米小产权房问题怎么解决?过去拿农民土地盖的房称为小产权房,卖给城里人说是违法的,既然没有土地出让金那就多征税,他们也愿意,交税了就合法了,不交税本身也是不合法的。凤凰网财经:小产权房通过交税来改革?孟晓苏:小产权不用这种办法解决解决不了。有人认为小产权交土地出让金就可以合法了,交土地出让金难度大不大?实际上,没人愿意交,因为一次性交得比较多,即使收上来,政府该拿走土地出让金吗?农民说这钱是我的,农民早认为卖出去了,现在增加土地出让金,不是让农民找政府制造摩擦吗。房产税不需要再去搞试点了记者:从您的分析来看,征收房地产税有很大必要性,也有很多益处。那么,您对重庆和上海房地产税试点效果,如何评价?孟晓苏:重庆和上海没有普遍纳税的概念,对全国来说示范意义不大,房产税不需要再去搞试点了,需要国家统一立法,地方分头制定税则,而且这个税则应该是地方政府根据各地的情况来定,定低了,整个城市管理费不足,定高了,老百姓不愿意,就像物业费,要多了老百姓不愿意,要少了保安没了,所以税法一定要有,然后各个地方制定细则。美国各州房产税的规定不一样,可以学习这样的经验。记者:比如一个地区可能不是很发达,房子也不是很贵,征收实际带来的地方政府收入其实也不会太多。孟晓苏:地价低、房价低的地方税需求也少,像北京上海地价高、房价高,将来转化成税收的时候相对也高一些。比如现在北京,别的税收也不少,对土地收入依赖相对来说没那么大,真要推动起来,各地通过正常渠道研究征收。从不征税到征税是一个过程,但是我们制度形成本身滞后了,需要补齐短板。为什么现在反对房地产税的声音那么大?因为形成了一个既得利益,几乎所有有房的人,面对政府不征税,政府帮你从农民那儿征地,开发商再高价卖给城里年轻人的时候,这个利益集团太大了。房地产税征收应该“老人老办法,新人新办法”记者:财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确了按照房屋评估值征收思路,您怎么看?孟晓苏:我原来的意见是按照购置原值征收,我们住房不都是商品房,有房改房、拆迁安置房,按购置原值基本上把原来的拉平了,但是现在看财政部的意见是要按照评估征收。评估会不会让老百姓不好接受?比如有些房子现在值上千万了,按几千万来征有道理,但是按房改房征也有道理。1987年,国务院出台了一个《房地产税法暂行条例》,不过这个针对商业住宅,大概减掉一个20%左右的百分比,再加上土地出让金征收思路。如果房子子女继承了,只要一发生变动,一卖卖两千万,也按购置税征收,只照顾现在“老人”的一代,这样也是一个过渡的方式,这种方式我不好坚持,因为越晚推行,房价增值越高,差异越大,新房可以,老房不好办。中国有话叫老人老办法,新人新办法。至少购置原值对一些非常特殊的房改户、拆迁户是适合的,比如说北京的一个老人,房子现在值一千万,如果按照2%的税率,一年交二十万,一年退休金每月三千块钱,一年四万块钱,肯定是交不上的。税务局有人主张评估,有的需要评估,比如小产权房,新房就是购置原值了,能够证明购置原值的就按购置原值征,照顾一代人。适当的照顾老百姓的既得利益还是必要的,包括老干部、老职工他们本身收入不高,房子是比工资收入更大的利益财产,适当的照顾利用购置原值来进行征税是合理的,这是改革开放成功的经验。这公平不公平呢?可以说不公平,因为住这么好的房子,现在都上千万了,还按原来的价格交税不公平。也可以说公平,因为他交不起。尊重历史和中国的房屋形成不同的情况来考虑征税,不必强求一律都搞评估。租售合理比例各城市不一要培育租赁主体记者:另外,关于房地产,目前对房地产长效机制的关注度也很高,目前建立购租并举是主要方向,您认为这个方向能让房地产走上健康发展轨道吗?孟晓苏:非常符合。1998年房改方案就主张两种模式,一种企业开发商,一种政府提供廉租房。后来在租的问题上,长期受到一些模糊认识的干扰出现了只售不租,再加上开发企业急于盈利,没有资金买下房子,政府没有足够的政策措施形成租赁业主主体。租赁主体不光有租户,更重要培育业主,通过供给侧的力量呈现。正因为供给侧出了问题,所以房屋租赁比例很少。当然现在提倡供给侧改革不仅多措并举,还要壮大租赁房供给侧的结构。在国外普遍由社会、居民和社会资金提供的租赁房,且占主导,政府主要还是提供保障房保障低收入群体。所以,要培育租赁主体。记者:您认为租售比例多少合适?孟晓苏:国外有的国家基本上有一些住房拥有力的只有60%,从现在中国城市居民拥有住房的情况看,我觉得不可能有这么多的人把第一套房就作为租赁房,很多可能在有房状态下,还要租房。比如通州有一套,在市中心租一套,在北京租房的人,不一定在家乡没房。现在租赁房也得恶补一段时间,大规模供应租赁房把原来不足的补上,这段时间的比例不是作为未来长期的比例依据。这个比例有多大?我觉得专家们讨论百分比都不科学,各个城市有不同的情况。比如北京本来租房比例就不少,只要明确了原则,并且用一定的政策扶持租赁就能够让租赁市场比过去有更好的发展。未来20年,房价上涨是一个趋势记者:在这种长效机制的建立背景下,您怎么看未来房价的趋势?很多把房地产比作灰犀牛,您怎么看?被访者:我认为未来房价还是呈上涨趋势,别把北京房价跟美国小城市比,把北京房价和印度大城市比还差一半呢。泡沫问题大家吵了也有20年了,这么多年也没破灭过。大家都认为它是灰犀牛的时候,就不会是灰犀牛了,这些强加到中国房地产头上的问题都没有太多依据。中国的房地产市场发展,带动了中国房改以后的经济发展,未来中国老百姓的住房还没有满足,包括大量的农村居民进城,又需要新的租房,所以不能够把得老年病的判断过早的用在中国20来岁年轻人的身上,中国房产到现在才20多年。从房价来看,虽然说各个城市有点波动,有向下的波动,但是整个来说是上涨的,全国来看是上涨的,我认为在以量的需求为主的中国市场上,房价上涨是一个趋势,只有到以二手房交易为主的市场,相对量供应足够的情况下,像欧美市场才有可能房价涨跌明显的分化,现在不会。记者:您觉得从量变到二手房交易,中国还需要多少年的时间?孟晓苏:20年。当年我们论断已经被证明了,所以在谈房价的时候,应该想起邓小平说的话,实践是检验真理的标准。我们城镇化率还要从55%一直到升70%左右,还有一定空间,直到75%左右的城镇化率相对缓和的阶段,需求才会稳定。记者:房地产长效机制五大手段,您认为目前哪个配套的措施亟待建立,或者是核心?孟晓苏:都需要。特别土地供应问题,土地供应是造成了前段时间主要城市大幅上涨的主要因素,供给侧改革要考虑土地改革。最近若干大城市允许农民土地建设用房发展租赁市场,这就是供给侧改革。北京上海不是没有土地,城市建成区远远达不到需要的规模,但有些还是以保留耕地为名限制城市发展,这些大城市如果继续保留耕地的话,得有多大的成本支出耕地,北京缺水要靠南水北调,是不是要用南水北调的水漫灌北京农村的庄稼?如果这些城市继续种粮种菜就会侵犯陕西、辽宁、河北、山东等城市农民的利益。北京上海等大城市不应当用这样的措施限制城市开发。目前房地产调控政策人为地将周期缩小了记者:您认为,今年中央经济工作会议会如何定调楼市?孟晓苏:这个很难判断,我们从来不猜测,因为现在中央已经明确了三去一降一补,十九大以后又设定了很多新的目标,房地产去库存任务还需要进一步完成,同时中国的经济还需要持续发展,这些都需要房地产继续推动供给侧改革。记者:那么,未来调控力度会持续吗,会怎么影响房地产发展?孟晓苏:对于当前的调控政策,这些年企业没感觉,老百姓也没感觉,为什么呢?因为正常的经济周期,其实不是人的力量能够改变的,只不过是把房地产的周期人为地缩小了,原来七八年一个周期压缩成三年一个小周期,涨一年,稳两年,再涨一年,再稳两年,从2006年起已经四个周期了,我把它比喻为“跳三步舞的蹦嚓嚓”,这个蹦就是涨一年,嚓嚓就是稳两年。大家去年都卖得很好,也不着急,老百姓也不着急。可见这种短期调控不需要持续,需要的是建立长效机制。
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  • 曹舟南:头脑发热 急冲5000亿不是绿城的风范

    “现在,我想得更多是希望给大家一个安身立命的平台,做得健康点,不要老是风声鹤唳的,说公司危险了,资金链断了,撑不住了,让大家很安心。”过去几年,因为战略偏激进,每次调控,绿城中国(以下简称“绿城”)都徘徊在生死边缘。但这次已有不同,绿城以积极的拿地姿态站在了动荡市场的对面。进入11月份,它首先在北京发力,以86亿元总价、20%自持面积击退平安、保利联合体、万科联合体等实力对手,拿下石景山区五里坨住宅地块。此后,上海松江区永丰街道1.64万平方米土地也被绿城以6.02亿元收入囊中。这些城市地块的拿下对于绿城而言都将是革命性的。“拿这块地时,我在北京呆了一周,找了大量人去谈。不过,这一仗极奇漂亮,也证明年初我们制定的反周期策略机会来了。”绿城中国执行董事、行政总裁曹舟南言语中透露着兴奋。曹舟南是火线上阵。绿城在经历了各方博弈后终于在2014年年底迎来了中国交通建设集团有限公司(以下简称“中交集团”)这一大股东,但却是一幅低迷的图景:动荡的人心、分裂的体系、低迷的业绩、未知的管控模式与前程。到了2016年,绿城顺利完成千亿夙愿,曹舟南力挽狂澜,其中的艰辛难以言说。“关于绿城的发展我每天都在想,甚至做梦的时候都在想这些事情,包括我父母都在讲,你是在用命在拼啊,我说你讲得对,这三年间不用命拼,哪有绿城的今天。人努力,天帮忙。”绿城混改这3年,不仅使它们一步步走了出来,实施了严格的法人治理结构,资金充裕,土储充足,且在轻重资产融合发展的状态下,发展也更加稳健。按照曹舟南的设想,各方面发展得理想的话,未来绿城有望触碰2000亿元规模。“我这个人心气很高的,绿城这个品牌是宋总打造出来的,起码宋总在有生之年我不希望让他看到这个品牌砸掉;不但不能有这样的结果,还希望让他看到另一面,他的品牌得到进一步发扬光大,它的品牌值在不断的提升。”曹舟南表示,宋总现在对绿城的看法我也很在意的。绿城从过往走了出来,也希望以更加稳健的姿态面对未来。对于行业的发展,曹舟南也表示,企业通过获取高价地以博取未来的高房价的模式已经不行了,这个时代已经过去了。在新的调控下,我们必须要对这个开发模式进行破坏,从你自己的心里破坏掉。决定企业未来命运的,就是你的产品溢价能力。任何一个企业抛开核心竞争力去做,都不是一个明智的选择。  制定的反周期策略 机会来了中国房地产报:最近,绿城在北京、上海、宁波等城市“反周期”拿了些地,印证了你在年初的计划与说法,为什么有这样的信心?曹舟南:最近我们在北京、上海、杭州出手拿了些地,特别是直到北京那块地拿下,我知道市场已经没有钱了。我们原来准备溢价在40%或者50%,之后出现拐点再拍自持,但那天溢价到19%,就直接进入拐点了。这一仗极奇漂亮,也证明年初我们制定的反周期策略机会来了。今年我们投了700多亿元拿地,这是市场给绿城的机会。在去年的土地市场中,绿城没有拿过多的土地,当然股东也给了我很大的压力,那么高的现金仓位,那么低的土地储备,为什么不去拿地?在年初的时候,我就对团队说,面对市场中的机会,一定要稳住,特别是去年,如果我们出手拿了地,只要有一块地套住,绿城就再也没有今天这样的机会了。我个人判断,到明年二季度逆周期还会出现,会有新的拿地时机。中国房地产报:在限价以及限购严厉的北京市场,绿城会怎么打造这个产品?利基在哪里?曹舟南:这次,绿城中国反周期在北京石景山区域拿的土地,可售货值约有186亿元,未来计划设计成第一居所。实际上,拿这块地时,我在北京呆了一周,找了大量人去谈。拿下后,我们又召集了30多人开会,一直开到了凌晨3点多,研讨产品,最后决定做一个性价比最好的产品,因为限价5.2万元/平方米,我们会推出一个绿城的创新产品。当然,我们对这个项目的利润也是有把握的。中国房地产报:现在绿城在融资方面、资金成本方面处于一种什么样的状况,有没有什么资金成本降低计划,或是一些渠道?曹舟南:目前绿城中国的负债率还在下降,半年报是58%,10月份降到了43%,是史上最低。这3年来,绿城对债务结构进行了很大的调整,将一年到期、两年到期的短期债务全部还掉,有息负债下降了200亿元;长期债比例则在大幅提升。从明年开始,绿城的着力点将对资产结构进行调整,现在我们的持有物业还是偏高,下一步计划将这些物业做些处理,最近也在和香港几个上市公司沟通,计划推出酒店类REITs产品。中国房地产报:现在绿城的土地储备情况如何?曹舟南:现在,我们的投资仓位到了3577亿元,再加上代建这一块接近3000亿元,现在有6577亿元可售货量。换句话说,明后年仓位已经很满了。实际上,在运作中我们也是将土地控量满足两年的量,如果满足不了两年,就达不到规模,但超过两年就有风险,这是有非常严格的逻辑关系。当然,市场有机会的时候或在土地严重低估的时候仍会出手拿地。这就是选择性投资,甚至是捡漏。充分实施了法人治理结构中国房地产报:至今年12月底,中交集团已进入绿城3年,这3年它为你们带来了怎样的影响与变化?曹舟南:到今年12月底,中交集团进入绿城中国就已经整3年了。中交集团进来后,绿城中国成为了混和所有制企业,现在的股权结构是中交集团持有28.9%,九龙仓持有25%,绿城创始股东持有18.5%,流通股为27.6%。中交集团进来后给绿城中国带来了几方面的影响与改变:一是,中交集团起到了压舱石的作用。因为中交集团单一大股东的存在,所有的金融机构、合作伙伴都认为,绿城中国的运营风险没有了,国家金融机构在融资贷款、资金支持等方面也给予了一定的优惠,现在我们手中的授信规模有2000亿元,实际上我们用得很少,也就500亿元,且融资成本降到了5.3%。中交集团进入之前的融资成本是7.9%。二是,中交集团作为央企在管控中体现的理性与法制化。在绿城推进混改的过程中,国资委非常重视我们的改革情况,国资委、中组部领导都来调研过,了解绿城实施混改的真实想法、体会及经验,我向国资委几次表达了这个观点,3年来,绿城混改最大的收获是切切实实地实施了法人治理结构,几大股东都是很克制地提出对于公司的发展意见与建议,并且股东们所有的意见与建议一定是拿到董事会中进行决议,决议后再由经营班子执行。这个治理结构其实是很难的,也是混改最大的与真正的魅力所在。三是,在海外资源方面给予了绿城很多支持。目前,中交集团在世界500强中排名第103位,在全球189个国家有业务,影响很大,带给绿城中国很多资源,比如我们已在美国、加拿大、澳大利亚、东南亚等国家接洽了一些土地资源,在中交集团的引领下布局更好的未来。四是,中交集团在领导艺术、思想方式,以及在政策贯彻方面都有很高的水平,这也对绿城起到了很好的影响,在行业把控、政策方面贴得比较牢,比较贴近市场,可以顺势而为。中国房地产报:在这个过程中,绿城中国如何平衡中交大股东的规模要求、九龙仓的务实需求以及绿城原有的品质需求?曹舟南:对于规模问题,以前我并不怎么重视,总认为“规模”这个问题较虚,但非常遗憾,也不得不承认,我现在也重视规模了,因为绿城中国在香港上市,投资者就关注规模,尽管几次在业绩会上强调,希望香港投资人关注企业有质量的增长,不要过于关注规模,但这种状况很难转变。而且到了地方,各级政府也会问你的规模;客户也会通过规模,来判断公司的可信度和保障度。绿城这几年的规模还是可以的,去年达到了1139亿元,不出意外,今年有望达到1400亿元,明年甚至有机会再上一个台阶。规模方面,中交集团的领导是满意的,我们的行业排名也在前十。在盈利能力方面,绿城投资了147个项目,代建有181个,一共382个项目。通过分析对比,今年我们的毛利率会达到28%,目前行业平均水平在23%左右。盈利能力显著提高,利润会比去年有较大的增长,今年也计划分红。绿城中国的代建业务发展也较为理想,在不投资一分钱的情况下,通过品牌输出、管理输出,能达到5%利润率,这两年来,没有几个项目能达到这样的水平,这一定是我们的品牌与管理能力得到市场认可的结果。在品质方面,我还是坚持这样认为,做企业一定要传承老绿城20多年的品质追求。现在宋总对于绿城中国在产品传承、创新、改良等方面都很满意。原来以为多个大股东共存会给企业带来一些困惑,但3年下来感觉非常好,绿城已全面进入良性状态。这三年不用命拼哪有今天中国房地产报:对于绿城过去几年面临的危机你怎么看?曹舟南:绿城是宋总一手打造的,如果这个孩子还能活下去,他一定不会卖。当然,这其中也表现出绿城在以往的财务运营方面有很大的问题,我也在其中也花了很多精力。感谢上苍,给了我们过去三年这样一个市场,如果是现在这个市场状况,不管是什么曹舟南王舟南,神仙都没有用。过去三年,绿城将在三四线城市的最难卖的库存量去化了790亿元。这也是绿城如今现金流充裕的原因。人努力,天帮忙。中国房地产报:这几年执掌绿城中国下来,你最大的感触是什么?曹舟南:市场很给力,股东也很支持。股东对于经营层基本完全放心,如果股东填乱的话,按照我的个性的话,肯定是很难做下去,很多事情也实现不了。这几年最大的感想对于我个人而言,一是财富累积也差不多了,职业生涯中也证明了自己是踏踏实实做事的人。现在,我想得更多是希望给大家一个安身立命的平台,做得健康点,不要老是风声鹤唳的,说公司危险了,资金链断了,撑不住了,让大家很安心。现在很多房企都被传这个那个,但没有听说绿城有安全问题。希望作为掌舵人,把这条船开得稳健点,把不确定因素、风险考虑得多一点儿,让大家有个安心、稳定的安身立命之所。二是,绿城这个品牌是宋总打造出来的,起码在宋总有生之年我不希望让他看到这个品牌砸掉;而且我这个人心气很高,不但不能有这样的结果,还希望让他看到另一面,他的品牌得到进一步发扬光大,它的品牌值在不断的提升。宋总现在对绿城的看法我也很在意的。中国房地产报:什么时候运营企业感到艰难?绿城现在什么样业务或事情是你最为担心的。曹舟南:于我而言最大挑战倒不担心宏观形势和市场的变化,这倒不是我的能力有多强、水平有多高、预判能力有多强、看得有多准,我老是和我的团队讲,我每时每刻都在想市场、企业内部的运转、人,甚至做梦的时候都在想这些事情,包括我父母都在讲,你是在用命在拼,我说你讲得对,这三年间不用命拼,哪有绿城的今天。用心用情极致后,我对外部的变化倒不担心,主要是担心团队。中国房地产报:团队方面你主要担心什么?希望他们怎么做?曹舟南:尽管从目前来看,我们的团队相对于其他企业来说职业化水平较高,特别是在工程领域的专业性很强,但他们的意识还需要加强,需要对进入的每个城市,拿到的每块土地,购买我们物业的每个客户,是否有充分尊重的意识;各个城市的总经理对于团队是否用心用情在全部投入,我觉得我们的团队在这些方面还是有很大差距的。比如,绿城刚刚进入西安,我们要对这个城市进行充分的尊重,这是一个有很深文化积淀的城市,我们要对这里及这里的客户进行充分的尊重,这才是绿城的生存所在与价值所在。只有尊重,才能用情用心,甚至用生命去运作。必须要对原有的开发模式进行破坏中国房地产报:很多企业都已经提出了2000亿元、3000亿元的增长计划。绿城中国有没有类似的计划?曹舟南:我是学财务的,学财务的人有一个毛病,会偏稳健,不喜欢激进。我早就讲过,绿城的规模保持在1200亿~1500亿元,在曹舟南团队手上不会超过2000亿元。我认为,假以时日绿城集中暴发会在2019年,随着利润积累、资源积累,可能会碰2000亿元规模。但绿城将永远是最稳健的公司,如果有一天头脑发热向3000亿元、5000亿元去冲,也意味着生死存亡,就这么简单。宋总有时也会提醒我,他说,“我们曾经经历过行业的巨变,做事要做得更稳健”。现在我们拿的地测算过了,就算房价下降30%,我们也有抗跌能力。中国房地产报:对房地产的未来局势,你怎么想,如何干?曹舟南:面对未来的宏观市场变化,我们也在思考如何走。实际上,在2015年下半年,绿城中国已经提出我们的产品要回归居住属性。绿城中国的核心竞争力是产品,是营造能力。这也是未来房企要重点关注的,抛开这一点,靠投资、规模,做得越大死得越快。另外,今年绿城中国的1400亿元中,其中投资产生的有1000亿元,代建300多亿元。如果明年下半年市场继续往下走,同等规模房企,我的公司会比其他公司安全1/3,甚至50%,因为我们的发展不是靠硬投资,这里面有轻资产的支持。同时,做好绿城房产、代建、资产经理、小镇、理想生活集团。另外,计划延伸到房地产产业链前端,甚至参与到这些企业的IPO,不断的地渗透发展。绿城要把房地产整个产业链从重资产到轻资产都做一遍,我认为在未来的市场变化中,绿城具备加快轻资产布局的实力。
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  • 郁亮:万科作为发展商时代已过去 未来做服务商

    12月8日,在万科集团媒体交流会华南区专场上,万科集团董事会主席郁亮与媒体交流时表示:“万科作为发展商的时代已经过去了,我们是为城市发展做贡献,做配套服务的角色,这更符合我们对未来行业的定位。”郁亮现场发言值得注意的是,郁亮还主动提起了“股权之争”。他向在场媒体坦言,在过去两年多时间里,媒体的兴奋点都放在股权之争上,这其实给万科一个非常好的机会安静地做转型。早先曾报道,在今年8月的万科中期业绩会上,郁亮公布了万科的五大业务类型:核心业务(地产开发和物业管理)、优势业务(商业和物流)、拓展业务(长租公寓和冰雪度假)、摸索业务(养老和教育)、潜力业务(轨道物业和混合所有制改革)。郁亮在交流现场以举办地厦门为例,诠释万科的城市配套服务商战略,他希望借厦门这样一个城市把城市配套服务商的概念充分表达出来。万科高级副总裁、南方区域总经理张纪文也以厦门为例进行了讲解,如果万科只做住宅开发商,可能只能和这座城市的四十万分之一的人产生联系。如果做城市配套开发商,万科目前可以做到与这座城市15~20%的人发生联系。未来希望随着万科业务的发展,能够做到和这座城市一半的人产生联系。万科“泊寓”外部本次沟通会,万科也组织了媒体进行了参观体验,其中分别包括万科“设计公社”产业办公群、“泊寓”长租公寓、“万科里”社区配套商业、“梅沙教育”幼儿学院等。
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  • 年薪1500万的任泽平说“后年买房” 去哪里买呢

    近日,一封“1500万年薪”的人事任命通知刷爆了朋友圈,让身为“网红”的任泽平再火了一把。这份“红头文件”由恒大集团主席许家印亲自签发,知名经济分析师任泽平月薪125万元入职恒大集团,担任恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长。随后,任泽平稍早之前一篇访谈也火爆刷屏,谈话中他在分享理财心得时建议,“明年买股,后年买房”。问:2018年如果按照五类大资产(股市房市债市汇市商品),建议做什么呢?任:那很简单,17、18年炒股票,19、20年买房。17、18年炒有基本面的股票;19、20年买人口流入地方的房子。任泽平可谓是“知行合一”的分析师。比如,他说“2014年我看好‘5000点不是梦’,就辞掉处长下海了。2015年,预测‘一线房价翻一倍’,就加杠杆买房了。今年我们看好新周期,就推周期推金融。”大部房地产观点是错的任泽平表示,他宏观研究了十年房地产,觉得这个市场上能把房地产说清楚的人屈指可数,甚至大部分流行的观点都是错的。为什么很多人对房地产看错呢?第一、不了解房地产政策。比如,很多人讲房地产市场的时候,谁告诉你房地产就是一个市场?中国土地供给都是管制的,市场起码是要有供求的对吧?分析的逻辑框架就错了,还在那分析什么。所以,那么多人过去十多年不停在看空,结果涨成这样,所以说你首先要了解政策。第二、试图用单一逻辑来解释。比如说大家经常讲“中国要人口老龄化了,所以房价涨不动了”。老龄化这个话题讲了多少年了,房价还是无畏无惧地上涨。判断房价记住一句话就够了房地产怎么去判断?任泽平认为,概括一句话叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。1)房地产是大家讨论最多的话题,讨论多了有时候发现,把简单的问题复杂化了,房地产我们追踪了这么多年,大家记住一句话就够了,"长期看人口、中期看土地、短期看金融"。2)长期来说人口流入的地方有潜力,因为人才是房子的最终需求,人都跑了,这个地方房地产肯定没有投资价值长期来说。短期炒一把,后来会跌得很惨。3)什么地方房价会涨?人流入的,库存低的城市。什么地方房价涨不动?库存高的,人口流出的城市。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。4)房地产永远是一个区域市场。房子最重要的是什么?地段。第一是地段第二是地段第三是地段,所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。未来中国人往哪里流动?未来中国人口往哪里流动呢?任泽平指出,研究了十几个经济体,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。1)人继续往大的都市圈迁移,这个趋势是不可逆的,为什么?因为大的都市圈更节约土地,更节约资源,更有活力,这是几百年来城市的胜利。这也就是我们过去的西部造城运动,小城镇化战略注定失败的原因。2)什么人流入啊?有才华的年轻人,他带着梦想来;还有那些财富净值人士,他带着财富来这个地方,它有活力,它有希望,那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。在此前10月份报告中,任泽平指出,在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显:在东部地区,北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;其他城市,特别是外来人口众多的中小城市,人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区,重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此,一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。海通证券姜超团队也认为,近年来,人口从三四线城市向一二线城市集中的趋势仍然没有变化。人口迁移实际上相当于一次用脚投票的选择。从国际经验来看,城市化进程中,人口都是持续向大都市圈集聚。人口集聚的背后其实是产业和资源的集聚,驱动人口流动最主要的因素是追求更好的生活,具体而言包括工作、收入、环境、社会资源等等,在这些方面大城市无疑具有明显的优势。根据姜超团队报告,二线城市,中部地区人口增长较强。天津、长沙、郑州、武汉、银川、厦门最近三年的常住人口累计增幅在5%以上。绝不配置海外市场在被问到“海外资产配置做不做?怎么看海外市场时?”时,任泽平表示,“我本人绝不配置海外市场”:为什么呢?因为我一直觉得最好的投资机会就在中国,14亿人市场,过去一年百分之十几,现在也有6到7,名义GDP今年有11。这么大的市场,这么高的成长,在中国你都挣不到钱、你都找不到投资机会,你还到国外去?人家都来我们这寻找中国的机会,和中国市场一起成长。我们跑到他那个地方人口老龄化一年增长2%,有什么意思?我觉得最好的投资机会就在中国,我对中国的经济改革转型前景我坚定看好。在2016年末的一场演讲中,任泽平提到,“不要说过去30多年提供的财富机会,过去两年能抓住就不得了了。假如说能够在2014年-2015年上半年炒股票,2015年卖了股票买房子,今年(2016)一开始你炒点螺纹钢和煤炭,你就不用来开会了,你就可以退休了。”最后,任泽平提醒“投资有风险,市场有风险,投资需要理性”,并送大家王阳明的一句话——“此心光明、致良知”,这样的话,你做什么心里都是很踏实的。
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  • 郁亮:房地产业危急关头,万科全方位转型

    11月29日,万科A强势拉升接近涨停,股价最高达到33.83元,总市值也上涨至3733.44亿元,双双创历史新高。在万科A股价强势冲高的背后,是外界对万科转型的期待。其实,2012年,时任万科总裁的郁亮就宣称,未来万科的目标是和中国城市同步发展,公司新的战略定位是成为中国城市配套服务商。这是万科首次正式对外宣称转型。2017年11月10日,郁亮首次以万科集团董事会主席的身份参加媒体交流会。他向记者表示,逐步转型为城市配套服务商的万科,正通过多元化战略创新驱动发展,打造各种“美好生活场景”,未来要努力成为“美好生活场景师”。据介绍,在加快转型为城市配套服务商的路上,万科一直着力摆脱单一住宅地产开发商的角色定位,不断进行多元化拓展。万科通过建造养老公寓、商业地产、老旧小区改造和推进产城融合、建造长租公寓、介入装修等形式,构建美好的人居生活场景;通过开展 “特色田园乡村”建设,搭建美好的人文生活场景;通过并购重组布局物流业,建造通往美好生活场景的桥梁和通路。郁亮说,万科希望做一些力所能及的事情,以“人民的美好生活需要”为中心,推进全方位转型。多元化拓展,带动全景业务郁亮表示,中国的房地产行业在高速扩张期过后已经到了危急关头,下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上做努力和贡献。他说,之所以提出房地产行业属性的回归,不仅是中国经济稳健成长的需要,也是房地产行业自身发展的需要。万科集团高级副总裁兼上海(楼盘)区域本部首席执行官张海告诉记者,万科上海区域已经启动“热带雨林”战略,同时在上海布局包括住宅、商业、教育、养老、租赁住房、度假休闲等一系列产业的全景业务。目前,万科上海区域的企业用户已达到428家,商业广场覆盖人群超过12万人,万科学校在校生3300人,万科养老公寓入住者超过1000人。张海说,养老业务目前仍在探索,比如与社保之间的关系等,随着中国老龄化时代的到来,未来一定有大量需求。2015年,万科通过联合股权投资的形式,与上海地产集团、上海中医药大学共同组建混合所有制公司,专注养老运营服务。目前,万科上海区域已规划建设5800个床位,现有1400多个床位投入使用。在教育领域,万科旗下的“德英乐”已参与10多所幼儿园及中小学的教育教学管理。记者获悉,万科在产城融合项目的运营上也已开始布局,并以此带动全景业务发展。位于上海嘉定区的万科安亭新镇项目,规划占地面积100平方公里,设有包括汽车贸易区、汽车研发区、汽车制造区、安亭新镇区、赛车区、汽车教育区等功能区。与此同时,万科在安亭社区内部配备了约15万平方米的城市级商业配套,包括社区商业“万科集”、社区办公“万创坊”、长租公寓“泊寓”等多项配套设施,以及教育、医疗、养生等在内的多种产品业态。南京财经大学红山学院副院长、现代服务业专家王晓庆告诉记者,人们对美好生活的追求不再仅仅局限于住,而是开始追求更好的教育、医疗、养老、旅游、消费等,也就是开始追求更高品质的生活,万科的转型也是势在必行。对于万科转型深层次的原因,江苏徐州(楼盘)上一地产公司董事长许是焕对记者分析说,创立万科的王石是受到“蛇口精神”感召而创业起家的,不断探索、开拓创新一直是万科坚持的精神,不断创新求变、转型发展,是万科发展到一定阶段的必然举措。“万科从之前的房屋建造销售商,到城市配套服务商,再到如今的人民美好生活场景师,都是万科基于时代要求和趋势引领下的创造性改变。”探索社会资本参与特色田园乡村建设张海介绍,在打造美好人文生活场景方面,位于浙江杭州(楼盘)市西北郊的良渚文化村,通过对从建筑本身到博物馆、艺术中心、学校、养老公寓等方面的文化培育和建设, 在1.2万亩的范围内,集合了文化博物馆、五星级度假村、生态森林公园、水上乐园等多元丰富的旅游休闲内容,形成了生活、文化空间的全新型态。在万科眼中,乡村整治与发展乡村经济、复兴乡村文化并驾齐驱,都是乡村振兴重要组成部分。今年5月份,万科参与的特色田园乡村试点项目,落户江苏省兴化市缸顾乡东罗村。张海对记者说,万科寻找的是农村跟城市之间的相互融合,“从某种意义上说,是城市反哺农村。把乡愁留住,让农民兄弟们享受到比较好的公共服务。”万科给出的设计方案,围绕着如何让城市与农村和谐共生展开:通过农业运营、乡村营建、乡村旅游、乡村服务等多种方式,让公共服务均等化,实现城市反哺农村,缩小城乡差距,借此带动村民增收致富,并由此探索一条社会资本参与特色田园乡村建设的可持续、可复制的运营模式。记者获悉,万科在东罗村的项目中,规划了滨水民宿区和餐饮服务区,未来将由万科与东罗村合股经营。郁亮在调研这个项目时表示,希望以此为契机,在乡村旅游项目的综合开发、养老与养生等领域寻求合作机会。在大多数人的传统认识中,万科是一家房地产企业。不过,记者获悉,今年“双十一”的12亿件快递包裹中,有6亿件是从普洛斯和万科的物流仓库及物流体系中发往全国各地。普洛斯最新财报显示,其旗下57%的资产在中国,市场份额超过第2到第10名的总和。2003年进入中国以来,普洛斯在华物流配送网络覆盖中国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市,在中国持有或管理的物流地产面积约5500万平方米,对应的资产价值约410亿美元。今年7月14日,万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投组成财团参与普洛斯的私有化,交易总价约合784亿元人民币,其中万科占股21.4%,由万科主导运营。万科借此迅速成为物流地产巨头。江苏常州(楼盘)一位物流运营商负责人接受记者采访时说,万科与普洛斯的联盟在全球范围内打造出了全新的商业发展模式,通过发挥双方在各自专业领域形成的优势,在地产、物流、商业消费和资产管理等领域构建起了全方位服务体系,形成了围绕客户和城市的生态系统。万科集团执行副总裁、首席运营官张旭告诉记者:“普洛斯和我们一起打造的全球最大物流平台,不仅是仓库的平台,更是未来还充满着众多生态链条可能的平台。”他说,中国不少物流仓库是破旧、交通不便的“农民仓”,没有消防设施,员工大多靠“肩扛手抬”,运输效率非常低。万科构建了交通运输更便捷、防火等级更高、自动化更强的“现代仓”,并在仓库中建立物联网,可以在总部检测到所有设备的运行状态,可以在最短时间内派员维护。张旭介绍,万科早在2015年就正式启动了物流项目。“随着人们越来越追求美好生活,今天的万科更加理解物流的含义。物流就是城市血管,是连接产业与老百姓之间的一座桥梁,让人们的美好生活更方便,社会运转更高效快捷。”轻资产模式能更有效抵御地产市场波动风险据万科方面介绍,万科是在河北雄安新区注册成立的第一家房地产公司,该公司注册资本20亿元。 10月28日,万科宣布雄安万科建筑研究中心揭牌并投入运营,成为雄安新区首个投入运营的建筑技术研发实验室,也是继东莞(楼盘)万科建筑研究中心后第二个此种类型的研究机构。中国经济体制改革研究会产委会副秘书长茆同风对记者说,万科转型发展,开启了一种轻资产发展模式,可以降低房企的资金压力,跟地产主业形成有效协同和创新发展。以主业为核心,进行多元化拓展,可以在更多的产业方向上进行创新,也具备了更大的施展空间。“其实万科的多元化拓展,均是以主业为基础,以城市功能的演进和提升为核心,围绕城市配套功能的完善,生发出更多的产业,以此布局和搭建出一个更大的产业链生态圈,这是万科在转型上有别于其他房企巨头的最大特点。” 茆同风认为,在房地产市场走势严重分化的当下,上述做法使得企业运转更平衡、更健康,能够有效抵御房地产市场波动带来的风险。
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  • 樊纲:地产商老说地价高便宜土地你便宜卖吗

    中国经济体制改革研究会副会长樊纲由中国经济体制改革研究会主办的第十五届“中国改革论坛”于2017年12月2日在北京举行,论坛主题为“学习贯彻党的十九大会议精神,研究推进重点领域改革取得突破”,中国经济体制改革研究会副会长樊纲出席,并在演讲时系统分析了房地产长效机制。樊纲指出,必须要承认,稳定市场的短期政策在一定时期是重要的,如果2015年不出台短期的救急性的政策,可能房地产还在狂欢当中。“我们不否定短期政策在一定条件下的意义,但最终要使市场能够长期稳定,不能靠现在的短期手段,一定要系统的考虑长效机制问题。”樊纲首先谈到了需求侧,他指出,目前当地产需求侧还存在巨大的规模,关于住房的需求远远没有枯竭。中国房屋自有率确实很高,住房自有率高仅仅说明租赁市场不发达,并不是说需求已经枯竭。在自有率条件下还存在着三种需求:一是所谓刚性需求就是人口增长,家庭小型化带来的一些住房需求;第二个比较大的是改善型住房的需求,原来的公房质量较差,现在大家收入高了进入了中等收入,要追求美好生活,都想改善。第三个特别重要的,但往往被忽视的是迁移性需求,农民家里有房,但他们还要在县城里买房,小城市的人要进中等城市,中等城市的人要进大城市,大学毕业生到特大城市,北漂也好、寻求工作也好,不管是租还是买,都有住房的需求。住房需求专门朝大城市集中,导致大城市的需求特别旺盛,旺盛到了要起泡沫的程度。樊纲表示,“当你忽视这种需求的时候,你的供给跟不上,你就会出问题。”现在另一个问题就是如何对待迁移性需求,如何来面对城市化进程中人口迁移的过程所产生的新的需求。需求的第二种,称作为非居住性需求,第一指的是投资,我买了房子是要出租的,这种需求仍然是合理需求,因为仍然符合房子是要住的。可是现在出了一个问题,一些人买了房子连租都无所谓,就是为了等升值。因为房地产有泡沫,房地产在不断的升值,特别是一些好的地段,好的城市,住房价格不断上升的情况下,就出现了这样一种需求。樊纲表示,一个重要的原因就是这种需求没有得到抑制,没有得到提高保有成本的机制。因此在需求方最重要的长效机制就是房产税。他认为房产税有三个意义:第一是提高保有成本,减少投资性需求。这个大家一般都能认识到,好像交了房产税,我的成本会高。第二个作用就是价格波动的内在稳定器,按照房子现在变动的价值,当年变动到什么程度,比如按上一年底房子的价值来征下一年的税,只要跟着他征税,房价越高征税越多,房价越低征税越少,同样税率,征税的价值量是变动的。在房价高涨的时候,因为大家要多交税,有些人就不买大房子了,有些人就要退出去,有些人要换小房子等等,在其他国家的机制当中都充分体现,内在稳定器是长效机制。第三是大家迄今为止讨论方案时很少意识到的一个问题,现在不是没交税,现在大家在买房子的时候一次性的地价里面是交了一定的税,因为房子代表着一大堆的公共服务。但是现在这种一次性交税的办法问题在哪呢?现在交的税所包含的未来的房子,维持它、维持环境、维持交通、维持各种公共服务的成本是会变化的,你现在征的税只是按现在的成本征税,而土地价格在涨,劳动工资在涨,各种成本在涨,维持的成本会跟着整个经济的发展而不断上涨。樊纲表示,现在这种一次性交税的办法而不是未来每年按照房产的价值来征一定的税率,就占了未来的便宜。“现在交的成本是比较低的,实际上就没有交足未来的成本,现在大家为什么赶着买房子,没有房产税的话赶紧买房子,买的越多越占未来的便宜。”“所以这三个作用如果都能起到的话,房产税一定是起作用的,抑制投资性需求,也就是非居住性需求。”征房产税最大的问题就是涉及到怎么征、怎么起征、怎么开征,怎么减免,怎么保护低收入群体的利益。关于怎么开征,樊纲表示一定要有一个过渡期,而且要有合理性,用新房新办法,老房老办法的办法来过渡。这样的过渡期也是合理的,过去人们一次性买房已经交了一笔钱了,你不能让他现在交了,马上又再,每年又在交,你有一个一二十年的过渡期,基本就折现了,再征也是合理的。关于低收入阶层是否减免的问题,樊纲得出了一个结论,就是建房子就征税,另外合乎减免标准的人另外申请,就像申请低保一样。在供给侧方面,樊纲表示房地产供给侧方面也存在很大问题,中国的土地高度稀缺,我们可居住面积是世界人均可居住面积的三分之一,我们还要粮食自给自足,还有18亿红线。还有农村土地怎么流转的问题,现在的土地制度,这个事目前还很难做,他认为我们要有耐心,逐步解决农村土地流转的问题。此外,还涉及到一些人为因素,在供给侧的一些人为因素,包括制度因素、战略因素、政策因素,导致我们的土地供给、住房供给出了问题,供给不足。一是容积率太低,土地少怎么办?“容积率低就学香港,在有限的土地上提高效率,多盖点房子,我们现在还一直压着容积率。”二是地方政府不供地,樊纲认为,在地价高这个问题是,某些地方政府是有一定责任的。如果他做这件事那就是他的责任,就是饥饿供给,就是不供地。重庆为什么房价不高啊?因为房价稍微一高就得供地,不供地就得出问题。三是地产商高价买地,现在的房地产商动不动就说房价就高因为地价高,但樊纲表示,地价是房价的派生价格,“不是你预期未来房价会比现在更高,所以你才能用更高的价格来买地吗?给你便宜的地,但你将来便宜卖房吗?你不便宜卖房,你就有高额利润。你老说你地价高,问题是你预期的房价更高,不然你怎么要拍地?”四是租赁市场不发达,包括针对低收入阶层,对于保障性质的租赁住房也确实是供给短缺,各种法律体系、各种保护租房、房客双方的法律制度不健全,导致大家对租房市场发展的很不健全。最后一点很重要的就是土地分配制度,就这么一点土地,如何分配,如何在大城市和小城市之间分配?这就是城镇化战略的偏差问题。过去我们一直强调发展小城市,小城市无限供地,大城市限制供地,限制发展,不允许设人口上限,不发展大城市。结果人涌向大城市,离开小城市,结果现在绝大多数的人口迁移是向大城市迁移,而中小城市,特别是三四线的城市大部分是人口流出的地方。最近研究院做了另一项研究,研究产业转移,中央政府有若干项鼓励产业转移的政策,定了60几个城市作为产业转移的城市,结果10多年下来,最后转移到内陆地区真正转移的87%都是到省会大城市,那些小城市几乎都没有。因为大城市有优势,城市化就是大城市有聚集效应和集聚效应,能够提供更好的服务、提供更好的基础设施、提供更好的人才资源、提供更好的物流等等,因此产业进了大城市,就业在大城市提供,人为什么迁移,人的迁移是为了过更美好的生活。这次十九大把美好生活这件事提出来了,樊纲表示,“你不能按照你的想法,说他应该到边远山区去,你为什么不去?”他也追求美好生活,特别是他的孩子要追求美好生活,大城市能够提供这些东西,很多小城市提供不了。最后,他谈到了完善房地产制度的目标相关的一些问题。第一,还得坚持市场化道路,坚持发挥市场机制配置资源的基础性作用,坚持房地产市场的发展,不能再回到政府供房子的老路上去,由政府大包大揽的老路上去。第二,稳定市场不等于价格不变。我们的收入在不断增长,土地是给定的,因此土地的相对价格基本意义上就是GDP,如果GDP在不断增长,土地的价格就会在不断地增长。土地价格增长了,相对来讲房子价格也就增长了。他认为因此真正需要稳定的不是说房价一成不变,而是收入与房价的比例关系基本稳定。最重要的一条,是要在供需两个方面,共同采取措施,同时采取措施,同时来建立长效机制,市场才能在供求两个方面实现逐步长期的稳定。过去我们往往强调的是某一个个别的问题,特别是包括需求,而没有看到供给侧的问题。樊纲表示,我们要同时注重供给侧和需求侧,“这样在市场化的前提下才有一个长期稳定、基本稳定的市场,市场才有活力,住房质量才会不断提高,老百姓(57.910, -0.69, -1.18%)在住房这个问题上不管是租还是住,生活水平更加提高,生活更加美好。”
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  • 潘向东:房产领域应着重考虑建立中长期机制

    近日,新时代证券首席经济学家潘向东做客新华网联合今日头条举办的“"明规则、识风险"证券投资大讲堂”线上活动,潘向东表示,着眼中长期的机制确立应该是房地产领域政策的考虑重点。潘向东认为,2000年以来,房地产每调控一次,价格就上涨一次,房价越调越涨。这种现象的形成和过去的调控手段有关。一方面,过去房地产调控重在抑制需求,例如贷款利率的提升,也就是如今的限购政策。另外,过去对供给侧政策以及对房地产开发商的融资、土地拍卖等行为都会进行调控。但是需求无法调控,只能递延。“今年不买过几年结婚还要买,改善性住房今年不买过几年也得买”;没有供给,未来就会造成供需紧张,进一步导致价格的上涨。在供给不足的情况下,只要房市需求量上升,房价便又会上涨,整个居民的收入因此形成透支,从而抑制其他消费,导致经济整体下行。为化解目前房地产调控难题,潘向东提出,房地产市场需要考虑中长期机制。随着未来居民收入的提高,房地产的支出比重相对下降。同时,进一步推进因城施策发展,重点推出偏重于中长期的房地产政策,例如北京、深圳(楼盘)出现的拍卖地只租不售现象,有助于实现房地产市场的平稳。
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  • 李扬:金融监管是要更好而非更严 绝不能越俎代庖

    中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长 李扬11月29日,中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬在“《财经》年会2018:预测与战略”论坛上表示,与宏观调控有关的也是一个政府行为,就是监管,我们要的是一个更好的监管,而不是一个更严的监管。李扬表示,自全球金融危机以来,从国外的情况来看,宏观调控当局几乎把自己的手伸到市场里、伸到微观主体对的具体运行之中。这对于防范风险、迅速的止损有可能是必要的,但是很可能就变得是宏观当局越俎代庖的情况。在李扬看来,中国要建设的经济体制是市场在资源配置中起决定作用,政府更好的发挥作用,宏观调控是政府发挥作用的范畴,所以如果宏观调控到了代替微观主体、代替市场去配置的话,就是无度了。李扬表示,近期重要会议中提到宏观调控有度,就非常值得深思。总的来说,“我们要的是一个更好的监管,而不是一个更严的监管。”好监管就是让市场发挥决定作用的监管,绝对不是越俎代庖,你让他干这个、不干那个,然后你直接插手资源配置,那不是好监管。对于下一步监管发展的要点:李扬表示,首先是协调,近日成立的金融稳定委员会已经把这个协调的职责承担下来了,要补上那些真空,减少重叠;其次是要制定一套制度,要透明。
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  • 谭浩俊:逼“地王”入市是楼市调控必备之举

    据媒体报道,由国土资源部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查已接近尾声。此次检查的内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况,重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。与其他调控手段相比,此次检查可谓是又一个切中要害之举。因为,总结这些年来楼市调控的经验和教训,以前我们总是把调控的目标过多地放在房价上,从而不停地利用调控手段遏制房价,却没有对房价上涨的深层次问题进行全方位的剖析,这可能是导致调控效果不佳的原因之一。而去年以来采取的因城施策,由各地依据本地实际采取相应的调控措施,显然效果要好得多,房价的稳定性也越来越强。但是,因城施策不代表可以忽视整体联动,更不代表可以不采取一些全局性的措施和手段。毫无疑问,统一检查与督查,就是楼市调控必须采取的统一行动。对住宅用地出让合同执行情况,重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况等进行检查,无疑是统一行动中非常重要的方面,也是关键点之一。如果这些工作做到位了,开发商不存在捂地惜售等问题,楼市的稳定性就会更强,楼市的健康程度也会更高。事实也是如此。这些年来,很多开发商并没有在竞拍到土地以后立即投入开发,而是手握土地等待观望,试图通过土地涨价来获取更大利益。结果,导致很多城市都出现“晒地皮”现象。克而瑞地产研究中心调查的数据显示,2016年50个典型的“地王”,目前仅有7个项目已经入市,43宗土地项目尚未入市,其中29宗土地已开工但未开盘,另有14宗尚未开工。既然能当“地王”,说明土地的开发价值很高。不然,开发商是不会高价拿地的。而且,凡是“地王”,大多也是经过激烈竞拍以后才成交的。按理说,开发商拿到地后应当立即投入开发。那么,为什么会出现这么多“地王”没有入市、甚至没有开工的现象呢?有分析认为,导致开发商只拿地、不开发的原因,可能有两个方面:一是想通过等待观望获取最大的开发效益,因为在一系列政策的调控下,目前的楼市状况并不是很好,如果立即开发,可能很难获取目标效益;二是“地王”项目所需要的投入多,在信贷收紧的情况下,开发资金压力较大。但很显然,这两个方面的原因都不能称其为原因,也不该称其为原因。要知道,开发商拿了地而不及时开发,不仅会给楼市调控带来不利影响,影响调控的效率和质量,使调控的预期目标难以实现,而且会影响社会资源利用效率的提升,如土地资源的利用效率、资金的利用效率、其他社会资源的合理流转等。也正因为如此,有关方面组织力量对住宅用地出让合同执行情况进行检查,就显得十分重要而紧迫。因此,面对开发商只拿地不开发的问题,管理层应摸清底数。其中,对“地王”没有开发的情况尤其要引起重视,逼“地王”尽快入市。对“地王”来说,不能只造势而不开发。若房地产公司不及时开发土地,就让“地王”做“地寇”,按照国家有关规定,对其实施处罚。需要注意的是,在监管的过程中,有关部门应注意房企与各方的利益关系,在处理的过程中一定要防止各相关方面对“地王”实施暗中保护,甚至利益输送。对“地王”拿地不开发的问题,只要触碰了红线,就一定要严格按规定处理,决不手软。如果对“地王”的处理到位了,对其他开发企业的震慑力也就能够形成。不然,会产生不良反应。楼市调控已经到了十分关键的时刻,“房子是用来住的,不是用来炒的”理念也开始逐步形成,包括开发商在内的各个相关领域,也都能比较好地按照中央的要求去做。如果相关的政策措施不能及时跟踪到位,不能发挥作用,就有可能对已经形成的良好局面产生不利影响,甚至出现前功尽弃的现象。从总体上讲,楼市调控只能紧、不能松,只能越来越规范、不能越来越无序。如果能够沿着调控的路走下去,楼市就一定能够步入良性发展的轨道。
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  • 欧阳捷:未来5~10年商业地产机会在三四线城市

    商业地产面临零售市场增长放缓和购物中心的分化两重难题,但是国内市场上的购物中心仍处于快速发展之中,每年以数百个的速度增长,目前其总量已经超过了5000座。11月20日,在2017观点商业年会上,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷预计到2025年会超过1万座购物中心。如果城镇人口为10亿人,一座购物中心平均静态覆盖人口10万人。欧阳捷认为,目前一线城市购物中心已经出现了严重过剩。2016年,上海已经超过180家购物中心,而上海只有2400万人口,一个购物中心就是覆盖10万人左右。未来商业地产将如何突围?欧阳捷认为,三四线城市是未来5年~10年内商业地产的机会。目前三四线城市人口占比达到53%,但是购物中心总量不到30%,是偏少的,而且三四线城市购物中心开业数量相对不足。据统计,现在已经有的三四线城市购物中心平均静态覆盖人口25万人,超过了现有的二线城市,但是这些三四线城市还有很多城市没有购物中心,甚至有的城市100万人口都没有一座像样的的购物中心,所以未来三四线城市有很多机会。三四线城市到底有多大的市场机会欧阳捷表示,“目前全国有三线城市54个,四线城市103个,加起来未来可以容纳1000座购物中心。1000座购物中心当然不算多,但是如果未来每年增加100个到200个购物中心,我们还有5年~10年时间,所以这段时间还是一个可以加速奔跑的时代。”欧阳捷表示,如果未来三四线城市布局趋向饱和,没有进一步扩张的机会,购物中心将进入商业体竞争、业态竞争的战国时代,饱和的市场需要差异化竞争。
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  • 任志强:宏观调控不是让房价下跌是为了稳涨

    从最近楼市各个层面的消息来看,当前的房地产市场已经是四面楚歌的状态。专家学者都纷纷预测未来房价的走势,大部分专家认为从第四季度开始,房企将会进入到卖房难的压力之中,所以看跌观点所占比例居多。说一下股市,中国A股,是一个千千万万股民发财起航的源地,这里有人欢喜有人忧。那么大家想要在如今的股市市场一直赚钱的话,就得思维灵活、做散户的叛徒,与主力为伍,把握市场节奏!我首先给大家发一个福利,我炒股20年,善抓长短线潜力金牛,把握高抛低吸,波段操作,每次热点股出现都可以灵活的擒到!股友跟着操作的10月战绩:10月9号,我让大家在低位买进37.35入手的寿仙谷,本月1号高位出手,期间增长65.84%。10月31号紧急通知大家在6.60最低价买进置信电气,通过复制涨停法观察量能,趋势,资金等三天的时间将翻了将近一倍多,虽然不是暴但每次都是还是赚钱的,都是站稳高点才出手的,没有抢到股票的朋友也不要气馁,今天晚间又挖掘出几只主力高控盘的强庄牛股,预计短线涨幅50%、中线涨幅120%即将爆发。如果你目前还是不能抓到牛股的话,那就微信申请加msjg158猛龙老师,大家携手发掘最新暴涨妖股,大家紧跟操作步伐,做到快人一步盈利其实,目前很多普通老百姓还是对房价下跌论持怀疑态度,因为中国楼市已经发展了这么多年,好像永远都是不断上涨的状态,永远都是信守着越早买房越划算的理论,而且如今买房的人群比例也很高,他们并不希望房价下跌。虽然目前的房价已经上涨到了一定的高度,但是对于有房族来说,现在房价下跌就相当于自己的资产贬值,毕竟所有已购房的人群都是高房价的承担者。而且就目前来说,房地产还是属于经济的支柱性产业,涉及到的相关行业也非常多。即使现在的房价居高不下,刚需购房者照样需要为此买单,因为房子所关联的附加属性也很多,已经成为了刚需品,所以大家就算一边抱怨房价高,但还是得往购房大军的队伍冲刺。虽然如今朝着房子是拿来住的,而不是拿来炒的目标建设,但是短期内房子的金融属性很难改变,房子依然是增值保值比较好的选择,未来房价还是不可能出现大幅度的下跌!加快完善租赁市场确实也能够解决刚需的住房需求,但关键问题在于租房极其不稳定,再者,租房属于消费不等于投资,租房住10年之后你照样是没有房子,而花10年时间贷款买房,起码最后房子是属于自己的,还可以变现。任志强曾表示过,鼓吹房价大跌是危言耸听,房地产行业趋势不会改变。他还说,宏观调控的目的不是让房价大幅度的下跌,而是要促进房价的稳定增长,我们不要因为房价没有下跌就认为调控不到位。
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  • 许高:租赁行业市场主体变化快困惑普遍存在

    随着“租购并举、租购同权、农村集体建设用地入市”等新政出台,租赁市场迎来大爆发,也面临诸多挑战。为此,2017年11月9日下午,中国网地产特别举办“地产红人汇”论坛,就“租赁在风口,如何飞上天”这一话题邀请业内专家一起畅谈分析。在投资圈发展多年的许高(小饭桌旗下FA业务品牌凡卓资本的资深投资经理),一直关注着房地产企业互联网化的机会,在他看来,今年的租赁行业,变化着实飞快。在今年以前,许高所代表的资本市场,基本都是偏VC、PE模式,更互联网化、偏风险投资类型的基金。他们对房地产互联网化的关注点在于:都有哪些机会?什么样的企业有很好的增长点?因为房地产是一个重资产行业,不管是很多交易类型的平台,还是很多优客逸家、you+等等经营得不错的品牌公寓,他们在经营中,都遇到了挑战。且在VC投资行业有一个惯例:项目到了第五年之后,基本上就进入一个股权的回购期限。而很多品牌公寓企业从初期投资到现在,早已经过了五年,却还离上市遥遥无期。对于VC来说,投资是投商道的,于是,在这么一个行业大背景下,像VC、PE这样一类市场从业主体,对于做房地产行业的投资,包括做租赁相关的投资就会少而又少。但今年,由于宏观层面开始鼓励不同市场主体于资金进入租赁市场,资本市场对于这个行业又重新动心,许多人都坚信这里蕴含着新机会。市场主体变化太快 行业普遍谨慎而困惑对此,许高觉得,“存不存在机会”首先要看两个大方面。“一个是未来的市场主体和格局是怎么样的。现在大家可以看到最早这个行业长租公寓从民营主体到现在大规模转向一个以国家主导的政府、银行多层次的参与主体来加持的特别重资产的领域,所以今天我们看未来的市场供给,很有可能大规模的来自于例如说像国企、央企的存量房产,包括很多大的地产上市公司他们所持有的土地以及他们所持有的存量没有经营很好的一些物业。当这些资产大规模进入市场的时候,我们目前来讲还是有点难判断这样的主体未来对市场是什么影响”。徐高认为,政府和地产商持有的租赁物业,很多时候是政策性的,未来它的租住客群不一定像现在自如这样的客群,是采取市场化地投放广告,或者市场化地招募租客,“可能以后中字头开头的地产商,所服务的租客会划定特殊身份范围,比如大学毕业生、海归身份等等各种市场主体”。另外,谁会成为主导的租房交易平台也是令许高觉得需要谨慎思考的问题。“很多人都看到了房地产行业金融的机会,大家都想把银行的钱弄进来做租赁。以前像自如、优客逸家这样的企业,是拿不到银行贷款的,只能通过类似于P2P或者一些中间夹层的方式找到银行的钱。但现在这个市场格局,因为有了国家的主导,所以银行拿了很多大资本进来做这个事情,整个资金成本发生了底层的变化,这个市场格局也会有和我们过往看到的不一样的地方”。宏观的积极导向对于资本市场的自由度,也起到了不小影响。例如,未来某区域市场租金是3000元/月,但政府指定价是2000元/月,那企业的租金回报率怎么算?这些新出现的问题,让包括许高在内的企业家、投资人,都变得困惑而小心翼翼。行业机会:三方联网与智能化升级那么,这个行业的机会到底在哪里?许高分析认为,一个机会在于业主、租赁者以及互联网服务主体的三方联网。“所有人都知道有租房备案这个事情,租房人要取得北京居住证,但是为什么大家都不去办这个事情呢?因为太麻烦了。所以未来,互联网化的服务商会有机会。要么是像自如这一类的品牌经营化的市场主体去做这样的服务,它要找政府备案,我拿了房子,就得通过一个网络平台去登记、备案,找到一个租客也得备案,中间的整个合同要能够阳光化的去做相关的按该。要么就是中介公司,经纪人去找业主也好,带客户看房签合同也好,现在都是没有网络连接的。从现在到未来,各个城市都把租房当成一个监管的事情去做,谁去承担这个连接者,谁去线下连接这些中介公司的经纪人、连接这些房地产提供商,都是很重要的事情”。而另一个机会,他认为在于智能化升级改造空间上。“我相信各位家里如果换了智能门锁都有感受,你有智能门锁这个事情好太多了。所以即便未来不管是政府还是其他市场主体,在推动开发商去开发新的物业,经营新的增量租赁房源的时候,一定有很多智能化升级改造的空间。比如以后大多数人的门锁都会是智能门锁,会用智能电表,租赁房源里甚至会有智能净水器、智能洗衣机等不同的智能化的服务。这些东西可能未来是一个很有增量空间的地方”。
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  • 罕见!周小川“深夜喊话”传递重要信号

    11月4日晚上,央行在官网发布了周小川的一篇署名文章,标题是“守住不发生系统性金融风险的底线”。这篇文章论述了当前金融行业面临的主要问题、成因,并提出了对策。这篇5500字左右的文章里,63次提到了“风险”,43次提到了“监管”,31次提到了“改革”,21次提到了“开放”。其中有7个话题,值得我们关注。1、中国的杠杆率到底是多少中国的杠杆率(债务率)到底是多少,社会上一直有各种算法和争论,周小川在文章里的“金融高杠杆率和流动性风险”一节里向我们透露了官方的数据:2016年末,我国宏观杠杆率为247%,其中企业部门杠杆率达到165%。他的结论是“高于国际警戒线”。此外,他还指出:部分国有企业债务风险突出,“僵尸企业”市场出清迟缓;一些地方政府也以各类“名股实债”和购买服务等方式加杠杆。2、重要判断:房地产存在泡沫周小川在文章里说:2015年年中的股市异常波动,以及一些城市出现房地产价格泡沫化,就与场外配资、债券结构化嵌套和房地产信贷过快发展等加杠杆行为直接相关。也就是说,他认为中国“一些城市出现房地产价格泡沫化”。至于是哪些城市,文章并没有点明。但有一点是肯定的,绝对价格最高的北上深,以及三亚、厦门等城市,显然“最值得怀疑”。此外,周小川还认为“房地产信贷增长过快”。不过此前他曾表示过,中国住户部门的杠杆率并不算高。3、金融乱象主要有哪些?在谈到金融乱象的时候,文章列举说:一些金融机构和企业利用监管空白或缺陷“打擦边球”,套利行为严重。理财业务多层嵌套,资产负债期限错配,存在隐性刚性兑付,责权利扭曲。各类金融控股公司快速发展,部分实业企业热衷投资金融业,通过内幕交易、关联交易等赚快钱。部分互联网企业以普惠金融为名,行庞氏骗局之实,线上线下非法集资多发,交易场所乱批滥设,极易诱发跨区域群体性事件。少数金融“大鳄”与握有审批权监管权的“内鬼”合谋,火中取栗,实施利益输送,个别监管干部被监管对象俘获,金融投资者消费者权益保护尚不到位。文章对于互联网金融和“监管层内鬼”的看法值得重视,说明在整顿互联网金融,以及金融业反腐败上,后面还将有大戏上演。4、央行的苦衷央行在多份报告里,都向公众倾诉过“被迫放水的无奈”。这次,是行长亲自倾诉:在宏观调控上,对货币“总闸门”的有效管控受到干扰。在风险酝酿期,行业和地方追求增长的积极性很高,客观上希望放松“银根”,金融活动总体偏活跃,货币和社会融资总量增长偏快容易使市场主体产生错误预期,滋生资产泡沫。当风险积累达到一定程度,金融机构和市场承受力接近临界点,各方又呼吁增加货币供应以救助。宏观调控很难有纠偏的时间窗口。此外,文章还对监管体制存在的缺陷做了说明:在监管体制机制上,在新业态新机构新产品快速发展,金融风险跨市场、跨行业、跨区域、跨境传递更为频繁的形势下,监管协调机制不完善的问题更加突出。监管定位不准,偏重行业发展,忽视风险防控。“铁路警察,各管一段”的监管方式,导致同类金融业务监管规则不一致,助长监管套利行为。系统重要性金融机构缺少统筹监管,金融控股公司存在监管真空。统计数据和基础设施尚未集中统一,加大了系统性风险研判难度。中央和地方金融监管职能不清晰,一些金融活动游离在金融监管之外。5、注意!提及了“IPO注册制”改革文章透露,目前中国的直接融资比例是23.8%,比2011年的15.9%有了显著提高。但仍然不够,所以要:积极有序发展股权融资,稳步提高直接融资比重。拓展多层次、多元化、互补型股权融资渠道,改革股票发行制度,减少市场价格(指数)干预,从根上消除利益输送和腐败滋生土壤。请注意,周小川行长在这里提到了“改革股票发行制度”,这其实就是指“注册制改革”。他还进一步解释说,通过改革发行制度和减少对市场的干预,可以“根上消除利益输送和腐败滋生土壤”。“减少市场价格(指数)干预”,这句话告诉我们,A股的确存在对市场价格的干预,也存在对指数的干预。6、金融开放提速2017年,中国明显加快了金融开放的步伐。对此,周小川的文章也有解释,认为“竞争可以促进优化与繁荣”,“主动防控系统性金融风险要靠加快金融改革开放”。文章再次提出要“减少外汇管制,稳步推进人民币国际化,便利对外经济活动,稳妥有序实现资本项目可兑换”。这个目标,显然在两三年内是不可能完成的,只能是一个方向。7、新的金融监管体制呼之欲出在“健全金融监管体系”的一节里,文章向我们透露了新的金融监管体系框架,我们大概可以获得以下重要信息:第一,成立“国务院金融稳定发展委员会”,强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责;第二,充分利用人民银行的机构和力量,统筹系统性风险防控与重要金融机构监管;第三,增加地方金融监管权。中央和地方金融监管权的划分是:中央金融监管部门进行统一监管指导,制定统一的金融市场和金融业务监管规则,对地方金融监管有效监督,纠偏问责。地方负责地方金融机构风险防范处置,维护属地金融稳定,不得干预金融机构自主经营。过去这些年,随着“一行”职能的明确和“三会”的陆续成立,金融监管权全面收归中央,地方无权染指。各地只能成立事业编制的“金融办”,配合“一行三会”的监管。随着中国进入“大金融时代”,尤其是“四板市场”、互联网金融和民间金融的活跃,“一行三会”精力不济。于是,把一些次要的金融业务交给地方监管,就成为改革的思路。
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  • 中坤集团董事长黄怒波:房地产还有20年大发展期

