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  • 地产三巨头之“军师联盟” 签署新的合作协议

    王健林在现场将这笔交易描述为“三赢”。但分析人士普遍认为,尽管三方的逻辑都很明确,仍然难以评估这笔交易的长期影响。“刚才在等发布会时,坐着刷新闻,发现有媒体写‘现场传来摔杯子的声音’。谣言就是这么传出来的。”7月19日下午,万达集团、融创中国、富力地产联合召开发布会,万达集团董事长王健林在发布会上表示。这是关于中国房地产史上最大规模交易的一次发布。此前,万达商业将价值632亿元的文旅项目和酒店资产转出,融创接手。富力的名字则在当日刚刚被曝光,三方将签署新的合作协议,富力据称会接手其中的酒店部分。但发布会出现了一段小插曲。按照原定计划,三方发布会将在下午4:30正式召开,但当记者提前进入场内后,工作人员提示需重新布置场地,发布会将推迟一个小时举行,随后清场。这种**的举动引发了种种猜测。有媒体称,三方的博弈仍然激烈,富力可能会临时退出,有关富力的背景板据称被撤下,甚至“贵宾室传来摔杯子的声音”。但三方最终还是完成了这次签约。按照最新的约定,万达的这两部分资产以637.5亿的价格转让。融创以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权,比此前的作价高出48%,融创同时还承担其中的454亿元贷款。富力则以199.06亿元收购77家城市酒店全部股权(比此前的资产包中多出一家),仅相当于此前作价的六成。且与此前的协议相比,万达取消了296亿元给融创的委托贷款。此次交易中各方的逻辑都十分清楚,王健林也将此次签约描述成一笔“三赢”的交易。但考虑到融创、万达都曾有过失败的合作案例,外界认为,此次交易的**如何,仍需谨慎看待。富力的进击这笔交易最早可追溯至7月10日,当日融创和万达签署了一则并购协议,按照协议,融创将接手万达旗下13个文旅项目91%的股权,以及76个酒店项目,作价分别为295.75亿元和335.95亿元。这构成了中国房地产史上最大的一笔交易。根据融创中国的公告,13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米。其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。76家城市酒店的总建筑面积合计约为324.9万平方米,总房间22920个。上述资产包中的文旅项目位于省会城市、东部热点城市和成熟旅游城市,且可售面积大,对于运营能力较强的融创来说,并不会构成太大压力。孙宏斌还在现场重申了一个附加交易条款,即交易后的文旅项目保持品牌、规划内容、项目建设、运营管理不变,万达仍保有这些项目的品牌,也是运营方。且按照此前的协议,融创需每年支付给万达一定的管理费用。相比之下,酒店项目沉淀资金量大、运营难度高,对于缺乏运营酒店的经验,接手这部分资产显得疑问重重。富力的出现,从某种程度上解决了这种疑问,同时也对此次交易形成了关键影响。富力地产董事长李思廉昨日表示,富力从2004年开始**建设高端酒店,先后跟万达集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团等五大国际酒店品牌在国内主要的城市和旅游区域,共同开业了17家国际星级酒店。富力还是万达集团的高端品牌丽兹卡尔顿系列在亚洲区域最大的业主。李思廉昨日表示,会“一如既往将旗下的每一家酒店都打造成城市的标杆”。但外界分析认为,资产包中的酒店项目,有相当部分位于二三线城市,因此在外界看来,其对富力带来的运营压力并不小。这也被认为是酒店资产最终折价转让的主要原因。而新闻发布会的**推迟是否与此有关?则不得而知。谁是赢家?王健林在现场将这笔交易描述为“三赢”。按照他的说法,万达通过这次转让,大幅减少负债,收回巨额现金。“本次协议签订还标志着,不仅万达商业已走上‘轻资产’品牌经营,万达文化旅游也走上‘轻资产’品牌经营之路。”融创则获得4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业,使融创财报合并收入和利润大涨。王健林认为:“两年内,可助力融创进入房地产企业收入前两名。”对于富力来说,接手77家酒店后,将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。“富力通过一定财技,也可提高酒店收益率至理想水平。”相比之下,李思廉和融创中国董事长孙宏斌则显得相对低调。李思廉对此次交易的评价为:“通过合作,富力将进一步扩展旗下的酒店业务,增加优质的**物业经营收益,实现多元化的产业布局。”孙宏斌的观点则是,此次合作“能弥补我们在文化旅游产业和持有物业领域的短板,也是融创学习和成长的机会”。一位不愿具名的分析人士向21世纪经济报道表示,综合此次交易的前后不同细节,应将万达视为最大的赢家。该人士认为,在交易对手存有疑虑的情况下,仍然将这部分重资产成功转出,是万达的成功之处。且在价格的斡旋中,资历、威望更胜一筹的王健林,应是扮演了协调者的角色。王健林表示,此次交易后,万达商业贷款加债券接近2000亿,账面现金共计约1700亿,此外还有1300亿销售物业存货。他透露,万达商业决定清偿大部分银行贷款,真正实现轻资产运营。该人士认为,轻资产并不是万达此次交易的最大收获,而是为万达商业的上市扫清障碍。如果能够脱掉房地产的“帽子”,万达商业的上市几率将大大提高。相比之下,酒店资产被视为资产包中相对“劣质”的部分。富力虽然折价137亿元受让,但后续面临的运营压力仍然不容忽视。融创则在此次交易中做出了明显让步,虽然文旅资产的价格比最初提高了48%之多,但按照可售面积粗略估算,即使加上450亿的债务,其成本也不足每平方米2000元。正如王健林所说,即使“融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额,整体交易还是划算”。此外还应考虑到的是,融创可借此实现公司规模的迅速翻番。并甩掉了酒店资产的“包袱”。但根据公开资料,万达的13个文旅项目多在最近几年间集中启动,因此后续需要的**规模较为庞大。这不仅会给融创带来较大的资金压力,还将考验其运营能力。未知因素此次交易被视为中国房地产史上规模最大、条款最复杂的一笔。分析人士普遍认为,尽管三方的逻辑都很明确,但仍然难以评估这笔交易的长期影响。甚至交易最终能否成功,也需要时间验证。融创并不缺少资金。孙宏斌表示,融创在上半年的销售业绩为1100多亿,截至2017年6月30日账面有900多亿现金。在下半年,7月份回款会超过200亿,其他月份回款都会超过300亿元,全年将有超过3000亿的销售额,会有充足的现金流。近些年,融创成为并购市场的主角,并有大量的成功收购案例。但考虑到融创仍然有失败的记录,市场对此次交易的**仍然存有谨慎态度。2014年5月,融创拟以63亿港币的代价收购绿城24.313%的股份,后者因调控降临,债务问题浮出水面。此后因各种因素最终搁浅。2015年2月,融创拟以80亿港元收购陷入债务问题的佳兆业,但到5月宣告放弃。2016年9月开始,融创大量买入金科股份的股票,目前已成为第二大股东,孙宏斌亦向媒体透露出谋求控制权的想法。但7月19日早间,金科紧急停牌,其实际控制人黄红云澄清,“不会放弃对公司的控制权。”万达也曾在2015年初与万科建立合作关系,双方拟以联合拿地、合作开发的形式进行操作,并分食土地中的商业和住宅部分。但这次合作也很快搁浅。“在很多大型合作中,起决定性影响的往往是一些意想不到的因素。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,某项关键条款的争论,实际操作中意想不到的困难,外部环境突变,资金问题,甚至合作者的性格都可能成为决定成败的因素。严跃进认为,就该笔交易而言,由于尚有大量的细节需要处理,因此很难做出确定的评估,至于未来的走向如何,仍需时间检验。
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  • 公司债难发被迫海外发债 下半年考验房企资金链

    货币政策收紧的趋势已成现实。在刚召开的中央金融经济会议上“坚持执行稳定的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量之间的关系”的表述也让房地产人士读出了高层持续“去杠杆”的味道,货币政策对地产行业“利空”压力仍在加大。与此同时,开发商融资渠道上,企业压力也在逐渐增加。2017年上半年,房企融资数据继续低迷,合计包括私募债、公司债、中期票据等融资仅1771.8亿元,同比减少74%,越来越多的房企转而寻求代价更高的海外融资。货币政策不再宽松货币政策的走势向来关乎到房企的生存环境,但从最近政策释放的信息来看,开发企业的钱袋子将受到考验。在7月15日发布的全国金融工作会议公告内容中,“坚持执行稳定的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量之间的关系”的表述被房地产业内解读为,货币政策收紧,甚至从中被读出了“严控资金流入地产领域”的潜台词。在这样的指导政策下,金融监管部门的监管手段必然得到强化。尤其在商业银行已经实施宏观审慎监管框架、银行信贷已被收紧的情况下,大有进一步收紧货币的意味。对此,知名财经评论员叶檀表示,中国大规模急速加杠杆的时代已经过去。从理论上说,楼市、股市等产品价格涨幅最高的阶段已经过去。数据显示,6月末,国内广义货币(M2)余额163.13万亿元,同比增长9.4%,增速连续第5个月放缓,创历史新低。从1990年以来,每年M2增速都在两位数以上,2017年M2的增速有可能跌到10%左右。M2增速下滑、信贷紧缩,货币不再宽松,首当其冲受波及的就是房地产行业。公司债难发货币政策的收紧从房企近来的国内融资已能明显感知。7月11日,上交所官网披露,融创100亿元公司债前不久已被上交所终止发行。随后融创董事局主席孙宏斌对此解释,该笔公司债的终止是融创自己主动停止发行,主要是排队企业太多。而且,融资收紧是针对所有房地产行业,而不是针对个别公司。事实上,有知情人士透露,此前已经有券商接到上交所窗口指导,在审的房企公司债项目一律停止审核。在新一轮房地产调控下,房企债发行和直接融资方面,均呈现出监管急剧收紧趋势。截至7月6日,证监会共对43家公司申请发行的公司债终止或中止审查,其中房地产板块以13家企业占比最高。自2016年10月以来,房企公司债发行监管趋严后,这类发行融资一直处于封闭状态。中原地产研究中心统计数据显示,2017年上半年房企融资数据继续低迷,合计包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)融资仅1771.8亿元,同比减少幅度达到74%。融资绕道海外面对国内融资渠道不畅,房企开始积极寻求海外融资。近来,多家房企密集发布美元融资公告。截至目前,7月已经有超过5家房企发布了超过20亿美元的海外融资需求。统计显示,上半年房企在海外发债数量已经高达148.75亿美元,同比上涨97%,超过了2016年全年的144.1亿美元。中原地产首席分析师张大伟分析表示,随着各地调控持续施压,预计房企的资金还会受到持续的压力。尤其是发债等渠道还可能继续收紧,未来6-9个月房企很可能会面临越来越大的资金问题。叠加最近楼市调控,人民币贬值对房地产市场的利空将加大在内地融资渠道收窄的情况下,海外融资难度也在加大。受美元走强影响,热钱将流出中国市场,叠加内地债券市场融资难,这会加剧房地产企业“钱荒”的窘境。而房企为了补充现金流未来依然将努力在海外融资,预计2017年房企海外融资将继续刷新纪录。专家表示,对于优质上市房企而言,融资渠道较为多元,公司债并不是惟一的融资方式,还能通过ABS、海外发债及股权融资等多种形式筹集资金。也能通过发行信托产品筹集资金。但开发商的资金将面临空前压力已成事实,尤其是对前期拿了较多高价土地的企业,过高的杠杆让后续资金成本不断增加,将影响销售预期。
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  • 华人置业81亿港元举牌中国恒大 恒大股价半年涨三倍

    7月19日中午,华人置业集团(00127.HK)发布自愿性公告,自2017年4月至今,该公司在公开市场以总代价约81亿港元(包括交易成本)购买由中国恒大集团(03333.HK)发行的每股0.01美元、共6.55208亿股股份,相当于中国恒大截至2017年6月30日已发行股本总数约5.00%,达到举牌线。华人置业表示,购入之中国恒大股份已计入通过其他全面收益以反映公平值计量的金融资产。其董事会对中国恒大的整体发展前景充满信心。中国恒大主要在中国内地从事大型住宅物业及综合商用物业发展。华人置业主要从事物业投资及发展、经纪服务、证券投资、放债及化妆品分销及贸易业务。受此消息影响,7月19日午后华人置业和中国恒大双双上涨。华人置业午后直线拉升后略有回落,最高达12.08港元,较开盘11.20港元大涨逾7.8%。中国恒大在早盘下跌后反弹,13时55分股价为15.80元,与开盘价持平。以15.80港元计,中国恒大总股本131亿股,总市值2069亿港元。7月4日晚间,华人置业发布公告称,公司于2017年上半年完成盛京银行(02066.HK)H股股权出售共计5.77亿股,收益净额约23亿港元,并计入本期间综合全面收益报表中。此外,华人置业同时披露,公司在上半年购入中国恒大约5.79亿股,代价约为69亿港元。也就是说,7月以来,华人置业又耗资12亿港元买入0.76亿股,平均股价15.79港元。实际上,也就是华人置业买入恒大的这个时间段,2017年至今半年以来,恒大的股价已从年初的4.95港元/股涨至15.80港元/股,其股价已翻3倍多。在举牌中国恒大的同时,华人置业主席刘銮雄也不断将旗下固定资产抛售变现,最近一年以来,其出售的资产已经超过300亿港元。而接盘对象大多为其牌友——中国恒大主席许家印。2015年11月,华人置业把其位于香港的移动地标性顶级写字楼——美国万通大厦,卖给了许家印,创下香港近年最大一笔写字楼整体收购纪录。此番交易,华人置业套现125亿港元。2015年10月,华人置业、信和置业、中渝置地三家公司所持有的位于重庆御龙天峰项目,作价70亿港元出售给恒大。按照华人置业占比25%股份计算,套现17.5亿港元。2015年7月,华人置业把成都商住项目资产——华置西锦城、华置都汇华庭及华置广场卖给恒大,套现65亿港元。许家印接下刘銮雄的固定资产,刘銮雄则在资本市场上帮衬许家印。今年3月,刘銮雄将所持盛京银行全部股权剥离上市公司,出售给了陈凯韵(刘銮雄的妻子,笔名“甘比”)名下公司。值得一提的是,刘銮雄出售给陈凯韵盛京银行H股的股份数量,与中国恒大(03333.HK)在2016年5月卖给刘銮雄的股份数量一致。恒大集团董事局主席许家印在2016年从H股及内资股入手,大手笔买入盛京银行。2016年2月24日至3月3日的9天时间,恒大地产通过多次买入,共耗资69.29亿港元买入在H股上市的盛京银行,以5.77亿股股权成为盛京银行第一大股东。同年4月28日,许家印再次斥资近百亿港元买入约10亿股盛京银行内资股,占已发行股本的17.28%。至此,许家印当时已经合计持有盛京银行27.24%的股份。然而,按照港交所的规定,上市公司公众持股水平不得低于25%。因此,许家印作出策略性调整,卖出盛京银行部分股权,使之能达到公众持股要求。2016年5月6日,恒大向华人置业出售其持有的5.77亿股H股,每股作价12港元,总价达到69.3亿港元,相当于37.5%H股股本,占盛京银行总股本9.96%。这笔交易之后,许家印在盛京银行的持股比例降至17.28%。而盛京银行的公众持股量为26.58%,符合港交所的相关规定。
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  • 碧桂园将发行6亿美元4.75%优先票据以作再融资

    7月19日,碧桂园控股有限公司发布公告称,将发行6亿美元的优先票据。观点地产新媒体查阅公告,2017年7月18日,碧桂园和旗下附属公司担保人及附属公司担保人的质押人,与初始买家就发行6亿美元2022年到期的4.75%优先票据订立购买协议。该票据的发售价为票据本金额的99.451%及应计利息(如有);结算日为2017年7月25日,到期日期为2022年7月25日;由2018年1月25日起于每年的1月25日及7月25日,按半年期分期支付4.75%的息率。高盛(亚洲)有限责任公司及德意志银行将作为票据的联席全球协调人。高盛(亚洲)有限责任公司、德意志银行、中国丝路国际资本有限公司、中国银行、汇丰、中金香港证券及招商证券(香港)为票据发行的联席牵头经办人兼联席账簿管理人。另外,票据将于美国境外向非美籍人士发售,亦不会向香港公众人士发售或向碧桂园公司内部任何关连人士配售。目前,碧桂园已就该票据在新加坡交易所上市及报价获得原则上批准。碧桂园表示,票据发行估计所得款项净额约为5.9亿美元,折合人民币约39.8亿元,该笔款项将仅用于提早赎回2019年票据的再融资及一般营运资金。
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  • 信达地产拟投78亿收购淮矿地产100%股权

    进展稍显缓慢的信达地产与淮矿地产的重大资产重组事项终于获得突破。信达地产19日晚间披露重组预案,拟以6.02元/股的价格向中国信达(公司控股东信达投资之控股股东)发行7.8亿股,购买其拟持有的淮矿地产60%股权(作价约47亿元),并拟以同样价格向淮矿集团发行5.2亿股,购买其持有的淮矿地产40%股权(作价约31.33亿元)。据此,信达地产并购淮矿地产100%股权的预估交易价格为78.33亿元。据介绍,在估值方面,按照公司同行业如上海临港等5家上市公司可比交易案例分析,公司交易标的账面价值(66.53亿元)在均值(50.95亿元)以上,而其评估值处在均值(84.24亿元)以下,且17.73%的增值率相较上述5家公司的平均增值率(65.53%)也显得较低。截至本预案出具日,中国信达持有淮矿集团24.84%股权,而根据中国信达和淮矿集团此前签订的协议,淮矿集团向中国信达定向减资5.66亿元的事项正在进行中。该事项完成后,安徽省国资委与中国信达分别持有淮矿集团77.40%和22.60%股权。公告显示,为继续贯彻落实关于《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》,淮矿集团拟进行整体改制。此前,《淮南矿业(集团)有限责任公司整体改制方案》已经上报安徽省人民政府审批。根据改制方案,淮矿集团减资回购中国信达持有的22.60%股权,支付对价为淮矿集团持有的淮矿地产60%股权,差额部分由淮矿集团以现金补足。此次减资回购、股权置换完成后,中国信达(60%)和淮矿集团(40%)合计持有淮矿地产100%的股权。淮矿地产成立于2006年6月,前身是淮矿生态公司,主要经营范围为房地产开发(凭资质经营)、生态环境开发、圡地开发、房地产销售等。财报显示,2015年至2017年一季度末,公司实现营收分别为30.62亿元、51.34亿元、6.99亿元;净利润分别为647.36万元、4.94亿元、1.71亿元。在业绩承诺方面,中国信达及淮矿集团表示,淮矿地产2017年至2019年连续三个会计年度合计净利润预测数为27.2亿元。据披露,报告期内,淮矿地产及其下属公司开发的房地产项目共计23个,其中包含一级土地开发项目2个,即山南新区(淮南)及西湖新区(铜陵)地块项目。项目进展信息显示,西湖新区面积达1660万平方米,已投资总额达16.27亿元(截至报告期末,已收到政府支付款项8.38亿元)。山南新区面积稍小,为5980平方米,已投资总额为4.43亿元,目前已收到成本返还及利润分成合计约1.55亿元。信达地产表示,长三角地区一直是公司的业务重心,本次并购的标的淮矿地产主要业务集中在安徽省、浙江省和北京市,包括上市公司已有项目所在地合肥、芜湖、杭州、嘉兴等地,其中安徽与浙江区域是信达地产长期深耕区域,有利于上市公司进一步充分利用已有项目资源,提高项目的整体运作效率。同时,本次交易有助于公司深耕长三角,并通过切入北京市场开启信达地产对京津冀的战略布局。
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  • 碧桂园、恒大等企业上半年成绩夺目 但投资增速放缓

    虽然碧桂园、恒大等企业在上半年依旧交出了夺目的成绩单,但是这只是个案。对现已发布前6个月销售业绩的房企数据进行梳理对比发现,在20家上市房企中,只有8家房企的销售额增速比去年同期有所增长,剩余12家增速出现回落,且回落幅度较大。此外,刚公布的国家统计局数据显示,上半年国内房地产开发投资增速放缓,增速比一季度回落0.6个百分点,看似仍旧狂奔的房企开始显现疲态。增速回落上半年有7家房企突破千亿元销售大关,而更多的房企则行驶在年度业绩千亿元大关的路上。然而,房企业绩增速的危机则已初显。北京商报记者粗略统计发现,排名靠前的典型品牌房企中,上半年销售额增速同比下降的企业为数不少,其中包括万科、保利、融创、华夏幸福、金地、华润、绿城、富力、远洋等龙头房企。实际上,5月房企业绩已出现明显的环比下滑。数据显示,包括万科、碧桂园、恒大、保利、龙湖、中海等房地产企业销售额均出现不同程度的环比下滑。中原地产市场研究部首席分析师张大伟预测,企业之间分化非常明显,多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调,特别是北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年市场很难乐观。影响开发商回款速度的信贷因素也需要引起企业的关注。从上半年数据来看,房贷占比与房贷新增都出现了环比下行,相比2016年下半年明显减少。特别是一线城市,房贷二季度开始明显萎缩,这也是5月后部分城市房价涨幅放缓、市场平稳的最主要原因。投资增幅下降在房企业绩增速放缓的同时,行业投资增速也于5月出现拐点。国家统计局数据显示,2017年1-6月,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1-5月回落0.3个百分点,继前5个月房地产开发投资增速回落0.5个百分点之后,开发投资增速继续回落。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,前6个月房地产开发投资增速继续回落主要是去年同期基数开始上升,导致当前增幅继续上升空间不大。商品房销售没有明显下滑的原因主要与三四线城市的托底效应有关。目前很多三四线城市市场交易较为活跃,这也使得商品房销售金额等数据的同比增幅曲线有所反弹。严跃进表示,从供地节奏看,依然是在增加的,但从开发商拿地资金面看,其实已经收紧。开发商在三季度应警惕一个新矛盾,即供地规模的增加和房企拿地预算的减少。从开发企业到位资金的状况来看,当前基本属于稳定,这或和房企销售回款速度上升有关系。但未来企业仍需防范资金成本上升所带来的利空效应。开发商的自我救赎面对业绩增速下滑、行业投资放缓、信贷政策收紧的多重不利因素,下半年房企需要寻求更为积极的应对策略。专家预测,下半年龙头房企还将加速转型,实现合理布局,加大对三四线城市,尤其是位于热点城市周边的三四线城市的投资,来规避市场风险。上半年,受调控政策密集影响,一线城市交易量遭冰冻,二线城市冷热不均,三四线城市却成为房企规模化增长的重要助力。同策咨询研究总监张宏伟表示,上半年商品房销售额同比增长21.5%,三四线城市在去库存中担当了主力。三四线城市去库存仍未结束,房企拿地也偏向这些城市,下半年将成为企业的“粮仓”。实际上,上半年各地在供地动作上表现也较为明显,部分三四线城市加入了供地热潮,这也是上半年投资数据没有明显收窄的原因之一。此类区域预计三季度会继续延续。随着利润率的下滑,以及货币政策收紧,各地调控手段的持续,房企的日子只能越来越难。对于开发商而言,将重点瞄准前期房价上涨幅度不算太大的二线城市,尤其是各项政策宽松的三四线城市几乎是完成业绩目标的最主要选项之一。
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  • 上半年40家龙头房企 销售额增逾五成

    上半年龙头房企业绩普遍增长。记者从相关机构监测到的最新统计数据看到,包括碧桂园、恒大、万科等在内的40家龙头房企,上半年合计销售额达21143.56亿元,同比增长54.5%,多家房企完成了年度业绩的五成以上。根据中国指数研究院监测显示,截至6月30日,销售额超过50亿元的房地产企业达到126家,比去年同期增加11家,销售额共计36220亿元,约占全国市场份额的62%。
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  • 绿地控股上半年收入1248亿 预测住宅调控仍从严

    7月18日,绿地控股(600606.SH)在成立25周年之日发布2017半年度业绩快报,业绩快报显示,绿地控股2017上半年实现营业收入1248.2亿元,利润总额82.7亿元,较去年分别增长15%和30%,半年末总资产7453亿元。经营性现金流情况继续改善,盈利水平进一步提高。各项指标均顺利实现上半年预算目标。对于未来房地产市场的发展趋势,绿地控股方面表示,下半年住宅从严调控的基本格局仍将持续,而相应地,商办产品的市场机遇将持续凸显和扩大。而在土地成本控制方面,绿地控股则称,将坚持理性拿地。业绩快报显示,绿地商办项目2017年上半年销量大幅回升。绿地房地产板块上半年累计实现合同销售金额1330.96亿元,同比增长20.2%。下属7家房地产事业部上半年合同销售收入已超80亿元。值得注意的是,因城而异的调控政策下,绿地非一线城市的商办项目销量大幅回升,销售金额同比增长78%。而对于未来房地产市场的走势,绿地方面认为,下半年住宅从严调控的基本格局仍将持续,而相应地,商办产品的市场机遇将持续凸显和扩大。为此,绿地酝酿多时的创新型商办产品魔奇公寓、柔和酒店等将在下半年批量面市。在战略项目储备方面,绿地上半年累计新增土地储备项目21个,土地面积305万平方米,可建建筑面积745万平方米,总地价逾191亿元。绿地今年重磅实施的“特色小镇战略”是当前土储的核心。围绕重点城市及周边有溢出效应的区域,绿地上半年在宁波杭州湾、西安西咸新区、山东雪野湖以及云南昆明、南京高淳、郑州新密、河北大厂、南昌赣江新区、成都都江堰、成都峨眉山等地,签约了一大批特色小镇项目,涉及土地约40000亩,已实现供地近3000亩,预期将在下半年和明年形成批量产出。在财务成本管控方面,业绩快报显示,绿地在资金资源获取上取得了中信银行、兴业银行总授信扩盘,灵活运用应收款ABS、发行美元债等多种融资方式,整体资金成本从年初的5.45%进一步下降至5.33%。至于当前热议的土地成本问题,绿地方面则表示,会坚持理性拿地,通过多产业协同、收购等方式以较优成本获取大幅土地。按照绿地提出的房地产主业与“大基建、大金融、大消费”共同构筑产业集群的发展方向,业绩快报显示,业绩快报显示,2017年上半年其在金融、基建和消费等领域布局也有所加速。“下半年外部环境依然复杂,要全面、客观、辩证地进行研判,善于把握结构性的机遇与优势。中国经济将继续保持稳中有进、稳中向好的总体态势,社会各界的注意力仍将聚焦发展,区域经济的发展动能将进一步释放。对于集团这样的产业多元、产品线丰富的大企业,将是难得的机遇。” 绿地控股董事长、总裁张玉良表示,绿地近几年产业布局的价值正在不断显现、放大,商业模式和运营逻辑日趋成熟。“我们充分的资金运筹能力、资源获取能力、战略把握能力,为下阶段发展带来良好预期,将继续推动绿地长期稳健发展。”张玉良说。
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  • 碧桂园拟发行新美元债 房企下半年集中海外融资

    7月18日,碧桂园(02007.HK)发布公告,碧桂园发行优先票据局赎回2019年票据及用于运营资金,据悉,今年6月23日,碧桂园在国家发改委进行海外债发行备案。上述碧桂园所指的发行优先票据即,今日发行的RegS、5年期NC3、美元高级债券,初始价5.25%区域,债券的预期评级是Ba1/BB+(穆迪/惠誉)。2019年票据是指,碧桂园于2014年5月27日发行及2019年到期的优先票据,利率为7.875%,总金额5.5亿美元。澎湃新闻(www.thepaper.cn)不完全统计发现,截至目前,碧桂园未到期的美元票据债务共计7笔42亿美元,2016年以前发行的5笔美元票据利率均在7%以上,最低的为2013年10月4日发行的总金额为7.5亿美元的优先票据,年利率7.25%,期限5年,其余4笔利率均为7.5%。2016年发行的2笔年利率均在6%以下,包括2016年9月发行的一笔总额为6.54亿美元的优先票据,期限为7年,年利率为4.75%;另一笔为2016年12月发行的总额为3.5亿美元的优先票据,年化利率5.625%,期限为10年。在碧桂园的融资活动中,银行贷款和公司债成为最主要的融资渠道,目前房企公司债发行并未完全放开的情况下,海外债利率优势明显。碧桂园2016年年报显示,其银行及其其他借款的平均利率为6.01%,公司债的利率则在3.9%-6%之间,以此对比,利率在6%以下的海外债出现利率优势。房企集中海外发债。国家发改委网站的消息,6月至今,已经有10家房企进行海外发债备案登记,碧桂园之外,还包括龙湖(00960.HK)、新城控股(601155.SH)、远洋地产(03377.HK)、宝龙地产(01238.HK)、旭辉集团(00884.HK)、绿城中国(03900.HK)、雅居乐(03383.HK)金地集团(600383.SH)等。据不完全统计,6月至今,已经进行外债发行的房企包括,7月14日,金地公告称,拟在境外发行2亿美元债;7月11日,泰禾集团(000732.SZ)拟通过境外子公司发行不超过10亿美元的美元债券。已经完成的包括,7月12日,绿城中国(03900.HK)发布公告,成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券,首个计息周期的利率为5.25%,;7月6日,龙湖发行5年期4.5亿美元优先票据,年利率3.875%;7月1日,阳光城公告将发行一笔金额不超过5亿美元的债券。来自第三方研究机构同策咨询的数据显示,6月,房企海外融资总额折合人民币约为141.62亿元,相比5月份的114.81亿元增加23.36%。
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  • 55家房企半数中报预增 三成企业亏损

    截至7月17日,据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,沪深两市共计55家上市房企披露2017年中报业绩预告,预计净利润实现同比增长的企业有31家,占比超过五成,18家亏损,其中8家首亏,亏损企业占三成以上。对此,平安证券房地产分析师表示,得益于过往两年楼市的高增长,主流房企可结算货值充足,业绩相对稳健。上海易居房地产研究院总监严跃进也向《证券日报》记者表示,今年一季度房企盈利、销售业绩较好,因此有些房企上半年即完成了一半以上的销售任务。逾一半房企净利预增值得注意的是,目前公布2017年中报业绩预告的A股房企一般为中小房企,尚不能代表整个房地产板块的运营情况,但已可折射出行业基本面趋势。整体来看,预计龙头房企市场占有率提升,中型房企净利增长速度放缓,转型不利的企业亏损较为明显。在上述55家已发布2017年中报业绩预告的A股房企中,剔除数据不全的企业,从预告净利润变动幅度来看,31家呈现上行趋势,占比超过五成;18家亏损,其中8家是首亏;从预告净利润下限来看,18家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元,占比超过三成。《证券日报》记者注意到,区域性龙头房企盈利能力仍较强。截止到7月17日,2017年上半年,有5家上市房企预告净利润超过5亿元。具体来看,荣盛发展预告净利润在14亿元-17亿元之间,金融街预告净利润在10亿元-11亿元之间,华联控股预告净利润在10.2亿元-10.6亿元之间,粤泰股份预告净利润在8.8亿元-9.25亿元之间,滨江集团预告净利润在7.4亿元-9.4亿元之间。对于业绩变动原因,荣盛发展表示,公司管理层预计,2017年上半年,公司可结算项目增加,结算收入及利润较上年同期有一定幅度上升。而集中在杭州布局的滨江集团上半年净利上涨也较为明显。对此,滨江集团表示,报告期内武林壹号2#、10#精装住宅交付,因此公司2017年上半年归属于母公司所有者的净利润与上年同期相比变动幅度在10%-40%之间。事实上,虽然多数上市房企2017年一季度的业绩上涨,但行业整体毛利率走低,部分中小房企与大型开发商相比,管理不够高效,多点网格化布局不完善,难以应对调控周期,净利润几经起伏,稳健不足,甚至亏损。超三成企业亏损需要一提的是,虽然区域性房企业绩得到了很好的释放,但亏损企业仍有所增长,占比甚至超过三成。《证券日报》记者注意到,这些企业多处在转型过程中,或刚刚完成重组,其他业务尚未贡献大量利润。以中航地产为例,2017年上半年,公司预告净利润亏损1.35亿元-1.6亿元之间。中航地产表示,2015年同期转让下属企业深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司股权取得投资收益1.1亿元,而本期无此类事项发生额。此外,公司因2016年底出售地产项目股权事项导致本期收入及利润较上年同期有所下降,以及出售地产业务相关事项产生的营业外支出较上年同期有所增加。事实上,保利地产2016年完成国务院国资委主导的首单央企地产整合,而整合对象正是中航地产,保利地产斥资20.30亿元收购中航地产旗下九个项目。平安证券一份分析报告也指出,从业绩预减或预亏公司来看,除个别由于高基数导致业绩下滑外,大多数均为转型的小规模房企。由于地产行业确认收入节奏的特殊性,中报业绩并不能代表全年的业绩增速。考虑到上半年统计的23家典型房企销售目标完成率达53.41%,较2016年同期上升8.2个百分点,加上开发商预收款相对充足,预计主流房企全年业绩依旧稳健。而主流房企市场占有率正在加速提高,集中度得到大跨步提升。有业内人士向本报记者直言,虽然行业天花板在迫近,但至少还有一段时间才能真正到来,这这段时间里,龙头房企融资渠道丰富,资金成本更低,拿地优势明显。此外,龙头房企市场占有率明显高于二线和三线房企,即使在行业毛利率走低的趋势下,其高效的管理模式、多元化的布局和快速周转等能力仍能保证其盈利优势。方正证券房地产分析师任泽平等人表示,在本轮调控小周期中,中小房企清理历史库存并逐步退出,大型房企顺势兼并重组、冲规模抢占竞争优势,房企集中度加速提升,龙头房企“市占率”在2017年以来出现跳跃式增长。但据同策咨询研究部总监张宏伟预计,待2017年上市房企年报全部出炉,估计房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降低至8%-9%,销售规模达千亿元的房企,净利润可能仅为几十亿元,同时还背负80%左右的资产负债率。鉴于此,他反复强调,单纯追求规模化的房企主要收益过分依赖住宅销售,而住宅市场短周期调控就将为企业带来资金链断裂风险,同时非住宅销售业务若不成熟,中长期盈利能力和抗风险能力都将非常脆弱。若一味只看重销售规模,利润危机将对企业造成重大打击。
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  • 房企海外债达172亿美元 后年偿债规模大

    房企通过发行公司债融资的渠道被收紧已达半年多,融资难、回款慢的双重资金压力同时袭来,大中型房企开始在海外找钱。《证券日报》根据中原地产研究中心向记者提供的统计数据获悉,2017年以来,房企海外融资额达172亿美元,与2016年上半年的75.6亿美元相比,同比上涨127%,同时超过了2016年全年的144亿美元。对此,中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,整体看,房企融资难度明显加大,鉴于2016年以低成本的公司债替换了部分高成本资金,开发商资金链依然宽裕,但在政策性融资难,回款慢的高压下,房企资金压力将持续增大。在这种市场环境下,即使美元加息,房企依然会积极加大海外融资的数额。海外输血猛增据《证券日报》记者观察,今年上半年,多家房企重启了海外发债的融资渠道。据中原地产研究中心统计,上半年,房企海外融资额达148.75亿美元,几乎相当于去年同期的2倍。进入7月份后,大中型房企加入了海外融资阵营。在不足半个月时间内,5家房企发布了总额达23亿美元的海外融资计划。7月6日,龙湖集团成功发行4.5亿美元2022年到期3.875%的优先票据,票面利率创公司海外发债新低,龙湖地产也成为年内海外发债票面利率最低的民营房企。龙湖地产表示,得益于2016年公司成功发行118亿元公司债,截至2016年底集团综合借贷成本已下降至4.92%。此次美元债的成功发行,也将令龙湖地产的借贷成本进一步降低,债务结构进一步优化,财务实力提升至更高水平。7月11日,泰禾集团发布两则公告,分别是关于全资子公司在境外发行美元债券及为下属公司融资提供担保及差额补足义务。募集资金不超过10亿美元,首期发行不超过5亿美元,期限不超过5年,并由泰禾集团提供无条件及不可撤销的跨境担保。同天,绿城中国成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券。绿城中国表示,5.25%的分派率实现了公司境外永续证券发行的历史最低水平。至于此次发债的资金用途,公司表示,将主要用于提前赎回本公司剩余规模2.37亿美元票息为8%的高级债券及偿还绿城中国部分银团贷款,其余融得资金将作为补充日常营运用途。绿城中国进一步称,此次境外美元永续债的发行,一方面将帮助公司降低融资成本,而且以永续债归还高息债可以大幅降低公司负债率,进一步帮助公司优化资本结构。更重要的是,在美元市场容量不足,利率一路走高的形势下,绿城中国发出成本创历史新低的高级永续证券,既是绿城中国实力的展现,也体现了资本市场对绿城中国的信心。接下来,7月12日,建业地产宣布发行2亿美元2018年到期票息6%的优先票据;7月13日,宝龙地产宣布,公司发行的2020年到期的优先票据,年利率为5.95%。同策咨询研究部研究员李想认为,在境内发行公司债的渠道依然受阻,即使海外美元进入加息通道,房企仍旧不得不寻找海外融资(海外发债和海外银行贷款)。后年进入大规模兑付期事实上,据《证券日报》记者观察,自2015年下半年以来,公司债发行相对放松,上市房企蜂拥而至,大规模加码公司债替换之前融到的海外高息债。减少外币债比例,优化债务结构,是2016年多数上市房企财务总监最重要的工作之一。然而,当2016年11月份开始收紧公司债发行后,今年一季度开始,不少房企重新借道海外融资输血,海外债再度成为中国房企债务结构中的重要成员之一。民生证券一份研究报告显示,2007年以前,房企境内外债券市场融资规模较为接近;2010年起,在人民币升值预期下,房企为拓宽资金用途,主要通过海外进行融资,2010年境外融资规模占境内外总发债规模的84.73%;2011年到2013年,境外融资规模与境内外总发债规模的占比均在50%以上;2015年起,随着境内融资政策的放松,境内融资成为房企融资的主要途径,境外融资规模占比不足10%;2017年一季度,随着境内融资政策的紧缩,境外融资规模开始逐渐上升。总体而言,房企是否进行境外融资主要受境内外相对融资政策和环境的影响,相比于2014年之前,境外融资在房企各种融资途径中占比开始下降,是房企融资的重要补充途径。而从融资成本方面来看,从2010年开始平均发行利率波动下行,由2010年的11.21%降至2017年6.02%,2010年所发行的美元债中大部分为发行利率超过10%的高票息债券,此后高票息债券逐渐减少,2016年无票息超过10%的美元债。而在境内发行利率方面,2010年至2017年期间平均发行利率在5.0%到7.1%之间窄幅波动。民生证券管清友等分析师表示,境内债券到期分布较为集中,明后两年将迎来集中兑付期。截至到5月下旬,目前房地产企业境内存量债券总规模达2.46万亿元,2017年将有1931亿元左右债券到期或进入回售期,2018年和2019年将迎来兑付高峰,分别有6017亿元、6746亿元到期或进入回售期。不过,美元债到期分布相对较为均匀,2019年将迎来兑付高峰。目前房地产企业境外存量债券总规模为875亿美元,按当前汇率折算约合人民币6019亿元,今年待偿还债券总额为64亿美元,2018年到期量为152亿美元,2019年到期量最高为206亿美元,总体相较境内债券偿债压力较小。由此可见,综合来看,今年房企偿债压力相对较小,但明年境内债务进入偿还高峰,2019年,境外债务也将进入偿债高峰,未来两年内存量债券到期压力较大。
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  • 中集以9.3亿引入碧桂园作为产城业务战略投资者

    17日,在中集集团CEO兼总裁麦伯良与碧桂园集团董事局主席杨国强的见证下,中集集团旗下产城业务板块签署增资协议,以约9.3亿人民币引入碧桂园地产集团有限公司(简称碧桂园地产,碧桂园集团旗下全资子公司)作为战略投资者。据悉,中集集团通过旗下全资子公司中集申发建设实业有限公司持有深圳市中集产城发展集团有限公司(以下简称中集产城)82%股权,中集产城的其他原股东还包括深圳市东方天宇投资发展有限公司、长安国际信托股份有限公司,这几家原股东及中集产城、碧桂园地产签署了增资协议,碧桂园地产向中集产城增资人民币9.26亿元,完成后持有中集产城25%的股权。碧桂园集团最近几年发展迅猛,2017年上半年销售额逼近3000亿,一举坐上房产企业销售的头把交椅。中集产城成立于1998年,是中集集团旗下8个业务板块之一,已成为一个产业园区、商业及住宅综合开发集团,业务涉及产业园区开发和运营、传统地产开发、商业运营、物业服务等诸多领域,覆盖珠三角、长三角和环渤海近10个城市。麦伯良表示,碧桂园用优秀的机制吸引并留住了大批人才,让人才共享成就,这与中集集团追求“共同事业”的文化不谋而合。与碧桂园的合作,将为中集未来的发展与变革注入新的活力。杨国强表示,中集集团在多个领域做到了世界第一,双方未来互相学习、合作的空间将非常广泛。参加签约仪式的还有碧桂园集团董事、总裁莫斌,中集集团副总裁高翔以及双方各业务领域的20多位负责人。
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  • 万达“轻资产”转型遇融创规模化发展 交易是双赢

    “并购王”融创又出手了,融创以631.7亿元收购万达13个文旅项目及76个酒店,创下内地房地产市场企业间并购的历史最高金额。图谋向“轻资产”转型的万达遇上规模化与转型发展的融创,这笔交易或实现双赢。进入白银时代,房企逐渐从过去的拿地竞争模式过渡到现在的企业之间股权兼并模式,未来这种现象或将频繁发生。交割后万达品牌不变根据双方协议,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将西双版纳万达文旅项目等13个文化旅游城项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。融创以335.95亿元,收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。值得注意的是,双方同意交割后,万达文旅项目维持“四个不变”:品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。酒店交割后,酒店管理合同仍继续执行,直至合同期限届满。双方同意在电影等多个领域全面战略合作。由此可以看出,万达也并非简单的“卖资产”,在其文旅项目上均保留了万达品牌。万达通过出售资产达到“轻运营”目的,以降低风险。万达推进“轻资产”转型作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业,万达商业地产“先招商再投资”、打造“订单商业”、“只租不售”等模式在业界具有举足轻重的影响。不过,随着未来几年房地产行业利润率降低,有的企业开始选择退出房地产,万达也成为其中之一。万达此前发布“轻资产”转型计划,其目标是到2020年开业400个至500个万达广场,彻底去房地产化,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年收入达到1000亿美元,市值2000亿美元。虽然此前和万科的合作及与苏宁的合作并非一帆风顺,但此次打包资产卖给融创,业内人士认为这场交易应该是双赢。同策咨询研究部总监张宏伟向中国经济网指出,从卖的角度来看,卖是因为现在资产价格处于高位,万达现在卖可以顺利实现退出;同时,通过出售剥离资产,尤其是剥离不是太盈利的资产,可以降低万达商业的负债,优化公司发展战略,使万达走的更轻,从而可以聚焦核心业务,也有利于万达顺利回A,估值上也会高一些。“随着楼市进入下半场与本轮楼市进入调整期,处于利润考量、降低负债与转型发展需要,万达有可能还会继续‘去地产’化,后期还会有更多的万达产品走向‘轻资产’,比如万达广场。”张宏伟说。巧合的是,万达电影股价曾在6月22日突发性跳水,起因是一条“万达地产债今天被砸得很惨”的消息,但随后万达发布声明称该事件系恶意炒作,并称将对相关微博大号进行起诉。中原地产首席分析师张大伟表示,万达转让非核心资产的主要目的应该和回A受挫有关,作为国内最大的商业地产公司,上个月债券出现恐慌性抛售,可能影响了流动性,也可能会对万达未来融资和发债带来负面影响,所以转让非核心资产对提高流动性有帮助。融创借力继续做“大”对于房地产龙头企业融创来说,过去单一侧重中高端住宅市场的发展显得过于集中,在这种情况下介入酒店及文化旅游地产市场,有利于业务开拓。尽管目前,融创对乐视的战略投资结果还未明朗化。目前,大房企从开发商到运营商的转变赛已经开始,“地产+X产业”转型可以规避短期住宅市场运营风险,未来这种企业间的并购或合作或将频繁出现。张宏伟认为,万达资产包中有不少土地储备,对于还处于规模化的融创来讲也是必要的,同时,通过万达的品牌也可以增强投资拿地能力、融资能力等,还可以借力发力继续做“大”。另外,融创规模化已经达到一定阶段,今年总销规模预计在2000-3000亿,在这个阶段,融创需要通过转型规避风险。融创2016年年报显示,公司的净负债率已由2015年的75.9%升至121.5%,提升了45.6个百分点。融创还在去年发行了100亿元的永续债。对此,孙宏斌的回应是,此次收购用的是自有资金。截至今年6月末,融创账户上的现金流仍有900亿元。从去年10月到今年3、4月,楼市调控政策频出,多个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷、限售,预示着房地产行业进入新一轮的调控周期。历史经验表明,每一轮市场调整期都将有一批房企退出房地产市场,行业“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。
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  • 632亿元之后:为什么要给规模化的房企敲响警钟

    2017年的楼市,每天都不缺重大新闻。7月尤其重磅。(全文3915字 阅读约需四分钟)先是SOHO中国的潘石屹高调宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售,再就是万达商业和融创中国制造了中国地产史上规模最大的一笔并购交易。融创以631.7亿收购万达13个文旅城及万达嘉华、万达瑞华等76个酒店。敏感的市场人士把该并购案件视为楼市下半场房企由重资产转向轻资产的标志性事件。“实现利润最大化是企业的最终目标”——这是一个人人熟知的经济学概念。但从内地房企的发展路径来看,相比利润,内地房企更热衷于追求销售规模。由此百强房企从百亿迈入千亿,又从千亿跃向3000亿,更有望在2017年诞生5000亿宇宙级房企。为什么内地房企一度热衷于追求规模?规模化对于房企意味着什么?又蕴含怎样的风险?楼市行路至此,为何要由“重”转“轻”?相比于挖掘并购案本身,之于你我来说,解开如上命题,似乎更有意义。规模化对于房企意味着什么?“广积粮,缓称王!”对房企来说,最重要的资源无非是资金、土地、人才,其中资金居首位。国企、央企有先天的融资优势,民企则不然。同样资产体量的国企和民企,其杠杆能力和融资成本甚至可以差上足足一倍多。但纵向对比民企,规模化也直接决定其融资能力及成本。不管是银行、信托亦或是基金,问及对房企的授信政策和融资偏好,授信准入门槛无一不是按照销售规模或区域位置来划线。谨慎一点的要求TOP30或者国企背景;宽松一点的要求百强房企或者一二线城市。所谓的TOP30或百强房企,都是以年度销售规模作为排序标准。换句话说,按照现行金融体系的游戏规则,规模意味着你在金融市场上有更多的话语权,有更高的加杠杆能力和更低的融资成本。而杠杆和资金成本的高低,也决定你未来规模的大小和利润的多少。如果说资金是房企赖以生存的血液,那么土地无疑是房企生存的食量。在土地招拍挂制度和激烈的市场竞争格局下,规模也意味着房企在土地市场上有更强的话语权。这也是地产界频频提出的有关“没有规模就没有江湖地位”的基础逻辑。其实,规模化的好处还不止于此,规模化也意味着更强的风险对冲能力。过去10年里,楼市几经调控,起起落落,多少规模化房企因不*资金链断裂被市场淘汰,又有不少黑马在调控周期中腾空出世。诺贝尔经济学奖获得者马柯维兹(Markowitz)和威廉·夏普(William F.Sharpe)等的现代证券投资组合理论认为,非系统性风险是可以通过投资组合的构造来消除的;而且,增加一种证券,只要其与组合中其他证券的相关性小于1,整个组合的风险就会下降。房企的资产配置也是如上逻辑,三四线供过于求,我卖一二线;一二线限购,我转售三四线;限制住宅,我推商铺;盘子大了,资本市场上能够讲的故事就越多,对冲风险的能力也大大提高。当然还有一个更为特色不容忽视的因素,规模越大,被绑上战车的人越多,其在整个经济大盘的地位也将更高。如此也将获得更多的豁免机会,或是赢得更多在过程中解决问题的时间。规模化房企的警钟那问题来了,规模对于房企的成长如此重要,那为什么有众多房企却陆续启动由“重”转“轻”的轻资产之路呢?规模化的可持续性无疑是拷问该模式的最关键因素。昨天的成功或将是阻碍你明日成长的最大障碍。房地产行业的市场容量一年约10万亿元(2016年高峰值11.7万亿元),当房企从千亿步入万亿时代,就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势。另外,未来持续去杠杆的政策方向和货币政策调整后,日益宝贵的现金流也是房企之所以选择在2017年加快轻资产路径的重要背景。 7月11日,媒体报道称,有“地产大炮”之称的任志强在接受采访时提到,“房地产限制性政策或将在一年半之后得以改善甚至收回”。按照笔者的理解,该表态之所以引起极大关注,原因之一是他可能直白地揭示了市场绝大多数人的判断。的确,地产对金融系统,GDP以及地方财务状况影响极大,如果房地产市场在新一轮新政后面临明显下滑,或将迎来新一轮由打转稳的新调控周期。上述普遍性的判断也不乏强数据和事实支撑。全国人大财经委副主任黄奇帆在公开演讲谈及房地产症结时拿出了好几个关键数据。从金融系统来看,2016年,100多万亿的贷款,百分之二十七八,是房地产相关的开发贷加按揭贷。也就是说,房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。从财务数据来看,整个国家的税收是17万亿,地方税收是10万亿,其中4万亿与房地产关联,土地出让金、预算外资金有3.7万亿,加起来将近8万亿。也就是说,房地产占比整个国家的税收在25%左右。央行发布的《中国金融稳定报告(2017)》也预警了过度地产化的风险,截至2016年末,银行业房地产贷款余额26.7万亿元,占各项贷款余额的25%;房地产贷款余额占全部新增贷款的44.8%。房地产去杠杆或长期持续在笔者看来,任何对后续市场过度悲观或乐观可能都是错的。房地产的地位如此之重,虽然经济增长去房地产很难,未来针对楼市供需和价格端的限制性政策放松并不难见。但可以预判的是,在未来或相当长的一段时间里,房地产行业的去杠杆态势都将持续。房地产的杠杆率比你我能想象的要高的高,毫不夸张地说,截至目前,国内的实体产业,没有任何一个比房地产更接近金融。从土地来看,不同于其他要素型资产,土地具有不可移动性和排他性,这也使得土地具有*押品的天然属性。土地不可折旧的特点使得土地的*押率和可*押期限远高于其他资产,有更高的杠杆比率。“房地产相关贷款如果不良了,起码还有块可以看的到的地,但其他制造产业可能连裤衩都没办法给你留下。”作为一个关注实业的金融从业者,身边那些钟情于房地产资产的朋友总是以上述逻辑回应。事实也的确如此。这也是为什么银行业房地产贷款余额占各项贷款余额的25%的一个重要原因。另外,结合当前拿地和卖房的形式,土地出让金的分期付款鼓励了地产开发的高杠杆:先利用过桥资金缴清土地出让金,取得预售证后尽快销售,用销售回款偿还过桥资金,这一点可以使开发商撬动比自身注册资本大得多的项目。开发过程中,建筑建材承包商垫付工程款也是帮开发商加杠杆。再结合18亿亩耕地红线和不断上涨的地价房价,开发商也更依赖于杠杆开发,以期拿下足够多的土地储备,占据市场高点。结合房地产调控和金融去杠杆,房地产的去杠杆也成为这一轮调控被重点打击的方向。先是银行主动控制个人购房贷款发放;再是房地产的直接融资收紧以及房地产非标融资渠道(银行理财、私募资管、信托等)的监管加强等,房企的各类融资渠道被收窄。一些城市甚至要求开发商一个月内全款拿地,或者期房必须转现房销售等。忽然想起前两天和某大行的朋友聚餐,该银行的某分支行80%的存量资产都是地产业务,结合去杠杆方向,2017年将不再承做新增地产业务。传统产销模式下的拿地和销售已不是**竞争力,房地产企业加杠杆的空间被压缩,融资渠道、资金成本和提升开发利润率变得更加重要。所以,对于开发商来说,结合当前和未来的市场方向,要么被动去杠杆——谨慎开发,量出为入,重视资金来源(包括销售回款、自筹、贷款),要么寻找新的加杠杆方式,寻找新的资金来源。当然规模化依然重要,但相比一味地追求规模,笔者认为,如何占据现金的制高点更为重要。也因此在笔者看来,楼市已经转入一个新发展轨道,房企获准在这一轨道上高速前行的入口如下:抱国央企大腿,借助其先天的融资优势,代表的典型案例:万科。转型为金融地产集团,建立集团附属的银行、证券、信托等子公司,从而拓展自身的融资渠道,稳定开发资金来源,寻求规模化优势。代表房企:泰禾。没有抱到央国企大腿,借助金融牌照稳定资金来源的规模化房企,或是精耕细作,或是学习万达,在资产仍具高点时转“重”为“轻”。
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  • 万科170亿领衔收购普洛斯 成为第一大股东

    进入2017年,万科销售冲击5000亿,创新业务和资本运作也进入爆发期。7月14日,万科联合厚朴等组成财团竞购新加坡物流巨头普洛斯,万科占股21.4%成为第一大股东,借此一举成为国内物流地产老大。今年初,万科联合招行等建立收购平台,将印力商业集团收入囊中。万科也因此进入国内商管平台前三。通过这些并购“嫁接”动作,万科向外界展示了其“最大住宅开发商”之外的野心,在城市配套服务商的各个领域,万科也有意争夺老大之位,向着万亿平台跃进。在6月30日股东大会选出新一届董事会之后,宣布退休的王石同时宣称,万科正在进入“稳定的黄金时代”,并称未来万亿可期,“怎么高估都不为过”。生态系统的重要一环由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团参与了普洛斯的全面私有化交易,历时半年多后,最终在7月14日以790亿收购这家全球物流巨头,成为亚洲历史上最大的私募股权并购。其中,万科集团占股21.4%,出资约170亿,完成后万科将成为普洛斯第一大股东。本次交易最终还需通过普洛斯股东大会及新加坡相关监管的批准程序,普洛斯董事会及财团将一起推动后续流程。普洛斯是全球物流地产领域翘楚,目前在全球持有或管理的物流地产面积约5500万平方米,对应的资产价值约410亿美元。普洛斯在中国处于绝对领先地位,其市场份额超过第2到第10名的总和。万科参与这项收购,显然是出于其发展物流地产的考虑。在万科的城市配套服务商转型中,万科提出了生态系统的理念,即“住宅+全周期城市配套服务”,而城市物流地产是其中重要的一环。截至2016年底,万科物流地产已获取的18个项目总建面约147万平方米。今年计划再增加150万平方米。通过此次收购,万科将在国内物流地产领域占据绝对优势。对于竞购普洛斯,万科董事会主席、首席执行官郁亮表示,此次交易有助于万科在物流地产领域完善布局,有望在全球范围内打造全新的商业发展模式,未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系,从而建立起围绕客户和城市的生态系统。在业务协同方面,万科整合印力之后的商业平台聚集了丰富的客户资源,未来有机会将其导入物流仓储的客户群当中;而普洛斯的客户以第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等为主,也有机会与万科商业开展更多合作。除了与物流地产之外,万科城市配套服务的转型也在如火如荼地进行。万科北京公司今年提出了V盟战略、上海区域提出了“热带雨林”体系,深圳公司七大创新业务全面发力,其余如杭州、厦门等分公司也不甘落后。近期股权之争的解决,令压抑了近两年的万科人干劲大增。据21世纪经济报道了解,目前万科已发展成型的新业务包括物业管理、商业运营、物流地产、产业地产、长租公寓、家居装修、冰雪俱乐部、教育等。东莞证券认为,万科董事会顺利换届,表明股权之争告一段落,管理层真正重新回归经营发展的正轨,公司未来快速发展值得期待。资本化与万亿市值在万科近期一系列大动作背后,是万科新任董事会主席郁亮,以及基石股东深圳地铁集团。种种迹象表明,去年底以来万科的资本化运作力度在加大。与收购普洛斯类似的资本运作是,在此之前,万科通过成立联合收购平台拿下印力商业集团,一举成为排名前三的商业地产运营商,郁亮在股东大会上称,未来成为第一也不是没有可能。接近万科的人士表示,过去几年万科的创新业务路径是从0到1、1到100这样去慢慢尝试、培育新业务,然后做大做强;但现在公司更希望加快步伐,在一些新业务上利用万科的品牌、能力、信用,去“嫁接”更多更强的资源,快速做大,甚至最终可以裂变出新的“独角兽”。收购普洛斯、印力集团便是这个思路。此外,万科还入股了房地产电商平台链家、产业地产运营商中城新产业、以及互联网金融平台鹏金所、股权投资基金中长胜基金等各类有助于其生态系统的公司。未来,万科在城市配套服务商的各个领域,都有可能加大并购重组和资本化运作,快速进入行业前列。这也是郁亮的经营思路。在股权之争后期,郁亮的理念更多贯彻到了公司的转型中,公司万亿大平台的目标实现路径日益清晰。而深铁对于万科的影响也日益显现。在股东大会上王石表示,万科和深铁在轨道物业的合作已在深圳开始,正酝酿在全国拓展,国际化也是必然的,因此是全球化业务。因此,收购普洛斯也得到了深铁的大力支持,它有助于万科深铁走出国门,开拓国际市场。实际上早在2015年,郁亮便有了“万亿市值”的想法,并在内部提出了未来十年万亿市值的目标。具体便是,在传统业务和创新业务组成的生态系统内,培育、分拆新业务上市,组成上市公司群,这些“万科系”上市公司组成的市值可达万亿。在股东大会上,郁亮对万亿做了进一步的阐释,即是指未来在每个新领域能做到有影响力,能数一数二,对社会贡献达到万亿级别的企业水平;“万亿”不仅是市值憧憬,而更是服务于城市、生态的标准。
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  • 特色小镇:是房企的机会 还是房企的鸡肋?

    房企在热点城市甚至城市群覆盖范围内的三四线城市拿地都开始出现困境之时,这无疑是开发商们认识到的一个机遇所在。也因此,伴随各类型房企都开始对建设特色小镇制定目标而来的,也有各界对开发商“囤地”的质疑声。对于还没完全摆脱滚动开发模式的房企而言,经营需要长期、大量资金投入的特色小镇无疑会是一个难题。虽然手握一定资源,但能否真正吸引产业集聚也成为大众关注的核心。在探索阶段还未结束之前,特色小镇之于房企,到底是机会还是鸡肋,尚是值得长期观察的问题。导读:特色小镇当前处于初期发展阶段,盈利模式仍处在摸索过程。中国缺少成熟的产业运营商,在“去房地产化”和“产业立镇”的政策导向之下,对于来自传统地产领域的开发机构,无论是商业思维的转变还是产业要素的开发和导入,运营特色小镇都是巨大挑战。随着城镇化进程加速、城市群概念兴起以及决策层的高度支持,地处城市群中三四线城市的特色小镇因其资源优势而迎来爆发期。2016年2月,国务院颁发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》,明确提出加快培育具有特色优势的小城镇,带动农业现代化和农民就近城镇化。当年7月21日,住建部、国家发改委、财政部明确提出,到2020年我国将培育1000个左右的特色小镇,并公布北京(楼盘)市房山区长沟镇等127个镇为第一批中国特色小镇。据戴德梁行统计,目前,各区域的特色小镇正在蓬勃建设中,首批特色小镇主要分布在我国东部,又以华东地区最为密集,共39个,约占127个小镇的30%。当前特色小镇建设成效已逐步显现,然而不容忽视的是已经出现一些问题亟待解决。特色小镇的建设如果仅仅按照过去的房地产开发模式,设几个新区、建一些特异风格的建筑等形式,已然不能满足当前特色小镇的发展态势和市场诉求。特色小镇生成逻辑特色小镇,是指依赖某一特色产业和特色环境因素(如地域特色、生态特色、文化特色等),在一至三平方公里的用地上将产、城、人、文的理念与功能进行整合,打造具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。21世纪经济报道记者综合调研了目前市场上的特色小镇。从发展路径看,中国的特色小镇兴起于浙江,壮大于长三角。如今,正以燎原之势在全国蔓延开来,逐渐成为我国产业转型升级的重要抓手。借政策东风,特色小镇成为国内地产企业转型发展的新方向。无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福(600340,股吧)等品牌房企,还是宏泰等产业地产企业,或是上海(楼盘)元合、内蒙亿利金威这类地方企业,都将转型的战略指向“特色小镇”。21世纪经济报道记者发现,按不同功能分类,特色小镇目前主要有智慧生态科技小镇、农业小镇、文旅小镇、生态小镇、影视小镇、汽车小镇、金融小镇、航空小镇、旅游小镇等类型。不过,高力国际研究发现,经过近一年的快速发展,全国已经形成了众多以一产、二产或者三产为主导产业的特色小镇。以京津冀区域为例,高力国际认为该区域已经形成了依托八大产业发展的特色小镇布局。当前全国特色小镇的主导产业中,以第二产业和第三产业数量居多,特别是战略性新兴产业和文旅康养产业。当然也有依托第一产业即农业,特别是新兴农业形成的田园综合体和新兴农业小镇。高力国际认为,在特色小镇的产业路径中,以三产为主导产业更容易形成人口聚集效应。从产业生成逻辑模型中,可以看到产业协同是非常重要的一个维度。这也是特色小镇与产业园和文旅古镇等传统有特色的小镇最重要的区别之一。经过对全国多个特色小镇的产业生成逻辑和定位分析,高力国际发现,当前特色小镇由于体量相对产业新城较小,因此对要素的融合要求会更高。与之对应的产业,在纵向存在从产业生产到产业应用和产业服务的延伸;在横向上融合形成的产业将会是特色小镇发展的重要产业路径之一,尤其是三产和二产的融合发展。戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管王晨表示,从长远发展来看,基于地方特色而塑造的特色小镇成为更符合新型城镇化要求的主题空间和促进就地城镇化的主战场。需要在结合各自地区的具体情况打造的同时,注重“质”的发展,即要和当地文化、自然山水、特色资源结合,形成独具特色IP的主题性小镇。发展路径:先天融合与产业园不同的是,特色小镇要实现生产要素、生活要素和生态要素的融合发展。在前期开发阶段就需要明确产业定位和产业规划。而很多产业园区的产业发展都存在从“0”到“1”的过程。在产业园区发展前期,通常会出现区域产业基础薄弱、当地政府经验较少、比较依赖非产业产品盈利以及园区产业单一等问题;在发展成熟后,园区的产业附加值相对较高,产业也成为园区的主盈利点,同时产业格局有所提升。王晨表示,在特色小镇的“小镇”方面,应注意到小镇的城镇功能完备性,除产业功能、旅游设施外,应具备居住及其他城镇配套的自我满足。特色小镇中应有真正的原居民,同时能留住外来访客7×24小时、甚至更长时间停留,并在小镇中形成规模化、重复性的消费。在开发企业实际运作中,相较于产业园,特色小镇也具有先天优势。高力国际调研发现,传统地产运营商由于缺少产业运营经验,一般都难以对产业进行深入系统的设计和定位,特别是难以对特定产业上下游环节进行细致的考量。但良好的产业基础是特色小镇发展的初始驱动力,特色小镇的发展需要靠产业的导入来带动产业结构的形成,从而实现小镇的空间结构、社会结构融合。此外,特色小镇还能解决房企普遍面临的拿地难困境。北京市某房企总经理在接受21世纪经济报道专访时也表示,目前多数北京房企面临拿地难困境。而在北京市疏解人口大背景下,特色小镇是开发商转型的很好路径。既能发挥开发商的开发优势,也能解决开发商拿地难困境。以华北区域为例,北京的产业疏解是环京区域特色小镇主要的发展机遇。2015年北京提出疏解非首都功能,制造业、教育和医疗等产业加紧向外疏解的步伐。这其中就需要依赖京津冀协同发展的大环境。对于环京区域小镇的产业定位来说,国家政策的正向引导是产业升级的重要方向。不过,值得关注的是,特色小镇当前处于初期发展阶段,盈利模式仍处在摸索过程。中国缺少成熟的产业运营商,在“去房地产化”和“产业立镇”的政策导向之下,对于来自传统地产领域的开发机构,无论是商业思维的转变还是产业要素的开发和导入,运营特色小镇都是巨大挑战,过渡到“产业立镇”也必将经历一个过程。“大家摸着石头过河,是一个比较初期的阶段。”王晨表示。据高力国际了解,很多国内知名的开发机构都有深耕产业的决心,但初期阶段照搬传统地产开发模式到特色小镇,在很多情况下也是开发机构围魏救赵、曲线救国的无奈之举。因此一些开发商选择和产业主体合作,借此嫁接不同资源、导入强势产业,以联合开发等方式形成产城融合基础,从而打造完备的特色小镇。
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  • 楼市无须看空 房地产企业想要转型早作准备

    融创中国收购万达13个文旅项目、76个酒店的消息,已占据报纸头版好几日。万达在此次交易中,约80%的土地储备被出售。笔者也注意到,地产集团去地产化标签的事例近年来屡见不鲜。下半场,楼市到底何去何从?有研究指出,房地产走势与经济增长速度之间存在高度的同步性,GDP增速的峰值总是伴随着房价增长率的峰值。看看日本所谓“消失的20年”,在1991年日本的地价指数出现拐点后,日本的经济增速明显放缓,原本陡峭的增速曲线开始趋平。在房地产崩盘后,事实上到今天,日本经济也没有提振到之前的辉煌水平。同样,对于美国,也有研究指出,美国房价的涨跌幅与GDP同比增长之间存在显著拟合的线性关系,美国房价的同比涨幅几乎可以预测GDP的同比增速。在房价下跌的时段内,美国GDP增速基本不会超过4%;而当房价增幅保持在5%以上,经济就基本可以保持平稳运行。房价出现每10%的跌幅,就会导致GDP同比增速下降2%。宏观趋势的改变对于社会每个个体而言,并非休戚相关之事。然而,房地产一旦崩盘,牵一发动全身,打击面将覆盖到社会的各个方面。首先,房地产背后是房贷资金链,房地产的本质更像是金融业。若房市崩盘,各个银行的抵押贷款势必出现大量坏账,将导致银行开始收紧流动性、提高贷款利率。其次,传导至实体经济,融资成本的抬升将导致很多企业无法继续运营,裁员、降薪或接踵而至,可支配收入的减少又会进一步降低对消费的需求,从而伤害实体经济。如此恶性循环,最后发现,房价崩盘能带来可支配收入的上升似乎是个谬论。可是也不要太绝望,不管身处什么时代,行业的选择都异常重要。楼市下行,除了理所应当避开例如建材、家装这些房地产上下游的产业外,观察一下万达对本次收购的回应,或许也能为行业投资提供一些新思路。万达方面表示,本次是为了在压缩债务的同时,适应“轻房地产资产”的经营模式。所谓轻房地产,就是指以房地产流通服务为主营业务的运营模式,以有限的固定资产获取最大的盈利收入。如今,以价值为驱动的资本战略,似乎已成为当下信息知识时代的新格局。记者注意到,很多一线城市已经开始出现老龄化趋势,以万达的模式借鉴一下,“养老型地产资产”似乎也是个可选的发展模式。此外,大健康医疗行业也总是无视经济的周期波动,在历史上数次的经济危机中屹立不倒。而伴随着老龄化趋势逐渐明显,与此相关的行业实现快速发展也基本是个定局。不管暴雨天是否会来临,随身带上一把雨伞总是有备无患的。更不要试图把鸡蛋放在同一个篮子里。社会无法承受房市崩盘带来的沉痛打击。目前来看,房地产市场只是进入了一个逐步放缓的过程。当房价回归理性,房产资金逐步脱虚入实,那么,经济结构开始调整,经济社会也才可能实现良性循环。
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  • 万科融创纷纷开启并购模式 背后打的什么算盘?

    本周,资本市场上两场最大规模的并购,发起方都是房企。面对销售增速放缓的新环境,已进入“千亿俱乐部”的房企们纷纷谋划新的多元化发展路径,而并购则成了其快速实现目标的常用方法。孙宏斌前七月已耗资千亿贾跃亭还会不会回国?乐视欠下的债贾跃亭真会负责吗?乐视影业会不会是万达的?这几天,提起乐视,股票持有者最关心的恐怕就是以上三个问题。前两个,是因为贾跃亭人在美国后才辞去乐视董事长一职,而第三个,是因为融创董事长孙宏斌刚刚发起了对万达的一场并购。7月11日,万达和融创先后发布公告,经双方友好协商,万达以注册资本金的91%,即295.75亿元,将13个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。同时,融创房地产集团还以335.95亿元,收购万达76个酒店。这些项目里包括西双版纳、南昌(楼盘)、合肥(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、无锡(楼盘)、青岛(楼盘)、广州(楼盘)、成都、重庆(楼盘)、桂林(楼盘)、济南(楼盘)、昆明(楼盘)、海口等十三个文化旅游城项目以及北京(楼盘)万达嘉华、武汉(楼盘)万达瑞华等七十六个酒店。双方还同意在电影等多个领域进行全面战略合作。这场631亿元的并购,虽然令资本市场大吃一惊,但也符合融创董事长孙宏斌的风格。最近几年,孙宏斌被媒体称为“并购之王”。2012年,融绿之争闹得沸沸扬扬,虽然最终未能成功并购绿城,但孙宏斌收获了十分有分量的上海(楼盘)融绿平台。2016年,融创耗资近140亿收购了联想旗下融科智地41间目标公司的相关股权及债权,随后并购多个地产项目,并高调入股重庆龙头房企金科股份(000656,股吧),在不到3个月的时间内,孙宏斌对金科股份的控股已达20%,距离第一大股东之位仅一步之遥。今年,并购行动更为频繁。先是年初以150亿元注资乐视,5月,又先后收购天津(楼盘)星耀80%的股权和债权以及华城富丽60%股权及相关债权等,总价合计超155亿元。到现在631亿元接盘万达项目,前七个月的并购耗资已逼近千亿元。“在一二线城市地价愈来愈高之际,并购让融创可以用更小的成本,撬动更多的回报,获得低成本的土地储备。”一家证券公司人士告诉记者。万科成物流地产老大631亿元的巨额数字已经引起了三大评级机构的关注,然而,很快,这一纪录又被超越,而发起并购者则是另一家知名房企——万科。7月14日,万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以790亿收购新加坡物流巨头普洛斯,成为亚洲历史上最大的私募股权并购。其中,万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)占股21.4%,出资约170亿,完成后万科将成为普洛斯第一大股东,也将成为国内物流地产老大。资料显示,普洛斯是全球物流地产领域翘楚,目前在全球持有或管理的物流地产面积约5500万平方米,对应的资产价值约410亿美元。普洛斯在中国处于绝对领先地位,其市场份额超过第2到第10名的总和。“此次交易有助于万科在物流地产领域完善布局,有望在全球范围内打造全新的商业发展模式,未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系,从而建立起围绕客户和城市的生态系统。” 对于竞购普洛斯,万科董事会主席、首席执行官郁亮表示。“生态系统”,或者说“住宅+全周期城市配套服务系统”,是万科这两年特别喜欢提及的词汇。为了建构这一系统,万科也在不断地通过并购手段获取资产。比如,今年初,万科联合招行等建立收购平台,将印力商业集团收入囊中,由此进入国内商管平台前三。5月26日,瑞安房地产公司将重庆天地79.2%的股权以41.33亿元对价出售给万科,瑞安旗下的重庆天地旧改项目,规划为庞大城市综合体。此外,万科还入股了链家、城新产业、鹏金所、长胜基金等各类有助于其生态系统的公司。资本金充足下的“买买买”之路随着单套房屋价值的不断提高,从2016年开始,国内能够进入销售额“千亿元”俱乐部的房企达到了12家,甚至有评论指出,未来,三千亿元才是考量房地产企业规模和实力的一道门槛。手握充足资金的地产大佬不约而同地谋求加速并购的资本之路。“融创想继续做大。如果走以前的路子,坚持在住宅拿地开发或并购,速度未必会赶上恒大、碧桂园这样一线的企业。但如果通过收购大型资产包,其规模和速度却可以上一个台阶。” 高力国际中国区资本市场及投资服务主管汪蓓就指出,融创收购万达资产,就是大型房企进一步做大规模、丰富相关产业布局的一种表现。“房企通过收购虽然不一定会在房屋销售指标方面得到迅速反映,但却可以快速做大企业营业收入。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉本报记者,股权投资收益可以做大规模,对于企业综合能力的提升,尤其是降低投资成本提高盈利空间等有积极作用。“离开了黄金时代后,大型房企们要谋求可观的增速,在可预测的未来两年,会继续这种频繁的资本并购。”
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  • 房企并购提速:50家企业拿下行业半壁江山

    房地产项目及公司的合并重组,其热度不比夏季的高温天差太多。日前,佳兆业、远洋、富力、中国海景、香港建投等房企,先后以买入股份、收购项目等方式,增加了各自在房地产行业投资组合的力度,融创收购万达资产的事件更是成为近期行业的焦点议题。克而瑞最新公布的监测数据显示,今年上半年行业集中度进一步提升。TOP50房企的集中度达到49.1%,占中国房地产市场的近半壁江山。TOP200房企行业的集中度,则超过了六成。高力国际中国区资本市场及投资服务主管汪蓓对《华夏时报》记者表示,房地产项目或股权的交易、组合,从侧面反映出市场上呈现出强者恒强的态势。“买买买”的那些房企年初复牌的佳兆业,开始并购其他公司的股权了。7月12日,佳兆业披露,公司拟从顾明均及曹瑞仙手中以1.1亿美元(约合7.46亿元人民币)的价格,用现金支付的方式,收购一家在纽交所上市名为南太地产(Nam Tai Property Inc)约650.4万股股份。通过这次股权收购,佳兆业将持有南太地产约17.7%股份。公开资料显示,顾明均为南太地产创始人、董事会主席,目前是南太地产的第二大股东。南太地产主要从事房地产开发及管理,资产中包括两块位于深圳宝安区生产设施用地。有深圳地产人士认为,该地块未来或可成为产业研发园用途。佳兆业在公告中表示,购入南太地产股权权益与公司现有业务一致,有望带来可持续回报。有人买公司股权,有人买资产包。方式不同,但目标却相似:扩大公司规模、扩充所涉及领域。佳兆业买纽交所上市房企股权前一天,市场传出消息,远洋集团通过旗下远洋资本,一口气从中银集团手中收购了6个项目的资产包。远洋从中银集团手中购入的,分别为位于北京、上海、沈阳、成都的商业、办公项目,以及少量的公寓。这六项资产总建筑面积约20万平方米,分别为北京钻石大厦、北京硅谷亮城4号楼、上海海兴广场、上海大宁商业广场、沈阳百利保大厦、成都华敏翰尊大厦。近期从市场上进货的,不止是佳兆业、远洋。远洋从中银手中进货的前一天,富力地产则从香港房企恒基兆业手中购入两个项目。富力地产7月10日称,不久前公司与恒基就广州分别位于越秀区和海珠区中心地段的两个项目,完成了交接。富力并未披露关于项目收购更详尽的信息,只是表示这次所购项目位置优越,具一定发展潜力。有媒体报道,双方未来也将有更多合作,接下来富力还可能收购恒基兆业位于沈阳及鞍山的项目。分析人士指出,一线城市项目的转让易受人关注,但实际上今年潜力城市的交易热度,也不比一线城市差太多。7月12日中国海景控股发布公告称,通过旗下附属公司以约10亿元对价,买入目标公司Amazing Sunrise Limited全部股本,海景控股将持有昆明市西山区一个名为羲辉时代大厦的物业,未来有望每年获得约4.6亿元租金收入。同一天,香港建设以约1.63亿港元(约合1.42亿元人民币)代价,向CB Richard Ellis Strategic Partners Asia II, L.P.和SPA II-A Tianjin Olympic, Ltd.收购中行集团25%股权。交易完成后,中行集团将成为香港建设间接全资附属公司。而中行集团的主要资产,为天津奥林匹克资产的发展项目。行业集中度将进一步提高对于远洋、中国海景控股、富力来说,虽然收购物业类型及位置有所不同,但就收购对公司的意义,各公司均有较明确的目标。远洋集团高层向媒体表示,持有型物业是一个巨大的存量市场,远洋未来将通过专业化运作加大持有物业力度。对于收购昆明物业,中国海景控股表示在进军云南省的同时,也扩大业务组合、改善财务状况。就近期涉及房企股权及房地产资产、项目频繁的交易,业界人士认为房地产重组整合,正迎来一个新的阶段。易居企业集团CEO丁祖昱指出,房地产强者恒强的态势,今年显得更加明显。从全国房企市场占有率来看,今年前50强的占有率比去年又出现了上升。这一方面说明大型房企在扩张速度、市场占有份额明显地上升,另一方面也表示一部分小型房企以及主营非地产类的企业,正逐渐从房地产行业退出。“虽然楼市目前仍在调控期,但房地产资产价格则处于相对高位。行业的一个趋势已经有所显现,大型房企会占更多市场份额,而小型房企如果不能获得一定规模、拥有相当的实力,未来的生存会更加艰难。无论是从拿地成本、融资能力以及项目操盘的水平来说,小型房企的空间都会受到不同程度挤压。要不要做地产,如何在这个行业生存下去,对小型房企以及有地产业务的公司来说,是需要考虑的。”丁祖昱在克而瑞半年度回顾与展望论坛上说。项目并购热度提升的另一面,是大型房企的加速扩张。高力国际中国区资本市场及投资服务主管汪蓓指出,对于大型房企而言,通过股权交易以及项目并购,在扩大公司规模的同时,也是其扩大地产及上下游布局的一种重要方式。汪蓓指出,近期在地产及投资界引起高度关注的融创收购万达资产,正是大型房企进一步做大规模、丰富相关产业布局的一种表现。以295.75亿元和335.95亿元,总价631.7亿元的价格,融创向万达商业收购13个文化旅游项目公司91%权益和76家城市酒店100%权益。通过交易,融创进入了此前从不涉及的文化旅游地产,并进入了酒店类持有型重资产物业领域。“融创想继续做大。如果走以前的路子,坚持在住宅拿地开发或并购,速度未必会赶上恒大、碧桂园这样一线的企业。但如果通过收购大型资产包,其规模和速度却可以上一个台阶。”一位不愿具名的地产人士说。丁祖昱指出,房地产项目及公司股权的并购、组合,反映出行业发展的一个方向。“随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,通过这样的交易,未来房企集中度还将进一步上升。”丁祖昱表示。
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  • 打包并购深度合作建立 房企突进并购模式

    本周一,融创632亿收购万达89个项目;上周,万科551亿收购广信旗下资产。近期,房地产行业几笔并购交易在金额、体量等方面创下历史新高。不过,房企并购要随时面对可能出现的“冰山”、“暗礁”和反复无常的“气候”。近日,融创投资乐视、收购星耀五洲均遇到了麻烦或阻滞。即使是海外并购,复星、海航也受到了考验,成熟的并购金融体系亟待建立。打包并购、深度合作7月10日上午,万达商业、融创中国联合发布公告:融创中国以295.75亿元收购13个万达文旅城的项目91%的权益,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店,交易的总额近632亿元。万达集团董事长王健林表示,“转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。”万达城体量巨大,一个亟待“变轻”的万达,似乎已不愿等待资产包中土地部分缓慢升值去化。独立评论人乔新峰表示,从万达集团目前手头资产来看,重资产项目主要就是万达广场、万达文旅城和万达酒店,此举意味着万达“轻资产”转型的全面深化。公告称,双方还将在电影等多个领域进一步合作。“这是否意味着老孙已经在为乐视的投资找退路?这只是目前市场上的猜测,但可以期待的是,也许乐视影业和万达影业未来有巨大的合作空间。”一名熟悉融创的业内人士说。近期,乐视网宣称将改组董事会,孙宏斌被提名为非独立董事,开始走上台前。而融创的全产业链业务经营模式正在搭建,融创此前已经收购乐视电视、乐视影业。在北京,华侨城北方集团与泰禾华北区域签署的一份战略合作协议,也颇让人关注。泰禾相关人士表示,双方将在文化、旅游、地产、医疗、教育及特色小镇等多个维度上,整合资源,合作开发。这次合作是否会涉及此前华侨城意欲转让的丰台地王,也受到市场关注。6月8日,北京产权交易所挂出一条深圳华侨城转让北京侨禧投资有限公司49%股权的挂牌信息,此后,华侨城又撤掉了他们在交易所的挂牌信息,当时有市场消息传入伙方是泰禾。一位熟悉泰禾的相关人士表示,目前华侨城与泰禾双方应该是达成整体战略上的合作协议,具体项目上的合作应该还在进一步洽谈中,暂时不便对外透露。收购涌现“大手笔”近日还有多家房企发布了并购方案,最受关注的,是6月29日,万科以551亿拿下广信房产旗下的拍卖资产,其中核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地。万科如此大金额的收购,尚属首次。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,万科发动如此大金额的收购很罕见,这意味着万科步入郁亮时代后,对于企业扩张的模式会有很多新举措。阳光城近两个月并购金额均超过百亿。5月以来,阳光城接连拿下广州、武汉、成都和北京多个项目。同时,龙湖地产、新城控股等多家房企也都通过收购、并购斩获多宗地块和项目。据克而瑞研究中心不完全统计,泰禾集团今年上半年中获取的12宗土地中有9宗都是收购完成的,有人买,有人卖,最近SOHO中国正在寻找北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO的买家。加上近期售出的上海虹口SOHO,今年,SOHO中国整售项目所获现金将超百亿。资产消化风险面对大额并购,融创如何对这些项目进行收编,并付出超大笔的并购金额,将成为市场关注焦点。房企并购随时要面对可能出现的“冰山”、“暗礁”,成熟的并购金融体系亟待建立。图/视觉中国孙宏斌近日透露,收购万达业务的资金完全来自融创自有资金,截至2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金;融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元,全年销售额将超过3000亿元。难以掩饰的问题是,融创的负债率在不断攀升。根据2016年年报,截至去年底,融创中国总负债2577.72亿,净负债率121.5%,而2015年融创中国总负债为960.89亿元,净负债率75.9%。今年初融创150亿元注资乐视,还先后拿下天津、重庆和大连等处项目,总价合计超155亿元,到现在632亿元接盘万达项目,今年融创中国对外并购耗资已逼近千亿。乐视的债务问题,正在给投资乐视的融创带来麻烦。此外,融创收购星耀五洲也遇到了阻滞,其收购天津星耀80%股权及债权的通函,寄发时间延迟两个月。对此,融创中国解释称,其需要更多时间编制须载入通函的资料,包括但不限于天津星耀的经审核财务资料。对于目前势头强劲的融创来说,星耀五洲的巨大体量仍不能小视。星耀五洲总建筑面积约为412万平方米,竣工的部分年久失修、半完工的建筑需推倒重建,再加上尚未开工的区域,摆在融创面前的工程量巨大。而对于近日万科大手笔收购,也有业内人士指出,广东国投旗下广信资产闲置近20年,后续债权债务、法律纠纷问题极为复杂,万科后续要处理和盘活这些资产需要投入大量时间和资金。公开资料显示,广东国投破产案是首例涉及大量境外债权的破产案,境外债权金额超过80%。标普分析报告称,万科收购的这批资产消化期可能较长。海外并购资金担忧加剧国内房企并购隐现资金担忧的同时,房企在海外大规模并购也受到监管部门的关注。“目前中国房企的出海热度虽受到资金管控影响,不过总体规模还很大。去年整年中国房企对海外投资大概在350亿美元,但今年上半年出海投资额已接近去年全年。”第一太平戴维斯海外投资部负责人王尧表示。如今中国房企不再满足于单纯地产并购,而是与海外市场在技术、资源等方面深入对接。有媒体报道,万科正在洽商加入一个由厚朴投资管理公司和高瓴资本领军的财团,竞购新加坡物流设施供应商普洛斯。一名万科人士表示对此并不知情。不过,国内企业掀起的国际并购潮中,以万达、海航、复星为代表的海外收购内容更为多元,中国房企的海外开发进入了明显的产业资源整合周期。不过,国内对于房企海外投资并购的担忧正在加码。此前,万达电影与复星股价下跌就受此影响。据悉,银监会重点关注所涉及并购贷款、“内保外贷”等跨境业务风险情况。在中企海外并购中,不少规模数十亿美元收购的项目,不仅给出了高溢价,还要承担巨额亏损与债务。对于和融创632亿的交易,王健林表示,“这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”王尧建议,由于海外并购金额巨大,可以引入海外银团贷款。并购金融模式亟待建立大手笔并购少不了金融介入。一些房企在海外并购的做法已经日趋成熟。如万达在海外并购时,采取合营公司的方式,集中负责在区域收购及发展地产项目。普衡律所预计,中国房产商将会更多地采用基金以及金融产品等间接投资策略,而不是获取房地产的直接所有权。在国内并购上,融创、阳光城等擅长并购的房企,也形成了一套完整的并购金融体系,擅长融资创新及债务结构优化。明源地产一名分析师表示,在并购资金来源上,支撑融创业务快速扩张有三大法宝:一是快周转模式下占用上下游伙伴的资金,二是快速销售获取客户预收账款,三是以中长期为主的借贷。此外,融创还擅长通过采用永续资本证券控制资产负债率。融创甚至通过信托模式筹集发展资金。该分析师表示,阳光城在探索融资创新、优化债务结构上也有不少举措,除长期借款外,阳光城还通过设立资管公司、发行债券实现融资,此外,积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据等多种创新融资方式,阳光城2016年整体平均融资成本下降到了7.35%。
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  • 并购重组回暖 恒大重组深深房料迎重大突破

    近期A股并购重组持续回暖,华北高速(000916.SZ)与招商公路重组已披露草案,业内预计恒大与深深房 (000029.SZ) 重组也有望提速。据 深深房 于7月13日发布公告 ,公司股票将延期复牌。记者从公告了解到,该公司 正在组织相关中介机构对重组资产、交易 各方 进行补充尽职调查,开展补充审计、评估工作,并更新重大资产重组预案或重大资产重组报告书(草案)及其他相关文件。“从公告内容来看 , 深深房延期复牌 很大可能是 因为 原有的财务数据已过有效期,需要 补充更新。恒大项目数量近600个,规模庞大,预计补充审计还需要1- 2个月”,一位投行人士表示,考虑到与恒大重组类似的华北高速重组方案已披露草案,预计恒大与深深房的重组有望提速。据华北高速6月15日公告,招商公路将以发行A股股份的方式与华北高速换股股东进行换股,华北高速退市并注销, 招商公路承接其全部资产、负债,并申请在深交所主板上市。据了解,招商公路核心子公司招商亚太于新加坡注册,是国内最大的收费公路营运商之一,在新加坡交易所主板上市。去年5月,招商局集团全面收购招商亚太,完成私有化退市。 若重组完成,意味着招商亚太将实现在A股上市。上述投行人士表示,从重组所涉及的资产类型来看,华北高速重组标的公司核心资产招商亚太曾为境外上市公司的境内优质资产,深深房 重组标的公司恒大地产 是 香港上市公司中国恒大旗下控股公司, 也是 境外上市公司的境内优质资产 ,两者的重组标的非常相似。目前华北高速重组已通过深交所的问询,近期将向中国证监会报送申请材料,恒大与深深房重组也有望在短期内披露重组方案。事实上,港股上市公司分拆境内资产在A股上市早有先例,如2008年世茂股份(600823.SH)发行股份购买世茂房地产(0813.HK)下属资产、2013年*ST钛光(000555.SZ)发行股份购买神州数码(0861.HK)控股的神州信息,2014年华润锦华(000810.SZ)发行股份购买创维数码(0751.HK)控股的创维数字等 。虽然深深房 延期复牌,但重组相关工作仍在 快速 推进 。 1月24日,香港联交所原则上同意恒大地产分拆上市,为本次重组取得了境外审批认可 。 6月2日,中国恒大公告称,恒大地产两轮700亿战投已全部到账,不仅大幅降低 净 负债率, 也 满足 了A股关于 公众持股量的要求,为本次重组扫平了障碍。与此同时,监管部门对于A股并购重组“频吹暖风”。证监会副主席姜洋 在上海举行的2017陆家嘴论坛中 表示 , 证监会 将大幅简化并购重组行政审批,鼓励基于产业整合的并购重组 。据统计, 6月A股共有24家上市公司的并购重组方案在证监会过会通过审核,创下年内新高。“近期监管层频频表态鼓励并购重组,华北高速重组正在快速 推进中,预计 接下来恒大与深深房这类同行业兼并重组也将提速,这家巨无霸房企登陆 A股的脚步将越来越近 ”,上述投行人士认为。记者注意到, 摩根士丹利和美银美林 等国际投行 均十分看好这次重组,前者更是预测,恒大和深深房的重组将于年底完成。
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  • 孙宏斌收购万达项目 融创新增土储5000万平

    632亿,融创买万达巨额资产!在房地产市场一度低迷的背景下,孙宏斌首次在与万达的“买卖”中透露出进军文旅地产和持有型酒店业的野心。值得一提的是,融创本业发力也极为强劲,上半年的业绩突破千亿,而这家对业绩一向保守预估的企业今年对外宣传要冲刺3000亿元销售目标,意味着真正发力还看下半年。业内预测,年底融创有望冲进四强,房企第一阵营格局或重新改写。632亿元收购斩获多本周二,融创中国宣布以631.7亿元收购大连万达商业旗下13个文化旅游项目公司91%权益和76家城市酒店100%权益的交易细节进行披露。当日一开盘仅半小时,融创中国股价冲高,上涨6.76%至15.8元。资本市场用真金白银对此表示看好。此次交易中,涉及的13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米,其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%;76家城市酒店总建筑面积合计约为324.9万平方米,总房间22920个。融创中国在上述公告中还披露,上述资产将在7月31日前完成尽职审查,双方还将就合作事项的细节达成正式协议,此后会根据上市规则有关规定就此次交易发布进一步公告。值得注意的是,此次收购金额多达631.7亿元,但融创中国的支付方式并非一次性付清,而是分四次支付。万达方面承诺,在收到第三笔款项之后将通过指定银行向融创中国发放296亿元的三年期贷款。对于此次融创大手笔并购的资金问题,融创中国相关人士表示,此次收购万达项目的资金主要为自有资金。融创中国董事会主席孙宏斌也表示,今年上半年,融创持有现金达到900亿元,资金并不是问题。收购力助企业扩张632亿元贵还是便宜?孙宏斌的观点一向是就是桩生意,合适就做。易居智库中心研究总监严跃进分析认为,“融创在房地产行业内大规模的收购,主要是为了实现企业规模的扩张。”克而瑞研究机构高级研究员朱一鸣说:“目前房企在土地拍卖市场上拿地成本较高、风险较大。相比之下,融创通过收购万达文化旅游项目获得大量土地储备,还是比较划算的。”对于此次大额收购,充满信心和期许的孙宏斌在公告中这样表示,“以上项目合作完成后,公司未来也将继续和大连万达商业在其他项目上以及电影等领域进一步探讨和加大合作力度。此次合作,以合理的成本为公司补充大量优质土地储备和物业资产,将为公司未来持续健康发展提供巨大的支持。”这是孙宏斌第一次明确公司有意进军文旅地产和持有型酒店业。“融创中国已入股乐视网、乐视致新、乐视影业,全面涉足网络视频内容、影视内容制作等领域。此次,融创中国与万达在文旅项目上达成全面合作,并且双方约定将在电影等多个领域全面战略合作,这将深化融创的影视娱乐板块的布局,让融创具备了影视全产业链和全球化的视野,可以进一步实现内容制作、屏幕院线、电视硬件、线上网络、投资发行的大娱乐布局。”有业内人士说。地产阵营或现新格局从融创中国已发布的上半年销售业绩报告来看,今年1月至6月,公司累计合同销售额为1118.4亿元。而孙宏斌近日对媒体透露,今年融创中国将实现超过3000亿元的销售额。朱一鸣表示,“此次收购有利于融创扩大规模,冲击3000亿元销售目标。今年融创一旦完成3000亿元销售目标,有望杀入上市房企第一阵营。这意味着我国房地产行业龙头老大之争将会变得更加激烈,除了万科、恒大、碧桂园进行竞争以外,融创也有可能会加入其中,使得房地产市场未来很可能会出现4家企业争锋的局面。”
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  • 永续债或为房企应对本轮调控攻坚战的融资首选

    被认为是房企利润“黑洞”的永续债,开始走向台前,甚至很可能成为房企应对本轮调控攻坚战的融资首选。7月12日,全国首批完成在国家发改委外债发行备案的房企之一的绿城中国,成为首批次中的首个完成境外永续债发行的公司。绿城中国(03900.HK)发布公告,成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券,首个计息周期的利率为5.25%,创下绿城中国境外永续证券发行的历史最低水平。绿城中国是今年首批在国家发改委完成外债发行备案的房企之一,本次永续债发行成功之后,绿城中国成为首批次中的首个完成境外永续债发行的公司。公告显示,募集的资金将主要用于提前赎回公司一笔利率有8%、剩余规模2.37亿美元的高级债券,及偿还绿城中国部分银团贷款等。置换高息债则有利于绿城中国降低融资成本,并降低公司的负债率,从而优化公司的资本结构。永续债,也叫无期债券,是非金融企业(发行人)在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。永续债没有明确的到期日期,或者期限非常长,但大部分的永续债都是带有赎回条款的,发行人拥有在条款约定的某一个时间段内按照某种价格赎回的权利。以绿城本次发行的永续债为例,该产品优先永续票据每半年支付一次利息,自2017年7月9日起,首个利率重设日为2020年7月19日,初步利差为3.655%,往后每三年重设一次利率。换言之,如果绿城中国未能在第三个年头偿还这笔融资,接下来的三年其所支付的利率将会飙升至8.905%。以此类推,第六年之后的一个三年期,其利率将升至12.56%,这几乎要超过房有房地产公司的利润率,正因为如此,永续债被冠上吞噬利润的“黑洞“。这并未能阻止房企对永续债的喜爱,如今居于房企销售排行榜顶端的碧桂园和恒大曾经发行数百亿元的永续债。不过,近期为降低负债率备战回A股,恒大已经将全部永续债赎回。据人民网报道,碧桂园集团前首席财务官吴建斌曾做出过这样的解释,公司发行永续债是因为收购土地需要资金,集团亦在为并购做准备,并购范畴包括地产及非地产业务。当下,房企们纷纷宣布大幅增长的销售额时,同样需要资金去跑马圈地。绿城中国之外,6月27日,华夏幸福(600340.SH)签署永续债投资合同,首期5.9%的利率。作为一种融资手段,也有房企储备发行资格。6月24日,阳光城(000671.SZ)发布公告,称已收到中国银行间市场交易商协会接受其中期票据(永续债)注册的通知,金额为58亿元。截至目前,阳光城并未公布进一步的融资信息,改注册准许有效期为2年。近日,在第三方研究机构克而瑞主办的《中国房地产企业销售排行榜》发布会上,东方证券房地产行业首席分析师竺劲提出,在多种融资渠道被封堵之后,永续债将是房企融资的首选。据悉,目前,除银行贷款以外,股权再融资、公司债等融资规划较大的渠道均被收紧,仅剩海外债、购房尾款等资产证券化等金融创新业务,但规模较小,相对于房企的需求可谓杯水车薪。房企亟需大额融资渠道。竺劲进一步解释,永续债的初期利率比较理想,一般比公司债的利率高1或2个百分点,如首个计息周期后回购,永续债则相当于中票或者公司债,房企在获得资金的同时,永续债解决了上市公司报表杠杆率的问题,能够降低法商的杠杆率,就是金融资产负债率。
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  • 房企多个融资渠道遭封堵 永续债或成未来融资首选

    被认为是房企利润“黑洞”的永续债,开始走向台前,甚至很可能成为房企应对本轮调控攻坚战的融资首选。7月12日,全国首批完成在国家发改委外债发行备案的房企之一的绿城中国,成为首批次中的首个完成境外永续债发行的公司。绿城中国(03900.HK)发布公告,成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券,首个计息周期的利率为5.25%,创下绿城中国境外永续证券发行的历史最低水平。绿城中国是今年首批在国家发改委完成外债发行备案的房企之一,本次永续债发行成功之后,绿城中国成为首批次中的首个完成境外永续债发行的公司。公告显示,募集的资金将主要用于提前赎回公司一笔利率有8%、剩余规模2.37亿美元的高级债券,及偿还绿城中国部分银团贷款等。置换高息债则有利于绿城中国降低融资成本,并降低公司的负债率,从而优化公司的资本结构。永续债,也叫无期债券,是非金融企业(发行人)在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。永续债没有明确的到期日期,或者期限非常长,但大部分的永续债都是带有赎回条款的,发行人拥有在条款约定的某一个时间段内按照某种价格赎回的权利。以绿城本次发行的永续债为例,该产品优先永续票据每半年支付一次利息,自2017年7月9日起,首个利率重设日为2020年7月19日,初步利差为3.655%,往后每三年重设一次利率。换言之,如果绿城中国未能在第三个年头偿还这笔融资,接下来的三年其所支付的利率将会飙升至8.905%。以此类推,第六年之后的一个三年期,其利率将升至12.56%,这几乎要超过房有房地产公司的利润率,正因为如此,永续债被冠上吞噬利润的“黑洞“。这并未能阻止房企对永续债的喜爱,如今居于房企销售排行榜顶端的碧桂园和恒大曾经发行数百亿元的永续债。不过,近期为降低负债率备战回A股,恒大已经将全部永续债赎回。据人民网(603000,股吧)报道,碧桂园集团前首席财务官吴建斌曾做出过这样的解释,公司发行永续债是因为收购土地需要资金,集团亦在为并购做准备,并购范畴包括地产及非地产业务。当下,房企们纷纷宣布大幅增长的销售额时,同样需要资金去跑马圈地。绿城中国之外,6月27日,华夏幸福(600340,股吧)(600340.SH)签署永续债投资合同,首期5.9%的利率。作为一种融资手段,也有房企储备发行资格。6月24日,阳光城(000671,股吧)(000671.SZ)发布公告,称已收到中国银行(601988,股吧)间市场交易商协会接受其中期票据(永续债)注册的通知,金额为58亿元。截至目前,阳光城并未公布进一步的融资信息,改注册准许有效期为2年。近日,在第三方研究机构克而瑞主办的《中国房地产企业销售排行榜》发布会上,东方证券房地产行业首席分析师竺劲提出,在多种融资渠道被封堵之后,永续债将是房企融资的首选。据悉,目前,除银行贷款以外,股权再融资、公司债等融资规划较大的渠道均被收紧,仅剩海外债、购房尾款等资产证券化等金融创新业务,但规模较小,相对于房企的需求可谓杯水车薪。房企亟需大额融资渠道。竺劲进一步解释,永续债的初期利率比较理想,一般比公司债的利率高1或2个百分点,如首个计息周期后回购,永续债则相当于中票或者公司债,房企在获得资金的同时,永续债解决了上市公司报表杠杆率的问题,能够降低法商的杠杆率,就是金融资产负债率。
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  • 28家标杆房企上半年销售突破1.8万亿

    公布6月销售业绩的标杆房企已有超过28个企业,中原地产研究中心统计数据显示,包括碧桂园、万科、恒大等28家龙头房企6月单月销售4015亿,上半年合计销售18564.6亿。在经历了5月份销售低潮后,6月份房企冲刺半年报,整体销售业绩均有明显提高。中国经济网注意到,虽然整体数据乐观,但不同企业分化加剧,碧桂园、万科、恒大、保利、中海、融创等企业半年销售就超过千亿,其中碧桂园同比涨幅达到了131%,而中小型企业的涨幅则明显低于龙头房企。对于房企在2017年依然能够刷新记录的原因,中原地产首席分析师张大伟认为,楼市调控带来的市场影响在二季度末才出现,叠加2016年末的结转,大部分企业依然有收获。另一方面,龙头房企加速转型、布局合理,上涨幅度明显超过市场平均涨幅。在一二线调控加码的影响下,特别是从2017年初开始的一二线城市限价等政策,导致部分房企销售速度开始放缓。全国主要城市销售数据显示,5、6月大部分热点城市销售均出现了环比与同比的调整,其中,东莞、济南、广州等城市环比下调明显,整体市场分化趋势加快。对于下半年,张大伟指出,从2016年930开始的这一轮调控,让楼市在2017年面临明显降温风险,大部分房企在2016年拿了比较高价的地,对未来房价上涨预期高,而调控导致房价上涨难度非常大。“2017年,各种融资渠道压力逐渐增加,很多房企资金链风险逐渐积累。从资金及销售等方面看,2018年上半年房企的风险可能加大。”
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  • 房企多融资渠道遭封堵 永续债或成未来首选

    被认为是房企利润“黑洞”的永续债,开始走向台前,甚至很可能成为房企应对本轮调控攻坚战的融资首选。7月12日,全国首批完成在国家发改委外债发行备案的房企之一的绿城中国,成为首批次中的首个完成境外永续债发行的公司。绿城中国(03900.HK)发布公告,成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券,首个计息周期的利率为5.25%,创下绿城中国境外永续证券发行的历史最低水平。绿城中国是今年首批在国家发改委完成外债发行备案的房企之一,本次永续债发行成功之后,绿城中国成为首批次中的首个完成境外永续债发行的公司。公告显示,募集的资金将主要用于提前赎回公司一笔利率有8%、剩余规模2.37亿美元的高级债券,及偿还绿城中国部分银团贷款等。置换高息债则有利于绿城中国降低融资成本,并降低公司的负债率,从而优化公司的资本结构。永续债,也叫无期债券,是非金融企业(发行人)在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。永续债没有明确的到期日期,或者期限非常长,但大部分的永续债都是带有赎回条款的,发行人拥有在条款约定的某一个时间段内按照某种价格赎回的权利。以绿城本次发行的永续债为例,该产品优先永续票据每半年支付一次利息,自2017年7月9日起,首个利率重设日为2020年7月19日,初步利差为3.655%,往后每三年重设一次利率。换言之,如果绿城中国未能在第三个年头偿还这笔融资,接下来的三年其所支付的利率将会飙升至8.905%。以此类推,第六年之后的一个三年期,其利率将升至12.56%,这几乎要超过房有房地产公司的利润率,正因为如此,永续债被冠上吞噬利润的“黑洞“。这并未能阻止房企对永续债的喜爱,如今居于房企销售排行榜顶端的碧桂园和恒大曾经发行数百亿元的永续债。不过,近期为降低负债率备战回A股,恒大已经将全部永续债赎回。据人民网报道,碧桂园集团前首席财务官吴建斌曾做出过这样的解释,公司发行永续债是因为收购土地需要资金,集团亦在为并购做准备,并购范畴包括地产及非地产业务。当下,房企们纷纷宣布大幅增长的销售额时,同样需要资金去跑马圈地。绿城中国之外,6月27日,华夏幸福(600340.SH)签署永续债投资合同,首期5.9%的利率。作为一种融资手段,也有房企储备发行资格。6月24日,阳光城(000671.SZ)发布公告,称已收到中国银行间市场交易商协会接受其中期票据(永续债)注册的通知,金额为58亿元。截至目前,阳光城并未公布进一步的融资信息,改注册准许有效期为2年。近日,在第三方研究机构克而瑞主办的《中国房地产企业销售排行榜》发布会上,东方证券房地产行业首席分析师竺劲提出,在多种融资渠道被封堵之后,永续债将是房企融资的首选。据悉,目前,除银行贷款以外,股权再融资、公司债等融资规划较大的渠道均被收紧,仅剩海外债、购房尾款等资产证券化等金融创新业务,但规模较小,相对于房企的需求可谓杯水车薪。房企亟需大额融资渠道。竺劲进一步解释,永续债的初期利率比较理想,一般比公司债的利率高1或2个百分点,如首个计息周期后回购,永续债则相当于中票或者公司债,房企在获得资金的同时,永续债解决了上市公司报表杠杆率的问题,能够降低法商的杠杆率,就是金融资产负债率。
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  • 上半年楼市“新锐”频出 哪些“黑马”实现弯道超车

    2017上半年,房地产调控不断深化。据不完全统计,目前已经有超过60个城市或地区出台了160余次调控政策,内容涉及限购、限贷、限售和土地出让等等。市场不确定性因素的增加,促使企业之间的差距日渐拉大。根据数据,上半年已有7家房企流量金额超千亿元,房企销售TOP10、TOP30和TOP50的门槛已经分别抬升至700亿元、309亿元和162亿元。可见各阵营间的差距日渐加大,而就各梯队而言,其中也不乏新锐黑马实现弯道超车。各梯队均有黑马上榜集中度提升是今年房企上半年成绩单上最突出的一个点。数据显示,各梯队房企集中度均呈上升趋势,其中TOP30和TOP50房企的集中度更是同比上升10多个百分点。但在各梯队中,某机构认为,在不同规模的房企阵营,均有企业凭借自身的优势获得亮眼的表现。在TOP10阵营中,融创去年上半年以560亿元排名第八,今年同期排名第七位,流量金额已达到1088亿元,几近翻倍,增长速度明显高于行业水平。“融创的增长,主要得益于其提前布局重点一二线城市,且通过收并购获得充足的土地储备,有力地促进了销售的增长。”某机构指出。在TOP30阵营中,去年尚未入榜的中梁地产跻身第26位,上半年销售业绩同比增长153%,达到354.7亿元。同样凭借高品质、高周转的运营策略,禹洲地产在上半年跃升为TOP50房企的“分界线”,销售金额162.2亿元。不过据禹洲地产提供的数据,截至6月30日,公司合约销售金额已突破200亿元,同比增长66%,实现全年销售目标的三分之二。“今年年初,集团已经制定目标,即在未来3~5年时间里,年化成长目标50%以上,2020年希望可以能够进入千亿房产的行列。”禹洲地产常务副总裁李维告诉记者。媒体留意到,某机构数据中,2017上半年禹洲地产上海区域总计权益销售金额24.1亿元,排名18位,比上一统计周期提升了22名,其中仅禹洲府和禹洲雍贤府就贡献了约15亿元的销售金额,也印证了禹洲的主要发展动力为华东区域的品质高周转盘。房企业绩增速将进一步放缓在融创、鲁能、中梁、禹洲、恒泰、新力等企业向前迈进的同时,也有一些企业的榜单名次有所下滑。媒体记者对比今年上半年和去年同期的榜单发现,去年上半年出现在第45位的瑞安,今年上半年的排名已跌至154位。瑞安公告显示,今年前5月,其合约物业销售额为29.60亿元,较去年同期减少78%。其中包括住宅物业合约销售额15.51亿元和商业物业合约销售额14.09亿元,累计已出售总建筑面积8.79万平方米,较去年同期减少87%。瑞安方面告诉媒体记者,6月的销售业绩要等公告才能知晓。但就某机构提供的瑞安2016年上半年商业物业销售金额数据149亿元来看,若想达到去年的水准,6月份要卖出120亿元以上。为何会出现如此大的落差,瑞安方面对媒体记者表示,这是由于公司每年的销售节奏不同所导致。实际上,除瑞安以外,港资企业在内地房企销售榜单上颇显弱势,另一家港资房企和记黄埔转身为长实地产后排名跌至99位。对于房企的分化表现,新城控股高级副总裁欧阳捷认为,业绩的上下波动取决于企业对行业的理解、认知等;另外也与企业追求的商业模式以及企业背景有一定关系。随着上半年限购、限贷,特别是限价的不断升级,调控对房企供应及销售业绩的影响越来越大。某机构指出,布局一二线城市市场的房企受调控影响最大,典型房企第二季度的销售增速相比一季度回落也较为明显。从当前房企遭遇较强市场调控和房企集中上半年供货的角度来看,下半年房企的业绩增速将进一步放缓。“在竞争如此激烈的当下,未来中小房企或只有三条出路:求合作—与大房企合作开发;投私募—剩余资本委托投资;走海外—海外成熟市场投资额不大、需求平稳,可以维持生计。”业内人士表示。(.
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  • 万达转型遇融创规模化发展这场交易双赢?

