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  • 万科加快新业务布局 欲称霸物流地产业务

    自郁亮出任万科董事长后,这家地产龙头也开始加速转型的步伐。国庆假期刚一结束,其便接连发力物流地产和产业新城。同时,还成为第一家在雄安新区注册公司的房企。对此,有业内人士指出,万科给自己的定位已经从传统的住宅开发企业变为“城市配套服务商”。传统住宅销售业务占比一半左右,另一半市场来自新业务,也成为公司设立的转型目标。而从万科目前的财报上看,新业务占比仍较少,因此发力相关业务也就成了公司的必然选择。10月11日,万科发布公告称,基于公司物流地产业务的发展战略,综合考虑目前市场环境,公司下属企业万科产业园和乾元晟投资、江苏信托、博裕物流、飞虹壹号拟共同投资设立一支物流地产投资基金。物流地产投资基金的认缴出资总额为60亿元,其中万科产业园拟认缴出资额15亿元,占比25%。同时,若全体合伙人一致同意,投资基金可增资,但合伙企业增加出资后的出资总额不得超过200亿元。万科方面表示,公司参与设立拟投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目的物流地产投资基金,有助于公司借助外部合作方力量,加快公司在物流地产领域的投资运作。郁亮此前也表示,“物流仓储本身便属于万科的优势业务,公司在全国处于前5的位置,未来如能跟普洛斯合作,我们的目标应该是全球第一,而不只是中国第一。”据悉,由万科、普洛斯管理层以及多家机构组成的中国财团拟以790亿元对普洛斯进行收购,其中万科持股21.4%。对此,万科董秘朱旭在近期召开的电话会议上表示,目前私有化仍然在进行当中。普洛斯在中国有超过5000万平方米的物流地产面积,而万科仅为300万平方米,参与普洛斯私有化更多的是学习其先进的物流地产经验。而根据招银国际的统计,截至9月底,万科物流地产业务累计获取项目36个,总建筑面积约280万平方米。其中仅在今年三季度,公司便投资了14块物流地产,权益建筑面积达105万平方米,投资提速非常明显。就在万科宣布入股物流地产投资基金的第二天,其又与成都市签署了战略合作框架协议,签约项目包括新建万科集团中西部区域总部基地、天府国际金融中心、空港新城万科智慧物流城、简州新城万科生态梦想城和双流区万科创新梦想城等。对此,郁亮表示,成都是万科中西部发展的门户,未来几年万科拟在成都新增投资2000亿元,开展成都产业新城投资建设。“万科可以在成都做很多方面的配套服务,从房子的卖到租以及物业服务,还有轨道物业、小孩读书、物流业务等,并希望万科能够在更多领域参与成都发展。”郁亮表示。实际上,通过对各地产业新城的投资建设,也给了万科各项新业务一个发展的空间,例如万科的长租公寓项目以及养老、教育等业务。“目前包括恒大、碧桂园、华夏幸福等大型开发商都十分重视产业新城的建设,产业地产也被视为房企另一个利润增长点,且由于龙头房企综合实力较强,可以获取更多的资源投入到新城的建设中,有利于园区的长远发展。但各家公司也仍需避免走重城轻产的造城老路,着重打造好园区产业链的建设。”有业内人士称。
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  • 绿地发布康养产业战略规划 拟投资200亿

    日前,绿地控股(600606.SH)正式发布康养产业战略规划,绿地康养产业集团(以下简称绿地康养)揭牌。据了解,绿地康养将全面负责绿地 “医康养”大健康核心产业平台建设,参与大健康领域的“医康养”产业项目的开发与运营,承担绿地健康养生示范区“康养居”建设。其中,绿地康养居酒店计划投资200亿,两年内在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家,五年内在国内外形成500家连锁,同时对优质康养资产推进资产证券化。根据绿地康养产业战略规划,绿地康养将依托绿地房地产主业优势,致力于医疗产业、养老产业、健康管理产业发展,通过商业创新、管理创新、技术创新,以大数据驱动的全生命周期、全 方位健康管理服务为纽带,打通医疗体检、旅居养老、健康保险、智能设备等健康产业上下游,建设一流的大健康产业生态平台,打造中国一流的健康品牌,树立健康行业服务标杆,成为国内健康产业领军企业。绿地康养相关负责人介绍,绿地康养的主打产品“康养居”将依托绿地遍布世界的地产主业优势,以社群为纽带,以“医康养游娱学”六大主题内容为特色,借助互联网、人工智能、物联网等先进信息技术和行业领先的高品质服务标准,构建“全托型”一站式旅居养老服务平台。据悉,绿地康养居酒店首期将落子上海、武汉两地,三亚、成都、济南、郑州等地酒店也将于2018年内投入运营,两年内在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家,五年内在国内外形成500家连锁,计划总投资200亿元。而大健康产业也将为绿地的特色小镇、重点区域项目等提供富有竞争力的健康产业运作,成为绿地主业升级的重要引擎之一。绿地控股集团董事长、总裁张玉良指出:“对企业而言,关键在于如何充分发挥现有产业优势,找准康养产业的切入点,实现‘1+1>2’。绿地已率先布局,今年上半年康养产业战略破题,筹建推进‘医康养’核心产业平台建设。”
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  • 万达美国项目遭合伙人退出 公司暂无评论