    房地产行业要走向一个正常的行业,一个利润平均的行业,但不能是一个暴利的行业房地产行业要在25年的辉煌成就之上再出发,端正态度,把行业发展与社会进步、国家富强紧密联系起来中房报记者 马琳 北京报道在中国的经济与社会发展进入转型关键期的时候,中央提出“将改革进行到底”,房地产行业的改革也行至新的阶段。“中央现在提出的‘将改革进行到底’与40年前改革开放的概念都有自己的历史特性,这是一种向着民族复兴大业终究来临的最后攻坚号召。也是以放眼未来的姿态肯定和保护40年的改革成果的伟大决策。因此,房地产行业也要在25年的辉煌成就之上再出发,端正态度,把行业发展与社会进步、国家富强紧密联系起来。”中坤集团董事长黄怒波认为。他同时认为房地产行业在中国经济快速发展这几十年来发挥了重要的作用。从“南巡讲话”到1998年房改再到如今,我国的人均住房面积在世界上已处于领先水平,仅仅二十几年就取得如此大的成绩是要感谢这个行业的,社会不能简单地把房地产行业视为洪水猛兽,将它的过往全部扼杀掉。“房地产行业发展到今天有问题很正常,以前我们没有这个行业,没有相关的发展经验,所以说要理性地看待它的发展。现在提将改革进行到底,具体到房地产行业,我认为应该提将房地产行业的理性发展进行到底。在理性发展下它还会有未来的25年。”黄怒波表示。但对于房地产行业来说,我认为它要走向一个正常的行业,一个利润平均的行业,但不能是一个暴利的行业。中国房地产报:时至今日,作为中国房地产行业市场化25年的亲历者和推动者,您对中国房地产市场化过去的25年的历史如何看?黄怒波:可以说取得了举世瞩目的成绩,一是我国的人均住房面积在世界上已处于领先水平;二是住房质量与体系不断完善;三是房地产企业的规模在做大、发展模式越来越成熟;四是国家管理房地产的能力越来越强。所以,我们现在对于房地产行业不能简单地把它视为洪水猛兽,将它的过往全部扼杀掉,要理性地看待它的发展。中国房地产报:您如何看待历次调控?有何建议?黄怒波:对于房地产行业来说,我认为它要走向一个正常的行业,一个利润平均的行业,但不能是一个暴利的行业。另外,社会上对于房地产行业要给予正面说法,它是在市场经济改革开放中逐渐成熟完善的行业,对于中国经济崛起带来了巨大的贡献,它所存在的问题是改革中的问题,是发展中的问题。以往,房地产市场也陷入了怪圈,调控一次房价涨一次,无法逃脱。今年政府又进行了调控,在这个意义上,希望这一次不要也不能再进入这样的怪圈中。实际上,对于房地产市场发展而言,政府与市场两只手要有效配合,政府做好它应该做的事情,其余的通过市场规律进行调节,才能有效地化解其中的问题,不能总是通过“下猛药”的方式或是运动式的方式解决。因此,我认为我们的管理方式要变革,多学习先进国家经验,从土地供给、税收、金融等配套方面,更好地管理房地产市场,有长效机制。中国房地产报:现在各地政府在推动公租房、共有产权房的发展,推动人才租房落户政策,这应该是房地产市场长效发展中比较进步有利的一面吧?黄怒波:公租房、共有产权房概念的提出是城市经济发展到一定阶段的需求反映,这些措施有利于社会经济的健康完善。另外,推动人才租房、落户政策是一个了不起的措施,它有利于社会人才的养育及推动经济发展。因此,上述措施和政策就是在房地产市场中落实将改革进行到底的水温计,必将是有利于房地产市场的长效发展,因为合理的房地产市场结构与中国经济健康长效发展会相互呼应。中国房地产报:从总需求与总供给来看房地产,您认同房地产泡沫的讲法么?为什么?黄怒波:我并不认为有泡沫,反而是当下已经没有什么泡沫了。我们在市场上也没见有哪家企业崩盘,房价也没有大跌,也没有发生大面积断贷事件,所以说已经没有什么泡沫。中国房地产市场还是一个很有潜力的市场,但不能再有暴利行为了。中国房地产报:在中国的经济与社会发展进入转型关键期的时候,中央提出“将改革进行到底”,在这样的背景下,作为中国经济的重要支柱型行业,房地产应该怎样“将改革进行到底”?黄怒波:在中央提出的将改革进行到底的大历史背景下,房地产行业要相向而行、顺势而为、趁势而起。首先,在房地产行业改革发展了25年的时刻回顾总结行业的得与失,要看到25年中,中国房地产行业是改革开放的主力军,也是受益者。可以这么说,没有40年的改革开放就不可能有今天的房地产行业。中央现在提出的“将改革进行到底”与40年前改革开放的概念都有自己的历史特性,这是一种向着民族复兴大业终究来临的最后攻坚号召。也是以放眼未来的姿态肯定和保护40年的改革成果的伟大决策。因此,房地产行业也要在25年的辉煌成就之上再出发,端正态度,把行业发展与社会进步、国家富强紧密联系起来。其次,要将房地产行业25年发展所积累起来和形成弊病的问题放在将改革进行到底的砧板上,以庖丁解牛的姿态和手法,把不健康的、不利于社会和谐稳定的那种暴利成长和“最后的晚餐”的急功近利的赌徒式做法彻底纠正过来,让房地产行业回归到国民经济的正常行业中来。所以,在这个概念上,房地产行业在“将改革进行到底”的道路上是大有作为和令人期待的。中国房地产报:从未来场景,如十年、二十年的长周期看,您对房地产有什么判断、预见?黄怒波:我认为还有20年的大发展期是毫无问题的。现在交通比较发达,推动了城市化发展,很多城市在城市圈的带动下会迎来比较好的发展机会,这种机会下房地产仍有发展空间。中国房地产报:在新的房地产政策环境之下,未来中坤集团将会有怎样的战略方向?黄怒波:下一步,我们决定将余下的项目进行合作开发。大钟寺广场最近会走出困境,这两三年我们都在努力地解决它的问题。还有,中坤集团将继续向文化旅游产业发展,坚定不移。
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  • 地产公司粉饰表报 如何识别报表粉饰的“痕迹”

    曾几何时,资本市场已不再是价值投资的热土。烟火般绚烂登场,旋即又匆匆没落实的明星上市公司,带给投资人的只有无尽伤痛;大批独角兽、甚至超级独角兽公司的快速陨落,也使投资人大跌眼镜。而他们引以为傲、吸引眼球的一大法宝,正是对财务报表的粉饰。“他山之石,可以攻玉”,本文将浅析暴风影音、乐视网等资本市场弄潮儿的财务报表表现,同时也结合地产行业优秀企业的做法,分析一家公众公司正确的财务打开方式。也许,曾经用暴风眼镜也无法分辨的虚拟与真实,在资本大浪地洗礼中,终将被价值投资的真理重新定义。地产公司如何粉饰表报有一个英语叫“Window Dressing”,就是橱窗里展示的商品效果通常比实物来的好,说的就是“报表粉饰”。报表利润粉饰的基本做法就是通过财务手段实现非主营的业务收入,即“开源”。地产行业里,某香港上市地产公司并称之为“并购王”,在二手房地产项目的收购时,通过评估物业的公允价值高于收购价格的差额,来实现投资收益。当然,项目买卖的双方都不是傻子,捡漏的机会不常有,交易价格等于公允价值的情况才是常态。但是,房地产项目的估值是基于一定技术框架内的主观判断,估值结果有一定的弹性,这就导致了新的利润来源。就整个项目开发周期来看,利润是守恒的,并购日确认多了,就意味着项目竣工时可确认的利润就少了,只不过是“乾坤大挪移”,在需要利润的时候提前实现了而已。报表利润粉饰的另一种做法就是将表内的费用挪到表外去。房地产项目,由于开发周期长,在项目建设阶段费用高,收入利润一直要到项目竣工交付时才能实现。因此,房地产项目的全周期财务报表规划的思路应该是费用高企的建设阶段应降低持股比例以达到不并表,项目竣工交付前增持项目公司股份以达到控制并表实现利润增加。基于这样的思路,可以在地产项目中引入财务投资人并设立股份回购条款,在项目预售达到某一比例(比如:90%)时,财务投资人退出。财务投资人持股阶段,可以设立董事会表决事项需一致通过的门槛,即财务投资人具有一票否决权,而致使项目开发团队无法单方面控制该项目,作为联营公司不纳入合并范围。财务投资人退出时,项目公司才转为控制纳入合并范围。回购股份时,按照会计准则的要求,需对长期股权投资重新评估公允价值,增值部分计入当期投资收益。对于这样规划长远的伏笔,是需要财务投资人的大力配合的,如何寻找这样的财务投资人就是关键所在。在融资产品越来越丰富的当下,很多的信托公司已不仅仅满足于明股实债的信托产品,推出了真股信托,这样的产品和以上的报表规划的思路不谋而合,可以做到相辅相成。高阶表现:全周期报表规划报表利润规划,与报表粉饰的区别是,其突破了报表利润粉饰本身的局限性,和战略规划以及经营规划相结合的布局,最终显示的报表情况与经营状况实现统一。以一家同样是香港上市发家于重庆的地产公司L举例,其一直是业界财务稳健的典型代表,8倍的市盈率,达到香港联交所上市公司的平均市盈率,对于一家内资地产企业实属不易。从历年年报数据发现,它的毛利率基本稳定在25%左右,除了归功于该公司的项目运营能力出众以外,还离不开财务报表规划深入日常经营所做出的努力。笔者曾看到一份L公司的项目合作开发协议,在获得了控制并表权以外,还在协议中设定了L公司有权要求小股东回购其所持股份的条款。这条条款的动机就是在项目整盘利润率低于预期时,可将并表项目转为非并表项目,维持较高的结转毛利率,实现未雨绸缪。这个不平等的条款,也不是能直接拿来依样画葫芦的,是需要依托于市场地位及品牌才能在谈判中获得强大的话语权碾压对方。除了报表利润以外,另外一类引起众多投资人及债权人关注的指标就是资产负债结构的合理性指标。地产行业是资金密集型的行业,资金投入巨大,且从拿地到开发建设阶段,用的资金大部分来自银行贷款和信托资金等。对于国内上市或发债的房地产企业,一般用资产负债率和全部债务资本化比率【全部债务/(长期债务+短期债务+所有者权益)】来衡量债务结构的合理性,对于香港上市的内资房地产企业,一般用净债务与资本比率【=(有息负债总额-货币资金)/权益】来衡量。投资者通过这些指标的横向及纵向的对比,即可了解地产公司的债务结构。近些年,地产公司为了控制负债率,也是穷尽了心思。2013年,现中国首富旗下的房地产商H首次引入了永续债,作为权益工具处理,而不是债务工具,可谓是一种颠覆性的创新。永续债,表面上来看,资金出借方无权要求借款方于某一固定时间偿还债务本金,借款方可以自行确定偿还本金的时间。从会计准则的视角来判断,永续债类似与优先股,没有偿还的固定义务,只需按期支付利息即可,因此确认为永久资本工具(权益的一种)。然而,撇开会计准则,就从事件的实质来看,永续债必然是不可持续的。永续债的利率,以每年不低于50%的涨幅上升,如果这样的融资条件持续的话,房地产开发商的利润终将枯竭,几年忙碌开发项目的所得都只是为别人做嫁衣,注定了永续债不可能如它的名字一般“永续”,一旦地产企业摆脱暂时的融资困局或资本市场回暖,这些永续债都会被主动偿还掉。从2016年审计报告可以看到,H公司有1129亿的永续债余额,在计算资产负债率的时候,这1129亿的永续债是不计入负债的,因此资产负债率明显偏低。对于永续债是债还是权益的争论,即便审计师已点头,但信用评级的分析师仍坚持其实质,在审计报表的基础上将永续债重新划分为债务,计算全部债务资本化比率指标。如何在会计准则的界限内,实现并表范围内降负债,这是一个值得思考的课题。终其途径,无外乎把表内的有息负债移出表外和表外融资向上市公司输血。有息负债如何才能移都资产负债表外呢?前文提到的房地产项目的全周期财务报表规划的思路,能做到这一点。在房地产项目建造未完工前,土地支出及建造支出依赖于前端融资和开发贷款,负债率极高,这样的项目如果作为附属子公司并表,将对合并报表的资产负债率形成负面影响。如果通过引入真股信托,形成表面上的不控制而作为合营公司处理,那高负债将不被纳入合并报表,资产负债率自然就可能控制在某一范围内了。在地产项目接近竣工时,财务投资者在实现盈利预期后退出,项目公司的控制权收回来后再次作为附属子公司并表,这时账面的有息债务在合约销售资金回笼后大大下降,并表不仅不会对合并报表的资产负债率有负面影响,随着竣工交付收入确认,权益的大额上升对负债率的改善有正面的影响。另外一种方法,是表外融资向上市公司回流。通过不纳入合并范围的合营项目公司为主体,向金融机构申请融资,获取的资金通过关联方的资金划拨提供给上市公司,这笔实质上的融资在合并报表上仅仅体现为“应付关联方的款项”。这一招“偷龙转凤”成功隐匿了有息负债的金额,对于全部债务资本化比率和净债务与资本比率有明显的改善效果。识别报表粉饰的“痕迹”资本市场上经验老道的投资者都清楚:报表利润,不是经营利润的简单体现,是在符合会计准则的范畴下,覆盖了一层又一层美丽的包装。要透过报表数据看出经营的实质,取决于报表使用人的财务功底以及报表粉饰留下的痕迹。以上述表外融资方案为例,从一家香港上市的内资房地产企业公布的半年报看到,账面货币资金706亿,应付关联方款项900亿,如果没有关联方的资金支持,那资金头寸早已是负数,根本无法支持大额土地投资,且净债务与资本比率会直接冲破屋顶创新高了。表外融资的关键在于对一家合营公司有实质的“控制权”,能够主导融资及资金划拨,是隐匿在合营公司中的子公司,虚虚实实,各位看官可以自行脑补之间的是非曲折。再举一个比较明显的案例。前段时间,各上市公司集中披露半年报,其中暴风影音引起了众多媒体及投资人的关注。2017年上半年,营业收入8.2亿,净利润为-7883万元,归母净利润1572万元,净利润与归母净利润倒挂,且差异巨大。无独有偶,该公司在2016年的财务数据也是同样的情况,营业收入16.5亿,亏损2.4亿,归母净利润为5281万元。俗话说“事出反常必有妖”,暴风影音近两年反常的财务数据不得不让人怀疑其真实的经营情况。暴风影音对于亏损给出的解释是一家并表范围内的子公司暴风统帅为了抢占互联网电视市场,前期投入了大量的成本费用,影响了上市公司的整体利润水平。那为什么在亏损的情况下,归属于母公司的是盈利,而归属于少数股东的确是亏损呢?问题就出在暴风统帅的持股比例上。暴风影音持有暴风统帅27.34%的股权,暴风统帅2016年实现营业收入9.29亿(占上市公司营业收入的57%),净亏损3.58亿,作为并表的非全资控制公司,暴风统帅的收入成本费用是100%计入上市公司的利润表的,然而归母净利润是按照持股比例计算的,因此暴风统帅的小股东需承担2.6亿亏损,暴风影音只需承担0.97亿亏损。解释到这里,各位吃瓜群众终于从迷雾中看出一些门道来的,但还有疑问,既然暴风影音只持有27.34%的股份,怎么能控制暴风统帅,其他持有72.66%股权的股东都不反对这样的业绩表现吗。对于控制这个词,从会计的视角来看,可以简单的理解成拥有的表决权可以单方面达到通过经营决策所需要的比例。同股同权,仅仅体现在股东大会的表决事项上。那如果把主要的经营决策事项都下置至董事会来决定,同时又拥有了众多的董事会席位的话,那就会出现像暴风统帅这样的情况了。诸如此类的情况,在上市公司中也不少见,很多公司的年报上经常可以看到持股比例介于20%~30%的公司作为控制并表子公司存在。甚至,国外还有同股不同权的情况,即双重股权结构。马云当年放弃在香港上市,投奔美国的原因之一就是美国允许双重股权结构,能够在股权稀释的情况下确保对阿里巴巴的控制权。回到暴风影音的这个案例,这种净利润与归母净利润倒挂的做法并不高明,即使没有财务背景的投资者也会感觉到其中的猫腻而对这家公司持谨慎态度。如果将对暴风统帅作为非控制公司不纳入合并范围,暴风影音对暴风统帅承担的0.97亿的亏损将体现为对联营公司的投资损失,而不会出现净利润的亏损,那投资者就不会看到净利润与归母净利润倒挂的情况。但是,由于暴风统帅不纳入合并的话,那上市公司的营业收入会出现腰斩。当然,也可以通过上市公司与关联方的交易来使上市公司的营业收入不减少。乐视就是通过上市公司向上市体系外的关联方销售商品实现上市公司的营业收入大幅增加的,然而所有的报表粉饰终将留下痕迹,乐视在2016年年末有86亿的应收账款,其中一半来自于体系外的关联方,明眼人还是可以从应收账款的情况顺藤摸瓜发现还原真实的经营情况。(作者供职于协信控股集团财务管理中心)
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  • 世茂集团许荣茂:地产界里的金融棋手

    9月27日,世茂集团刚在北京(楼盘)以一场热闹的璀璨系产品发布会宣告“回归”,许荣茂没有出席,两日后,却在香港资本市场低调出手。9月29日晚,中信银行发布公告称,旗下香港子公司中信银行(国际)有限公司拟以2.99港元的价格,增发新股30.28亿股,引入5名投资者,合计募资额约90.53亿港元。世茂集团主席许荣茂的身影浮现其中,他分别透过旗下两间公司“至选”及“雅选”,合共斥资21.72亿港元认购信银国际7.27亿股,占扩大后已发行股本6%。公告显示,至选公司和雅选公司分别于2017年7月和2017年9月在香港注册,许荣茂为公司股东。从仅有的资料来看,这笔资金更像是许荣茂的个人投资。过去三年着力布局三四线城市的判断,让世茂错过了内地房地产行业最黄金时期,但在金融市场,许荣茂似乎有着另外的成就和眼光。甚至,不少了解许荣茂的人都说,相比于地产商,他更像是一位金融家。财富榜常客2016年,许荣茂家族以500亿元的资产位列2016胡润百富榜第21名。虽然贵为榜单常客,低调的许荣茂实际上并不喜欢成为公众人物。2001年,他以60亿元身家首次进入《福布斯》排行榜前5位时,就曾致函《福布斯》表示不同意登载自己的名字。面相温和、装扮沉稳不奢的许荣茂,有着与其他商人不太相同的气质。有人评价他是“绵里藏针”的最佳典范。不过,作为弃医从商的样本之一,进入资本市场对许荣茂来说既是偶然,更是顺势为之。据观点地产新媒体了解,67岁的许荣茂出生在福建泉州(楼盘),70年代凭借着当中医学徒时学到的本事,他只身前往香港,并先后在药房、工厂打工。当时正值香港资本市场从本土化、区域化走向国际化的腾飞时期,1972年,在香港四个交易所中上市的股票约有190种之多。许荣茂耳濡目染,自然而然地吸纳了不少金融知识,资本发展大势之下,他也做起了证券经纪人。进入金融业,成为许荣茂此后人生最重要的转折。1981年到1983年,凭着在金融市场赚得的第一桶金,许氏完成了资本的原始积累;80年代末,他转战房地产,逐步撬动数以百亿的资产,成为财富榜上的常客。在金融市场的摸爬滚打,为许荣茂掌舵世茂集团在资本市场的运作奠定了基础,其中就包括带领世茂成为最早坐拥A+H双平台的房企之一。在他看来,一个成功的商人不应仅仅只能制造优秀的商品,如何完善资金链条,掌控资本市场,才是现代商业的重要部分。为方便接触内地资本市场,1999年,许荣茂转战上海(楼盘),注册上海世茂投资公司。彼时,许氏已在北京成功开发了数个地产项目,并拥有了一定的知名度。刚打开了市场就离开,这一举动甚至不被儿子许世坛理解。作为国内的金融中心,上海在资本市场的自由度(资料、团购、论坛)和国际化,或许是吸引许荣茂选择来此发展的重要因素。在这里,他也展示了在资本市场的高超财技——买壳上市,而其选择的标的——上海万象集团也颇值得玩味。作为一家成立于1944年的老牌企业,上海万象(集团)股份有限公司于1994年2月在上交所挂牌上市,拥有包括“恒源祥”在内的多个著名商业品牌;同时,万象集团旗下还拥有多个商业物业。由此通过买卖商业品牌,许荣茂可以从此获取利润;而商业物业则是可作为日后持有运营的地产项目。此外,万象的知名度,更帮助许荣茂在上海滩一举成名。无论从哪一方面来看,万象集团都是个理想的标的。许氏的资本术在进入上海短短几个月内,许氏就通过世茂投资受让了上海万象集团股份有限公司5000万股国家股,占总股本26.43%,成为万象集团的第一大股东,受让股权总计投入1.44亿元。入主4个月后,许荣茂就将持有的恒源祥品牌和相关的7家公司股权以9200万元转让给新世界集团。随后,又相继出让了万象房地产、上海四达公司等资产,并于2001年4月正式将“上海万象(集团)股份有限公司”变更公司名称为“上海世茂股份(600823,股吧)有限公司”,主业由商业百货业转型为房地产业综合经营开发。一份研究报告曾如是点评:许荣茂选择万象“是一笔不错的买卖,而且借壳后也大大提高了世茂集团在内地的知名度,促进了世茂滨江花园的热销,广告收益不亚于资本市场本身”。开启了上市节奏之后,许荣茂很快便再下一城。2001年9月及10月,世茂集团通过PZIL收购东建科讯大股东JMAL持有的东建科讯1.58亿股及2076万份认股权证,提出全面要约收购建议,在香港资本市场完成世茂国际的借壳上市。由于定位于国际地产业务,世茂国际丧失了作为资本平台的融资功能,2007年,许荣茂以每股1.05港元将世茂国际私有化,涉及资金2.34-2.54亿港元。不过,在世茂国际私有化之前,许荣茂也早已布好棋局。2006年,世茂房地产在香港联交所主板成功上市,这也是世茂集团旗下最重要的上市平台。随后,许荣茂不断将集团的优质地产资源注入世茂房地产,将世茂股份和世茂房地产打造成“两强”的上市平台。另一方面,许荣茂与金融机构的关系也日益密切。2016年9月,许荣茂以港币7.37亿港元认购民信金控16.7%新股(摊薄后),成为公司第二大股东;2017年9月29日,许荣茂再斥资21.72亿元认购信银国际7.27亿股份,占扩大后已发行股本6%。此外,在世茂房地产的战略股东中,也不乏摩根士丹利、瑞士联合银行集团、花旗集团等一批世界级金融机构。近两年,世茂经历了漫长的调整期,停滞不前的业绩一直为投资者所诟病,但不可否认的是,通过在资本市场游刃有余的操作,许氏的财富增值未曾停止。
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  • 王健林整合资产:两家轻资产公司装进香港上市平台

    在王健林637.5亿元将万达商业旗下13个文旅项目及77家酒店“甩卖”给融创中国(01918.HK)和富力地产(02777.HK)之后,王健林在专注地整合万达集团旗下资产。9月26日晚间,万达酒店发展(00169.HK)发布公告称,将以8.78亿港元(约合人民币7.455亿元)现金收购万达酒店管理有限公司(以下简称“万达酒管”)的全部已发行股本。目前,万达商业地产海外有限公司持有万达酒店发展65.04%的股权。公告称,对于此前万达商业向富力地产和融创中国售出资产中包含的酒店项目,万达酒管将继续管理该等酒店直至现有合约期满为止,而在未来合约期满后,富力和融创也分别给予了万达酒管续约的优先权,万达酒管现有大部分酒店管理合约均拥有超过约15年的剩余年期。值得注意的是,公告称,“然而,股东务请注意,向富力地产出售酒店须待达成若干条件方可作实,故有关出售不一定会进行。”财务数据显示,截至6月30日,万达酒管总资产2.34亿港元,收益为1.49亿港元,资产净值为1.55亿港元。在付款方式方面,万达酒店发展在签署买卖协议日期起10个营业日内支付500万港元作为定金及收购的部分付款,在完成后十二个月期间届满当日或公司可能以书面通知万达香港较早日期支付收购部分的余下金额。如果延迟的话,万达酒店发展须按年利率4%向万达香港支付有关款项的利息,但不会向万达香港提供抵押品,公司将寻求合适的融资渠道,以在实际可行的情况下尽快支付收购金额。万达酒管主要从事酒店管理及运营业务,现管理及运营65间酒店,并已获得另外13间在建中第三方酒店的订立合约,其中包括2个位于马来西亚及土耳其的酒店项目。收购完成后,万达酒管现时管理及运营的所有酒店仍将继续无偿使用万达品牌,未来万达酒管的业务范围将扩张至覆盖酒店设计、酒店建设管理及其他附属业务。此外,根据万达酒店发展8月9日的公告,公司还将以63亿元收购万达文化旅游创意集团有限公司(万达文旅)的全部股权。万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。若上述两笔交易顺利完成,那么万达集团旗下的两家轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团将全部注入其香港上市公司。
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  • “只租不售”不能解决目前城市人口居住的全部问题

    在租售并举的调控理念下,房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象。企业市场化竞价拿地自持出租物业,资金从何而来,运营模式如何获利,是否可持续?就这些问题,《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。中国新闻周刊:你认为,在中国住房市场中,商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的?任志强:国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场,占比大致在40%~50%之间,但它绝不是一个国家标准住房政策,因为一些小的城市根本不需要租赁市场。相比于美、英、法等国家,中国租房占比小。平均来看,中国租房人口户数比大概在21%左右,美国和英国都在35%左右,法国则达到39%。纽约的租赁市场占到50%,北京的租赁市场目前大约占20%,还大有潜力。所以,在租赁住房政策问题上,不应该一刀切,而要根据城市人口容量和发展特征来决定。我的一个基本判断是,未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右,就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题,三分之二通过自有住房解决居住问题。但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40%~50%,二线城市大约20%~30%就够了,三线城市有5%~10%就够了,再到下面几乎就不需要了。租赁房的量化比例,全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理,政策可以留有适当冗余调整空间。中国新闻周刊:除在农村集体土地上建设租赁住房外,还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地,建房自持出租,你对此怎么看?任志强:无论是在农村集体土地建设租赁房,还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售,也只是目前住房政策的一个补充,只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题,而不是问题的全部。企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持,从长远看,有可能执行不下去。按照现行政策,这种做法有不合理的地方。第一,企业竞地价是价高者得,竞地价的结果是租金一定很高,房租是不是也得价高者得?国际惯例是,房地产建筑投资,财团贷款期限最高20年,一般情况下,本息收回的期限最长14年,中国是含建设期7~8年收回本息,这是比较好的投资。所以租金价格要满足企业资金回报需求,不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租,只有国有单位才可以,等于是给租房补贴。第二,租金高了谁会租,租给谁?现在建设租赁住房,各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才,如果不是这样,房子租给谁?以北京为例,一方面限制人口,外迁低端产业,低端产业就业人口就减少了,房子租给谁?另一方面出台优惠政策,吸引高端人才,这是矛盾的。目前示范性较强的上海张江地块,张江获得的土地成本远远低于市场价,万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地,成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作,一旦借助银行贷款动作起来,未来万科的财务报表会很难看。中国新闻周刊:在你看来,企业自持只租不售的政策如何才能持续?任志强:这项政策若一定要持续下去,只能用REITs(不动产投资信托基金或房地产投资信托基金),也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融资和收益问题,企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款,那是走不通的。REITs最早出现在2003年的18号文件,当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs,很多人反对,最终没写入18号文件正文,但提出酝酿后发展的意见附在文后。2008年,政府工作报告正式提出房地产投资信托基金,并选择了三个城市试点,最终确定两个城市做了把个人住房贷款转换为房地产投资信托基金的尝试,此后至今再无动静。建立房地产投资信托基金,不是中央政府没想法,不作决定,2008年政府工作报告说得很清楚,只是没细则,所以就没有执行下去。直到去年6月份,国务院发文把REITs这个英文写到了文件中,要稳步推进房地产信托投资基金试点。REITs用于持有收租物业,是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配,按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通,可以帮助持有收租物业企业融资,但并非直接作为融资渠道。若没有REITs(房地产投资信托基金),这项政策基本执行不下去,没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本。类似上海张江地块,与集团客户定向合作,将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业,数量少还扛得住,若大规模铺开这种方式,国有企业也肯定不行。万科竞得永丰地块,也想走与大企业合作这条路,比如找小米公司整租,但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务,配好家具家电,升级成酒店式人才公寓出租,由政府指定租户。中国新闻周刊:从国际经验来看,你认为中国该借鉴哪些国家的经验?任志强:我个人更推崇德国的方式。德国房价合理,房价收入比偏低,保持了长期稳定的房价,在全球“独善其身”,德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场,其居民私人持有住房大约40%,大部分居住需求,采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅,国家保障住房合作社的收益高于一般投资,比如国债、股票。有不到20%的租赁住房由REITs持有,均是以长期稳定的租金收益为主,我们将其称为社会化租赁,既不是单位的,也不是政府的,因此德国没有炒房的概念和空间。此外,欧洲的意大利、法国,美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴,尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。
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  • 孙宏斌发微博:合作是缘分

    9月4日午间,融创中国董事会主席孙宏斌发布了一条微博,“心怀善意就是即使你有优势也要公平合理;心怀善意就是要站在对方的角度理解对方;心怀善意就是不要怀疑他人的动机,不要阴谋论;心怀善意就是要多看别人的优点;心怀善意就是要宽容他人的错误和失败;心怀善意就是常怀感恩之心。你心怀善意,世界也会善意待你。相遇不易,合作更是缘分,且行且珍惜。”
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  • 王健林再亮剑,被诉造谣公号却这样说...

    9号早间,万达集团正式对日前发布和传播“王健林被限制出境”谣言的一批自媒体公众号以及微博号提出起诉。万达集团表示,针对“近期网上有人炮制、传播关于万达集团董事长王健林先生的恶毒谣言”的自媒体,已经于9月5日向中国有管辖权法院起诉国内造谣传谣者,并称已获立案。万达表示,还将追究已构成犯罪的造谣传谣者刑事责任。万达在国内起诉造谣传谣的公众号包括“财经小面包”、“迪蒙智慧交通”、“新百姓杂志”、“工信三板通”等,以及“coyote-abraham”、“亚洲新闻周刊杂志”、“尚启庄”、“核平嘴炮”、“吴晓伟”“亿邦动力网”等微博号。万达要求被诉者公开道歉并各自分别索赔500万元人民币。除部分订阅号因造谣等原因被关闭,并无法访问之外,被起诉者之一,@吴晓伟 却仍旧以一种蹭热点的态度发了这样一条微博。目前,本人名下有一台十年的途胜汽车一辆,工资卡上还有12000元糊口钱,500万本人实在没有,如果贵司愿意,诚搜网可以给你们,让她更好的为广大消费者公益服务,本人也愿意不收报酬为贵司打工,补偿过失。对于被诉仍疑似蹭热点营销自己的行为,某位房地产媒体人对八点君表示,“这类回应看似道歉,但明显感觉就是在蹭热度,还在营销,看出什么诚意来了吗?并没有,现在说监管缺失早干嘛去了?说话不负责任呢? ”同时该位媒体人表示,“我只是想说万达几年对这些自媒体的包容,明天还会有自媒体,来污蔑你。”另据八点君了解,2015年11月,曾向北京市法院起诉“顶尖企业家思维”微信公众号,索赔1000万元,并要求其公开赔礼道歉,消除影响。该微信公众号曾冒用王健林名义发布题为“王健林:淘宝不死,中国不富,活了电商,死了实体,日本孙正义坐收渔翁之利”的文章,并在微信朋友圈推广传播。2016年3月,朝阳法院一审判令“顶尖企业家思维”公众号运营主体被告北京韩商互联贸易有限公司在法制晚报等媒体上向王健林致歉,赔偿王健林精神损害抚慰金、公证费7.5万元。公司新闻 ?文一集团否认破产:经营一切良好9月6日,文一投资控股集团发布官方声明称,针对个别微信公众号恶意造谣传出“文一集团遭遇资金危机,申请破产,合肥市不同意,安徽省政府已介入调查”等谣言,文一集团严正声明,企业经营一切良好。观点地产新媒体查询获悉,早前有微信公众号发布消息称,因去年拿地太猛,文一集团,遭遇资金危机,现在有三个楼盘在亏本大甩卖。融创回应孙宏斌欲融资增持乐视股权:并无此事有媒体报道称,孙宏斌近日亲自前往多家大型商业银行,洽谈融资事宜,以进一步增持多家乐视系公司的股权。对此,融创中国官方回应:并无此事。目前,融创通过旗下子公司持有乐视网8.61%股权、乐视影业15%股权,乐视致新约33.5%股权,总计花费150.4亿元。(新浪)阳光城:子公司拟31.85亿元收购地产企业 获广州天河近10万平米住宅用地使用权9月6日晚间公告,为增加土地储备,全资子公司阳光城粤港拟28.56亿元收购Smooth Ever公司100%股权,并承接其合计3.29亿元债务,交易总价为31.85亿元。标的公司目前尚未产生营收,间接持有广州市汉国恒生房地产开发有限公司75%股权,该公司持有广州天河区东莞庄合计9.54万平方米的住宅用地土地使用权,但其中2.41万平方米因涉及仲裁处于查封状态。佳兆业集团:拟17.58亿元收购移动互联网行销业务9月6日,该公司附属深圳市一号仓佳速网路有限公司拟向周建林收购广东明家联合移动科技股份有限公司(300242)21.25%股本,现金代价为约人民币17.58亿元。收购事项完成后,目标公司将成为该公司的非全资附属公司。保利地产:前8月实现合约销售1861.66亿元2017年8月,保利地产实现签约面积157.53万平方米,同比增长41.53%;实现签约金额229.88亿元,同比增长57.53%。2017年1-8月,保利实现签约面积1345.55万平方米,同比增长31.08%;实现签约金额1861.66亿元,同比增长35.53%。绿地集团京津冀事业部十周年十年前,京津冀事业部“进京赶考”,开局着实不易,规模小项目少,团队不过数十人,品牌知名度也不高。十年耕耘之下,绿地在京津冀的版图呈现出爆发式扩张:从天津蓟县到河北廊坊市香河县,再到北京大兴区、房山区、密云区、朝阳区与通州区等,京津冀事业部如今已傲立京城,虎视华北。进京第一年,绿地销售额仅为9000万,第二年即达13.6亿,2013年突破百亿,2016年已达180亿,十年间实现了200倍的增长!截至目前,京津冀事业部已累计开发建设项目34个,覆盖13个城市区域,总开发面积约1000万平方米,成为集商业、产业、住宅等开发和运营为一体的综合型房地产事业部,在京津冀区域的市场规模及影响力不断扩大。港媒:林郑月娥新政将向首次购房者提供帮助据大公网,香港行政长官林郑月娥下月将发表其首份《施政报告》,她昨日出席行政会议前透露,《施政报告》筹备工作如火如荼,房屋政策将是重要一环。据悉,林郑月娥将提出以置业为主导的房屋政策,推出港人首置上车盘,售价与价脱钩,但转售限制较大,只出售予绿表或合资格白表人士。远洋10.1亿赢得上海青浦商住地9月6日,远洋于上海落下一子,以10.1亿获得青浦区商住地块,楼板价24096元/平方米。该地块即青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块,面积约为2.10万平方米,容积率为2.0,拍卖起叫价为10.06亿元,为商住地块。出让文件要求,本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%,计2.68万平方米以上。华远地产7.8亿收购西安哄鄙态区150亩宅地9月6日,华远地产股份有限公司公告称,全资子公司北京市华远置业有限公司与张炜、曹建平、陕西杰诚置业有限责任公司、张云飞签订收购协议。据此,华远置业受让张炜、曹建平所持有的杰诚置业100%股权及债权,总收购价格为7.8亿元,其中包括股权转让款1.69亿元,债权转让款6.1亿元。金融街:子公司逾22.46亿元重庆摘地金融街公告,全资子公司金融街重庆置业有限公司以总价22.46亿元、自持租赁房屋比例为规划总计容建筑面积的8%、自持年限为10年获得了重庆市两江新区礼嘉组团地块国有建设用地使用权。以上地块土地性质为一类居住用地、二类居住用地、商业用地,建设用地面积17.82万平方米,容积率1.1,计容建筑面积19.53万平方米。
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  • 汪孟德:融创放缓土储增速 将更多精力集中去库存

    “优良优质土地储备的获得,已经可以支持融创未来几年保持业绩增长,并可以从容面对土地市场竞争。因此,融创近期已放缓土地储备增速,转而投入更多的精力于周转去库存和做好产品和服务。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在亿翰智库主办的中国房地产业战略峰会上发表演讲时透露了融创未来两年的发展思路。(融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德)汪孟德在主题演讲中表示:“融创超过九成的土地储备位于一线城市、环一线城市及核心二线城市,经过多年来专注高品质产品的建造,融创已经形成了一定的产品优势,包括壹号院系产品、桃花源系产品,都获得了市场的高度评价,可以预计的是,在未来的2018年到2019年,融创将迎来企业利润的充分释放。”此前,融创中国于8月21日发布了上半年盈利预喜公告,预期集团今年截至6月30日的未经审核收入较去年同期增长约25左右%,毛利较去年同期增长约80%左右,股东应占溢利为去年同期的约15倍以上。融创中国发布的今年前7月销售数据显示,截至2017年7月底,融创中国实现合约销售金额1338.3亿元,同比增长98%,位列国内房企销售排名榜第六位;合约销售面积约724.8万平方米,合约销售均价约每平方米18460元。汪孟德表示,融创将调整企业发展速度,并继续坚决周转去库存、做好产品与服务。利润释放、负债率降低,保持产品竞争力将是融创未来两年的战略特征。同时,融创还将继续坚持聚焦以地产开发为绝对核心主业,并选择探索少量新的业务布局。
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  • 潘石屹因回报率低卖资产

    本报记者 王丽新频繁出售资产不仅带来大量现金,同时还让SOHO中国变“轻”。昨日,在SOHO中国中期(000996,股吧)业绩会上,关于出售资产,SOHO中国董事长潘石屹表示,“说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了,这是误解”,“我们能往哪儿跑去?说我们是从重资产模式向轻资产模式转,向平台化的共享经济模式,这是对的。”SOHO中国总裁阎岩表示,出售项目是因为租金回报率很低,已经出售的虹口SOHO租金回报率只有3%。此外,定期出售项目,会让公司经营更灵活,使得资金、资产和负债等各方面达到平衡。值得一提的是,出售虹口SOHO后,SOHO中国曾派息。而在业绩会之前召开的董事会上,SOHO中国决定要派发总金额18亿元,每股0.346元的特别股息。上半年租金收入8亿元据SOHO中国中期业绩报告显示,截至6月30日,SOHO中国实现营业额约10.7亿元,同比上升47%;;投资物业除新近启动招租的SOHO天山广场外,平均出租率达97%,租赁毛利率为80%;净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%。SOHO中国财务总监唐正茂表示,目前来看,SOHO中国的借贷成本只有4.4%,因为物业优质,通常在抵押物业做银行贷款时可以享受5%的折扣。另外,外币贷款仅占到总借款额的4.6%,没有任何外汇风险。值得关注的是,今年上半年,SOHO中国实现租金收入约为8.18亿元,同比上升约17%,延续去年的满租状态。SOHO天山广场于2016年底完工,2017年3月底开始出租,目前出租率正在稳步提升。然而,租金收入虽有所上升,但SOHO中国仍在积极销售物业。6月24日,SOHO中国以35.73亿元整售上海(楼盘)虹口SOHO,高于成本53%;7月4日,潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。唐正茂称,出售资产的目的是为了让公司变的更轻一些,公司判断重资产将来价值提升不是特别高,而租金回报也很低,所以基于对现在市场的考虑,SOHO中国选择出售一些物业。同时,SOHO 3Q属于轻资产,其价值提升空间非常高,出售资产,拓展SOHO 3Q,可以使业务轻重结合。向轻资产转型潘石屹进一步表示,中国的房子建得太多了,商场严重过剩,传统的办公物业也是过剩的。“万达的77家酒店卖了199亿元,一座酒店相当于香港的一套房子,从这就可以看出,回报率是非常低的,甚至没有回报率”,因为重资产模式的资源利用率是特别低的。在潘石屹看来,租金回报率低于3%,或可实现其资产增值收益,而出售资产获得现金后,这些资金主要用于偿还贷款,降低负债,尤其偿还境外贷款,规避汇率风险,另外的目的就是向轻资产转型,拓展SOHO 3Q。事实上,据《证券日报》记者观察,SOHO中国的第一次转型是由销售物业向持有物业运营转型,而在潘石屹看来,SOHO中国的第二次转型,即是SOHO 3Q业务的诞生,经过两年的运营管理,SOHO 3Q已经成熟。潘石屹正打算全面拓展SOHO 3Q,虽然目前该业务仍未给SOHO中国贡献太大利润,甚至收入占比非常小,但在潘石屹的设计中,该业务将是SOHO中国未来盈利的重要来源。据潘石屹透露,SOHO 3Q对外拓展有几个原则,除了一个中心租赁面积不得低于4000平方米外;在租金方面,要控制租金成本,确保拓展的每一个中心将来都是盈利的。根据SOHO中国公布的数据,目前共开设19个SOHO 3Q中心,约17000个工位,平均出租率约80%,已经成为北京(楼盘)和上海最大的共享办公品牌。最近,潘石屹已经启动了北京、上海、南京(楼盘)和杭州(楼盘)四个城市招标租赁程序,同时,潘石屹正在广州(楼盘)、深圳(楼盘)等各地考察共享办公市场,试图拓展SOHO 3Q。潘石屹称,从现在开始,要把建好的房子,每一平方米最大限度地利用起来。“最近把我自己的专用办公室消灭了,我给全公司发了个Email,我走到哪,我的双肩包出现在哪,哪里就是我的办公室。不然我一出国,我的办公室放在那里就是浪费。在未来还可以工作的年华里,我会跟我的同事一起,把共享办公这一件事情做好就很伟大了,不想再做别的事情了。”
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  • 潘石屹否认“跑路” 转而“挺进”共享办公市场

    潘石屹的SOHO中国22日发布2017年度中期业绩。官方供图中新网上海(楼盘)8月22日电(记者 李佳佳)“说我要跑,我往哪儿跑?”在回应外界关于甩卖资产欲“跑路”的传言时,出席22日SOHO中国2017年度中期业绩发布会的地产“大佬”潘石屹边笑边反问道。2017年6月24日,潘石屹以35.73亿元人民币的价格成功出售位于上海的虹口SOHO项目,结合之前李嘉诚抛售投资性物业,以及之后王健林转手13个文创项目和76个酒店项目,一时间,关于地产界“大佬们”要“变现跑路”的传言甚嚣尘上。潘石屹“不跑路”。非但“不跑”,22日,他还宣布启动旗下共享办公品牌SOHO3Q的全国布局,首选北京(楼盘)、上海、杭州(楼盘)、南京(楼盘),下一步进军深圳(楼盘)、广州(楼盘)等更多城市。“如果说过去的20年我在为中国城市建房子的话,那现在我要做的就是把建好的每一平方米都利用起来。”目前,潘石屹的SOHO中国共在北京和上海开设19个SOHO3Q中心,约17000个工位。在SOHO中国2017年度中期业绩发布会上,潘石屹宣称,SOHO3Q已成为北京、上海最大的共享办公空间。不管是王健林之前在转手万达项目时说“要将企业向轻资产型转变”,还是现在潘石屹公开宣布“大举挺进”共享办公市场,中国传统房地产行业“由重到轻”的转型都已是不争的事实,其中基于商业地产的互联网经济形态“共享办公”为转型提供良好的契机。全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕最近在其发布的《共享办公:推动新型企业生态系统构建》报告中指出,为构建更为灵活、创新的办公策略,亚太地区越来越多的大型跨国公司将目光转向共享空间。研究表明,过去一年中,亚太地区内约50个共享办公空间品牌在上海、香港、新加坡、悉尼等门户城市启动运营,增长两成,租赁总面积在过去的18个月内已达23万平方米。中国与印度,及其它东南亚新兴国家均处于区域共享空间市场的发展前沿,并有望助力市场迎来新一轮增长周期。中国的共享办公市场在官方“双创”政策支持下也继续显现增长势头。据统计,目前北京市场内的共享空间数量近80个,上海也已超过100个,其中本土运营商数量占比达到八、九成。世邦魏理仕中国区顾问及交易服务工作场所策略部主管BrandonDewitt表示:“在中国,在共享办公的影响下,人们越来越愿意尝试开放灵活的办公环境,并渴望在利于交流协作的氛围下工作。这种变化及趋势不仅推动了共享办公的发展,同是也将对现有工作场所环境升级改造,及新办公场所的设计、交付及工作方式带来深远影响。未来,我们将看到,员工对办公环境的期望不断升高,越来越多的公司将打破传统的办公格局,构建更自由更灵活的办公场所,以吸引年轻人才,并促进员工的工作效率、创新及协作。”而为了显示自己对于共享办公市场的信心,潘石屹“率先消灭了自己的专有办公室,”,“现在我走到哪里,我的双肩背包出现在哪里,我的办公室就会出现在哪里。”潘石屹说,房地产企业从重资产转向轻资产,向平台化共享经济转型是完全正确的一条路。听闻“大佬”潘石屹的“豪言壮语”,易居研究院智库中心研究总监严跃进还从中品出了三层含义,“首先SOHO中国租金收入稳定,有较好的共享办公运营经验;SOHO中国会进行全国化扩张,不再局限于一线城市进行投资;通过SOHO3Q概念等不断尝试新的租赁模式和商业模式,进而吻合当前市场消费需求。”严跃进说,潘石屹出售现有物业,可以理解为为轻资产提供更充裕的资金流,“SOHO中国拥有较好的并购经验,后续先并购后进行物业资产改造,进而进行轻资产运营,应该是一个主要的模式”。(完)
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  • 刘世锦:能不能先把住宅用地占城市建设用地比重调高

    “我们既有的城市化发展理念、战略和政策,与现阶段城市化发展规律有距离或者是相背离,比如一直在限制人口,其实也限制不住。要问一个问题,当城市化、大都市圈发展规律呈现出来以后,限制人口的做法到底对不对?这个问题需要反思。”“打破困局的出路在于房地产领域的供给侧改革。增加住宅用地占城市建设用地的比重,在现有制度下,其他什么都不变,能不能先把住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%以上?”国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦8月5日在《比较》编辑室于北京基金小镇举办的“老经济与新动能:中国经济增长趋势”研讨会上针对目前的大都市圈发展现状做出上述表述。刘世锦在会议一开始就表示,“有人问现在的经济增长会不会由L型变成U型,又恢复高速增长?我可以明确地说不会。无论是U型或者是V型大反转,都根本不可能。”他表示,经过2017年上半年的变化,初步确认,中国经济触底并开始转入新增长平台,新平台潜在增速的均衡点可能是在5%到6%之间,而且走稳之后可能持续十年左右。未来在新增长平台上,经济增长可能呈现出大L型的底边叠加上小W型的短周期波动的态势。刘世锦认为,大都市圈是下一步发展和改革新的制高点,是中国经济下一步新的增长点之一,因为转型升级、创新驱动大部分发生在大都市圈。但是大都市圈的房地产问题怎么解决?刘世锦认为,“还是房地产领域的供给侧改革要优先。”他提出六个问题和建议:1、住宅用地占建设用地的比重偏低。特别是一线城市过去几年这个比重一般低于25%,最近几年有所调整,但也低于30%。他指出,在现有制度下,应该先把住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。2、城市结构要发生变化。由过去各种资源都集中在核心区域的城市结构,转变成在核心区外面发展大量有不同产业支撑的小城镇,并通过轨道交通把它们连接起来,形成新型的核心城市+大批小城镇的城市网。“以北京为例,高校、科研、媒体、央企都可以迁出去,在一个个小镇里面形成自己的产业支撑。人们在这个地方职住结合,不用跑那么远了。”3、农村土地制度改革要加快。城市建设用地由地方政府独家垄断,农村集体土地不能直接进入市场。十八届三中全会已经提出,经营性农村集体土地要和国有土地同权同价、同等入市。农民宅基地至今仍然进不了市场,要创造条件进一步流转,这个事不能再拖。4、对于小产权房,该交什么费去交,该交什么税去交,之后要给一个出路。5、积极发展长期公共租赁住房。过去租房很不稳定,能不能发展长期公共租赁住房?房子可以租五年、十年、十五年,甚至二十年,如果租户不搬别人不能让搬。这样很多人不一定非要买房子。6、房地产税是城市化进程中特别是大都市圈加快发展阶段的一项基本制度建设,但至今仍没有出台,要积极稳妥推进。刘世锦还指出,可以做些加法,用新的体制、新的机制、新的技术、新的商业模式让老经济焕发出新的增长动能,主要是以下几个领域:一、基础产业领域要进一步打破行政性垄断。刘世锦认为,能源、电信、融资、物流、土地等成本在制造业投资成本中占有相当大的比重。这些成本大部分是和中国基础产业的低效率相关,而这些基础产业领域也是行政性垄断问题最突出的。供给侧改革降成本,最重要的就是打破这些领域的行政性垄断。二、经济转型过程中通过企业分化而出现的优势企业成长。企业的分化,一部分企业可能逐步要出局,有些是被收购,有些是被兼并,这个过程是很正常的。产业转型升级、创新驱动,只有竞争加剧、分化的情况之下才能真正出现,日子好过的时候,转型升级是没有足够动力的。三、通过对外对内开放,加快现代服务业发展。生产性服务业和社会性服务业潜力很大,这些领域要通过对外开放来带动对内开放和发展。四、互联网等新技术带动的实体经济优化配置、效率提升。下一步最重要的是从销售领域向生产领域的延伸,促进互联网和实体经济的优化组合,特别是要发展产业互联网。五、前沿性创新带来的增长潜能,像新能源、人工智能等等。中国已经形成深圳、杭州、中关村一些创新中心,中国在创新方面出现了一些令人鼓舞的变化,会对中国经济增长提供新动力。凤凰财经记者在现场了解到,本次研讨会的研究报告《中国经济增长十年展望(2017-2026):老经济与新动能》系刘世锦主持的中国经济增长十年展望系列研究,由中信出版社出版,今年已是第五辑。本辑报告就近期中国经济运行的若干重大问题和改革领域进行了分析,并从L型增长下半场、城镇住宅、基础设施、汇率、制造业、防范金融风险、区域发展、城镇化等19个方面展望了未来十年中国经济增长的趋势。
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  • 李宇嘉:楼市存量市场仍力助经济增长

    热点城市二手房交易突然增加、国家越来越重视新市民的住房需求、租赁开始崛起、棚改扩围加速旧区盘活……这一系列因素标志着楼市正逐步进入“存量时代”。国家统计局数据显示,2016年我国常住人口城镇化率已达57.4%,进入60% ~80%的中低速增长期。考虑社会保障的深度,我们还不能奢望一下子达到发达国家80%的城镇化率水平。但与此同时,2016年我国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,超过发达国家平均水平,城镇户均住房拥有达到1.1~1.3套。由此,增量开发主导的新房市场空间开始触顶,基于二手房流通、房屋租赁、棚改为代表的旧区复兴,盘活既有房屋的存量时代已经来临。2016年以来,楼市销售创历史新高,但开发商拿地、新开工回升幅度不大,主要是消化库存、存量收购(占龙头开发商新增项目40%)。同时,作为新房开发的原动力,资金信用将开始收缩。进入到存量时代以后,楼市的资金需求会弹性下降。对于嗅觉灵敏的开发商来说,顺应存量时代转型的进程已经主动开启。比如王健林启动轻资产转型战略,潘石屹启动“项目整售”,再比如恒大自2017年开始将发展方向从“规模型”向“规模+效益型”转变,这都是谋求转型的典型例子。二手住房交易“放量”增长,这是楼市存量时代到来的最大标志。2016年,我国二手房交易额超过6万亿元,占住房交易总额的比例达到41%,而2008年这一比例仅为16.7%。从这个关键指标看,我国楼市正处于快速向存量市场转换的过渡期。特别是热点城市楼市交易快速转向二手住房,北京二手住房与新房销售套数之比由2015年的2.2:1提高至2016年的4.6:1,2016年二手房在商品住房成交中占比为85%,达到了发达经济体的水平,正在全面进入存量时代。据链家地产统计,2016年,上海、厦门、北京、深圳、南京等城市,二手住房交易套数分别达到新房的3.32倍、2.31倍、4.6倍、1.82倍和1.04倍,率先进入存量时代;苏州、广州、东莞、天津,二手住房交易套数达到新房的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍,正迈向存量时代。租赁崛起是楼市进入存量时代的另一个标志。近年来,热点城市房价又上新台阶,首付门槛抬高,居民首次购房年龄推迟,如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁。同时,房贷月供与房租的鸿沟拉大,而相继进入社会的85后、90后和00后中间,很多是偏好租房的“单身贵族”,租房成为中长期选择。此外,外来人口在就业地城市购房比例很低,而新时代的农民工往往携带家属一起流动。2014年,60%的城镇外来人口携配偶和子女一起流动。目前,国家将“三个一亿人”的城镇化、新市民“本地化”作为“稳增长”和经济转型的抓手。在一揽子政策的扶持下,租赁需求将放量增长。与此同时,为适应存量时代需求的变化,用地及住房供应结构也在向“存量利用”调整。比如住建部最新发布的“153号文”,明确提出国有企业要发挥引领和带头作用,在规划许可和配套满足的情况下,其手上现有的存量工业和商办用地、用房,可以改建为租赁住房。同时,城镇存量集体建设用地,也可以探索建设租赁住房。目前,流通领域显现出明显的存量时代特征,如二手房交易和租赁放量,大城市住房更新和旧改也在提速,盘活存量物业实现溢价的长租公寓、房屋托管,存量房升级的家装行业,专业化物业管理等房屋存量利用的衍生行业也迅速发展。此外,房屋再融资和REITs(房地产信托投资基金)等不动产金融也开始起步。目前,国内“类REITs”产品市场累计发行约400多亿元,其中仅2016年发行规模就接近200亿元。值得注意的是,楼市存量时代到来,并非意味着房地产对于经济的拉动功能下降了。由于楼市存量市场拥有较长的产业链,其对消费、投资、就业和经济转型仍有巨大的增量贡献。楼市存量市场涉及更新、盘活、装修、物业管理、设施维修、保洁、搬家、社区智能升级、教育医疗配套等较长的产业链,产业联动、增量贡献明显。单看租赁需求,随着“三个一亿人”战略推进,新市民租房需求迅速上升。链家地产统计,我国租赁人口在2030年将达到2.7亿,按人均20平方米计算,租赁面积将达到54亿平方米,这将带来巨大的投资需求,如公租房、长租公寓、房屋翻新、公共配建等,同时也带来巨大的消费增量,如新市民安家和社区生活等消费需求。同时,新市民“安家”能带来就业增量,并驱动外来人口消费释放,这是内需社会构建的基本路径之一。另外,存量时代的到来,促进房地产告别“跑马圈地”,有助于实现转型升级。在国际范围内,租赁才是住房消费主体,美国和英国房屋租赁在房地产总收入中分别占比31.9%和41.4%,在房地产各子行业(开发、经纪、金融、物业管理)中居首。上世纪80年代,美国城镇化率触及80%的顶部,但房地产增加值占GDP的比率却从80年代以前的9%左右上升到12%,主要原因就在于存量市场快速发展,撬动了新的增量机会。基于此,只要顺应人口流动和住房需求的变化,加速供应制度和市场秩序建设,我国楼市存量市场仍有望产生巨大的增量效应,依旧能成为经济的重要支撑。
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  • 李宇嘉:要让楼市调控与长效机制建设“并行不悖”

    本周一,中共中央政治局在召开会议研究当前经济形势、部署下半年经济工作时,明确提出“稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”。从近一段时期70个大中城市住宅销售价格走势来看,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,9个城市环比下降或持平。当前楼市调控正坚持“政策稳定”和“查漏补缺”的总基调,并利用调控政策压力下腾挪出的“窗口期”启动长效机制建设,而这也是下一步楼市管理的重点。其中在长效机制建设上,培育和发展住房租赁市场、实现“租售并举”被寄予厚望。春节后多地密集进行的楼市调控到现在已接近半年时间,从数据看调控效果显著。热点城市新房成交量同比普遍下滑40%以上,国家统计局数据也显示,热点城市房价要么下跌,要么停涨。但很多迹象也表明,热点楼市表面上平稳或回调,然而反弹的压力同样不能忽视。近期,新华社旗下的《瞭望》周刊报道,个别“限价令”下的楼市存在着以不断翻新的手法来“变相加价”的乱象。比如,录入网签系统是较低的、符合控制要求的房价,但实际房价却高于此。具体来说,就是通过附加装修合同、购车库的合同、员工购买后转入不限价的二手房等形式,变相提高房价。与此同时,今年上半年个人住房贷款增速虽然回落4.9个百分点,但同比依然增长30.8%,占同期各项新增贷款近40%。考虑到热点城市有部分消费贷款也流入楼市,这显示出楼市杠杆率依然偏高。另外,目前热点城市相继进入二手住房时代,14个城市二手房交易接近或超过新房的50%。国家统计局最新数据显示,70个城市中有55个城市的二手住房价格在上涨。同时,调控挤出的需求部分涌入了“类住宅”市场。基于此,楼市调控下一步应该还会“打补丁”、“堵漏洞”。未来楼市如果要进一步趋于稳定,也应当利用当前这一难得的“窗口期”,把加快长效机制建设作为重点工作。目前来看,住房领域最大的问题是供求错配。首先,热点城市住房需求两极分化。由于房价太高,新市民(如大学毕业生、新就业人群等)缺乏住房支付能力。其次,基于资产配置和杠杆支持,已拥有产权住房的中等或高收入人群继续购房。国务院发展研究中心统计,城镇拥有两套及以上房屋的居民家庭占比达到15%;另一方面,城镇居民户均住房拥有达到1.1~1.3套,总体购房需求开始触顶,但新市民是“刚需”主体,住有所居以及“扎根”城市的愿望强烈。当前,大城市开发边界已基本划定,开发强度逼近天花板,“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈,而高房价背景下城市空间“二次利用”受阻。因此,大城市供地弹性非常低,中短期很难大规模增加供地,很难借助供地来降房价。即便增加供地,“招拍挂”模式下也很难避免高地价、高房价。由此,即便未来商品住房供应增加了,也难以匹配新市民的住房需求。因此,为顺应新市民住房需求的特征,适时改变住房供应结构,解决新市民住房需求,让供应匹配需求,才能称得上是真正的长效机制。目前,20大城市租房人群平均占比达40%,随着“3个一亿人”战略(到2020年,要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化)推进,这一比例还将继续提升,未来租赁人群占比或达到50%。大城市土地出让一块少一块,稀缺的供地应更多转向租赁住房(包括公租房),这不仅能匹配新市民的住房需求,也是对住房回归居住属性的深入贯彻。近期,热点城市不仅加快供地,供地结构也发生变化,配建租赁住房和企业自持租赁常态化,就足以反映出这一趋势。比如7月4日,上海发布2幅拟出让地块公告,用途都为“租赁住房”,竞得人须将全部物业自持并出租。这是一个重要的信号,即在大城市,与其将稀缺的土地“一售了之”,还不如拿来建设可循环、流转率高、能够吸引人才、提高城市竞争力、降低实体经济运行成本的租赁住房。近日,住建部等九部委联合发文,要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,提出新增地块(含集体用地)建设、新项目配建、国企盘活闲置土地、商办改租赁、集体土地试点建设等多个渠道增加租赁住房供应。同时,深圳、广州、南京等12个热点城市被列入首批住房租赁试点城市。此外,九部委文件还强调,要搭建政府住房租赁交易服务平台,解决监管缺失、管理无序、信息不对称下乱象丛生和侵权现象普遍存在的问题。同时,2016年国务院39号文、今年5月发布的租赁管理办法等均强调“租赁可享受公共服务”,再考虑到入户门槛在降低,租房将成为新市民的重要居住选择。未来,“租售并举”的住房新制度将激活“3个一亿人”的城镇化,这不仅是夯实楼市需求基础的可行路径,而且有助于实现楼市泡沫的“软着陆”,能够避免新房开发空间触顶而导致楼市上中下游“断档”下滑,同时还有助于壮大内需和推进经济转型。
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  • 连平:经济运行总体稳健 货币政策不宜进一步收紧

    一、下半年经济总体运行平稳今年一季度经济回暖,二季度运行平稳。展望下半年经济运行的方方面面,既存在导致增长下行压力增加的因素,也存在支持经济平稳运行的因素。下半年经济下行压力主要来自于投资放缓。商品房销售、土地成交、建设开工、资金来源等相关指标均有所走弱,房地产开发投资增速将下降。下半年房地产调控政策难有明显松动,对热点城市维持严格调控,导致市场需求将在政策高压下趋于观望,成交同比回落态势延续;政策驱动下的三四线楼市还能维持阶段性稳增,对总体销售形成一定支撑。房企各主要融资渠道的限制或收紧,将使到位资金增速继续缩窄,其中按揭贷款规模和占比将双双下降,重点地区首套、二套房贷平均利率明显上调。房地产投资增速将呈现“先扬后抑”局面,自二季度见顶回落步入下行阶段,但在土地购置和去库存政策的对冲下,开发投资增速下降将减缓,预计全年增速约5%左右。虽然下半年投资增速会低于上半年,但有望高于去年,预计全年固定资产投资增速为8.3%。加强融资平台公司的融资管理,严禁地方政府利用PPP、政府出资的各类投资基金等方式违法违规变相举债,一些地方政府融资平台的信用评级被国际评级机构下调,可能会限制地方政府的融资能力。由于政策、融资和季节等因素的影响,2013年至2016年,基建投资运行基本呈现了年初高增速之后逐季回落的态势。支撑一季度固定资产投资走高的基建投资增速,预计在二季度之后会出现放缓。消费整体运行平稳,但影响消费增长的因素依然存在。随着家庭乘用车保有量的增加,汽车市场需求已经逐渐走弱,汽车类消费增长高峰已过。去年刺激汽车消费的政策透支了今年的部分需求,导致汽车消费增速放缓。楼市调控政策基调在年内仍会延续,住房按揭贷款额度与利率齐升直接制约了居民的置业能力,市场成交活跃度大大降低。叠加去年楼市成交火爆导致基数较高,下半年家电、建筑装潢材料等住房相关的消费增速将呈趋势性放缓。一线和部分二线城市高房价对消费形成挤出效应,更大比重的资金用于还房贷,将制约消费支出。金融去杠杆可能通过企业融资可得性和利率来影响实体经济。下半年企业融资成本可能会有明显上升,其幅度可能会至少相当于提高一次基准利率的水平。由于今年以来企业盈利水平大幅上升,融资成本上升可能基本可以承受。但部分中下游企业、传统企业可能面临不小的压力,尤其是小微企业所承受的压力会较大。金融去杠杆还将直接影响金融业增加值对经济增长的贡献率。统计数据显示,我国金融业增加值占GDP的比重由2006年的4.54%增加至2016年的8.35%。去年下半年以来,伴随PPI持续大幅度回升,短期的补库存过程迅速推进,市场需求明显扩大,推动去年四季度和今年一季度经济增长持续性走高。而今年2月至3月,PPI已形成拐点,二季度以来一系列相关数据表明补库存过程开始走弱。PPI同比增速从2月末的7.8%下降至二季度末的5.5%,投资增速从3月末的9.2%下降至二季度末的8.6%。下半年,受需求和基数的共同影响,PPI继续明显回落的可能性很大,补库存过程将随即进入尾声。随着我国人口老龄化发展,劳动人口占比下降及总量逐渐减少。2010年,我国15岁至64岁人口比例达到74.5%的峰值,之后逐渐下降,2016年为72.6%。根据国际经验,潜在增速放缓趋势是一种内在经济规律,即使有稳增长政策也只能短期托住,无法根本性逆转。在改革释放新动能或新技术的进步有效提升潜在增速之前,这种内在趋势动力依然会带来一定程度的经济增速下行压力。虽然经济增速难以继续推高,但年内也不必担忧经济出现失速风险,预计下半年经济增速将保持平稳增长。促进经济运行平稳,避免经济“硬着陆”,将是今年宏观调控政策的底线。伴随全球经济回暖,我国出口形势得以改善,出口增速将会显著好于过去两年。出口回暖将对全年经济增长形成重要支撑。上半年出口增长8.5%,比去年同期和去年全年分别上升了18.6个、16.2个百分点。据估算,上半年出口对GDP增速的贡献可能达到约1个百分点。年内物价将温和上涨,连续5年左右工业领域的通缩状态基本结束,这既是需求较好的体现,也推动未来工业生产保持平稳运行。物价绝对水平不高及维持平稳运行态势,为政策调控提供了良好的操作空间和环境。部分消费品行业市场出清和产品价格回升将推动工业生产,有助于促进制造业投资。企业中长期贷款增长较快,截至6月末,金融机构中长期贷款余额同比增长20.3%,增速分别比2016年和2015年高出1.6个、6个百分点,表明金融对实体经济的支持力度并不弱。在出口持续较快增长、高新技术产业和战略性产业高速发展、部分消费需求回升较快以及金融支持力度不减的条件下,下半年制造业投资仍将保持平稳增长态势,在一定程度上对冲房地产投资的回落。综上所述,由于下半年国际经济环境可能继续改善,宏观调控将“稳”字当头,在出口对经济增长转为正拉动、物价整体温和、部分行业市场出清及资金重新“脱虚入实”等因素的支撑下,年内不必担心经济下行风险。由于房地产成交价格和投资均现回落,降杠杆背景下融资成本上升和金融产业增速放缓,上半年经济增长加快至6.9%的势头可能难以延续,下半年经济增速会温和放缓,但全年走势平稳,经济增长仍将保持在6.8%左右。二、财政政策提升结构性调节力度,货币政策不紧不松从财政支出情况来看,上半年积极的财政政策支持力度要大于往年。下半年财政收入增速可能下降,将影响财政支持力度,积极的财政政策要不断丰富政策细节及内涵,提升财政资金使用效率和精准度。发挥政策稳增长的支撑作用,将继续加强铁路、公路、轨道交通、民用航空、水利工程、电信基础设施等重大项目建设。提升财政政策结构性调节力度,对战略性新兴产业、信息产业、文化产业提供政策支持,促进现代服务业发展。加大财政转移支付调节力度,支持中西部地区新型城镇化建设。财政支出有保有压,在加大力度补短板、惠民生的同时,压缩非重点支出,特别是严格控制“三公”经费。加大减税降费力度,财政赤字全部用于弥补减税带来的财政收入减少。推进改革,重点是财税体制改革和政府职能转变,健全财税体系,提高财政资金使用效率。目前,各项房地产调控政策已几乎用到极致,应加快房地产长效机制建设。下半年对热点城市的严控状态预计仍将延续,更多的收紧也多是在“四限”范围内的程度加深和范围扩容。从长远来看,紧缩调控不能无限期持续,房地产税和租房租赁等长效机制的建设步伐有望加快。在房地产税方面,由于完成立法和正式推出的流程较长,顶层设计方案仍存争议,目前有可能分批次、分区域逐步落地、区别执行。在住房制度方面,完善相关法律法规和配套政策,发展住房租赁市场、建立购租并举住房制度的设想有望逐步落地。下半年,货币政策稳健中性的基调不应改变,但应以稳为纲,兼顾好实体经济稳步增长、金融去杠杆协同推进和系统性金融风险总体可控三个目标。当前的经济运行态势与2016年底提出稳健中性的货币政策时有很大的不同,金融去杠杆已取得阶段性成效,系统性金融风险总体可控。鉴于流动性明显收紧和货币市场利率明显上升,乃至于银行贷款利率也已开始上升,货币政策已不宜进一步收紧。此时货币政策的重心可能需要更加关注实体经济稳步增长方面。在下半年经济存在下行压力的情况下,金融宏观调节有必要开展具有维稳性质的逆向操作,实施积极及时地适度对冲,减缓融资成本上升对实体经济带来的压力,保障经济平稳运行。应在存贷款基准利率保持稳定的同时,促进市场流动性保持基本稳定,将货币市场利率水平控制在当前水平上,避免其进一步上升推高实体经济融资成本。下半年,人民币汇率宜保持基本稳定,进一步增强汇率弹性。应充分发挥“逆周期调节因子”的作用,适度对冲市场情绪的顺周期波动,缓解外汇市场可能存在的“羊群效应”,合理引导和管理市场预期。持续加强宏微观审慎管理,严控投机性和非法资本外流,努力保持市场外汇供求基本平衡。从长远来看,应坚持汇率市场化改革方向,逐步加大市场决定汇率的力度,进一步增强人民币汇率弹性,扩大人民币汇率的浮动区间,有序完善以市场供求为基础、双向浮动、有弹性的汇率运行机制。稳妥有序地推进人民币国际化和资本项目开放的进程。
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  • 张宝全:地产圈最懂艺术的人 革了度假产业的命