    “并购王”融创又出手了,融创以631.7亿元收购万达13个文旅项目及76个酒店,创下内地房地产市场企业间并购的历史最高金额。图谋向“轻资产”转型的万达遇上规模化与转型发展的融创,这笔交易或实现双赢。进入白银时代,房企逐渐从过去的拿地竞争模式过渡到现在的企业之间股权兼并模式,未来这种现象或将频繁发生。交割后万达品牌不变根据双方协议,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将西双版纳万达文旅项目等13个文化旅游城项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。融创以335.95亿元,收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。值得注意的是,双方同意交割后,万达文旅项目维持“四个不变”:品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。酒店交割后,酒店管理合同仍继续执行,直至合同期限届满。双方同意在电影等多个领域全面战略合作。由此可以看出,万达也并非简单的“卖资产”,在其文旅项目上均保留了万达品牌。万达通过出售资产达到“轻运营”目的,以降低风险。万达推进“轻资产”转型作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业,万达商业地产“先招商再投资”、打造“订单商业”、“只租不售”等模式在业界具有举足轻重的影响。不过,随着未来几年房地产行业利润率降低,有的企业开始选择退出房地产,万达也成为其中之一。万达此前发布“轻资产”转型计划,其目标是到2020年开业400个至500个万达广场,彻底去房地产化,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年收入达到1000亿美元,市值2000亿美元。虽然此前和万科的合作及与苏宁的合作并非一帆风顺,但此次打包资产卖给融创,业内人士认为这场交易应该是双赢。同策咨询研究部总监张宏伟向中国经济网指出,从卖的角度来看,卖是因为现在资产价格处于高位,万达现在卖可以顺利实现退出;同时,通过出售剥离资产,尤其是剥离不是太盈利的资产,可以降低万达商业的负债,优化公司发展战略,使万达走的更轻,从而可以聚焦核心业务,也有利于万达顺利回A,估值上也会高一些。“随着楼市进入下半场与本轮楼市进入调整期,处于利润考量、降低负债与转型发展需要,万达有可能还会继续‘去地产’化,后期还会有更多的万达产品走向‘轻资产’,比如万达广场。”张宏伟说。巧合的是,万达电影股价曾在6月22日突发性跳水,起因是一条“万达地产债今天被砸得很惨”的消息,但随后万达发布声明称该事件系恶意炒作,并称将对相关微博大号进行起诉。中原地产首席分析师张大伟表示,万达转让非核心资产的主要目的应该和回A受挫有关,作为国内最大的商业地产公司,上个月债券出现恐慌性抛售,可能影响了流动性,也可能会对万达未来融资和发债带来负面影响,所以转让非核心资产对提高流动性有帮助。融创借力继续做“大”对于房地产龙头企业融创来说,过去单一侧重中高端住宅市场的发展显得过于集中,在这种情况下介入酒店及文化旅游地产市场,有利于业务开拓。尽管目前,融创对乐视的战略投资结果还未明朗化。目前,大房企从开发商到运营商的转变赛已经开始,“地产+X产业”转型可以规避短期住宅市场运营风险,未来这种企业间的并购或合作或将频繁出现。张宏伟认为,万达资产包中有不少土地储备,对于还处于规模化的融创来讲也是必要的,同时,通过万达的品牌也可以增强投资拿地能力、融资能力等,还可以借力发力继续做“大”。另外,融创规模化已经达到一定阶段,今年总销规模预计在2000-3000亿,在这个阶段,融创需要通过转型规避风险。融创2016年年报显示,公司的净负债率已由2015年的75.9%升至121.5%,提升了45.6个百分点。融创还在去年发行了100亿元的永续债。对此,孙宏斌的回应是,此次收购用的是自有资金。截至今年6月末,融创账户上的现金流仍有900亿元。从去年10月到今年3、4月,楼市调控政策频出,多个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷、限售,预示着房地产行业进入新一轮的调控周期。历史经验表明,每一轮市场调整期都将有一批房企退出房地产市场,行业“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。
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  • 购租并举思路下租赁住房供地增多 开发商或遇政策槛

    开发商众筹破自持难题或遇政策槛儿目前已经拿了自持地块的万科、龙湖都尚未公布明确的运营方案。那么习惯了通过快周转赚大钱的开发商,如何破解租赁收益率相对较低的难题法治周末记者 肖莎开发商买了地、建了房但不能卖只能租的情况越来越多。7月4日,上海(楼盘)市规划和国土资源管理局发布两宗土地出让的公告,要求位于浦东张江和嘉定的两宗土地在出让时,竞得人须100%自持70年。上海中原地产分析师卢文曦告诉记者,此前北京(楼盘)、广东佛山(楼盘)也出现过开发商全部持有的住宅地,但上海此次的情况和北京等地的情况不同,北京是到了限定价格后,才进入开发商比拼自持比例的环节,全部持有其实是开发商自己选择的结果,而上海是出让时已经明确要求100%自持。“以往开发商拿地的目的是开发,开发的核心是快周转;而自持是要求长期持有和运营,这完全不是一回事。从这个角度上来讲,开发商转型有一定难度,因为开发和自持是两个平行世界,有很多差异。”链家研究院院长杨现领在一次关于租赁业务的分享会上表示。杨现领也坦陈,租赁行业现在确实存在一些问题,比如说,一线城市租金回报率比较低,租期相对比较短,业主端续约率较低,资金成本过高。目前已经拿了自持地块的万科、龙湖都尚未公布明确的运营方案。那么习惯了通过快周转赚大钱的开发商,如何破解租赁收益率相对较低的难题?杨现领认为,最近不少开发商自持地块做租赁,他们会有非常天然的优势,包括在资金端、装修、建筑端都有很大的优势,未来开发商会成为中国租赁市场非常重要的力量。政府要求100%自持的逻辑易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,上海此次在出让环节要求开发商全部自持项目,与政府提倡购租并举的住房思路是一致的。今年的中央经济工作会议称,要以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。法治周末查询公开资料发现,上海市政府近日发布的《上海市住房发展“十三五”规划》也提到,着力建设购租并举住房体系。到2020年,基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系,而且明确了租赁住房的新增供应规模,预计新增供应租赁住房约70万套,上海还将通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。卢文曦分析到,成熟的租赁市场可以缓解销售市场压力,也可以对房价形成一定的牵制作用。“但是,由于上海房屋租金回报率大概在1.7%左右,也就是说想通过租赁收回全部投资成本要几十年的时间。而这么低的投资回报很难吸引资金介入。虽然当前有不少企业在做长租公寓,但背后都是有大量资本做支撑,如果没有这些资本仅仅靠正常运营的话,这些公司生存周期不超过两年。”卢文曦补充道,所以政府通过扶持企业参与租赁活动,减轻企业经营压力,规范租赁市场操作,提高租赁市场水平,进而达到完善租售体系的目的。上海市还计划在“十三五”期间供应“租赁住房用地1700公顷”,这一目标仅仅比商品住房用地供地目标少300公顷。有类似供地计划的城市并非上海一个。公开资料显示,今后5年北京也将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。租赁市场的几个问题虽然租赁市场是国家未来将大力发展的方向之一,北京、上海等地也计划加大租赁住宅的供地规模,但是这一市场目前仍然存在着不少问题待解。杨现领和卢文曦此前都已提到同样一个情况:现在租赁市场的租金回报率(年租金/房屋单位售价)较低。杨现领说,由于一线城市房价较高,一线城市的租金回报率低于全国平均水平,平均还不到2%,所以在相对来说比较低的回报率的情况下,开发商等运营商能够坚持做租赁业务是不容易的。不过杨现领认为,站在今天看当下的租金回报率是低的,站在五年之后的今天看五年之前的情况,长期的租金回报率一直是在上涨的。做任何事情必须要往长远看,看短不看长肯定做不好。“还有两个数据值得测算,即租赁和转售的回报率。如果一个人买房子之后,过段时间卖掉,转售的回报率跟长期持有回报率在靠近,那么当租赁和转售的回报率交叉的时候,这个市场的租金回报率会支撑运营机构所需要的回报率。”杨现领说。谈及租赁行业当前存在的问题,杨现领还提到了国内房客租约普遍较短的问题。杨现领说,从成熟市场来讲,日本的租客租赁年限分布通常是这样的,租期一到五年的占47%,租期五到十年的占16%,在日本租赁是非常稳定的一桩生意。“但是中国的分散式公寓租客的租期在八个月左右是比较正常的,集中式公寓的租期大概是十个月左右。所以每一次换客就会增加房屋的获客成本,这个会带来运营成本的提高,收入的降低。”杨现领说。在严跃进看来,这也就意味着,对于中小开发商而言,如果要自持地块,就需要占用大量资金,而对于原本就资金链相对紧张的企业而言,获取自持地块的动力就没那么大。如果未来必须考虑自持地块,对租赁业务并不熟悉的开发商需要注意什么?“在投资回报率没有那么高的情况下,怎么样锻炼运营能力,使得开发商相对来说可以跑下去,这是开发商需要关注的核心问题。”杨现领说,虽然说不少开发商都在做这件事情,但是做好的真的不多。开发商自己运营如何破局严跃进认为,当前政策方面越来越多地要求开发商持有,但有的开发商可能还是不愿意做这方面业务,那么未来也可能有开发商会把租赁业务委托给目前已经成熟的租赁运营机构来做。除此之外,如果开发商坚持自己运营,可以采取何种模式来发展租赁业务?“通过众筹破局运营解题。”这是北京万科掌门人刘肖在去年接受地产财富会采访时给出的答案。此前,万科在北京拍下的100%自持的海淀区永丰18号地块,在去年12月的竞拍中,由于到最后阶段,不仅价格、竞争企业自持商品住房面积迅速达到上限,进入投报自持面积后,多家房企投报自持面积比例达到100%,该地块转入竞方案阶段。该地块最终被万科拿下。刘肖此前在接受地产财富会采访时透露,众筹破局的具体方案是,万科为自持商品房地块建立相应的众筹平台,选择一些合适的众筹企业伙伴,把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额,例如,一个住房单元或是一整栋楼作为最小众筹份额;或是在政策允许的情况下,成立项目运营公司,进行该公司的股权众筹。此前也曾传出消息称,万科将会和小米公司合作开发这块土地。但是随后再无传出相关众筹建房的任何具体消息。有不少业内人士认为,众筹建房的方式,可以解决开发商自持地块的资金压力,或许是破局自持地块的好方法。但是,严跃进此前曾向法治周末记者表示,众筹建房后续的风险会在于,此类项目在法律层面和监管层面并没有得到特别明确的支持,创新背后的各类审批还需要花费相对多的成本。公开资料还显示,近期有一些地方出台了关于运营自持地块的详细要求。比如,杭州(楼盘)市国土资源局与市住房保障和房产管理局在今年4月联合发布的《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》规定,房屋管理部门对企业违反本通知规定,将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定,并纳入“黑名单”,国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。“开发商和其他企业众筹建房,在某种程度上就类似于变相销售房屋。杭州市虽对变相销售并无详细规定,但是如果开发商在杭州等地通过众筹的方式运营自持地块,可能会面临着一定的政策风险。”中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣告诉记者。
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  • 房企融资渠道全面收紧 融创100亿公司债被终止发行

    融创100亿元公司债前不久已被上交所终止发行,承销商及管理者为中信建投和国泰君安。与当前趋紧形势相比,去年9月,融创曾发过一个购房尾款24.2亿元ABS工具;去年7月,曾发行40亿元公司债;去年3月,曾发过物业资产ABS近12亿元;更早前的2015年12月,曾发行过50亿元公司债,子公司融创置地曾发过50亿元公司债。同样在7月11日,有信息显示,评级机构标准普尔表示将融创中国(01918)「B+」长期企业信贷评级及「cnBB-」长期大中华区评级列入负面观察名单中。标普指出,列入负面观察名单主要反映融创进行大量土地收购及扩展非核心业务后,其财务杠杆将进一步转差,标普此前预测在强劲销售增长及土地收购支持下,融创今年的财务杠杆会温和改善。13家房企发债被叫停《每日经济新闻》记者还注意到,截至7月6日,在证监会审核的公司债状态中,被终止或中止的涉及时代地产、华发股份(600325,股吧)、卓尔发展、苏宁环球(000718,股吧)、美好置业、成都金融城投资发展有限公司、北京(楼盘)金泰房地产开发有限公司、上海西部企业集团、都城伟业集团、贵阳金阳建投集团、厦门(楼盘)杏林建设等13家房地产企业。截至上述日期,证监会共对43家公司申请发行的公司债终止或中止审查,其中房地产板块以13家企业占比最高。实际上,自2016年10月份以来,房企公司债发行监管趋严后,这类发行融资一直处于封闭状态。彼时,上交所、深交所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,明确房地产企业的公司债券资金不得用于购置土地。同时,上交所针对公司债将房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。达到准入门槛后,根据房地产企业的5项财务指标,将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。与此同时,一方面银行收紧开发贷;另一方面基金业协会叫停16城私募、资管产品投资房地产项目。基于上述严峻的融资背景,房企融资渠道被全面收紧,与之相对应的是房企不减反而有增的资金需求,部分房企开始借助信托、保险子公司、基金等融资。信托成不少房企筹钱途径7月5日,云南城投(600239,股吧)公告称,其取得太平洋(601099,股吧)资产管理有限责任公司发放的15亿元借款,期限为3+2年,公司控股股东云南省城投集团提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保。而不久前,云南城投分别于6月22日和6月28日取得太平洋资产管理有限责任公司发放的7亿元和8亿元借款,借款期限与增新措施与上述借款相同。记者注意到,3次融资合计30亿元。7月11日,国内某千亿级上市房企连发3条《增资协议》公告,旗下3家全资子公司拟与国通信托、平安信托、英大国际信托签订相关增资协议,3个间接全资子公司分别获得增资20亿元、30亿元、6亿元,总增资额度达56亿元。用益信托首席分析师李旸告诉《每日经济新闻》记者,在银行贷款与发行债券收紧后,尽管通过信托为房企融资的成本高于前者,但与民间借贷和私募相比信托的成本还是略低,因此也成为不少房企筹钱的途径之一。据悉,与银行一样同受银监会监管的信托公司,同样不能向四证不全、资本金不到位的房企提供开发贷和流动性支持贷款。而信托公司因自身产品设计较为灵活可以通过增资入股与向股东借款的方式为房企提供融资支持。比如四川(楼盘)信托前不久对外推介的《四川信托—成都德商鼎创集合资金信托计划》,募资总规模为4.9亿元,优先级信托资金中不低于1530万元,用于受让项目公司不低于51%的股权,剩余优先级信托资金进入项目公司的资本公积。谈到目前房企需要支付的融资成本时,李旸表示,房企成本这方面与市场总体融资成本相关,当然,项目不同,房企实力不同,融资成本也不同。如果市场资金偏紧,那价格也会上涨。记者还注意到,上述提及的13家终止发行公司债的房企中,有4家为上市房企,而未上市房企占据多数。李旸表示,上市公司融资的渠道较为多元,可以通过ABS、海外发债及股权融资等多种形式。同时信托公司对发行信托产品的房企要求较高,因此中小型房企的融资渠道仍不算宽裕。
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  • 28家标杆房企上半年销售破1.8万亿 6房企半年超千亿

    28家标杆房企上半年销售数据。(来源:中原地产研究中心)6月销售业绩的标杆房企已有超过28个企业,中原地产研究中心统计数据显示,包括碧桂园、万科、恒大等28家龙头房企6月单月销售4015亿,上半年合计销售18564.6亿。在经历了5月份销售低潮后,6月份房企冲刺半年报,整体销售业绩均有明显提高。中国经济网注意到,虽然整体数据乐观,但不同企业分化加剧,碧桂园、万科、恒大、保利、中海、融创等企业半年销售就超过千亿,其中碧桂园同比涨幅达到了131%,而中小型企业的涨幅则明显低于龙头房企。对于房企在2017年依然能够刷新记录的原因,中原地产首席分析师张大伟认为,楼市调控带来的市场影响在二季度末才出现,叠加2016年末的结转,大部分企业依然有收获。另一方面,龙头房企加速转型、布局合理,上涨幅度明显超过市场平均涨幅。在一二线调控加码的影响下,特别是从2017年初开始的一二线城市限价等政策,导致部分房企销售速度开始放缓。全国主要城市销售数据显示,5、6月大部分热点城市销售均出现了环比与同比的调整,其中,东莞、济南、广州等城市环比下调明显,整体市场分化趋势加快。对于下半年,张大伟指出,从2016年930开始的这一轮调控,让楼市在2017年面临明显降温风险,大部分房企在2016年拿了比较高价的地,对未来房价上涨预期高,而调控导致房价上涨难度非常大。“2017年,各种融资渠道压力逐渐增加,很多房企资金链风险逐渐积累。从资金及销售等方面看,2018年上半年房企的风险可能加大。”
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  • 房企融资遭遇“紧箍咒”重拳之下何以夹缝求生

    作为一个资金密集型行业,房地产对金融有很强的依赖性,但在金融去杠杆和楼市调控的双重背景下,房企融资的难度陡增。中原地产研究中心数据显示,2017年内地房企融资明显收紧,2016年1~5月,房企融资数据高达5514.8亿元,而2017年上半年,合计房企融资资金只有1232.4亿元,同比跌幅高达77.7%。在融资渠道紧缩的形势之下,房企又将如何应对?借道房地产信托今年以来,房地产信托的融资规模一直在攀升。用益金融信托研究院数据显示,今年1~5月,房地产信托的成立规模占比逐月上升,其中,5月成立规模为256.61亿元,同比大涨250.64%,在信托各投放领域中占比达23%。作为国内的龙头房企,恒大是房地产信托的大户。据Wind资讯,今年以来涉及到恒大的信托项目共27单,总规模接近160亿元。其中最大的一笔为由爱建信托发行的长盈精英恒大深圳沙井项目并购贷款信托,实际募集规模高达52.76亿元,预期收益率为7%。走在强势扩张路上的房企也颇青睐房地产信托的融资模式。用益信托网的数据统计,去年拿下全国单价最贵地块的融信今年以来已经发行了多只信托产品,其中6月份由五矿信托发行的融信6-9号集合资金信托产品总募集金额为18.93亿元,预期收益率为不高于每年7%。而实际上,房地产信托一直是融信最为依赖的融资模式。据其招股书,2015年末融信借款总额为186.28亿元,其中信托及其他资金为164.52亿元,占比近九成。申万宏源分析师KrisLi指出,随着持续调控政策下房地产销售会面临放缓,开发贷和自筹资金(包含自有资金、债券融资、股权融资、信托融资以及其他渠道融资)在整体资金来源中的重要性会更加凸显,而这两个再融资渠道接下去都会面临额度收窄、定价上行的压力。股权融资盛行实际上,据《21世纪经济报道》称,过去几年来,通过银行理财、券商资管、基金子公司、私募基金等通道流入房地产的资金绝大多数为债权或“名股实债”。但今年2月,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》,其中明文规定名股实债的方式受让房地产开发企业股权将不予备案。不过,这并没有浇灭房企通过股权融资模式获取资金的热情。今年5月,中国恒大披露称,公司附属恒大地产集团、各项目公司与基金经理签订10份项目协议,基金将投资合共约人民币108.5亿元于各项目公司,与集团共同开发各相关项目。5月23日,万科公告称,经综合考虑市场融资环境,拟通过下属公司梦想家出资50.31亿元,与招银资本、长江招银共同设立两支专业商业地产投资基金,两支基金的投资方向均为特定社区商业的不动产或股权等资产——即万科或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目。一不愿具名的投资人士告诉媒体记者,以上股权融资项目是股权和债权同时投资的形式,但股权背后是否有类似于债权的担保机制无法判定,单从项目本身来看,不算是“名股实债”。据《财新网》报道,华夏幸福主要是通过信托计划募集信托资金向子公司增资,增资后华夏幸福仍持有项目公司50%以上的权益。在2017年4月至6月,华夏幸福通过股权融资获得97亿元。同策咨询研究部研究员张吉辉认为,房企作为资金密集型企业,对资金持续性的需求和外部环境的收缩可能导致了股权融资金额自4月份以来的持续上涨。上述研究机构数据显示,2017年4月至6月,40家典型房企的融资总额分别为538.58亿元、604.92亿元、1131.66亿元,而股权融资占比分别为14.50%、20.82%、36.14%;而2017年1月至3月,这40家房企融资总额分别为397.52亿元、428.53亿元、588.17亿元,而股权融资占比则分别为0.05%、1.44%、0.92%境外发债“井喷”国内融资受阻,不少房企开始寻求境外资金的支持。统计局数据显示,2016年1~5月,房企利用外资42亿元,同比下降72.1%。到今年同期,房企利用外资的规模就升至90亿元,同比增长115.1%。中原地产统计显示,2017年前5个月,房企海外融资规模达到148.75亿美元,同比上涨97%。“出海”的房企中,恒大同样是巨头。根据英国《金融时报》报道,今年以来,恒大和佳兆业发售的美元债券达110亿美元,超过过去两年中国所有开发商发售的债券总规模。需要警惕的是,伴随着美元加息的预期,境外融资的成本目前已经处于高位。以恒大为例,新近恒大发行了总额66亿的美元债券,票息最高达到8.75%。荣盛发展的2017年第二期中期票据10亿美元,3年期,成本6.8%;龙光地产在海外发行6年期4.5亿美元优先票据,年利率为5.25%。在其他债权融资方式中,龙光地产发行3.5亿美元永续债,起始利率7%。而据同策咨询研究部统计,40家上市房企同期的整体融资成本在5%以上,部分被推高至6%以上。中原地产首席分析师张大伟也指出,美元走强后,热钱将流出中国市场,叠加债券市场融资难,房地产企业资金紧张的窘境将会被加剧。
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  • 地产业洗牌加速:大部分中小房企转型出局

    2016年2月6日,碧桂园与广州豪进集团旗下公司签订合作协议,一举收获“新塘镇豪进广场”“石滩镇豪进四季名苑”两大地块。3月20日,碧桂园正式进驻豪进广场。在碧桂园的内部通讯表中,购入位于广州增城的豪进广场共花费4.76亿元,拥有权益51%。这只是碧桂园众多收并购案例中的一个。2016年以来,碧桂园在收并购市场上动作频频。公开资料显示,2016年,碧桂园共获取413宗土地,其中兼并、收购获取的有167宗,收并购金额占土地总价49.5%。今年6月20日,在接受时代周报记者在内的媒体群访时,碧桂园首席财务官伍碧君透露,今年前4月,碧桂园通过招拍挂和收并购,土地费用已花去超过900亿元。“其中收并购为碧桂园获取项目的主要方式,占比60%。”事实上,处于转型期的地产行业正在加速洗牌,随着土地门槛的增高,一些大型房企并购以及通过合作方式拿地增多,而部分中小型房企已经走在转型或者退出的路上。并购与合作开发增多热衷于此的不单是碧桂园,随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高,“收并购交易”正逐步成为部分房企增加土地储备的主要渠道。一方面,以收并购方式获取项目拿地成本相对较低,可使企业避开激烈的市场竞争;另一方面,部分收并购获取的项目,可以快速推出市场,加速企业资金回流。Wind资讯数据统计显示,2012-2014年,中国房地产并购金额分别为453亿元、863亿元、1768.1亿元;2015年并购案宗数为343宗,涉及并购标的物价值为2815亿元,同比增长11%。2016年,房地产行业并购案宗数为198宗,涉及金额为4014.83亿元,同比上升43%;截至2017年2月13日,今年房地产行业并购案宗数已达15宗,涉资250亿元。具体到企业方面,2016年,保利地产通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达75%,同比增长84%。万科2016年新增的项目中有59.5%通过合作方式获取。今年6月29日,万科还通过下属子公司接手广信房产位于广州市核心区域16宗可开发土地,成交价为人民币551亿元。时代周报记者从万科内部获悉,2014年,万科开始在内部推行项目跟投制度,规定项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目,如果投资失败,跟投员工将承受损失。从此万科的经营团队在投资上变得格外谨慎,同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会,包括二手地、合作开发,甚至是购买烂尾楼、在建工程。万科董事会主席郁亮曾提出,市场上一手地还是很贵,实际上除了政府供地之外,市场还有大量已经出让的存量土地。万科特别愿意在这方面有所作为。“相信未来收购、并购机会慢慢多起来。”再看在收并购市场“长袖善舞”的融创与恒大。截至2016年12月31日,融创正在开发的239个项目中,只有88个是100%权益,合作开发项目151个占比63.2%。恒大则于2015年12月初,收购新世界位于武汉、海口等地共4个项目,成交金额135亿元人民币。之后的12月29日,恒大再次宣布收购新世界位于成都、贵阳2个项目及周大福位于北京、上海、青岛3个项目,耗资204亿元。两次交易,恒大共获得总建筑面积逾1200万平方米。恒大地产总裁夏海钧曾表态,恒大是并购的受益者。恒大并购了很多小项目,帮助公司实现了快速发展。上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉时代周报记者,在招拍挂市场上的拿地成本较高或者说资金审核较为严厉的情况下,通过并购也不失为一种较好的投资模式。另外通过股权并购而非资产并购的模式,可以为企业获得较大的税收减免或优惠等。合景泰富财务部副总裁罗兆和在接受时代周报记者采访时透露,除并购外,公司亦会选择与房企进行“联合开发”,从而尽快熟悉当地市场“在当地,我们都会找一个合作伙伴,联合开发。学习一段时间后,我们会继续在当地寻找机会”。部分中小房企退出在克而瑞看来,大中型房企诸如融创、保利、恒大依靠规模优势和资金优势屡屡涉足行业并购,而部分业绩不佳的中小房企无疑成为了“砧板上的鱼肉”。保利地产首席分析师吴定金也透露,楼市每一轮变化都会使得行业内重新洗牌,很多中小开发商正以卖土地和项目的方式逐步退出这个市场。根据中国房地产测评中心的监测,2009年底沪深两地涉及房地产业务的上市公司有303家,约占沪深上市公司总数的18%。而到了2014年,沪深涉及房地产业务的上市公司则不足200家,5年间,有超过100家A股涉房企业退出房地产业务。2016年11月4日,绿景控股股份有限公司(以下简称“绿景控股”)发布关联交易公告称,公司控股子公司广州市花都绿景房地产开发有限公司以2556.3万元向广州市天誉房地产开发有限公司出售“金碧御水山庄”面积合计为1305.85平方米的商品房。绿景控股表示,公司2016年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司战略转型》的议案,公司决定全面转型医疗服务行业,并加快处置原有房地产业务,退出房地产行业。净利润的下降是迫使绿景控股作出选择的直接原因。2015年3月13日,绿景控股公布其2014年业绩报告。期内,实现营业收入6116.23万元,比上年同期增长110.77%;实现归属于母公司所有者的净利润326.28万元,较上年同期的696.87下降53.18%。除类似绿景控股这样彻底转型之外,也有部分房企意图通过向其他行业转型,找到利润平衡点。“如今每一个地产公司都在转型的路上,未来的莱蒙国际希望拥有地产业务和大健康业务,为集团进行资本增值。”2017年4月3日,莱蒙国际(03688.HK)在其2016年业绩会现场宣布集团决定向“大健康”转型,莱蒙国际执行董事兼联席行政总裁陈风杨如是解释。但转型的直接原因同样是地产项目销售陷入困境。2016年5月19日,莱蒙国际以43.94亿元出售位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权予融创中国。陈竞德曾在接受时代周报记者采访时坦言,在出售的7个项目中,·,长期处于亏损状态。加上运营成本高昂,如果不出售,该项目将成为公司未来发展的一个负担。“我们曾想过单独将杭州项目出售,一是没人愿意接手,二是有买方出价远远低于我们的预期,所以我们想到把深圳、上海、杭州等项目’打包’出售给融创。不仅是销售业绩遭遇“挤压”,大型房企扩张对于中小房企的冲击,还体现在土拍市场上。2012年之前,在广州土地市场上,中小房企表现相对积极。以2011年9月1日一场土拍卖为例,当日广州市政府推出了荔湾、白云、花都和番禺4个区共9个地块。彼时,现场无一大型开发商到场,最终名不见经传的广东邦华集团同时取得同德围鹅掌坦地块和荔湾区原高尔夫球场的商业地块,而番禺信息技术发展公司则以约13亿元总价拿下大学城6幅地。好景不长,2013年,平衡格局被打破,5月广州房地产市场拍出3个地王,土地市场一片火爆,拿地方清一色为大型房企,中小房企“零拿地”。2013年广州房企拿地金额排名前十名,均为大型房企,佳兆业、越秀、绿地居前三位。至2014年,外来房企大鳄纷纷抄底广州土地市场,本土中小房企几近沉寂。此外,对于一些有风险隐忧、后续发展动力不足的中小房企而言,融资通道的进一步收窄,也使得其发展处境堪忧。时代周报记者援引一位业内人士指出,获取开发贷有一定的考核标准,其中包括开发规模、开发项目数量、企业每年的销售额、有无不良贷款记录、整体债务情况等。但中小房企获得开发贷的难度要大于大型房企。中、农、工、建四大国有商业银行就曾明确表示,放房企开发贷款要首要考虑企业的资质。
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  • 内地大型房企规模快速扩张 行业分化加剧

    尽管今年上半年以来中国内地多个城市楼市调控政策持续叠加,但大多数大型房地产企业在上半年保持了2016年的高歌猛进势头,业绩增长迅猛,市场份额不断扩大。与此同时,中小房企生存压力增大,行业分化进一步加剧。恒大、万科、碧桂园这3家总部位于广东的房企是中国房地产企业超级阵营成员,去年销售额均超过3000亿元(人民币,下同)。9日,碧桂园发布的上半年业绩公告显示,碧桂园上半年销售金额为2889.1亿元,同比增长131%。此前万科与恒大发布的半年报显示销售额分别为2771.8亿元和2440.9亿元。有业内人士预计,碧桂园和万科2017年全年销售业绩或将超过6000亿元。在严厉的楼市调控政策下,为什么大型房地产企业销售业绩反而继续大幅增长?广州中原地产项目部总经理黄韬认为,主要原因在于上半年楼市调控政策主要针对一二线城市和热点城市房价过快上涨,而碧桂园和恒大的主要项目布局在三四线城市,受政策影响较小,此外,调控下的三四线城市楼市甚至出现了明显的去库存增长。相关机构统计数据显示,以上述3家房企为代表的大型房企市场份额不断扩大,行业集中度在进一步提升。地产金融研究机构“克而瑞”的数据显示,2016年上半年,前20强房企的销售金额集中度为25.2%,30强房企的销售金额也仅占有市场份额的29.4%。但到了今年上半年,30强房企的市场份额占比已达35.6%,照此速度发展,前20强房企得市场总额有可能占到50%。与之相对应的是,中小房地产企业业绩增长却鲜有亮点。前200强房企今年上半年的销售金额入围门槛为20亿元,仅与去年持平,面积门槛比去年同期还减少了2万平方米,为13万平方米。业内人士分析称,大型房企拥有更多的资金优势和土地储备,抵御市场风险和变化的能力更强。而融资能力、品牌等居于劣势的中小房企面临更大的生存压力,房地产开发企业分化进一步加剧。记者在广州、上海联合产权交易所官网查询到,挂牌转让股权的房地产行业项目也明显较以前增多,包含住宅、商业、酒店、旅游地产、土地等多种类型,不少挂牌转让项目包含债权。此外,今年以来,大型上市房企融创中国、蓝光发展、阳光城等在广州、武汉、成都等地通过并购项目公司股权的方式拿下多个地产项目及土地。据不完全统计,今年1月份以来,内地房地产行业发生的并购数量达138宗,涉及资金1298亿元。
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  • 房企半年销售观察:远洋、世茂、宝龙、瑞房与阳光100

    远洋集团1-6月协议销售额304.6亿 均价约1.86万元7月6日,远洋集团控股有限公司发布截至2017年6月的若干未经审核营运数据。据观点地产新媒体查阅公告,6月份,远洋集团协议销售额为约人民币84.5亿元,比去年同期上升25%;协议销售楼面面积为约55.79万平方米,比去年同期上升35%;协议销售均价为每平方米约人民币1.51万元,比去年同期下降7%。截至2017年6月30日止六个月,远洋集团累计协议销售额已达到约人民币304.6亿,比去年同期上升48%;累计协议销售楼面面积约164.13万平方米,与去年同期上升23%;累计协议销售均价为每平方米约1.86万元,比去年同期上升21%。世茂股份上半年销售同比涨33%至100亿元 完成目标59%上海世茂股份有限公司发布公告,披露其2017年6月业绩数据。观点地产新媒体查阅公告,2017年1-6月,世茂股份实现合同签约额100亿元,同比增长33%;实现合同签约面积53万平方米,同比增长15%;签约单价为1.88万元/平方米,同比增长16%。同时,世茂股份表示截至6月末已实现全年销售目标的59%。宝龙地产上半年合约销售额90.6亿 同比增加约20.7%7月6日晚,宝龙地产控股有限公司发布截至2017年6月30日止月份若干未经审核营运数据。据观点地产新媒体查阅公告,6月份,宝龙地产合约销售额(连合营公司及联营公司的合约销售额)及合约销售面积分别约为人民币22.46亿元及17万平方米。截至2017年6月30日止六个月,该公司合约销售总额(连合营公司及联营公司的合约销售额)约为人民币90.61亿元,同比增加约20.7%;合约销售总面积约为65.84万平方米,同比减少约5.1%。观点地产新媒体报道,宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明舜3月31日召开的投资者推介会透露,宝龙2017年销售目标为200亿,内部目标是250亿,其中住宅销售占四成,商业销售占六成。国瑞置业半年签约51.72亿元 平均售价1.5万元每平7月6日,国瑞置业有限公司公告宣布,公司于2017年6月实现签约销售额约13.72亿元,建筑面积签约销售量约8.66万平方米,签约平均售价约每平方米人民币1.6万元。同时,公告显示,截至2017年6月30日止六个月,国瑞置业实现签约销售总额约人民币51.72亿元,建筑面积签约销售量约34.41万平方米,签约平均售价约每平方米1.5万元。观点地产新媒体了解,5月24日,在广州市越秀区重大项目签约暨政策发布会举行上,国瑞置业曾意向投资120亿元提升广州传统中轴线,对广州大小马站书院街、高第街地块等项目进行旧城改造与历史文化资源活化利用,并合作盘活、开发北京路商业步行区的公有物业。瑞房前六月物业销售44亿 出售重庆天地部分项目收益已到账7月6日,瑞安房地产有限公司公布截至2017年6月30日止月份物业销售简报。观点地产新媒体于简报中获悉,六月份,瑞房合约物业销售额及其他资产处置额达到55.7亿元,其中包括住宅物业合约销售额12.82亿元,商业物业合约销售额1.55亿元和其他资产处置额41.33亿元;合约物业已出售建筑面积为2.48万平方米及5个车位,合同销售平均价格为每平方米人民币5.81万元。前6个月,瑞房累计合约物业销售额及其他资产处置额85.3亿元。其中,物业销售额录得43.97亿元,包括住宅物业合约销售额28.33亿元和商业物业合约销售额15.64亿元,与去年同比下降71%;其他资产处置额为41.33亿元。公告还披露,前6月,瑞房累计已出售总建筑面积11.27万平方米,平均售价为每平方米3.9万元。瑞房表示,除以上报告的合约物业销售额及其他资产处置额,前六月还录得认购物业销售总额为40.35亿元,预计将陆续于未来月份转成正式合约物业销售。据了解,上述41.33亿元的其他资产处置额实际为此前出售重庆天地部分项目权益的收入。观点地产新媒体5月27日报道,瑞房旗下全资子公司与万科附属公司签订协议,万科出资41.33亿元收购股重庆天地部分项目79.2%权益。阳光100上半年销售金额48.43亿元 与去年同期基本持平7月6日,阳光100发布公告,披露其2017年6月业绩数据。观点地产新媒体查阅公告,2017年6月阳光100实现合同销售额约人民币11.14亿元,实现合同销售面积约9.25万平方米。而截至2017年6月30日止6个月阳光100实现合同销售额约人民币48.43亿元,与去年同期43亿元基本持平;实现合同销售面积约42.35万平方米。6月份,阳光100在土地获取、融资、收购等方面均无动作。只是其全资附属公司阳光壹佰置业集团有限公司,向深圳前海航母投资管理有限公司,出售重庆阳光壹佰的80%股权。此次出售阳光100总收益为15.4亿元。
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  • 金地上半年斥资200亿拿地 抢占二三线城市

    在持续高压的楼市调控下,今年上半年各大房企拿地热情不减,纷纷攻城略地,规模化竞争仍在继续。据克而瑞地产研究不完全统计,2017年上半年35家典型房企拿地总建筑面积约为14526万平方米,拿地金额约为7842亿元。数据显示已有逾30家房企的拿地金额超过百亿元。金地作为去年首次进军千亿军团的房企,今年拿地也较为积极。中国指数院统计,今年上半年,金地斥资197亿元拿下292万平方米土地储备;销售金额达703.4亿元,同比增长60.03%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于金地来说,业绩追赶的心态是很明显的。广发证券(000776,股吧)研报分析称,金地可售货值充裕,在手现金充沛,有能力把握潜在拿地机遇。上半年高频拿地30宗“今年各大房企特别强调规模,排位赛竞争很激烈,充足的土地储备成为其扩张的保证。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉如是说。金地近日披露的数据显示,6月公司新增15宗土地,分别位于重庆(楼盘)、天津(楼盘)、西安(楼盘)、青岛(楼盘)、杭州(楼盘)等地,新增建筑面积270.19万平方米,成交总价为126.6亿元。《每日经济新闻》记者梳理信息发现,今年上半年金地共获得30宗土地,涉及西安、重庆、海口、武汉(楼盘)、大连(楼盘)、广州(楼盘)、金华(楼盘)等10多个城市,其中重庆与海口为首次进驻。严跃进分析称,今年金地多在二三线城市拿地,第一是寻找低估的二线城市;第二是寻找成长性高的三线城市,其在金华等城市进行投资,说明对于当前热点城市群的投资有新的思路。在今年4月的股东大会上,金地管理层当时表示,2017年的拿地任务是300亿元,未来将坚持平衡发展的思想,不会为了追求规模去拿地,会根据市场状况来做投资。从城市布局来看,金地董事长凌克曾公开提及,在拿地方面,未来公司将重视发展得比较好的二线城市,同时在一线城市关注以收购兼并、合作方式拿地。近两年金地拿地都比较积极,年报数据显示,2015年金地共获取33宗土地,总投资额为297亿元,新增了447万平方米的土地储备;2016年金地共获取33宗土地,总投资额为399亿元,权益投资额 为168亿元,新增约533万平方米的土地储备。截至2016年末,金地总土地储备约为2950万平方米,权益土地储备约为1500万平方米,在一线城市的总投资额占比26%,二线城市的总投资额占比63%,三线城市的总投资额占比仅11%。值得一提的是,2016年金地子公司金地商置收购广电地产74%股权后,获取近500万平方米的可售面积也都位于金地主要布局的城市。数据显示,截至今年6月30日,金地已经进驻北京(楼盘)、武汉、上海(楼盘)、深圳(楼盘)、东莞(楼盘)、广州、天津、珠海(楼盘)、南京(楼盘)、杭州、西安、苏州(楼盘)、郑州(楼盘)、长沙(楼盘)、沈阳、重庆等35个城市,形成了华南、华东、华北、华中、西部、东北、东南7大区域的全国化布局。成功跻身TOP10榜单行业集中度进一步提升。中国指数研究院近日发布的2017上半年房企销售业绩排行榜显示,期内共有126家房地产企业销售额超过50亿元,合计实现销售额36220亿元,约占全国市场份额的62%。其中万科、碧桂园、恒大迈入两千亿门槛,千亿元阵营则扩增至7家。值得注意的是,金地成功跻身TOP10榜单。近日金地披露,6月公司实现签约面积89.8万平方米,同比上升60.73%;签约金额为185.9亿元,同比上升91.83%。截至6月30日,金地累计实现签约面积375万平方米,同比增长29.71%;累计签约金额为703.4亿元,同比增长60.03%。这也意味着,金地今年上半年的销售额已经相当于去年全年1006.3亿元的七成。截至2016年底,金地实现销售金额1006.3亿元,销售面积658.2万平方米,同比分别增长63%和48%,归属上市公司股东的净利润为63亿元,同比上涨96.87%。金地自2014年开始进行规模追赶,仅用了2年时间就实现从490亿到千亿的跨越,去年成为第12家突破千亿的房企,首次进入千亿军团,而今年上半年成功跻身TOP10榜单。金地快速追赶的脚步并未停下。从推盘情况来看,金地在今年春节后加大推货量成为销售业绩上涨的主要原因。数据显示,金地自3月份起对未来两个月的新推或加推盘计划项目平均数量达45个,7~8月淡季预计推盘数也达到45个。数据显示,2017年金地计划新开工面积约600万平方米,计划竣工面积约550万平方米,计划开发的主要项目近70个。广发证券研报预测,今年金地总可售货值预计为1800亿元,全年的销售规模在1200亿~1300亿元,同比增长20%~30%,净负债率为35%,下半年有扩张空间,成本控制良好,利润与规模相对平衡。严跃进认为,金地业绩追赶的心态是很明显的,金地在7月淡季也积极推盘,说明营销工作的紧凑,尤其是近期市场降温容易影响年度销售目标的完成,后续金地业绩成长表现预计会比较好。
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  • 40家房企举债近3700亿元 明年现偿债高峰期

    销售回款放慢的路上,是即将到来的偿债高峰期。根据同策咨询研究部统计的数据获悉,2017年上半年,40家典型房企融资额达3689.38亿元人民币,直逼3700亿元。值得关注的是,公司债已经连续收紧8个月,在此期间,同策咨询监测的40家典型房企中鲜有企业抛出过去动辄上百亿元大手笔的融资计划,但6月份,这40家房企融资额度超过1131亿元,环比2017年5月份的604.92亿元上涨87.08%,几乎翻倍。对此,有业内人士认为,调控高压下,尽管典型房企项目布局城市分散,融资能力强,有应对调控周期的优势,但5月份以来,销售回款已经放缓,要想抗住接下来的市场转冷和偿债压力,不得不开始大量储备“粮食”。多位业内分析师也表示,从房企债务端来看,典型上市房企存量债务期限大多为2年-3年期,因此,过去两年发行的大规模债务融资将在明后年集中兑付。届时,若销售回款难以到位,将有一些房企会被迫退出房地产市场。上半年举债近3700亿元据同策咨询研究部统计显示,今年上半年,40家房企融资3689亿元,其多来自境内银行贷款、境内再融资、信托贷款、中期票据、海外融资、委托贷款和公司债等渠道。同策咨询研究部研究员张吉辉表示,自2016年11月份以来,房企境内发行公司债渠道收紧,公司债的额度大幅下降,但40家典型房企的融资总额度仍能保持每月略增的趋势,而且今年6月份单月融资额突破千亿元,这是自2016年9月份以来融资总额再度突破千亿元的表现。张吉辉称,房企作为资金密集型企业,对资金持续性的需求和外部环境的收缩可能导致了股权融资金额自4月份以来的持续上涨。从近几月以来的数据可见,通过出让项目权益进行股权融资的房企中不乏龙头房企的身影。然而,出让股权(有可能是明股实债)等于出让部分未来收益,且资管、信托、私募基金的融资成本相对来说更高于市场化的融资成本。值得一提的是,由于境内融资渠道受阻,尤其公司债难以放行,房企海外融资猛增。据中原地产研究中心提供的统计数据显示,2017年至今,房企海外融资达148.75亿美元,与2016年上半年的75.6亿美元相比,同比上涨97%,同时超过了2016年全年144亿美元的海外融资额。更重要的是,张吉辉认为,在境内去杠杆,境外美元进入加息通道的经济大背景下,房企依旧获得高额融资,这意味着创新融资方式(包括其他债权融资和新型股权再融资方式)已经成为大部分房企融资的主要方式之一。张吉辉称,以6月份已披露数据来分析,创新融资方式所筹集资金占6月份融资总额的一半以上(50.93%);而40家上市房企6月份整体融资成本已抬升至5%以上,更甚者达到6%以上。其中,海外融资成本受美元加息的影响明显,较5月份以来利率整体上浮。目前,境内境外融资环境均不宽松,债权融资成本境内外同时提高,并且相差无几。然而,更大的压力不是融资成本的上升,而是明后年将至的偿债高峰期。明后年将出现偿债高峰期有统计数据显示,2015年下半年以来,基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势,公司债发行规模猛增。2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元,其中下半年占比达到95%,2016年前7个月,已累计发行5760亿元,超过去年全年水平。而这些债务将在未来两年进入集中兑付期。广发证券房地产分析师乐加栋预计,20 18年—2019年,样本房企债务兑付数量是未来几年的高点,兑付规模将分别高达3375亿元和4474亿元。当然,需要指出的是,大型房企凭借更高的销售回款额度以及更加稳健的财务水平,在融资方面将更具备优势。因此,真正需要警惕的是中小型房企的兑付风险。更重要的是,2016年大量银行表外资金借道非标流入房地产领域,大量的表外融资使得房企杠杆水平存在被低估的现象,这意味着明后年房企的偿债压力比想象中更大。长江证券房地产分析师蒲东君也表示,由于债务“期现结构”的原因,房地产企业资金链虽无近忧但有远虑。从短期债务偿付能力来看,货币资金覆盖率长期处于1倍以上,最高可达3倍以上,意味着房地产企业结余大量在手现金,短期没有偿债压力。但是从长期来看,由于2014年至2016年,房地产企业发行了大量3年至5 年期的公司债券等长期债务工具,将在 2017年下半年陆续迎来兑付期。“大笔举债扩张的中小企业,高价拿地的企业,甚至项目布局城市不均衡的房企都将面临高杠杆运营带来的偿债压力,甚至有些房企将遭遇‘生死劫’,预计今年下半年,为了生存或者减压,房企的并购案将更多。”另有分析师向本报记者如是表示。
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  • 上半年七家房企突破千亿 联合与并购成常态

    2017上半年,中国宏观经济保持平稳运行态势,房地产在因地制宜、因城施策的调控政策效果继续显现。国家统计局日前发布的数据显示,受各地调控政策密集出台的影响,1-5月份房地产开发投资37595亿元,同比增长8.8%,增速比1-4月份回落0.5个百分点。5月末,全国商品房待售面积比4月末减少1452万平方米,比2016年底减少3522万平方米。其中,非重点城市商品房待售面积比4月末减少887万平方米。在调控趋紧和市场分化调整的背景下,各家房企通过创新研发、扩张布局、提升服务等方面在市场上进行角力拼争,以实现业绩快速增长和巩固地位。半年七家千亿房企综合多方面数据统计,2017年上半年龙头房企销售业绩仍然领跑行业,碧桂园、万科、恒 大、保利、绿地、中海、融创等7家房企销售金额已经突破千亿,数量超过去年上半年的5家。其中,碧桂园、万科销售金额突破2500亿。同时,500亿以上销售规模的房企突破了15家,100亿以上销售规模的房企也突破了75家。从今年上半年龙头房企变化特征来看,虽然楼市已经进入下半场,楼市规模化的发展时代已经过去,楼市也进入新一轮的市场调整期,但是,今年上半年龙头房企的销售规模不但没有下降,反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市进入市场调整期重新洗牌市场,进一步实现销售业绩快速增长,出现“大者恒 大”市场集中度不断提高的局面。业内人士分析,一方面,在规模化扩张过程中,市场的优势确实在向一部分优质的品牌房企集中,市场集中度也会越来越高,另外一方面,典型品牌房企的规模化的速度似乎并没有降下来,大部分房企在楼市已经进入下半场的市场背景下仍然有规模化扩张的冲动。同策咨询研究部总监张宏伟认为,规模化虽然仍是未来趋势,但是,房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右(2016年高峰值11.7万亿),如果未来3-5年出现2-3家万亿的房企,再有30家左右的千亿房企,那么,也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势,对于这些中小企业房企来讲要么被洗牌被挤出市场,要么在转型的道路上做的小而美,在行业中仍然有自己的一席之地。联合与并购成常态2017年上半年,一二线热点城市土地市场拿地越发困难,收并购、联合体方式获取土地资源为房企青睐,特别是在北京,联合体拿地成为主流拿地方式。中指院研究报告称,2017年1-6月,北京出让金额前十的地块中,九宗都是联合体拿地。一方面,优秀房企联合拿地强强合作,共同扩大区域优势;另一方面,随着北京推出“竞地价+竞自持”政策,越来越多地块加入自持比例,房企联合体拿地可以降低自身自持比例,从而降低拿地后所带来的风险。“多数房企希望在上半年积极做好土地储备,所以这个时候土地市场的投资会有较大的反弹。对于部分房企来说,虽然对于未来市场可能会有担忧,但企业也需要积极做土地储备,因为从实际情况看,早点拿地也是锁定地价成本的一个关键。”易居研究院智库中心研究总监严跃进。半年来,收并购案例频现,房企借机获得大量土储和项目资源。如近日,万科551亿元接盘广信房产所有投资权益及债权。广信房产资产包中含有广州市内多个优质地块。融创中国和阳光城被媒体誉为“并购王”。5月以来,阳光城连下广州、武汉、成都和北京多个项目,合计花费近130亿元。融创中国也先后拿下天津、重庆和大连等处项目,总价合计超155亿元。同时,蓝光发展、泰禾集团、龙湖地产、新城控股等多家房企也都通过收并购斩获多宗地块和项目。据不完全统计,泰禾集团今年上半年中获取的12宗土地中有9宗都是收购完成的;龙湖地产也有近40%的新增建面是通过收购获取。从下半年龙头房企销售业绩变化趋势来看,由于市场将进入实质性的调整期,龙头房企还会利用自己规模化的优势“保量”,即使“以价换量”也要“冲业绩”,确保规模上的市场地位。而此时,一部分中小房企势必会遇到资金的问题,也是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的市场时机,张宏伟认为,在今年下半年,“买地太贵就买上市公司”这种方式还会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎,比如像恒 大、融创这样的品牌房企。这些房企仍然会通过买项目买公司这样外延式扩张“冲业绩”。他预计,2017年全年千亿房企数量将在20家左右,其中,碧桂园、万科或许也将成为今年的两匹黑马杀入6000亿的军团。总的来看,2017年上半年“千亿军团”不断强化竞争优势,市场进一步向品牌品牌房企集中,品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。
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  • 房企求资若渴 地产信托募资需求持续高企

    在房地产调控持续深入的当下,房企对于资金的渴求程度正不断加剧。最新统计显示,作为当前房地产企业融资的重要渠道之一,集合信托中的房地产信托分支的募资需求正持续高企。来自用益信托的最新统计显示,6月26日至7月2日这一周,未能延续此前反弹的势头,集合信托的发行市场后劲不足,发行数量和规模再现下降态势。其中,该周发行的集合信托数量较前一周减少了5款,且发行规模较前一周环比下降了16.7%。对此,用益信托称,虽然整体规模仍在百亿元之上,但也显现出当前市场对于资金的需求有所回落。从发行的信托产品的投资领域来看,金融领域发行的产品规模为21.19亿元,工商企业领域为42.81 亿元,房地产领域规模为44.32 亿元,基础产业领域为7.75 亿元。值得注意的是,在四大领域中,投向房地产领域的集合信托规模持续高企。6月26日至7月2日这一周,地产领域的投向在四大领域中排名首位,募资总额为44.32 亿元。回顾前一周的发行情况可见,该周投向房地产领域的资金总额为51.68亿元,同样位列当周各大投向首位。市场人士认为,在房企各融资渠道收紧的背景下,今年上半年的房地产信托的募集规模相比去年同期呈现出逆势上扬的状态。但值得关注的是,进入下半年后,随着监管趋严,预计房地产信托的热度会下降。
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  • 金科资产重组宣布失败 股份市值一天蒸发34亿

    昨日,金科股份(000656)筹划了两个月的资产重组宣布失败,7月5日,金科股份复牌低开,报5.92元/股。仅1分钟,金科股份股价就下跌超过5%,随后,跌幅开始不断扩大。14点38分左右,金科股份跌停,报5.89元/股,下跌9.94%。值得注意的是,金科股份的市值由原本的349亿元,缩减为315亿元。也就是说,短短一天之内,金科股份市值蒸发了34亿元。实际上,金科股份的跌停,与昨日宣布终止资产重组有莫大的关系。早在今年5月,正处在“股权之争”风波中的金科股份突然宣布停牌,5月19日,金科股份称转入重大资产重组程序并继续停牌。根据当时的公告显示,金科股份本次重组拟以现金收购房地产重大资产,交易对方为标的资产的股东,标的资产的股东为公司无关联关系的第三方,不涉及关联交易。不过,在停牌2个月后,金科股份于7月4日晚间表示,鉴于公司继续推进本次重大资产重组的有关条件尚不成熟,经审慎研究,决定终止本次筹划重大资产重组事项。需要说明的是,金科股份昨日承诺,未来一个月内不再筹划重大资产重组事项。
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  • 部分房企变更投资性房地产会计政策

    供销大集日前公告称,已将投资性房地产的计量方式由成本法改为公允价值法,此项举动导致2017年上半年净利润增加1.84亿元。中国证券报记者统计发现,在A股125家房地产公司中,目前仅有17.6%的上市公司使用公允价值法。中国人民大学商学院副教授叶康涛对中国证券报记者表示,公允价值法以资产的市场价格计量,对于投资性房地产影响较大,房地产资产价格上升时,企业利润相应增加;房地产资产价格下降,利润可能大幅度减少。变更会计政策影响利润供销大集7月2日晚间公告称,公司将对投资性房地产的后续计量方法由成本模式计量变更为公允价值模式计量。变更原因为:随着公司发展,公司所持投资性房地产价值不断提升,公允价值计量模式比成本计量模式更能动态反映投资性房地产的公允价值。公告称,本次会计政策变更将对2017年半年度净利润与股东权益产生积极影响。根据公告,调整后,供销大集2017年1-4月归属于母公司股东所有的净利润增加1.84亿元,2017年4月30日的股东权益增加了19.42亿元。昆百大A在2008年就采用公允价值法计量。相关公告显示,昆百大A会计政策变更对2008年中期报告归属于母公司所有者权益的影响比例预计约为350%以上。嘉凯城则在2016年10月1日起将投资性房地产计量方法由成本法变为公允价值法。嘉凯城公告称,2016年9月30日,公司归属母公司净利润增加了2.9亿元。豫园商城2016年8月公告称,公司在2016年6月30日起将投资性房地产计量方法由成本法变为公允价值法,变更后将增加公司2016年归属于母公司所有者权益约11.1亿元。采用成本法居多Wind数据显示,2017年一季度,上市公司合计持有投资性房地产的金额为7508.7亿元,与2016年年报的数据相比,总值增加了90.94亿元。多家上市公司在公告中称,《企业会计准则第3号——投资性房地产》准许企业对投资性房地产的后续计量模式可以选择采用成本模式,也可以选择采用公允价值模式,由成本模式转为公允价值模式的,作为会计政策变更处理。叶康涛对此表示,成本法要计提折旧和减值但不确认公允价值上升,所以一般账面余额是下降的。如果用公允价值法计量,房地产资产涨价,则账面余额上升。大部分企业仍采用成本法,报表附注里会说明用的什么方法。用成本法的好处是业绩可控制。如果采用公允法,价格波动大,则业绩波动,成本法比较平稳。如果预期价格上涨,公允法无需出售房产就可以确认收益,而成本法下需要出售才可以确认收益。公允价值法存在的风险是,如果价格下降,则可能出现亏损,而且准则不允许从公允法改回成本法。记者梳理公告发现,目前大部分上市房企仍采用成本法计量。2008年以来,仅有11家上市公司将投资性房地产的计量方式由成本法变为公允价值法。其中,4家为房地产上市公司。申万三级行业中的125家房地产上市公司中,22家上市公司采取公允价值法计量,占比仅为17.6%。
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  • 宝能系所持万科股权半个月后解禁 转手是长期过程

    在6月30日万科企业股份有限公司召开2016年度股东大会后,万科A股价近两天呈下行趋势,截至7月4日收盘,万科A报23.86元/股,跌幅2.89%。目前万科股权结构为,深圳地铁集团持股比例29.38%为万科的第一大股东,宝能以25.4%的持股比例退居为万科的第二大股东,安邦为第三大股东,持股比例为6.73%。6月26日,万科A股价曾创下今年以来的新高,报26.48元/股。四个交易日过后,作为万科的第二大股东,宝能系浮盈蒸发了73亿元。根据当天万科股东大会选举投票结果,郁亮、林茂德、肖民、陈贤军、孙盛典、王文金和张旭当选为万科第十八届董事会非独立董事;康典、刘姝威、吴嘉宁和李强当选为万科第十八届董事会独立董事。但作为万科的大股东的宝能系及安邦在万科新一届董事会中并无一席。伴随着宝能系解禁日期的接近,有投资者担忧,宝能持有的万科股票一旦在解禁期后在二级市场抛售股票,会引发万科股价大跌。对此,万科方面并未给予明确的回应。根据万科此前披露的公告,宝能系最后一次增持万科A股介于2016年7月7日至7月19日,截至万科2016年7月19日发布的公告,宝能系合计持股占万科总股本的25.4%。据《证券法》及《上市公司收购管理办法》规定:上市公司收购中,收购人持股在收购行为完成后12个月内不得转让,投资者收购上市公司股份成为第一大股东但持股比例低于30%的,也当遵守此规。因此,宝能系的解禁日期最早为2017年7月19日。宝能并未回应后续会如何处置手中所持的万科股票。有分析人士指出,由于没有董事会名额,相信宝能最终会选择将所持股权转手。但因为宝能系所持股份体量巨大,对于后续是否退出万科以及如何退出都将是一个长期的过程,而股权退出的对象可能也不会取决于宝能系本身意愿。对于安邦而言,其曾于2015年12月7日第一次举牌万科,持股比例5.0000005%;另据媒体报道,安邦保险曾在2016年7月4日万科复牌后悄然增持数千万股,占万科总股本的比例从原6.18%略有上浮。按照万科于今年3月27日发布的2016年年报显示,安邦保险集团以控制的法团的权益身份间接持有万科743106220股股份,占公司总股份的比例为6.73%。由于不能确定安邦保险最后一次增持万科的具体时间点,暂时无法判断安邦系持有的万科股份是否已到解禁期。根据6月30日万科发布的公告,万科新一届董事会宣布聘请万科创始人王石为万科董事会名誉主席,选举郁亮为董事会主席、同时聘任郁亮为公司总裁及首席执行官、林茂德为董事会副主席。此次董事会换届并无万科第二大股东宝能系的席位,万科董事会秘书朱旭表示,董事会提名是股东固有的权利,但如何行使是股东自己决定的。在6月30日举行的股东大会上,宝能系并未派人出席,但在会议期间宝能系发表公开回应称:将从大局出发,支持万科换届方案,支持万科持续发展。
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  • 金科股份宣布终止筹划重大资产重组 今日复牌

    融创中国一直在A股抢筹的金科股份宣布终止筹划重大资产重组。7月4日晚间,金科股份公告称,鉴于继续推进重大资产重组的有关条件尚不成熟,在认真听取中介机构意见和充分调查论证后,经过审慎研究,公司认为现阶段本次重大资产重组事项不具备继续推进的条件,为切实保护上市公司全体股东及公司利益,经与交易对方充分协商,并经公司主要管理层充分讨论和审慎研究论证,决定终止本次筹划重大资产重组事项。同时,公告中提到,本次终止筹划重大资产重组不会影响公司的发展战略和正常经营。公司仍将按照公司发展战略纲要(2017-2020)的安排,采取“内生式增长与外延式增长并重”的发展方式,加快以聚焦城市群为导向的全国性布局,进一步加快发展步伐,实现跨越式发展,提高市场竞争力。公司股票自7月5日开市起复牌。在融创中国(01918.HK)旗下三家公司第五次举牌金科股份之后,金科股份宣布停牌了。5月4日,金科发布公告称,公司正在筹划现金购买房地产重大资产。目前,该资产收购事项仍处于洽谈阶段,双方仍在积极协商沟通中,存在较大不确定性。公司股票自5月5日开市起停牌。停牌前,金科股份报6.74元/股。值得一提的是,这距离金科股份本届董事会到期还有8天。而在此前的公告中曾提到,融创方面将新推荐1名符合任职资格的独立董事候选人,并支持现有董事会其他成员留任。5月24日,金科股份公告称,在公司5月24日召开的2017年第三次临时股东大会,审议通过了选举产生的第十届董事会非独立董事蒋思海、刘静、罗亮、张强及独立董事黎明、程源伟、姚宁。值得注意的是,在此次的董事会换届选举中,此前代表融创进入金科董事会的融创中国执行董事、执行总裁商羽这一次落选了非独董,融创中国副总裁张强当选非独董,融创方面提名的姚宁当选为独立董事。至此,融创在此次金科的董事会换届中仅占据两个席位,而金科的重大议案决定权仍旧掌握在公司实际控制人黄红云及董事会成员手中。根据金科股份最后一次披露的信息显示,截至4月28日,融创持有金科股份1335841985股,占公司总股本的25.00%。金科股份实际控制人黄红云与其前妻陶虹遐(虽已离婚,但仍为一致行动关系)直接和间接合计持有金科股份比例为26.24%。融创距离成为金科股份第一大股东的位置只差1.24%的持股比例。5月2日,深圳证券交易所对举牌方下发了关注函,问题中包括融创是否要争夺金科股份控股权。5月8日,融创在回复函中称,融创中国董事长孙宏斌实际控制的三家公司:天津聚金及其一致行动人天津润泽和天津润鼎称,此次增持金科股份和过去一样,因认可金科股份的投资价值并非主动谋求上市公司控制权。对于在未来12个月是否会继续增持金科股份,融创方面表示,将会根据金科股价情况、业务发展情况以及公司的资金安排等因素,以公司及其一致行动人的控股股东融创中国控股有限公司董事会认可的价格,继续增持金科股份不少于2000万股。如果通过增持,或其他股东可能减持,不排除成为第一大股东的可能性。值得注意的是,融创在回复函中表示,如果举牌方和一致行动人通过增持成为金科第一大股东并取得实际控制权,将在收购完成后12个月内不予转让所持股份。反之,若没有成为第一大股东,在未来12个月内,举牌方和一致行动人有可能根据金科股价、上市公司业务发展情况以及资金的安排等因素,依法减持部分或全部股票。
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  • 市场现拐点 房企抢跑出货 市场集中度再提升

    充满悬疑的2017年楼市跌跌撞撞已然过半,当多家开发商陆续交出骄人的业绩之际,国内主要城市房地产市场的收缩却为行业下半年埋下一丝隐忧。中国指数研究院的研究数据显示,该机构2017年上半年监测的30个主要城市,17个城市成交面积同比下降,一线阵营中的北上广深同比降幅较高,其中深圳同比降幅超过50%,北京、上海降幅高于30%,二线阵营的南京甚至创下6年来同期最低交易额。冰冻三尺非一日之寒。虽然多个城市的一二手房价依然维持稳定,但重点城市成交量的下跌依旧透露出市场降温的端倪。值此拐点来临之际,曾经高歌猛进采取扩张型战略的开发商们,不得不重新对市场进行思考,唯有及时调整战略顺势而为的公司,才有望在这一轮调整中平稳生存乃至赢得先机。中国房地产市场全新格局,或许已经开启。多城市交易量收缩日前,深圳市国土委公布6月份楼市成交情况,显示今年1至6月,深圳新建商品住宅共成交10502套住宅,同比减少54.7%,成交均价54632元/平方米,环比下跌3.9%。据悉,自去年10月8日深圳公布“深八条”以来,楼市调控效果明显,进入今年以来,房价逐月环比下降。1至5月,深圳新房成交均价分别是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。该市刚刚公布的6月份楼市成交数据显示,6月新房成交2953套,环比增加27.7%;成交价格为54492元/平方米,环比降0.04%。从去年10月份以来,深圳新房成交均价已经连续九个月环比下降。同样为一线城市的北京也在政策叠加效应下出现交易量的下滑。北京的“930新政”被称为“继2011年限购后的最严政策”。进入2017年,北京调控范围不断扩大,3月17日以来,北京相继出台了近20项调控政策,甚至祭出针对离婚的堵漏新规。与此同时,增加供给的调节手段也被决策层使用。2016年上半年,北京住宅用地共实现成交24宗,远高于去年同期7宗的成交量。亚豪君岳会日前提供给第一财经的最新统计数据显示,今年上半年,北京商品住宅仅成交13464套,成交面积204.59万平方米,同比分别减少44%、42%。这一成交量也创造了历史新低。以刚过去的一周(6月26日~7月2日)为例,北京除保障房、自住房外的商品住宅仅成交296套,成交面积5.9万平方米,创近17周新低。在广州,成交同比下跌幅度低于北京和深圳,但下跌的趋势依然成立。数据显示,仅仅6月份,广州一手住宅网签成交量为6784套,环比5月的6568套小幅增加了3.29%,但同比仍然少了37.9%。除了一线城市,部分房价涨幅较大的二线城市也陷入市场的自我修复阶段。南京曾经是去年房价涨幅最大的城市之一,但今年上半年却陷入了“滞涨”状态。有数据显示,截至6月29日,不含高淳、溧水,南京市累计成交新房30478套,比去年同期的7.5万多套大跌近六成。南京网上房地产最新统计数据显示,今年上半年,南京市共成交新房3.73万套,去年同期为7.59万套,同比下降50%,这一成交套数也创下2011年以来(上半年)新低。中国指数研究院数据显示,2017年上半年中指监测的30个主要城市,17个城市成交面积同比下降,其中南京下降幅度达61.19%,福州同比降幅也超六成。当然不乏依然上涨的城市,其中汕头升幅为195.52%,徐州次之,同比上升41.67%。亚豪机构市场总监郭毅对第一财经分析认为,供应端的发力将继续有效平抑房价预期,但前述入市的地块,其项目最快也需明年年初入市,因此无法解救今年下半年的成交量。在她看来,今年下半年北京楼市成交量将继续维持低位,2017年的全年成交情况恐将创造历史新低。一份《百日调控全景速览》报告显示,3月17日后的100天内,北京链家的二手房百日成交量下降70%,核心500盘年化换手率下降62%。5月,北京二手房核心500盘0成交占比达到1/4;上海链家二手房成交量环比下降25.6%,均价下跌0.2%;深圳链家二手房成交量继4月环比下降23.1%后又环比下降9.5%,均价与4月基本持平;广州链家二手房成交量则环比减少17.5%。市场集中度再提升上半年,面对市场的重压调控,房企依旧在规模争夺战中表现出了巨大的能量,强者恒强的局面日益明显,黑马杀出也越来越多。根据中国指数研究院监测,截至6月30日,销售额超过50亿元的企业达到126家,比去年同期增加了11家,销售额共计36220亿元,约占全国市场份额的62%。万科、碧桂园、恒大迈入2000亿门槛,绿地、保利、中海、融创紧随其后迈进千亿阵营,再次呈现强者恒强的行业定律。来自克而瑞的数据显示,TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP10上榜门槛为702亿元,增长40%;TOP30房企的入榜门槛增幅最大,大幅增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张,与其他房企的规模差距越来越大。事实上,过去两年房企巨头们的奔跑速度让人咋舌,而这种速度并没有因为2017年市场降温的预期而有所降低:碧桂园销售目标6000亿,恒大销售目标4500亿,保利销售目标3000亿,旭辉将冲击1000亿,新城将冲击1000亿……从面积销售门槛看,增幅最大的是TOP10、TOP20和TOP30的房企,均增长近50%。在市场调控持续加码的背景下,龙头房企仍能实现如此高的增长实属不易;而其他房企受调控影响更大,TOP200房企的集中度也超过六成。面积方面,TOP100和TOP200房企的集中度达到了33.2%和36.9%。其中,恒大超过碧桂园重夺销售权益榜榜首,达到2088亿元。碧桂园则是流量金额的冠军,其更多的合作项目让其流量金额保持领先。上述两家房企在一二三四五线的广泛布局让它们可以有效对抗调控带来的影响,可以说在每一个地区都有货值,因此可以保证稳定的规模收入。此外,融创中国1~6月实现累计销售额1088亿元,仅用半年时间达到千亿规模。6月该公司更是实现销售金额285亿元,创企业单月销售历史新高。“市场集中度的提高是行业发展走向成熟的标志。”链家研究院院长杨现领分析,我国房地产市场长期由增量向存量转变,短期面临史上最为严峻的调控,开发商提高集中度是必然。究其原因,首先,市场下行对开发商运营提出挑战,中小开发商销售放缓严重影响资金回流,财务成本压力较大。在大企业的抢夺下,中小企业越来越拿不到土地,也就失去了生存的空间。这种情况下,手头无地的企业将面临倒闭,手里有地的企业可能被兼并。其次,由于开发净利润的下降,越来越多的开发商转型做存量的持有和运营或转型到其他行业,使开发商在这一阶段的市场集中度迅速提高。抢跑出货悄然出现虽然大开发商在上半年获得不错的销售业绩,但对后市的不乐观依然对其销售部门形成极大压力。6月底,部分开发商已经悄然启动“抢收”行动。6月24日,郑州融创象湖壹号新一期开盘直接降价20%。在周边高层房屋均价高于1.3万元/平方米的前提下,象湖壹号高层直接标价1万元/平方米。6月25日,融创石家庄某项目二期低调开盘,精装高层约1.5万元/平方米、洋房1.55万元/平方米,低于预期价格约15%。而北京周边的燕郊,融创也有项目房价已经下调5000~6000元/平方米,降幅在20%~30%左右。在天津,融创融园也启动促销活动,新推毛坯产品,其售价较2016年9月的一批带装修的户型下调了约3000元。虽然去掉了基础装修环节,但是房屋售价终归呈现松动迹象。作为半年销售突破1000亿的大型房企,融创的主动让利促销带有某种标志性意义。在政策调控、资金收紧、买家观望的重重围困下,开发商主动调整策略将是下半年市场上的主流。无独有偶,恒大也在6月份呈现抢跑迹象。该公司披露的月度销售数据显示,6月份新开盘项目32个,占上半年新开盘项目79个的40%,这使得该公司当月实现合同销售611亿的新高。有业内人士表示,今年第二季度以来,楼市中观望气氛浓烈,无论购房者还是开发商,都在一定程度上处于僵持状态,但随着时间的推进,开发商回款压力增加,势必会有企业率先打破僵局。杨现领表示,房地产调控中,房贷政策的收紧会对市场产生实质性影响。在他看来,此次行政密集调控正好与金融市场的强监管相叠加,也与流动性紧缩的市场周期相叠加,对市场形成的冲击是巨大的。针对下半年楼市变化,交通银行金融研究中心高级研究员夏丹的看法是,房地产调控政策难有明显松动,市场成交同比持续放缓。资金方面,他预计行业到位资金增速将继续缩窄,房贷利率可能明显上调,开发投资增速则将步入下行阶段,但跌幅不会太大。扩充经营范围随着开发业务进入天花板,房企也意识到不能够只依靠住宅销售来提高自己的产能,因此越来越多房企选择拓展更多的渠道。特色小镇、长租公寓、PPP模式等模式开始流行,房企都从单一项目开发转向存量资产运营管理。第一财经记者梳理发现,包括绿城、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福、华侨城、绿地等房企陆续打造融入文化、旅游、科技、足球、农业、养生等各具特色的小镇。如以碧桂园、时代地产等为代表的科技型服务小镇、以绿城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇,以及以华夏幸福为代表的产业小镇等。事实上,伴随着城镇化的不断加速,政企合作开发的产业新城和特色小镇吸引了各大房企的积极参与。通过产业新城、特色小镇的开发模式,房企可以以较低的价格在一二线核心城市经济圈周边的优质三四线城市进行战略布局。比如,华夏幸福自2002年进入固安工业园区以来,已专注在产业地产的开发运营上深耕多年。在2016年迈入千亿房企阵营后,华夏幸福也提出了三到五年内完成百城布局的规模目标。此外,长租公寓作为未来房企多元化业务的一个盈利点,也吸引了房企纷纷试水。从长租公寓的发展潜力来看,一方面基于政府土地政策的倾向,北京、上海等热点城市的住宅地块都有了一定比例的自持要求。另一方面,随着热点一二线城市租住人口比例的提升,流动人口对长租公寓市场的需求也十分可观。克而瑞统计发现,目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。今年来,龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面,通过冠寓品牌发布三条产品线。碧桂园上海区域5月也开始了长租公寓管理部、商业管理部等组织架构的搭建。同时,万科、绿地、绿城、华夏幸福、龙光等大中型房企,通过“轨道交通+物业”模式获取城市土地。如万科与其基石股东深铁集团以TOD模式共同推进实施“轨道+物业”发展战略。绿城与宁波轨道交通集团签约,通过杨柳郡项目实现产业与地产相融合,开启“轨道+物业”新模式。绿地则直接签约了多条地铁线,并进一步获得更多的土地。易居中国(企业)CEO丁祖昱表示,目前房企作为中国支柱产业的一个主体,已经进入到了各个相关领域。随着未来在中国房地产行业增量的市场空间变小,企业还将加强对于这些相关领域的探索来寻求新的业务增长点。对于企业而言,输掉的速度意味着错过的商机,但快速的发展和业务范围的扩张,也让企业面临管理的瓶颈,从而出现客户维权事件的集中爆发。第一财经记者统计发现,包括万科、碧桂园、恒大、绿地、融创、金茂等企业都相继爆发了维权事件。今年几乎成为业内维权最多的一年,几乎没有房企可以幸免。维权只是管理流弊的一方面,随着企业增加,工程质量、人才储备都成为房企面临的难题。在当今的房地产行业,已经容不下“小而美”的公司存在,因为过高的土地成本和融资门槛,使得小企业在眼下的市场环境下,很难找到夹缝生存的空间。不过,在这样一个浮躁的时代,每家企业都开始用足杠杆,而接下来的调控却越来越严。已经有企业开始降价甚至亏本卖房,对于每家企业而言,无疑走在钢丝上。如何扩大规模并优化管理,让自己的产品在这个挑剔的时代出彩,房企还需要思考更多。
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  • 房产租赁开启规制时代:划定房产中介11个禁区

    近日,住建部发布关于《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知。这个“征求意见稿”最大的看点,是对“房屋租赁”的各方,进行了详细的权责界定,它昭示着中国房地产即将开启一个新时代:租赁时代!整个征求意见稿,对于租房买房有详细的规定,尤其是对于租客利益有很多保护措施,保护租房者的合法权益,解决房东过于强势的问题。不仅房东要尊重租房者,政府也要尊重租房者。多项内容得以规范在《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》中,对于房屋租赁市场最为典型的一些症结问题,专门做了规范。重点保障租户的各项权益与住房交易市场相比,我国住房租赁市场发展相对滞后,在“租金贵”“租房难”“黑中介”等问题的包围下,租房并不比买房轻松多少。按照业内人士的普遍看法,供需对接不畅不仅为种种租房乱象的滋生提供了空间,也进一步放大了热点城市的供需矛盾,使得租房者成为市场中的弱势群体。为了建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,此次征求意见的《住房租赁和销售管理条例》,将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权利上。强化房屋租赁合同备案房屋租赁合同备案早有规定,但查处的不多,个人出租房屋去备案的人也不多,征求意见稿强化了房屋租赁备案制度。其中两点很有意思,其第十三条规定:经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证;承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。办理住房租赁备案后,租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。强化租赁合同备案的规定还不止这些,不备案会有处罚。其第四十三条规定:当事人未办理住房租赁、销售合同备案的,由房产管理部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,对个人处5000元以下罚款,对单位处1万元以上3万元以下罚款。区分企业出租和个人出租这部征求意见稿还有一大亮点,就是将企业出租房屋和个人出租房屋分别对待。1.企业出租房屋对承租人有查证义务,个人出租则没有。征求意见稿第七条规定:住房租赁企业应当查验承租人身份证件,并如实记载相关信息。2.规定了企业出租房屋的最低期限。住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。3.强化了对企业出租房的管制和处罚。征求意见稿第三十九条要求,住房租赁企业未办理机构备案的,由房产管理部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处1万元以上5万元以下罚款;未查验承租人身份证件或者未如实记载相关信息的,由房产管理部门责令限期改正,逾期不改正的,可处5000元以上1万元以下罚款。划定房产中介11个“禁区”为强化对房地产开发企业销售住房行为的监管,征求意见稿在住房销售条件、销售程序等做了一般性规定,提出房地产开发企业在取得预售许可证后,应当在10日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。与此同时,对违法销售行为的处罚力度将加大。针对房地产开发企业违规销售住房、扰乱市场秩序等突出问题,征求意见稿明确了发布虚假广告、哄抬房价、捂盘惜售、价外加价、一房多售、捆绑销售等12项禁止性行为。对存在这些行为的,可依法处以暂停网上签约权限、没收违法所得、罚款、吊销资质证书等处罚措施,构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题,征求意见稿规定了不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。对违反这些规定的经纪机构和从业人员,将给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。他山之石,可以攻玉放眼海外,在其他国家,房屋的租赁形式是怎样的?出租人如果想提高房租,要通过什么样的流程?租赁双方出现矛盾如何解决?相关国家的规定值得参考和借鉴。德国《民法典》把房屋租赁区分为“使用租赁”和“收益租赁”两类。商业、工业等产业用房的出租属于“收益租赁”;普通的住房租赁则属于以使用为目的的“使用租赁”。德国住房专业法《住宅建设法I、II》为住宅建设定下了“公益”“福利”的基调,“创建面积、布局、租金或负担适合广大居民需要的住房”是其明文规定的宗旨。在德国,居住权是公民权利的重要组成部分,把保障公民的基本居住条件作为国家、政府的基本职能,房地产不能作为拉动GDP增长的产业来经营。此外,出租房并不等于次品房,德国对于出租房的“可居性”有严格的规定。德国先后建立了住房安全与健康标准等评估体系,对于租房的评估从简单的面积评定拓展到了生活设施、生理需求,甚至心理需求等更加细微、更加人性化的维度。用于出租的房屋要定期进行维修,以保证较高的质量。市中心区的旧房屋基本都经过了重新维修和改建。日本对租赁合同实行比德国更为严厉的租赁控制。日本的租房合同受到日本民法的特别法律保护,房东如果想要更改合同(如提高房租),必须要向法院提交正当的理由,法院通过比较租户和房东两者的需求来决定房东理由是否正当,而往往只有很少的房东会比他们的租户更有需求,所以房东一般只能在租户拒付租金的情况下才能得到法院的支持。对于土地的租约,政府规定了30年的租期,短租期的合同,即使得到了合同双方的协商同意,也会被法律认定为无效,这导致一块地短期租赁之后土地持有人可能无法拿回土地。美国房屋租赁法规健全,租金管制法、公寓法等对私房出租、公寓出租都有严格的规定。美国政府要求房东遵守政府制定的各项法规,保证房客的权益。《住房法》规定政府须为低收入者提供低租金住宅。公房租金一般不到市场租金的50%。市场房租也不是任意上涨的,美国实行“住宅租金管制”制度(Rent Control System)与“租金稳定”政策。借鉴发达国家的经验,我们在法律保障上推进住房租赁市场的建设,将房屋租赁的行为纳入法制的轨道,不仅要通过法律保护承租人的利益,也要通过法制规范出租人的行为。规范房屋租赁市场,应多管齐下。无论是租房还是购房,都能享有最基本的居住尊严。租房不应该成为一种“低人一等”的居住方式,而是也能“有其屋”。
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  • 恒大6月销售创新高 完成1129亿永续债赎回

    7月3日晚,恒大发布公告称,集团6月份合约销售总金额为611.2亿元,合约销售面积为605.4万平方米,合约销售均价为10095元/平方米。今年前6个月,恒大累计合约销售金额约为2440.9亿元,同比增长72%,已完成全年4500亿元目标的54%。其中,6月份611.2亿元销售额,也创下公司单月销售的新高。据悉,相比上半年仅有79个项目开盘销售,恒大下半年预计新开盘项目达223个。“恒大6月份新开盘32个,是其创下单月销售新高的重要原因,而下半年恒大新开盘力度远超上半年,销售金额亦将远超上半年,不排除在今年便突破5000亿元。”有业内人士称。同时,虽然以合约销售额计算恒大仅排名第三。但据克而瑞最新发布的2017年前6个月权益销售榜单显示,恒大以2291.6亿位居行业第一,分别较碧桂园、万科高出240亿元、327亿元。在公布销售业绩的同时,恒大方面还表示,截至6月30日,集团已经完成了全部永续债的赎回工作,共计1129.4亿元。对此,多家机构的研报均指出,恒大永续债的归还计划使其今年永续债利息大额减少,可极大程度的释放股东盈利。以2016年年报为例,恒大共持有永续债1129.4亿元,永续债持有人应占利润达106亿元。同时,今年以来恒大通过优化债务结构,大大降低财务成本。其中6月份合计发债66.24亿美元,利息最低为6.25%,成功完成了“低息换高息,长债换短债”的债务结构优化。此外,恒大引入的两轮共计700亿元的战略投资,目前已全部到账,这也使得恒大的净负债率由119.8%下降至61.2%。“恒大在年初便提出转型,即从‘规模型’转变为‘规模+效益型’,年内的多个举措也推动了公司利润率提升,预计全年的销售与利润均可实现较大增长。”有行业分析师表示。
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  • 华生谈万宝事件:监管部门未及时严格按规则办事

    沸沸扬扬的万科股权争斗大戏,在历时两年之后,终于落下帷幕。6月30日,万科2016年度股东大会通过新晋大股东深铁集团提出的临时增加董事、独立董事及监事换届选举3项提案。在这份“压着最后截止日期”提出并通过的换届提案中,王石退位、郁亮接班,除深铁外的另外两大股东宝能系以及安邦均无一人入围。看似平静落幕的大戏背后,或许还有不少不为人知的内幕。在万宝之争的关键时刻,独立董事华生曾多次发声,对万宝之争的最终解决起了推动作用。但因已连续任职独立董事满两届,这次万科董事会换届华生未获提名。万科事件过后,华生教授也专门出版了《万科模式》一书,对于中国企业治理与改革的经验和教训提出了自己的看法。合法不合理未必是真合法Q:在万科事件中,合法性与合理性发生了冲突。宝能系为夺取万科控制权而大规模收购股权,甚至想罢免全部董事改组董事会,都在法律法规允许的范围之内。不过,在外界看来,这种“野蛮人”强行敲门式的并购方式,对于现代市场健康运行是很大的损害。在资本市场中,有两种提法——资金为王与法规为王。如何看待这两种提法?A:一些多元化经营、以资本运作见长从而债务杠杆率高、透明度低的非上市集团化企业,凭借借贷和社会资金试图控制业绩优良债务率低的上市公司,以进一步扩大资本运作规模,依靠资金为王,实行赢者通吃。法无禁止即可行。但是,在合法与合理、规则和情理发生矛盾冲突的时候,还要仔细甄别,有些时候,合法不合理未必是真合法。就万科事件而言,宝能系筹集的巨额资金,自有部分只是少数,大多数是银行理财和保险资金。高杠杆地集中使用资金控制企业股权,如果放任的话,可以买下所有上市企业,最终的结果就是劣币驱逐良币,这是不正常的。孙悟空西天取经,有些妖精他收拾了,有些妖精没有收拾。有人说,有背景的妖精都没事儿,没有背景的妖精都收拾了。我看主要是没本事的妖精拿着宝物,不是妖精厉害,是宝物厉害。宝能手里的宝物就是保险牌照,利用万能险收购企业。保险牌照的发放不是按照排队先后原则,一些排在中间或者其他位置的企业,也能拿到保险牌照。新疆的财险牌照,新疆国资委都没拿到,宝能这个在深圳的企业却可以拿到新疆的财险牌照。监管的制度上有漏洞,宝能的野心就膨胀了。监管部门未及时严格按规则办事Q:在万科股权争夺的过程中,监管部门刚开始给人的感觉是若即若离,既批评大股东将保险公司当做融资平台,又未及时划线执法,直到2016年底才全面逆转。对于监管部门来说,在法律法规及执行上,该如何完善?A:据传,宝能从大举增持到转而赞成延期停牌并推进与深圳地铁的重组,正是因为受到相关监管部门的警告和处罚。这次董事会提名,宝能系无一人入围,也是被敲打后的表现。在万宝之争中,争夺的企业都是全国知名行业龙头,华润级别很高;宝能的金融牌照多,能量极大;其间还有安邦保险插足;后来者更有背景莫测的恒大。涉入企业资金杠杆高,负债规模大,稍有不慎就可能诱发局部金融风险,这可能是证监会、保监会等分头监管部门欲言又止、出手忌惮的原因。如果监管部门一开始就统一协调、依法治市,严格按照规则办事,有漏洞也及时修补规则,让市场参与者明确规则界限,也就不会留有遗憾。在万科年度股东大会上,到会的绝大部分中小股东站在了管理层一边。在这种情况下,如果管理层违抗大股东的意志,捍卫自己认为的多数股东权利,规则和制度应该如何改进和设计,是政府监管者需要考虑的。大股东掌控上市公司非发达国家主流Q:万宝之争的起因在于其股权相对分散,给了宝能系等险资利用杠杆收购股份以达到控股目的的机会。有人认为为了防范类似事件,应该保留大股东掌控的模式。这种模式代表公司治理的发展方向吗?A:大股东掌控上市公司,在大多数治理不健全的发展中国家以及一部分对公众投资者保护被认为较差、资本市场发展不够充分的较发达国家,确实是普遍现象。但在法制健全、经济发达、资本市场强大的美国、英国等国家,并不是上市公司的主流,也不是市场规则。从历史发展过程看,股权分散化的现象似乎是上市公司规模不断扩大和股权投资分散化的双重结果。美国纽约交易所道琼斯工业平均指数30家成分股中,除了沃尔玛公司外,第一大股东平均持股比例仅为7%左右。在美国,由于前几名股东持股比例不高,股东大会的投票率又高达80%左右,大股东在公司的治理中就不会很强势。美国的法规对公众股东的保护,使得大股东面临集中投资的风险和转让不便的麻烦。而中国A股市场上上市公司控股权股票以两倍的价格转让也不是稀罕事。分散的股权,可以保护众多中小股东的利益。与此同时,股权越分散,大股东控股所需的股份和成本越小,可以四两拨千斤,以极小的股权比例控股上市公司的价值也越大。国企不一定要国家控股Q:万宝之争引出的另一层更深的意义与国企改革有关,国资国企如何当股东,如何处理与经营管理层的关系,成为当前国企改革需要关注的一大问题。此次万宝之争落幕,对国企改革有什么意义?A:国企改革,有个一直没能解决的两难问题。国资国企若由政府进行管控,必然是政资政企不分;而如果政府不管或者管不到位,又会被指为所有者缺位。改革开放,就是要放弃政府大包大揽、全面控制经济的传统社会主义模式,将公有制与市场经济结合起来。其中的关键,就是要使企业具有充分的活力,切断政府对企业的控制和干预。要注意的是,国家不控股不等于国家不可以持有大股,更不等于让别人控股。纠结于控股问题,是我国股份制乃至混合所有制提出至今难以突破的关键。传统国家控股的管理方式、干部任用、职工身份等与民营控股完全不同。要解决这个问题,就必须为混合所有的股份制找到不存在非要谁控股的共融形式,即经营者支配、所有者监督的现代企业制度,也就是所有权与控制权分离。万科之所以过去被称为企业改革标杆和公司治理典范,就是因为万科是经营者支配、所有者监督的现代企业制度,也是国有企业作为第一大股东监督不经营的成功改革模式。虽然这种模式在今天的条件下还非常脆弱和不完善,但可以代表国资国企改革和上市公司治理发展的方向。
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  • 强化行业职业规范房地产中介行业 共建良好生态

    房地产中介行业在房地产市场发展中发挥了重要作用,但目前仍存在众多问题,经纪机构特别是有影响力的机构需要行动起来,先行先试,加强机构之间的合作,强化行业职业规范,共同建立行业良好生态。近期,国家有关部门持续开展了针对房地产市场秩序的专项整治,对房地产开发企业和房地产中介机构违法违规行为加大查处力度,曝光典型案例。从近日举行的中国房地产经纪年会上获悉,针对房地产中介行业的管理和整治或将持续从严。“随着二手房在房地产市场成交占比越来越大,二手房已经纳入全国房地产市场统一管理,现在整治房地产经纪行业,关系到房地产市场调控政策的落实,与全国房地产形势和全国经济形势紧密相关。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃说,这次整治是近年来工作力度最大、持续时间最长、惩治最严厉的一次,对纠正行业违法违规行为,净化房地产市场起到了重要作用。房地产中介行业从当前所处的纠正违法违规行为为主的整治状态,到建立比较规范的行业秩序还有一个过程。中国房地产估价师与房地产经纪人学会提供的数据显示,2016年我国一线城市存量房交易中,通过房地产经纪促成的超过85%,二线城市超过60%。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强说,房地产中介机构在房地产市场的发展中发挥了重要作用,保障了交易安全,促进了交易公平,提高了房地产交易效率,降低了房地产交易成本,优化房地产资源配置,特别是每年为成千上万个家庭找到了他们需要的房子。与此同时,也存在众多问题,如从业人员准入门槛低;实行人海战术,行业普遍实行低底薪、高提成,不开单就走人;个别中介服务人员不择手段抢房源、抢客源等。“要想把我们自己的市场搞好,需要建立完善的监管体系、法律体系和市场体系。”杜鹃表示,市场体系的建立内涵很丰富,比如真房源和房源共享制度;经纪机构之间、经纪人之间的合作,科学的佣金分享制度及专业服务、诚信服务和优胜劣汰制度,都是市场秩序的基本制度。目前,市场秩序仍有不足,经纪机构特别是有影响力的机构需要行动起来,先行先试,加强机构之间的合作,共同建立行业的良好生态。柴强表示,要反思旧规则、构建新规则。首先,应该从实名从业、披露职业资格信息入手。所有从业人员在提供经纪服务时,都应该如实提供自己的姓名和职业资格相关信息,“要披露有没有职业资格,是哪一个等级的职业资格”。柴强说,目前我国没有准入类的职业资格,未来很可能只有取得资格的人员才能从事这个行业,且形成从业资格等级供接受服务者选择,同时以等级形成对从业人员提升服务质量的激励。其次,应该先签订书面经纪服务合同,再提供经纪服务,并从双方居间引向单方代理,从单方代理引向独家代理。同时,应该发布真实房源,全面披露房屋信息,承担损害赔偿责任。要编制房屋状况说明书,向买房客户做出真实客观完整的房屋描述和说明,不得隐瞒房屋瑕疵。此外,实现房源共享,在有效、合理保护房源信息的基础上,实行房源在经纪机构内的从业人员之间共享。
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  • 信贷大幅紧缩 楼市降温 房企正处降杠杆十字路口

    楼市深入调控过程中,降杠杆措施对房企的影响在逐步放大。这一方面体现在房企传统融资方式不断受到紧缩甚至部分被完全封锁,另一方面则是需求端居民个人贷款规模占比渐趋减少对房企滚动开发带来的影响。资金命脉该如何延续?实际上房地产行业近年来在金融化方面的尝试从未间断,且呈现三个阶段的转变。在这背后,不但是开发商们需要寻求相对稳定的资金渠道 ,更是进入存量时代环境下,房企必须面临的挑战:提高资产管理能力。不过目前而言这种尝试并未成规模化效应,则也有大环境因素的影响。房企降杠杆十字路口为解决融资问题,近年来,房企在金融领域的布局越来越多。对于国内房企的转型而言,这是重要一步。因为按照国外经验,当市场进入存量房时代,房企的角色将从此前的“开发商”转变为“运营商”。其中对金融工具的熟练运用,将是必备技能。信贷层面的大幅紧缩,导致房地产市场降温的同时,再度令房企的生存命题浮出水面。中原地产统计显示,2017年前5月,房企在内地资本市场的融资规模为1232.4亿元,比去年同期下降了77.7%。同期的海外融资规模则达到148.75亿美元,同比上涨97%。但从多家企业的融资案例不难看出,当前海外融资的成本已比去年有明显提高。作为资本密集型行业,资金可视为房企的“生命线”。融资环境的周期性紧缩,正在蚕食不断下滑的利润率。由于当前的“拿地-开发-销售”模式本质上与制造业并无不同,因此房企很难从根本上解决生产资料(资金)价格上涨的问题,这一问题不仅影响企业的盈利能力,甚至可能危及资金链。过去几年间,房地产企业不断布局金融领域,涉足如保险、银行、基金等业务。但分析人士指出,这种多元化尝试虽有融资层面的考量,但更多是出于增加盈利点、平衡风险的目的。相比传统的房地产开发销售模式,业界更为推崇以凯德为代表的资产管理模式,并希望将其作为实现长远发展的模版。但政策层面对资产证券化的限制,以及资本市场对规模和盈利的要求,使得这种转型仍存不少疑问。“跷跷板效应”房企海外融资的规模,与内地融资环境的变化密切相关。虽然统计口径不同导致数据有所差别,但统计局给出的海外融资变化趋势,却与中原地产的报告相当一致。统计局数据显示,2016年1-5月,房企利用外资42亿元,同比下降72.1%。到今年同期,房企利用外资的规模就升至90亿元,同比增长115.1%。短短一年间,变化趋势陡然反转。就在去年第三季度,还有不少房企以“借新还旧”的方式,将成本相对较高的美元债务,置换成人民币债务。导致外债受青睐的主要原因,在于国内的融资环境。尽管低利率环境并未改变,但从去年三季度开始,为配合房地产调控,银行、信托、基金等融资渠道就受到全面监管,部分渠道已被封死。与此同时,针对购房者的降杠杆政策,也导致销售端的资金来源大幅下滑。统计局的数据还显示,今年前5月,房地产企业到位资金来源中,个人按揭贷款的增速为8.6%,去年同期的数据则为“增长58.5%”。在我国房地产调控史上,类似的案例大量存在。如在2009年,房地产企业利用外资规模470亿元,同比下降35.5%。由于调控楼市的“国十条”和“新五条”陆续出台,到2010年,利用外资的规模就转而增长了66.0%,达到796亿元。其间,国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款的增速均大幅下降。有业内人士将其称为“跷跷板效应”,即随着国内房地产调控政策的变化,境内融资和境外融资容易出现此消彼长的变化,且这种变化往往会在短时间内出现。但由于美国进入加息通道,当前海外融资的成本已有明显抬升。综合企业融资案例来看,近期海外融资的成本多在5.5%以上,而在去年四季度之前,房企在内地的融资成本普遍低于5%,部分央企的发债利率甚至低至4%以下。如龙光地产5月在新加坡发行的一笔永续资本证券,利率为7%;明发集团在新加坡发行的一笔债务,成本则达到11%。4月,景瑞控股和亿达中国分别在香港联交所发行企业债,利率分别为7.75%和6.95%。中原地产认为,美元走强后,热钱将流出中国市场,叠加内地债券市场融资难,这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。房企面临“海内海外融资收紧+销售回款减少”的多重难题,如果2018年的市场继续低迷,企业的盈利能力将受到很大影响,部分企业的资金链将出现问题。制造业“基因”难改事实上,由于销售向好,以及抓住了发债窗口,就现阶段而言,房企的资金问题并不严重。在机构给出的例行评级中,大部分房企的债务评级维持在去年同期水平,并未出现太多下调现象。但低杠杆下的焦虑情绪,凸显出房企在生存方面的难题。“房地产企业没办法决定货币环境的变化,只能被动应对。”北京某上市房企相关负责人表示,房地产业现有的“拿地+开发+销售”模式,从本质上说属于传统制造业模式。资金和人力、建材等一样,属于生产资料的一种。他表示,正如任何制造业企业都没办法解决生产资料价格上涨的问题,房企也很难真正解决资金成本问题。为解决融资问题,近年来,房企在金融领域的布局越来越多,绿地、华润、万科、恒大、泛海、正荣等房企均在金融业有所布局,其涉足领域包括证券、基金、银行等。中天城投则干脆将股票简称改为“中天金融”,意在表明发力金融领域的决心。上述人士指出,从模式来看,房企多采用新设业务条线、股权投资等方式介入,并未将金融业作为主营业务来做。可以看出,其更多是出于增加盈利点、平衡风险的目的,并没有真正解决发展模式的问题。且对于房企的融资需要,也很难真正解决。但他认为,对于国内房企的转型而言,这是重要的一步。因为按照国外经验,当市场进入存量房时代,房企的角色将从此前的“开发商”、“制造商”,转变为“资产管理商”、“运营商”。其中,对金融工具的熟练运用,将是运营商的必备技能。在这方面,国内房企较为推崇的模版为美国黑石与新加坡凯德。凯德的模式被认为是“PE+不动产运营+REITs”,这融合了优秀的不动产(特别是零售商场)运营管理能力以及强大的金融能力。黑石则在不动产运营的基础上,建立了资金平台和资产平台,运营能力更为全面。早在2010年,时任万通地产董事长的冯仑就曾提出做中国的“凯德置地”,但此后的实践并不成功。其它房企亦有转型实践,但因时间较短,目前下结论为时尚早。上述房企人士认为,资金和盈利问题的浮现,正在提示房企转型的紧迫性。但对于国内企业而言,仍有两个障碍需要跨越。其一,政策层面的限制,导致资产证券化的条件并不成熟;其二,资本市场对于盈利能力有着较高要求,在转型过程中,如何保持业绩的平稳,也是对企业运营能力的重要考验。
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  • 房企降杠杆十字路口 资金命脉该如何延续?