    万达海外项目再起波澜!昨日,有媒体报道称,开发伙伴Athens Group退出万达一个位于美国加州比华利山庄(Beverly Hills)的豪华公寓与酒店综合项目,该地产项目涉资12亿美元。上述报道称,Athens 首席运营官Jay Newman表示,作为开发伙伴,公司把One Beverly Hills项目带给了万达,工作包括万达酒店的开发、建设和开业,以及公寓的销售和营销。Wanda Beverly Hills Properties LLC的副总经理Rohana’Beckett表示,“我们正自己推进这个项目,我可以确认Athens不再参与该项目了。”对此,《证券日报》记者致电万达相关人士获悉,由于上述项目是境外项目,所以尚无法第一时间证实该消息的真假。值得关注的是,有业内声音认为,Athens的退出并非因为中国遏制海外高风险投资直接导致。至于具体退出原因,上述万达相关负责人则表示,目前还不知道。简言之,目前,万达和Athens都未就分手原因作任何评论。据记者了解,万达洛杉矶项目位于比佛利山市高档居住区的黄金地段,占地3.2万平方米,总建筑面积约11万平方米,其中地上约8万平方米、地下约3万平方米。距全美著名商业街之一的罗迪欧大道步行仅10分钟,距加利福尼亚大学洛杉矶分校(UCLA)车程5分钟,距好莱坞车程10分钟。项目西侧紧邻著名的洛杉矶乡村俱乐部,有一个36洞的高尔夫球场,周边有半岛等国际顶级酒店。2014年8月份,万达集团宣布中标洛杉矶比佛利山市威尔谢尔大道9900号项目地块,将投资12亿美元,建设高端综合性地标项目。这也是万达集团在2014年内的第三宗大型海外投资。此前,万达于6月份斥资2.65亿欧元收购了西班牙马德里一宗酒店项目,又于7月份斥资9亿美元在美国芝加哥投建五星级酒店项目。值得一提的是,万达旗下传奇影业昨日遭遇高管出走。在接任传奇影业临时首席执行官一职9个月之后,大连万达集团高级副总裁高群耀从万达集团以及万达集团旗下的传奇影业离职了。据称,万达文化集团高级副总裁、万达电影董事、总裁曾茂军将出任传奇影业临时首席执行官,传奇影业的制片主管Mary Parent将留在该公司。对此,万达方面拒绝评论此事。
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  • 支付宝也做租房了2018租房市场将发生大变革

    中国现在的房价高已经是大家公认的事实了,这就不要笔者做过多的解释了。但是除了房价,其实现在的房租水平也不低,甚至可以说是高的了,这也让不少最读者向笔者多次反映房租太贵了。其实现在大家都明白房租贵,所以最近一段时间以来的政策不仅仅是针对房价的,也是在针对房租的。大家先来看看我国的房租有多贵。根据网上流传的“中国房奴报告”显示,目前在北京上海等一线城市,房租要占到了每个月收入的一半左右,也就是说大家辛辛苦苦工作一个月,结果有一半的工资都上交给房东。但是好消息是现在大家已经认识到房租贵了,从国家到个人都在努力建立一个平稳有序的房屋租赁市场,降低房租水平。从“租售同权”到“商业自持地”再到“集体土地建租赁房”这一系列的政策背后都显示了国家对房屋租赁市场的重视,也是在为降房租做准备工作,但是这些政策毕竟都是一些长效机制,而对房租影响最直接的肯定就是近期马云宣布支付宝免押租房。一直来房租高的原因不仅仅是价格本身的原因,也有付款模式的原因,传统的租房付款方式一般都是“押一付三”,也就说想要租房就要先预支四个月的钱。大家可以想一下,在北京这样的一线城市如果租一套房要3000块钱一个月,那么想要租房就必须要拿出12000元的钱,相信这笔钱不管对什么样的租房者来说都是一笔不小是数字。但是支付宝的免押租房恰恰就减少了押金的负担,只有是芝麻信用分超过650分的租客,就可以凭借芝麻信用享受免押金、按月交租的服务,这对租房者来说肯定是极大的减轻了大家的租房负担的,所以现在大家对支付宝的这个举动都是十分赞同的。而且不只是支付宝,现在很多房企已经开始布局租房市场,抢滩长租公寓了。因为在租房的时候大家最担心的就是遇上二房东、不良中介,但是现在不少房企都开始不仅租房市场,以后租房子就跟买房子一样都是从开发商哪里租的,这就让租房市场的房源有了保障,大家也不必担心会遇见虚假房源和不良中介了。重要的是,大家可以不必支付除房租之外的其他费用,例如中介费。很明显现在的房地产市场已经不是以前的市场了,不仅房价降了就连房租也在被针对,所以笔者相信在2018年中国的房屋租赁市场将会迎来一场大变革。
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  • 房地产“三巨头”前三季业绩一共超万亿