    “跨越与去地产化浪潮”主题下,在激烈的论剑中思辨,在专业的交流中融合,2017博鳌房地产论坛海纳百川,为中国房地产注入新的生命力。不断探索、不断创新,观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。观点地产网 “希望到明年底准备准备我的电影,后年可以拍。”盛夏的阳光穿过玻璃墙,假山上流水潺潺,远处一只鹦鹉不时地叫几声……张宝全穿着印有红树林标志的文化衫,坐在玻璃桌前讲他的红树林以及“未竟的电影梦”。桌上放着一盆紫红色的蝴蝶兰,背后是一片嫩绿的柿子林。张宝全这两年不时对外界透露他就快要去拍电影了,他说,这么多年兜的圈太大了,该给自己一个交代了。这像顾城诗里那样写到的那样——走了那么远,我们去寻找一盏灯。90年代初,张宝全为了筹集50万元拍电影而下海做房地产。25年过去,“50万元”早已不是问题,但“误入商海”的张宝全仍然没有实现他的导演梦。时间对他来说是真正的奢侈品。张宝全的内心在进行着自我博弈——在房地产与电影之间,他用时间作出了选择,却依旧无法忘却电影梦;在红树林与传统地产之间,他选择了前者,也开始了一场全新商业模式的开创与布局。红树林1+X与冯仑、潘石屹等人一样,张宝全的房地产征途始于海南。90年代初的海南房地产热潮中,张宝全赚到了第一桶金,并在泡沫破裂前离场,北上京城。2002年春节,在三亚度假时,张宝全首次有了在这里建酒店的“梦想”,并在不久后拿下了一块地,也就是日后的亚龙湾红树林度假酒店。到了2009年,张宝全觉得新房市场饱和了,于是决定转型做度假产业。在外界一片不解的眼光中,张宝全放弃了传统地产业务,全力打造红树林品牌。随后的8年间,中国第一座殿堂级度假目的地——70万方的三亚湾红树林度假世界,中国第一家七星酒店——海棠湾红树林度假酒店,亚洲最大的度假目的地综合体——80万方的青岛红树林度假世界等纷纷惊艳面世,杭州、重庆、拉萨、大理、从化、长白山、厦门等地红树林系列也正在逐步呈现。2017年6月,时隔一年后,张宝全向观点地产新媒体介绍了今典红树林模式,并带来了他关于中国未来商业模式的一些新的思考。作为一名曾经的“文艺青年”,张宝全所创造的产品也充满了“文艺气息”——红树林是卖度假生活方式的综合体。他说,红树林卖的是复合的产品与服务,而不是单一的酒店式商业项目,这种模式称为(1+X)的4.0生活方式商业。“今年我们重点是运营内容的提升,简单来讲,也就是红树林1+X模式。”张宝全举了两个例子,一个是台湾的上引水产,一个是意大利的eataly超市,两者的共通之处在于,在一个特定生活场景中解决消费者吃喝玩乐上的各种需求。张宝全表示,红树林的所有产品,都围绕1+X展开,带给消费者的是完全不同于传统度假的感受。红树林的打造,每一个都需要大量资金投入。重资产意味着前期将沉淀大量资金,那么张宝全的这笔生意又是怎么算的?答案是全球度假平台。张宝全透露,经过多年的布局,红树林即将推出全球度假平台,平台上将会拥有全球3000家度假酒店、民宿。通过购买红树林度假卡,将实现全球度假、全球养老,这将成为红树林重要的商业模式。红树林还为项目开发了一款全球首创的红树林导航和管家服务系统,实现室内、室外导航一体化与及时管家服务的功能,从而实现服务的标准化、大大提高服务效率。在上市规划方面,张宝全称,红树林可以选择整体上市,也可以选择其中一部分去上市。不过,相比起上市,张宝全认为当下最重要的任务是完善红树林的地面体系和空中体系。超前眼光,布局未来30年从2009年算起,张宝全在转型的路上探索了8年。去年,全国房地产销售额突破11万亿,出现了12家千亿房企以及3家三千亿房企的盛况。不得不承认的是,早早从住宅地产离场的今典,与这一场规模狂欢无缘。8年前,张宝全抽身转型,大有“众人皆醉我独醒”的自信与勇气。真正的高手总是着眼未来,通观全局,为后面10年20年乃至更长时间进行布局。张宝全喜欢将传统房地产与红树林比喻成两种植物——传统房地产是草本植物,一年一收;红树林是木本植物,生长期可长达百年。说到底,这就是一则关于土地持有的逻辑:传统思路下,房子卖出后企业需要再找地,但拥有强大内生力的红树林则不需要。他向观点地产新媒体表示,红树林分为两个阶段,第一个阶段是用自己的钱来讲一个故事,风险是故事没讲完钱没了,前两年就是今典投资压力最大的时候。2017年红树林模式的台子搭完,第一阶段完成了,接下来就是快速扩张的问题。“红树林看起来很傻,用重资产讲了个故事,最大的风险就是资金链。如果不能开业,或者第一批模式没有做完就不能支撑下去,那就死定了。”因而,张宝全丝毫不掩饰地说,红树林真的需要有一些情怀的才会做。“今年(红树林)是鸡变凤凰,还只是样子长得像凤凰,当4.0模式真正形成后,空中系统运作起来,凤凰才飞得起来。”张宝全前期投入了大量的资金与精力打造红树林模式,为未来几十年辅就了一条康庄大道,也实现了土地价值的最大化。一个“文青”的梦想轮回做了二十五年的文化商人,虽然今典兼顾了其他诸如影视、文化业务,但张宝全最大的精力投入还是红树林。二十五年,张宝全“身在曹营心在汉”——惦记他的电影梦想已经二十五年。“还想拍电影,不然都是白干了。”他说,这么多年兜的圈太大了,该给自己一个交代了。回想1992年,从电影学院毕业的张宝全,想拍电影,但困扰他的是钱。他决定赌上一把——先赚了钱再拍电影。于是他到了海南,投身于热火朝天的房地产市场,也有了后续红树林的故事。出于对电影的热爱,张宝全的地产业务也带上了这些元素——他将电影中的蒙太奇手法嫁接到度假项目的设计,在红树林世界中建设国际电影节标准颁奖影厅、电影外景地……早早便布局发展数字院线、研发数字电影放映技术;此外,张宝全还投资拍摄了多部电影。当过部队通讯员、写过小说的张宝全喜欢用文字记载他的生活与心情,喜欢画画、写书法,也乐于将自己的作品赠予前来拜访的媒体朋友。今年4月25日,张宝全还在微博上发布了他的书画集《夜课》正式出版前的小样。长期坚持早课、夜课创作的张宝全,带有寻常地产商身上少有的文艺气息,并在采访过程中不时流露出他感性的一面。说起画画与他的新爱好自由搏击时,张宝全称,人们很多时候需要短暂地脱离现实,而去生活在别处。画画、搏击能达到这样的效果,这也是一种“修行”。以下为观点地产新媒体对今典集团董事局联席主席张宝全先生的博鳌领袖访问采访实录:观点地产新媒体:今年红树林的重点是什么?张宝全:今年我们重点是运营内容的提升,就是(1+X)的4.0生活方式商业模式的落地什么叫1+X?意大利有一家eataly生活超市,它在全世界只开了4家店。人们从早上起床进去,到半夜才出来,在里面吃喝玩、娱乐全都有。它是以超市为1,加上吃喝玩乐,一年的销售额是15亿美元,这就是现代的卖生活方式的商业。卖生活方式不只是解决内容的问题,而且要想办法让客人在一个地方把各种需求都满足。这种产品打破了传统的商业模式,传统商业模式是卖单一产品、单一功能或者单一IP。而红树林不是,我们是1+X,我给它定义叫新商业4.0。比如传统的百货是2.0,后来加了休闲,就是3.0,而1+X是4.0,红树林要做的就是这个。红树林前几年是在做硬件,今年要解决的就是这些内容。像eataly超市这样的,我们将引入或复制到红树林里面。观点地产新媒体:管理方面还是交给他们来做?张宝全:我们会成立合资公司,由合资公司来做。红树林要将全世界最好的时尚、文化、休闲、娱乐装进来。红树林和传统房地产是完全不同的东西,红树林是木本植物,它是一棵树,这个树是要长50年甚至100年的,它越长越大,只要长出来就固定住了;房地产是草本植物,一年一收或者两年一收,收完再找地去种。红树林真的要有一点情怀的人来做。我最艰难时间是去年和前年,当时项目好多都没开业,还在不停地投钱,精装的时候投入更大。但到了今年,三亚湾仅春节一个月的收入就达到1.1亿,创造了国内星级酒店单月营收的记录,明年还会更高。观点地产新媒体:2012年的时候,蔡洪平就说很看好红树林,但是就像您刚才说的,他认为会有一段时间很难熬。张宝全:去年底最艰难。红树林就两个阶段,第一个阶段是用自己的钱来讲故事。风险在哪里?风险就是故事没讲完,没钱了,结果死路一条。第二阶段就是复制、扩大,这个无非是一个快和慢的问题,并不影响我的模式往前推。我相信到今年年底红树林模式完整呈现出来,大家就会看得明白了。观点地产新媒体:去年采访时听您讲了一些,今年又拿了一些新的东西出来。张宝全:全球度假平台是空中模式的核心,我这么讲一点不为过。中国的酒店过剩,造成的结果是物价涨了十几倍,但酒店出租房价只涨了两倍,所以中国的品牌酒店,就是传统商务酒店,7成不盈利或者亏损。中国传统商务酒店的本质是卖睡觉,平均房价还是很低的,就是供大于求造成的。很多做度假的企业,也把这种酒店复制到度假区,这些酒店本来是卖睡觉的,不是卖生活的。红树林完全不同,红树林是卖生活的,客房只是附属。观点地产新媒体:当初做这个转型很是成功的。张宝全:我们是把未来的事都做了,当然这个过程中也给我们带来很多的压力,所以这8年对我们来讲也是很难的,这都是自己给自己找麻烦。观点地产新媒体:您准备第二期去上市?张宝全:红树林的模式不一样,可以选择整体上市,也可以选择单体或者某一项产品去上市。我觉得有很多东西不一定需要装到一起,当财务上还没呈现的时候,谈上市太早。但是今年就要开始做准备,在这个时候还是要专业的人来考虑方案,而对我来讲,最重要的就是把这个体系做完。观点地产新媒体:您这棵树要一直长期开花结果的话,不会出那么多的问题。张宝全:这些树是一样的,只是最难的就是前面几棵,把前三个项目做完了以后,就会有互相促进、进化的能力。前两年是今典在投资上压力最大的,今年、明年是在运营上发力的两年。我说今年是鸡变凤凰,但现在只是样子长得像凤凰,但还不会飞,当里面的东西都实现4.0时,才是真的凤凰。对于运营团队也一样,未来“养鸡的人”也要变成养凤凰的,而且我们也要把养凤凰的人找来。观点地产新媒体:这就是您挖的养凤凰的人?张宝全:对。上次有一个开发商跟我说他要转型,问我要注意什么,我说转型的过程就是乱,上下乱、新老乱,最后的结果是老的走一半,新的走一半,就像流水一样的。他说能不能不发生?我说不发生你转什么型?还是原来的一帮人干着同样的事情,还是在种草本植物,根本没有种树。观点地产新媒体:以前大家看不懂,现在慢慢看懂了,今年博鳌房地产论坛主题定为“跨越与去地产化浪潮”,其实就是去传统的销售型物业。张宝全:我们红树林是三个“去”——去地产化、去酒店化、去餐厅化。观点地产新媒体:红树林自身的内循环已经够了,不上市也没有任何问题?张宝全:我们把全球度假平台推出来,推出红树林V客会卡,不上市也能解决问题。当然今典还是可以拿单一项内容去上市的,当eataly开到5个时,就可以把它打包起来作为一个公司。全国其它地方需要加盟的,我们可以输出管理,这样也有盈利。到明年底我估计可以准备我的电影,后年拍的可能性很大。观点地产新媒体:还是有一个做导演的想法?张宝全:电影投了好几部,但是自己导的电影还没有拍。观点地产新媒体:还是想当导演?张宝全:肯定的,不然都是白干了。观点地产新媒体:为了拍电影下海挣钱,挣到钱了没时间。张宝全:这么多年兜的圈太大了,但是我觉得也差不多了,该给自己一个交代了。观点地产新媒体:大部分同一代的企业家都退到二线休息了,您现在还战斗在一线,还要当导演?张宝全:所以也有人说,你是操心的命,你不干活了,回来也要种地,你也忙得不亦乐乎,或者写字、画画、打拳,够你忙的。观点地产新媒体:现在您也在打拳,打拳给您带来了什么不同的感受?张宝全:所谓的文化消费和精神消费的最高境界就是脱离现实,就是忘记你是谁,能够生活在别处,看电影也好,度假也好,都是一样。每天这么多工作,画画的时候会全身心投入,别人把这个叫修行。修行就是把自己都忘了,这是很高的境界,要训练这种忘掉自己的能力。观点地产新媒体:搏击是很激烈的,画画又是很冷静的,您很能够接受这两种反差很大的东西?张宝全:这不冲突的,本来我是木匠出身的,还是当工头的,带着一群人跑到南京、上海去干活。观点地产新媒体:转变还是很大的,之前蔡洪平谈到张总,他说别人看不懂你的模式,说他看懂了,但是他还是心里打鼓。他说你们的布局是非常好的,就是不知道下一步会怎么走。张宝全:那么他现在可以跟我合作了,现在财务数据已经证明了,至少从去年的增长可以看出来。我估计今年下半年到明年,想投资红树林的、跟我们合作,或者让我们做输出管理的会多起来,这个故事到今年才基本说完。观点地产新媒体:在去地产化这方面,您可以说是房地产行业的先驱,度假这一方面,现在国内有没有跟您比较接近的,或者潜在的一个竞争对手?张宝全:基本没有。而且我们的模式形成之后,当他看懂的时候门槛就很高了,我们做一个项目都要投入上百亿,别人没法跟着学。像那些资金充足的大企业,也投了上百亿建一个大的度假目的地,但可能还是传统的形式,不是像我们这样以自营为主,卖生活的。现在又有新的问题,就是很多企业在做特色小镇,都到我这里来挖人,因为特色小镇要有内容,红树林相当于一个浓缩的特色小镇。当然他们挖的是地产方面的人才,这些人并不一定影响我的建设,但是会给我带来麻烦。观点地产新媒体:特色小镇最近很火,所有的中小开发商,都在拼命的做。张宝全:如果还是以房地产为目的做的特色小镇,我认为90%会失败。
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  • 顾云昌:利润变薄或将成房地产业的趋势

    住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在此间举行的博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上表示,中国房地产呈现竞争加剧、洗牌加快、利润变薄的趋势。就城市更新而言,开发商应如何在其中寻找盈利空间?顾云昌表示,开发商既要做好城市改造与规划设计,又要把产业升级与结构改变作为重点,同时还要把改善居民的生活条件加进去。“房地产有两个风口,一个是城市更新,一个是特色小镇。我们要认清楚自己的定位,城市的承载能力有限,因此发展速度要慢下来。”针对调控政策,顾云昌认为,调控始终在路上,冷的时候升温,热的时候降温,这其中考验的是调控技巧和水平。最好的调控手段是运用市场手段,加以金融杠杆。供给侧结构性改革已经开始了,但实际上,目前很多中小城市去库存任务仍很艰巨。货币量过大,贫富差距过大,土地错配,是导致房价高企的原因。今年上半年,一二线城市房地产行业特点主要表现在交易量下行。无论在上升期还是在下行期,量的下行会导致价的下行。三四线城市中,量价提升,但上升速度放缓。去年中国迎来了第二个交易高峰,今年目前看来下行趋势还会继续。
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  • 袁开红:特色小镇可以“做”但不能“作”

    博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店隆重举行,在7月21日下午场论坛主题是“特色小镇:泛地产的突围路径”。对于特色小镇的打造,中新城镇化研究院院长袁开红提出了几点建议:不可能全面开花;内容重于形式;有共性,但更需要个性,大量复制不可取;可以造,但是不能作。第一,特色小镇不可能全面开花,先决条件很重要。一定是看区位、资源和产业能力,大城市周边地区、资源稀缺地区,有条件的上,没有条件的就不要上了。第二,特色小镇的打造,内容重于形式。产业IT可以引入,但更应培育自身产业IP。国际上有很多非常好的项目,引入中国没有问题,但一定要有本土化的过程。很多的东西,可以借鉴国外的形式,但是内容要自己用心去琢磨。第三,特色小镇有共性,但更需要个性,大量复制不可取。以国外的几个音乐小镇为例,美国的Branson,是以演艺产业打造到的小镇;美国的Woodstock是以摇滚乐打造的特色小镇;美国的Nashville是以乡村音乐为打造的特色小镇等等。他们的定位全部都不一样,我希望国内做特色小镇的人需要净下心来挖掘和沉淀的东西。最后,中国的特色小镇,可以造,但是不能作。在特色小镇打造的持续热潮中,需要所有当事方理清思路,脚踏实地,以促地方发展,以一方百姓为出发点,做出精品。总之来说,特色小镇的打造,以人为本是根本,文化基因是核心,产城融合是关键。
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  • 刘洪玉:中国房地产进入资产管理时代

    7月22日上午,博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会在海南三亚拉开序幕,在主论坛环节,清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,全社会住宅投资占GDP的合理比例在7%~9%之间,而中国最近几年这一比例超过10%,市场不再能支撑过去增量型、外延式的房地产开发模式,未来将更多转向“内涵式”的城市更新和资产运营阶段。刘洪玉认为,当前的房地产行业进入到了新的发展阶段。回顾房地产行业的发展,从纵向来看,主要分为3个发展阶段:第一个阶段是以开发为主。世界上,很多的国家,包括我们第一个阶段是以房地产开发为主的阶段。第二个阶段是管理、管理还是管理。第一阶段对空间的开发已经足够多,但是如何利用好这些空间?管理不像开发这么简单,虽然我们很熟悉开发的逻辑,但是要合理的管理服务对象是比较复杂的。在管理的过程中,需要利用我们的专业知识和能力,让我们的空间能够不断持续改进,让它始终处于最高、最佳利用的状态。如果它不是在这个状态下,我们就需要提出更新改造的方案,让它实现最高最佳的使用。因此,识别、提出解决方案以及实施,是管理专业中非常重要的能力,这种能力可以实现专业的目标。第三个阶段,金融、金融还是金融。在我们生活的城市空间里,除了住宅空间,更多的空间是资产。资产的话,它肯定是持有的。虽然有多种持有方式,可以通过自己的资金去持有,也可以通过债务的融资去持有。因此,我们可以用各种各样的投资金融创新工具去很好的持有这个资产,同时保持这个资产一定的流动性,就变成了市场当中非常重要的任务。但是,刘洪玉也表示,3个阶段并不是一个阶段完了才是另外一个阶段,相互之间有重叠。尤当前的阶段,我国房地产已经进入到了以管理为主的阶段。以下是发言实录:刘洪玉:尊敬的各位来宾,大家早上好!很荣幸,有机会来参加今天的论坛活动。在之前,会议主办方给我的一个题目《城市的生长与更新:请叫我运营商》。希望我主要讲城市更新的话题。那么,拿到这个话题以后,我一直在想要讲什么。我觉得重点是运营商的概念。房地产行业进入到了新的发展阶段。过去我们一直讲房地产行业,从纵向的看,发展阶段有3个:第一个阶段是以开发为主。大家说开发、开发还是开发,尤其是以开发销售、新建、增量的市场为主。世界上,很多的国家,包括我们第一个阶段也是这样的阶段。第二个阶段是管理、管理还是管理。空间的开发,已经足够多,但是如何利用好这些空间?这里面不像开发这么简单,我们很熟悉开发的逻辑,但是管理,要合理的管理服务对象,是比较复杂的。同时要利用我们专业的知识和能力,让我们的空间能够不断持续改进,让它始终处在最高、最佳利用的状态。如果它不是在这个状态下,我们就要提出更新改造的方案,让它实现最高最佳的使用。这是我们专业里面非常重要的能力,所以一个是识别,再一个是提出解决的方案,还要去实施,让它实现专业的目标。第三个阶段,我们叫金融、金融还是金融。我们过去以住宅为主,我们把住宅过度商业化以后,大家感觉到我们进入到了新的调整阶段。这里非金融的领域,我们生活在城市空间里面,除了住宅里面,更多的空间实际上是资产。资产的话,它肯定是持有的。刚才说的第二阶段是为持有者去管理,持有者持有的方式,是通过自己的资金去持有,也可以是通过债务的融资去持有。这个时候,我们说用各种各样的投资金融创新工具去很好的持有这个资产,同时保持这个资产一定的流动性,就变成了市场当中非常重要的任务。当然了,刚才说的3个阶段,也并不是一个阶段完了才是另外一个阶段,相互之间有重叠。尤其是我们国家经济社会发展的水平,包括房地产发展的阶段,都不一样。可能会是几个阶段同时出现。但是,确实也存在了什么样的阶段是主要的阶段。当前的阶段,进入到了以管理为主的阶段。所以说,我们今天的主题,叫我叫运营商,是探索房地产城市空间资产的运营管理的问题,我觉得这个变得非常的重要。从城市更新的话题去看,城市更新不是新的话题,从最早有记录的更新是1805年的英国的城市更新的项目。从那个时候开始,城市更新一直贯穿城市发展的整个过程。我自己的回想,中国的房地产业的发展的起步,是始于城市更新。最早我参与北京1992年的土地基本地价的研究,形成了北京市的基本地价,指导土地出让的活动,全国也是类似的。最早的土地出让的热点在什么地方呢?是在王府井大街等等。包括上海,也都是从繁华的商业区域城市的中心改造开始。随着经济社会城市的发展,承载能力的提升,大量的人口进入城市,我们的城市除了在市中心的改造变得不足够了,城市开始外延发展,我们叫城市的扩张,占用农村的集体土地,变成了城市的国有的土地。在这个过程当中,我们又建了大量的城市空间。现在从总量上来看,空间基本均衡,当然也有结构性的短缺和结构性的过剩。所以在这个时代,我们又开始把目光转向城市的中心,这种更新也不一定是拆了重建,也有可能是建筑空间的利用。怎么能够让我们的城市得到进一步的发展。如果总结城市中心工作的重点,早期,更多的是土地的再利用,建筑的更新、改造、重建。现在越来越多的把城市中心定位得更多多元,包括社区的再造、生态的修复、经济活力的恢复,包括空间环境、文化环境、视觉环境等等的改造和延续。过去的再开发的模式,也变得了整治改善和把控的模式。在城市更新的过程中,我们也可以看到,最早的城市更新是由市场力量推动的,我们可以设想,九几年的时候,很多城市更新的项目是由市场力量的被动,那个时候我们有市场的空间。但是后来的难度越来越大。所以我们城市的更新,过去我们的方式是说,市场发展到一定的程度以后,这个地方的地价提高了,这个地方自然而然就存在更新改造的可能性。但是大家也越来越感觉到,我们的价格已经足够高了,但是很多地方还是不具备更新改造的经济的可能性。在这个时候,我们就遇到了城市更新里面非常重要的问题,政府在这里面如何参与、如何创新城市更新的组织模式,包括融资的模式等等一系列问题。城市更新的需求,也跟市场发展的新阶段有关系,新建的投资,不管是居住,还是商用的房地产的投资,基本上到了一个瓶颈。我们再往上,只能使过量的供应过分的增加。大家刚才看的表,世界上住宅投资占GDP的比重,什么时候是合理的比例关系呢?是7%—9%,指的是城市城镇化发展最快,住宅需要量最多的阶段。我们过去20多年的时间,长期的保持,最近几年这个比例已经超过了10%。所以,如果再沿用这种外延开发模式,这个市场应该是不再支持的。包括我们的土地供给也是。过去我们是外延扩张,现在可能更多的是转向内涵式的发展,充分的利用低效的土地和闲置的土地,然后利用和改造。房地产有一个非常重要的特点,自然寿命周期比较长,能够在一个自然寿命周期里面获得若干个经济寿命周期,每一个经济寿命的周期,都是需要我们的改造投入。基于这样的大背景,越来越多城市推出城市更新的发展规划,大家看到深圳的城市的更新的“十三五”规划,广州的规划,越来越多的城市在开始更加多的关注这些问题。城市更新涉及到比较复杂的土地权利整理的问题,所以政府的参与变得非常的重要。大家一提到城市更新,就提到日本的土地再生机构(音),它参与到城市更新的领域,包括这里面讲的4个方面,一个是居住环境,灾害中心、诚信中心和郊外城市的领域,它也不完全是传统概念上的拆了重建土地再开发的模式。它的发展过程,早期也是从公共住宅的开发建设为主,现在慢慢的演变成为现在的更新的机构。市场当中很多更新的项目,很多时候是政府的机构和私营部门的合作。城市更新,在这个过程当中,面临的关键的问题,一个是要有规划和计划。另外,它要有好的组织的形式,还要有比较好的融资的模式。再是政府的角色,要让城市更新得以持续,城市的领导的能力和参与是非常的重要的。还有是市场的影响,另外是各种各样的目标利益的协调和统一。比如说我们的经济社会环境,如何把它统一起来,如何把这种更新和扩张模式统筹起来。有很多学者的研究,发现扩张来得比较快,扩张比较快的城市,领导升迁的速度也比较快。我们过去比较注重GDP的模式,但是现在也在调整这个模式。行业里面比较关心的一些问题,城市更新过程当中大家关注的问题涉及到刚才提到的一些方面的更细化的问题,时间关系不多讲。不同开发的模式和内容,如何对应融资的方式等等这些都是需要研究的,包括更新当中的内容和技术。各个地方都在总结城市更新,以及一些成功的案例,如何推动这些成功案例的效果去引导城市更新的行为。城市和运营服务商的关系,大家越来越关注自己是运营服务企业。这里面的差别,一个是拥有者,一个是资产的管理者,这两种角色,有的时候是合一的。但是有越来越多的趋势,这两个要分离,所以,实际上资产的运营管理和房地产投资金融的创新工具的使用,是密不可分的。运营服务商更多的是基于房地产的运营和服务。咱们的话题是城市更新,更新过程中会产生很多过刚才说的完全的私营、可以市场化,有的是半市场化,有的是公共体,这里面,我们可以把投资者单独拿出来,让它持有投资。我们需要有专业能力和专业水平的资产的运营的管理者,去负责房地产或者是资产的运营管理。我们要完成相关的常规性的管理的工作,还要完成战略性的管理的工作。在物业日常运营管理和资产管理以及组合投资管理3个层次上,很好的去协议组织好。运营商我们如何建立起我们管理的标准?如何建立起和不同层级管理的联通关系?随着市场的发展,还会有进一步的提升空间。我就讲这么多,谢谢大家!
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  • 杨现领:中国房地产市场进入存量“黄金时代”

    7月23日,博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会房地产六方会谈正式召开,本次会谈主题为“巨头的诞生:迎接10万亿存量房时代”。链家研究院院长杨现领会上表示,中国房地产市场进入存量的“黄金时代”,中介在市场中将起到越来越重要的作用,亟待找到自身生存的法则。“一个企业的生存与发展本质上就是在不断变化的环境中做那些永远不变的事情。”杨现领指出,对于中介行业和中介公司,永远不变的事情大致有三件,那就是消费者永远需要真实的信息、永远需要好的经纪人、以及永远需要交易的确定性。中国房地产进入存量时代回望市场,整个房地产行业展现出新的格局,2016年,全国二手房交易额增至6.5万亿,这是房地产市场进入存量时代的一个重要标志。杨现领认为,未来二手房市场规模将进一步扩大,背后有三个不得不提的原因。首先,一线及重点二线城市流通率进一步提升。2016年北京、上海、深圳三个一线城市的流通率分别达到3.5%、5%、8%,大部分二线重点城市都在3~4%。“未来提升最快的一定是二线重点城市”杨现领分析:“大致预测,未来5年,一线城市流通率平均会达到8%左右,二线将会达到5-6%。”其次,弱二线及强三线也将快速迈入二手房市场,二手房成交量会逐步超过新房。目前,中国二手房交易市场集中度很高,Top 30城市的交易额超过5亿,究其原因,大部分二、三线城市的房地产市场尚未成熟,而未来经过这一轮弱二线及三四线城市房地产市场的周期性繁荣,以及新增供应的收缩,弱二线及强三线,的二手房市场将逐步从萌芽期走向快速启动期。杨现领认为,未来Top 30城市的交易额集中度下降到35%左右是合理范围。第三,房屋交易客单价上升,为白中介提供生存土壤。随着一大批城市进入“万元俱乐部”,为中介行业营造了合规经营,踏实挣钱的良好环境,中介在稳定回报的市场氛围下逐渐走向规范,行业得到不断净化。杨现领举例道:“如果一个城市的房屋均价低于1万,佣金率按2%计算,则套均佣金低于2万,经纪人平均三个月完成一笔交易,假如按50%的分成率计算,这个城市经纪人的月均收入也只有3300元,几乎无法生存。”未来真房源将成行业的基础门槛存量时代的中介市场发展特征将会发生哪些改变?对此,杨现领表示,市场将对整个中介行业进行价值观、生存能力和生存策略的整体重塑,未来真房源将成行业的基础标准和基础门槛。首先,在价值观上,真实、透明、无差异的信息传递将成为整个行业及其参与者坚守的底线。其次,随着行业底层设施的完善,楼盘字典信息字段的完备以及大量的持续性的资金投入,真房源将成为中介能力的体现。再者,真房源也是中介生存的重要策略,从企业的角度看,真假房源的根本差异最终一定体现为竞争力的差异,消费者满意度的差异。链家于2008年开始建立“楼盘字典”系统,目前已记录了超过7500万套房屋信息,并由品控中心,作为独立于其他业务部门的监管机构,对真房源监管、经纪人行为规范等方面进行全面监管和把控。“如果未来整个行业能够在真房源这个基础上运行,那么互联网和技术对行业的改造才有可能走向纵深环节,从而以更大的力度改造交易流程、降低交易成本,提升用户体验。”杨现领谈到。中介企业的生存法则如果把过去20年中介行业的关键特征归结为一点,那就是“成交为王”,一切为了成交。随着整个住房市场消费升级不断深化,“服务为王”必将取代“成交为王”成为行业变革的方向。面临行业的变革,杨现领建议,有三条不变的法则将成为中介企业的行动指南,那就是:真实的信息、好的经纪人、确定的交易,也即让消费者的决策更理性的真实信息,有节操有底线、真实诚信、讲合作、乐于服务的经纪人,以及在交易的各个环节上都能做到为客户提供安全保障。“这三个事做到了,消费者一定会和企业不离不弃,消费者一定会喜欢你”杨现领说。
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  • 钟伟:中国经济和房地产的大转折、小机会

    以下为演讲原文:钟伟:非常高兴有机会在这里汇报我们对未来中国房地产的一些看法。我觉得我今天的汇报内容是比较重要的,因为这是多年以来,对中国经济和房地产判断的一个大改变的看法。我对中国经济悲观的看法是形成于2010年的第三季度,当时也是博鳌论坛。我所做的演讲叫“中国的好日子到头了”。从2016年初到现在有一个大的转向,过去7年我对中国多是持悲观的态度,未来可能比较乐观。对中国房地产的理解也有一些大的转变。接下来,我想向大家认真汇报我的思考。首先想批评任志强先生的判断,他的一些判断我希望大家要非常谨慎的看待,比如说他的有生之年看不到房地产价格的下跌,这是非常危险的判断,因为他会健康长寿的。其次,他认为地价很高,所以房价也高,这也是非常危险的判断。因为地价高,所以房价不能跌,开发商为什么不能被套牢?如果2017年年初在中国的“三四线”小城镇拿地,套你一辈子是应该的,赔钱也是应该的。又比如说在未来两三年,开发商需要规划1万亿的各种债券,有可能导致房地产资金链的断链,这个判断也是危险的,因为2016年销售金额大于金额大概2万亿,所以去年是比较严谨,房地产行业出现了比较大的流动性。在座的诸位,有谁缺钱的?所以这个判断都需要非常谨慎的看待。我今天汇报的内容“大转折、小机会”的意思是什么?如果我们看房价的两季度,如果你要看房地产行业的中长期的机会,那你需要看的数据是20年的数据,而不是看一两个月或者是一两个季度的数据。一两个月的可能会包含噪音,但是不包含趋势。大转折。第一个转折节就是西方的转折。总体而言,西方国家所推行的全球化的政策、自由贸易和投资的政策,都有所收敛。保守主义,甚至民民粹主义,在很多西方都会出现出现这样的回潮。因此中国改革开放机遇期,按照习近平总书记的讲话“即便没有结束,它的形式和内容也发生的重大的变化。”未来的一段时间,整个全球经济都处于保守主义的态势之下,对中国而言是一种冲击。第二,我想强调的是中国。自2012年之后到现在,中国的政策调整一直是秉承着频繁的刺激反周期的调整。但,从2016年大现在,中国政府反周期的刺激政策,不仅比较少了,甚至在一定程度上已经撤了。我们的增长不再单纯依赖工业化、基础设施和房地产的城市化以及快速供应货币的货币化,这老三样城市化、工业化、货币化结束了。中国进入了一个新的增长平台,这个增长平台当中,地产和金融,不发挥主导作用。未来中国的经济增长,其实是比较少的依赖于像过去十年那样的狂飙猛劲的地产和金融,比较多的依赖于产业升级和中高品质的中国经济。比如说ABCD,A人工智能,B区块链,C运计算,D大数据,这是大的转型。第三,流动性有了一个大的变化。绝大多数开发商并不缺钱,但是不意味着未来全球的流动性。包括中国的流动性还会继续宽松。“钱”很值钱的时代到了,人民币比美元有可能更强的时代也到了。所以,我们得珍惜目前手里所拥有的现金,得看看精明的开发商做什么,如果你的基础资产不够好,那么,你拥有土地,拥有质量不太好的房产,不如更多的拥有现金。流动性开始变得贵,人民币的汇率开始变得稳中有升,在这个阶段什么都比不上有钱更好。所以我特地写了一篇文章,“最富有的一代人离我们远去”,你一定要认认真真的把钱很当回事,看到这么大体量的十几万亿的房地产挣钱的机会,不容易,也不太多。流动性在全球都发生了转折。第四,如果我们看未来的投资机会,是大宗商品吗?不是。是债券吗?可能不是。现金呢?很重要。房地产呢?不是。那么,我个人比较倾向性的认为。在未来的两三年的时间,房地产也还算可以,但是更多的机会,可能出现在中国的股票市场。而且是以央企、国有企业为主的创新市场,当然创业版有真实创新也有一些机构。这是我向大家要汇报的转折。2015年,我向大家汇报了什么呢?2015年我向大家汇报的是以智慧推动转型。那么,当年向大家侧重的讲了3个趋势:第一,不要太注重增量,你也得注重存量。存量的意思是说已经开发了楼盘、已经拥有的业主,已经拥有的资源,要从增量到存量增量并举,并且存量也要效益。第二,从注重钢筋水泥到注重智慧绿色。因为只有良好的基础资产,才能给你带来更多的收益。第三,当时向大家汇报的内容,你不要仅仅拼规模,也在一定程度上要形成一个多业并举的能力。到今天,除了上市的拼前十位的大规模的房企之外,其他的企业,的确应该想想,拼规模是为了了什么?连中国银行(601988,股吧)都不拼规模了,你还拼规模做什么?2016年在这个时候,向大家演讲汇报的题目是《三年涨、五年平、十年落》,当时我很清楚向大家汇报,三年起起点是2016年第三季度,但是谁也没有想到,我也没有预期到,这波的限购、限价、限贷来得如此之急,所以以2015年房地产袭得太快、太猛,到现在受到政策的抑制的也比较多,去年向大家汇报就是这些问题。第一,楼市由盛而衰,对于消费者而言在这样“三年涨、五年平”相对有选择的时间窗口,现在对消费者而言是一个对大部分消费者是一个迈步的好计划,但是可能不是一个买房的好机会,尤其是炒楼。第二,万科是过去时,万科在过去5年的创新能力并不太充分。万达是属于现在,但是现在也都不属于它了。万科可能需要瘦身减肥。那谁是有未来呢?“运营”!拥有运营能力比拥有开发能力更好,运营的重要性越来越突出。第三,大有大的难处,小有小的好处。因为大的开发商,总得做未来几年的滚动,总得有土地储备和有项目在售和项目的储备,小开发商没有关系,形势好就多做一点,形势不好就收兵,所以大的日子,未必有小的日子过得舒服。那么,今年向大家汇报的第一个大的转折,就是我们得看外部世界的转折。外部世界的转折,大概包括几个方面:第一,1991年以来的西方国家所主导的全球化自由贸易平台等等,这些拥抱着国际贸易和投资在全世界分工使得中国有了战略机遇期这个时期,可能已经结束了。即便没有结束,中国也需要用“一带一路”的方式,来努力的主动的延长这个过程。特朗普现象不是孤立的现象,从英国脱欧到特朗普上台,第一件事情要介入欧元进行对中国的贸易进行某种制约。在刚刚开完的G20会议,看那些国家说什么,那些国家说全球化是好的,但是全球化把我们的很多国民远远仍在后面了,自由贸易是好的,但是还要追求公平贸易,气侯变化是好的,美国退出了不应该,但是美国退出之后,美国人原来掏的1千亿,我们也不掏。所以,这样开放的全球化时代,出现了巨大的转折。这种巨大的转折体现在第二点,奥巴马的政策结束了,不可能延续。奥巴马两个任期,GDP从14.7亿万亿增长到了19万亿,也就是增长了30%,但是付出的代价太高了。美国联邦政府债务从10万亿,几乎翻了一被。美联储的资产负债规模从不到1万亿,到了4.5万亿,翻了4.5倍,所以奥巴马在谈经济刺激增加,比温家宝有过之而无不及。收获的是什么呢?收获的是美国经济目前增长大约2%,别忘了2000年到2010年美国经济增加大概是3%,克林顿时期的90年代美国的经过增长是4%。你印了这么多钞票,还了那么多债务换来了30%GDP的十年之内的增长。这样的政策还能延续下去吗?穷人还是这么穷,中产阶级也从美国消失了。所以特朗普是对过去美国扩张性的世界进程政策的一个特别大的拐弯,无论谁上来继续拐弯。像奥巴马有理想有作为的情绪,我觉得在大国,都逐渐退潮。中国要再分一杯羹的难度就大了。然后我们再来看第三点,前50年后和后50年后的大国关系。1972年中美建交到现在,中国对于世界秩序和西方世界亦步亦趋,我们在美国有亲戚,孩子在美国上学,会讲一点英语,以此为荣。但是现在西方好象也没有这么神奇,中美之间两个大国的关系,是自中美建交之后,目前处于重新定位的过程。过去中国是跟随美国和遵从已有的世界秩序。未来呢?未来可能美国往前走得不够快,以至于中国没有办法在美国后面小步慢慢走。所以未来,中美之间的经济实力,会持平,甚至有可能中国会超越美国。那么那个时候,西方国家如何看待中国大国的崛起?心态是很难的,行为举措上会更难。我们必须看到中美良好的蜜月开局是暂时的,在未来的十年,发生一定的可管控的冲突、分歧、摩擦是经常的。所以,在外部的局势发生了如此之大的变化之下,我们当然得看中国所拥有的空间,需要自己努力去做。我们看一下经济方面,比如说美国增长,差强人意,但是美国并没有在次贷危机再陷入危机的可能性。美国国内资产价格,股票是比较贵的,比如说GDP当中,每股相当于两倍的GDP,美国的股票相当贵了。创新是稀缺的,创新也包含着部分的泡沫,那么,看起来美国的股票太贵了,那么有的人说我们到美国看看房地产,北美市场,有可能,但是他多相当于中国中等城市的开发。就过去十年,美国的股票,尤其是次贷危机之后,美国的股票是贵的,美国的房子并没有这么贵。我们统计了一下,在过去的十年,美国50个洲累计房价上涨10%的洲正好有25个,累计房价上涨超过20个洲,有14个。累计房价涨值超过30%的洲有11个。由于美国的房地产有房务保险等等,因此,十年如果房价累计涨幅不超过20%,对业主而言,没有任何增值科研。所以美国次贷危机的房价上涨主要还是集中在旧金山、纽约等几个城市。中国开发商进入美国,能够做房地产开发的,还是这些城市以及像德州(楼盘)等等一些小小的规模,大规模的机会是非常少的。这就是美国的状态,西方的状态,在整个拐弯收敛。也有另外一种说法,会有一场金融危机在等待我们吗?中国经济的拐弯,也需要看下面几点:一是我们进入了新的平台。在温刺激之后,在克强刺激之后,现在不太需要刺激了,或者比较少的刺激措施。2016年下班年对房地产刹车,现在开始对金融刹车。你觉得,地产和金融,中央政府都刹车了,他还是反周期的刺激政策吗?我曾经这么开玩笑的说,我们对中国经济并不用这么悲观,因为我们进入了新的平台,目前已经是以消费推动中国经济增长了。消费对中国经济增长的贡献达到了63%,工业和农业加起来才贡献了剩下的1/3。未来,消费对中国增长的贡献,也会更多。不知不觉当中,中国的产业转型,我个人认为,已经走完了一大半。我们可以看到,像水泥、航运、钢贸等一大堆的问题产业,其实基本上大问题都消化了。如果还有一些行业的问题没有解决,主要是钢铁和煤炭,煤炭可能都解决得差不多了。那么,中国政府对经济增长的担忧也在下降。通俗一点讲,我曾经在年初的时候说,衡量2017年国民化的中国经济稳不稳,主要看人民日报评论员的文章。2015年的5月25号、2016年的5月9号,分别有一个权威人士的人民日报的评论文章,谁是权威人士呢?当然是有核心的。因此,权威人士的文章,当年对中国的宏观经济还有某些担心,需要通过这样一个权威人士文章。也就相当于党中央下发的一个明码电报的文章,来通令各地的官员、企业家、民众说,最高层对中国经济今年的定调是这样的,担心有这些,我们将这么做。衡量2017年中国政府对经济是否担心,只要看5月份有没有人民日报权威人士的文章。所以中国政府对2017年2018年的经济增长并不太担心,反周期的政策刺激也在往回撤。“老三样”过去了,工业已经走入了后工业化时期,工业不再代表中国的未来。像美的、格力、海尔不代表中国经济产业的未来,也许这些企业可以在自动化的流水线,使用先进制造机器人会仍然有比较大的潜力,但是他们自己要深度的有一轮再创业的过程。过去的大规模的制造业结束了。带来的影响,中国有可能对大宗商品的需求,包括石油、煤炭的需求也到了巅峰。第二个“老三样”,城市化,也可能结束了。不要看中国有13.8亿人,可能人没有这么多。这个数字有可能被夸大了,不要看中国城市化当时有50%,还有3亿人要进城,没有这么多人要进城了,因为他们已经住在镇里了,或者他们本身已经都有房了,4百万以下的中国应该算大城市了。所以,城市化,基础设施建设在中国可能也接近于峰值,在未来可能延续一段时间,但是没有更高的高潮在等待了。第三样是货币化。由于你有工业的发展,产能增加这么多,由于有基建和楼市需要这么多钱,所以,中国人民银行顺势而为印了那么多钱,但是工业化、城市化到了一个拐点,印钞票也到了一个拐点。这老三样并不再构成中国经济增长,中国经济在未来确实需要深入的创新。那么,有两样,是不再做加法的产业,这两样:金融和地产。地产一定是不再做加法了,金融有可能要做减法。金融行业的压力,看起来不比地产小。金融行业,对中国的GDP的增加值和贡献,在次贷危机之后持续的超过了房地产。金融行业增加值对GDP的贡献,中国也超过了美国,所以金融要变得更小一些。中国金融行业的产品规模、从业人员、网点都过剩了。未来5年中国的银行网点比厕所多,但是情况会有很多的改观,所以大家不要让自己的孩子去读金融。这是金融行业的作减法的情况,我们可以看到,银行业的利润,银行及说我们挣钱挣得不好意思说的时候,其实是在2011年,到今天,只有6年,银行业的利润已经很低了,大概11—12%,但是比制造业的6%要高。那么,中国目前总体上的金融状况,到了什么状况?M2对GDP大概是220到240,如果以平均资本成本6%计算,你可以乘一下,大概中国实体经济每年背负的要进贡的利息是10—12万亿之间,大约10到12万亿之间,每年新增信贷可能15、16万亿,其中2/3是用来还金融体系的利息的,剩下的实体经济才能够再扩张。所以金融到今天的规模,连滚雪球都滚不下去了。什么是未来的大企业呢?如果不是富士康,如果不是格力,那中国未来的大企业是什么样的呢?那要考虑吗?中国未来的大企业是什么样的呢?那要考虑吗?中国未来大企业现在已经在做,可是我们看不见淘宝的店铺在哪里,也看不见京东的客服登门拜访,但是他们是大企业,我们看不见谷歌的员工带哪里,他们跟终端消费者不面对面的直接接触,但是他们是世界级的大企业。所以大企业跟过去,和大厂房不一样的是,他们有大的研发,跟过去很多人面对面跟终端消费者接触,他们并不真实的和终端消费者接触,他们是虚拟的接触。这跟过去大企业需要有非常大的坚硬的产品不一样的是,未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的。他们都是大企业,你不能说马云的企业不够大。所以,我们现在已经面临这样非常大的转折。中国未来的经济增长,较少的依赖于传统的大制造业的工业,较少的依赖地产和金融,更多的不得不依赖消费和创新。那么第三个要汇报的是钱值钱起来了,不要不把钱当回事。为什么这么讲?在我曾经2007年、2008年的时候曾经写过一篇文章,叫多少钱够养老?这文章的结论是,1987年的1万块,大约和2007年的25—35万块是一致的,所以我当时的结论是2点:第一,在这么快速的跨国时期,只有人民币不能吃。第二点,如果按照这么发钞的速度再延续20年,在中国的三四线城市,可能要100万才够养老,一线城市可能要四五百万。那个阶段,我们对发钞的速度是比较担心的,可是现在事情有了非常大的变化。这个变化,开始于2014年。首先,看美元。我们的外汇储备,我们的外汇闸门是来自于美国的美元供应,如果美元把供应的闸门一关,我们的外汇储备就少了。全球的外汇储备,在2014年的下半年到了顶峰。特朗普上台之后,无论是美国的经济政策、社会政策和政治政策,都倾向于保守和孤立,没有这么多的美元从美联储印出来了。各个国家的央行,包括美联储,包括中国人民银行,如果把中央银行看到一个企业的话,这个企业的资产负债的规模,不仅不再扩大,反而在缩小。比如美联储,资产负债规模是4.5万亿美元,今后一段时间,美联储的规模不会比这个大,只能比这个小,因为在危机之前人家的规模只有1万亿。中国人民银行,也得缩小,2015年的时候是暂时的缩小了一下,现在总体是温和扩张,但是扩张的速度慢多了。各个国家的中央银行都不敢摊大。为什么开发商可以求大呢?人民币贬值,窗口没有了。如果要定调,未来50年的中美关系,尤其使未来十年的中美关系,美元对于非美元,对于日元和欧元,从去年年底到现在,都已经贬了7%—8%,人民币才升了2%—3%,这个升职幅度跟美元和日元比起,不够多。美中之间的贸易不平衡,是美国对外贸易不平衡的主角,总得解决一下。尽管有“一带一路”,但是中国跟欧洲,中国跟美国之间,没有就自由贸易达成清晰可见的决议。所以,这一系列的因素制约了,如果中国真的想和美国和欧洲比较好的相处,在次贷危机之后,人民币的贬值窗口有可能已经关闭了。所以我个人不负责任的认知。在今后的3年,人民币对美元,要升值,不是贬值。所以开发商能够负美元债可以负一点,否则在美联储加息之后,会更高,而不是更低。第三,请记住现金很好,特别好。第四,楼市过去经历了什么?当下的楼市是什么?有哪些使真的,有哪些是假的?一是泡沫。年初以来到现在,最典型的说法,中国的房地产的市值相当于4倍GDP,而且300万亿了,世界最高,所以中国楼市是最大的泡泡。这个说法,我个人非常不赞成。因为总体上来讲,中国的楼市,并没有这么大的泡沫。国家统计局的统计显示,中国的居民家庭资产当中,大约60%—70%是地产,剩下的40%左右的是金融资产。按照我们所计算的数字,中国居民目前所投资的金融资产是100万亿左右,中国居民房地产的市值大约是金融资产的1.5倍,中国目前的商品房的市值是2倍的GDP,这样的话,跟西方国家的水平大致是相当的。所以我们得否认的是,中国没有这么大的地产泡沫。第二个谎言,在我有生之年,看不到房价下跌,这肯定是谎言。因为已经看到了房价下跌了,2008年的下半年和2009年的上半年,中国的商品房新房的价格大约下降了20%,只是后来比较幸运,这两轮价格的下跌,都由更高的上涨覆盖掉了,未来中国的房子会分化,但是中国的房价在未来的十年或者是二十年出现显著的全国性的上涨难度是很大的。第三个谎言,库存去化完成了吗?2014、2016年房地产投资对中国经济增长没有太大的贡献。2016年非常火爆,地产对中国经济增长贡献的大吗?没有像大家想象的这么大。因为去年房地产投资的增速,仍然是个位数的。那么,我们再看区域的分化,一二线很好,但是三四线不怎么好,这个不会延续。所以,去三四线疯狂拿地的开发商,因为你错误的判断了形势。榜样的力量都不再升了,三四线很难有去化完成的机会。供不应求的趋势还是在一线,三四线的一些库存的去化永远不会完成。我们再看一下总体的库存去化过程,以及金融的安全性。这件事情比较麻烦,比如说库存。你刚卖了6个季度的好房,去年全年一共才多卖了4亿多平米的房,库存去化怎么就完成了?目前在建的商品房,76亿平米,住宅52亿平米,去年一共才卖了15亿左右平米的房子,现在在建的东西,去化三到四年都无法完成。待售的是7亿平米,去年卖了十六七亿平米的房子,再看看新开工的,比去年的销售多了2亿多平米,中国房地产通过短短的6个季度就完成了去化。那么,地产是不是对金融构成了巨大的应该呢?应该是巨大的,但是也没有这么可怕。按揭加公积金加起来20万亿,但是抵押物的价值是100万亿。所以,未来房地产行业可能会出现合并重组,这是我们看到的现状。在整个的大转折的情况之下,未来的一段时间,房地产行业仍然会平稳延续。可是,江湖已远,小机会才有。胡锦涛同志也没有说过房地产的事情,只有习近平总书记讲过,房子是用来住的,不是用来炒的。所以江湖的日子结束了。我们必须看到新一届的政府对地产和金融是相对谨慎的,不新过去十年特别强烈的把中国的高速增长建在金融+地产的基础上。 最后一个大的转折,未来对运营能力的考核。第一,在地产之上,如何加载产业是我们需要考虑的。住宅的主人就完成了居住的用地,酒店也不需要,但是未来,如果我们不能够有好的对于地产开发的加载产业的能力,地产就不值钱了。第二,我们现在流行的加盟机制,是不是一定是好的呢?让一个项目经理的总的投资风险95%是你的,项目经理5%的风险是他们的,这种跟投机制,或者是加盟机制用得过头了,有可能会获得非常好的短期扩张的效果,导致2017年或者2018年的排行榜有变化。第三,我们得看到,帮政府所做的保障混改,老旧改造等等,都是有机会的。但是这种机会,有局限性。局限在哪里呢?局限在一线的楼市供不应求的、人口净流入的地区。如果没有办法做租售并举以及租售同城的,当我们要做自持的时候,我们可选的城市并没有这么多。特色小镇的特在什么地方?大多数的特色小镇并没有特色。比如说物流,你不就是挣流水吗?不挣钱。例如说养老健康,别指望这个。在我这代人死光之前,养老产业不会真正的成熟。因为30后、40后要么没有付费养老的习惯,因此真正的付费养老行业的出现,要等到75年后的人老去了,要等到政府愿意对阳逻地产提供直接的养老补贴。我们看一下加拿大和美国,养老地产都离不开政府的补贴,都离不开老者对自己养老的高度付费的意愿。为什么说中国目前已经老区的老人不愿意付费呢?一方面是足够老的老人经历了困苦的生活,因此极其吝啬。目前94%是来自于政府的基本养老,剩下的6%来自于企业的,如果没有大规模的购买商业养老,那么养老就很难迅速的成熟。它在未来可能是一盘大棋,但是现在不是,现在更多的机会是对已有存量住房的改造,子女给父母掏5万对不适合老人居住的房子进行一些适老化的改造。另一方面,各种适合老人居家养老、社区养老的金融产品,尤其是保险产品,在一定程度上,由子女或者是父母共同的去购买让父母居住。所以,我认为还是在存量住宅的适老化改造,以及金融产品的推出。接下来给大家的建议是什么?建议不多: 第一,有钱比什么都好,有钱比有地好,有钱比有房好,如果你欠钱更好。 第二,稍安勿躁,两三个季度的时间,少做比多做好,不做比做好,明年年初再出手刚刚好。今年春节前,中国的商品房新房仍然有另外一轮价格的下行。第三,做投资不稀奇,做开发、做建筑不稀奇,你有没有营运能力很重要。同样是建筑成本投进去,10个亿的资产,如果能够让资产每年年画有5%的产出,那么,这个物业是值钱的。如果它只能产出2%,这个物业是不值钱的。如果这个物业还不能产生现金流,你的物业只能卖给人家。所以,你的运营能力,决定了你的自持物业的潜在价值。运营能力可能会超越开发能力、超越建造能力、超越投资能力成为考验开发商能不能在未来房地产平台期,成为优秀的挣钱的明智的房地产企业特别大的考量指标。所以,总结我的发言,大转折时代下,我们只有一下小机会,运营能力重于泰山,谢谢。
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  • 刘洪玉:鼓励租赁市场发展 警惕机构炒高租房价格

    日前,九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》在国内引起轩然大波,业界普遍认为国家发展租赁市场的决心和导向已经非常明确。对此,清华大学研究所清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上对凤凰房产表示,国家在发展租赁市场的同时,要注意租赁市场监管问题,尤其要防止租赁机构一味追求价格抬高租价。“过去房地产税偏重,九部委下发此次通知使之得到一定程度的解决。”不仅在房地产税方面给予租房市场积极导向,刘洪玉表示,允许在集体土地上建设租赁房途、增加土地供应、培育机构出租者等都是对租赁市场的一套鼓励措施。有数据表明,在一线城市部分租赁人群收入50%以上用于租房。刘洪玉认为,这说明租房市场供不应求,如果市场没有有效管理,租金飞涨,大家买不起房、也租不起房就是个大问题。要解决这个问题需要政府的引导。“国家希望通过培育机构出租者的培育,让其能够在市场上发挥积极作用,让租赁市场的价格等变得规范透明,提高运行效率,降低交易成本。”刘洪玉说,这需要国家引导,如果机构出租者为了赚钱把租金涨得非常高,就违背了我们的初衷。他提醒企业,赚快钱的时代已经发生变化,未来企业要靠专业的管理和运营能力赢得市场。
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  • 李富永:降杠杆是房产商绕不开的门槛

    孙宏斌终于收缰了。19日下午,融创大规模收购万达房地产的大戏,突然发生了剧情陡变,原来的“二人转”中间出现“第三者插足”,成了鼎立之势:富力地产意外地出现在签约席,从狼吞虎咽几近咽喉的融创嘴里分肉一块,接手转买了融创原拟购买的76家万达酒店,以及额外的一家共77家万达酒店。对融创而言,这第三者的分食其实是其希望的,因此具有“分忧解难”的意味——富力购买76家酒店的大幅度“折扣优惠”,以及融创购买万达13个文旅项目价格的大幅度抬升。76个酒店的价格从原来的335.95亿元大幅度“打折优惠”,再加上新塞进来的第77号酒店,合计才卖199.06亿元;而融创继续购买的万达13个文旅项目,价码则从的十天前的296亿猛然增加到438.44亿。这其中体现的逻辑是:别人为你分忧,你自然要予人以“补偿”;这其中传递的信息是,孙宏斌开始吞不动了。融创集团董事长孙宏斌对这个调整的评价是:“对融创而言,比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了融创的负债水平”,“是可以接受的溢价。”这个安排降低了融创多少负债?根据十天前的协议,融创要承担收购项目454亿贷款,其中296亿元是委托贷款。即先由卖家万达出面贷款,然后再转贷贷给融创,即所谓的卖方信贷。但现在,296亿元贷款被取消了。但商场如战场,天下没有免费午餐,所以融创即使依约购买原来的13家文旅项目,价码却不能依约,要补偿上对富力卖酒店所打的4成折扣。这四成折扣再加上对万达的补偿,一共是438.44亿元。在此之前,多年来,孙宏斌简直就是个商场“另类”,别人逃跑他出击,别人拒绝的他一掷千金,二十年来不停地“买买买”和“贷贷贷”,似乎是个永远都吃不饱的“饿鬼”,不断地鲸吞虎食。世人皆曰到顶了,他却不信。甚至现在股票价格下滑了,他不在乎;国际四大评级机构下调了融创的信誉等级,他不所动;融创发债被交易所阻止了,他说那是自己主动撤的,等等。总之,别人都觉得他在悬崖边跳舞,他却觉得自己能腾云驾雾。但终于有这么一天,孙宏斌似乎看到什么苗头了。他收缩了。十天前还在狂吞豪饮,转眼间节食割肉;十天前还断言“有钱不借是傻子”、“负债率减下来企业就没法发展了”,转眼间宁可付出巨额代价也要降低负债率。作为举世惊骇的并购狂人和龙头企业,孙宏斌和融创一夜之间的转变,或许标志着一个疯狂时代的终结。一旦孙宏斌和融创都一改似乎是天性的狂奔,那就再明白无误的说明了,降低杠杆已经成为摆在地产企业面前不可逾越的门槛。为什么短短十天工夫,孙宏斌和融创会发生这么大的转变?在此期间,中央金融工作会议传出的导向,相信孙宏斌不会不视若无睹;国家发改委发言人就房地产企业举债问题讲话所传递的信息,相信孙宏斌也不会没有注意到。即便融创团队非同一般,能够在严冬或酷暑中创造出自己的“小气候”,但这样的小气候,需要付出百倍的气力看护着,确保不漏气、不通风。逆流而上虽可,毕竟代价太大,与顺势而为相比,成本与收益的比例是不一样的。房地产界由于其过高的高杠杆率和负债率,已经引起了政府的高度关注,成为今后严防金融风险的对象领域。所以,从去年第四季度起,国家严格管控房企资金来源,房企主要融资渠道全面收窄。广发证券数据显示,今年1-4月份,样本房企总融资规模3109亿元,同比大幅下滑42%;而中原地产研究中心发布的数据更惊人:2017年上半年同比跌幅高达77.7%。这个风向,万达的王健林体察到了,SOHO的潘石屹也嗅到了。所以都在忙着出清。负债率去年底就已经达到121%、现在只会更高的融创,何以无所畏惧、逆流而行?除了其宣称的手头宽余外,最大的依靠是其今年来一路高涨的销售量。的确,与众不同的是,融创销售额去年仍处于增长势头,突破2000亿大关;而今年融创的目标是要实现3000亿。融创真的有这么大的销售魔力吗?它真的能独善其身吗?作者希望如此。但环顾整个行业,同行们的情况可都不妙——据监测统计数据显示,今年5月,包括万科在内的龙头房地产企业销售金额,都呈现不同程度下滑。其中,碧桂园、万科、保利、首开、荣盛发展等企业环比降幅超过10%;阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超过30%;万达、泰禾、路劲等环比降幅更超过50%。但愿融创是与众不同的另类。但愿孙宏斌能笑到最后。但眼前它确实是有所收敛了。
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  • 任大炮放言房价还要涨 遭各路专家围剿! 速来围观

    7月23日,任志强在一场房地产论坛上发表录音和书面演讲,他表示过去两年地价高企,土地价格的上涨还会推动房价的上涨,房价不可能在土地价格上涨的情况出现大幅下跌甚至崩盘。他指出,根据目前情况,今年全年商品房销售额有可能创出历史新高,哪怕只是1%的增长。不过,这种观点遭到姜超、刘洪玉、钟伟等众多专家的反对。任志强:土地价格会推动房价继续上涨7月23日,任志强在一场房地产论坛上发表了录音和书面演讲,阐释了他对房地产的最新观察和思考。任志强表示,从二季度公布的数据看,地价上涨的速度还在持续,而土地价格的上涨,一定会影响到住房。任志强分析指出,过去两年地价高企,土地价格的上涨还会推动房价的上涨,房价不可能在土地价格上涨的情况出现大幅下跌甚至崩盘。他表示,对比住房和土地价格可以看到,全国平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。按东部地区现有地价,当前房价水平基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态,而中部、西部的房价低于全国土地平均价格。他认为,今年房价可能继续上涨,防范风险是很重要的。根据目前情况,他判断今年全年商品房销售额有可能创出历史新高,哪怕只是1%的增长。任志强通过数据表示,房地产企业在2015-2016年的融资大幅增长,达到8500多亿;但在今年1-5月,108家房企的融资持续下滑,包括银行贷款、票据、发债等其他融资都在下降,虽然6月有所回升,但仍然无法达到过去两年的水平。而到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度则达到4700亿,今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。他认为,接下来的时间,某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机,而还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化。对于房地产政策,任志强则认为,除非房地产市场快速下行,或者经济发生大的波动,否则房地产政策不会做出调整。不过,任志强上述“土地价格推动房地产价格”的观点,遭到了姜超、刘洪玉等专家的反对。海通证券姜超:地产泡沫高潮已过!海通证券姜超在研报中旗帜鲜明地指出,地产泡沫高潮已过!姜超首先肯定三四线城市超预期的表现,他指出,上半年的一二线城市地产销售全面下滑,但三四线城市地产销售极其强劲。而从70城新房价格走势来看,一线城市已经止涨,二线城市涨幅回落,而三线城市涨幅仍高,6月70个城市中所有三线城市房价同比涨幅已经全部转正。因此,今年以来的地产销售超预期,主要归功于三四线城市地产的亮丽表现。而深耕三四线城市的碧桂园成为上半年地产销售冠军,引领内房股在今年上演上佳表现。同时,姜超表示,地产泡沫高潮已过。他从全球城市化发展经验展开分析,指出人口会持续向大中城市集中,因此过去一二线城市房价上涨,其背后有着人口流入、经济产业、医疗和教育资源等的支撑。但本轮三四线城市房价的大幅上涨,其实已与城市化的历史规律相悖,其实质是归功于地产去库存政策,通过棚户区货币化安置在当地大量拆房、发放房票,在短期人为制造出大量需求,这一行为确实有助于三四线城市房价的短期上涨,但由于缺乏经济因素的支撑,长期来看其实是比一二线城市房价更大的泡沫。而对照股市5000点的过程,当前三四线房价的普涨类似于牛市末期的鸡犬升天,其实意味着房价上涨的高潮已过、接近尾声。对于地产红利还能吃多久的问题,姜超表示,我们在13年曾经做过测算,按照中国14亿左右人口、以及每年1.3%的新增城市化率,每年新增进城人口1800万,假定3口一家,对应600万套住房需求;而在城市中每年达到25岁的人口数大约1400万,假定2人一对,对应700万套住房需求,因而1300万套应是中国地产需求的顶峰。但16年全国商品房销售面积已经接近16亿平米,对应1600万套,按照今年上半年16%的销售增速,对应全年1800万套住房。问题是,我们每年盖那么多房子干嘛呢?姜超指出,这一轮三四线地产库存去化以后,是不是也该全面落实“房子是用来住的、不是用来炒的”思想,跟进一二线的限购限售政策、全面发展住房租赁市场?所以,我们对当前依靠地产销售稳定的经济走势心存疑虑,只有哪一天不靠房地产了,经济才算是真正见底!清华大学刘洪玉:住房需求总体得到满足清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉指出,目前我们的住房套数和家庭户数相比,整体上超越了1:1的关系。总的来说,基本的住房需求总体上得到了满足。所以,未来的需求,重点是改善性的需求、更新的需求和人口迁移导致的住房需求。谈到住房投资,刘洪玉表示,住房不应寻求在投资领域占有重要角色。所谓的房地产市场,更多讲的是非住宅领域的房地产投资行为。那么,我们国家实际上在住房制度改革初期,就是要推动住房的商品化、市场化和社会化。他指出,在城镇化发展的过程,住房投资最高水平的阶段,它的投资规模应该是占GDP的7%—9%,这是国际上的发展规律。然而近几年该比例超过了10%,接近13%。刘洪玉认为,未来住房相关的投资,可能社区再造住房的维护维修会变得越来越重要,比如住宅改造、抗震、加固等。这方面发达国家的更新改造维修类的支出已经和新建的支出比例关系非常接近。这是新的增长点。住房消费的结构,从自有自住为主,扩展到租住和自住并行,而且租赁市场会有一个发展的空间。钟伟隔空怼任志强:“地价推动房价上涨”观点是危险的北京师范大学金融研究中心主任钟伟对任志强的观点提出了不同意见。“大家对于任志强的一些观点要谨慎看待,”钟伟稍带调侃地说。他认为,地价并不是影响房价涨跌的决定性因素,就像股票市场一样,在6000点买入的会被套牢,在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。对于房企现金流问题,钟伟认为,任志强说房企万亿负债会出现现金流问题也是危险的。虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰,但房企的现金流问题不太大,因为2016年是个好年景,房企的销售额大概为12万亿。钟伟还怼道,任志强以前说“在有生之年看不到房价下跌”也是一个危险的观点,因为任志强会健康长寿,而中国房地产市场也会出现调整。他甚至明确指出,当M2增幅低于10%时,2-3个季度后,也就是今年年底明年年初,我国房价会有一轮显著的下跌。
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  • 郁亮: 租房无法解决上学难 租售并举就是空话

    中国租赁市场发展空间很大。从现实看,北上广深等城市住房租赁市场需求很大,但现在主要是业主个人放租,服务商太少。万科是少数几个试水者之一,目前已经开办长租公寓1.2万-1.8万间,计划今年做到10万间。从政策看,目前的租金回报率在1%-2%左右,这导致大家“赔本赚吆喝”;再者,长租房如何解决住户子女的教育也是重要问题,如果长租不能解决小孩上学,那吸引力就会大打折扣。这些都需要进行“制度性的”探索和破解,否则租售并举解决居住问题就会成为空话。
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  • 王健林:房地产负债不等于借 竣工之后才转为收入

    7月19日,万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议,万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团,两项交易总金额637.5亿元。万达集团董事长王健林、融创集团董事长孙宏斌、富力地产董事长李思廉、富力地产联席董事长兼总裁张力共同出席签约仪式。万达集团董事长王健林表示,最近市场上有些谣言,损人利己,今天我要讲一个经济学原理,房地产负债不等于借债,房地产负债包括预售收入,竣工之后才转为收入。王健林称,本次转让后,万达账面现金1700亿。王健林讲话时表示,这次合作不管是从企业战略、还是商业逻辑看,三方都是赢家。万达肯定是赢家。通过这次转让,大幅减少负债,收回巨额现金。本次协议签订还标志着,不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营,万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。目前中国,能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。发布会还发生了戏剧性的一幕:发布会原定于16:00开始,凤凰财经记者到达现场发现,展板意外出现富力地产字眼,现场背景板变为“万达商业、融创中国、富力地产战略合作签约仪式”。但随后,指针拨到原定发布时间,万达方面突然宣布发布会延迟一小时,现场记者被要求集体离场。记者发现,现场工作人员开始从展板抠掉富力地产字眼。期间,王健林、孙宏斌及富力地产董事长李思廉陆续到场,并进入小会议室。有记者表示听到会议室传来摔碎玻璃杯声音和争吵声音。紧接着,17:20分,发布会正式开始,记者惊讶地发现,展板又恢复成了万达、融创、富力三家。随后万达方面宣布,融创将承接万达13个文旅项目,富力承接77个酒店项目。对于更换展板延迟发布,王健林回应说,我们在等打印签字,其实打印机慢,然后看网上的直播,说现场传出了争吵、摔玻璃杯的声音。谣言怎么来的?就是这么来的。明明是谈笑风生。
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  • 金李:房产黄金十年已结束 市场呼唤更好的投资方式