    楼市深入调控过程中,降杠杆措施对房企的影响在逐步放大。这一方面体现在房企传统融资方式不断受到紧缩甚至部分被完全封锁,另一方面则是需求端居民个人贷款规模占比渐趋减少对房企滚动开发带来的影响。资金命脉该如何延续?实际上房地产行业近年来在金融化方面的尝试从未间断,且呈现三个阶段的转变。在这背后,不但是开发商们需要寻求相对稳定的资金渠道 ,更是进入存量时代环境下,房企必须面临的挑战:提高资产管理能力。不过目前而言这种尝试并未成规模化效应,则也有大环境因素的影响。房企降杠杆十字路口为解决融资问题,近年来,房企在金融领域的布局越来越多。对于国内房企的转型而言,这是重要一步。因为按照国外经验,当市场进入存量房时代,房企的角色将从此前的“开发商”转变为“运营商”。其中对金融工具的熟练运用,将是必备技能。信贷层面的大幅紧缩,导致房地产市场降温的同时,再度令房企的生存命题浮出水面。中原地产统计显示,2017年前5月,房企在内地资本市场的融资规模为1232.4亿元,比去年同期下降了77.7%。同期的海外融资规模则达到148.75亿美元,同比上涨97%。但从多家企业的融资案例不难看出,当前海外融资的成本已比去年有明显提高。作为资本密集型行业,资金可视为房企的“生命线”。融资环境的周期性紧缩,正在蚕食不断下滑的利润率。由于当前的“拿地-开发-销售”模式本质上与制造业并无不同,因此房企很难从根本上解决生产资料(资金)价格上涨的问题,这一问题不仅影响企业的盈利能力,甚至可能危及资金链。过去几年间,房地产企业不断布局金融领域,涉足如保险、银行、基金等业务。但分析人士指出,这种多元化尝试虽有融资层面的考量,但更多是出于增加盈利点、平衡风险的目的。相比传统的房地产开发销售模式,业界更为推崇以凯德为代表的资产管理模式,并希望将其作为实现长远发展的模版。但政策层面对资产证券化的限制,以及资本市场对规模和盈利的要求,使得这种转型仍存不少疑问。“跷跷板效应”房企海外融资的规模,与内地融资环境的变化密切相关。虽然统计口径不同导致数据有所差别,但统计局给出的海外融资变化趋势,却与中原地产的报告相当一致。统计局数据显示,2016年1-5月,房企利用外资42亿元,同比下降72.1%。到今年同期,房企利用外资的规模就升至90亿元,同比增长115.1%。短短一年间,变化趋势陡然反转。就在去年第三季度,还有不少房企以“借新还旧”的方式,将成本相对较高的美元债务,置换成人民币债务。导致外债受青睐的主要原因,在于国内的融资环境。尽管低利率环境并未改变,但从去年三季度开始,为配合房地产调控,银行、信托、基金等融资渠道就受到全面监管,部分渠道已被封死。与此同时,针对购房者的降杠杆政策,也导致销售端的资金来源大幅下滑。统计局的数据还显示,今年前5月,房地产企业到位资金来源中,个人按揭贷款的增速为8.6%,去年同期的数据则为“增长58.5%”。在我国房地产调控史上,类似的案例大量存在。如在2009年,房地产企业利用外资规模470亿元,同比下降35.5%。由于调控楼市的“国十条”和“新五条”陆续出台,到2010年,利用外资的规模就转而增长了66.0%,达到796亿元。其间,国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款的增速均大幅下降。有业内人士将其称为“跷跷板效应”,即随着国内房地产调控政策的变化,境内融资和境外融资容易出现此消彼长的变化,且这种变化往往会在短时间内出现。但由于美国进入加息通道,当前海外融资的成本已有明显抬升。综合企业融资案例来看,近期海外融资的成本多在5.5%以上,而在去年四季度之前,房企在内地的融资成本普遍低于5%,部分央企的发债利率甚至低至4%以下。如龙光地产5月在新加坡发行的一笔永续资本证券,利率为7%;明发集团在新加坡发行的一笔债务,成本则达到11%。4月,景瑞控股和亿达中国分别在香港联交所发行企业债,利率分别为7.75%和6.95%。中原地产认为,美元走强后,热钱将流出中国市场,叠加内地债券市场融资难,这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。房企面临“海内海外融资收紧+销售回款减少”的多重难题,如果2018年的市场继续低迷,企业的盈利能力将受到很大影响,部分企业的资金链将出现问题。制造业“基因”难改事实上,由于销售向好,以及抓住了发债窗口,就现阶段而言,房企的资金问题并不严重。在机构给出的例行评级中,大部分房企的债务评级维持在去年同期水平,并未出现太多下调现象。但低杠杆下的焦虑情绪,凸显出房企在生存方面的难题。“房地产企业没办法决定货币环境的变化,只能被动应对。”北京某上市房企相关负责人表示,房地产业现有的“拿地+开发+销售”模式,从本质上说属于传统制造业模式。资金和人力、建材等一样,属于生产资料的一种。他表示,正如任何制造业企业都没办法解决生产资料价格上涨的问题,房企也很难真正解决资金成本问题。为解决融资问题,近年来,房企在金融领域的布局越来越多,绿地、华润、万科、恒大、泛海、正荣等房企均在金融业有所布局,其涉足领域包括证券、基金、银行等。中天城投则干脆将股票简称改为“中天金融”,意在表明发力金融领域的决心。上述人士指出,从模式来看,房企多采用新设业务条线、股权投资等方式介入,并未将金融业作为主营业务来做。可以看出,其更多是出于增加盈利点、平衡风险的目的,并没有真正解决发展模式的问题。且对于房企的融资需要,也很难真正解决。但他认为,对于国内房企的转型而言,这是重要的一步。因为按照国外经验,当市场进入存量房时代,房企的角色将从此前的“开发商”、“制造商”,转变为“资产管理商”、“运营商”。其中,对金融工具的熟练运用,将是运营商的必备技能。在这方面,国内房企较为推崇的模版为美国黑石与新加坡凯德。凯德的模式被认为是“PE+不动产运营+REITs”,这融合了优秀的不动产(特别是零售商场)运营管理能力以及强大的金融能力。黑石则在不动产运营的基础上,建立了资金平台和资产平台,运营能力更为全面。早在2010年,时任万通地产董事长的冯仑就曾提出做中国的“凯德置地”,但此后的实践并不成功。其它房企亦有转型实践,但因时间较短,目前下结论为时尚早。上述房企人士认为,资金和盈利问题的浮现,正在提示房企转型的紧迫性。但对于国内企业而言,仍有两个障碍需要跨越。其一,政策层面的限制,导致资产证券化的条件并不成熟;其二,资本市场对于盈利能力有着较高要求,在转型过程中,如何保持业绩的平稳,也是对企业运营能力的重要考验。
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  • 中指院发布上半年品牌房企销售业绩排行榜

    中国指数研究院6月30日发布《2017上半年品牌房企销售业绩排行榜》报告。监测显示,截至6月30日,销售额超过50亿的企业达到126家,比去年同期增加了11家,销售额共计36220亿元,约占全国市场份额的62%。万科、碧桂园、恒大迈入两千亿门槛,绿地、保利、中海、融创紧随其上迈进千亿阵营,再次呈现强者恒强的行业定律。千亿阵营扩增至7家 三四阵营竞争激烈报告显示,2017年上半年,共有126家房地产企业销售额超过50亿元,合计实现销售额36220亿元,平均销售额287亿元。从经营业绩来看,碧桂园、万科、恒大、保利、绿地、中海、融创七家企业凭借巨大的全国化布局规模优势,不出意料的突破千亿大关,龙湖、华夏幸福、华润等第一阵营房企也增长迅猛,业绩迈上新台阶。其中,碧桂园、万科、恒大突破两千亿大关,成为行业翘楚,碧桂园坚持布局三四线大盘策略效果显著,凭借2016年末1.66亿平方米土地储备及6163亿元可售总货值优势,全民营销火力全开,业绩迅猛攀升,以2848亿元夺取半年销售桂冠。万科坚持聚焦城市经济圈,对北上广深等城市圈进行战略布局,销售额同比增长49.46%,实现企业业绩新突破;恒大在均衡全国化发展的同时,紧抓海南海花岛等大盘项目,逐步加大推盘项目数量,助推企业迈上发展新高度。从各阵营来看,强者恒强态势愈加显著,阵营间差距持续拉大。超级阵营平均销售额同比增长率最快,第二阵营企业数量迅速扩大,第三阵营出现分化,第四阵营房企数量增长最多,企业竞争最为激烈。超级阵营(突破1000亿)由于中海的加入,企业数量增加至7家,平均销售额增长39.26%,达1848亿元,为销售额同比增长率最高阵营,阵营内部差距拉大,寡头效应初显。第一阵营(500-1000亿)新增龙湖、金地、招商蛇口、鲁能三家企业,企业数量共计7家,平均销售额达651亿元,该阵营企业精耕细作,厚积薄发,持续推进全国化布局,销售规模稳健增长。第二阵营(200-500亿)由于中梁、融信等14家企业的加入,达30家,平均销售额332亿,该阵营企业创新发展战略模式,积极改善升级产品线,紧抓三四线发展机遇,迎来销售额大幅提升。第三阵营(100-200亿)增长至43家,企业分化现象明显,平均销售额138亿元,平均销售额同比小幅下降。第四阵营(50-100亿)企业数量有所下降,为39家,该阵营多以区域深耕为主,由于大型房企全国化布局初见成型,其生存空间不断被压缩。品牌房企年度目标平均完成61% 发展势头良好报告称,从目标制定态度来看,各企业均保持谨慎态度。考虑到年初的政策调控不断加码,品牌房企销售目标的制定总体保持谨慎乐观,大部分品牌房企的目标增长率定在40%以下,其中世茂、中梁等企业对市场预判积极,目标增长率在50%左右,中海、保利等品牌房企则相对谨慎,目标与去年业绩基本持平。从目标完成率来看,大部分房企均已完成50%以上,龙湖、旭辉等企业更是在上半年一路高歌,目标完成率达70%以上,完成销售目标为大概率事件。总体来看,2017年上半年房企销售业绩保持快速增长,一线及热点二线城市仍为业绩主要贡献区域,同时三四线的市场升温上行,带动房企销售额持续攀高。
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  • 6月土地市场成交持续升温 房企积极补库存

    易居研究院昨日发布报告,6月份监测的50个典型城市土地成交占地面积为1810万平方米,环比增长72%,同比增长18%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,环比数据表明,6月份土地成交有所升温,也说明了房企补库存的动作在加大。观察历史数据,今年上半年50个典型城市土地成交占地面积为8750万平方米,相比2010-2016年同期,同比增幅分别为-41%、-36%、-7%、-34%、-30%、 30%和20%。这说明今年上半年50城土地成交明显弱于2010-2014年的同期水平,但好于2015年和2016年。当前土地交易相对活跃,和各地积极供地、房企强化土储战略等有关。从地域分布来看,今年上半年,50个城市中土地成交面积排名前10的城市分别为郑州、重庆、徐州、合肥、西安、武汉、昆明、贵阳、常州和镇江。徐州、常州等三线入列,充分说明房企开始积极关注重点三线城市。价格方面,6月份,50个城市土地成交均价为5277元/平方米,环比增长6%,同比减少3%。观察历史数据,今年4月份地价创下了2010年以来的最高水平,但到了5-6月又出现了回落,这和部分地方落实土地限价政策等有关。50个城市是全国地产成交最为活跃的城市,也是对市场冷暖变化率先反应的城市。比如,以今年上半年为例,50个城市土地成交面积同比增长20%,显著高于全国约5%的同比增幅。从流拍率来看,6月份,50个城市土地流拍占地面积为44万平方米,环比减少12%,同比减少12%,已明显低于2010年以来的月度平均水平。说明土地市场较为活跃。严跃进认为,今年下半年,预计全国土地供应规模会进一步加大,尤其是对于热点城市来说,在新房市场去库存周期明显偏低的情况下,土地供应量会上升,土地交易规模预计会大于上半年。
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  • 房企金融化三步走:艰难“变形”存掣肘

    地产和金融是一对“孪生兄弟”。由于房地产业的资金密集属性,其对金融的依赖一直有之,早期表现为融资和授信需求,如今则成为新的业务增长点。在楼市调控重压、盈利能力受限的情况下,对房地产资产证券化的尝试,甚至关乎企业的转型大计。在这种思路下,房地产企业在金融领域的尝试从未止步。一方面,房企收购金融牌照,参股控股银、证、保、信、基,成立产业基金、并购基金,实现负债多元化。另一方面,推动房地产资产证券化不断发展,借助ABS、MBS、CMBS、类REITs、私募基金等金融平台,实现轻资产、高周转,提高资产流动性。尽管已有大格局和大野心,但政策层面的限制,正在制约着房企在金融领域的尝试。业内人士认为,未来房企如何实现“金融化”转型,仍需观察。从融资到战略投资房企对于金融业务的布局早已有之。早在上世纪90年代,泛海就入股民生银行(600016,股吧),成为其第二大股东。此后又步步为营,布局银行、证券、保险、基金、信托、期货等细分金融领域。如今,泛海成为在金融领域涉足最深的房企之一。在泛海集团内部,金融业务的规模和盈利能力均强于房地产业务。到2009年以后,房企开始相继涉足金融领域,绿地、华润、星河、鲁能、新华联(000620,股吧)、万科、恒大、华夏幸福(600340,股吧)等均有所布局。近年来,绿地、恒大甚至提出要获得“全金融牌照”。佳兆业在金融板块也有极深布局,根据其官网资料,集团已拥有股权私募基金、证券私募基金,以及小额贷款、商业保理、财富管理等业务,正在筹建银行、保险板块。但在不同阶段,房企有着不同的兴奋点,总体来看,其在细分领域的布局顺序也显得有迹可循。真正能反映这种脉络的,当属万科的布局步伐。2013年10月,万科公告称,以27亿人民币入股徽商银行,并参与其在H股的首次公开发行。2015年6月,万科与鹏华基金合作,发行国内首只公募房地产信托投资基金“鹏华前海万科REITs”。2016年8月,万科入股网贷平台鹏金所并成为其第一大股东。“从银行到基金,再到互金,代表了房企对金融领域布局的三个阶段,也反映出企业对金融业思路的变化。”某不愿具名的金融界人士向21世纪经济报道记者表示,房地产企业是银行的传统“大客户”,后者为其提供融资、授信等服务,早期布局银行,说明企业主要在融资层面有所考量。基金、信托等是基于不动产的金融服务,反映出企业对资产证券化领域的兴趣。互联网金融则是新兴领域,房企布局的背后,更多带有战略投资的意味。根据国外的经验,传统房地产企业的转型方向,即是从传统的开发销售模式,转向资产管理模式,因此资产证券化(第二阶段)的尝试最受关注。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向21世纪经济报道记者表示,在地产开发模式上,一直有两个思路,一种是“重资产、轻运营”,这是典型的中国开发商模式;第二种是“轻资产、重运营+金融资管”,这是金融界和资本市场最推崇的模式。政策限制难以突破房企向资产运营商的转型,有着一定的市场背景。土地、资金、人力成本不断提升,导致房企利润率不断下滑,有数据显示,从2015年开始,上市房企的平均利润率就已降至个位数,此后又不断下滑。更为重要的是,楼市的周期性涨跌变化,以及不期而至的调控政策,导致企业的业绩容易出现波动,缺乏连续性。这些因素会进而影响到企业的评级、融资等环节。易居克而瑞认为,房企试水资产证券化的优势有三,一是可以盘活存量,甚至完成轻资产化运营;二是在当前融资通道收紧的情况下,使得企业的融资方式更加多元化;三是可突破企业自身主体信用的限制,评级不理想的企业也可依靠其优质项目发行AAA级债券,控制融资成本。虽然外界关注不多,但最近几年,房企对资产证券化的尝试并未止步。2012年,华侨城成立了“欢乐谷主体公园入园凭证专项资产管理计划”,是我国第一单基于入园凭证现金流的专项资产管理计划。2015年,世茂推出“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”,成为首只以物业费收入为基础资产的资产证券化产品。2017年以来,华夏幸福连续推出两个“园区PPP资产支持专项计划”,成为首家成功发行园区ABS的企业。同期,碧桂园、金科、融信等房企也曾以购房尾款、租金等作为基础资产,开展资产证券化融资。但值得注意的是,在当前尝试中,金融业务能给企业提供的利润贡献仍然不大。如绿地在今年第一季度报告中透露,“大金融”业务第一季度实现利润总额5.2亿元。相比其房地产业务的贡献,仍然显得微不足道。有分析指出,目前,银行通道的开发贷和委托贷款、证监会的公司债和股权融资、表外融资的地产基金和资管计划均受到管控限制,房企尝试创新金融产品的方式较为有限,多集中在类REITs和CMBS上。此外,受限于政策管制,整体金融化程度仍较低。黄立冲表示,由于缺乏税务和资本市场方面的立法,在中国无法实行真正的REITs,目前只能存在债券的资产证券化,不可能存在地产股权的资产证券化。天风证券认为,“把低活的不动产变成高活的金融品”,才是真正的金融资本和产业资本的融合。但目前房地产业距离这一目标还有很远。
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  • 开发商“偷面积”的招数 可是要失灵了

    开发商此前各种“偷面积”、“赠面积”的手段就此别过。南京市规划局公布了《南京市建设工程设计方案审查相关办法》,这一办法将于7月1日起实施。入户花园、空中花园、活动平台、设备平台……这些说法统统消失,一律归并到阳台和房间计算。酒店式公寓必须采用通廊式布局据介绍,这一办法是要进一步促进城市规划建设管理公平公正、诚信规范,适用于南京市出让类用地建设项目的建设工程设计方案规划审批管理。该办法明确,建设工程设计方案图纸应按相关建筑设计规范标注各类建筑功能,不得出现“入户花园、空中花园、活动平台、设备平台”等标注,应根据建筑结构、围合及平面关系将其表达为阳台或室内建筑功能空间。对于商业、办公类建筑,南京市规划局要求其与住宅建筑划清界限。具体而言:商业、办公、研发类建筑(不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑)不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑,应采用公共走廊式布局,除食堂外不得设置厨房,开水间或者饮水供应点、卫生间、管道井应集中设置,建筑最小分割单元的套内建筑面积不应小于60平方米。其中办公、研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间,其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米,此类套间面积不应超过本层建筑面积的20%。这次办法还规定,酒店式公寓建筑单体立面应公建化,采用通廊式布局,不得按单元式住宅设计。住宅公寓层高不应超过3.6米“买一层送一层”是很多酒店式公寓的宣传噱头,其4.8米的挑高往往让人感觉赚到了。以后这种便宜可能就不会再有了。这次的办法对于建筑层高有了刚性管控,建筑结构层高应与房间大小相匹配。位于建筑主体结构内的围合空间,除设备结构转换层、坡屋顶之外不得设置结构层高在2.2米以下的空间。住宅、公寓(含酒店式公寓)建筑的结构层高不应超过3.6米,办公、研发建筑的结构层高不应超过4.2米,商业(门面房)建筑的结构层高不应超过4.8米。工业厂房,以及超市、大型商场、电影院、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间超过2000平方米的建筑,商业、办公、研发建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、小型报告厅、阶梯教室、小型观演厅、展示厅等公共空间部分,以及套内建筑面积超过200平方米的低层住宅的起居厅层高可适当提高,其中超层高起居厅面积不应超过该户套内建筑面积的20%,且层高不应超过7.2米。此外,办法还规定,住宅建筑设置挑廊、檐廊的最大进深不应超过1.8米,办公、研发、酒店式公寓建筑挑廊、檐廊的最大进深不应超过2.4米。对于阳台的面积,这一办法也进行了严格限定。除酒店(不含酒店式公寓)、有居住需求的幼儿园、托儿所、医院、疗养院、中小学教室、宿舍以外的非住宅建筑不应设置阳台。其中,住宅建筑阳台最大进深不应大于2.1米,每户阳台结构底板投影面积之和不应大于10平方米或每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不应大于15%。空调外机位不得配超标设置把空调设备间围起来,把飘窗砸掉,这些都是加赠面积的通行做法。以后这种机会就越来越少了。这次的办法严格限制空调外机个数。条文规定:住宅、酒店式公寓每户设置空调机板的总数量不得超过居住空间个数,单个空调室外机搁板水平投影面积不应超过1.5平方米。飘窗的大小也不得超标,条文规定:飘窗的窗台高度(窗台面与室内地面的高差)不应小于0.45米且平均进深(自墙体外边线至飘窗外边线)不应大于0.6米。建筑含有飘窗设计的,须在申报图纸中提供飘窗大样。为了杜绝更多的偷面积花样,该办法第二十二条规定,除空调室外机搁板、阳台、挑廊、檐廊和首层无柱雨篷之外,建筑物外围护结构之外不得设置进深大于0.6米的各类建筑构件(如墙、梁、柱、板、花池、花架、装饰性阳台、装饰性幕墙、构件等),建筑物外围护结构之外的各类建筑构件如相接设置,进深累加计算。这次规定的另一大亮点,则是鼓励建筑的屋顶绿化。条文规定,新建建筑以及改建、扩建既有建筑的平屋面宜实施屋顶绿化。凡建筑屋面高度24米以下,绿化种植土层厚度大于0.6米,种植面积大于200平方米的屋顶绿化,可按屋顶绿化面积的30%折算计入绿地率,但总折算面积不应超过规定绿地率指标值的15%。
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  • 房贷利率上调业主主动“降价”吸引全款买家

    近期不少银行把首套、二套房贷利率提高,一时间房产信贷领域收紧风声更盛,而广州二手房买卖市场也显得乏善足陈,成交总数明显下降。在“缺钱”的状况下,不少急需回笼资金的业主“降价”卖楼,有的降价超过十万元。业内人士表示,若将来信贷政策持续收紧,业主将更青睐一次性付款购房的买家,而这类买家向业主争取到的让价空间或将进一步扩大。房贷利率提高 首套房购房成本增加6月份广州楼市成交在5月降温的基础上进一步萎缩,据房天下数据研究中心数据显示,六月第4周(6.19~6.25)全市二手房成交1780宗,比5月末单周减少248宗。成交量低位徘徊与银行房贷持续收紧不无关系。从今年三月份开始,各大银行纷纷调高或取消了利率折扣,五月份大部分银行还在执行9.5折~基准的商贷利率;进入六月份已有银行在原先基准的基础上进一步上浮利率。据记者走访了解,本月浦发、民生、光大、中信银行纷纷将首套房贷利率上浮5%~20%;二套房利率依然保持上浮10%,而提供利率折扣的银行从五月份的7家减至4家。“本轮利率调整算是史上房贷利率收得最紧的一次,接下来不排除有更多银行加入利率上浮的队伍。”有业内人士告诉记者,二套房买家因早前就普遍执行1.1倍上浮的利率所以影响不大,本轮利率调整主要抬高了首套房买家的贷款成本,利率上浮10%相当于还款的利息总额相应增加了一成。据房天下数据研究中心监控显示,广州的购房群体中纯商贷买家约占38%,组合贷买家占19%,首套房使用按揭贷款的买家比例超过六成;贷款利率上调不仅影响的群体范围广,影响的幅度也不小,将会大幅提高首套房买家的购房成本。按20年商业贷款100万元计算,房天下广州二手房高级分析师李超告诉记者,以原先9.5折利率则总利息款为538512元,若按利率上浮10%计算,则利息款总计636054元,还款金额共多出97542元,而月供则由原来的6410元增加至6817元,每月还款增加了407元。目前信贷政策全面收紧,买家宜抓紧办理房贷审批流程,争取拿到部分银行9.5折利率优惠,房天下广州二手房电商天河区总监骆周育指出,商贷利率收紧在前几个月就早现端倪,三月份的时候有银行将首套利率从8.5折调高至9折,有买家预感到银根收紧而加快签约,后来争取到8.7折利率。骆周育建议,在高利率时代使用按揭贷款,宜尽量增加首付比例,减少商业贷款金额,从而减轻还款压力。银行审批时间长 业主偏爱全款买家商贷利率收紧使不少刚需买家陷入观望,广州白云区的李小姐原本打算在上半年置办婚房,但利率调高后发现购房成本大增,“几个月前还有8.5折利率,现在按基准利率上浮10%,前后相当于调高了25%。”李小姐称,现在按揭买房显然不划算。据悉,像李小姐一样因房贷收紧而选择暂时观望的买家不在少数。除了利率调高,现在不少银行放款相当缓慢,也致使不少“准业主”延缓入市。业内人士告诉记者,以前从签约、放款,到过户1个月就能搞定,现在正常情况都要等3个月左右,还不能保证都能放款。银行贷款的资格审批时间也大幅延长,以往审批时间是3个工作日,现在有买家20天还没有获批。由于放款期延长,现在业主方面更偏爱一次性付款的买家,据广州链家的成交数据反馈,2017年5月客户采取一次性付款的购房比例为21.0%,比4月提高3.9个百分点。与此同时,客户成功压价幅度为3.0%,是自2016年6月以来的最大幅度,显示现时二手房市场有向“买方”倾斜的迹象。“若按揭买家和一次性付款买家同时有购房意向,10个业主当中有7个都会更倾向卖给一次性付款的买家。”合富置业越秀德政中分行主管郑创成告诉记者,这主要是因为业主考虑到收房款会快一些。郑创成补充说道,愿意出售物业给一次性付款买家的业主,并非全部都愿意给予一定幅度的降价。主要看业主是否急于收齐房款。若业主是希望能更快收到房款,则会愿意降价2万~3万元出售物业,以促成与一次性付款买家的交易。合富置业海珠宝岗分行主管谢俊琳也表示,很多业主都是以卖一买一的形式卖房的,因此他们要尽快收齐房款才能实行下一步换房计划。由于按揭购房涉及申请贷款、银行审批、银行放款等众多步骤,因此,若买家可以一次性付款购房,则更能贴合业主急于收齐房款的需求。谢俊琳分析,如果业主是急于出售物业,对于一次性付款买家,降价幅度会比按揭购房多。此前曾有一个成交的个案,由于业主急售物业,最终降价了10万元。“像白云京溪板块的二手房一直都比较抢手,一些优质房源不仅放盘价坚挺,业主对买方条件也要求 苛刻 ,如春兰花园的一套南向大户型,业主就要求只接受一次性付款的买家。”房天下负责人刘平解释,部分急售的业主需要资金周转,因而更青睐全款买家,也有很多业主考虑到从签约到收款要等两三个月,市场价的变化又可能造成一笔损失,因此不愿考虑按揭贷款的买家。市场胶着 业主转售为租随着买卖交易活跃度下降,大部分持有闲置房产的客户选择将其放到租赁市场出租,但小业主(特别是投资客)对租金带来的回报并不看重。广州链家研究院抽取2017年1~5月经该公司促成的住宅租售成交前20位的楼盘进行分析发现,这20个买卖成交活跃楼盘的出租回报率,在今年前五个月均全线下跌,比2016年同期减少的幅度在0.2至0.9个百分点之间。换言之,2017年通过买房出租所带来的租金收益有所缩减。广州链家研究院院长周峰分析,出租回报率的下降,既反映出租金的上升幅度落后于楼价上升幅度,同时也隐含了一个市场现象,即租客群体的变化。2017年前五个月,广州链家促成租赁业务的租客平均年龄为31.3岁,比2016年同期下降0.2岁。而在买卖成交量前20位的楼盘当中,租客平均年龄比2016年同期下降的楼盘就有12个。租客的年轻化,势必带来租客可承受租金水平的相应变化,在“收入决定支出”的前提下,这批租客即使认可大型楼盘的居住环境,但在楼盘里面仍旧会先挑选“相对中档”租金的物业作为承租对象,故成交的租金数值对比2016年同期难有明显升幅。另外,广州链家数据显示,今年6月1日~14日,经该公司促成的二手住宅买卖宗数比5月同期减少4%,全市二手住宅成交均价为26886元/平方米,比5月同期上升1.5%。客户成功压价幅度为3.4%,有进一步扩大的迹象。但这一过程不会令二手房价立即出现调头向下,估计楼价的高位盘整态势仍旧要持续两个月,在成交量尚未有起色的前提下,才会有“向下”的冲动。
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  • 30个大标杆房企上半年拿地同比增六成

    克而瑞房地产研究中心数据显示,截至目前,今年拿地最多的30大标杆房企拿地金额均已超过100亿元,总金额已超过7716.8亿元,同比2016年同期拿地最多的30家房子合计上涨了61%。虽然5月、6月房企销售数据放缓,但标杆房企拿地积极性依然持续。拿地量最大的三家房企分别是碧桂园、保利和中国恒大。碧桂园今年拿地金额高达766.76亿元,位居榜首;保利地产以703.77亿元紧随其后;中国恒大位列第三,金额为526.07亿元。不少房企拿地金额也已超过400亿元,分别是中海、龙湖、万科等。标杆房企目前依然积极拿地,但区域有所分化。部分三四线城市土地市场竞争激烈,溢价率明显上升。比如扬州、金华、漳州、常州等城市溢价率在热点城市中排名前十。佛山、温州、无锡、宁波等三线城市进入了卖地百亿城市行列。
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  • 停摆的商住房:从香饽饽到烫山芋 开发商进退两难

    商住房问题非常复杂,不解决市场会出乱子, 解决了又容易出现矛盾,因此处理时应从增量角度入手, 存量慢慢解决,不应操之过急罗峰(化名)陷入深深的纠结之中。在上海打拼多年,已经拿到户口的他,4年前在上海嘉定新城金郡买了一套商住房。尽管知道商住房不太合规,但当时开盘的住宅项目价格高不可攀,只能退而求其次。房子不大,好歹在上海有了自己的家。但在他心里,这个“家”也只是暂时的,因为商住房落不了户,而且只有50年产权,因此,攒足钱置换一套小户型一直是他的下一个目标。“我的户口还挂靠在公司的集体户中,万一以后生了孩子,落户口还得要大产权房,因此,置换房对我而言是刚需。”从香饽饽到烫山芋谁也没想到,上海的商住房政策来得这么迅猛,让罗峰猝不及防。今年1月,上海开始整顿“商住房”,并在嘉定、闵行两个区先行启动商业办公项目清理整顿工作。全市128个项目暂停销售,15个“类住宅”项目(即土地用途为商业、办公或其他非住宅用途,但以住宅形式销售的项目)整改恢复商办用途。5月17日,上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,对商办类项目进行进一步整顿,其中规定,对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。6月12日,针对在依法清理整顿商业办公项目过程中,部分开发企业曲解政策、拖延整改,对购房人要求退房等维权行为设置障碍等情况,上海市住建委和相关部门重申,清理整顿工作的对象,是违法违规的商业办公项目和相关开发企业。并提出,为进一步维护好购房人的正当合法权益,对已实际成交并完成销售合同网上备案,购房人要求退房的,支持购房人依法维权,开发企业必须积极配合;购房人希望继续履行合同的,可交付使用,相关信息记入房屋交易登记系统。接下来的这个周末,各个“类住宅”项目均有相关政府和开发商的工作人员现场答疑,罗峰也去咨询了一下,得到的答复是他这样已经入住的存量房可以继续居住,一旦要卖,就需要拆除卫生间和燃气等设施,恢复成商办性质再进行交易。退房还是保房?罗峰拿不定主意,如果退房,他唯一的住处就没有了,而且极有可能按四年前的价位退房款。“那么等于我的房子不但没有增值,甚至还严重缩水了。”但如果继续居住,一旦以后需要卖房置换,以如今商住房的恶名,很难找到买家,“岂不是砸在手里?”“‘6·12’公告只是政府做了一个表态,但实施细则还没出来,一切都充满着变数。”罗峰忧心忡忡地说。类住宅也叫商住房,起源于上世纪90年代的广东深圳。当时,一批开发商将烂尾楼包装成“酒店式公寓”对外销售,这种方式很快在全国一些大城市流行开来。特别是一些城市出台限购令之后,一些开发商将原本规划用途为商业、办公的楼盘改造、隔断成具有独立厨卫、上下水等适合居住设施的楼盘对外销售,因为不限购且价格相对纯住宅便宜,深受市场青睐。据中原地产数据显示,2016年上海房地产市场成交套数为10.9万套,其中3.5万套是以商住房为主的类住宅,类住宅占比超过30%;今年前两个月,上海市场总成交套数为6046套,其中类住宅765套,类住宅占比12.65%。长期以来,上海商住房和纯住宅价格严重倒挂,以他所在大学附近的房价为例,纯住宅的价格几乎是商住房的两倍,而在20年前,商业办公地产比纯住宅价格高,价格倒挂的很大一部分原因是土地出让金的差异,“有些人整栋买下来,改装成公寓出租,可以迅速收回投资,现金流能够得到保障。但如果任由开发商这样做,都去做商办,住宅就卖不动了。”他说。“类住宅之所以如此火爆,在一定程度上反映了市场需求。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向《中国新闻周刊》分析道,从开发商角度看,写字楼不太好销售,而且商业办公用地的土地出让金也比纯住宅用地要少一些,价位也上不去,导致开发商行为发生变化。“他们感觉到市场的需求主要来自住宅需求,政府的规划用途和实际需求存在偏差,从某种角度上看这种变化是对规划中出现的结构性问题的纠偏。”顾云昌说。而从市场角度,由于限购,很多老百姓买不了纯住宅,只能通过商住房来解决住房需求问题。一位业内人士说,商业办公项目层高一般为4?5米,可以隔成上下两层,从而增加使用面积。因此,一些开发商在项目验收后普遍会延迟交房,利用这段时间进行装修,接通燃气、水、电等,使房屋适应居住需求,针对这种乱象,2011年,北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,规定从当年6月1日起,商业、办公类项目不得设计成住宅格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺将无法办理房产证。但最终,这一政策由于缺乏有力的处罚措施而流于形式。2016年6月,国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”。这一提法被误读为商改住的政策依据,对市场起到了推波助澜的作用,也让一些城市对商住房的态度暧昧不明,在监管上有所放松,普遍采取一种观望态度。众矢之的今年1月,上海首先对“类住宅”开刀,对全市商业办公项目进行清理整顿。4家来自闵行和嘉定的项目因整改不到位而受到行政处罚。此后,全国一些其他城市也纷纷对“类住宅”进行限制。2月16日,天津市规划局、国土房管局、建委联合发出《关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知》,提出天津市将不再新批酒店式公寓项目。被市场称为“3·26”新政的北京商住房调控异常严厉。3月26日,北京市多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途。还要求商办项目最小分割单元不得低于500平方米,在建在售商办项目不得出售给个人;二手商办项目出售给个人时,买家资格除需满足住宅限购要求,还需全额付款;对于开发商也提出了明确的惩罚意见,指出项目建设单位如有违规,将被取消在京拿地资格。此外,北京各大商业银行还全面暂停了商住房的抵押贷款。3月30日,广州提出加强商办类房地产项目管理,包括:房地产开发企业销售商办类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。4月21日,成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》,要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途。当天,上海市规划与国土资源局再次出台文件,要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。5月12日,深圳发文,提出未来5年,商业办公、研发用房转公寓建筑平面布局不得采用住宅套型式设计,卫生间等各类管道应集中设计。在设计和建设环节弄虚作假(如预留管道等)将受处罚。各城市纷纷对类住宅项目施以重拳,令商住项目迅速降温。中原地产数据显示:以北京为例,3月26日之前3天,北京全市成交量达850套;而3月26日之后3天,全市所有商办项目,包括商住公寓、写字楼、商业地产在内,仅成交了7套。在北京市大兴区地铁4号线义和庄站周围,有3个房地产项目,万科天地、恒大未来城和泰禾中央广场。在北京市住建委信息中,土地规划用途均为商业、办公用地。然而,在宣传时,3个楼盘均号称能够居住。今年4月,北京市住建委公开点名了6家违规销售商改住项目,并施以暂停网签的处罚,上述3家均榜上有名。然而,走进万科天地售楼处时,却发现大厅门可罗雀,前来咨询的人寥寥无几。“现在我们这里只有商铺,没有住宅性质的房屋出售。”一位销售员说,并没有显得特别热情。而在不远的恒大未来城售楼处,针对官网上所说的大产权房,一位销售员解释说那就是50年产权的公寓,并极力规劝《中国新闻周刊》记者不要买,“现在已经不让卖了,以3月26日为界,之前买了也就买了,在此之后的商业办公项目必须以公司的名义全款买,非常麻烦。”尽管商住性质已经被叫停,但商铺还依然在售,当被问及是否通燃气时,她立刻否认,“就是做商业用的。”她还殷勤地推荐了其他非恒大的楼盘,“以后70年产权房越来越少,现在你不抓紧买,明年就不是这个价了。”进退两难商办项目调控空前严格,为了回笼资金,开发商不惜冒险踩踏政策红线,从侧面反映了开发商处于进退两难的境地。5月21日,北京市住建委发布消息称,查处了绿地集团位于北京市密云区的一处商办项目。该项目尚未取得预售证即擅自销售,同时涉嫌违规宣传“商改住”。北京市住建委对该项目开发商绿地集团北京京纬置业有限公司处以173万元罚款,对开发商开发资质进行降级,并责令其限期整改,整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。可以说,这是北京“3·26”新政以来商改住项目调控的进一步升级。此前5月3日,北京珠江投资开发有限公司因其项目违规“商改住”及“以租代售”,受到住建委处罚,处罚包括开发资质降级、责令其限期整改等,整改期间面临暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信等处理。中原地产数据显示,2016年1月至今,北京商住类项目在五六环之间的新增套数和成交量最多,其次是在六环以外,而五环内的商住类项目数量较少。今年以来,京沪商住房调控相对其他城市异常严厉,市场基本处于冰封状态。对于开发商而言,面临进退两难的境地。不仅要面临客户要求退房并且要求赔偿的诉求,更要面对因此带来的诉讼支出风险。有的开发商采取了“鸵鸟政策”,通过各种方式安抚退房的人群,能不退房的就不退。要求退房强烈的,引导他们到法院提起诉讼。借助法院的漫长诉讼,期待政府相关政策进一步明朗化。也有开发商采取项目改造的方式将在建项目向其他业态转型。为此,业内人士建议,开发商要开始学习商业运营,“租赁产业化是趋势,建议商住房可以先做成酒店产品,合法化之后整体卖出做长租公寓”。今年5月23日,就在上海正式出台商住房调控政策之后,北京市住建委官方微信公号“安居北京”发布了三点限购补充说明。一是在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。二是已购买的商办类房屋,可出租且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。三是中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务,但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。这一政策被普遍认为是较为温和的举措,和上海的激烈形成鲜明对比。“上海出台这样的政策,可能是多方利益博弈的结果!”上述上海学者猜测,政府关心的主要是两方面,一是与钱袋子密切相关的土地财政,二是城市建设问题。纯粹的商改住会牵扯很多问题,政府不管不行,会产生连锁效应,出现一系列问题,因此政府希望找到一个平衡点。至于这次新政中显露出来的消防隐患问题,这位学者却不以为然,实际上,从建筑规范来说,商业楼的消防标准远远高于住宅楼。真要说隐患,可能是擅自隔断之后,楼里人口密度增加,也许会有一定安全隐患。他同时表示,随着上海、北京等大城市的房价越来越高,如何让社会提供的住房产品、建筑产品实现效用最大化,不要空置,其实才是政府最终应该考虑的目标,也是经济学常说的效率问题。“这个政策出来后反而会限制很多事情,我不知道政府的目标函数是什么,约束条件是什么,想在哪个目标函数上实现多目标的优化,只有这些确定之后,才能出台政策调控。现在似乎政府管制得太多了。”顾云昌认为,对于上海、北京这些特大城市而言,对商住房的调控,其实主要目的并不是控房价,而是在调节市场冷热的同时,整顿市场秩序。“但是商住房问题非常复杂,不解决市场会出乱子,解决了又容易出现矛盾,因此处理时应从增量角度入手,存量慢慢解决,不应操之过急。”然而,在北上广深等城市纷纷对商住房加以限制的时候,有些省份,如安徽、福建等,却反其道而行之,出台了商改住的鼓励政策。对此,顾云昌认为,各地政府的实际情况不一样,中央很难有个明确的态度,最实事求是的办法,就是因城施策,一城一策。“北上广深这些地方房地产市场供不应求,而有些城市却面临着去库存的压力,因此,或许这一轮北京上海等城市对商住房的限制,会对一些高房价城市产生提示作用,但不会成为辐射全国的政策。”顾云昌说。顾云昌表示,房地产调控错综复杂,在制定政策时需要整体考虑,因地制宜,不能一概而论。同时,既要整顿市场秩序,又要考虑社会稳定,要更多地用市场手段引导,少用行政手段干预。
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  • 中央财政支持农垦国有土地使用权确权登记发证工作

    6月28日,财政部发布消息表示,按照《中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》中“用3年左右时间,基本完成农垦国有土地使用权确权登记发证任务,工作经费由中央财政、地方财政和国有农场共同负担”的有关要求,2017年6月中央财政以《财政部关于下达2017年中央财政农村土地承包经营权确权登记颁证补助资金的通知》拨付补助经费4.36亿元,支持开展农垦国有土地使用权确权登记发证有关工作。为进一步规范资金管理,保障资金使用安全,财政部印发了《财政部关于的补充通知》,明确在中央财政农村土地承包经营权确权登记颁证补助资金中安排部分资金,用于农垦系统开展国有土地使用权确权登记发证的相关费用补助,主要包括农垦国有土地权籍调查、勘测定界、登记申请、争议调处、信息化管理等方面的支出。该文件还规定了资金安排期限、分配程序、责任追究等有关内容。
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  • 发改委支持市域铁路发展 打造特大城市1小时通勤圈

    随着城镇化速度的加快和人口集聚效应,中心城市的规模越来越大,轨道交通正日益成为大城市最重要的交通基础框架。除了城际轨道和地铁,介于两者之间的市域铁路也蕴含着巨大的发展空间。6月28日,国家发改委发布《关于促进市域(郊)铁路发展的指导意见》(下称《意见》),至2020年,京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝等经济发达地区的超大、特大城市及具备条件的大城市,市域(郊)铁路骨干线路基本形成,构建核心区至周边主要区域的1小时通勤圈;其余城市群和城镇化地区具备条件的城市启动市域(郊)铁路规划建设工作。改变城市空间布局市域(郊)铁路,是城市中心城区联接周边城镇组团及其城镇组团之间的通勤化、快速度、大运量的轨道交通系统,提供城市公共交通服务,是城市综合交通体系的重要组成部分。加快市域(郊)铁路发展,对扩大交通有效供给、缓解城市交通拥堵、改善城市人居环境、优化城镇空间布局、促进新型城镇化建设,具有重要作用。市域铁路介于城际轨道和城市轨道交通(地铁)之间,满足了中心城区到远郊区的交通需求。近几年,包括广州、北京、上海、温州等城市都已经在市域铁路上进行了探索。以广州为例,今年3月,国家发改委批复了《广州市城市轨道交通第三期建设规划(2017~2023年)》,其中,支持南沙自贸片区等重点发展区域是广州本轮地铁规划的最大亮点。新规划的10条地铁线路中,有2条直通南沙区,分别是18号线和22号线。值得注意的是,这两条线路定位为市域快线,列车最高运行时速为160公里,将成为广州迄今为止最高规格的地铁线路。建成后,南沙新区至广州东站30分钟,至白云机场只需45分钟。广州华南城市研究会会长胡刚对第一财经分析,广州地铁18、22线获批的意义重大。这两条线的最高时速达到了160公里/小时,比一般地铁的最高时速(80公里)要快一倍。这样一来,从南沙到市中心就只需半个小时。胡刚说,随着的更多市域快线开通,未来包括南沙、增城、从化等远城区将成为半小时通勤的区域,也就变成了人们可以常住的区域,使得城市外围的土地可以得到有效利用,这将极大地改变广州的城市空间结构和人们的居住分布。由于外围土地多、房价便宜、环境好,便捷的轨道交通将吸引更多人口转移过来。人口、产业往外扩散,可以减轻中心城区交通、环境、房价压力,使广州的城市空间得到优化。近几年,随着人口向一、二线大城市集聚,中心城区的部分非核心功能正进一步加速向远郊区疏解,城市发展需要在中心城区和远郊区之间实现合理的布局。发展市域铁路正是因顺应了目前的城市发展需要。一方面,一、二线中心大城市的发展,市域铁路蕴含着巨大的投资发展空间。另一方面,市域铁路的发展,将在很大程度上改变大城市的空间发展格局。不过,总体上看,当前市域(郊)铁路发展滞后,有效供给能力不足,成为城市公共交通短板,在发展理念和体制机制等方面问题较为突出。《意见》要求,拟发展市域(郊)铁路的城市,城市政府应会同有关方面深入研究市域运输需求、路网布局、规划衔接等问题,单独编制市域(郊)铁路发展规划或统筹纳入相关规划。规划范围原则上应为城市所辖市域,可统筹市域周边具有一体化倾向、通勤需求较高的毗邻区域。在项目审批上,市域(郊)铁路新建项目由省级政府审批,批复文件抄送国家发展改革委、住房城乡建设部、交通运输部、国家铁路局等相关部门。设计时速超100公里按照《意见》要求,发展市域铁路要优先考虑利用既有资源开行市域列车。结合城市规划建设、铁路现代物流转型发展需要等,深化城市内部相关铁路运输能力利用研究,鼓励具备条件城市的内部铁路部分功能合理外迁,释放线路运输能力。通过既有铁路补强、局部线路改扩建、站房站台改造等方式,扩大铁路服务城市交通的供给能力。广东省体改研究会副会长彭澎对第一财经分析,随着中心城市的发展,原有的老铁路的许多功能都已外迁。不过,不同地方情况不同,在东北、华北地区老铁路较多,就可以充分利用老铁路开行市域列车。但在南方很多城市,老铁路的网络不够丰富。彭澎说,广州等地在上个世纪90年代时,为了城市发展的需求,把很多老铁路都拆掉改为公路,已所剩不多。且老铁路所在区域大部分是在中心城区,如今已有地铁,已不需要再把老铁路发展为市域铁路了。也就是说,对很多大城市来说,发展市域铁路,就需要新建线路。《意见》提出,在充分利用既有铁路的基础上,有序新建部分线路,优化完善市域(郊)铁路网络。要根据市域(郊)铁路的需求特征、服务对象、服务范围等,合理把握其功能定位,因地制宜选择标准制式、建设方案和运营模式。在市域铁路建设标准方面,线路要串联5万人及以上的城镇组团和旅游景点并设站,车站按照功能适应、设施简易、安全便捷的原则尽量设置于城镇中心,增强交通引导和提高客流聚集。设计速度宜为100~160公里/小时,平均站间距原则上不小于3公里。因地制宜确定敷设方式,优先采用地面或高架,集约利用通道资源和节省工程投资。市域铁路从功能上说更接近于地铁,因此在运营方面,《意见》要求,市域(郊)铁路原则上应采用公交化运营模式。城市政府要将市域(郊)铁路运营纳入城市公共交通系统,充分体现公共服务属性,综合考虑政府财政补贴、社会承受能力、企业运营成本、市场供求状况等因素,完善票价政策,合理确定票价水平并建立动态调整机制。同时,鼓励运营主体多元化,拓宽机构选择空间,支持铁路企业、城市轨道交通运营企业等具有相关经验的运营主体参与市域(郊)铁路建设和运营。彭澎说,市域铁路一定要做好与其他交通方式的衔接和共享,尤其是如何与城际轨道、地铁、公交车之间进行无缝的衔接。对此,《意见》指出,要统筹多层次轨道交通系统协调发展,科学把握市域(郊)铁路与干线铁路、城际铁路、城市轨道交通等线路的合理分工,加强各种交通运输方式及不同层次轨道交通系统的高效衔接,提高城市交通组合效率。TOD模式综合开发在资金来源上,《意见》指出,将建立政府投入、各类金融机构和社会资本相互支持的多层次、多元化投融资体系。充分发挥市域(郊)铁路具备稳定现金流的优势,拓展资金来源,探索吸引保险资金、企业年金等长期资本参与市域(郊)铁路发展。积极支持通过企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等方式融资。鼓励金融租赁公司研发适合市域(郊)铁路特点的金融产品,采用直接租赁、售后回租等形式提供融资服务。另一方面,市域铁路建设和运营在拉动区域经济发展,带动沿线土地、矿产等资源开发上发挥重要作用,产生了良好的社会效益。因此,通过沿线土地资产开发,可以增加“造血”功能,提高企业经济效益,以支持市域铁路建设和运营。《意见》要求,要树立TOD(以公共交通为导向的开发)理念,发挥市域(郊)铁路对新型城镇化的支撑服务作用,集约利用资源,拓展城市综合服务功能,提高城市综合承载能力;依托市域(郊)铁路通道推进城市新区和外围城镇组团建设,引导人口布局,不断优化城市空间。同时,支持通过既有铁路站场土地综合开发,盘活利用既有铁路设施,规范推进新建市域(郊)铁路站场土地综合开发。鼓励市域(郊)铁路相关企业通过物业开发、物业租赁和管理、车站和车辆商业开发等形式,构建综合开发溢价回收机制,支持市域(郊)铁路发展。在专家看来,地方政府对于市域铁路的建设上马要更科学合理,与城市的规划要更紧密地结合。哪些区域之间需要建设市域铁路,需要科学统筹考虑。这其中,线路的客流量至关重要,因此只有大的客流量,沿线的场站、土地开发的价值才能最大化。为了加快市域铁路发展,根据《意见》,目前在重点城市选择一批重点项目实施市域(郊)铁路发展示范工程,明确示范工程内容,系统总结实践经验,发挥典型示范作用,以点带面,点面结合,以期形成可推广、可借鉴、可复制的发展模式。
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  • 报告称下半年楼市整体将继续降温 仍处于调整周期

    中行发三季度经济展望报告房地产市场调整仍在继续,其效应已经初步显现出来。昨日,中国银行发布《2017年三季度经济金融展望报告》,预计今年下半年楼市整体还将继续降温,调整周期也将持续。报告认为,下半年楼市的销售增速将继续回落。一方面,刚性需求和部分改善性需求已在前期得以释放,在调控趋严、房价松动的背景下,居民观望情绪上升,购房意愿下降。另一方面,此轮调控不仅打击投资性需求,提高二套首付比例等降低了改善性需求的购房动力,投资性和改善性需求的释放将有所放慢。中行认为,下半年房价涨幅整体也将放缓,部分区域房价还将有所松动。“受较严调控政策影响,一线城市和部分热点二线城市房价涨幅将继续放缓,部分城市房价还有可能下跌。”中行介绍,在非限购地区中,前期涨幅较低、具有较好经济社会基础的二线城市房价将继续上升,而库存较高的三四线城市由于供给充足,房价将趋于稳定。此外,报告认为,在强调控、严监管、融资趋紧下,房地产投资也将有所放缓,但大幅降低的可能性不大。不过,中行认为,当前在从严调控下房地产市场逐步回归理性,但仍有两个问题值得关注:一是如何平衡满足合理改善性需求和打击投机性需求。如此严厉的调控政策打击了过度投资和投机购房需求,但也限制了合理的改善性住房需求;另一个问题则是,如何摆脱楼市调控的政策循环,打破房价的上涨预期。“未来,为保持房地产市场平稳运行,政策上还需要供需结合,在加强抑制投机投资性需求的同时,注重发挥土地供应、机制建设等供给手段的作用。”中行表示。
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  • 楼市调整期下半年仍将持续 效应已经初步显现

    房地产市场调整仍在继续,其效应已经初步显现出来。昨日,中国银行发布《2017年三季度经济金融展望报告》,预计今年下半年楼市整体还将继续降温,调整周期也将持续。报告认为,下半年楼市的销售增速将继续回落。一方面,刚性需求和部分改善性需求已在前期得以释放,在调控趋严、房价松动的背景下,居民观望情绪上升,购房意愿下降。另一方面,此轮调控不仅打击投资性需求,提高二套首付比例等降低了改善性需求的购房动力,投资性和改善性需求的释放将有所放慢。中行认为,下半年房价涨幅整体也将放缓,部分区域房价还将有所松动。“受较严调控政策影响,一线城市和部分热点二线城市房价涨幅将继续放缓,部分城市房价还有可能下跌。”中行介绍,在非限购地区中,前期涨幅较低、具有较好经济社会基础的二线城市房价将继续上升,而库存较高的三四线城市由于供给充足,房价将趋于稳定。此外,报告认为,在强调控、严监管、融资趋紧下,房地产投资也将有所放缓,但大幅降低的可能性不大。不过,中行认为,当前在从严调控下房地产市场逐步回归理性,但仍有两个问题值得关注:一是如何平衡满足合理改善性需求和打击投机性需求。如此严厉的调控政策打击了过度投资和投机购房需求,但也限制了合理的改善性住房需求;另一个问题则是,如何摆脱楼市调控的政策循环,打破房价的上涨预期。“未来,为保持房地产市场平稳运行,政策上还需要供需结合,在加强抑制投机投资性需求的同时,注重发挥土地供应、机制建设等供给手段的作用。”中行表示。
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  • 20万套“在途”商品房加快供应 尽快形成住房供应

    20万套“在路上”的商品房越来越近了。近日,住建委官网披露了本市在途商品房项目清单。截至3月底,北京共有拿地未开工项目161项,开工未入市项目228项,初步估计大约供应20万套商品房。据悉,这批商品房正加快供应。在北京“3·17新政”发布时,市住建委相关负责人披露了本市“在路上”的商品房情况,“本市将加强调度,督促已拿地未开工、已开工未入市的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。”相关负责人昨天介绍,经过梳理,截至3月底,全市共有拿地未开工项目161项1312万平方米,开工未入市项目228项965万平方米,大约可供应20万套商品房。“在各方努力下,项目开工、入市协调推进工作效果初显。”这位负责人说,截至5月30日,拿地未开工项目实现新开工295万平方米,开工未入市项目实现项目入市216万平方米。其实,商品住宅的库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子,还包括拿地未开工和开工未销售的房源,这些房源距离实现市场供应最近,对市场预期影响也最大。这两个阶段的房源,初步统计有20万套左右,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。根据市住建委近日发布的项目清单,这389个项目几乎分布在本市所有区。为顺利推进这些清单项目尽早入市、尽早形成市场实际供应,这些商品住宅项目办理预售许可也有相应调整。相关负责人介绍,凡列入清单的商品住宅项目,开发企业取得一个施工许可后,可以对应办理两次预售许可;已取得过一次预售许可的项目,在2017年年底前可申请办理第二次预售许可;对于未取得过预售许可的项目,在2017年年底前取得的预售许可面积超过施工许可总面积50%的,在2018年6月30日之前,可申请办理第二次预售许可。这位负责人解释,作为加快推进清单项目开工入市的措施,为同一施工许可证下已具备入市条件的项目优先入市提供了便利,将对提高房屋供给转化效率起到很好的促进作用。业内分析,这份清单也代表着本市对在途项目放松预售条件。中原地产首席分析师张大伟介绍:“本政策全面放宽,有望加快部分在途房源的供应量。”实际上,这份清单也预示着北京商品住宅下一阶段的供应规模,将起到稳定和引导市场合理预期的作用。记者获悉,市、区两级住建委将按照既定的任务目标,继续加大协调推进力度,进一步加强项目审批服务,力促项目开发、入市工作顺利完成。
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  • 王石真的会彻底离开?万科股东大会三悬念待解

    万科30日将召开2016年度股东大会,董事会换届也将举行,一场新老交接的大戏将上演。被誉为万科“精神领袖”的王石,会否彻底离开?作为第二大股东却未提名董事席位的宝能,又将如何投票?被王石和深圳地铁寄予厚望的郁亮,能否顺利接任董事长?以上三点将成为本次股东大会的最大看点,谜底也将在明天揭晓。王石将彻底离开?6月21日,在董事会“超期服役”近90天后,万科终于发布了由第一大股东深圳地铁集团提议的换届方案以及候选人名单。在这份名单中,最引人注目的要属现任万科董事长王石“不见了”。他要离开万科了?王石自己给出了答案。当天早上,王石在自己朋友圈中表示:“今天,万科公告了新一届董事会成员候选名单。我在酝酿董事会换届时,已决定不再作为万科董事被提名。从当初我们放弃股权的那一刻起,万科就走上了混合所有制道路,成为一个集体的作品,成为我们共同的骄傲。”不作为万科董事被提名,意味着王石放弃了万科的董事会席位,以及董事长的职位。事实上,早在去年股东大会上,王石在回答股东提问时就透露过愿意交棒郁亮的想法。如今,万科股权之争已经基本落下帷幕,王石也终于可以放心离开,这从他自己放弃董事提名就可见一斑。对此,深圳地铁表示,30多年来,万科在王石先生的带领下,取得了令人瞩目的成就,深圳地铁集团对此深表敬意并尊重王石先生的决定。分析人士指出,对万科而言,不管是公司文化还是公司经营,王石仍然具有十分重要的作用。万科可以学习其他一些知名公司,给予王石“名誉主席”或者顾问的职位。当然,这最终也要看王石自己的意愿。王石这一次是彻底离开万科?还是会在万科担任另外的职务,继续发挥光和热?不得不说,王石对万科的感情历久弥深。他在朋友圈中表示:“人生就是一个不断行走的过程。今后,我将一如既往对万科、对社会做有益的事。”宝能或投赞成票?在深圳地铁提交的七位非独立董事候选名单中,三人是现任万科管理层,三人是深圳地铁高管,还有一人是与深圳地铁同属深圳国资委旗下公司的深赛格(000058)(8.20 +0.24%,诊股)董事长,并无宝能方面人选。作为万科第二大股东的宝能,为何没有获得董事会席位提名?是宝能自己放弃还是其他原因?目前各方对此并无明确答复,只有深圳地铁曾表示,作为万科的基石股东,在向万科提交临时提案前,征求了万科现有主要股东等各方意见。自从深圳地铁接手华润持有的万科股权后,宝能对万科的态度从长期的“战略财务投资者”变成了“财务投资者”。此后,旗下前海人寿遭保监会处罚后,宝能对万科的态度进一步软化。5月中旬,一份载有前海人寿请求恢复公司万能险新业务销售,表态全面配合万科董事会换届的文件流出。文件显示,宝能系的前海人寿希望保监会理解公司支持实体经济发展的赤诚和善意,理解公司投资万科股票的初衷和目的,“将配合好万科的董事会换届工作”。前海人寿在对该传闻的回应中,仅表示目前公司经营正常、现金流稳定,未来一年内公司的流动性指标保持在合理安全的范围,未明确否认将全面配合万科董事会换届一事。种种迹象显示,宝能大概率将在此次万科董事会换届中投下赞成票,但也不能完全排除宝能在股东大会上突然投下反对票,答案将在明天揭晓。目前,宝能方面最引人注目的,要属会否在股票解禁后择机退出。根据万科此前公告,宝能系最后一次增持万科A(25.00 -2.11%,诊股)股介于2016年7月7日至7月19日,截至目前共持有万科A股28.04亿股,占公司股份总数的25.4%。以6月28日万科A收盘价25元/股计算,宝能持股市值高达701亿元。根据相关规定,宝能在12个月内不得转让。因此,宝能系的解禁日期最早为2017年7月19日。另据最新减持新规,宝能如果打算通过集合竞价减持,必须提前15日公告,这也意味着宝能最早可能在7月4日发布减持公告。如此巨大的持股量,如果在二级市场集中减持,必将对万科股价造成巨大影响。宝能会不会减持?又会如何减持?目前只能拭目以待。郁亮稳任董事长?本次股东大会,还有一大看点就是郁亮能否成功接任董事长。其实,从候选人名单的排序已经可以看出一些端倪,因为从万科过去几届董事会换届方案显示,排在候选人名单首位的往往会当选董事会主席,郁亮此次正好排在第一位。王石和深圳地铁的表态均强调郁亮的地位。王石表示:“我把接力棒交给郁亮带领下的团队,我相信这是最好的时候。”深圳地铁表示:“希望万科团队在郁亮先生的带领下,按照既定的战略和运营机制,持续领跑房地产行业,创造优秀业绩回报股东,回馈社会。”不过,郁亮接任仍存在一丝不确定性,因为新一届董事会人选尚需股东大会审议。按照万科公司章程,股东大会作出普通决议,必须经出席股东大会的股东(包括股东代理人)所持表决权的过半数通过。其中,选举董事、选举和罢免非职工代表担任的监事以普通决议通过。这也意味着,如果股东大会当天,董事会换届议案所得票数未过半,郁亮将不能出任董事之职,接任董事长就无从谈起。目前,万科股权结构中,深铁具有29.38%的表决权,宝能25.4%,万科管理层通过金鹏、德赢1号两个资管计划共持股7.12%,安邦保险持股6.73%,刘元生持股1.21%,万科工会持股0.61%。由于深圳地铁、刘元生曾公开表示支持万科现任管理层,使得管理层一方获得的合计表决权比例可能高达38.32%。如果安邦此次也投下赞成票,即使不算其他股东,管理层也将获得45.05%的表决权支持。按往年万科股东大会投票情况来看,2014年出席人数的表决权占股本总数仅34.26%,2015年升至57.91%。这也意味着,只要今年没有超过90%的股东行使表决权,万科的换届方案将大概率获得通过,即使宝能反对也没用。如此来看,万科进入“亮时代”基本板上钉钉了。王石在万科赚了多少?有人算出:1亿薪酬+十几亿奖金1984年,时年33岁的王石创立万科,到如今主动退出,恰又是一个33年。王石退休后,有媒体通过万科历年年报披露的王石薪酬数字,粗略算出,“33年,他从万科拿走了1.3个亿”……1.3亿多么?平心而论,这个数字对于王石对万科的贡献来说,绝对是非常之少。但是,这种算法也太低估王石了!王石从万科拿到的,绝不仅仅是薪酬,除了薪酬,他还有个人持股。最最重要的是,万科的合伙人制度,截至目前,从未披露过获益人名单和获益额度,是一个“黑箱子”。从这个“黑箱子”里拿到的收入,才是王石的大头。按照公开信息,进行简单估算,王石这些年从万科拿到的收入,应该有20亿元,包括薪酬、股票、分红、事业合伙人持股、企业代言等,而登山的费用,也可能由万科公司垫付。以下进行详细列举:一、薪酬-1.17亿元根据公开资料,1998年到2005年,8年时间,王石薪酬领了约800万元;2005-2010年,王石薪酬领了约2700万;2011年,王石薪酬翻倍,年薪已达到千万元,2011-2016年,共获得薪酬7697万元。王石在今年6月30日万科股东大会后,将卸任万科董事长。这意味着其担任董事长半年,可以获得半年的薪酬,如按照2016年999万元标准,王石今年上半年大概可以获得500万元薪酬。按照万科第十五届董事会任期,为2017年3月27日届满,这意味着王石“超期”任期董事长,多领了三个月薪酬,应在百万数目以上。这些年,在薪酬方面,王石从万科获得的收入约为1.17亿元。二、股票--2亿元除了从万科获得薪酬,王石第二部分收入,来自因持股而享有的现金分红。万科1992年年报就显示,当时王石持有万科1.1988万股。之后万科发展,股本不断扩大,到1999年末,王石持有万科为10.9656万股,2005年年末,王石持有万科62.8016万股。到2008年末,由于万科实施资本公积金10转增5股,及2006年度限制性股票激励计划,激励股票完成过户,虽然王石当年只拿了248.1万元薪酬,但持股由期初的99.3835万股,增加到681.7201万股。目前,王石持有万科A股761.7201万股,按照万科6月26日收盘价26.48元/股计算,王石持股市值达到2亿元。三、股东分红-2600万元2005年前,由于王石持股数量相对不多,且万科分红力度不如现在,王石那些年分红总收入在100万元以下。2006-2015年间,万科每年向股东派发股息,分别为每10股1.5元、1.5元、1元、0.5元、0.7元、1元、1.3元、1.8元、4.1元、5元、7.2元(税前),而依据王石这些时期的持股数量计,11年内,王石获得的税前分红收入约1900多万元。万科2016年分红方案10派7.9元(含税),王石持有万科A股761.7201万股,按此计算,王石将分红601.76万元。因此,王石从万科累计获得现金分红约2600万元(税前)。四、经济利润奖金及神秘的资管计划-约13亿元除了薪酬及股票分红外,王石最重要重要收入来源为合伙人制度。但该制度缺乏透明度,万科的公开资料对此均未详细披露, 不清楚王石在其中的具体情况和收益情况。不过,根据记者调查获得信息,万科核心高管团队拥有万科事业合伙人持股计划权益的60%,其收益远超过其年薪。万科2014年4月23日召开事业合伙人创始大会,共1320名万科员工(包含王石,及在万科任职的全部8名董事、监事和高级管理人员)加入该事业合伙人计划。公开信息透露,但事业合伙人制度成立后,万科管理层通过公司计提经济利润奖金作为集体奖金,并将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益,委托给深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)(以下简称盈安合伙)的普通合伙人进行投资管理。而根据万科年报,2013年-2016年,万科计提的经济利润奖金,分别为5.59亿元、7.64亿元、9.77亿元、11.77亿元,合计34.77亿元。公开资料显示,提取奖金后,2014年5月到2015年1月,盈安合伙通过国信证券(002736)的金鹏集合资产管理计划,利用融资杠杆配资收购万科股票,出手11次,耗资48.77亿元,购得4.94亿万科A股,占万科总股本的4.48%,其买入万科股票的成本价在10元/股左右。依据万科6月26日收盘价的26.48元/股计划,万科事业合伙人持股计划总市值已经高达130亿元,账面盈余高达80亿元。另外,再加上2015、2016年的分红,该部分股票累计获得分红7.5亿元。这其中,王石持有多少权益?根据万科2009年的一则公告,万科在2007年业绩考核指标实现情况,为激励对象补充预提2007年度奖励基金逾2.4亿元以及预提2008年度奖励基金逾7.6亿元。该奖励基金被委托给深圳国际信托投资有限责任公司,计划在二级市场购买万科A股股票,万科董事长王石获其中10%股份。参照2009年的分配规则惯性,王石在万科事业合伙人持股计划的持股比例很有可能在10%左右。按此比例计算,王石个人通过事业合伙人持股计划已间接获得万科约4900万股股票,总市值13亿元,及分红7500万元。另外,万科工会委员会也是值得关注的机构。早在1997年底,该委员会就持有万科485.7238万股,占总股本1.08%。2005年,该委员会持有万科2652.7852万股,2015年半年报显示,该委员会持有万科6716.8520万股, 身为万科的一员,王石是否从中获得福利,尚不得而知。五、兼职独董收入上1000万王石前段时间辞去了华润置地有限公司,但他还是SOHU.com Inc.董事,现代传播控股有限公司的独立董事,最多曾兼任5家上市公司的独立非执行董事。从1997年4月起,他就开始担任华润置地有限公司独立非执行董事。2016年薪酬为20万元港币,港交所公开资料显示,从2006年起算,过去11年间,王石因此共收入172万港元,折合人民币约151万元。2005年5月起,王石开始担任搜狐独立非执行董事。搜狐提交给美国证监会(SEC)的资料显示,搜狐在2005年和2006年向非雇员董事每人每年支付1万美元酬金,但从2007年开始,现金报酬转变为股权报酬。初步预计,王石担任其他上市公司独立董事职务获得的收入超过1000万元。这部分的收入,虽不直接来自万科,但与其万科董事长的身份也不无关系。好在,数额不大,对总的盘子没多大影响。六、广告代言王石还是第一个去拍广告的企业家。2001年7月,王石代言摩托罗拉手机,在国内广告界开辟了一种全新的代言形式。此后王石一发不可收拾,为多个品牌代言,经典的移动全球通“做最好的自己,我能!”这句广告词一度被很多人奉为人生格言。有传闻称,王石的广告代言费已经高达7位数。这些年来,他以万科“精神领袖”的名义,做过的广告包括摩托罗拉、德国大众、陆风汽车、平安保险、全球通、手机等,甚至一度还被误认为是中国移动的老总,堪称地产圈的代言帝。与独董收入一样,这部分的收入,虽不直接来自万科,但与其万科董事长的身份也不无关系。同样,数额不大,对总的盘子没多大影响。七、游山玩水王石从万科获得的收益,还有一部分可能用的报销或者颠覆的形式,用在了他的游山玩水上。自1999年辞任万科总经理后,退居二线的王石一年中有近1/3的时间在外登山、跳伞,玩极限运动等;出国留学期间,从美国到英国,从哈佛到剑桥,几乎不过问万科的经营管理。同时王石仍每年从万科领取千万年薪。而王石的游山玩水,费用高昂,费用谁来出?始终没有说清楚。以下是所谓《新财经》杂志副主编曹世忠在王石博客下的留言。(传说中的王石登山费用)这些钱究竟来自哪儿呢?在2016年3月17日,万科2016年第一次临时股东大会上,有投资者问,王石个人活动和公司财务是否有关联?王石回答道,登山探险活动包括两次登珠峰,都是自己出的资金,团队活动中,作为组织者,王石本人有时也会帮他们出。而其每年代言的广告费就是用来资助一些能力不够的人。王石解释道,“此前参加亚洲赛艇协会一年800万到1000万的费用,也是我自己筹措的。”而出国留学、访学、进修,由于是作为董事长份内的事情,这个费用由公司出。不过,令人纳闷的是,王石的登山活动主要集中发生在1999年-2005年间,查阅万科的年报,这个时期王石的薪酬总共只有800万元,股价低,分红也少;翻看的王石代言记录,除了2001年代言摩托罗拉手机、2005年代言旅游卫视外,其主要代言活动主要从2006年才开始。因此,当时以王石的收入难以覆盖高达3000多万的费用。所以,王石的巨额登山费用,究竟来自哪儿,依然并不清晰。综上所述,王石作为上市公司万科的董事长,这些年从万科收获的财富,合计将近20亿元。这个数字比媒体统计的1.3亿元相比,当然要多很多,但对于王石33年对万科的贡献来说,也未必算多。但毕竟,万科是一家上市公司,王石属于职业经理人,其在上市公司获得的薪酬和其他回报,应该让股东知晓。这些年王石的收入,薪酬、持股等方面都是清晰的,不清晰、不透明的,主要是王石究竟从万科合伙人制度里获得了多少收入?以及登山等个人费用是否有侵占上市公司的利益?按照万科公司章程规定,董事离任会进行离任审计。一些或明或暗的账,建议走之前还是审计清楚得好,王石先生也一直都是“要名不要利”,只要审计清楚了,就会避免外界总是“瓜田李下”的怀疑,还王石先生一个清白。
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  • 深圳控股拟54.25亿元向恒大地产出售地产业务

    深圳控股公告称,拟以现金总代价54.25亿元向恒大地产集团出售地产业务。据股权转让协议,深圳控股拟向恒大地产旗下公司恒大广东及恒大南京分别出售三水地产、三水投资、三水酒店及鹏基资产管理公司。公告显示,拟出售公司主要业务为房地产开发及投资。其中三水地产、三水投资及三水酒店现时共同拥有位于佛山市三水区的项目,项目地块规划为低密度居住用地及商服用地。而鹏基资产管理其唯一投资为泰州周山河的股权,泰州周山河拥有位于江苏泰州市周山河新城的“上林苑”项目,项目地块规划为商住用地。深圳控股解释称,出售有关资产是其一直重点推进对三四线城市项目的处置,而三四线城市房地产的回暖为集团三四线项目的退出创造了良好条件,出售事项符合公司处置三四线城市项目及优化土地储备结构的发展策略。业内人士表示,一二线城市受到本轮调控影响较大,相比之下,政策宽松的三四线城市房地产去库存正在加速,部分房企对于优质三四线城市表现出了更为热衷的态度。从国家统计局发布的4月份房价数据来看,新建商品住宅价格环比涨幅前十位的城市几乎被三线城市包揽,分别为唐山、蚌埠、宜昌等地。
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  • 万科联合多品牌打造“V盟”升级城市生活配套服务

    万科在北京、太原、济南三地同步召开“明日之城”V盟生态大会,万科北京区域首次对外发布了客户增值服务平台——“V盟”。万科将联合ofo、美团、VIPKID、好大夫在线、京东、滴滴、万链、COSTA咖啡、花点时间等,满足客户需要。“V盟”同时将包含万科自有的教育、养老、装修、长租公寓等新业务的服务内容和增值权益,同时还将与生活服务领域的众多优质企业展开横向连接。万科未来将把做商业、社区、儿童教育的经验能力进行碰撞组合,打造出一个集幼儿园、儿童博物馆、儿童教育以及餐饮的综合体,升级家长的体验,解决家长多点奔波的痛点。5月28日,“V盟”将首次在观承别墅项目发布落地,围绕北京万科首批别墅业主定制真实体验的V盟生活。记者了解到,“V盟”是万科经由三好住宅,四有社区,不断发展而来的城市配套服务升级模式,是客户增值服务平台化的开始。万科此次提出的“V盟”,为了打造城市级的“美好生活生态圈”,预示着万科正式开启了城市配套服务3.0的时代。打造服务于客户与城市的生态平台是万科第四个十年的长期发展规划,万科集团高级副总裁刘肖表示,将“V盟”打造成服务于客户与城市的生态平台,即是与更广泛的城市人群发生关联,与为客户提供生活服务的商家形成合力,所有人共同参与到城市配套服务的建设中。
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  • 房企钱荒?融资端收紧5月融资规模近腰斩

    在严厉的楼市调控威力之下,房企资金链问题开始爆发。近日,深圳奥宸地产资金链断裂传闻席卷地产圈,老板不知所踪,员工被爆欠薪3000万。即使是大型房企也不乐观。随着融资渠道全面收紧,机构数据显示,房企5月份的融资规模同比几乎被“腰斩”。在融资和销售两端卡紧之下,资金回笼成为房企下半年的难题。钱“紧”,债务压力大根据奥宸员工发出的讨薪诉求书,奥宸长期拖欠员工工资达3000万。据深圳当地媒体探访,目前深圳奥宸地产南山阿里云大厦办公室,因拖欠物业费已被贴上封条。这家曾名列“中国地产100强企业”的房企,在深圳、北京、昆明等多个城市拥有房地产项目。不过,其在2014年就开始出现了资金链断裂的问题,云南2个项目停工,深圳项目去年也被司法查封。今年此轮调控之下,奥宸地产资金链再度出现问题。不只是奥宸地产,近期房企股权交易频繁,更是出现了大量中小型房企出售旗下项目的案例。前不久,深圳控股就以现金总价54.25亿元向恒大地产集团出售地产业务,这部分地产业务主要集中在三、四线城市。“从我看到的情况,今年以来房企的资金链压力确实更大了,尤其是小型房企生存困难。”绿城中国副总裁冯征告诉记者,这已经不是融资成本提高到多少的问题,而是能否融到资,大型房企依托银行、实力股东的关系,会好很多。维权、并购或许只是开始,每一轮调控,都有一部分中小房企扛不住。其中,上一轮调控的2014年,仅3月份被媒体曝光出来的房企资金链断裂案例就有10余起,遍及浙江、江苏等地。上市房企也面临资金链紧张、债务到期压力。近日,国泰君安一份数据显示,405家发行样本中,有107家房企净负债率超过100%,有接近50家净负债率超过150%,16家房企净负债率甚至超过300%。尤其是目前快速并购的房企,如融创、阳光城,均面临高负债率问题。融资端全面收紧从去年以来,房地产开发贷、公司债、股权融资等受到很大限制,甚至是表外融资的地产基金和资管计划均受限制。值得一提的是,房企5月份的融资规模同比几乎被腰斩。克而瑞研究中心近日发布的数据显示,今年5月108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌了45.3%。在克而瑞数据中,银行贷款环比下降了29.67%;受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.9%;同期海外发债额为零。值得注意的是,房企通过境内债券融资是近两年输血的重要手段。目前,房企不得不转向信托、私募等其他融资渠道,而融资成本也将变得更高,有房企融资成本甚至超过10%。据用益金融信托研究院报告显示,6月12日-6月18日成立的集合信托中,房地产领域规模占比再次罕见地居首。用益金融信托研究院助理研究员黄琬娜分析称,房企的资金需求较大,目前银行贷款、再融资、海外融资等成本相对较低的融资渠道均受一定阻滞,导致房企资金募集回流到信托、资管等高成本融资渠道。不过,针对房地产信托的监管正在趋严。近期,银监会重点检查房地产信托业务,房地产开发贷、公司债等房企“输血”管道也受到了限制。在美联储步入加息通道之下,海外融资也已呈现关闭的迹象。Wind数据显示,2017年二季度以来,房地产企业海外发债规模为17.45亿美元,仅高于2014年同期的10亿美元,创2013年以来同期次低。下半年“走量”回笼资金成重点尽管上市房企前五月销售额仍然不错,但二季度的颓势已经越发明显。中原地产研究中心统计数据显示,包括万科、碧桂园等在内的21家龙头房企5月单月合计销售金额为2269.8亿元,环比下降5%,而相比3月份跌幅更是高达25.4%,这一销售数据也是年内销售最差的月份。随着回款问题叠加融资渠道收紧等影响,房企在未来很可能会面临越来越大的资金问题,这要求房企加快销售回笼资金。近日,绿城中国执行总裁李青岸表示,对于三、四线城市来说,只要没有巨大亏损,公司能走量都会走量,以绿城中国在海南的蓝湾(资料、团购、论坛)小镇为例,春节后就卖出了30亿元,目前三、四线城市的库存量已经降至40%。无独有偶,近日融创中国董事局主席孙宏斌也坦承,下半年开发贷、住房按揭等银行贷款将继续收紧,再加上销售速度放缓,开发商的日子将更加艰难,现金流也会更加紧张。“因此,现在融创的逻辑是,要能够快速卖掉,哪怕只赚一点钱都可以,至少没亏本。”新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为,企业要加快进度、加力推广、加速推盘,不浪费每一个客户,老盘要快速去库存,新盘要保守定价格,才能保持高速运转。不过,一、二线城市新房项目的普遍降价似乎不太可能,“绿城在一、二线城市的项目由于口碑不错,一般不会有价格波动。具体到各家房企,还要看各家房企自己的状况。”冯征表示。
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  • 二三线城市双合同房价明降暗升 地方监管或动真格

    “双合同”致房价明降暗升 地方政府监管应动真格新一轮楼市密集调控的效果,在官方房价统计数据中逐渐呈现:5月,一二线热点城市楼市基本稳定,房价平均涨幅继续回落。这其中,除了限购、限贷、限售政策外,也离不开限价的功劳。不过,有些地方的限价却不是真限价。日前有报道称,广州就出现了部分开发商通过“双合同”规避政府限价政策,使得房价明降暗升,不仅大幅提高了购房者的首付比例,还使得网签价格与实际销售价格相去甚远,导致一手住宅房价的官方数据失真。所谓“双合同”,就是两份合同,一份是需网签的购房合同,另一份是装修合同,两份合同加起来的金额才是购房总价,而装修合同金额不能贷款,需与购房合同中的首付款一并支付。这种做法在2013年那一轮楼市调控中出现较多,后来地方政府出台了监管政策,杜绝了这一现象。目前,北京、上海、南京等城市的限价政策效果明显,市场已经降温。由于配套监管政策严格,房屋销售也比较正规,基本不存在“双合同”现象,因此网签价格能够较真实地反映实际成交价格。但在部分二线城市和三四线城市,“双合同”现象却并不鲜见,除了捆绑配建或精装修,更有甚者干脆网签一个价,实际销售却是另一个价。“双合同”之所以重现江湖,一方面是因为限价政策压低了开发商的销售利润,开发商不甘高价拿地后做亏本买卖,而是想借机获取更多利益,于是采取了这种变通办法;另一方面是因为地方政府监管不严,只是迫于房价调控压力出台相应措施,在限价的同时睁只眼闭只眼,甚至默许了这种做法。限价政策的目的是稳定房价,避免开发商非理性定价,而“假限价”只是统计数字平稳了,实际市场却依旧风起云涌。“双合同”这种“假限价”的做法扰乱了市场秩序,导致房价官方统计失真,容易误导政府和大众。虽然中央政府强调房地产调控要因城施策、分类调控,但同时也明确指出要落实地方政府的主体责任。这就需要地方政府进一步加强预售监管,在规范开发、销售、中介等环节上“动真格”,而不是红头文件一发就万事大吉。虽然从短期来看,限价这种行政调控手段很有必要见效也快,但从长期来看,要想达到稳定房价的目标,还得从改善供求关系入手,即在增加有效供给的同时抑制不合理需求。同时,要从土地、金融、财税、投资、法制等方面采取长效机制,形成制度化的安排,系统地做好房地产调控,促进房地产市场健康稳定发展。
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  • 炒房者“踩雷”未必是坏事 房价或能真正趋于平稳

    据报道,从2016年11月起,随着北京及环京地区投资需求进一步外溢,大量投资客涌入唐山这个传统重工业城市投资楼市,一位做唐山房地产代理销售的中介笑言:唐山市十年楼市库存,用了三个月就消化了。然而,由于种种原因,特别是开发商因为资金问题,没有能力把楼盘做彻底,很多投资客因为五证不全、烂尾等原因,出现退不能退、卖不能卖、房价可能出现下跌的风险。在唐山本地人眼里,一些楼盘对他们来说,可能连每平米两千元都卖不到,投资客们却用七千元每平米买下了,怎能让人不幸灾乐祸呢。开发商不守信用,不把该完成的工程完成掉,当然是有责任的,地方政府也有义务和责任督促开发商履行好自己的责任。但是,投资客们不顾一切地冲向唐山,把唐山房价在短时间内推向高点,导致唐山房价出现虚高,又该承担什么样的责任呢?更重要的是,此次到唐山大量购房的投资客,很多都来自于房产中介。既然敢去赌唐山的房价,就应当有承受房价下降风险的心理能力。如果不是投资客们蜂拥而至,给了开发商“空手套白狼”的勇气和机会,很多楼盘可能就不会那么快地开工建设,也不会出现这么多的烂尾工程。正是因为投资客们把唐山当作一座金矿,并给了开发商足够的前期资金支持,才使得开发商胆量大增,并在楼市调控中出现资金链断裂的问题。投资客们在唐山的所作所为,除了怪自己之外,可能与他人没有任何关系。现在是“踩雷”,假如是天上掉馅儿饼呢,他们会把利益让给别人吗?会把一部分利润交给政府吗?肯定不会。中国的房价不全是投资客推高的。但是,至少投资客扮演了很重要的角色。近几个月来,大量投资客涌向重庆等地,也是在疯狂地制造房价泡沫,给广大居民伤口上撒盐。正是基于这样的背景,唐山出现的投资客炒房“踩雷”,也未必是坏事。股市不是有一句话,叫做股市有风险、入市须谨慎。实际上,哪个市场没有风险,关键就看对待风险的态度了。像唐山的“踩雷”者们一样,原本就是奔着风险去的,既然被风险撞着了,被雷炸着了,自然只能自己承受了。对唐山市来说,面对一些投资客到开发企业去交涉等,只要把握住依法就行。如果是开发商的问题,就让他们去司法机关投诉或者起诉,通过法律途径来解决,切不可用行政手段去干预投资客和开发商的行为,避免使矛盾恶化。除了依法之外,没有其他通道。自2003年房地产市场放开以来,捡到了馅儿饼的投资客数量要远多于“踩雷”的,捡馅儿饼获得的收益也要远大于“踩雷”的风险,这是极不正常的。正是因为收益远大于风险,才使得愿意在房地产市场冒险的人越来越多。即便是“地雷阵”,也没有把投资客吓倒。而投资客增多的直接后果,就是房价被不断推高,广大居民则不断地为之买单。既然有了唐山这样一个“踩雷区”,又怎能不让其变成一个好范例,让更多的投资客好好学习、借鉴一下呢?也正因为如此,有关方面应当组织专人到唐山去进行调查研究、分析解剖,看看全国还有多少地方会成为“踩雷区”。也许,让更多的“踩雷”者能够被炒房炸得血肉模糊,过度投资住房的问题可能才能得到解决,房价也才能真正趋于平稳。“房子是用来住的,不是用于炒的”,这是中央给房地产市场、给房子的定位。对炒房过程中出现的问题,就应当由投资客们自己承担,而不是他人、更不是政府了。政府要做的就是完善市场秩序、规范市场行为,其他的交就由司法机关处理。从这个角度来讲,唐山的“踩雷”事件来得倒很及时,也很必要。
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  • 农村土地“三权分置”:与联产承包有四方面区别

    农业部经管司司长张红宇在当天举行的综合体制改革研讨会上,对当前农村土地制度改革进行了详细的阐述。他强调,当前的农村土地所有权、承包权和经营权“三权分置”,和此前的家庭联产承包责任制有四方面的不同。其一,从制度设计的前提来看,家庭联产承包责任制在70年代末80年代初成为农村土地制度一个重要的选项,解决的是人民公社时期土地制度公有但效率极低,以致中国数以亿计人口吃饭成为问题。相较而言,“三权分置”解决的是在工业化、城镇化大发展的背景之下,怎么样解决好谁来种地的问题、解决好现代农业需要的资源配置问题。其二是制度获得的主体不一样。家庭联产承包责任制制度主体是身份获得,“你是这个村的村民,你天然获得了家庭承包的地位,你获得了一亩三分地的承包经营权”。而“三权分置”的主体在工业化、城镇化的背景之下有社会性、有开放性特点,“并不是说一定是本村的居民,可以是县城的居民,可以是外边的居民”。其三是制度的绩效不一样。家庭联产承包责任制最大的制度绩效是使农民有了生产积极性,使农村生产力得到了极大发展,解决了农村的公平分配问题。“三权分置”解决了农业生产的效率问题,解决了现代农业要求的规模化、专业化、集约化问题。其四是家庭联产承包责任制形成格局是家家有地户户种田。“三权分置”形成的格局是家家有地,户户不一定种田,使现代农业生产效率更高,使土地资源配置效率、劳动生产效率包括资源配置效率都相应得到了提升。
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  • 媒体 房地产投资下滑等隐忧正消解 经济趋稳料延续