    碧桂园近期公布的公告显示,今年前三季度共实现合约销售4281.7亿元,合同销售建筑面积4715万平方米。在此之前,万科和恒大都先后公布了今年1-9月的销售业绩。其中,今年前三季度万科实现合约销售3961亿元,销售面积2664.5万平方米;恒大实现3660.3亿元,销售面积3087万平方米。随着第三季度数据的公布,碧桂园也成为国内房企当中第一个站上4000亿元销售门槛的房企。去年恒大以全年3733.7亿元销售额领跑行业的纪录,已经在今年第三季度被碧桂园和万科打破。在今年8月的碧桂园中期会上,碧桂园集团总裁莫斌宣布将今年合同销售目标上调至5000亿元。按照9月底的数据来看,剩余一个季度的时间里,碧桂园只要完成不足800亿元销售目标即可,完成年度目标几乎“板上钉钉”。业内人士猜测,按照目前增速,实现6000亿元规模也未必不可能。尽管在中期会上莫斌提到,碧桂园“要追求有质量的发展,并不一定要求规模第一”,但从现状来看,碧桂园正稳坐行业第一的位置。近10多个月以来,碧桂园、恒大、万科三家持续保持行业前三的位置,头把交椅则是“轮流坐庄”,而去年三季度的“头牌”还是恒大,当时以2835.8亿元的销售额甩了碧桂园近500亿元。12个月后,碧桂园和恒大的名次已经调换。与此同时,上述三家今年前三房企的销售总额,已经达到11903亿元,万亿关口已经在今年8月便被打破。去年同期前三销售总额7720.5亿元,同比增量54.17%。另一个出现增量的数据是销售单价。统计显示,今年上述三家至第三季度末销售总面积为10466.5万平方米,去年同期则为8229.1万平方米。销售单价已经从去年的9381元/平方米,攀升至11372元/平方米。尽管今年一线、二线城市的房地产市场受到严格限制,不过从房企公布的业绩来看,今年大型房企前三季度普遍保持上升态势。业内公布的《2017年前三季度中国房地产企业销售TOP100》数据显示,已有11家大型房企销售额超过1000亿元。另外,根据《证券日报》报道,23家上市房企平均销售单价超过10224元/平方米,这些房企所布局的城市中,多数房价仍处于高位。有业内观点认为,房企销售业绩不降反升,一方面由于今年大型房企“收并购”业务持续进行,得以实现销售额的上升。另一方面,大城市进入限制性发展周期后,购买市场向三四线倾斜,布局三四线城市的房企成为业绩增长最快的赢家。实际上,继去年的“930”调控之后,今年10月前后,全国多个三四线城市也颁布了调控政策。尽管热度下降,不过新城控股副总裁欧阳捷认为,一些三四线城市除了承担一二线城市的溢出效应外,其自身存在的城市更新改造、改善型购房的需求,以及希望品牌房企进行产品升级的需求,是大型房企占据市场的机遇。这从前三强的销售布局中也得到有效印证,碧桂园和恒大在三四线市场均持有大量土地。另从第前三季度表现来看,“收并购”正给地产行业带来进一步的集中。去年年底,全国前23名房企销售总额约为3.15万亿元,占市场份额的26.8%。根据上述榜单计算,今年前三季度23家销售总额已经达到3.2万亿元,其中前三强房企就销售就超过万亿,占了这一范围的30%。“按照这一趋势,可能到2020年,这23家房企能够占据市场60%以上的份额。”欧阳捷分析,在中小型房企并购完成之后,目前一些排名百强到房企也会面临并购:“并购潮会加快,并且更加迅猛。特别是进入限制性发展周期后,一二线、三四线城市都下行之后,房企如何还能保证持续发展?‘大吃小’之后,可能就是‘大吃大’了。”
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  • 房地产行业调控 开发商的脚步慢了吗

    熟悉房地产行业的人都对“金九银十”不会陌生,在房地产的黄金时代里,“金九银十”代表着收获黄金的季节。因为在九、十月份,正是房企开始全力冲刺业绩的阶段。大至各家房企、各个地产项目,小到每一个销售人员、每一个购房者,都会在市场的带动下,节奏不自觉地快起来——加快去化率、加快销售速度、加快购房的决策速度。而在今年,如果从九月份和“十一黄金周”的表象来看,整个行业都在远离曾经的黄金时代。根据中国指数研究院提供的统计数据显示,9月各线代表城市成交量同比继续下滑,楼市“金九”不再。一线城市与去年同期相比成交下降近六成,除深圳外其他三个城市同比下降在60%以上。二三线代表城市月度成交量同比仍持续下降26%,其中南京、福州、青岛、惠州、济南、西安等前期调控收紧最为明显的城市降幅更为显著。而在9月底,更有多个城市密集出台调控政策,以求推动楼市的平稳运行。一系列的成交数据和政策调控,无不在向市场明确:今年的“金九银十”注定不会有曾经的成色。事实上,从2016年开始的房地产行业在政策的调控下就已告别了曾经“烈火烹油”一样的沸腾,我们看见了调控政策从一线城市向热点城市蔓延,看见了政策从单纯的限购、向“限商”、“限售”、限土地出让转变。这样的转变将原本简单的“一刀切”式调控,变成了外科手术一样的“精确制导”。调控的力度让整个市场的节奏都慢了下来。如果再加上此前国家对于租赁市场的连续政策利好,以及各大品牌企业进军长租公寓市场,不难看出政府方面正希望设立一种长效机制,这种机制既有立足于政策的刚性调控,又有立足于市场的软性调节。本周,国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆明确了房产调控长效机制将逐步确立。事实上,从近期楼市调控政策已经能够看到未来市场的一些端倪。首先金融收紧是大势所趋,政府方面正在全面强化住宅的居住属性,抑制投资投机需求。北京共有产权房政策在9月底的实施就是对市场释放的明确信号。而与此同时,“租购并举”的试点政策正在多个一线城市落地开花,这种以满足多种住房需求为出发点的政策,其目的是通过盘活存量、利用集体用地建设租赁房等措施增加楼市供应,在这样的政策背景之下,市场的脚步的确慢了下来,但是各家品牌房企转型租赁市场,试水长租公寓的动作可是一点也不慢。各大品牌房企在积极推进的长租公寓项目可以说是房企对未来房地产走势判断的一种集中体现。而事实上,众多房企的多元化布局远不仅于此,比如万科此前早已同链家合作推出互联网家装品牌“万链”,将业务链条向行业上下游进一步扩展。此外还试水城中村综合整治+运营模式,取得了不错的效果。再比如龙湖在河北高碑店建设的高碑店·列车新城,试水被动房技术和未来城市的搭建,抢滩未来技术领域。再如中国金茂,不久前也在南京布局教育产业……房企的一系列动作,除市场遇冷带来的业绩压力之外,也透露出企业自身的危机意识,它们如今在多个领域进行的尝试与布局,实际上也是为未来战略留下的“后手”。当房地产行业调控的长效机制确立,房地产彻底告别野蛮增长的“黄金时代”,我们希望这些充满尝试性甚至是想象力的布局,能够在房地产行业的未来开花结果,构成稳定市场、完善行业的重要组成部分。
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  • 碧桂园前9月卖房4281亿 新增土地一半在一二线城市