    国家统计局最新公布的数据显示,上半年全国房地产开发投资同比增长8.5%,增速比一季度回落0.6个百分点,预计下半年房地产开发投资走势将缓中趋稳。北大光华金李教授在最近一期“思想光华媒体沙龙”上指出,过往十来年中,投资房地产,胜过投资中国资本市场能够提供的几乎任何其他资产大类。但中国房地产黄金十年已经结束,房地产二级市场呼唤更好的投资方式,比如REITs(Real Estate Investment Trusts,不动产投资信托基金)。1、怎样选择财富价值存储工具财富的定义很简单,就是对未来购买力/消费能力的储存。这个定义与其它五花八门的定义本质上没有太大差别。财富的关键是购买消费品的能力,并不取决于名义上货币价值的高低。财富管理的目的是实现财富的保值增值。财富管理并不是少数成功人士的特权,对普通老百姓(603883,股吧)也非常重要。举例来说,根据中国家庭金融调查与研究中心的数据,参照瑞信财富报告标准,计算出中国中高收入家庭平均财富12.7万美元,折合人民币约80万元。这里面有相当一部分来自房地产。如果这80万元每年的年化收益率多2%,一年就是1.6万元。财富价值存储工具有哪些?我们通常叫资产大类。老百姓耳熟能详的,包括:银行存款、房地产、股票、债券、银行理财产品、信托、P2P,等等。那么,什么是好的财富价值存储工具?第一是可以长期储存,不易腐烂变质。光是储存好还不够,人们还希望财富随着时间能够保值、增值。大部分国家发行纸币,但纸币用来支付可以,用来存储不行。主权国家发行货币的时候,存在一个“铸币税”,即,政府通过不断地发行货币把一部分购买力转移到自己手里。铸币税会导致缓慢的通货膨胀。通常,一个国家不会做巨量的通货膨胀,但是也有例外,比如说一战结束后的德国,解放战争后期的国统区,最近的委内瑞拉。这时候的国家经济已经接近崩溃的边缘,甚至政权的存续性都受到严重的挑战。如果一个国家突然宣布所有货币面值后面加3个0,是不是意味着大家手里的财富增加了1000倍呢?事实上,如果未来的社会总产出不变,原先的一块钱和现在的一千块钱,对应的未来购买力是一样的!所以,货币不是好的财富存储工具。中国社会使用纸币已近千年,但没有哪家人长期储存纸币。人们施工打地基或者考古的时候,有时候能挖出真金白银,但是很少挖出纸币。老百姓说“乱世黄金,盛世古董”,认为这是真正有长期存储价值的财富存储工具。但是从长期来看,白银的价格并不是恒定的。中国本身缺少大储量、高品位的银矿,所以白银的价格曾经很贵:唐朝初期,一两(50克)白银对大米的购买力,相当于今天的5000元人民币。随着中国经济对外开放,开始从其他国家获得白银。中国明朝之后,欧洲因为从拉丁美洲获得了大量白银,就拿白银跟中国做贸易,用白银购买丝绸、瓷器、茶叶。所以,白银的价格一路下跌。到鸦片战争时期,一两白银对大米的购买力,相当于今天的250元人民币。也就是说,在1000年左右的时间里,白银的价格下跌了20倍。所以,即使是真金白银,也未必是最好的存储工具。还有没有更好的选择呢?我们祖先的选择是:土地及其附属建筑物,也就是房地产。在中国一千多年的封建社会,主流的财富储存方式是:先有土地,土地上有多余的产出,卖出去折算成钱,在家里存到一定数量后就拿去购买土地,有了更多土地,就能有更多产出,这是一个循环。在漫长的封建社会,因为生产力水平进步不快,所以土地的产出水平变化也不大,作为财富存储工具,其未来购买力也相对稳定。几千年的农耕文明里,中国人的财富积累总体来说是个零和游戏。人们会去开荒拓土,但土地总量也会因土壤沙化、盐碱化等而有所损失。所以,整个社会的总土地供应量在一定时期内是有限的,而且基本上是固定的。有家庭购买土地,就有家庭失去土地;随着土地兼并的过程,有的家庭成为大地主,有的家庭则成为吃不饱饭的贫农,甚至成为揭竿而起的暴民。此时的社会贫富差距巨大,我们说“富者田连阡陌,贫者无立锥之地”。暴民推翻严重不公的社会,带来朝代的更替。新朝代开始的时候,土地财富的分配是相对平均的,到每个朝代末期,土地兼并则最为严重。所以,将土地作为价值存储工具的财富增长模式,与封建社会的王朝更替之间,其实是互相连通的。从单个家庭来说,他们通过兼并土地取得财富的增长,经过王朝的更替后,往往财富清零。我们的老祖宗用“富不过三代”,“君子之泽,五世而斩”来描述这种财富的循环。而且,因为社会土地总量有限,家庭财富的增长是有上限的。如果能富可敌国,那可不是什么好事。以土地及其附属物作为依托的财富积累方式,是唯一有效的长期方式吗?对比西方工业文明的发展,我们可以对中国封建社会重农抑商的发展方式有更多认识。中世纪结束后,西方将投资工商业作为财富储值的工具,比如投在工厂里、商队里,跟远东做贸易,一块金币能带来每年10%的年化回报率,一百年会超过一万块金币。中国的金币埋在地底下,100年以后挖出来还是一块金币。中国古人对土地的投资,从财富积累整体来说,更接近于零和游戏。西方工商业对财富的储存能力,没有上限。而且,西方这种利上滚利的投资方式会带来增长加速度。而古代中国的土地产出,受制于生产力和天气土壤等情况,每年的结余基本是固定的、有限的数量,是线性增长。西方工商文明在整体国力,特别是物质产出上,在近现代能够加速发展和反超,背后有其财富积累模式的影子。2、过往十多年 买房者是财富管理赢家这些对今天的中国有没有什么影响呢?中华人民共和国成立以后,土地已经收归国有,但是土地的使用权和房地产是可以私产化的。房地产有两种属性,既有耐用消费品的属性,也有资本品的属性,可以作为价值存储工具。由于历史惯例,更由于早期资本市场缺乏优质的价值存储工具,房地产投资事实上成为中国资本市场的一个重要存储工具。不少家庭存够首付就买房,从一套到N套,而且被过往十多年的历史证明是大赢家!2016年12月的中央经济工作会议提出:“房子是用来住的,不是用来炒的。” 其实,投资性房地产并不适合作为长期的价值存储工具,因为不能做到真正地长期保值增值。虽然我们并不否认,房地产价格可能在一段时间内还会持平,甚至在局部地区还会快速上升。价格上升至少来自于两方面因素:第一,一件东西本身的使用价值不断提高;第二,对应的“预期未来价格”不断提高。房地产不存在第一种原因,因为房子造好后就只能折旧,使用价值会越来越低。房价上升主要是第二种原因,导致很多人担心房价有泡沫,当然这是个见仁见智的问题,此处不作讨论。我们考虑下:假设全社会人均占有房产面积提升了一倍,从30平方米增长到60平方米,或者是面积虽然没有变,但是它的价格增加了一倍。这是否意味着老百姓手中财富的增加?粗看是,原来住30平方米,现在住60平方米,感觉很好;房子的名义价格从25万到50万,感觉也很好。但是假设其他条件不变,特别是未来的社会总产出不变,那么从经济整体来看,其实并没有带来社会总体层面上的财富增加。只是更多数量的房地产再去追求和购买和原先同样数量的社会总产出,就像古代白银的数量增加了一倍,但是社会中总的生活必需品产量没变,那就会导致白银的购买力打一个对折。什么是更好的长期储值工具?受西方文明发展的启发,我们说对工商企业的投资才是长期储值工具,今天叫对实体经济的投资。这些投资,如果对应的是未来的社会总产能的提升,就会带来全社会范围内总财富的增加。图中是美国高净值家庭的资产组合,可以看到,随着总资产的增加,自用住宅和投资房地产占三个人群的资产比例分别为21%、15%、14%,比例依次降低。从国家层面上看,中国继续以房地产开发作为整个经济的主要拉动力量可能难以为继。虽然存在结构性问题,但是中国房子总体足够居住。人均房屋面积30平米,房屋自有率80%-90%,高于多数西方经济体。中国经济有结构性问题,需要控制总量的情况下调整结构,而不是继续依赖总量的快速扩张。中国房地产的黄金十年已经结束,再继续以全社会大规模资金投入到房地产开发,并不能长期促进国家整体经济快速增长。过去十多年来,中国经济的快速发展带来了整体的中国房地产行业的蓬勃发展。相应地,很多人通过投资房地产赚取了足够多的收益。今天中国的超高净值富裕人群,除了一部分是做实体经济的企业家,一部分是各种文艺体育明星,还有相当一批人是得益于早期对房地产的投资,和拥有住房开发企业,即所谓的房老板。今天,相当多的家庭依靠投资房地产来储存自己的财富。过往十来年中,我们的股票市场、债券市场、银行存款市场、私募股权投资市场,没有做到比投资性房地产回报更高。所以老百姓选择把自己的钱投入到投资性房地产中,从市场的角度来说无可指责。资金投资要往回报更高的地方流,这是资金的天性。3、市场呼唤更好的投资方式有一些讨论说,创新企业存在融资贵融资难的问题,政府希望金融能够多支持实体经济。但是,即便金融机构自己有心去这么做,他的资金是来自于千家万户的老百姓的。去问问他们:你们愿意为了支持实体经济而让自己的投资年化回报降低2%(比如说从6%降到4%)吗?我想大家的回答肯定是不愿意。就像你问员工:你们愿意为了支持创业企业而主动削减自己20%的劳动报酬吗?中国投资者和其他国家的投资者一样,主要看投资回报。当投资性房地产的收益率长期大大高于创新创业投资的收益率时,任何引导都是无力的。在成熟国家,为什么即便是高净值家庭也不以房地产作为最大投资标的?因为考虑风险和流动性的因素后,其投资回报很合理,既不太高也不太低,不会出现像中国过去那种房地产绝对压倒其他所有资产大类的情况。房地产投资该不该做、怎么做?首先我绝不是劝阻中国的财富家庭投资于房地产,而是建议大家适量配置房地产,并且择取最优的投资工具。中国财富家庭多数是持有单个房地产,这可能和业态主要是房地产开发(一级市场)有关。其实,持有单个房地产流动性差,风险大且不易对冲。随着中国房地产业从大规模开发转向存量调整,房地产二级市场呼唤更好的投资方式,比如REITs。REITs的优点很多,我简单总结一下:从财富管理的角度,首先要认识到房地产仍是中国目前最重要的财富储值工具之一。我们需要制定政策法规,把它纳入到财富管理的规划和监管中。我们应该为投资性房地产正名,欢迎它加入到资产管理的大类资产行列中,这样才能够更好地使用它做资产配置,为中国的财富家庭提供丰厚合理的回报。(本文首发于微信公众号:北京大学光华管理学院。文章内容属作者个人观点,不代表本网站立场。投资者据此操作,风险请自担。)
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  • 郁亮:中国房产行业到了新阶段 万科布局将变化

    新华社19日消息,今年上半年,从中央到地方政府,宏观调控政策频频加码,市场出现了明显反应,房价上涨势头得到遏制。如何看待这一轮的政府调控?“房子是用来住的不是用来炒的”如何实现?中国未来房地产走向何方?刚刚从王石手中接棒的万科董事会主席、首席执行官郁亮,接受“新华视点”记者独家专访,对房地产市场的焦点问题坦陈看法。郁亮认为,中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段,住宅消费大有可为,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔,房地产行业面临重新洗牌。未来,万科的布局也将出现变化,会更强调特大城市和周边的协同,投资的概念、方向会有调整。郁亮指出,现在来看,高房价问题突出的城市就几十个,都存在供给不足的原因。一些特大城市的周边城市,是否应该限价、限购值得商榷,因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。住房租赁市场方面,郁亮表示,租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,北上广深等城市,住房租赁市场需求很大,但现在主要是业主个人放租,服务商太少。万科是少数几个试水者之一,目前已经开办长租公寓1.2-1.8万间,计划今年做到10万间。专访全文如下谈宏观调控:需要功能回归记者:上半年,中国房地产的关键词就是调控你如何评价这一轮的房地产调控?郁亮:我觉得这次房地产行业的调控,有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚刚开始,启动了房地产的市场化,建立了不同类型的住房保障体系,包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用,释放老百姓的居住需求,拉动内需增长。今天行业站在一个新的起点上。近期,上海表示“十三五”期间拟推出租赁住房70万套,其他部分城市也公布了类似计划,标志着一线城市正为解决居住问题做努力。记者:住房租赁市场一直都有,现在重提租售并举有何深意?郁亮:租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,现在发展租赁市场更多的是在“补课”。2015年数据,居住消费占GDP比重,美国是12.5%,英国15.7%,德国12.1%,日本14.1%,中国6.7%,居住消费包括租金、物管、装修等。从国际看,我们租赁市场的发展空间很大。从现实看,北上广深等城市,住房租赁市场需求很大,但现在主要是业主个人放租,服务商太少。万科是少数几个试水者之一,目前已经开办长租公寓1.2—1.8万间,计划今年做到10万间。从政策看,目前的租金回报率1%-2%左右,这导致大家“赔本赚吆喝”;再者,长租房如何解决住户子女的教育也是重要问题,如果长租不能解决小孩上学,那吸引力就会大打折扣。这些都需要进行“制度性的”探索和破解,否则租售并举解决居住问题就会成为空话。谈未来:中国城市化进入第二阶段,房地产业洗牌记者:目前一线城市楼市出现“僵局”,而三四线城市房地产比较火热。你认为中国房地产市场的未来会怎样?郁亮:我认为高房价很大程度上是一种货币现象,但现在有两个转折点。一个是货币政策稳健中性,“紧平衡”在较长时间内是流动性总基调,如一些银行的按揭十分紧张,另一个是“只住不炒”现在十分明确。这两个因素是行业加速转型的关键。同时,我们认为,中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”,近年来,特大城市的承载能力到了极限,要素价格上升,企业、劳动力外溢,加上轨道交通快速发展等因素,形成了城市圈、城市带的发展。目前,房地产行业简单地将城市划分为一二三四线已经不够,甚至已经失去意义,围绕一线城市、强二线城市的周边区域,伴随着城市圈带的扩张,都有很大发展空间。轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来,结合我们回到“只住不炒”的原点、初心,再加上金融缩表等背景,我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段,住宅消费大有可为,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔,房地产行业面临重新洗牌。未来,万科的布局也将出现变化,会更强调特大城市和周边的协同,投资的概念、方向会有调整。记者:有人说北上广深等一线城市核心区域还会继续上涨,你怎么看?郁亮:现在对于房价的看法很多,关注的重点不应该放在涨跌上,而是如何解决这类大城市的居住问题,我认为方案也是有的。这些城市房价未来的走势,取决于土地供应,取决于第二阶段的城市化有没有过渡到轨道交通下的城市圈发展模式。例如东京都市圈,总面积1万平方公里,建成区面积达到8000多平方公里,其中70%是住宅。如此巨量的人口和住宅区,还能够保证多数市民通勤时间在1小时之内,靠的就是“轨道+物业”,这一模式扩张了城市边界,大大增加了可支付住宅数量。在这一过程中,有一些区域行政壁垒障碍和制度障碍,需要逐步解决。谈供给侧改革:大城市房价很高年轻人买房怎么办?记者:现在大城市房价很高,年轻人很难买房,租售并举能解决这个问题吗?郁亮:租售并举意味着一方面加大租赁住宅供应,完善相关体制机制建设,另一方面要提供更多可支付住宅。我有一种“1153供给模式”设想,即:将房地产供应分为四个层次,第一个层次的10%是针对最低收入保障人群,通过货币化补贴租金的方式解决居住问题。第二个层次的10%,则是对科技人才、医生、老师等人群,以低租金的租赁房、共有产权房等形式解决居住问题。还有一个群体是年轻公务员,他们也是社会的宝贵人才,是社会稳定的重要力量,他们也应该纳入这个范畴。这些群体能够安居乐业,对国家和社会发展特别重要。但是这部分用房不能参与市场流通,否则就会出现经济适用房分配中的乱象。第三个层次的50%,是要提供可支付住宅。可支付住宅是针对首次置业的年轻人,政府和开发商应当为他们提供买得起的房子。每个城市都应根据具体的物价水平、发展阶段推出足够的可支付住宅并制定稳定的指导价。政府要公开向社会承诺,每年的可支付住宅规划是什么,让大家做到“未来有房,心中不慌”;同时提供长期稳定的首套房金融支持方案,为他们置业提供实惠。第四个层次的30%,是完全市场化、较为高端的商品房,这部分需求现实存在,不必过度干预。记者:有人说,房地产的畸形发展会导致经济脱实向虚。你认为房地产业的供给侧改革应该如何推进?郁亮:房地产行业是实体经济的重要力量,但确实也存在脱实向虚的现象,主要表现在过多地利用投资工具和成为投资工具。当然。房地产行业天然具有投资属性,如何实现“恰当的平衡”?我觉得还是需要通过供给侧改革,增加供给来解决这一问题。现在来看,高房价问题突出的城市就几十个,都存在供给不足的原因。我认为一些特大城市的周边城市,是否应该限价、限购值得商榷,因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。谈万科战略:“当好农民种好地”记者:万科董事会近期换届,你希望万科未来的发展打上什么样的标签?郁亮:一个成熟企业,领导的色彩会越来越淡,我觉得不是给万科贴上什么标签的问题,而是根据时代的变化,适应时代的要求,做时代企业。如果一定要给出一个定位,我希望万科成为一支以“真实价值创造”为企业价值观的社会建设的有生力量,坚持艰苦奋斗,通过诚实劳动创造真实业绩。记者:作为房地产商必须与政府打交道,现在很多落马贪官都是在房地产上出事的。你认为如何建立新型健康的政商关系?郁亮:我们要做的就是“当好农民种好地”。政商之间不可能没有关系,这么多手续要在政府办,但是我们这么多年的事实证明,“亲、清”政商关系是存在的,这条路是可以走通的,所以说我们会一直坚持这种阳光下的体制。国家大力反腐,也是为了建立一个阳光透明的政商关系。如果大家希望去找关系去做事,那就是跟这个时代脱节了,过去行不通、未来更行不通。
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  • 中国房地产业协会会长刘志峰:瞄准靶心 注重实效

    “房地产供给侧结构性改革的主攻方向是提高供给质量,根本途径是深化改革,最终目的是满足需求;同时越是在市场低迷或政策调整时,越要加强供给侧结构性改革。” 7月12日,在第九届中国房地产科学发展论坛中,中国房地产业协会会长刘志峰针对当前房地产市场情况和存在的问题进行深度研判并提出7项建议。刘志峰分析认为,当前我国房地产市场存在的主要问题有:区域和城市分化严重,东部一二线城市房地产“热”和中西部三四线城市房地产“冷”的矛盾,未能得到更好的解决,给调控和稳房价带来困难;在产品供给方面,与优质公共服务资源配套的适销适用住宅还不够,难以满足高品质、多层次、差异化需求,消费者不放心、不满意的情况仍然存在;在供应结构方面,商业地产、城市综合体严重过剩,形成了大量无效供给和资源浪费,甚至在特色小镇等一些新业态发展中,也存在简单模仿、形式单一、同质化严重等问题;在供给手段方面,虽然加强了销售管理和市场秩序的整顿规范,但投机炒作和滋养其的土壤还存在;土地供给方面,仍然存在错配矛盾,住房需求量大的城市供地短缺,住房需求量少甚至库存的城市却盲目供地;房地产供给侧结构性改革与金融供给侧结构性改革不配套,杠杆率高,利用房地产套利风险増加。他认为,要妥善处理这些问题,一方面,要把握好结构性改革,就是要坚持以问题为导向,抓住供需主要矛盾,解决企业发展的疑难问题;另一方面,要促进供给侧结构性改革早见、快见成效。为此,刘志峰提出了7项促进房地产供给侧结构性改革见实效的具体建议。一是强化住房居住功能属性,将供给侧结构性改革与建立长效机制结合起来,引导企业调整供应结构,提高房屋供给质量和配套服务,满足舒适型、高品质住房需求,多为老百姓(603883,股吧)建寿命长、性能好、绿色低碳、性价比高的“好房子”。二是促进供需两侧相辅相成,租售并举,通过盘活存量,释放租赁房源,鼓励长租公寓、青年公寓的发展,推动《住房租赁和销售管理条例》修改完善、早日出台,让房屋租赁市场成为房地产的新供给、新需求。三是通过先进的生产方式促使传统的房地产焕发生机、新型房地产业态蓬勃发展。四是利用城市群、都市圈的发展,辐射带动中小城市,一手为新市民提供住房,一手盘活房地产库存。要围绕城镇化和城市群、都市圈建设,打破依托和围绕行政区划发展房地产的老观念,引导城市副中心、卫星城房地产协调发展。今年,1月~4月,京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群的13个重点城市开发项目投资7417亿元,占40个重点城市总投资的48.9%,占全国房地产总投资的26.7%;新房销售额9069亿元,占全国销售额的27.3%。五是加快资源整合和兼并重组,提高行业集中度;为供给侧结构性改革的有效推进提供组织、模式、人才等保障服务。实际上,不是房地产企业越多供给就越好,房地产的供给质量取决于专、取决于精、取决于优,要通过兼并重组加速经营困难的中小房企主动退出。六是培育科学的消费观,重视对二手房的研究和利用,要在强调供给的同时,培育科学的消费观念。房地产企业既要在供给端关注“住”的质量,也要在需求端关注“人”的需求,推动产业、人口、公共资源形成协调的供给关系,既让人有房住,也让房有人住,避免空置造成浪费。同时要重视对二手房的研究和利用,在老百姓中形成先小后大、先旧后新的消费模式。未来在一些大城市,住房供给更多要看二手房的发展趋势,同时要加快跨界合作。单靠房地产行业一家推动供给侧结构性改革不够,要用好互联网、信息技术,打造智能健康、融合共享的居住环境,拓展供给空间。七是发扬企业家在供给侧结构性改革中的首创精神。供给侧结构性改革要想取得实质性进展,必须让企业家特别是优秀企业家带头干,做出标杆示范的改革项目。
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  • 刘元春:“大消费”概念成型 三四线城镇发生质变

    6.9%,是2017年上半年中国经济答卷的总体分。这样一个总体分,意味着经济连续两个季度站稳6.9%的增速,意味着经济增速连续八个季度保持在6.7%-6.9%的区间,意味着今年全年实现6.5%左右的增长目标情况乐观。而在这样一个总体分的背后,是经济各“科目”之间的此消彼长,是“科目”内部的均衡向好。比如,工业经济升温,6月份规上工业增加值增速创下近30个月来的高点。在工业的内部,得益于大力去产能,钢铁、煤炭、化工等行业利润转好;受惠于产业变革,工业机器人、集成电路等产品产量大幅增长,制造业加速向中高端迈进,使得工业增速与发电量出现了背离。比如,新经济动能加速成长。上半年,电商、战略性新兴产业等新业态、新产业表现突出,显示随着新主体、新技术的发展,中国经济新动能正加速成长。再比如,消费正悄然成长为一股强大驱动力,为中国经济输送微观动能。并且随着居民消费的升级,服务业主导经济增长的特征更加明显。在农村,农民进城置业,养老、教育甚至旅游支出不断增长,网购也大大释放了农村的消费力量,追赶着城市的步伐;在城市,健康医疗服务、文化体育等支出爆发,人们走过刚需型消费的阶段,开始为“更好的生活”买单。而这些微观基础的变化,都是今后的宏观政策需要考虑到的地方,也是中国经济动力切换的发力点之所在。(何苗)导读经济站稳6.9%的背后,我国微观层面发生很大变化。消费升级,尤其是三四线城市消费升级态势明显,今后的宏观分析要充分考虑到这方面的预期。上半年中国经济增速站稳6.9%背后的原因是什么?后续走势如何?工业、服务业、社会消费品零售总额等加快的背后,中国经济结构正经历着怎样的变局?7月17日,中国人民大学副校长、国家发展与战略研究院执行院长刘元春在北京接受21世纪经济报道的专访认为,全球经济形势好转,对我国出口消费拉动明显,加上国内稳健的消费增长,使得上半年中国经济实现超预期6.9%的增长。特别是,经济站稳6.9%的背后,我国微观层面发生很大变化。消费升级,尤其是三四线城市消费升级态势明显,今后的宏观分析要充分考虑到这方面的预期。出口+消费同步拉动上半年经济《21世纪》:中国二季度增速为6.9%,与一季度持平,超过此前市场预测的水平。这种超预期的增长主要是什么原因造成的?刘元春:上半年经济出现超预期的状态,主要有以下几个因素:第一,出口持续向好。这对工业带动作用明显,使得整个工业增长超预期。第二,消费增长不错。主要是汽车消费超预期,去年大家预计今年汽车消费会是负增长或零增长,但实际数据显示,上半年汽车消费增速回升到5.2%,进而带动上半年汽车生产制造业增加值实现13.1%的增长,都比原来预计的状况要好得多。第三,高新技术、战略性新兴产业还在持续向好。如计算机制造业增加值增速接近14%,集成电路同比增长23.8%,工业机器人同比增长52.3%,这些高技术产业增长迅速。总体来看,全球经济复苏对中国出口的影响显著,在消费和出口同步拉动下,上半年工业反弹,以及上游产业往下游传递的力量等因素,都要好于预期。二季度释放明确信息,经济的微观基础很扎实,比如大量企业利润出现明显上扬,工业领域投资回升明显,实体经济的这些积极变化为稳定信心、稳定预期打下很好基础。上半年积极财政政策持续发力《21世纪》:一季度数据出现“开门红”时,很多分析认为一季度经济得益于系列稳增长政策。上半年稳增长政策力度如何?刘元春:目前稳增长的力度仍然很大。很明显的是财政赤字,仅上半年就出现政府支出大大超出政府收入,超出规模有6000多亿元(一般公共预算支出超出将近9000亿元,政府性基金结余有2000多亿元)。上半年政府收入水平大致为11.7万亿元,但政府支出规模在12.3万亿元。今年上半年就出现政府赤字,说明当前积极的财政政策在持续发力,今年整体财政收支平衡压力比较大。稳增长政策第二个表现在于,基础设施投资增速在回升,上半年增速达到21.6%,这在一定程度上弥补了房地产投资增速放缓带来的缺口,使得三产投资增速不至于回落过快。下半年要面临的几个考验《21世纪》:经济微观基础稳住了,积极财政政策也没有退出,下半年经济走势如何?刘元春:下半年经济会相对趋稳。我们预计三季度增速6.7%左右,四季度稍微再弱一点,全年经济增速收于6.7%-6.8%的区间。下半年经济趋稳,跟去年下半年基数较高有关,更重要的在于部分参数有下滑空间。不过,按照原定目标,今年经济增速预期在6.5%左右,实际工作中争取更好——当前经济运行在预期空间内,无需出台特别的政策来平抑。下半年面临以下几个考验,第一,地方政府债务负担加重,财政收支压力加大,可能会使得地方政府稳增长力度难以保持过去的增速。第二,全国金融工作会议释放信号显示,随着金融秩序的进一步整顿,资金适度从紧的取向很明确。国企要进一步去杠杆,国企投资增速可能会放缓。第三,房地产。当前房地产各方面参数都好于预期,这种状况可能延续到四季度初。但房地产调控是中期需要坚持的政策取向,后续房地产投资可能会受影响。上半年收紧了房地产信贷融资,政策会有滞后效应,下半年会有所反映。中国“大消费”概念成型《21世纪》:上半年社会消费品零售总额同比增长10.4%,消费对经济的贡献度在不断提升,有分析认为中国经济的动能正从投资拉动往消费拉动转变。你怎么看?刘元春:这是必然的。中国“大消费”的概念,基本成型。目前来看,整个国家处于消费升级的状态,农村消费升级更为猛烈,带动乡村消费品零售额增长很快。随着农民收入的增长,消费从过去吃穿向住行全面迈进,农民工在县级城市进行置业,这使得三线城市房地产出现复苏。随着人口城镇化进程,居民养老、教育的支出大幅增长,购买汽车的愿望逐步实现。此外,由于网购的发展,使得农村销售成本大幅下降,农村的消费力量被释放。城市消费中,旅游、健康医疗服务等增长很快。特别是旅游,境外比境内旅游增长还要快,表明中国消费潜力很大。释放消费潜力《21世纪》:上半年汽车消费超预期,下半年状况会如何?刘元春:目前汽车消费主体在三四线城市,上半年汽车出口维持较高的增速,加上汽车购置税减免政策的扩容,汽车消费短期不会出现过大的回调。更重要的是,如果房地产调控取得成功,把被房地产套住的消费,真正用到日常的消费中,中期来看对消费的支撑作用很大。在高房价压力下,大家的消费是压抑的,大家要节衣缩食去买房子,如果房地产采取两条腿走路,一条腿市场轨的商品房价格能稳住,另一条腿的保障住房能持续增长。当前居民花费在房地产的投资在10万亿左右,如果将近三分之一,即3万亿资金腾出来,会使得全国零售总额增长10个点。房地产的吸金作用,对消费升级和消费加速有很大抑制作用。当然,房地产本身会带来消费,如家具、装修等消费,房地产调控对消费短期有负面作用,但中期是明显的利好。“强监管”下半年持续《21世纪》:全国金融工作会议,提出把降低国企杠杆率作为重中之重,还要严控地方政府债务增量,要降低实体经济融资成本等。这会对下半年货币政策带来什么影响?刘元春:下半年“强监管”仍会持续,表外业务、影子银行资管产品等会持续回落,上半年银行贷款比较正常,流动性出现结构性变化。下半年对国企杠杆的关注,会对国企传统宽松授信带来冲击。市场利率上升的压力,央行会采取相应的办法来平抑,融资成本不会出现较大的上升。总体上而言,货币政策维持中性,有些部门有趋紧的压力,比如房地产、国企。当前方向既定,操作模式会更加审慎,多元化的政策工具组合会频繁地使用,最重要的目的是引导正确的预期。《21世纪》:降低国企杠杆率、严控地方政府新增债务,最终的目的是什么?刘元春:是要整顿金融秩序,让整体债务水平处于可控范围。国有企业债务过高,和地方政府债务,是目前系统性金融风险存在的两个点,被地方政府、国企占用的资金,未来要更多地释放到实体经济、有绩效的经济部门。不因控制风险而出现更大的风险《21世纪》:降低国企杠杆率、严控地方政府新增债务,是否会对下半年经济产生影响?刘元春:肯定会对他们有很明显的影响。比如现在钢铁企业利润虽出现好转,但债务率仍高,借新还旧压力很大,一旦停止给他们输血,造血功能又未形成,会对他们的生产带来影响。政策层面,国家会把控好力度。会维持三稳,即宏观政策要稳、信心要稳、金融要稳。去杠杆也不是去得越快越好,要循序渐进,要软着陆,不然会因为控制风险而出现更大的风险。要多关注微观基础的变化《21世纪》:下半年宏观调控,要注意哪些重要的点?刘元春:首先,要保持定力,当前中国经济趋稳的基础很扎实,不管是外部经济形势,还是内部微观基础。再者,对地方政府行为的变异要高度关注。现在地方政府举债行为更加隐蔽化,通过PPP、政府产业基金、扶贫贷款等方式,举债出现隐性化态势。另外,当前金融强监管和中性货币政策的搭配,局部地区的流动性风险要特别关注。最后,对于消费微观基础的变化、房地产格局变化等,要重点监控和研究。当前微观层面已经发生很大调整,是带来了近年来经常出现的超预期现象。比如,城市的消费升级和最关键的农村的消费升级,这种消费升级有一些促进的作用,包括三四线城市汽车消费状况很好,三四线住房消费状况也很好,目前三四线城镇化的内涵发生质变。对中国的微观基础悄悄发生的一些结构性变化关注不够,会导致我们宏观判断上的失误。
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  • 学者:房产从超级繁荣至居住功能将经历较长阵痛

    2017年以来,中国经济保持住稳中向好的态势。据国家统计局数据显示,2017年前5个月,工业生产、居民消费、新增就业、外贸出口等多项宏观经济指标继续改善,经济运行的微观基础有所增强,在供给侧结构性改革稳步实施的情况下,实体经济向好的动能逐步体现出来,但中国经济仍处于经济周期性下滑过程,并积聚了各种风险和结构性矛盾。总体上看,2017年上半年宏观经济保持稳中向好的局势。预计下半年经济增长仍有较强的韧性,经济增速回落的可能性较大,底线还可以维持在6.5%左右,但要完全保持上半年的态势尚需更多努力,一些潜在的风险和压力有可能会在下半年集中爆发,对经济增长造成拖累。潜在风险1.金融去杠杆进一步加大经济下行风险。2017年以来,中国将去杠杆的重点放在金融领域。尤其是4月份以来,银监会、证监会、保监会、财政部等部门采取一系列政策措施开展联合整治,加快推动金融机构实施实质性“缩表”。在多部门的严格监管下,金融部门开始主动调整业务降低内部杠杆,表现在与同业、资管、表外以及影子银行活动高度关联的商业银行股权及其他投资等科目的扩张放缓。2017年前4个月,银行理财金额只新增1000亿元,预计年内增速将会下降至10%以下,甚至有可能首次低于广义货币(M2)和社会融资规模扩张的增速,而银行对非银金融机构的债权下降了1.05万亿元,同比下降了8.5%。金融部门的去杠杆和缩表,造成了存款及M2增速也相应下降。2017年5月末,M2余额160.14万亿元,同比增长9.6%,增速分别比4月末和2016年同期低0.9个和2.2个百分点,这是自2016年10月份以来连续第7个月下降。其中5月份商业银行股权及其他投资科目同比少增1.42万亿元,下拉M2增速约1个百分点。一些通过资金嵌套逃避监管套利性质的“通道业务”逐渐被迫关闭,这将会引发金融市场流动性趋紧,抬高同业拆借利率及贷款利率。短期看,这种利率上升风险确实存在,尤其对房地产市场会造成冲击。许多城市首套房贷利率已大幅上浮,很多企业再次遭遇“贷款难、贷款贵”的问题。当货币政策适当收紧时,短期之内影子体系的信用创造将会快速收缩,也意味着非金融部门融资困难加大,可能会出现一定程度的“钱荒”。2.房地产市场正在发生挤泡沫的风险。2016年上半年,中国房地产市场超级繁荣,很多大中城市房价出现较大幅度上涨,进而引发2016年9月份以来严厉调控政策的密集出台,从而造成2017年上半年陷入量跌价稳的观望期。随着金融去杠杆流动性收紧,流向房地产领域的资金开始被挤出,房地产开发企业到位资金已出现连续两个月下滑,从而引发房地产开发投资出现较大幅度下降。据国家统计局数据显示,2017年前5个月,房地产开发投资同比增速下降至8.8%,略高于全国固定资产投资8.6%的增速,与以往高达两位数的增速有了较大幅度下降,预计下半年还会进一步下滑,给经济增速带来拖累。相比于房地产开发投资下降引发的经济下行压力,房地产泡沫破裂风险带来的危害更大。受按揭贷款利率上行的影响,各地住房需求基本被抑制,市场降温的迹象相当明显。这将会引发连锁反应,特别是堵住房地产市场持续融资的渠道。倘若这种高强度的限购、限贷、限价政策持续一段时间,意味着住房资产的流动性变得更差,房地产市场高成本融资的能力减弱,预计房价将会很快松动,泡沫将会被挤出。倘若这种挤出效应过于激烈,也会引发家庭资产暴跌的财富缩水风险。中国地产已经繁荣二三十年,而房价高涨造成资源配置扭曲进一步加剧,信贷资金向房地产倾斜加剧资金脱离实体经济的程度。随着金融去杠杆阻断了资金流向房地产领域的主要通道,未来两三年内房地产市场将会有较大幅度调整。可以说,从超级繁荣到回归居住功能将会经历一个较长的阵痛期。3.财政收支不平衡加剧赤字风险。受经济增速放缓、减税降费政策效应显现等影响,中央财政收入增速出现一定下降。2017年5月全国一般公共预算收入同比增长3.7%,较4月继续下滑。其中,中央收入增速大跌转负至-3.6%,而地方收入增速则反弹至12%;与此同时,全国一般性公共预算支出同比增长9.2%,较4月小幅反弹。在财政收支增减变化下,财政赤字将会走高。特别是要全面兑现全年为企业减负万亿元的承诺,还要发挥好扩张性财政政策的效果,预计财政收支不平衡将会加剧。虽然中央政府年初提出扩大财政支持以发挥财政在补短板等领域的作用,但仍要确保财政赤字3%的底线,因此不发生财政赤字风险就要保证这一底线不被突破。对地方政府而言,在营改增后因增值税和改征增值税跌幅扩大,消费税增速出现回落,地方财政收入压力仍较大,而地方政府一般债券付息支出增加较多,债务付息支出增长较快,2017年前5个月增速高达39.4%,而同时地方政府性基金收入和土地出让收入增速持续回落,这可能会进一步让地方政府在开展PPP项目时捉襟见肘。通常在PPP项目中,财政部门负有股权投资、运营补贴、风险承担、配套投入等财政支出责任。近期,财政部再次发文坚决制止地方以政府购买服务的名义违法违规融资,地方政府将不再通过隐性融资上马项目,这进一步让支出负担压力转移到财政部门。4.美国政策调整带来的不确定性风险。中国经济当前面临的最大不确定性风险是美国特朗普政府的政策调整。2017年4月初,习近平主席与特朗普总统会晤后,中美通过实施百日计划降低了发生贸易战的几率,但美国的政策调整造成的不确定性风险仍在加大。如美国加息的节奏比过去两年明显加快,2017年以来已经两次加息,虽然美国经济表现并不如预期的那么强劲,但美联储仍在稳步加息。而且美国年内还要启动缩表,这种外部变化风险将会加剧中国货币政策调整的难度,尤其是稳定汇率的难度加大。再如,美国正在启动实施大规模减税计划,在短期内虽不会有什么效果,但是长期将会提升美国吸引资金回流的竞争力,从而相应地弱化中国的投资环境,增加资本外流压力。政策建议从微观数据来看,2017年以来经济增速已经出现见顶回落迹象,发电量、汽车销量、商品房销量等均呈现见顶后逐步下滑的态势。从整体情况看,经济发展势头还不错,金融去杠杆的窗口仍然存在。2017年全年,中国经济增速维持在6.5%以上的难度不大,尤其是上半年经济超预期表现,反而增强了对下半年经济下行的容忍度。下半年,我们重点关注的是金融去杠杆要防范发生系统性风险,但也要谨防为“防风险”而“防”出来的风险。1.坚定地去杠杆,还要保持金融政策的灵活性。在经济稳中向好的时候,仍要坚定地去杠杆,重点要约束住金融市场的举债工具,特别是继续严查同业负债占比,同时压缩商业银行的资产扩张速度,尤其是确保中小银行信贷增速规模不超过其总资本的约束,堵住通过通道业务对资本的监管。这样做的目的是让信贷资金需求与经济增速相匹配,降低资金在金融机构空转的比例,引导更多信贷资源流向实体经济。同时注意加强监管协调,把握好政策的力度、节奏,稳定市场预期,避免因过激去杠杆和“防风险”不当而引发新风险。在经济出现较大幅度下行风险时,去杠杆要保持灵活度,在保证金融市场出清和打破刚性兑付的同时,还要根据经济基本面和市场供求变化,灵活运用多种货币政策工具组合,把握好去杠杆与维护流动性基本稳定之间的平衡,切实满足实体经济的流动性需求。而对金融去杠杆过程中遭受压力较大的金融机构,各级政府部门应不采取特殊的救助政策,确保金融去杠杆遵循市场化和法制化规则,降低央行最后贷款人和各级政府最后兜底的可能性。2.加快构建促进房地产市场健康发展的长效机制。随着各城市实施更加严格的调控政策,社会资金炒房的热度暂时被冷却下来,但现有政策并没有改变住房的投资品属性,要让住房回归居住属性,还需要建立促进房地产市场健康发展的长效机制。在当前各个城市房价尚未出现大幅下降的情况下,刚好是加快推进房地产税立法进程、加快推进不动产统一登记工作、完善住房信息联网制度和住房信用体系建设的窗口期,应尽早完善房地产持有环节税收体系,使其成为地方收入的主税种。同时,当前也是让房地产与金融资本脱钩的关键阶段,有必要将金融去杠杆与房地产去库存政策结合起来,构建房地产领域长效的融资机制,加快完善公共租赁住房建设管理制度,公平解决刚需者和低收入者的居住需求,并下定决心将各类资金从房地产泡沫中抽回,使其自然流入实体经济领域。3.有效发挥财政资金的补短板作用。当前在中央和地方财政收入增速出现下降的情形下,各地要量入为出,不超过财政赤字的底线。要结合补短板,重点加大对生态环保、城市地下管网、轨道交通、健康养老、医疗、教育等领域的投入,落实财政资金促进基础性创新的相关措施,加强对高校、科研院所等基础性科研的支持。政府要在容忍失败的基础上,始终保持对新生事物的关切心态。政府主导的投资要保持适度,保持适度的财政赤字,减少过度举债或寅吃卯粮的做法,同时依法提升政府公信力,提升民营资本投资的信心,鼓励支持采取PPP模式,积极引导民间资本参与。4.做好应对美国政策变动风险的预案。美国正在实施加息、缩表和减税计划,这无疑会对中国经济产生外溢影响。政策制定部门应做好预案,抵御美国加息和缩表带来的紧缩效应,利用好时间窗口,采取严控金融风险、做强实体经济的方法对冲美国的外溢影响。同时中国还应继续实施结构性减税,包括降低增值税、企业所得税、社保费用等,进一步降低实体经济的成本,提高可贸易部门的竞争力。此外,对美国经济政策变动带来的金融风险,中国金融部门需通过强身健体去杠杆操作,降低自身的脆弱性,增强金融系统的稳定性和提高风险抵御能力。
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  • 周俊生:房地产调控既要“紧”又要“松”

    “房地产调控要做到因城施策,不能以为越严越好。无论是紧还是松,都要针对特定对象,该紧的就要紧,该松的就应该松。”央行日前公布的数据显示,到今年6月底,我国广义货币(M2)余额为163.13万亿元,同比仍有9.4%的增长速度,但增速已比5月末低了0.2个百分点。近几个月来,M2增速出现了逐月下跌的纪录,并且在6月底创下新低,这与近期我国金融领域推行的降杠杆的方向是一致的,在未来一段时期,在央行坚持稳健中性货币政策不变的原则框架之下,随着降杠杆的持续推进,银行放贷受到一定抑制,M2增速继续放缓的概率是比较大的。但是,在M2增速出现持续放缓的大背景下,个人住房的贷款余额却保持着高速增长。数据表明,6月底个人住房贷款余额达到20.1万亿元,比上年末出现了5.9个百分点的增长,而同比增长高达30.8%。这个数据一方面表明个人房贷的增减趋势与宏观面上的银行信贷增减在总体上是表现一致的,另外一方面则表明个人房贷的需求仍然很强烈。虽然6月底的房贷增速相比半年前出现将近6个百分点的回落,但这主要是由于各地加强限购所致,去年第四季度,正是各地强化房地产调控,频繁出台或者强化房地产调控政策的时期,随着这些政策的推行,它对个人房贷的总体规模自然会产生影响。不断收紧的房地产调控政策,不仅在房贷规模上产生了影响,更重要的是,越来越多城市的房价已经改变了以往那种高歌猛进不回头的走势,或者出现滞涨,或者出现下行。但是,如果房价下行成为一种不可逆的趋势,又会对宏观经济产生不可低估的负面影响。在很多地方政府寻找不到保持经济稳定增长的引擎的情况下,这种调控政策到底能坚持多久,似乎仍然充满不确定性。而一旦调控政策有所松动,房价出现大幅度反弹,几乎是不会有任何犹豫的。因此,可以预期的是,目前的调控政策还不会轻易退出。但从央行公布的有关数据可以看出,尽管调控政策越来越严厉,但市场上的购房力量仍很强盛。在通过限购将投机投资势力基本清除出市场后,这部分购房力量应该主要由居住和改善型的住房需求所组成,而这部分需求符合“房子是用来住的”这样一个原则,特别是其中首套购房者,仍然需要房贷等政策支持。因此,市场调控在坚持从紧的同时,还应该考虑对这部分购房需求施以必要的宽松政策,比如对在限购政策允许之下的首套房实施合理的房贷利率优惠。需要注意的是,像北京、上海这样的特大城市,在多年的限购政策之下,购房需求正在向城市周边的中小城市扩散,而这些地区住房的投资投机价值也在增加。这些地区有的也已实施限购,但有的并没有,导致购房需求大量集中,房价猛涨,这其实在客观上已造成当地居住型需求的困难。因此,这些特大城市周边地区应尽快实行限购政策,不能让从特大城市挤出的投机投资需求在周边的中小城市产生“马太效应”。这些中小城市目前城镇化发展的势头很猛,农村居民进城购房的需求越来越强烈,这正是推动当地经济增长的一股重要力量。如果无视这部分正当需求,而继续对投资投机资本拱手相迎,推高房价,其客观效果只能是造成本地刚性需求的萎缩,也不利于城镇化的推进,最终不利于当地经济的平稳增长。因此,房地产调控一定要做到因城施策,不能以为越严越好。无论是紧还是松,都要针对特定对象,该紧的就要紧,该松的就应该松。尤其是在目前银行信贷降杠杆、严监管的背景下,一方面应该注意信贷不能再像以往那样,通过各种或明或暗的渠道给房地产投资投机助力,另一方面还需要对刚性的需求一如既往地给予金融支持,不能因为房贷从紧而加剧这部分合理需求的购房困难。
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  • 陆铭:房价高的真正问题 并不是因为人多

    收入有差距是经济规律,但公共服务需均等化Q提问(曹萌):在考虑快速城市化导致的贫富差距时,是不是应该把目光不仅放在城市之间,同时也要着眼于城市内部?陆铭你说的很对,在一个国家内部首先要通过人口的自由流动,来缩小城乡间和地区间的差距,但是与此同时,人口流动的确可能带来高技能劳动者和低技能劳动者同时向大城市集中,城市内部的收入差距是会扩大的。全世界范围内都存在人口规模越大的城市总体上收入差距越大的现象,这是经济规律使然。要解决这个问题,就必须通过公共服务的均等化,让公共服务覆盖到所有常住人口,这样,通过受到补贴公共服务,比如说教育、医疗和廉租房,来缩小低收入者和高收入者之间的实际福利差别,这样,大城市的收入差距所带来的负面影响,就可以得到有效的缓解。在这个方面中国还有很长的路要走,但是,这又是未来中国迈向现代文明国家所必须要做的。Q提问(米海涛):中国整体经济状况对于房地产的依赖与放纵,你怎么看?陆铭不能简单认为中国经济对于房地产的依赖是一件坏事。中国从上世纪九十年代中后期开始逐步对房地产市场进行建设,对于住房体制采取了市场化的改革方向,总体上来讲它极大地改善了中国居民的住房条件。中国住房市场的成长,总体上是体现了人们对于居住需求改善的内在动力。中国真正的问题是在于土地的供应与人口流动的方向出现了背离。由于中国的建设用地指标是政府控制的,因此大约从2003年以来,政府将大量的建设用地指标配置给了人均GDP比较低,地处中西部的人口流出省份。同时,在东部人均GDP比较高的地区,特别是一线城市,人口流入地,土地供应却相应有所减少。今天的房价高,或者房价与收入之比高,这样的现象主要存在于2003年以后土地供应相对收紧的城市。而在大量的中西部省份,特别是三四线城市,房价的上升趋势是与收入上升趋势一致的。相反,三四线城市所存在的问题,却是大量的超标建设的新城,现在有大量的住房库存需要消化。因此,中国要解决的问题,是让未来的土地供应和住房供应适应人口流动的方向。Q提问(张雅志):以前听到一种说法,有了公共交通,城市拥堵就会得到缓解,但是北上这样的城市,建了大量的地铁,公交车也不少,为什么还是拥挤?是发展还是不够吗,或者你觉得城市拥堵的根源是什么?陆铭城市拥堵,本质上是基础设施的需求和供给之间的矛盾所导致的。对于北京这样的城市来说,当前地铁建设的总量、密度、布局和运营时间还远远跟不上需求。与此同时,北京出现了以下几个加剧交通拥堵的原因。第一,北京缺乏高密度的小马路,因此,不能在出现交通拥堵的时候,像东京和欧洲城市那样通过小马路疏散交通。而北京的环线建设,本身就是存在问题的,这种交通模式,一旦出现拥堵,就会蔓延到其他地区。第二,一段时间以来北京出现了非常明显的中心城区人口向外疏散的现象,越是疏散越是会造成人的居住地与相对集中于市中心的优质教育资源和工作岗位相分离的现象,这样人们的通勤距离被人为的拉长了,也会造成拥堵。当然,交通拥堵的原因还有很多,但是,仅仅在上面三个方面做好,就可以解决北京很多问题。总结来说就是,第一,进一步建设高密度的地铁网络和公共交通网络。第二,逐步通过小街区制,形成高密度的小马路分流交通的作用。第三,要减少居住地与就业、公共服务相分离的状况,减少人们的通勤需求和通勤距离。城市选择文科比理科更易受城市影响Q提问(匿名):你喜欢上海这座城市吗?如果可以选择离开,你想去哪里?陆铭总体上我还是喜欢上海这座城市的。除了个人家庭的原因之外,上海的确是中国比较国际化的城市,而且这里的文化氛围,服务质量,城市建设各方面都非常好。但是,同时,作为一个上海居民,我也必须要指出,上海在最近这些年,表现得越来越保守,与上海需要引领全中国发展的历史角色和未来建设全球城市的定位相比较,目前的各方面制度政策,以及人们的行为和思维方式,已经远远滞后于她应该拥有的形象。在科技、创新、文化等产业方面,上海已经明显落后于其他兄弟城市。如果说要离开上海,对我个人而言,并不太容易,如果一定要做个选择题,也许我会选择杭州。Q提问(段景卉):我是一名正在报志愿的高考文科生,现在在一线城市211和其他省市985之间纠结,您觉得大学、城市和专业之间的重要性是怎样的?陆铭大城市和小城市,各有自己的优点和缺点。大城市的好处,是它具有更加丰富的就业机会,和个人发展的可能性,同时,大城市的服务质量比较好,服务多样性比较丰富,这样的话就产生了对于人才的吸引力。同时,大城市的市场环境也更加强调公平竞争。以上这些方面都是小城市的弱点,也是有些人“重返北上广”的根本原因。但是就像大家所感受到的那样,大城市的生活成本高、通勤时间长,这些方面,都会形成更大的生活压力,因此,每个人应该根据自己的偏好和职业发展方向来做出选择。如果更看重大城市的生活品质和就业机会,那么就必须要承受它给你带来的压力。特别是,如果您所从事的职业,是以知识、技术和信息为核心竞争力的,留在大城市,对于一生的发展的确会带来更多的好处。此外,如果属于文艺青年,更加在意在大城市的文化氛围和消费的多样性,那么大城市丰富的文化生活也的确是中小城市无法比拟的。我曾经说过一句话,大城市的房价就好比著名歌星的演唱会入场券。越是著名的歌星,演唱会入场券就越贵。而大城市的房价,就是你接近大城市的好生活和就业机会所必须要付出代价。
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  • 潘建成:人均住房面积40.8平米 不存“被平均”问题

    近期,有网友针对国家统计局发布的“2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米”提出质疑,认为自己“被平均”。国家统计局信息景气中心副主任潘建成今天(10日)对中国之声表示,“目前发布的40.8平方米的平均数是那种算术的平均数,而人们一般感觉上更能接受的是中位数,中位数和平均数是两个不同的代表平均水平的数据;当一组数据的差距特别大,尤其是特别高的那部分数据比较多的时候,中位数和平均数的差距就会拉大,但不是‘被平均’这个概念,只不过说,你要如何去理解”,潘建成强调,这是不同的统计指标的应用问题,它不存在是不是“被平均”的问题,对此,要理性去分析。潘建成说,算术的平均数包括地域之间的平均、大中小城市之间的平均、城乡的平均、大面积和小面积的平均,这个平均数往往是用于测算总的平均,估算总的面积,估算总的房地产的发展等等,在这些经济方面,用这种平均数的意义更大,但是,如果要去反映民生,也就是说,体现民生的改善程度时,做这些分析时,建议最好用中位数,中位数正好反映了中间这部分人它目前所处的状况。潘建成分析,具体而言,目前所公布的城乡居民的居住面积——平均40.8平米的结论的得出,可以关注三方面的内容。第一,城乡居民的居住面积是通过抽样调查取得的,这是城乡住户调查的一部分。从目前看到的方案来说,全国一共抽了16万户代表作为样本,16万户样本应该说样本量是非常大的,从抽样调查的精度来讲,抽样设计是非常科学的,通过16万户来测试的数据应该说精度是非常高的,所以这个数据的取得是通过16万户人均居住面积的平均数来代表全国整体城乡居民的平均数,这是它的数据的测算过程。第二,全国人均住房面积40.8是城乡的平均,可以看到,城镇居民的确没有那么多,是36.6,农村居民是45.8,这两个平均得到的结果是40.8。当然,城乡住户房屋的质量、地理的区位是不一样的,但是面积来说,确实是农村居民的居住面积会多一些,所以人们感觉到差异,大多是从城镇角度出发,城镇居民确实居住面积不到40.8平方米。第三,人们可能感觉有差异,比如说像一些大城市,一线城市和二线城市居住会相对紧张,但是,一些小的城市,三线、四线,包括县城,都是作为城镇居民的范畴,这样一个平均是大城市、中等城市、小城市、县城的一个平均,所以假定你是以大城市的居住环境来考虑问题的话,可能会觉得这个数值高了。还有一个问题,我们说,其实和平均收入的概念一样,其实居民的居住面积内部是有差异的,比如说,有人居住了一个大的别墅,但是,也有人住了一个小房子,只有50平米,这两个一平均,可能就是接近300多平米、200多平米这样的居住水平,显然,这个平均是因为内部差异,当内部差异越大,这个平均的结果给人感觉的差异就会越大。事实上,统计上还有另外一个数字,就是中位数,就是当我们说平均的时候,假定什么数字更能反映大家的居住面积呢?或许你用所有人的中位数,我们说我们用16万户做抽样,抽样完之后,每个人的抽样数都有数值,这数字把16万从高到低一直排下来,那么排到最中间的,第8万个人,这个人的居住面积是多少?这个就是中位数,当人们的居住面积差异很大的时候,这个中位数一般会低于平均数,甚至会远低于平均数,所以人们通常讲的平均概念,主要指的大约就是中位数,这样的中位数和现在已经公布的算术的平均数是有差距的。
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  • 任泽平:房地产投资将超市场预期 预计全年增长5%

    投资是一趟修心的伟大旅程。每年都有一批批朝圣者前往奥马哈聆听智者的布道,巴菲特告诉我们,“当别人恐惧的时候我贪婪,当别人贪婪的时候我恐惧”。市场在长期是有效的,由于悲观情绪跌破内在价值的资产最终将被市场纠正,做时间的朋友。知行合一是一生的修炼,现实中经常是“当别人恐惧的时候我更恐惧,当别人贪婪的时候我更贪婪”,流行的言论往往是随波逐流的情绪放大器。一个独处时冷静理智的个体,在融入群体之后往往会迷失自我,成为乌合之众的一员。在金融的丛林里,面对不确定的未来,我们不得不依赖过往的经验、动物的直觉和对人性的反思。人是社会性动物,而投资往往是反人性的。既能顺应趋势,又敢于反思并提出独立客观的判断,不怕成为异类,不媚众,除了知识经验之外,还需要心态、勇气和耐心。所以,投资圈里很多大佬最后都去修了佛老。晨钟暮鼓警醒世间名利客,经声佛号唤回苦海梦迷人。不生亦不灭,不常亦不断,不一亦不异,不来亦不去。总体来看,今年市场上流行的观点对经济、房市、股市、债市普遍悲观。在一片悲观之中,我们有没有忽视一些积极因素?有没有因为恐慌导致跌破内在价值的资产?拿着显微镜容易会将短期利好或利空因素放大,拿着望远镜才可能作出更全面客观的判断。一、未来相当长的一段时间经济L型,过度悲观过度乐观可能都是错的我们在2015年曾提出“未来相当长一段时间经济L型”的判断,经过2008-2015年快速下滑,2016-2018年中国经济将步入增速换挡期的波动筑底期。2016年初-2017年Q1经济小周期回升,GDP增速也只是从6.7%回升到6.9%,未来经济二次探底,但可能幅度不深、斜率不陡。下行力量来自去库存、房地产调控、金融去杠杆、财政整顿等,支撑力量来自出口复苏和制造业投资恢复等。经济步入去库周期,但由于补库时间短、总体库存水平不高,未来去库压力可能并不大。随着需求和价格回落,2017年2季度主动补库转入被动补库存和主动去库存,预计去库存周期将持续到2018年下半年。由于前期补库存阶段企业对未来经济前景普遍谨慎,因此补库时间较短、总体库存水平并不高,2017年1-4月规上工业企业产成品库存累计增长10.4%,为此轮补库周期的高点,但却远远低于前几轮库存高点,比如,2014年1-8月15.6%、2011年1-10月24.2%、2008年1-8月28.5%,因此未来去库存对经济的拖累也将弱于前几轮周期。而且,煤炭、螺纹钢等库存水平甚至仍处于历史低位,近期在黑色系带领下大宗商品价格甚至再度反弹。房地产销售投资边际走弱,但房地产投资仍将超市场预期。2016年底,市场普遍对2017年房地产投资十分悲观,大部分预测在0增长附近,我们专门出了一篇报告《为什么我们对2017年房地产投资不悲观?》,结果2017年1-5月房地产投资累计增长高达8.8%,高于2016年全年的6.9%,房地产销售金额、面积在去年同期50.7%、30.2%的高基数基础上又分别增长了18.6%、14.3%,尤其是三四线城市销售大幅超预期,主要受益于大都市圈外溢效应、农民工返乡和棚改去库存。更为值得重视的是,北京上海的商品房销售中80%左右是二手房,而三四线城市90%左右是新房,这对家电家具等地产后周期行业带动十分明显,这也造就了今年家电家具行业牛股辈出。考虑到一二三四线城市商品房库存去化十分充分(2016年商品房销售额增长34.8%,而房地产开发投资仅增长6.9%,这是近二十年来二者剪刀差最大的一次,表明库存去化十分充分)、大开发商现金流充裕、2018-2020年还有1500万套棚改项目,预计房地产投资增速未来将边际放缓,但仍将超市场预期,预计2017年全年增长5%左右。2017年基建投资有放缓压力。2017年1-5月基建投资(电力+交运+公共设施)累计增长17.3%,虽然高于2016年的16.1%,但是低于2017年一季度的19.4%,有放缓迹象,可能跟一季度GDP增速高达6.9%、财政收入放缓、新一轮财政整顿等因素有关。继50号文(《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》)、87号文(《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》)后,国务院第4次大督查将于2017年7月派出督查组,重点督查地方违法违规融资担保等,下半年地方融资和基建将下滑。2017年出口复苏将超预期。我们在2016年底曾预测“2017年出口肯定比2016年好”。在美欧经济复苏、2015年8月-2016年底人民币兑美元贬值14%等因素推动下, 2017年1-5月出口累计增长8.2%,远高于2016年的-7.7%和2015年的-2.9%。考虑到美欧先后经过金融去杠杆,经济复苏的可持续性较强,因此2017年出口对中国经济将有正向支撑。2017年制造业投资将逐步恢复,但较为缓慢。在企业利润改善、出口复苏、设备更新等带动下,制造业投资自2016年下半年以来出现改善迹象,2017年1-5月制造业投资累计增长5.1%,高于2016年的4.2%。2017年1-5月规上工业企业利润同比增长22.7%,为2012年以来最高水平。但是,由于企业对未来经济前景仍谨慎,因此窖藏现金,制造业投资恢复较为缓慢。中国经济结构正进入消费主导,波动收敛。2016年第三产业占GDP比重已上升至51.6%,大幅超过第二产业的39.8%和工业的33.3%,消费率已攀升至51.6%,投资率降至44.9%。考虑到消费刚性和升级,随着中国经济步入服务消费主导的社会,经济的波动性将下降、稳定性将提高。因此,经济在中期处在L型的波动筑底,预计2017年二次探底,但幅度不深,预计1-4季度GDP增速分别为6.9%、6.8%、6.7%、6.6%,2018年1季度压力稍大,可能破6.5%。虽然经济L型,但结构分化却是天壤之别,市场化的传统行业经过产能出清进入剩者为王、赢者通吃的时代,“新5%比旧8%好”,低估值有业绩的行业龙头崛起,催生漂亮50。展望未来,库存周期、房地产周期行将结束,出口周期、产能周期、政治周期等新周期正在开启。二、金融去杠杆真的一去就灵吗?中国经济的出路不简单是去杠杆,更重要的是改革!从金融杠杆率周期来看,美欧先后完成了去杠杆,私人部门资产负债表修复,具备了再出发和经济持续复苏的能力。美国在次贷危机之后经过2008-2011年金融去杠杆,欧洲在主权债务危机之后经过2011-2016年金融去杠杆,先后步入加杠杆周期。在抑制房地产金融部门的同时,美欧经济通过QE零利率、私人部门资产负债表修复、再制造化、页岩油气革命、减税等振兴实体经济。因此,美欧经济先后复苏而中国经济持续衰退,美欧股市先后走牛而A股大起大落之后长期震荡。反观2008年以来,中国过度刺激房地产导致金融加杠杆和实体衰落。中国经济1999-2007年去杠杆,2008-2016年上半年加杠杆,2016年下半年以来去杠杆。金融加杠杆周期尾声是滞涨,去杠杆是债务通缩循环。2008年之后,在三次货币宽松、刺激房地产和金融自由化的背景下,房地产金融部门迎来空前的过度繁荣,2008-2016年北京上海深圳房价涨幅高达惊人的6倍之多。房地产部门的过度繁荣导致实体经济成本大幅上升,金融部门的过度繁荣拉长资金链条抬升融资成本,实体和金融是皮和毛的关系,缺少实体经济支撑的金融地产繁荣落入加杠杆和庞氏融资。而2008年以后美欧虽然实施QE和零利率,但房地产和金融部门受到了沃尔克法则、金融杠杆等监管约束,“宽货币+严监管”政策组合推动了金融去杠杆。中国经济可能已落入“流动性陷阱”。2015-2016年上半年,M1大幅回升而M2并未跟随,表明超发的货币并未流入实体经济进行信用创造,而是推涨资产价格,落入流动性陷阱,这是金融加杠杆周期尾声的典型特点,投机型投资者向庞氏型投资者转变。金融自由化导致影子银行崛起和监管套利。2011-2013年、2014-2017年商业银行总负债增速远超M2增速,先后采用表外理财和同业存单进行主动负债,通过规避监管、放大杠杆进行套利。2014-2017年形成同业存单—同业理财-委外投资的套利链条。2014年在信托通道监管趋严的背景下,监管层鼓励非银机构创新,基金子公司、券商资管、新兴保险(万能险)等补位信托,成为新的加杠杆通道。2011年末-2016年末券商资管规模从2818.68亿元飙升至17.82万亿元,五年间年化复合增速高达45%,基金子公司2013-2016年从9000多亿飙升至10.5万亿,创造了3年10倍的增长奇迹。利率市场化催生同业存单,中小银行借此主动负债做大规模,并通过委外投资进行加杠杆、加久期和下沉信用,同业存单发行量从2014年9000亿飙升至2016年的13万亿。为什么中小银行爱发行同业存单:主动稳定、无需缴准、监管短板。发行自主权在发行银行,可根据自身需要主动负债,自主确定发行金额(起点5000万)与期限,不会被提前支取,稳定性高。同业存单发行银行负债端记在“应付债券”科目,不必像存款一样缴准,理论上具有无限的货币创造能力,不受“单家商业银行同业融入资金余额不得超过该银行负债总额的三分之一”的限制,理论上具有无限的负债扩张能力。从资产投向来看,购买同业理财(空转套利)、委外投资(监管套利)缺乏监管且不消耗资本。未来如果纳入同业负债、缴准和计提资本,将导致影子银行缩表、信用收缩和低评级债券抛售压力。三轮金融加杠杆的底层资产均是房地产和地方融资平台,金融纪律涣散的背后是财政纪律软约束。过去10年,基建投资高歌猛进,房地产销售大起大落,制造业投资持续萎缩,表明主要是地方融资平台和房地产部门加杠杆,再次证明金融纪律背后是财政纪律,金融被迫为财政买单。某种意义上,近年大规模地方债务置换是在中央信用背书下对过去地方财政融资的货币化买单,三四线房地产去库存是对过去地方造城铺摊子的货币化买单,一次次债务货币化导致货币超发,引发房价轮番上涨,会导致全社会买单。因此,在金融秩序整顿的同时,亟需推动财税、国企等软约束部门的改革,并跟中央信用剥离,打破刚兑。金融去杠杆真的一去就灵吗?中国经济的出路不简单是去杠杆,更重要的是改革。过去这些年,政策以服务实体的名义进行了大量金融创新和货币宽松,但最终却推升了房价、拉长了资金链条,反而实体经济受到了伤害。现在政策为服务实体经济进行金融去杠杆、引导资金脱虚向实,结果融资成本高企,实体经济再一次受到伤害。现在有一种流行的观点,认为金融去杠杆一去就灵。我们认为,中国经济的根本问题是金融改革(利率市场化、金融自由化)和实体改革(国企改革、财税改革等针对软约束部门)不匹配,国企、地方融资平台等低效率部门借助隐性背书和刚性兑付加杠杆占用了过多资源,而民企、制造业、生产性服务业等高效率部门被挤出。如果不能推动改革提升实体经济回报率,即使金融杠杆去掉,资金也未必回流实体经济,而是可能落入“流动性陷阱”。当前金融去杠杆误伤实体经济不容忽视,未来的根本在于推动国企、财税等软约束领域的改革,打破刚兑,大规模减税,放松服务业管制,并加强金融监管协调。未来金融降杠杆的政策组合应从“紧货币+严监管+弱改革”转向“宽货币+严监管+强改革”。美国在金融去杠杆时期货币政策和监管政策的配合值得借鉴,2009-2014年美联储长期实施零利率和QE,但是对房地产和商业银行监管升级,实施沃尔克法则并控制杠杆率,因此金融去杠杆比较有效,房地产金融泡沫没有过度膨胀,私人部门资产负债表得到修复,经济步入可持续复苏轨道。因此,货币宽松不是加杠杆的罪魁祸首,监管放松导致了房地产金融部门的过度繁荣,金融降杠杆的政策组合应是“宽货币+严监管+强改革”。 考虑到油价大宗价格下跌、房价环比放缓、利率超调,下半年再通胀到再通缩压力增加,年底CPI可能回落至1%附近。考虑到去年PPI从年初的-5%大涨至年底的5.5%,预计今年底PPI可能回落至0附近,2018年Q1可能负增长。面临再通缩和实体融资成本大幅上升的压力,货币政策边际不宜过度收紧,应逐步回归逆周期调节,降低企业融资成本,宏观审慎和监管政策可以适当保持压力降杠杆稳杠杆,堵住资金流向房地产和金融加杠杆的管道。过去10年,中国经济改革走了不少弯路,比如,试图通过刺激房地产来稳增长,试图通过金融自由化绕过软约束部门来提升资源配置效率,试图在竞争性领域做大做强国企,等等。最终发现,国企、财税、社保、行政管理体制等深层次改革是绕不过去的,必须攻坚克难。作者曾在体制内研究了5年公共政策,并参与改革方案,深感越是将历史拉长,经济发展越具有普遍规律,比如,在竞争性领域民营企业因为产权清晰激励到位比国企更有效率;减税不仅有拉弗曲线效应更重要的是提振企业和消费者信心;没有一个国家可以通过刺激房地产实现长期繁荣,房价暴涨不仅恶化收入分配而且抬升实体经济成本,最终饮鸩止渴抑制长期经济增长,日本在上世纪80年代、美国在20世纪初都曾犯过类似的错误,那些缺乏财政金融纪律的新兴市场国家更是经常禁不住诱惑;包容性政治经济制度比攫取性制度更能促进长期经济增长和自由民主,攫取性政治制度下的包容性经济制度即使暂时能够实现短期经济增长但也有复辟重回攫取性经济制度的可能。中国30多年的改革开放便是尊重市场经济普遍规律的结果,越尊重普遍规律,越开放,越自信。站在大时代的转折点上,衷心希望中国能够重启市场化改革,开启新的未来!三、做时间的朋友:涨上去的是风险,跌下来的是机会,债市配置价值凸显,港股牛市,股市震荡结构性机会,大都市圈房子相对具备长期配置价值今年大家普遍反映投资比较难做,主要是相对2014-2015年货币超发推动资产价格轮番上涨而言,随着流动性退潮,股债调整,市场缺少激动人心的系统性机会。但对于专业的投资者而言,涨上去的是风险,跌下来的是机会,3.6%的10年期国债显然比2.6%的更有配置价值,3000点的A股比5000点看上去变得安全了。2017年很难赚到央行投放的快钱,但可以赚到估值修复和业绩增长的慢钱,做时间的朋友。今年上半年跑赢现金类资产的机会不少:从年初以来,黄金涨了11%。我们在2016年12月报告《黄金价格的决定因素与2017年展望》进行了推荐:“考虑到11月9日特朗普逆袭成功后,市场预期可能过头,基建+减税+反移民等新政将面临诸多不确定性,2017年1-2季度黄金可能有机会。”港股恒生指数涨了16%,便宜是硬道理,资金南下提供了估值修复的催化剂。美股、欧洲股市、印度股市等外围纷纷走牛,除中国外的全球经济走向复苏,美欧英央行集体转向鹰派。国内股市,在小股票不断创新低的同时,以茅台、格力、平安、美的、招商银行(23.430, 0.43, 1.87%)等为代表的行业龙头漂亮50均出现了大幅上涨,部分股价创历史新高,而且这些股票都是大票,可以买到量。2017年投资者业绩分化比较明显,价值投资复兴。2016年初我们提出“休养生息,向低估值有业绩的方向抱团”,2017年初以来提出“从流动性驱动到业绩驱动,买就买龙头”。部分三四线城市房价补涨,主要是库存去化充分、大都市圈外溢和农民工返乡购房需求。展望未来,我们赚不到货币超发的快钱,但是货币收紧导致资产价格调整,在长期看部分资产具备了配置价值,可以赚到估值修复和业绩增长的慢钱:债市具备了配置价值,部分股票开始变得没那么贵了存在结构性行情,房地产调控提供了上车机会。债市配置价值凸显,我们可能正站在债市新一轮牛市的前夜。过去我们基于滞涨和去杠杆提示债券市场的风险,在2017年5月下旬开始调整观点:“经济通胀回调提供了基本面支撑,债市开始跌出价值,债市配置价值凸显”。6月我们对债券市场的观点转向积极:我们可能正站在新一轮债市牛市的前夜,建议哑铃型配置。债券市场的熊牛之界存在三大信号:经济名义增长率见顶、市场换手率明显上升以及债券回购利率期限利差回到历史高位。随着经济二次探底、再通缩、货币政策从收紧转向不松不紧,债市正开始逐步具备配置价值。股市震荡分化业绩为王。流动性退潮和风险偏好降低后,市场在拥抱流动性、确定性和业绩。供给出清,剩者为王,赢者通吃,新5%比旧8%好,市场风格继续在低估值有业绩行业龙头的方向。2014-2015年行情经历了三波:有业绩有故事—没业绩有故事—既没业绩也没故事。2016年初以来震荡市下的结构性行情正步入第二阶段:从低估值有业绩行业龙头到估值业绩基本匹配的行业寡头,从消费向金融、周期、部分成长行业以及二线蓝筹扩散。未来变盘可能来自货币政策转向、监管高压退潮和改革预期重启。在土地财政制度环境下,大都市圈房子相对具有长期配置价值。房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。2015年看空股市之后提出“一线房价翻一倍”,2016年9月份提出“这一轮房价上涨接近尾声”,预计短周期或调整到2018年。如果土地财政制度不改革,每次通过行政手段冰冻房地产销售和土地市场,调控时间超过1-2年,地方财政往往扛不住,然后各种小动作放松。当前房地产调控主要靠限购限贷的行政手段,而库存去化又十分充分,如果2018年底之前土地供应不理想、房产税推不出来,2019-2020年房价存在报复性上涨的风险,而这次调控提供了上车的机会。因此,未来如果以人地挂钩、供地和房产税为主的长效机制能够建立起来,房地产市场有望持续健康发展。下海三年来,提出过一些判断:新5%比旧8%好、对熊市的最后一战、5000点不是梦、改革牛、水牛、海拔已高风大慢走、我理性了市场疯了、一线房价翻一倍、经济L型、向低估值有业绩的方向抱团、新周期、我们正站在新一轮债券牛市的前夜。有些观点因为与众不同经常引起一些讨论,但从研究本身,始终追求独立客观,真诚地面对自己的内心。险夷原不滞胸中,何异浮云过太空。夜静海涛三万里,月明飞锡下天风。一切纷嚣俗染不足以累其心,真有凤凰翔于千仞之意。此心光明,夫复何言。(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 经济学家连平:房地产税将分时分批逐步落地