    今年以来,中国经济运行延续企稳向好的态势,经济结构持续优化,多项统计数据趋于改善。同时,全球经济逐步改善,未来有望保持向好态势。专家表示,下一步,为保证国民经济平稳运行,应加大供给侧结构性改革力度,培育更多经济增长动力源。企稳向好 结构优化“今年以来,随着供给侧结构性改革的深入推进,经济运行呈现稳中有进、稳中向好的发展态势。”发改委主任何立峰表示,这突出表现在四个方面:经济运行总体平稳、经济结构持续优化、新旧动能加快转换、发展动力不断增强。中国人民大学研究生院常务副院长、国家发展与战略研究院研究员刘凤良表示,上半年经济运行延续去年下半年以来的企稳向好态势,多项经济数据趋于改善,名义GDP增速连续5个季度回升。经济运行的微观基础进一步增强,经济结构持续优化,经济总体实现良好开局。刘凤良表示,这不仅标志着经济成功探底回升、风险和压力得到初步释放,也意味着供给侧结构性改革初见成效。国际货币基金组织(IMF)也将今年中国经济增速预期从6.6%上调至6.7%,并预测2018至2020年中国GDP年均增速为6.4%。这是IMF今年以来第二次上调中国经济增速预期。发改委学术委员会研究员、中国国际经济交流中心首席研究员张燕生表示,就全球经济而言,今年也是企稳向好的一年。各国贸易、投资均呈现企稳向好态势。预计到2020年或2021年,全球经济有望恢复至长期均衡水平。消解隐忧 提质增效当前经济虽仍有下行压力,但走稳趋势不容置疑,新的增长点不断出现。同时,此前经济中的房地产投资下滑等“三大隐忧”正逐步消解。首先,房地产投资方面,1-5月统计数据显示,房地产投资增速虽有所放缓,但下半年大概率将维持现有水平。国家信息中心经济预测部主任祝宝良表示,近两年房地产库存消化速度较快。国土部和住建部出台相关政策,要求住宅供地应随去库存周期而调整,土地供应少的地方要加快供地。从近几个月情况看,土地出让面积和新开工面积增长较快,意味着未来一到两年房地产投资还会维持在一定的“坡度”。其次,地方政府债务方面,财政部多次发文规范地方举债融资行为。交通银行(6.170, 0.02, 0.33%)首席经济学家连平认为,从债务增长情况来看,政府部门债务绝对水平不高且正在降低,非政府部门正在去杠杆。2013年以来,中国加强对地方政府融资平台的管理和清理。新预算法实施后,我国逐步建立规范的地方政府举债融资机制。2013年政府部门杠杆率略微高于50%,目前已下降至46%。对于债务风险,中国人民银行研究局局长徐忠表示,政策不宜“一刀切”,应有弹性,要反映不同地区的经济水平。再次,产能过剩方面,今年钢铁、煤炭去产能任务已分别完成60%和40%以上。同时,传统行业调整也在不断推进,经济增长的稳定性不断增强。中银国际研究公司董事长曹远征认为,中国的产能过剩行业均为高杠杆,集中在煤炭、钢铁行业。去年中国经济开始恢复增长,GDP连续五个季度增长说明宏观经济基本稳定,从而为去杠杆创造了条件。深化改革 稳中求进经济在进入新周期后,后劲将更足。中国人民大学副校长、国家发展与战略研究院执行院长刘元春表示,要真正启动新周期,需要新一轮改革开放,以新动能构建为核心,孕育新周期的动力源。新周期的开启需迈过三道坎:金融整顿和房地产治理、国有企业改革、政府改革。刘凤良表示,要推进供给侧结构性改革,明晰政府和市场的界限,推进以财政体制改革为代表的央地关系调整,推进以混合所有制为突破口的国有企业改革。业内人士表示,短期内,为了给改革提供时间和空间,需进一步发挥财政金融政策的效力。例如,财政政策需进一步发挥税收对经济的正向作用。“下一步,中国将继续贯彻新发展理念,坚持稳中求进的工作总基调,以推进供给侧结构性改革为主线,统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作,推动经济朝着更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的方向发展。”何立峰表示,一是坚持创新,完善宏观调控,着力保持经济平稳运行;二是坚持深化供给侧结构性改革,着力扩大有效供给;三是坚持创新驱动发展,着力振兴实体经济;四是坚持优化制度供给,着力激发经济增长内生动力;五是坚持更加积极主动的开放战略,着力推进更深层次更高水平的双向开放。
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  • 楼市面临流动性收缩 机构预测全年销售或下滑

    在流动性收紧、调控深化、下行周期到来的背景下,房地产市场不断趋冷,几乎成为业界的共识。近日,中银国际、招商证券、东莞证券等机构发布下半年房地产业投资策略报告,尽管对部分指标的判断有所分歧,但对“市场下行”整体判断颇为一致。上述机构认为,随着房贷按揭业务收缩,最终引发需求购买力的大幅下降。与此同时,融资受限的现实,将使得房企的资金状况进一步承压。综合多重因素判断,今年全年,房地产投资、拿地、房企资金来源等指标的增速都将出现下降,房地产销售规模和房价甚至有可能出现负增长。美国加息的传导效应对于资金密集型的房地产业来说,流动性的松紧成为影响市场变化的重要因素。今年年初,政府下调全年M2目标增速1个百分点至12%,体现出“降杠杆、去泡沫”的基调;截至2017年5月,M2同比增速仅为9.6%,同比下降2.2个百分点,创历史新低。另一方面,自2017年3月以来,银监会接连发布多道监管令,规范商业银行表外理财和委外业务。表外融资规模的收缩,被认为将进一步推动社会融资总量的回落。但按照中银国际的观点,下半年的流动性压力更多来自外部市场:美联储退出量化宽松的节奏逐步加快,分别于3月和6月两次宣布加息25个基点,年内再度加息概率较大。由于美联储缩表预期加强,未来或进一步引发国内货币供应量的收缩。由于资金成本的全面上行,全市场一年期理财产品预期收益率为4.56%,国有银行一年期同业存单的到期收益率上升至4.74%。相比之下,商业房贷对标的5年期以上贷款基准利率仅为4.9%。各来源资金成本加权平均后,银行负债利率迅速上升,房贷业务的息差收益大幅下降。中银国际表示,预计未来负债端的压力将倒逼银行调整资产端的结构,主动收缩住房按揭业务,最终引发需求购买力的大幅下降。对此,东莞(楼盘)证券持有类似的观点。该机构指出,美国进入加息周期带来的连锁反应,对于流动性及资金成本敏感的房地产行业会产生负面影响。这甚至是短期内困扰行业的主要因素。值得注意的是,监管层在房地产调控中推出的限购、限售等手段,以及信贷层面的加杠杆,已经导致按揭贷款规模大幅收缩。根据央行的数据,2017年5月,新增居民中长期贷款0.43万亿,占当月新增人民币贷款总量的39%,同比大幅下降18%。多数分析人士认为,鉴于央行对于住房贷款占比目标设定在30%,因此未来按揭贷款规模还将进一步收缩。年底房价或同比微跌随着信贷环境的收紧,未来的市场销售也将不可避免地受到影响。中银国际预计,今年全年全国房地产销售额同比增长6.1%,销售面积同比增长5%。而根据国家统计局发布的数据,今年1-5月,上述两个指标的增速分别为18.6%和14.3%。其中,除东部地区增速低于均值外,中部、西部和东北地区均高于全国平均水平。东莞证券的观点较为悲观。该机构认为,今年全年整体销售同比下降将是大概率事件,但仍将维持在9万亿规模的历史较高水平,相比去年全年11万亿的销售额,并不会出现“断崖式下降”的风险。招商证券也认为,销售指标增速将在今年下半年转为负值,但全年降幅为个位数。除限购限贷等政策压力外,招商证券指出,当前三四线市场的向好,乃属于热点扩散效应的尾部,很难持续。棚改的作用属于托底,但难以改变整体趋势。与此同时,随着去年同期基数的不断抬高,销售增速下滑的幅度可能进一步加快。对于全年投资增速的预测,中银国际认为将维持在5.8%的水平,招商证券则将全年名义投资增速设定为5%左右。比今年前5月的8.8%仍有一定的下滑。与销售数据不同,投资数据的下滑幅度相对平缓。按照招商证券的观点,房地产开发投资主要由拿地和建安费用构成。一方面,地价上涨(拿地再次聚焦核心城市及溢价率仍处于相对高位)叠加土地购置面积大幅回升推高拿地费用;另一方面,固定资产投资价格指数(尤其建安部分)上涨推升建安费用。该机构还认为,由于自筹资金和销售回款的增速回落,今年全年,房地产企业资金来源将维持个位数增长。而随着资金链的持续收紧,到今年年底,70大中城市的房价(同比)可能出现微跌。招商证券还重申了其“周期论”,认为当前正处于一轮小周期的末段,本轮周期始于2014年的“9·30新政”及随后的连续降息,销售量在去年4月达到高点。按照该机构的预测,本轮销售量的底部,将在2018年的一季度出现。由于预期经济基本面不会发生显著变化,预计在本轮小周期调整结束后,将开启下一轮的行情。
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  • 全国计划建设五六千个特色小镇 专家 要防止一窝蜂

    有部门提出要建200个特色小镇、2000个少数民族特色村寨,有机构提出要建一千个旅游小镇、五六百个文化小镇……在当前“特色小镇热”的背景下,全国计划建设特色小镇的总量已多达五六千个。6月20日,在新京报主办的“遇见中国特色小镇”峰会上,住建部原副部长刘志峰表示,目前需要呼吁有关部门为特色小镇热降温,特色小镇重叠、交叉、重复,同质化非常严重。与会专家还表示,特色小镇要与过去或周边的经济体存在着差异,这种差异性是非常重要的。同时,建设特色小镇的过程中,政府要把握好自己的角色定位,处理好管理和服务的关系。“有差异才有生命力”国务院参事、中国城市科学研究会理事长、住建部原副部长仇保兴表示,特色小镇必然是与过去的经济体或者周边的经济体存在着差异,这种差异性是非常重要的,有差异才是有生命力的。“特色小镇要具有新奇感,它是一种颠覆性的创新,对原有模式是有极大的杀伤力。”他表示。中国城市规划设计研究院副院长李迅也表示,特色小镇的IP其实就是强调品牌特色,实际上就是核心竞争力,特色小镇要文化为魂。新华联文旅发展总裁苏波则重点提到了到客率,他表示,“一百公里范围之内,到客率能够达到多少,对于一个旅游特色小镇来讲极为重要。不要梦想用飞机、用火车把几千里外的人运到特色小镇来消费。”“只有形成了稳定的可持续的流量的增量,才是一个成功的特色小镇。”国开东方城镇发展投资有限公司总裁王军也表示。在瀚华金控股份有限公司战略总监王岩看来,特色小镇应该是一个有机的生态体,如果把它比作人体,建筑就是它的肌肉,产业则是它的骨骼,金融资本和产业资本的融合是它的血液。“肌肉可以让它更美丽,骨骼可以让它更强壮,但是唯有血液才让寿命更长、更健康。”“绝大部分特色小镇都不是一天建成的。一个市场经济为主导的小镇,包括人的聚集、成本聚集,形成聚集效应、形成产业需要十年八年的时间。”中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁说。“政府要把握好角色定位”李铁强调,发展特色小镇要注意三种倾向,即防止房地产热、防止产业园区模式的简单复制、防止一窝蜂。他指出,特色小镇是按市场规律形成,政府可以引导创造条件,但也需要在这个过程中把握好自己的角色定位,处理好管理和服务的关系,不能人为的去确定指标和制定行政命令。“要激活企业家的活力,给予企业家充分的选择。营造软环境,最大限度地降低成本。”他表示,“各地的特色小镇不可能一样,重点要看市场的选择,政府做好交通等各种设施配套,制定改革措施,特别是土地制度的改革。”对此,北京市延庆区委常委、常务副区长张远也表示赞同,“特色小镇不能急功近利,同时要特别需要企业家精神。”5月26日,住建部发布关于第二批特色小镇推荐的通知中,明确规定不得推荐“存在以房地产为单一产业,镇规划未达到有关要求、脱离实际,盲目立项、盲目建设,政府大包大揽或过度举债,打着特色小镇名义搞圈地开发,项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇”。多位专家强调,特色小镇不是传统房地产的开发项目、不是圈地、盖房、销售招商,而是以小镇为平台,以特色文化和产业为引擎的产业运营平台。不过,中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎表示,特色小镇发展也需要房地产业,房地产企业自身也要转型提升,以适应特色小镇发展的需要。“特色小镇的建设离不开地产,小镇建设的商业模式一般涉及一级开发、二级开发、项目运营等各个环节,这些环节需要房企参与,但要规划好产业、地产的比例。”他表示。仇保兴认为,如果能够建立一种新的评估体系,对好的小镇、差的小镇进行分类,就可以让特色小镇的建设者们能够消除负面干扰,让小镇能够健康、持续地发展下去。
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  • 房企参与特色小镇建设 开发要去地产化

    自国家推动特色小镇建设以来,已有多家上市房企涉足。如果说上一轮房企进军特色小镇只是试水,如今部分实力型房企逐渐从地产化为驱动中走出,着手打造特色小镇的“2.0版本”。在这一升级版本中,多家大型房企在投融资及规划运营上设计了成体系的计划。特色小镇渐再受热捧如今将产业小镇作为集团主营业务发展的,如华夏幸福、华侨城,均喊出了要建设“百座特色小镇”,而碧桂园、绿地、绿城、蓝城也将小镇视为集团发展的重要板块。6月17日,华侨城宣布“100个美丽乡村”计划,投资建设一百座具有中国传统民俗文化特色小镇,包括北京门头沟斋堂、昌平十三陵等小镇项目。而6月6日,在“绿地京津冀特色小镇发布会”上,绿地也推出保定、大厂两小镇项目:保定科技小镇和中国传媒特色小镇。这两个小镇项目只是绿地京津冀进军小镇的排头兵,更多项目还处于洽谈中。京津冀项目只是绿地小镇版图的冰山一角,目前绿地已经在浙江、四川等多个省市“下单”,并计划在核心一二线城市周边储备10-15个大盘小镇项目。此前,华夏幸福宣布未来三年建设百座特色小镇。碧桂园则计划,5年斥资1000亿元,在深圳周边建设10个有差异化的科技小镇,并实现模式输出。万科则试图复制良渚文化村。在去年成立产城发展有限公司后,今年2月28日,万科产城与浙江嘉善签订合作协议,双方将在环沪的产业要塞,共同开发归谷智造小镇。此外,还有一些新的房企加入小镇建设的阵营。如融创中国在青龙山慈云寺景区打造融创慈云小镇、融创产业新城,总投资达450亿元。抓住特色及业态配比警惕特色小镇地产化一直是业界的共识,继首批127家全国特色小镇名单公布后,今年第二批全国特色小镇名单也即将揭晓,不但要求更为严格,还强调要“去地产化”。实力房企运作小镇的模式也逐渐意识到特色产业是立镇之本。东兴证券报告推荐关注的小镇模式主要有两种,一是以新兴产业为主导,如华夏幸福的产业小镇和碧桂园的科技小镇;二是以文旅、基础产业为主导,如华侨城、新华联、保利地产和绿城中国,这种模式往往也以特色自然或历史文化资源为依托。在十一届全国政协常委、人口资源环境委员会副主任刘志峰看来,华夏幸福基业在河北规划建设足球小镇、航空小镇、葡萄酒小镇等都很有特色。浙江蓝城在建设小镇之初,就确定了健康养老特色产业,并把学科带头人引到镇内,让特色产业跑不了、无法复制。“我们现在绞尽脑汁思考的是怎么样去创造一个特色小镇,国外并非如此。”中国宏泰发展高级副总裁潘锋表示,在开发和研发特色小镇的时候,可以深刻挖掘当地的历史、人文,而非凭空创造一个特色小镇。不少实力型房企更是提出了严格的业态规划。近日,碧桂园首个特色小镇——潼湖科技小镇已落地惠州,预计投入资金高达1300亿元,推行产业先行、产城融合模式。碧桂园要求先把产业做出来,住宅项目会放在二期做产业配套,且住宅开发比重不到三成。按照规划,创新小镇产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%:30%:40%。万科良渚文化村在后期运营中也十分重视比例调整,由于人居比重占据65%,良渚正在加速产业的增加,使得产业和人居比例达到五五的配比。运营收入对接全维度资本尽管各地政府对特色小镇项目给予了大量的政策支持,但特色小镇资金投入量巨大,因此自身运营收入要过硬。碧桂园相关负责人表示,目前创新小镇已探索设计一些收入结构,综合运用销售物业的收入、租金收入、园区营运收入、股权投资收入等方法,同时希望通过资产证券化获得资本市场的支持。绿地对小镇则采用滚动开发模式,期间绿地“大金融”、“大基建”、“大消费”板块均将介入,为小镇建设提供资金、基础设施和生活配套支持,小镇项目在规定周期内要实现资金退出及盈利。打铁除了自身要硬之外,离不开外界资本的支持。北京的古北水镇既结合了当地政府的资本和资源,又结合了中青旅产业资本和金融资本。瀚华金控股份有限公司战略总监王岩表示,特色小镇应有完善的投融资规划,如低成本、长期发债的资金与产业基金等资本配比,以及运营和短期销售叠加,才能对特色小镇整体生命力和运营提供多维度支持。综合来看,目前“特色小镇”开发主要有三种模式:政府主导、企业主导和政企合营的PPP模式。在未来,PPP模式或成为特色小镇的主流投融资方式。华侨城目前在建的深圳甘坑新镇项目为典型的PPP模式合作开发,收入来源是“门票收入+地租+销售分成”。地租即租金,华侨城将旧厂房改造后租金提升两三倍。而销售分成,包括在城镇中开发的农产品、餐饮服务等一些产品的销售。重视小镇后期“迭代”开发小镇并非一天建成的,后期运营迭代很重要,浙江乌镇原先是个古镇,后来成为旅游地、互联网全球大会的永久场地,就是在存量产业中优化提升,注入了资本、文化和新产能的力量。“得把事先做出来,把人引进来,才能做活,其实这是小镇的后期模式”,杭州万科良渚文化村总运营赵博表示,良渚就是前期产业用地不足,后期再补充的迭代发展模式。作为一个开发运营17年的相对成熟样本,良渚开启了“良渚2.0计划”,希望在原来老良渚文化村以居住为主的背景下提升产业内容,形成文创、教育、养老、旅游四大产业。杭州万科在距离良渚文化村两三公里外新增25万平方米城市综合体项目用地,其中有一部分为产业用地,以剧院和文创产业为主的定位和规划,这是良渚产业2.0的桥头堡。文创产业的另一高地,则是年产值4.4亿的玉鸟流苏创意产业园一期和正在规划的二期。为了推进旅游,良渚甚至设立了专门的旅居事业部,养老产业已经在良渚文化村的实践8年,随园嘉树、随园护理院、随园之家三大产品线实现养老服务闭环。小镇要宜居宜业,福建聚龙小镇等都是相对成熟的样本。赵博表示,良渚文化村的经营模式是村民自治,社区的志愿者和组织文化,是这个小镇能够运营下去的生命机理。
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  • 房地产投资不会失速下滑 预计将温和回落

    预计地产投资增速将温和回落,全年大概率可实现5%左右的增速,GDP 6.5%以上的目标增速也因此有了保障。去年国庆以来,地产调控不断加码,“930”和“317”两轮密集调控堪称“史上最严”(比如限购加限售等),房地产销售已连续8个月明显萎缩,但时至今年5月地产投资有所回落却依旧保持高位。对比历史,本轮地产投资增速走势已有所背离经验规律,主因是2013年之后地产投资的驱动逻辑发生改变、本轮“因城施策”的调控思路不同以往以及地价居高不下。往后看,预计下半年房地产投资增速将温和回落,全年累计同比增长5%左右。数据显示,2016年1月-10月,30个大中城市地产销售面积月均同比增长29.5%,到了2016年11月-2017年5月,已转为月均负增长28.3%。然而,今年1-4月房地产投资增速累计同比增长9.3%,较1-3月提升0.2个百分点;1-5月回落0.5个百分点,但8.8%的增速仍高。经验规律表明地产投资滞后地产销售2个季度左右,显然,当前情形对经验规律已有所背离。对比2011年和2013年两轮调控,背离的原因有三:其一,2013年以后,房地产投资的驱动逻辑发生了改变。2013年以前,房地产投资主要作用于新开工,新开工取决于销售回款,房地产投资增速与新开工增速大体同步(2013年新开工面积20.1亿方,为历史最高;之后逐步回落,2016年已降至16.7亿方)。然而,2013年以后同步路线被破坏,房地产投资开始向施工转移,房地产开发商转为一边销售一边新开工,即房地产开发商的投资行为表现为“量入为出”。简单线性回归可知,2013年以后,房地产投资增速与新开工面积增速、销售面积增速和购地面积增速的相关性减弱,但与竣工面积增速的相关性提升。其二,三四线销售和房价对房地产投资构成支撑。与以往不同,本轮调控的总体思路是因城施策,即“一二线控房价、扩土地供给;三四线去库存”,从而导致三四线城市销售的回落幅度明显低于一二线,价格跌幅也低于一二线。对比70个大中城市新建住宅价格指数走势,一线从去年10月开始下滑,二线从去年11月开始下滑,但三线至今仍在上涨。此外,棚改的主要着力点是三四线城市,棚改的货币化安置对三四线购房需求有一定的提振作用。其三,地价居高不下。数据显示,2015年年中至今,土地溢价率一直震荡走高,表明当前房地产开发商“拿地”的热情持续高涨;同时,房地产开发商土地购置费累计同比增速自2016年9月以来已连升7个。“地价”走高无疑带动了“地的投资”走高。趋势一旦形成就难以改变。5月地产投资增速已开始回落,之后很大可能是延续跌势(尽管历史看,回落过程中有个别月份会反弹),至于具体下滑幅度,从过去两轮调控期间的走势来看,不会过快过猛。统计发现,2010-2011年地产调控期间,头3个月月均下滑0.5个百分点,头6个月月均下滑0.7个百分点,头一年月均下滑0.4百分点;期间单月最大降幅4.8个百分点,最小降幅0.1个百分点;2013年地产调控期间,头一年总体平稳,月均下滑0.27个百分点;真正开始下滑后,头三个月月均下滑1.1个百分点,头6个月月均下滑1个百分点,头1年月均下滑0.8个百分点;期间单月最大降幅2.5个百分点,最小降幅0.1个百分点。据此简单线性外推,比照2011年,今年三季度末地产投资增速保持7.5%以上,年底保持在6.8%以上;比照2011年,2017年三季度末地产投资增速保持7.2%以上,年底保持在6.4%以上;比照近年来最大单月降幅,全年房地产投资增速可能降至4%-5%。综上,笔者预计地产投资增速将温和回落,全年大概率可实现5%左右的增速,也即我国经济下行有底,GDP 6.5%以上的目标增速有了保障。需要指出的是,鉴于当前房价尚未实质性下降,不排除还会出台更为严厉的调控举措,进而加速房地产投资的下滑态势。
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  • 新一轮调控 央企在土地市场收割了多少韭菜

    2016年10月开始的新一轮调控,让行业市场上哀嚎遍野。限制拿地资金来源,掐紧表内外融资,抬高拿地门槛等多项规定,给中小企业的规模扩张,尤其是在一二线热点城市的扩张拴上了紧箍咒。于是我们看到,许多民企,都走上了收并购的道路。收到天昏地暗,并到负债高企。但对于大房企,特别是亲儿子级别的央企来说,眼下则是收割韭菜的大好时机。从今年前五月几大央企的拿地动作来看,它们也是如此执行的。中海前五月拿地平均楼面价大涨96% 华润凸显央企优势平均拿地溢价仅为25%今年前五月业绩占据行业TOP20位置的五个央企,依次为保利、中海、华润、招商蛇口、鲁能。在这几个企业里,新官颜建国执掌中海,以及错失万科的华润,今年在土地市场的动作最为突出。今年前五月,中海共拿地31块,拿地金额约500亿元。从拿地数来看,31块已达去年全年拿地总数的86%,而拿地金额更已经大大超过去年全年,前五月的平均拿地楼面价从去年全年的5266元/平米飙涨96%到10336元/平米。据透露,今年中海的拿地预算是1000亿元,按这个数额预估,中海今年的拿地总数很可能达到去年的1.5倍以上。值得注意的是,颜建国到来后,中海在拿地方式上也有很大不同。去年中海在内地土拍市场所拿的36块地,都为自有100%权益,而今年,在已拿的31块土地中,有22块自有100%权益,剩余都为合作拿地。尤其是在北京拿下的4幅地块,均为合作拿地,其中3块权益均为25%。可以看出,新官上任后的中海,在扩张胃口大开的同时,在资源获取上也在变得更加灵活。再看另一家央企华润。去年销售业绩首破千亿的华润,一直以来在行业里的角色,既不抢镜,也不掉队。在业内人眼里,这是一家已经上了轨道成体系的企业,稳健而低调,保持着匀速的同比增长。但破千亿以后的华润,在2017年也显露出了一些不同。从拿地上来看,今年前5月,华润置地在内地招拍挂市场共入兜32幅地块,占去年全年的78%,金额为去年去年拿地总额的64%。这个比例来看,华润今年拿了许多低价地。例如3月8日济南中央商务区14宗地块的出让,竞拍条件明确要求:拿地企业必须在2016年财富杂志世界500强排行榜中居前100名,而且要自持运营2座大型剧场,以及一座18000平方米的家庭娱乐中心。几个条件综合来看,基本就是为华润量身定制“竞拍条件”,于是华润也“不负众望”地将这14宗地打包,以底价成交带回家。这一下大大拉低了华润今年收割韭菜的成本——去年全年华润拿地的平均溢价率为37.02%,而今年前五月仅为25.22%。保利招商拿地节奏略有增速 “最强黑马”鲁能几乎告别招挂牌保利和招商,相同的是,两家企业相比去年,拿地节奏变化不大,都只是在去年的拿地节奏上略有增速——二者今年前五月所拿地块宗数,都刚刚超过去年一半。但不同的是,在拿地金额的支出上,保利今年阔绰许多。去年保利约支出924.4亿元,在招拍挂市场上拿了99幅地块,而今年前5月,拿了47幅地块的保利,却已经支出了595.5亿元。在同策咨询研究部发布的1-5月上市房企拿地金额TOP20排行榜中排行第二,仅次于碧桂园。从楼面价对比来看,今年前5月保利地产所拿地块的楼面价相比去年全年,有了20%的提高,这对于净利润已经多年不见增长的保利来说,又是一年的规模跷跷板。对于今年保利和中海拿地成本的提高,中信建投地产分析师陈慎认为,利润的减损在所难免,但对于央企来说,又不得不拿。相比于保利的“阔气”,而这几家排行居前的央企中,却有一家异类,就是去年被多家机构、媒体评为“最强黑马”,风光无限的鲁能。近两个月不论在土地市场,还是销售市场上,鲁能都褪下了原有光环。去年时,鲁能通过招拍挂市场拿地14幅,耗资285.2亿元,成为近5年来最多的一年。且拿地架势十分当然不让,例如去年8月18日在杭州主城区地块的土地出让现场,鲁能经过94轮竞拍,最终击退安邦,成功收入地块,也创下了杭州主城区拍卖时长之最。且去年,其所披露的2016年全年646.7亿元的年度销售额,同比193%的增长,也让业内人对它大大刮目相看,冠于其“2016年年度黑马”的美誉。但从今年二季度开始,这匹黑马状态出现了360°的转变。从销售数据来看,今年1-5月,鲁能的销售金额已达到393.1亿元,但从单月销售额来看,它在4月和5月的单月销售额,分别仅为35.4亿元和27.1亿元,断崖式收缩。而在土地市场,今年以来,鲁能在招拍挂市场仅入手一幅地块,为1月12日所拿下的南京综合用地,规划建筑面积16.97万平米,总成交金额18.8亿元,溢价率93.81%。此后,鲁能在招拍挂市场上就再无动静了。陈慎认为,鲁能自有土储仍十分充足,所以才不那么care招拍挂。按之前有自媒体人披露,截至2016年年底,鲁能的土地储备已增长至1200万方左右。加之鲁能在今年“422海南绿色产品发展体系发布会”上,透露了集团从前期专注地产开发到结合母公司国家电网和自身优势的“产业+地产”的谋局和野心,业内猜测,或许心属泛地产的鲁能,已经更多动作在偏向协议拿地了。但也有传闻,因为鲁能并不在国资委所划定的21家能将房地产业务作为主业的央企名单里,其很有将可能成为新一轮央企整合的主角,所以才在土地市场“隐匿”了。
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  • 车位贵仍然买的多租的少 车位价格能降下来吗?

    “小区的车位越来越贵,价格甚至超过了我买的车”、“我听早年买房的朋友说,2000年左右北京的车位不值钱,也就几万元一个,肯定是开发商把价格抬高了”、“有些别墅都买房送车位,看来车位成本根本就没那么高”……面对动辄几十万甚至上百万的车位,越来越多的人感到不安。同时,“买车位和租车位哪一个更划算”的讨论也在大多数新入住小区业主群展开。随之而来的则是网上各种如何降低车位成本的技术帖以及攻略。一个不过2.5至3米宽、5米至6米长使用面积、综合摊下来实际使用面积在35平方米左右、长在阴暗地下室的毛坯弹丸之地,凭什么要卖几十万甚至更贵?业主们的目的只有一个:希望车位价格能降下来。为什么有人认为车位能降价?之所以人们认为车位能降得下来,总结起来大概三大理由。首先,车位曾经很便宜。魏先生2002年购买了亚运村一知名楼盘,并于当年就购买了产权车位,价格是6万元。而到了2017年,魏先生由于家庭人口结构发生变化,将亚运村房子卖掉,其中,车位价格含在房价中卖给了别人。由于他的二手房总价较高,因此无论中介还是他自己,都没有把车位问题放在心上,转而购买了位于北五环外2014年新开发并销售的某楼盘。等购买新房车位时他才发现,十几年间,车位价格已经高到他难以接受。35万一个!而这个新房的价格并没有他卖掉的二手房贵。车位价格却相差几近6倍。“我并没有为我的车位没有加价卖感到后悔,因为我买的时候很便宜,房价卖得很高,只是我觉得车位已经超出了合理的范畴,没有任何道理可言。因为十几年间房价虽然涨了很多,但都是因为土地成本大幅度增加,而建安成本并没有涨的太多,所以车库的价格暴涨没有道理。”魏先生说。其次,车位的造价成本很透明,远远没有销售价格高。曾经在物业管理公司做高管的张先生告诉北京青年报记者,其实车位成本是可以控制的,而且造价成本透明,远没有销售价格高。目前,车库的主要结构形式有现浇井字梁、叠合梁、密肋梁、空心楼盖、蜂巢芯、模壳、整体现浇装配式结构。从种类上完全可以区分,并没有太多个性化的变化。而地下车库配套车位数量也是透明的,北京要求一户一个车位,一个10万平方米的小区,北京市地下车库要求1300个车位,一些高档小区配比会更高一些,很多已经达到1:2。一般高层建筑把剪力墙下到最底层,建设车库的成本相对较高,且规划布置不适合做车库使用,一般把车库建在两栋楼之间,单独建设,这样可降低成本。这种方式已经广泛被掌握。按规范规定,每增加1平方米独立车库,需增加0.3平方米人防工程。所以,独立车库如何占用更小的面积更为重要,车库面积小了,人防面积相应就小,造价就降低了。以上种种都能证明,车位的成本是透明的,理论上完全可以把价格降下来。第三,很多别墅都是买房送车位,证明车位本身价值没有那么高。近十年,第一代实力阶层从别墅生活回归城里。跟前文提到的魏先生感触差不多,虽然“不差钱”,但车位价格的确让他们难以想象。北京某知名广告公司创始人徐先生告诉北青报记者,几年前,他买顺义某高端联排别墅,价格一千万出头,但车位却是赠送的,而且是两个车位。而新买的北三环二手房,车位一个要价竟然要60万。“我现在的别墅售价起码3000万起,远比我买的城里这套二手房贵,但车位却天差地别,我有三辆车,光车位就将近要200万,合理吗?因为我知道我买别墅时是买房赠车位,远没有想到车位会这么值钱。”徐先生无奈地说。通过对三位具有代表性业主的采访,大概归纳出三种对于车位价格应该降低的理由。带着他们的疑问,北青报记者开始了寻找答案之旅。为什么北京车位这么贵?其实就是回答上文提出的三个问题。关于车位不值钱说。原亚运村某物业管理公司负责人聂先生在北青报记者采访时表示,在2000年左右,北京的车位的确不值钱,甚至是连鸡肋都不算,完全可以视作是开发商的负担。聂说,住宅中户数和车位1:1比值的要求也是近些年才实施的。其实在实际建成的小区中,真能做到1:1的也不多。但当时谁都没有想到车辆的增加超出想象,现在大多数新建小区1:1.5都不够了。“我们那时候是亏本卖车位”,聂语出惊人。他说,以前不是开发商要做地下车位的,而是有关部门要求的。当时开发商只要到手一块地,都有一系列规划指标,其中有一个叫做“车位配比”,还有一个有关教育的叫“千人指标”。但那时有车的人不像现在多,1:0.8的配比都空出大量车位。道路两侧的空地也不像现在管理的这么严,随便停靠。大量车位卖不出去,也租不出去,因此,开发商后来就通过各种手段减少地下车库建设,能少建就少建,完全要靠上面的房子往回背成本,所以直到今天,还有很多早期买房人仍然认为地下车位是不值钱的。关于成本透明说。聂先生说,所谓的成本透明只是工程造价、数量等等方面,很多其他成本促成了车位的价格高企。一般来说,车库的建安成本是比地上建筑部分要贵的,简单来说,普通地下空间的狭义建安成本约为3000元/平方米,直接乘以车位平均面积35平方米的话,就是约10万元/车位。这么说,一个车位是十万的成本吗?不,仅仅是个开始。接下来首先是一笔“人防费”,由人防办收取。由于规定和标准不一,大约增加地下室单方成本每平方米几百元不等。人防区划出来的车位是只能出租(常常是长租),无法销售产权的。其次是消防设施、通风设备、防霉防水、排污、照明、环氧地坪(耐磨地坪)等等费用要花, 摊到地下室单方成本也是几百元不等。第三是其他管理部门的一些费用。比如市政公用基础设施配套费等等。以上费用加在一起,一个车位成本已经差不多15万,这些属于直接成本。这也不是结束。轮到开发商出场了。开发商要做项目,还要发生销售费用、贷款利息、行政开支和各项税金以及项目从立项到销售等时间成本,最后也要分摊进入每一平方米可出售车位中。如此一来,基本开发商对于车位的“出厂价”基本可以锁定在20万元。但是,开发商会成本价卖给你吗?买房送车位说。关于前文提到的徐先生,称他的车位是买别墅时送的,记者通过各种渠道,找到了他在六年前所购买别墅的销售经理艾女士。艾女士回忆起当时的情况。“我们企业进京那年,正好是房地产市场比较惨淡的一年,由于我们是南派开发商,将现金流与周转率看得很重,尤其还是个规模在百万平方米量级的别墅大盘,因此,项目前期就决定低价开盘。买别墅送车库正是当时的一大卖点”。据艾女士介绍,当时一是因为市场原因,其二也有手续等方面问题,所以开发商怕麻烦,索性将地库赠与业主。手续问题出在地下层由于使用权是50年,而房子产权是70年,不能出现在一个房本上。“我们当时犯难了,买一套房要两个产权证,对于我们一个追求快速回款的企业来说太耽误时间了,因此,高层决定车库直接赠与,产权证让业主自己去办”……有关人士指出,所谓“车库成本已经分摊在房价里面了,车库是零成本,开发商卖车库是无本万利”,其实这个无本万利根本不是凭空多出来的,只不过是从商品房的利润中“偷”来的罢了。将车库成本分摊至商品房成本,相当于降低了商品房的利润。为什么车位贵仍然买的多租的少?相信在很多业主微信群里都有“租车位还是买车位”的讨论,基本四六开。其实,这个问题取决于小区车位供求关系和个人资金预算状况两个核心因素。说白了,你的小区在核心区,车位严重紧缺,租都租不到,那肯定得买了;如果资金紧张,再想买也得缓一缓,那就先租一个。但为什么凡是经济条件允许的情况下,大多数业主还是选择买车位,因为大家心里都有一本再明确不过的账。假设某小区车位价格30万元,物业收取的管理费为100元/月,产权70年,车位租赁费用600元/月。如果购买的话,购买车位支出为:车位费用3 0万元+需要缴纳契税3 0万元*3%+70年管理费70年*12个月*100元=36.9万元。租用车位的支出为:600元*12个月*70年=50.4万元。再加上未来70年车位价格和租金的上涨,那么在可以购买车位产权的情况下,买车位比租车位要划算许多。基本的账能算明白,那就看看购买车位的几大好处(无需赘言爱车停放的必须性,只讲保有与投资价值)。首先看看大环境。截至2016年6月底,北京汽车保有量居全国之首,达544万辆。合法车位只有300多万个,而每年大概新增15万辆。看看多少曾经优质的小区被无处安放的车辆变成了杂乱无章的停车场,你就意识到家里有车位的重要性。其次,有车位的房子好卖。除了前文开头提到的魏先生没有将车位折算成真金白银卖给买家之外,相信绝大多数二手房卖家都将车位溢价后卖给接盘者。举两个例子。顺义万科四季花城2010年第三期建好时,车位20万,到了2015年,车位已经涨到了50万;而位于东二环、东三环之间的“商务中心区”核心区的朝阳新城国际,最早的时候,一手业主买车位的价格在20万至25万之间,现在50年的产权车位大多在30万至35万元,三四期50年产权车位达到了45万元,月租也在1100至1200元。第三,有车一族的心理预期被“一车一位”等不确定因素左右。早在2013年7月,政协北京市第十二届委员会常务委员会第三次会议上提出,力争5至10年内实现中心城小汽车零增长甚至负增长,研究制定政策,征收小客车首次注册费,以及逐步实现“停车入位”,将合法停车位作为购买小汽车的基本前提,提高小汽车保有门槛。这个预期的确对车位的需求带来很大促进。第四,从资产保值角度来说,车位是稳赚不赔的。其实很多人车位宁可空着也不愿意出租,所以拿“车位投资”说事显得名不副实。据了解,目前大多数人买车位,都是为了自用,用来投资的比例相对较少。一方面因为车位的出租不是那么容易,另一方面车位的转让手续也颇为繁杂。可以说,投资车位,最重要的不是租金的多少,而是该地段的好坏以及该小区的车位紧缺程度,地段越好、车位配比越小,车位价格及租金未来的升值空间就会越大。车位或成开发商摇钱树 基本堵死降价路由于有关部门整治房价过快上涨的决心之大、动作之重,房地产行业经历了有史以来最为严厉的调控措施。很快,无论是房价,还是交易量,都在短时期内得以降温。目前,有关部门通过限价,使很多原本准备高价出售的房源控制在合理的价格空间之内。但不少开发商一方面为了规避政策风险,一方面又难以接受限价带来的利润损失,因此,想尽各种方法,既能把房子多卖钱,又能躲开政策红线。捆绑装修与捆绑车位,成为他们重点“钻研”的方式,这就是不少新小区不允许车位租赁而只许销售的主要原因。在全国很多地方,都发生过房产销售捆绑车库的案例。比如,一套500万的房子,没有限购前首套首付30%,买房人只需拿出150万,这时候开发商兜售车位,私下里销售员会对买房人说只有买了车位才可以买到房产。他们会游说买房人把车位和房产捆绑在一起贷款,“500万的房子变成550万,首付只需要165万”,急于买房的人一来怕买不到房子,二来一琢磨车位反正是刚需,贵就贵点儿吧,往往也就“民不举官不究”了。在此次严格的调控政策打击下,很多捆绑销售都会被禁止,但开发商总有各种各样的应对手段等着买房人,车位,这个还没有被重视起来的弹丸之地,很可能成为开发商最后的摇钱树。北京小区车位降价,几乎没有可能。购买车位七大攻略第一,把小区车辆大概价位拉一个平均价,平均价的50%就算合理。60%咬牙也能买,超过60%就考虑一下,大不了租。第二,先算算值不值得买。在投资车位前,先从开发商处或者物业管理公司了解小区车位供求情况,特别是小区的车位配比。这是影响车位供求关系的重要因素。还要控制投资成本,提前计算好大概的投资收益,看看是否划算。第三,一定要调查清楚车位产权。一定要查看是否有车位产权证。没有产权的车位买卖,其实是一种租赁行为,这种买卖合同实质上是停车位租赁合同。依据我国合同法,租赁合同期限不得超过20年,如果超过20年的,超过部分无效。第四,提前计算清楚购买车位费用。个人随同房屋购买车库,适用与住宅相同的契税政策,减半征收契税,按照1.5%的税率征税;随同非普通住宅购买的车库,不适用减半征收契税的政策,要按照3%的税率征税。公共维修基金则按照2%的比率交纳。产权车位转让过户时,和住宅过户时所需要办理的手续一样,需要缴纳营业税、印花费、土地增值税、个人所得税等税费。第五,车位是可以贷款购买的。银行是允许购买车库申请贷款的,但不能申请公积金贷款。但现实中也有很多开发商不接受贷款,要求一次性付款。第六,独立产权车库可卖给非业主。根据《物权法》规定,有独立产权的车库,可以独立买卖,同样可以卖给小区外的人,不是只能转让给业主。第七,开发商交付车库时,应该查验车库是否与批准的规划设计方案相符。
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  • 房价涨幅回落 房企拿地速度逐渐缓慢

    进入6月份,一线城市成交面积下滑明显,降幅同比接近五成,而在这之前,一线城市新房均价涨幅已经连续回落8个月。CREIS中指数据显示,6月份第二周(6.12-6.18),其重点监测的27个城市成交面积同比整体下降28.5%,其中18个城市均有所下降。其中一线城市成交面积环比下降8.6%,同比下滑45.6%,降幅接近五成,三线代表城市则小幅增长。数据还显示,2017年5月监测的主要城市成交面积环比下降1.11%,近半数城市环比下滑,同比亦下降25.42%。今年以来,武汉(楼盘)、上海(楼盘)和广州(楼盘)成交面积仍稳居前三。从累计同比来看,中指监测的重点城市成交均呈下降态势,南京(楼盘)同比降幅较为明显,达59.56%,其次是深圳(楼盘),降幅接近六成。而今天国家统计局发布的2017年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况则显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅在0.5%以内。其中,北上广深四个一线城市中,除了广州环比有所上涨外,其他城市新房均价环比停涨或下滑。具体来看,北京(楼盘)、上海5月新房价格环比为0.0%(前值-0.2%),深圳5月新房价格环比下降0.6%(前值0.0%),而广州5月新建商品住宅价格环比上涨0.9%(前值+1.4%),同比+19.5%(前值+21.7%)。据测算,截至5月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅已经连续8个月回落,5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落,5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。此外,70个大中城市中房价环比下降及涨幅回落城市个数均有所增加。5月份,70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个,比上月增加1个;涨幅回落的城市有26个,比上月增加3个。二手住宅价格环比下降的城市有7个,比上月增加2个;涨幅回落的城市有30个,比上月增加8个。伴随着多个城市的楼市下行,房企的销售额也开始下降,公开数据显示,10家品牌房企中,6家销售额环比下降,其中,碧桂园降幅明显,环比下降25.12%,绿城中国次之环比下降19.15%,富力则环比降幅最小,为0.82%;世茂房地产环比涨幅较大,为13.02%。此外,CREIS中指数据还显示,其重点监测的品牌房企拿地节奏也开始放缓,5月份累计新增土地面积487.96万平方米,环比下降6.45%;规划建筑面积为1024.88万平方米,环比下降13.45%;拿地成本573.44亿元,环比下降38.28%。数据显示,5月份碧桂园拿地数量最多,揽地26宗,增加土地储备133.57万平方米;中国恒大拿地17宗,增加土地储备113.3万㎡;其他房企中,保利拿地8宗,中海7宗,富力5宗,金地和世茂各4宗,万科、绿城和龙湖各3宗。
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  • 三四线城市房价领涨 下半年调控政策难有松动

    随着调控政策效果持续发酵,全国楼市降温之势进一步显现。5月份,15个一线和热点二线城市新房价格同比涨幅全部回落,深圳、南京、合肥等9个城市房价环比下降或持平。不过,政策相对宽松的三四线城市房价日渐升温,5月份70个大中城市中,蚌埠、北海、湛江等三四线城市房价环比领涨全国。从近期开发商拿地情况来看,资金也纷纷涌向以去库存为依托的三四线城市。分析人士预计,下半年房地产调控政策难有明显松动,对热点城市维持严厉,成交同比回落态势将延续,房价也会呈现一二线增速“低头”、三四线相对平稳的分化走势。一二线热点城市房价全面降温国家统计局昨日公布数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读数据时称,5月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现,一二线城市房价同比涨幅回落尤其明显。据测算,一线城市新房和二手房价格同比涨幅均连续8个月回落,5月比4月分别回落2.2和1.7个百分点;二线城市5月新房和二手房价涨幅回落0.8和0.5个百分点。广州是目前唯一一个新房价格保持上涨的一线城市,但环比涨幅由4月份的1.4%收窄至5月份的0.9%。深圳房价环比下跌0.6%,京沪两地房价则与上月持平。热点二线城市中,南京、杭州、合肥、成都、郑州等地新房价格在5月份均出现环比负增长。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接据记者采访时表示,自去年“9·30新政”以来,各地纷纷收紧楼市政策,5月房价数据释放积极信号,充分说明了一二线城市过快上涨的房价得到了遏制。从成交量来看,近期一二线城市楼市成交量明显放缓。据易居研究院数据,5月份,4个一线城市新建商品住宅成交面积为213万平方米,环比减少6%,同比减少38%。而在成交量大减的背后是价格的松动。以此轮调控政策最为严厉的北京为例,5月份,北京新房成交均价为41429元/平方米,环比减少4%。而国家统计局数据也显示,5月北京二手房价格环比下跌0.9%。三四线城市房价领涨全国相对于一二线热点城市各种限制措施频出,去库存政策支持下的三四线城市房价却在加速升温。易居研究院测算数据显示,5月份,三线城市新房价格环比平均上涨1%,远高于一线城市0.1%和二线城市0.6%的平均涨幅。而从统计局昨日公布的70大中城市新房价格来看,环比涨幅居前的城市分别为蚌埠(3.4%)、北海(3.2%)、湛江(2.6%)、哈尔滨(2%)和沈阳(1.9%).“从城市排行榜可以看出一个很重要的现象,当前热点三线城市市场交易相对活跃,价格也有所抬头,这是需要警惕的据记者说,类似沈阳等城市也因为购房政策相对宽松、价格相对便宜,近期市场有抬头的可能,后续不排除会有政策管控的可能。随着成交量的火爆,资金也开始由一二线城市转向三四线城市,开发商在三四线城市拿地非常积极。比如,5月份浙江嘉兴出让8宗地块,吸引了全国400多家房企报名。此次竞拍采取“最高限价+摇号”方式,其中有5宗地块均因达到熔断价而进入摇号环节。交行金融研究中心高级研究员夏丹在接据记者采访时表示,在抑泡沫和去库存双核心并行的背景下,不少房企将目光转向了以去库存为依托的部分三四线城市。“土地购置和去库存政策的对冲,将减缓开发投资增速下降的速度,下行空间相对有限,预计全年房地产投资增速在5%左右。”夏丹说。就后续政策而言,夏丹预计下半年,房地产调控政策难有明显松动,对热点城市维持严厉,成交同比回落态势将在下半年延续。交易量的萎缩也会带来价格预期向下反转,房价呈现一二线增速“低头”、三四线相对平稳的分化走势。
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  • 资产证券化 房企融资的这棵稻草谁能抓得住

    随着政策调控力度加大,市场行情下行,房地产开发贷、公司债、地产基金和资管计划等融资渠道收紧,寻求新的融资突破口成为房企的迫切需求。6月7日,泰禾集团发布公告称,拟开展物业费资产证券化,并通过专项计划发行资产支持证券进行融资,拟发行的资产支持证券规模不超过5亿元,主要用于公司补充营运资金。对此,泰禾集团表示,作为公司正常的融资手段,以长期收益的物业资产融资,有利于开拓融资渠道,提高资产的流动性,增强现金流的稳定性。在融资受阻、优化资本结构成为重要课题的背景下,各大房企积极推进与金融机构的合作,作为一种地产金融的创新模式,资产证券化逐渐成为房企眼中的香饽饽。资产证券化融资渐成趋势何谓资产证券化?通俗来讲,就是房企需要资金,请来信托/银行/证券公司把自己的债权和股权进行证券化,把稳定的现金流变成了一张张欠条,发给投资人,日后赚钱了,就会还钱。目前,与中国开发商相关性最高的资产证券化包括:商业抵押担保证券(CMBS)、住宅抵押担保证券(RMBS)和资产担保证券(ABS),其特征是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。此外,还有蕴含巨大市场空间的新型融资方式是REITs。与CMBS、RMBS和ABS不同的是,REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。资产证券化给持有人带来的好处显而易见。通过证券化借款人可获得利率较低的更大资金池,以更低的成本获得更多的资金,降低母公司的资产负债率;此外,对项目发起人无任何追索权;在维持基础资产未来增长潜力的同时释放价值。对于投资者来说,商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、住房按揭证券(RMBS)和资产证券化(ABS)等投资产品回报率高于企业债券,收益率高,其次,证券化产品类别丰富,风险和回报各不相同,可满足投资者全方位风险回报偏好。此外,可供证券化的资产也很多样化,CMBS和RMBS资产池呈现出的物业位置、物业类型、租户和借款人多样化,也有助于投资者有效分散风险。尽管房企经营特别需要资产证券化的支持,但目前这种融资方式受到基础资产是否优质、投资者信任度、政策环境和市场利率水平等多重因素的影响。仲量联行研究报告显示,受制于投资者难理解、投资门槛高企,缺乏风险评估机构、公募资金指引以及交易所等二级市场,目前国内资产证券化尚处在发展阶段,金融体系尚待成熟。万得数据显示,截至去年6月,与房地产直接相关的资产证券化产品已有471亿元,业内人士分析认为,未来,在相关法律法规不断完善的趋势下,资产证券化融资将完全变为企业融资的重要工具。谁能最先搭上这趟车?自2014年“央四条”提出开展房地产信托投资基金试点后,房地产资产证券化的进程明显加快,此后,房地产资产证券化逐渐破冰,龙头房企金融运作手段让人眼花缭乱。2015年7月,由世贸牵头的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”在上交所获批,填补了国内物业费资产证券化项目的空白。时隔两个月后,金科成为第二家试水的房企。2016年8月,光大房地产投资咨询公司通过与其关联机构首誉光控资产管理有限公司合作,在中国推出首款ABS产品。交易总额为16亿元,其中13亿元优先级A类债券的利率为3.8%,3亿元优先级B类债券的利率为4.3%。光大集团的“房地产投资信托”产品官方名称为“大融城房地产信托投资基金”,是基于观音桥大融城现金流入或租金收入的一款资产证券。在光大房地产的管理下,观音桥大融城出租率稳定在97%,年租金收入估计达1.2亿元。伴随着逐渐加快的资产证券化进程,雅居乐物业服务债权资产支持专项计划、Amare-绿地酒店业房地产投资信托等均在试水。戴德梁行估价及顾问服务部董事、华东区主管顾悦如预计,未来3-5年,将是国内资产证券化市场发育成熟的黄金时期。目前大部分国企手握大量优质资产,一旦这些资产进行证券化,将会是非常庞大的规模。根据克而瑞研究中心发布的数据,5月,108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。融资结构中,银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.9%;同期海外发债额为零。在房企融资渠道越来越狭窄的当下,资产证券化有望成为房企劈开的一道新窗口。只是谁能尽快搭上这趟列车,对房企的转向速度和资产价值是一大考验。
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  • 开发商也难贷到款 业内称行业调整或持续至四季度

    持续火热的房地产,5月份的投资增速,出现了今年以来的首次回落。国家统计局最新数据显示,今年前5个月全国房地产投资增速,回落了0.5个百分点。专家指出,房地产投资增速放缓一方面与政策调控降温楼市有关,另一方面也反映出市场资金面或面临新的情况:资金由此前的普遍宽松,变为适当收紧。据中诚信国际测算,今年对金融机构所进行的MPA的考核,或导致7.04万亿信贷资源的减少。“房地产将面临调整下行的态势。”中诚信国际董事长闫衍认为,在本轮中国经济的回升中,基建投资和房地产开发投资增长,对稳增长和稳投资起到关键支撑作用。然而随着近两个月房地产开发投资持续回升,调控效果显现后,房地产的增长将有所回落。房企5月融资大幅缩水楼市投资增速,放缓了。国家统计局6月14日公布的最新数据显示,今年1-5月份,全国房地产开发投资约3.76万亿元,同比增长8.8%,增速比前4个月回落了0.5个百分点。这其中,前5个月住宅投资约2.54万亿元,占房地产开发投资的比重为67.6%,增速回落0.6个百分点。不巧的是,房地产投资开发增速放缓的时候,房企5月份的融资规模同比几乎被腰斩。据克而瑞数据,5月份被监测的108家房企中,新增融资579亿元,环比上升23%,同比下降的幅度则达到45%。目前房企的融资结构中,开发商从银行获得的金额环比下降近三成。通过票据、债券融资的额度下降更加明显,环比下降近五成。而5月份开发商海外发债的金额为零。水涨船高,水落船低。有分析师指出,市场上资金量有所减少,房企融资规模的下降以及销售回笼资金的放缓,必然会影响到开发商投资建设的速度和规模。在中诚信国际董事长闫衍看来,房地产改善是本轮经济企稳回升的重要力量,而房地产与市场资金的供给之间,有着相当密切的关联度。“自2015年‘3·30新政’后,房地产销售尤其是一线城市交易持续回暖,带动房地产开发投资、新开工面积以及施工面积均出现大幅回升。房产投资爆发的另一面,与住房相关的信贷快速增长更加可观。居民中长期贷款同比增速一度高达172%,新增贷款中居民中长期贷款占比超过102% 。”闫衍6月15日在上海指出,以银行为代表的金融机构,对房地产投资增长起到的作用有多大也因此不言而喻。不过,过去两年以来市场普遍宽松的资金,面临着可能被收紧的新局面。穆迪金融机构分析师万颖指出,近期部分银行的确有少部分银行阶段性减少了对一些房企的开发贷,但这并非针对所有的房企。“银行对不同公司的开发贷,所采取的措施也不同。很多银行采取了白名单和黑名单制,对开发商的风险控制较强。另外,在黑白名单的基础上,龙头房企在地产低谷期会有一些并购整合,银行会根据不同的情况对项目做出单独判断。因此即使银行收缩贷款,仍然有企业可以获得开发资金。”万颖表示。流入楼市资金是否会减少?专家指出,地产投资增速放缓的背后,是市场资金层面正在发生一些微妙的变化。而市场上资金可能减少的规模,可能比房企预期的略多一些。据中诚信国际测算,今年央行对包括银行在内的金融机构,所进行的MPA的考核(Macro Prudential Assessment宏观审慎评估体系),或将导致7.04万亿信贷资源的减少。房地产对银行信贷的依赖有多大?穆迪一位分析师表示,从去年的数据来看,地产公司及建筑公司的贷款,约占总体贷的12%左右,个人按揭贷约占总体贷款的四分之一左右。为何会有如此多信贷资源的减少,又将对楼市产生怎样的影响?对此分析人士告诉记者,央行今年推出的MPA考核体系中,一个重要指标是要求大型商业银行的广义信贷与M2目标增速,其偏离值不超过20个百分点。闫衍指出,在今年M2目标下调至12%的背景下,监管层的新规意味着广义信贷增长将减速,今年的社会融资扩张也将受到限制。部分银行由此可能通过压缩信贷或快流转等方式,来应对新的监管环境。这样的变化,对开发商和房地产市场,可能会有怎样的影响。克而瑞研究员指出,5月包括开发投资增速、销售面积、金额增速一直处于下降通道,此前一直向好的土地购置面积和新开工面积增速也双双回落,这些表现正在显示出房地产一些新的走向。“政策调控下市场降温显著,预计6月份各指标仍将向下,行业调整格局将维持到今年四季度。”克而瑞一份对6月楼市展望报告中认为。随着银行适当收紧信贷扩张,所带来的另一个效应也开始显示,资金使用成本将有所上升。万颖指出,利率的上升,目前更多存在于银行和金融体系的内部。但利率的传导,将在下半年在市场上有所体现。“银行对风险客户的选择,也将在市场上看到重新定价的一个趋势。整个市场的资金成本,也将受到影响。”万颖表示。闫衍表示,房地产调控效果正逐步显现,销售量价增速的下行,传达出后市的重要信息。“销售到投资的传导周期,一般在9—10个月,预计地产投资后续将面临较大的下行压力。考虑到房地产业涉及产业众多,房地产投资下行,也将加大经济下行的压力。”闫衍认为。
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  • 金科发布战略规划纲要 两年内将迈进千亿房企门槛

    房地产商的每一项重大举措都能引发广泛关注,而这次的主角是金科。据悉,地产商金科股份于昨日晚间发布公告,宣布公司第十届董事会第二次会议审议通过了《公司发展战略规划纲要(2017-2020)》。据战略规划纲要的内容显示,金科股份在2017至2020年期间,力争实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元,并力争在2020年冲击2000亿元的目标。加快发展步伐,实现跨越式发展,提高市场竞争力,成为金科做出以上调整的关键。按照以上发展步伐,金科预计将于两年后冲击千亿元销售金额门槛。实际上,大型房地产企业的发展速度已经越来越快。2016年,销售金额超3000亿元的房地产企业达到3家,超千亿的房地产企业已经达12家。根据克而瑞《2016年中国房地产企业销售TOP200》排行榜显示,从销售金额来看,TOP100房企入榜金额门槛从2015年的104亿元提高至157亿元,同比升51%;其中,TOP20提升最快,由2015年的358亿元跨越至647亿元,同比大幅提升了81%。金科总部位于重庆,并与2011年在深圳证券交易所上市。经过公司近20年发展,已从一家区域性地产公司发展到进驻全国15个省(市)的全国性地产公司,形成了重庆、华东、华北和中西部的区域发展格局,开发项目遍布重庆、北京、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、天津等主要一二线城市,产品覆盖刚性居住需求及改善性居住需求的全产品系列。来自金科方面的数据显示,截止2017年5月,公司所辖四大区域公司,管理24家城市公司及多家房地产相关产业公司。截止2016年末,公司资产总额高达1092亿元,土地储备约1850万平方米。另据了解,基于以上战略规划,金科股份方面除了内生发展,以后将更多的是合作与并购的方式扩张。在核心一二线城市,以公司层级的股权收购,项目层级的参股合作、联合拿地等方式积极获取项目,加速城市进入或加大公司在城市的市场占有率;在中心城市,通过收并购、合资合作等方式扩大项目获取的数量和渠道。同时,金科将充分发挥上市公司平台的融资优势,通过配股、定向增发等方式扩大资本金规模,引入重要战略投资者,获取竞争的优质资产和核心能力。金科将采取多渠道融资方式,在维护及做大现有银行、信托等传统间接融资渠道的基础上,创新多元化融资手段,通过金融创新盘活资产、发挥金融杠杆作用。
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  • 房价向左利率向右 住房市场去杠杆进入新阶段

    “的确有银行收缩了房贷业务,我行由于信贷额度的原因,客户也得等。”一位股份制商业银行北京分行个贷业务负责人告诉记者,房贷趋紧是目前的整体态势,不少银行已做出业务上的调整,包括额度、利率等方面。但他强调,这并不能说明房贷市场遇到了大的转折点。近日来,银行上调住房贷款利率引发市场关注。根据第三方机构监测的数据显示,5月份全国首套房平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%,达到1年以来房贷平均利率最高值;二套房平均利率为5.40%,环比上月上升0.01%。同时,不少购房者也被告知银行个人按揭贷款“额度不足”,遇到贷款审核时间长达多个月等问题。上述股份制银行个贷业务负责人告诉记者,市场上讨论的个人住房按揭贷款“额度不足”主要体现在由于银行信用额度有限,受各种因素影响,分在住房贷款这一块业务上的资金不像以前那样宽松了,在这种情况下就必须是有人还贷才能再往外借,所以有的客户要等很久。“当然也不排除有些银行会主动收缩房贷业务。”他强调。银行房贷趋向审慎多重因素正在影响银行审慎对待住房市场。一位地方监管人士告诉记者,房地产市场的风险不容忽视。管理层已经多次提示并引导房地产回归居住属性,去年10月份以来,银监会也通过会议、文件、专项检查等释放对房地产风险的关注与提示。“跟国外比,我们的风险的确相对偏高;跟实体经济比,房地产风险也偏高;另外,三、四线城市楼市风险也在积聚。”不过,对银行来说,风险之外还有政策的影响,尤其是一线城市的监管调控很大程度上影响了市场。以北京为例,近期受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响,北京房价环比出现首降,环京房价出现大幅下跌。去年底召开的中央经济工作会议就指出,要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。根据公开信息统计,自今年2月28日各地陆续宣布限购起至今,全国已有超过40个城市启动、升级了限购、限贷措施。当然,对银行来说还有负债成本的考量。由于个人住房按揭贷款利率并不高,这一业务主要还是由大型银行以及少数股份制银行来负责,并不是包括城商行在内中小型银行的首选。中国人民大学重阳金融研究院客座研究员、恒丰银行研究院执行院长董希淼表示,为防范系统性风险,规范业务合规运行,对银行业金融机构的监管正在逐步加紧,而流动性的趋紧带动了银行负债端成本上升,最明显的就是货币市场利率已经走高,从5月22日起,Shibor(上海银行间拆放利率)与LPR(贷款基础利率)开始倒挂。一位城商行副行长告诉记者,去年房地产市场比较火爆,临时调整做了一部分,但额度配置并不多,现在资金成本高起来,的确压缩了个人按揭业务。“个贷这一块业务本身就不是我行的重点业务,现在又很难赚到钱。”相比而言,大型银行有着负债成本低和个人客户多的优势,可以薄利多销。从目前的数据来看,房贷领域去杠杆效果已有所显现。截至3月末,房地产贷款余额28.39万亿元,同比增长26.1%,增速比上年末回落0.9个百分点。一季度房地产贷款新增1.7万亿元,占同期新增贷款的40.4%,比2016年底低4.5个百分点。另外,房地产开发贷款余额7.54万亿元,同比增长7.4%,比上年末回落0.9个百分点;个人住房贷款余额19.1万亿元,同比增长35.7%,比上年末回落1.1个百分点。宏观调控继续加码目前来看,一线城市依旧是政策调控的重点。以北京为例,2017年以来,北京市场房贷利率共调整了4次,首套房贷款利率从8.5折逐步升至当下的基准利率。另外,有统计数据显示,北京地区首套房利率平均折扣为9.92折,平均利率为4.86%。在监测的30家银行中,在首套房首付方面有28家银行的首付为3.5成,占据主流。中行、农行、工行等多家银行利率由9.5折优惠上调至基准利率,能提供优惠折扣的银行家数占比仅为16.67%,大多数银行已取消利率优惠政策。不过,对于市场所担心的停贷问题,业内人士与专家均表示不必过度担忧。据监测数据,4月份有12家银行(分支行)暂停房贷,5月份增加到20家。停贷的分支行家数增加,反映了银行房贷业务收缩的趋势。在533家分支行样本中,20家占比为3.8%。但业内房贷分析师认为,本次停贷现象属于银行正常范围内的调整。在现有政策框架内,不可能出现大面积的停贷现象。董希淼也认为,目前,建行、工行等几家占据房贷大比例的银行并没有放弃这一项业务,也没有出现松动的迹象,一些并不以房贷业务为主营业务的银行暂停房贷不会影响整个市场。当然,也有不少观点认为,房贷利率上涨对房地产销售的影响不是关键性的因素。上述监管人士表示,利率调整会影响购房成本,但这只会间接影响价格。由于目前基准利率未调整,总体上贷款成本上升并不大,与房价涨幅相比,购房者更看重的还是后者。对此,有业内人士表达类似观点。他认为真正影响购房的因素是首付款的比例,这也是政府防范金融风险的手段之一。《中国住房发展报告》项目组发布的5月份《住房市场发展月度分析报告》分析认为,5月份热点城市房价的相对稳定,主要源于政府对住房投资需求的严厉管控。报告预计,随着资金面的收紧以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控,多数城市房价短期涨势将得到抑制,前期房价上涨过快、泡沫较大的城市短期仍将继续下跌,但房价上涨的压力仍然存在。报告还建议,为进一步稳定房价,短期热点城市应坚持限购、限贷等需求调控政策;长期应通过城市群的发展,逐步缓解大城市住房供求矛盾。楼市博弈仍在持续受各种外部因素影响,一线城市房地产已有“退烧”迹象。根据统计,5月份北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%,二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%。值得关注的是,在政策引导防止一、二线城市房价过度上涨的同时,其他一些正在去库存的城市依旧面临较大压力。记者了解到,随着总行层面对房贷利率的调整,部分三、四线城市也受到了不同程度的影响。董希淼提醒称,三、四线城市目前还处于去库存阶段,调控政策以及总行的利率指导应避免“一刀切”。该人士表示,当前多数三、四线城市购房信贷首付款比例较低,在去库存方面还有积极效应,对于此类市场,后续预计去库存效果依然会比较好。2016年中国房地产业增加值占GDP的比重为6.5%,如果加上建筑业,这个比例还要再高一些。所以,其细微变化将影响整个经济的增速。采访中,业内人士与专家均表示,对房地产行业的调控既要抑制风险、防止房价过快上涨,同时也要注意对宏观经济产生的影响。在近期的一场媒体会上,摩根大通亚太地区副主席李晶表示,房地产是中国经济下半年发展的一个不确定因素,目前市场和政策还处在博弈阶段。“去年下半年房地产成交量很高,可能已经透支了今年的不少需求。”李晶表示,预计今年房地产市场整体不会出现明显波动,但由于政策实施的时滞效应,可能会对相关投资领域产生比较大的影响。
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  • 建设部原副部长 中国不需要那么多房地产公司

    国家统计局统计的房地产企业有9万多家,实际上我们机构调查的房地产企业大概是3万多家,3万多家中有好多是半死不活的,真正正常运作的也就1万多家。中国不需要那么多房地产公司,因此要加大整合。“目前国家统计局统计的房地产企业有9万多家,实际上我们机构调查房地产企业大概是3万多家。因为好多大集团像恒大、万科,一个企业下面有项目公司、地市级公司、省公司,具有法人地位的交税的就有300多家,这样算就是3万多家。其中好多是半死不活的,正常运作的也就1万多家。中国不需要那么多房地产公司,因此要加大资源整合,目前整合工作已经取得成效。去库存不能简单地靠需求,从源头提供有效供给。去杠杆就是要稳定房地产金融,防范金融风险,大企业要少用杠杆,中小企业要减轻融资成本。降成本既要集约土地、材料、人工的成本,也要降低企业关系成本,提高效率效能。补短板既要补规划设计短板、产品短板、投入短板、技术短板、资质短板,要在供给侧结构性改革方面尽快取得实效。”建设部原副部长、中国房地产业协会会长刘志峰在由中国互联网新闻中心主办的“中国房地产30年回顾”系列活动启动仪式表示,当前,房地产面临的机遇和挑战,即,深化房地产供给侧结构性改革,按照中央“三去一降一补”要求,满足多层次需求,就房地产而言,优化产能,主要是整合优势资源,加大兼并重组力度,淘汰落后技术和旧的发展模式。刘志峰,1992年调到国家体改委担任副主任,并兼任房改领导小组副组长,负责房改的日常工作。从房改若干重大问题研究到重要文件起草,刘志峰亲身经历和见证房地产市场25年历史。刘志峰回忆,“1949年时,我国城镇居民人均居住面积4.5平方米,从1949年到1978年,近30年间城镇居民人均居住面积不升反降,下降到3.6平方米。经过改革开放特别是城镇住房制度改革,1978年到2014年,在城镇人口增加的情况下,我国居民人均住房面积达到33.3平方米,增加了4倍,人口增加了3.4倍。”刘志峰认为,住房由极度短缺到快速发展再到追求品质,实现了三个历史性跨越,到去年底估计目前城镇人均住房建筑面积36平方米。中国正由“有房住”向“住好房”转变,但房地产业供求矛盾突出,结构调整缓慢,土地成本过高,金融风险加大,资源能源消耗严重。特别是这几年,城市分化严重,一二线城市房价上涨过快,大部分三四线城市库存较大,导致调控难度加大。因此刘志峰认为,对于调控措施,短期政策的效果已经越来越不明显。“现在调控比过去更复杂,难度更大。因此,要继续因地制宜,分城分类施策,做好不同城市、不同房地产类型的政策调控。”他称,要加快出台房地产税,避免投机炒作;促进土地出让制度改革,降低土地成本,提高土地利用效率;制定房地产新的发展模式,促进大中小城市和小城镇协调发展。依托城市群、都市圈的轨道交通、产业优势,带动中小城市,帮助三四线城市发展。
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  • 房企再战三线城市风险几何 人情关系钱权交易较严重

    [根据历史经验,一二线城市出现向上的拐点后,三线城市往往表现会滞后;一旦向下的拐点出现,三线城市也会同步下跌。目前整体流动性依旧宽松,但宽松边际已经开始收窄]曾经在三四线城市节节败退的房企如今卷土重来,这一次它们的火力比之前更加猛烈。“镇江、南通、嘉兴、昆山都是我们关注的城市,我们一直在关注这些城市的土地。”一位房企董事副总裁告诉第一财经记者。他点了支烟,望着自己办公室的地图,虽然他已经不断参与了这些土地拍卖,但是目前这些城市他一个都还没有办法进入。他就像电影《斯巴达300勇士》里的斯巴达国王列奥尼达斯,明明知道前方有无数敌人正在等他,依然义无反顾沙场点兵。悄悄转移的战场“醉卧沙场君莫笑,古来征战几人回。”以前古人在边疆杀敌,如今战场则转移到了没有硝烟的土地拍卖市场,每一个拿地的房企都曾意气风发,但是笑到最后的却越来越少。今年5月的一场土地拍卖会则创下了三四线城市的土地拍卖纪录,地点发生在浙江省嘉兴市。当地政府一次性放出了9幅土地(3幅纯宅地,6幅商住混合),而每块地的报名人数超过了100家,共计有425家企业参与报名,以至于国土资源局不得不把竞拍移到了嘉兴大剧院。当然,这里面425家企业中有大量的“马甲”公司,从记者了解到的情况看,中海和金地分别带来了25家和20家马甲子公司,而世茂、绿城、正荣等公司也让旗下不同子公司参与战斗。那么大型的土地拍卖会,即便在整个房地产行业的历史上,也创下了纪录。这里面主要还是因为现场采取了“限价+摇号”的土地拍卖模式,即当竞买土地价格达到最高限价时,竞拍者们转而竞争愿意在签合同一个月内出让多大比例的土地出让金。当有两个以上竞买人愿意缴纳100%土地出让金时,摇号产生获胜者。当日的土地拍卖就成为了地产圈的一个盛会,每个开发商都手持兵器加入到了这场血泪狂欢,无奈最后站在领奖台上的胜利者总是少数,而胜利者摆出的姿势更是刷爆了当天地产人的眼球。这无疑是今年地产圈最值得纪念的时刻,所有房企的参与让嘉兴这样的三四线城市瞬间成为所有人的焦点。不只是嘉兴,徐州、芜湖、镇江、衢州等多地的土地拍卖同样吸引了各大房企的注意力。比如今年4月,祥生地产、融信中国分别在浙江衢州拿地,而当天参拍房企不乏碧桂园、融创、绿城、保利房企。“之前我们在三四线城市开发和拿地都很舒服,最近越来越多房企都参与到强三线城市的土地拍卖中来,在这个拿地游戏中多了一些对手,自然打牌的难度就大了一些。”祥生集团总裁赵红卫此前在接受记者采访时表示。中原地产研究中心统计数据显示,今年以来截至5月23日,全国土地市场溢价率出现明显变化,一二线城市溢价率明显同比下调,特别是一线城市,21%的经营性用地溢价率已经是最近5年最低。而三四线城市的平均土地溢价率高达46%。截至5月23日,全国土地出让金总额度排名中,超过300亿元的依然集中在一二线城市,但与往年相比,包括佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市也陆续进入卖地百亿城市行列。三线城市土地市场明显升温,嘉兴等城市累计土地出让金已经超过200亿元。中国指数研究院指出,核心城市购房需求向城市群外围进一步扩散,镇江、肇庆等弱辐射城市成交面积及价格上涨显著;汕头、徐州等相对发达的三线城市受益于城市群整体行情带动,成交价格快速上涨。房企突围房企规模越大,消耗越多,就必须吃更多的地才能维持生命。面对有限的一二线土地资源,为了维持规模不断增长,房企们不得不四处争夺土地。自今年以来,几乎每家房企都在朋友圈发出过收购土地的邀请,从以往的一二线城市,也开始有了三四线城市的身影。对于很多房企而言,部分优质三四线城市已经成为它们战略进入之地。今年2月,旭辉通过公开土地拍卖以10.68亿元、5.91亿元拿下无锡惠山区钱桥洋溪河12号地块和9号地块。这是旭辉首次进入三线城市,其在年报中提到,强三线城市依靠产业和人口导入的优势,加上受惠于与相邻大型城市融合的“都会化”趋势,在2017年的市场调整期是最值得关注的城市板块之一。曾经聚焦一二线城市的龙湖地产同样选择在更多城市突围,龙湖地产CEO邵明晓称,合肥、郑州、南昌、南宁、福州均是其未来要进入的城市。同样聚焦一二线城市的融创中国早已经将触角伸向三四线城市。第一财经记者梳理发现,2017年以来,融创首次进入嘉兴、莆田、柳州等城市。2016年,融创中国还进入佛山、东莞、宁波、深圳、惠州、昆明、南宁、广州、青岛9个城市。融创中国将这种布局称为“一线、环一线以及核心城市统一布局”。中梁集团投资发展中心总经理李和栗表示,2017年中梁将继续以三四线城市为主战场,逐步实现由浙南区域向长三角省际扩张的步伐,有效进入华东强二线城市,全面推进全国战略布局。“原浙江小众市场继续下沉、覆盖、创新;开拓苏中、苏北,皖北、中西部强地级市小众市场,江苏地级市全面覆盖,择机进入热点城市;加强关注江浙周边(安徽、江西、福建),择机进入中西部省会或重点市场。”据公开信息,今年以来中梁已获得40余幅地块,除了一贯聚焦的长三角区域以外,还实现了对福建宁德、江西景德镇、河南信阳、四川达州等东南沿海及中西部重点三四线城市的首次布局。新城控股(18.390, 0.02, 0.11%)高级副总裁欧阳捷表示,除热点城市外,新城控股也在关注环大城市周边的中小城镇,“比如广州周边的东莞、惠州等地,北京周边包括固安、香河、永清,是未来市场的机会点”。中骏置业在年报中表示,2017年,热点城市房地产市场成交量涨幅或将收窄,但成交价格仍可能维持在较高水平;三四线城市将从鼓励性政策及热点城市外溢效应中获益,有望缓解去化压力。此前,早已在三四线城市布局的房企已经尝到甜头。今年发力迅速的碧桂园正是得益于一二三四五(6.150, 0.13, 2.16%)线城市的全面布局,在每个时点都可以抢收红利,因此销售业绩良好。克而瑞数据显示,2017年1月~5月,碧桂园流量销售金额2521.6亿元,暂时位列销售第一。从其2016年年报看,碧桂园新增土地储备规划面积中,一二线城市占比为22%,三四线城市占比为78%。随着购买力的溢出效应不断显现,强三四线城市越来越成为房企谋求发展的必争之地。借道特色小镇面对三四线城市的火爆,越来越多房企开始通过特色小镇进入市场。第一财经记者注意到,华夏幸福(34.640, -0.30, -0.86%)、绿城、绿地等房企都在通过特色小镇模式进入三四线城市,这个模式也成为今年最热的一种方式。绿城此前计划未来5~10年将打造5~10个理想小镇,希望带动中国新一轮农村改造。其中,一个小镇大约有1平方公里的开发建设面积,总体100万平方米左右的建筑面积,带动3~5平方公里农业改造,构成3万人的小镇。居住主体部分是城里人,大约2/3~3/4是城市里溢出来的中产阶层的需求,比如50~60岁的夫妇,带着孙辈住到小镇。“我们将发挥已有的PPP模式经验,将其引入特色小镇,探索特色小镇PPP模式。”华夏幸福基业股份有限公司执行总裁叶珺说。以华夏幸福在嘉善打造的人才创业小镇为例,地处嘉兴市嘉善县南部区域,用地面积约3.3平方公里。截至目前,已开工项目18个,累计完成投资16亿。华夏幸福希望通过产业聚集吸引上海外溢的创业者,并将这个区域打造成一个完善的创新创业服务平台,推动嘉善县经济发展和产业转型升级。绿地控股(8.100, -0.05, -0.61%)董事长、总裁张玉良表示,2017年房地产板块重点将“特色小镇”模式纳入发展战略,为此绿地正在积极筹备特色小镇。按照绿地的规划,在京津冀地区发展特色小镇过程中,绿地将充分发挥“资源集成商”的作用,积极挖掘和打造综合性服务、发展为一体的特色鲜明的特色小镇项目。“目前绿地正在寻找合适的土地和项目。石家庄、保定、廊坊、张家口等区域都是突破口。”绿地方面介绍,按照京津冀区域特色小镇的大盘战略,2017年绿地将在北京等一二线重点城市远郊及周边,储备多个特色小镇大盘项目。实际上,绿地在上海崇明岛、杭州湾已经有落地实践,计划在江西(南昌周边)打造健康小镇、智慧小镇,在郑州也签了两个小镇。参考国外,最著名的莫过于距纽约一小时交通圈的格林尼治对冲基金小镇。格林尼治是美国康涅狄格州的一个面积只有174平方公里的小镇,目前集中了500多家对冲基金。格林尼治的发展,依托的是财富管理中心纽约曼哈顿。它距离曼哈顿约50公里,拥有较低的税收优惠,吸引了大量华尔街精英前来定居。特色小镇如火如荼,“对于房企而言,通过小镇的开发运营可以获取更加低廉的土地,并在后续运营中可以继续获取稳定的现金回报。”易居智库研究总监严跃进说。三四线机会随着一线城市的购买力外溢和城镇化的推进,很多一线城市的卫星城市开始率先出现机会。“今年新房销售的真正机会在三四线城市。”世联行(7.860, 0.03, 0.38%)董事长陈劲松在今年3月的业绩发布会上说。对于三四线战略,中梁地产集团董事长杨剑做过一个形象的比喻:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”严跃进表示,三四线城市的拿地成本相对较低,预算可以控制在10个亿以内。这对于部分房企来说有积极作用,在资金预算比较吃紧或融资压力大的情况下,会放弃大城市的购地机会,转而积极到三四线城市拿地。另外三四线城市购房和购地政策较宽松,所以此类城市的土地市场自然也会有高溢价等情况出现。甚至会出现全国型大房企和地方中小房企竞争拿地的现象。中原地产首席分析师张大伟认为,房企目前正积极拿地,近期三线城市土地市场溢价率有明显上升。整体市场热度从过去的一二线转移到三四线城市。此外,对于企业而言,强三线城市不仅拥有房价的红利,其周转速度也明显高于一二线城市,这个也成为诱惑的机会。“我们目前采用的是36781快周转模式,3个月开工,6个月开盘,推盘首日销售70%,当月完成80%,1年销售现金流归正。考虑到现在市场较好,我们还在进一步提高自己的周转速度,争取拿地就开工,3个月开盘,这样可以实现资金周转速度更快,也将助力我们扩大规模。”赵红卫说。同策咨询研究中心总监张宏伟指出,早在两三年前,部分三四线城市已经开始着手暂停供地或放缓供地,如江西南昌去年商品房土地供应量下降两成,为近4年新低。在去库存的思路下,未来1~2年部分三四线城市的供求关系可能得到改善。来自同策咨询一份长三角区域三四线城市的研究报告显示,未来3~5年,长三角区域部分三四线城市(含部分县级市),可作为开发房企未来进入的备选城市。对于去化周期小于15个月或区域中心城市周边的三四线城市,可以考虑机会性布局,实施快进快出的策略,短期内为公司规模做贡献。海通证券(14.830, -0.03, -0.20%)认为,2017年以来,不同线级城市的地产销量出现明显分化。一季度全国商品房销售面积同比增速19.5%,其中重点40城(主要为一二线城市)销量增速仅6.3%,而非重点城市(主要为三四线城市)销量增速则高达29.0%。风险几何从目前情况看,尽管三四线城市商品房价格不高,但与一线城市相比,其地价等成本要低得多,而且相关审批、开发程序也相对宽松、简单。当地政府非常希望吸引外来的品牌开发商,通过引入先进理念和成功经验,拉动当地房地产行业的发展,因此土地、税收等优惠政策很多。不过,对于房企来说,三四线城市也存在着不遵守游戏规则、政府工作效率低下和“换届风险”等问题。“比如土地市场环境不规范,人情关系钱权交易比较严重。”一位业内人士指出。也有观点指出,三四线城市蛋糕小,没有规模发展的空间。在一二线城市做一个项目,获得的销售额和盈利规模相当于在三四线城市做多个项目。今年4月,深圳国资房企深圳控股就加快了对三四线城市土地的处置工作,挂牌出售5家间接全资附属公司的全部股权,上述公司分别于江苏泰州、广东佛山拥有未开发土地合约100.47万平方米。据深圳控股年报,2016年,其深圳项目平均毛利率约为49.9%,其他一线城市平均毛利率约为36.1%,二线城市平均毛利率约为31.8%,而三线城市平均毛利率仅为11%。同时,万科则在年报中对烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、大连、南充、南通等12个三四线城市进行了计提存货跌价准备,总金额为13.8亿元,较2015年的存货跌价准备金额增长82.3%。中信建投指出,根据历史经验,一二线城市出现向上的拐点后,三线城市往往表现会滞后;一旦向下的拐点出现,三线城市也会同步下跌。目前整体流动性依旧宽松,但宽松边际已经开始收窄。
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  • 万科股权之争尘埃落定 董事会换届成最后悬念

    如今,最终能给“万科股权之争”画上句号的,只剩下最后的董事会换届,也即在深圳地铁成为第一大股东,并在详式权益变动书中表态会依法行使股东权利推荐董监候选人后,“宝能系”与“安邦系”能否最终谋得万科A的董事会席位。所有的故事都有结局,只是各自经历的时间长度不同。近两年后,A股这场精彩激烈的商战大戏,如今正缓缓步入最终章节。6月11日晚间,万科A披露了两份权益变动报告书,将两日前中国恒大公告转让其14.07%股份给深圳地铁集团有限公司(下称“深圳地铁”)的消息,再添了几分细节:后者受让万科A股份总对价的292亿元中,175亿元将来自银行贷款。这笔对中国恒大来说账面亏损金额高达70.7亿元的买卖,对深圳地铁而言却意味着对万科A大股东席位收入囊中(总持有万科股份比例将达29.38%),也同时意味着一直撩动市场神经,堪称教科书级案例的“万科股权之争即将落幕。尽管在整个事件中,另一主角“宝能系”还未出局,仍以持有万科A高达25.4%股权位列其第二大股东,但从事件整个进程来看,“宝能系”已大概率无法再像最初那样决定事态的走向。如今,最终能给“万科股权之争”画上句号的,只剩下最后的董事会换届,也即在深圳地铁成为第一大股东,并在详式权益变动书中表态会依法行使股东权利推荐董监候选人后,“宝能系”与“安邦系”能否最终谋得万科A的董事会席位。恒大退出靴子落地而声音响亮。6月9日晚间,中国恒大在港交所发布公告称,将以每股18.8元的价格,将其所持15.53亿股,占总股本14.07%的万科A股份转让给深圳地铁,由此计算的交易对价达到292亿元。对于中国恒大而言,这是一笔账面巨亏的买卖。根据其在上述公告中同步披露的数据显示,相比于此前增持万科A时的总代价362.7亿元(持股均价达23.35元/股),此番交易将出现账面净亏损70.7亿元。实际上,中国恒大18.8元/股的交易价格,不仅低于公告时万科A的20.87元/股(交易价格相当于此价格的九折),也低于今年1月华润集团将股权转让给深圳地铁时的22元/股。中国恒大并未披露转让万科A股权的具体原因,也未回应21世纪经济报道记者的采访,只披露计划将转让股权所得的292亿元用于偿还集团债务,并表示所有款项将在6月28日前支付完成,但梳理其前后的表态与布局动作,仍可对此窥探一二。自去年8月首度增持万科A,到三个月后持股比例达14.07%,中国恒大在整个“万科股权之争”事件中,曾扮演着一个“搅局者”的角色,但随着今年1月华润集团的退出与深圳地铁的进入,这一事件又随之出现变化,中国恒大的角色亦随之出现变化。今年3月中旬,中国恒大与深圳地铁签署城建、轨道交通等方面的战略合作协议,随后前者公告将所持的万科A 14.07%股份的表决权,不可撤销地委托给深圳地铁。彼时,有接近中国恒大的人士即对此表示,中国恒大与深圳地铁的合作,已经算是对“万科股权之争”事件表达出明显态度,即希望借此机会,欢迎深圳地铁进入万科,不会与其争夺股权,并且信任深圳地铁对万科的管理。而在6月6日晚间,万科A公告称股东筹划受让公司股份,外界便首先将目光锁定在了中国恒大身上,认为后者最有可能出让持股,最终这一猜想成为现实。而在万科A最新披露的两份权益变动报告书中,又为上述交易补充了几个细节,其中便提及深圳地铁受让中国恒大股权的总对价,六成资金(175亿元)来自银行贷款。对于深圳地铁而言,尽管代价不菲但依然看好这笔交易。在官方网站6月9日的公告中,深圳地铁即表态称,此次受让万科A股份,不仅将增强自身成为上市公司基石股东的信心,有利于万科股权结构优化,也将有利于公司与万科实现强强联合、协同发展的目标。此前,深圳地铁已经多次表态将支持深化万科“轨道+物业”发展模式。同时,深圳地铁还表示,将继续支持恒大在轨道交通及城市建设等方面的业务发展。广发证券地产行业首席分析师乐加栋表示,此次股权转让,一方面是有利于成为第一大股东的深圳地铁与万科更加紧密地合作,特别是在“轨道+物业”的发展领域,各自发挥资源和能力的优势共谋发展;另一方面,也是万科当前各个股东方以及上市公司自身继续走向多赢的重要一步。6月12日,复牌后的万科A股价高开高走,一度在早间涨超9%,股价创今年新高,随后则稍有回落,至收盘则仍涨近4%报21.7元/股。“宝能系”的位置当深圳地铁入主万科A成为第一大股东仅剩最后实际操作就能加以确定时,目前仍持有后者25.4%股权的“宝能系”,则面临一个“微妙”的境地。“虽然二者(指‘宝能系’和深圳地铁)持股相差不大,但问题在于目前万科在外的股权筹码不多,另一个是目前宝能自身有着特殊的情况,剩下的路只有在(万科)董事会谋求席位增加话语权了。”6月12日,北京一家私募高管对21世纪经济报道记者说。自2015年7月第一次举牌,到一年后第五次举牌,这场由“宝能系”起头的股权之争,引起市场强烈关注。去年6月,“宝能系”曾以第一大股东身份,要求万科A召开股东大会,审议其提出的更换全部董事会成员的议案,但最终未能如愿。此后,当保监会对“宝能系”掌门人姚振华作出10年保险业禁入的处罚,并对前海人寿作出顶格处罚后,风向随之出现变化。而在深圳地铁官网6月9日发布的声明中,深圳地铁除了表态针对万科未来的业务发展方向外,也首次明确地提及针对后者的人事安排。深圳地铁表示,将支持万科的混合所有制结构,支持其城市配套服务商战略和事业合伙人机制,支持其管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理,并将依法依规推动万科董事会的换届工作。这意味着,万科赖以发展至如今地位的合伙人制度,或许将不会随着深圳地铁的入主而宣告消失。而在万科A披露的详式权益变动书中,深圳地铁又强调了会根据法律法规,向上市公司推荐董监高人员的意图。这场原本应在今年3月即告完成的万科A董事会换届,最终因各种原因未能成行,即使是即将在6月30日召开的2016年度股东大会议程中,同样未有提及。公开资料显示,目前万科A共有11位董事会成员,其中3位来自万科管理层,3位来自已经退出股东席位的华润集团,1位来自中国平安和4位独董(一位已经辞职但仍需在补缺前履职)。上述私募高管认为,若单纯从各方股东持股比例以及万科的累积投票制度来看,在最终确定董事会席位时,“宝能系”将与深圳地铁一样,会获得至少三个席位,万科管理层和“安邦系”也各有机会获得一个席位。同样,“宝能系”也未回应21世纪经济报道记者有关谋求万科A董事会席位的提问。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者表示,“深铁入主后,对万科的转型是有利的,因为未来城市空间的发展将围绕都市、轨道的布局来进行,而且万科本身就是一个很好的投资标的。宝能作为财务投资者,进入(万科)董事会增加话语权是可行的,因为不能单纯从股价去分析这笔交易,还应该从持股所获的权益来计算,比如分红收益等。”李宇嘉说。但也有不愿具名的房地产人士表示,“宝能系”受制于资金、政策等问题,以及深圳地铁对其态度不明,未来大概率还是会减持乃至退出。
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  • 乐视欲向万科售旗下商业项目 希望对价约40亿元

    经济观察网记者独家获悉:乐视控股正与万科商谈出售乐视控股旗下的世茂广场?工三商业项目,目前乐视方面希望的对价约40亿元。据悉,乐视CFO张巍在与乐视债权人沟通中透露了上述信息。6月2日,债权人聚集在乐视大厦,乐视CFO张巍与债权人就乐视偿还供应款进行了商讨。经济观察网记者了解到,此前多家排名前十的房企均对该项目有所关注,但并未真正出手。目前乐视正与万科洽谈,商讨结果未知。据公开资料:乐视持有的世茂工三商业项目,建筑面积为5万平方米,租赁面积约2.6万平方米,日客流量约2.5万人。2016年5月,乐视控股从上海世茂购得持有世茂广场?工三商业资产的北京财富时代置业有限公司和持有项目商业运营权的北京百鼎新世纪商业管理有限公司100%股权,当时交易对价是29.20亿元及0.52亿元。2016年11月,乐视将这两家公司股权质押给中信银行。据悉,在与债权人沟通中,张巍对此事抱有期待态度,他指,世茂广场工三商业项目如成功出让,银行挤兑和供应商欠款会解决,部分银行可继续给乐视续贷,只要乐视业务稳步发展,乐视资金问题是可以解决的。截止发稿前,乐视和万科官方对此事未予置评。
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  • 公积金异地转移接续平台6月底前上线

    近日,住建部、财政部、人民银行联合发布《全国住房公积金2016年年度报告》(以下简称报告)。2016年,全国住房公积金业务继续保持安全、平稳的发展态势,缴存、提取、贷款等主要指标持续增长,资金使用效率不断提高。2016年,全国住房公积金实缴单位238.25万个、实缴职工13064.50万人,分别比上年增加6.9万个、671.19万人,均保持了连年增长。2016年,公积金缴存新开户单位数31.81万个,新开户职工1612.87万人,为当年全国新增就业人员的1.23倍。这说明,除当年城镇新增就业人员“应建尽建”外,还有约300万原有城镇职工加入,住房公积金制度的覆盖面进一步扩大。报告显示,住房公积金缴存额为16562.88亿元,比上年增长13.84%。到去年末,住房公积金缴存总额106091.76亿元,缴存余额45627.85亿元,分别比上年末增长18.55%和12.18%。近5年来,住房公积金年度缴存额均保持了两位数以上的增长速度。除了缴存职工人数持续增加的因素外,职工工资收入水平的不断提高也是重要原因。全国住房公积金人均缴存额1.27万元,同比增7.99%。2016年,住房公积金提取额11626.88亿元,比上年增长5.82%,提取率70.20%,其中住房消费类提取占八成。近年来,各地加大了对职工住房消费的支持力度,住房公积金个贷率持续上升。截至2016年末,有109个设区城市个贷率超过90%。为应对资金流动性不足,各地采取积极措施,通过公转商贴息、资产证券化等多种方式筹集资金,保障职工基本住房消费需求。2016年,发放个人住房贷款327.49万笔、12701.71亿元。个人住房公积金贷款5年期(含)以下和5年期以上贷款利率分别为2.75%和3.25%,低于同期商业银行贷款基准利率。照此计算,2016年发放的贷款在贷款期内共可为职工节约购房利息支出2616.87亿元。2016年末,个人住房贷款逾期额7.86亿元,逾期率0.02%,继续保持在较低水平,远低于商业性个人住房贷款的不良率。一方面因为借款人都是缴存人,一般具有稳定职业和收入来源。另一方面,住房公积金贷款采取委托贷款方式,既要符合商业贷款的基本条件,也要具备政策性贷款要求。据悉,住建部正加快推进全国住房公积金异地转移接续平台建设,将在6月底前上线,实现“账随人走、钱随账走”。同时,大力推进异地贷款服务,满足缴存职工跨地区购买住房的资金使用需求。
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  • 买房实不易 刚需购房十大注意事项

    买套房子,对于很多市民来说,是人生中一项最大的消费,所以关于买房无小事。性价比高才是王道, 过去的大半年时间里,借着开发商的“以价换量”,无论是从成交量还是成交面积段来看,刚需产品和刚需户型都赢得了最大市场,为此,小编整理出刚需购房十大注意事项,为首次置业者尽快买到好房提供一份参考。1、理性和有规划的消费为宗旨,买房前购房者必须要明确:为什么要买房?到底需要什么样的房子?理解这几个问题房者都有所帮助,资金数额决定了买房中的一切行为。刚工作不久,积蓄不多,因此在购房时应该量力而行,不要追求一步到位,一味图大追求豪华,以免给自己造成巨大的经济压力。2、房价降到底是骗人的:只有土地和货币能够影响房价,目前,受到“耕地红线”的限制,土地没有放开供应,导致供需结构失衡,房价不断畸形上涨;另一方面,目前货币总量已经超过90万亿元,这更是以通货膨胀的方式拉升了房价。目前形式来看,房价下跌不太可能。3、根据自己经济状况量力而行:因为刚需群体多为年轻人,收入并不高,并且婚房需求群体要面对装修、结婚费用等,所以一定要根据自己的经济情况做好预算,切忌盲目选择。4、购买前选择好的户型:户型决定了将来居住的舒适程度,再好的环境,户型不好会直接影响生活品质,购房者应该怎样选择开发商提供的各种户型呢?业内人士建议,在选择户型的过程中,购房者除了要看规划图和沙盘,确定房子所处的位置外,内部空间的规划和布局也应在购房过程中特别注意,以免事后遗憾。5、注意配套设施是否完善:建议可适当兼顾双方上班时间成本、交通费用成本,同时考虑就近照顾父母,这样看来,那些距离新人单位、父母都比较近的位置是首选;而公交便捷或是有轨道交通的地点可作为考虑的重点,购买时应考虑到是否买东西有超市,看病有医院,孩子有托儿所、幼儿园,邮局、银行等基础生活配套也不可或缺。遵循便利原则。6、做好准备工作:有必要及时了解房地产市场政策、法律法规、土地管理、开发商信息、产品和交易信息等,才能灵活应对多变的房地产市场,一般可以先着重挑几家自己比较满意的楼盘,再详细了解企业品牌、楼盘资料、物业管理等详细信息。7、追求好的性价比:对于刚需一族来说,尽管资金不足,但对于房子的要求还是很高的,毕竟要“一分价钱一分货”嘛!比如说,对于户型的要求非常苛刻,既要时尚新颖,又要有足够的私密空间,所以新型复式结构和两居室结构都是不错的选择。8、合同签订必须请律师办:如今购房引发的纠纷也越来越多,在购期房中,其潜在风险很大,那么如何避免它,或者在发生纠纷时,如何对自己有利呢?为了实现上述目的,业内人士建议,购房者在与开发商进行购房合同的签订时,要请律师去办理,以保障自己的合法权益。9、新房不一定就好:虽然说新建房新颖的设计、合理的布局、低密度、私密的优点显然更能满足年轻人的审美和居住需求。可市区的合适房源并不多,要么房价太高,要么户型不合适,而且都是期房不能马上入住,二手房就便宜一点。10、贷款买房需谨慎:签订购房合同时,尽管目前市都是网上签约,合同也有规范化的样本,但是尤其在政策多变期间,买家还是要谨慎签订合同,尤其是一些细节,需要有明确的约定。此外,约定按揭贷款办不下来时的处理方式和约定对双方公平的违约责任及合同解除条件这两点很重要。
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  • 万科监事廖绮云辞职 万科还剩3名华润高管