    首家销售额超出4000亿元的房企诞生。10月12日,前中国首富杨国强名下广东地产商碧桂园(02007.HK)公布前9月业绩,期内实现销售额4281.7亿元,同比增长89.8%,成为年内首家突破4000亿元门槛的房企。截至9月底,碧桂园已经完成5000亿元销售目标的85.63%。今年8月22日,碧桂园2017年中期业绩发布会上,在前7个月取得3339亿元销售额,接近年初订立的4000亿目标的时候,碧桂园总裁及执行董事莫斌主动宣布上调全年销售目标至5000亿元。碧桂园并未公布前9月业绩的具体情况和新增土地,其最新数据仅显示前8个月的经营详情。前8个月,碧桂园合计获取440个项目,总占地面积3464万平方米,预期建筑面积7361万平方米,总代价约2495.9亿元,权益代价为1877.7亿元,平均地价为3413元/平方米。就土地出让金而言,前8个月,碧桂园约19%的新增储备位于一线城市,37%位于二线城市。以目标市场划分,碧桂园新政土地储备64%的客户位于一二线城市。连续9个月位居房企销售额榜首,仍被认为有待提高。今年上半年,碧桂园实现销售额2889亿元,净利润率为10.8%,对比中海(00688.HK)仍有差距。9月28日,碧桂园公布,将旗下12家附属公司分别与博意设计院公司(以下简称“博意设计院”)订立协议,向后者转让位于辽宁区域、广清区域、贵州区域和安徽区域四个区域的资产所有收入的权利以及处置及管理标的资产的权利,总代价为26.47亿元。这些看似并非优势资产收益权和处置权的转让,被认为是碧桂园提高利润的开始。博意设计院的两名股东分别为另一家中国有限责任公司及一家中国有限合伙企业,均由董事会主席及执行董事杨国强的胞妹杨美容持有70%权益。截止10月12日收盘,碧桂园收于12.86港元/股,上涨0.24%。
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  • 香港地产企业百亿投入内地楼市 多数通过协议拿地

    近日,多家香港房企一改此前的沉寂,纷纷剑指竞争愈发激烈的内地市场。 数据显示,九龙仓、恒隆地产、新世界发展三大香港房企在内地的业绩同比出现下滑,也面临着诸多市场挑战。不过,业绩表现虽然不甚理想,但并没有阻止香港房企停下在内地扩张的步伐。其中,九龙仓除了分拆香港主要物业独立上市之外,同时在内地拿下多宗地块;恒隆地产也有大额融资计划以推动内地业务的发展。此外,新世界发展日前透露,将投入160亿至200亿港元在内地拿地。  加码内地市场进入下半年,香港房企对内地市场有了更浓厚的兴趣。在香港房企这一系列内地发展的动态中,九龙仓无疑是最受关注的。其将香港主要业务和内地业务区别开来的分拆上市计划有了实质性的推进,日前已获联交所批准。财务数据显示,截至2017年6月30日,分拆出去的九龙仓置业总资产为2640亿港元。与此同时,沉寂多时的九龙仓在内地市场也接连拿下了多宗地块。九龙仓9月初在苏州夺得的几宗地块,其中有地块楼面价为3.65万元/平方米,自持面积比例为25%。时至9月21日,九龙仓又以62.6亿元总价及16%自持面积比例拿下北京丰台区的一宗住宅地块。恒隆地产的巨额融资计划同样引起了业界的关注。恒隆地产日前对外宣布,已向中国银行(4.140,?-0.02,?-0.48%)间市场交易商协会正式申请注册及建议发行总额不超过人民币100亿元的境外非金融机构人民币债务融资工具,并于未来适时发行一期或多期。值得一提的是,出售多项内地资产以及推动新世界中国私有化之后,新世界发展对内地市场的投入也在逐步加大。在2017财政年度全年业绩会上,新世界发展执行副主席兼总经理郑志刚强调称,欲大力发展内地市场,希望增多华南区域以及其他一线二线城市土地,而拿地金额计划在160亿至200亿港元之间。  多数房企通过协议拿地在积极布局内地市场的背后,多家香港房企内地业绩下滑已是不争事实。近期,新世界发展发布2017财政年度报告。查阅了解到,新世界发展内地物业的总销售金额为162亿元,虽然达到了原定目标160亿元,但相比2016年财政年度的229亿元,下降了29.26%。此外,在大多数房企销售业绩大幅上升的背景下,九龙仓2017年上半年内地销售额同比下跌27%至119亿元。在中期业绩会上,九龙仓相关负责人亦表示,因受到限价政策影响,一些项目接下来可能会延迟入市计划。对于上半年九龙仓内地销售业绩的下跌,九龙仓向本报记者表示,预计限购令将为经营环境带来更多不确定因素,令市场前景充满挑战。“2016年集团内地发展物业的销售表现创新高,以2017年的项目推售进度来看,相信难与2016年看齐。”专注于租赁物业的恒隆地产在内地也面临着诸多困境。在2017上半年,其内地物业组合租金收入下降4%,个别项目同比跌幅达12%。另外,多个二线城市商业项目的出租率也不甚理想,内地8个恒隆广场的商场部分,仅济南项目出租率超过90%,其他商场出租率均在90%以下,最低为64%。对此,恒隆地产方面曾表示,商场通常需要一至两个租期的时间优化租户组合,以满足市场不断变更的需求。相较于国内积极扩张的大多数房企而言,香港房企的印象多是谨慎和保守,发展步伐较为缓慢,市场规模也相对较小。需要注意的是,随着内地房企销售规模近年来加速扩大,房地产市场集中度持续攀升,香港房企的市场排位在不断下调。
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  • 22家上市房企9月合计销售额同比增长百分之35