    “目前各项房地产调控政策已几乎用到极致。长远来看,紧缩调控不能无限期持续,长效机制建设刻不容缓。在房地产税方面,预计未来将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。”交行首席经济学家连平7月5日在交银集团“2017年下半年宏观经济金融展望”发布会上展望下半年房地产政策时表示。连平称,随着房地产行业紧缩政策的出现和调控范围的扩容,市场需求趋于观望,市场成交增速大幅回落,房地产泡沫有所抑制。考虑到目前房地产库存总量仍在高位,且房地产部门杠杆率水平提升较快,加之房地产行业抗风险能力整体较弱,房地产泡沫风险仍需警惕。“未来需要重点关注的是房地产价格出现较大波动可能会引发的信用风险。”连平预计,下半年房地产调控政策难有明显松动,对热点城市维持严厉,市场需求在政策高压下将趋于观望,成交同比回落态势延续;政策驱动下的三四线楼市还能维持阶段性稳增,对总体销售形成一定支撑。房企各主要融资渠道的限制或收紧,将使到位资金增速继续缩窄;其中按揭贷款规模和占比将双双下降,重点地区首套、二套房贷平均利率明显上调。在销售端的拖累和资金端的约束下,房地产投资增速将呈现“先扬后抑”局面,自二季度见顶回落步入下行阶段;但在土地购置和去库存政策的对冲下,开发投资增速下降将减缓,预计全年增速约5%左右。展望未来的房地产政策,连平表示,房地产长效机制的研究和执行工作将加快推进。目前各项房地产调控政策已几乎用到极致,市场预期逐渐由疑问被引导向认同并习惯这种节奏。但长远来看,紧缩调控不能无限期持续,长效机制建设刻不容缓。在房地产税方面,预计未来将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。在住房制度方面,积极发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度。
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  • 周小川:保持货币政策稳健中性 加强预期引导

    7月5日,中国人民银行发布2016年年报,周小川行长在致辞中提及,2017年将坚持以推进供给侧结构性改革为主线,保持货币政策稳健中性,加强预期引导,把防控金融风险放在更加重要的位置。据观点地产新媒体查询,周小川在致辞中回顾2016年时表示,国际形势错综复杂,不稳定性、不确定性进一步凸显,国内经济运行总体缓中趋稳、稳中向好,经济结构加快调整,但经济增长内生动力仍然不足,产能过剩和需求结构升级矛盾突出,金融风险有所积聚。周小川将2016年工作总结为六点,首先便是稳健货币政策的针对性和有效性进一步加强。其中,综合运用公开市场操作、流动性调节工具和存款准备金率等手段,保持适度流动性。2016年末,广义货币供应量同比增长11.3%,全年社会融资规模增量达到17.8万亿元。其次,金融支持供给侧结构性改革工作成效显现。去库存方面,完善因城施策差别化住房信贷政策,强化热点城市房地产领域资金管控,支持满足居民合理购房需求。去杠杆方面,积极参与降杠杆有关政策制定,按照市场化、法治化原则指导商业银行开展债转股。第三,金融改革开放取得新进展。始终坚持通过深化改革开放来增强金融发展的活力和动力。推进人民币汇率市场化形成机制改革,提高汇率机制的规则性、透明度和市场化水平。在银行间市场创新推出转股型二级资本债、特别提款权计价债券等产品,稳步推进不良资产证券化、房地产投资信托基金等试点,增加熊猫债发行主体和规模,扩大境外投资者主体范围并取消额度限制。配合有关部门推出“深港通”,继续优化“沪港通”试点。第四,金融风险防范化解工作稳步推进。面对金融风险易发高发态势,充分发挥牵头单位作用,着力加强防范化解重点领域金融风险政策措施的统筹协调,推动完善跨市场、交叉性金融业务及各类综合经营的监管安排,研究制定更为规范的资产管理业务标准,组织开展互联网金融风险专项整治。开展存款保险评级和结果运用,研究完善存款保险风险识别和早期纠正机制,探索发挥存款保险市场化处置平台作用。第五,开展国际金融合作扩大中国金融影响力。利用二十国集团主席国身份,主导财金渠道系列会议,在推动宏观经济政策协调、完善国际金融架构、推动金融部门改革及发展普惠金融和绿色金融等方面形成重要峰会共识。确保人民币加入特别提款权货币篮子顺利生效,不断优化人民币国际使用政策和机制安排。第六,金融服务和管理水平显著提升。2016年,中国人民银行在推进金融法治化、金融业综合统计、地方国库现金管理、中央银行资产负债表和损益表管理等方面进展明显,支付和征信体系规范化运行显著改善,金融业科技保障、货币发行管理、数字货币研究、打击非法集资和电信网络新型违法犯罪以及反洗钱、反恐怖融资等工作均取得新的成果,金融服务的覆盖率、可得性、满意度进一步提升。
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  • 胡乃军:房价冷冻非低迷 严调控下或趋稳

    从2010年到2016年,北京新建商品住宅的半年网签量一直保持在两万套以上,最低点为2014年上半年的2.3万套。而今年上半年,北京新房网签量跌破两万套,创下历史新低。二手房交易量减少超过三成,已经跌近谷底,房价也由区域性回落逐步转为普遍回落。针对未来北京房地产的走势,有业内人士表示,随着房地产市场后开发时代的来临,北京土地供应整体萎缩,新房市场的供应和成交规模逐步缩小将成为新常态。再加上北京当下执行着史上最严厉的调控新政,下半年北京新房市场还将持续低迷。北京房价会有较大松动么?中国经济网评论员胡乃军在《我财经》节目中表示,现在就判断说北京的房地产市场比较低迷还早了一点,为什么呢?因为数据显示新签约商品房的数量、二手房成交量,包括二手房成交价格,不论是环比还是同比都略有下降,但这是建立在317以来新政调控的基础之上,其实就是交易暂停了。所以只能说我们现在市场处于冷冻阶段,而不是低迷阶段。雄安新区和北京的通州正在开发和发展,所以未来北京的西城、东城加部分海淀很有可能是中央政务区,所以对这房地产的经济发展,包括税收的功能要求没有那么高,再加上北京市的一部分功能要分去通州,中央的一些部分的功能要分到雄安,所以这对北京的房地产市场会有一些不确定性的影响,但如果没有这几个因素,北京的房地产市场还是会非常的好,会吸引世界的资金在这里投资。所以如果考虑这两个因素,会对北京房产市场起到一定的抑制作用,但是从长远来看,北京的房地产市场还是稳健的。“对于想买房子的人来说,我还是那两句话,想要买住的房子,不要犹豫,越早越好。要是去投资的话,显然北京不可能有那么大的投资区间,也不给炒房留有任何的空间和余地,可以考虑别的城市。北京的房价在稳健当中还会保持向上,但短期来看由于317新的调控,由于雄安新区的发展、通州的建设等等,在一到两年内,北京的房地产是稳中向下的。” 胡乃军说。
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  • 郁亮的万科故事:“只谈市值,格局小了”

    一直游走在理想与现实之间。在万亿目标下,郁亮一方面要搭建万亿大平台,让万科从“最大”变成“伟大”,另一方面则要继续进行带有理想主义色彩的探索,例如如何在互联网时代,赋予万科更多的想象空间。“我内心里一直在追求变化,所以不断在想,不断在变。那时我觉得变化就是理想。”1988年,刚从北大毕业的江苏青年郁亮决定南下。两年后,他的人生轨迹开始和王石以及万科有了交集。当时,万科已经头顶“5100万元净资产”“上市公司”等诸多光环,而王石亦正雄心勃勃地要将他的公司打造成为多元化、集团化的军团。有理想,是郁亮决定从大国企深圳外贸集团辞职加盟万科的重要理由之一。王石,自然而然扮演起了导师的角色。27年后,2017年6月30日,郁亮从王石手中接过衣钵,正式成为万科历史上第二位董事长。一直游走在理想与现实之间。在万亿目标下,郁亮一方面要搭建万亿大平台,让万科从“最大”变成“伟大”,另一方面则要继续进行带有理想主义色彩的探索,例如如何在互联网时代,赋予万科更多的想象空间。关于万科,旧的故事并没有结束,而新的故事才刚刚开始。革自己的命2013年5月17日上午12时35分,48岁的郁亮成功登上珠穆朗玛峰。这是他第一次站上珠峰之巅,征服这座8844米的世界最高峰。从一个不爱运动的中年“小胖”,到成功攀上珠穆朗玛峰的运动达人,郁亮用了三年的时间。在此之前,他也用了三年时间,来适应万科总经理这个新角色。2001年,35岁的郁亮从财务投资负责人升任万科总经理。那一年,万科销售额只有24.49亿元。自称“普通人”的郁亮,心中实则有猛虎。2004年4月,万科20周年论坛上,郁亮发布了万科2014年销售达到千亿的目标。彼时,万科销售额也仅为91亿元。3年之后,万科500亿元胜利在望,他便开始着手组建万科千亿级的管理平台和团队。2010年,在连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军的同时,万科也成为国内首家销售金额突破1000亿元的房地产企业。这比郁亮当时“壮着胆子”提出来的目标提前了4年。千亿之后,万科该走向何方?郁亮强调,万科应从“规模速度型”转向“质量效益型”:“忘掉规模和数字吧。”2014年,万科首次提出“白银时代”概念。“黄金时代我们只需要做两件事:一个是搭一个售楼部,二个是在大家的媒体上打一个广告,要是市场不太好,打一个折扣就可以了。而现在呢?找客户是很艰难的一件事。”郁亮如此作比喻:黄金时代如少年青春期,而地产进入白银时代后,行业将会更加成熟。同年,郁亮正式提出,万科将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型,同时主导推出事业合伙人和跟投制度,并抛出万亿大万科的宏图。在“万亿大万科”的十年战略目标下,郁亮将万科的发展策略梳理为两条主线:一是适应城市发展变化的需求,从单一住宅开发商转为城市配套服务商,紧紧围绕城市需求,比如商业、物流、产业办公等;二是适应客户不断变化的需求,拓展养老、度假和教育等产业。“房地产行业真的需要改变了。与其被别人革命,不如革自己的命,这样的话至少可以选择死的方式会好看一点。”郁亮说道。“只谈市值,格局小了”2017年6月30日下午5点4分,万科2016年度股东大会上,董事会会议以11票选举郁亮为第十八届董事会主席。此外,郁亮将兼任万科总裁、首席执行官。“如果说没有王石主席就没有万科,那么没有王石主席也就没有万科的郁亮,王石主席如同伯乐一样发现了我,如同老师一样培养了我,如同英雄一样激励着我。此时此刻,我对王石主席和万科充满感恩和感激。”向来沉稳内敛的郁亮,在这一刻也忍不住哽咽。经历了多个阶段的跨越式发展,万科的销售额在2016年达到3647.7亿元,但略低于恒大3733.7亿元销售额,让出了第一宝座。不当“一哥”的万科想讲一个什么样的故事?作为这个故事的主讲人,郁亮在股东大会上坦承了自己的责任与压力。在郁亮所描绘的未来蓝图中,万科将始终坚持城市配套的服务战略,建设服务于客户、城市发展的生态系统,在巩固核心业务的基础上,继续拓展物业服务、商业、教育、养老、度假、产业办公等业务。同时继续完善事业合伙人制度。郁亮表示,对万科来说,万亿大目标指的是达到万亿级别的水平,在每个领域都能做到有影响力,能数一数二,对社会贡献也是万亿级别,“不是市值,谈市值管理,是格局小了。野心当然越大越好,但万科的万亿计划是要建立一个万亿规模的生态”。“未来如果楼市不可预测,那万科只能更好地服务客户。”郁亮相信,未来万科仍然会成为数一数二的商业地产企业。作为万科第一大股东,深圳地铁集团董事长林茂德在股东大会上明确表示“不会干预、也不会参与万科的具体业务”。而面对“今后在拿地或其他方面,万科能否得到深铁更多资源”的提问时,郁亮的回答十分斩钉截铁。“万科靠能力行走江湖,不是靠资源。我觉得伸手要钱是可耻的,我觉得万科有能力获取优质资源,我们也毫不怀疑深圳地铁会给我们全部资源,我们不存在竞争的关系。我们希望股东要约束自己的手,做好自己的事情。”就在王郁交接的前一天,万科以551亿元拿下广州广信房产旗下的拍卖资产,其中核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地。
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  • 齐俊杰:楼市限售调控醉翁之意不在酒

    核心提示:先诱敌深入把资金吸引到一线周边的城市,以及这些年就没怎么涨的城市,然后等库存去的差不多了,限购限售限贷,一下锁死流动性。28日,之前一直没怎么涨,但今年突然涨幅较大的西安市突然调控升级,要求2017年4月18日以前,在西安各市区购买商品住房,自购房之日起满5年方可上市交易,购买二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。为什么是4月18日,因为这一天,西安市宣布了几大重点区,在这一天之后,购买的商业住房及二手住房,需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。那么昨天的政策,等于是把之前的时点给推翻了,二手房全都限售2年,而且明显加上了商品房更加严格的5年限售。很明显,两个政策时隔2个月,对于之前的政策有明显的加成效果。这就表明,因城施策之后,地方政府也不是可以肆意妄为的,房价涨的太快了,也是压力山大的。5月份的数据显示,西安的新建商品房价格环比上涨1.7%,二手房环比涨了1.4%,这在全国都是名列前茅的。跟西安有一拼的还有大城市宁波,湛江,无锡,蚌埠,哈尔滨,沈阳和北海。西安这次做了个很好的表率,继续限售加码,目测那几个城市可能也会很快跟进。目前限售分为两种,一种是所有房子都限售,有这种限售的,有青岛和扬州,扬州外地户买的房子,一律两年不允许卖,而另外一种是限售令之后新买的房子限售,比如常州,厦门,福州,广州,珠海,东莞,这些地方限售令下达之前已购的房子不受影响。还有一种是假限售,比如杭州和北京,只规定企业购房限售但这个政策一出,大家可能要重新掂量掂量了,西安的政策就是推翻了之前新购房限售,而追溯到了已购房限售,换句话说,这个示范效应就是,政策随时可能变卦,你之前买的房子,也未必就能想卖就卖,哪天他不高兴了。估计就不让你卖了。这可能会搞得很多人崩溃,有3-5年内卖房子打算的人,可能要抢先卖了。因为以后万一赶上限售,可能房子就砸在手里了。这个杀伤力是相当大的,彻底改变了房地产的供需预期。这也挺有意思,我们之前的思路是限购,结果发现本意是好的,但却产生了饥饿营销的效果,以后不见得让你买了,所以你得先买。结果越限购,大家就越要买房,楼市需求被提前集中释放了。既然成了反向指标,那么我们干脆就错进错出,用限售来重新打一遍。这将改变卖房人的预期,未来不让我们卖了,所以要先卖。抢先卖。卖的多了,楼市价格就会下来了。所以这也是一场洪水,限售的城市不是真心想降房价的,而相反会给其他没有限售的城市起到心里影响。比如炒房团在西安吃了亏,他们很可能就会抛掉那些没有限售的房子,以换取资金,然后在限售的城市里面硬挺。这样等于成就了别的城市楼市松动的可能。所以,现在你知道,为什么一线城市不限售了吧,这次楼市调控的重点就是一线城市,而二三线城市都是给一线城市打掩护的,先是诱敌深入把资金吸引到一线周边的城市,以及这些年就没怎么涨的城市,然后等库存去的差不多了,限购限售限贷,一下锁死流动性。相当于股票停牌了,那么炒房的资金成本怎么办呢?只能去那些不限售的一线城市解决,在那里抛房,然后回补三线城市,在楼冻里面死扛。这样有助于一线城市去泡沫,去杠杆,也有助于三四线城市去库存。而至于金融风险,我已经把买卖交易和杠杆全都冻住了,还怎么爆发金融风险呢?所以,这次调控,玩的越来越漂亮了。不明真相的吃瓜群众,还在回老家买房的路上,一步一步踏入这样的资本陷阱之中。未来一定是把楼市的流动性都锁死在本就供给过剩,没有产业支撑的二三四线城市里。只要一线城市不涨了,开始下跌了,这些城市放开限购限售之日,就是他开始暴跌之时。如果你是炒楼的,被锁了5年,突然出狱了,你还不敢进跑出去,还会在监狱里继续蹲着吗?
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  • 李宇嘉:大城市房屋租金将拐点性下跌

    近日,笔者一位朋友吐槽,放租的房子自端午节空置至今,降价以后依然无人问津。笔者好奇,深圳80%的人租房住,以低于片区租金的价格也难租出去吗?向楼下中介打听,中介小哥苦笑道,现在租客都嫌租金太高,要不转向原特区外租房,要不就选择合租。像笔者朋友这类三房大物业,除非自降租金1/3,或委托给链家等长租公司,接受按间出租,否则会一直空置下去。如果按间出租,三间房住了三户人家,房子会被“糟蹋”成什么样呢?朋友说什么也不答应。于是,朋友那总价高达1200万的三房豪宅只能继续空置了。问题是,即便按片区同类房屋的租金算(1.2万元/月),朋友房子的租金回报率也只有可怜的1.2%。还不足一年期存款利率(1.5%)高,而现在“宝宝类”理财的年化收益率已稳稳地站上4%了,为什么还租不出去呢?中介小哥哀叹道,别说你这三房大豪宅,就是特区内城中村的两房,按间来出租比比皆是,现在也很难整套租出去。笔者又到附近的城中村看了一下,太乍舌了,一套一居室的农民房,租金一般在1800-2800元左右,而要租一个两居室带一个微型客厅的话,要探至3500元以上了。中介小哥说,按间出租一下就让深圳的租赁房源增加1倍左右,但需求短期变化不大,房租能不跌吗?事实上,让深圳租赁房供应“放量”的,还有两个重磅利好。一是地铁在短短几年便密布成了网状图,且迅速将各个区域链接起来,目前很多房子都是“地铁房”了。关外到关内的通勤距离缩短了一半,租金和通勤综合考量,住在原关外性价比更高,特别是对于月收入只有5000元左右的小白领们。于是,大批租客集体迁离福田和南山等中心区,搬到了宝安和龙岗。5月份尽管是“毕业季”,但租赁市场却凄凄惨惨、冷冷清清。深圳市房地产中介协会的数据显示,5月份,深圳住房租金指数下跌了0.35%,其中白领们最青睐的福田、南山、罗湖分别下跌了1.04%、0.77%、1.56%,而宝安和龙岗则分别上涨了1.48%和0.55%。另一个让租赁房源“放量”的因素就是长租公寓。似乎在一夜之间,深圳就诞生了200多家长租公寓公司。就在春节后不久,笔者调研过一些品牌长租公寓,结论是长租公寓推高租金。因为它们都采取“整租-包装-分租”的模式,将农民房、旧村屋整租过来,然后粉刷、配置基本生活设施和物业管理,以品牌信誉加焕然一新的室内环境,提高租金获得溢价和盈利。但是,近期笔者却发现,长租公寓增加和盘活了深圳租赁市场的供应。特别是,他们适应租赁市场需求,无一例外地将转租过来的房子“打隔断”、推出“N+1”(出租客厅),增加房屋可承载租客数量。而且,商品房租金太贵了,嗅觉敏锐的长租公寓见缝插针,农民房和厂房是洼地,也是盈利增长点。于是,长租公寓纷纷进军城中村和工业厂房,这些都是统计覆盖不到的。农民房占深圳房源供应51%的份额,大概有2亿平米。深圳还有大大小小1000多个工业区,仅配套宿舍就有近7000万平米。试想,只要将其中的1%释放出来,那都是数量级的增长,租金很难撑得住。另外,过去小白领们之所以宁愿多掏点租金,也更倾向于住在特区内,那是因为特区内交通、购物、娱乐休闲、上班等综合优势突出。现在,交通优势明显褪去,而网约车、共享单车等大发展,远距离通勤效率会越来越高。目前,网购和物流早已覆盖深圳寸土寸金的每一个角落,甚至是特区外的城中村。就连白领必配的咖啡店也遍地都是,甚至可以快捷地送到你家里。长远看,特大城市房租还得下降,因为供应“放量”的口子还很多。比如未来5年,深圳和北京分别要建40万套、50万套保障房,今年广州推出1.2万套公租房,这将分流很大一部分需求,特别是租赁刚性的低收入者。同时,人均住房面积已达35平米,边际空间需求下降,很多供应要投入租赁,包括资产配置需求,但居民收入已下降,反映实际需求的租金或拐点性下跌。
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  • 杨现领: 长效机制导向应建立中性市场规则

    以今年317北京调控为节点,在调控百日之际,依托于链家万亿级别的真实交易场景和数据,链家研究院对政策调控之下的房地产市场进行分析,通过真实交易数据数据展示市场全景:一线“速冻”、僵而脆弱,处于刀刃上的平衡;带看量、线上浏览量等先行指标显示一线的潜在意向需求仍然存在,客房比保持稳定,可售可签库存依然不足。杨现领建议,后续政策应保持稳定,既要避免过度打压,更要避免刺激。调控力度空前,市场短期“速冻”截至目前,全国52个城市累计共出台120项限购政策、162项限贷政策。其中,15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准。部分城市首套首付高达60%,部分城市首套房利率上浮20%达到5.88%。对此,杨现领认为,本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高,手段更新,持续时间更长。“本轮调控更注重‘堵漏’,杨现领表示。与此同时,贷款成本的提高及难度的增加降低了居民对贷款的使用程度。北京链家数据显示,二手房购房客户中使用贷款成交的客户所占比重由年初的83%降到5月的70%以下,而客户的贷款成数则由2016年年中的52%降至5月的35%。多重因素,使得部分城市的市场由3月份的高温迅速进入冰冻,成交量只有高位时期的3成左右。从二手房市场看,调控后一线城市成交量持续性下滑。317后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%,核心500盘年化换手率下降62%,5月核心500盘0成交占比达到1/4。前期坚挺的价格也出现松动,调控百日来均价比调控当期下跌7.3%。从新房市场看,3月后一线城市成交量出现明显下降或在低位运行,其中上海和广州的新房市场变冷,新房成交量3月后下滑明显,两城5月成交量相较于3月分别下滑了27.5%和37.6%。杨现领将现阶段市场形容为“刀刃上的平衡”,“难上也难下,僵而脆弱”。房地产产业链下游的需求端对上游的影响也开始显现,开发商市场集中度明显提高。据成交金额统计,今年前5个月,TOP5市场占有率由去年的15%提高到23%,TOP10份额由22%提高到32%,TOP20由29%提高到40%。“市场集中度的提高是行业发展走向成熟的标志”,杨现领表示。市场因地而异呈现“冰火两重天”本轮调控中,一线城市的力度最强,北上广深均实行“认房认贷”的政策,执行力度强,且对于购房资质进行了更加严格的认定,新房和二手房市场均出现变慢变冷的态势,成交量持续性下滑。二线城市的房地产市场则出现了“冰火两重天”,前期较热的二线城市市场逐渐冷却,前期价格涨幅较弱的弱二线城市则出现阶段性反弹,如长沙、重庆、大连等并未出现成交量的大幅下滑。究其原因,杨现领认为,弱二线市场的反弹主要是由于调控溢出影响与去库存的双重因素,但随着信贷政策的持续收紧,弱二线城市的反弹持续能力有限。相反,目前大型城市圈周边的三四线城市的市场较为火热。比如环京城市圈廊坊、香河新房成交量增长,环沪城市圈中,嘉兴、舟山、南京、湖州、太仓的城市的新房成交量明显上扬。杨现领分析,上述城市一方面是受益于大城市调控带来的溢出效应的同时,还源于棚改货币化。国开行、农行的棚改专项贷款均大幅增长,支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。但这一现象与人口流动方向相违背,未来可持续性不容乐观。短期政策不宜收紧行政政策与金融政策的叠加,可能导致房地产市场下行时间和幅度超过预期。中国经济正在从高速增长逐步转换到中高速增长,经济增速回落至6.5%-7%左右,一改此前十年的两位数增长态势。如今,经济运行即将进入今年的“下半场”。未来的市场如何?杨现领认为,需求仍将存在,尤其是人口流入多、年龄结构年轻化的一二线城市,换房需求仍然存在,且近几年会越来越多。相反,三四线城市的换房需求则较弱。未来政策是否会动摇?杨现领建议,考虑到目前金融市场的紧缩仍在持续,短期政策应以稳为主,不宜变紧。考虑到一线城市换房需求仍然在观望,政策更不宜放松。从中长期角度看,调控应与城市圈发展趋势相契合。比如调控应与京津冀城市圈发展相契合,应当与北京疏解非首都功能相契合,北京采取调控手段的同时,应当对周边地区采取放松政策,引导产业和住房需求向周边地区疏导转移。杨现领认为,建立中性的市场规则是长效机制的导向,解决住的问题是长效机制的核心,增量改革化解存量问题才是长效机制的可行路径。他建议,优化土地供给结构,增加土地供应主体,提高土地供应弹性。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下,增加市场有效供给更多需要靠二手房,同时补齐租赁市场发展短板,落实购租并举。
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  • 倪鹏飞:房价体系是中国经济转型升级的双刃剑

    6月22日,由中国社会科学院出品的《中国城市竞争力报告No.15:房价体系:中国转型升级的杠杆与陷阱》在北京发布。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在发言中表示,中国转型升级正处于“极化期”,要打破这一“极化”陷阱,需要条件和动力的双引擎。但现实中,条件经常是双刃剑,而房价体系就是其中非常锋利的一把。倪鹏飞指出,房价体系具有中心性、联系性和变动性。中心性表现在,当前中国房价体系为塔尖形分布,具有多层次、集群化与单中心性的特征。在285个地级及以上的城市中,房价最大值为深圳的33942.12元/平米,是房价均值的6.41倍,空间上高房价城市被高房价城市所包围,低房价城市被低房价城市包围。城市群内单中心性较强,中心城市房价存在一定的泡沫具有必然性,房价高的城市与房价低的城市差距很大。联系性是指在区域内部,城市之间的房价相互影响,具有扩散效应、虹吸效应、传染效应及迁移效应。而房价在不同空间维度上的分化和收敛,体现了房价体系的变动性。一二三四线城市间分化持续加剧,城市群特征明显,城市群和非城市群之间房价差距增大,不同级别城市群房价分化显著,一线城市群房价与二线房价差距逐步增大,一线开始降低,二三线有所增大。总体上,现行的房价体系正是中国多层次、集群化的城市体系的投影,因而对于城市乃至整个国家的转型升级和竞争力提升也有着重要的影响。“它既有可能是经济转型的杠杆,又可能是陷阱,”倪鹏飞表示,房价体系通过成本和投资影响经济的转型和升级,适度的高房价有助于通过提高城市高技能劳动力的比重等途径助推城市发展,成为转型升级的杠杆,但过高房价则不利于城市发展,甚至会成为转型升级的陷阱。为更好发挥房价体系在转型升级中的杠杆作用,摆脱掉入陷阱的危险,倪鹏飞建议,应积极采取有效措施:一是完善和培育我国多中心群网化的城市体系,通过大中小城市(镇)的协调发展来推动转型升级;二是进一步深化改革,完善市场机制,加强房地产市场宏观调控, 抑制投资投机,让住房回归居住属性,形成合理的房价体系;三是根据不同城市在房价体系中的功能和地位,采取“分级分城施策”的房地产调控措施。
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  • 穆迪:中国三四线城市房价连续7月环比上涨

    穆迪投资者服务公司29日发布报告指出,受调控收紧影响,2017年前5个月中国一线和二线城市的房地产合约销售额同比分别下滑30.1%和12.9%。穆迪分析师黄哲表示:“与之相反,受一二线城市溢出效应以及投资需求支撑,同期国内三四线城市的合约销售额较去年同期增长36.0%,但该增长势头的可持续性并不确定。”根据穆迪的《中国房地产市场焦点 》报告,国内4个一线城市房价继续保持温和上涨,2017年5月上述一线城市房价环比平均涨幅为0.1%,较2017年4月0.4%的涨幅有所回落,同期二线城市的房价环比平均上涨0.5%,涨幅与上月持平。穆迪表示自2016年9月以来国内住宅限购范围扩大,这令国内一二线城市房价上涨继续趋缓。另一方面,受强劲销售增长支撑,三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨,且平均涨幅高于一线和二线城市。5月份三四线城市房价环比涨幅达到了1.0%,涨幅与4月份持平。
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  • 刘志峰:全面理解和精准建设特色小镇

    去年住建部公布第一批127个特色小镇以来,特色小镇的发展超岀想像,各地培育和建设速度很快,出现了浙江、贵州等一批示范小镇。但在探索中,问题也不少,有些脱离实际,盲目建设;有些生搬硬套,规划设计没想明白就仓促上马;有些以特色小镇名义圈地开发。这些问题,主要是对特色小镇的理解还不够全面。为什么要全面发展、精准建设特色小镇?首先,特色小镇能破解中国经济发展的瓶颈。对产业转型升级、改善人居环境、提升城镇化质量都有好处。当前,中国区域发展不平衡,资源过度集中,产业、资金、技术、人才高度集中在大城市,影响了经济均衡发展,而特色小镇既能疏解大城市的部分功能,也能构成城市周边的综合承载力,加快资源要素的集聚,从而统筹城乡,缩小城乡差距,成为提高有效供给和扩大内需的新动力。现在经常提新旧动能转换,我认为特色小镇就是新旧动能比较好的转换。第二,特色小镇能让公共资源配置更合理。一方面,一些大城市的“城市病”造成住房困难、交通拥挤、空气污染严重;另一方面,一些中小城市教育卫生医疗资源紧缺。解决这一问题,就要给小城市和新农村同样提供良好的公共资源。但农村完全按城市标准配置公共资源不现实,怎么办?特色小镇作为城市与农村的连接,或者叫中间地带,可就近解决租房、交通、就医就学等问题,吸引年轻人、大学生回乡创业,就地成就科技创新事业。现阶段,农村人口不可能到城市做高科技,但在特色小镇可以从事一些服务业,这样,不仅大城市的功能得到了疏解,人口迁移的成本也能降下来,这是在为小城镇“添色”,为大城市“减负”。第三,特色小镇能为逆城市化做准备。从美国、日本等国的发展看,城市化率超过70%,就会出现逆城市化趋势,而承接大城市的人口转移,主要是卫星城和小城镇。现在我们的生活节奏变了,强调慢生活,退休的老年人需要健康宜居,小镇生活恰好为他们所欢迎;年轻人在忙碌了一周或者在假期,需要放松,这两方面的需求,特色小镇都能满足。如嘉善大云镇地处上海周边,按照上海“缺什么、 什么”的思路,发展旅游休闲小镇,承接上海周末的休闲人口;嘉善杨庙镇建设仓储物流小镇,90%的仓储物流与上海对接,再辐射到浙江、江苏、安徽,现在嘉善抓住长三角一体化发展特色小镇,已吸引上海的中学到本地开分校,社保两地都可通用。但光搞清楚为什么要建特色小镇还不够,还要坚持几条原则:一是要按自然禀赋和历史文化内涵建设。本色之美,在于自然,特色小镇只有植根自然才有生命力。如华侨城规划在云南大理、丽江、腾冲、普洱等地,借助古镇古村等自然风光,构建特色小镇;在京杭大运河沿岸,挖掘自然遗产,按历史文脉建设特色小镇。现在,全球知名的小镇,绝大多数是依托自然、历史、人文、非物质文化遗产建成的。二是要抓住特色产业精准建设发展。特色小镇的建设,一定要区别于普通小镇的建设,它应该相对独立于市区,区别于行政区划和产业园区的概念。除了历史文化悠久之外,特色小镇一般都具有明确的产业定位、文化内涵、旅游和一定的社区功能。因此,建设特色小镇不在于规模多大,而在于有没有特色。我去过一些旅游景区和小镇,旅游纪念品千篇一律,不转变这种模仿的开发模式,有何特色可言?没有特色的小镇是很难吸引人的。也有一些企业已经注意到这个问题,如华夏幸福基业在河北规划建设足球小镇,它本身就有足球俱乐部,还有一些地方建设通用航空小镇、葡萄酒小镇等等,都以其特色而很难让对手模仿;浙江蓝城在规划设计小镇之初,就确立了现代农业、养老、健康等特色产业,并把他们的学科带头人也引到镇内,让特色产业跑不了、搬不走,无法复制。三是要留得住人。留得住人的小镇起码要具备三个条件:第一,有工打,有房住;第二,子女能有一个好的教育,老人有一个医疗、养老的保证;第三,游客能享受便利的交通和其他服务。除此之外,小镇要缩小贫富差距,让各阶层和收入不同的家庭,都能享受到良好和平等的生活服务,让城市目前还实现不了的人与人的包容关系,贴得更紧、更能融合共享发展。现在,一些特色小镇在规划建设中,就强调为特色产业提供产业工人,如浙江蓝城的农业小镇、华侨城的旅游小镇,都能吸引新的产业工人,提高农村人口素质,这是小镇能长久发展的保证。目前特色小镇要注意以下几个急需解决的问题:一,要呼吁有关部门为“特色小镇热”降温。近一阶段,有些部门提出要建200个民族特色小镇、2000个少数民族特色村寨;有些机构提出要建1000个旅游小镇;有些机构提出要建500到600个文化小镇;有一个省提出要建105个特色小镇;有个设计机构甚至提出有设计5000个特色小镇的能力。这里面,有些是重叠的,有些是交叉的,有些为重复申报,同质化非常严重。但按住建部、发改委、财政部的“147号文”,到2020年,全国才争取培育1000个特色小镇。这么大的规划和建设量,我们把它放在哪里?这些小镇是不是真正值得建?建成后会不会造成巨大的浪费?依我看,以量化的指标和“大跃进”的速度发展特色小镇,既不切实际,也会造成无法弥补的损失和后遗症。二,要防止“房地产化”。特色小镇不是新一轮跑马圈地盖房子。特色小镇一旦“房地产化”,就会背离初衷,拉高土地成本,最后演变为一窝蜂上马,带来不必要的小镇库存,尤其是一些规划未达标、脱离实际的特色小镇项目,现在下马比上马后形成浪费更为明智,也更为紧迫。三,要防止“长官意志”。在特色小镇建设过程中,政府不能大包大揽或过度举债,要营造一个市场主导、分工明确、政企有效合作的氛围,使特色小镇建设能提供有效供给,满足群众的真正需求。我认为,这也是供给侧结构性改革的一项内容。四,要绿色宜居发展。特色小镇不仅要宜业,也要宜居,要用新技术、新材料、新业态发展,尤其是一些绿色小镇,要考虑多用绿色建材和部品,使特色小镇做到低碳节能可循环发展,并且尽量按照绿色建筑和产业化、集成化的标准进行。五,要金融创新。特色小镇的建设从规划设计到项目建设,再到运营管理,都要有因地制宜的金融解决方案,创新并设立非物质遗产保护、历史文化保护、生态保护、疏解和承接大城市功能等专项的金融产品,拓宽金融支持渠道,支持特色小镇创新发展。六,要有考核和退出制度。对规划设计和选址不合格的小镇,或自然地理不适宜发展的特色小镇,应制定退出名单。通过第一批、第二批申报成功但考核验收不合格的,也应在下一步工作中停止政策支持,建立退出机制,使特色小镇名副其实,像我们的古人一样,给子孙后代留一笔财富。(文章来源于网上,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 左晓蕾:改变房地产市场投机炒作属性征程漫长

    。  要从根本上改变房地产市场多年的乱象和“管不顺调更乱”的状态,终结房价越调控越高的局面,必须深刻认识把房地产作为稳定经济增长的支柱产业的不可持续性,以及可能伴随的经济金融风险,确立“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,建立促使房地产市场健康发展的长效机制。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性,深入分析那些刻意模糊房地产市场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因,端正被利益群体扭曲的市场调节价格的经济学常识。今年以来,一系列楼市调控“组合拳”显示监管层对房价过快上涨的容忍度不断降低,地方政府对控制房价过快上涨的决心也在不断增强。现在市场舆论的关注点是,房地产价格能被调降吗?如何防止各地调控政策出现过去几次那样房价越调越高的局面?去年中央经济工作会议第一次把“促进房地产市场平稳健康发展”列入了工作时间表,并第一次明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。因此,笔者认为,要防止各地调控政策出现过去几次那样房价越调越高的局面,先要弄清楚当前房地产市场究竟是“炒房”为主还是“居住”为主的市场属性。而笔者通过三方面分析,确定当前房地产市场仍是“炒房”为主的属性。第一,房地产市场非理性行为特征与居住为主的理性行为相背离。以居住为主的房屋市场应属于消费品市场。这样的房地产市场,存在正常商品市场中关于效用最大化的约束。当最大效用得到满足,理性住房消费需求就不会继续大幅增长,房地产开发也会作出相应理性决策而不会盲目扩大投资,供给和需求乃至价格会达到一个均衡水平。以投机为主的房地产市场,其“效用”是赚钱,因此不存在效用最大化约束。换句话说,以“炒房”为主的市场整体理性假设缺失,其以无上限赚钱为目标的“炒房”行为受非理性房价上涨预期支配。只要房价持续上涨,“炒房”需求而非居住需求增长就不会停止,非理性炒房显示的无止境投机需求,就成了偷换“供给不足”概念的“合理的诠释”,为增加“炒房”市场的房地产供给提供了圆满的故事。一二线市场的房地产市场现状,正与投机型“炒房”市场的非理性特征一致。第二,各渠道大规模资金进入房地产市场,资金脱实向虚显现的热钱特点也强烈显示当前房地产市场的投机性。相关数据显示,近年房地产开发贷款,购房贷款,买地贷款,去年上半年还出现通过消费贷款偷梁换柱的首付贷,以及通过企业贷款变相进入房地产市场的贷款,占到银行信贷总量50%以上。去年一季度1.6万亿超常规模银行信贷,基本上都是房地产贷款或与之相关的贷款,去年新增贷款的45%进入房地产市场。今年一季度消费贷款大幅增长,与房价转移为装修消费支出有关。银行信贷大量流入房地产市场,房地产市场价格不断上涨吸引了大量投机性资金。金融机构诸多理财产品、信托产品以及民间数万家私募投资公司的各种名目的理财产品,大多数以房地产开发市场为投资标的,所谓投资收益高度依赖房地产市场价格不断上涨。博弈房屋交易收益的热钱也大规模流入二手房市场炒房。多路投机性资金进入房地产市场,推动价格不断上涨,进一步吸引投机炒房需求增长。第三,各地出现离婚买房、虚假债务过户房产抵债、设立一些外地购买热点城市房产的“规定”规避限购政策等问题,不断突破法规和道德伦理底线的非理性行为泛滥,可见炒房市场投机行为的疯狂。此外,笔者认为,当下还需澄清一些强化房地产投机的观点。比如,厘清对“刚需”和“城镇化”等概念的认知,避免似是而非的“刚需”定义、笼统的城镇化发展观点助推房地产市场的投机膨胀。所谓“刚需”,严格来说,就是没有价格弹性的需求。也就是需求不受价格变动而改变,即不管价格如何变化,不管买得起还是买不起,仍然存在的需求才是刚需。所以,热点城市真正的“刚需”以两大类人群为主:一类是进城的农民工;另一类是刚毕业留城、没有家庭支持买房的大学生。“刚需”确实很大,但在一般商品房价格下是有“求”而不可得之。似是而非的“刚需”分析,硬把弹性需求说成“刚需”,无非是借“刚需”之名,含含糊糊地以增加供给满足“刚需”名义的“市场化调节”继续卖地、炒房、推高楼价,制造投机需求创造赚更多钱的机会的游戏而已。混淆投机炒房与“刚需”的概念,把第二套甚至多套非居住购房行为,笼统说成“刚需”,利用虚假供求失衡掩盖投机需求推动的价格上涨的真相,也更坐实了一些热点城市楼市的投机性属性。再比如,GDP挂帅的业绩评价体系。房地产调控是事关总体宏观经济稳定的政策,但实现稳定的调控政策需通过地方政府执行。长期以来地方政府以GDP增长为指标的业绩评价标准,固化了GDP偏好。而调控房地产与靠卖地融资推动经济增长的目标是不一致的。所以,某些地方主管部门姑息民间和业内通过各种擦边球的方式与调控政策博弈的行为,对各种与调控政策背离的行为睁一只眼闭一只眼,为各利益群体五花八门的歪门邪道开了绿灯。还有,相关部门缺乏对新常态经济发展的信心,房地产调控屡屡为稳增长让步,这也给部分利益主体的政策套利提供了机会。“房价下跌经济下行论”利用了地方政府稳增长的偏好,致使严厉的政策只是“纸上谈兵”,或“点到为止”,继而放松调控,利益群体重复与房地产调控博弈的游戏,致使调控——价格下降——担心经济下行——放松调控——价格大幅上涨——再调控周而复始。一些城市不断放出试探性的政策放松信号,都显示地方政府对房地产调控并未严格执行的事实。再严厉的政策,没有执行力就是一纸空文。如果政府调控政策控制房价被认为是“虚晃一枪”,那么每次新的调控都会受到过去越干预价格越高的事实引导的预期误导,房地产价格就会越调越高。要从根本上改变房地产市场多年的乱象和“管不顺调更乱”的状态,必须深刻认识把房地产作为稳定经济增长的支柱产业的不可持续性,以及可能伴随的经济金融风险,由此建立促使房地产市场健康发展的长效机制,方可真正实现“促进房地产市场平稳健康发展”的目标。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性,深入分析那些刻意模糊房地产市场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因,端正被利益群体扭曲的市场调节价格的经济学常识,转变发展理念,改变GDP挂帅、土地财政的发展思路,加强供给侧结构改革,才能找准房地产市场调控的短期政策和目标,坚持调控不为稳增长让步,同时调控政策执行到位,保证经济的可持续增长不被房地产虚拟繁荣绑架。
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  • 郭树清:坚决落实差别化住房信贷政策

    银监会主席郭树清23日带队赴农业银行总行,就银行业贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导,并主持召开座谈会,听取部分银行业金融机构参与企业重组、降低企业杠杆率、处置不良资产等工作情况。农业银行、建设银行、中信银行、光大银行、华夏银行、民生银行、北京银行、北京(楼盘)农商行的有关负责同志作了发言。郭树清强调,要继续抓住“僵尸企业”这个“牛鼻子”,坚定不移地推进去产能。落实差别化住房信贷政策,坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。要深入开展市场化法治化债转股,积极稳妥推进去杠杆。要加强服务收费管理和增加金融供给并举,有效降低企业成本。进一步加强对“三农”、小微等薄弱环节和各类新业态新动能的服务,积极支持企业参与“一带一路”建设,为企业“走出去”提供更有效服务。会议认为,今年以来,银行业积极贯彻落实党中央、国务院的决策部署,紧扣供给侧结构性改革,围绕“三去一降一补”五大任务,不断完善金融服务,取得积极成效。同时,也要清醒地认识到,银行业支持供给侧结构性改革还存在差异化金融服务不足、有效金融创新缺乏、外部政策环境有待优化等问题。郭树清在总结时指出,银行业金融机构要从四个方面努力提升支持供给侧结构性改革的能力和水平:一是要深刻认识银行业支持供给侧结构性改革的重大意义,深入了解地方、企业、居民对银行服务的需求。二是积极探索更多有效途径,包括设立专门运作机构、建立有民企和外资参与的基金、支持政府和社会资本合作项目、鼓励支持国有企业实施混合所有制改革等。三是在强化服务的同时,也要注重加强自身风险防控能力建设,特别要注意防范信用风险和流动性风险。在实施债转股过程中,要确保风险有效隔离,把风险真正转移出去,同时,要积极研究债转股过程中的监管资本计量问题。四是要充分发挥政府、银行、企业等各方积极性,进一步推广政银保、政银担等多方合作模式。加强与地方政府、司法机关等各方的信息共享和工作联动,坚决打击逃废债行为,推动优化金融生态和外部环境。
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  • 刘世锦:房产潜力已见顶 调控再放开投资也上不去

    6月27日,2017年夏季达沃斯论坛在辽宁大连举行。来自80多个国家的2000多位政、商、学、文等各界嘉宾齐聚大连国际会议中心,把脉世界经济潮流。会议期间,凤凰财经专访中国发展研究基金会副理事长刘世锦,对中国经济走势、东北经济转型、新型城镇化等当前热点问题进行了分析。刘世锦认为,下半年经济增速会有所回落,这是正常的,大幅度下降的可能性不大。我们认为中国经济已经非常接近中速增长的均衡点,或者说已经开始触底了。对于房地产市场的判断,刘世锦认为,我们估计今年房地产投资的增长速度会逐步回落,回到一种常态。所谓常态就是低速增长,包括2%、3%左右、零增长甚至是负增长。“宏观调控不能够解决经济长期性的变化,增长潜力问题宏观调控解决不了。房地产行业发展的潜力就这么大了,再把它放开,投资也上不去。如果它有增长潜力的话,即使收紧政策,它也一定会往上走。一定要把经济发展的规律和潜在的能力,或者潜力和短期的政策调控各自能够发挥什么作用搞清楚,不要搞为一体。”刘世锦说。以下是专访实录:下半年经济增速会有所回落,但大幅度下降可能性不大凤凰财经:中国一季度经济增速6.9%,高于预期。二季度也即将接近尾声,从公布的PMI、民间投资、固定投资增速来看相对一季度有所放缓。您对二季度经济走势判断如何?近期,OECD和IMF国际组织上调了中国2017年GDP增速预期,您对2017年全年经济走势怎么判断的?刘世锦:我判断,中国经济经过过去七年调控以后现在应该开始触底了。2017年是触底验证期。从具体数据来看,去年4季度到今年1季度经济表现高于预期。根据我们的研究,总的来说经济增速有所放缓,具体来看,终端需求方面比如房地产、基础设施建设、投资速度开始放缓。特别是房地产的投资,未来将回归理性。另一个值得关注的指标就是“存货”,从去年下半年到今年一季度,存货一直是拉动经济回升很重要的力量。但目前存货也出现了不稳定,可能对经济增长速度会形成负面的拉动。投资方面,值得关注的是设备投资有所回升,有的观点认为设备投资开展了新的产能周期,具体情况还有待观察。总的来看,下半年经济增速会有所回落,这是正常的,大幅度下降的可能性不大。我们认为中国经济已经非常接近中速增长的均衡点,或者说已经开始触底了。当然触底以后也会有一些小的波动,在中速增长平台上的波动,这就是我们说过的大L型加小W型。我认为2017年需要进一步观察,看一看是不是确实触底了。如果是的话,中国经济就将进入一个新的增长平台或者增长阶段,即中速稳定增长期。从国际经验和我们所做的理论分析来看,这个增长期应该会持续十年以上。凤凰财经:那按您的意思,是否意味着目前中国经济已经走过了拐点,现在只是在L型的横线上波动?刘世锦:这个还是需要观察和验证,今年下半年经济是否回落至新底边,会不会出现W型的小波动,这个还需要时间检验。是一个W型的一个波动?有小的这样一个波动,这个我们是要检验的。记者:此次论坛的主题是“在第四次工业革命中实现包容性增长”,您认为像东北老工业地区,如何抓住机遇,实现转型升级?东北的发展动力和阻力在哪儿?刘世锦:近几年,东北地区收益减速比较明显,下行压力较大。这和它的产业结构有关系的,东北主要是重化工业,但是重化工业背后体制问题比较突出的,国有企业比例较大,国有企业一些历史包袱比较沉重。在这个背景下到底怎么来进行转型升级?一是改革原有的固定的重化工业,推动国企改革,吸引更多的资本入场,提高运营效率。如果把这些重工业调整好了,即使不能保持过去的高速增长,但体量大,整个经济就可能稳得住了。同时,要培育新的增长动力,发挥市场的决定性作用,解决大的发展环境问题。我曾经提了一个建议,推动东南三省和东北三省的对口合作,用特区思路来发展特区,搞一些特区?东南三省的一些模式、项目可以复制过来,挖掘东北的潜力。记者:那您对未来东北的经济持什么态度?有什么判断?刘世锦:应该说东北最近的情况是有所回调。东北工业基础、经济发展基础比中国很多地方都要好,所以希望肯定是有的,发展潜力还是很大的。关键就是能不能改善发展环境。房地产行业潜力已基本见顶,再放开调控也没用凤凰财经:从公布的最新5月房地产数据来看,热点城市同比涨幅都回落,土地购置面积和按揭贷款来源的资金两个指标单月增速首负。您认为这意味着什么?您对未来房地产的走势如何判断的?您认为建立房地产长效机制的首要任务是什么?刘世锦:构成房地产投资70%的城镇居民住宅的历史需求峰值是1200到1300套住房,这个历史需求峰值2014年就已经达到了。从全国来讲,房地产投资增长速度基本上是持平然后逐步下降的状态。事实上,在2015年9月,房地产投资当月同比就出现了负增长,2016年的房地产投资回升,是由一线城市房价上涨带动的。去年全年房地产投资增速是6%以上,我们估计今年房地产投资的增长速度会逐步回落,回到一种常态。所谓常态就是低速增长,包括2%、3%左右、零增长甚至是负增长。所以,刚才你讲的数据变化和我之前的判断是一致的。房地产调控方面,我认为可以在需求方面做适当限制,但是重点还是要放在供给侧,要推动房地产领域的供给侧的改革。记者:怎么改?刘世锦:我们曾经提过一些建议,第一适当提高住宅用地占整个城市建设用地比重。过去一线城市比重一般都在25%以下,最近有所提高,但也在30%以下,未来建议提升到40%以上。国际上大都市这个比重都在40%以上,比如韩国首尔达到60%。第二加快推进农村集体土地制度的改革,比如加快宅基地扭转等。第三,调整城市结构。过去各种资源集中在公共服务高度集中的城市核心区、主城区。密度过大出现了各种各样的城市病。建议转变城市发展观念,在核心区周边建设小城镇,即城市群,或者大都市圈概念。这就需要把核心城市的一部分产业转移出去,小镇应该是有产业支撑的,此外建设轨道交通、实现公共服务均等化、提升城市包容性等,不能驱赶低端人口,其实,没有低端人口高端人口日子也过不下去。记者:有观点认为,中国的房地产已经和中国经济绑架在一起了。如果经济不乐观,可能政策会鼓励发展房地产市场。目前虽然处于紧调控周期,那么如果未来经济下行压力大,会不会又放开调控政策。房价会不会又迎来一轮新的暴涨?刘世锦:什么叫绑架在一起?我不同意这个观点。房地产本身就是中国经济的一个重要组成部分,这么多年经济增长,房地产应该说是重要的需求。过去高速增长是因为它正处于高速发展阶段,有那么大的潜力,现在开始回调甚至低速增长或者负增长,这是很正常的,因为发展规律到了这个阶段,必然出现这样的变化。如果说现在经济不行了,房地产调控政策会放松?我们应该思考宏观调控能解决哪些问题,宏观调控不能够解决经济长期性的变化,增长潜力问题宏观调控解决不了。房地产行业发展的潜力就这么大了,再把它放开,投资也上不去。如果它有增长潜力的话,即使收紧政策,它也一定会往上走。一定要把经济发展的规律和潜在的能力,或者潜力和短期的政策调控各自能够发挥什么作用搞清楚,不要搞为一体。记者:那就当前情况来看,宏观调控能发挥什么作用?具体有什么建议?刘世锦:根本的问题还是加快供给侧的改革,城市结构要调整、发展长期公共租赁市场、此外房产税作为城市化建设中的一项基本制度建设,也是不能拖的。因为对政府来说,房地产税是一个稳定的长期收入来源,对于炒房的人来说,能够增加持有成本,打击炒房。但现在有些疑虑,比如我买房时已经交了七十年的土地出让金了,你让我交房产税不合理。所以这些问题将来都会找到合情合理合规的解决办法,最重要的这项制度要建立起来。雄安新区建设可以借鉴中关村经验凤凰财经:据津冀协同发展专家咨询委员会组长徐匡迪透露,雄安新区规划方案预计6月底提交中央审查。您认为定位如此高的一个从零开始的新区,发展什么产业比较有优势?雄安新区能起到协调京津冀发展,分流北京人口压力的作用吗?您认为,做好京津冀协调发展,应该如何进行产业和城市布局?刘世锦:这个要从一个大的背景来讨论。雄安新区的背景就是京津冀协调发展大的背景下发展起来的。总的来说,资源过多集中在主城区,由于虹吸效应,人口也过度聚集在这些区域,加大了城市负担,造成了城市病。所以,把部分产业转移到周边小城镇是必要的。通过产业的分离,将部分产业转移到周边,实际上会产生更多的需求。应该说,雄安新区是在这样大背景之下产生的,当然它不是一个小城镇,它应该是相当大的城市,是京津冀大功能圈的重要组成部分,是一个重大的战略。那么,雄安新区到底怎么搞?可能一个很重要的功能就是疏解北京的非首都功能。当然雄安新区的建设不能用传统的发展思路去搞,比如要讲究绿色、环保、低碳等。大量的节能环保低碳的技术能不能利用起来?从材料、发展理念、发展格局到社会生态都和以前的发展思路是有区别的。记者:一个城市如果所有资金和发展方向定位在生态方面,那么它的支柱产业能够建立起来吗?刘世锦:这个所谓的支柱产业,一部分可能需要北京的一些资源输入进去。另外,从产业发展来讲,更多还是发挥市场的作用,靠市场来配置资源,可以有一些大的融资,这个城市的产业发展一定是要有活力的。在京津冀地区,什么行业能够凝聚活力,我以为中关村IT产业的发展可能最有活力。我想怎么把中关村的这种机制和产业,运用到雄安新区的建设上去,这个可以深入考虑。
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  • 黄奇帆:营改增减税应为实体经济服务 而非房地产

    26日上午,全国人大常委会分组审议《2016年中央决算报告》、《2016年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》、《关于2016年中央决算草案审查结果的报告》时,全国人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆提出一个问题:“营改增”减税的重点应该是为实体经济服务,而非房地产。黄奇帆表示,《2016年中央决算报告》中提到了去年“营改增”为企业减税减负的成果,去年全年,营改增减税总量是5736亿元,其中5月至12月一共是4889亿元,分了三块:房地产、金融这一块减了1747亿;制造业减了1486亿;现代服务业、信息技术服务业、交通运输业减了1656亿。“总的看来觉得效果不错。但是再一分析,在房地产、建筑业、金融服务业中的1700亿当中,房地产要占1000多亿,金融业因为没有什么进项要抵扣的,金融服务业‘营改增’具体配套政策还在研究制定中,所以去年金融业的减税抵扣并不多,主要体现在房地产”,黄奇帆说,“我了解过一些房地产商,从小到大,大的一年销售几百亿房产的,小的十几亿的,跟他们的经理聊这件事,他们一般都表达了差不多的情况,房产商过去营业税收占销售额的5-6%,‘营改增’以后这一项减了1.5%,也就是房产商‘营改增’减税相当于减少了四分之一”。黄奇帆分析说,“100多万亿的工业制造业销售值,实际上制造业减了1000多亿,千分之一而已,减负是微乎其微的。在整个结构中,去年5至12月4800亿,有1000亿减了房地产,税务结构的优惠重点倾斜20%是在房产,数学模型是一刀切的,房地产中抵扣面大”。他强调,“如果营业税‘营改增’,重点结构性倾斜在房产上,这跟我们治理脱实就虚,转向脱虚就实,倾斜制造业、倾斜劳动密集型服务业或者战略性新兴产业中的服务业的初衷是相悖的,‘营改增’减税的重点应该为实体经济服务”。
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  • 任泽平: 房地产将在2018年下半年见底

    近日,在南方基金2017年财富管理与资产配置论坛上,方正证券首席经济学家任泽平指出,过去以及未来一段时间,中国经济和股市呈现“双L型”。其中经济步入波动筑底态势;股市步入非牛非熊的震荡市,向上向下空间都不大,正等待指数突破或风格切换。他认为,未来经济将在需求侧二次探底和供给侧产能出清。2016年至2017年一季度第一次探底后,任泽平预计2017年年中至2018年将二次探底。总的判断是目前处在库存、房地产、金融周期的顶部,产能和改革周期的底部。随着需求和价格回落,2017年二季度主动补库存步入被动补库存,预计库存周期将回落至2018年底。随着房地产调控升级和货币收紧,房地产销售一季度见顶,投资将在三四季度回落。任泽平认为房地产周期是长期看人口,中期看土地,短期看金融。根据经验,他预计未来短周期调整到2018年下半年,将在2018年下半年见底。经过2009年以来三次加杠杆,中国经济正处在金融杠杆周期的顶部,开启去杠杆进程。美国与欧洲此前先后步入加杠杆周期。美欧的金融加杠杆、设备扩张和主动补库存周期,将带动中国出口复苏。中国经济处在产能去化周期底部,但任泽平判断尚不具备开启产能扩张条件,制造业投资尚在底部。股市方面,任泽平认为将继续呈现震荡分化,市场从流动性驱动向业绩驱动转变。目前,股市继续震荡分化,从估值体系角度,市场风险偏好降低,导致存量资金拥抱确定性,企业盈利结构分化导致漂亮50和“要命3000”分化。未来震荡市变盘可能来自风险偏好和无风险利率的变化,取决于金融去杠杆进程、重启改革以及下半年货币政策走向。债市方面,任泽平认为,经济二次探底和再通缩支撑配置价值,等待货币转向。目前,无论从基本面还是从估值来看,债市开始具备配置价值。
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  • 李嘉诚不言退 即使退休也会担任高级顾问

    李嘉诚不言退 即使退休也会担任高级顾问“只要有一天能做事,就尽量做好事情,做应该做的事情。”李嘉诚说罗琦6月21日6点,大雨。香港首富李嘉诚一如既往地在深水湾的家里做早操。不久,一辆蓝色宝马汽车从他的深水湾豪宅缓缓驶出,门口多家媒体蜂拥而上。在外媒报道李嘉诚即将退休的消息后,李嘉诚淡定地坐在车上准备去长江中心开会,尽管他在6月20日已经透过发言人回应过退休的事情,但似乎还不够,他决定亲自出马。大雨中他缓缓摇下车窗,精神抖擞地对媒体说,如果决定正式退休,一定会告诉大家。李嘉诚讲到,他最近做了体检,每样指标都很好,身体非常好。“只要有一天能做事,就尽量做好事情,做应该做的事情。”李嘉诚对记者们说,即便自己退休,还会回办公室工作,也会继续担任高级顾问的位置。这与6月20日外媒传出的消息并不违和。《华尔街日报》在当天的报道中引述了一位来自长江和记实业有限公司(00001.HK,下称“长和”)内部人士的话称,即将年满89岁的李嘉诚计划退休,尽管并没有确切日期,但很可能会是在自己90岁生日前;而且,李嘉诚已经跟他的智囊团透露了自己的退休计划。随即长和发言人出面表示,李嘉诚过往都有提及退休计划以及他对长和副主席李泽钜领导集团的信心,李嘉诚身体健康非常好,现在没有确切的退休时间表,如果他决定了确切的退休时间表,将会正式公布。多年安排只为顺利接班早在2012年,李嘉诚就已经宣布了分身家的安排,当时,原本由其次子李泽楷持有的李嘉诚家族信托LiKa-ShingUnityHoldingsLimited的1/3股权转让给了李泽钜,令李泽钜持股量增加至2/3,让两兄弟明确了自己的分工。长子李泽钜接手长和系上市王国,而李泽楷则获现金支持收购业务,至于他的第三个“儿子”——李嘉诚基金会,则由两个儿子共同打理。Hack ie first node is script2015年,长江实业和和记黄埔更宣布了大型重组方案,把两家公司的地产业务合并,成立一家长江实业地产有限公司(01113.HK,下称“长实地产”);而另一家公司长和则接手所有非房地产业务,这样的安排让李嘉诚的商业王国更加清晰。但拥有加拿大国籍、一直在海外留学的李泽钜在投资方面与李嘉诚有很大区别。他从未在内地生活过,对于内地的投资偏向于谨慎,而钟情于他熟悉的海外领域。而从长和近年来的投资来看,其很多交易都在海外的公共事业项目上,这些项目都有一些普遍的特点,就是回报率稳定。随着这些项目逐步产生收益,长和对于海外项目的依赖程度越来越大。根据长和2016年年报,长和的EBIT(除息税前盈利)3%来自中国香港、12%来自内地,而有59%来自欧洲、5%来自加拿大,另外19%来自亚洲、大洋洲及其他。相反,在过去的6年时间,李嘉诚旗下的很多内地及香港资产都被抛售,总套现金额达到了1700亿港元。2016年10月,李嘉诚计划出售旗下位于上海陆家嘴(23.410, 0.03, 0.13%)的世纪汇广场,定价为230亿港元;2014年8月,李嘉诚向内地房产企业出售和记港陆71%股权,总代价为38.29亿港元;同年11月,李嘉诚旗下亚洲货柜码头有限公司60%股权卖给中远太平洋(4.070, 0.01, 0.25%)(01199.HK)及中海码头发展,套现约22.16亿港元。2014年就像是抛售高潮,这一年的抛售项目达到了5个。耀才证券研究部经理植耀辉称,李嘉诚在今年3月份业绩发布会时,就已表明随时可以退休,交棒给李泽钜,而他将会继续处理李嘉诚基金会的事务。植耀辉认为,长和系已经发展得很具规模,市场不会担心李嘉诚退休对股价造成影响。植耀辉预计长和系会继续现有的发展方向。虽然管理层称暂时没有电能实业(00006.HK)和长江基建(01038.HK)合并的计划,但他预计未来还会有机会重组整合,因为两家公司业务相近,长江基建也需要电能实业的资金支持,作进一步的海外并购;而长和系的业务非常多元化、国际化,但他预期地产业务的重要性会越来越低。减少地产板块尽管在重组后,长实地产的业务主要以地产为主业,但是实际上从公司策略来看,长实地产的业务完全不像长和系扩张得那么快。李泽钜曾在投资者会议上表明态度——除了总部长江中心外,香港的物业都可以卖。近年来,长实地产在拍卖土地方面的积极性非常低,自从香港2013年废除勾地制度,改为招标形式拍卖土地以来,其间卖出的118幅官地中,长实地产只投得一幅。而且,该地皮的规模只有6.8万平方英尺,对于长实地产来说,显得九牛一毛。根据其年报,截至2016年终结算日,长实地产拥有可开发的土地储备约1.35亿平方英尺(约为1260万平方米),其中600万平方英尺(60万平方米)、1.25亿平方英尺(1160万平方米)及400万平方英尺(40万平方米)分别位于香港、内地及海外。由于很多市场人士担忧1997年楼市泡沫重演,长实地产更积极在香港卖楼,在今年上半年卖楼超过1500套,套现逾250亿港元,主要来自北角维港颂及荃湾海之恋。一名市场人士表示,做房地产的生意需要大量关系维护,对于性格内向的李泽钜来说,并不属于强项,加上房地产业务周期性强,所以这一块商业板块会偏轻一些。莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文对第一财经称,香港的大型发展商土地储备很多,还有许多在建项目,不一定要透过拍卖拿地,他认为长实地产并不是完全从香港退缩,而其商业策略只是不会高价抢地。他说,其实港资地产商有许多拿地途径,比如说从政府拿地、土地改用途、收购及改建等。顾及李泽楷实际上,市场上早有人质疑,李嘉诚对于两个儿子的态度似乎更偏向于李泽钜,为了保护两个儿子的关系,李嘉诚在6月21日一早被问及是否将所有事情交由李泽钜负责时,特意提到了李泽楷。“一直都是这样安排的,Richard(李泽楷)都有很多生意的。”李嘉诚说。在李嘉诚的多次表态中,都不难看出他对于李泽楷的支持,“数字比你们知道的生意资产会以倍数计算,绝对不会少”。而特立独行的李泽楷一直都在做自己想做的事情,更是资本玩家。1991年,他受父命回港工作,创立了星空传媒。此后还参与了电讯盈科的交易,通过行使手上的认股权、卖出套现等,让他几年赚了几十亿港元。近年来,他对资产管理业务非常感兴趣。2012年10月19日,他私人拥有的盈科拓展以21.4亿美元的价格,现金收购了荷兰国际集团(ING)位于中国香港、中国澳门和泰国的保险业务,并将其改名为富卫。富卫积极拓展业务至印尼及菲律宾,最近还进入了新加坡、越南和日本市场。不难发现,本科学习计算机的李泽楷一直对高科技及电信行业有很大的兴趣。他在去年注资千万美元于持有《信报》的信托基金,以创办自媒体Stakk,而这个平台主要是以原创视频为主的新媒体,内容都是年轻人的话题,在脸谱(Facebook)获得点赞的数字达到67万。除了李泽楷,李嘉诚基金会也是李嘉诚非常看重的部分。李嘉诚在2006年曾经称,自己在1980年成立了基金会,他是自己的“第三个儿子”,早已拥有不少的资产,他将全心全意爱护“他”,并相信基金会的同仁及家人一定会把自己的理念和心愿延续下去。值得一提的是,担任李嘉诚基金会董事的香港商界女强人周凯旋,与李嘉诚相识24年并为其打理基金会等事务,自然也颇为外界所关注。香港商界总有许多传奇,但“超人”只有一个。从庞大的商业帝国退休,“超人”自会掂量轻重。
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  • 王石两度斗法野蛮人 在名利之间选择名