    5月31日晚间,万科企业股份有限公司(000002.SZ 02202.HK)发布公告,于2017年5月29日收到公司监事廖绮云以电子邮件方式提交的书面辞职报告。廖绮云表示因工作精力和工作安排等原因,申请辞去公司非职工代表监事职务。翻阅万科此前披露的公告,万科第八届监事会于2014年5月27日决议提名廖绮云为第八届监事会监事候选人,并于同年6月12日召开股东大会表决通过。目前,万科监事会由解冻、廖绮云、周清平3人组成,周清平为职工监事,解冻为万科监事会主席。按照万科《公司章程》,监事的任期每届为三年,按上述时间段来算,廖绮云还属任期内。按规定,监事任期届满未及时改选,或者监事在任期内辞职导致监事会成员低于法定人数的,在改选出的监事就任前,原监事仍应当依照法律、行政法规和公司章程的规定,履行监事职务。其个人简历显示,廖绮云与万科董事乔世波等均来自华润集团。2002年~2005 年,其任华润创业有限公司首席法律顾问,2006 年~2008 年任华润(集团)有限公司法律事务部总经理,2008 年至今任华润(集团)有限公司法律事务部首席法律顾问。华润原为万科的第二大股东。今年1月12日,华润以22元/股的价格将其持有的万科16.896亿股份全部转让给深圳地铁集团,转让完成后,华润将不再持有公司股份。这一举动也被解读为华润退出持续近两年的万科股权之争。而一旦廖绮云辞任万科监事后,万科现任高管团队中,仅剩下乔世波、魏斌、陈鹰三名董事来自华润。万科方面表示,鉴于廖绮云辞去公司监事职务将导致公司监事会成员低于法定最低人数,根据公司章程,其辞职报告将在公司股东大会完成监事补选后生效;在此之前,廖绮云女士仍需继续履行监事职责。
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  • “红五月”成交遇冷 下半年房价或松动

    距离最严调控启动已有两个半月时间,在调控影响下,本应是购房黄金期的端午小长假却继续降温,广州小长假前两天成交量不足5月日均成交量的一半;昆山成交前两天为零,最后一天也仅为89套;淮安成交跌破百套,显得颇为冷清。对此,业内人士表示,数据直线下滑的主要原因是政府限价房企暂缓开盘,供应减少,因此市场并没有数据所显示的低迷。但需要注意的是,在政府调控不放松的背景下,购房者心态正逐步从激进转向观望,下半年房价或有松动的可能性。遇冷 多地楼市成交创新低淮安楼市调控时隔四个月后“梅开二度”。小长假放假前一日,淮安市下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳发展的通知》,小长假起开始执行。在此影响下,端午小长假期间的淮安市住宅日成交量跌至百套之下,比新政前日成交200套左右降幅明显。广州方面,2017年端午假期广州新建住房网签成交263套,同比2016年端午假期的791套减少528套,同比下降66.75%;成交量尚不足整个5月日均成交量的一半,其中海珠、白云、越秀三区均为“零成交”,天河、荔湾、番禺均只有6套成交。值得注意的是,端午节楼市遇冷只是整个5月的缩影。中原地产最新数据显示,广州今年5月的总体成交量创下近两年的新低,数据显示,5月1日至29日,广州仅成交一手住宅6326套,是自2011年广州调控以来5月成交的第二个低点,仅高于2014年楼市低迷期5月的5843套成交量。5月1日至30日,北京合计月内二手房住宅签约10236套,成交面积96.45万平方米,较4月分别下滑39.4%和37.3%。而这个签约量,是近27个月的最低值。中原地产首席分析师张大伟分析认为,整体看,北京等一二线城市在3月调控后,数据逐渐开始反映出调控影响,网签成交量持续走低,“红五月”成交全面滑坡,市场开始进入调整周期。一线城市同比下调幅度达到了37%,二线城市下调幅度接近30%。对此,伟嘉安捷分析师表示,从目前来看,调控政策趋严的情况下,贷款购房首付和利率也双双增加,不少购房人暂缓购房脚步,观望情绪较为浓厚。统计显示,端午节三天房贷市场咨询量同比去年端午节期间下降近三成。此外,CRIC房地产研究中心研究员杨科伟也表示,热门城市对项目定价、预售证发放的限制有增无减,导致新增供应同、环比皆下降且处于低位,暂缓开盘的房企数量大幅增加也是成交下滑的主要原因。与往年不同,理应是楼盘加推旺季、蓄客最佳时期的端午小假期,今年却出现多地无楼盘上市,更无楼盘加推开售。博弈 供求不均加剧多方拉锯虽然在严厉的调控下,楼市成交量大幅下滑,但是价格仍未有明显向下趋势。国家统计局公布的最新数据显示,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,2017年4月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.73%,依然保持高位。其中,62个城市环比上涨,26个城市涨幅超过1%,3个城市涨幅超过2%。具体来看,唐山4月房价环比上涨2.3%,蚌埠环比上涨2.2%,宜昌环比上涨2.1%,北海上涨1.9%,沈阳上涨1.8%,扬州、金华上涨1.7%,昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。杨科伟表示,在需求外溢、投机心理难平的同时,供求不均更加剧了买卖多方的拉锯战。以南京为例,受公证摇号新政的影响,选择在端午假期开盘的楼盘为零。热门的南京河西南板块三家即将要加推摇号的楼盘虽没有要开卖的动静,但仍然有不少购房者过来探盘、登记。有报道显示,仅上述楼盘,每位销售员基本上都有500组左右的客户,甚至有的选择通过提高首付比例至8成以筛掉一些客户。无锡也有类似现象,数据显示,端午假期三天无锡楼市备案成交商品房250套,面积2.61万平方米,不如2016年假期一日的成交量。但从楼盘开盘状况来看,假期期间,无锡惠山区某楼盘加推三期新品464套房源,引来3000多名客户。新吴区某盘首批仅推出高层1#、5#楼共约128套房源,但吸引了近900组客户预约选房,项目甚至选择以提高首付至50%作为“限客门槛”。有业主称,抢房十分激烈,该纯新盘置业顾问之前承诺的约13000元/平方米的价格,直接变成了14000元/平方米,甚至是达到了差不多15000元/平方米。对此,杨科伟表示,相对于成交量下滑明显,由于购房热情仍在,价格仍处于僵持状态,甚至部分地区存在上涨之势。以石家庄为例,此前石家庄市住建局发布《今年一季度房产交易季度报告》显示,今年一季度石家庄市主城区商品房共成交108万平方米、成交12253套,同比下降39%。其中,商品住房成交65万平方米、成交5089套,同比下降56%。但价格方面,仅5月单月,石家庄楼盘调价数量达到21盘。其中7个住宅项目进行调价,10个写字楼项目进行调价,3个别墅和1个商铺项目进行调价。住宅方面,位于新华区、桥西区、高新区等项目中,新合作城市广场、龙湾、中山尚城分别上调1000元/平方米,华丽家族楼盘上调1300元/平方米,官峰嘉邸项目上调2000元/平方米,十里逸墅项目上调60万元/套。此外,别墅项目原河名墅更是从之前的2000万元/套,上调至2366万元/套,上调366万元/套。蔓延 楼市限售时代开启杨科伟认为,在持续低供应下,楼市多方仍将处于拉锯状态,“有价无市”格局愈加明显。因此,受制于限购、限贷政策持续发力,叠加严控供应,多数城市成交持续低迷,但随着楼市持续的政策收紧,调控的延长,在房企回收资金的压力下,供应量企稳回升,成交量有望逐步回归至正常水平。而对于部分城市,房价仍面临着较大的上涨压力,后期不排除跟进落地限购、限贷新政的可能性。张大伟表示,从目前来看,限售时代已经开启,楼市的去杠杆政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。中原地产研究中心统计显示:成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京(保定、北京等均为有部分限制)、珠海等超过30多个城市,历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。“预计未来限售政策将快速向三四线蔓延,后续可能会有超过50个城市执行限售。”张大伟说。此外,值得注意的是,全国人大财经委副主任黄奇帆日前的演讲也透露出未来房地产长效机制的雏形。他指出,未来中国房地产长效机制将从土地、金融、税收、租赁、地票等方面入手。对于未来房价,张大伟说,从过去调控看,一般都需要6个月以上,价格才会出现明显的下行。目前来看,严厉调控开启仅2个月时间,买卖双方还在博弈过程中,成交下滑还需一定时间体现在房价端。以此来看,四季度房价或现松动。
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  • 上市房企资产规模增速放缓 中小型企业风险上升

    中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心近日联合发布研报显示,在房地产去杠杆的大趋势下,上市房企资产规模增速开始放缓,未来部分房企的资金链或面临较大压力。这份名为《中国房地产上市公司测评研究成果报告》的研报显示,上市房企资产规模增速放缓,2016年末,沪深上市房企总资产均值为550.23亿元,同比增长30.21%,增速较上年下降15.88个百分点;在港上市房企总资产均值为954.06亿元,同比增长8.39%,增速较上年下降7.01个百分点。在抗风险能力方面,上市房企整体呈现出去杠杆走势,长短期负债指标均有所改善。从长期负债比率来看,2016年末,上市房企净负债率均值为84.56%,较2015年末下降11.53个百分点。从短期负债比率来看,上市房企流动比率均值为210.83%,较2015年末上升25.40个百分点;经营活动现金流继续改善,现金流动负债比率均值为7.63%,较2015年末上升5.13个百分点。从盈利能力看,上市房企业绩改善盈利普遍增长,净利润率低位回升。2016年上市房企盈利能力绝对值指标仍延续了上升势头,且增速有所回升。上市房企净利润均值为18.75亿元,同比增长17.58%,增幅较上年提升11.44个百分点。在发展潜力方面,2016年,房地产上市公司营业收入大幅增长,且各项指标增长率较上年也有所回升。其中,上市房企营业收入增长率均值为38.72%,同比增长17.84个百分点;净利润增长率均值为26.39%,同比增长25.61个百分点。同时,上市房企多元拿地趋势不减,开发商在拿地方面除继续通过合作拿地规避风险外,大中型上市房企普遍加大了并购新增土地资源。报告还指出,随着因城施策的调控路径逐渐展开,房地产信贷供给逐步收缩,房地产行业在去杠杆趋势下面临中期结构性调整。长期来看,2017年市场销售回款将承担企业偿还债务和新增开发投资的需求,房企的资金链将会面临较大的压力。与此同时,依赖大量融资激进拿地、销售回款能力较弱以及债务结构偏短期的中小型企业经营风险有所上升。
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  • 恒大地产再次引入395亿投资 估值2680亿

    6月1日早间,中国恒大(03333.HK)公告称,凯隆置业及恒大地产与第二轮投资者签署投资协议,第二轮投资者向恒大地产投入人民币395亿元资本金。这是恒大在宣布旗下地产业务分拆在A股上市之后引入的第二轮投资。对于第二轮增资的原因,公告内容称,凯隆置业及恒大地产已经与深深房及深圳投资订立合作协议,引入投资将进一步为深深房的重组工作奠定基础。加上此前第一轮的增资协议,目前恒大已获得700亿元资本金,投资者共获得恒大地产经扩大股权后总计约26.12%的股权,同时恒大地产的净负债率也因此进一步大幅下降。以此计算,此轮恒大的估值将达到2680亿元,比第一轮的估值提高400亿元。在第二轮增资后,凯隆置业在恒大地产的股权将由目前的86.84%摊薄至约73.88%。恒大表示,目前拟将增资所得款项用作偿还集团的若干债务、发展未来项目以及作为公司的一般营运资金。根据公告的内容显示,第二轮共有13名投资者。其中,深圳市国资委全资企业深业集团的控股子公司——马鞍山市茂文科技工业园出资金额为55亿元,占扩大股权后的2.0522%;此外,深圳市宝信投资控股有限公司、江西省华达置业集团有限公司和深圳市麒翔投资有限公司分别出资50亿元,持股比例均为1.8657%;深圳市键诚投资有限公司出资35亿元,持股比例为1.3060%。此外,之前已经参与恒大第一轮战投的睿灿投资继续向恒大增资,目前总共出资65亿元,持股比例为2.4254%;鸿达投资出资30亿元,持股比例1.1194%;宇民投资、潍坊金橙宏源和嘉寓投资分别出资20亿元,持股比例均为0.7563%;深圳市前海中意控股有限公司、上海豪仁物业管理有限公司和青岛永合金丰集团分别出资10亿元,持股比例均为0.3731%。在第一轮的投资中,中国恒大宣布旗下凯隆置业及恒大地产与投资者订立协议,8家战略投资者将合计出资300亿元取得恒大地产增资扩股后13.16%的股权,彼时的估值为2280亿元。截至目前,第二轮13名投资者共持有恒大地产经扩大股权后的12.96%。最新公告显示,截至2016年12月31日,恒大地产的资产净值为881.42亿元,税后净利润为177亿元。对比来看,2015年的销售额为2013亿元,其全年的税后利润为214.84亿元,在2016年销售额为3733亿元,其利润却在下降,为177亿元。恒大地产再次引入395亿投资 估值增至2680亿凯隆置业和恒大地产向第二轮投资者承诺,恒大地产于2017年、2018年和2019年三个财年的净利润将分别不得少于243亿元、308亿元和337亿元。在公告称,恒大成如果重组协议在2020年1月31日前尚未完成,同时未能完成并非由投资者造成的话,相关投资者将有权在限期届满前两个月内向凯隆置业提出以原有投资成本回购相关股权,或者由凯隆置业向战略投资者转让部分恒大地产股份,转让比例为战略投资者所持股份的50%。同时,第二轮投资者向凯隆置业和恒大地产承诺,在第二轮增资完成起三年期间或在重组完成前,在未经凯隆置业的同意下,将不会转让在恒大地产的权益或就有关权益增设任何产权负担。截至发稿时,中国恒大报14.24港元/股,涨幅1.86%。
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  • 碧桂园朱荣斌离职:杨国强制衡术的理想与现实

    核心提示:当年被称道的中海“三斌”先后入职碧桂园,首席财务官吴建斌已于4月1日结束在碧桂园的任期,如今仅剩总裁莫斌。碧桂园一纸公告,将传言坐实。5月11日晚间,碧桂园(02007.HK)发布公告,公司执行董事、联席总裁及执行委员会成员朱荣斌因需要更多时间陪伴及照顾家人而提出辞任,自2017年6月1日起生效。当年被称道的中海“三斌”先后入职碧桂园,首席财务官吴建斌已于4月1日结束在碧桂园的任期,如今仅剩总裁莫斌。2016年5月到2017年5月整整一年的时间,碧桂园联席总裁朱荣斌离职的消息再起。和一年前不同的是,如今,朱荣斌的一线事业部阵地尽失。碧桂园内部一位消息人士称,这件事已经酝酿了一段时间,今年4月,一线事业部仅剩的上海区域和广州区域已经划归集团管控。在此之前,一线事业部曾被寄予厚望,在碧桂园集团主席,前任中国首富杨国强的设想里,朱荣斌带领的一线事业部可以和莫斌带领的集团管控的其他区域公司平分秋色,分庭抗礼,既相互竞争又相互制衡。杨国强最初的设想:朱荣斌和莫斌平分秋色被寄于厚望的一线事业部成为朱荣斌在碧桂园事业的转折点,朱荣斌在2017年的内部会议上形容一线事业部的处境为“作茧自缚”。但从某种程度上说,朱荣斌牵头去组建一线事业部是被动的,即便碧桂园董事局主席杨国强十分看好朱荣斌,对一线事业部的期望也是甚高。集团对一线事业部的重视非同一般。2015年7月,碧桂园对外宣布成立一线事业部,拥有相对独立管理权限,在集团董事局主席杨国强、副主席杨惠妍和总裁莫斌的领导下,由集团联席总裁朱荣斌直接统领。一线事业部等级同样很高,北京、上海、广州、深圳和佛山五位城市总经理与碧桂园区域总裁平级,直接向朱荣斌汇报。上述内部人士透露,一线事业部最初的定位是和集团掌控的其他常规区域公司对等的,主席(杨国强)希望二者平分秋色,分庭抗礼,共同撑起碧桂园在国内的业务体系。据媒体报道,朱荣斌加入碧桂园的首要任务即是土地投资,而非是拓展一线城市业务。2013年,房地产市场分化已经显现,回归一线城市和核心二线城市成开发企业共识,碧桂园方面希望朱荣斌的加盟,能帮助碧桂园从“郊区大盘”模式转身,更多地涉足中心城区并建设高端产品。上述内部人士证实了该种说法,但是朱荣斌“生不逢时”。2013年的中国房地产市场并不景气,碧桂园如其他谨慎的房企一样,放缓的拿地的节奏,这样情景一直持续到2014年。出人意料的是,2015年年中起,房地产市场开始回暖,碧桂园合同销售金额创历史新高收获1401.6亿元,这时候,碧桂园在2013年和2014年在土地市场的谨慎还是产生了影响,在这一点上,集团并不满意。土地储备向来是一家地产公司最为重要的部门,也是一家公司壮大甚至是存活的根本。2015年5月,碧桂园引入中国海外宏洋集团有限公司执行董事兼行政总裁陈斌,有意让其接替朱荣斌掌管设计和投资,因某些原因,最终,同为副总裁的王少军接任朱荣斌的职责,而陈斌则分管运营。不管如何,朱荣斌在碧桂园分管投资和产品设计的职业生涯结束,而总裁莫斌则增加了两员大将。此时,先后在广州、香港、深圳、北京及上海从事房地产开发及工程管理工作的朱荣斌被委以重任,组建一线事业部,和莫斌平分秋色。一线事业部的削权但是,一线事业部的独立发展并不令人满意。去年开始,区域公司开始对事业部进行整合。更加靠近大本营的碧桂园一线事业部深圳,最先被并掉。2016年5月之前,碧桂园内部发邮件,为进一步深耕深圳市场,经研究决定,将惠深区域深圳片区,与一线事业部深圳区域进行整合。文件同时显示,惠深区域深圳片区,与一线事业部深圳区域进行整合后,区域仍命名为深圳区域,负责深圳市的土地拓展及项目开发。架构变动之后,人事调整随之而来。上述文件显示,原惠深深圳片区及一线事业部原深圳人员整体划入深圳区域;深圳区域组织架构与一级区域一致,增加更新发展部。同时,新的深圳区域由集团直管,并任命集团分管投资业务副总裁王少军为区域总裁(兼任)。区域常务副总裁为胡超,在此之前其为碧桂园惠深区域副总裁胡超。同样的事情,也发生在北京。去年7、8月间,碧桂园一线事业部北京公司内部人士透露,北京公司开始了与环北京区域公司的整合。到了今年,一线事业部仅剩上海和广州两个区域。面对阵地失守,朱荣斌自我评价为“作茧自缚”。在年初的述职会上,朱荣斌如此反思,“集团跨越式发展,规模、格局全面提升,指导思想变了,我们的思想没有及时转变,要学习深圳区域、惠深区域我们仍沿用过去的思维,作茧自缚。”对于一线事业部的表现,杨国强在2017年经营分析会上如是评价,一线事业部投得太少,别人能做大,你们为什么不能? 一线事业部要与公司同步成长,有没有足够优秀的队伍?拿地是火车头,请优秀的人,大胆拿地,多拿大的项目才有机会。碧桂园一路走来,不同的时间有不同的政策,我期望你们更多的做旧改项目,一定要长远的规划,不是一年、两年的事情,做三年、五年都可以。分析会上,莫斌则是表达了对杨国强的赞成,“主席对一线城市的定位是战略性的决定”。一线的市场可以立足长远,并要注意土地投资长中短的搭配。高周转、高回报是碧桂园战无不胜的法宝,一线城市事业部要通过资金组合,实现小资金撬动大项目。一线城市事业部要区域化,2017内完全同集团各大中心接轨。五年内,各区域要成为各自一线城市市场的“老大”。在朱荣斌的设想里,仅剩2城的一线事业部,要在2018年实现销售额500亿元,2019年争取比肩上市企业第二阵营。如今,上海和广州两个一线城市收归集团,但是兄弟区域望见肥肉则是虎视眈眈。以上海为例,收权归集团之前,碧桂园集团层面已经集中力量“围攻”上海,包括上海、沪苏、浙沪、浙江、江苏和苏州在内的六个区域公司均具备上海拿地的资格。朱荣斌履历:拥有超过21年的房地产开发及相关业务经验。2008年至2013年5月,就职于富力地产,离职前为富力副总裁兼华南地区总经理。2008年的富力集团正处多事之秋,其利润出现了6年来的首次负增长,当年纯利率由2007年的20%下滑至15.6%,并引来偿债高峰。据当时的媒体报道,朱荣斌至富力后,推进华南区的销售的同时,在富力内部设立了“成本控制中心”。到2012年,富力地产团总营业额为303.7亿元,增长11%,其中物业发展的营业额增长11%,占总营业额的92%,净利润为56.6亿元,增长17%。1995-2008年,就职于中海外集团,先后在广州、香港、深圳、北京及上海从事房地产开发及工程管理工作,离职前為中海地产集团有限公司董事、助理总经理兼华东区总经理。朱荣斌从2004年年中上任中海地产广州公司总经理至2008年,在广州地区实现了销售额。作者:庞静涛
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  • 万达恒大碧桂园进军特色小镇华夏PPP零成本拿地

    PPP头条按:特色小镇的风口来了,国家提出要在2020年前培育1000个左右各具特色、最近,各地各类建设特色小镇的报道不绝于耳,住建部联手建行优先支持127个特色小镇”“体育总局将建设100个体育小镇!与此同时,万达、万科、碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿地等一批领先房企正在打造中国的“小镇计划”,探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。年报剖析房企融资路径变化:出海融资 另类方式获取土地作者:侯潇怡来源:21世纪经济报道2017-04-08年报季,各大地产公司相继披露2016年度业绩报告。亮眼的成绩与快速膨胀的规模背后,在层层监管限制下房企的融资方式有哪些变化值得关注。某国有大行业务人士告诉21世纪经济报道记者,随着整体的信贷政策收紧、银行手中额度偏紧,去年末起已经开始优先政策性项目的审批,小微的项目也有量的保证,最紧张的是地产开发贷。目前房企和银行借钱难度将更大,某些中小银行可能一点额度都没有。从2016年报数据看,银行贷款融资占比仍是大头,时间上看,银行融资占比的下降可能产生滞后。引起21世纪经济报道记者关注的是,房地产企业海外债发行量的攀升,和运用PPP模式开发产业地产产生业绩亮点。PPP的零成本拿地术地产年报中,华夏幸福基业成绩亮眼,2016年净利润同比增速35.22%,连续6年保持30%以上增长。2016 年销售额共计1203.25 亿元,位列中国指数研究“中国房企销售金额排行榜”第八位。华夏幸福年报显示,其产业新城PPP模式成为核心竞争力,围绕全国主要核心城市复制产业小镇模式,以县域为单位为其提供整体规划、城市基础设施建设、产业发展服务以及城市综合配套服务。截至2016 年底,已签订产业新城PPP 协议30 余个,正在建设的产业新城项目10 余个,处于建设起步和规划阶段的园区19个,投资运营的园区新增签约入园企业436 家,新增签约投资额约1122.4 亿元。而其房地产开发业务受益产业新城开发,发展迅猛。产业新城业务销售额共计901.24 亿元,城市地产签约销售额281.84 亿元,其他业务(物业、酒店)销售额20.17 亿元。随着限购政策落实,北京、上海等大城市购房政策相继收紧,环大城市周边地区的房地产市场升温明显,对其产业新城配套房地产项目形成持续红利。对于房地产企业传统的融资、拿地、建房、销售模式来说,随着融资难、拿地贵的多重压力,如果能够借力PPP模式,虽然不能拓宽其融资渠道,但其“低成本”模式和相应的净利润的高速增长,令传统房企侧目。据21世纪经济报道记者了解,近三年来,产业地产如雨后春笋般兴旺起来,包括万科等国内前五十名的地产商也积极布局,其中典型企业包括五矿中冶、华夏幸福、中关村发展集团等。中国五矿集团公司科技管理部高级经理郭巍告诉21世纪经济报道记者,华夏幸福的成功经有三点:第一,低成本拿地,PPP模式无需购买土地,作为社会资本方与政府签订排他性协议,独家进行一级、二级开发,一级开发的基础设施政府以10%利润进行回购。商住地开发则在有招商项目落地前提下,将先期土地出让金的70%以招商佣金形式返还。第二,与政府合作双赢,招商收益按比例分成。华夏幸福披露公告显示,华夏招商引资项目符合政府投资强度需求,则该项目落地投资额的45%(含先期商住地出让金的70%)以佣金形式返还。第三,多园区快速复制,华夏幸福协助政府招商引资,通过招商佣金来低价获取房地产开发土地模式获利。参照北京周边的成功经验在经济发达地区周边次发达区域提前布局,华夏通过产业园招商企业进驻,盘活周边房地产,形成良性循环。从融资情况看,2017年华夏幸福发行中国境内首单7.06亿元园区PPP资产证券化,开启园区PPP+abs先河,拓宽了PPP项目的融资渠道。而对于PPP的融资渠道拓宽能否解传统房地产之困,有业内人士告诉21世纪经济报道记者,华夏幸福PPP运作标准,融资金额也没有完全覆盖其PPP项目,对其它房地产项目意义不大。但作为其它企业来说,PPP拿到的融资能否运用到房地产开发中,操作层面是可能的。虽然地产商对产业地产表示眼热,也并不意味谁都可以用PPP来做房地产。郭巍表示,随着城镇化的推进,产业地产是未来房地产的发展趋势,但只有产业地产中涉及基础设施和公共服务领域才能够运用PPP模式。而PPP模式下的产业地产项目虽然可以带来一般6%-9%的收益,但本质并非以获取收益为导向,而更带有公益和责任色彩。意图通过PPP项目完善的前期设计和良好的运营实现以人为本的集生活、居住、产业一体的微观经济载体,高效、低成本地服务实体经济发展。所以地产商在布局产业地产和PPP前,也需真正了解其本质,合规合乎本质运营,否则也只能是失败。(原标题:年报剖析房企融资路径变化:出海融资 另类方式获取土地)镇兴中国 转型特色小镇,看看万达、恒大、碧桂园等都怎么玩?来源:地产融媒体曾几何时,城市化进程伴随着房地产开发推动了中国经济的快速发展。然而,大城市土地资源日渐稀缺,开发商拿地成本越来越高,高房价、高地价的盛宴背后,是开发商们普遍的焦虑,大城市紧缺的供给量已不能满足房企的开发欲望和生存发展,未来将何去何从?国家提出要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,由此也为中国城市化发展路径提供了清晰可见的思路,中国城市化进城下一站无疑将驶向特色小镇,特色小镇将成为新型城镇化的特色担当和发展新空间。而核心城市周边小城市或郊区得小镇开发也正在成为房企们战略转移的新据点。碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城等一批领先房企正在打造中国的“小镇计划”,探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。中国房地产金融联盟曾在文章中把房企转型特色小镇的模式分为四种:以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇,以绿城、蓝城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。安家融媒根据不同房企的商业模式分析他们是如何在城镇化背景下玩转特色小镇的。碧桂园:科技小镇成其未来新增长点,助力业绩双冠王最新数据显示,前2个月,碧桂园以销售额872.1亿元,拿地58宗,总额273.37亿元,斩获销售和拿地额“双冠王”,超越了万科和恒大。这让对过往历史不太清楚的人可能会认为碧桂园是市场的一匹黑马,迅速滑入人们的视野,有点吃惊。然而曾作为“华南五虎”之一的碧桂园本就在房企中有一定江湖地位,只是后来因为战略布局问题始终处在一个掉队的尴尬位置上,逐渐淡出人们的视野。大家都知道,碧桂园走的是“农村包围城市”路线。在千亿房企里面,碧桂园的战略布局相对其他有点另类。在2013年中报中,碧桂园表示会持续专注在一线城市的近郊及二三线城市拿地发展。而彼时,以恒大为代表的许多房企在前几年进入三四线城市后纷纷回归一二线城市,与此形成鲜明对比,碧桂园依然坚持深耕三四线城市,“关注一二线城市近郊,以三四线城市为主,这是碧桂园发展策略的核心,我们不会因为同行的改变放弃自身发展模式。”对于碧桂园“掉队”开发商第一梯队,业界比较普遍的看法是,碧桂园为其“郊区大盘模式”所累。因为曾经房地产全国普遍热火,碧桂园也能坐收渔利,然而一旦市场形势不好,碧桂园的战略就会遭到质疑。“农村包围城市”的布局战略也被认为是碧桂园陷入困境的重要原因。据了解,碧桂园曾一度95%以上的在售项目都位于全国三四线城市。可以说30年河东30年河西,碧桂园成也坚持败也坚持。碧桂园矢志不渝的主打“农村包围城市”的战略定位如今迎来了翻盘机会。中国指数研究院数据显示,2016年1~11月,碧桂园新增土地储备规划面积一二线城市占比为22%,与2015年相比下降5.1%;三四线城市占比为78%。碧桂园总裁及执行董事莫斌曾提出,一二三四五线城市“火力全开”,这也就意味着碧桂园的拿地策略并不倾向于一二线,而是一线城市周边,二线城市及三线城市的核心地段。根据Wind数据整理的46个三四线样本城市中,1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%,保持快速增长,虽然低于2016年12月的42.8%,但与一二线城市相比,增速明显。安家融媒认为,在去库存背景下,三四线城市楼市成交的上涨,使得在三四线城市具备大量储备的碧桂园等业绩大幅上涨。除了战略布局以及合伙人制外,科技小镇对于碧桂园的重振雄风,绝对功不可没。按照规划,未来5年,碧桂园将投入千亿,按照不低于森林城市的建设标准开发多个科技小镇。科技小镇将成为碧桂园未来的新增长点。据悉,自2016年8月,碧桂园宣布“产城融合”战略,推出科技创新智慧生态小镇计划,正式进军产业地产以来,目前,碧桂园已完成5个科技小镇布局,其中3个将于今年动工建设。2017年,碧桂园还将新增15个科技小镇项目,从而完成全年20个科技小镇的布局。循着碧桂园这么多年的全国市场布局轨迹来看,科技小镇无疑是坚守沉寂多年后的集中释放,而且也与政策导向相吻合。碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波表示,随着建设的铺开,科技小镇未来在碧桂园集团庞大的销售中会占越来越重要的位置,不过,这需要一个过程。目前,科技小镇前期销售业绩贡献不占主流,但后期成长性比较强。集团对科技小镇的成长性和品牌提升的价值非常重视。然而安家融媒认为,过分死守一套战略而不能根据市场变化进行调整难免有靠天吃饭之嫌,事实也证明,三四线城市拿地战略曾让碧桂园陷入困境,如今在去库存背景下,碧桂园有了转机,可未来在科技小镇的打造上还能不能继续像今年一二月份的业绩一样领先于行业,我们尚需要更多的观察。绿城:农业小镇不卖房子卖生活绿城跟其他房地产开发企业一样,虽然在产品力打造上独树一帜,但也有着市场痛点,造中式别墅、排屋一向是绿城最拿手的,从桃花源到四季酒店、云栖玫瑰园……太多经典项目出自绿城之手,只是一座中式院子动辄数千万甚至上亿元让普通人望尘莫及。也正是看到了这一点,绿城前几年就开始了百方小别墅的尝试,2015年绿城想转型为城市生活服务商,想做老吾老、幼吾幼、老少各得其乐的全龄化生活社区,桃李春风将是一个样本,除了房子,这里更吸引人的会是那种全家庭的生活方式。“我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间,我希望5-10年的主体部分能够用于探索城镇化,有可能带动中国新一轮农村改造。”绿城中国董事会联席主席宋卫平称,将在5-10年里最起码做出5-10个理想小镇样板。与碧桂园不同,宋卫平选择的是特色“农业小镇”。按他的设想,小镇距离上海、杭州等城市三五十公里,一个小镇需要三平方公里土地,其中两平方公里是农业,一平方公里开发建设,形成3万人的小镇。农业小镇最大的特点是对基础农业的规划,靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益,带动周边的农业改造,建成富有地方特色的大型农业基地,并将周边的农民转化为现代农业工人。未来5-10年,绿城将打造5-10个这样的理想“农业小镇”。宋卫平认为,从房产行业转型做小镇,具有先天优势。“中国终将由城市建设转向为城镇建设、乡村建设多元一体化时代,最后做成一些唯美的、功能齐全的、非常现实悠扬、具有梦幻色彩的天堂小镇,这是下一个阶段中国社会发展的趋势,一定是这样的,不可能有第二个选择”。“我作为一个房地产商人,不算成功,不算失败,过去这二十多年,绿城大概卖了5000亿元的房子。那么,我把我在这个行业里面的所思所感,加上我那么多年读的书,我把它变成五到十个我理想中的小镇,这是我想做的事。”宋卫平满怀豪情地说。华夏幸福:产业小镇的实践先锋近些年,房地产正呈现一片红海,北京也概莫能外,而在这片红海中,华夏幸福的异军突起却给了市场一个大大的惊喜。一个名不见经传的企业,依靠差异化的竞争战略和坚定的执行,通过独创的产业新城模式,正逐步迈入A股“千亿收入、千亿市值”行列,走出一条蓝海之路。近日,河北省公布了首批特色小镇创建和培育类特色小镇名单,廊坊有6个培育类小镇入选,而其中三个均为华夏幸福的作品。包括永清县幸福创新小镇、霸州市足球运动小镇、香河县机器人小镇。由此可见,华夏幸福在特色小镇的开发和运营上早就走在了市场前列。华夏幸福将自身定义为“产业新城运营商”。从这个意义上看,华夏幸福,可以理解为一个提供区域经济综合解决方案的供应商。而其之所以能够成为行业翘楚,在于产品布局比别人早了很多年。这家企业1998年成立,2002年进入固安工业园,受益于“产城融合”的开发模式以及京津冀规划带来的产业红利,经过近15年的发展,在与政府搞PPP、产业新城、创新创业乃至中国足球上,都颇有建树。相比于绿城、碧桂园这些传统房企,拥有更好的产业资源、对产业地产理解更为深刻的华夏幸福似乎更容易获取地方政府的信任;相较于万科万达为城市增光添彩,华夏幸福更是在缔造一座座繁华之城。而走到今天,华夏幸福正以“PPP市场化运作”为机制,依托产业集群优势,通过提供产业发展规划、全球资源整合、招商管理服务、景区化智慧化运营等全产业链服务,与政府合作共创新型特色小镇。根据华夏幸福最近公布的计划,其将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。据悉,对于特色小镇的开发和运营,华夏幸福早已在旗下产业新城内进行试点,目前已经建立并初具规模的小镇包括大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才创业小镇。此外,足球小镇、健康小镇和葡萄小镇根据公司公告也将陆续推出。实际上,在业内人士看来,华夏幸福打造的特色小镇与其产业新城模式是一脉相承的。得益于体量小的特点,华夏幸福特色小镇分布在城市半径50公里以内,填补市中心到产业新城之间土地利用的空白,一方面疏导城市人口和产业、环节城市压力,是城市化加速阶段下顺势而为的产物;另一方面平衡了华夏幸福在城市中心、周边和远郊之间大小城镇的协调发展。华侨城:文旅小镇打造新型城镇化样本在新型城镇化建设进程中,旅游产业得到了长足发展,而华侨城绝对是受益者。1985年从深圳湾畔的一片滩涂起步,华侨城如今已连续多年雄踞全球主题公园集团“亚洲第一、世界第四”。旗下的锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等景区是陪伴几代人成长的“国民旅游区”,“欢乐谷”更是国内主题公园行业唯一中国驰名商标。难能可贵的是,华侨城将产业、人口、资本等核心要素串联起来,与其他运营商形成了差异化。这是华侨城独特而有魅力的“造城”模式,它和新型城镇化一样,对区域的发展推动明显。“文化+旅游+城镇化”是华侨城“城镇化”的战略核心,“旅游+互联网+金融”则是城镇化项目的战略支撑。在新模式助推下,2016年,华侨城城镇化项目在广东、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地。华侨城甘坑新镇,位于深圳布吉清平高速与机荷高速交会处,拟规划面积约12平方公里。这是华侨城拟投资500亿元打造的首个“文化+旅游+城镇化”小镇,这也是深圳的首单特色城镇,被称为中国文创第一镇。无疑,新模式让华侨城的“造城”能力推向新高。而在国家政策的支持下,华侨城作为中国新型城镇化的践行示范者率先通过PPP模式推出“100个美丽乡村”计划,构建100座具有中国传统民俗文化特色小镇。如中国唯一的博物馆小镇——四川安仁古镇、南方丝绸之路的起点——四川天回古镇、古色古香的“中国好莱坞”——四川黄龙溪古镇、中国文创第一镇——深圳甘坑小镇、民族英雄文天祥后人聚居地——深圳凤凰古镇、明清南中国海防军事要塞——深圳大鹏所城、深圳生态后花园——光明小镇等等。万科:王石的“良渚乌托邦”作为住宅地产的老大,万科的任何一次转型都会备受关注。万科良渚文化村也可以说是一个小镇,作为全国房地产行业的一个标杆项目,良渚文化村一直都不缺赞美之词。万科曾提出过口号:良渚文化村应该是安居又乐业的地方。这个八年前由浙江南都房产开发并推出首个组团,现在已经成为杭州旅游休闲和度假居住新名片新地标的良渚文化村,总占地12000亩,其中山地5200多亩,旅游用地1200多亩,公建用地680亩,房产用地3400多亩,规划人口3万左右。包括了“良渚圣地”博物馆公园、白鹭湾君澜度假酒店、玉鸟流苏文化休闲街区,以及阳光天际、竹径茶语、白鹭郡、七贤郡、劝学里、绿野花雨、金色水岸等多个组团共同构成。是我国第一个多种功能复合的可居、可游、可学、可创业的生活小镇。从设计上,它超越了楼盘概念,以小镇的尺度、步行的时距、主题村落式的布局,成为郊区新镇建设的示范区、田园城市理想与新都市主义的试验场。然而到了实际上,良渚文化村只有一个产业——房地产。过于单一的产业模式如果让小镇在新时代得以持续,万科恐怕还需要做更多的努力。因此,建造特色小镇,还有巨大摸索创新和弯道超车的机会。去年10月,北京万科宣布与国开新城合作,通过成立合资公司的形式,开发位于北京门头沟区军庄镇项目,并总计获得超过3平方公里的土地开发和运营权。事实上,在北京万科的转型升级计划中,产业城镇也是重要的组成部分之一,目前已经签约三个项目,其中门头沟项目争取在今年亮相,另两个在河北涿州和天津宝坻。另外,万科在旅游度假方面做了不少尝试。在2014年宣布斥资400亿元开发吉林松花湖旅游项目后,万科在冰雪产业发力频频。2016年年底,由万科集团、八达岭旅游总公司、原石京龙滑雪场联手打造的全新的万科石京龙滑雪场也已经亮相。其实,冰雪产业并非万科优势产业,但借助滑雪场可带动场地周边万科的其他业务,这一模式也成为单一滑雪场微利甚至亏损运营之下的新模式探索。万达:旅游小镇成转型出路之一近些年来,众房企为了城市中心的土地杀得头破血流之际,万达却选择在郊区拿地。很多房企认为,只有一线城市或者1.5线城市的商业才更有发展机会时,万达布局的重点则是三四线城市。2014年,万达商业共新开23个购物中心,万达内部一份2016年开业项目分布表显示,万达2016年重点布局的大多为三四线城市,不少城市都是首次进驻。据报道,万达进入的城市需满足较高的经济总量、人口等指标门槛,其中可以划分为一线、二线、三线、四线的城市共计216个。2017年,万达轻资产的项目已过半,全面进入二三线城市,核心城市至少布局4个,如今连70万人口的县级市也进。和省政府签大单占便宜,重点布局:江苏、辽宁、四川、广西、河南,更会玩文化及体验来打动政府,相对的小城市的项目则成本及面积控制。目前国内选址落定的13个万达城主要是通过与政府签约确定的,截至目前,武汉中央文化区、长白山国际度假区、西双版纳国际度假区、南昌万达城和合肥万达城已经开业运营。万达旅游小镇的打造也是集团转型的出路之一。在2022年北京冬奥会申办成功的大背景下,万达作为民营企业积极开展冰雪产业布局,有利于中国冰雪运动加快进入发展的黄金期。万达在长白山修建了可同时满足上万人次,43个雪道的滑雪场,由国际化专业团队运营。滑雪场又引来了高端度假酒店、温泉、影剧院和商业街。这个冰雪小镇独特的自然禀赋和几年独具匠心的建设,吸引了众多资本进入休闲旅游产业,解决就业1万多个。2015年3月,万达集团与贵州省签订战略合作协议,计划总投资600亿元,在贵州省建设万达文化旅游项目和10个以上的万达广场。旅游小镇是万达丹寨扶贫的重大创新。项目位于丹寨县风景秀美的东湖岸边,占地400亩,一期投资6亿元,一期建筑面积5万平方米,建筑风格苗寨特色,配套建设三星级酒店、多厅电影院、儿童娱乐等设施,引入丹寨特色的民族手工艺、苗寨美食、苗医苗药等内容,打造一站式苗族文化体验。旅游小镇不仅创造经济收益,而且预计将新增2000至3000个永久就业岗位,极大缓解丹寨县城就业困难的问题。华银基业:专注特色小镇10余年在国家政策的感召下,特色小镇的发展迎来了最佳的历史契机。有不少房企是在这个背景下转型开发特色小镇,而也有一些企业早在10多年前,“特色小镇”的概念尚未成型时就已经致力于这种商业模式了。就在北京的西南方位,涞水产业新城以定位精准的特色小镇形象,正日益成为环北京都市圈中一张令人瞩目的名片。历经10年淬炼,华银(天鹅湖)国际生态城已经在北京,乃至国内众多特色小镇中脱颖而出,作为涞水产业新城的三大板块之一和重要的非首都功能承载区,充分运用欧洲小镇理论,形成了极具特色的欧式小镇。华银(天鹅湖)国际生态城,依托自身的生态条件,发展智慧产业、生态产业和高端服务产业,已经成为特色小镇建设的一个样本。除了医养健康和生态休闲旅游,天鹅湖的互联网+、现代农业、教育服务等产业也已经风生水起,并和涞水产业新城的另一板块新兴产业示范区有效互动,配合示范区的电子信息、现代商贸物流、现代教育等产业,形成环北京重要的产业发展极。纵观全球,遍布全球的知名小镇,都是景区景点,旅游已成为其支柱产业,而在华银(天鹅湖)国际生态城,从最初的顶层设计中,已经作出超前安排,其中天鹅湖4A级旅游风景区目前已经试运营并免费对外开放。华银基业集团深耕京西南片区,战略布局京北、京南等大北京区域,经过10多年发展,已成为北京市场新崛起的代表公司。绿地:重点布局特色小镇乘胜追击今年初,绿地集团董事长、总裁张玉良透露,绿地已从产业、投资及管理层面确定了新的增长引擎,长租公寓项目和“特色小镇”将作为绿地在2017年的业绩增长点。2017年,无疑是特色小镇的主题年,在京津冀协同发展战略实施三周年的节点上,绿地依托在京津冀区域十年的深耕细作,将着力深入布局特色小镇建设。绿地提出“智慧健康城”和“文化旅游城”等大盘开发模式的小镇战略,针对特大城市或大城市群的产业溢出、人口溢出,投资启动特色小镇大盘项目。按照绿地的规划,在京津冀地区发展特色小镇过程中,绿地将充分发挥“资源集成商”的作用,积极挖掘和打造综合性服务、发展为一体的特色鲜明的特色小镇项目。“目前绿地正在寻找合适的土地和项目。石家庄、保定、廊坊、张家口等区域都是突破口。”绿地方面介绍,按照京津冀区域特色小镇的大盘战略,2017年绿地将在北京等一二线重点城市远郊及周边,储备多个特色小镇大盘项目。实际上,绿地在上海崇明岛、杭州湾已经有落地实践,计划在江西(南昌周边)打造健康小镇、智慧小镇,在郑州也签了两个小镇。曾经一线阵营常客的绿地却还刚刚踏进3000亿门槛,绿地在房地产主业上的“掉队”已经成为有目共睹的事实,在过去一年的“交锋”中,绿地与恒大万科、碧桂园相差甚多,如果想进击需要付出更多努力。特色小镇的打造,无疑是绿地追击一线阵营行列的一个筹码,“大基建”、“大金融”、“大消费”的布局使其具备了综合的产业投资能力,能不能杀出一条血路,还得有待市场观察,毕竟特色小镇还只是一个谜一样的存在。恒大:足球小镇是水到渠成说到恒大对中国足球的贡献,在历史上也必将是浓重一笔。如果恒大在特色小镇的热浪下,搞足球小镇似乎一点都不出人意料。2017年伊始,清远根据规划将在现有恒大足球学校和恒大金碧天下两大建设板块基础上,建设“恒大欧洲足球小镇”,拟将小镇定位为立足珠三角地区、面向全球的国际足球文化名镇,并融汇山水田园特色、人文风情,打造出多元活力的国际旅游目的地。如今单足球小镇,就已经有不少玩家入局。除了恒大欧洲足球小镇,苏宁也宣布筹建南京国际足球小镇,龙湖地产也准备参与到槐房国际足球小镇开发项目中去。如今,莱茵体育也发布公告,要投资20亿元,在桐庐县建设国际足球小镇。不少小镇在规划的时候都融入了大产业集群的理念,在这种情况下,特色小镇发展的关键就在于特色产业是否具有完整的产业链,以及是否成熟到足以对抗行业风险。鉴于恒大在足球和地产方面的经验,足球小镇的未来仍然可期。融创:房地产开发可以试试特色小镇融创入股乐视,成为地产企业与互联网企业深度合作的重要案例,也成为中国产业互联网转型的重要案例,双方跨界之大,避免了主营业务的冲突。跟产业结合的小镇,将成为融创下一个方向,而乐视将要建设的汽车生态小镇正好符合融创这一需求。根据规划,超级汽车生态体验园区和乐视汽车生态小镇,实现超级汽车从研发设计体验、品牌体验和汽车主题游乐的全价值链展示和体验。未来汽车生态小镇将集休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、舒适宜居于一体。同时乐视还将邀请配套厂商进驻小镇,并逐步开发旅游业,成为集汽车生产制造、旅游观光、生态完整体验、生态模式实验与一身的特色生态小镇。孙宏斌表示房地产开发可以试一试特色小镇,新鲜事物自然好奇,但他确实轻描淡写,所以,总喜欢给市场惊喜的孙宏斌还是给了我们留了一些悬念。来源:(中国商业地产研究院)
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  • 房企开启土地“扫货”模式

    中原地产数据显示,今年前4月,拿地超过百亿的房企合计18家,其中碧桂园以536亿元拿地金额位居房企首位。图/视觉中国调控层层加码,楼市逐步降温。但在一级土地市场,品牌房企却开启了攻城略地的扫货模式。多家机构数据显示,在刚刚过去的4月,保利、龙湖等多家房企拿地金额均在100亿元以上,其中,碧桂园已连续5个月拿地金额过百亿,中海也已连续2个月拿地过百亿。多家房企月拿地金额超百亿4月,房企拿地热度掀起了今年以来的小高潮。同策咨询研究部数据显示,4月,保利、龙湖、中海、首开、碧桂园、万科等品牌房企拿地金额均在100亿元以上,其中,碧桂园甚至已连续5个月拿地金额过百亿。“集团今年的拿地金额目标是1500亿元,接下来仍然是有适合的地就拿,碧桂园有句话,哪里有市场,哪里就有碧桂园。”碧桂园集团一名负责人表示,和之前相比,碧桂园还会专注拿适合做产城融合、科技小镇的地块。值得注意的是,素来以谨慎闻名,采用不拿地王、保证利润为主要策略的远洋集团,4月斥150亿元巨资于招拍挂市场拿下武汉2宗地块,建面共计170.97万平米,荣登4月拿地金额榜单TOP20榜首,成交建面在榜单亦处第2位,仅次于碧桂园。这是远洋集团近5年来于招拍挂市场的最大手笔。调控期是逆市布局的好时机,同策咨询研究部总监张宏伟表示,调控已进入深水区,楼市周期性下滑开始显现,在这种状态下土地价格会越来越理性,很多房企在这个阶段都会选择加速拿地。如远洋在武汉拿下的两幅相邻地块,楼面价均不足10000元/平米。中国指数研究院的统计显示,前4月从拿地金额来看,碧桂园和保利继续稳居前两位,首开、远洋晋级TOP10。另据中原地产的数据显示,今年前4月,拿地超过百亿的房企合计18家。“保守者”画风突变近几年略显保守的几家房企,从去年底开始画风突变,加快拿地进度,典型如龙湖、远洋、中海。龙湖将2017年的目标定在1100亿,一改往日的谨慎,强调规模增长,其今年预计用400至500亿资金拿地。“龙湖原先也并非完全不注重规模,只是在上一轮规模增长之后,吴亚军看到了比如管理层、项目盈利等问题,近两年开始内部调整,解决完后,龙湖再度开始新一轮增长。”优淘城总裁薛建雄说。此外,一些央企、国企也开始加速介入土地市场,远洋和中海最为明显。“不要忘了,远洋、中海都是曾经的地王创造者,远洋地王至今都没有完全解套。”薛建雄说。中海地产宣布2017年要花1000亿元拿地,第一季度已通过招拍挂获取了15宗土地,而2016年全年仅新增18宗土地。5月8日,颜建国获任为主席并继续担任公司行政总裁。这意味着中海正式开启了颜建国时代,无论是中海拿地的千亿预算,还是3000亿元销售额,都史无前例地充满动力。曾经的万科与中海,位列中国房企数一数二的位置,中海更有利润王的美誉。但近几年,因人事内耗等问题,步履蹒跚,万科、恒大、碧桂园也将中海远远甩开。抢地是规模化冲动“到目前为止销售业绩很好,大家很有干劲,和打了鸡血似的。”对于目前房企仍如此积极抢地的原因,某大型房企人士如是告诉记者。有业内人士惊呼“今年一季度是房企有史以来卖得最好的一个春天”。薛建雄认为,今年碧桂园、万科、恒大等一线房企业绩飘红,碧桂园的销售额更是已经攀升到“两千亿”量级,自然要大举拿地。中原地产首席分析师张大伟也认为,归根结底还是钱多,房地产企业资金链非常安全,而且是空前安全。整体看,信贷虽然在逐渐收紧,但收紧后的数据只是逐渐回归2016年历史最宽松之前的常态,只是逐渐稳健,而不是趋紧。尽管房地产市场已经进入下半场,利润率的下滑成为残酷的现实,但是房企的规模化赛道不会关闭,竞争仍在持续,充足的土地储备是企业扩张的保证,“多拿地、拿好地”成为房企规模化竞争的关键所在。阳光城总裁张海民就曾表示,现在的土地储备排名就是五年后的房地产公司排名。刚刚辞任中海执行董事兼主席肖肖此前也表示,“我们历来追求利润为先,不为规模而做大规模,但是没有规模支撑,保持利润增长和领先也是不可能的。”房企仍未看淡土地市场尽管房企看好土地市场,但在大举拿地之下,房企将不得不面对拿地成本提高所带来的负面影响。如中海地产,第一季度营收274.2亿港元,溢利78亿港元,对应毛利率28.4%;综合借贷水平也上升至13.3%。瑞信近日宣布,调低中海评级及目标价,主要原因就是其首季度毛利率只有28.4%,属于低水平。明源地产一名分析师指出,调控现在已经开始显示威力。尤其是项目主要在一二线城市,且产品以改善型、高端为主的房企,因预售证审批受阻,受到的影响更大。此外,自去年楼市调控至今,全国已有超过55个城市祭出各类调控政策,加入调控的城市阵容有增无减,北京、上海等一二线城市楼市全面降温。上述明源地产分析师还表示,过去几次调控,房价的周期大约为两年,房价调整的周期是七八个月,但此次不同,还有加严的趋势。往后的销售数据比4月份还坏将是大概率事件。尽管市场对楼市预期降低,房企也在抓紧抢收。大型房企依旧未看淡土地市场,如碧桂园、中海等房企千亿元拿地目标未变,“现在销售业绩好,符合预期,但集团也没说会提高拿地金额,我们还是按着既定的1500亿拿地额走,自己和自己比。”上述碧桂园负责人说。(记者 龚小锋)
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  • 房企三巨头4月销售业绩环比回落

    前4月,碧桂园业绩超过万科和恒大,独占鳌头。图/视觉中国数据来源:克而瑞,新京报记者根据公开信息和资料整理,具体数据以企业公布为准。以“3·17”为标志,全国楼市进入新一轮加码调控中。但数据显示,龙头房企前四月业绩增速不减,碧桂园、万科、恒大前四月销售额同比增速均超60%,不过,4月单月销售额增速均回落。碧桂园前4月销售再夺榜首在调控升级背景下,部分房企受调控政策影响业绩下滑。然而,标杆房企的业绩增速不减,强者恒强的格局依然持续。据亿翰智库发布的房企4月业绩报告显示,3000亿规模房企业绩规模同比翻番,但环比增速仅31%。千亿级房企中除万达外,融创、中海、华润等企业4月单月销售业绩均在百亿以上,与2016年同期销售金额相当。碧桂园、万科、恒大“三强争霸”的局面仍在延续。碧桂园前4月份不仅再夺榜首,更是一举突破2000亿元大关。销售金额约2041.6亿元,合同销售建筑面积约2256万平方米。经测算,碧桂园4月单月合同销售额535亿元。万科前4月公司累计实现销售面积1278.1万平方米,销售金额1921.7亿元。4月份实现销售金额418.9亿元,这一数据相较碧桂园少了116.1亿元,排在第二位。恒大4月份的合约销售金额为378.5亿元,经测算,今年前4月,恒大物业累计合约销售金额约1447.8亿元,排在第三位。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,龙头房企销售业绩表现不错,说明品牌溢价力明显。因此,房企上半年还可以享受部分购房者积极入市的利好。龙头房企销售实现去周期化亿翰智库发布报告称,龙头房企明显去周期化,单月业绩在400亿元以上。其背后的原因是城市布局的全面化、均衡化,尤其是碧桂园和恒大在布局上,一二三四线城市全覆盖。龙头房企在销售节奏上各有差异。碧桂园今年前4个月业绩已经超过2000亿元,按照现在月均500亿元的速度,一定会超额完成全年目标。万科虽然表示对规模排名“不在意”,但春节后开始加大推货力度,其中3月份的新推货量是平时单月的2-3倍,创下行业单月636.4亿元的销售纪录。尽管4月份万科的推案量与3月相比下滑不少,但仍高于往期月均水平。恒大今年开始有意放缓步伐,收窄折扣幅度,提高利润。进入二季度以来,恒大已开始明显发力,大量新盘从二季度开始陆续入市。亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示,房企有固定的销售节奏,对比企业业绩目标发现,目前绝大部分企业已完成全年业绩目标的1/3以上,从企业规律来看,房企完成全年业绩目标的可能性较大。从已经公布4月份销售业绩的房企来看,部分区域型房企“受困”于“城市节奏”,及调控影响,销售额环比下滑明显。克而瑞统计显示,整体下滑力度达25%。短期来看,房企销售环比下滑现象或将持续。不过,聚焦于非限购城市的房企,正好受益于此轮三四线城市行情爆发。如中梁地产主要布局长三角的三四线城市,整体销售情况较好。严跃进预计,二季度房企在三四线城市会有小增,但三四线城市目前在高位上运行,不会有太多爆发力。(记者 张晓兰)
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  • 五一楼市冷清 热点区域房价拐点有望下半年出现

    调控措施显效 五一楼市冷清热点区域房价拐点有望下半年出现□本报记者 彭扬在陆续出台的一系列调控政策之下,热点城市楼市降温明显,但个别城市亦有调控后房价“补涨”迹象。业内人士认为,当前全国商品房成交量同比增速已呈现下滑态势,未来楼市调整速度料加快,热点区域的房价拐点可能在下半年出现。热点城市陆续开始降温5月1日中午,在北京南五环一处楼盘的售楼处,某售楼员告诉中国证券报记者,该楼盘主要是大户型,客户大多是“卖一买一”的改善型需求,而且二套房的利率上调到基准利率的1.2倍,首付比例也调到了80%,受调控政策的影响比较大。因此,五一假期来看房的客户不多。在半个多小时内,中国证券报记者只看到一组购房人来看房。该售楼员表示,目前楼盘价格保持稳定,没有打折或特价房等促销打算。后续还有新盘将对外销售,价格应该不会有太大变化。在此轮楼市调控收紧过程中,北京的收紧力度最大,楼市成交萎缩态势已很明显。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,4月北京二手住宅市场量价齐跌,全市二手住宅共完成网签16902套,环比3月的25952套减少35%,同比2016年4月的26374套减少36%;成交均价环比转降,跌幅达6%。在二线热点城市,楼市降温态势也有所体现。南京的房屋中介人员告诉中国证券报记者,去年五月以来南京房价是直线拉升,现在情况不同了,价格平稳。在南京市房地产交易登记中心,前来办理业务的某购房人说:“现在炒房比较难,好多人没资格,并且新入市的楼盘也比较多。因为调控肯定会越来越严,不敢轻易下手。”“未来会不会出台新的政策,还要看五六月份市场的变化。如果市场继续供不应求,炒房的热情不变,参考其他城市措施和南京实际情况,南京政策有进一步从严调整的空间。”网尚研究机构研究员虞珠指出,比如提高首付比例、限制交易时间等等。南京市统计局公布数据显示,一季度全市商品房销售面积234.87万平方米,同比下降30.8%,降幅比1-2月收窄5.6个百分点。商品房销售额396.5亿元,同比下降25%,降幅比1-2月收窄14.5个百分点。去年下半年以来,受房地产新政和同期基数影响,全市商品房销售面积增幅持续下降,今年1-2月下降幅度达到36.4%,三月份楼盘加推,降幅有所收窄。调控有进一步收紧空间对于近期房价仍有一定涨幅的城市,业内人士预期调控有继续收紧的可能。以西安为例,西安市统计局数据显示,一季度,全市商品房销售面积354.14万平方米,同比增长25.4%;商品房销售额264.55亿元,同比增长52.3%。位于西安北郊的某楼盘在五一期间并无现房。五一后开盘,标价在7800元/平方米至8000元/平方米,前期则是7200元/平方米。有售楼员介绍,春节后至今,很多楼盘的房价都有不同程度上涨。实际上,西安早在4月中旬就已颁布楼市新政。明确商业贷款首套房首付不低于30%,二套房不低于40%,三套不能贷款。限购区域内买的商业住房及二手住房,需取得不动产权证书后满2年方可上市交易(买卖、赠与)。五一假期前,西安市房管局暂停了万科集团所属公司开发的12个项目的网签销售,暂停受理其新项目的预售许可申请。同时,也暂停了与上述项目相关的西安世联投资咨询有限公司、陕西合富辉煌地产顾问有限公司、西安创典全程地产顾问股份有限公司在西安市的代理销售活动。“西安楼市当前之所以呈现出这样的特点,主要有两个原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一是外溢因素,比如周边郑州等城市收紧购房政策,投资、投机需求开始进入西安市场,对房价上涨或有一定推动作用;二是市场预期,政策持续调控使得后续继续收紧的预期强化,尤其是在商业银行贷款方面。明源地产研究院首席研究员刘策认为:“西安楼市一直以来处于去库存的阶段。现在在供求改善后迎来补涨。当然,也有外部投资者看到西安在目前各个省会中价格相对较低,处于具有投资价值的价格洼地之一。因此,内外因素拉动造成了价格上涨。”严跃进表示,房价的上涨是由于各种因素造成的。比如,即便是全国实现限购,但也主要是针对当地城市,还未在全国范围内全面实行。但资金流动具有一定随意性,只是目前还达不到对购房资金进行管控。“未来在新房和二手房市场都有调控继续收紧的空间。”刘策认为,比如,提高首付、提高契税等。跳出房地产周期“怪圈”“近期房地产市场延续降温,新房和二手房成交量均下滑,房地产调控升级后效果不错。”国信证券(13.780, 0.03, 0.22%)分析师董德志表示,根据大部分热点和非热点城市的销售数据,4月以来新房和二手房销量同比下滑较明显。首创证券分析师王剑辉表示,当前全国商品房成交量已经出现同比增速下滑,考虑当前的信贷环境以及调控政策的空前力度,调整速度会有所加快,但是价格回落依然可能在下半年才会出现。期间注意观察成交量负增长月份的出现,可能是价格调整的关键时点,短期内不排除针对二手房调控升级的可能。从目前来看,房地产政策收紧的效应正在延续。爱建证券研究员刘孙亮表示,受到政策的限制,房价震荡以及成交量萎缩是大势所趋。但与此同时,房地产行业仍面临去库存的压力,房地产行业未来将依旧保持去库存的政策主线,房价在“实质”下跌后,短期内将维持震荡态势。“下半年可能出现回调,周期怪圈能否打破有待观察。”东吴证券(11.940, -0.03,-0.25%)分析师丁文韬表示,继限购和限贷政策出台之后,3月以来全国已有14个城市发布住房“限卖”政策,通过一定年限的限制转让政策可以有效地打击投机行为。预期随着更多城市加入调控再升级行列,短周期内的房地产市场回调很可能在下半年出现。丁文韬表示,政策周期性的“松紧”变化只能作为短期内的应急手段,如果想要真正跳出房地产周期的“怪圈”,还是需要看到真正的长效机制。来源:(中国证卷报)
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  • 跳脱地产思维 房企搞养老产业谋多元发展

    (记者 顾菁)随着老年人口的不断增长,中国逐步迈入老龄化社会。恰逢房地产转型升级,行业正告别传统单一的住宅开发模式朝着多元化发展之路行进。于是“养老+地产”成为开发商寻求新的利益增长点的重要选择之一。短短数年时间,养老地产发展迅速已衍生出了包含养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等多重复合模式的多种业态。从养老地产到养老产业据联合国开发计划署预计,到2050年,中国老年人口占比将达到27.6%,基于中国人口基数庞大,老年人口数量将达到3.71亿,届时老年人口抚养比例将达到与欧洲同等水平。人口结构的迅速变化无疑将对于中国经济、社会以及房地产市场具有重要影响。老龄化社会催生的“银发经济”促使众多房企纷纷掘金养老地产项目,通过跨界合作、资源共享创新养老地产运作模式。万科分别在北京、上海和广州出资设立专业的养老服务管理公司。其中就包括2015年,上海万科、上海地产集团、上海中医药大学 联合成立的上海申养投资管理股份有限公司。目前该公司旗下拥有包括城花智汇坊、古美智汇坊两家社区为老服务中心在运营,另一家位于镇坪路望年荟照护机构也已于2017年开始运营,并引进了英国合硕共同打造国内首个针对有退智症的老年人的“老年退智症颐养区”。万科集团高级副总裁兼万科上海区域首席执行官张海表示,养老领域是万科“城市配套服务商”新定位的重要板块,积累了多年经验,随着申养公司项目全面开花,城市养老困局有望在上海率先获得实质性突破。申养是万科联合其他合作单位共同成立的养老产业管理机构目前,申养形成了长者公寓、照护机构、康复护理院、社区为老服务中心四个纬度的养老服务产品。同时,正在筹备中的社区为老服务中心、照护机构、长者公寓、康复护理院等各类机构20多家,遍布上海主要中心城区。预计到2017年,公司运营管理养老床位数将超过3000张。另一大巨头保利地产则选择与第三方合作,对社区进行改造,向业主提供居家养老服务。在上海,保利的首个“嵌入式”社区养老机构“保利•慧享福”长者照护之家已经开业。这个位于宝山顾村板块的保利叶上海项目内的养老机构为社区里自理、半失能、失能老人,提供1-3个月短期寄养,日间8小时照护服务,以及专业人员定期上门照护等服务。保利地产董事长宋广菊明确,养老市场不仅仅局限于养老机构,居家和社区养老仍将是主流。建设社区养老和居家养老,缓解了运营成本的压力,实现企业多方效益的多样化,解决建立统一服务标准的问题。事实上,观点指数发布的《2017中国养老地产市场报告》称,据不完全统计,已经有80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产,投资总额超过3000亿元,发展趋势乐观。而在养老产业的布局上,房地产开发商也在转变思路,诸如远洋、万达、绿城等房企也正在实现从养老地产到更加注重服务品质的养老产业的发展。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,开发商拥有的不动产所有权、强大的资金后盾、丰富的开发运营经验、客群资源为最大的优势,能促进养老地产蓬勃发展。从房企的养老地产布局中可看出,基本以机构养老和社区养老为主,结合不同的创新模式和产品概念贴近不同老年人的需求,打造复合型、生态型的综合养老服务项目。赚不了快钱的行业对于尚处于起步阶段的养老产业可以说机遇与挑战并存。盛世神州投资基金管理股份有限公司首席执行官李万明指出,地产的特点是快速开发、快速变现。如果将养老产业定位于“养老地产”,则不会引起大家对后续经营、管理的重视。产业的投资回报很长,投入的前五六年可能基本上勉强能维持,慢慢才能产生利润。上海申养投资管理股份有限公司总经理严栋坦言:“投资方目前对我们的养老项目没有盈利的要求,而是希望能够把口碑做好把品牌树立起来。”中国指数研究院分析师指出,开发商已逐渐跳出“养老地产=养老产业”式发展,企业正逐步走向“去地产化”的发展新阶段,更加注重养老产业服务体系构建,服务更加多元化和复合化。无论是居家养老、社区养老还是机构养老,都应围绕其养老模式细化服务,并且不断创新服务模式,构建具有自身特色的产品线、服务体系及产业链。北京万怡医养企业管理有限公司总经理于永玲表示,现阶段不同行业不同领域的企业进行合作很关键,养老不单纯是一种服务,运营能力也是基本的需求。多方合作有利于聚焦客户需求,以满足客户需求为出发点,形成以关键资源搭建为主的养老生态系统。克而瑞分析师肖文晓指出,养老本身不是一个赚快钱的产业。涵盖老年人衣食住行、生活照料、用品生产、医疗服务、文化健身娱乐等多个领域的养老产业,涉及面广、产业链长。建设一个包容、均衡的适老宜居环境,涉及社区服务网络改造、专业人才队伍培养、无障碍路网构建等方方面面。多元化多层次养老市场的形成,有一个漫长的培育期,难以在短期内收回投资。保利•慧享福是“嵌入式”社区养老机构据国家社科基金测算,2015年我国老年市场规模约达1.87万亿元,其中养老产业规模达4900亿元。到2050年中国老年市场规模将达48.52万亿元,养老产业规模将达21.95万亿元,预计老年市场和养老产业分别将以9.74%和11.48%的年增长率高速发展。全国老龄办副主任吴玉韶指出,养老产业遇到了难得的发展契机,要真正成为朝阳产业,成为经济发展新引擎,需要政府发挥主导作用,市场发挥主体作用,社会发挥协同作用,互为补充,形成合力。未来10-15年是养老产业快速发展的黄金年代。
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  • 房企“铁三角”围城:前4个月卖了5300亿

    当前,重新注重规模竞争似乎成为2017年房地产行业共识。即使面对政策调控的持续深化,大中型房企在过去的4个月也走出一条高光的业绩曲线。碧桂园、万科、恒大领衔的一线房企构筑成了“铁三角”,碧桂园的销售额更是已经攀升到“两千亿”量级。在过去,这似乎是不可想象的。日前,某研究中心发布《2017年1~4月中国房地产企业销售TOP100》显示,碧桂园销售额达到了2006.6亿元,万科实现1915.7亿元,恒大实现1440.3亿元,三家领头房企实现总销售金额5362.6亿元,甚至超过排名其后的10家房企的销售额总和,行业集中度愈加明显。权威机构报告认为,此种趋势对成长型房企来讲,需要关注去周期化趋势,尤其是在投资节奏上,地价低时多拿,地价高时适当少拿,但绝对不能不拿,否则企业成长的连续性会受到制约。“铁三角”领先业绩榜调控在深化,大中型房企在过去的4个月依然收获了丰厚的业绩。从榜单分析,第一名、第二名都维持在了“两千亿”左右的量级,TOP3门槛达到了1440亿元,远超去年上半年第三名的1221亿元,TOP10和TOP50门槛也分别达到了420亿元和89亿元,显示出行业集中度的再次提升。与去年同期业绩比较,今年前4月已完成去年上半年整体业绩的主要集中在TOP50房企,前10强房企中有6家,前30强房企中则有17家已达成此目标。某上市房企研究中心主任张化东认为,“三千亿”以上量级的龙头房企在经营上已经明显的去周期化,无论是春节淡季还是春季旺销期,单月业绩基本均在400亿元以上,其背后是企业投资节奏的去周期化以及城市布局的全面化、均衡化。碧桂园在此方面的趋势明显,无论是投资端还是销售端。在拿地节奏上,去年前8个月基本保持每天一块地的进账速度,仅在当年9~11月份略有放缓,但当年底再次重启高速拿地模式。在销售端,其前4个月业绩已经超过2000亿元,按照现在月均500亿元的速度,全年完成6000亿元业绩将成为大概率事件。恒大在前4月的销售速度有所放缓,在营销措施上收窄折扣幅度,提高利润。从今年一季度的销售情况看,恒大仍然处于惯性延续之中,推货节奏平稳。亿翰智库的报告预计,进入二季度以来,恒大明显开始发力,大量新盘将在二季度及之后陆续入市。经历股权之争风波的万科虽然表示对规模排名“不在意”,但在营销节奏方面,却没有放缓的迹象。今年春节后万科就开始加大推货力度,其中3月份的新推货量是平时单月的2~3倍之多,创下行业单月636亿元的销售纪录。万科第一季度业绩报告显示,净利润出现明显下滑。对此万科解释,由于销售额翻番、经营管理规模扩大,一季度销售费用和管理费用同比分别增长38.8%和29.3%,同时受融资规模扩大的影响,一季度万科财务费用也有所增长。此外,由于一季度结算项目中包含了一批合作比例较高的项目,使得当期少数股东损益占比较高。万科董秘朱旭表示,第一季度万科竣工和结算规模有限,竣工面积占全年竣工计划的比例仅为5.1%,一季度的净利润同比下滑对全年业绩的参考意义不大,公司预计2017年全年净利润同比仍将保持增长。中小房企突围压力在房企规模的竞争中,土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。阳光城总裁张海民就表示,现在的土地储备排名就是五年后的房地产公司排名。中国指数研究院的统计表示,前4月从拿地金额来看,碧桂园和保利继续稳居前两位,首开、远洋晋级TOP10.1~4月,碧桂园和保利分别以535亿元和474亿元继续稳居拿地金额前两位。总体来看,在2016年热点城市量价齐升带动下,房企取得良好的去化效果,资金较为充裕。尽管2017年楼市调控政策不断加码,但仍不能减弱房企拿地热情。2017年1~4月,房企拿地意愿依然强烈,TOP10企业拿地总价高达3460亿元。相比三大巨头的全国性布局对冲周期风险,区域布局型房企在规模竞争上缺乏力度。亿翰智库的报告认为,首开、首创等出现增长受困,在榜单排名上均出现不同程度后退。究其原因,是因为一线及强二线短期内住宅去化仍然有支撑,但新增供应难以为继;另一方面,一线及强二线城市政策多已是史上最严,后期市场调整将显著放大市场不确定性。作为此轮调控供给侧的着力点之一,公开土地市场的竞拍限制繁多。从2016年的多城市土拍新政,包括提高保证金、规定现房销售、增加持有物业比重和年限等,到近期上海出台招标挂牌复合式新土拍政策,无一例外地提高了企业竞争门槛,封堵中小房企试图通过传统高周转模式继续发展的路径。除去公开市场,并购将是中型房企突围的路径之一,“闽系”房企阳光城成为典型的代表。阳光城2016年年报显示,2016年阳光城新增土地储备项目25个,总建筑面积977.8万平方米,同比增长210%。其中,企业以招拍挂方式获取了12个项目,总建面141.9万平方米,以收购方式获取了大量土地储备。权威机构报告认为,此种趋势对成长型房企来讲,需要关注去周期化趋势,尤其是在投资节奏上,地价低时多拿,地价高时适当少拿,但绝对不能不拿,否则企业成长的连续性会受到制约。
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  • 襄阳富春山居一期别墅及洋房盛大交房

    (来源:襄阳晚报)皇嘉地产副总经理钱苏健为业主们颁发金钥匙(富春山居供图)【记者陈立堂】5月1日,襄阳富春山居一期别墅及洋房盛大交房,业主们在此开启新的幸福生活。交房现场,皇嘉地产副总经理钱苏健为业主们颁发了金钥匙,恭迎业主们入住。现场公布物业收费标准:别墅3.5元/平方米/月,花园洋房1.8元/平方米/月。富春山居背靠岘山,面朝鹿鸣湖,占地1300亩,总建筑面积58万平方米,容积率1.01%。项目以别墅为主,配建了部分电梯洋房。项目配套建设五星级度假酒店。该酒店共有7层,占地面积70亩,建筑面积7万多平方米。酒店配套建设网球场、恒温泳池、中西简餐、水疗中心、多功能会议室、总统套房、星级会所、5万平方米五星级皇家花园。此外,还设立休闲度假村,由开发商持有别墅进行出租。除五星级酒店外,富春山居还配套建设有四季荟会所,目前已对外开放。未来,A2区将建设中英双语幼儿园,B区将配套涉外高中、生活超市、风情商业街等,这些已纳入开发建设蓝图,建成后将满足业主教育、购物、休闲、娱乐等多方需求。据了解,项目近期将加推7、8楼洋房,户型面积89-140平方米,预计6月底开盘。
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业内声音

  • 郁亮: 租房无法解决上学难 租售并举就是空话

    中国租赁市场发展空间很大。从现实看,北上广深等城市住房租赁市场需求很大,但现在主要是业主个人放租,服务商太少。万科是少数几个试水者之一,目前已经开办长租公寓1.2万-1.8万间,计划今年做到10万间。从政策看,目前的租金回报率在1%-2%左右,这导致大家“赔本赚吆喝”;再者,长租房如何解决住户子女的教育也是重要问题,如果长租不能解决小孩上学,那吸引力就会大打折扣。这些都需要进行“制度性的”探索和破解,否则租售并举解决居住问题就会成为空话。
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  • 王健林:房地产负债不等于借 竣工之后才转为收入

    7月19日,万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议,万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团,两项交易总金额637.5亿元。万达集团董事长王健林、融创集团董事长孙宏斌、富力地产董事长李思廉、富力地产联席董事长兼总裁张力共同出席签约仪式。万达集团董事长王健林表示,最近市场上有些谣言,损人利己,今天我要讲一个经济学原理,房地产负债不等于借债,房地产负债包括预售收入,竣工之后才转为收入。王健林称,本次转让后,万达账面现金1700亿。王健林讲话时表示,这次合作不管是从企业战略、还是商业逻辑看,三方都是赢家。万达肯定是赢家。通过这次转让,大幅减少负债,收回巨额现金。本次协议签订还标志着,不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营,万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。目前中国,能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。发布会还发生了戏剧性的一幕:发布会原定于16:00开始,凤凰财经记者到达现场发现,展板意外出现富力地产字眼,现场背景板变为“万达商业、融创中国、富力地产战略合作签约仪式”。但随后,指针拨到原定发布时间,万达方面突然宣布发布会延迟一小时,现场记者被要求集体离场。记者发现,现场工作人员开始从展板抠掉富力地产字眼。期间,王健林、孙宏斌及富力地产董事长李思廉陆续到场,并进入小会议室。有记者表示听到会议室传来摔碎玻璃杯声音和争吵声音。紧接着,17:20分,发布会正式开始,记者惊讶地发现,展板又恢复成了万达、融创、富力三家。随后万达方面宣布,融创将承接万达13个文旅项目,富力承接77个酒店项目。对于更换展板延迟发布,王健林回应说,我们在等打印签字,其实打印机慢,然后看网上的直播,说现场传出了争吵、摔玻璃杯的声音。谣言怎么来的?就是这么来的。明明是谈笑风生。
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  • 金李:房产黄金十年已结束 市场呼唤更好的投资方式

    国家统计局最新公布的数据显示,上半年全国房地产开发投资同比增长8.5%,增速比一季度回落0.6个百分点,预计下半年房地产开发投资走势将缓中趋稳。北大光华金李教授在最近一期“思想光华媒体沙龙”上指出,过往十来年中,投资房地产,胜过投资中国资本市场能够提供的几乎任何其他资产大类。但中国房地产黄金十年已经结束,房地产二级市场呼唤更好的投资方式,比如REITs(Real Estate Investment Trusts,不动产投资信托基金)。1、怎样选择财富价值存储工具财富的定义很简单,就是对未来购买力/消费能力的储存。这个定义与其它五花八门的定义本质上没有太大差别。财富的关键是购买消费品的能力,并不取决于名义上货币价值的高低。财富管理的目的是实现财富的保值增值。财富管理并不是少数成功人士的特权,对普通老百姓(603883,股吧)也非常重要。举例来说,根据中国家庭金融调查与研究中心的数据,参照瑞信财富报告标准,计算出中国中高收入家庭平均财富12.7万美元,折合人民币约80万元。这里面有相当一部分来自房地产。如果这80万元每年的年化收益率多2%,一年就是1.6万元。财富价值存储工具有哪些?我们通常叫资产大类。老百姓耳熟能详的,包括:银行存款、房地产、股票、债券、银行理财产品、信托、P2P,等等。那么,什么是好的财富价值存储工具?第一是可以长期储存,不易腐烂变质。光是储存好还不够,人们还希望财富随着时间能够保值、增值。大部分国家发行纸币,但纸币用来支付可以,用来存储不行。主权国家发行货币的时候,存在一个“铸币税”,即,政府通过不断地发行货币把一部分购买力转移到自己手里。铸币税会导致缓慢的通货膨胀。通常,一个国家不会做巨量的通货膨胀,但是也有例外,比如说一战结束后的德国,解放战争后期的国统区,最近的委内瑞拉。这时候的国家经济已经接近崩溃的边缘,甚至政权的存续性都受到严重的挑战。如果一个国家突然宣布所有货币面值后面加3个0,是不是意味着大家手里的财富增加了1000倍呢?事实上,如果未来的社会总产出不变,原先的一块钱和现在的一千块钱,对应的未来购买力是一样的!所以,货币不是好的财富存储工具。中国社会使用纸币已近千年,但没有哪家人长期储存纸币。人们施工打地基或者考古的时候,有时候能挖出真金白银,但是很少挖出纸币。老百姓说“乱世黄金,盛世古董”,认为这是真正有长期存储价值的财富存储工具。但是从长期来看,白银的价格并不是恒定的。中国本身缺少大储量、高品位的银矿,所以白银的价格曾经很贵:唐朝初期,一两(50克)白银对大米的购买力,相当于今天的5000元人民币。随着中国经济对外开放,开始从其他国家获得白银。中国明朝之后,欧洲因为从拉丁美洲获得了大量白银,就拿白银跟中国做贸易,用白银购买丝绸、瓷器、茶叶。所以,白银的价格一路下跌。到鸦片战争时期,一两白银对大米的购买力,相当于今天的250元人民币。也就是说,在1000年左右的时间里,白银的价格下跌了20倍。所以,即使是真金白银,也未必是最好的存储工具。还有没有更好的选择呢?我们祖先的选择是:土地及其附属建筑物,也就是房地产。在中国一千多年的封建社会,主流的财富储存方式是:先有土地,土地上有多余的产出,卖出去折算成钱,在家里存到一定数量后就拿去购买土地,有了更多土地,就能有更多产出,这是一个循环。在漫长的封建社会,因为生产力水平进步不快,所以土地的产出水平变化也不大,作为财富存储工具,其未来购买力也相对稳定。几千年的农耕文明里,中国人的财富积累总体来说是个零和游戏。人们会去开荒拓土,但土地总量也会因土壤沙化、盐碱化等而有所损失。所以,整个社会的总土地供应量在一定时期内是有限的,而且基本上是固定的。有家庭购买土地,就有家庭失去土地;随着土地兼并的过程,有的家庭成为大地主,有的家庭则成为吃不饱饭的贫农,甚至成为揭竿而起的暴民。此时的社会贫富差距巨大,我们说“富者田连阡陌,贫者无立锥之地”。暴民推翻严重不公的社会,带来朝代的更替。新朝代开始的时候,土地财富的分配是相对平均的,到每个朝代末期,土地兼并则最为严重。所以,将土地作为价值存储工具的财富增长模式,与封建社会的王朝更替之间,其实是互相连通的。从单个家庭来说,他们通过兼并土地取得财富的增长,经过王朝的更替后,往往财富清零。我们的老祖宗用“富不过三代”,“君子之泽,五世而斩”来描述这种财富的循环。而且,因为社会土地总量有限,家庭财富的增长是有上限的。如果能富可敌国,那可不是什么好事。以土地及其附属物作为依托的财富积累方式,是唯一有效的长期方式吗?对比西方工业文明的发展,我们可以对中国封建社会重农抑商的发展方式有更多认识。中世纪结束后,西方将投资工商业作为财富储值的工具,比如投在工厂里、商队里,跟远东做贸易,一块金币能带来每年10%的年化回报率,一百年会超过一万块金币。中国的金币埋在地底下,100年以后挖出来还是一块金币。中国古人对土地的投资,从财富积累整体来说,更接近于零和游戏。西方工商业对财富的储存能力,没有上限。而且,西方这种利上滚利的投资方式会带来增长加速度。而古代中国的土地产出,受制于生产力和天气土壤等情况,每年的结余基本是固定的、有限的数量,是线性增长。西方工商文明在整体国力,特别是物质产出上,在近现代能够加速发展和反超,背后有其财富积累模式的影子。2、过往十多年 买房者是财富管理赢家这些对今天的中国有没有什么影响呢?中华人民共和国成立以后,土地已经收归国有,但是土地的使用权和房地产是可以私产化的。房地产有两种属性,既有耐用消费品的属性,也有资本品的属性,可以作为价值存储工具。由于历史惯例,更由于早期资本市场缺乏优质的价值存储工具,房地产投资事实上成为中国资本市场的一个重要存储工具。不少家庭存够首付就买房,从一套到N套,而且被过往十多年的历史证明是大赢家!2016年12月的中央经济工作会议提出:“房子是用来住的,不是用来炒的。” 其实,投资性房地产并不适合作为长期的价值存储工具,因为不能做到真正地长期保值增值。虽然我们并不否认,房地产价格可能在一段时间内还会持平,甚至在局部地区还会快速上升。价格上升至少来自于两方面因素:第一,一件东西本身的使用价值不断提高;第二,对应的“预期未来价格”不断提高。房地产不存在第一种原因,因为房子造好后就只能折旧,使用价值会越来越低。房价上升主要是第二种原因,导致很多人担心房价有泡沫,当然这是个见仁见智的问题,此处不作讨论。我们考虑下:假设全社会人均占有房产面积提升了一倍,从30平方米增长到60平方米,或者是面积虽然没有变,但是它的价格增加了一倍。这是否意味着老百姓手中财富的增加?粗看是,原来住30平方米,现在住60平方米,感觉很好;房子的名义价格从25万到50万,感觉也很好。但是假设其他条件不变,特别是未来的社会总产出不变,那么从经济整体来看,其实并没有带来社会总体层面上的财富增加。只是更多数量的房地产再去追求和购买和原先同样数量的社会总产出,就像古代白银的数量增加了一倍,但是社会中总的生活必需品产量没变,那就会导致白银的购买力打一个对折。什么是更好的长期储值工具?受西方文明发展的启发,我们说对工商企业的投资才是长期储值工具,今天叫对实体经济的投资。这些投资,如果对应的是未来的社会总产能的提升,就会带来全社会范围内总财富的增加。图中是美国高净值家庭的资产组合,可以看到,随着总资产的增加,自用住宅和投资房地产占三个人群的资产比例分别为21%、15%、14%,比例依次降低。从国家层面上看,中国继续以房地产开发作为整个经济的主要拉动力量可能难以为继。虽然存在结构性问题,但是中国房子总体足够居住。人均房屋面积30平米,房屋自有率80%-90%,高于多数西方经济体。中国经济有结构性问题,需要控制总量的情况下调整结构,而不是继续依赖总量的快速扩张。中国房地产的黄金十年已经结束,再继续以全社会大规模资金投入到房地产开发,并不能长期促进国家整体经济快速增长。过去十多年来,中国经济的快速发展带来了整体的中国房地产行业的蓬勃发展。相应地,很多人通过投资房地产赚取了足够多的收益。今天中国的超高净值富裕人群,除了一部分是做实体经济的企业家,一部分是各种文艺体育明星,还有相当一批人是得益于早期对房地产的投资,和拥有住房开发企业,即所谓的房老板。今天,相当多的家庭依靠投资房地产来储存自己的财富。过往十来年中,我们的股票市场、债券市场、银行存款市场、私募股权投资市场,没有做到比投资性房地产回报更高。所以老百姓选择把自己的钱投入到投资性房地产中,从市场的角度来说无可指责。资金投资要往回报更高的地方流,这是资金的天性。3、市场呼唤更好的投资方式有一些讨论说,创新企业存在融资贵融资难的问题,政府希望金融能够多支持实体经济。但是,即便金融机构自己有心去这么做,他的资金是来自于千家万户的老百姓的。去问问他们:你们愿意为了支持实体经济而让自己的投资年化回报降低2%(比如说从6%降到4%)吗?我想大家的回答肯定是不愿意。就像你问员工:你们愿意为了支持创业企业而主动削减自己20%的劳动报酬吗?中国投资者和其他国家的投资者一样,主要看投资回报。当投资性房地产的收益率长期大大高于创新创业投资的收益率时,任何引导都是无力的。在成熟国家,为什么即便是高净值家庭也不以房地产作为最大投资标的?因为考虑风险和流动性的因素后,其投资回报很合理,既不太高也不太低,不会出现像中国过去那种房地产绝对压倒其他所有资产大类的情况。房地产投资该不该做、怎么做?首先我绝不是劝阻中国的财富家庭投资于房地产,而是建议大家适量配置房地产,并且择取最优的投资工具。中国财富家庭多数是持有单个房地产,这可能和业态主要是房地产开发(一级市场)有关。其实,持有单个房地产流动性差,风险大且不易对冲。随着中国房地产业从大规模开发转向存量调整,房地产二级市场呼唤更好的投资方式,比如REITs。REITs的优点很多,我简单总结一下:从财富管理的角度,首先要认识到房地产仍是中国目前最重要的财富储值工具之一。我们需要制定政策法规,把它纳入到财富管理的规划和监管中。我们应该为投资性房地产正名,欢迎它加入到资产管理的大类资产行列中,这样才能够更好地使用它做资产配置,为中国的财富家庭提供丰厚合理的回报。(本文首发于微信公众号:北京大学光华管理学院。文章内容属作者个人观点,不代表本网站立场。投资者据此操作,风险请自担。)
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  • 郁亮:中国房产行业到了新阶段 万科布局将变化

    新华社19日消息,今年上半年,从中央到地方政府,宏观调控政策频频加码,市场出现了明显反应,房价上涨势头得到遏制。如何看待这一轮的政府调控?“房子是用来住的不是用来炒的”如何实现?中国未来房地产走向何方?刚刚从王石手中接棒的万科董事会主席、首席执行官郁亮,接受“新华视点”记者独家专访,对房地产市场的焦点问题坦陈看法。郁亮认为,中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段,住宅消费大有可为,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔,房地产行业面临重新洗牌。未来,万科的布局也将出现变化,会更强调特大城市和周边的协同,投资的概念、方向会有调整。郁亮指出,现在来看,高房价问题突出的城市就几十个,都存在供给不足的原因。一些特大城市的周边城市,是否应该限价、限购值得商榷,因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。住房租赁市场方面,郁亮表示,租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,北上广深等城市,住房租赁市场需求很大,但现在主要是业主个人放租,服务商太少。万科是少数几个试水者之一,目前已经开办长租公寓1.2-1.8万间,计划今年做到10万间。专访全文如下谈宏观调控:需要功能回归记者:上半年,中国房地产的关键词就是调控你如何评价这一轮的房地产调控?郁亮:我觉得这次房地产行业的调控,有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚刚开始,启动了房地产的市场化,建立了不同类型的住房保障体系,包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用,释放老百姓的居住需求,拉动内需增长。今天行业站在一个新的起点上。近期,上海表示“十三五”期间拟推出租赁住房70万套,其他部分城市也公布了类似计划,标志着一线城市正为解决居住问题做努力。记者:住房租赁市场一直都有,现在重提租售并举有何深意?郁亮:租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,现在发展租赁市场更多的是在“补课”。2015年数据,居住消费占GDP比重,美国是12.5%,英国15.7%,德国12.1%,日本14.1%,中国6.7%,居住消费包括租金、物管、装修等。从国际看,我们租赁市场的发展空间很大。从现实看,北上广深等城市,住房租赁市场需求很大,但现在主要是业主个人放租,服务商太少。万科是少数几个试水者之一,目前已经开办长租公寓1.2—1.8万间,计划今年做到10万间。从政策看,目前的租金回报率1%-2%左右,这导致大家“赔本赚吆喝”;再者,长租房如何解决住户子女的教育也是重要问题,如果长租不能解决小孩上学,那吸引力就会大打折扣。这些都需要进行“制度性的”探索和破解,否则租售并举解决居住问题就会成为空话。谈未来:中国城市化进入第二阶段,房地产业洗牌记者:目前一线城市楼市出现“僵局”,而三四线城市房地产比较火热。你认为中国房地产市场的未来会怎样?郁亮:我认为高房价很大程度上是一种货币现象,但现在有两个转折点。一个是货币政策稳健中性,“紧平衡”在较长时间内是流动性总基调,如一些银行的按揭十分紧张,另一个是“只住不炒”现在十分明确。这两个因素是行业加速转型的关键。同时,我们认为,中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”,近年来,特大城市的承载能力到了极限,要素价格上升,企业、劳动力外溢,加上轨道交通快速发展等因素,形成了城市圈、城市带的发展。目前,房地产行业简单地将城市划分为一二三四线已经不够,甚至已经失去意义,围绕一线城市、强二线城市的周边区域,伴随着城市圈带的扩张,都有很大发展空间。轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来,结合我们回到“只住不炒”的原点、初心,再加上金融缩表等背景,我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段,住宅消费大有可为,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔,房地产行业面临重新洗牌。未来,万科的布局也将出现变化,会更强调特大城市和周边的协同,投资的概念、方向会有调整。记者:有人说北上广深等一线城市核心区域还会继续上涨,你怎么看?郁亮:现在对于房价的看法很多,关注的重点不应该放在涨跌上,而是如何解决这类大城市的居住问题,我认为方案也是有的。这些城市房价未来的走势,取决于土地供应,取决于第二阶段的城市化有没有过渡到轨道交通下的城市圈发展模式。例如东京都市圈,总面积1万平方公里,建成区面积达到8000多平方公里,其中70%是住宅。如此巨量的人口和住宅区,还能够保证多数市民通勤时间在1小时之内,靠的就是“轨道+物业”,这一模式扩张了城市边界,大大增加了可支付住宅数量。在这一过程中,有一些区域行政壁垒障碍和制度障碍,需要逐步解决。谈供给侧改革:大城市房价很高年轻人买房怎么办?记者:现在大城市房价很高,年轻人很难买房,租售并举能解决这个问题吗?郁亮:租售并举意味着一方面加大租赁住宅供应,完善相关体制机制建设,另一方面要提供更多可支付住宅。我有一种“1153供给模式”设想,即:将房地产供应分为四个层次,第一个层次的10%是针对最低收入保障人群,通过货币化补贴租金的方式解决居住问题。第二个层次的10%,则是对科技人才、医生、老师等人群,以低租金的租赁房、共有产权房等形式解决居住问题。还有一个群体是年轻公务员,他们也是社会的宝贵人才,是社会稳定的重要力量,他们也应该纳入这个范畴。这些群体能够安居乐业,对国家和社会发展特别重要。但是这部分用房不能参与市场流通,否则就会出现经济适用房分配中的乱象。第三个层次的50%,是要提供可支付住宅。可支付住宅是针对首次置业的年轻人,政府和开发商应当为他们提供买得起的房子。每个城市都应根据具体的物价水平、发展阶段推出足够的可支付住宅并制定稳定的指导价。政府要公开向社会承诺,每年的可支付住宅规划是什么,让大家做到“未来有房,心中不慌”;同时提供长期稳定的首套房金融支持方案,为他们置业提供实惠。第四个层次的30%,是完全市场化、较为高端的商品房,这部分需求现实存在,不必过度干预。记者:有人说,房地产的畸形发展会导致经济脱实向虚。你认为房地产业的供给侧改革应该如何推进?郁亮:房地产行业是实体经济的重要力量,但确实也存在脱实向虚的现象,主要表现在过多地利用投资工具和成为投资工具。当然。房地产行业天然具有投资属性,如何实现“恰当的平衡”?我觉得还是需要通过供给侧改革,增加供给来解决这一问题。现在来看,高房价问题突出的城市就几十个,都存在供给不足的原因。我认为一些特大城市的周边城市,是否应该限价、限购值得商榷,因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。谈万科战略:“当好农民种好地”记者:万科董事会近期换届,你希望万科未来的发展打上什么样的标签?郁亮:一个成熟企业,领导的色彩会越来越淡,我觉得不是给万科贴上什么标签的问题,而是根据时代的变化,适应时代的要求,做时代企业。如果一定要给出一个定位,我希望万科成为一支以“真实价值创造”为企业价值观的社会建设的有生力量,坚持艰苦奋斗,通过诚实劳动创造真实业绩。记者:作为房地产商必须与政府打交道,现在很多落马贪官都是在房地产上出事的。你认为如何建立新型健康的政商关系?郁亮:我们要做的就是“当好农民种好地”。政商之间不可能没有关系,这么多手续要在政府办,但是我们这么多年的事实证明,“亲、清”政商关系是存在的,这条路是可以走通的,所以说我们会一直坚持这种阳光下的体制。国家大力反腐,也是为了建立一个阳光透明的政商关系。如果大家希望去找关系去做事,那就是跟这个时代脱节了,过去行不通、未来更行不通。
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  • 中国房地产业协会会长刘志峰:瞄准靶心 注重实效

    “房地产供给侧结构性改革的主攻方向是提高供给质量,根本途径是深化改革,最终目的是满足需求;同时越是在市场低迷或政策调整时,越要加强供给侧结构性改革。” 7月12日,在第九届中国房地产科学发展论坛中,中国房地产业协会会长刘志峰针对当前房地产市场情况和存在的问题进行深度研判并提出7项建议。刘志峰分析认为,当前我国房地产市场存在的主要问题有:区域和城市分化严重,东部一二线城市房地产“热”和中西部三四线城市房地产“冷”的矛盾,未能得到更好的解决,给调控和稳房价带来困难;在产品供给方面,与优质公共服务资源配套的适销适用住宅还不够,难以满足高品质、多层次、差异化需求,消费者不放心、不满意的情况仍然存在;在供应结构方面,商业地产、城市综合体严重过剩,形成了大量无效供给和资源浪费,甚至在特色小镇等一些新业态发展中,也存在简单模仿、形式单一、同质化严重等问题;在供给手段方面,虽然加强了销售管理和市场秩序的整顿规范,但投机炒作和滋养其的土壤还存在;土地供给方面,仍然存在错配矛盾,住房需求量大的城市供地短缺,住房需求量少甚至库存的城市却盲目供地;房地产供给侧结构性改革与金融供给侧结构性改革不配套,杠杆率高,利用房地产套利风险増加。他认为,要妥善处理这些问题,一方面,要把握好结构性改革,就是要坚持以问题为导向,抓住供需主要矛盾,解决企业发展的疑难问题;另一方面,要促进供给侧结构性改革早见、快见成效。为此,刘志峰提出了7项促进房地产供给侧结构性改革见实效的具体建议。一是强化住房居住功能属性,将供给侧结构性改革与建立长效机制结合起来,引导企业调整供应结构,提高房屋供给质量和配套服务,满足舒适型、高品质住房需求,多为老百姓(603883,股吧)建寿命长、性能好、绿色低碳、性价比高的“好房子”。二是促进供需两侧相辅相成,租售并举,通过盘活存量,释放租赁房源,鼓励长租公寓、青年公寓的发展,推动《住房租赁和销售管理条例》修改完善、早日出台,让房屋租赁市场成为房地产的新供给、新需求。三是通过先进的生产方式促使传统的房地产焕发生机、新型房地产业态蓬勃发展。四是利用城市群、都市圈的发展,辐射带动中小城市,一手为新市民提供住房,一手盘活房地产库存。要围绕城镇化和城市群、都市圈建设,打破依托和围绕行政区划发展房地产的老观念,引导城市副中心、卫星城房地产协调发展。今年,1月~4月,京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群的13个重点城市开发项目投资7417亿元,占40个重点城市总投资的48.9%,占全国房地产总投资的26.7%;新房销售额9069亿元,占全国销售额的27.3%。五是加快资源整合和兼并重组,提高行业集中度;为供给侧结构性改革的有效推进提供组织、模式、人才等保障服务。实际上,不是房地产企业越多供给就越好,房地产的供给质量取决于专、取决于精、取决于优,要通过兼并重组加速经营困难的中小房企主动退出。六是培育科学的消费观,重视对二手房的研究和利用,要在强调供给的同时,培育科学的消费观念。房地产企业既要在供给端关注“住”的质量,也要在需求端关注“人”的需求,推动产业、人口、公共资源形成协调的供给关系,既让人有房住,也让房有人住,避免空置造成浪费。同时要重视对二手房的研究和利用,在老百姓中形成先小后大、先旧后新的消费模式。未来在一些大城市,住房供给更多要看二手房的发展趋势,同时要加快跨界合作。单靠房地产行业一家推动供给侧结构性改革不够,要用好互联网、信息技术,打造智能健康、融合共享的居住环境,拓展供给空间。七是发扬企业家在供给侧结构性改革中的首创精神。供给侧结构性改革要想取得实质性进展,必须让企业家特别是优秀企业家带头干,做出标杆示范的改革项目。
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  • 刘元春:“大消费”概念成型 三四线城镇发生质变