    尽管调控已经显露威力,但上市房企销售额同比增速依然可观。截至10月10日,已公布9月份销售业绩的22家上市房企今年前9个月合计销售额20360亿元,同比增长42%。在碧桂园尚未公布9月销售业绩的情况下,万科以3961亿元暂居上市房企前9个月合同销售总额榜首。在合同销售总额同比增幅方面,融创中国以123.23%的比例领跑。整体而言,在这场销售规模“竞赛”中,大房企仍保持着一定的速度,部分中小房企已开始掉队。再单看9月数据,上述22家房企合计销售额2706亿元,同比增长35%,较前9个月的增长水平有所回落。10月10日晚间,保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)、万科相继公布今年前9个月的销售业绩。1月至9月,保利地产实现签约面积1501.26万平方米,同比增长27.24%;签约金额共计2081.59亿元,同比增长32.16%。金地集团今年前9个月累计实现签约面积558.9万平方米,同比增长23.10%;累计签约金额1026.1亿元,同比增长42.68%。至于“老大”万科,今年前9个月累计实现销售面积2664.5万平方米,同比增长33.75%;累计销售金额3961亿元,同比增长50.67%。据记者统计,在上述22家上市房企中,若以合同销售额的绝对值来看,万科、恒大、保利地产、融创中国、金地集团、华润置地前9个月销售总额均超千亿。其中,万科、恒大向4000亿元进发,保利地产和融创中国已冲破2000亿元大关。从前9个月销售额的同比增幅来看,融创中国、旭辉控股集团、招商蛇口、中国奥园、万科均超过50%,紧随其后的中国金茂同比增幅也达到49.12%。值得一提的是,不少上市房企今年前三季度的销售总额已与去年全年相当,甚至已实现超越。如万科前9个月累计销售3961亿元,超过其去年全年3647.7亿元的销售额。保利地产2016年全年共实现签约金额2100.87亿元,今年前9个月的销售额就已逼近去年全年。而金地集团前三季度的销售额已超越去年全年的1006.3亿元。类似的还有华润置地,该公司今年前9个月累计合同销售金额约1006亿元,距去年全年的1080.4亿元也仅一步之遥。而融创中国前9个月实现合同销售额2080.7亿元,远超其2016年全年的1553.1亿元。上市房企销售额的快速提升得益于充沛的土地储备。以万科为例,自今年8月份销售简报披露以来,公司又新增项目23个,分别位于福州、厦门、上海、合肥、昆山、南通、北京、郑州、唐山、吉林、西昌、西安、太原、贵阳等地,涉及投资228.72亿元。此外,公司新增天津、昆山、长沙、西安物流地产项目4个,涉及投资2.86亿元。恒大9月份的拿地总量也较8月份有所增长,其中就包括以25.56亿元包揽江苏句容9月20日出让的全部16幅地块。前三季度销售额超千亿的上市房企一览房企名称2017年前九月去年前九月同比增减合同销售额 合同销售额(亿元) (亿元)万科3961 2629 50.67%恒大 3660 2806 30.45%保利地产 2082 1575 32.16%融创中国 2081 932 123.23%金地集团 1026 719 42.68%华润置地 1006 796 26%
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  • 万科前9月销售3961亿 9月购地支出229亿元

    万科企业股份有限公司(以下简称万科)发布2017年9月份销售及近期新增项目情况简报。1-9月,万科累计实现销售面积2664.5万平方米,销售金额3961亿元。9月份,万科实现销售面积272.9万平方米,销售金额463.2亿元。研究机构指出,9月各大龙头公司销售数据情况显示,房地产行业集中度迅速提高,龙头大公司普遍明显跑赢行业。2017年前8月全国商品房销售额同比增长17.2%,但同期龙头公司销售同比增长50.6%。2017年前9月龙头公司商品房销售额同比增长44.4%。资料显示,今年上半年,万科销售2772亿,同比升46%,同时,多元化拿地加速,继续保持龙头地位。业内指出,万科将继续受益行业集中度提升,深化“轨道+物业”发展模式,推进城市配套服务商转型。根据公告披露,9月万科新增加项目23个,分别位于福州、厦门、上海、合肥、昆山、南通、北京、唐山、吉林、郑州、西昌、西安、贵阳、太原等地,新增土地面积245.25万平方米,付出土地金额228.72亿元。另外,万科斥资2.86亿元新增物流地产项目4个,包括天津滨海东方兴华项目、昆山位速项目、长沙雨花项目和西安巴夫洛项目。据悉,2014年万科进军物流地产,主要布局环渤海、长三角、珠三角城市群及中西部省会城市。中信证券指出,万科月度销售持续维持高水平,尽管10月份可能因为基数和推货原因销售增长有限,但11月后公司销售同比增速预计将再次转好。万科集团亦表示,上半年受政府限价等各方面影响,推盘低于预期。万科是快速周转的公司,未来市场的不确定性会更大一些。四季度万科推盘量还会增加,所以绝对的销售规模还是会相对比较高。
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  • 19家房企销售额环比涨22% 中小房企生存日益艰难