    王石的“名利”人生执掌万科33年,两度斗法“野蛮人”,称在“名利之间自己选择了名”三十三年,终有一别。2017年6月21日,王石告别了他一手缔造和执掌数十载的万科。作为这家公司的灵魂人物,王石的名字没有出现在新一届董事会候选名单中。很快有媒体消息援引万科内部人士的话说,这是王石“主动让贤”、“功成身退”。6月21日上午,王石在自己的朋友圈中发表谢幕词:“今天,我把接力棒交给郁亮带领下的团队,我相信这是最好的时候。”“他们更年轻,但已充分成熟。我对他们完全放心,也充满期待”。这场漫长的告别终于走到尽头:早在18年前,王石已经退居幕后,将具体事务假手他人,仅以“图腾”的价值影响万科,这是他的第一次“离去”;在此6年后,资本奇袭而来谋取万科,王石被认为面临出局境地。彼时,外界再次做好准备接受他的去留。一切都没这次来得彻底。因为这是一次是名分和事实上的双重告别。当城池得以守住,敌方黯然退场后,刚打完胜仗的王石“解甲归田”,将回到他云淡风轻的人生中去。在“最好的时候”退场在自己的朋友圈中,王石说“我相信这是最好的时候”。对于万科而言,此刻进行其诞生以来的首次权力更迭是否是“最好的时候”,可能尚待时间检验。而对于王石本人来说,这可能确实是“最好的时候”:刚刚落幕的万宝之战,再次彰显了他作为万科之父的精神“能量”,新的盟友深圳地铁加入,新的权力结构成为必然。这个节点上,王石的“主动让贤”看起来是皆大欢喜的结局。王石的“人设”也原本如此。多年来,在中国男性企业家云集的场合,王石不常公开谈论商业模式,也不爱卷入对具体问题的争论,他很少主动分析行业,也似乎不太热衷提钱。1999年卸任万科总经理后,王石就常以生活家而不再是创业家的形象出现:登山、游学,用社交网络抒发人生感悟,同女演员发展饱受非议的恋情,也因为这场恋情登上娱乐版。人们对王石的印象常常呈现截然不同的两个极端。讨厌他的人觉得他不能在商言商、热衷作秀表演而私德有亏;喜欢他的人奉他为精神导师,尊敬他的情怀和“商业洁癖”。有多次采访过王石的媒体记者对王石的观感是:“像个锥子”,毫不圆融;与其他精于人情世故的企业家完全不同。十几年来有毁有誉,王石的表现始终云淡风轻。万宝之争是他的第一次“失控”。2015年12月,面对宝能的大举进击,王石放出“出身论”,攻击宝能原始资金来路不明。言论一出,许多原本“挺王石”的人也改变了立场,一时间,王石遭到了其近年来最大的一次形象崩塌。万宝鏖战正酣时,宝能没能把王石赶走。如今“战争”结束了,宝能失意退场,作为胜利一方的王石却选择“主动归隐”。打赢一场胜仗后,王石可以回到他过往的生活中去,继续他作为精神导师、心灵鸡汤熬制者、抑或是登山家的人设中去。王石的好友冯仑说,对于万科而言,创业者在或不在问题不大,“只要万科创造丰盛人生的价值观能够传递下去”。现在,失去了“图腾”的万科能否继续往日的价值观?“舍利成名”的尴尬33年前,王石创办了万科企业的前身。从那时算起至今正好又是33年。作为企业家中的标杆性人物,王石在万科耗费半生心血,外界赋予他的种种标签与荣耀,也同万科这家企业无法分开。同中国大多数企业家不同,“万科掌舵人”似乎排在王石诸多身份中的末位,早在30年前,1988年万科进行股份制改革,王石放弃了原本可以获得的4100万股本中的40%。商海从来是个名利场,王石说,“名和利之间只能选择一项。我的本事不大,只能选择一头。我只能选一头,我就选择了名。”或许在王石看来,价值观才是他执掌万科这么多年,最有价值的东西。但股权分散给万科带来后患,在刚刚散尽硝烟的“宝万之争”之前,1994年,王石就已经在当时才初具雏形的中国资本市场上,与“野蛮人”君安证券打了一场里程碑式的资本交锋。1993年5月28日万科成功发行B股,随后的6月旋起宏观调控之风。此后,万科挟资金优势,攻城略地,地产项目在上海、深圳、北京、天津、青岛、沈阳等地遍地开花。那是万科历史上发展最快速的时代。过了不到一年,1994年3月30日,万科的股票承销商君安证券联合万科一批股东,包括新一代、海南证券等股东,要求改组万科董事会。1994年3月30日上午10时30分,君安证券总经理张国庆和副总张汉生走进王石的办公室,五分钟的时间向他通告,君安证券将“召开新闻发布会,给万科管理层提一些意见,建议改组董事会。你依然是总经理,形式或许会让你觉得有些激烈,所以你就不要参加了吧。”下午3时,君安证券宣布君安代表委托的四家股东发起《告万科企业股份有限公司全体股东书》,全文一万多字,直指万科经营和管理中存在的问题。这一次,王石用了两个半小时,联络了各方股东、多位董事,并取得了这批“逼宫”股东中多数的支持,在停牌五天后,万科召开新闻发布会,宣告复牌及战斗结束。如果说1994年的君万之争,还仅仅是一次对于万科管理层控制权的争夺战。那么爆发于2015年的万宝股权之战,则更具捍卫万科价值观这样的象征意义。那个时候,王石实际上已经淡出了万科的管理层,逐一将手中的权力下放给郁亮,培养万科新一代的接班人。然而又一次,宝能系站在了万科的门口。与君万之争时相比,前来叩门的宝能系拥有更雄厚的资金实力,并且通过二级市场的连续举牌同华润争夺万科第一大股东之位。同时,万科的股权之战还引来了恒大、安邦等企业,一直以来对万科保持着支持的大股东华润突然间抽身,更让万宝之战的局势变得扑朔迷离。在宝能连续多次增持万科股票,同华润集团争夺万科大股东的关键事件节点。王石突然公开发声,用激烈的措辞表示:“不欢迎宝能系成大股东,因为你的信用不够!无论如何,资本之外还有信用的力量、道德的力量,这场较量才是开始。”这几乎被视为王石对宝能系的一封战书。如果说之前万科还有可能同宝能系达成某种程度的和解,那么自王石如此表态之后,这几乎就是一次不死不休的战争。此后的两年间,王石四处奔走,寻找白骑士、阻击宝能。在他看来,自己要捍卫的并非是万科这个企业的管理层。而是他耗费半生培育起来的万科价值观。如今,华润、恒大将股权让于“白骑士”,安邦宣布支持万科管理层,深圳地铁集团成为万科持股29.38%的第一大股东。“与同时期的企业家不同,王石总是爱站在国家和政治的层面想问题,特别有主人翁精神,不像一个商人和老板。”曾任北京万科总经理的林少洲对媒体回忆说。在政商夹缝中徘徊从阻击宝能系的角度看,王石确实是“功成身退”。但资本的角力在万科控制权上你来我往,以王石为首的万科管理层开始丧失话语权。而在深圳地铁成功入主后,带有明显国企特征的深圳地铁还能否让万科继续保持原有的文化,令人怀疑。而在这背后,王石的个人形象,为他和他的万科,带来了相当大的舆论支持和政府助力。2014年,接受新京报记者采访时的王石说:“‘不行贿’应该作为企业家的底线,然而尤其是在房地产企业,公开说‘不行贿’的没有几个人,甚至没有几个人相信你不行贿。”事实上,在王石两次与“野蛮人”的对战中,政府部门的身影都在关键时刻有所显现。1994年君万之争期间,万科在证监会的支持下赢得5天的停牌时间,击退来自野蛮人的攻击。在宝万之争爆发一年多后,2017年2月24日,保监会对宝能系旗下的前海人寿进行了中国保险史上最严厉的定格处罚,称前海人寿提供虚假资料、违规使用资金等行为,对身为前海人寿掌舵人同时也是万科门前的“野蛮人”的姚振华,撤销其董事长任职资格,并禁入保险业10年。在前海人寿被罚之后,恒大的态度从暧昧不清迅速转变,开始向作为万科“白骑士”——拥有国资背景的深圳地铁输送诚意,先是移交表决权,进而将所持万科股份全部交于深圳地铁,使其成为万科大股东。王石在多个场合表示:他只是万科文化的守望者,只要万科文化能延续,个人荣辱去留不重要。但显而易见的是,离控股股东仅一步之遥的深圳地铁,在万科中掌握的话语权远超此前的华润,在新一届万科董事会中,也将占据多数席位,以郁亮为首的万科管理层,能否继续引领万科模式,值得观察。
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  • 李宇嘉:楼市交易进入高位平衡而非拐点性回落

    今年1~5月份,房地产开发投资同比增长8.8%,较前4个月收窄0.5个百分点,这是自去年11月以后,开发投资累计同比增速第一次回落。业内认为,开发投资增速“首降”,土地购置和新开工增速大幅下滑是直接原因。1~5月份,全国土地购置面积同比增长5.3%,增速比1~4月回落2.8个百分点,而单月土地购置面积今年以来首次同比回落,前5个月的土地成交价款增速今年以来也首次回落。同期,商品房新开工同比增长9.5%,增速较1~4月回落1.6个百分点,而单月新开工面积同比增长5.2%,增速较4月大幅下降4.9个百分点,近乎“腰斩”。从领先指标销售来看,未来土地购置、新开工、开发投资的前景更加不乐观。1~5月份,商品房销售面积同比增长14.3%,增速比1~4月份回落1.4个百分点,延续了2016年4月以来持续回落的趋势。而且,目前14.3%的增幅不到去年同期的1/3,仅为年初的一半,而销售金额增速也仅相当于去年同期的一半。从目前看,调控政策与金融去杠杆下房贷收紧形成“双紧缩”,未来楼市下游销售端增长或将继续回落,而开发商土地购置和新开工的积极性也将难以提振。因此,今年5月份开发投资“首降”,或意味着开发投资拐点来临。考虑到房地产对全产业链和库存拉动的滞后性,如果开发投资出现拐点,今年三四季度将是上下游“补库存”周期拐点。再考虑到,今年经济和固定资产投资超预期的重要原因是房地产销售和投资超预期,开发投资拐点也将是经济和固定资产投资的拐点。笔者认为,由于开发投资滞后销售12个月左右、滞后新开工和拿地6个月左右,而新开工和拿地取决于领先指标销售,判断开发投资拐点是否来临,要看销售前景,而销售前景取决于当前销售和库存周期的变动趋势。从区域看,东部销售放缓是拖累商品房成交增长的主要原因。近年来,东部占全国商品房销售面积的45%~50%,今年1~5月份占比45.6%。2016年,东部、中部和西部商品房销售面积增速分别为22.7%、28.4%和15.6%,东部销售增速接近中部、高于西部,也高于全国平均水平。但今年1~5月,东部、中部和西部商品房销售面积同比分别增长8.9%、17.7%和21%,东部销售增速不仅低于全国平均增速,也不到中部和西部的一半。可见,东部拖累全国销售增长。2015~2016年,东部地区商品房月度销售一直保持20%以上的增速,今年则迅速降至个位数。可以判断,东部地区商品房销售面积骤然下滑,很大程度上受到了调控影响。今年以来,60多个城市(县)出台了调控政策,除中部少数省会城市外,绝大多数受调控城市在东部,且东部三大都市圈内几乎所有城市都被强力调控覆盖。笔者认为,以限购、限贷、限价(限制地价和房价)、限售、限证(限制预售证发放)等“五限”为主要内容的需求端控制,对于占全国成交量近半的东部楼市来说,可谓需求冷冻,土地和新房供应人为抑制,新开工和拿地也明显下降。根统计,5月份29个重点城市新房供应环比和同比分别下降13%和22%。其中,一线城市新房批售面积环比和同比分别下降53%和61%,二三线楼市新房整体供应环比和同比分别下降8%和16%。值得注意的是,越是热点的城市,新房供应下滑越明显。比如,武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等东部热点城市,5月新房供应同比分别下降了32%、72%、62%、44%、48%和54%。其中,14个城市新房供应环比和同比均明显下滑,多数下滑30%以上。供应明显下滑,很大程度上与限地价和房价、限证大面积铺开有关。开发商无法顺利获得土地、无法获得预售许可证,或不愿申请预售,导致新房供应和成交下滑。目前,多数调控城市的新房供应受预售管制,高于控制价的新盘无法入市。据统计,2015~2016年,300城楼面地价加速上扬,相比2013~2014年近乎翻番,分别达到2800元和4833元,热点城市楼面均价进入“万元时代”,一线城市超过2万元。前2年土地楼面价高涨,高价盘“扎推儿”排队。同时,新房销售受网签管制,高于控制价的,卖了也无法网签,销售人为低估。供地下滑更明显。4月初,住建部和国土部联合发文,库存周期在6~12个月的,要增加供地,6个月以下的,要显著增加供地。目前,热点城市(包括东部三四线城市)库存周期普遍在8个月左右,但供地不太乐观。4月份,北京公布未来5年6000公顷的供地计划,但到目前只推出3宗地,完成供地任重而道远。据统计,2016年1季度至今年1季度,一线城市土地成交建筑面积2048万平方米,仅相当于商品住宅成交的40%,除郑州、合肥外,13个二线城市土地成交建面均小于住宅成交建面,4~5月份二线城市土地成交同、环比分别下降49%和35%。目前,三四线地市火热、溢价率高企,土地拍卖“抽签”、新房“摇号”配售,意味着当前楼市开发和销售的热情还很高。笔者认为,供地之所以明显下降,除了受到特大城市空间逼仄、供地弹性低的影响外,很大程度上与各地怕出“地王”有关,制定了一系列如“竞自持、竞保障房面积”、“摇号”等规则有关,这导致拿地门槛抬高,程序冗长,成本上升,有效供应下降,开发商拿地的积极性下降。因此,不管是销售增速下降,还是拿地和新开工下降,与调控造成的冻结有很大关系。事实上,多数指标单月增速都高于去年同期,这意味着楼市仍在高景气位。笔者认为,去年以来,开发投资快速回升,除了受政策刺激外,高地价推动资本形成占了很大成分。当政策转向抑泡沫后,开发投资和销售也开始去泡沫,楼市上下游均已开启高位回落的进程。但是,楼市新增空间还很可观,如城镇化、旧改、都市圈、小城镇等,国家也有意识地挖掘楼市新空间,释放有效需求,以政策来对冲投资下滑。比如2018~2020年再改造各类棚户区(含农村危房)1500万套;比如,加速高铁和轨道交通建设,扩大楼市交投半径,鼓励返乡置业;比如,推进脱贫攻坚和新型城镇化,加速“去库存”和人口在城镇积聚;比如,推进都市圈建设、大中小城市互联互通,鼓励大城市住房需求向周边疏导等。因此,尽管楼市交投将从高位回落,但绝非拐点性回落,而是“倒L型”高位平衡,长周期将呈现缓慢回落的走势。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)
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  • 任志强:中国房价不算高 2018年房价还将暴涨

    我们都知道,中国房价暴涨的一大重要因素就是,供不应求!尤其是,像北京这样的超级大城市,楼市长期以来,都是供不应求的,所以,北京的房价一直以来也是中国楼市的一个奇葩,房价高到吓死人!对于,一般的老百姓来说,想在北京买套房,恐怕都付出十辈子的代价!从3月起,全国楼市调控政策大爆发,中央为了抑制房价上涨,改善供需关系而出台了有史以来最重的限制政策“五限”(限购限贷限价限售限商)。目前,已有50座城市发布了调控政策,出台了179余次调控措施。可以说,今年是有史以来最严的一年了。楼市又疯了吗?调控还没有结束,居然又现开发商拿地热情了!据悉,在这轮严厉的楼市调控政策下,由于一二线城市受到了有史以来的最严调控,导致楼市出现了很大的降温现象。因此,在这种情况下,也导致了不少的楼市需求,不断的流向了周边的热点三四城市。最新报道:有开发商又开始疯狂的抢地,来自易居研究院监测的数据显示,在4月份,据其监测的50个城市中,4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%,当前地价创下了2010年以来的最高水平。易居研究院认为,近期部分房企有较为强烈的补库存需求,此类房企纷纷进入热点三四线城市,这往往会推高所在城市地价。所以,开发商的这一行为,似乎预示着,接下来热点的三四线城市,将接过一二线的房价上涨接力棒,也要开始上涨了!当然,至于能上涨到什么样的高度,相信很快就会有答案了!然而在近期举行的“房地产调控政策与市场前景”闭门研讨会上,任志强称:调控错了,2018年房价将暴涨更高!任志强的核心论断是:错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发,所以下一轮会比这一轮涨得更高。(文章来源于网上,如若侵权请联系小编删除,谢谢!)
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  • 任志强:中国楼市有多疯狂 你有钱都卖不了房

    中国的房地产市场就是在这样一个怪圈中,循环往复。政府调控房价——市场拉升房价——百姓进场买单。一旦房价高到老百姓实在无力买单时,这个游戏就玩不下去啦,而这些热钱、炒房客自己的本金早就回来了,他们都是用的银行的钱,加杠杆的钱在炒,炒赢了他们赚,炒爆了是银行、是社会来买单的。而房地产企业也是加的杠杆,用的也是银行的钱。老百姓买房子同样用的是银行的钱。而银行本身是没有钱的,他的钱都是大家的存款。如果最后有由它来买单的,那就相当于是我们大家买单的。这样危机就蔓延到全社会啦。但是现在靠房地产本身已经解决不了房地产的问题的,现在只能用这种一控一放的短期手段,延缓危机的爆发。真正解决问题必须靠整个经济的转型成功。当房地产泡沫破裂,穷人的个人资产受到严重打击之后,他就开始压缩消费啦。一旦消费被压缩,就会出现大量工厂停产、倒闭,大量人员失业,这样就会导致恶性循环,造成国民收入的大幅下滑,甚至造成部分国民生活出现问题。如果这个时候社会保障机制又不能发挥有效作用,那整个社会就危险啦。所以无论如何都不能让房地产泡沫破裂,因此中国房地产市场才会出现这种“放——控——放——控”的局面。但这种局面又充满不确定性和悖论。政府明明是要控制房价的,但每次调控都会形成“蓄客效应”,在调控期间相当于是在蓄客,一旦调控放松,热钱、游资、炒房客马上进场拉抬房价,房价会被迅速拉升,这时老百姓就会立马进场买单。而那些热钱和炒房客趁机套现离场,等待下一次套利的机会。这时如果政府放任不管,房价就会一路飙升,直到泡沫破裂。
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  • 彭文生:为什么房价不跌难以去杠杆?

    有研究总结了过去上百年不同国家去杠杆的经历,发现通过经济增长解决债务问题的只是极少数,而且都是偶然的、外生的因素使然。现实中难以存在没有痛苦的去杠杆,尤其不能寄希望于房地产价格不跌的情况下通过去杠杆来调整经济结构。去杠杆是供给侧改革的重点任务之一,关系到防控金融风险、调整经济结构以促进可持续发展。但是,对于如何去杠杆、降低杠杆率如何影响宏观经济,社会并没有共识。从微观看,杠杆率衡量资产价值在多大程度上由负债支撑,但宏观上难以准确衡量总资产的价值,所以一般用负债率(债务/GDP)作为杠杆率的近似指标,由此导致的有关去杠杆的几个认知误区值得关注。我们需要在金融周期的框架下认识去杠杆的含义,把房地产和信用扩张放在一起看,金融周期就是一个从加杠杆到降杠杆的过程,这其中房价调整是不可或缺的一环,没有房价调整就没有真正的去杠杆。误区一:通胀去杠杆这种观点的逻辑是,通胀提高名义GDP,而债务的名义值是固定的,导致债务对GDP的比例下降。从微观层面看,名义GDP扩张增加企业盈利,提高企业的偿债能力和净资产,降低杠杆率。提升通胀降杠杆的好处是在债务的名义值(分子)不减少的情况下,通过增加分母来稀释债务负担,也就是避免无序的债务违约对经济活动的冲击。实际上,通胀作用于债务负担是一个收入再分配的过程,通过货币幻觉把资源从债权人向债务人转移,降低后者的债务负担。这个逻辑似乎是合理的,但高杠杆都是结构性的,在一个时间点体现在一个部门甚至只是某个部门内部的一部分。中国目前是企业部门,主要是国有企业和房地产相关企业的债务高。如果物价上升源自政府的财政扩张,其作用的着力点是基建投资和社会保障,多大的财政赤字才能使其外溢影响对高杠杆的部门和企业带来实质帮助呢?如果通过信用货币推升通胀,在信贷和作为抵押物的房地产紧密联系的背景下,其结果要么是信贷难以扩张,要么是信贷扩张刺激泡沫进一步吹大,杠杆率不降反升。这并不是说在去杠杆的过程中,货币放松没有必要。美国次贷危机后,美联储的货币政策大放松发生在房地产泡沫破裂后,去杠杆带来强大的经济下行压力,政策的逆周期操作对稳定金融、控制经济衰退的程度有帮助。但通过货币扩张实现无痛去杠杆是不现实的。在房地产价格没有显著下降的情况下,试图通过信用扩张推升通胀来去杠杆,只能是加大金融周期的顺周期性。推升通胀去杠杆的根本误区在于把财政主导、金融压抑时代减轻政府债务的逻辑套用到金融自由化、资产泡沫时代降低非政府部门的债务负担上,两者是有本质区别的。政府通过增加货币发行来减轻自己的债务负担,实际上是用一种不可以被拒绝的负债(货币)替代另一种可以被拒绝的负债(政府发行的债券),非常具有针对性,使得温和通胀成为降低政府债务负担的一个有效途径。当然,历史经验显示,如果财政赤字失控带来恶性通胀,将会扰乱经济秩序,最终也是不可持续的。误区二:增长去杠杆推高增长去杠杆的逻辑类似通胀,都是做大分母,降低债务相对收入的比例。但这个观点也有类似的局限性,即高杠杆是结构性的、在一个部门,而经济总量的增长分布在所有或者多个部门。要实现一个部门无痛去杠杆,所需要的总量增长幅度会比较大,现实中难以达到。提高可持续的经济增长需要结构性改革,促进资源配置效率上升,而这需要时间。更重要的是,导致结构扭曲、影响资源配置效率的往往是高杠杆领域,高杠杆和房地产泡沫、产能过剩联系在一起,提高经济的潜在增长率就需要这些领域进行收缩和调整。如果这个调整带来总需求疲弱,宏观政策的放松包括财政扩张当然有利于控制经济增长下行的压力,是合理的政策应对,但寄希望于提高经济增长来实现无痛的结构调整有难度。从国外的历史经验看,通过高增长降低债务对GDP的比例,与其说是一种切实可行的策略,不如说是一种可遇而不可求的偶然现象。有研究总结了过去上百年不同国家去杠杆的经历,发现通过经济增长解决债务问题的只是极少数,而且都是偶然的、外生的因素使然。例如,美国在1938年-1943年的高增长被认为是化解20世纪30年代大萧条、实现去杠杆的根本驱动力,但这是与第二次世界大战联系在一起的;埃及在1975年-1979年实现高增长去杠杆,是受益于石油危机带来的高油价;尼日利亚2001年-2005年的去杠杆也受益于油价暴涨。误区三:企业去杠杆、家庭加杠杆面对企业降杠杆带来的总需求下行压力,一种观点认为需要居民加杠杆,以对冲企业去杠杆的影响。这种观点看似有道理,实则有偏差,房地产可能使得企业与家庭部门的共振大于替代关系。而且杠杆在家庭部门内部的分布也是不均匀的,带有明显的结构性特征,家庭部门平均比较低的负债率掩盖了结构性问题。居民杠杆主要加在收入较低的家庭,富裕家庭通常现金流较为充裕,相对而言,举债消费的意愿较低。收入分布与杠杆高低错配,偿债能力弱的家庭往往杠杆率高,偿债能力强的家庭杠杆率低。例如,有研究显示,美国收入最低的20%家庭的杠杆率要远远大于高收入家庭。收入与债务结构的错配可能导致系统性的金融风险,美国次贷危机的源头就是低收入家庭通过高杠杆参与房地产市场,既是房地产泡沫尾端的推动者,也是泡沫破裂后的主要受害者。另一个例子是韩国,亚洲金融危机后,韩国企业去杠杆,为了控制经济下行压力,韩国政府鼓励居民加杠杆,宣称借钱消费是爱国之举,导致1997年-2003年家庭贷款占银行总资产的比重提高了1倍。在此期间,消费需求大但收入水平低的年轻人,通过信用卡消费等方式成为加杠杆的主力军,最终于2003年爆发信用卡危机,引起金融市场震荡。居民加杠杆的另一个问题是其和房地产的天然联系,银行偏向给有房产抵押的家庭投放贷款,或者说家庭负债的大头是住房按揭贷款。即使在消费金融比较发达的美国,住房按揭贷款也是家庭负债的主要形式,推动了房地产泡沫的扩张。中国的家庭负债在近几年快速增长,主要也与住房按揭贷款有关。从表面上看,2016年住房按揭贷款快速增长,有替代企业部门加杠杆的势头,但企业的负债也是上升的,两者都在加杠杆,背后的共振因素还是房地产市场的火爆。那么如果企业部门进入实质性的去杠杆,家庭部门能否加杠杆呢,两者是否有替代关系呢?美国金融危机后,家庭部门去杠杆,但在经济大幅下滑、信贷紧缩的环境下,企业部门也未能幸免,虽然其杠杆率下降的幅度小一些。日本在房地产泡沫破裂后主要是企业部门去杠杆,但家庭部门的杠杆率也下降了。视角回到中国,很难想象在房地产价格下降的环境下,可以依靠家庭部门加杠杆来抵消企业部门去杠杆的影响。这就带来一个问题,即能否在房地产价格不跌的情况下,实现企业部门去杠杆。误区四:债务调整,资产不跌第四个误区是,认为去杠杆只是一个债务调整问题,只要帮助高杠杆的部门降低债务负担就是去杠杆,背后隐含的一个假设是房地产价格不必调整。这是我们在思考中国金融周期演变时面对的一个重要问题,即能否在房地产价格不跌的情况下,实现去杠杆、去产能,达到结构调整的目的。这个观点的偏差在于把杠杆仅仅看成一个债务负担问题,现实中,债务对应的是资产,资产不调整,仅仅调整债务是不平衡的,难以持续。如果债务人的债务负担下降,其购买的资产价格不变,则债务人的净资产增加,杠杆率下降,增强了其进一步负债的能力。从金融周期的角度看,即便短期通过债务重组达到了降杠杆的目的,高位运行的房价还会刺激新一轮的信用创造。这里还有一个再分配的影响,减免债务实际上意味着过去通过杠杆投资和投机的债务人得益,而谨慎的、从事实业的人受损,这实际上鼓励其进一步冒险。地方政府债务置换是一个例子,我国地方政府负债的属性介于政府信用和非政府信用之间,近年来把期限短、利率高的银行贷款置换为期限较长、利率较低的债券,是向政府信用的本源回归,有利于降低地方政府的债务负担。但政策的影响都有路径依赖,过去地方政府融资的非政府信用和房地产市场紧密联系在一起。2016年房地产市场的火爆增加了地方政府的卖地收入和总资产价值,同时置换降低了债务负担,地方政府净资产上升,使其借债的能力和意愿更大。从更广层面看,只注重债务调整,不调整资产,则无法缓解高房价、高地价对实体经济部门的挤压。如果将去杠杆简单等同于降低高杠杆部门的债务负担,试图避免相应的资产价格调整,可能增强相关主体进一步参与房地产投资和投机的能力和意愿,导致经济结构更加扭曲。以上对几个关于去杠杆问题的阐述说明,现实中难以存在没有痛苦的去杠杆,尤其不能寄希望于房地产价格不跌的情况下通过去杠杆来调整经济结构。杠杆挑起两端,一边是资产、一边是负债,缺失任何一方的调整都是不完整、不可持续的。这就是为什么我们强调金融周期(包括房地产和信用两个方面)的分析框架,而不仅仅是债务周期或信用周期。(作者为光大证券全球首席经济学家,本文节选自《渐行渐近的金融周期》第十二章相关内容)
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  • 沈建光:应避免主动刺破房地产泡沫

    自2015年“3·30”房地产政策以来,伴随着去库存调整、信贷政策放松,以及契税政策调整等,中国房地产市场发生颠覆性反转,从前两年库存积压一举进入一轮快速的上升通道。房价涨幅之大,涨速之快前所未有。根据国家统计局发布的70大中城市房价数据,2016年末,北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅都超过20%。即便如此,一线城市也并非领涨,合肥房价同比涨幅46.3%、厦门同比涨幅41.5%,一、二线涨幅也向三线城市蔓延,全面的涨幅态势已然成行。中国一二线城市用两年时间即完成了发达国家用数十年完成的房价翻倍。中国房地产是否出现泡沫,泡沫又能维持多久成为了国内外市场关心的焦点。螺旋式上升的“房价—收入”周期不难发现,过去十几年中国房地产市场涨多跌少,且每次下跌都是在政策调控下的短期回落,其后由于政策由紧转松,报复性反弹后,房价都会在很短的时间便超过前期峰值。中国房地产鲜有下降周期,且诸多国际衡量泡沫的指标处于高位,但这种情况得以长久持续,并未出现房地产危机。在笔者看来,之所以中国房价屡控屡涨,泡沫不曾爆破,最主要的原因是中国独有的房地产“螺旋式上升”模式。在泡沫积聚之际,监管者并未采取类似于上个世纪末日本政府主动刺破房地产泡沫的做法,反而短期内通过行政手段防止泡沫进一步扩大,再推动收入的改善在发展中化解泡沫。具体来看,过去历次中国房地产周期均显示,中国房价先是一段时间的快速增长,其后引致严厉的政策调控措施,调控导致短期内供需关系以及房价上涨预期改变,再通过经济增长带动收入提升,为高企的房价提供了支撑。这种“螺旋式上升”房地产泡沫的特殊模式之所以能在中国得以实现,主要得益于中国过去三十年前所未有的高增长。改革开放以来,中国经济一直享受着改革开放与经济全球化的红利,经济增速整体上保持了高速增长,收入增速多年来保持两位数。2013年以来,收入增速回落至10%以内,但整体上也保持了8%-9%的较高水平,不低于GDP名义增速。这就使得,即便中国房地产泡沫短期出现,高速发展的基本面也能消化泡沫,进而降低房地产危机的风险。与以往不同的是,由于中国已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期,未来收入很难延续以往两位数的较高增长,甚至可能由于转型,出现短期的结构性失业。虽然2016年下半年开始中国经济出现反弹,但长期来看,中国已经进入“三期叠加”时期,即增长速度换挡、结构调整阵痛、前期刺激政策消化时期。近两年的一、二线城市房价比以往涨得都凶狠,说明市场未对收入放缓有充分预期,相反,凭借以往房价只涨不跌的经验,仍有人认为中国房地产市场具备独特性、相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律。中国房地产市场的独特之处试将中国的房地产市场特殊情况与日本当年房地产泡沫时期进行对比,不难发现中国房地产市场的独特之处。一是中日购房者的购房资金来源与购房者结构不同。对于东京的投资者,似乎很难想象,中国普遍存在父母举全家之力为子女在一、二线城市购房而倾其所有的现象。通过父母支持购房首付、子女还贷的模式在东京投资者看来很难理解。这个背景也解释了为什么北京首次购房者年龄仅为27岁,在东京却达到了41岁。而从近年来购房者构成来看,与泡沫共舞的也并非是投资者想象中的富人。新增房屋购置者大多为首套刚需,如购置婚房。此外,购置二套改善型需求在一线城市也比较普遍,如购置学区房,或为父母购置养老住房。可以发现,这部分人以城市中产为主,并非富豪。二是中国独特的土地财政。中国并未推出房产税,土地收入仍然是当前地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看,政府通过限制供给,保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。三是中国一线城市资源的集中程度难以比拟。中国一线城市拥有其他城市无可比拟的资源与就业机会,独特的户籍制度又使得要素流通并不自由。同时,中国的住房租赁市场尚不成熟,租赁市场往往缺少契约精神,诸多因素造成了一线城市新市民往往倾向于在就业几年内便购置自有住房。而城市的高速发展与人口集聚,又使得教育、医疗资源等发展显得相对滞后且不均衡,这使得改善型需求,诸如学区房需求也十分旺盛。四是政府对房地产市场政策强有力的干预。房地产过热的五大风险房地产始终是国民经济的支柱产业,房地产业加建筑业占GDP比重超过12%。且考虑到,房地产的发展情况还直接影响到家具、建材、装潢材料的相关消费,并与上下游企业的发展,金融行业的风险以及地方政府收入都有着紧密联系,作用更是不容忽视。例如,在房地产税尚未进入实质性进展阶段,市政债开闸并未有所突破之时,土地收入仍旧是地方政府收入的重要来源。而一旦房地产市场崩盘,不仅影响投资与消费,也将减少财政收入,也使抵押品价格下降从而诱发银行坏账上升,无异于中国经济硬着陆。但是,这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题,而是对整体经济形成了五大风险。风险一是这次房价的全面上涨与经济走势和居民收入预期背离,缺乏基本面的支撑。这样的上涨之所以值得担忧,在于其既没有经济良好的预期,也没有收入大幅上涨的支持。之前,房价与经济走势相关,经济走强,预期收入提升,购房需求增加导致房价上涨,资产价格走高推升财富效应进而带动消费与经济,似乎是更加良性的循环。然而,当前中国经济面临的情况恰恰并非如此,即便自2016年第三季度开始宏观经济迎来一波上升趋势,也主要靠基建和房地产支持,经济主体活力仍然较差。预计2017年第一季度经济增速已经见顶,下半年经济下行压力加大。在此背景下,房地产市场一枝独秀,高杠杆透支了居民对未来收入与经济的预期,一旦情况转差,金融风险必将有所增加。风险二是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆弱性,一旦预期扭转,可能加大金融风险。可以看到,当前如此涨幅已导致恐慌性购房情绪蔓延。任何有关房地产政策的风吹草动,市场便草木皆兵。风险三是住宅用地供给不足,楼市香港化趋势明显。尽管中国内地整体国土面积较大,但住宅用地整体较低,供给受到制约,这点与香港情况类似。一方面,当前中国内地主要土地是耕地,18亿亩的耕地红线不得动摇;另一方面城市大量土地又被建设用地占据,留给住宅用地的少之又少,这也是住宅用地拍卖地王层出不穷的原因之一。风险四是房价过快上涨加大收入差距,损害社会公平。正如香港楼市所反映出的问题,一旦房价涨幅超出普通民众承受能力,也会拉大收入差距,加剧社会矛盾。根据香港特区政府统计出的数据,自1971年至2011年的40年间,香港的基尼系数上涨了25%,从0.43升至0.537,接近0.6的国际警戒线。而其间房价大幅上涨,2003年至2015年的13年中,香港整体房价上涨了4倍,同时香港普通民众居住条件难以改善。而当前香港爆发出的一系列社会问题,都与收入差距扩大有较大关系。以此为鉴,避免楼市香港化至关重要。风险五是房地产一枝独秀,或将遏制转型与创新。比居民加杠杆更加令人担忧的是,房地产利润丰厚,远超出实体行业收益,打击企业家创新的信心,不少企业家卖掉企业进入房市的现象令人担忧。与此同时,创新是未来转型的关键,然而高房价无疑推高了创新的成本。避免刺破房地产泡沫一直以来,房价都与房地产政策密切相关。2013年以来,决策层希望通过打造房地产市场的长效机制,比如推出房产税,走出房地产市场短期调控,行政性干预过强导致市场波动过大的怪圈。然而,由于此前去库存位列五大任务,出乎意料地推升了一、二线城市房价过快上涨。此时,政策面临两难,一旦出手调控,政策力度把握困难,经济下行之下,担忧打击经济;而若不出台政策,恐慌性购房推高房价,并加大金融系统风险。且以出台何种手段也有顾虑,如房地产税虽然是既定改革,但在此背景下,反而怕用力过度,造成不可预期的损失。在处理现下房地产风险上,笔者认为中国应避免主动刺破泡沫。1989年,日本央行强势加息,自1989年6月到1990年8月5次上调政策利率从2.5%至6.0%,主动刺破泡沫。相比之下,如今中国政府对待泡沫方面十分小心,正如上文“房价—收入螺旋式上涨”的化解泡沫模式中所述,在显示出泡沫征兆时,监管层采取行政手段打压房价持续上涨的势头,但避免刺破泡沫。纵观过去十几年,每次意识到泡沫的存在,政府总会出台措施,换得其后几年房地产市场的短暂平稳,没有出现危机。中国房地产市场五大风险使得调整楼市政策持续十分必要。在笔者看来,关键在于扭转恐慌性购房的预期,比如增加充足的土地供应、引导信贷资金合理配置、因地制宜地启动地方房地产政策、避免资金过度进入房地产市场等。而从长远来看,改革没有捷径可走,通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的,切实推动结构性改革,比如国企改革,才是解决问题的根本途径。要控制泡沫,短期的限购已经越来越没有效果,更多供给侧改革,特别是土地改革、户籍改革、房产税等税制改革的长效机制的建设已尤为迫切。
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  • 李宇嘉:谨防房贷利率上升导致楼市波动

    尽管“20家银行停贷”的消息有炒作和夸大嫌疑,但按揭贷款利率进入上行通道,全国很多地方提高房贷利率,这是不争的事实。而且,部分股份制银行、中小银行将首套房贷款利率上浮至基准利率的1.1~1.2倍,这在过去是非常罕见的事。今年1月份,一线城市首套房贷多数还可以享受基准利率0.85倍的优惠,但不到半年的时间,房贷利率就攀升了30%~40%,原因在哪里?未来房贷利率将如何走?房贷紧缩是否与楼市调控形成叠加,加速楼市下滑?对于银行突然收紧房贷,业内纷纷认为原因在于去年下半年开启、今年加速的金融去杠杆。春节后,央行连续上调公开市场利率、净回笼资金,无风险利率快速上升。10年期国债利率从今年初的3%上升至6月的3.6%,一年期Shibor利率已高于银行优质客户的贷款基础利率,也高于一年期贷款基准利率。无风险利率上升,对接资管计划的银行理财收益率迅速攀升,逼迫银行(主要是中小银行)转向成本相对低的同业。但近期,“一行三会”发布数道监管“金牌”,规范银行同业、理财、险资、资管等投融资和通道业务。比如,同业不能超过负债的1/3,银行投资资产必须“穿透”,接受资本充足率监管,以基金子公司等第三方通道投资“非标”被限制。目前,银行资金来源端,吸收储蓄和金融市场融资(向央行借款、同业拆借、发行理财)各占50%,小银行通过同业和理财等金融市场融资占比更高,大约在60%左右。理财收益率攀升,同业监管强化,金融市场融资利率也迅速攀升。今年初,各大银行还可以2.8%的利率向同业拆借,但4月份上升至4%以上,5月份达到5%。由此,中小银行一半的融资,其成本接近房贷基准利率,加上人工、运营成本,继续投放基准利率的房贷多半要亏损。因此,中小银行的最佳选择就是缩减资产负债表,减少同业融资、减少低收益的房贷投放。或者,利率已市场化了,谁愿意接受更高的利率,如基准利率上浮1.1~1.2倍,银行就给谁贷款。不过,占房贷份额70%的大银行,很少通过同业融资,且是主要的“拆出行”,目前仍发放基准利率0.90~0.95倍的房贷。另外,货币操作开始“削峰填谷”,通过MLF(中期借贷便利)、常备借贷便利(SLF),或启动更长周期逆回购,对冲季末、季节性资金缺口。同时,房贷不良率仅0.3%,远低于全行业的1.74%,乃防御性资产优选,加上贯彻去库存、支持合理需求的精神,大银行资金相对充裕,仍会投放基准利率之下的首套房贷。控制资金过分流入楼市,也是房贷紧缩和利率攀升的原因。近年来,银行资产和负债增速都在15%~16%,远高于M2增长,很大一部分直接或借道非标进入楼市。2015~2016年,楼市融资(包括项目开发和购房贷款)年均增长都超过50%。2016年,房贷占全部新增贷款的45%,四大国有银行甚至占新增贷款的60%。属于中长期业务的房贷更多占用资本,期限错配和流动性风险突出。全面实施MPA(宏观审慎评估体系)监管新规下,控制房贷在清理之中。2016年底,中央经济工作会议提出,“要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房”;今年全国两会上,央行行长周小川明确住房贷款增速要适当平衡。据悉,为贯彻国家信贷结构性调整的精神,央行要求今年房贷投放不能超过新增贷款的30%。目前,各银行对辖区内分支行房贷额度实施“配给制”,甚至细致到每个月增量和余额都要控制,多数银行要求今年房贷环比不增长。资金面越来越紧缩,部分分支行的额度被砍掉也不奇怪。目前,金融去杠杆效果彰显,同业利率飙升正在倒逼银行减少资金空转、降低杠杆率。由此,未来去杠杆仍将继续。6月底,半年MPA考核在即,银行综合资产和广义信贷扩张将受资本充足率约束、广义负债将受存款准备金率和同业负债率约束,流动性需求将继续攀升。另外,无风险利率快速攀升,按揭贷款对银行的吸引力下降,加上管理层和银行对房贷额度的控制,预计平均房贷利率将继续上升。楼市调控的滞后影响显现,4月全国商品房销售面积同比增速大幅度回落近7个百分点,热点城市下滑30%~40%,三四线楼市继续上攻的动力也开始减弱。如果房贷突然紧缩,或将与调控形成共振,加速楼市下滑,房贷“顺周期”加大楼市波动。2013年下半年去杠杆和银行紧缩房贷,直接导致2014年商品房销售面积出现2008年以来的首次下降,也客观上造成2015年稳增长承压。同时,首套房购置是刚需,也是楼市的“稳定器”,理应得到贷款优惠。但凡资金紧张,银行就收紧甚至抛弃房贷,这样的“金融周期”加速楼市波动,背后折射我国金融制度的不完善。一般来说,房贷期限长、占用资本多,在融资市场化、利率自由化的趋势下,若资金面紧张、融资成本上升,房贷不仅不赚钱,前期投放的房贷会亏损,还恶化期限错配和流动性风险。美国通过成立房地美、房利美等机构收购银行房贷,并通过证券化让15~30年的贷款“活化”,增加了房贷供应、降低了首付和利率。尽管引发次贷危机,但本质上是监管问题。因此,革新金融制度,多渠道增加房贷供应,如政策性住房金融、贷款证券化等,需要提上议事日程,否则金融周期和楼市波动还将继续上演。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)
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  • 王石谈万科国际化:"没结婚先定离婚合同"

    万科集团董事会主席王石17日在出席中国(昆山)第六届世界工商领袖(昆山)大会时谈及“33岁”万科集团的国际化之路。在“走出去”的过程中,王石认为,契约精神对企业而言尤为重要,“(就像)还没有结婚呢,现在就签订离婚合同。”在万科的股权风波纷纷扬扬一年之际,处于舆论风口浪尖的王石出现在公众面前。王石称,万科作为改革开放的产物,“出生”仅33年,但在这个后来居上的时候,“咄咄逼人”的往往是年轻的公司。“万科的国际化随着中国改革开放,已经有了30多年的历史,时间是蛮长的。但也可以说很短,‘走出去’只有五年时间。”五年,还是三十年?王石解释道,“不能说我们‘走出去’,才是国际化。实际上自改革开放以来,中国就开始接触外面的资金、技术、人才,这个过程就是一个国际化的过程。但是,万科真正走出去,将资金投到国外,在国外做项目,应该是五年不到的时间。”对于“年轻”的万科“走出去”历程,王石历历在目。从1986年引进第一家做精密礼品制造的美国企业,到现在投资遍及全球,王石认为企业要“走出去”,最重要的就是遵守“契约精神”,就好比“结婚之前先定好离婚合同。”“在引入美国费城的富兰克林铸币公司时,光是商业谈判就用了一年时间。可以说为了签这个合同我被折磨了一年。最后合同出了,厚厚的像电话本黄页。(我们和)这个工厂合作了十年,由于刚合作的时候,就签订了结束式的条款,所以结束的非常非常顺利。这给我留下了非常深刻的印象,就是一种契约精神。”王石说。王石认为,中国企业在“走出去”的过程中,应当把该想到的,该预见到的,先把不好的事情,先把要闹分家的事情想清楚,签到合同里,之后的运作就会非常非常顺利。正因这样,万科在纽约、旧金山、洛杉矶相继顺利地开展了对外投资项目。“(我们)国际投资项目的进展速度非常快,(万科)在纽约将近有12个项目,伦敦13个项目。之所以进展得很快,就是在国内与国外公司或跨国公司合作的时候,按照契约精神,按照国际的惯例去做。”王石认为,除此之外,“走出去”的过程中在“本土点将”尤为重要。“我们在全球的投资加起来,除了在香港、深圳派去了总部的管理者之外,万科在美国的公司,在伦敦的公司,我们没有派去过一个人。在美国、英国、新加坡的投资团队全是百分之百在当地聘用。”王石称,这是他对于海外投资的“最新体会”。“要充分相信合作伙伴,对企业合作尤其是在发达国家,各方面已经成熟,法律、管理、制度等方面透明规范。在这种情况下,需要采取完全相信(对方)。当然也是因为有法律上的制约,这样才能实现效率最大化。”(完)
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  • 刘优良:房地产企业应谋求多元化转型

    在本轮“调控潮”中,土地供应侧的差异化供地策略被认为是放出了“大招”。4月6日,住房城乡建设部和国土资源部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求各地土地供应节奏与去库存状况挂钩。4月17日,全国城市地价动态监测组发布数据显示,截至3月31日,第一季度全国105个主要监测城市土地供应面积3.69万公顷,供应量环比减少50.45%,同比下降4.22%。不过,从各类城市情况来看,住宅用地供应量一二线城市同比增加明显,一线城市增幅超过50%,三线城市微幅下降。从20个热点城市土地供应来看,住宅用地供应同比也出现大幅上涨,涨幅超过30%。总体而言,住宅用地供应数量与结构变化符合分类调控的指导思想。环比方面,各类用地供应均出现环比下降,符合土地供应的时序特征。创辉集团刘优良认为,随着房产调控长效机制的逐步建立,房地产企业应积极通过差异化竞争、拓展细分市场等方式来挖掘发展潜力,同时,应积极谋求多元化转型,提升综合开发能力和稳健经营水平。据悉,刘优良领导下的创辉集团已开始谋求跨界转型,近期斥资收购了两家带金融牌照的企业。
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  • 张玉良:2017绿地力争实现各项主要经济指标增长

                                                                                                                      张玉良:2017年绿地力争实现各项主要经济指标增长10%-15%人民网讯 5月16日,绿地控股(600606.SH)召开2016年度股东大会,绿地控股董事长、总裁张玉良着力强调绿地2017年将以四大重点战略加快培育和形成新格局、新动能、新优势。张玉良指出,绿地2017年将通过模式创新,推动政府、市场资源综合整合对接能力再升级,为此正展开四大重点战略。千亿综合产业投资战略,是以“房地产+大基建+大金融+大消费”的全产业优势,以及参与国资国企混合所有制改革的经验优势,围绕“五大领域”对区域经济全面介入、全国复制。特色小镇大盘战略,是以有大城市溢出效应、有产业导入支撑、有实际操盘能力为核心,在一二线重点城市远郊及周边,储备10-15个特色小镇大盘项目。绿地2017年一季度已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。基建PPP “大平台、大项目、大联动”战略。绿地2016年PPP项目签约金额约300-400亿元,计划到2020年达到1000亿元的PPP项目签约规模。校企合作切入高成长产业战略,是与高校合作设立投资平台,打造校企科技产业集团,与房地产主业及其他多元产业实现协同发展,形成新的竞争力。对于公司当前及下一步发展,张玉良强调了几个关键词。一是“协同效应”,他表示,绿地发展多元产业重在“协同”,注重通过发展多元产业来增加房地产主业的题材、筹码,从而增强整体竞争力。特别是当前,房地产行业已经进入“重产业、重运营”的阶段,这一点表现得尤为突出。去年以来,绿地在陕西启动综合产业一揽子投资,并设立区域管理总部以协调各产业资源,以此推动产生的协同效应将迅速显现并放大。二是“结构优化”,转型始终是绿地发展的常态。特别在房地产板块,绿地已重点将“特色小镇”模式纳入新财年发展战略,将重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边,投资启动特色小镇大盘项目,计划重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材,形成开发模型和产品系列。绿地在成功打造“绿地长岛”超大盘项目的基础上,今年以来又斩获宁波杭州湾、南昌赣江新区、山东雪野湖等十多个大体量特色小镇项目,这些项目将成为绿地房地产主业新的业绩爆发点。三是“提升盈利”,他表示,公司将进一步通过优化产品结构、强化成本管控,提升整体盈利水平,并将通过进一步提升企业经营质量、加强沟通,优化市值管理。“这些新驱动力将推动绿地各项主要经济指标力争实现10%-15%的目标增长,企业综合竞争力和国际影响力进一步提升。”张玉良表示。
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  • 从李嘉诚到张松桥:房地产业到了“清仓”时刻?

    所谓“清仓”并非最优选择,中国房地产也远未到“清仓”时刻,倒是房地产要踏实转型来提升自身竞争力已是刻不容缓。5月1日晚间,中渝置地发布公告称,公司的间接全资附属公司以11.35亿英镑(约合人民币101亿)现金买下英国伦敦金融城最高楼利德贺大楼全部股权。作为曾经的重庆首富,张松桥一直跟随李嘉诚的步伐,甚至做得更为彻底,据其2016年报显示,目前中渝置地在中国内地已经“一寸不留,全部卖完了。”因而,此次报道纷纷将张松桥称为“重庆李嘉诚”。综合目前公开资料,张松桥不过是“清仓内地项目和土地”,又到英国伦敦买了一栋摩天大楼而已,然而,将这一举动置于当前金融收紧、楼市调控政策不断加码等背景叠加之下,我们不禁要问,房地产业到了“清仓”时刻吗?引发中渝置地“清仓”的根本原因,在其年报中写得很清楚:约于两年前已预见中国二线城市物业市场的不明朗情况及风险,以及中国经济疲弱的趋势,便决定重整其业务策略,带领公司发展跨越中国地域。就像对李嘉诚更早的内地地产抛售之举是否明智的议论一样,中渝置地从2015年开始的内地出售物业计划,毕竟错过了去年一波“暴涨”获利的机会,其“重整业务策略”行为是否能让张松桥获得“李嘉诚”美誉更是见仁见智。不过,“中国经济疲软”的判断倒更多只是说辞。国内房地产是一个“政策市”,在经济疲软的时候因为货币宽松等,获得了“暴涨”机会。而当前经济回稳,加之房贷收紧等严厉调控政策,房地产业则反而遭遇前所未有的“寒流”。客观地说,中渝置地认为“风险”并非空穴来风。周小川等人前不久对房地产调控使用了“防止房地产泡沫”字样,这与之前“抑制房价过快上涨”有着本质上的不同,这表明我国房地产在局部地区可能或已出现泡沫的情况。正因风险暗藏,中央从去年开始强化“房子是用来住的,而不是用来炒的”的指导思想。中共中央政治局4月25日召开会议再次强调,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。这些都表明,“房地产市场稳健发展”仍是我国当前大方向,一系列“限”字政策是为了更健康稳健的房地产市场,而不是遏制房地产市场发展,以去杠杆为特征的金融风险防控,也是基于牢牢守住不发生系统性风险的底线。说到底,房地产无论是商业或是住宅,都离不开人口规模,中国作为世界上人口最多的国家,加上“偏好于购房”等特点,中国依然是世界上最大的房地产市场。严格来说,以前不叫做房地产市场,而是“种房子”,只要凭胆量、甚至是不正当的官商关系,疯狂拍买到建房土地,傻子都能盖房子赚钱。显然,这样的“投机市场”已经过去了,今后的房地产必然进入品牌、品质、融资能力、市场判断等一系列复杂的企业经营管理能力博弈阶段。应该说,相比欧美成熟的房地产市场而言,这个发展空间还很大,某种意义上,中国房地产将进入绿色、智能、宜居等“智”造阶段,而不是以前的“制”造。换言之,中国房地产业远没有到“清仓”时刻,而是“大浪淘沙留是金”的阶段,转型升级后依然空间巨大。此外,房地产业不仅仅是盖房子等钢筋水泥产业,更是一个上下游产业链很长的服务业,比如物业管理、社区医疗及健康、社区教育等等。而我国大型房地产如碧桂园等,都已经在教育、医疗等领域进行拓展,并找到新的奶酪。这些围绕社区发展的产业,是今后很长一段时间我国增长潜力最大、最为持久的产业,房地产进入有着先天优势。同时,我国还是全球最大的存量房交易即二手房市场,这也是万科等重金入股链家的重要原因之一。实际上,所谓中渝置地“清仓内地项目”并非出于英镑、物业增值等“投机因素”,而是在于其自身经营能力的提升。英国房地产市场比中国更严峻,今年3月英国平均房价两年来首次小幅下跌;伦敦成交价格下降,伦敦价格指数跌至2009年2月以来最低水平,这意味着3月代理商数据中成交价格下降;楼市平均租金六年来首次下降。如此来看,所谓“清仓”行为并非最优选择,中国房地产也远未到“清仓”时刻,倒是房地产要抛弃固有的“炒房炒地”思维,踏实转型升级来提升自身竞争能力已是刻不容缓。盘和林(中国财政科学研究院博士后)
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  • 碧桂园朱荣斌离职:杨国强制衡术的理想与现实

    核心提示:当年被称道的中海“三斌”先后入职碧桂园,首席财务官吴建斌已于4月1日结束在碧桂园的任期,如今仅剩总裁莫斌。碧桂园一纸公告,将传言坐实。5月11日晚间,碧桂园(02007.HK)发布公告,公司执行董事、联席总裁及执行委员会成员朱荣斌因需要更多时间陪伴及照顾家人而提出辞任,自2017年6月1日起生效。当年被称道的中海“三斌”先后入职碧桂园,首席财务官吴建斌已于4月1日结束在碧桂园的任期,如今仅剩总裁莫斌。2016年5月到2017年5月整整一年的时间,碧桂园联席总裁朱荣斌离职的消息再起。和一年前不同的是,如今,朱荣斌的一线事业部阵地尽失。碧桂园内部一位消息人士称,这件事已经酝酿了一段时间,今年4月,一线事业部仅剩的上海区域和广州区域已经划归集团管控。在此之前,一线事业部曾被寄予厚望,在碧桂园集团主席,前任中国首富杨国强的设想里,朱荣斌带领的一线事业部可以和莫斌带领的集团管控的其他区域公司平分秋色,分庭抗礼,既相互竞争又相互制衡。杨国强最初的设想:朱荣斌和莫斌平分秋色被寄于厚望的一线事业部成为朱荣斌在碧桂园事业的转折点,朱荣斌在2017年的内部会议上形容一线事业部的处境为“作茧自缚”。但从某种程度上说,朱荣斌牵头去组建一线事业部是被动的,即便碧桂园董事局主席杨国强十分看好朱荣斌,对一线事业部的期望也是甚高。集团对一线事业部的重视非同一般。2015年7月,碧桂园对外宣布成立一线事业部,拥有相对独立管理权限,在集团董事局主席杨国强、副主席杨惠妍和总裁莫斌的领导下,由集团联席总裁朱荣斌直接统领。一线事业部等级同样很高,北京、上海、广州、深圳和佛山五位城市总经理与碧桂园区域总裁平级,直接向朱荣斌汇报。上述内部人士透露,一线事业部最初的定位是和集团掌控的其他常规区域公司对等的,主席(杨国强)希望二者平分秋色,分庭抗礼,共同撑起碧桂园在国内的业务体系。据媒体报道,朱荣斌加入碧桂园的首要任务即是土地投资,而非是拓展一线城市业务。2013年,房地产市场分化已经显现,回归一线城市和核心二线城市成开发企业共识,碧桂园方面希望朱荣斌的加盟,能帮助碧桂园从“郊区大盘”模式转身,更多地涉足中心城区并建设高端产品。上述内部人士证实了该种说法,但是朱荣斌“生不逢时”。2013年的中国房地产市场并不景气,碧桂园如其他谨慎的房企一样,放缓的拿地的节奏,这样情景一直持续到2014年。出人意料的是,2015年年中起,房地产市场开始回暖,碧桂园合同销售金额创历史新高收获1401.6亿元,这时候,碧桂园在2013年和2014年在土地市场的谨慎还是产生了影响,在这一点上,集团并不满意。土地储备向来是一家地产公司最为重要的部门,也是一家公司壮大甚至是存活的根本。2015年5月,碧桂园引入中国海外宏洋集团有限公司执行董事兼行政总裁陈斌,有意让其接替朱荣斌掌管设计和投资,因某些原因,最终,同为副总裁的王少军接任朱荣斌的职责,而陈斌则分管运营。不管如何,朱荣斌在碧桂园分管投资和产品设计的职业生涯结束,而总裁莫斌则增加了两员大将。此时,先后在广州、香港、深圳、北京及上海从事房地产开发及工程管理工作的朱荣斌被委以重任,组建一线事业部,和莫斌平分秋色。一线事业部的削权但是,一线事业部的独立发展并不令人满意。去年开始,区域公司开始对事业部进行整合。更加靠近大本营的碧桂园一线事业部深圳,最先被并掉。2016年5月之前,碧桂园内部发邮件,为进一步深耕深圳市场,经研究决定,将惠深区域深圳片区,与一线事业部深圳区域进行整合。文件同时显示,惠深区域深圳片区,与一线事业部深圳区域进行整合后,区域仍命名为深圳区域,负责深圳市的土地拓展及项目开发。架构变动之后,人事调整随之而来。上述文件显示,原惠深深圳片区及一线事业部原深圳人员整体划入深圳区域;深圳区域组织架构与一级区域一致,增加更新发展部。同时,新的深圳区域由集团直管,并任命集团分管投资业务副总裁王少军为区域总裁(兼任)。区域常务副总裁为胡超,在此之前其为碧桂园惠深区域副总裁胡超。同样的事情,也发生在北京。去年7、8月间,碧桂园一线事业部北京公司内部人士透露,北京公司开始了与环北京区域公司的整合。到了今年,一线事业部仅剩上海和广州两个区域。面对阵地失守,朱荣斌自我评价为“作茧自缚”。在年初的述职会上,朱荣斌如此反思,“集团跨越式发展,规模、格局全面提升,指导思想变了,我们的思想没有及时转变,要学习深圳区域、惠深区域我们仍沿用过去的思维,作茧自缚。”对于一线事业部的表现,杨国强在2017年经营分析会上如是评价,一线事业部投得太少,别人能做大,你们为什么不能? 一线事业部要与公司同步成长,有没有足够优秀的队伍?拿地是火车头,请优秀的人,大胆拿地,多拿大的项目才有机会。碧桂园一路走来,不同的时间有不同的政策,我期望你们更多的做旧改项目,一定要长远的规划,不是一年、两年的事情,做三年、五年都可以。分析会上,莫斌则是表达了对杨国强的赞成,“主席对一线城市的定位是战略性的决定”。一线的市场可以立足长远,并要注意土地投资长中短的搭配。高周转、高回报是碧桂园战无不胜的法宝,一线城市事业部要通过资金组合,实现小资金撬动大项目。一线城市事业部要区域化,2017内完全同集团各大中心接轨。五年内,各区域要成为各自一线城市市场的“老大”。在朱荣斌的设想里,仅剩2城的一线事业部,要在2018年实现销售额500亿元,2019年争取比肩上市企业第二阵营。如今,上海和广州两个一线城市收归集团,但是兄弟区域望见肥肉则是虎视眈眈。以上海为例,收权归集团之前,碧桂园集团层面已经集中力量“围攻”上海,包括上海、沪苏、浙沪、浙江、江苏和苏州在内的六个区域公司均具备上海拿地的资格。朱荣斌履历:拥有超过21年的房地产开发及相关业务经验。2008年至2013年5月,就职于富力地产,离职前为富力副总裁兼华南地区总经理。2008年的富力集团正处多事之秋,其利润出现了6年来的首次负增长,当年纯利率由2007年的20%下滑至15.6%,并引来偿债高峰。据当时的媒体报道,朱荣斌至富力后,推进华南区的销售的同时,在富力内部设立了“成本控制中心”。到2012年,富力地产团总营业额为303.7亿元,增长11%,其中物业发展的营业额增长11%,占总营业额的92%,净利润为56.6亿元,增长17%。1995-2008年,就职于中海外集团,先后在广州、香港、深圳、北京及上海从事房地产开发及工程管理工作,离职前為中海地产集团有限公司董事、助理总经理兼华东区总经理。朱荣斌从2004年年中上任中海地产广州公司总经理至2008年,在广州地区实现了销售额。作者:庞静涛
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  • 房企抢滩 “特色小镇”迅速蔓延

    与大铲湾的未来科技城相似,与产业相关的“特色小镇”近年正以燎原之势在全国蔓延,深圳也同样如此。凤凰小镇、甘坑小镇、大鹏文化旅游带、光明新城等项目的破土而出,都是华侨城“造城”的一个缩影,观澜红木文化特色小镇、大浪时尚创意特色小镇也吸引了不少目光。此外,坂田“互联网+”小镇不仅仅是产业高地,也是产城融合示范基地,并依托华为强大的研发能力,促进下一代互联网、云计算、物联网、软件、智能电网、新能源智能化管理应用等高端技术形成庞大的产业链和巨大的经济效益。日前,由深圳市政府与招商局集团联合打造的合资公司在成立半年后,首次对外公布了其建设前海妈湾片区的规划,第一个阶段将开展“1+3”先导项目,包括在建的妈湾启动区一期和筹建的丝路长廊、海丝小镇、妈湾启动区二期。其中海丝小镇主定位为国际科技创新文化创意交流中枢、深港文化融创生态圈,为粤港澳大湾区提供国际科技文化创新成果交流交易平台,通过快速提供舒适宜人的共享办公空间,让科技创新和文化创意的活力在妈湾充分释放,近期重点将着力打造深港文化创意基地。2016年7月,住房城乡建设部、国家发改委、财政部联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》,计划到2020年争取培育约1000个各具特色、富有活力的特色小镇。随后,各地政府出台了各项政策支持鼓励。部分嗅觉灵敏的房地产商,在经历行业利润下滑、城市地价高企之后,也对特色小镇表现出极大的热忱,比如万科、绿地、碧桂园、时代地产、华侨城等多家房企已先后试水特色小镇。以绿地为例,市场资料显示2017年一季度绿地已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。未来10年内,绿地将在莱芜雪野湖旅游区斥资逾600亿元,总用地面积超4万亩,规模化打造文化旅游、健康养生特色小镇。对于开发商而言,参与开发小镇项目将面临的风险是,前期资金投入量巨大,且回收周期长。实际上,与传统的房地产开发不同,特色小镇或许更看重持续运营能力。根据中国指数研究院、中国房地产指数系统联合发布的《2016中国产业地产市场回顾与趋势展望》报告,2016年产业用地、特色小镇成为政策关注热点,推动产业向规范化、特色化、高端化发展。产业地产投资热度上升,拉动工业用地市场回暖。而房企也纷纷将转型升级的触角伸向产业地产,寻求新的利润增长点。不过,“房地产化”也是业内使用频次较高的词,同时也是一个备受诟病的问题。越来越多的市场人士担心,特色小镇的“房地产化”更是直接颠覆了特色小镇的本义发展。位于深圳布吉的甘坑小镇,拟规划面积约12平方公里。这是华侨城拟打造的首个“文化+旅游+城镇化”小镇,更被称为中国文创第一镇。记者发现,正在建设的深圳地铁10号线也在此设站,周边居民对记者表示,希望甘坑小镇和地铁的出现能加速当地的城市更新步伐。无独有偶,就在今年3月华侨城以“甘坑新镇”开发建设为着力点与秀峰工业城签署城市更新项目合作协议,首期启动该片区城市更新项目,随后二期将启动同富裕工业城片区城市更新项目,以此实现“甘坑新镇”产业核心区域的再造。
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  • 调控外溢地产江湖生变:中西部11家房企跻身百强

    楼市调控的力度仍在加大,一方面,越来越多的二三线城市加入调控的队伍;另一方面,政策显效,诸如深圳、北京曾经“高热”的一线城市正在退烧。近日,在克而瑞研究中心发布的《2017年1~4月中国房地产企业销售TOP100》排行榜中,《每日经济新闻》记者梳理发现,来自中西部的房企占据了11个席位,其中荣盛发展、金科集团分别以217.2亿元、205.4亿元销售额成为11家中西部房企销售突破200亿元的龙头房企。同样是上述研究机构,在其对外披露的2016年房企销售TOP100中,来自中西部的房企只占据了9个席位,新跻身榜单的两家房企是中迪禾邦及康桥地产。西南财经大学教授刘璐表示,一方面2016年以来楼市处于上行通道,房价上升助推了重点布局热点城市的房企销售额的增长,另一方面,楼市调控让重点城市的需求外溢到了中西部城市。受益于都市圈及调控效应锐理数据董事会主席罗红卫在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,这些中西部房企的先天优势就在于他们的土地储备主要集中在市场潜力爆发的市场,而这些市场正好覆盖了京津冀、重庆、成都、合肥、武汉等热点区域和城市。罗红卫说,“去年底到今年初,限购全面开花前市场火热,使得百强房企中很多在前四个月就完成了大半年的业绩目标。”戴德梁行董事魏晓龙表示,由于这11家房企全国化的布局没有完成,知名度没有那么高,但在区域内都是非常有影响力的龙头企业。从区域角度说,荣盛在河北、金科在重庆、蓝光在成都,都是领头羊。这些第二梯队的房企是“地方诸侯”。记者注意到,本次领跑中西部房企排名的“河北王”荣盛发展,此前就因雄安新区的设立而成为关注焦点。梳理其项目分布情况就会发现,荣盛发展仅在河北地区的项目就达32个,剩余的52个项目则分布在17个城市中。荣盛发展一位要求匿名的内部人士在接受记者采访时说到,“公司业绩的大幅提升,与京津冀楼市的火热有着直接关系,荣盛发展作为本土企业,环渤海、京津冀、京沪高铁沿线也一直是公司的战略方向。”渝派房企的领头羊金科,在其2016年25个新增地块中,有8个位于总部重庆,其他分散在合肥、成都、郑州、南宁、济南等城市,本土市场重庆的销售金额以147亿元遥遥领先于其他城市。中西部房企逐步壮大发展的过程其实有着其特殊的市场契机,魏晓龙认为,目前京津冀、长三角、珠三角等发达城市的房企完成对“小鱼”的兼并后,才会触及中西部地区,而中西部地区的房企在成长初期没有遇到这些大鱼,所以能利用市场空档完成自身体系建设。何以突围“面粉贵过面包”“现在想做一个‘小而美’的房企几乎是不可能的。”魏晓龙说,“如今可供房企选择的余地不多,随着行业集中度的越来越高,用行业里的一句话总结就是,要么做大做强,要么等着被收购。现在这11家房企已经是区域龙头,想被收购没那么容易,但那些没有挤进榜单的房企,其实很多已经被巨头收购了。”“出于企业对规模的需求和发展,该拿地还是得拿地。”金科地产中西部区域公司董事长罗利成在接受《每日经济新闻》记者采访时如是说。当前,中西部房企在布局“全国化”时,目标城市多为楼市调控的重点城市,地价高企、房价受限。这是一个难以回避的大挑战。罗红卫坦言,中西部房企走出去的时候,仍会面临水土不服的困惑,。从荣盛发展来看,2016年其通过股权收购、招拍挂等多种方式先后获得土地80余宗,截至报告期末,其土地储备建筑面积2570万平方米。记者从金科股份了解到,去年该房企土地总投资达208亿元,获取34宗土地,土地储备1846万平方米,通过收购、合作的项目有10个。4月底,河南本土实力房企之一的正商地产今年前4个月其总销售金额91.1亿元,跻身房企销售百强榜第49位。记者注意到,2016年正商地产销售额261.2亿元,销售面积270.7万平方米,且在郑州市场排名榜首,已远超同样属于河南房企的建业地产。
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  • 135家房企一季度营收环比降64%