    6.9%,是2017年上半年中国经济答卷的总体分。这样一个总体分,意味着经济连续两个季度站稳6.9%的增速,意味着经济增速连续八个季度保持在6.7%-6.9%的区间,意味着今年全年实现6.5%左右的增长目标情况乐观。而在这样一个总体分的背后,是经济各“科目”之间的此消彼长,是“科目”内部的均衡向好。比如,工业经济升温,6月份规上工业增加值增速创下近30个月来的高点。在工业的内部,得益于大力去产能,钢铁、煤炭、化工等行业利润转好;受惠于产业变革,工业机器人、集成电路等产品产量大幅增长,制造业加速向中高端迈进,使得工业增速与发电量出现了背离。比如,新经济动能加速成长。上半年,电商、战略性新兴产业等新业态、新产业表现突出,显示随着新主体、新技术的发展,中国经济新动能正加速成长。再比如,消费正悄然成长为一股强大驱动力,为中国经济输送微观动能。并且随着居民消费的升级,服务业主导经济增长的特征更加明显。在农村,农民进城置业,养老、教育甚至旅游支出不断增长,网购也大大释放了农村的消费力量,追赶着城市的步伐;在城市,健康医疗服务、文化体育等支出爆发,人们走过刚需型消费的阶段,开始为“更好的生活”买单。而这些微观基础的变化,都是今后的宏观政策需要考虑到的地方,也是中国经济动力切换的发力点之所在。(何苗)导读经济站稳6.9%的背后,我国微观层面发生很大变化。消费升级,尤其是三四线城市消费升级态势明显,今后的宏观分析要充分考虑到这方面的预期。上半年中国经济增速站稳6.9%背后的原因是什么?后续走势如何?工业、服务业、社会消费品零售总额等加快的背后,中国经济结构正经历着怎样的变局?7月17日,中国人民大学副校长、国家发展与战略研究院执行院长刘元春在北京接受21世纪经济报道的专访认为,全球经济形势好转,对我国出口消费拉动明显,加上国内稳健的消费增长,使得上半年中国经济实现超预期6.9%的增长。特别是,经济站稳6.9%的背后,我国微观层面发生很大变化。消费升级,尤其是三四线城市消费升级态势明显,今后的宏观分析要充分考虑到这方面的预期。出口+消费同步拉动上半年经济《21世纪》:中国二季度增速为6.9%,与一季度持平,超过此前市场预测的水平。这种超预期的增长主要是什么原因造成的?刘元春:上半年经济出现超预期的状态,主要有以下几个因素:第一,出口持续向好。这对工业带动作用明显,使得整个工业增长超预期。第二,消费增长不错。主要是汽车消费超预期,去年大家预计今年汽车消费会是负增长或零增长,但实际数据显示,上半年汽车消费增速回升到5.2%,进而带动上半年汽车生产制造业增加值实现13.1%的增长,都比原来预计的状况要好得多。第三,高新技术、战略性新兴产业还在持续向好。如计算机制造业增加值增速接近14%,集成电路同比增长23.8%,工业机器人同比增长52.3%,这些高技术产业增长迅速。总体来看,全球经济复苏对中国出口的影响显著,在消费和出口同步拉动下,上半年工业反弹,以及上游产业往下游传递的力量等因素,都要好于预期。二季度释放明确信息,经济的微观基础很扎实,比如大量企业利润出现明显上扬,工业领域投资回升明显,实体经济的这些积极变化为稳定信心、稳定预期打下很好基础。上半年积极财政政策持续发力《21世纪》:一季度数据出现“开门红”时,很多分析认为一季度经济得益于系列稳增长政策。上半年稳增长政策力度如何?刘元春:目前稳增长的力度仍然很大。很明显的是财政赤字,仅上半年就出现政府支出大大超出政府收入,超出规模有6000多亿元(一般公共预算支出超出将近9000亿元,政府性基金结余有2000多亿元)。上半年政府收入水平大致为11.7万亿元,但政府支出规模在12.3万亿元。今年上半年就出现政府赤字,说明当前积极的财政政策在持续发力,今年整体财政收支平衡压力比较大。稳增长政策第二个表现在于,基础设施投资增速在回升,上半年增速达到21.6%,这在一定程度上弥补了房地产投资增速放缓带来的缺口,使得三产投资增速不至于回落过快。下半年要面临的几个考验《21世纪》:经济微观基础稳住了,积极财政政策也没有退出,下半年经济走势如何?刘元春:下半年经济会相对趋稳。我们预计三季度增速6.7%左右,四季度稍微再弱一点,全年经济增速收于6.7%-6.8%的区间。下半年经济趋稳,跟去年下半年基数较高有关,更重要的在于部分参数有下滑空间。不过,按照原定目标,今年经济增速预期在6.5%左右,实际工作中争取更好——当前经济运行在预期空间内,无需出台特别的政策来平抑。下半年面临以下几个考验,第一,地方政府债务负担加重,财政收支压力加大,可能会使得地方政府稳增长力度难以保持过去的增速。第二,全国金融工作会议释放信号显示,随着金融秩序的进一步整顿,资金适度从紧的取向很明确。国企要进一步去杠杆,国企投资增速可能会放缓。第三,房地产。当前房地产各方面参数都好于预期,这种状况可能延续到四季度初。但房地产调控是中期需要坚持的政策取向,后续房地产投资可能会受影响。上半年收紧了房地产信贷融资,政策会有滞后效应,下半年会有所反映。中国“大消费”概念成型《21世纪》:上半年社会消费品零售总额同比增长10.4%,消费对经济的贡献度在不断提升,有分析认为中国经济的动能正从投资拉动往消费拉动转变。你怎么看?刘元春:这是必然的。中国“大消费”的概念,基本成型。目前来看,整个国家处于消费升级的状态,农村消费升级更为猛烈,带动乡村消费品零售额增长很快。随着农民收入的增长,消费从过去吃穿向住行全面迈进,农民工在县级城市进行置业,这使得三线城市房地产出现复苏。随着人口城镇化进程,居民养老、教育的支出大幅增长,购买汽车的愿望逐步实现。此外,由于网购的发展,使得农村销售成本大幅下降,农村的消费力量被释放。城市消费中,旅游、健康医疗服务等增长很快。特别是旅游,境外比境内旅游增长还要快,表明中国消费潜力很大。释放消费潜力《21世纪》:上半年汽车消费超预期,下半年状况会如何?刘元春:目前汽车消费主体在三四线城市,上半年汽车出口维持较高的增速,加上汽车购置税减免政策的扩容,汽车消费短期不会出现过大的回调。更重要的是,如果房地产调控取得成功,把被房地产套住的消费,真正用到日常的消费中,中期来看对消费的支撑作用很大。在高房价压力下,大家的消费是压抑的,大家要节衣缩食去买房子,如果房地产采取两条腿走路,一条腿市场轨的商品房价格能稳住,另一条腿的保障住房能持续增长。当前居民花费在房地产的投资在10万亿左右,如果将近三分之一,即3万亿资金腾出来,会使得全国零售总额增长10个点。房地产的吸金作用,对消费升级和消费加速有很大抑制作用。当然,房地产本身会带来消费,如家具、装修等消费,房地产调控对消费短期有负面作用,但中期是明显的利好。“强监管”下半年持续《21世纪》:全国金融工作会议,提出把降低国企杠杆率作为重中之重,还要严控地方政府债务增量,要降低实体经济融资成本等。这会对下半年货币政策带来什么影响?刘元春:下半年“强监管”仍会持续,表外业务、影子银行资管产品等会持续回落,上半年银行贷款比较正常,流动性出现结构性变化。下半年对国企杠杆的关注,会对国企传统宽松授信带来冲击。市场利率上升的压力,央行会采取相应的办法来平抑,融资成本不会出现较大的上升。总体上而言,货币政策维持中性,有些部门有趋紧的压力,比如房地产、国企。当前方向既定,操作模式会更加审慎,多元化的政策工具组合会频繁地使用,最重要的目的是引导正确的预期。《21世纪》:降低国企杠杆率、严控地方政府新增债务,最终的目的是什么?刘元春:是要整顿金融秩序,让整体债务水平处于可控范围。国有企业债务过高,和地方政府债务,是目前系统性金融风险存在的两个点,被地方政府、国企占用的资金,未来要更多地释放到实体经济、有绩效的经济部门。不因控制风险而出现更大的风险《21世纪》:降低国企杠杆率、严控地方政府新增债务,是否会对下半年经济产生影响?刘元春:肯定会对他们有很明显的影响。比如现在钢铁企业利润虽出现好转,但债务率仍高,借新还旧压力很大,一旦停止给他们输血,造血功能又未形成,会对他们的生产带来影响。政策层面,国家会把控好力度。会维持三稳,即宏观政策要稳、信心要稳、金融要稳。去杠杆也不是去得越快越好,要循序渐进,要软着陆,不然会因为控制风险而出现更大的风险。要多关注微观基础的变化《21世纪》:下半年宏观调控,要注意哪些重要的点?刘元春:首先,要保持定力,当前中国经济趋稳的基础很扎实,不管是外部经济形势,还是内部微观基础。再者,对地方政府行为的变异要高度关注。现在地方政府举债行为更加隐蔽化,通过PPP、政府产业基金、扶贫贷款等方式,举债出现隐性化态势。另外,当前金融强监管和中性货币政策的搭配,局部地区的流动性风险要特别关注。最后,对于消费微观基础的变化、房地产格局变化等,要重点监控和研究。当前微观层面已经发生很大调整,是带来了近年来经常出现的超预期现象。比如,城市的消费升级和最关键的农村的消费升级,这种消费升级有一些促进的作用,包括三四线城市汽车消费状况很好,三四线住房消费状况也很好,目前三四线城镇化的内涵发生质变。对中国的微观基础悄悄发生的一些结构性变化关注不够,会导致我们宏观判断上的失误。
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  • 学者:房产从超级繁荣至居住功能将经历较长阵痛

    2017年以来,中国经济保持住稳中向好的态势。据国家统计局数据显示,2017年前5个月,工业生产、居民消费、新增就业、外贸出口等多项宏观经济指标继续改善,经济运行的微观基础有所增强,在供给侧结构性改革稳步实施的情况下,实体经济向好的动能逐步体现出来,但中国经济仍处于经济周期性下滑过程,并积聚了各种风险和结构性矛盾。总体上看,2017年上半年宏观经济保持稳中向好的局势。预计下半年经济增长仍有较强的韧性,经济增速回落的可能性较大,底线还可以维持在6.5%左右,但要完全保持上半年的态势尚需更多努力,一些潜在的风险和压力有可能会在下半年集中爆发,对经济增长造成拖累。潜在风险1.金融去杠杆进一步加大经济下行风险。2017年以来,中国将去杠杆的重点放在金融领域。尤其是4月份以来,银监会、证监会、保监会、财政部等部门采取一系列政策措施开展联合整治,加快推动金融机构实施实质性“缩表”。在多部门的严格监管下,金融部门开始主动调整业务降低内部杠杆,表现在与同业、资管、表外以及影子银行活动高度关联的商业银行股权及其他投资等科目的扩张放缓。2017年前4个月,银行理财金额只新增1000亿元,预计年内增速将会下降至10%以下,甚至有可能首次低于广义货币(M2)和社会融资规模扩张的增速,而银行对非银金融机构的债权下降了1.05万亿元,同比下降了8.5%。金融部门的去杠杆和缩表,造成了存款及M2增速也相应下降。2017年5月末,M2余额160.14万亿元,同比增长9.6%,增速分别比4月末和2016年同期低0.9个和2.2个百分点,这是自2016年10月份以来连续第7个月下降。其中5月份商业银行股权及其他投资科目同比少增1.42万亿元,下拉M2增速约1个百分点。一些通过资金嵌套逃避监管套利性质的“通道业务”逐渐被迫关闭,这将会引发金融市场流动性趋紧,抬高同业拆借利率及贷款利率。短期看,这种利率上升风险确实存在,尤其对房地产市场会造成冲击。许多城市首套房贷利率已大幅上浮,很多企业再次遭遇“贷款难、贷款贵”的问题。当货币政策适当收紧时,短期之内影子体系的信用创造将会快速收缩,也意味着非金融部门融资困难加大,可能会出现一定程度的“钱荒”。2.房地产市场正在发生挤泡沫的风险。2016年上半年,中国房地产市场超级繁荣,很多大中城市房价出现较大幅度上涨,进而引发2016年9月份以来严厉调控政策的密集出台,从而造成2017年上半年陷入量跌价稳的观望期。随着金融去杠杆流动性收紧,流向房地产领域的资金开始被挤出,房地产开发企业到位资金已出现连续两个月下滑,从而引发房地产开发投资出现较大幅度下降。据国家统计局数据显示,2017年前5个月,房地产开发投资同比增速下降至8.8%,略高于全国固定资产投资8.6%的增速,与以往高达两位数的增速有了较大幅度下降,预计下半年还会进一步下滑,给经济增速带来拖累。相比于房地产开发投资下降引发的经济下行压力,房地产泡沫破裂风险带来的危害更大。受按揭贷款利率上行的影响,各地住房需求基本被抑制,市场降温的迹象相当明显。这将会引发连锁反应,特别是堵住房地产市场持续融资的渠道。倘若这种高强度的限购、限贷、限价政策持续一段时间,意味着住房资产的流动性变得更差,房地产市场高成本融资的能力减弱,预计房价将会很快松动,泡沫将会被挤出。倘若这种挤出效应过于激烈,也会引发家庭资产暴跌的财富缩水风险。中国地产已经繁荣二三十年,而房价高涨造成资源配置扭曲进一步加剧,信贷资金向房地产倾斜加剧资金脱离实体经济的程度。随着金融去杠杆阻断了资金流向房地产领域的主要通道,未来两三年内房地产市场将会有较大幅度调整。可以说,从超级繁荣到回归居住功能将会经历一个较长的阵痛期。3.财政收支不平衡加剧赤字风险。受经济增速放缓、减税降费政策效应显现等影响,中央财政收入增速出现一定下降。2017年5月全国一般公共预算收入同比增长3.7%,较4月继续下滑。其中,中央收入增速大跌转负至-3.6%,而地方收入增速则反弹至12%;与此同时,全国一般性公共预算支出同比增长9.2%,较4月小幅反弹。在财政收支增减变化下,财政赤字将会走高。特别是要全面兑现全年为企业减负万亿元的承诺,还要发挥好扩张性财政政策的效果,预计财政收支不平衡将会加剧。虽然中央政府年初提出扩大财政支持以发挥财政在补短板等领域的作用,但仍要确保财政赤字3%的底线,因此不发生财政赤字风险就要保证这一底线不被突破。对地方政府而言,在营改增后因增值税和改征增值税跌幅扩大,消费税增速出现回落,地方财政收入压力仍较大,而地方政府一般债券付息支出增加较多,债务付息支出增长较快,2017年前5个月增速高达39.4%,而同时地方政府性基金收入和土地出让收入增速持续回落,这可能会进一步让地方政府在开展PPP项目时捉襟见肘。通常在PPP项目中,财政部门负有股权投资、运营补贴、风险承担、配套投入等财政支出责任。近期,财政部再次发文坚决制止地方以政府购买服务的名义违法违规融资,地方政府将不再通过隐性融资上马项目,这进一步让支出负担压力转移到财政部门。4.美国政策调整带来的不确定性风险。中国经济当前面临的最大不确定性风险是美国特朗普政府的政策调整。2017年4月初,习近平主席与特朗普总统会晤后,中美通过实施百日计划降低了发生贸易战的几率,但美国的政策调整造成的不确定性风险仍在加大。如美国加息的节奏比过去两年明显加快,2017年以来已经两次加息,虽然美国经济表现并不如预期的那么强劲,但美联储仍在稳步加息。而且美国年内还要启动缩表,这种外部变化风险将会加剧中国货币政策调整的难度,尤其是稳定汇率的难度加大。再如,美国正在启动实施大规模减税计划,在短期内虽不会有什么效果,但是长期将会提升美国吸引资金回流的竞争力,从而相应地弱化中国的投资环境,增加资本外流压力。政策建议从微观数据来看,2017年以来经济增速已经出现见顶回落迹象,发电量、汽车销量、商品房销量等均呈现见顶后逐步下滑的态势。从整体情况看,经济发展势头还不错,金融去杠杆的窗口仍然存在。2017年全年,中国经济增速维持在6.5%以上的难度不大,尤其是上半年经济超预期表现,反而增强了对下半年经济下行的容忍度。下半年,我们重点关注的是金融去杠杆要防范发生系统性风险,但也要谨防为“防风险”而“防”出来的风险。1.坚定地去杠杆,还要保持金融政策的灵活性。在经济稳中向好的时候,仍要坚定地去杠杆,重点要约束住金融市场的举债工具,特别是继续严查同业负债占比,同时压缩商业银行的资产扩张速度,尤其是确保中小银行信贷增速规模不超过其总资本的约束,堵住通过通道业务对资本的监管。这样做的目的是让信贷资金需求与经济增速相匹配,降低资金在金融机构空转的比例,引导更多信贷资源流向实体经济。同时注意加强监管协调,把握好政策的力度、节奏,稳定市场预期,避免因过激去杠杆和“防风险”不当而引发新风险。在经济出现较大幅度下行风险时,去杠杆要保持灵活度,在保证金融市场出清和打破刚性兑付的同时,还要根据经济基本面和市场供求变化,灵活运用多种货币政策工具组合,把握好去杠杆与维护流动性基本稳定之间的平衡,切实满足实体经济的流动性需求。而对金融去杠杆过程中遭受压力较大的金融机构,各级政府部门应不采取特殊的救助政策,确保金融去杠杆遵循市场化和法制化规则,降低央行最后贷款人和各级政府最后兜底的可能性。2.加快构建促进房地产市场健康发展的长效机制。随着各城市实施更加严格的调控政策,社会资金炒房的热度暂时被冷却下来,但现有政策并没有改变住房的投资品属性,要让住房回归居住属性,还需要建立促进房地产市场健康发展的长效机制。在当前各个城市房价尚未出现大幅下降的情况下,刚好是加快推进房地产税立法进程、加快推进不动产统一登记工作、完善住房信息联网制度和住房信用体系建设的窗口期,应尽早完善房地产持有环节税收体系,使其成为地方收入的主税种。同时,当前也是让房地产与金融资本脱钩的关键阶段,有必要将金融去杠杆与房地产去库存政策结合起来,构建房地产领域长效的融资机制,加快完善公共租赁住房建设管理制度,公平解决刚需者和低收入者的居住需求,并下定决心将各类资金从房地产泡沫中抽回,使其自然流入实体经济领域。3.有效发挥财政资金的补短板作用。当前在中央和地方财政收入增速出现下降的情形下,各地要量入为出,不超过财政赤字的底线。要结合补短板,重点加大对生态环保、城市地下管网、轨道交通、健康养老、医疗、教育等领域的投入,落实财政资金促进基础性创新的相关措施,加强对高校、科研院所等基础性科研的支持。政府要在容忍失败的基础上,始终保持对新生事物的关切心态。政府主导的投资要保持适度,保持适度的财政赤字,减少过度举债或寅吃卯粮的做法,同时依法提升政府公信力,提升民营资本投资的信心,鼓励支持采取PPP模式,积极引导民间资本参与。4.做好应对美国政策变动风险的预案。美国正在实施加息、缩表和减税计划,这无疑会对中国经济产生外溢影响。政策制定部门应做好预案,抵御美国加息和缩表带来的紧缩效应,利用好时间窗口,采取严控金融风险、做强实体经济的方法对冲美国的外溢影响。同时中国还应继续实施结构性减税,包括降低增值税、企业所得税、社保费用等,进一步降低实体经济的成本,提高可贸易部门的竞争力。此外,对美国经济政策变动带来的金融风险,中国金融部门需通过强身健体去杠杆操作,降低自身的脆弱性,增强金融系统的稳定性和提高风险抵御能力。
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  • 周俊生:房地产调控既要“紧”又要“松”

    “房地产调控要做到因城施策,不能以为越严越好。无论是紧还是松,都要针对特定对象,该紧的就要紧,该松的就应该松。”央行日前公布的数据显示,到今年6月底,我国广义货币(M2)余额为163.13万亿元,同比仍有9.4%的增长速度,但增速已比5月末低了0.2个百分点。近几个月来,M2增速出现了逐月下跌的纪录,并且在6月底创下新低,这与近期我国金融领域推行的降杠杆的方向是一致的,在未来一段时期,在央行坚持稳健中性货币政策不变的原则框架之下,随着降杠杆的持续推进,银行放贷受到一定抑制,M2增速继续放缓的概率是比较大的。但是,在M2增速出现持续放缓的大背景下,个人住房的贷款余额却保持着高速增长。数据表明,6月底个人住房贷款余额达到20.1万亿元,比上年末出现了5.9个百分点的增长,而同比增长高达30.8%。这个数据一方面表明个人房贷的增减趋势与宏观面上的银行信贷增减在总体上是表现一致的,另外一方面则表明个人房贷的需求仍然很强烈。虽然6月底的房贷增速相比半年前出现将近6个百分点的回落,但这主要是由于各地加强限购所致,去年第四季度,正是各地强化房地产调控,频繁出台或者强化房地产调控政策的时期,随着这些政策的推行,它对个人房贷的总体规模自然会产生影响。不断收紧的房地产调控政策,不仅在房贷规模上产生了影响,更重要的是,越来越多城市的房价已经改变了以往那种高歌猛进不回头的走势,或者出现滞涨,或者出现下行。但是,如果房价下行成为一种不可逆的趋势,又会对宏观经济产生不可低估的负面影响。在很多地方政府寻找不到保持经济稳定增长的引擎的情况下,这种调控政策到底能坚持多久,似乎仍然充满不确定性。而一旦调控政策有所松动,房价出现大幅度反弹,几乎是不会有任何犹豫的。因此,可以预期的是,目前的调控政策还不会轻易退出。但从央行公布的有关数据可以看出,尽管调控政策越来越严厉,但市场上的购房力量仍很强盛。在通过限购将投机投资势力基本清除出市场后,这部分购房力量应该主要由居住和改善型的住房需求所组成,而这部分需求符合“房子是用来住的”这样一个原则,特别是其中首套购房者,仍然需要房贷等政策支持。因此,市场调控在坚持从紧的同时,还应该考虑对这部分购房需求施以必要的宽松政策,比如对在限购政策允许之下的首套房实施合理的房贷利率优惠。需要注意的是,像北京、上海这样的特大城市,在多年的限购政策之下,购房需求正在向城市周边的中小城市扩散,而这些地区住房的投资投机价值也在增加。这些地区有的也已实施限购,但有的并没有,导致购房需求大量集中,房价猛涨,这其实在客观上已造成当地居住型需求的困难。因此,这些特大城市周边地区应尽快实行限购政策,不能让从特大城市挤出的投机投资需求在周边的中小城市产生“马太效应”。这些中小城市目前城镇化发展的势头很猛,农村居民进城购房的需求越来越强烈,这正是推动当地经济增长的一股重要力量。如果无视这部分正当需求,而继续对投资投机资本拱手相迎,推高房价,其客观效果只能是造成本地刚性需求的萎缩,也不利于城镇化的推进,最终不利于当地经济的平稳增长。因此,房地产调控一定要做到因城施策,不能以为越严越好。无论是紧还是松,都要针对特定对象,该紧的就要紧,该松的就应该松。尤其是在目前银行信贷降杠杆、严监管的背景下,一方面应该注意信贷不能再像以往那样,通过各种或明或暗的渠道给房地产投资投机助力,另一方面还需要对刚性的需求一如既往地给予金融支持,不能因为房贷从紧而加剧这部分合理需求的购房困难。
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  • 陆铭:房价高的真正问题 并不是因为人多

    收入有差距是经济规律,但公共服务需均等化Q提问(曹萌):在考虑快速城市化导致的贫富差距时,是不是应该把目光不仅放在城市之间,同时也要着眼于城市内部?陆铭你说的很对,在一个国家内部首先要通过人口的自由流动,来缩小城乡间和地区间的差距,但是与此同时,人口流动的确可能带来高技能劳动者和低技能劳动者同时向大城市集中,城市内部的收入差距是会扩大的。全世界范围内都存在人口规模越大的城市总体上收入差距越大的现象,这是经济规律使然。要解决这个问题,就必须通过公共服务的均等化,让公共服务覆盖到所有常住人口,这样,通过受到补贴公共服务,比如说教育、医疗和廉租房,来缩小低收入者和高收入者之间的实际福利差别,这样,大城市的收入差距所带来的负面影响,就可以得到有效的缓解。在这个方面中国还有很长的路要走,但是,这又是未来中国迈向现代文明国家所必须要做的。Q提问(米海涛):中国整体经济状况对于房地产的依赖与放纵,你怎么看?陆铭不能简单认为中国经济对于房地产的依赖是一件坏事。中国从上世纪九十年代中后期开始逐步对房地产市场进行建设,对于住房体制采取了市场化的改革方向,总体上来讲它极大地改善了中国居民的住房条件。中国住房市场的成长,总体上是体现了人们对于居住需求改善的内在动力。中国真正的问题是在于土地的供应与人口流动的方向出现了背离。由于中国的建设用地指标是政府控制的,因此大约从2003年以来,政府将大量的建设用地指标配置给了人均GDP比较低,地处中西部的人口流出省份。同时,在东部人均GDP比较高的地区,特别是一线城市,人口流入地,土地供应却相应有所减少。今天的房价高,或者房价与收入之比高,这样的现象主要存在于2003年以后土地供应相对收紧的城市。而在大量的中西部省份,特别是三四线城市,房价的上升趋势是与收入上升趋势一致的。相反,三四线城市所存在的问题,却是大量的超标建设的新城,现在有大量的住房库存需要消化。因此,中国要解决的问题,是让未来的土地供应和住房供应适应人口流动的方向。Q提问(张雅志):以前听到一种说法,有了公共交通,城市拥堵就会得到缓解,但是北上这样的城市,建了大量的地铁,公交车也不少,为什么还是拥挤?是发展还是不够吗,或者你觉得城市拥堵的根源是什么?陆铭城市拥堵,本质上是基础设施的需求和供给之间的矛盾所导致的。对于北京这样的城市来说,当前地铁建设的总量、密度、布局和运营时间还远远跟不上需求。与此同时,北京出现了以下几个加剧交通拥堵的原因。第一,北京缺乏高密度的小马路,因此,不能在出现交通拥堵的时候,像东京和欧洲城市那样通过小马路疏散交通。而北京的环线建设,本身就是存在问题的,这种交通模式,一旦出现拥堵,就会蔓延到其他地区。第二,一段时间以来北京出现了非常明显的中心城区人口向外疏散的现象,越是疏散越是会造成人的居住地与相对集中于市中心的优质教育资源和工作岗位相分离的现象,这样人们的通勤距离被人为的拉长了,也会造成拥堵。当然,交通拥堵的原因还有很多,但是,仅仅在上面三个方面做好,就可以解决北京很多问题。总结来说就是,第一,进一步建设高密度的地铁网络和公共交通网络。第二,逐步通过小街区制,形成高密度的小马路分流交通的作用。第三,要减少居住地与就业、公共服务相分离的状况,减少人们的通勤需求和通勤距离。城市选择文科比理科更易受城市影响Q提问(匿名):你喜欢上海这座城市吗?如果可以选择离开,你想去哪里?陆铭总体上我还是喜欢上海这座城市的。除了个人家庭的原因之外,上海的确是中国比较国际化的城市,而且这里的文化氛围,服务质量,城市建设各方面都非常好。但是,同时,作为一个上海居民,我也必须要指出,上海在最近这些年,表现得越来越保守,与上海需要引领全中国发展的历史角色和未来建设全球城市的定位相比较,目前的各方面制度政策,以及人们的行为和思维方式,已经远远滞后于她应该拥有的形象。在科技、创新、文化等产业方面,上海已经明显落后于其他兄弟城市。如果说要离开上海,对我个人而言,并不太容易,如果一定要做个选择题,也许我会选择杭州。Q提问(段景卉):我是一名正在报志愿的高考文科生,现在在一线城市211和其他省市985之间纠结,您觉得大学、城市和专业之间的重要性是怎样的?陆铭大城市和小城市,各有自己的优点和缺点。大城市的好处,是它具有更加丰富的就业机会,和个人发展的可能性,同时,大城市的服务质量比较好,服务多样性比较丰富,这样的话就产生了对于人才的吸引力。同时,大城市的市场环境也更加强调公平竞争。以上这些方面都是小城市的弱点,也是有些人“重返北上广”的根本原因。但是就像大家所感受到的那样,大城市的生活成本高、通勤时间长,这些方面,都会形成更大的生活压力,因此,每个人应该根据自己的偏好和职业发展方向来做出选择。如果更看重大城市的生活品质和就业机会,那么就必须要承受它给你带来的压力。特别是,如果您所从事的职业,是以知识、技术和信息为核心竞争力的,留在大城市,对于一生的发展的确会带来更多的好处。此外,如果属于文艺青年,更加在意在大城市的文化氛围和消费的多样性,那么大城市丰富的文化生活也的确是中小城市无法比拟的。我曾经说过一句话,大城市的房价就好比著名歌星的演唱会入场券。越是著名的歌星,演唱会入场券就越贵。而大城市的房价,就是你接近大城市的好生活和就业机会所必须要付出代价。
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  • 潘建成:人均住房面积40.8平米 不存“被平均”问题

    近期,有网友针对国家统计局发布的“2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米”提出质疑,认为自己“被平均”。国家统计局信息景气中心副主任潘建成今天(10日)对中国之声表示,“目前发布的40.8平方米的平均数是那种算术的平均数,而人们一般感觉上更能接受的是中位数,中位数和平均数是两个不同的代表平均水平的数据;当一组数据的差距特别大,尤其是特别高的那部分数据比较多的时候,中位数和平均数的差距就会拉大,但不是‘被平均’这个概念,只不过说,你要如何去理解”,潘建成强调,这是不同的统计指标的应用问题,它不存在是不是“被平均”的问题,对此,要理性去分析。潘建成说,算术的平均数包括地域之间的平均、大中小城市之间的平均、城乡的平均、大面积和小面积的平均,这个平均数往往是用于测算总的平均,估算总的面积,估算总的房地产的发展等等,在这些经济方面,用这种平均数的意义更大,但是,如果要去反映民生,也就是说,体现民生的改善程度时,做这些分析时,建议最好用中位数,中位数正好反映了中间这部分人它目前所处的状况。潘建成分析,具体而言,目前所公布的城乡居民的居住面积——平均40.8平米的结论的得出,可以关注三方面的内容。第一,城乡居民的居住面积是通过抽样调查取得的,这是城乡住户调查的一部分。从目前看到的方案来说,全国一共抽了16万户代表作为样本,16万户样本应该说样本量是非常大的,从抽样调查的精度来讲,抽样设计是非常科学的,通过16万户来测试的数据应该说精度是非常高的,所以这个数据的取得是通过16万户人均居住面积的平均数来代表全国整体城乡居民的平均数,这是它的数据的测算过程。第二,全国人均住房面积40.8是城乡的平均,可以看到,城镇居民的确没有那么多,是36.6,农村居民是45.8,这两个平均得到的结果是40.8。当然,城乡住户房屋的质量、地理的区位是不一样的,但是面积来说,确实是农村居民的居住面积会多一些,所以人们感觉到差异,大多是从城镇角度出发,城镇居民确实居住面积不到40.8平方米。第三,人们可能感觉有差异,比如说像一些大城市,一线城市和二线城市居住会相对紧张,但是,一些小的城市,三线、四线,包括县城,都是作为城镇居民的范畴,这样一个平均是大城市、中等城市、小城市、县城的一个平均,所以假定你是以大城市的居住环境来考虑问题的话,可能会觉得这个数值高了。还有一个问题,我们说,其实和平均收入的概念一样,其实居民的居住面积内部是有差异的,比如说,有人居住了一个大的别墅,但是,也有人住了一个小房子,只有50平米,这两个一平均,可能就是接近300多平米、200多平米这样的居住水平,显然,这个平均是因为内部差异,当内部差异越大,这个平均的结果给人感觉的差异就会越大。事实上,统计上还有另外一个数字,就是中位数,就是当我们说平均的时候,假定什么数字更能反映大家的居住面积呢?或许你用所有人的中位数,我们说我们用16万户做抽样,抽样完之后,每个人的抽样数都有数值,这数字把16万从高到低一直排下来,那么排到最中间的,第8万个人,这个人的居住面积是多少?这个就是中位数,当人们的居住面积差异很大的时候,这个中位数一般会低于平均数,甚至会远低于平均数,所以人们通常讲的平均概念,主要指的大约就是中位数,这样的中位数和现在已经公布的算术的平均数是有差距的。
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  • 任泽平:房地产投资将超市场预期 预计全年增长5%

    投资是一趟修心的伟大旅程。每年都有一批批朝圣者前往奥马哈聆听智者的布道,巴菲特告诉我们,“当别人恐惧的时候我贪婪,当别人贪婪的时候我恐惧”。市场在长期是有效的,由于悲观情绪跌破内在价值的资产最终将被市场纠正,做时间的朋友。知行合一是一生的修炼,现实中经常是“当别人恐惧的时候我更恐惧,当别人贪婪的时候我更贪婪”,流行的言论往往是随波逐流的情绪放大器。一个独处时冷静理智的个体,在融入群体之后往往会迷失自我,成为乌合之众的一员。在金融的丛林里,面对不确定的未来,我们不得不依赖过往的经验、动物的直觉和对人性的反思。人是社会性动物,而投资往往是反人性的。既能顺应趋势,又敢于反思并提出独立客观的判断,不怕成为异类,不媚众,除了知识经验之外,还需要心态、勇气和耐心。所以,投资圈里很多大佬最后都去修了佛老。晨钟暮鼓警醒世间名利客,经声佛号唤回苦海梦迷人。不生亦不灭,不常亦不断,不一亦不异,不来亦不去。总体来看,今年市场上流行的观点对经济、房市、股市、债市普遍悲观。在一片悲观之中,我们有没有忽视一些积极因素?有没有因为恐慌导致跌破内在价值的资产?拿着显微镜容易会将短期利好或利空因素放大,拿着望远镜才可能作出更全面客观的判断。一、未来相当长的一段时间经济L型,过度悲观过度乐观可能都是错的我们在2015年曾提出“未来相当长一段时间经济L型”的判断,经过2008-2015年快速下滑,2016-2018年中国经济将步入增速换挡期的波动筑底期。2016年初-2017年Q1经济小周期回升,GDP增速也只是从6.7%回升到6.9%,未来经济二次探底,但可能幅度不深、斜率不陡。下行力量来自去库存、房地产调控、金融去杠杆、财政整顿等,支撑力量来自出口复苏和制造业投资恢复等。经济步入去库周期,但由于补库时间短、总体库存水平不高,未来去库压力可能并不大。随着需求和价格回落,2017年2季度主动补库转入被动补库存和主动去库存,预计去库存周期将持续到2018年下半年。由于前期补库存阶段企业对未来经济前景普遍谨慎,因此补库时间较短、总体库存水平并不高,2017年1-4月规上工业企业产成品库存累计增长10.4%,为此轮补库周期的高点,但却远远低于前几轮库存高点,比如,2014年1-8月15.6%、2011年1-10月24.2%、2008年1-8月28.5%,因此未来去库存对经济的拖累也将弱于前几轮周期。而且,煤炭、螺纹钢等库存水平甚至仍处于历史低位,近期在黑色系带领下大宗商品价格甚至再度反弹。房地产销售投资边际走弱,但房地产投资仍将超市场预期。2016年底,市场普遍对2017年房地产投资十分悲观,大部分预测在0增长附近,我们专门出了一篇报告《为什么我们对2017年房地产投资不悲观?》,结果2017年1-5月房地产投资累计增长高达8.8%,高于2016年全年的6.9%,房地产销售金额、面积在去年同期50.7%、30.2%的高基数基础上又分别增长了18.6%、14.3%,尤其是三四线城市销售大幅超预期,主要受益于大都市圈外溢效应、农民工返乡和棚改去库存。更为值得重视的是,北京上海的商品房销售中80%左右是二手房,而三四线城市90%左右是新房,这对家电家具等地产后周期行业带动十分明显,这也造就了今年家电家具行业牛股辈出。考虑到一二三四线城市商品房库存去化十分充分(2016年商品房销售额增长34.8%,而房地产开发投资仅增长6.9%,这是近二十年来二者剪刀差最大的一次,表明库存去化十分充分)、大开发商现金流充裕、2018-2020年还有1500万套棚改项目,预计房地产投资增速未来将边际放缓,但仍将超市场预期,预计2017年全年增长5%左右。2017年基建投资有放缓压力。2017年1-5月基建投资(电力+交运+公共设施)累计增长17.3%,虽然高于2016年的16.1%,但是低于2017年一季度的19.4%,有放缓迹象,可能跟一季度GDP增速高达6.9%、财政收入放缓、新一轮财政整顿等因素有关。继50号文(《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》)、87号文(《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》)后,国务院第4次大督查将于2017年7月派出督查组,重点督查地方违法违规融资担保等,下半年地方融资和基建将下滑。2017年出口复苏将超预期。我们在2016年底曾预测“2017年出口肯定比2016年好”。在美欧经济复苏、2015年8月-2016年底人民币兑美元贬值14%等因素推动下, 2017年1-5月出口累计增长8.2%,远高于2016年的-7.7%和2015年的-2.9%。考虑到美欧先后经过金融去杠杆,经济复苏的可持续性较强,因此2017年出口对中国经济将有正向支撑。2017年制造业投资将逐步恢复,但较为缓慢。在企业利润改善、出口复苏、设备更新等带动下,制造业投资自2016年下半年以来出现改善迹象,2017年1-5月制造业投资累计增长5.1%,高于2016年的4.2%。2017年1-5月规上工业企业利润同比增长22.7%,为2012年以来最高水平。但是,由于企业对未来经济前景仍谨慎,因此窖藏现金,制造业投资恢复较为缓慢。中国经济结构正进入消费主导,波动收敛。2016年第三产业占GDP比重已上升至51.6%,大幅超过第二产业的39.8%和工业的33.3%,消费率已攀升至51.6%,投资率降至44.9%。考虑到消费刚性和升级,随着中国经济步入服务消费主导的社会,经济的波动性将下降、稳定性将提高。因此,经济在中期处在L型的波动筑底,预计2017年二次探底,但幅度不深,预计1-4季度GDP增速分别为6.9%、6.8%、6.7%、6.6%,2018年1季度压力稍大,可能破6.5%。虽然经济L型,但结构分化却是天壤之别,市场化的传统行业经过产能出清进入剩者为王、赢者通吃的时代,“新5%比旧8%好”,低估值有业绩的行业龙头崛起,催生漂亮50。展望未来,库存周期、房地产周期行将结束,出口周期、产能周期、政治周期等新周期正在开启。二、金融去杠杆真的一去就灵吗?中国经济的出路不简单是去杠杆,更重要的是改革!从金融杠杆率周期来看,美欧先后完成了去杠杆,私人部门资产负债表修复,具备了再出发和经济持续复苏的能力。美国在次贷危机之后经过2008-2011年金融去杠杆,欧洲在主权债务危机之后经过2011-2016年金融去杠杆,先后步入加杠杆周期。在抑制房地产金融部门的同时,美欧经济通过QE零利率、私人部门资产负债表修复、再制造化、页岩油气革命、减税等振兴实体经济。因此,美欧经济先后复苏而中国经济持续衰退,美欧股市先后走牛而A股大起大落之后长期震荡。反观2008年以来,中国过度刺激房地产导致金融加杠杆和实体衰落。中国经济1999-2007年去杠杆,2008-2016年上半年加杠杆,2016年下半年以来去杠杆。金融加杠杆周期尾声是滞涨,去杠杆是债务通缩循环。2008年之后,在三次货币宽松、刺激房地产和金融自由化的背景下,房地产金融部门迎来空前的过度繁荣,2008-2016年北京上海深圳房价涨幅高达惊人的6倍之多。房地产部门的过度繁荣导致实体经济成本大幅上升,金融部门的过度繁荣拉长资金链条抬升融资成本,实体和金融是皮和毛的关系,缺少实体经济支撑的金融地产繁荣落入加杠杆和庞氏融资。而2008年以后美欧虽然实施QE和零利率,但房地产和金融部门受到了沃尔克法则、金融杠杆等监管约束,“宽货币+严监管”政策组合推动了金融去杠杆。中国经济可能已落入“流动性陷阱”。2015-2016年上半年,M1大幅回升而M2并未跟随,表明超发的货币并未流入实体经济进行信用创造,而是推涨资产价格,落入流动性陷阱,这是金融加杠杆周期尾声的典型特点,投机型投资者向庞氏型投资者转变。金融自由化导致影子银行崛起和监管套利。2011-2013年、2014-2017年商业银行总负债增速远超M2增速,先后采用表外理财和同业存单进行主动负债,通过规避监管、放大杠杆进行套利。2014-2017年形成同业存单—同业理财-委外投资的套利链条。2014年在信托通道监管趋严的背景下,监管层鼓励非银机构创新,基金子公司、券商资管、新兴保险(万能险)等补位信托,成为新的加杠杆通道。2011年末-2016年末券商资管规模从2818.68亿元飙升至17.82万亿元,五年间年化复合增速高达45%,基金子公司2013-2016年从9000多亿飙升至10.5万亿,创造了3年10倍的增长奇迹。利率市场化催生同业存单,中小银行借此主动负债做大规模,并通过委外投资进行加杠杆、加久期和下沉信用,同业存单发行量从2014年9000亿飙升至2016年的13万亿。为什么中小银行爱发行同业存单:主动稳定、无需缴准、监管短板。发行自主权在发行银行,可根据自身需要主动负债,自主确定发行金额(起点5000万)与期限,不会被提前支取,稳定性高。同业存单发行银行负债端记在“应付债券”科目,不必像存款一样缴准,理论上具有无限的货币创造能力,不受“单家商业银行同业融入资金余额不得超过该银行负债总额的三分之一”的限制,理论上具有无限的负债扩张能力。从资产投向来看,购买同业理财(空转套利)、委外投资(监管套利)缺乏监管且不消耗资本。未来如果纳入同业负债、缴准和计提资本,将导致影子银行缩表、信用收缩和低评级债券抛售压力。三轮金融加杠杆的底层资产均是房地产和地方融资平台,金融纪律涣散的背后是财政纪律软约束。过去10年,基建投资高歌猛进,房地产销售大起大落,制造业投资持续萎缩,表明主要是地方融资平台和房地产部门加杠杆,再次证明金融纪律背后是财政纪律,金融被迫为财政买单。某种意义上,近年大规模地方债务置换是在中央信用背书下对过去地方财政融资的货币化买单,三四线房地产去库存是对过去地方造城铺摊子的货币化买单,一次次债务货币化导致货币超发,引发房价轮番上涨,会导致全社会买单。因此,在金融秩序整顿的同时,亟需推动财税、国企等软约束部门的改革,并跟中央信用剥离,打破刚兑。金融去杠杆真的一去就灵吗?中国经济的出路不简单是去杠杆,更重要的是改革。过去这些年,政策以服务实体的名义进行了大量金融创新和货币宽松,但最终却推升了房价、拉长了资金链条,反而实体经济受到了伤害。现在政策为服务实体经济进行金融去杠杆、引导资金脱虚向实,结果融资成本高企,实体经济再一次受到伤害。现在有一种流行的观点,认为金融去杠杆一去就灵。我们认为,中国经济的根本问题是金融改革(利率市场化、金融自由化)和实体改革(国企改革、财税改革等针对软约束部门)不匹配,国企、地方融资平台等低效率部门借助隐性背书和刚性兑付加杠杆占用了过多资源,而民企、制造业、生产性服务业等高效率部门被挤出。如果不能推动改革提升实体经济回报率,即使金融杠杆去掉,资金也未必回流实体经济,而是可能落入“流动性陷阱”。当前金融去杠杆误伤实体经济不容忽视,未来的根本在于推动国企、财税等软约束领域的改革,打破刚兑,大规模减税,放松服务业管制,并加强金融监管协调。未来金融降杠杆的政策组合应从“紧货币+严监管+弱改革”转向“宽货币+严监管+强改革”。美国在金融去杠杆时期货币政策和监管政策的配合值得借鉴,2009-2014年美联储长期实施零利率和QE,但是对房地产和商业银行监管升级,实施沃尔克法则并控制杠杆率,因此金融去杠杆比较有效,房地产金融泡沫没有过度膨胀,私人部门资产负债表得到修复,经济步入可持续复苏轨道。因此,货币宽松不是加杠杆的罪魁祸首,监管放松导致了房地产金融部门的过度繁荣,金融降杠杆的政策组合应是“宽货币+严监管+强改革”。 考虑到油价大宗价格下跌、房价环比放缓、利率超调,下半年再通胀到再通缩压力增加,年底CPI可能回落至1%附近。考虑到去年PPI从年初的-5%大涨至年底的5.5%,预计今年底PPI可能回落至0附近,2018年Q1可能负增长。面临再通缩和实体融资成本大幅上升的压力,货币政策边际不宜过度收紧,应逐步回归逆周期调节,降低企业融资成本,宏观审慎和监管政策可以适当保持压力降杠杆稳杠杆,堵住资金流向房地产和金融加杠杆的管道。过去10年,中国经济改革走了不少弯路,比如,试图通过刺激房地产来稳增长,试图通过金融自由化绕过软约束部门来提升资源配置效率,试图在竞争性领域做大做强国企,等等。最终发现,国企、财税、社保、行政管理体制等深层次改革是绕不过去的,必须攻坚克难。作者曾在体制内研究了5年公共政策,并参与改革方案,深感越是将历史拉长,经济发展越具有普遍规律,比如,在竞争性领域民营企业因为产权清晰激励到位比国企更有效率;减税不仅有拉弗曲线效应更重要的是提振企业和消费者信心;没有一个国家可以通过刺激房地产实现长期繁荣,房价暴涨不仅恶化收入分配而且抬升实体经济成本,最终饮鸩止渴抑制长期经济增长,日本在上世纪80年代、美国在20世纪初都曾犯过类似的错误,那些缺乏财政金融纪律的新兴市场国家更是经常禁不住诱惑;包容性政治经济制度比攫取性制度更能促进长期经济增长和自由民主,攫取性政治制度下的包容性经济制度即使暂时能够实现短期经济增长但也有复辟重回攫取性经济制度的可能。中国30多年的改革开放便是尊重市场经济普遍规律的结果,越尊重普遍规律,越开放,越自信。站在大时代的转折点上,衷心希望中国能够重启市场化改革,开启新的未来!三、做时间的朋友:涨上去的是风险,跌下来的是机会,债市配置价值凸显,港股牛市,股市震荡结构性机会,大都市圈房子相对具备长期配置价值今年大家普遍反映投资比较难做,主要是相对2014-2015年货币超发推动资产价格轮番上涨而言,随着流动性退潮,股债调整,市场缺少激动人心的系统性机会。但对于专业的投资者而言,涨上去的是风险,跌下来的是机会,3.6%的10年期国债显然比2.6%的更有配置价值,3000点的A股比5000点看上去变得安全了。2017年很难赚到央行投放的快钱,但可以赚到估值修复和业绩增长的慢钱,做时间的朋友。今年上半年跑赢现金类资产的机会不少:从年初以来,黄金涨了11%。我们在2016年12月报告《黄金价格的决定因素与2017年展望》进行了推荐:“考虑到11月9日特朗普逆袭成功后,市场预期可能过头,基建+减税+反移民等新政将面临诸多不确定性,2017年1-2季度黄金可能有机会。”港股恒生指数涨了16%,便宜是硬道理,资金南下提供了估值修复的催化剂。美股、欧洲股市、印度股市等外围纷纷走牛,除中国外的全球经济走向复苏,美欧英央行集体转向鹰派。国内股市,在小股票不断创新低的同时,以茅台、格力、平安、美的、招商银行(23.430, 0.43, 1.87%)等为代表的行业龙头漂亮50均出现了大幅上涨,部分股价创历史新高,而且这些股票都是大票,可以买到量。2017年投资者业绩分化比较明显,价值投资复兴。2016年初我们提出“休养生息,向低估值有业绩的方向抱团”,2017年初以来提出“从流动性驱动到业绩驱动,买就买龙头”。部分三四线城市房价补涨,主要是库存去化充分、大都市圈外溢和农民工返乡购房需求。展望未来,我们赚不到货币超发的快钱,但是货币收紧导致资产价格调整,在长期看部分资产具备了配置价值,可以赚到估值修复和业绩增长的慢钱:债市具备了配置价值,部分股票开始变得没那么贵了存在结构性行情,房地产调控提供了上车机会。债市配置价值凸显,我们可能正站在债市新一轮牛市的前夜。过去我们基于滞涨和去杠杆提示债券市场的风险,在2017年5月下旬开始调整观点:“经济通胀回调提供了基本面支撑,债市开始跌出价值,债市配置价值凸显”。6月我们对债券市场的观点转向积极:我们可能正站在新一轮债市牛市的前夜,建议哑铃型配置。债券市场的熊牛之界存在三大信号:经济名义增长率见顶、市场换手率明显上升以及债券回购利率期限利差回到历史高位。随着经济二次探底、再通缩、货币政策从收紧转向不松不紧,债市正开始逐步具备配置价值。股市震荡分化业绩为王。流动性退潮和风险偏好降低后,市场在拥抱流动性、确定性和业绩。供给出清,剩者为王,赢者通吃,新5%比旧8%好,市场风格继续在低估值有业绩行业龙头的方向。2014-2015年行情经历了三波:有业绩有故事—没业绩有故事—既没业绩也没故事。2016年初以来震荡市下的结构性行情正步入第二阶段:从低估值有业绩行业龙头到估值业绩基本匹配的行业寡头,从消费向金融、周期、部分成长行业以及二线蓝筹扩散。未来变盘可能来自货币政策转向、监管高压退潮和改革预期重启。在土地财政制度环境下,大都市圈房子相对具有长期配置价值。房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。2015年看空股市之后提出“一线房价翻一倍”,2016年9月份提出“这一轮房价上涨接近尾声”,预计短周期或调整到2018年。如果土地财政制度不改革,每次通过行政手段冰冻房地产销售和土地市场,调控时间超过1-2年,地方财政往往扛不住,然后各种小动作放松。当前房地产调控主要靠限购限贷的行政手段,而库存去化又十分充分,如果2018年底之前土地供应不理想、房产税推不出来,2019-2020年房价存在报复性上涨的风险,而这次调控提供了上车的机会。因此,未来如果以人地挂钩、供地和房产税为主的长效机制能够建立起来,房地产市场有望持续健康发展。下海三年来,提出过一些判断:新5%比旧8%好、对熊市的最后一战、5000点不是梦、改革牛、水牛、海拔已高风大慢走、我理性了市场疯了、一线房价翻一倍、经济L型、向低估值有业绩的方向抱团、新周期、我们正站在新一轮债券牛市的前夜。有些观点因为与众不同经常引起一些讨论,但从研究本身,始终追求独立客观,真诚地面对自己的内心。险夷原不滞胸中,何异浮云过太空。夜静海涛三万里,月明飞锡下天风。一切纷嚣俗染不足以累其心,真有凤凰翔于千仞之意。此心光明,夫复何言。(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 经济学家连平:房地产税将分时分批逐步落地

    “目前各项房地产调控政策已几乎用到极致。长远来看,紧缩调控不能无限期持续,长效机制建设刻不容缓。在房地产税方面,预计未来将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。”交行首席经济学家连平7月5日在交银集团“2017年下半年宏观经济金融展望”发布会上展望下半年房地产政策时表示。连平称,随着房地产行业紧缩政策的出现和调控范围的扩容,市场需求趋于观望,市场成交增速大幅回落,房地产泡沫有所抑制。考虑到目前房地产库存总量仍在高位,且房地产部门杠杆率水平提升较快,加之房地产行业抗风险能力整体较弱,房地产泡沫风险仍需警惕。“未来需要重点关注的是房地产价格出现较大波动可能会引发的信用风险。”连平预计,下半年房地产调控政策难有明显松动,对热点城市维持严厉,市场需求在政策高压下将趋于观望,成交同比回落态势延续;政策驱动下的三四线楼市还能维持阶段性稳增,对总体销售形成一定支撑。房企各主要融资渠道的限制或收紧,将使到位资金增速继续缩窄;其中按揭贷款规模和占比将双双下降,重点地区首套、二套房贷平均利率明显上调。在销售端的拖累和资金端的约束下,房地产投资增速将呈现“先扬后抑”局面,自二季度见顶回落步入下行阶段;但在土地购置和去库存政策的对冲下,开发投资增速下降将减缓,预计全年增速约5%左右。展望未来的房地产政策,连平表示,房地产长效机制的研究和执行工作将加快推进。目前各项房地产调控政策已几乎用到极致,市场预期逐渐由疑问被引导向认同并习惯这种节奏。但长远来看,紧缩调控不能无限期持续,长效机制建设刻不容缓。在房地产税方面,预计未来将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。在住房制度方面,积极发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度。
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  • 周小川:保持货币政策稳健中性 加强预期引导

    7月5日,中国人民银行发布2016年年报,周小川行长在致辞中提及,2017年将坚持以推进供给侧结构性改革为主线,保持货币政策稳健中性,加强预期引导,把防控金融风险放在更加重要的位置。据观点地产新媒体查询,周小川在致辞中回顾2016年时表示,国际形势错综复杂,不稳定性、不确定性进一步凸显,国内经济运行总体缓中趋稳、稳中向好,经济结构加快调整,但经济增长内生动力仍然不足,产能过剩和需求结构升级矛盾突出,金融风险有所积聚。周小川将2016年工作总结为六点,首先便是稳健货币政策的针对性和有效性进一步加强。其中,综合运用公开市场操作、流动性调节工具和存款准备金率等手段,保持适度流动性。2016年末,广义货币供应量同比增长11.3%,全年社会融资规模增量达到17.8万亿元。其次,金融支持供给侧结构性改革工作成效显现。去库存方面,完善因城施策差别化住房信贷政策,强化热点城市房地产领域资金管控,支持满足居民合理购房需求。去杠杆方面,积极参与降杠杆有关政策制定,按照市场化、法治化原则指导商业银行开展债转股。第三,金融改革开放取得新进展。始终坚持通过深化改革开放来增强金融发展的活力和动力。推进人民币汇率市场化形成机制改革,提高汇率机制的规则性、透明度和市场化水平。在银行间市场创新推出转股型二级资本债、特别提款权计价债券等产品,稳步推进不良资产证券化、房地产投资信托基金等试点,增加熊猫债发行主体和规模,扩大境外投资者主体范围并取消额度限制。配合有关部门推出“深港通”,继续优化“沪港通”试点。第四,金融风险防范化解工作稳步推进。面对金融风险易发高发态势,充分发挥牵头单位作用,着力加强防范化解重点领域金融风险政策措施的统筹协调,推动完善跨市场、交叉性金融业务及各类综合经营的监管安排,研究制定更为规范的资产管理业务标准,组织开展互联网金融风险专项整治。开展存款保险评级和结果运用,研究完善存款保险风险识别和早期纠正机制,探索发挥存款保险市场化处置平台作用。第五,开展国际金融合作扩大中国金融影响力。利用二十国集团主席国身份,主导财金渠道系列会议,在推动宏观经济政策协调、完善国际金融架构、推动金融部门改革及发展普惠金融和绿色金融等方面形成重要峰会共识。确保人民币加入特别提款权货币篮子顺利生效,不断优化人民币国际使用政策和机制安排。第六,金融服务和管理水平显著提升。2016年,中国人民银行在推进金融法治化、金融业综合统计、地方国库现金管理、中央银行资产负债表和损益表管理等方面进展明显,支付和征信体系规范化运行显著改善,金融业科技保障、货币发行管理、数字货币研究、打击非法集资和电信网络新型违法犯罪以及反洗钱、反恐怖融资等工作均取得新的成果,金融服务的覆盖率、可得性、满意度进一步提升。
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  • 胡乃军:房价冷冻非低迷 严调控下或趋稳

    从2010年到2016年,北京新建商品住宅的半年网签量一直保持在两万套以上,最低点为2014年上半年的2.3万套。而今年上半年,北京新房网签量跌破两万套,创下历史新低。二手房交易量减少超过三成,已经跌近谷底,房价也由区域性回落逐步转为普遍回落。针对未来北京房地产的走势,有业内人士表示,随着房地产市场后开发时代的来临,北京土地供应整体萎缩,新房市场的供应和成交规模逐步缩小将成为新常态。再加上北京当下执行着史上最严厉的调控新政,下半年北京新房市场还将持续低迷。北京房价会有较大松动么?中国经济网评论员胡乃军在《我财经》节目中表示,现在就判断说北京的房地产市场比较低迷还早了一点,为什么呢?因为数据显示新签约商品房的数量、二手房成交量,包括二手房成交价格,不论是环比还是同比都略有下降,但这是建立在317以来新政调控的基础之上,其实就是交易暂停了。所以只能说我们现在市场处于冷冻阶段,而不是低迷阶段。雄安新区和北京的通州正在开发和发展,所以未来北京的西城、东城加部分海淀很有可能是中央政务区,所以对这房地产的经济发展,包括税收的功能要求没有那么高,再加上北京市的一部分功能要分去通州,中央的一些部分的功能要分到雄安,所以这对北京的房地产市场会有一些不确定性的影响,但如果没有这几个因素,北京的房地产市场还是会非常的好,会吸引世界的资金在这里投资。所以如果考虑这两个因素,会对北京房产市场起到一定的抑制作用,但是从长远来看,北京的房地产市场还是稳健的。“对于想买房子的人来说,我还是那两句话,想要买住的房子,不要犹豫,越早越好。要是去投资的话,显然北京不可能有那么大的投资区间,也不给炒房留有任何的空间和余地,可以考虑别的城市。北京的房价在稳健当中还会保持向上,但短期来看由于317新的调控,由于雄安新区的发展、通州的建设等等,在一到两年内,北京的房地产是稳中向下的。” 胡乃军说。
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  • 郁亮的万科故事:“只谈市值,格局小了”

    一直游走在理想与现实之间。在万亿目标下,郁亮一方面要搭建万亿大平台,让万科从“最大”变成“伟大”,另一方面则要继续进行带有理想主义色彩的探索,例如如何在互联网时代,赋予万科更多的想象空间。“我内心里一直在追求变化,所以不断在想,不断在变。那时我觉得变化就是理想。”1988年,刚从北大毕业的江苏青年郁亮决定南下。两年后,他的人生轨迹开始和王石以及万科有了交集。当时,万科已经头顶“5100万元净资产”“上市公司”等诸多光环,而王石亦正雄心勃勃地要将他的公司打造成为多元化、集团化的军团。有理想,是郁亮决定从大国企深圳外贸集团辞职加盟万科的重要理由之一。王石,自然而然扮演起了导师的角色。27年后,2017年6月30日,郁亮从王石手中接过衣钵,正式成为万科历史上第二位董事长。一直游走在理想与现实之间。在万亿目标下,郁亮一方面要搭建万亿大平台,让万科从“最大”变成“伟大”,另一方面则要继续进行带有理想主义色彩的探索,例如如何在互联网时代,赋予万科更多的想象空间。关于万科,旧的故事并没有结束,而新的故事才刚刚开始。革自己的命2013年5月17日上午12时35分,48岁的郁亮成功登上珠穆朗玛峰。这是他第一次站上珠峰之巅,征服这座8844米的世界最高峰。从一个不爱运动的中年“小胖”,到成功攀上珠穆朗玛峰的运动达人,郁亮用了三年的时间。在此之前,他也用了三年时间,来适应万科总经理这个新角色。2001年,35岁的郁亮从财务投资负责人升任万科总经理。那一年,万科销售额只有24.49亿元。自称“普通人”的郁亮,心中实则有猛虎。2004年4月,万科20周年论坛上,郁亮发布了万科2014年销售达到千亿的目标。彼时,万科销售额也仅为91亿元。3年之后,万科500亿元胜利在望,他便开始着手组建万科千亿级的管理平台和团队。2010年,在连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军的同时,万科也成为国内首家销售金额突破1000亿元的房地产企业。这比郁亮当时“壮着胆子”提出来的目标提前了4年。千亿之后,万科该走向何方?郁亮强调,万科应从“规模速度型”转向“质量效益型”:“忘掉规模和数字吧。”2014年,万科首次提出“白银时代”概念。“黄金时代我们只需要做两件事:一个是搭一个售楼部,二个是在大家的媒体上打一个广告,要是市场不太好,打一个折扣就可以了。而现在呢?找客户是很艰难的一件事。”郁亮如此作比喻:黄金时代如少年青春期,而地产进入白银时代后,行业将会更加成熟。同年,郁亮正式提出,万科将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型,同时主导推出事业合伙人和跟投制度,并抛出万亿大万科的宏图。在“万亿大万科”的十年战略目标下,郁亮将万科的发展策略梳理为两条主线:一是适应城市发展变化的需求,从单一住宅开发商转为城市配套服务商,紧紧围绕城市需求,比如商业、物流、产业办公等;二是适应客户不断变化的需求,拓展养老、度假和教育等产业。“房地产行业真的需要改变了。与其被别人革命,不如革自己的命,这样的话至少可以选择死的方式会好看一点。”郁亮说道。“只谈市值,格局小了”2017年6月30日下午5点4分,万科2016年度股东大会上,董事会会议以11票选举郁亮为第十八届董事会主席。此外,郁亮将兼任万科总裁、首席执行官。“如果说没有王石主席就没有万科,那么没有王石主席也就没有万科的郁亮,王石主席如同伯乐一样发现了我,如同老师一样培养了我,如同英雄一样激励着我。此时此刻,我对王石主席和万科充满感恩和感激。”向来沉稳内敛的郁亮,在这一刻也忍不住哽咽。经历了多个阶段的跨越式发展,万科的销售额在2016年达到3647.7亿元,但略低于恒大3733.7亿元销售额,让出了第一宝座。不当“一哥”的万科想讲一个什么样的故事?作为这个故事的主讲人,郁亮在股东大会上坦承了自己的责任与压力。在郁亮所描绘的未来蓝图中,万科将始终坚持城市配套的服务战略,建设服务于客户、城市发展的生态系统,在巩固核心业务的基础上,继续拓展物业服务、商业、教育、养老、度假、产业办公等业务。同时继续完善事业合伙人制度。郁亮表示,对万科来说,万亿大目标指的是达到万亿级别的水平,在每个领域都能做到有影响力,能数一数二,对社会贡献也是万亿级别,“不是市值,谈市值管理,是格局小了。野心当然越大越好,但万科的万亿计划是要建立一个万亿规模的生态”。“未来如果楼市不可预测,那万科只能更好地服务客户。”郁亮相信,未来万科仍然会成为数一数二的商业地产企业。作为万科第一大股东,深圳地铁集团董事长林茂德在股东大会上明确表示“不会干预、也不会参与万科的具体业务”。而面对“今后在拿地或其他方面,万科能否得到深铁更多资源”的提问时,郁亮的回答十分斩钉截铁。“万科靠能力行走江湖,不是靠资源。我觉得伸手要钱是可耻的,我觉得万科有能力获取优质资源,我们也毫不怀疑深圳地铁会给我们全部资源,我们不存在竞争的关系。我们希望股东要约束自己的手,做好自己的事情。”就在王郁交接的前一天,万科以551亿元拿下广州广信房产旗下的拍卖资产,其中核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地。
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  • 齐俊杰:楼市限售调控醉翁之意不在酒

    核心提示:先诱敌深入把资金吸引到一线周边的城市,以及这些年就没怎么涨的城市,然后等库存去的差不多了,限购限售限贷,一下锁死流动性。28日,之前一直没怎么涨,但今年突然涨幅较大的西安市突然调控升级,要求2017年4月18日以前,在西安各市区购买商品住房,自购房之日起满5年方可上市交易,购买二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。为什么是4月18日,因为这一天,西安市宣布了几大重点区,在这一天之后,购买的商业住房及二手住房,需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。那么昨天的政策,等于是把之前的时点给推翻了,二手房全都限售2年,而且明显加上了商品房更加严格的5年限售。很明显,两个政策时隔2个月,对于之前的政策有明显的加成效果。这就表明,因城施策之后,地方政府也不是可以肆意妄为的,房价涨的太快了,也是压力山大的。5月份的数据显示,西安的新建商品房价格环比上涨1.7%,二手房环比涨了1.4%,这在全国都是名列前茅的。跟西安有一拼的还有大城市宁波,湛江,无锡,蚌埠,哈尔滨,沈阳和北海。西安这次做了个很好的表率,继续限售加码,目测那几个城市可能也会很快跟进。目前限售分为两种,一种是所有房子都限售,有这种限售的,有青岛和扬州,扬州外地户买的房子,一律两年不允许卖,而另外一种是限售令之后新买的房子限售,比如常州,厦门,福州,广州,珠海,东莞,这些地方限售令下达之前已购的房子不受影响。还有一种是假限售,比如杭州和北京,只规定企业购房限售但这个政策一出,大家可能要重新掂量掂量了,西安的政策就是推翻了之前新购房限售,而追溯到了已购房限售,换句话说,这个示范效应就是,政策随时可能变卦,你之前买的房子,也未必就能想卖就卖,哪天他不高兴了。估计就不让你卖了。这可能会搞得很多人崩溃,有3-5年内卖房子打算的人,可能要抢先卖了。因为以后万一赶上限售,可能房子就砸在手里了。这个杀伤力是相当大的,彻底改变了房地产的供需预期。这也挺有意思,我们之前的思路是限购,结果发现本意是好的,但却产生了饥饿营销的效果,以后不见得让你买了,所以你得先买。结果越限购,大家就越要买房,楼市需求被提前集中释放了。既然成了反向指标,那么我们干脆就错进错出,用限售来重新打一遍。这将改变卖房人的预期,未来不让我们卖了,所以要先卖。抢先卖。卖的多了,楼市价格就会下来了。所以这也是一场洪水,限售的城市不是真心想降房价的,而相反会给其他没有限售的城市起到心里影响。比如炒房团在西安吃了亏,他们很可能就会抛掉那些没有限售的房子,以换取资金,然后在限售的城市里面硬挺。这样等于成就了别的城市楼市松动的可能。所以,现在你知道,为什么一线城市不限售了吧,这次楼市调控的重点就是一线城市,而二三线城市都是给一线城市打掩护的,先是诱敌深入把资金吸引到一线周边的城市,以及这些年就没怎么涨的城市,然后等库存去的差不多了,限购限售限贷,一下锁死流动性。相当于股票停牌了,那么炒房的资金成本怎么办呢?只能去那些不限售的一线城市解决,在那里抛房,然后回补三线城市,在楼冻里面死扛。这样有助于一线城市去泡沫,去杠杆,也有助于三四线城市去库存。而至于金融风险,我已经把买卖交易和杠杆全都冻住了,还怎么爆发金融风险呢?所以,这次调控,玩的越来越漂亮了。不明真相的吃瓜群众,还在回老家买房的路上,一步一步踏入这样的资本陷阱之中。未来一定是把楼市的流动性都锁死在本就供给过剩,没有产业支撑的二三四线城市里。只要一线城市不涨了,开始下跌了,这些城市放开限购限售之日,就是他开始暴跌之时。如果你是炒楼的,被锁了5年,突然出狱了,你还不敢进跑出去,还会在监狱里继续蹲着吗?
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  • 李宇嘉:大城市房屋租金将拐点性下跌

    近日,笔者一位朋友吐槽,放租的房子自端午节空置至今,降价以后依然无人问津。笔者好奇,深圳80%的人租房住,以低于片区租金的价格也难租出去吗?向楼下中介打听,中介小哥苦笑道,现在租客都嫌租金太高,要不转向原特区外租房,要不就选择合租。像笔者朋友这类三房大物业,除非自降租金1/3,或委托给链家等长租公司,接受按间出租,否则会一直空置下去。如果按间出租,三间房住了三户人家,房子会被“糟蹋”成什么样呢?朋友说什么也不答应。于是,朋友那总价高达1200万的三房豪宅只能继续空置了。问题是,即便按片区同类房屋的租金算(1.2万元/月),朋友房子的租金回报率也只有可怜的1.2%。还不足一年期存款利率(1.5%)高,而现在“宝宝类”理财的年化收益率已稳稳地站上4%了,为什么还租不出去呢?中介小哥哀叹道,别说你这三房大豪宅,就是特区内城中村的两房,按间来出租比比皆是,现在也很难整套租出去。笔者又到附近的城中村看了一下,太乍舌了,一套一居室的农民房,租金一般在1800-2800元左右,而要租一个两居室带一个微型客厅的话,要探至3500元以上了。中介小哥说,按间出租一下就让深圳的租赁房源增加1倍左右,但需求短期变化不大,房租能不跌吗?事实上,让深圳租赁房供应“放量”的,还有两个重磅利好。一是地铁在短短几年便密布成了网状图,且迅速将各个区域链接起来,目前很多房子都是“地铁房”了。关外到关内的通勤距离缩短了一半,租金和通勤综合考量,住在原关外性价比更高,特别是对于月收入只有5000元左右的小白领们。于是,大批租客集体迁离福田和南山等中心区,搬到了宝安和龙岗。5月份尽管是“毕业季”,但租赁市场却凄凄惨惨、冷冷清清。深圳市房地产中介协会的数据显示,5月份,深圳住房租金指数下跌了0.35%,其中白领们最青睐的福田、南山、罗湖分别下跌了1.04%、0.77%、1.56%,而宝安和龙岗则分别上涨了1.48%和0.55%。另一个让租赁房源“放量”的因素就是长租公寓。似乎在一夜之间,深圳就诞生了200多家长租公寓公司。就在春节后不久,笔者调研过一些品牌长租公寓,结论是长租公寓推高租金。因为它们都采取“整租-包装-分租”的模式,将农民房、旧村屋整租过来,然后粉刷、配置基本生活设施和物业管理,以品牌信誉加焕然一新的室内环境,提高租金获得溢价和盈利。但是,近期笔者却发现,长租公寓增加和盘活了深圳租赁市场的供应。特别是,他们适应租赁市场需求,无一例外地将转租过来的房子“打隔断”、推出“N+1”(出租客厅),增加房屋可承载租客数量。而且,商品房租金太贵了,嗅觉敏锐的长租公寓见缝插针,农民房和厂房是洼地,也是盈利增长点。于是,长租公寓纷纷进军城中村和工业厂房,这些都是统计覆盖不到的。农民房占深圳房源供应51%的份额,大概有2亿平米。深圳还有大大小小1000多个工业区,仅配套宿舍就有近7000万平米。试想,只要将其中的1%释放出来,那都是数量级的增长,租金很难撑得住。另外,过去小白领们之所以宁愿多掏点租金,也更倾向于住在特区内,那是因为特区内交通、购物、娱乐休闲、上班等综合优势突出。现在,交通优势明显褪去,而网约车、共享单车等大发展,远距离通勤效率会越来越高。目前,网购和物流早已覆盖深圳寸土寸金的每一个角落,甚至是特区外的城中村。就连白领必配的咖啡店也遍地都是,甚至可以快捷地送到你家里。长远看,特大城市房租还得下降,因为供应“放量”的口子还很多。比如未来5年,深圳和北京分别要建40万套、50万套保障房,今年广州推出1.2万套公租房,这将分流很大一部分需求,特别是租赁刚性的低收入者。同时,人均住房面积已达35平米,边际空间需求下降,很多供应要投入租赁,包括资产配置需求,但居民收入已下降,反映实际需求的租金或拐点性下跌。
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  • 杨现领: 长效机制导向应建立中性市场规则

    以今年317北京调控为节点,在调控百日之际,依托于链家万亿级别的真实交易场景和数据,链家研究院对政策调控之下的房地产市场进行分析,通过真实交易数据数据展示市场全景:一线“速冻”、僵而脆弱,处于刀刃上的平衡;带看量、线上浏览量等先行指标显示一线的潜在意向需求仍然存在,客房比保持稳定,可售可签库存依然不足。杨现领建议,后续政策应保持稳定,既要避免过度打压,更要避免刺激。调控力度空前,市场短期“速冻”截至目前,全国52个城市累计共出台120项限购政策、162项限贷政策。其中,15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准。部分城市首套首付高达60%,部分城市首套房利率上浮20%达到5.88%。对此,杨现领认为,本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高,手段更新,持续时间更长。“本轮调控更注重‘堵漏’,杨现领表示。与此同时,贷款成本的提高及难度的增加降低了居民对贷款的使用程度。北京链家数据显示,二手房购房客户中使用贷款成交的客户所占比重由年初的83%降到5月的70%以下,而客户的贷款成数则由2016年年中的52%降至5月的35%。多重因素,使得部分城市的市场由3月份的高温迅速进入冰冻,成交量只有高位时期的3成左右。从二手房市场看,调控后一线城市成交量持续性下滑。317后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%,核心500盘年化换手率下降62%,5月核心500盘0成交占比达到1/4。前期坚挺的价格也出现松动,调控百日来均价比调控当期下跌7.3%。从新房市场看,3月后一线城市成交量出现明显下降或在低位运行,其中上海和广州的新房市场变冷,新房成交量3月后下滑明显,两城5月成交量相较于3月分别下滑了27.5%和37.6%。杨现领将现阶段市场形容为“刀刃上的平衡”,“难上也难下,僵而脆弱”。房地产产业链下游的需求端对上游的影响也开始显现,开发商市场集中度明显提高。据成交金额统计,今年前5个月,TOP5市场占有率由去年的15%提高到23%,TOP10份额由22%提高到32%,TOP20由29%提高到40%。“市场集中度的提高是行业发展走向成熟的标志”,杨现领表示。市场因地而异呈现“冰火两重天”本轮调控中,一线城市的力度最强,北上广深均实行“认房认贷”的政策,执行力度强,且对于购房资质进行了更加严格的认定,新房和二手房市场均出现变慢变冷的态势,成交量持续性下滑。二线城市的房地产市场则出现了“冰火两重天”,前期较热的二线城市市场逐渐冷却,前期价格涨幅较弱的弱二线城市则出现阶段性反弹,如长沙、重庆、大连等并未出现成交量的大幅下滑。究其原因,杨现领认为,弱二线市场的反弹主要是由于调控溢出影响与去库存的双重因素,但随着信贷政策的持续收紧,弱二线城市的反弹持续能力有限。相反,目前大型城市圈周边的三四线城市的市场较为火热。比如环京城市圈廊坊、香河新房成交量增长,环沪城市圈中,嘉兴、舟山、南京、湖州、太仓的城市的新房成交量明显上扬。杨现领分析,上述城市一方面是受益于大城市调控带来的溢出效应的同时,还源于棚改货币化。国开行、农行的棚改专项贷款均大幅增长,支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。但这一现象与人口流动方向相违背,未来可持续性不容乐观。短期政策不宜收紧行政政策与金融政策的叠加,可能导致房地产市场下行时间和幅度超过预期。中国经济正在从高速增长逐步转换到中高速增长,经济增速回落至6.5%-7%左右,一改此前十年的两位数增长态势。如今,经济运行即将进入今年的“下半场”。未来的市场如何?杨现领认为,需求仍将存在,尤其是人口流入多、年龄结构年轻化的一二线城市,换房需求仍然存在,且近几年会越来越多。相反,三四线城市的换房需求则较弱。未来政策是否会动摇?杨现领建议,考虑到目前金融市场的紧缩仍在持续,短期政策应以稳为主,不宜变紧。考虑到一线城市换房需求仍然在观望,政策更不宜放松。从中长期角度看,调控应与城市圈发展趋势相契合。比如调控应与京津冀城市圈发展相契合,应当与北京疏解非首都功能相契合,北京采取调控手段的同时,应当对周边地区采取放松政策,引导产业和住房需求向周边地区疏导转移。杨现领认为,建立中性的市场规则是长效机制的导向,解决住的问题是长效机制的核心,增量改革化解存量问题才是长效机制的可行路径。他建议,优化土地供给结构,增加土地供应主体,提高土地供应弹性。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下,增加市场有效供给更多需要靠二手房,同时补齐租赁市场发展短板,落实购租并举。
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  • 倪鹏飞:房价体系是中国经济转型升级的双刃剑

    6月22日,由中国社会科学院出品的《中国城市竞争力报告No.15:房价体系:中国转型升级的杠杆与陷阱》在北京发布。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在发言中表示,中国转型升级正处于“极化期”,要打破这一“极化”陷阱,需要条件和动力的双引擎。但现实中,条件经常是双刃剑,而房价体系就是其中非常锋利的一把。倪鹏飞指出,房价体系具有中心性、联系性和变动性。中心性表现在,当前中国房价体系为塔尖形分布,具有多层次、集群化与单中心性的特征。在285个地级及以上的城市中,房价最大值为深圳的33942.12元/平米,是房价均值的6.41倍,空间上高房价城市被高房价城市所包围,低房价城市被低房价城市包围。城市群内单中心性较强,中心城市房价存在一定的泡沫具有必然性,房价高的城市与房价低的城市差距很大。联系性是指在区域内部,城市之间的房价相互影响,具有扩散效应、虹吸效应、传染效应及迁移效应。而房价在不同空间维度上的分化和收敛,体现了房价体系的变动性。一二三四线城市间分化持续加剧,城市群特征明显,城市群和非城市群之间房价差距增大,不同级别城市群房价分化显著,一线城市群房价与二线房价差距逐步增大,一线开始降低,二三线有所增大。总体上,现行的房价体系正是中国多层次、集群化的城市体系的投影,因而对于城市乃至整个国家的转型升级和竞争力提升也有着重要的影响。“它既有可能是经济转型的杠杆,又可能是陷阱,”倪鹏飞表示,房价体系通过成本和投资影响经济的转型和升级,适度的高房价有助于通过提高城市高技能劳动力的比重等途径助推城市发展,成为转型升级的杠杆,但过高房价则不利于城市发展,甚至会成为转型升级的陷阱。为更好发挥房价体系在转型升级中的杠杆作用,摆脱掉入陷阱的危险,倪鹏飞建议,应积极采取有效措施:一是完善和培育我国多中心群网化的城市体系,通过大中小城市(镇)的协调发展来推动转型升级;二是进一步深化改革,完善市场机制,加强房地产市场宏观调控, 抑制投资投机,让住房回归居住属性,形成合理的房价体系;三是根据不同城市在房价体系中的功能和地位,采取“分级分城施策”的房地产调控措施。
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  • 穆迪:中国三四线城市房价连续7月环比上涨

    穆迪投资者服务公司29日发布报告指出,受调控收紧影响,2017年前5个月中国一线和二线城市的房地产合约销售额同比分别下滑30.1%和12.9%。穆迪分析师黄哲表示:“与之相反,受一二线城市溢出效应以及投资需求支撑,同期国内三四线城市的合约销售额较去年同期增长36.0%,但该增长势头的可持续性并不确定。”根据穆迪的《中国房地产市场焦点 》报告,国内4个一线城市房价继续保持温和上涨,2017年5月上述一线城市房价环比平均涨幅为0.1%,较2017年4月0.4%的涨幅有所回落,同期二线城市的房价环比平均上涨0.5%,涨幅与上月持平。穆迪表示自2016年9月以来国内住宅限购范围扩大,这令国内一二线城市房价上涨继续趋缓。另一方面,受强劲销售增长支撑,三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨,且平均涨幅高于一线和二线城市。5月份三四线城市房价环比涨幅达到了1.0%,涨幅与4月份持平。
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  • 刘志峰:全面理解和精准建设特色小镇

    去年住建部公布第一批127个特色小镇以来,特色小镇的发展超岀想像,各地培育和建设速度很快,出现了浙江、贵州等一批示范小镇。但在探索中,问题也不少,有些脱离实际,盲目建设;有些生搬硬套,规划设计没想明白就仓促上马;有些以特色小镇名义圈地开发。这些问题,主要是对特色小镇的理解还不够全面。为什么要全面发展、精准建设特色小镇?首先,特色小镇能破解中国经济发展的瓶颈。对产业转型升级、改善人居环境、提升城镇化质量都有好处。当前,中国区域发展不平衡,资源过度集中,产业、资金、技术、人才高度集中在大城市,影响了经济均衡发展,而特色小镇既能疏解大城市的部分功能,也能构成城市周边的综合承载力,加快资源要素的集聚,从而统筹城乡,缩小城乡差距,成为提高有效供给和扩大内需的新动力。现在经常提新旧动能转换,我认为特色小镇就是新旧动能比较好的转换。第二,特色小镇能让公共资源配置更合理。一方面,一些大城市的“城市病”造成住房困难、交通拥挤、空气污染严重;另一方面,一些中小城市教育卫生医疗资源紧缺。解决这一问题,就要给小城市和新农村同样提供良好的公共资源。但农村完全按城市标准配置公共资源不现实,怎么办?特色小镇作为城市与农村的连接,或者叫中间地带,可就近解决租房、交通、就医就学等问题,吸引年轻人、大学生回乡创业,就地成就科技创新事业。现阶段,农村人口不可能到城市做高科技,但在特色小镇可以从事一些服务业,这样,不仅大城市的功能得到了疏解,人口迁移的成本也能降下来,这是在为小城镇“添色”,为大城市“减负”。第三,特色小镇能为逆城市化做准备。从美国、日本等国的发展看,城市化率超过70%,就会出现逆城市化趋势,而承接大城市的人口转移,主要是卫星城和小城镇。现在我们的生活节奏变了,强调慢生活,退休的老年人需要健康宜居,小镇生活恰好为他们所欢迎;年轻人在忙碌了一周或者在假期,需要放松,这两方面的需求,特色小镇都能满足。如嘉善大云镇地处上海周边,按照上海“缺什么、 什么”的思路,发展旅游休闲小镇,承接上海周末的休闲人口;嘉善杨庙镇建设仓储物流小镇,90%的仓储物流与上海对接,再辐射到浙江、江苏、安徽,现在嘉善抓住长三角一体化发展特色小镇,已吸引上海的中学到本地开分校,社保两地都可通用。但光搞清楚为什么要建特色小镇还不够,还要坚持几条原则:一是要按自然禀赋和历史文化内涵建设。本色之美,在于自然,特色小镇只有植根自然才有生命力。如华侨城规划在云南大理、丽江、腾冲、普洱等地,借助古镇古村等自然风光,构建特色小镇;在京杭大运河沿岸,挖掘自然遗产,按历史文脉建设特色小镇。现在,全球知名的小镇,绝大多数是依托自然、历史、人文、非物质文化遗产建成的。二是要抓住特色产业精准建设发展。特色小镇的建设,一定要区别于普通小镇的建设,它应该相对独立于市区,区别于行政区划和产业园区的概念。除了历史文化悠久之外,特色小镇一般都具有明确的产业定位、文化内涵、旅游和一定的社区功能。因此,建设特色小镇不在于规模多大,而在于有没有特色。我去过一些旅游景区和小镇,旅游纪念品千篇一律,不转变这种模仿的开发模式,有何特色可言?没有特色的小镇是很难吸引人的。也有一些企业已经注意到这个问题,如华夏幸福基业在河北规划建设足球小镇,它本身就有足球俱乐部,还有一些地方建设通用航空小镇、葡萄酒小镇等等,都以其特色而很难让对手模仿;浙江蓝城在规划设计小镇之初,就确立了现代农业、养老、健康等特色产业,并把他们的学科带头人也引到镇内,让特色产业跑不了、搬不走,无法复制。三是要留得住人。留得住人的小镇起码要具备三个条件:第一,有工打,有房住;第二,子女能有一个好的教育,老人有一个医疗、养老的保证;第三,游客能享受便利的交通和其他服务。除此之外,小镇要缩小贫富差距,让各阶层和收入不同的家庭,都能享受到良好和平等的生活服务,让城市目前还实现不了的人与人的包容关系,贴得更紧、更能融合共享发展。现在,一些特色小镇在规划建设中,就强调为特色产业提供产业工人,如浙江蓝城的农业小镇、华侨城的旅游小镇,都能吸引新的产业工人,提高农村人口素质,这是小镇能长久发展的保证。目前特色小镇要注意以下几个急需解决的问题:一,要呼吁有关部门为“特色小镇热”降温。近一阶段,有些部门提出要建200个民族特色小镇、2000个少数民族特色村寨;有些机构提出要建1000个旅游小镇;有些机构提出要建500到600个文化小镇;有一个省提出要建105个特色小镇;有个设计机构甚至提出有设计5000个特色小镇的能力。这里面,有些是重叠的,有些是交叉的,有些为重复申报,同质化非常严重。但按住建部、发改委、财政部的“147号文”,到2020年,全国才争取培育1000个特色小镇。这么大的规划和建设量,我们把它放在哪里?这些小镇是不是真正值得建?建成后会不会造成巨大的浪费?依我看,以量化的指标和“大跃进”的速度发展特色小镇,既不切实际,也会造成无法弥补的损失和后遗症。二,要防止“房地产化”。特色小镇不是新一轮跑马圈地盖房子。特色小镇一旦“房地产化”,就会背离初衷,拉高土地成本,最后演变为一窝蜂上马,带来不必要的小镇库存,尤其是一些规划未达标、脱离实际的特色小镇项目,现在下马比上马后形成浪费更为明智,也更为紧迫。三,要防止“长官意志”。在特色小镇建设过程中,政府不能大包大揽或过度举债,要营造一个市场主导、分工明确、政企有效合作的氛围,使特色小镇建设能提供有效供给,满足群众的真正需求。我认为,这也是供给侧结构性改革的一项内容。四,要绿色宜居发展。特色小镇不仅要宜业,也要宜居,要用新技术、新材料、新业态发展,尤其是一些绿色小镇,要考虑多用绿色建材和部品,使特色小镇做到低碳节能可循环发展,并且尽量按照绿色建筑和产业化、集成化的标准进行。五,要金融创新。特色小镇的建设从规划设计到项目建设,再到运营管理,都要有因地制宜的金融解决方案,创新并设立非物质遗产保护、历史文化保护、生态保护、疏解和承接大城市功能等专项的金融产品,拓宽金融支持渠道,支持特色小镇创新发展。六,要有考核和退出制度。对规划设计和选址不合格的小镇,或自然地理不适宜发展的特色小镇,应制定退出名单。通过第一批、第二批申报成功但考核验收不合格的,也应在下一步工作中停止政策支持,建立退出机制,使特色小镇名副其实,像我们的古人一样,给子孙后代留一笔财富。(文章来源于网上,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 左晓蕾:改变房地产市场投机炒作属性征程漫长

    。  要从根本上改变房地产市场多年的乱象和“管不顺调更乱”的状态,终结房价越调控越高的局面,必须深刻认识把房地产作为稳定经济增长的支柱产业的不可持续性,以及可能伴随的经济金融风险,确立“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,建立促使房地产市场健康发展的长效机制。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性,深入分析那些刻意模糊房地产市场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因,端正被利益群体扭曲的市场调节价格的经济学常识。今年以来,一系列楼市调控“组合拳”显示监管层对房价过快上涨的容忍度不断降低,地方政府对控制房价过快上涨的决心也在不断增强。现在市场舆论的关注点是,房地产价格能被调降吗?如何防止各地调控政策出现过去几次那样房价越调越高的局面?去年中央经济工作会议第一次把“促进房地产市场平稳健康发展”列入了工作时间表,并第一次明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。因此,笔者认为,要防止各地调控政策出现过去几次那样房价越调越高的局面,先要弄清楚当前房地产市场究竟是“炒房”为主还是“居住”为主的市场属性。而笔者通过三方面分析,确定当前房地产市场仍是“炒房”为主的属性。第一,房地产市场非理性行为特征与居住为主的理性行为相背离。以居住为主的房屋市场应属于消费品市场。这样的房地产市场,存在正常商品市场中关于效用最大化的约束。当最大效用得到满足,理性住房消费需求就不会继续大幅增长,房地产开发也会作出相应理性决策而不会盲目扩大投资,供给和需求乃至价格会达到一个均衡水平。以投机为主的房地产市场,其“效用”是赚钱,因此不存在效用最大化约束。换句话说,以“炒房”为主的市场整体理性假设缺失,其以无上限赚钱为目标的“炒房”行为受非理性房价上涨预期支配。只要房价持续上涨,“炒房”需求而非居住需求增长就不会停止,非理性炒房显示的无止境投机需求,就成了偷换“供给不足”概念的“合理的诠释”,为增加“炒房”市场的房地产供给提供了圆满的故事。一二线市场的房地产市场现状,正与投机型“炒房”市场的非理性特征一致。第二,各渠道大规模资金进入房地产市场,资金脱实向虚显现的热钱特点也强烈显示当前房地产市场的投机性。相关数据显示,近年房地产开发贷款,购房贷款,买地贷款,去年上半年还出现通过消费贷款偷梁换柱的首付贷,以及通过企业贷款变相进入房地产市场的贷款,占到银行信贷总量50%以上。去年一季度1.6万亿超常规模银行信贷,基本上都是房地产贷款或与之相关的贷款,去年新增贷款的45%进入房地产市场。今年一季度消费贷款大幅增长,与房价转移为装修消费支出有关。银行信贷大量流入房地产市场,房地产市场价格不断上涨吸引了大量投机性资金。金融机构诸多理财产品、信托产品以及民间数万家私募投资公司的各种名目的理财产品,大多数以房地产开发市场为投资标的,所谓投资收益高度依赖房地产市场价格不断上涨。博弈房屋交易收益的热钱也大规模流入二手房市场炒房。多路投机性资金进入房地产市场,推动价格不断上涨,进一步吸引投机炒房需求增长。第三,各地出现离婚买房、虚假债务过户房产抵债、设立一些外地购买热点城市房产的“规定”规避限购政策等问题,不断突破法规和道德伦理底线的非理性行为泛滥,可见炒房市场投机行为的疯狂。此外,笔者认为,当下还需澄清一些强化房地产投机的观点。比如,厘清对“刚需”和“城镇化”等概念的认知,避免似是而非的“刚需”定义、笼统的城镇化发展观点助推房地产市场的投机膨胀。所谓“刚需”,严格来说,就是没有价格弹性的需求。也就是需求不受价格变动而改变,即不管价格如何变化,不管买得起还是买不起,仍然存在的需求才是刚需。所以,热点城市真正的“刚需”以两大类人群为主:一类是进城的农民工;另一类是刚毕业留城、没有家庭支持买房的大学生。“刚需”确实很大,但在一般商品房价格下是有“求”而不可得之。似是而非的“刚需”分析,硬把弹性需求说成“刚需”,无非是借“刚需”之名,含含糊糊地以增加供给满足“刚需”名义的“市场化调节”继续卖地、炒房、推高楼价,制造投机需求创造赚更多钱的机会的游戏而已。混淆投机炒房与“刚需”的概念,把第二套甚至多套非居住购房行为,笼统说成“刚需”,利用虚假供求失衡掩盖投机需求推动的价格上涨的真相,也更坐实了一些热点城市楼市的投机性属性。再比如,GDP挂帅的业绩评价体系。房地产调控是事关总体宏观经济稳定的政策,但实现稳定的调控政策需通过地方政府执行。长期以来地方政府以GDP增长为指标的业绩评价标准,固化了GDP偏好。而调控房地产与靠卖地融资推动经济增长的目标是不一致的。所以,某些地方主管部门姑息民间和业内通过各种擦边球的方式与调控政策博弈的行为,对各种与调控政策背离的行为睁一只眼闭一只眼,为各利益群体五花八门的歪门邪道开了绿灯。还有,相关部门缺乏对新常态经济发展的信心,房地产调控屡屡为稳增长让步,这也给部分利益主体的政策套利提供了机会。“房价下跌经济下行论”利用了地方政府稳增长的偏好,致使严厉的政策只是“纸上谈兵”,或“点到为止”,继而放松调控,利益群体重复与房地产调控博弈的游戏,致使调控——价格下降——担心经济下行——放松调控——价格大幅上涨——再调控周而复始。一些城市不断放出试探性的政策放松信号,都显示地方政府对房地产调控并未严格执行的事实。再严厉的政策,没有执行力就是一纸空文。如果政府调控政策控制房价被认为是“虚晃一枪”,那么每次新的调控都会受到过去越干预价格越高的事实引导的预期误导,房地产价格就会越调越高。要从根本上改变房地产市场多年的乱象和“管不顺调更乱”的状态,必须深刻认识把房地产作为稳定经济增长的支柱产业的不可持续性,以及可能伴随的经济金融风险,由此建立促使房地产市场健康发展的长效机制,方可真正实现“促进房地产市场平稳健康发展”的目标。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性,深入分析那些刻意模糊房地产市场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因,端正被利益群体扭曲的市场调节价格的经济学常识,转变发展理念,改变GDP挂帅、土地财政的发展思路,加强供给侧结构改革,才能找准房地产市场调控的短期政策和目标,坚持调控不为稳增长让步,同时调控政策执行到位,保证经济的可持续增长不被房地产虚拟繁荣绑架。
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  • 郭树清:坚决落实差别化住房信贷政策

    银监会主席郭树清23日带队赴农业银行总行,就银行业贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导,并主持召开座谈会,听取部分银行业金融机构参与企业重组、降低企业杠杆率、处置不良资产等工作情况。农业银行、建设银行、中信银行、光大银行、华夏银行、民生银行、北京银行、北京(楼盘)农商行的有关负责同志作了发言。郭树清强调,要继续抓住“僵尸企业”这个“牛鼻子”,坚定不移地推进去产能。落实差别化住房信贷政策,坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。要深入开展市场化法治化债转股,积极稳妥推进去杠杆。要加强服务收费管理和增加金融供给并举,有效降低企业成本。进一步加强对“三农”、小微等薄弱环节和各类新业态新动能的服务,积极支持企业参与“一带一路”建设,为企业“走出去”提供更有效服务。会议认为,今年以来,银行业积极贯彻落实党中央、国务院的决策部署,紧扣供给侧结构性改革,围绕“三去一降一补”五大任务,不断完善金融服务,取得积极成效。同时,也要清醒地认识到,银行业支持供给侧结构性改革还存在差异化金融服务不足、有效金融创新缺乏、外部政策环境有待优化等问题。郭树清在总结时指出,银行业金融机构要从四个方面努力提升支持供给侧结构性改革的能力和水平:一是要深刻认识银行业支持供给侧结构性改革的重大意义,深入了解地方、企业、居民对银行服务的需求。二是积极探索更多有效途径,包括设立专门运作机构、建立有民企和外资参与的基金、支持政府和社会资本合作项目、鼓励支持国有企业实施混合所有制改革等。三是在强化服务的同时,也要注重加强自身风险防控能力建设,特别要注意防范信用风险和流动性风险。在实施债转股过程中,要确保风险有效隔离,把风险真正转移出去,同时,要积极研究债转股过程中的监管资本计量问题。四是要充分发挥政府、银行、企业等各方积极性,进一步推广政银保、政银担等多方合作模式。加强与地方政府、司法机关等各方的信息共享和工作联动,坚决打击逃废债行为,推动优化金融生态和外部环境。
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  • 刘世锦:房产潜力已见顶 调控再放开投资也上不去