    房企将收获历史最丰收一年。从当前情况看,房企年度目标完成平均已经超过80%,预计大部分企业将在10-11月完成年度目标。中原地产数据统计显示,19家企业发布9月销售业绩,房企销售依然处于高峰中。虽然大部分龙头房企未公布销售业绩,但从目前数据看,公布销售业绩的企业2017年刷新纪录已成为定局。9月单月这19家房企合计销售额达到了1439.8亿。环比上涨了22%。不过,值得注意的是,虽然成交金额明显上涨,但因为一二线城市的严控,19家标杆房企9月签约均价环比8月下调了3%。三四线占比增加。中原地产首席分析师认为,本轮调控逐渐开始影响市场,对于房地产企业来说,压力逐渐开始体现到销售数据上。房地产销售增速持续收窄,企业之间分化非常明显。多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调,特别是北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年全年市场很难乐观。提前完成销售目标销售目标的完成情况影响着房企的销售策略。从目前已经公布销售业绩的房企看,房企年度目标完成平均已经超过80%,预计大部分企业将在10-11月提前完成年度目标。旭辉集团9月业绩报显示,旭辉前9月合同销售人民币689.2亿元(按年增长67%),完成全年目标约86%。2017年9月单月,旭辉实现合同销售金额约人民币80.1亿元,按年(相对2016年9月)增加约60%、按月(相对2017年8月)增加约54%,合同销售面积约48.9万平方米。2017年9月合同下销售均价约人民币16,400元/平方米。10月9日,融创中国控股有限公司发布未经审核的9月份销售业绩。数据显示,2017年9月,融创实现新增预订销售金额人民币441.2亿元,同比增长182%;合同销售金额人民币430.4亿元,同比增长218%;合同销售面积约258.0万平方米,合同销售均价约人民币16680元/平方米。如此计算,融创中国前9月收入达约2080.7亿。华润置地有限公司9月业绩报也显示,2017年9月,华润置地实现合同销售金额约人民币126.5亿元,合同销售建筑面积约64.78万平方米;2017年1-9月累计合同销售金额约人民币1006亿元,按年增长26%,累计合同销售建筑面积约660.54万平方米,按年增长20%。分析师表示,过去2年多的楼市火爆,2017年房企将迎接历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。从截至日前的财报数据看,大部分主要业务是房地产的企业收获颇丰。“首先,房企整体销售数据升温,楼市虽然调控,但市场影响在3季度末才出现。整体看,叠加上2016年末的结转,大部分企业依然收获了历史最丰盛的2017年房地产盛宴。从市场看,虽然调控抑制了部分城市的房地产市场,但从全国看,整体市场依然在同比上涨,全国房地产市场在2017年有望继续刷新2016年创造的记录。”另外,分析师表示,由于2015、2016年的销售火爆,市场主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。“从已经公布业绩预告的房企来看,预亏的均为转型或者中小型房企,主要业务依然是房地产的房企业绩为正增长。”残酷的竞争已经开始房企9月份销售业绩再度表明,房地产市场分化已经极为明显。房地产呈现出强者恒强的态势。中小房企的生存空间将日益艰难。拿地数据可以反映未来房地产市场格局。中原地产研究中心统计数据显示,从公开招拍挂数据看,年内房企继续积极拿地。截止到2017年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。与2016年同期50大房企拿地金额11937亿对比,涨幅达到了48%。值得关注的是,在50家企业中,2017年前9月拿地超过100亿的有49家企业,而在2016年同期只有37家,在2017年前9月拿地200亿以上的企业有26家。大型房企已经深刻意识到规模对于未来生存的重要性。因此可以看出,在调控持续加码的趋势下,房企依然处于非常明显的拿地加速过程中。分析师表示,做大依然是当下房企的主流选择。从2017年中国房地产成交面积与成交金额趋势看,将继续刷新2016年创造的历史记录。在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了今年以来抢地的主流企业。在调控愈加严格的背景下,房企对于规模的渴望已经超越了任何一轮房地产调控周期。新城控股集团高级副总裁欧阳捷在由财讯传媒集团旗下《地产》杂志主办的第13届中国地产金融年会上指出,“未来住房市场将进入限制性发展新周期”。譬如,今年销售将再创新高,明后年市场蛋糕不会更大,销售面积增速趋势向下,房价依然上涨。换言之,明后年继续调控并进入限制性发展,销售进入负增长区间。欧阳捷认为,限制性发展周期之下,房企之间的残酷竞争才刚刚开始。据他观察,“今年初,排名前23强房企销售额合计3.15万亿元,市场份额占全国房地产销售额的26.8%,我们预计,到2020年它们会超过50%的市场份额。然而,今年上半年,它们的市场份额就已经达到36.3%,提升了近10个百分点,明后年就会提前兑现占据市场半壁江山的预判,行业集中速度远超预期。”欧阳捷认为,企业之间“你死我活”的真正竞争才刚刚开始。“我们可以按销售额及其增速比较精准地测算出,到2020年,百强房企会占有80%以上的市场份额,可能会出现2万亿元的房企,3000亿元以上的房企可能超过14家,千亿房企可能还排不进30强。这决不是耸人听闻,而且这个大格局一定来得比我们想象的都快得多。”他说。
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  • 碧桂园严抓品质管控 触犯红线项目总就地免职