    截至4日,沪深两市上市公司2016年年报已披露完毕。数据显示,A股135家上市房企营业收入总计高达1.6万亿元,同比上涨31%;归属母公司股东的净利润合计1368亿元,同比增长40%,即平均每家上市公司约赚10亿元,平均每家比2015年多赚约3亿元。继公布2016年年报之后,135家上市房企的2017年一季报近期也已先后出炉。数据显示,这些房企业绩增速放缓和利润下滑成为普遍性现象,楼市调控影响已初步显现出来。2016年约五成房企净利润上涨从2016年年报数据来看,上述135家房企平均每家每年归属于母公司股东的净利润为10.1亿元,2015年度则为7.2亿元。具体来看,归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有27家,占比为20%,与2015年度持平;超过1亿元的则为94家,占比约为70%,比2015年度有所提升;66家上市房企归属母公司股东的净利润下滑,占比接近五成;仅14家亏损,占比约一成,亏损房企较2015年降低约一成。业内人士表示,2016年过半上市房企净利润增长。除了房价因素外,近两年资本市场窗口期打开,房企通过低息公司债置换此前的高息债,降低融资成本,带来降费效应,也提升了盈利空间。今年一季度营业收入环比下降64%来自中原地产研究中心的统计数据显示, 135家上市房企首季报也已经出炉,从数据看,135家上市房企合计营业收入达2420.6亿,同比涨幅为9.5%,环比2016年第四季度则下降了64%。利润方面,“增收不增利”现象较为明显,上市房企平均利润率继续下调,在2016年房企平均8.2%的净利润率下,2017年首季度房企平均利润率只有6.4%,部分标杆房企的利润率只有不到5%。高价拿地房企将面临资金链风险从135家上市房企的数据来看,企业之间分化非常明显,多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调,特别是北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年全年市场很难乐观。中原地产首席分析师张大伟表示,房企较高的业绩目标可能很难完成,从现在看,2017年一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转,二季度继续冲高可能性已经不存在。张大伟认为,在去年“9·30”开始的这一轮调控中,楼市在2017年将面临非常明显的降温。大部分房企都在2016年拿了比较高价的地,对房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度非常大。另外,各种融资渠道压力逐渐增加,对房企来说,资金链的风险逐渐积累。
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  • 恒隆计划40亿出售香港3个商场 内地租金收入下降

    根据香港媒体报道,恒隆地产(00101.HK)近期正计划推出3个非核心区域的住宅区商场,出售总估值达40亿港元。香港媒体报道称,恒隆地产已邀请了多家测量师为其提供建议书,为之后的招标出售做准备,3家商场中估值最高的是香港长沙湾碧海蓝天商场,估值达30亿港元。由于该商场大部分楼面均由永旺(AEON)超级市场承租,客流颇为旺盛,该项目除了商场楼面大,还提供了400多个车位,因此属于三个商场中估值最高的。另外两个物业分别为荃湾湾景花园商场和何文田君逸山商场。事实上,2016年恒隆地产已出售了位于香港的多个物业。根据其2016年年报显示,受惠于2016年内售出更多住宅单位,物业销售收入跃升345%至港币53.22亿元,而2015年,恒隆地产物业销售收入仅为11.97亿元。与物业销售数据形成鲜明对比的是,2016年恒隆地产物业租赁收入却同比有所下滑。2016年恒隆地产物业租赁收入为77.37亿港元,相比2015年微幅下滑1400万港元。不过,香港地区的物业租赁收入却有所上升,但内地物业租赁收入下滑却拖累了整个物业租赁收入的业绩。2016年,恒隆地产内地物业租赁收入仅39.95亿港元,相比2015年下滑1.99亿港元。对此,恒隆地产董事长陈启宗表示,“近年,我们的零售租赁业务最受打击。除了市道疲弱外,其他负面因素亦影响我们的表现。”陈启宗透露,上海的港汇恒隆广场的部分商户亦需要关闭,因其优化工程将于2017年第一季展开。故此,2016年,上海的租赁边际利润率下降了一个基点。而除了上海,各地均有租金下调压力。但尽管如此,陈启宗对于内地的房地产市场依然持看好的态度。在4月27日的股东会后,陈启宗表示,长期看好内地商业房地产发展,恒隆未来会发展较多商业项目。根据香港媒体报道,陈启宗在股东会上还称,集团在香港的土地储备较少,在内地则有较多土地。陈启宗表示,恒隆与其他香港地产商一样,都不理解中资高价买地的原因。他认为,纯理性的角度来看,中资难以赚取盈利。陈启宗认为,未来中国商业地产的占比继续提升,将来中国会依靠消费带动增长,而内地居民富有的程度亦是有所闻。陈启宗进而表示,虽然内地住宅土地价格上升,但商业地产的地价不是太敏感,将会主力在大城市开拓商业地产,会以600万人口或以上的城市为发展地点。而对于香港地区的物业销售,陈启宗在年报中表示,将继续密切留意香港的住宅物业市场,伺机出售部分住宅单位,并于适当的时候购入土地,增加土地储备。
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  • 东津世纪城开盘四周年 精装样板间惊艳开放

    “生活有很多面组成,最恰当的才是最好的”,不管是钢铁城市中的一抹绿意,还是灯火繁华中的一轮明月,以及生活中的那一份品质。对老百姓来说,舒适的居住才是最好的,就好比精装房。从2013年到2017年,东津世纪城造城足迹家喻户晓,东津新区的快速发展也引领着襄阳这座古城的日星月异。2017年12月9日,正值东津世纪城开盘四周年之际,东津世纪城重磅推出升级产品——精装华宅,精装华宅面世当天,主办方带领媒体代表及业主代表畅游东津,重点游览规划展览馆、世纪广场等东津新貌,共同参观期待已久的精装样板间。4年来,东津与襄阳一起奔跑用当下的眼光看过去,用发展的眼光看未来,我们目睹了襄阳这座城市、东津这片区域的发展。城市东进的步伐,推动了东津新区的全面复兴。也许被给予太多厚望的也将是背负最多压力的。东津世纪城4年奔跑的足迹,让许多不可能变成了可能,“造城模式”也带领我们看到了新东津,新希望。4年来,东津世纪城历经的重要时刻——2013年12月,东津世纪城首次开盘,当天热销1500套,创造襄阳楼市神话2015年8月,东津世纪城首批房源交付,开启东津交付序幕2015年-2016 年,东津世纪城荣获襄阳楼市销售冠军2017年12月,开盘4周年,3万户家庭选择东津世纪城4年来,3万业主陆陆续续安家东津世纪城。东津世纪城将一种新的居住方式在东津新区延展开来,从社区规划、景观布局、生活配套、物业管理、建筑用材等都经过高标准的审核,用高要求雕刻居住的每一个细节。细节成就完美,也成就了3万业主家庭的幸福生活。今天,东津终于迎来革命性的精装产品万事万物都处在变化中,就住房而言,从毛坯房到精装房的过渡已经成为一二线城市的楼市产品主流。精装作为住宅产业化发展的必然趋势仍有其存在的重大意义。精装房是现代住宅的新趋势,更加契合消费者的价值取向、审美情趣和消费需求,更能满足购房者对居住品质及省时便捷的需求。顺应时代发展趋势,东津推出精装产品政策推动,大势所趋。住建部于2017年5月印发《建筑业发展“十三五”规划》提出,按照住房城乡建设事业“十三五”规划纲要的目标要求?,到2020年,城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求。城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%,新开工全装修成品住宅面积达到30%,绿色建材应用比例达到40%,浙江、山东、四川、海南、河南等多个省市也发文,大力推进高层住宅全装修,成品住宅已是大势所趋。节能减排,提升品质。精装符合国家节能减排的要求,满足不同客户产品需求。东津世纪城整体体量大,业主量巨大,长期大量装修带来的垃圾、噪音扰民、电梯等设备损耗等问题尤为凸显。精装房则节能减排,提升业主的居住品质。产品升级,多种选择。东津世纪城推出精装,不仅适应了襄阳精装房市场的发展趋势,也实现了民发住宅产品的品质自我升级。精装与毛坯并存,满足客户差异性选择需求,着力将其打造成为襄阳居住生活典范。装修压力更小,性价比更高买房一般都花费了不少的积蓄,装修费对于购房群体来说也要花费一笔很大的资金,压力不小。在购房时如果业主购买了精装修房,则无需再投入资金进行装修,业主购房入住的首期门槛将大大降低。东津世纪城在关注广大消费者的实际需求下,经过缜密的市场调查和客户研究,针对实际购房者和有自住需求的客群研发出一系列具有更高性价比的优质精装产品。在关注消费者切身利益的基础上,一如既往的追求完美,以更为人性化的考量实现住房品质的最优化。历经4年,我们共同见证一座城的“精装”精装是一种生活潮流的体现,展现更加精致的生活态度。当生活的城市成为精装生活典范,生活在这座城市的人们将会以更自信的姿态去迎接未来。越来越好的区域发展、便捷的交通环境、全新齐全的配套设施、越来越优美的景观等,都是这座城市的“精装”。期待了4年,东津新区的华丽“精装”终于与我们相见。区域精装·东津新区,襄阳城市未来的精装区2011年,襄阳市第十二次党代会提出,加快推进东津新区的开发 。2012年,市委、市政府提出:东津新区的发展是城市布局的重要转折点; 2013年,国务院批复建设东津新区规划方案;2014年,市委书记王君正强调坚定不移举全市之力推进东津新区建设;2015年,市长秦军上任,强调“东津新区发展速度没有上限,能搞多快搞多快”;2016年,市委书记任振鹤在东津新区调研时强调,要围绕新目标,抢抓新机遇,完善新机制,搞标准、搞质量加快推进产城融合发展,把东津新区建设成汉江流域的“未来城”。2017年,市委书记李乐成在东津新区调研时强调,要坚定信心、高标准建设东津新区,打造产城融合、宜居宜业的未来之城、繁荣之城、奋进之城。城市东进,东津新区的发展,将以“城市精装样板”的高标准进行定位,一改往日“毛坯”的形象。将在省委省政府的重托下,以湖北第一个上升为省级战略城市新区的名义,全新打造东津新区,成为首批国家产城综合示范区。随着目前70平方公里起步区基础设施全覆盖,一大批知名企业落户、公共服务配套相继启用、教育医疗顺利运营,一座产业繁荣、环境优美、宜居宜业的城市新区跃然而出。未来,这里不仅仅是区域性金融中心、科技中心、文化中心、会展中心、医疗中心,更将成为汉江流域中心城市的核心区、引爆区,成为引领汉江流域开发开放的活力新城、和谐新城。不久的将来,东津新区将成为襄阳的翘楚,各大区域中的“精装”区!交通精装·高铁加翼,外通全国/内达主城的精装出行路线交通方式越来越多,越来越方便快捷,才足以充当交通枢纽,亦或者是“精装”出行。对于东津新区来说,以全国领先的出行标准提升襄阳,对外有“米”字路网通全国,对内有东西轴线/数座大桥通主城,堪称襄阳精装出行。襄阳东津站规划了9台20线,是郑万、汉十及规划建设的襄荆宜三条高铁交汇的高铁站,建成后至武汉仅1个半小时,至北京仅4个小时。从襄阳到郑州不超过两个小时;从襄阳到平顶山不超过一个小时;从襄阳到南阳半个小时左右;从襄阳到万州两个小时左右。如今,东津高铁站配套工程火热开建,预计2019年郑州至襄阳段通车,2021年襄阳至万州段通车,全线工程预计2022年完工;东西轴线西接襄荆高速,沿中原西路经大李沟、清河路,过汉江、鱼梁洲至东津新区,东接东外环,路线全长约26.3公里,道路控制宽度40~120米,主线双向六车道,辅道双向四或六车道,设计速度为主线60-80公里/小时,辅道40公里/小时。目前,东西轴线正式开建,是襄阳第一条快速路,汉江第一条过江隧道,26.3公里全程无红绿灯。从樊城到东津仅需15分钟;苏岭山大桥像一张正在展开的蓝图,规划着东津新区的未来,届时八座大桥相跨,建成后,苏岭山大桥将与内、中、外环共同构建起襄阳市交通骨架,繁华生活圈即将形成。配套精装·十大工程,一流设计创襄阳精装公共服务标准随着社会的发展,人们对美好生活的向往越来越强烈。对美感的事物、便捷的配套服务、精神层面的需求也更高。如果将人们生活息息相关的配套设施,用一个标准进行衡量,那么聚焦着襄阳人重大寄托的东津新区的十大工程,将是以“精装”的高度呈现给大家:规划展览馆、图书管、科技馆等十大工程,皆以全球领先建筑为依托,“小鸟巢”、“科技之眼”等称谓无不体现十大工程超炫的建筑外观和科技感十足的内在体验。襄阳市规划展览馆--鄂西北地区最大的规划展览馆,已于2017年8月开馆。文化艺术中心即将开馆,将成为襄阳市群众文化活动的场所。科技馆新馆,是现有科技馆的9倍多。目前,已开展室外园林景观的设计工作。中心医院东津院区,已于2016年全部对外开放,未来将成为襄阳乃至湖北区域性医学高地。世纪广场 ,主体已封顶,外立面及外部广场景观呈现,包括大型购物中心、超高层星级酒店与写字楼。如今,东津的教育也发展起来了,在东津世纪城从幼儿园到初中,一站式教育配套成熟:襄阳四中初中部,2016年秋已开学;襄阳东津新区实验小学,市重点小学,顶级师资,2015年已正式开学;襄阳三中,市重点高中,2018年逐步开展搬迁工作。放眼望去,科教文卫十大工程,正在如火如荼的进行,未来,生活在这里的人们将真正的感受到一个现代化都市的“精装生活”。景观精装·高台阔院,襄阳首例扶梯回家的精装园林体验什么样的景观才称得上“精装”呢?豁达的视野、满眼的绿色、有河流、有跑道……每个人对于居住景观的要求不同,但对“住好房”的向往是一样的。好的人居环境才是景观的“精装样板”。自古以来,就有“城有水则秀,居有水则灵”的说法。“吉地不可无水”,水体作为一个重要的造景元素,不仅具有生态价值,亦可调节温度、湿度,净化空气,增强居住的舒适感。东津世纪城的造景,对于水景的运用恰到好处。项目园林规划多处水系,大型中心湖泊怡然中央,精致小桥流水点缀其中,庄重喷泉水钵列阵入口,除多处艺术喷泉外,浩然河、唐白河也给业主带来优美的视野观感。除了水景外,东津世纪城|天境台及东津世纪城|上和院,首创襄阳扶梯回家、高台阔院。庭院抬高至少达5米之上,名贵花树四季常青,沥青铺设主路,陶土贴砖、石材收边为辅,给业主带来不一样的居住享受。项目毗邻16万方市政公园,闲暇时分,散步谈心,流连观景,美景独享,健身爱好者跑步,年老者相约散步,下棋,聊天,广场舞,都有施展的空间。产品精装·全屋品质精装,打造襄阳精装华宅预留创意空间,个性精彩演绎精装成品房是住宅产业化发展的必然趋势,但是面对客户千差万别的需求,不可能提供适合每一个购房者的风格和配置,既要考虑购房者的满意度和个性化的发挥,又要实现标准化、产业化、住宅装修一次到位,如何在两者之间寻求平衡,成了解决问题的关键。个性化是一种更高的价值体现,特别是对房子来说。东津世纪城预留出部分空间由业主为自己的生活打造个性标签,妥善解决了装修中的主要矛盾。作为日常生活中实用性最强的功能空间,厨房卫生间,涉及管线、电、气、防水,施工较复杂,如果这部分做到一次性装修到位,其余的装修工作就会变得简单而轻松。东津世纪城由厨卫精装修入手,充分尊重业主的个性化需求,在解决了装修难题和生活基本需求的同时,装修中使用频率更高居住空间留给业主自行设计发挥。东津世纪城开盘四周年,精装华宅正式入市装修是大事,关系着业主的生活品质。东津世纪城精装,从设计到施工,从采购到监理,每一个环节无不闪烁着对业主生活细节的呵护。根据卧室和客厅功能性不同,地板材质也有所区分,卧室使用木地板,给人一种温馨感受。客餐厅属于活动区,从易清洁角度考虑,采用瓷砖铺设。厨房以橱柜、燃气灶、抽油烟机作为精装主要元素。卫生间包括,马桶、花洒、浴室柜(含洗手盆、镜子)。餐厅卧室石膏板局部吊顶,厨房、卫生间集成吊顶,乳胶漆墙面,客餐厅空调风管机。以吸顶灯、射灯、灯带作为灯元素的主要装饰。当价格成为打动消费者的唯一利器,东津世纪城还在执着于精装品质升级。眼见为实,才能真切地体会到精装房为业主带来的精致生活。我们衷心的祝福每一位业主,在东津新区能安居乐业,继续保持着对美好生活的向往,带着区域的自豪感,带着生活的满足感,拥抱未来!
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  • 对不起,十一黄金周,我和她已经约好了

    今年的黄金周无比让人期待。国庆、中秋连放8天!想想还有点儿小激动呢。恒大翡翠华庭实力助阵。国庆期间(10月1日-8日),将最酷炫的极限运动会搬到家门口,过一个不一样的酷炫假日。酷炫小轮车障碍赛。这是刺激、狂野、惊险于一身的运动。玩法多样,已入选奥运项目。超帅的BMX单车特技大神早已准备好看家本领,你准备好尖叫了吗?滑板女神大PK,多位长腿女神齐聚。当滑板遇上美腿,碰撞出速度与激情,青春的肆意张扬,帅气的girl power将展现得淋漓尽致。飞檐走壁挑战地心引力,攀岩是“岩壁上的芭蕾”,在陡峭的岩壁上飞墙走壁,轻舞飞扬,八块腹肌,肤色性感的攀岩小鲜肉。让我们屏住呼吸,一起加油呐喊吧!动感单车“骑”乐无穷,在动感乐曲中绽放激情与活力。在欢乐的氛围中收获健康有型的身材,喜欢运动的你还在等什么,踏着音乐的节奏,一起享受挥汗如雨的畅快。达人登场,嗨翻全场,爱车团攀爬表演队,曾参与《央视春晚》、《星光大道》、《中国达人秀》、《出彩中国人》节目录制。GDS滑板团:2015全国滑板挑战赛湖北地区冠军,2016上海滑板大师赛特邀嘉宾,2017武汉哈雷街头滑板挑战赛特技组冠军。超人气网红滑手:子瑶——视频点击率破百万,2016年北京长板嘉年华特约嘉宾,2016年长板bancing大师赛亚军,林肯公园表演嘉宾。长板滑板女神:阿冠——66长板开学季活动:女子dancing第一名;福禄三周年:女子dancing赛第一名;福禄长板赛女子dancing赛第二名。这个国庆长假你还准备去排队看后脑勺?你还准备在高速路上“堵”过?恒大翡翠华庭拯救你的国庆长假,给你一场惊心动魄的极限邂逅。(活动时间:10月1日—8日)最新动态:城央奢装大宅,臻稀呈献!恒大翡翠华庭约134-144㎡瞰景高层 分秒递减!9A奢装样板间,实景园林示范区诚邀品鉴。项目位于襄阳市樊城区,南邻人民西路,北邻规划路,东邻仙桥路,西邻韩家台路。临近万达和沃尔玛商圈,东西直通长虹路与卧龙大道。是集住宅、恒大影城、公寓、商业街、综合楼、幼儿园、社区配套为一体的综合性高档小区。销售热线:0710-3988888项目地址:襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处(乘坐2路、9路、26路、517路、20路、67路、72路、532路、546路可直达周边)声明: 部分文字和图片来源于网络,如有侵犯知识产权,请来信或来电告知,我们将立即删除。
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  • 十里春风不如你 你的白马王子在等你

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  • 襄阳碧桂园二期样板间赏析 匠心见诚心

    7月8日,襄阳碧桂园二期,样板间盛大开放啦,直接上图。襄阳碧桂园,细节处见真功夫,匠心见诚心,用高品质精智洋房,致力于给您一个五星级的家。襄阳碧桂园,三载春秋砥砺前行,大城已成。精筑轻奢系洋房,城熟之上,再创大城居住新标杆,智慧人居,拎包入住,襄阳碧桂园精智洋房的一小步,襄阳人居品质的一大步,襄阳碧桂园,匠心升级,幸福已城,104-143㎡精智洋房195-257㎡花园美墅。(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳的父母 请给孩子一个“快乐”的童年

    现在的很多家庭都很重视孩子的教育,尤其家有学龄孩子的,总怕自己的孩子“输在起跑线上”。家长们每天忙着比较学校、师资、课程安排和课外补习,致力于为孩子配备上最好的教育资源。有识之士大声惊呼:中国式教育,中国已由拼爹时代进入了爹拼时代。儿子就是父母的面子,女儿就是父母的炫耀。所有的父母都要求孩子各项全能。小宝贝儿们被父母拉着拽着恳求着,从一个课堂走进另一个课堂,从一个补习班走进另一个补习班,唯恐孩子的时间利用的不充分,生怕孩子漏掉每一分钟。殊不知,越是这样孩子越是麻木,越是迟钝,越是逆反,接下来就是厌学逃学,哭闹打滚,甚至会导致学习恐惧症,更严重的是孩子会在重压之下崩溃,变的内向、抑郁直至自暴自弃。中国式教育,孩子学业压力大竟自残父母应该常思考:经过小学、中学、大学、研究生教育之后,我们要交给社会的是什么样的人?对于小学来说,当孩子在这里度过童年最重要的一段时光时,学校能做到让他们不被“污染”吗?能让他们到中年、到老年的时候,眼睛里依然闪烁着童年的好奇和清澈吗?你知道孩子真正需要的是什么吗?01陪伴成长,用亲情滋润孩子的童年目前中国已经面临着童年亲情缺失的巨大挑战。中国有六千万留守儿童,在他们的成长过程中,大多数是缺少父爱或母爱的,一系列的悲剧都与此有关。在孩子的成长过程中,没有任何一股力量可以代替父母每天同孩子的交流。02教育的最高境界是“不言之教”,是父母身体力行带给孩子的梦想。父母和孩子是人生中奇妙的相遇,我们的人生太短了,童年更短,父母和孩子真正在一起的时光不多,所以在孩子的童年,我们更应该和他们如胶似漆。有了亲情的滋润,人生就不会干枯,孩子的童年应该被包围在浓郁的亲情中。03激活好奇,莫让标准答案限制了孩子现在的教育总是告诉孩子一个标准答案就算结束了,这使得孩子的好奇心都被扼杀了,那么,他们长大以后如何成为创新人才?数学需要有标准答案,但是我们的诗歌、作文、电影音乐、美术等为什么也必须使用一种框定的答案呢?04自然生长,不要打扰孩子的兴趣在孩子童年时候,兴趣的养成非常重要。培养孩子的学习兴趣,让孩子喜欢上学,同样非常重要。现在有很多人为了让孩子上一个好小学,每天早晨需要花很长时间把孩子送到学校。择校不如择师,因为好的教师会让孩子对学习有兴趣,让孩子爱上学习的过程;第二是学校一定要离家近些,这样孩子才能多睡一会儿,不会因为过早起床而讨厌上学。当孩子学业压力大时,当孩子有解不开的心结时,当孩子承担了本不该承担的重量时,当孩子缺少童年快乐时,当孩子缺少父母陪伴时,妈妈爸爸请早点发现,并给他足够的温暖。白马·森林小镇 森林深处的童话世界解开这里的密码解密一:这是一个好玩的地方解密二:不仅可以玩还能学习解密三:健康/绿色/走进大自然解密四:让你和孩子走的近一点“疗愈”孩子童年的缺失,把童年还给孩子,给孩子满满的爱,让他们在充盈的爱中长大,有足够的安全感有满满的自信心。
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  • 白马森林小镇——襄阳森林食品集结地

    我们经常会说这样的一句话:不干不净吃了没病;这句话有的时候我们是带着戏谑的口吻说的,有的时候是为自己做一点辩解;其实在七八十年代我们这句话是可以说的通的;毕竟当时的污染还没有今天这么严重,当时的化肥,农药还没有这么大量使用;三十年前树上摘下来的东西可以直接吃,井里的水可以直接喝;三十年前谁知道转基因食品调和油,但是今天却围绕着这个转基因食品不断地发生摩擦;小时候喝十块钱一包的奶粉都没问题,现在喝300块的奶粉都心惊胆战;俗话说:“年年岁岁终复始、岁岁年年人不同”现在的环境是我们以前完全不能想象的,我相信这也是我们每个人都知道的;现在证实因为食品安全而导致死亡的人和村庄也是不断地被媒体曝光和被国家承认;而那些我们以前说的不干不净吃了没病的话,在现实中却成了一些人的要命的根本因素;有多少地方现在都变成了像我们图上看到的一样了呢?就在这些我们必须要吃的米面油的种植地却发生这样的悲剧;生活水平提高了可是工业污染、农业污染,生活污染随之而来,是我们无法逃避的现实。高血压、心脏病、糖尿病和癌症成了常见病,所以不要再说不干不净吃了没病了,你们真的去关心过每天吃的食物的安全吗?可能更多的关心手里的手机是否可以更换了,开的汽车是否应该升级了;这一次,是时候为自己、为家人的健康升一升级了!一件衣服值1000元,小票能证明。一辆小车值50万,发票能证明。一栋房子值100万,房产证能证明。一个人到底值多少钱,唯有健康可以证明。健康是您的保障。所以请不要拿计算器计算您花在健康上的钱。有健康叫资产,没健康叫遗产!享受健康生活,从享用森林食品开始!地域山清水秀,动植物天然成长,不施化肥农药,拒绝人为干扰因素——森林食品原生态无污染,可谓“坐拥森林,绿色天成”。科普:森林食品到底个啥?“森林食品的特征是高营养、无污染,原料珍贵、纯净。优质的森林在保证营养的前提下,强调产地环境的安全和生产过程的可持续性,从而保障了食用安全性。很多森林食品具有药食同源的特点,具有很高的医疗保健功效,符合现代人的健康和发展需求。来自森林环境,遵循动植物自然生长规律,无人工合成添加物,具有原生态、无污染、健康、安全、高营养、原料珍贵、纯净动想要回归三十年前的健康饮食,去南漳白马·森林小镇的森林主题购物公园啊 !你要的森林健康食品就在这里...森林食品的专卖场来自山野、产于森林的食物,是大自然给予人类的馈赠。从森林直达你的餐桌。还在等什么?森林食品九大类森林主题购物公园,是白马·森林小镇一期重点项目之一,它以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健品、休闲康养为一体的生态健康产业链。另外还为市场配套:小型商超、商务办公、酒店式公寓、民宿、药店、银行ATM柜员机、幼儿童趣游乐场、森林科普基地等,形成独具特色的森林主题购物公园。森林主题购物公园分两期建设,现在已建成二条主街,共计12栋,143套门面,我公司于2017年4月正式面向全球公开招商,预计5月26日市场开始试运营,10月1日市场正式营业。森林主题购物公园的运营模式为:主力体验店+互联网(电商)+物联网(物流中心)+森林主题展会,这个市场也是目前国内第一个把森林食品作为主题的专业市场,市场内的商家都来自全国各大森林基地。同时这个市场最大的特点,就是我们将与政府、媒体及社会联合出台十几项监督措施,并收取每个商户10万元的产品质量保证金,目的就是在这个市场杜绝一切假冒伪劣产品,真正让消费者在这里放心消费,我们的口号就是“只卖真的”!重点来啦。白马·森林小镇到底有啥??快看下面!这次中国·襄阳·南漳的白马·森林小镇厉害了!不但准备了4大主要项目,还有超级大玩点!你没看错,就是这样一个超嗨的地方!那就来这里吧!!!白马·森林小镇位于湖北省南漳县清凉河畔,贯穿国家级清凉河湿地公园之中,“中国林业金融创新产业园”内,由华中绿谷实业发展有限公司投资兴建,项目于2013年9月正式开工建设,预计到2020年将全面建成。旅游始终贯穿于项目建设的全过程,白马·森林小镇内的每一个子项目就是一处独特的景点,最终形成以白马·森林小镇为平台,以清凉河湿地公园为支撑点,真正将白马·森林小镇打造成国家5A级景区。1. 森林主题购物公园以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健-品、休闲康养为一体的生态健康产业链2. 苗木市场华中苗木市场是一个集研究、生产、销售、展览、文化娱乐、旅游开发为一体的大型的综合类项目,是白马森林小镇建设的重要组成部分。3. 颐和 · 金园智慧公寓3. 颐和 · 杉园森林别墅天呐!白马森林小镇悬赏万元现金征集广告语啦!动动脑子、写条广告语,就有机会赢取万元现金大奖?小编很负责任地告诉你,这是真的!!“白马森林小镇”全城征集原创广告语。只要你有才!就能赢大奖!
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  • 超女安又琪现身襄阳月星家居广场为市民献艺

    7月9日,第一届超女冠军安又琪现身襄阳月星家居广场,与市民进行亲密接触,现场人气爆棚,数千人齐聚一堂,共睹明星风采!据了解,安又琪此次来到襄阳,是应邀参加月星家居携手左右沙发举办的明星签售活动。活动现场劲歌热舞,场面火爆,安又琪为粉丝签名,并进行现场互动。
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  • 襄阳市侨丰国际商品博览城全面营业6个月

    2016年年底,第一批18家老市场外迁至樊西综合市场集聚区。作为首批外迁承接地,侨丰国际商品博览城正式营业已有6个月。外迁商家目前经营状况如何?新市场面临哪些问题?一楼满员开业238户商家齐聚侨丰侨丰国际商品博览城首一层目前已经全面营业,总计超过238户来自丹江路的泛五金厨具、酒店用品行业商家在此扎根。酒店用品区基本囊括了襄阳本地超过九成的行业商户。酒店、饭馆、面馆等餐饮行业的老板在这里能够很方便的一站式购齐所需设备、餐具、耗材等。市场已于2017年1月1日进入全面营业阶段。大多数商家具有超过二十年从业经验,有着较为完整的售后服务体系和丰富的市场经验。营业态势喜人 正在筹备大型开业活动年初,侨丰公司曾组织“首届侨丰厨具采购节暨2017年襄阳酒店用品展”活动,酒店用品交易区在没有宣布正式营业之前,已经通过一次展销会进行一轮预热,在下游采购商中形成了一定影响力。目前,公司正在积极筹备以酒店用品、厨具为主题的运营活动。通过与行业协会合作,将厨具与烹饪两大行业进行有机结合,打通产业上下游,形成有效的行业对接。侨丰公司策划部负责人李鑫说:“侨丰国际商品博览城目前已经囊括了本地超过九成的厨具、酒店用品行业商家。我们目前正在打造采购手册,将最新的厨具商户信息进行汇总、分类,让餐饮业老板采购更加便利,为市场商户带来商机。”
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  • 九街十八巷——九街·云顶150米高楼开盘

    7月1日上午,九街·云顶9号楼开盘,认筹客户享受“1万元抵3万元”优惠,当天销售率达80%。九街·云顶总计有4栋楼,9号楼为第二栋,总共有178套房源,本次开盘的是其中一个单元,共推出89套,户型面积120—170平方米,均价13500元/平方米。该楼是整个项目的制高点,总计49层,楼高达150米。高楼坐拥汉江宽阔水域,是名副其实的江景豪宅。襄阳“九街十八巷”项目位于襄阳城市中心樊城区汉水之滨,是襄阳城市与商业文化的发源地。项目力图打造一座襄阳市高尚城市综合体,使之成为襄阳市城市地标以及襄阳城市名片。本项目为该市重点棚户区改造项目,其地理位置得天独厚,临江岸线长达115米,与城市绿岛“鱼梁洲”隔江相望,景观资源优越、商业氛围浓厚。
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  • 《画江湖之不良人》即将进入襄阳唐城拍摄

    青春热血新派武侠大型古装电视剧《画江湖之不良人》即将进入唐城拍摄,本剧由滕华涛监制,伊峥任总导演,栗心博、王飞联合执导,集结毛晓彤,杨旭文领衔主演。不良人重现江湖,谁与争锋!青春热血武侠,燃情一夏!围绕唐朝末年从事侦缉捕盗职务的官差“不良人”组织所隐匿的大宗龙泉宝藏而展开。剧情简介:《画江湖之不良人》主创介绍导演王飞,追求完美者,新锐导演中的代表,对工作一丝不苟的态度,让个人的工作颇有成就,参与制作了《结婚前规则》 、《大女人小男人》等诸多脍炙人口的影视作品。造型指导陈敏正 ,服装造型设计师,人物造型美学的潮流者,美学造诣深厚,独具慧眼,参与了《芈月传》 、《雪花与秘扇》等众多口碑良好的影视剧造型设计。联合出品人王治,在艺术与市场的开拓之路上两者兼得,泛娱乐与传统影视的牵线之人,行业视角敏锐,互联网娱乐及资本运作经验颇多。导演栗心博,光影再造者,在镜头运用及光线塑造方面独特、新颖,心思细腻,经验颇丰,参与制作了《封神榜》 、《重案六组第四部》等多部耳熟能详的精美之作。导演伊峥,年轻一代导演的生力军,在工作的创作上游刃有余,对细节的把控精益求精,拍摄手法新颖,参与导演制作《春风镇》 、《神探联盟第二季》等多部风格迥异的影视剧作。总监制滕华涛,中国第六代导演之一,风格多样,善于捕捉内心世界细腻动人的事物,执导监制过多部高质量影视作品。出品人&总监制徐林,映百年传媒核心团队掌舵人,立志于打造国产影视内容精品,从业三十余载,参与制作和发行了《泰囧》、《闯入者》等多部类型各异的优秀作品。总制片人董小芸,剧组的核心领导,丰富的影视剧制作经验,敏锐的市场洞察力。多次与知名导演及团队合作,在业内口碑美誉度极高。是制作行业的领军人物。就让我们共同期待着“不良人”之旅吧!(文章来源于网上,如若侵权,请联系小编删除,谢谢! )
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  • 尊敬的驼峰佳苑业主请注意! 驼峰佳苑交房通知

    尊敬的驼峰佳苑业主:您好!恭喜您成为驼峰佳苑的业主,您所认购的房屋现已具备交房条件,为让您更快捷、方便的收房,我们采取分批交房,请按照通知您的交房时间前往驼峰佳苑物业服务中心(驼峰佳苑三号楼一楼)办理收房手续。若您未在通知时间前来办理收房手续,我们将按照《湖北省物业服务管理条例》《商品房买卖合同》的约定,视同您收房,并自2017年7月1日起自行承担您所购物业的服务费及相关费用。恭祝您喜迁新居、万事如意!湖北驼峰投资有限公司2017年6月26日
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  • 炎炎夏季这里的泳池狂欢 襄阳碧桂园等你来嗨

    炎炎夏日,正是游泳好季节,是不是迫切的想来一场欢畅淋漓的泳池Party?襄阳碧桂园满足你,清凉一夏 泳池party!不仅有充满童趣的亲子互动,“凉爽”的水上互动;还有疯狂烧烤、精致美味点心水果;更有动感的音乐,带来的每一个音符燃起血液中跳动的细胞,就问你嗨不嗨?泳池party狂欢 感受池水带来的清凉打闹,嬉戏,让我们一起嗨起来!更多好玩的水上游戏等你来参与!襄阳碧桂园夏日狂欢季,欢乐泳池party这周等你来哦!大家凭票入场,想参加朋友,可以和专属置业顾问联系哦,或致电:0710—2899999(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳国邦家世界汽车城开盘 巨星驾到圆满成功

    占地约500亩,建筑面积30万方,总投资16个亿得襄阳首个一站式车主题文化综合体——国邦家世界汽车城于6月18日盛大开盘,当天推出的烫金旺铺,开盘不到2个小时内,销售超过80%,销售金额近2.8亿元。据悉,国邦家世界汽车城此次以比较亲民的价格开盘,赢得了全襄阳市民的追捧。当天上午在万众期盼中,国邦家世界汽车城火爆开盘,现场人山人海,鼓乐齐鸣!为襄阳楼市燃起了一把热情之火!上演了争抢房源的盛况!再次彰显了作为“车文化综合体”的气派及国邦品牌的雄厚品牌实力。行家点赞 实力展示2017年6月18日,国邦家世界汽车城盛大开盘。中国汽车后市场协会副会长庞建春先生、湖北省汽车后市场企业联合会会长周伟先生,纷纷主动上台发言,将国邦家世界汽车城的实力及后期的发展潜力充分展示出来,将汽车产业的发展优势和国邦家世界汽车城未来发展的优势,展示的淋漓尽致。巨星驾临 增添喝彩功夫巨星樊少皇驾临国邦家世界汽车城开盘现场,为国邦家世界汽车城的开盘增添喝彩。开盘现场,作为汽车爱好的樊少皇,充分看好汽车产业和汽车市场的潜力。以港台国际一线城市的视野,对于国邦家世界汽车城的未来发展,也给予了充分的肯定。国邦家世界汽车城的未来,必然红红火火。一站式汽车主题文化综合体襄阳首个一站式车文化综合体,集汽车展厅、汽车专营店、汽车快修、汽车美容、汽车超市、汽车主题酒店、汽车主题餐厅、汽车金融、保险、车管所、检测线、汽车试乘试驾、汽车仓储物流、新能源汽车、电动车、摩托车、二手车交易等于一体。成为了襄阳汽车产业的黄金枢纽。内环线最成熟专业市场樊城区、高新区、襄州区三大商圈交汇处,襄阳汽车产业和建材家居双产业集群集散地,区域内汇集商户数万家,每年高达千万次的消费客流,年交易金额超过百亿。完全是成熟商圈,商机无限。双首层设计 铺铺通车国际领先的立体交通规划,一层环形通道无缝对接二层,汽车可直接上大二层,将一层二层均打造成临街商铺。楼栋中连廊与车道相结合,保证大二层也能汇聚人流、车流,便捷的连接到各个区域,开车可以循环到每一间商铺的门口。彻底消除商业死角。真正实现“铺铺临街、铺铺通车、铺铺首层”的全新设计理念,使商铺的价值实现最大化。长城、传褀/宝沃强势入驻长城、传褀、宝沃、林肯、宝马、沃尔沃、吉普、现代、斯柯达、众泰、比亚迪、周氏轮胎、米其林、佳通轮胎、壳牌润滑油强势入驻!汉江路摩配城、三元路摩配城、明玉摩配城整体搬迁!自持60%产权,永旺市场国邦为了保证市场的运营的成功,自持60%物业,仅有40%对外销售。不仅建市场,我们还联合专业的商业管理运营公司和招商公司,做到兴市场、旺市场、共同繁荣,共同赚钱!由于天气变热,在开盘现场,国邦家世界汽车城特意为买铺客户准备了降温设施和医疗保障,温馨的细节让买铺客户心中感到真情。笔者在现场看到,买铺气氛热烈,人气极高,咨询和认购的客户络绎不绝。国邦家世界汽车城热销的盛况,无疑是国邦品质的最好见证。
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  • 【时代天街】本周末“爸”气十足 父亲节五折钜惠

    父亲节即将来临,你准备好在父亲节给爸爸的礼物了吗?如果没有,别担心,小编帮你出出主意。给老爸准备礼物的基本原则就一个:实用。你花大价钱给他买个华丽丽的,他可能还不高兴呢。下面来看看我为你准备的不贵又超实用的父亲节购物清单。特价第一波特价第二波特价第三波2、科技、炫、末知世界国内首家真人对战VR体验馆6月17日在时代天街二楼盛大开业啦!所有设备均为进口设备,而且真实度高,现场特邀请选手进行比赛、免费体验,配合cosplay真人秀、特工美女陪练、网红直播等丰富精彩的互动节目!美女特工陪练时代战役VR场馆环境cosplay真人秀襄阳时代天街---25万方世界级跨界体验性商业综合体,必将携五星级酒店、高端影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态,开创襄阳全新商业模式。
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  • 昊天广场6.11亲子彩绘体验活动圆满成功

    每个人对“家”都有着自己的设想,相信很多人认可的前半生最理想的状态就是很幸福地拥有最合适的爱人和最满意的事业,以及拥有一方属于自己、温馨又惬意的家。那么在孩子们的眼中,“家”是什么样的呢?6月11日,在昊天广场举办的“昊天不夜城描绘理想家”亲子彩绘体验活动中,宝贝们插上了想象的翅膀,用画笔、用色彩把最天真的一面炫出来,也通过画笔描绘了自己心目中的梦想之家。在专业老师的指导下,小朋友们纷纷拿起画笔描绘起自己心目中的梦想之家。在活动期间,将小朋友绘制出的理想家图片分享到朋友圈并集赞还能获得爱心抱枕和彩铅筒。居于长征路与丹江路交会处,华洋堂商圈、人民广场商圈环伺,多路公交车均能够直达小区。多条线路组成的立体交通网,无论去哪里都非常方便;购物、餐饮、休闲娱乐、观影……都能够很快得以实现,无惧于随时出行,让人在繁忙之外更加享受生活。昊天广场三面临街,大庆东路、长征路、丹江路三条城市主干道贯穿而过,位于襄阳商业发展成熟的人民广场、火车站商圈。周边大型超市、医院、市尝银行、酒店、小学、中学、休闲公园等生活配套,咫尺相邻。人气汇聚,城市配套成熟,是成就创业、事业辉煌的居住理想宝地。目前项目推出5号楼约82—115㎡新品,1万抵3万,感兴趣的朋友可前往售楼部咨询详情。
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  • 这些甲壳虫撩动全城后 告诉我襄阳为什么骄傲?

    6月10日上午,一场惊爆眼球的视觉盛宴引爆全城!甲壳虫、亮眼的红色、大问号……这一天,原来下了小雨,襄阳的商圈街头还很潮湿,行人匆匆,甲壳虫车队的出现,瞬时吸引无数路人引颈相望,拍照留存,堪称在高考过后,又给城市带来一个热议的话题。队列齐整,甲壳虫车队阵容震撼6月10日上午,在襄州东街头有一队甲壳虫车队空降来袭,车队整齐有序呈一字型排开,抢眼的红色引发附近居民围观,场面壮观!其中围观的大娘说,“如此特别和浩大的阵仗,在襄州东还从来没见识过,也不知道哪个有钱人搞的”,现场可以看到大家都在评头论足,车队还未展开游行,便赚足了眼球和话题度!甲壳虫头顶的大问号,成了城市的超级符号早上9点,浩浩荡荡的甲壳虫车队开始出发!一声令下,时尚洒脱的甲壳虫如斗牛般立即启动!车队沿城市的各个核心商圈缓缓巡游,统一的颜色、统一的问号,给人强烈的视觉冲击,人们驻足围观,甚至一路追随!紧跟着,这场现象级的闹市巡游在朋友圈沸腾起来,最后竟演变成一场全民关注、线上线下为之一震的焦点事件,追其原因,原来是甲壳虫头顶上那个大问号引发的全城提问接力:襄阳凭什么自豪?
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  • 碧桂园集团鄂北区域揭牌仪式圆满举行

    2017年6月11日上午,碧桂园鄂北区域揭牌仪式在武汉市武昌区中北路平安财富大厦隆重举行。碧桂园鄂北区域高雪峰总裁、李文奇副总裁、集团办公室品牌管理洪罡总监、集团人力资源管理中心谢媛总监、湖北省房地产业协会潘世炳会长、中国保利生态集团公司陈幸福董事长等三十多位合作方以及凤凰等各大媒体出席揭牌仪式。1、梦想与战略并重揭牌仪式于上午9点正式拉开帷幕,高雪峰总裁介绍了碧桂园自创立以来的发展概况,对鄂北区域的成立进行了详细的解读,高雪峰总表示:“鄂北区域,是碧桂园于国内重点布局的专设区域,是集团实现新战略目标的重要平台。” 随后,集团领导和嘉宾代表湖北省房地产业协会潘世炳会长,先后发表致辞,祝贺鄂北区域的成立。在嘉宾和区域员工的共同见证下,高雪峰总、李文奇总、洪罡总、谢媛总、潘世炳会长共同为鄂北区域的成立揭牌,并开启香槟共同举杯庆祝鄂北区域的成立,并表达了对鄂北区域的美好祝愿。随后,高总与各位领导走入各个部门办公室为员工们派发利是,希望鄂北区域利事利市、红红火火。2、品质与特色并重(区域总裁高雪峰与社会各界嘉宾:湖北省房地产业协会、中国保利生态集团公司、武汉龙源集团有限公司、上海泓勤资产、民族建设集团有限公司、中国银行武汉青山支行、武汉市青山区城市建设综合开发公司、武汉市台州商会、隆羽国际集团、湖北志强集团、徐东置业、中泰置业、随州市洪腾房地产开发有限公司、湖北京山根源置业有限公司、武汉分院、秀山元明(十堰)生态园开发有限公司、上善联盟主席、湖北名华置业有限公司、湖北鑫欣房地产开发有限公司、凯普康基金公司、腾越建筑公司等合作方合影)揭牌仪式结束后,区域领导、嘉宾们及各大媒体前往参观湖北标杆项目,碧桂园生态城。碧桂园自2007年进驻湖北以来,十年深耕,已在武汉五个区,全省18个地市(州)布局42个项目。为进一步深耕湖北市场,碧桂园集团于2017年4月底成立碧桂园鄂北区域,专注于湖北武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的土地拓展和项目开发工作。鄂北区域现有项目众多,布局广泛,未来也将有更多项目落地。其中,位于东西湖区的海昌天澜项目坐靠多条地铁线,交通便捷。除此之外,鄂北区域的其他项目都独具特色。这些产品从构思设计、开工建设到成型面世,都体现了碧桂园在因地制宜、为居住提档升级方面的独到匠心。3、活力与专注共存碧桂园集团于2007年在香港上市,2016年实现全年销售额3088亿元,位居全国地产三强。2017年碧桂园跨入福布斯上市公司300强,截止五月份,销售总额已达2500亿元,连续五个月位居全国房企第一名。2016年11月,碧桂园入选央视国家品牌计划,2017年伊始,碧桂园迈入全球百强品牌。碧桂园近年来的发展与内部管理机制息息相关,持续领跑的业绩得益于碧桂园的“四好”,即好老板、好平台、好机制、好团队。而鄂北区域大到战略上的布局,细到员工的学习与发展,都有其独特的规划。鄂北区域的年轻和活力正是他的独特魅力所在,员工平均年龄30多岁,还有不少员工都是90后。鄂北区域博士云集,其中,总裁高雪峰毕业于清华大学建筑学院,攻读了美国宾夕法尼亚大学建筑系博士学位。本次揭牌仪式的圆满举行,意味着鄂北区域开启新征程。2017年,是碧桂园集团成立25周年,也是鄂北区域起步的一年。未来的鄂北区域将秉承不忘初心、保持良心、追求匠心的坚定信念,聚天下英才共事,集众人智慧而行,共同打造鄂北区域崭新风采!以梦为马,共攀高峰!(区域总裁高雪峰与核心成员李文奇、陆伟东、柳志平、郑伯博、陈新行、田丞勋、吴勤、曹翾、郭乃毅、查立岩、陈琦、李勇、洪莉萍、吴义进、谷永辉、梅汉文、赵晓刚、王磊、杨雯熙、许开宇、陈方友等合影)碧桂园集团鄂北区域专注于湖北省武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的深耕发展。不忘初心,保持良心,追求匠心,致力于为湖北人民打造“五星级的家”。【襄阳碧桂园】临街旺铺“一铺养三代”八大升值动力 航空路上的财富风向标三强地产成熟社区商业运营经验25年建筑经验积淀,全球拥有超过700个项目,海内外知名项目享誉世界。大城运营经验成熟,值得信赖。掘金地段,让钞票为自己打工襄州航空路,城市发展所向,毗邻重点学府,周边多家政府办公机构,财富时代已然降临。精英聚集地抢占财富先机科技智慧社区、凤凰俱乐部,大圈层私享,有成就的人都住在一起,精英业主,确保优质、旺盛客流和强劲购买力,财聚襄州,旺铺生金。学府环绕将商铺开在名校旁名校环绕,进一步保障投资热铺的收益。精装社区,投资见效更快精装社区,秉承“一次性快速成型”的开发理念,商业街、园林、泳池等配套触手可及,成熟社区立刻呈现,商铺投资见效更快。风情商业街,刷新襄州商业高度襄阳碧桂园大型风情商业街,将园林景观、逛街购物、休闲娱乐融于一体,聚集人群,增加消费,形成铺铺临街的绝佳商业格局。独立产权三代衣食无忧每间商铺皆有独立产权,可以自由买卖、经营、租赁,商铺保值升值、租金上涨等,收益形式多样!一次购买,三代受益,财富生生不息。快速收益价值翻倍上涨铺铺相临,可自由打通、组合,打造精品商店、时尚购物、品牌旗舰、零售百货等全业态,快速形成聚金商圈,价值飙升看得见。
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  • 25万方商业综合体 襄阳时代天街“容”耀开业

    5月28日,25万方世界级跨界体验性商业综合体——襄阳时代天街开业盛典暨群星见面会盛大启幕!香港天后容祖儿出席当天的开业盛典,并参与开业剪彩仪式。晚上,由容祖儿、哈萨克斯坦当红歌手迪玛希领衔的开业演唱会火热开唱!当天现场,近3万人见证了时代天街开业盛况!【容祖儿、中国500强山河集团】重量级嘉宾出席开业盛典湖北玉龙湾投资集团有限公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵发表了开业欢迎词,他说,襄阳时代天街引入了创新的商业模式、先进的 文化和独具特色的建筑风格,必将成为襄阳新的商业中心。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵致词山河集团董事长程理财上台发表贺词,他指出,襄阳时代天街高起点定位、高标准建设、全业态招商、多区域保障营运,必将极大提升区域商业的水平和质量。山河集团董事长程理财致贺词上午10时许,容祖儿绚丽登台,与11位领导及嘉宾共同剪彩,襄阳时代天街正式开街!这标志着时代天街在经历两年的筹备和蓄势之后,25万方商业航母已正式起航,从此登上引领城市商业潮流的舞台!容祖儿出席开业剪彩仪式剪彩仪式之后,时代天街董事长赵玉兵、山河集团党委副书记余新平先后与容祖儿互赠礼品,容祖儿还与众多领导和嘉宾一起走进时代天街商场巡场。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵与容祖儿互赠礼品【商会联合,共谋发展】泛长江流域省市商会联盟筹备会启动当天开业盛典中,还举行了泛长江流域省市商会联盟筹备会启动仪式。来自中国商业联合会、上海市商业联合会、浙江省商贸业联合会、江西省商业联合会、江苏省商业联合会、武汉市商业总会和东道主湖北省商贸流通业协会的代表出席了商会联盟筹备会启动仪式。此外,同名微电影,也是襄阳首部大型商业微电影——《时代天街》的主创人员也登台亮相,目前这部微电影正在进行后期制作,即将与全国观众见面!泛长江流域省(市)商会联盟筹备会启动仪式【迪玛希、容祖儿、好声音学员】引爆开业群星演唱会当晚,由容祖儿、迪玛希领衔的群星演唱会,火爆上演!容祖儿献唱《挥着翅膀的女孩》、《越唱越强》、《小小》经典曲目,星光闪耀,魅力四射!哈萨克斯坦国宝级歌手迪玛希压轴登场,献唱《拿不走的记忆》、《korkemim》、《难忘的一天》代表作品,引发粉丝团疯狂尖叫。此外,中国好声音学员刘辰希、匡金伟、“小蔡依林”朱文婷、爵士乐歌手王莉、国内美少女组合Anyway也纷纷登场,共同唱响襄阳的夜空!1折疯抢,购物大联欢!5折壕吃,满足你的胃!时代天街开业,将让利进行到底!5月28日——6月3日,各大商家优惠券大派送;6月1日——2日,孕婴童品牌疯狂五折;6月2日——3日,逛时代天街发表微信感言,集赞有礼;6月3日——4日,名奢派对,PRADA等奢侈品秀场免费看;6月5日——11日,VR对战、4D电影等娱乐大Party等你体验!6月、7月还有更多亲子、游乐、美食等大型活动,周周有惊喜,畅玩不停!为襄阳的商业环境带来跨越式升级,“一座天街改变一座城”正在从梦想变为现实。开篇已震撼全城,未来时代天街发展的每一步,都将创造襄阳商业的新高度!时代天街,世界级跨界体验性商业综合体,拥有25万方巨擘体量,由湖北时代天街投资有限公司投资30亿元打造。项目包含高端酒店、国际影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态。目前已引入华夏国际影院、美国华美达酒店、纯K、武商超市超级生活馆、天街儿童体验城、ZARA、全球时尚文化中心7大主力店,还有香港盛大百货、大众书局、天街购、一兆名门等近千家品牌在此云集。时代天街,襄阳商业格局的革新者,襄阳商业潮流的领航者!项目地址:襄阳钻石大道与东风汽车大道交会处咨询热线:0710-3077777
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  • 襄阳恒大翡翠华庭 和您来场“倾城之恋”

    拥有一个家是每个人梦想,这个家不一定富丽堂皇,不一定高大宽敞,但是要让人感到安全舒适和温馨,这才是家。在襄阳,想要拥有一个幸福温馨的家,不是难题。恒大翡翠华庭,地处人民西路武商沃尔玛商圈。配套齐全设施完善,金碧物业全程护航,贴心管家服务,居家生活从此安心、舒心更放心。恒大翡翠华庭精造约2万方瀚景园林,萃取园林艺术精粹,凝聚6大主题风情园林,典藏一城生态人居。珍稀乔木、灌木多重组合,遍布建筑左右,名贵树种全冠移植,欧陆风情园林为你呈现绿意人生。襄阳恒大翡翠华庭区位图襄阳恒大翡翠华庭营销中心现已盛大开放,约83-144㎡奢装豪宅,火爆热销中。项目位于襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处。恭迎您的品鉴,集沙盘优势解读、情景样板间、9A奢装展示、让看房也是一中享受!
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  • 来国邦家世界汽车城 与樊少皇热辣共“武”

    6月伊始,气温是一天比一天热了,“红五月”已经过去,襄阳的楼市也是慢慢开始降温。但是有些楼盘“热情”依旧。尤其是国邦家世界汽车城项目开盘在即,想入手的朋友要密切关注了。更重要是——6月18日开盘当天,功夫巨星樊少皇将驾临国邦家世界汽车城开盘现场。上个月20日,“英雄豪杰聚国邦,千人认筹抢金铺”活动在襄阳国邦家世界汽车城项目现场进行。活动当天,襄阳市武术协会组织武术爱好者前来助兴,选拔出的襄阳本地武林高手们将在6月18日与功夫明星樊少皇同台表演。5月20日认筹现场光彩·国邦家世界是由百盟集团、国邦实业2014年倾力打造的全新力作,也是光彩·国邦物流园的跨界转型之作。项目总占地200亩,总建筑面积28万方,首次引入“定制型开发、体验式运营”的概念,规划打造的一站式品牌大本营。其二期项目国邦家世界汽车城是以“汽车家”为主力业态,主打汽车类相关配套产业。是集汽车4S店、城市展厅、汽车美容、装饰、快修、保养、改装、二手车交易、汽车金融、保险、上牌、过户、电摩产业等于一体的一站式车主题文化综合体想要一睹功夫巨星的风采吗?那6月18号,我们国邦家世界汽车城不见不散!
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  • 520 相约玫瑰花海 体验童真纯乐

    5月20日上午,襄阳时代天街广场,十万玫瑰纵情绽放。时代天街玫瑰花海开放暨天街儿童城试营业活动在这里隆中举行。玉龙湾集团董事长、武钢新材料产业公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长兼总经理赵玉兵,湖北时代天街投资有限公司执行总经理李湘水,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司副总经理席华杰,纯K襄阳店执行总经理彭凌,天街儿童体验城执行总经理王玉华等嘉宾和众主力商家代表共同参加。时代天街董事长赵玉兵致欢迎词,他说,儿童是祖国的未来,是父母的宝贝,天街儿童体验城的开业,为广东儿童提供了儿童职场体验的绝佳去处。我们在此隆重举办99999朵玫瑰开放暨天街儿童体验城试营业活动,一是向全城隆重宣告我们天街儿童城盛大开业了,这一新型的少儿职场探索乐园现在正式敞开大门迎接我们襄阳的孩子们;二是预告5月28日襄阳时代天街耀世开业;三是让襄阳市民提前感受襄阳时代天街的全新消费环境,希望大家今天能够在这个特殊的日子,玩的开心,逛的尽兴。天街儿童体验城执行总经理王玉华做答谢词,代表天街儿童体验城全体员工对在百忙之中莅临活动现场的各位领导、各位来宾以及社会各界朋友表示衷心感谢。她说,天街儿童体验城对于家长来说,是一座奇特的城市,让他们见证孩子的全面成长;对于孩子来说,是一座梦想的城市,他们是城市里真正的主人!时代天街董事长兼总经理赵玉兵、时代天街执行总经理李湘水、深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛、深圳泰科柏伦商管公司副总经理席华杰、纯K襄阳店执行总经理彭凌、天街儿童体验城执行总经理王玉华等为活动剪裁。天街儿童体验城,占地4000多平米,拥有21个体验馆,30余种职业,在这里,孩子可以学会独立、感恩、责任、团队协作等多种社会能力,让孩子能够在体验中学习社会、认识社会、提早培养社会适应性。
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  • 山河万里闪耀2017年襄阳春季房展会

    [导读]根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓。春意酥怀四月天,入山入水好时节。趁着四月,2017年春季湖北襄阳“双放心”住房建设成就展如约而至。而作为城市之心的山河万里(动态 图库 户型),又会带来哪些惊喜?根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓一生家业归山河,百世功名立家门山河万里作为襄阳塔尖人居的标杆项目以敬意之心,礼献全城历时与时代邂逅 人文与生活共奏走过三国的历时峥嵘,襄阳的城市核心也在不断迁移,在时代的更替与行进中,与现代化发展交会共融,呈现出盛世之景。面对不断提高的人居需求,48年山河集团匠心打造的山河万里在此时应运而生。不离城心 与繁华之上享尊贵山河万里,占据襄阳市襄城区城市中心地位。坐拥原生山水同时,便捷交通与繁华配套辐射全城。尊贵生活区内,包含生命全周期配套,购物平台、商务平台、休闲平台、政经平台,多元化多功能资源汇集让出行便捷!私园密境 与境界之中品山水充分利用岘山天赋优势,坐拥1.0超低密容积率,沿袭原生自然的人居理念,打造襄阳墅居生活梦想。这里开窗得山湖,出行三溪环抱,四大园区纯质私密,叠山理水、亲水栈道、山麓林荫,结合气候时节与人生所需,充分展现再难复制的生态高尚墅区。致敬品质 与阔景大宅中享受生命山河万里,96-370㎡城心墅院,山湖洋房。保留对原生山湖的规划与营造,重新考量。将诗意生活引入阔景空间,拾得自然灵气。超大花园及露台、台地错落引景入户、极致户型,独得天地之厚待,实现城市最高的居住理想。项目名称:山河万里项目地址:襄城区汉丹路西侧(武装部后)咨询热线:400-890-1122转21658来源:(中国房产超市网)
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  • 九街十八巷惊艳亮相2017春季房展会 人气爆棚

    [导读]九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。芳菲的四月,如诗如画,与丽彩相伴,与房展有约。4月21日,一年一度的襄阳春季“双放心”房展会,今日在人民广场盛大开幕!本次“双放心”房展会由襄阳住房保障和房屋管理局主管、襄阳市房地产业协会主办。上午九点,在欢快的开幕式音乐里,热情洋溢的开场舞掀起了全场热浪,一席重要领导出席了本次盛会。九街十八巷(动态 图库 户型)总经理喻志辉发言九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。一行领导莅临参观九街十八巷展位一大早,九街十八巷展位就吸引了众多参加房展会的客户纷纷驻足咨询,人流攒动。现场,九街十八巷的置业顾问们热情接待每一位来访的咨询者,为他们提供细心而周到的服务,认真讲解沙盘,现场人气超高!展会现场互动表演九街十八巷城市价值洼地作为襄阳在售商业中唯一的旅游商业项目不论是置业还是投资商铺都有着超高的回报价值九街·云顶,作为九街十八巷二期推出产品,是整个项目的至高点,可俯视全城,又直面直面汉江最宽阔的江面,阔江似海,是襄阳最佳的观江视角。同时项目引进了希尔顿酒店、奥特莱斯、万达国际影城等具有国际影响力的主力商家,可以说足不出户尽享便利与繁华。 并且签约了世界顶级物管理公司世邦魏理仕贴心服务,尽享尊崇。我们相信,九街十八巷必将成为襄阳崭新的城地标,必将打造成襄阳的楚河汉街,打造成襄阳的百万方城央滨江文化区。九街十八巷,一线江景房,超高绿化率,与生态景观悠然相伴理想的生活是会让人回归生活的本质,享受自然的厚待,与鲜氧为伴。九街十八巷九街十八巷屹立于襄阳樊城汉江之滨,毗邻人民广场商圈,承袭千年老街巷繁盛之根,重塑万帆云集的码头荣耀—700米老樊城历史风貌商业街,独占全城绝佳地段,坐拥1100米黄金江岸线,独享46万方江滩公园,远眺40平方公里鱼梁州。纳万千荣耀,集一城风华。奥特莱斯、国际希尔顿酒店、万达电影院线,三大品牌齐聚襄阳,全球名奢LV、GUCCI、Hermes、Chanel、Dior……品牌汇聚,人潮汇聚。项目名称:九街十八巷项目地址:樊城区沿江大道炮铺街以东咨询热线:400-890-1122转21686交通:1,2,6,8,9,19,20,22,24,27,53,530,512来源:(中国房产超市网)
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  • 楼市调控政策须保持连贯多举措促进市场健康发展

    在“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下,“五一”小长假前两日,北京商品房住宅签约84套,与2016年相比出现了明显下滑。除北京等热点城市遇冷外,郑州则出现裹着被子连夜排队买房的现象。这意味着,不同区域楼市“五一”期间出现了明显的分化。网民认为,近期热点城市楼市确实出现了降温迹象,但目前楼市调控政策密集,要警惕放松调控后房价反弹的情况,保持楼市调控政策的连贯性。网民还指出,房地产调控要坚定不移地执行好目前的政策,更要注重分类指导、因城施策,重视制度性长效机制建设,多措并举抑制房地产泡沫,促进市场平稳健康发展。政策稳定利于巩固成果网民“东时硕”表示,房地产市场十几年来频繁陷入“屡限屡涨”的怪圈。限购、限价等政策就像“止疼药”,吃的时候有用,但不能长期有效,而且“止疼药”停药之后更疼。希望调控政策能保持长期稳定,不要“痛”的时候才“吃药”。网民“向增”认为,在政策调控下,重点城市房价虽然得到抑制,但仍处于高位。个别开发商仍希望调控政策只是暂时措施,只待“风头”一过再以更高价格出售。房地产市场调控政策是不是会继续加码,是市场关注的热点问题。还有网民指出,稳定政策预期,是稳定房价一个重要方面。如果政策多变,会让市场主体处于不确定的状态,保持政策的连续性非常关键,稳定的市场预期有助于巩固调控成果。多举措促进市场健康发展针对不同区域楼市分化现象,有网民指出,中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,将是楼市政策主线。此外,保证楼市健康发展,政策应理顺进退之道。网民“非马非驴”认为,虽然在楼市区域分化加剧的趋势下,未来房地产税征管不可能各地区步调一致,房地产税短期之内也不会出台。但房地产税开征将抑制投资、投机性需求,使房子回归居住本质。房地产税是建立房地产市场长效机制,让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。网民“集结十”表示,楼市的宏观调控,盯住需求只是其次,更为重要的仍然在供给层面。受土地财政、投资投机等因素的影响,房地产市场一直面临着“面粉比面包贵”的僵局,供给侧改革,是房价合理回归的柔顺剂。还有网民指出,楼市调控政策应把追求实实在在的长久调控效果放在首位。首先,制定富有弹性的楼市调控政策,确立楼市调控近期目标、中期目标和长远目标,分阶段实施,消除狂风暴雨式调控模式。其次,进一步厘清行政干预与市场调节的界限,确立地方政府在房地产市场中的责任。再次,应尽快终结土地财政,加快税收制度改革步伐,将中央政府与地方政府事权与财权改革到位,消除地方政府对土地财政的依赖。(记者 李奕蕾 整理)
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  • 国土资源部: 分类压缩不动产登记办理时限

    2日从国土资源部获悉,国土部近日印发通知,要求各地进一步简化登记流程,分类压缩不动产登记办理时限。据了解,通知要求各地在确保登记资料移交到位、人员划转到位的基础上,提高登记效率,分类压缩不动产登记办理时限。并提出,各地要通过提高受理能力、加强业务联动、强化信息共享等措施,将一般登记业务的办理时限压缩至20个工作日,不动产抵押登记办理时限压缩至10个工作日,不动产查封登记、异议登记即时办理。政府组织开展的农村不动产登记以及未公证的继承、受遗赠涉及不动产登记等较为复杂的登记情形仍按照30个工作日办结。通知指出,不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据,是依法开展不动产登记的前提,做好资料移交才能支撑高效办理不动产登记手续、压缩办理时限。各地要积极推进“互联网+不动产登记”工作模式,推出一站式办理、同城通办、绿色通道等多种服务举措。
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  • 湖北个人出租住房收入 减半征收个人所得税

    个人出租住房所得,将减半征收个人所得税;租房者的租金支出,结合个人所得税改革,将按国家规定扣除。记者昨悉,省政府办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,其中提出,到2020年全省基本建立购租并举的住房制度,努力实现城镇居民住有所居的目标。企业可建租赁型职工宿舍《意见》提出,鼓励新建租赁住房,鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务,满足居民多层次住房需求。各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划。在住房租赁需求量大的区域,将新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。有条件的城市可以利用住房公积金的增值收益,新建、改建、收购租赁住房,定向租赁给中低收入住房公积金缴存职工。有条件的企业,可以建设租赁型职工宿舍。允许改建住房用于租赁。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。不过,住房出租应当以改造设计确定的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。允许将商业用房改建为租赁住房。允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,但经改建的租赁住房不得分割产权出售。增加供应租赁住房用地为促进住房租赁市场发展,我省将加大政策支持力度。其中,落实税收优惠方面,对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。个人出租住房的,减按1.5%计算缴纳增值税。个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除。《意见》鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。金融机构应探索开展住房租金收益权质押贷款业务,并给予一定的贷款期限、利率等优惠。对将库存商品房转化为出租房屋的房地产开发企业,金融机构也要给予贷款支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。探索在武汉市开展房地产投资信托基金试点。此外,各地政府要盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。在符合相关规划的前提下,企业可利用空闲土地、厂房建设租赁住房,但不得分割产权出售。(编辑:丁喆)
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  • 诚信铸就伟业 品质缔造共赢

    (原标题:诚信铸就伟业 品质缔造共赢——恒大集团湖北公司业绩领跑荆楚房地产市场揭秘)发布会现场4月18日,“质量树品牌 诚信立伟业”恒大湖北2017年产品发布会在武汉恒大酒店盛大召开,恒大集团湖北公司相关领导、行业协会、权威研究机构、20余家战略合作伙伴、100多家全国各级媒体参加了本次会议,与会者充分肯定了恒大在湖北近年来取得的辉煌业绩,并就签署企业诚信宣言给予高度赞赏。那么,恒大何以在湖北房地产市场创下如此辉煌?肩负“民生地产”诚信铸就精工品质自1996年创立之初,恒大就明确提出了“质量树品牌,诚信立伟业”的企业宗旨。历经20余载,恒大始终将诚信贯穿于经营管理、客户服务、沟通合作、发展共赢的每一个环节,这也是恒大仅20年就跻身世界500强的重要因素。作为房地产行业的领航者,民生与责任是密不可分的。为了确保产品品质,恒大凭借多年开发精品住宅经验,制订出6000余条苛刻质量要求,41道标准工序、14项停点验收、10项工艺标准和8类成品保护标准,严苛贯穿于项目设计、施工、监理、验收等整个流程,形成了一体化的“精品工程生产线”,为每一位业主提供精益求精的优秀产品。2015年,恒大推出了“无理由退房”政策,这是恒大向每一位购房者的郑重承诺。恒大湖北2016年退房率仅为0.39%,这充分证明恒大诚信经营得到各界广泛认可。诚信签约携手共进引领城市和谐发展自恒大进驻湖北以来,始终秉持质量先行、诚信为本的信念,以过硬的产品质量为广大购房者提供高品质的产品和服务。在本次发布会上,恒大就诚信经营作出表率,携手20家战略合作方签订诚信公约,共同树立价值规范,引导及强化企业责任意识,落实企业主体责任,促进整体行业健康有序的可持续发展。恒大华中区域负责人表示,近年来,恒大在湖北发展态势迅猛,凭借优秀的精工品质和强大的品牌价值获得了社会的高度认可,连续三年实现了销售额翻番,业绩非常突出,为湖北区域的经济发展作出了杰出贡献。精耕荆楚12载实现业绩跨越式发展进驻湖北12年来,恒大始终保持高速发展态势。2016年,恒大湖北全年销售总额超167亿,现已实现武汉、宜昌、荆门、襄阳、荆州、鄂州、孝感、随州、十堰、黄石等城市的战略布局。先后开发建设了36个精品楼盘。截至目前,湖北公司拥有员工3500余人,规划总建筑面积1780万平方米,土地储备610万平方米,总纳税近50亿元,服务业主20万人,是当之无愧的湖北省房企销冠。本次发布会上,恒大对2017年即将在湖北新亮相的9个精品项目进行分享介绍:其中有武汉恒大城及2016年销冠——武汉恒大常青花园项目。除了武汉外,还有襄阳2个项目、随州2个项目、荆州2个项目、荆门1个项目、十堰1个项目、黄石1个项目。2017年开发项目之多,覆盖区域之广前所未有。除以上项目外,恒大湖北已确定进驻黄石区域,将进一步秉承集团“民生地产”的理念,在湖北地区打造更多的精品项目。来源:襄阳晚报全媒体记者:张正辉 文/摄
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  • 湖北推进购租并举 无房户将可提公积金付房租