    6月27日,2017年夏季达沃斯论坛在辽宁大连举行。来自80多个国家的2000多位政、商、学、文等各界嘉宾齐聚大连国际会议中心,把脉世界经济潮流。会议期间,凤凰财经专访中国发展研究基金会副理事长刘世锦,对中国经济走势、东北经济转型、新型城镇化等当前热点问题进行了分析。刘世锦认为,下半年经济增速会有所回落,这是正常的,大幅度下降的可能性不大。我们认为中国经济已经非常接近中速增长的均衡点,或者说已经开始触底了。对于房地产市场的判断,刘世锦认为,我们估计今年房地产投资的增长速度会逐步回落,回到一种常态。所谓常态就是低速增长,包括2%、3%左右、零增长甚至是负增长。“宏观调控不能够解决经济长期性的变化,增长潜力问题宏观调控解决不了。房地产行业发展的潜力就这么大了,再把它放开,投资也上不去。如果它有增长潜力的话,即使收紧政策,它也一定会往上走。一定要把经济发展的规律和潜在的能力,或者潜力和短期的政策调控各自能够发挥什么作用搞清楚,不要搞为一体。”刘世锦说。以下是专访实录:下半年经济增速会有所回落,但大幅度下降可能性不大凤凰财经:中国一季度经济增速6.9%,高于预期。二季度也即将接近尾声,从公布的PMI、民间投资、固定投资增速来看相对一季度有所放缓。您对二季度经济走势判断如何?近期,OECD和IMF国际组织上调了中国2017年GDP增速预期,您对2017年全年经济走势怎么判断的?刘世锦:我判断,中国经济经过过去七年调控以后现在应该开始触底了。2017年是触底验证期。从具体数据来看,去年4季度到今年1季度经济表现高于预期。根据我们的研究,总的来说经济增速有所放缓,具体来看,终端需求方面比如房地产、基础设施建设、投资速度开始放缓。特别是房地产的投资,未来将回归理性。另一个值得关注的指标就是“存货”,从去年下半年到今年一季度,存货一直是拉动经济回升很重要的力量。但目前存货也出现了不稳定,可能对经济增长速度会形成负面的拉动。投资方面,值得关注的是设备投资有所回升,有的观点认为设备投资开展了新的产能周期,具体情况还有待观察。总的来看,下半年经济增速会有所回落,这是正常的,大幅度下降的可能性不大。我们认为中国经济已经非常接近中速增长的均衡点,或者说已经开始触底了。当然触底以后也会有一些小的波动,在中速增长平台上的波动,这就是我们说过的大L型加小W型。我认为2017年需要进一步观察,看一看是不是确实触底了。如果是的话,中国经济就将进入一个新的增长平台或者增长阶段,即中速稳定增长期。从国际经验和我们所做的理论分析来看,这个增长期应该会持续十年以上。凤凰财经:那按您的意思,是否意味着目前中国经济已经走过了拐点,现在只是在L型的横线上波动?刘世锦:这个还是需要观察和验证,今年下半年经济是否回落至新底边,会不会出现W型的小波动,这个还需要时间检验。是一个W型的一个波动?有小的这样一个波动,这个我们是要检验的。记者:此次论坛的主题是“在第四次工业革命中实现包容性增长”,您认为像东北老工业地区,如何抓住机遇,实现转型升级?东北的发展动力和阻力在哪儿?刘世锦:近几年,东北地区收益减速比较明显,下行压力较大。这和它的产业结构有关系的,东北主要是重化工业,但是重化工业背后体制问题比较突出的,国有企业比例较大,国有企业一些历史包袱比较沉重。在这个背景下到底怎么来进行转型升级?一是改革原有的固定的重化工业,推动国企改革,吸引更多的资本入场,提高运营效率。如果把这些重工业调整好了,即使不能保持过去的高速增长,但体量大,整个经济就可能稳得住了。同时,要培育新的增长动力,发挥市场的决定性作用,解决大的发展环境问题。我曾经提了一个建议,推动东南三省和东北三省的对口合作,用特区思路来发展特区,搞一些特区?东南三省的一些模式、项目可以复制过来,挖掘东北的潜力。记者:那您对未来东北的经济持什么态度?有什么判断?刘世锦:应该说东北最近的情况是有所回调。东北工业基础、经济发展基础比中国很多地方都要好,所以希望肯定是有的,发展潜力还是很大的。关键就是能不能改善发展环境。房地产行业潜力已基本见顶,再放开调控也没用凤凰财经:从公布的最新5月房地产数据来看,热点城市同比涨幅都回落,土地购置面积和按揭贷款来源的资金两个指标单月增速首负。您认为这意味着什么?您对未来房地产的走势如何判断的?您认为建立房地产长效机制的首要任务是什么?刘世锦:构成房地产投资70%的城镇居民住宅的历史需求峰值是1200到1300套住房,这个历史需求峰值2014年就已经达到了。从全国来讲,房地产投资增长速度基本上是持平然后逐步下降的状态。事实上,在2015年9月,房地产投资当月同比就出现了负增长,2016年的房地产投资回升,是由一线城市房价上涨带动的。去年全年房地产投资增速是6%以上,我们估计今年房地产投资的增长速度会逐步回落,回到一种常态。所谓常态就是低速增长,包括2%、3%左右、零增长甚至是负增长。所以,刚才你讲的数据变化和我之前的判断是一致的。房地产调控方面,我认为可以在需求方面做适当限制,但是重点还是要放在供给侧,要推动房地产领域的供给侧的改革。记者:怎么改?刘世锦:我们曾经提过一些建议,第一适当提高住宅用地占整个城市建设用地比重。过去一线城市比重一般都在25%以下,最近有所提高,但也在30%以下,未来建议提升到40%以上。国际上大都市这个比重都在40%以上,比如韩国首尔达到60%。第二加快推进农村集体土地制度的改革,比如加快宅基地扭转等。第三,调整城市结构。过去各种资源集中在公共服务高度集中的城市核心区、主城区。密度过大出现了各种各样的城市病。建议转变城市发展观念,在核心区周边建设小城镇,即城市群,或者大都市圈概念。这就需要把核心城市的一部分产业转移出去,小镇应该是有产业支撑的,此外建设轨道交通、实现公共服务均等化、提升城市包容性等,不能驱赶低端人口,其实,没有低端人口高端人口日子也过不下去。记者:有观点认为,中国的房地产已经和中国经济绑架在一起了。如果经济不乐观,可能政策会鼓励发展房地产市场。目前虽然处于紧调控周期,那么如果未来经济下行压力大,会不会又放开调控政策。房价会不会又迎来一轮新的暴涨?刘世锦:什么叫绑架在一起?我不同意这个观点。房地产本身就是中国经济的一个重要组成部分,这么多年经济增长,房地产应该说是重要的需求。过去高速增长是因为它正处于高速发展阶段,有那么大的潜力,现在开始回调甚至低速增长或者负增长,这是很正常的,因为发展规律到了这个阶段,必然出现这样的变化。如果说现在经济不行了,房地产调控政策会放松?我们应该思考宏观调控能解决哪些问题,宏观调控不能够解决经济长期性的变化,增长潜力问题宏观调控解决不了。房地产行业发展的潜力就这么大了,再把它放开,投资也上不去。如果它有增长潜力的话,即使收紧政策,它也一定会往上走。一定要把经济发展的规律和潜在的能力,或者潜力和短期的政策调控各自能够发挥什么作用搞清楚,不要搞为一体。记者:那就当前情况来看,宏观调控能发挥什么作用?具体有什么建议?刘世锦:根本的问题还是加快供给侧的改革,城市结构要调整、发展长期公共租赁市场、此外房产税作为城市化建设中的一项基本制度建设,也是不能拖的。因为对政府来说,房地产税是一个稳定的长期收入来源,对于炒房的人来说,能够增加持有成本,打击炒房。但现在有些疑虑,比如我买房时已经交了七十年的土地出让金了,你让我交房产税不合理。所以这些问题将来都会找到合情合理合规的解决办法,最重要的这项制度要建立起来。雄安新区建设可以借鉴中关村经验凤凰财经:据津冀协同发展专家咨询委员会组长徐匡迪透露,雄安新区规划方案预计6月底提交中央审查。您认为定位如此高的一个从零开始的新区,发展什么产业比较有优势?雄安新区能起到协调京津冀发展,分流北京人口压力的作用吗?您认为,做好京津冀协调发展,应该如何进行产业和城市布局?刘世锦:这个要从一个大的背景来讨论。雄安新区的背景就是京津冀协调发展大的背景下发展起来的。总的来说,资源过多集中在主城区,由于虹吸效应,人口也过度聚集在这些区域,加大了城市负担,造成了城市病。所以,把部分产业转移到周边小城镇是必要的。通过产业的分离,将部分产业转移到周边,实际上会产生更多的需求。应该说,雄安新区是在这样大背景之下产生的,当然它不是一个小城镇,它应该是相当大的城市,是京津冀大功能圈的重要组成部分,是一个重大的战略。那么,雄安新区到底怎么搞?可能一个很重要的功能就是疏解北京的非首都功能。当然雄安新区的建设不能用传统的发展思路去搞,比如要讲究绿色、环保、低碳等。大量的节能环保低碳的技术能不能利用起来?从材料、发展理念、发展格局到社会生态都和以前的发展思路是有区别的。记者:一个城市如果所有资金和发展方向定位在生态方面,那么它的支柱产业能够建立起来吗?刘世锦:这个所谓的支柱产业,一部分可能需要北京的一些资源输入进去。另外,从产业发展来讲,更多还是发挥市场的作用,靠市场来配置资源,可以有一些大的融资,这个城市的产业发展一定是要有活力的。在京津冀地区,什么行业能够凝聚活力,我以为中关村IT产业的发展可能最有活力。我想怎么把中关村的这种机制和产业,运用到雄安新区的建设上去,这个可以深入考虑。
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  • 黄奇帆:营改增减税应为实体经济服务 而非房地产

    26日上午,全国人大常委会分组审议《2016年中央决算报告》、《2016年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》、《关于2016年中央决算草案审查结果的报告》时,全国人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆提出一个问题:“营改增”减税的重点应该是为实体经济服务,而非房地产。黄奇帆表示,《2016年中央决算报告》中提到了去年“营改增”为企业减税减负的成果,去年全年,营改增减税总量是5736亿元,其中5月至12月一共是4889亿元,分了三块:房地产、金融这一块减了1747亿;制造业减了1486亿;现代服务业、信息技术服务业、交通运输业减了1656亿。“总的看来觉得效果不错。但是再一分析,在房地产、建筑业、金融服务业中的1700亿当中,房地产要占1000多亿,金融业因为没有什么进项要抵扣的,金融服务业‘营改增’具体配套政策还在研究制定中,所以去年金融业的减税抵扣并不多,主要体现在房地产”,黄奇帆说,“我了解过一些房地产商,从小到大,大的一年销售几百亿房产的,小的十几亿的,跟他们的经理聊这件事,他们一般都表达了差不多的情况,房产商过去营业税收占销售额的5-6%,‘营改增’以后这一项减了1.5%,也就是房产商‘营改增’减税相当于减少了四分之一”。黄奇帆分析说,“100多万亿的工业制造业销售值,实际上制造业减了1000多亿,千分之一而已,减负是微乎其微的。在整个结构中,去年5至12月4800亿,有1000亿减了房地产,税务结构的优惠重点倾斜20%是在房产,数学模型是一刀切的,房地产中抵扣面大”。他强调,“如果营业税‘营改增’,重点结构性倾斜在房产上,这跟我们治理脱实就虚,转向脱虚就实,倾斜制造业、倾斜劳动密集型服务业或者战略性新兴产业中的服务业的初衷是相悖的,‘营改增’减税的重点应该为实体经济服务”。
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  • 任泽平: 房地产将在2018年下半年见底

    近日,在南方基金2017年财富管理与资产配置论坛上,方正证券首席经济学家任泽平指出,过去以及未来一段时间,中国经济和股市呈现“双L型”。其中经济步入波动筑底态势;股市步入非牛非熊的震荡市,向上向下空间都不大,正等待指数突破或风格切换。他认为,未来经济将在需求侧二次探底和供给侧产能出清。2016年至2017年一季度第一次探底后,任泽平预计2017年年中至2018年将二次探底。总的判断是目前处在库存、房地产、金融周期的顶部,产能和改革周期的底部。随着需求和价格回落,2017年二季度主动补库存步入被动补库存,预计库存周期将回落至2018年底。随着房地产调控升级和货币收紧,房地产销售一季度见顶,投资将在三四季度回落。任泽平认为房地产周期是长期看人口,中期看土地,短期看金融。根据经验,他预计未来短周期调整到2018年下半年,将在2018年下半年见底。经过2009年以来三次加杠杆,中国经济正处在金融杠杆周期的顶部,开启去杠杆进程。美国与欧洲此前先后步入加杠杆周期。美欧的金融加杠杆、设备扩张和主动补库存周期,将带动中国出口复苏。中国经济处在产能去化周期底部,但任泽平判断尚不具备开启产能扩张条件,制造业投资尚在底部。股市方面,任泽平认为将继续呈现震荡分化,市场从流动性驱动向业绩驱动转变。目前,股市继续震荡分化,从估值体系角度,市场风险偏好降低,导致存量资金拥抱确定性,企业盈利结构分化导致漂亮50和“要命3000”分化。未来震荡市变盘可能来自风险偏好和无风险利率的变化,取决于金融去杠杆进程、重启改革以及下半年货币政策走向。债市方面,任泽平认为,经济二次探底和再通缩支撑配置价值,等待货币转向。目前,无论从基本面还是从估值来看,债市开始具备配置价值。
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  • 李嘉诚不言退 即使退休也会担任高级顾问

    李嘉诚不言退 即使退休也会担任高级顾问“只要有一天能做事,就尽量做好事情,做应该做的事情。”李嘉诚说罗琦6月21日6点,大雨。香港首富李嘉诚一如既往地在深水湾的家里做早操。不久,一辆蓝色宝马汽车从他的深水湾豪宅缓缓驶出,门口多家媒体蜂拥而上。在外媒报道李嘉诚即将退休的消息后,李嘉诚淡定地坐在车上准备去长江中心开会,尽管他在6月20日已经透过发言人回应过退休的事情,但似乎还不够,他决定亲自出马。大雨中他缓缓摇下车窗,精神抖擞地对媒体说,如果决定正式退休,一定会告诉大家。李嘉诚讲到,他最近做了体检,每样指标都很好,身体非常好。“只要有一天能做事,就尽量做好事情,做应该做的事情。”李嘉诚对记者们说,即便自己退休,还会回办公室工作,也会继续担任高级顾问的位置。这与6月20日外媒传出的消息并不违和。《华尔街日报》在当天的报道中引述了一位来自长江和记实业有限公司(00001.HK,下称“长和”)内部人士的话称,即将年满89岁的李嘉诚计划退休,尽管并没有确切日期,但很可能会是在自己90岁生日前;而且,李嘉诚已经跟他的智囊团透露了自己的退休计划。随即长和发言人出面表示,李嘉诚过往都有提及退休计划以及他对长和副主席李泽钜领导集团的信心,李嘉诚身体健康非常好,现在没有确切的退休时间表,如果他决定了确切的退休时间表,将会正式公布。多年安排只为顺利接班早在2012年,李嘉诚就已经宣布了分身家的安排,当时,原本由其次子李泽楷持有的李嘉诚家族信托LiKa-ShingUnityHoldingsLimited的1/3股权转让给了李泽钜,令李泽钜持股量增加至2/3,让两兄弟明确了自己的分工。长子李泽钜接手长和系上市王国,而李泽楷则获现金支持收购业务,至于他的第三个“儿子”——李嘉诚基金会,则由两个儿子共同打理。Hack ie first node is script2015年,长江实业和和记黄埔更宣布了大型重组方案,把两家公司的地产业务合并,成立一家长江实业地产有限公司(01113.HK,下称“长实地产”);而另一家公司长和则接手所有非房地产业务,这样的安排让李嘉诚的商业王国更加清晰。但拥有加拿大国籍、一直在海外留学的李泽钜在投资方面与李嘉诚有很大区别。他从未在内地生活过,对于内地的投资偏向于谨慎,而钟情于他熟悉的海外领域。而从长和近年来的投资来看,其很多交易都在海外的公共事业项目上,这些项目都有一些普遍的特点,就是回报率稳定。随着这些项目逐步产生收益,长和对于海外项目的依赖程度越来越大。根据长和2016年年报,长和的EBIT(除息税前盈利)3%来自中国香港、12%来自内地,而有59%来自欧洲、5%来自加拿大,另外19%来自亚洲、大洋洲及其他。相反,在过去的6年时间,李嘉诚旗下的很多内地及香港资产都被抛售,总套现金额达到了1700亿港元。2016年10月,李嘉诚计划出售旗下位于上海陆家嘴(23.410, 0.03, 0.13%)的世纪汇广场,定价为230亿港元;2014年8月,李嘉诚向内地房产企业出售和记港陆71%股权,总代价为38.29亿港元;同年11月,李嘉诚旗下亚洲货柜码头有限公司60%股权卖给中远太平洋(4.070, 0.01, 0.25%)(01199.HK)及中海码头发展,套现约22.16亿港元。2014年就像是抛售高潮,这一年的抛售项目达到了5个。耀才证券研究部经理植耀辉称,李嘉诚在今年3月份业绩发布会时,就已表明随时可以退休,交棒给李泽钜,而他将会继续处理李嘉诚基金会的事务。植耀辉认为,长和系已经发展得很具规模,市场不会担心李嘉诚退休对股价造成影响。植耀辉预计长和系会继续现有的发展方向。虽然管理层称暂时没有电能实业(00006.HK)和长江基建(01038.HK)合并的计划,但他预计未来还会有机会重组整合,因为两家公司业务相近,长江基建也需要电能实业的资金支持,作进一步的海外并购;而长和系的业务非常多元化、国际化,但他预期地产业务的重要性会越来越低。减少地产板块尽管在重组后,长实地产的业务主要以地产为主业,但是实际上从公司策略来看,长实地产的业务完全不像长和系扩张得那么快。李泽钜曾在投资者会议上表明态度——除了总部长江中心外,香港的物业都可以卖。近年来,长实地产在拍卖土地方面的积极性非常低,自从香港2013年废除勾地制度,改为招标形式拍卖土地以来,其间卖出的118幅官地中,长实地产只投得一幅。而且,该地皮的规模只有6.8万平方英尺,对于长实地产来说,显得九牛一毛。根据其年报,截至2016年终结算日,长实地产拥有可开发的土地储备约1.35亿平方英尺(约为1260万平方米),其中600万平方英尺(60万平方米)、1.25亿平方英尺(1160万平方米)及400万平方英尺(40万平方米)分别位于香港、内地及海外。由于很多市场人士担忧1997年楼市泡沫重演,长实地产更积极在香港卖楼,在今年上半年卖楼超过1500套,套现逾250亿港元,主要来自北角维港颂及荃湾海之恋。一名市场人士表示,做房地产的生意需要大量关系维护,对于性格内向的李泽钜来说,并不属于强项,加上房地产业务周期性强,所以这一块商业板块会偏轻一些。莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文对第一财经称,香港的大型发展商土地储备很多,还有许多在建项目,不一定要透过拍卖拿地,他认为长实地产并不是完全从香港退缩,而其商业策略只是不会高价抢地。他说,其实港资地产商有许多拿地途径,比如说从政府拿地、土地改用途、收购及改建等。顾及李泽楷实际上,市场上早有人质疑,李嘉诚对于两个儿子的态度似乎更偏向于李泽钜,为了保护两个儿子的关系,李嘉诚在6月21日一早被问及是否将所有事情交由李泽钜负责时,特意提到了李泽楷。“一直都是这样安排的,Richard(李泽楷)都有很多生意的。”李嘉诚说。在李嘉诚的多次表态中,都不难看出他对于李泽楷的支持,“数字比你们知道的生意资产会以倍数计算,绝对不会少”。而特立独行的李泽楷一直都在做自己想做的事情,更是资本玩家。1991年,他受父命回港工作,创立了星空传媒。此后还参与了电讯盈科的交易,通过行使手上的认股权、卖出套现等,让他几年赚了几十亿港元。近年来,他对资产管理业务非常感兴趣。2012年10月19日,他私人拥有的盈科拓展以21.4亿美元的价格,现金收购了荷兰国际集团(ING)位于中国香港、中国澳门和泰国的保险业务,并将其改名为富卫。富卫积极拓展业务至印尼及菲律宾,最近还进入了新加坡、越南和日本市场。不难发现,本科学习计算机的李泽楷一直对高科技及电信行业有很大的兴趣。他在去年注资千万美元于持有《信报》的信托基金,以创办自媒体Stakk,而这个平台主要是以原创视频为主的新媒体,内容都是年轻人的话题,在脸谱(Facebook)获得点赞的数字达到67万。除了李泽楷,李嘉诚基金会也是李嘉诚非常看重的部分。李嘉诚在2006年曾经称,自己在1980年成立了基金会,他是自己的“第三个儿子”,早已拥有不少的资产,他将全心全意爱护“他”,并相信基金会的同仁及家人一定会把自己的理念和心愿延续下去。值得一提的是,担任李嘉诚基金会董事的香港商界女强人周凯旋,与李嘉诚相识24年并为其打理基金会等事务,自然也颇为外界所关注。香港商界总有许多传奇,但“超人”只有一个。从庞大的商业帝国退休,“超人”自会掂量轻重。
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  • 王石两度斗法野蛮人 在名利之间选择名

    王石的“名利”人生执掌万科33年,两度斗法“野蛮人”,称在“名利之间自己选择了名”三十三年,终有一别。2017年6月21日,王石告别了他一手缔造和执掌数十载的万科。作为这家公司的灵魂人物,王石的名字没有出现在新一届董事会候选名单中。很快有媒体消息援引万科内部人士的话说,这是王石“主动让贤”、“功成身退”。6月21日上午,王石在自己的朋友圈中发表谢幕词:“今天,我把接力棒交给郁亮带领下的团队,我相信这是最好的时候。”“他们更年轻,但已充分成熟。我对他们完全放心,也充满期待”。这场漫长的告别终于走到尽头:早在18年前,王石已经退居幕后,将具体事务假手他人,仅以“图腾”的价值影响万科,这是他的第一次“离去”;在此6年后,资本奇袭而来谋取万科,王石被认为面临出局境地。彼时,外界再次做好准备接受他的去留。一切都没这次来得彻底。因为这是一次是名分和事实上的双重告别。当城池得以守住,敌方黯然退场后,刚打完胜仗的王石“解甲归田”,将回到他云淡风轻的人生中去。在“最好的时候”退场在自己的朋友圈中,王石说“我相信这是最好的时候”。对于万科而言,此刻进行其诞生以来的首次权力更迭是否是“最好的时候”,可能尚待时间检验。而对于王石本人来说,这可能确实是“最好的时候”:刚刚落幕的万宝之战,再次彰显了他作为万科之父的精神“能量”,新的盟友深圳地铁加入,新的权力结构成为必然。这个节点上,王石的“主动让贤”看起来是皆大欢喜的结局。王石的“人设”也原本如此。多年来,在中国男性企业家云集的场合,王石不常公开谈论商业模式,也不爱卷入对具体问题的争论,他很少主动分析行业,也似乎不太热衷提钱。1999年卸任万科总经理后,王石就常以生活家而不再是创业家的形象出现:登山、游学,用社交网络抒发人生感悟,同女演员发展饱受非议的恋情,也因为这场恋情登上娱乐版。人们对王石的印象常常呈现截然不同的两个极端。讨厌他的人觉得他不能在商言商、热衷作秀表演而私德有亏;喜欢他的人奉他为精神导师,尊敬他的情怀和“商业洁癖”。有多次采访过王石的媒体记者对王石的观感是:“像个锥子”,毫不圆融;与其他精于人情世故的企业家完全不同。十几年来有毁有誉,王石的表现始终云淡风轻。万宝之争是他的第一次“失控”。2015年12月,面对宝能的大举进击,王石放出“出身论”,攻击宝能原始资金来路不明。言论一出,许多原本“挺王石”的人也改变了立场,一时间,王石遭到了其近年来最大的一次形象崩塌。万宝鏖战正酣时,宝能没能把王石赶走。如今“战争”结束了,宝能失意退场,作为胜利一方的王石却选择“主动归隐”。打赢一场胜仗后,王石可以回到他过往的生活中去,继续他作为精神导师、心灵鸡汤熬制者、抑或是登山家的人设中去。王石的好友冯仑说,对于万科而言,创业者在或不在问题不大,“只要万科创造丰盛人生的价值观能够传递下去”。现在,失去了“图腾”的万科能否继续往日的价值观?“舍利成名”的尴尬33年前,王石创办了万科企业的前身。从那时算起至今正好又是33年。作为企业家中的标杆性人物,王石在万科耗费半生心血,外界赋予他的种种标签与荣耀,也同万科这家企业无法分开。同中国大多数企业家不同,“万科掌舵人”似乎排在王石诸多身份中的末位,早在30年前,1988年万科进行股份制改革,王石放弃了原本可以获得的4100万股本中的40%。商海从来是个名利场,王石说,“名和利之间只能选择一项。我的本事不大,只能选择一头。我只能选一头,我就选择了名。”或许在王石看来,价值观才是他执掌万科这么多年,最有价值的东西。但股权分散给万科带来后患,在刚刚散尽硝烟的“宝万之争”之前,1994年,王石就已经在当时才初具雏形的中国资本市场上,与“野蛮人”君安证券打了一场里程碑式的资本交锋。1993年5月28日万科成功发行B股,随后的6月旋起宏观调控之风。此后,万科挟资金优势,攻城略地,地产项目在上海、深圳、北京、天津、青岛、沈阳等地遍地开花。那是万科历史上发展最快速的时代。过了不到一年,1994年3月30日,万科的股票承销商君安证券联合万科一批股东,包括新一代、海南证券等股东,要求改组万科董事会。1994年3月30日上午10时30分,君安证券总经理张国庆和副总张汉生走进王石的办公室,五分钟的时间向他通告,君安证券将“召开新闻发布会,给万科管理层提一些意见,建议改组董事会。你依然是总经理,形式或许会让你觉得有些激烈,所以你就不要参加了吧。”下午3时,君安证券宣布君安代表委托的四家股东发起《告万科企业股份有限公司全体股东书》,全文一万多字,直指万科经营和管理中存在的问题。这一次,王石用了两个半小时,联络了各方股东、多位董事,并取得了这批“逼宫”股东中多数的支持,在停牌五天后,万科召开新闻发布会,宣告复牌及战斗结束。如果说1994年的君万之争,还仅仅是一次对于万科管理层控制权的争夺战。那么爆发于2015年的万宝股权之战,则更具捍卫万科价值观这样的象征意义。那个时候,王石实际上已经淡出了万科的管理层,逐一将手中的权力下放给郁亮,培养万科新一代的接班人。然而又一次,宝能系站在了万科的门口。与君万之争时相比,前来叩门的宝能系拥有更雄厚的资金实力,并且通过二级市场的连续举牌同华润争夺万科第一大股东之位。同时,万科的股权之战还引来了恒大、安邦等企业,一直以来对万科保持着支持的大股东华润突然间抽身,更让万宝之战的局势变得扑朔迷离。在宝能连续多次增持万科股票,同华润集团争夺万科大股东的关键事件节点。王石突然公开发声,用激烈的措辞表示:“不欢迎宝能系成大股东,因为你的信用不够!无论如何,资本之外还有信用的力量、道德的力量,这场较量才是开始。”这几乎被视为王石对宝能系的一封战书。如果说之前万科还有可能同宝能系达成某种程度的和解,那么自王石如此表态之后,这几乎就是一次不死不休的战争。此后的两年间,王石四处奔走,寻找白骑士、阻击宝能。在他看来,自己要捍卫的并非是万科这个企业的管理层。而是他耗费半生培育起来的万科价值观。如今,华润、恒大将股权让于“白骑士”,安邦宣布支持万科管理层,深圳地铁集团成为万科持股29.38%的第一大股东。“与同时期的企业家不同,王石总是爱站在国家和政治的层面想问题,特别有主人翁精神,不像一个商人和老板。”曾任北京万科总经理的林少洲对媒体回忆说。在政商夹缝中徘徊从阻击宝能系的角度看,王石确实是“功成身退”。但资本的角力在万科控制权上你来我往,以王石为首的万科管理层开始丧失话语权。而在深圳地铁成功入主后,带有明显国企特征的深圳地铁还能否让万科继续保持原有的文化,令人怀疑。而在这背后,王石的个人形象,为他和他的万科,带来了相当大的舆论支持和政府助力。2014年,接受新京报记者采访时的王石说:“‘不行贿’应该作为企业家的底线,然而尤其是在房地产企业,公开说‘不行贿’的没有几个人,甚至没有几个人相信你不行贿。”事实上,在王石两次与“野蛮人”的对战中,政府部门的身影都在关键时刻有所显现。1994年君万之争期间,万科在证监会的支持下赢得5天的停牌时间,击退来自野蛮人的攻击。在宝万之争爆发一年多后,2017年2月24日,保监会对宝能系旗下的前海人寿进行了中国保险史上最严厉的定格处罚,称前海人寿提供虚假资料、违规使用资金等行为,对身为前海人寿掌舵人同时也是万科门前的“野蛮人”的姚振华,撤销其董事长任职资格,并禁入保险业10年。在前海人寿被罚之后,恒大的态度从暧昧不清迅速转变,开始向作为万科“白骑士”——拥有国资背景的深圳地铁输送诚意,先是移交表决权,进而将所持万科股份全部交于深圳地铁,使其成为万科大股东。王石在多个场合表示:他只是万科文化的守望者,只要万科文化能延续,个人荣辱去留不重要。但显而易见的是,离控股股东仅一步之遥的深圳地铁,在万科中掌握的话语权远超此前的华润,在新一届万科董事会中,也将占据多数席位,以郁亮为首的万科管理层,能否继续引领万科模式,值得观察。
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  • 李宇嘉:楼市交易进入高位平衡而非拐点性回落

    今年1~5月份,房地产开发投资同比增长8.8%,较前4个月收窄0.5个百分点,这是自去年11月以后,开发投资累计同比增速第一次回落。业内认为,开发投资增速“首降”,土地购置和新开工增速大幅下滑是直接原因。1~5月份,全国土地购置面积同比增长5.3%,增速比1~4月回落2.8个百分点,而单月土地购置面积今年以来首次同比回落,前5个月的土地成交价款增速今年以来也首次回落。同期,商品房新开工同比增长9.5%,增速较1~4月回落1.6个百分点,而单月新开工面积同比增长5.2%,增速较4月大幅下降4.9个百分点,近乎“腰斩”。从领先指标销售来看,未来土地购置、新开工、开发投资的前景更加不乐观。1~5月份,商品房销售面积同比增长14.3%,增速比1~4月份回落1.4个百分点,延续了2016年4月以来持续回落的趋势。而且,目前14.3%的增幅不到去年同期的1/3,仅为年初的一半,而销售金额增速也仅相当于去年同期的一半。从目前看,调控政策与金融去杠杆下房贷收紧形成“双紧缩”,未来楼市下游销售端增长或将继续回落,而开发商土地购置和新开工的积极性也将难以提振。因此,今年5月份开发投资“首降”,或意味着开发投资拐点来临。考虑到房地产对全产业链和库存拉动的滞后性,如果开发投资出现拐点,今年三四季度将是上下游“补库存”周期拐点。再考虑到,今年经济和固定资产投资超预期的重要原因是房地产销售和投资超预期,开发投资拐点也将是经济和固定资产投资的拐点。笔者认为,由于开发投资滞后销售12个月左右、滞后新开工和拿地6个月左右,而新开工和拿地取决于领先指标销售,判断开发投资拐点是否来临,要看销售前景,而销售前景取决于当前销售和库存周期的变动趋势。从区域看,东部销售放缓是拖累商品房成交增长的主要原因。近年来,东部占全国商品房销售面积的45%~50%,今年1~5月份占比45.6%。2016年,东部、中部和西部商品房销售面积增速分别为22.7%、28.4%和15.6%,东部销售增速接近中部、高于西部,也高于全国平均水平。但今年1~5月,东部、中部和西部商品房销售面积同比分别增长8.9%、17.7%和21%,东部销售增速不仅低于全国平均增速,也不到中部和西部的一半。可见,东部拖累全国销售增长。2015~2016年,东部地区商品房月度销售一直保持20%以上的增速,今年则迅速降至个位数。可以判断,东部地区商品房销售面积骤然下滑,很大程度上受到了调控影响。今年以来,60多个城市(县)出台了调控政策,除中部少数省会城市外,绝大多数受调控城市在东部,且东部三大都市圈内几乎所有城市都被强力调控覆盖。笔者认为,以限购、限贷、限价(限制地价和房价)、限售、限证(限制预售证发放)等“五限”为主要内容的需求端控制,对于占全国成交量近半的东部楼市来说,可谓需求冷冻,土地和新房供应人为抑制,新开工和拿地也明显下降。根统计,5月份29个重点城市新房供应环比和同比分别下降13%和22%。其中,一线城市新房批售面积环比和同比分别下降53%和61%,二三线楼市新房整体供应环比和同比分别下降8%和16%。值得注意的是,越是热点的城市,新房供应下滑越明显。比如,武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等东部热点城市,5月新房供应同比分别下降了32%、72%、62%、44%、48%和54%。其中,14个城市新房供应环比和同比均明显下滑,多数下滑30%以上。供应明显下滑,很大程度上与限地价和房价、限证大面积铺开有关。开发商无法顺利获得土地、无法获得预售许可证,或不愿申请预售,导致新房供应和成交下滑。目前,多数调控城市的新房供应受预售管制,高于控制价的新盘无法入市。据统计,2015~2016年,300城楼面地价加速上扬,相比2013~2014年近乎翻番,分别达到2800元和4833元,热点城市楼面均价进入“万元时代”,一线城市超过2万元。前2年土地楼面价高涨,高价盘“扎推儿”排队。同时,新房销售受网签管制,高于控制价的,卖了也无法网签,销售人为低估。供地下滑更明显。4月初,住建部和国土部联合发文,库存周期在6~12个月的,要增加供地,6个月以下的,要显著增加供地。目前,热点城市(包括东部三四线城市)库存周期普遍在8个月左右,但供地不太乐观。4月份,北京公布未来5年6000公顷的供地计划,但到目前只推出3宗地,完成供地任重而道远。据统计,2016年1季度至今年1季度,一线城市土地成交建筑面积2048万平方米,仅相当于商品住宅成交的40%,除郑州、合肥外,13个二线城市土地成交建面均小于住宅成交建面,4~5月份二线城市土地成交同、环比分别下降49%和35%。目前,三四线地市火热、溢价率高企,土地拍卖“抽签”、新房“摇号”配售,意味着当前楼市开发和销售的热情还很高。笔者认为,供地之所以明显下降,除了受到特大城市空间逼仄、供地弹性低的影响外,很大程度上与各地怕出“地王”有关,制定了一系列如“竞自持、竞保障房面积”、“摇号”等规则有关,这导致拿地门槛抬高,程序冗长,成本上升,有效供应下降,开发商拿地的积极性下降。因此,不管是销售增速下降,还是拿地和新开工下降,与调控造成的冻结有很大关系。事实上,多数指标单月增速都高于去年同期,这意味着楼市仍在高景气位。笔者认为,去年以来,开发投资快速回升,除了受政策刺激外,高地价推动资本形成占了很大成分。当政策转向抑泡沫后,开发投资和销售也开始去泡沫,楼市上下游均已开启高位回落的进程。但是,楼市新增空间还很可观,如城镇化、旧改、都市圈、小城镇等,国家也有意识地挖掘楼市新空间,释放有效需求,以政策来对冲投资下滑。比如2018~2020年再改造各类棚户区(含农村危房)1500万套;比如,加速高铁和轨道交通建设,扩大楼市交投半径,鼓励返乡置业;比如,推进脱贫攻坚和新型城镇化,加速“去库存”和人口在城镇积聚;比如,推进都市圈建设、大中小城市互联互通,鼓励大城市住房需求向周边疏导等。因此,尽管楼市交投将从高位回落,但绝非拐点性回落,而是“倒L型”高位平衡,长周期将呈现缓慢回落的走势。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)
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  • 任志强:中国房价不算高 2018年房价还将暴涨

    我们都知道,中国房价暴涨的一大重要因素就是,供不应求!尤其是,像北京这样的超级大城市,楼市长期以来,都是供不应求的,所以,北京的房价一直以来也是中国楼市的一个奇葩,房价高到吓死人!对于,一般的老百姓来说,想在北京买套房,恐怕都付出十辈子的代价!从3月起,全国楼市调控政策大爆发,中央为了抑制房价上涨,改善供需关系而出台了有史以来最重的限制政策“五限”(限购限贷限价限售限商)。目前,已有50座城市发布了调控政策,出台了179余次调控措施。可以说,今年是有史以来最严的一年了。楼市又疯了吗?调控还没有结束,居然又现开发商拿地热情了!据悉,在这轮严厉的楼市调控政策下,由于一二线城市受到了有史以来的最严调控,导致楼市出现了很大的降温现象。因此,在这种情况下,也导致了不少的楼市需求,不断的流向了周边的热点三四城市。最新报道:有开发商又开始疯狂的抢地,来自易居研究院监测的数据显示,在4月份,据其监测的50个城市中,4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%,当前地价创下了2010年以来的最高水平。易居研究院认为,近期部分房企有较为强烈的补库存需求,此类房企纷纷进入热点三四线城市,这往往会推高所在城市地价。所以,开发商的这一行为,似乎预示着,接下来热点的三四线城市,将接过一二线的房价上涨接力棒,也要开始上涨了!当然,至于能上涨到什么样的高度,相信很快就会有答案了!然而在近期举行的“房地产调控政策与市场前景”闭门研讨会上,任志强称:调控错了,2018年房价将暴涨更高!任志强的核心论断是:错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发,所以下一轮会比这一轮涨得更高。(文章来源于网上,如若侵权请联系小编删除,谢谢!)
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  • 任志强:中国楼市有多疯狂 你有钱都卖不了房

    中国的房地产市场就是在这样一个怪圈中,循环往复。政府调控房价——市场拉升房价——百姓进场买单。一旦房价高到老百姓实在无力买单时,这个游戏就玩不下去啦,而这些热钱、炒房客自己的本金早就回来了,他们都是用的银行的钱,加杠杆的钱在炒,炒赢了他们赚,炒爆了是银行、是社会来买单的。而房地产企业也是加的杠杆,用的也是银行的钱。老百姓买房子同样用的是银行的钱。而银行本身是没有钱的,他的钱都是大家的存款。如果最后有由它来买单的,那就相当于是我们大家买单的。这样危机就蔓延到全社会啦。但是现在靠房地产本身已经解决不了房地产的问题的,现在只能用这种一控一放的短期手段,延缓危机的爆发。真正解决问题必须靠整个经济的转型成功。当房地产泡沫破裂,穷人的个人资产受到严重打击之后,他就开始压缩消费啦。一旦消费被压缩,就会出现大量工厂停产、倒闭,大量人员失业,这样就会导致恶性循环,造成国民收入的大幅下滑,甚至造成部分国民生活出现问题。如果这个时候社会保障机制又不能发挥有效作用,那整个社会就危险啦。所以无论如何都不能让房地产泡沫破裂,因此中国房地产市场才会出现这种“放——控——放——控”的局面。但这种局面又充满不确定性和悖论。政府明明是要控制房价的,但每次调控都会形成“蓄客效应”,在调控期间相当于是在蓄客,一旦调控放松,热钱、游资、炒房客马上进场拉抬房价,房价会被迅速拉升,这时老百姓就会立马进场买单。而那些热钱和炒房客趁机套现离场,等待下一次套利的机会。这时如果政府放任不管,房价就会一路飙升,直到泡沫破裂。
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  • 彭文生:为什么房价不跌难以去杠杆?

    有研究总结了过去上百年不同国家去杠杆的经历,发现通过经济增长解决债务问题的只是极少数,而且都是偶然的、外生的因素使然。现实中难以存在没有痛苦的去杠杆,尤其不能寄希望于房地产价格不跌的情况下通过去杠杆来调整经济结构。去杠杆是供给侧改革的重点任务之一,关系到防控金融风险、调整经济结构以促进可持续发展。但是,对于如何去杠杆、降低杠杆率如何影响宏观经济,社会并没有共识。从微观看,杠杆率衡量资产价值在多大程度上由负债支撑,但宏观上难以准确衡量总资产的价值,所以一般用负债率(债务/GDP)作为杠杆率的近似指标,由此导致的有关去杠杆的几个认知误区值得关注。我们需要在金融周期的框架下认识去杠杆的含义,把房地产和信用扩张放在一起看,金融周期就是一个从加杠杆到降杠杆的过程,这其中房价调整是不可或缺的一环,没有房价调整就没有真正的去杠杆。误区一:通胀去杠杆这种观点的逻辑是,通胀提高名义GDP,而债务的名义值是固定的,导致债务对GDP的比例下降。从微观层面看,名义GDP扩张增加企业盈利,提高企业的偿债能力和净资产,降低杠杆率。提升通胀降杠杆的好处是在债务的名义值(分子)不减少的情况下,通过增加分母来稀释债务负担,也就是避免无序的债务违约对经济活动的冲击。实际上,通胀作用于债务负担是一个收入再分配的过程,通过货币幻觉把资源从债权人向债务人转移,降低后者的债务负担。这个逻辑似乎是合理的,但高杠杆都是结构性的,在一个时间点体现在一个部门甚至只是某个部门内部的一部分。中国目前是企业部门,主要是国有企业和房地产相关企业的债务高。如果物价上升源自政府的财政扩张,其作用的着力点是基建投资和社会保障,多大的财政赤字才能使其外溢影响对高杠杆的部门和企业带来实质帮助呢?如果通过信用货币推升通胀,在信贷和作为抵押物的房地产紧密联系的背景下,其结果要么是信贷难以扩张,要么是信贷扩张刺激泡沫进一步吹大,杠杆率不降反升。这并不是说在去杠杆的过程中,货币放松没有必要。美国次贷危机后,美联储的货币政策大放松发生在房地产泡沫破裂后,去杠杆带来强大的经济下行压力,政策的逆周期操作对稳定金融、控制经济衰退的程度有帮助。但通过货币扩张实现无痛去杠杆是不现实的。在房地产价格没有显著下降的情况下,试图通过信用扩张推升通胀来去杠杆,只能是加大金融周期的顺周期性。推升通胀去杠杆的根本误区在于把财政主导、金融压抑时代减轻政府债务的逻辑套用到金融自由化、资产泡沫时代降低非政府部门的债务负担上,两者是有本质区别的。政府通过增加货币发行来减轻自己的债务负担,实际上是用一种不可以被拒绝的负债(货币)替代另一种可以被拒绝的负债(政府发行的债券),非常具有针对性,使得温和通胀成为降低政府债务负担的一个有效途径。当然,历史经验显示,如果财政赤字失控带来恶性通胀,将会扰乱经济秩序,最终也是不可持续的。误区二:增长去杠杆推高增长去杠杆的逻辑类似通胀,都是做大分母,降低债务相对收入的比例。但这个观点也有类似的局限性,即高杠杆是结构性的、在一个部门,而经济总量的增长分布在所有或者多个部门。要实现一个部门无痛去杠杆,所需要的总量增长幅度会比较大,现实中难以达到。提高可持续的经济增长需要结构性改革,促进资源配置效率上升,而这需要时间。更重要的是,导致结构扭曲、影响资源配置效率的往往是高杠杆领域,高杠杆和房地产泡沫、产能过剩联系在一起,提高经济的潜在增长率就需要这些领域进行收缩和调整。如果这个调整带来总需求疲弱,宏观政策的放松包括财政扩张当然有利于控制经济增长下行的压力,是合理的政策应对,但寄希望于提高经济增长来实现无痛的结构调整有难度。从国外的历史经验看,通过高增长降低债务对GDP的比例,与其说是一种切实可行的策略,不如说是一种可遇而不可求的偶然现象。有研究总结了过去上百年不同国家去杠杆的经历,发现通过经济增长解决债务问题的只是极少数,而且都是偶然的、外生的因素使然。例如,美国在1938年-1943年的高增长被认为是化解20世纪30年代大萧条、实现去杠杆的根本驱动力,但这是与第二次世界大战联系在一起的;埃及在1975年-1979年实现高增长去杠杆,是受益于石油危机带来的高油价;尼日利亚2001年-2005年的去杠杆也受益于油价暴涨。误区三:企业去杠杆、家庭加杠杆面对企业降杠杆带来的总需求下行压力,一种观点认为需要居民加杠杆,以对冲企业去杠杆的影响。这种观点看似有道理,实则有偏差,房地产可能使得企业与家庭部门的共振大于替代关系。而且杠杆在家庭部门内部的分布也是不均匀的,带有明显的结构性特征,家庭部门平均比较低的负债率掩盖了结构性问题。居民杠杆主要加在收入较低的家庭,富裕家庭通常现金流较为充裕,相对而言,举债消费的意愿较低。收入分布与杠杆高低错配,偿债能力弱的家庭往往杠杆率高,偿债能力强的家庭杠杆率低。例如,有研究显示,美国收入最低的20%家庭的杠杆率要远远大于高收入家庭。收入与债务结构的错配可能导致系统性的金融风险,美国次贷危机的源头就是低收入家庭通过高杠杆参与房地产市场,既是房地产泡沫尾端的推动者,也是泡沫破裂后的主要受害者。另一个例子是韩国,亚洲金融危机后,韩国企业去杠杆,为了控制经济下行压力,韩国政府鼓励居民加杠杆,宣称借钱消费是爱国之举,导致1997年-2003年家庭贷款占银行总资产的比重提高了1倍。在此期间,消费需求大但收入水平低的年轻人,通过信用卡消费等方式成为加杠杆的主力军,最终于2003年爆发信用卡危机,引起金融市场震荡。居民加杠杆的另一个问题是其和房地产的天然联系,银行偏向给有房产抵押的家庭投放贷款,或者说家庭负债的大头是住房按揭贷款。即使在消费金融比较发达的美国,住房按揭贷款也是家庭负债的主要形式,推动了房地产泡沫的扩张。中国的家庭负债在近几年快速增长,主要也与住房按揭贷款有关。从表面上看,2016年住房按揭贷款快速增长,有替代企业部门加杠杆的势头,但企业的负债也是上升的,两者都在加杠杆,背后的共振因素还是房地产市场的火爆。那么如果企业部门进入实质性的去杠杆,家庭部门能否加杠杆呢,两者是否有替代关系呢?美国金融危机后,家庭部门去杠杆,但在经济大幅下滑、信贷紧缩的环境下,企业部门也未能幸免,虽然其杠杆率下降的幅度小一些。日本在房地产泡沫破裂后主要是企业部门去杠杆,但家庭部门的杠杆率也下降了。视角回到中国,很难想象在房地产价格下降的环境下,可以依靠家庭部门加杠杆来抵消企业部门去杠杆的影响。这就带来一个问题,即能否在房地产价格不跌的情况下,实现企业部门去杠杆。误区四:债务调整,资产不跌第四个误区是,认为去杠杆只是一个债务调整问题,只要帮助高杠杆的部门降低债务负担就是去杠杆,背后隐含的一个假设是房地产价格不必调整。这是我们在思考中国金融周期演变时面对的一个重要问题,即能否在房地产价格不跌的情况下,实现去杠杆、去产能,达到结构调整的目的。这个观点的偏差在于把杠杆仅仅看成一个债务负担问题,现实中,债务对应的是资产,资产不调整,仅仅调整债务是不平衡的,难以持续。如果债务人的债务负担下降,其购买的资产价格不变,则债务人的净资产增加,杠杆率下降,增强了其进一步负债的能力。从金融周期的角度看,即便短期通过债务重组达到了降杠杆的目的,高位运行的房价还会刺激新一轮的信用创造。这里还有一个再分配的影响,减免债务实际上意味着过去通过杠杆投资和投机的债务人得益,而谨慎的、从事实业的人受损,这实际上鼓励其进一步冒险。地方政府债务置换是一个例子,我国地方政府负债的属性介于政府信用和非政府信用之间,近年来把期限短、利率高的银行贷款置换为期限较长、利率较低的债券,是向政府信用的本源回归,有利于降低地方政府的债务负担。但政策的影响都有路径依赖,过去地方政府融资的非政府信用和房地产市场紧密联系在一起。2016年房地产市场的火爆增加了地方政府的卖地收入和总资产价值,同时置换降低了债务负担,地方政府净资产上升,使其借债的能力和意愿更大。从更广层面看,只注重债务调整,不调整资产,则无法缓解高房价、高地价对实体经济部门的挤压。如果将去杠杆简单等同于降低高杠杆部门的债务负担,试图避免相应的资产价格调整,可能增强相关主体进一步参与房地产投资和投机的能力和意愿,导致经济结构更加扭曲。以上对几个关于去杠杆问题的阐述说明,现实中难以存在没有痛苦的去杠杆,尤其不能寄希望于房地产价格不跌的情况下通过去杠杆来调整经济结构。杠杆挑起两端,一边是资产、一边是负债,缺失任何一方的调整都是不完整、不可持续的。这就是为什么我们强调金融周期(包括房地产和信用两个方面)的分析框架,而不仅仅是债务周期或信用周期。(作者为光大证券全球首席经济学家,本文节选自《渐行渐近的金融周期》第十二章相关内容)
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  • 沈建光:应避免主动刺破房地产泡沫

    自2015年“3·30”房地产政策以来,伴随着去库存调整、信贷政策放松,以及契税政策调整等,中国房地产市场发生颠覆性反转,从前两年库存积压一举进入一轮快速的上升通道。房价涨幅之大,涨速之快前所未有。根据国家统计局发布的70大中城市房价数据,2016年末,北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅都超过20%。即便如此,一线城市也并非领涨,合肥房价同比涨幅46.3%、厦门同比涨幅41.5%,一、二线涨幅也向三线城市蔓延,全面的涨幅态势已然成行。中国一二线城市用两年时间即完成了发达国家用数十年完成的房价翻倍。中国房地产是否出现泡沫,泡沫又能维持多久成为了国内外市场关心的焦点。螺旋式上升的“房价—收入”周期不难发现,过去十几年中国房地产市场涨多跌少,且每次下跌都是在政策调控下的短期回落,其后由于政策由紧转松,报复性反弹后,房价都会在很短的时间便超过前期峰值。中国房地产鲜有下降周期,且诸多国际衡量泡沫的指标处于高位,但这种情况得以长久持续,并未出现房地产危机。在笔者看来,之所以中国房价屡控屡涨,泡沫不曾爆破,最主要的原因是中国独有的房地产“螺旋式上升”模式。在泡沫积聚之际,监管者并未采取类似于上个世纪末日本政府主动刺破房地产泡沫的做法,反而短期内通过行政手段防止泡沫进一步扩大,再推动收入的改善在发展中化解泡沫。具体来看,过去历次中国房地产周期均显示,中国房价先是一段时间的快速增长,其后引致严厉的政策调控措施,调控导致短期内供需关系以及房价上涨预期改变,再通过经济增长带动收入提升,为高企的房价提供了支撑。这种“螺旋式上升”房地产泡沫的特殊模式之所以能在中国得以实现,主要得益于中国过去三十年前所未有的高增长。改革开放以来,中国经济一直享受着改革开放与经济全球化的红利,经济增速整体上保持了高速增长,收入增速多年来保持两位数。2013年以来,收入增速回落至10%以内,但整体上也保持了8%-9%的较高水平,不低于GDP名义增速。这就使得,即便中国房地产泡沫短期出现,高速发展的基本面也能消化泡沫,进而降低房地产危机的风险。与以往不同的是,由于中国已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期,未来收入很难延续以往两位数的较高增长,甚至可能由于转型,出现短期的结构性失业。虽然2016年下半年开始中国经济出现反弹,但长期来看,中国已经进入“三期叠加”时期,即增长速度换挡、结构调整阵痛、前期刺激政策消化时期。近两年的一、二线城市房价比以往涨得都凶狠,说明市场未对收入放缓有充分预期,相反,凭借以往房价只涨不跌的经验,仍有人认为中国房地产市场具备独特性、相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律。中国房地产市场的独特之处试将中国的房地产市场特殊情况与日本当年房地产泡沫时期进行对比,不难发现中国房地产市场的独特之处。一是中日购房者的购房资金来源与购房者结构不同。对于东京的投资者,似乎很难想象,中国普遍存在父母举全家之力为子女在一、二线城市购房而倾其所有的现象。通过父母支持购房首付、子女还贷的模式在东京投资者看来很难理解。这个背景也解释了为什么北京首次购房者年龄仅为27岁,在东京却达到了41岁。而从近年来购房者构成来看,与泡沫共舞的也并非是投资者想象中的富人。新增房屋购置者大多为首套刚需,如购置婚房。此外,购置二套改善型需求在一线城市也比较普遍,如购置学区房,或为父母购置养老住房。可以发现,这部分人以城市中产为主,并非富豪。二是中国独特的土地财政。中国并未推出房产税,土地收入仍然是当前地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看,政府通过限制供给,保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。三是中国一线城市资源的集中程度难以比拟。中国一线城市拥有其他城市无可比拟的资源与就业机会,独特的户籍制度又使得要素流通并不自由。同时,中国的住房租赁市场尚不成熟,租赁市场往往缺少契约精神,诸多因素造成了一线城市新市民往往倾向于在就业几年内便购置自有住房。而城市的高速发展与人口集聚,又使得教育、医疗资源等发展显得相对滞后且不均衡,这使得改善型需求,诸如学区房需求也十分旺盛。四是政府对房地产市场政策强有力的干预。房地产过热的五大风险房地产始终是国民经济的支柱产业,房地产业加建筑业占GDP比重超过12%。且考虑到,房地产的发展情况还直接影响到家具、建材、装潢材料的相关消费,并与上下游企业的发展,金融行业的风险以及地方政府收入都有着紧密联系,作用更是不容忽视。例如,在房地产税尚未进入实质性进展阶段,市政债开闸并未有所突破之时,土地收入仍旧是地方政府收入的重要来源。而一旦房地产市场崩盘,不仅影响投资与消费,也将减少财政收入,也使抵押品价格下降从而诱发银行坏账上升,无异于中国经济硬着陆。但是,这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题,而是对整体经济形成了五大风险。风险一是这次房价的全面上涨与经济走势和居民收入预期背离,缺乏基本面的支撑。这样的上涨之所以值得担忧,在于其既没有经济良好的预期,也没有收入大幅上涨的支持。之前,房价与经济走势相关,经济走强,预期收入提升,购房需求增加导致房价上涨,资产价格走高推升财富效应进而带动消费与经济,似乎是更加良性的循环。然而,当前中国经济面临的情况恰恰并非如此,即便自2016年第三季度开始宏观经济迎来一波上升趋势,也主要靠基建和房地产支持,经济主体活力仍然较差。预计2017年第一季度经济增速已经见顶,下半年经济下行压力加大。在此背景下,房地产市场一枝独秀,高杠杆透支了居民对未来收入与经济的预期,一旦情况转差,金融风险必将有所增加。风险二是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆弱性,一旦预期扭转,可能加大金融风险。可以看到,当前如此涨幅已导致恐慌性购房情绪蔓延。任何有关房地产政策的风吹草动,市场便草木皆兵。风险三是住宅用地供给不足,楼市香港化趋势明显。尽管中国内地整体国土面积较大,但住宅用地整体较低,供给受到制约,这点与香港情况类似。一方面,当前中国内地主要土地是耕地,18亿亩的耕地红线不得动摇;另一方面城市大量土地又被建设用地占据,留给住宅用地的少之又少,这也是住宅用地拍卖地王层出不穷的原因之一。风险四是房价过快上涨加大收入差距,损害社会公平。正如香港楼市所反映出的问题,一旦房价涨幅超出普通民众承受能力,也会拉大收入差距,加剧社会矛盾。根据香港特区政府统计出的数据,自1971年至2011年的40年间,香港的基尼系数上涨了25%,从0.43升至0.537,接近0.6的国际警戒线。而其间房价大幅上涨,2003年至2015年的13年中,香港整体房价上涨了4倍,同时香港普通民众居住条件难以改善。而当前香港爆发出的一系列社会问题,都与收入差距扩大有较大关系。以此为鉴,避免楼市香港化至关重要。风险五是房地产一枝独秀,或将遏制转型与创新。比居民加杠杆更加令人担忧的是,房地产利润丰厚,远超出实体行业收益,打击企业家创新的信心,不少企业家卖掉企业进入房市的现象令人担忧。与此同时,创新是未来转型的关键,然而高房价无疑推高了创新的成本。避免刺破房地产泡沫一直以来,房价都与房地产政策密切相关。2013年以来,决策层希望通过打造房地产市场的长效机制,比如推出房产税,走出房地产市场短期调控,行政性干预过强导致市场波动过大的怪圈。然而,由于此前去库存位列五大任务,出乎意料地推升了一、二线城市房价过快上涨。此时,政策面临两难,一旦出手调控,政策力度把握困难,经济下行之下,担忧打击经济;而若不出台政策,恐慌性购房推高房价,并加大金融系统风险。且以出台何种手段也有顾虑,如房地产税虽然是既定改革,但在此背景下,反而怕用力过度,造成不可预期的损失。在处理现下房地产风险上,笔者认为中国应避免主动刺破泡沫。1989年,日本央行强势加息,自1989年6月到1990年8月5次上调政策利率从2.5%至6.0%,主动刺破泡沫。相比之下,如今中国政府对待泡沫方面十分小心,正如上文“房价—收入螺旋式上涨”的化解泡沫模式中所述,在显示出泡沫征兆时,监管层采取行政手段打压房价持续上涨的势头,但避免刺破泡沫。纵观过去十几年,每次意识到泡沫的存在,政府总会出台措施,换得其后几年房地产市场的短暂平稳,没有出现危机。中国房地产市场五大风险使得调整楼市政策持续十分必要。在笔者看来,关键在于扭转恐慌性购房的预期,比如增加充足的土地供应、引导信贷资金合理配置、因地制宜地启动地方房地产政策、避免资金过度进入房地产市场等。而从长远来看,改革没有捷径可走,通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的,切实推动结构性改革,比如国企改革,才是解决问题的根本途径。要控制泡沫,短期的限购已经越来越没有效果,更多供给侧改革,特别是土地改革、户籍改革、房产税等税制改革的长效机制的建设已尤为迫切。
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  • 李宇嘉:谨防房贷利率上升导致楼市波动

    尽管“20家银行停贷”的消息有炒作和夸大嫌疑,但按揭贷款利率进入上行通道,全国很多地方提高房贷利率,这是不争的事实。而且,部分股份制银行、中小银行将首套房贷款利率上浮至基准利率的1.1~1.2倍,这在过去是非常罕见的事。今年1月份,一线城市首套房贷多数还可以享受基准利率0.85倍的优惠,但不到半年的时间,房贷利率就攀升了30%~40%,原因在哪里?未来房贷利率将如何走?房贷紧缩是否与楼市调控形成叠加,加速楼市下滑?对于银行突然收紧房贷,业内纷纷认为原因在于去年下半年开启、今年加速的金融去杠杆。春节后,央行连续上调公开市场利率、净回笼资金,无风险利率快速上升。10年期国债利率从今年初的3%上升至6月的3.6%,一年期Shibor利率已高于银行优质客户的贷款基础利率,也高于一年期贷款基准利率。无风险利率上升,对接资管计划的银行理财收益率迅速攀升,逼迫银行(主要是中小银行)转向成本相对低的同业。但近期,“一行三会”发布数道监管“金牌”,规范银行同业、理财、险资、资管等投融资和通道业务。比如,同业不能超过负债的1/3,银行投资资产必须“穿透”,接受资本充足率监管,以基金子公司等第三方通道投资“非标”被限制。目前,银行资金来源端,吸收储蓄和金融市场融资(向央行借款、同业拆借、发行理财)各占50%,小银行通过同业和理财等金融市场融资占比更高,大约在60%左右。理财收益率攀升,同业监管强化,金融市场融资利率也迅速攀升。今年初,各大银行还可以2.8%的利率向同业拆借,但4月份上升至4%以上,5月份达到5%。由此,中小银行一半的融资,其成本接近房贷基准利率,加上人工、运营成本,继续投放基准利率的房贷多半要亏损。因此,中小银行的最佳选择就是缩减资产负债表,减少同业融资、减少低收益的房贷投放。或者,利率已市场化了,谁愿意接受更高的利率,如基准利率上浮1.1~1.2倍,银行就给谁贷款。不过,占房贷份额70%的大银行,很少通过同业融资,且是主要的“拆出行”,目前仍发放基准利率0.90~0.95倍的房贷。另外,货币操作开始“削峰填谷”,通过MLF(中期借贷便利)、常备借贷便利(SLF),或启动更长周期逆回购,对冲季末、季节性资金缺口。同时,房贷不良率仅0.3%,远低于全行业的1.74%,乃防御性资产优选,加上贯彻去库存、支持合理需求的精神,大银行资金相对充裕,仍会投放基准利率之下的首套房贷。控制资金过分流入楼市,也是房贷紧缩和利率攀升的原因。近年来,银行资产和负债增速都在15%~16%,远高于M2增长,很大一部分直接或借道非标进入楼市。2015~2016年,楼市融资(包括项目开发和购房贷款)年均增长都超过50%。2016年,房贷占全部新增贷款的45%,四大国有银行甚至占新增贷款的60%。属于中长期业务的房贷更多占用资本,期限错配和流动性风险突出。全面实施MPA(宏观审慎评估体系)监管新规下,控制房贷在清理之中。2016年底,中央经济工作会议提出,“要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房”;今年全国两会上,央行行长周小川明确住房贷款增速要适当平衡。据悉,为贯彻国家信贷结构性调整的精神,央行要求今年房贷投放不能超过新增贷款的30%。目前,各银行对辖区内分支行房贷额度实施“配给制”,甚至细致到每个月增量和余额都要控制,多数银行要求今年房贷环比不增长。资金面越来越紧缩,部分分支行的额度被砍掉也不奇怪。目前,金融去杠杆效果彰显,同业利率飙升正在倒逼银行减少资金空转、降低杠杆率。由此,未来去杠杆仍将继续。6月底,半年MPA考核在即,银行综合资产和广义信贷扩张将受资本充足率约束、广义负债将受存款准备金率和同业负债率约束,流动性需求将继续攀升。另外,无风险利率快速攀升,按揭贷款对银行的吸引力下降,加上管理层和银行对房贷额度的控制,预计平均房贷利率将继续上升。楼市调控的滞后影响显现,4月全国商品房销售面积同比增速大幅度回落近7个百分点,热点城市下滑30%~40%,三四线楼市继续上攻的动力也开始减弱。如果房贷突然紧缩,或将与调控形成共振,加速楼市下滑,房贷“顺周期”加大楼市波动。2013年下半年去杠杆和银行紧缩房贷,直接导致2014年商品房销售面积出现2008年以来的首次下降,也客观上造成2015年稳增长承压。同时,首套房购置是刚需,也是楼市的“稳定器”,理应得到贷款优惠。但凡资金紧张,银行就收紧甚至抛弃房贷,这样的“金融周期”加速楼市波动,背后折射我国金融制度的不完善。一般来说,房贷期限长、占用资本多,在融资市场化、利率自由化的趋势下,若资金面紧张、融资成本上升,房贷不仅不赚钱,前期投放的房贷会亏损,还恶化期限错配和流动性风险。美国通过成立房地美、房利美等机构收购银行房贷,并通过证券化让15~30年的贷款“活化”,增加了房贷供应、降低了首付和利率。尽管引发次贷危机,但本质上是监管问题。因此,革新金融制度,多渠道增加房贷供应,如政策性住房金融、贷款证券化等,需要提上议事日程,否则金融周期和楼市波动还将继续上演。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)
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  • 王石谈万科国际化:"没结婚先定离婚合同"

    万科集团董事会主席王石17日在出席中国(昆山)第六届世界工商领袖(昆山)大会时谈及“33岁”万科集团的国际化之路。在“走出去”的过程中,王石认为,契约精神对企业而言尤为重要,“(就像)还没有结婚呢,现在就签订离婚合同。”在万科的股权风波纷纷扬扬一年之际,处于舆论风口浪尖的王石出现在公众面前。王石称,万科作为改革开放的产物,“出生”仅33年,但在这个后来居上的时候,“咄咄逼人”的往往是年轻的公司。“万科的国际化随着中国改革开放,已经有了30多年的历史,时间是蛮长的。但也可以说很短,‘走出去’只有五年时间。”五年,还是三十年?王石解释道,“不能说我们‘走出去’,才是国际化。实际上自改革开放以来,中国就开始接触外面的资金、技术、人才,这个过程就是一个国际化的过程。但是,万科真正走出去,将资金投到国外,在国外做项目,应该是五年不到的时间。”对于“年轻”的万科“走出去”历程,王石历历在目。从1986年引进第一家做精密礼品制造的美国企业,到现在投资遍及全球,王石认为企业要“走出去”,最重要的就是遵守“契约精神”,就好比“结婚之前先定好离婚合同。”“在引入美国费城的富兰克林铸币公司时,光是商业谈判就用了一年时间。可以说为了签这个合同我被折磨了一年。最后合同出了,厚厚的像电话本黄页。(我们和)这个工厂合作了十年,由于刚合作的时候,就签订了结束式的条款,所以结束的非常非常顺利。这给我留下了非常深刻的印象,就是一种契约精神。”王石说。王石认为,中国企业在“走出去”的过程中,应当把该想到的,该预见到的,先把不好的事情,先把要闹分家的事情想清楚,签到合同里,之后的运作就会非常非常顺利。正因这样,万科在纽约、旧金山、洛杉矶相继顺利地开展了对外投资项目。“(我们)国际投资项目的进展速度非常快,(万科)在纽约将近有12个项目,伦敦13个项目。之所以进展得很快,就是在国内与国外公司或跨国公司合作的时候,按照契约精神,按照国际的惯例去做。”王石认为,除此之外,“走出去”的过程中在“本土点将”尤为重要。“我们在全球的投资加起来,除了在香港、深圳派去了总部的管理者之外,万科在美国的公司,在伦敦的公司,我们没有派去过一个人。在美国、英国、新加坡的投资团队全是百分之百在当地聘用。”王石称,这是他对于海外投资的“最新体会”。“要充分相信合作伙伴,对企业合作尤其是在发达国家,各方面已经成熟,法律、管理、制度等方面透明规范。在这种情况下,需要采取完全相信(对方)。当然也是因为有法律上的制约,这样才能实现效率最大化。”(完)
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  • 刘优良:房地产企业应谋求多元化转型

    在本轮“调控潮”中,土地供应侧的差异化供地策略被认为是放出了“大招”。4月6日,住房城乡建设部和国土资源部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求各地土地供应节奏与去库存状况挂钩。4月17日,全国城市地价动态监测组发布数据显示,截至3月31日,第一季度全国105个主要监测城市土地供应面积3.69万公顷,供应量环比减少50.45%,同比下降4.22%。不过,从各类城市情况来看,住宅用地供应量一二线城市同比增加明显,一线城市增幅超过50%,三线城市微幅下降。从20个热点城市土地供应来看,住宅用地供应同比也出现大幅上涨,涨幅超过30%。总体而言,住宅用地供应数量与结构变化符合分类调控的指导思想。环比方面,各类用地供应均出现环比下降,符合土地供应的时序特征。创辉集团刘优良认为,随着房产调控长效机制的逐步建立,房地产企业应积极通过差异化竞争、拓展细分市场等方式来挖掘发展潜力,同时,应积极谋求多元化转型,提升综合开发能力和稳健经营水平。据悉,刘优良领导下的创辉集团已开始谋求跨界转型,近期斥资收购了两家带金融牌照的企业。
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  • 张玉良:2017绿地力争实现各项主要经济指标增长

                                                                                                                      张玉良:2017年绿地力争实现各项主要经济指标增长10%-15%人民网讯 5月16日,绿地控股(600606.SH)召开2016年度股东大会,绿地控股董事长、总裁张玉良着力强调绿地2017年将以四大重点战略加快培育和形成新格局、新动能、新优势。张玉良指出,绿地2017年将通过模式创新,推动政府、市场资源综合整合对接能力再升级,为此正展开四大重点战略。千亿综合产业投资战略,是以“房地产+大基建+大金融+大消费”的全产业优势,以及参与国资国企混合所有制改革的经验优势,围绕“五大领域”对区域经济全面介入、全国复制。特色小镇大盘战略,是以有大城市溢出效应、有产业导入支撑、有实际操盘能力为核心,在一二线重点城市远郊及周边,储备10-15个特色小镇大盘项目。绿地2017年一季度已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。基建PPP “大平台、大项目、大联动”战略。绿地2016年PPP项目签约金额约300-400亿元,计划到2020年达到1000亿元的PPP项目签约规模。校企合作切入高成长产业战略,是与高校合作设立投资平台,打造校企科技产业集团,与房地产主业及其他多元产业实现协同发展,形成新的竞争力。对于公司当前及下一步发展,张玉良强调了几个关键词。一是“协同效应”,他表示,绿地发展多元产业重在“协同”,注重通过发展多元产业来增加房地产主业的题材、筹码,从而增强整体竞争力。特别是当前,房地产行业已经进入“重产业、重运营”的阶段,这一点表现得尤为突出。去年以来,绿地在陕西启动综合产业一揽子投资,并设立区域管理总部以协调各产业资源,以此推动产生的协同效应将迅速显现并放大。二是“结构优化”,转型始终是绿地发展的常态。特别在房地产板块,绿地已重点将“特色小镇”模式纳入新财年发展战略,将重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边,投资启动特色小镇大盘项目,计划重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材,形成开发模型和产品系列。绿地在成功打造“绿地长岛”超大盘项目的基础上,今年以来又斩获宁波杭州湾、南昌赣江新区、山东雪野湖等十多个大体量特色小镇项目,这些项目将成为绿地房地产主业新的业绩爆发点。三是“提升盈利”,他表示,公司将进一步通过优化产品结构、强化成本管控,提升整体盈利水平,并将通过进一步提升企业经营质量、加强沟通,优化市值管理。“这些新驱动力将推动绿地各项主要经济指标力争实现10%-15%的目标增长,企业综合竞争力和国际影响力进一步提升。”张玉良表示。
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  • 从李嘉诚到张松桥:房地产业到了“清仓”时刻?

    所谓“清仓”并非最优选择,中国房地产也远未到“清仓”时刻,倒是房地产要踏实转型来提升自身竞争力已是刻不容缓。5月1日晚间,中渝置地发布公告称,公司的间接全资附属公司以11.35亿英镑(约合人民币101亿)现金买下英国伦敦金融城最高楼利德贺大楼全部股权。作为曾经的重庆首富,张松桥一直跟随李嘉诚的步伐,甚至做得更为彻底,据其2016年报显示,目前中渝置地在中国内地已经“一寸不留,全部卖完了。”因而,此次报道纷纷将张松桥称为“重庆李嘉诚”。综合目前公开资料,张松桥不过是“清仓内地项目和土地”,又到英国伦敦买了一栋摩天大楼而已,然而,将这一举动置于当前金融收紧、楼市调控政策不断加码等背景叠加之下,我们不禁要问,房地产业到了“清仓”时刻吗?引发中渝置地“清仓”的根本原因,在其年报中写得很清楚:约于两年前已预见中国二线城市物业市场的不明朗情况及风险,以及中国经济疲弱的趋势,便决定重整其业务策略,带领公司发展跨越中国地域。就像对李嘉诚更早的内地地产抛售之举是否明智的议论一样,中渝置地从2015年开始的内地出售物业计划,毕竟错过了去年一波“暴涨”获利的机会,其“重整业务策略”行为是否能让张松桥获得“李嘉诚”美誉更是见仁见智。不过,“中国经济疲软”的判断倒更多只是说辞。国内房地产是一个“政策市”,在经济疲软的时候因为货币宽松等,获得了“暴涨”机会。而当前经济回稳,加之房贷收紧等严厉调控政策,房地产业则反而遭遇前所未有的“寒流”。客观地说,中渝置地认为“风险”并非空穴来风。周小川等人前不久对房地产调控使用了“防止房地产泡沫”字样,这与之前“抑制房价过快上涨”有着本质上的不同,这表明我国房地产在局部地区可能或已出现泡沫的情况。正因风险暗藏,中央从去年开始强化“房子是用来住的,而不是用来炒的”的指导思想。中共中央政治局4月25日召开会议再次强调,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。这些都表明,“房地产市场稳健发展”仍是我国当前大方向,一系列“限”字政策是为了更健康稳健的房地产市场,而不是遏制房地产市场发展,以去杠杆为特征的金融风险防控,也是基于牢牢守住不发生系统性风险的底线。说到底,房地产无论是商业或是住宅,都离不开人口规模,中国作为世界上人口最多的国家,加上“偏好于购房”等特点,中国依然是世界上最大的房地产市场。严格来说,以前不叫做房地产市场,而是“种房子”,只要凭胆量、甚至是不正当的官商关系,疯狂拍买到建房土地,傻子都能盖房子赚钱。显然,这样的“投机市场”已经过去了,今后的房地产必然进入品牌、品质、融资能力、市场判断等一系列复杂的企业经营管理能力博弈阶段。应该说,相比欧美成熟的房地产市场而言,这个发展空间还很大,某种意义上,中国房地产将进入绿色、智能、宜居等“智”造阶段,而不是以前的“制”造。换言之,中国房地产业远没有到“清仓”时刻,而是“大浪淘沙留是金”的阶段,转型升级后依然空间巨大。此外,房地产业不仅仅是盖房子等钢筋水泥产业,更是一个上下游产业链很长的服务业,比如物业管理、社区医疗及健康、社区教育等等。而我国大型房地产如碧桂园等,都已经在教育、医疗等领域进行拓展,并找到新的奶酪。这些围绕社区发展的产业,是今后很长一段时间我国增长潜力最大、最为持久的产业,房地产进入有着先天优势。同时,我国还是全球最大的存量房交易即二手房市场,这也是万科等重金入股链家的重要原因之一。实际上,所谓中渝置地“清仓内地项目”并非出于英镑、物业增值等“投机因素”,而是在于其自身经营能力的提升。英国房地产市场比中国更严峻,今年3月英国平均房价两年来首次小幅下跌;伦敦成交价格下降,伦敦价格指数跌至2009年2月以来最低水平,这意味着3月代理商数据中成交价格下降;楼市平均租金六年来首次下降。如此来看,所谓“清仓”行为并非最优选择,中国房地产也远未到“清仓”时刻,倒是房地产要抛弃固有的“炒房炒地”思维,踏实转型升级来提升自身竞争能力已是刻不容缓。盘和林(中国财政科学研究院博士后)
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  • 碧桂园朱荣斌离职:杨国强制衡术的理想与现实

    核心提示:当年被称道的中海“三斌”先后入职碧桂园,首席财务官吴建斌已于4月1日结束在碧桂园的任期,如今仅剩总裁莫斌。碧桂园一纸公告,将传言坐实。5月11日晚间,碧桂园(02007.HK)发布公告,公司执行董事、联席总裁及执行委员会成员朱荣斌因需要更多时间陪伴及照顾家人而提出辞任,自2017年6月1日起生效。当年被称道的中海“三斌”先后入职碧桂园,首席财务官吴建斌已于4月1日结束在碧桂园的任期,如今仅剩总裁莫斌。2016年5月到2017年5月整整一年的时间,碧桂园联席总裁朱荣斌离职的消息再起。和一年前不同的是,如今,朱荣斌的一线事业部阵地尽失。碧桂园内部一位消息人士称,这件事已经酝酿了一段时间,今年4月,一线事业部仅剩的上海区域和广州区域已经划归集团管控。在此之前,一线事业部曾被寄予厚望,在碧桂园集团主席,前任中国首富杨国强的设想里,朱荣斌带领的一线事业部可以和莫斌带领的集团管控的其他区域公司平分秋色,分庭抗礼,既相互竞争又相互制衡。杨国强最初的设想:朱荣斌和莫斌平分秋色被寄于厚望的一线事业部成为朱荣斌在碧桂园事业的转折点,朱荣斌在2017年的内部会议上形容一线事业部的处境为“作茧自缚”。但从某种程度上说,朱荣斌牵头去组建一线事业部是被动的,即便碧桂园董事局主席杨国强十分看好朱荣斌,对一线事业部的期望也是甚高。集团对一线事业部的重视非同一般。2015年7月,碧桂园对外宣布成立一线事业部,拥有相对独立管理权限,在集团董事局主席杨国强、副主席杨惠妍和总裁莫斌的领导下,由集团联席总裁朱荣斌直接统领。一线事业部等级同样很高,北京、上海、广州、深圳和佛山五位城市总经理与碧桂园区域总裁平级,直接向朱荣斌汇报。上述内部人士透露,一线事业部最初的定位是和集团掌控的其他常规区域公司对等的,主席(杨国强)希望二者平分秋色,分庭抗礼,共同撑起碧桂园在国内的业务体系。据媒体报道,朱荣斌加入碧桂园的首要任务即是土地投资,而非是拓展一线城市业务。2013年,房地产市场分化已经显现,回归一线城市和核心二线城市成开发企业共识,碧桂园方面希望朱荣斌的加盟,能帮助碧桂园从“郊区大盘”模式转身,更多地涉足中心城区并建设高端产品。上述内部人士证实了该种说法,但是朱荣斌“生不逢时”。2013年的中国房地产市场并不景气,碧桂园如其他谨慎的房企一样,放缓的拿地的节奏,这样情景一直持续到2014年。出人意料的是,2015年年中起,房地产市场开始回暖,碧桂园合同销售金额创历史新高收获1401.6亿元,这时候,碧桂园在2013年和2014年在土地市场的谨慎还是产生了影响,在这一点上,集团并不满意。土地储备向来是一家地产公司最为重要的部门,也是一家公司壮大甚至是存活的根本。2015年5月,碧桂园引入中国海外宏洋集团有限公司执行董事兼行政总裁陈斌,有意让其接替朱荣斌掌管设计和投资,因某些原因,最终,同为副总裁的王少军接任朱荣斌的职责,而陈斌则分管运营。不管如何,朱荣斌在碧桂园分管投资和产品设计的职业生涯结束,而总裁莫斌则增加了两员大将。此时,先后在广州、香港、深圳、北京及上海从事房地产开发及工程管理工作的朱荣斌被委以重任,组建一线事业部,和莫斌平分秋色。一线事业部的削权但是,一线事业部的独立发展并不令人满意。去年开始,区域公司开始对事业部进行整合。更加靠近大本营的碧桂园一线事业部深圳,最先被并掉。2016年5月之前,碧桂园内部发邮件,为进一步深耕深圳市场,经研究决定,将惠深区域深圳片区,与一线事业部深圳区域进行整合。文件同时显示,惠深区域深圳片区,与一线事业部深圳区域进行整合后,区域仍命名为深圳区域,负责深圳市的土地拓展及项目开发。架构变动之后,人事调整随之而来。上述文件显示,原惠深深圳片区及一线事业部原深圳人员整体划入深圳区域;深圳区域组织架构与一级区域一致,增加更新发展部。同时,新的深圳区域由集团直管,并任命集团分管投资业务副总裁王少军为区域总裁(兼任)。区域常务副总裁为胡超,在此之前其为碧桂园惠深区域副总裁胡超。同样的事情,也发生在北京。去年7、8月间,碧桂园一线事业部北京公司内部人士透露,北京公司开始了与环北京区域公司的整合。到了今年,一线事业部仅剩上海和广州两个区域。面对阵地失守,朱荣斌自我评价为“作茧自缚”。在年初的述职会上,朱荣斌如此反思,“集团跨越式发展,规模、格局全面提升,指导思想变了,我们的思想没有及时转变,要学习深圳区域、惠深区域我们仍沿用过去的思维,作茧自缚。”对于一线事业部的表现,杨国强在2017年经营分析会上如是评价,一线事业部投得太少,别人能做大,你们为什么不能? 一线事业部要与公司同步成长,有没有足够优秀的队伍?拿地是火车头,请优秀的人,大胆拿地,多拿大的项目才有机会。碧桂园一路走来,不同的时间有不同的政策,我期望你们更多的做旧改项目,一定要长远的规划,不是一年、两年的事情,做三年、五年都可以。分析会上,莫斌则是表达了对杨国强的赞成,“主席对一线城市的定位是战略性的决定”。一线的市场可以立足长远,并要注意土地投资长中短的搭配。高周转、高回报是碧桂园战无不胜的法宝,一线城市事业部要通过资金组合,实现小资金撬动大项目。一线城市事业部要区域化,2017内完全同集团各大中心接轨。五年内,各区域要成为各自一线城市市场的“老大”。在朱荣斌的设想里,仅剩2城的一线事业部,要在2018年实现销售额500亿元,2019年争取比肩上市企业第二阵营。如今,上海和广州两个一线城市收归集团,但是兄弟区域望见肥肉则是虎视眈眈。以上海为例,收权归集团之前,碧桂园集团层面已经集中力量“围攻”上海,包括上海、沪苏、浙沪、浙江、江苏和苏州在内的六个区域公司均具备上海拿地的资格。朱荣斌履历:拥有超过21年的房地产开发及相关业务经验。2008年至2013年5月,就职于富力地产,离职前为富力副总裁兼华南地区总经理。2008年的富力集团正处多事之秋,其利润出现了6年来的首次负增长,当年纯利率由2007年的20%下滑至15.6%,并引来偿债高峰。据当时的媒体报道,朱荣斌至富力后,推进华南区的销售的同时,在富力内部设立了“成本控制中心”。到2012年,富力地产团总营业额为303.7亿元,增长11%,其中物业发展的营业额增长11%,占总营业额的92%,净利润为56.6亿元,增长17%。1995-2008年,就职于中海外集团,先后在广州、香港、深圳、北京及上海从事房地产开发及工程管理工作,离职前為中海地产集团有限公司董事、助理总经理兼华东区总经理。朱荣斌从2004年年中上任中海地产广州公司总经理至2008年,在广州地区实现了销售额。作者:庞静涛
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  • 房企抢滩 “特色小镇”迅速蔓延

    与大铲湾的未来科技城相似,与产业相关的“特色小镇”近年正以燎原之势在全国蔓延,深圳也同样如此。凤凰小镇、甘坑小镇、大鹏文化旅游带、光明新城等项目的破土而出,都是华侨城“造城”的一个缩影,观澜红木文化特色小镇、大浪时尚创意特色小镇也吸引了不少目光。此外,坂田“互联网+”小镇不仅仅是产业高地,也是产城融合示范基地,并依托华为强大的研发能力,促进下一代互联网、云计算、物联网、软件、智能电网、新能源智能化管理应用等高端技术形成庞大的产业链和巨大的经济效益。日前,由深圳市政府与招商局集团联合打造的合资公司在成立半年后,首次对外公布了其建设前海妈湾片区的规划,第一个阶段将开展“1+3”先导项目,包括在建的妈湾启动区一期和筹建的丝路长廊、海丝小镇、妈湾启动区二期。其中海丝小镇主定位为国际科技创新文化创意交流中枢、深港文化融创生态圈,为粤港澳大湾区提供国际科技文化创新成果交流交易平台,通过快速提供舒适宜人的共享办公空间,让科技创新和文化创意的活力在妈湾充分释放,近期重点将着力打造深港文化创意基地。2016年7月,住房城乡建设部、国家发改委、财政部联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》,计划到2020年争取培育约1000个各具特色、富有活力的特色小镇。随后,各地政府出台了各项政策支持鼓励。部分嗅觉灵敏的房地产商,在经历行业利润下滑、城市地价高企之后,也对特色小镇表现出极大的热忱,比如万科、绿地、碧桂园、时代地产、华侨城等多家房企已先后试水特色小镇。以绿地为例,市场资料显示2017年一季度绿地已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。未来10年内,绿地将在莱芜雪野湖旅游区斥资逾600亿元,总用地面积超4万亩,规模化打造文化旅游、健康养生特色小镇。对于开发商而言,参与开发小镇项目将面临的风险是,前期资金投入量巨大,且回收周期长。实际上,与传统的房地产开发不同,特色小镇或许更看重持续运营能力。根据中国指数研究院、中国房地产指数系统联合发布的《2016中国产业地产市场回顾与趋势展望》报告,2016年产业用地、特色小镇成为政策关注热点,推动产业向规范化、特色化、高端化发展。产业地产投资热度上升,拉动工业用地市场回暖。而房企也纷纷将转型升级的触角伸向产业地产,寻求新的利润增长点。不过,“房地产化”也是业内使用频次较高的词,同时也是一个备受诟病的问题。越来越多的市场人士担心,特色小镇的“房地产化”更是直接颠覆了特色小镇的本义发展。位于深圳布吉的甘坑小镇,拟规划面积约12平方公里。这是华侨城拟打造的首个“文化+旅游+城镇化”小镇,更被称为中国文创第一镇。记者发现,正在建设的深圳地铁10号线也在此设站,周边居民对记者表示,希望甘坑小镇和地铁的出现能加速当地的城市更新步伐。无独有偶,就在今年3月华侨城以“甘坑新镇”开发建设为着力点与秀峰工业城签署城市更新项目合作协议,首期启动该片区城市更新项目,随后二期将启动同富裕工业城片区城市更新项目,以此实现“甘坑新镇”产业核心区域的再造。
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  • 调控外溢地产江湖生变:中西部11家房企跻身百强

    楼市调控的力度仍在加大,一方面,越来越多的二三线城市加入调控的队伍;另一方面,政策显效,诸如深圳、北京曾经“高热”的一线城市正在退烧。近日,在克而瑞研究中心发布的《2017年1~4月中国房地产企业销售TOP100》排行榜中,《每日经济新闻》记者梳理发现,来自中西部的房企占据了11个席位,其中荣盛发展、金科集团分别以217.2亿元、205.4亿元销售额成为11家中西部房企销售突破200亿元的龙头房企。同样是上述研究机构,在其对外披露的2016年房企销售TOP100中,来自中西部的房企只占据了9个席位,新跻身榜单的两家房企是中迪禾邦及康桥地产。西南财经大学教授刘璐表示,一方面2016年以来楼市处于上行通道,房价上升助推了重点布局热点城市的房企销售额的增长,另一方面,楼市调控让重点城市的需求外溢到了中西部城市。受益于都市圈及调控效应锐理数据董事会主席罗红卫在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,这些中西部房企的先天优势就在于他们的土地储备主要集中在市场潜力爆发的市场,而这些市场正好覆盖了京津冀、重庆、成都、合肥、武汉等热点区域和城市。罗红卫说,“去年底到今年初,限购全面开花前市场火热,使得百强房企中很多在前四个月就完成了大半年的业绩目标。”戴德梁行董事魏晓龙表示,由于这11家房企全国化的布局没有完成,知名度没有那么高,但在区域内都是非常有影响力的龙头企业。从区域角度说,荣盛在河北、金科在重庆、蓝光在成都,都是领头羊。这些第二梯队的房企是“地方诸侯”。记者注意到,本次领跑中西部房企排名的“河北王”荣盛发展,此前就因雄安新区的设立而成为关注焦点。梳理其项目分布情况就会发现,荣盛发展仅在河北地区的项目就达32个,剩余的52个项目则分布在17个城市中。荣盛发展一位要求匿名的内部人士在接受记者采访时说到,“公司业绩的大幅提升,与京津冀楼市的火热有着直接关系,荣盛发展作为本土企业,环渤海、京津冀、京沪高铁沿线也一直是公司的战略方向。”渝派房企的领头羊金科,在其2016年25个新增地块中,有8个位于总部重庆,其他分散在合肥、成都、郑州、南宁、济南等城市,本土市场重庆的销售金额以147亿元遥遥领先于其他城市。中西部房企逐步壮大发展的过程其实有着其特殊的市场契机,魏晓龙认为,目前京津冀、长三角、珠三角等发达城市的房企完成对“小鱼”的兼并后,才会触及中西部地区,而中西部地区的房企在成长初期没有遇到这些大鱼,所以能利用市场空档完成自身体系建设。何以突围“面粉贵过面包”“现在想做一个‘小而美’的房企几乎是不可能的。”魏晓龙说,“如今可供房企选择的余地不多,随着行业集中度的越来越高,用行业里的一句话总结就是,要么做大做强,要么等着被收购。现在这11家房企已经是区域龙头,想被收购没那么容易,但那些没有挤进榜单的房企,其实很多已经被巨头收购了。”“出于企业对规模的需求和发展,该拿地还是得拿地。”金科地产中西部区域公司董事长罗利成在接受《每日经济新闻》记者采访时如是说。当前,中西部房企在布局“全国化”时,目标城市多为楼市调控的重点城市,地价高企、房价受限。这是一个难以回避的大挑战。罗红卫坦言,中西部房企走出去的时候,仍会面临水土不服的困惑,。从荣盛发展来看,2016年其通过股权收购、招拍挂等多种方式先后获得土地80余宗,截至报告期末,其土地储备建筑面积2570万平方米。记者从金科股份了解到,去年该房企土地总投资达208亿元,获取34宗土地,土地储备1846万平方米,通过收购、合作的项目有10个。4月底,河南本土实力房企之一的正商地产今年前4个月其总销售金额91.1亿元,跻身房企销售百强榜第49位。记者注意到,2016年正商地产销售额261.2亿元,销售面积270.7万平方米,且在郑州市场排名榜首,已远超同样属于河南房企的建业地产。
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  • 135家房企一季度营收环比降64%

    截至4日,沪深两市上市公司2016年年报已披露完毕。数据显示,A股135家上市房企营业收入总计高达1.6万亿元,同比上涨31%;归属母公司股东的净利润合计1368亿元,同比增长40%,即平均每家上市公司约赚10亿元,平均每家比2015年多赚约3亿元。继公布2016年年报之后,135家上市房企的2017年一季报近期也已先后出炉。数据显示,这些房企业绩增速放缓和利润下滑成为普遍性现象,楼市调控影响已初步显现出来。2016年约五成房企净利润上涨从2016年年报数据来看,上述135家房企平均每家每年归属于母公司股东的净利润为10.1亿元,2015年度则为7.2亿元。具体来看,归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有27家,占比为20%,与2015年度持平;超过1亿元的则为94家,占比约为70%,比2015年度有所提升;66家上市房企归属母公司股东的净利润下滑,占比接近五成;仅14家亏损,占比约一成,亏损房企较2015年降低约一成。业内人士表示,2016年过半上市房企净利润增长。除了房价因素外,近两年资本市场窗口期打开,房企通过低息公司债置换此前的高息债,降低融资成本,带来降费效应,也提升了盈利空间。今年一季度营业收入环比下降64%来自中原地产研究中心的统计数据显示, 135家上市房企首季报也已经出炉,从数据看,135家上市房企合计营业收入达2420.6亿,同比涨幅为9.5%,环比2016年第四季度则下降了64%。利润方面,“增收不增利”现象较为明显,上市房企平均利润率继续下调,在2016年房企平均8.2%的净利润率下,2017年首季度房企平均利润率只有6.4%,部分标杆房企的利润率只有不到5%。高价拿地房企将面临资金链风险从135家上市房企的数据来看,企业之间分化非常明显,多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调,特别是北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年全年市场很难乐观。中原地产首席分析师张大伟表示,房企较高的业绩目标可能很难完成,从现在看,2017年一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转,二季度继续冲高可能性已经不存在。张大伟认为,在去年“9·30”开始的这一轮调控中,楼市在2017年将面临非常明显的降温。大部分房企都在2016年拿了比较高价的地,对房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度非常大。另外,各种融资渠道压力逐渐增加,对房企来说,资金链的风险逐渐积累。
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  • 恒隆计划40亿出售香港3个商场 内地租金收入下降

    根据香港媒体报道,恒隆地产(00101.HK)近期正计划推出3个非核心区域的住宅区商场,出售总估值达40亿港元。香港媒体报道称,恒隆地产已邀请了多家测量师为其提供建议书,为之后的招标出售做准备,3家商场中估值最高的是香港长沙湾碧海蓝天商场,估值达30亿港元。由于该商场大部分楼面均由永旺(AEON)超级市场承租,客流颇为旺盛,该项目除了商场楼面大,还提供了400多个车位,因此属于三个商场中估值最高的。另外两个物业分别为荃湾湾景花园商场和何文田君逸山商场。事实上,2016年恒隆地产已出售了位于香港的多个物业。根据其2016年年报显示,受惠于2016年内售出更多住宅单位,物业销售收入跃升345%至港币53.22亿元,而2015年,恒隆地产物业销售收入仅为11.97亿元。与物业销售数据形成鲜明对比的是,2016年恒隆地产物业租赁收入却同比有所下滑。2016年恒隆地产物业租赁收入为77.37亿港元,相比2015年微幅下滑1400万港元。不过,香港地区的物业租赁收入却有所上升,但内地物业租赁收入下滑却拖累了整个物业租赁收入的业绩。2016年,恒隆地产内地物业租赁收入仅39.95亿港元,相比2015年下滑1.99亿港元。对此,恒隆地产董事长陈启宗表示,“近年,我们的零售租赁业务最受打击。除了市道疲弱外,其他负面因素亦影响我们的表现。”陈启宗透露,上海的港汇恒隆广场的部分商户亦需要关闭,因其优化工程将于2017年第一季展开。故此,2016年,上海的租赁边际利润率下降了一个基点。而除了上海,各地均有租金下调压力。但尽管如此,陈启宗对于内地的房地产市场依然持看好的态度。在4月27日的股东会后,陈启宗表示,长期看好内地商业房地产发展,恒隆未来会发展较多商业项目。根据香港媒体报道,陈启宗在股东会上还称,集团在香港的土地储备较少,在内地则有较多土地。陈启宗表示,恒隆与其他香港地产商一样,都不理解中资高价买地的原因。他认为,纯理性的角度来看,中资难以赚取盈利。陈启宗认为,未来中国商业地产的占比继续提升,将来中国会依靠消费带动增长,而内地居民富有的程度亦是有所闻。陈启宗进而表示,虽然内地住宅土地价格上升,但商业地产的地价不是太敏感,将会主力在大城市开拓商业地产,会以600万人口或以上的城市为发展地点。而对于香港地区的物业销售,陈启宗在年报中表示,将继续密切留意香港的住宅物业市场,伺机出售部分住宅单位,并于适当的时候购入土地,增加土地储备。
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  • 襄阳的父母 请给孩子一个“快乐”的童年

    现在的很多家庭都很重视孩子的教育,尤其家有学龄孩子的,总怕自己的孩子“输在起跑线上”。家长们每天忙着比较学校、师资、课程安排和课外补习,致力于为孩子配备上最好的教育资源。有识之士大声惊呼:中国式教育,中国已由拼爹时代进入了爹拼时代。儿子就是父母的面子,女儿就是父母的炫耀。所有的父母都要求孩子各项全能。小宝贝儿们被父母拉着拽着恳求着,从一个课堂走进另一个课堂,从一个补习班走进另一个补习班,唯恐孩子的时间利用的不充分,生怕孩子漏掉每一分钟。殊不知,越是这样孩子越是麻木,越是迟钝,越是逆反,接下来就是厌学逃学,哭闹打滚,甚至会导致学习恐惧症,更严重的是孩子会在重压之下崩溃,变的内向、抑郁直至自暴自弃。中国式教育,孩子学业压力大竟自残父母应该常思考:经过小学、中学、大学、研究生教育之后,我们要交给社会的是什么样的人?对于小学来说,当孩子在这里度过童年最重要的一段时光时,学校能做到让他们不被“污染”吗?能让他们到中年、到老年的时候,眼睛里依然闪烁着童年的好奇和清澈吗?你知道孩子真正需要的是什么吗?01陪伴成长,用亲情滋润孩子的童年目前中国已经面临着童年亲情缺失的巨大挑战。中国有六千万留守儿童,在他们的成长过程中,大多数是缺少父爱或母爱的,一系列的悲剧都与此有关。在孩子的成长过程中,没有任何一股力量可以代替父母每天同孩子的交流。02教育的最高境界是“不言之教”,是父母身体力行带给孩子的梦想。父母和孩子是人生中奇妙的相遇,我们的人生太短了,童年更短,父母和孩子真正在一起的时光不多,所以在孩子的童年,我们更应该和他们如胶似漆。有了亲情的滋润,人生就不会干枯,孩子的童年应该被包围在浓郁的亲情中。03激活好奇,莫让标准答案限制了孩子现在的教育总是告诉孩子一个标准答案就算结束了,这使得孩子的好奇心都被扼杀了,那么,他们长大以后如何成为创新人才?数学需要有标准答案,但是我们的诗歌、作文、电影音乐、美术等为什么也必须使用一种框定的答案呢?04自然生长,不要打扰孩子的兴趣在孩子童年时候,兴趣的养成非常重要。培养孩子的学习兴趣,让孩子喜欢上学,同样非常重要。现在有很多人为了让孩子上一个好小学,每天早晨需要花很长时间把孩子送到学校。择校不如择师,因为好的教师会让孩子对学习有兴趣,让孩子爱上学习的过程;第二是学校一定要离家近些,这样孩子才能多睡一会儿,不会因为过早起床而讨厌上学。当孩子学业压力大时,当孩子有解不开的心结时,当孩子承担了本不该承担的重量时,当孩子缺少童年快乐时,当孩子缺少父母陪伴时,妈妈爸爸请早点发现,并给他足够的温暖。白马·森林小镇 森林深处的童话世界解开这里的密码解密一:这是一个好玩的地方解密二:不仅可以玩还能学习解密三:健康/绿色/走进大自然解密四:让你和孩子走的近一点“疗愈”孩子童年的缺失,把童年还给孩子,给孩子满满的爱,让他们在充盈的爱中长大,有足够的安全感有满满的自信心。
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  • 白马森林小镇——襄阳森林食品集结地