    “百年住宅”既要成为高品质住宅的代表之作,也要成为房地产追求质量和信誉的目标。9月5日,党中央、国务院出台《关于开展质量提升行动的指导意见》,中国经济进入质量时代,明确提出要建设“百年工程”。随后的9月15日,第二届中国质量大会在上海召开。大会围绕“质量:改善供给,引领未来”这一会议主题,纵论质量发展,共商质量大计。在习近平致大会的贺信中,明确提出:“质量体现着人类的劳动创造和智慧结晶,体现着人们对美好生活的向往。今天,中国高度重视质量建设,不断提高产品和服务质量,努力为世界提供更加优良的中国产品、中国服务。”质量时代,此呼彼应。碧桂园集团创新推出SSGF工业化建造体系,致力将产品打造“百年住宅”的精品。“房子是用来住的”。因其固然,房子的品质就显得更为重要了。为了进一步提升房屋品质,碧桂园将2017年定为品质管理年。在结构安全、两防底线、过程管控、重点工艺控制等四个方面,碧桂园祭出工程质量“十条红线”,比如“楼板厚度偏差不大于2cm且合格率大于70%”等严格要求。同时,碧桂园还上线工程巡检系统,该系统将自动采集数据,并分析各项指标,每月对各区域和项目,进行工程质量评分。工程质量排名靠后标段所在区域,其区域总将被集团总裁约谈。而触犯十条红线的,项目总经理将就地免职,区域工程负责人和区域总裁将面临高额的奖金扣罚。9月26号,党中央、国务院发文《关于要营造企业家健康成长环境、弘扬优秀企业家精神、发挥企业家作用》,其中强调了企业家要敢闯敢试、敢为天下先、敢于承担风险。只有发扬企业家精神,才能守住企业质量“红线”;只有发扬首创精神,提供人无我有、人有我优、人优我特、人特我新的产品和服务,才能在市场竞争中脱颖而出、保持不败。9月29日,在中国房地产业协会主办,中国建筑学会、中国建设报社协办,碧桂园承办的“SSGF工业化建造体系现场会”上,中房协会长、原建设部副部长刘志峰表示,碧桂园集团响应国家号召,以推进供给侧改革为主线,以自主创新为驱动,以工匠精神为引领,自主研发SSGF工业化建造体系,“使用该体系建成的项目结构合理,性能良好,配套齐全,环境优美,舒适宜居,智能安全,体现了高品质住房的优点。”对于企业来说,有品控才有未来。“工匠精神”的回归意味着要将社会效益、企业的长远利益放在更高的位置,视产品质量为生命。工匠精神是一种精益求精的工作态度,没有最好,只有更好。其中核心,正是追求创新意识,不断打磨产品的细节,铸就极致。
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  • 融创中国9月新增合约销售额441.2亿元

    10月9日,融创中国控股有限公司发布2017年9月未经审核营运数据,查阅公告,2017年9月,融创实现新增预订销售金额人民币441.2亿元,同比增长182%,合同销售金额人民币430.4亿元,同比增长218%,合同销售面积约258.0万平方米,合同销售均价约人民币16,680元/平方米。截至2017年9月底,融创实现合约销售金额人民币2080.7亿元(其中,合同销售金额为人民币2044.7亿元,预订销售金额为人民币36.0亿元),同比增长123%,合约销售面积约1172.9万平方米,合约销售均价约人民币17,740元/平方米。于月初举行的中期业绩会上,融创执行董事兼行政总裁汪孟德宣布,将年初制定的全年销售目标2100亿大幅上调43%至3000亿元,据此计算,前九月已完成全年目标69.36%。彼时,管理层还表示公司将暂缓拿地,而孙宏斌进一步解释称,暂缓就是不拿地,不过因为公司之前已经投资了一些一二级联动的土地开发,所以之后还是会有一些土地出来,另外,遇到好的资产也不排除会拿地。
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  • 恒大派史上最大期权激励 激发人才潜能促业绩高增长