    为促进住房租赁消费,湖北将允许无房户提取公积金支付房租,同时将推进公共租赁住房货币化,支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。记者从湖北省住房和城乡建设厅了解到,该省正在推进建立购租并举的住房制度,预计到2020年将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。湖北省住房和城乡建设厅副厅长金涛说,住房租赁市场是解决城镇居民住房问题的重要渠道,也是房地产供给侧结构性改革的重要组成部分。此前,湖北省政府办公厅已印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。为建立购租并举的住房制度,在租赁住房供给方面,湖北省将大力培育市场供应主体。鼓励市场主体开展规模化、集约化、专业化的租赁经营。在住房租赁需求量大的区域,要求新建一定比例的租赁住房。允许将现有住房、商业用房按照相关规范改造后出租。记者了解到,目前湖北省还筹划创新供地方式,对于通过招拍挂获得新建或配建租赁住房项目的市场主体,允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。
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  • 东津世纪城开盘四周年 精装样板间惊艳开放

    “生活有很多面组成,最恰当的才是最好的”,不管是钢铁城市中的一抹绿意,还是灯火繁华中的一轮明月,以及生活中的那一份品质。对老百姓来说,舒适的居住才是最好的,就好比精装房。从2013年到2017年,东津世纪城造城足迹家喻户晓,东津新区的快速发展也引领着襄阳这座古城的日星月异。2017年12月9日,正值东津世纪城开盘四周年之际,东津世纪城重磅推出升级产品——精装华宅,精装华宅面世当天,主办方带领媒体代表及业主代表畅游东津,重点游览规划展览馆、世纪广场等东津新貌,共同参观期待已久的精装样板间。4年来,东津与襄阳一起奔跑用当下的眼光看过去,用发展的眼光看未来,我们目睹了襄阳这座城市、东津这片区域的发展。城市东进的步伐,推动了东津新区的全面复兴。也许被给予太多厚望的也将是背负最多压力的。东津世纪城4年奔跑的足迹,让许多不可能变成了可能,“造城模式”也带领我们看到了新东津,新希望。4年来,东津世纪城历经的重要时刻——2013年12月,东津世纪城首次开盘,当天热销1500套,创造襄阳楼市神话2015年8月,东津世纪城首批房源交付,开启东津交付序幕2015年-2016 年,东津世纪城荣获襄阳楼市销售冠军2017年12月,开盘4周年,3万户家庭选择东津世纪城4年来,3万业主陆陆续续安家东津世纪城。东津世纪城将一种新的居住方式在东津新区延展开来,从社区规划、景观布局、生活配套、物业管理、建筑用材等都经过高标准的审核,用高要求雕刻居住的每一个细节。细节成就完美,也成就了3万业主家庭的幸福生活。今天,东津终于迎来革命性的精装产品万事万物都处在变化中,就住房而言,从毛坯房到精装房的过渡已经成为一二线城市的楼市产品主流。精装作为住宅产业化发展的必然趋势仍有其存在的重大意义。精装房是现代住宅的新趋势,更加契合消费者的价值取向、审美情趣和消费需求,更能满足购房者对居住品质及省时便捷的需求。顺应时代发展趋势,东津推出精装产品政策推动,大势所趋。住建部于2017年5月印发《建筑业发展“十三五”规划》提出,按照住房城乡建设事业“十三五”规划纲要的目标要求?,到2020年,城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求。城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%,新开工全装修成品住宅面积达到30%,绿色建材应用比例达到40%,浙江、山东、四川、海南、河南等多个省市也发文,大力推进高层住宅全装修,成品住宅已是大势所趋。节能减排,提升品质。精装符合国家节能减排的要求,满足不同客户产品需求。东津世纪城整体体量大,业主量巨大,长期大量装修带来的垃圾、噪音扰民、电梯等设备损耗等问题尤为凸显。精装房则节能减排,提升业主的居住品质。产品升级,多种选择。东津世纪城推出精装,不仅适应了襄阳精装房市场的发展趋势,也实现了民发住宅产品的品质自我升级。精装与毛坯并存,满足客户差异性选择需求,着力将其打造成为襄阳居住生活典范。装修压力更小,性价比更高买房一般都花费了不少的积蓄,装修费对于购房群体来说也要花费一笔很大的资金,压力不小。在购房时如果业主购买了精装修房,则无需再投入资金进行装修,业主购房入住的首期门槛将大大降低。东津世纪城在关注广大消费者的实际需求下,经过缜密的市场调查和客户研究,针对实际购房者和有自住需求的客群研发出一系列具有更高性价比的优质精装产品。在关注消费者切身利益的基础上,一如既往的追求完美,以更为人性化的考量实现住房品质的最优化。历经4年,我们共同见证一座城的“精装”精装是一种生活潮流的体现,展现更加精致的生活态度。当生活的城市成为精装生活典范,生活在这座城市的人们将会以更自信的姿态去迎接未来。越来越好的区域发展、便捷的交通环境、全新齐全的配套设施、越来越优美的景观等,都是这座城市的“精装”。期待了4年,东津新区的华丽“精装”终于与我们相见。区域精装·东津新区,襄阳城市未来的精装区2011年,襄阳市第十二次党代会提出,加快推进东津新区的开发 。2012年,市委、市政府提出:东津新区的发展是城市布局的重要转折点; 2013年,国务院批复建设东津新区规划方案;2014年,市委书记王君正强调坚定不移举全市之力推进东津新区建设;2015年,市长秦军上任,强调“东津新区发展速度没有上限,能搞多快搞多快”;2016年,市委书记任振鹤在东津新区调研时强调,要围绕新目标,抢抓新机遇,完善新机制,搞标准、搞质量加快推进产城融合发展,把东津新区建设成汉江流域的“未来城”。2017年,市委书记李乐成在东津新区调研时强调,要坚定信心、高标准建设东津新区,打造产城融合、宜居宜业的未来之城、繁荣之城、奋进之城。城市东进,东津新区的发展,将以“城市精装样板”的高标准进行定位,一改往日“毛坯”的形象。将在省委省政府的重托下,以湖北第一个上升为省级战略城市新区的名义,全新打造东津新区,成为首批国家产城综合示范区。随着目前70平方公里起步区基础设施全覆盖,一大批知名企业落户、公共服务配套相继启用、教育医疗顺利运营,一座产业繁荣、环境优美、宜居宜业的城市新区跃然而出。未来,这里不仅仅是区域性金融中心、科技中心、文化中心、会展中心、医疗中心,更将成为汉江流域中心城市的核心区、引爆区,成为引领汉江流域开发开放的活力新城、和谐新城。不久的将来,东津新区将成为襄阳的翘楚,各大区域中的“精装”区!交通精装·高铁加翼,外通全国/内达主城的精装出行路线交通方式越来越多,越来越方便快捷,才足以充当交通枢纽,亦或者是“精装”出行。对于东津新区来说,以全国领先的出行标准提升襄阳,对外有“米”字路网通全国,对内有东西轴线/数座大桥通主城,堪称襄阳精装出行。襄阳东津站规划了9台20线,是郑万、汉十及规划建设的襄荆宜三条高铁交汇的高铁站,建成后至武汉仅1个半小时,至北京仅4个小时。从襄阳到郑州不超过两个小时;从襄阳到平顶山不超过一个小时;从襄阳到南阳半个小时左右;从襄阳到万州两个小时左右。如今,东津高铁站配套工程火热开建,预计2019年郑州至襄阳段通车,2021年襄阳至万州段通车,全线工程预计2022年完工;东西轴线西接襄荆高速,沿中原西路经大李沟、清河路,过汉江、鱼梁洲至东津新区,东接东外环,路线全长约26.3公里,道路控制宽度40~120米,主线双向六车道,辅道双向四或六车道,设计速度为主线60-80公里/小时,辅道40公里/小时。目前,东西轴线正式开建,是襄阳第一条快速路,汉江第一条过江隧道,26.3公里全程无红绿灯。从樊城到东津仅需15分钟;苏岭山大桥像一张正在展开的蓝图,规划着东津新区的未来,届时八座大桥相跨,建成后,苏岭山大桥将与内、中、外环共同构建起襄阳市交通骨架,繁华生活圈即将形成。配套精装·十大工程,一流设计创襄阳精装公共服务标准随着社会的发展,人们对美好生活的向往越来越强烈。对美感的事物、便捷的配套服务、精神层面的需求也更高。如果将人们生活息息相关的配套设施,用一个标准进行衡量,那么聚焦着襄阳人重大寄托的东津新区的十大工程,将是以“精装”的高度呈现给大家:规划展览馆、图书管、科技馆等十大工程,皆以全球领先建筑为依托,“小鸟巢”、“科技之眼”等称谓无不体现十大工程超炫的建筑外观和科技感十足的内在体验。襄阳市规划展览馆--鄂西北地区最大的规划展览馆,已于2017年8月开馆。文化艺术中心即将开馆,将成为襄阳市群众文化活动的场所。科技馆新馆,是现有科技馆的9倍多。目前,已开展室外园林景观的设计工作。中心医院东津院区,已于2016年全部对外开放,未来将成为襄阳乃至湖北区域性医学高地。世纪广场 ,主体已封顶,外立面及外部广场景观呈现,包括大型购物中心、超高层星级酒店与写字楼。如今,东津的教育也发展起来了,在东津世纪城从幼儿园到初中,一站式教育配套成熟:襄阳四中初中部,2016年秋已开学;襄阳东津新区实验小学,市重点小学,顶级师资,2015年已正式开学;襄阳三中,市重点高中,2018年逐步开展搬迁工作。放眼望去,科教文卫十大工程,正在如火如荼的进行,未来,生活在这里的人们将真正的感受到一个现代化都市的“精装生活”。景观精装·高台阔院,襄阳首例扶梯回家的精装园林体验什么样的景观才称得上“精装”呢?豁达的视野、满眼的绿色、有河流、有跑道……每个人对于居住景观的要求不同,但对“住好房”的向往是一样的。好的人居环境才是景观的“精装样板”。自古以来,就有“城有水则秀,居有水则灵”的说法。“吉地不可无水”,水体作为一个重要的造景元素,不仅具有生态价值,亦可调节温度、湿度,净化空气,增强居住的舒适感。东津世纪城的造景,对于水景的运用恰到好处。项目园林规划多处水系,大型中心湖泊怡然中央,精致小桥流水点缀其中,庄重喷泉水钵列阵入口,除多处艺术喷泉外,浩然河、唐白河也给业主带来优美的视野观感。除了水景外,东津世纪城|天境台及东津世纪城|上和院,首创襄阳扶梯回家、高台阔院。庭院抬高至少达5米之上,名贵花树四季常青,沥青铺设主路,陶土贴砖、石材收边为辅,给业主带来不一样的居住享受。项目毗邻16万方市政公园,闲暇时分,散步谈心,流连观景,美景独享,健身爱好者跑步,年老者相约散步,下棋,聊天,广场舞,都有施展的空间。产品精装·全屋品质精装,打造襄阳精装华宅预留创意空间,个性精彩演绎精装成品房是住宅产业化发展的必然趋势,但是面对客户千差万别的需求,不可能提供适合每一个购房者的风格和配置,既要考虑购房者的满意度和个性化的发挥,又要实现标准化、产业化、住宅装修一次到位,如何在两者之间寻求平衡,成了解决问题的关键。个性化是一种更高的价值体现,特别是对房子来说。东津世纪城预留出部分空间由业主为自己的生活打造个性标签,妥善解决了装修中的主要矛盾。作为日常生活中实用性最强的功能空间,厨房卫生间,涉及管线、电、气、防水,施工较复杂,如果这部分做到一次性装修到位,其余的装修工作就会变得简单而轻松。东津世纪城由厨卫精装修入手,充分尊重业主的个性化需求,在解决了装修难题和生活基本需求的同时,装修中使用频率更高居住空间留给业主自行设计发挥。东津世纪城开盘四周年,精装华宅正式入市装修是大事,关系着业主的生活品质。东津世纪城精装,从设计到施工,从采购到监理,每一个环节无不闪烁着对业主生活细节的呵护。根据卧室和客厅功能性不同,地板材质也有所区分,卧室使用木地板,给人一种温馨感受。客餐厅属于活动区,从易清洁角度考虑,采用瓷砖铺设。厨房以橱柜、燃气灶、抽油烟机作为精装主要元素。卫生间包括,马桶、花洒、浴室柜(含洗手盆、镜子)。餐厅卧室石膏板局部吊顶,厨房、卫生间集成吊顶,乳胶漆墙面,客餐厅空调风管机。以吸顶灯、射灯、灯带作为灯元素的主要装饰。当价格成为打动消费者的唯一利器,东津世纪城还在执着于精装品质升级。眼见为实,才能真切地体会到精装房为业主带来的精致生活。我们衷心的祝福每一位业主,在东津新区能安居乐业,继续保持着对美好生活的向往,带着区域的自豪感,带着生活的满足感,拥抱未来!
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  • 对不起,十一黄金周,我和她已经约好了

    今年的黄金周无比让人期待。国庆、中秋连放8天!想想还有点儿小激动呢。恒大翡翠华庭实力助阵。国庆期间(10月1日-8日),将最酷炫的极限运动会搬到家门口,过一个不一样的酷炫假日。酷炫小轮车障碍赛。这是刺激、狂野、惊险于一身的运动。玩法多样,已入选奥运项目。超帅的BMX单车特技大神早已准备好看家本领,你准备好尖叫了吗?滑板女神大PK,多位长腿女神齐聚。当滑板遇上美腿,碰撞出速度与激情,青春的肆意张扬,帅气的girl power将展现得淋漓尽致。飞檐走壁挑战地心引力,攀岩是“岩壁上的芭蕾”,在陡峭的岩壁上飞墙走壁,轻舞飞扬,八块腹肌,肤色性感的攀岩小鲜肉。让我们屏住呼吸,一起加油呐喊吧!动感单车“骑”乐无穷,在动感乐曲中绽放激情与活力。在欢乐的氛围中收获健康有型的身材,喜欢运动的你还在等什么,踏着音乐的节奏,一起享受挥汗如雨的畅快。达人登场,嗨翻全场,爱车团攀爬表演队,曾参与《央视春晚》、《星光大道》、《中国达人秀》、《出彩中国人》节目录制。GDS滑板团:2015全国滑板挑战赛湖北地区冠军,2016上海滑板大师赛特邀嘉宾,2017武汉哈雷街头滑板挑战赛特技组冠军。超人气网红滑手:子瑶——视频点击率破百万,2016年北京长板嘉年华特约嘉宾,2016年长板bancing大师赛亚军,林肯公园表演嘉宾。长板滑板女神:阿冠——66长板开学季活动:女子dancing第一名;福禄三周年:女子dancing赛第一名;福禄长板赛女子dancing赛第二名。这个国庆长假你还准备去排队看后脑勺?你还准备在高速路上“堵”过?恒大翡翠华庭拯救你的国庆长假,给你一场惊心动魄的极限邂逅。(活动时间:10月1日—8日)最新动态:城央奢装大宅,臻稀呈献!恒大翡翠华庭约134-144㎡瞰景高层 分秒递减!9A奢装样板间,实景园林示范区诚邀品鉴。项目位于襄阳市樊城区,南邻人民西路,北邻规划路,东邻仙桥路,西邻韩家台路。临近万达和沃尔玛商圈,东西直通长虹路与卧龙大道。是集住宅、恒大影城、公寓、商业街、综合楼、幼儿园、社区配套为一体的综合性高档小区。销售热线:0710-3988888项目地址:襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处(乘坐2路、9路、26路、517路、20路、67路、72路、532路、546路可直达周边)声明: 部分文字和图片来源于网络,如有侵犯知识产权,请来信或来电告知,我们将立即删除。
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  • 十里春风不如你 你的白马王子在等你

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  • 襄阳碧桂园二期样板间赏析 匠心见诚心

    7月8日,襄阳碧桂园二期,样板间盛大开放啦,直接上图。襄阳碧桂园,细节处见真功夫,匠心见诚心,用高品质精智洋房,致力于给您一个五星级的家。襄阳碧桂园,三载春秋砥砺前行,大城已成。精筑轻奢系洋房,城熟之上,再创大城居住新标杆,智慧人居,拎包入住,襄阳碧桂园精智洋房的一小步,襄阳人居品质的一大步,襄阳碧桂园,匠心升级,幸福已城,104-143㎡精智洋房195-257㎡花园美墅。(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳的父母 请给孩子一个“快乐”的童年

    现在的很多家庭都很重视孩子的教育,尤其家有学龄孩子的,总怕自己的孩子“输在起跑线上”。家长们每天忙着比较学校、师资、课程安排和课外补习,致力于为孩子配备上最好的教育资源。有识之士大声惊呼:中国式教育,中国已由拼爹时代进入了爹拼时代。儿子就是父母的面子,女儿就是父母的炫耀。所有的父母都要求孩子各项全能。小宝贝儿们被父母拉着拽着恳求着,从一个课堂走进另一个课堂,从一个补习班走进另一个补习班,唯恐孩子的时间利用的不充分,生怕孩子漏掉每一分钟。殊不知,越是这样孩子越是麻木,越是迟钝,越是逆反,接下来就是厌学逃学,哭闹打滚,甚至会导致学习恐惧症,更严重的是孩子会在重压之下崩溃,变的内向、抑郁直至自暴自弃。中国式教育,孩子学业压力大竟自残父母应该常思考:经过小学、中学、大学、研究生教育之后,我们要交给社会的是什么样的人?对于小学来说,当孩子在这里度过童年最重要的一段时光时,学校能做到让他们不被“污染”吗?能让他们到中年、到老年的时候,眼睛里依然闪烁着童年的好奇和清澈吗?你知道孩子真正需要的是什么吗?01陪伴成长,用亲情滋润孩子的童年目前中国已经面临着童年亲情缺失的巨大挑战。中国有六千万留守儿童,在他们的成长过程中,大多数是缺少父爱或母爱的,一系列的悲剧都与此有关。在孩子的成长过程中,没有任何一股力量可以代替父母每天同孩子的交流。02教育的最高境界是“不言之教”,是父母身体力行带给孩子的梦想。父母和孩子是人生中奇妙的相遇,我们的人生太短了,童年更短,父母和孩子真正在一起的时光不多,所以在孩子的童年,我们更应该和他们如胶似漆。有了亲情的滋润,人生就不会干枯,孩子的童年应该被包围在浓郁的亲情中。03激活好奇,莫让标准答案限制了孩子现在的教育总是告诉孩子一个标准答案就算结束了,这使得孩子的好奇心都被扼杀了,那么,他们长大以后如何成为创新人才?数学需要有标准答案,但是我们的诗歌、作文、电影音乐、美术等为什么也必须使用一种框定的答案呢?04自然生长,不要打扰孩子的兴趣在孩子童年时候,兴趣的养成非常重要。培养孩子的学习兴趣,让孩子喜欢上学,同样非常重要。现在有很多人为了让孩子上一个好小学,每天早晨需要花很长时间把孩子送到学校。择校不如择师,因为好的教师会让孩子对学习有兴趣,让孩子爱上学习的过程;第二是学校一定要离家近些,这样孩子才能多睡一会儿,不会因为过早起床而讨厌上学。当孩子学业压力大时,当孩子有解不开的心结时,当孩子承担了本不该承担的重量时,当孩子缺少童年快乐时,当孩子缺少父母陪伴时,妈妈爸爸请早点发现,并给他足够的温暖。白马·森林小镇 森林深处的童话世界解开这里的密码解密一:这是一个好玩的地方解密二:不仅可以玩还能学习解密三:健康/绿色/走进大自然解密四:让你和孩子走的近一点“疗愈”孩子童年的缺失,把童年还给孩子,给孩子满满的爱,让他们在充盈的爱中长大,有足够的安全感有满满的自信心。
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  • 白马森林小镇——襄阳森林食品集结地

    我们经常会说这样的一句话:不干不净吃了没病;这句话有的时候我们是带着戏谑的口吻说的,有的时候是为自己做一点辩解;其实在七八十年代我们这句话是可以说的通的;毕竟当时的污染还没有今天这么严重,当时的化肥,农药还没有这么大量使用;三十年前树上摘下来的东西可以直接吃,井里的水可以直接喝;三十年前谁知道转基因食品调和油,但是今天却围绕着这个转基因食品不断地发生摩擦;小时候喝十块钱一包的奶粉都没问题,现在喝300块的奶粉都心惊胆战;俗话说:“年年岁岁终复始、岁岁年年人不同”现在的环境是我们以前完全不能想象的,我相信这也是我们每个人都知道的;现在证实因为食品安全而导致死亡的人和村庄也是不断地被媒体曝光和被国家承认;而那些我们以前说的不干不净吃了没病的话,在现实中却成了一些人的要命的根本因素;有多少地方现在都变成了像我们图上看到的一样了呢?就在这些我们必须要吃的米面油的种植地却发生这样的悲剧;生活水平提高了可是工业污染、农业污染,生活污染随之而来,是我们无法逃避的现实。高血压、心脏病、糖尿病和癌症成了常见病,所以不要再说不干不净吃了没病了,你们真的去关心过每天吃的食物的安全吗?可能更多的关心手里的手机是否可以更换了,开的汽车是否应该升级了;这一次,是时候为自己、为家人的健康升一升级了!一件衣服值1000元,小票能证明。一辆小车值50万,发票能证明。一栋房子值100万,房产证能证明。一个人到底值多少钱,唯有健康可以证明。健康是您的保障。所以请不要拿计算器计算您花在健康上的钱。有健康叫资产,没健康叫遗产!享受健康生活,从享用森林食品开始!地域山清水秀,动植物天然成长,不施化肥农药,拒绝人为干扰因素——森林食品原生态无污染,可谓“坐拥森林,绿色天成”。科普:森林食品到底个啥?“森林食品的特征是高营养、无污染,原料珍贵、纯净。优质的森林在保证营养的前提下,强调产地环境的安全和生产过程的可持续性,从而保障了食用安全性。很多森林食品具有药食同源的特点,具有很高的医疗保健功效,符合现代人的健康和发展需求。来自森林环境,遵循动植物自然生长规律,无人工合成添加物,具有原生态、无污染、健康、安全、高营养、原料珍贵、纯净动想要回归三十年前的健康饮食,去南漳白马·森林小镇的森林主题购物公园啊 !你要的森林健康食品就在这里...森林食品的专卖场来自山野、产于森林的食物,是大自然给予人类的馈赠。从森林直达你的餐桌。还在等什么?森林食品九大类森林主题购物公园,是白马·森林小镇一期重点项目之一,它以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健品、休闲康养为一体的生态健康产业链。另外还为市场配套:小型商超、商务办公、酒店式公寓、民宿、药店、银行ATM柜员机、幼儿童趣游乐场、森林科普基地等,形成独具特色的森林主题购物公园。森林主题购物公园分两期建设,现在已建成二条主街,共计12栋,143套门面,我公司于2017年4月正式面向全球公开招商,预计5月26日市场开始试运营,10月1日市场正式营业。森林主题购物公园的运营模式为:主力体验店+互联网(电商)+物联网(物流中心)+森林主题展会,这个市场也是目前国内第一个把森林食品作为主题的专业市场,市场内的商家都来自全国各大森林基地。同时这个市场最大的特点,就是我们将与政府、媒体及社会联合出台十几项监督措施,并收取每个商户10万元的产品质量保证金,目的就是在这个市场杜绝一切假冒伪劣产品,真正让消费者在这里放心消费,我们的口号就是“只卖真的”!重点来啦。白马·森林小镇到底有啥??快看下面!这次中国·襄阳·南漳的白马·森林小镇厉害了!不但准备了4大主要项目,还有超级大玩点!你没看错,就是这样一个超嗨的地方!那就来这里吧!!!白马·森林小镇位于湖北省南漳县清凉河畔,贯穿国家级清凉河湿地公园之中,“中国林业金融创新产业园”内,由华中绿谷实业发展有限公司投资兴建,项目于2013年9月正式开工建设,预计到2020年将全面建成。旅游始终贯穿于项目建设的全过程,白马·森林小镇内的每一个子项目就是一处独特的景点,最终形成以白马·森林小镇为平台,以清凉河湿地公园为支撑点,真正将白马·森林小镇打造成国家5A级景区。1. 森林主题购物公园以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健-品、休闲康养为一体的生态健康产业链2. 苗木市场华中苗木市场是一个集研究、生产、销售、展览、文化娱乐、旅游开发为一体的大型的综合类项目,是白马森林小镇建设的重要组成部分。3. 颐和 · 金园智慧公寓3. 颐和 · 杉园森林别墅天呐!白马森林小镇悬赏万元现金征集广告语啦!动动脑子、写条广告语,就有机会赢取万元现金大奖?小编很负责任地告诉你,这是真的!!“白马森林小镇”全城征集原创广告语。只要你有才!就能赢大奖!
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  • 超女安又琪现身襄阳月星家居广场为市民献艺

    7月9日,第一届超女冠军安又琪现身襄阳月星家居广场,与市民进行亲密接触,现场人气爆棚,数千人齐聚一堂,共睹明星风采!据了解,安又琪此次来到襄阳,是应邀参加月星家居携手左右沙发举办的明星签售活动。活动现场劲歌热舞,场面火爆,安又琪为粉丝签名,并进行现场互动。
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  • 襄阳市侨丰国际商品博览城全面营业6个月

    2016年年底,第一批18家老市场外迁至樊西综合市场集聚区。作为首批外迁承接地,侨丰国际商品博览城正式营业已有6个月。外迁商家目前经营状况如何?新市场面临哪些问题?一楼满员开业238户商家齐聚侨丰侨丰国际商品博览城首一层目前已经全面营业,总计超过238户来自丹江路的泛五金厨具、酒店用品行业商家在此扎根。酒店用品区基本囊括了襄阳本地超过九成的行业商户。酒店、饭馆、面馆等餐饮行业的老板在这里能够很方便的一站式购齐所需设备、餐具、耗材等。市场已于2017年1月1日进入全面营业阶段。大多数商家具有超过二十年从业经验,有着较为完整的售后服务体系和丰富的市场经验。营业态势喜人 正在筹备大型开业活动年初,侨丰公司曾组织“首届侨丰厨具采购节暨2017年襄阳酒店用品展”活动,酒店用品交易区在没有宣布正式营业之前,已经通过一次展销会进行一轮预热,在下游采购商中形成了一定影响力。目前,公司正在积极筹备以酒店用品、厨具为主题的运营活动。通过与行业协会合作,将厨具与烹饪两大行业进行有机结合,打通产业上下游,形成有效的行业对接。侨丰公司策划部负责人李鑫说:“侨丰国际商品博览城目前已经囊括了本地超过九成的厨具、酒店用品行业商家。我们目前正在打造采购手册,将最新的厨具商户信息进行汇总、分类,让餐饮业老板采购更加便利,为市场商户带来商机。”
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  • 九街十八巷——九街·云顶150米高楼开盘

    7月1日上午,九街·云顶9号楼开盘,认筹客户享受“1万元抵3万元”优惠,当天销售率达80%。九街·云顶总计有4栋楼,9号楼为第二栋,总共有178套房源,本次开盘的是其中一个单元,共推出89套,户型面积120—170平方米,均价13500元/平方米。该楼是整个项目的制高点,总计49层,楼高达150米。高楼坐拥汉江宽阔水域,是名副其实的江景豪宅。襄阳“九街十八巷”项目位于襄阳城市中心樊城区汉水之滨,是襄阳城市与商业文化的发源地。项目力图打造一座襄阳市高尚城市综合体,使之成为襄阳市城市地标以及襄阳城市名片。本项目为该市重点棚户区改造项目,其地理位置得天独厚,临江岸线长达115米,与城市绿岛“鱼梁洲”隔江相望,景观资源优越、商业氛围浓厚。
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  • 《画江湖之不良人》即将进入襄阳唐城拍摄

    青春热血新派武侠大型古装电视剧《画江湖之不良人》即将进入唐城拍摄,本剧由滕华涛监制,伊峥任总导演,栗心博、王飞联合执导,集结毛晓彤,杨旭文领衔主演。不良人重现江湖,谁与争锋!青春热血武侠,燃情一夏!围绕唐朝末年从事侦缉捕盗职务的官差“不良人”组织所隐匿的大宗龙泉宝藏而展开。剧情简介:《画江湖之不良人》主创介绍导演王飞,追求完美者,新锐导演中的代表,对工作一丝不苟的态度,让个人的工作颇有成就,参与制作了《结婚前规则》 、《大女人小男人》等诸多脍炙人口的影视作品。造型指导陈敏正 ,服装造型设计师,人物造型美学的潮流者,美学造诣深厚,独具慧眼,参与了《芈月传》 、《雪花与秘扇》等众多口碑良好的影视剧造型设计。联合出品人王治,在艺术与市场的开拓之路上两者兼得,泛娱乐与传统影视的牵线之人,行业视角敏锐,互联网娱乐及资本运作经验颇多。导演栗心博,光影再造者,在镜头运用及光线塑造方面独特、新颖,心思细腻,经验颇丰,参与制作了《封神榜》 、《重案六组第四部》等多部耳熟能详的精美之作。导演伊峥,年轻一代导演的生力军,在工作的创作上游刃有余,对细节的把控精益求精,拍摄手法新颖,参与导演制作《春风镇》 、《神探联盟第二季》等多部风格迥异的影视剧作。总监制滕华涛,中国第六代导演之一,风格多样,善于捕捉内心世界细腻动人的事物,执导监制过多部高质量影视作品。出品人&总监制徐林,映百年传媒核心团队掌舵人,立志于打造国产影视内容精品,从业三十余载,参与制作和发行了《泰囧》、《闯入者》等多部类型各异的优秀作品。总制片人董小芸,剧组的核心领导,丰富的影视剧制作经验,敏锐的市场洞察力。多次与知名导演及团队合作,在业内口碑美誉度极高。是制作行业的领军人物。就让我们共同期待着“不良人”之旅吧!(文章来源于网上,如若侵权,请联系小编删除,谢谢! )
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  • 尊敬的驼峰佳苑业主请注意! 驼峰佳苑交房通知

    尊敬的驼峰佳苑业主:您好!恭喜您成为驼峰佳苑的业主,您所认购的房屋现已具备交房条件,为让您更快捷、方便的收房,我们采取分批交房,请按照通知您的交房时间前往驼峰佳苑物业服务中心(驼峰佳苑三号楼一楼)办理收房手续。若您未在通知时间前来办理收房手续,我们将按照《湖北省物业服务管理条例》《商品房买卖合同》的约定,视同您收房,并自2017年7月1日起自行承担您所购物业的服务费及相关费用。恭祝您喜迁新居、万事如意!湖北驼峰投资有限公司2017年6月26日
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  • 炎炎夏季这里的泳池狂欢 襄阳碧桂园等你来嗨

    炎炎夏日,正是游泳好季节,是不是迫切的想来一场欢畅淋漓的泳池Party?襄阳碧桂园满足你,清凉一夏 泳池party!不仅有充满童趣的亲子互动,“凉爽”的水上互动;还有疯狂烧烤、精致美味点心水果;更有动感的音乐,带来的每一个音符燃起血液中跳动的细胞,就问你嗨不嗨?泳池party狂欢 感受池水带来的清凉打闹,嬉戏,让我们一起嗨起来!更多好玩的水上游戏等你来参与!襄阳碧桂园夏日狂欢季,欢乐泳池party这周等你来哦!大家凭票入场,想参加朋友,可以和专属置业顾问联系哦,或致电:0710—2899999(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳国邦家世界汽车城开盘 巨星驾到圆满成功

    占地约500亩,建筑面积30万方,总投资16个亿得襄阳首个一站式车主题文化综合体——国邦家世界汽车城于6月18日盛大开盘,当天推出的烫金旺铺,开盘不到2个小时内,销售超过80%,销售金额近2.8亿元。据悉,国邦家世界汽车城此次以比较亲民的价格开盘,赢得了全襄阳市民的追捧。当天上午在万众期盼中,国邦家世界汽车城火爆开盘,现场人山人海,鼓乐齐鸣!为襄阳楼市燃起了一把热情之火!上演了争抢房源的盛况!再次彰显了作为“车文化综合体”的气派及国邦品牌的雄厚品牌实力。行家点赞 实力展示2017年6月18日,国邦家世界汽车城盛大开盘。中国汽车后市场协会副会长庞建春先生、湖北省汽车后市场企业联合会会长周伟先生,纷纷主动上台发言,将国邦家世界汽车城的实力及后期的发展潜力充分展示出来,将汽车产业的发展优势和国邦家世界汽车城未来发展的优势,展示的淋漓尽致。巨星驾临 增添喝彩功夫巨星樊少皇驾临国邦家世界汽车城开盘现场,为国邦家世界汽车城的开盘增添喝彩。开盘现场,作为汽车爱好的樊少皇,充分看好汽车产业和汽车市场的潜力。以港台国际一线城市的视野,对于国邦家世界汽车城的未来发展,也给予了充分的肯定。国邦家世界汽车城的未来,必然红红火火。一站式汽车主题文化综合体襄阳首个一站式车文化综合体,集汽车展厅、汽车专营店、汽车快修、汽车美容、汽车超市、汽车主题酒店、汽车主题餐厅、汽车金融、保险、车管所、检测线、汽车试乘试驾、汽车仓储物流、新能源汽车、电动车、摩托车、二手车交易等于一体。成为了襄阳汽车产业的黄金枢纽。内环线最成熟专业市场樊城区、高新区、襄州区三大商圈交汇处,襄阳汽车产业和建材家居双产业集群集散地,区域内汇集商户数万家,每年高达千万次的消费客流,年交易金额超过百亿。完全是成熟商圈,商机无限。双首层设计 铺铺通车国际领先的立体交通规划,一层环形通道无缝对接二层,汽车可直接上大二层,将一层二层均打造成临街商铺。楼栋中连廊与车道相结合,保证大二层也能汇聚人流、车流,便捷的连接到各个区域,开车可以循环到每一间商铺的门口。彻底消除商业死角。真正实现“铺铺临街、铺铺通车、铺铺首层”的全新设计理念,使商铺的价值实现最大化。长城、传褀/宝沃强势入驻长城、传褀、宝沃、林肯、宝马、沃尔沃、吉普、现代、斯柯达、众泰、比亚迪、周氏轮胎、米其林、佳通轮胎、壳牌润滑油强势入驻!汉江路摩配城、三元路摩配城、明玉摩配城整体搬迁!自持60%产权,永旺市场国邦为了保证市场的运营的成功,自持60%物业,仅有40%对外销售。不仅建市场,我们还联合专业的商业管理运营公司和招商公司,做到兴市场、旺市场、共同繁荣,共同赚钱!由于天气变热,在开盘现场,国邦家世界汽车城特意为买铺客户准备了降温设施和医疗保障,温馨的细节让买铺客户心中感到真情。笔者在现场看到,买铺气氛热烈,人气极高,咨询和认购的客户络绎不绝。国邦家世界汽车城热销的盛况,无疑是国邦品质的最好见证。
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  • 【时代天街】本周末“爸”气十足 父亲节五折钜惠

    父亲节即将来临,你准备好在父亲节给爸爸的礼物了吗?如果没有,别担心,小编帮你出出主意。给老爸准备礼物的基本原则就一个:实用。你花大价钱给他买个华丽丽的,他可能还不高兴呢。下面来看看我为你准备的不贵又超实用的父亲节购物清单。特价第一波特价第二波特价第三波2、科技、炫、末知世界国内首家真人对战VR体验馆6月17日在时代天街二楼盛大开业啦!所有设备均为进口设备,而且真实度高,现场特邀请选手进行比赛、免费体验,配合cosplay真人秀、特工美女陪练、网红直播等丰富精彩的互动节目!美女特工陪练时代战役VR场馆环境cosplay真人秀襄阳时代天街---25万方世界级跨界体验性商业综合体,必将携五星级酒店、高端影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态,开创襄阳全新商业模式。
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  • 昊天广场6.11亲子彩绘体验活动圆满成功

    每个人对“家”都有着自己的设想,相信很多人认可的前半生最理想的状态就是很幸福地拥有最合适的爱人和最满意的事业,以及拥有一方属于自己、温馨又惬意的家。那么在孩子们的眼中,“家”是什么样的呢?6月11日,在昊天广场举办的“昊天不夜城描绘理想家”亲子彩绘体验活动中,宝贝们插上了想象的翅膀,用画笔、用色彩把最天真的一面炫出来,也通过画笔描绘了自己心目中的梦想之家。在专业老师的指导下,小朋友们纷纷拿起画笔描绘起自己心目中的梦想之家。在活动期间,将小朋友绘制出的理想家图片分享到朋友圈并集赞还能获得爱心抱枕和彩铅筒。居于长征路与丹江路交会处,华洋堂商圈、人民广场商圈环伺,多路公交车均能够直达小区。多条线路组成的立体交通网,无论去哪里都非常方便;购物、餐饮、休闲娱乐、观影……都能够很快得以实现,无惧于随时出行,让人在繁忙之外更加享受生活。昊天广场三面临街,大庆东路、长征路、丹江路三条城市主干道贯穿而过,位于襄阳商业发展成熟的人民广场、火车站商圈。周边大型超市、医院、市尝银行、酒店、小学、中学、休闲公园等生活配套,咫尺相邻。人气汇聚,城市配套成熟,是成就创业、事业辉煌的居住理想宝地。目前项目推出5号楼约82—115㎡新品,1万抵3万,感兴趣的朋友可前往售楼部咨询详情。
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  • 这些甲壳虫撩动全城后 告诉我襄阳为什么骄傲?

    6月10日上午,一场惊爆眼球的视觉盛宴引爆全城!甲壳虫、亮眼的红色、大问号……这一天,原来下了小雨,襄阳的商圈街头还很潮湿,行人匆匆,甲壳虫车队的出现,瞬时吸引无数路人引颈相望,拍照留存,堪称在高考过后,又给城市带来一个热议的话题。队列齐整,甲壳虫车队阵容震撼6月10日上午,在襄州东街头有一队甲壳虫车队空降来袭,车队整齐有序呈一字型排开,抢眼的红色引发附近居民围观,场面壮观!其中围观的大娘说,“如此特别和浩大的阵仗,在襄州东还从来没见识过,也不知道哪个有钱人搞的”,现场可以看到大家都在评头论足,车队还未展开游行,便赚足了眼球和话题度!甲壳虫头顶的大问号,成了城市的超级符号早上9点,浩浩荡荡的甲壳虫车队开始出发!一声令下,时尚洒脱的甲壳虫如斗牛般立即启动!车队沿城市的各个核心商圈缓缓巡游,统一的颜色、统一的问号,给人强烈的视觉冲击,人们驻足围观,甚至一路追随!紧跟着,这场现象级的闹市巡游在朋友圈沸腾起来,最后竟演变成一场全民关注、线上线下为之一震的焦点事件,追其原因,原来是甲壳虫头顶上那个大问号引发的全城提问接力:襄阳凭什么自豪?
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  • 碧桂园集团鄂北区域揭牌仪式圆满举行

    2017年6月11日上午,碧桂园鄂北区域揭牌仪式在武汉市武昌区中北路平安财富大厦隆重举行。碧桂园鄂北区域高雪峰总裁、李文奇副总裁、集团办公室品牌管理洪罡总监、集团人力资源管理中心谢媛总监、湖北省房地产业协会潘世炳会长、中国保利生态集团公司陈幸福董事长等三十多位合作方以及凤凰等各大媒体出席揭牌仪式。1、梦想与战略并重揭牌仪式于上午9点正式拉开帷幕,高雪峰总裁介绍了碧桂园自创立以来的发展概况,对鄂北区域的成立进行了详细的解读,高雪峰总表示:“鄂北区域,是碧桂园于国内重点布局的专设区域,是集团实现新战略目标的重要平台。” 随后,集团领导和嘉宾代表湖北省房地产业协会潘世炳会长,先后发表致辞,祝贺鄂北区域的成立。在嘉宾和区域员工的共同见证下,高雪峰总、李文奇总、洪罡总、谢媛总、潘世炳会长共同为鄂北区域的成立揭牌,并开启香槟共同举杯庆祝鄂北区域的成立,并表达了对鄂北区域的美好祝愿。随后,高总与各位领导走入各个部门办公室为员工们派发利是,希望鄂北区域利事利市、红红火火。2、品质与特色并重(区域总裁高雪峰与社会各界嘉宾:湖北省房地产业协会、中国保利生态集团公司、武汉龙源集团有限公司、上海泓勤资产、民族建设集团有限公司、中国银行武汉青山支行、武汉市青山区城市建设综合开发公司、武汉市台州商会、隆羽国际集团、湖北志强集团、徐东置业、中泰置业、随州市洪腾房地产开发有限公司、湖北京山根源置业有限公司、武汉分院、秀山元明(十堰)生态园开发有限公司、上善联盟主席、湖北名华置业有限公司、湖北鑫欣房地产开发有限公司、凯普康基金公司、腾越建筑公司等合作方合影)揭牌仪式结束后,区域领导、嘉宾们及各大媒体前往参观湖北标杆项目,碧桂园生态城。碧桂园自2007年进驻湖北以来,十年深耕,已在武汉五个区,全省18个地市(州)布局42个项目。为进一步深耕湖北市场,碧桂园集团于2017年4月底成立碧桂园鄂北区域,专注于湖北武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的土地拓展和项目开发工作。鄂北区域现有项目众多,布局广泛,未来也将有更多项目落地。其中,位于东西湖区的海昌天澜项目坐靠多条地铁线,交通便捷。除此之外,鄂北区域的其他项目都独具特色。这些产品从构思设计、开工建设到成型面世,都体现了碧桂园在因地制宜、为居住提档升级方面的独到匠心。3、活力与专注共存碧桂园集团于2007年在香港上市,2016年实现全年销售额3088亿元,位居全国地产三强。2017年碧桂园跨入福布斯上市公司300强,截止五月份,销售总额已达2500亿元,连续五个月位居全国房企第一名。2016年11月,碧桂园入选央视国家品牌计划,2017年伊始,碧桂园迈入全球百强品牌。碧桂园近年来的发展与内部管理机制息息相关,持续领跑的业绩得益于碧桂园的“四好”,即好老板、好平台、好机制、好团队。而鄂北区域大到战略上的布局,细到员工的学习与发展,都有其独特的规划。鄂北区域的年轻和活力正是他的独特魅力所在,员工平均年龄30多岁,还有不少员工都是90后。鄂北区域博士云集,其中,总裁高雪峰毕业于清华大学建筑学院,攻读了美国宾夕法尼亚大学建筑系博士学位。本次揭牌仪式的圆满举行,意味着鄂北区域开启新征程。2017年,是碧桂园集团成立25周年,也是鄂北区域起步的一年。未来的鄂北区域将秉承不忘初心、保持良心、追求匠心的坚定信念,聚天下英才共事,集众人智慧而行,共同打造鄂北区域崭新风采!以梦为马,共攀高峰!(区域总裁高雪峰与核心成员李文奇、陆伟东、柳志平、郑伯博、陈新行、田丞勋、吴勤、曹翾、郭乃毅、查立岩、陈琦、李勇、洪莉萍、吴义进、谷永辉、梅汉文、赵晓刚、王磊、杨雯熙、许开宇、陈方友等合影)碧桂园集团鄂北区域专注于湖北省武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的深耕发展。不忘初心,保持良心,追求匠心,致力于为湖北人民打造“五星级的家”。【襄阳碧桂园】临街旺铺“一铺养三代”八大升值动力 航空路上的财富风向标三强地产成熟社区商业运营经验25年建筑经验积淀,全球拥有超过700个项目,海内外知名项目享誉世界。大城运营经验成熟,值得信赖。掘金地段,让钞票为自己打工襄州航空路,城市发展所向,毗邻重点学府,周边多家政府办公机构,财富时代已然降临。精英聚集地抢占财富先机科技智慧社区、凤凰俱乐部,大圈层私享,有成就的人都住在一起,精英业主,确保优质、旺盛客流和强劲购买力,财聚襄州,旺铺生金。学府环绕将商铺开在名校旁名校环绕,进一步保障投资热铺的收益。精装社区,投资见效更快精装社区,秉承“一次性快速成型”的开发理念,商业街、园林、泳池等配套触手可及,成熟社区立刻呈现,商铺投资见效更快。风情商业街,刷新襄州商业高度襄阳碧桂园大型风情商业街,将园林景观、逛街购物、休闲娱乐融于一体,聚集人群,增加消费,形成铺铺临街的绝佳商业格局。独立产权三代衣食无忧每间商铺皆有独立产权,可以自由买卖、经营、租赁,商铺保值升值、租金上涨等,收益形式多样!一次购买,三代受益,财富生生不息。快速收益价值翻倍上涨铺铺相临,可自由打通、组合,打造精品商店、时尚购物、品牌旗舰、零售百货等全业态,快速形成聚金商圈,价值飙升看得见。
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  • 25万方商业综合体 襄阳时代天街“容”耀开业

    5月28日,25万方世界级跨界体验性商业综合体——襄阳时代天街开业盛典暨群星见面会盛大启幕!香港天后容祖儿出席当天的开业盛典,并参与开业剪彩仪式。晚上,由容祖儿、哈萨克斯坦当红歌手迪玛希领衔的开业演唱会火热开唱!当天现场,近3万人见证了时代天街开业盛况!【容祖儿、中国500强山河集团】重量级嘉宾出席开业盛典湖北玉龙湾投资集团有限公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵发表了开业欢迎词,他说,襄阳时代天街引入了创新的商业模式、先进的 文化和独具特色的建筑风格,必将成为襄阳新的商业中心。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵致词山河集团董事长程理财上台发表贺词,他指出,襄阳时代天街高起点定位、高标准建设、全业态招商、多区域保障营运,必将极大提升区域商业的水平和质量。山河集团董事长程理财致贺词上午10时许,容祖儿绚丽登台,与11位领导及嘉宾共同剪彩,襄阳时代天街正式开街!这标志着时代天街在经历两年的筹备和蓄势之后,25万方商业航母已正式起航,从此登上引领城市商业潮流的舞台!容祖儿出席开业剪彩仪式剪彩仪式之后,时代天街董事长赵玉兵、山河集团党委副书记余新平先后与容祖儿互赠礼品,容祖儿还与众多领导和嘉宾一起走进时代天街商场巡场。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵与容祖儿互赠礼品【商会联合,共谋发展】泛长江流域省市商会联盟筹备会启动当天开业盛典中,还举行了泛长江流域省市商会联盟筹备会启动仪式。来自中国商业联合会、上海市商业联合会、浙江省商贸业联合会、江西省商业联合会、江苏省商业联合会、武汉市商业总会和东道主湖北省商贸流通业协会的代表出席了商会联盟筹备会启动仪式。此外,同名微电影,也是襄阳首部大型商业微电影——《时代天街》的主创人员也登台亮相,目前这部微电影正在进行后期制作,即将与全国观众见面!泛长江流域省(市)商会联盟筹备会启动仪式【迪玛希、容祖儿、好声音学员】引爆开业群星演唱会当晚,由容祖儿、迪玛希领衔的群星演唱会,火爆上演!容祖儿献唱《挥着翅膀的女孩》、《越唱越强》、《小小》经典曲目,星光闪耀,魅力四射!哈萨克斯坦国宝级歌手迪玛希压轴登场,献唱《拿不走的记忆》、《korkemim》、《难忘的一天》代表作品,引发粉丝团疯狂尖叫。此外,中国好声音学员刘辰希、匡金伟、“小蔡依林”朱文婷、爵士乐歌手王莉、国内美少女组合Anyway也纷纷登场,共同唱响襄阳的夜空!1折疯抢,购物大联欢!5折壕吃,满足你的胃!时代天街开业,将让利进行到底!5月28日——6月3日,各大商家优惠券大派送;6月1日——2日,孕婴童品牌疯狂五折;6月2日——3日,逛时代天街发表微信感言,集赞有礼;6月3日——4日,名奢派对,PRADA等奢侈品秀场免费看;6月5日——11日,VR对战、4D电影等娱乐大Party等你体验!6月、7月还有更多亲子、游乐、美食等大型活动,周周有惊喜,畅玩不停!为襄阳的商业环境带来跨越式升级,“一座天街改变一座城”正在从梦想变为现实。开篇已震撼全城,未来时代天街发展的每一步,都将创造襄阳商业的新高度!时代天街,世界级跨界体验性商业综合体,拥有25万方巨擘体量,由湖北时代天街投资有限公司投资30亿元打造。项目包含高端酒店、国际影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态。目前已引入华夏国际影院、美国华美达酒店、纯K、武商超市超级生活馆、天街儿童体验城、ZARA、全球时尚文化中心7大主力店,还有香港盛大百货、大众书局、天街购、一兆名门等近千家品牌在此云集。时代天街,襄阳商业格局的革新者,襄阳商业潮流的领航者!项目地址:襄阳钻石大道与东风汽车大道交会处咨询热线:0710-3077777
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  • 襄阳恒大翡翠华庭 和您来场“倾城之恋”

    拥有一个家是每个人梦想,这个家不一定富丽堂皇,不一定高大宽敞,但是要让人感到安全舒适和温馨,这才是家。在襄阳,想要拥有一个幸福温馨的家,不是难题。恒大翡翠华庭,地处人民西路武商沃尔玛商圈。配套齐全设施完善,金碧物业全程护航,贴心管家服务,居家生活从此安心、舒心更放心。恒大翡翠华庭精造约2万方瀚景园林,萃取园林艺术精粹,凝聚6大主题风情园林,典藏一城生态人居。珍稀乔木、灌木多重组合,遍布建筑左右,名贵树种全冠移植,欧陆风情园林为你呈现绿意人生。襄阳恒大翡翠华庭区位图襄阳恒大翡翠华庭营销中心现已盛大开放,约83-144㎡奢装豪宅,火爆热销中。项目位于襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处。恭迎您的品鉴,集沙盘优势解读、情景样板间、9A奢装展示、让看房也是一中享受!
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  • 来国邦家世界汽车城 与樊少皇热辣共“武”

    6月伊始,气温是一天比一天热了,“红五月”已经过去,襄阳的楼市也是慢慢开始降温。但是有些楼盘“热情”依旧。尤其是国邦家世界汽车城项目开盘在即,想入手的朋友要密切关注了。更重要是——6月18日开盘当天,功夫巨星樊少皇将驾临国邦家世界汽车城开盘现场。上个月20日,“英雄豪杰聚国邦,千人认筹抢金铺”活动在襄阳国邦家世界汽车城项目现场进行。活动当天,襄阳市武术协会组织武术爱好者前来助兴,选拔出的襄阳本地武林高手们将在6月18日与功夫明星樊少皇同台表演。5月20日认筹现场光彩·国邦家世界是由百盟集团、国邦实业2014年倾力打造的全新力作,也是光彩·国邦物流园的跨界转型之作。项目总占地200亩,总建筑面积28万方,首次引入“定制型开发、体验式运营”的概念,规划打造的一站式品牌大本营。其二期项目国邦家世界汽车城是以“汽车家”为主力业态,主打汽车类相关配套产业。是集汽车4S店、城市展厅、汽车美容、装饰、快修、保养、改装、二手车交易、汽车金融、保险、上牌、过户、电摩产业等于一体的一站式车主题文化综合体想要一睹功夫巨星的风采吗?那6月18号,我们国邦家世界汽车城不见不散!
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  • 520 相约玫瑰花海 体验童真纯乐

    5月20日上午,襄阳时代天街广场,十万玫瑰纵情绽放。时代天街玫瑰花海开放暨天街儿童城试营业活动在这里隆中举行。玉龙湾集团董事长、武钢新材料产业公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长兼总经理赵玉兵,湖北时代天街投资有限公司执行总经理李湘水,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司副总经理席华杰,纯K襄阳店执行总经理彭凌,天街儿童体验城执行总经理王玉华等嘉宾和众主力商家代表共同参加。时代天街董事长赵玉兵致欢迎词,他说,儿童是祖国的未来,是父母的宝贝,天街儿童体验城的开业,为广东儿童提供了儿童职场体验的绝佳去处。我们在此隆重举办99999朵玫瑰开放暨天街儿童体验城试营业活动,一是向全城隆重宣告我们天街儿童城盛大开业了,这一新型的少儿职场探索乐园现在正式敞开大门迎接我们襄阳的孩子们;二是预告5月28日襄阳时代天街耀世开业;三是让襄阳市民提前感受襄阳时代天街的全新消费环境,希望大家今天能够在这个特殊的日子,玩的开心,逛的尽兴。天街儿童体验城执行总经理王玉华做答谢词,代表天街儿童体验城全体员工对在百忙之中莅临活动现场的各位领导、各位来宾以及社会各界朋友表示衷心感谢。她说,天街儿童体验城对于家长来说,是一座奇特的城市,让他们见证孩子的全面成长;对于孩子来说,是一座梦想的城市,他们是城市里真正的主人!时代天街董事长兼总经理赵玉兵、时代天街执行总经理李湘水、深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛、深圳泰科柏伦商管公司副总经理席华杰、纯K襄阳店执行总经理彭凌、天街儿童体验城执行总经理王玉华等为活动剪裁。天街儿童体验城,占地4000多平米,拥有21个体验馆,30余种职业,在这里,孩子可以学会独立、感恩、责任、团队协作等多种社会能力,让孩子能够在体验中学习社会、认识社会、提早培养社会适应性。
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  • 山河万里闪耀2017年襄阳春季房展会

    [导读]根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓。春意酥怀四月天,入山入水好时节。趁着四月,2017年春季湖北襄阳“双放心”住房建设成就展如约而至。而作为城市之心的山河万里(动态 图库 户型),又会带来哪些惊喜?根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓一生家业归山河,百世功名立家门山河万里作为襄阳塔尖人居的标杆项目以敬意之心,礼献全城历时与时代邂逅 人文与生活共奏走过三国的历时峥嵘,襄阳的城市核心也在不断迁移,在时代的更替与行进中,与现代化发展交会共融,呈现出盛世之景。面对不断提高的人居需求,48年山河集团匠心打造的山河万里在此时应运而生。不离城心 与繁华之上享尊贵山河万里,占据襄阳市襄城区城市中心地位。坐拥原生山水同时,便捷交通与繁华配套辐射全城。尊贵生活区内,包含生命全周期配套,购物平台、商务平台、休闲平台、政经平台,多元化多功能资源汇集让出行便捷!私园密境 与境界之中品山水充分利用岘山天赋优势,坐拥1.0超低密容积率,沿袭原生自然的人居理念,打造襄阳墅居生活梦想。这里开窗得山湖,出行三溪环抱,四大园区纯质私密,叠山理水、亲水栈道、山麓林荫,结合气候时节与人生所需,充分展现再难复制的生态高尚墅区。致敬品质 与阔景大宅中享受生命山河万里,96-370㎡城心墅院,山湖洋房。保留对原生山湖的规划与营造,重新考量。将诗意生活引入阔景空间,拾得自然灵气。超大花园及露台、台地错落引景入户、极致户型,独得天地之厚待,实现城市最高的居住理想。项目名称:山河万里项目地址:襄城区汉丹路西侧(武装部后)咨询热线:400-890-1122转21658来源:(中国房产超市网)
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  • 九街十八巷惊艳亮相2017春季房展会 人气爆棚

    [导读]九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。芳菲的四月,如诗如画,与丽彩相伴,与房展有约。4月21日,一年一度的襄阳春季“双放心”房展会,今日在人民广场盛大开幕!本次“双放心”房展会由襄阳住房保障和房屋管理局主管、襄阳市房地产业协会主办。上午九点,在欢快的开幕式音乐里,热情洋溢的开场舞掀起了全场热浪,一席重要领导出席了本次盛会。九街十八巷(动态 图库 户型)总经理喻志辉发言九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。一行领导莅临参观九街十八巷展位一大早,九街十八巷展位就吸引了众多参加房展会的客户纷纷驻足咨询,人流攒动。现场,九街十八巷的置业顾问们热情接待每一位来访的咨询者,为他们提供细心而周到的服务,认真讲解沙盘,现场人气超高!展会现场互动表演九街十八巷城市价值洼地作为襄阳在售商业中唯一的旅游商业项目不论是置业还是投资商铺都有着超高的回报价值九街·云顶,作为九街十八巷二期推出产品,是整个项目的至高点,可俯视全城,又直面直面汉江最宽阔的江面,阔江似海,是襄阳最佳的观江视角。同时项目引进了希尔顿酒店、奥特莱斯、万达国际影城等具有国际影响力的主力商家,可以说足不出户尽享便利与繁华。 并且签约了世界顶级物管理公司世邦魏理仕贴心服务,尽享尊崇。我们相信,九街十八巷必将成为襄阳崭新的城地标,必将打造成襄阳的楚河汉街,打造成襄阳的百万方城央滨江文化区。九街十八巷,一线江景房,超高绿化率,与生态景观悠然相伴理想的生活是会让人回归生活的本质,享受自然的厚待,与鲜氧为伴。九街十八巷九街十八巷屹立于襄阳樊城汉江之滨,毗邻人民广场商圈,承袭千年老街巷繁盛之根,重塑万帆云集的码头荣耀—700米老樊城历史风貌商业街,独占全城绝佳地段,坐拥1100米黄金江岸线,独享46万方江滩公园,远眺40平方公里鱼梁州。纳万千荣耀,集一城风华。奥特莱斯、国际希尔顿酒店、万达电影院线,三大品牌齐聚襄阳,全球名奢LV、GUCCI、Hermes、Chanel、Dior……品牌汇聚,人潮汇聚。项目名称:九街十八巷项目地址:樊城区沿江大道炮铺街以东咨询热线:400-890-1122转21686交通:1,2,6,8,9,19,20,22,24,27,53,530,512来源:(中国房产超市网)
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  • 楼市调控政策须保持连贯多举措促进市场健康发展

    在“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下,“五一”小长假前两日,北京商品房住宅签约84套,与2016年相比出现了明显下滑。除北京等热点城市遇冷外,郑州则出现裹着被子连夜排队买房的现象。这意味着,不同区域楼市“五一”期间出现了明显的分化。网民认为,近期热点城市楼市确实出现了降温迹象,但目前楼市调控政策密集,要警惕放松调控后房价反弹的情况,保持楼市调控政策的连贯性。网民还指出,房地产调控要坚定不移地执行好目前的政策,更要注重分类指导、因城施策,重视制度性长效机制建设,多措并举抑制房地产泡沫,促进市场平稳健康发展。政策稳定利于巩固成果网民“东时硕”表示,房地产市场十几年来频繁陷入“屡限屡涨”的怪圈。限购、限价等政策就像“止疼药”,吃的时候有用,但不能长期有效,而且“止疼药”停药之后更疼。希望调控政策能保持长期稳定,不要“痛”的时候才“吃药”。网民“向增”认为,在政策调控下,重点城市房价虽然得到抑制,但仍处于高位。个别开发商仍希望调控政策只是暂时措施,只待“风头”一过再以更高价格出售。房地产市场调控政策是不是会继续加码,是市场关注的热点问题。还有网民指出,稳定政策预期,是稳定房价一个重要方面。如果政策多变,会让市场主体处于不确定的状态,保持政策的连续性非常关键,稳定的市场预期有助于巩固调控成果。多举措促进市场健康发展针对不同区域楼市分化现象,有网民指出,中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,将是楼市政策主线。此外,保证楼市健康发展,政策应理顺进退之道。网民“非马非驴”认为,虽然在楼市区域分化加剧的趋势下,未来房地产税征管不可能各地区步调一致,房地产税短期之内也不会出台。但房地产税开征将抑制投资、投机性需求,使房子回归居住本质。房地产税是建立房地产市场长效机制,让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。网民“集结十”表示,楼市的宏观调控,盯住需求只是其次,更为重要的仍然在供给层面。受土地财政、投资投机等因素的影响,房地产市场一直面临着“面粉比面包贵”的僵局,供给侧改革,是房价合理回归的柔顺剂。还有网民指出,楼市调控政策应把追求实实在在的长久调控效果放在首位。首先,制定富有弹性的楼市调控政策,确立楼市调控近期目标、中期目标和长远目标,分阶段实施,消除狂风暴雨式调控模式。其次,进一步厘清行政干预与市场调节的界限,确立地方政府在房地产市场中的责任。再次,应尽快终结土地财政,加快税收制度改革步伐,将中央政府与地方政府事权与财权改革到位,消除地方政府对土地财政的依赖。(记者 李奕蕾 整理)
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  • 国土资源部: 分类压缩不动产登记办理时限

    2日从国土资源部获悉,国土部近日印发通知,要求各地进一步简化登记流程,分类压缩不动产登记办理时限。据了解,通知要求各地在确保登记资料移交到位、人员划转到位的基础上,提高登记效率,分类压缩不动产登记办理时限。并提出,各地要通过提高受理能力、加强业务联动、强化信息共享等措施,将一般登记业务的办理时限压缩至20个工作日,不动产抵押登记办理时限压缩至10个工作日,不动产查封登记、异议登记即时办理。政府组织开展的农村不动产登记以及未公证的继承、受遗赠涉及不动产登记等较为复杂的登记情形仍按照30个工作日办结。通知指出,不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据,是依法开展不动产登记的前提,做好资料移交才能支撑高效办理不动产登记手续、压缩办理时限。各地要积极推进“互联网+不动产登记”工作模式,推出一站式办理、同城通办、绿色通道等多种服务举措。
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  • 湖北个人出租住房收入 减半征收个人所得税

    个人出租住房所得,将减半征收个人所得税;租房者的租金支出,结合个人所得税改革,将按国家规定扣除。记者昨悉,省政府办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,其中提出,到2020年全省基本建立购租并举的住房制度,努力实现城镇居民住有所居的目标。企业可建租赁型职工宿舍《意见》提出,鼓励新建租赁住房,鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务,满足居民多层次住房需求。各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划。在住房租赁需求量大的区域,将新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。有条件的城市可以利用住房公积金的增值收益,新建、改建、收购租赁住房,定向租赁给中低收入住房公积金缴存职工。有条件的企业,可以建设租赁型职工宿舍。允许改建住房用于租赁。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。不过,住房出租应当以改造设计确定的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。允许将商业用房改建为租赁住房。允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,但经改建的租赁住房不得分割产权出售。增加供应租赁住房用地为促进住房租赁市场发展,我省将加大政策支持力度。其中,落实税收优惠方面,对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。个人出租住房的,减按1.5%计算缴纳增值税。个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除。《意见》鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。金融机构应探索开展住房租金收益权质押贷款业务,并给予一定的贷款期限、利率等优惠。对将库存商品房转化为出租房屋的房地产开发企业,金融机构也要给予贷款支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。探索在武汉市开展房地产投资信托基金试点。此外,各地政府要盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。在符合相关规划的前提下,企业可利用空闲土地、厂房建设租赁住房,但不得分割产权出售。(编辑:丁喆)
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  • 诚信铸就伟业 品质缔造共赢

    (原标题:诚信铸就伟业 品质缔造共赢——恒大集团湖北公司业绩领跑荆楚房地产市场揭秘)发布会现场4月18日,“质量树品牌 诚信立伟业”恒大湖北2017年产品发布会在武汉恒大酒店盛大召开,恒大集团湖北公司相关领导、行业协会、权威研究机构、20余家战略合作伙伴、100多家全国各级媒体参加了本次会议,与会者充分肯定了恒大在湖北近年来取得的辉煌业绩,并就签署企业诚信宣言给予高度赞赏。那么,恒大何以在湖北房地产市场创下如此辉煌?肩负“民生地产”诚信铸就精工品质自1996年创立之初,恒大就明确提出了“质量树品牌,诚信立伟业”的企业宗旨。历经20余载,恒大始终将诚信贯穿于经营管理、客户服务、沟通合作、发展共赢的每一个环节,这也是恒大仅20年就跻身世界500强的重要因素。作为房地产行业的领航者,民生与责任是密不可分的。为了确保产品品质,恒大凭借多年开发精品住宅经验,制订出6000余条苛刻质量要求,41道标准工序、14项停点验收、10项工艺标准和8类成品保护标准,严苛贯穿于项目设计、施工、监理、验收等整个流程,形成了一体化的“精品工程生产线”,为每一位业主提供精益求精的优秀产品。2015年,恒大推出了“无理由退房”政策,这是恒大向每一位购房者的郑重承诺。恒大湖北2016年退房率仅为0.39%,这充分证明恒大诚信经营得到各界广泛认可。诚信签约携手共进引领城市和谐发展自恒大进驻湖北以来,始终秉持质量先行、诚信为本的信念,以过硬的产品质量为广大购房者提供高品质的产品和服务。在本次发布会上,恒大就诚信经营作出表率,携手20家战略合作方签订诚信公约,共同树立价值规范,引导及强化企业责任意识,落实企业主体责任,促进整体行业健康有序的可持续发展。恒大华中区域负责人表示,近年来,恒大在湖北发展态势迅猛,凭借优秀的精工品质和强大的品牌价值获得了社会的高度认可,连续三年实现了销售额翻番,业绩非常突出,为湖北区域的经济发展作出了杰出贡献。精耕荆楚12载实现业绩跨越式发展进驻湖北12年来,恒大始终保持高速发展态势。2016年,恒大湖北全年销售总额超167亿,现已实现武汉、宜昌、荆门、襄阳、荆州、鄂州、孝感、随州、十堰、黄石等城市的战略布局。先后开发建设了36个精品楼盘。截至目前,湖北公司拥有员工3500余人,规划总建筑面积1780万平方米,土地储备610万平方米,总纳税近50亿元,服务业主20万人,是当之无愧的湖北省房企销冠。本次发布会上,恒大对2017年即将在湖北新亮相的9个精品项目进行分享介绍:其中有武汉恒大城及2016年销冠——武汉恒大常青花园项目。除了武汉外,还有襄阳2个项目、随州2个项目、荆州2个项目、荆门1个项目、十堰1个项目、黄石1个项目。2017年开发项目之多,覆盖区域之广前所未有。除以上项目外,恒大湖北已确定进驻黄石区域,将进一步秉承集团“民生地产”的理念,在湖北地区打造更多的精品项目。来源:襄阳晚报全媒体记者:张正辉 文/摄
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  • 湖北推进购租并举 无房户将可提公积金付房租

    为促进住房租赁消费,湖北将允许无房户提取公积金支付房租,同时将推进公共租赁住房货币化,支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。记者从湖北省住房和城乡建设厅了解到,该省正在推进建立购租并举的住房制度,预计到2020年将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。湖北省住房和城乡建设厅副厅长金涛说,住房租赁市场是解决城镇居民住房问题的重要渠道,也是房地产供给侧结构性改革的重要组成部分。此前,湖北省政府办公厅已印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。为建立购租并举的住房制度,在租赁住房供给方面,湖北省将大力培育市场供应主体。鼓励市场主体开展规模化、集约化、专业化的租赁经营。在住房租赁需求量大的区域,要求新建一定比例的租赁住房。允许将现有住房、商业用房按照相关规范改造后出租。记者了解到,目前湖北省还筹划创新供地方式,对于通过招拍挂获得新建或配建租赁住房项目的市场主体,允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。
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