    我们经常会说这样的一句话:不干不净吃了没病;这句话有的时候我们是带着戏谑的口吻说的,有的时候是为自己做一点辩解;其实在七八十年代我们这句话是可以说的通的;毕竟当时的污染还没有今天这么严重,当时的化肥,农药还没有这么大量使用;三十年前树上摘下来的东西可以直接吃,井里的水可以直接喝;三十年前谁知道转基因食品调和油,但是今天却围绕着这个转基因食品不断地发生摩擦;小时候喝十块钱一包的奶粉都没问题,现在喝300块的奶粉都心惊胆战;俗话说:“年年岁岁终复始、岁岁年年人不同”现在的环境是我们以前完全不能想象的,我相信这也是我们每个人都知道的;现在证实因为食品安全而导致死亡的人和村庄也是不断地被媒体曝光和被国家承认;而那些我们以前说的不干不净吃了没病的话,在现实中却成了一些人的要命的根本因素;有多少地方现在都变成了像我们图上看到的一样了呢?就在这些我们必须要吃的米面油的种植地却发生这样的悲剧;生活水平提高了可是工业污染、农业污染,生活污染随之而来,是我们无法逃避的现实。高血压、心脏病、糖尿病和癌症成了常见病,所以不要再说不干不净吃了没病了,你们真的去关心过每天吃的食物的安全吗?可能更多的关心手里的手机是否可以更换了,开的汽车是否应该升级了;这一次,是时候为自己、为家人的健康升一升级了!一件衣服值1000元,小票能证明。一辆小车值50万,发票能证明。一栋房子值100万,房产证能证明。一个人到底值多少钱,唯有健康可以证明。健康是您的保障。所以请不要拿计算器计算您花在健康上的钱。有健康叫资产,没健康叫遗产!享受健康生活,从享用森林食品开始!地域山清水秀,动植物天然成长,不施化肥农药,拒绝人为干扰因素——森林食品原生态无污染,可谓“坐拥森林,绿色天成”。科普:森林食品到底个啥?“森林食品的特征是高营养、无污染,原料珍贵、纯净。优质的森林在保证营养的前提下,强调产地环境的安全和生产过程的可持续性,从而保障了食用安全性。很多森林食品具有药食同源的特点,具有很高的医疗保健功效,符合现代人的健康和发展需求。来自森林环境,遵循动植物自然生长规律,无人工合成添加物,具有原生态、无污染、健康、安全、高营养、原料珍贵、纯净动想要回归三十年前的健康饮食,去南漳白马·森林小镇的森林主题购物公园啊 !你要的森林健康食品就在这里...森林食品的专卖场来自山野、产于森林的食物,是大自然给予人类的馈赠。从森林直达你的餐桌。还在等什么?森林食品九大类森林主题购物公园,是白马·森林小镇一期重点项目之一,它以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健品、休闲康养为一体的生态健康产业链。另外还为市场配套:小型商超、商务办公、酒店式公寓、民宿、药店、银行ATM柜员机、幼儿童趣游乐场、森林科普基地等,形成独具特色的森林主题购物公园。森林主题购物公园分两期建设,现在已建成二条主街,共计12栋,143套门面,我公司于2017年4月正式面向全球公开招商,预计5月26日市场开始试运营,10月1日市场正式营业。森林主题购物公园的运营模式为:主力体验店+互联网(电商)+物联网(物流中心)+森林主题展会,这个市场也是目前国内第一个把森林食品作为主题的专业市场,市场内的商家都来自全国各大森林基地。同时这个市场最大的特点,就是我们将与政府、媒体及社会联合出台十几项监督措施,并收取每个商户10万元的产品质量保证金,目的就是在这个市场杜绝一切假冒伪劣产品,真正让消费者在这里放心消费,我们的口号就是“只卖真的”!重点来啦。白马·森林小镇到底有啥??快看下面!这次中国·襄阳·南漳的白马·森林小镇厉害了!不但准备了4大主要项目,还有超级大玩点!你没看错,就是这样一个超嗨的地方!那就来这里吧!!!白马·森林小镇位于湖北省南漳县清凉河畔,贯穿国家级清凉河湿地公园之中,“中国林业金融创新产业园”内,由华中绿谷实业发展有限公司投资兴建,项目于2013年9月正式开工建设,预计到2020年将全面建成。旅游始终贯穿于项目建设的全过程,白马·森林小镇内的每一个子项目就是一处独特的景点,最终形成以白马·森林小镇为平台,以清凉河湿地公园为支撑点,真正将白马·森林小镇打造成国家5A级景区。1. 森林主题购物公园以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健-品、休闲康养为一体的生态健康产业链2. 苗木市场华中苗木市场是一个集研究、生产、销售、展览、文化娱乐、旅游开发为一体的大型的综合类项目,是白马森林小镇建设的重要组成部分。3. 颐和 · 金园智慧公寓3. 颐和 · 杉园森林别墅天呐!白马森林小镇悬赏万元现金征集广告语啦!动动脑子、写条广告语,就有机会赢取万元现金大奖?小编很负责任地告诉你,这是真的!!“白马森林小镇”全城征集原创广告语。只要你有才!就能赢大奖!
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  • 超女安又琪现身襄阳月星家居广场为市民献艺

    7月9日,第一届超女冠军安又琪现身襄阳月星家居广场,与市民进行亲密接触,现场人气爆棚,数千人齐聚一堂,共睹明星风采!据了解,安又琪此次来到襄阳,是应邀参加月星家居携手左右沙发举办的明星签售活动。活动现场劲歌热舞,场面火爆,安又琪为粉丝签名,并进行现场互动。
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  • 襄阳市侨丰国际商品博览城全面营业6个月

    2016年年底,第一批18家老市场外迁至樊西综合市场集聚区。作为首批外迁承接地,侨丰国际商品博览城正式营业已有6个月。外迁商家目前经营状况如何?新市场面临哪些问题?一楼满员开业238户商家齐聚侨丰侨丰国际商品博览城首一层目前已经全面营业,总计超过238户来自丹江路的泛五金厨具、酒店用品行业商家在此扎根。酒店用品区基本囊括了襄阳本地超过九成的行业商户。酒店、饭馆、面馆等餐饮行业的老板在这里能够很方便的一站式购齐所需设备、餐具、耗材等。市场已于2017年1月1日进入全面营业阶段。大多数商家具有超过二十年从业经验,有着较为完整的售后服务体系和丰富的市场经验。营业态势喜人 正在筹备大型开业活动年初,侨丰公司曾组织“首届侨丰厨具采购节暨2017年襄阳酒店用品展”活动,酒店用品交易区在没有宣布正式营业之前,已经通过一次展销会进行一轮预热,在下游采购商中形成了一定影响力。目前,公司正在积极筹备以酒店用品、厨具为主题的运营活动。通过与行业协会合作,将厨具与烹饪两大行业进行有机结合,打通产业上下游,形成有效的行业对接。侨丰公司策划部负责人李鑫说:“侨丰国际商品博览城目前已经囊括了本地超过九成的厨具、酒店用品行业商家。我们目前正在打造采购手册,将最新的厨具商户信息进行汇总、分类,让餐饮业老板采购更加便利,为市场商户带来商机。”
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  • 九街十八巷——九街·云顶150米高楼开盘

    7月1日上午,九街·云顶9号楼开盘,认筹客户享受“1万元抵3万元”优惠,当天销售率达80%。九街·云顶总计有4栋楼,9号楼为第二栋,总共有178套房源,本次开盘的是其中一个单元,共推出89套,户型面积120—170平方米,均价13500元/平方米。该楼是整个项目的制高点,总计49层,楼高达150米。高楼坐拥汉江宽阔水域,是名副其实的江景豪宅。襄阳“九街十八巷”项目位于襄阳城市中心樊城区汉水之滨,是襄阳城市与商业文化的发源地。项目力图打造一座襄阳市高尚城市综合体,使之成为襄阳市城市地标以及襄阳城市名片。本项目为该市重点棚户区改造项目,其地理位置得天独厚,临江岸线长达115米,与城市绿岛“鱼梁洲”隔江相望,景观资源优越、商业氛围浓厚。
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  • 《画江湖之不良人》即将进入襄阳唐城拍摄

    青春热血新派武侠大型古装电视剧《画江湖之不良人》即将进入唐城拍摄,本剧由滕华涛监制,伊峥任总导演,栗心博、王飞联合执导,集结毛晓彤,杨旭文领衔主演。不良人重现江湖,谁与争锋!青春热血武侠,燃情一夏!围绕唐朝末年从事侦缉捕盗职务的官差“不良人”组织所隐匿的大宗龙泉宝藏而展开。剧情简介:《画江湖之不良人》主创介绍导演王飞,追求完美者,新锐导演中的代表,对工作一丝不苟的态度,让个人的工作颇有成就,参与制作了《结婚前规则》 、《大女人小男人》等诸多脍炙人口的影视作品。造型指导陈敏正 ,服装造型设计师,人物造型美学的潮流者,美学造诣深厚,独具慧眼,参与了《芈月传》 、《雪花与秘扇》等众多口碑良好的影视剧造型设计。联合出品人王治,在艺术与市场的开拓之路上两者兼得,泛娱乐与传统影视的牵线之人,行业视角敏锐,互联网娱乐及资本运作经验颇多。导演栗心博,光影再造者,在镜头运用及光线塑造方面独特、新颖,心思细腻,经验颇丰,参与制作了《封神榜》 、《重案六组第四部》等多部耳熟能详的精美之作。导演伊峥,年轻一代导演的生力军,在工作的创作上游刃有余,对细节的把控精益求精,拍摄手法新颖,参与导演制作《春风镇》 、《神探联盟第二季》等多部风格迥异的影视剧作。总监制滕华涛,中国第六代导演之一,风格多样,善于捕捉内心世界细腻动人的事物,执导监制过多部高质量影视作品。出品人&总监制徐林,映百年传媒核心团队掌舵人,立志于打造国产影视内容精品,从业三十余载,参与制作和发行了《泰囧》、《闯入者》等多部类型各异的优秀作品。总制片人董小芸,剧组的核心领导,丰富的影视剧制作经验,敏锐的市场洞察力。多次与知名导演及团队合作,在业内口碑美誉度极高。是制作行业的领军人物。就让我们共同期待着“不良人”之旅吧!(文章来源于网上,如若侵权,请联系小编删除,谢谢! )
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  • 尊敬的驼峰佳苑业主请注意! 驼峰佳苑交房通知

    尊敬的驼峰佳苑业主:您好!恭喜您成为驼峰佳苑的业主,您所认购的房屋现已具备交房条件,为让您更快捷、方便的收房,我们采取分批交房,请按照通知您的交房时间前往驼峰佳苑物业服务中心(驼峰佳苑三号楼一楼)办理收房手续。若您未在通知时间前来办理收房手续,我们将按照《湖北省物业服务管理条例》《商品房买卖合同》的约定,视同您收房,并自2017年7月1日起自行承担您所购物业的服务费及相关费用。恭祝您喜迁新居、万事如意!湖北驼峰投资有限公司2017年6月26日
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  • 炎炎夏季这里的泳池狂欢 襄阳碧桂园等你来嗨

    炎炎夏日,正是游泳好季节,是不是迫切的想来一场欢畅淋漓的泳池Party?襄阳碧桂园满足你,清凉一夏 泳池party!不仅有充满童趣的亲子互动,“凉爽”的水上互动;还有疯狂烧烤、精致美味点心水果;更有动感的音乐,带来的每一个音符燃起血液中跳动的细胞,就问你嗨不嗨?泳池party狂欢 感受池水带来的清凉打闹,嬉戏,让我们一起嗨起来!更多好玩的水上游戏等你来参与!襄阳碧桂园夏日狂欢季,欢乐泳池party这周等你来哦!大家凭票入场,想参加朋友,可以和专属置业顾问联系哦,或致电:0710—2899999(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳国邦家世界汽车城开盘 巨星驾到圆满成功

    占地约500亩,建筑面积30万方,总投资16个亿得襄阳首个一站式车主题文化综合体——国邦家世界汽车城于6月18日盛大开盘,当天推出的烫金旺铺,开盘不到2个小时内,销售超过80%,销售金额近2.8亿元。据悉,国邦家世界汽车城此次以比较亲民的价格开盘,赢得了全襄阳市民的追捧。当天上午在万众期盼中,国邦家世界汽车城火爆开盘,现场人山人海,鼓乐齐鸣!为襄阳楼市燃起了一把热情之火!上演了争抢房源的盛况!再次彰显了作为“车文化综合体”的气派及国邦品牌的雄厚品牌实力。行家点赞 实力展示2017年6月18日,国邦家世界汽车城盛大开盘。中国汽车后市场协会副会长庞建春先生、湖北省汽车后市场企业联合会会长周伟先生,纷纷主动上台发言,将国邦家世界汽车城的实力及后期的发展潜力充分展示出来,将汽车产业的发展优势和国邦家世界汽车城未来发展的优势,展示的淋漓尽致。巨星驾临 增添喝彩功夫巨星樊少皇驾临国邦家世界汽车城开盘现场,为国邦家世界汽车城的开盘增添喝彩。开盘现场,作为汽车爱好的樊少皇,充分看好汽车产业和汽车市场的潜力。以港台国际一线城市的视野,对于国邦家世界汽车城的未来发展,也给予了充分的肯定。国邦家世界汽车城的未来,必然红红火火。一站式汽车主题文化综合体襄阳首个一站式车文化综合体,集汽车展厅、汽车专营店、汽车快修、汽车美容、汽车超市、汽车主题酒店、汽车主题餐厅、汽车金融、保险、车管所、检测线、汽车试乘试驾、汽车仓储物流、新能源汽车、电动车、摩托车、二手车交易等于一体。成为了襄阳汽车产业的黄金枢纽。内环线最成熟专业市场樊城区、高新区、襄州区三大商圈交汇处,襄阳汽车产业和建材家居双产业集群集散地,区域内汇集商户数万家,每年高达千万次的消费客流,年交易金额超过百亿。完全是成熟商圈,商机无限。双首层设计 铺铺通车国际领先的立体交通规划,一层环形通道无缝对接二层,汽车可直接上大二层,将一层二层均打造成临街商铺。楼栋中连廊与车道相结合,保证大二层也能汇聚人流、车流,便捷的连接到各个区域,开车可以循环到每一间商铺的门口。彻底消除商业死角。真正实现“铺铺临街、铺铺通车、铺铺首层”的全新设计理念,使商铺的价值实现最大化。长城、传褀/宝沃强势入驻长城、传褀、宝沃、林肯、宝马、沃尔沃、吉普、现代、斯柯达、众泰、比亚迪、周氏轮胎、米其林、佳通轮胎、壳牌润滑油强势入驻!汉江路摩配城、三元路摩配城、明玉摩配城整体搬迁!自持60%产权,永旺市场国邦为了保证市场的运营的成功,自持60%物业,仅有40%对外销售。不仅建市场,我们还联合专业的商业管理运营公司和招商公司,做到兴市场、旺市场、共同繁荣,共同赚钱!由于天气变热,在开盘现场,国邦家世界汽车城特意为买铺客户准备了降温设施和医疗保障,温馨的细节让买铺客户心中感到真情。笔者在现场看到,买铺气氛热烈,人气极高,咨询和认购的客户络绎不绝。国邦家世界汽车城热销的盛况,无疑是国邦品质的最好见证。
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  • 【时代天街】本周末“爸”气十足 父亲节五折钜惠

    父亲节即将来临,你准备好在父亲节给爸爸的礼物了吗?如果没有,别担心,小编帮你出出主意。给老爸准备礼物的基本原则就一个:实用。你花大价钱给他买个华丽丽的,他可能还不高兴呢。下面来看看我为你准备的不贵又超实用的父亲节购物清单。特价第一波特价第二波特价第三波2、科技、炫、末知世界国内首家真人对战VR体验馆6月17日在时代天街二楼盛大开业啦!所有设备均为进口设备,而且真实度高,现场特邀请选手进行比赛、免费体验,配合cosplay真人秀、特工美女陪练、网红直播等丰富精彩的互动节目!美女特工陪练时代战役VR场馆环境cosplay真人秀襄阳时代天街---25万方世界级跨界体验性商业综合体,必将携五星级酒店、高端影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态,开创襄阳全新商业模式。
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  • 昊天广场6.11亲子彩绘体验活动圆满成功

    每个人对“家”都有着自己的设想,相信很多人认可的前半生最理想的状态就是很幸福地拥有最合适的爱人和最满意的事业,以及拥有一方属于自己、温馨又惬意的家。那么在孩子们的眼中,“家”是什么样的呢?6月11日,在昊天广场举办的“昊天不夜城描绘理想家”亲子彩绘体验活动中,宝贝们插上了想象的翅膀,用画笔、用色彩把最天真的一面炫出来,也通过画笔描绘了自己心目中的梦想之家。在专业老师的指导下,小朋友们纷纷拿起画笔描绘起自己心目中的梦想之家。在活动期间,将小朋友绘制出的理想家图片分享到朋友圈并集赞还能获得爱心抱枕和彩铅筒。居于长征路与丹江路交会处,华洋堂商圈、人民广场商圈环伺,多路公交车均能够直达小区。多条线路组成的立体交通网,无论去哪里都非常方便;购物、餐饮、休闲娱乐、观影……都能够很快得以实现,无惧于随时出行,让人在繁忙之外更加享受生活。昊天广场三面临街,大庆东路、长征路、丹江路三条城市主干道贯穿而过,位于襄阳商业发展成熟的人民广场、火车站商圈。周边大型超市、医院、市尝银行、酒店、小学、中学、休闲公园等生活配套,咫尺相邻。人气汇聚,城市配套成熟,是成就创业、事业辉煌的居住理想宝地。目前项目推出5号楼约82—115㎡新品,1万抵3万,感兴趣的朋友可前往售楼部咨询详情。
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  • 这些甲壳虫撩动全城后 告诉我襄阳为什么骄傲?

    6月10日上午,一场惊爆眼球的视觉盛宴引爆全城!甲壳虫、亮眼的红色、大问号……这一天,原来下了小雨,襄阳的商圈街头还很潮湿,行人匆匆,甲壳虫车队的出现,瞬时吸引无数路人引颈相望,拍照留存,堪称在高考过后,又给城市带来一个热议的话题。队列齐整,甲壳虫车队阵容震撼6月10日上午,在襄州东街头有一队甲壳虫车队空降来袭,车队整齐有序呈一字型排开,抢眼的红色引发附近居民围观,场面壮观!其中围观的大娘说,“如此特别和浩大的阵仗,在襄州东还从来没见识过,也不知道哪个有钱人搞的”,现场可以看到大家都在评头论足,车队还未展开游行,便赚足了眼球和话题度!甲壳虫头顶的大问号,成了城市的超级符号早上9点,浩浩荡荡的甲壳虫车队开始出发!一声令下,时尚洒脱的甲壳虫如斗牛般立即启动!车队沿城市的各个核心商圈缓缓巡游,统一的颜色、统一的问号,给人强烈的视觉冲击,人们驻足围观,甚至一路追随!紧跟着,这场现象级的闹市巡游在朋友圈沸腾起来,最后竟演变成一场全民关注、线上线下为之一震的焦点事件,追其原因,原来是甲壳虫头顶上那个大问号引发的全城提问接力:襄阳凭什么自豪?
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  • 碧桂园集团鄂北区域揭牌仪式圆满举行

    2017年6月11日上午,碧桂园鄂北区域揭牌仪式在武汉市武昌区中北路平安财富大厦隆重举行。碧桂园鄂北区域高雪峰总裁、李文奇副总裁、集团办公室品牌管理洪罡总监、集团人力资源管理中心谢媛总监、湖北省房地产业协会潘世炳会长、中国保利生态集团公司陈幸福董事长等三十多位合作方以及凤凰等各大媒体出席揭牌仪式。1、梦想与战略并重揭牌仪式于上午9点正式拉开帷幕,高雪峰总裁介绍了碧桂园自创立以来的发展概况,对鄂北区域的成立进行了详细的解读,高雪峰总表示:“鄂北区域,是碧桂园于国内重点布局的专设区域,是集团实现新战略目标的重要平台。” 随后,集团领导和嘉宾代表湖北省房地产业协会潘世炳会长,先后发表致辞,祝贺鄂北区域的成立。在嘉宾和区域员工的共同见证下,高雪峰总、李文奇总、洪罡总、谢媛总、潘世炳会长共同为鄂北区域的成立揭牌,并开启香槟共同举杯庆祝鄂北区域的成立,并表达了对鄂北区域的美好祝愿。随后,高总与各位领导走入各个部门办公室为员工们派发利是,希望鄂北区域利事利市、红红火火。2、品质与特色并重(区域总裁高雪峰与社会各界嘉宾:湖北省房地产业协会、中国保利生态集团公司、武汉龙源集团有限公司、上海泓勤资产、民族建设集团有限公司、中国银行武汉青山支行、武汉市青山区城市建设综合开发公司、武汉市台州商会、隆羽国际集团、湖北志强集团、徐东置业、中泰置业、随州市洪腾房地产开发有限公司、湖北京山根源置业有限公司、武汉分院、秀山元明(十堰)生态园开发有限公司、上善联盟主席、湖北名华置业有限公司、湖北鑫欣房地产开发有限公司、凯普康基金公司、腾越建筑公司等合作方合影)揭牌仪式结束后,区域领导、嘉宾们及各大媒体前往参观湖北标杆项目,碧桂园生态城。碧桂园自2007年进驻湖北以来,十年深耕,已在武汉五个区,全省18个地市(州)布局42个项目。为进一步深耕湖北市场,碧桂园集团于2017年4月底成立碧桂园鄂北区域,专注于湖北武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的土地拓展和项目开发工作。鄂北区域现有项目众多,布局广泛,未来也将有更多项目落地。其中,位于东西湖区的海昌天澜项目坐靠多条地铁线,交通便捷。除此之外,鄂北区域的其他项目都独具特色。这些产品从构思设计、开工建设到成型面世,都体现了碧桂园在因地制宜、为居住提档升级方面的独到匠心。3、活力与专注共存碧桂园集团于2007年在香港上市,2016年实现全年销售额3088亿元,位居全国地产三强。2017年碧桂园跨入福布斯上市公司300强,截止五月份,销售总额已达2500亿元,连续五个月位居全国房企第一名。2016年11月,碧桂园入选央视国家品牌计划,2017年伊始,碧桂园迈入全球百强品牌。碧桂园近年来的发展与内部管理机制息息相关,持续领跑的业绩得益于碧桂园的“四好”,即好老板、好平台、好机制、好团队。而鄂北区域大到战略上的布局,细到员工的学习与发展,都有其独特的规划。鄂北区域的年轻和活力正是他的独特魅力所在,员工平均年龄30多岁,还有不少员工都是90后。鄂北区域博士云集,其中,总裁高雪峰毕业于清华大学建筑学院,攻读了美国宾夕法尼亚大学建筑系博士学位。本次揭牌仪式的圆满举行,意味着鄂北区域开启新征程。2017年,是碧桂园集团成立25周年,也是鄂北区域起步的一年。未来的鄂北区域将秉承不忘初心、保持良心、追求匠心的坚定信念,聚天下英才共事,集众人智慧而行,共同打造鄂北区域崭新风采!以梦为马,共攀高峰!(区域总裁高雪峰与核心成员李文奇、陆伟东、柳志平、郑伯博、陈新行、田丞勋、吴勤、曹翾、郭乃毅、查立岩、陈琦、李勇、洪莉萍、吴义进、谷永辉、梅汉文、赵晓刚、王磊、杨雯熙、许开宇、陈方友等合影)碧桂园集团鄂北区域专注于湖北省武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的深耕发展。不忘初心,保持良心,追求匠心,致力于为湖北人民打造“五星级的家”。【襄阳碧桂园】临街旺铺“一铺养三代”八大升值动力 航空路上的财富风向标三强地产成熟社区商业运营经验25年建筑经验积淀,全球拥有超过700个项目,海内外知名项目享誉世界。大城运营经验成熟,值得信赖。掘金地段,让钞票为自己打工襄州航空路,城市发展所向,毗邻重点学府,周边多家政府办公机构,财富时代已然降临。精英聚集地抢占财富先机科技智慧社区、凤凰俱乐部,大圈层私享,有成就的人都住在一起,精英业主,确保优质、旺盛客流和强劲购买力,财聚襄州,旺铺生金。学府环绕将商铺开在名校旁名校环绕,进一步保障投资热铺的收益。精装社区,投资见效更快精装社区,秉承“一次性快速成型”的开发理念,商业街、园林、泳池等配套触手可及,成熟社区立刻呈现,商铺投资见效更快。风情商业街,刷新襄州商业高度襄阳碧桂园大型风情商业街,将园林景观、逛街购物、休闲娱乐融于一体,聚集人群,增加消费,形成铺铺临街的绝佳商业格局。独立产权三代衣食无忧每间商铺皆有独立产权,可以自由买卖、经营、租赁,商铺保值升值、租金上涨等,收益形式多样!一次购买,三代受益,财富生生不息。快速收益价值翻倍上涨铺铺相临,可自由打通、组合,打造精品商店、时尚购物、品牌旗舰、零售百货等全业态,快速形成聚金商圈,价值飙升看得见。
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  • 25万方商业综合体 襄阳时代天街“容”耀开业

    5月28日,25万方世界级跨界体验性商业综合体——襄阳时代天街开业盛典暨群星见面会盛大启幕!香港天后容祖儿出席当天的开业盛典,并参与开业剪彩仪式。晚上,由容祖儿、哈萨克斯坦当红歌手迪玛希领衔的开业演唱会火热开唱!当天现场,近3万人见证了时代天街开业盛况!【容祖儿、中国500强山河集团】重量级嘉宾出席开业盛典湖北玉龙湾投资集团有限公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵发表了开业欢迎词,他说,襄阳时代天街引入了创新的商业模式、先进的 文化和独具特色的建筑风格,必将成为襄阳新的商业中心。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵致词山河集团董事长程理财上台发表贺词,他指出,襄阳时代天街高起点定位、高标准建设、全业态招商、多区域保障营运,必将极大提升区域商业的水平和质量。山河集团董事长程理财致贺词上午10时许,容祖儿绚丽登台,与11位领导及嘉宾共同剪彩,襄阳时代天街正式开街!这标志着时代天街在经历两年的筹备和蓄势之后,25万方商业航母已正式起航,从此登上引领城市商业潮流的舞台!容祖儿出席开业剪彩仪式剪彩仪式之后,时代天街董事长赵玉兵、山河集团党委副书记余新平先后与容祖儿互赠礼品,容祖儿还与众多领导和嘉宾一起走进时代天街商场巡场。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵与容祖儿互赠礼品【商会联合,共谋发展】泛长江流域省市商会联盟筹备会启动当天开业盛典中,还举行了泛长江流域省市商会联盟筹备会启动仪式。来自中国商业联合会、上海市商业联合会、浙江省商贸业联合会、江西省商业联合会、江苏省商业联合会、武汉市商业总会和东道主湖北省商贸流通业协会的代表出席了商会联盟筹备会启动仪式。此外,同名微电影,也是襄阳首部大型商业微电影——《时代天街》的主创人员也登台亮相,目前这部微电影正在进行后期制作,即将与全国观众见面!泛长江流域省(市)商会联盟筹备会启动仪式【迪玛希、容祖儿、好声音学员】引爆开业群星演唱会当晚,由容祖儿、迪玛希领衔的群星演唱会,火爆上演!容祖儿献唱《挥着翅膀的女孩》、《越唱越强》、《小小》经典曲目,星光闪耀,魅力四射!哈萨克斯坦国宝级歌手迪玛希压轴登场,献唱《拿不走的记忆》、《korkemim》、《难忘的一天》代表作品,引发粉丝团疯狂尖叫。此外,中国好声音学员刘辰希、匡金伟、“小蔡依林”朱文婷、爵士乐歌手王莉、国内美少女组合Anyway也纷纷登场,共同唱响襄阳的夜空!1折疯抢,购物大联欢!5折壕吃,满足你的胃!时代天街开业,将让利进行到底!5月28日——6月3日,各大商家优惠券大派送;6月1日——2日,孕婴童品牌疯狂五折;6月2日——3日,逛时代天街发表微信感言,集赞有礼;6月3日——4日,名奢派对,PRADA等奢侈品秀场免费看;6月5日——11日,VR对战、4D电影等娱乐大Party等你体验!6月、7月还有更多亲子、游乐、美食等大型活动,周周有惊喜,畅玩不停!为襄阳的商业环境带来跨越式升级,“一座天街改变一座城”正在从梦想变为现实。开篇已震撼全城,未来时代天街发展的每一步,都将创造襄阳商业的新高度!时代天街,世界级跨界体验性商业综合体,拥有25万方巨擘体量,由湖北时代天街投资有限公司投资30亿元打造。项目包含高端酒店、国际影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态。目前已引入华夏国际影院、美国华美达酒店、纯K、武商超市超级生活馆、天街儿童体验城、ZARA、全球时尚文化中心7大主力店,还有香港盛大百货、大众书局、天街购、一兆名门等近千家品牌在此云集。时代天街,襄阳商业格局的革新者,襄阳商业潮流的领航者!项目地址:襄阳钻石大道与东风汽车大道交会处咨询热线:0710-3077777
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  • 襄阳恒大翡翠华庭 和您来场“倾城之恋”

    拥有一个家是每个人梦想,这个家不一定富丽堂皇,不一定高大宽敞,但是要让人感到安全舒适和温馨,这才是家。在襄阳,想要拥有一个幸福温馨的家,不是难题。恒大翡翠华庭,地处人民西路武商沃尔玛商圈。配套齐全设施完善,金碧物业全程护航,贴心管家服务,居家生活从此安心、舒心更放心。恒大翡翠华庭精造约2万方瀚景园林,萃取园林艺术精粹,凝聚6大主题风情园林,典藏一城生态人居。珍稀乔木、灌木多重组合,遍布建筑左右,名贵树种全冠移植,欧陆风情园林为你呈现绿意人生。襄阳恒大翡翠华庭区位图襄阳恒大翡翠华庭营销中心现已盛大开放,约83-144㎡奢装豪宅,火爆热销中。项目位于襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处。恭迎您的品鉴,集沙盘优势解读、情景样板间、9A奢装展示、让看房也是一中享受!
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  • 来国邦家世界汽车城 与樊少皇热辣共“武”

    6月伊始,气温是一天比一天热了,“红五月”已经过去,襄阳的楼市也是慢慢开始降温。但是有些楼盘“热情”依旧。尤其是国邦家世界汽车城项目开盘在即,想入手的朋友要密切关注了。更重要是——6月18日开盘当天,功夫巨星樊少皇将驾临国邦家世界汽车城开盘现场。上个月20日,“英雄豪杰聚国邦,千人认筹抢金铺”活动在襄阳国邦家世界汽车城项目现场进行。活动当天,襄阳市武术协会组织武术爱好者前来助兴,选拔出的襄阳本地武林高手们将在6月18日与功夫明星樊少皇同台表演。5月20日认筹现场光彩·国邦家世界是由百盟集团、国邦实业2014年倾力打造的全新力作,也是光彩·国邦物流园的跨界转型之作。项目总占地200亩,总建筑面积28万方,首次引入“定制型开发、体验式运营”的概念,规划打造的一站式品牌大本营。其二期项目国邦家世界汽车城是以“汽车家”为主力业态,主打汽车类相关配套产业。是集汽车4S店、城市展厅、汽车美容、装饰、快修、保养、改装、二手车交易、汽车金融、保险、上牌、过户、电摩产业等于一体的一站式车主题文化综合体想要一睹功夫巨星的风采吗?那6月18号,我们国邦家世界汽车城不见不散!
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  • 520 相约玫瑰花海 体验童真纯乐

    5月20日上午,襄阳时代天街广场,十万玫瑰纵情绽放。时代天街玫瑰花海开放暨天街儿童城试营业活动在这里隆中举行。玉龙湾集团董事长、武钢新材料产业公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长兼总经理赵玉兵,湖北时代天街投资有限公司执行总经理李湘水,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司副总经理席华杰,纯K襄阳店执行总经理彭凌,天街儿童体验城执行总经理王玉华等嘉宾和众主力商家代表共同参加。时代天街董事长赵玉兵致欢迎词,他说,儿童是祖国的未来,是父母的宝贝,天街儿童体验城的开业,为广东儿童提供了儿童职场体验的绝佳去处。我们在此隆重举办99999朵玫瑰开放暨天街儿童体验城试营业活动,一是向全城隆重宣告我们天街儿童城盛大开业了,这一新型的少儿职场探索乐园现在正式敞开大门迎接我们襄阳的孩子们;二是预告5月28日襄阳时代天街耀世开业;三是让襄阳市民提前感受襄阳时代天街的全新消费环境,希望大家今天能够在这个特殊的日子,玩的开心,逛的尽兴。天街儿童体验城执行总经理王玉华做答谢词,代表天街儿童体验城全体员工对在百忙之中莅临活动现场的各位领导、各位来宾以及社会各界朋友表示衷心感谢。她说,天街儿童体验城对于家长来说,是一座奇特的城市,让他们见证孩子的全面成长;对于孩子来说,是一座梦想的城市,他们是城市里真正的主人!时代天街董事长兼总经理赵玉兵、时代天街执行总经理李湘水、深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛、深圳泰科柏伦商管公司副总经理席华杰、纯K襄阳店执行总经理彭凌、天街儿童体验城执行总经理王玉华等为活动剪裁。天街儿童体验城,占地4000多平米,拥有21个体验馆,30余种职业,在这里,孩子可以学会独立、感恩、责任、团队协作等多种社会能力,让孩子能够在体验中学习社会、认识社会、提早培养社会适应性。
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  • 山河万里闪耀2017年襄阳春季房展会

    [导读]根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓。春意酥怀四月天,入山入水好时节。趁着四月,2017年春季湖北襄阳“双放心”住房建设成就展如约而至。而作为城市之心的山河万里(动态 图库 户型),又会带来哪些惊喜?根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓一生家业归山河,百世功名立家门山河万里作为襄阳塔尖人居的标杆项目以敬意之心,礼献全城历时与时代邂逅 人文与生活共奏走过三国的历时峥嵘,襄阳的城市核心也在不断迁移,在时代的更替与行进中,与现代化发展交会共融,呈现出盛世之景。面对不断提高的人居需求,48年山河集团匠心打造的山河万里在此时应运而生。不离城心 与繁华之上享尊贵山河万里,占据襄阳市襄城区城市中心地位。坐拥原生山水同时,便捷交通与繁华配套辐射全城。尊贵生活区内,包含生命全周期配套,购物平台、商务平台、休闲平台、政经平台,多元化多功能资源汇集让出行便捷!私园密境 与境界之中品山水充分利用岘山天赋优势,坐拥1.0超低密容积率,沿袭原生自然的人居理念,打造襄阳墅居生活梦想。这里开窗得山湖,出行三溪环抱,四大园区纯质私密,叠山理水、亲水栈道、山麓林荫,结合气候时节与人生所需,充分展现再难复制的生态高尚墅区。致敬品质 与阔景大宅中享受生命山河万里,96-370㎡城心墅院,山湖洋房。保留对原生山湖的规划与营造,重新考量。将诗意生活引入阔景空间,拾得自然灵气。超大花园及露台、台地错落引景入户、极致户型,独得天地之厚待,实现城市最高的居住理想。项目名称:山河万里项目地址:襄城区汉丹路西侧(武装部后)咨询热线:400-890-1122转21658来源:(中国房产超市网)
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  • 九街十八巷惊艳亮相2017春季房展会 人气爆棚

    [导读]九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。芳菲的四月,如诗如画,与丽彩相伴,与房展有约。4月21日,一年一度的襄阳春季“双放心”房展会,今日在人民广场盛大开幕!本次“双放心”房展会由襄阳住房保障和房屋管理局主管、襄阳市房地产业协会主办。上午九点,在欢快的开幕式音乐里,热情洋溢的开场舞掀起了全场热浪,一席重要领导出席了本次盛会。九街十八巷(动态 图库 户型)总经理喻志辉发言九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。一行领导莅临参观九街十八巷展位一大早,九街十八巷展位就吸引了众多参加房展会的客户纷纷驻足咨询,人流攒动。现场,九街十八巷的置业顾问们热情接待每一位来访的咨询者,为他们提供细心而周到的服务,认真讲解沙盘,现场人气超高!展会现场互动表演九街十八巷城市价值洼地作为襄阳在售商业中唯一的旅游商业项目不论是置业还是投资商铺都有着超高的回报价值九街·云顶,作为九街十八巷二期推出产品,是整个项目的至高点,可俯视全城,又直面直面汉江最宽阔的江面,阔江似海,是襄阳最佳的观江视角。同时项目引进了希尔顿酒店、奥特莱斯、万达国际影城等具有国际影响力的主力商家,可以说足不出户尽享便利与繁华。 并且签约了世界顶级物管理公司世邦魏理仕贴心服务,尽享尊崇。我们相信,九街十八巷必将成为襄阳崭新的城地标,必将打造成襄阳的楚河汉街,打造成襄阳的百万方城央滨江文化区。九街十八巷,一线江景房,超高绿化率,与生态景观悠然相伴理想的生活是会让人回归生活的本质,享受自然的厚待,与鲜氧为伴。九街十八巷九街十八巷屹立于襄阳樊城汉江之滨,毗邻人民广场商圈,承袭千年老街巷繁盛之根,重塑万帆云集的码头荣耀—700米老樊城历史风貌商业街,独占全城绝佳地段,坐拥1100米黄金江岸线,独享46万方江滩公园,远眺40平方公里鱼梁州。纳万千荣耀,集一城风华。奥特莱斯、国际希尔顿酒店、万达电影院线,三大品牌齐聚襄阳,全球名奢LV、GUCCI、Hermes、Chanel、Dior……品牌汇聚,人潮汇聚。项目名称:九街十八巷项目地址:樊城区沿江大道炮铺街以东咨询热线:400-890-1122转21686交通:1,2,6,8,9,19,20,22,24,27,53,530,512来源:(中国房产超市网)
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  • 楼市调控政策须保持连贯多举措促进市场健康发展

    在“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下,“五一”小长假前两日,北京商品房住宅签约84套,与2016年相比出现了明显下滑。除北京等热点城市遇冷外,郑州则出现裹着被子连夜排队买房的现象。这意味着,不同区域楼市“五一”期间出现了明显的分化。网民认为,近期热点城市楼市确实出现了降温迹象,但目前楼市调控政策密集,要警惕放松调控后房价反弹的情况,保持楼市调控政策的连贯性。网民还指出,房地产调控要坚定不移地执行好目前的政策,更要注重分类指导、因城施策,重视制度性长效机制建设,多措并举抑制房地产泡沫,促进市场平稳健康发展。政策稳定利于巩固成果网民“东时硕”表示,房地产市场十几年来频繁陷入“屡限屡涨”的怪圈。限购、限价等政策就像“止疼药”,吃的时候有用,但不能长期有效,而且“止疼药”停药之后更疼。希望调控政策能保持长期稳定,不要“痛”的时候才“吃药”。网民“向增”认为,在政策调控下,重点城市房价虽然得到抑制,但仍处于高位。个别开发商仍希望调控政策只是暂时措施,只待“风头”一过再以更高价格出售。房地产市场调控政策是不是会继续加码,是市场关注的热点问题。还有网民指出,稳定政策预期,是稳定房价一个重要方面。如果政策多变,会让市场主体处于不确定的状态,保持政策的连续性非常关键,稳定的市场预期有助于巩固调控成果。多举措促进市场健康发展针对不同区域楼市分化现象,有网民指出,中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,将是楼市政策主线。此外,保证楼市健康发展,政策应理顺进退之道。网民“非马非驴”认为,虽然在楼市区域分化加剧的趋势下,未来房地产税征管不可能各地区步调一致,房地产税短期之内也不会出台。但房地产税开征将抑制投资、投机性需求,使房子回归居住本质。房地产税是建立房地产市场长效机制,让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。网民“集结十”表示,楼市的宏观调控,盯住需求只是其次,更为重要的仍然在供给层面。受土地财政、投资投机等因素的影响,房地产市场一直面临着“面粉比面包贵”的僵局,供给侧改革,是房价合理回归的柔顺剂。还有网民指出,楼市调控政策应把追求实实在在的长久调控效果放在首位。首先,制定富有弹性的楼市调控政策,确立楼市调控近期目标、中期目标和长远目标,分阶段实施,消除狂风暴雨式调控模式。其次,进一步厘清行政干预与市场调节的界限,确立地方政府在房地产市场中的责任。再次,应尽快终结土地财政,加快税收制度改革步伐,将中央政府与地方政府事权与财权改革到位,消除地方政府对土地财政的依赖。(记者 李奕蕾 整理)
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  • 国土资源部: 分类压缩不动产登记办理时限

    2日从国土资源部获悉,国土部近日印发通知,要求各地进一步简化登记流程,分类压缩不动产登记办理时限。据了解,通知要求各地在确保登记资料移交到位、人员划转到位的基础上,提高登记效率,分类压缩不动产登记办理时限。并提出,各地要通过提高受理能力、加强业务联动、强化信息共享等措施,将一般登记业务的办理时限压缩至20个工作日,不动产抵押登记办理时限压缩至10个工作日,不动产查封登记、异议登记即时办理。政府组织开展的农村不动产登记以及未公证的继承、受遗赠涉及不动产登记等较为复杂的登记情形仍按照30个工作日办结。通知指出,不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据,是依法开展不动产登记的前提,做好资料移交才能支撑高效办理不动产登记手续、压缩办理时限。各地要积极推进“互联网+不动产登记”工作模式,推出一站式办理、同城通办、绿色通道等多种服务举措。
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  • 湖北个人出租住房收入 减半征收个人所得税

    个人出租住房所得,将减半征收个人所得税;租房者的租金支出,结合个人所得税改革,将按国家规定扣除。记者昨悉,省政府办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,其中提出,到2020年全省基本建立购租并举的住房制度,努力实现城镇居民住有所居的目标。企业可建租赁型职工宿舍《意见》提出,鼓励新建租赁住房,鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务,满足居民多层次住房需求。各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划。在住房租赁需求量大的区域,将新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。有条件的城市可以利用住房公积金的增值收益,新建、改建、收购租赁住房,定向租赁给中低收入住房公积金缴存职工。有条件的企业,可以建设租赁型职工宿舍。允许改建住房用于租赁。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。不过,住房出租应当以改造设计确定的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。允许将商业用房改建为租赁住房。允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,但经改建的租赁住房不得分割产权出售。增加供应租赁住房用地为促进住房租赁市场发展,我省将加大政策支持力度。其中,落实税收优惠方面,对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。个人出租住房的,减按1.5%计算缴纳增值税。个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除。《意见》鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。金融机构应探索开展住房租金收益权质押贷款业务,并给予一定的贷款期限、利率等优惠。对将库存商品房转化为出租房屋的房地产开发企业,金融机构也要给予贷款支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。探索在武汉市开展房地产投资信托基金试点。此外,各地政府要盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。在符合相关规划的前提下,企业可利用空闲土地、厂房建设租赁住房,但不得分割产权出售。(编辑:丁喆)
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  • 诚信铸就伟业 品质缔造共赢

    (原标题:诚信铸就伟业 品质缔造共赢——恒大集团湖北公司业绩领跑荆楚房地产市场揭秘)发布会现场4月18日,“质量树品牌 诚信立伟业”恒大湖北2017年产品发布会在武汉恒大酒店盛大召开,恒大集团湖北公司相关领导、行业协会、权威研究机构、20余家战略合作伙伴、100多家全国各级媒体参加了本次会议,与会者充分肯定了恒大在湖北近年来取得的辉煌业绩,并就签署企业诚信宣言给予高度赞赏。那么,恒大何以在湖北房地产市场创下如此辉煌?肩负“民生地产”诚信铸就精工品质自1996年创立之初,恒大就明确提出了“质量树品牌,诚信立伟业”的企业宗旨。历经20余载,恒大始终将诚信贯穿于经营管理、客户服务、沟通合作、发展共赢的每一个环节,这也是恒大仅20年就跻身世界500强的重要因素。作为房地产行业的领航者,民生与责任是密不可分的。为了确保产品品质,恒大凭借多年开发精品住宅经验,制订出6000余条苛刻质量要求,41道标准工序、14项停点验收、10项工艺标准和8类成品保护标准,严苛贯穿于项目设计、施工、监理、验收等整个流程,形成了一体化的“精品工程生产线”,为每一位业主提供精益求精的优秀产品。2015年,恒大推出了“无理由退房”政策,这是恒大向每一位购房者的郑重承诺。恒大湖北2016年退房率仅为0.39%,这充分证明恒大诚信经营得到各界广泛认可。诚信签约携手共进引领城市和谐发展自恒大进驻湖北以来,始终秉持质量先行、诚信为本的信念,以过硬的产品质量为广大购房者提供高品质的产品和服务。在本次发布会上,恒大就诚信经营作出表率,携手20家战略合作方签订诚信公约,共同树立价值规范,引导及强化企业责任意识,落实企业主体责任,促进整体行业健康有序的可持续发展。恒大华中区域负责人表示,近年来,恒大在湖北发展态势迅猛,凭借优秀的精工品质和强大的品牌价值获得了社会的高度认可,连续三年实现了销售额翻番,业绩非常突出,为湖北区域的经济发展作出了杰出贡献。精耕荆楚12载实现业绩跨越式发展进驻湖北12年来,恒大始终保持高速发展态势。2016年,恒大湖北全年销售总额超167亿,现已实现武汉、宜昌、荆门、襄阳、荆州、鄂州、孝感、随州、十堰、黄石等城市的战略布局。先后开发建设了36个精品楼盘。截至目前,湖北公司拥有员工3500余人,规划总建筑面积1780万平方米,土地储备610万平方米,总纳税近50亿元,服务业主20万人,是当之无愧的湖北省房企销冠。本次发布会上,恒大对2017年即将在湖北新亮相的9个精品项目进行分享介绍:其中有武汉恒大城及2016年销冠——武汉恒大常青花园项目。除了武汉外,还有襄阳2个项目、随州2个项目、荆州2个项目、荆门1个项目、十堰1个项目、黄石1个项目。2017年开发项目之多,覆盖区域之广前所未有。除以上项目外,恒大湖北已确定进驻黄石区域,将进一步秉承集团“民生地产”的理念,在湖北地区打造更多的精品项目。来源:襄阳晚报全媒体记者:张正辉 文/摄
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  • 湖北推进购租并举 无房户将可提公积金付房租

    为促进住房租赁消费,湖北将允许无房户提取公积金支付房租,同时将推进公共租赁住房货币化,支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。记者从湖北省住房和城乡建设厅了解到,该省正在推进建立购租并举的住房制度,预计到2020年将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。湖北省住房和城乡建设厅副厅长金涛说,住房租赁市场是解决城镇居民住房问题的重要渠道,也是房地产供给侧结构性改革的重要组成部分。此前,湖北省政府办公厅已印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。为建立购租并举的住房制度,在租赁住房供给方面,湖北省将大力培育市场供应主体。鼓励市场主体开展规模化、集约化、专业化的租赁经营。在住房租赁需求量大的区域,要求新建一定比例的租赁住房。允许将现有住房、商业用房按照相关规范改造后出租。记者了解到,目前湖北省还筹划创新供地方式,对于通过招拍挂获得新建或配建租赁住房项目的市场主体,允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。
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数据金融

  • 襄阳碧桂园二期样板间赏析 匠心见诚心

    7月8日,襄阳碧桂园二期,样板间盛大开放啦,直接上图。襄阳碧桂园,细节处见真功夫,匠心见诚心,用高品质精智洋房,致力于给您一个五星级的家。襄阳碧桂园,三载春秋砥砺前行,大城已成。精筑轻奢系洋房,城熟之上,再创大城居住新标杆,智慧人居,拎包入住,襄阳碧桂园精智洋房的一小步,襄阳人居品质的一大步,襄阳碧桂园,匠心升级,幸福已城,104-143㎡精智洋房195-257㎡花园美墅。(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳的父母 请给孩子一个“快乐”的童年

    现在的很多家庭都很重视孩子的教育,尤其家有学龄孩子的,总怕自己的孩子“输在起跑线上”。家长们每天忙着比较学校、师资、课程安排和课外补习,致力于为孩子配备上最好的教育资源。有识之士大声惊呼:中国式教育,中国已由拼爹时代进入了爹拼时代。儿子就是父母的面子,女儿就是父母的炫耀。所有的父母都要求孩子各项全能。小宝贝儿们被父母拉着拽着恳求着,从一个课堂走进另一个课堂,从一个补习班走进另一个补习班,唯恐孩子的时间利用的不充分,生怕孩子漏掉每一分钟。殊不知,越是这样孩子越是麻木,越是迟钝,越是逆反,接下来就是厌学逃学,哭闹打滚,甚至会导致学习恐惧症,更严重的是孩子会在重压之下崩溃,变的内向、抑郁直至自暴自弃。中国式教育,孩子学业压力大竟自残父母应该常思考:经过小学、中学、大学、研究生教育之后,我们要交给社会的是什么样的人?对于小学来说,当孩子在这里度过童年最重要的一段时光时,学校能做到让他们不被“污染”吗?能让他们到中年、到老年的时候,眼睛里依然闪烁着童年的好奇和清澈吗?你知道孩子真正需要的是什么吗?01陪伴成长,用亲情滋润孩子的童年目前中国已经面临着童年亲情缺失的巨大挑战。中国有六千万留守儿童,在他们的成长过程中,大多数是缺少父爱或母爱的,一系列的悲剧都与此有关。在孩子的成长过程中,没有任何一股力量可以代替父母每天同孩子的交流。02教育的最高境界是“不言之教”,是父母身体力行带给孩子的梦想。父母和孩子是人生中奇妙的相遇,我们的人生太短了,童年更短,父母和孩子真正在一起的时光不多,所以在孩子的童年,我们更应该和他们如胶似漆。有了亲情的滋润,人生就不会干枯,孩子的童年应该被包围在浓郁的亲情中。03激活好奇,莫让标准答案限制了孩子现在的教育总是告诉孩子一个标准答案就算结束了,这使得孩子的好奇心都被扼杀了,那么,他们长大以后如何成为创新人才?数学需要有标准答案,但是我们的诗歌、作文、电影音乐、美术等为什么也必须使用一种框定的答案呢?04自然生长,不要打扰孩子的兴趣在孩子童年时候,兴趣的养成非常重要。培养孩子的学习兴趣,让孩子喜欢上学,同样非常重要。现在有很多人为了让孩子上一个好小学,每天早晨需要花很长时间把孩子送到学校。择校不如择师,因为好的教师会让孩子对学习有兴趣,让孩子爱上学习的过程;第二是学校一定要离家近些,这样孩子才能多睡一会儿,不会因为过早起床而讨厌上学。当孩子学业压力大时,当孩子有解不开的心结时,当孩子承担了本不该承担的重量时,当孩子缺少童年快乐时,当孩子缺少父母陪伴时,妈妈爸爸请早点发现,并给他足够的温暖。白马·森林小镇 森林深处的童话世界解开这里的密码解密一:这是一个好玩的地方解密二:不仅可以玩还能学习解密三:健康/绿色/走进大自然解密四:让你和孩子走的近一点“疗愈”孩子童年的缺失,把童年还给孩子,给孩子满满的爱,让他们在充盈的爱中长大,有足够的安全感有满满的自信心。
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  • 白马森林小镇——襄阳森林食品集结地

    我们经常会说这样的一句话:不干不净吃了没病;这句话有的时候我们是带着戏谑的口吻说的,有的时候是为自己做一点辩解;其实在七八十年代我们这句话是可以说的通的;毕竟当时的污染还没有今天这么严重,当时的化肥,农药还没有这么大量使用;三十年前树上摘下来的东西可以直接吃,井里的水可以直接喝;三十年前谁知道转基因食品调和油,但是今天却围绕着这个转基因食品不断地发生摩擦;小时候喝十块钱一包的奶粉都没问题,现在喝300块的奶粉都心惊胆战;俗话说:“年年岁岁终复始、岁岁年年人不同”现在的环境是我们以前完全不能想象的,我相信这也是我们每个人都知道的;现在证实因为食品安全而导致死亡的人和村庄也是不断地被媒体曝光和被国家承认;而那些我们以前说的不干不净吃了没病的话,在现实中却成了一些人的要命的根本因素;有多少地方现在都变成了像我们图上看到的一样了呢?就在这些我们必须要吃的米面油的种植地却发生这样的悲剧;生活水平提高了可是工业污染、农业污染,生活污染随之而来,是我们无法逃避的现实。高血压、心脏病、糖尿病和癌症成了常见病,所以不要再说不干不净吃了没病了,你们真的去关心过每天吃的食物的安全吗?可能更多的关心手里的手机是否可以更换了,开的汽车是否应该升级了;这一次,是时候为自己、为家人的健康升一升级了!一件衣服值1000元,小票能证明。一辆小车值50万,发票能证明。一栋房子值100万,房产证能证明。一个人到底值多少钱,唯有健康可以证明。健康是您的保障。所以请不要拿计算器计算您花在健康上的钱。有健康叫资产,没健康叫遗产!享受健康生活,从享用森林食品开始!地域山清水秀,动植物天然成长,不施化肥农药,拒绝人为干扰因素——森林食品原生态无污染,可谓“坐拥森林,绿色天成”。科普:森林食品到底个啥?“森林食品的特征是高营养、无污染,原料珍贵、纯净。优质的森林在保证营养的前提下,强调产地环境的安全和生产过程的可持续性,从而保障了食用安全性。很多森林食品具有药食同源的特点,具有很高的医疗保健功效,符合现代人的健康和发展需求。来自森林环境,遵循动植物自然生长规律,无人工合成添加物,具有原生态、无污染、健康、安全、高营养、原料珍贵、纯净动想要回归三十年前的健康饮食,去南漳白马·森林小镇的森林主题购物公园啊 !你要的森林健康食品就在这里...森林食品的专卖场来自山野、产于森林的食物,是大自然给予人类的馈赠。从森林直达你的餐桌。还在等什么?森林食品九大类森林主题购物公园,是白马·森林小镇一期重点项目之一,它以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健品、休闲康养为一体的生态健康产业链。另外还为市场配套:小型商超、商务办公、酒店式公寓、民宿、药店、银行ATM柜员机、幼儿童趣游乐场、森林科普基地等,形成独具特色的森林主题购物公园。森林主题购物公园分两期建设,现在已建成二条主街,共计12栋,143套门面,我公司于2017年4月正式面向全球公开招商,预计5月26日市场开始试运营,10月1日市场正式营业。森林主题购物公园的运营模式为:主力体验店+互联网(电商)+物联网(物流中心)+森林主题展会,这个市场也是目前国内第一个把森林食品作为主题的专业市场,市场内的商家都来自全国各大森林基地。同时这个市场最大的特点,就是我们将与政府、媒体及社会联合出台十几项监督措施,并收取每个商户10万元的产品质量保证金,目的就是在这个市场杜绝一切假冒伪劣产品,真正让消费者在这里放心消费,我们的口号就是“只卖真的”!重点来啦。白马·森林小镇到底有啥??快看下面!这次中国·襄阳·南漳的白马·森林小镇厉害了!不但准备了4大主要项目,还有超级大玩点!你没看错,就是这样一个超嗨的地方!那就来这里吧!!!白马·森林小镇位于湖北省南漳县清凉河畔,贯穿国家级清凉河湿地公园之中,“中国林业金融创新产业园”内,由华中绿谷实业发展有限公司投资兴建,项目于2013年9月正式开工建设,预计到2020年将全面建成。旅游始终贯穿于项目建设的全过程,白马·森林小镇内的每一个子项目就是一处独特的景点,最终形成以白马·森林小镇为平台,以清凉河湿地公园为支撑点,真正将白马·森林小镇打造成国家5A级景区。1. 森林主题购物公园以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健-品、休闲康养为一体的生态健康产业链2. 苗木市场华中苗木市场是一个集研究、生产、销售、展览、文化娱乐、旅游开发为一体的大型的综合类项目,是白马森林小镇建设的重要组成部分。3. 颐和 · 金园智慧公寓3. 颐和 · 杉园森林别墅天呐!白马森林小镇悬赏万元现金征集广告语啦!动动脑子、写条广告语,就有机会赢取万元现金大奖?小编很负责任地告诉你,这是真的!!“白马森林小镇”全城征集原创广告语。只要你有才!就能赢大奖!
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  • 超女安又琪现身襄阳月星家居广场为市民献艺

    7月9日,第一届超女冠军安又琪现身襄阳月星家居广场,与市民进行亲密接触,现场人气爆棚,数千人齐聚一堂,共睹明星风采!据了解,安又琪此次来到襄阳,是应邀参加月星家居携手左右沙发举办的明星签售活动。活动现场劲歌热舞,场面火爆,安又琪为粉丝签名,并进行现场互动。
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  • 襄阳市侨丰国际商品博览城全面营业6个月

    2016年年底,第一批18家老市场外迁至樊西综合市场集聚区。作为首批外迁承接地,侨丰国际商品博览城正式营业已有6个月。外迁商家目前经营状况如何?新市场面临哪些问题?一楼满员开业238户商家齐聚侨丰侨丰国际商品博览城首一层目前已经全面营业,总计超过238户来自丹江路的泛五金厨具、酒店用品行业商家在此扎根。酒店用品区基本囊括了襄阳本地超过九成的行业商户。酒店、饭馆、面馆等餐饮行业的老板在这里能够很方便的一站式购齐所需设备、餐具、耗材等。市场已于2017年1月1日进入全面营业阶段。大多数商家具有超过二十年从业经验,有着较为完整的售后服务体系和丰富的市场经验。营业态势喜人 正在筹备大型开业活动年初,侨丰公司曾组织“首届侨丰厨具采购节暨2017年襄阳酒店用品展”活动,酒店用品交易区在没有宣布正式营业之前,已经通过一次展销会进行一轮预热,在下游采购商中形成了一定影响力。目前,公司正在积极筹备以酒店用品、厨具为主题的运营活动。通过与行业协会合作,将厨具与烹饪两大行业进行有机结合,打通产业上下游,形成有效的行业对接。侨丰公司策划部负责人李鑫说:“侨丰国际商品博览城目前已经囊括了本地超过九成的厨具、酒店用品行业商家。我们目前正在打造采购手册,将最新的厨具商户信息进行汇总、分类,让餐饮业老板采购更加便利,为市场商户带来商机。”
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  • 九街十八巷——九街·云顶150米高楼开盘

    7月1日上午,九街·云顶9号楼开盘,认筹客户享受“1万元抵3万元”优惠,当天销售率达80%。九街·云顶总计有4栋楼,9号楼为第二栋,总共有178套房源,本次开盘的是其中一个单元,共推出89套,户型面积120—170平方米,均价13500元/平方米。该楼是整个项目的制高点,总计49层,楼高达150米。高楼坐拥汉江宽阔水域,是名副其实的江景豪宅。襄阳“九街十八巷”项目位于襄阳城市中心樊城区汉水之滨,是襄阳城市与商业文化的发源地。项目力图打造一座襄阳市高尚城市综合体,使之成为襄阳市城市地标以及襄阳城市名片。本项目为该市重点棚户区改造项目,其地理位置得天独厚,临江岸线长达115米,与城市绿岛“鱼梁洲”隔江相望,景观资源优越、商业氛围浓厚。
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  • 《画江湖之不良人》即将进入襄阳唐城拍摄

    青春热血新派武侠大型古装电视剧《画江湖之不良人》即将进入唐城拍摄,本剧由滕华涛监制,伊峥任总导演,栗心博、王飞联合执导,集结毛晓彤,杨旭文领衔主演。不良人重现江湖,谁与争锋!青春热血武侠,燃情一夏!围绕唐朝末年从事侦缉捕盗职务的官差“不良人”组织所隐匿的大宗龙泉宝藏而展开。剧情简介:《画江湖之不良人》主创介绍导演王飞,追求完美者,新锐导演中的代表,对工作一丝不苟的态度,让个人的工作颇有成就,参与制作了《结婚前规则》 、《大女人小男人》等诸多脍炙人口的影视作品。造型指导陈敏正 ,服装造型设计师,人物造型美学的潮流者,美学造诣深厚,独具慧眼,参与了《芈月传》 、《雪花与秘扇》等众多口碑良好的影视剧造型设计。联合出品人王治,在艺术与市场的开拓之路上两者兼得,泛娱乐与传统影视的牵线之人,行业视角敏锐,互联网娱乐及资本运作经验颇多。导演栗心博,光影再造者,在镜头运用及光线塑造方面独特、新颖,心思细腻,经验颇丰,参与制作了《封神榜》 、《重案六组第四部》等多部耳熟能详的精美之作。导演伊峥,年轻一代导演的生力军,在工作的创作上游刃有余,对细节的把控精益求精,拍摄手法新颖,参与导演制作《春风镇》 、《神探联盟第二季》等多部风格迥异的影视剧作。总监制滕华涛,中国第六代导演之一,风格多样,善于捕捉内心世界细腻动人的事物,执导监制过多部高质量影视作品。出品人&总监制徐林,映百年传媒核心团队掌舵人,立志于打造国产影视内容精品,从业三十余载,参与制作和发行了《泰囧》、《闯入者》等多部类型各异的优秀作品。总制片人董小芸,剧组的核心领导,丰富的影视剧制作经验,敏锐的市场洞察力。多次与知名导演及团队合作,在业内口碑美誉度极高。是制作行业的领军人物。就让我们共同期待着“不良人”之旅吧!(文章来源于网上,如若侵权,请联系小编删除,谢谢! )
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  • 尊敬的驼峰佳苑业主请注意! 驼峰佳苑交房通知

    尊敬的驼峰佳苑业主:您好!恭喜您成为驼峰佳苑的业主,您所认购的房屋现已具备交房条件,为让您更快捷、方便的收房,我们采取分批交房,请按照通知您的交房时间前往驼峰佳苑物业服务中心(驼峰佳苑三号楼一楼)办理收房手续。若您未在通知时间前来办理收房手续,我们将按照《湖北省物业服务管理条例》《商品房买卖合同》的约定,视同您收房,并自2017年7月1日起自行承担您所购物业的服务费及相关费用。恭祝您喜迁新居、万事如意!湖北驼峰投资有限公司2017年6月26日
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  • 炎炎夏季这里的泳池狂欢 襄阳碧桂园等你来嗨

    炎炎夏日,正是游泳好季节,是不是迫切的想来一场欢畅淋漓的泳池Party?襄阳碧桂园满足你,清凉一夏 泳池party!不仅有充满童趣的亲子互动,“凉爽”的水上互动;还有疯狂烧烤、精致美味点心水果;更有动感的音乐,带来的每一个音符燃起血液中跳动的细胞,就问你嗨不嗨?泳池party狂欢 感受池水带来的清凉打闹,嬉戏,让我们一起嗨起来!更多好玩的水上游戏等你来参与!襄阳碧桂园夏日狂欢季,欢乐泳池party这周等你来哦!大家凭票入场,想参加朋友,可以和专属置业顾问联系哦,或致电:0710—2899999(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳国邦家世界汽车城开盘 巨星驾到圆满成功

    占地约500亩,建筑面积30万方,总投资16个亿得襄阳首个一站式车主题文化综合体——国邦家世界汽车城于6月18日盛大开盘,当天推出的烫金旺铺,开盘不到2个小时内,销售超过80%,销售金额近2.8亿元。据悉,国邦家世界汽车城此次以比较亲民的价格开盘,赢得了全襄阳市民的追捧。当天上午在万众期盼中,国邦家世界汽车城火爆开盘,现场人山人海,鼓乐齐鸣!为襄阳楼市燃起了一把热情之火!上演了争抢房源的盛况!再次彰显了作为“车文化综合体”的气派及国邦品牌的雄厚品牌实力。行家点赞 实力展示2017年6月18日,国邦家世界汽车城盛大开盘。中国汽车后市场协会副会长庞建春先生、湖北省汽车后市场企业联合会会长周伟先生,纷纷主动上台发言,将国邦家世界汽车城的实力及后期的发展潜力充分展示出来,将汽车产业的发展优势和国邦家世界汽车城未来发展的优势,展示的淋漓尽致。巨星驾临 增添喝彩功夫巨星樊少皇驾临国邦家世界汽车城开盘现场,为国邦家世界汽车城的开盘增添喝彩。开盘现场,作为汽车爱好的樊少皇,充分看好汽车产业和汽车市场的潜力。以港台国际一线城市的视野,对于国邦家世界汽车城的未来发展,也给予了充分的肯定。国邦家世界汽车城的未来,必然红红火火。一站式汽车主题文化综合体襄阳首个一站式车文化综合体,集汽车展厅、汽车专营店、汽车快修、汽车美容、汽车超市、汽车主题酒店、汽车主题餐厅、汽车金融、保险、车管所、检测线、汽车试乘试驾、汽车仓储物流、新能源汽车、电动车、摩托车、二手车交易等于一体。成为了襄阳汽车产业的黄金枢纽。内环线最成熟专业市场樊城区、高新区、襄州区三大商圈交汇处,襄阳汽车产业和建材家居双产业集群集散地,区域内汇集商户数万家,每年高达千万次的消费客流,年交易金额超过百亿。完全是成熟商圈,商机无限。双首层设计 铺铺通车国际领先的立体交通规划,一层环形通道无缝对接二层,汽车可直接上大二层,将一层二层均打造成临街商铺。楼栋中连廊与车道相结合,保证大二层也能汇聚人流、车流,便捷的连接到各个区域,开车可以循环到每一间商铺的门口。彻底消除商业死角。真正实现“铺铺临街、铺铺通车、铺铺首层”的全新设计理念,使商铺的价值实现最大化。长城、传褀/宝沃强势入驻长城、传褀、宝沃、林肯、宝马、沃尔沃、吉普、现代、斯柯达、众泰、比亚迪、周氏轮胎、米其林、佳通轮胎、壳牌润滑油强势入驻!汉江路摩配城、三元路摩配城、明玉摩配城整体搬迁!自持60%产权,永旺市场国邦为了保证市场的运营的成功,自持60%物业,仅有40%对外销售。不仅建市场,我们还联合专业的商业管理运营公司和招商公司,做到兴市场、旺市场、共同繁荣,共同赚钱!由于天气变热,在开盘现场,国邦家世界汽车城特意为买铺客户准备了降温设施和医疗保障,温馨的细节让买铺客户心中感到真情。笔者在现场看到,买铺气氛热烈,人气极高,咨询和认购的客户络绎不绝。国邦家世界汽车城热销的盛况,无疑是国邦品质的最好见证。
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  • 【时代天街】本周末“爸”气十足 父亲节五折钜惠

    父亲节即将来临,你准备好在父亲节给爸爸的礼物了吗?如果没有,别担心,小编帮你出出主意。给老爸准备礼物的基本原则就一个:实用。你花大价钱给他买个华丽丽的,他可能还不高兴呢。下面来看看我为你准备的不贵又超实用的父亲节购物清单。特价第一波特价第二波特价第三波2、科技、炫、末知世界国内首家真人对战VR体验馆6月17日在时代天街二楼盛大开业啦!所有设备均为进口设备,而且真实度高,现场特邀请选手进行比赛、免费体验,配合cosplay真人秀、特工美女陪练、网红直播等丰富精彩的互动节目!美女特工陪练时代战役VR场馆环境cosplay真人秀襄阳时代天街---25万方世界级跨界体验性商业综合体,必将携五星级酒店、高端影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态,开创襄阳全新商业模式。
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  • 昊天广场6.11亲子彩绘体验活动圆满成功

    每个人对“家”都有着自己的设想,相信很多人认可的前半生最理想的状态就是很幸福地拥有最合适的爱人和最满意的事业,以及拥有一方属于自己、温馨又惬意的家。那么在孩子们的眼中,“家”是什么样的呢?6月11日,在昊天广场举办的“昊天不夜城描绘理想家”亲子彩绘体验活动中,宝贝们插上了想象的翅膀,用画笔、用色彩把最天真的一面炫出来,也通过画笔描绘了自己心目中的梦想之家。在专业老师的指导下,小朋友们纷纷拿起画笔描绘起自己心目中的梦想之家。在活动期间,将小朋友绘制出的理想家图片分享到朋友圈并集赞还能获得爱心抱枕和彩铅筒。居于长征路与丹江路交会处,华洋堂商圈、人民广场商圈环伺,多路公交车均能够直达小区。多条线路组成的立体交通网,无论去哪里都非常方便;购物、餐饮、休闲娱乐、观影……都能够很快得以实现,无惧于随时出行,让人在繁忙之外更加享受生活。昊天广场三面临街,大庆东路、长征路、丹江路三条城市主干道贯穿而过,位于襄阳商业发展成熟的人民广场、火车站商圈。周边大型超市、医院、市尝银行、酒店、小学、中学、休闲公园等生活配套,咫尺相邻。人气汇聚,城市配套成熟,是成就创业、事业辉煌的居住理想宝地。目前项目推出5号楼约82—115㎡新品,1万抵3万,感兴趣的朋友可前往售楼部咨询详情。
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  • 这些甲壳虫撩动全城后 告诉我襄阳为什么骄傲?

    6月10日上午,一场惊爆眼球的视觉盛宴引爆全城!甲壳虫、亮眼的红色、大问号……这一天,原来下了小雨,襄阳的商圈街头还很潮湿,行人匆匆,甲壳虫车队的出现,瞬时吸引无数路人引颈相望,拍照留存,堪称在高考过后,又给城市带来一个热议的话题。队列齐整,甲壳虫车队阵容震撼6月10日上午,在襄州东街头有一队甲壳虫车队空降来袭,车队整齐有序呈一字型排开,抢眼的红色引发附近居民围观,场面壮观!其中围观的大娘说,“如此特别和浩大的阵仗,在襄州东还从来没见识过,也不知道哪个有钱人搞的”,现场可以看到大家都在评头论足,车队还未展开游行,便赚足了眼球和话题度!甲壳虫头顶的大问号,成了城市的超级符号早上9点,浩浩荡荡的甲壳虫车队开始出发!一声令下,时尚洒脱的甲壳虫如斗牛般立即启动!车队沿城市的各个核心商圈缓缓巡游,统一的颜色、统一的问号,给人强烈的视觉冲击,人们驻足围观,甚至一路追随!紧跟着,这场现象级的闹市巡游在朋友圈沸腾起来,最后竟演变成一场全民关注、线上线下为之一震的焦点事件,追其原因,原来是甲壳虫头顶上那个大问号引发的全城提问接力:襄阳凭什么自豪?
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  • 碧桂园集团鄂北区域揭牌仪式圆满举行

    2017年6月11日上午,碧桂园鄂北区域揭牌仪式在武汉市武昌区中北路平安财富大厦隆重举行。碧桂园鄂北区域高雪峰总裁、李文奇副总裁、集团办公室品牌管理洪罡总监、集团人力资源管理中心谢媛总监、湖北省房地产业协会潘世炳会长、中国保利生态集团公司陈幸福董事长等三十多位合作方以及凤凰等各大媒体出席揭牌仪式。1、梦想与战略并重揭牌仪式于上午9点正式拉开帷幕,高雪峰总裁介绍了碧桂园自创立以来的发展概况,对鄂北区域的成立进行了详细的解读,高雪峰总表示:“鄂北区域,是碧桂园于国内重点布局的专设区域,是集团实现新战略目标的重要平台。” 随后,集团领导和嘉宾代表湖北省房地产业协会潘世炳会长,先后发表致辞,祝贺鄂北区域的成立。在嘉宾和区域员工的共同见证下,高雪峰总、李文奇总、洪罡总、谢媛总、潘世炳会长共同为鄂北区域的成立揭牌,并开启香槟共同举杯庆祝鄂北区域的成立,并表达了对鄂北区域的美好祝愿。随后,高总与各位领导走入各个部门办公室为员工们派发利是,希望鄂北区域利事利市、红红火火。2、品质与特色并重(区域总裁高雪峰与社会各界嘉宾:湖北省房地产业协会、中国保利生态集团公司、武汉龙源集团有限公司、上海泓勤资产、民族建设集团有限公司、中国银行武汉青山支行、武汉市青山区城市建设综合开发公司、武汉市台州商会、隆羽国际集团、湖北志强集团、徐东置业、中泰置业、随州市洪腾房地产开发有限公司、湖北京山根源置业有限公司、武汉分院、秀山元明(十堰)生态园开发有限公司、上善联盟主席、湖北名华置业有限公司、湖北鑫欣房地产开发有限公司、凯普康基金公司、腾越建筑公司等合作方合影)揭牌仪式结束后,区域领导、嘉宾们及各大媒体前往参观湖北标杆项目,碧桂园生态城。碧桂园自2007年进驻湖北以来,十年深耕,已在武汉五个区,全省18个地市(州)布局42个项目。为进一步深耕湖北市场,碧桂园集团于2017年4月底成立碧桂园鄂北区域,专注于湖北武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的土地拓展和项目开发工作。鄂北区域现有项目众多,布局广泛,未来也将有更多项目落地。其中,位于东西湖区的海昌天澜项目坐靠多条地铁线,交通便捷。除此之外,鄂北区域的其他项目都独具特色。这些产品从构思设计、开工建设到成型面世,都体现了碧桂园在因地制宜、为居住提档升级方面的独到匠心。3、活力与专注共存碧桂园集团于2007年在香港上市,2016年实现全年销售额3088亿元,位居全国地产三强。2017年碧桂园跨入福布斯上市公司300强,截止五月份,销售总额已达2500亿元,连续五个月位居全国房企第一名。2016年11月,碧桂园入选央视国家品牌计划,2017年伊始,碧桂园迈入全球百强品牌。碧桂园近年来的发展与内部管理机制息息相关,持续领跑的业绩得益于碧桂园的“四好”,即好老板、好平台、好机制、好团队。而鄂北区域大到战略上的布局,细到员工的学习与发展,都有其独特的规划。鄂北区域的年轻和活力正是他的独特魅力所在,员工平均年龄30多岁,还有不少员工都是90后。鄂北区域博士云集,其中,总裁高雪峰毕业于清华大学建筑学院,攻读了美国宾夕法尼亚大学建筑系博士学位。本次揭牌仪式的圆满举行,意味着鄂北区域开启新征程。2017年,是碧桂园集团成立25周年,也是鄂北区域起步的一年。未来的鄂北区域将秉承不忘初心、保持良心、追求匠心的坚定信念,聚天下英才共事,集众人智慧而行,共同打造鄂北区域崭新风采!以梦为马,共攀高峰!(区域总裁高雪峰与核心成员李文奇、陆伟东、柳志平、郑伯博、陈新行、田丞勋、吴勤、曹翾、郭乃毅、查立岩、陈琦、李勇、洪莉萍、吴义进、谷永辉、梅汉文、赵晓刚、王磊、杨雯熙、许开宇、陈方友等合影)碧桂园集团鄂北区域专注于湖北省武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的深耕发展。不忘初心,保持良心,追求匠心,致力于为湖北人民打造“五星级的家”。【襄阳碧桂园】临街旺铺“一铺养三代”八大升值动力 航空路上的财富风向标三强地产成熟社区商业运营经验25年建筑经验积淀,全球拥有超过700个项目,海内外知名项目享誉世界。大城运营经验成熟,值得信赖。掘金地段,让钞票为自己打工襄州航空路,城市发展所向,毗邻重点学府,周边多家政府办公机构,财富时代已然降临。精英聚集地抢占财富先机科技智慧社区、凤凰俱乐部,大圈层私享,有成就的人都住在一起,精英业主,确保优质、旺盛客流和强劲购买力,财聚襄州,旺铺生金。学府环绕将商铺开在名校旁名校环绕,进一步保障投资热铺的收益。精装社区,投资见效更快精装社区,秉承“一次性快速成型”的开发理念,商业街、园林、泳池等配套触手可及,成熟社区立刻呈现,商铺投资见效更快。风情商业街,刷新襄州商业高度襄阳碧桂园大型风情商业街,将园林景观、逛街购物、休闲娱乐融于一体,聚集人群,增加消费,形成铺铺临街的绝佳商业格局。独立产权三代衣食无忧每间商铺皆有独立产权,可以自由买卖、经营、租赁,商铺保值升值、租金上涨等,收益形式多样!一次购买,三代受益,财富生生不息。快速收益价值翻倍上涨铺铺相临,可自由打通、组合,打造精品商店、时尚购物、品牌旗舰、零售百货等全业态,快速形成聚金商圈,价值飙升看得见。
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  • 25万方商业综合体 襄阳时代天街“容”耀开业

    5月28日,25万方世界级跨界体验性商业综合体——襄阳时代天街开业盛典暨群星见面会盛大启幕!香港天后容祖儿出席当天的开业盛典,并参与开业剪彩仪式。晚上,由容祖儿、哈萨克斯坦当红歌手迪玛希领衔的开业演唱会火热开唱!当天现场,近3万人见证了时代天街开业盛况!【容祖儿、中国500强山河集团】重量级嘉宾出席开业盛典湖北玉龙湾投资集团有限公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵发表了开业欢迎词,他说,襄阳时代天街引入了创新的商业模式、先进的 文化和独具特色的建筑风格,必将成为襄阳新的商业中心。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵致词山河集团董事长程理财上台发表贺词,他指出,襄阳时代天街高起点定位、高标准建设、全业态招商、多区域保障营运,必将极大提升区域商业的水平和质量。山河集团董事长程理财致贺词上午10时许,容祖儿绚丽登台,与11位领导及嘉宾共同剪彩,襄阳时代天街正式开街!这标志着时代天街在经历两年的筹备和蓄势之后,25万方商业航母已正式起航,从此登上引领城市商业潮流的舞台!容祖儿出席开业剪彩仪式剪彩仪式之后,时代天街董事长赵玉兵、山河集团党委副书记余新平先后与容祖儿互赠礼品,容祖儿还与众多领导和嘉宾一起走进时代天街商场巡场。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵与容祖儿互赠礼品【商会联合,共谋发展】泛长江流域省市商会联盟筹备会启动当天开业盛典中,还举行了泛长江流域省市商会联盟筹备会启动仪式。来自中国商业联合会、上海市商业联合会、浙江省商贸业联合会、江西省商业联合会、江苏省商业联合会、武汉市商业总会和东道主湖北省商贸流通业协会的代表出席了商会联盟筹备会启动仪式。此外,同名微电影,也是襄阳首部大型商业微电影——《时代天街》的主创人员也登台亮相,目前这部微电影正在进行后期制作,即将与全国观众见面!泛长江流域省(市)商会联盟筹备会启动仪式【迪玛希、容祖儿、好声音学员】引爆开业群星演唱会当晚,由容祖儿、迪玛希领衔的群星演唱会,火爆上演!容祖儿献唱《挥着翅膀的女孩》、《越唱越强》、《小小》经典曲目,星光闪耀,魅力四射!哈萨克斯坦国宝级歌手迪玛希压轴登场,献唱《拿不走的记忆》、《korkemim》、《难忘的一天》代表作品,引发粉丝团疯狂尖叫。此外,中国好声音学员刘辰希、匡金伟、“小蔡依林”朱文婷、爵士乐歌手王莉、国内美少女组合Anyway也纷纷登场,共同唱响襄阳的夜空!1折疯抢,购物大联欢!5折壕吃,满足你的胃!时代天街开业,将让利进行到底!5月28日——6月3日,各大商家优惠券大派送;6月1日——2日,孕婴童品牌疯狂五折;6月2日——3日,逛时代天街发表微信感言,集赞有礼;6月3日——4日,名奢派对,PRADA等奢侈品秀场免费看;6月5日——11日,VR对战、4D电影等娱乐大Party等你体验!6月、7月还有更多亲子、游乐、美食等大型活动,周周有惊喜,畅玩不停!为襄阳的商业环境带来跨越式升级,“一座天街改变一座城”正在从梦想变为现实。开篇已震撼全城,未来时代天街发展的每一步,都将创造襄阳商业的新高度!时代天街,世界级跨界体验性商业综合体,拥有25万方巨擘体量,由湖北时代天街投资有限公司投资30亿元打造。项目包含高端酒店、国际影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态。目前已引入华夏国际影院、美国华美达酒店、纯K、武商超市超级生活馆、天街儿童体验城、ZARA、全球时尚文化中心7大主力店,还有香港盛大百货、大众书局、天街购、一兆名门等近千家品牌在此云集。时代天街,襄阳商业格局的革新者,襄阳商业潮流的领航者!项目地址:襄阳钻石大道与东风汽车大道交会处咨询热线:0710-3077777
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  • 襄阳恒大翡翠华庭 和您来场“倾城之恋”

    拥有一个家是每个人梦想,这个家不一定富丽堂皇,不一定高大宽敞,但是要让人感到安全舒适和温馨,这才是家。在襄阳,想要拥有一个幸福温馨的家,不是难题。恒大翡翠华庭,地处人民西路武商沃尔玛商圈。配套齐全设施完善,金碧物业全程护航,贴心管家服务,居家生活从此安心、舒心更放心。恒大翡翠华庭精造约2万方瀚景园林,萃取园林艺术精粹,凝聚6大主题风情园林,典藏一城生态人居。珍稀乔木、灌木多重组合,遍布建筑左右,名贵树种全冠移植,欧陆风情园林为你呈现绿意人生。襄阳恒大翡翠华庭区位图襄阳恒大翡翠华庭营销中心现已盛大开放,约83-144㎡奢装豪宅,火爆热销中。项目位于襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处。恭迎您的品鉴,集沙盘优势解读、情景样板间、9A奢装展示、让看房也是一中享受!
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  • 来国邦家世界汽车城 与樊少皇热辣共“武”

    6月伊始,气温是一天比一天热了,“红五月”已经过去,襄阳的楼市也是慢慢开始降温。但是有些楼盘“热情”依旧。尤其是国邦家世界汽车城项目开盘在即,想入手的朋友要密切关注了。更重要是——6月18日开盘当天,功夫巨星樊少皇将驾临国邦家世界汽车城开盘现场。上个月20日,“英雄豪杰聚国邦,千人认筹抢金铺”活动在襄阳国邦家世界汽车城项目现场进行。活动当天,襄阳市武术协会组织武术爱好者前来助兴,选拔出的襄阳本地武林高手们将在6月18日与功夫明星樊少皇同台表演。5月20日认筹现场光彩·国邦家世界是由百盟集团、国邦实业2014年倾力打造的全新力作,也是光彩·国邦物流园的跨界转型之作。项目总占地200亩,总建筑面积28万方,首次引入“定制型开发、体验式运营”的概念,规划打造的一站式品牌大本营。其二期项目国邦家世界汽车城是以“汽车家”为主力业态,主打汽车类相关配套产业。是集汽车4S店、城市展厅、汽车美容、装饰、快修、保养、改装、二手车交易、汽车金融、保险、上牌、过户、电摩产业等于一体的一站式车主题文化综合体想要一睹功夫巨星的风采吗?那6月18号,我们国邦家世界汽车城不见不散!
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  • 520 相约玫瑰花海 体验童真纯乐

    5月20日上午,襄阳时代天街广场,十万玫瑰纵情绽放。时代天街玫瑰花海开放暨天街儿童城试营业活动在这里隆中举行。玉龙湾集团董事长、武钢新材料产业公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长兼总经理赵玉兵,湖北时代天街投资有限公司执行总经理李湘水,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司副总经理席华杰,纯K襄阳店执行总经理彭凌,天街儿童体验城执行总经理王玉华等嘉宾和众主力商家代表共同参加。时代天街董事长赵玉兵致欢迎词,他说,儿童是祖国的未来,是父母的宝贝,天街儿童体验城的开业,为广东儿童提供了儿童职场体验的绝佳去处。我们在此隆重举办99999朵玫瑰开放暨天街儿童体验城试营业活动,一是向全城隆重宣告我们天街儿童城盛大开业了,这一新型的少儿职场探索乐园现在正式敞开大门迎接我们襄阳的孩子们;二是预告5月28日襄阳时代天街耀世开业;三是让襄阳市民提前感受襄阳时代天街的全新消费环境,希望大家今天能够在这个特殊的日子,玩的开心,逛的尽兴。天街儿童体验城执行总经理王玉华做答谢词,代表天街儿童体验城全体员工对在百忙之中莅临活动现场的各位领导、各位来宾以及社会各界朋友表示衷心感谢。她说,天街儿童体验城对于家长来说,是一座奇特的城市,让他们见证孩子的全面成长;对于孩子来说,是一座梦想的城市,他们是城市里真正的主人!时代天街董事长兼总经理赵玉兵、时代天街执行总经理李湘水、深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛、深圳泰科柏伦商管公司副总经理席华杰、纯K襄阳店执行总经理彭凌、天街儿童体验城执行总经理王玉华等为活动剪裁。天街儿童体验城,占地4000多平米,拥有21个体验馆,30余种职业,在这里,孩子可以学会独立、感恩、责任、团队协作等多种社会能力,让孩子能够在体验中学习社会、认识社会、提早培养社会适应性。
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  • 山河万里闪耀2017年襄阳春季房展会

    [导读]根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓。春意酥怀四月天,入山入水好时节。趁着四月,2017年春季湖北襄阳“双放心”住房建设成就展如约而至。而作为城市之心的山河万里(动态 图库 户型),又会带来哪些惊喜?根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓一生家业归山河,百世功名立家门山河万里作为襄阳塔尖人居的标杆项目以敬意之心,礼献全城历时与时代邂逅 人文与生活共奏走过三国的历时峥嵘,襄阳的城市核心也在不断迁移,在时代的更替与行进中,与现代化发展交会共融,呈现出盛世之景。面对不断提高的人居需求,48年山河集团匠心打造的山河万里在此时应运而生。不离城心 与繁华之上享尊贵山河万里,占据襄阳市襄城区城市中心地位。坐拥原生山水同时,便捷交通与繁华配套辐射全城。尊贵生活区内,包含生命全周期配套,购物平台、商务平台、休闲平台、政经平台,多元化多功能资源汇集让出行便捷!私园密境 与境界之中品山水充分利用岘山天赋优势,坐拥1.0超低密容积率,沿袭原生自然的人居理念,打造襄阳墅居生活梦想。这里开窗得山湖,出行三溪环抱,四大园区纯质私密,叠山理水、亲水栈道、山麓林荫,结合气候时节与人生所需,充分展现再难复制的生态高尚墅区。致敬品质 与阔景大宅中享受生命山河万里,96-370㎡城心墅院,山湖洋房。保留对原生山湖的规划与营造,重新考量。将诗意生活引入阔景空间,拾得自然灵气。超大花园及露台、台地错落引景入户、极致户型,独得天地之厚待,实现城市最高的居住理想。项目名称:山河万里项目地址:襄城区汉丹路西侧(武装部后)咨询热线:400-890-1122转21658来源:(中国房产超市网)
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  • 九街十八巷惊艳亮相2017春季房展会 人气爆棚

    [导读]九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。芳菲的四月,如诗如画,与丽彩相伴,与房展有约。4月21日,一年一度的襄阳春季“双放心”房展会,今日在人民广场盛大开幕!本次“双放心”房展会由襄阳住房保障和房屋管理局主管、襄阳市房地产业协会主办。上午九点,在欢快的开幕式音乐里,热情洋溢的开场舞掀起了全场热浪,一席重要领导出席了本次盛会。九街十八巷(动态 图库 户型)总经理喻志辉发言九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。一行领导莅临参观九街十八巷展位一大早,九街十八巷展位就吸引了众多参加房展会的客户纷纷驻足咨询,人流攒动。现场,九街十八巷的置业顾问们热情接待每一位来访的咨询者,为他们提供细心而周到的服务,认真讲解沙盘,现场人气超高!展会现场互动表演九街十八巷城市价值洼地作为襄阳在售商业中唯一的旅游商业项目不论是置业还是投资商铺都有着超高的回报价值九街·云顶,作为九街十八巷二期推出产品,是整个项目的至高点,可俯视全城,又直面直面汉江最宽阔的江面,阔江似海,是襄阳最佳的观江视角。同时项目引进了希尔顿酒店、奥特莱斯、万达国际影城等具有国际影响力的主力商家,可以说足不出户尽享便利与繁华。 并且签约了世界顶级物管理公司世邦魏理仕贴心服务,尽享尊崇。我们相信,九街十八巷必将成为襄阳崭新的城地标,必将打造成襄阳的楚河汉街,打造成襄阳的百万方城央滨江文化区。九街十八巷,一线江景房,超高绿化率,与生态景观悠然相伴理想的生活是会让人回归生活的本质,享受自然的厚待,与鲜氧为伴。九街十八巷九街十八巷屹立于襄阳樊城汉江之滨,毗邻人民广场商圈,承袭千年老街巷繁盛之根,重塑万帆云集的码头荣耀—700米老樊城历史风貌商业街,独占全城绝佳地段,坐拥1100米黄金江岸线,独享46万方江滩公园,远眺40平方公里鱼梁州。纳万千荣耀,集一城风华。奥特莱斯、国际希尔顿酒店、万达电影院线,三大品牌齐聚襄阳,全球名奢LV、GUCCI、Hermes、Chanel、Dior……品牌汇聚,人潮汇聚。项目名称:九街十八巷项目地址:樊城区沿江大道炮铺街以东咨询热线:400-890-1122转21686交通:1,2,6,8,9,19,20,22,24,27,53,530,512来源:(中国房产超市网)
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  • 楼市调控政策须保持连贯多举措促进市场健康发展

    在“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下,“五一”小长假前两日,北京商品房住宅签约84套,与2016年相比出现了明显下滑。除北京等热点城市遇冷外,郑州则出现裹着被子连夜排队买房的现象。这意味着,不同区域楼市“五一”期间出现了明显的分化。网民认为,近期热点城市楼市确实出现了降温迹象,但目前楼市调控政策密集,要警惕放松调控后房价反弹的情况,保持楼市调控政策的连贯性。网民还指出,房地产调控要坚定不移地执行好目前的政策,更要注重分类指导、因城施策,重视制度性长效机制建设,多措并举抑制房地产泡沫,促进市场平稳健康发展。政策稳定利于巩固成果网民“东时硕”表示,房地产市场十几年来频繁陷入“屡限屡涨”的怪圈。限购、限价等政策就像“止疼药”,吃的时候有用,但不能长期有效,而且“止疼药”停药之后更疼。希望调控政策能保持长期稳定,不要“痛”的时候才“吃药”。网民“向增”认为,在政策调控下,重点城市房价虽然得到抑制,但仍处于高位。个别开发商仍希望调控政策只是暂时措施,只待“风头”一过再以更高价格出售。房地产市场调控政策是不是会继续加码,是市场关注的热点问题。还有网民指出,稳定政策预期,是稳定房价一个重要方面。如果政策多变,会让市场主体处于不确定的状态,保持政策的连续性非常关键,稳定的市场预期有助于巩固调控成果。多举措促进市场健康发展针对不同区域楼市分化现象,有网民指出,中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,将是楼市政策主线。此外,保证楼市健康发展,政策应理顺进退之道。网民“非马非驴”认为,虽然在楼市区域分化加剧的趋势下,未来房地产税征管不可能各地区步调一致,房地产税短期之内也不会出台。但房地产税开征将抑制投资、投机性需求,使房子回归居住本质。房地产税是建立房地产市场长效机制,让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。网民“集结十”表示,楼市的宏观调控,盯住需求只是其次,更为重要的仍然在供给层面。受土地财政、投资投机等因素的影响,房地产市场一直面临着“面粉比面包贵”的僵局,供给侧改革,是房价合理回归的柔顺剂。还有网民指出,楼市调控政策应把追求实实在在的长久调控效果放在首位。首先,制定富有弹性的楼市调控政策,确立楼市调控近期目标、中期目标和长远目标,分阶段实施,消除狂风暴雨式调控模式。其次,进一步厘清行政干预与市场调节的界限,确立地方政府在房地产市场中的责任。再次,应尽快终结土地财政,加快税收制度改革步伐,将中央政府与地方政府事权与财权改革到位,消除地方政府对土地财政的依赖。(记者 李奕蕾 整理)
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  • 国土资源部: 分类压缩不动产登记办理时限

    2日从国土资源部获悉,国土部近日印发通知,要求各地进一步简化登记流程,分类压缩不动产登记办理时限。据了解,通知要求各地在确保登记资料移交到位、人员划转到位的基础上,提高登记效率,分类压缩不动产登记办理时限。并提出,各地要通过提高受理能力、加强业务联动、强化信息共享等措施,将一般登记业务的办理时限压缩至20个工作日,不动产抵押登记办理时限压缩至10个工作日,不动产查封登记、异议登记即时办理。政府组织开展的农村不动产登记以及未公证的继承、受遗赠涉及不动产登记等较为复杂的登记情形仍按照30个工作日办结。通知指出,不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据,是依法开展不动产登记的前提,做好资料移交才能支撑高效办理不动产登记手续、压缩办理时限。各地要积极推进“互联网+不动产登记”工作模式,推出一站式办理、同城通办、绿色通道等多种服务举措。
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  • 湖北个人出租住房收入 减半征收个人所得税

    个人出租住房所得,将减半征收个人所得税;租房者的租金支出,结合个人所得税改革,将按国家规定扣除。记者昨悉,省政府办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,其中提出,到2020年全省基本建立购租并举的住房制度,努力实现城镇居民住有所居的目标。企业可建租赁型职工宿舍《意见》提出,鼓励新建租赁住房,鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务,满足居民多层次住房需求。各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划。在住房租赁需求量大的区域,将新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。有条件的城市可以利用住房公积金的增值收益,新建、改建、收购租赁住房,定向租赁给中低收入住房公积金缴存职工。有条件的企业,可以建设租赁型职工宿舍。允许改建住房用于租赁。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。不过,住房出租应当以改造设计确定的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。允许将商业用房改建为租赁住房。允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,但经改建的租赁住房不得分割产权出售。增加供应租赁住房用地为促进住房租赁市场发展,我省将加大政策支持力度。其中,落实税收优惠方面,对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。个人出租住房的,减按1.5%计算缴纳增值税。个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除。《意见》鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。金融机构应探索开展住房租金收益权质押贷款业务,并给予一定的贷款期限、利率等优惠。对将库存商品房转化为出租房屋的房地产开发企业,金融机构也要给予贷款支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。探索在武汉市开展房地产投资信托基金试点。此外,各地政府要盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。在符合相关规划的前提下,企业可利用空闲土地、厂房建设租赁住房,但不得分割产权出售。(编辑:丁喆)
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  • 诚信铸就伟业 品质缔造共赢

    (原标题:诚信铸就伟业 品质缔造共赢——恒大集团湖北公司业绩领跑荆楚房地产市场揭秘)发布会现场4月18日,“质量树品牌 诚信立伟业”恒大湖北2017年产品发布会在武汉恒大酒店盛大召开,恒大集团湖北公司相关领导、行业协会、权威研究机构、20余家战略合作伙伴、100多家全国各级媒体参加了本次会议,与会者充分肯定了恒大在湖北近年来取得的辉煌业绩,并就签署企业诚信宣言给予高度赞赏。那么,恒大何以在湖北房地产市场创下如此辉煌?肩负“民生地产”诚信铸就精工品质自1996年创立之初,恒大就明确提出了“质量树品牌,诚信立伟业”的企业宗旨。历经20余载,恒大始终将诚信贯穿于经营管理、客户服务、沟通合作、发展共赢的每一个环节,这也是恒大仅20年就跻身世界500强的重要因素。作为房地产行业的领航者,民生与责任是密不可分的。为了确保产品品质,恒大凭借多年开发精品住宅经验,制订出6000余条苛刻质量要求,41道标准工序、14项停点验收、10项工艺标准和8类成品保护标准,严苛贯穿于项目设计、施工、监理、验收等整个流程,形成了一体化的“精品工程生产线”,为每一位业主提供精益求精的优秀产品。2015年,恒大推出了“无理由退房”政策,这是恒大向每一位购房者的郑重承诺。恒大湖北2016年退房率仅为0.39%,这充分证明恒大诚信经营得到各界广泛认可。诚信签约携手共进引领城市和谐发展自恒大进驻湖北以来,始终秉持质量先行、诚信为本的信念,以过硬的产品质量为广大购房者提供高品质的产品和服务。在本次发布会上,恒大就诚信经营作出表率,携手20家战略合作方签订诚信公约,共同树立价值规范,引导及强化企业责任意识,落实企业主体责任,促进整体行业健康有序的可持续发展。恒大华中区域负责人表示,近年来,恒大在湖北发展态势迅猛,凭借优秀的精工品质和强大的品牌价值获得了社会的高度认可,连续三年实现了销售额翻番,业绩非常突出,为湖北区域的经济发展作出了杰出贡献。精耕荆楚12载实现业绩跨越式发展进驻湖北12年来,恒大始终保持高速发展态势。2016年,恒大湖北全年销售总额超167亿,现已实现武汉、宜昌、荆门、襄阳、荆州、鄂州、孝感、随州、十堰、黄石等城市的战略布局。先后开发建设了36个精品楼盘。截至目前,湖北公司拥有员工3500余人,规划总建筑面积1780万平方米,土地储备610万平方米,总纳税近50亿元,服务业主20万人,是当之无愧的湖北省房企销冠。本次发布会上,恒大对2017年即将在湖北新亮相的9个精品项目进行分享介绍:其中有武汉恒大城及2016年销冠——武汉恒大常青花园项目。除了武汉外,还有襄阳2个项目、随州2个项目、荆州2个项目、荆门1个项目、十堰1个项目、黄石1个项目。2017年开发项目之多,覆盖区域之广前所未有。除以上项目外,恒大湖北已确定进驻黄石区域,将进一步秉承集团“民生地产”的理念,在湖北地区打造更多的精品项目。来源:襄阳晚报全媒体记者:张正辉 文/摄
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  • 湖北推进购租并举 无房户将可提公积金付房租

    为促进住房租赁消费,湖北将允许无房户提取公积金支付房租,同时将推进公共租赁住房货币化,支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。记者从湖北省住房和城乡建设厅了解到,该省正在推进建立购租并举的住房制度,预计到2020年将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。湖北省住房和城乡建设厅副厅长金涛说,住房租赁市场是解决城镇居民住房问题的重要渠道,也是房地产供给侧结构性改革的重要组成部分。此前,湖北省政府办公厅已印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。为建立购租并举的住房制度,在租赁住房供给方面,湖北省将大力培育市场供应主体。鼓励市场主体开展规模化、集约化、专业化的租赁经营。在住房租赁需求量大的区域,要求新建一定比例的租赁住房。允许将现有住房、商业用房按照相关规范改造后出租。记者了解到,目前湖北省还筹划创新供地方式,对于通过招拍挂获得新建或配建租赁住房项目的市场主体,允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。
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