    进入白银时代,人才成为房企下半场竞争的决定因素之一。正如那句经典电影台词:“21世纪最重要的是什么?人才!”国庆中秋长假,中国恒大(3333.HK)为其核心员工派发一份沉甸甸的节日“厚礼”,6日的公告称,将向7994名核心员工派发7.4357亿股期权。记者注意到,此次激励范围不仅有公司高管,还涉及基层干部,覆盖面之广,业内罕见,新增期权总额和激励人员规模均刷新行业纪录。“恒大此次实施史上最大力度期权激励,不仅能最大化员工的积极性,让员工从企业的发展中获得收益,同时还能增加核心员工的忠诚度和凝聚力,提高管理效率。”业内人士指出,恒大通过激励手段,挖掘企业成长原动力,将进一步提升业绩持续增长的空间。恒大向来以管理见长,其持续实施的激励机制推动了业绩持续高速增长。资料显示,2009年到2016年,恒大销售额从303亿增长至3734亿,年均复合增长率达43.2%,去年还拔得行业销售头筹。今年上半年,恒大净利润同比大增224%至231亿,成为行业利润之王。据了解,此次新增期权行权价为30.2港元,期权有效期为十年。对此,上述人士表示,这也向市场释放了积极信号,行权价基本可以视为股价“底部”,“这是对未来增长的绝对信心”。资料显示,恒大股价从年初的5港元左右最高上涨到31.60港元,涨幅超过530%,市值接近4000亿港元。有资深投行分析师认为,基于清晰的业绩预期,恒大股价仍有巨大上升空间。近期,花旗、野村、美林、法巴等国际知名投行近期也都纷纷发布研究报告看好恒大的发展后劲,并给予其“强烈买入”、“买入”评级。随着房地产行业深入发展,将呈现强者更强、集中度不断提升的局面,在此行业形势下,良好的约束和激励机制成为公司业绩增长的稳定器。恒大持续实施的高效约束和激励机制,有望企业持续健康发展,促使业绩进一步爆发。
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  • 房企的未来布局多元化,更好为消费者提供舒适生活

    长久以来,房企经营的模式基本都是快速拿地、快速建设、快速盈利的三快模式。房企比拼的不外乎是资本运作的效率和建设速度,至于房子售出后业主们的生活品质是否提升,并不在房企的考量范围。于是,我们可以看到好房子,并不等同于好生活;许多业主购房后并不太满意小区周边的配套服务,以至于购物、娱乐、教育、锻炼都还要另选他处的无奈。“房子是用来住的,不是用来炒的”,这就更对房企提出了一个业界的高标准,不仅要建一所质量高的好房子,更要为购买房子的业主们,打造优质、舒适的生活环境和一应俱全的配套服务设施,满足业主们所有的生活需求。可喜的是,现在已有越来越多的具有强劲实力的房企,清醒地认识到了未来的发展趋势,纷纷开启探索多元化发展之路。例如已深耕房地产领域21载的泰禾集团,通过打造高档购物中心、收购境外优质医疗资源、创办自己的教育投资板块等,形成商业配套、教育医疗、文化娱乐等方面的资源整合,为业主们打造出一个全新的小区楼盘生活方式。日前,在“泰禾+”战略发布会上,泰禾集团副总裁张晋元表示,经过多年布局,泰禾在商业、医疗、教育、文化等领域的发展成效初显。泰禾北京将以泰禾昌平拾景园为起点,让泰禾业主在充分享受高端居住的同时,一站式解决业主的医疗、教育、购物、社交、文化等全方位生活需求。“泰禾+”的各项优质配套及服务全部来自泰禾自身的产业布局,这种自持模式的优点在于未来各项配套在项目的落地与实施上将更有保障。房企的未来在于多元化布局,在于更好地为广大消费者提供全面舒适的生活方式;房企要更好地和业主们长期共存、利益共享,而不能是卖掉房子就不管的短期行为。我们欣喜地发现,具有这种前瞻性战略眼光的房企,越来越多。
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  • 万达、富力一起玩“世纪交易” 一起IPO排序倒退

    一起回A,一起IPO排队,一起倒退。万达老板王健林和富力地产老板李思廉一起玩“世纪交易”,一起在海外并购风生水起,然后一起享受资本市场的煎熬……最近几个月,曾经豪情万丈的万达老板王健林似乎并不顺利,从首富宝座跌下,望着自己稳坐6年的位置成为马化腾、马云、许家印三人轮流坐庄的游戏。失落尚未散去,万达铆足了劲的回A之路再起波澜。为了顺利回A,饱受负债质疑的王健林不惜将万达商业的13个文旅项目和77家城市酒店给“甩卖”了。然而,最新的《上交所首次公开发行股票正常审核状态企业基本信息情况表》却显示,截至9月21日,大连万达商业地产的IPO排名后退3位,降至第59位。此次IPO排队位置发生变动的还有近期与万达关系颇为亲密的富力。一月一相会这是两个多月来,富力第三次与万达联系在一起。7月底的“世纪交易”中,王健林和“临门一脚”插入的李思廉推杯换盏。减负成功,一颗真心向A股的万达和砍价百亿笑揽77家酒店的富力似乎都各取所需成了赢家。8月底,网传伦敦市中心九榆树新区地块被万达收购,消息随后被证实为富力二度接盘万达。9月底,根据证监会官网最新排名,富力和万达均后退3位,万达由9月中旬的56位顺延至59位,富力则暂列61位。倒退原因此番万达和富力排名倒退,在易居智库研究总监严跃进看来,属于正常现象。近期房地产市场调控升级,此类企业的IPO进程会受到一定冲击。然而,有媒体曝出万达商业IPO排名退后或与其募资主体发生重大变化有关。根据万达商业2015年9月提交的招股说明书,其募资需求包括万达电商、万达酒店等。然而2017年7月10日,万达集团在官网宣布,融创房地产分别以295.75亿元和335.9526亿元收购大连万达商业13个文化旅游项目及76家城市酒店,这笔交易总代价为631.7亿元。这部分资产本应在万达商业A股上市的资产包里,如今已不在其中。一位资深投行人士向《国际金融报》记者表示,募资是要投向新开发的电商、酒店项目,这些项目产生未来的盈利预期。买掉的资产影响当期的三张表,影响的是目前的价值。二者之间冲突不大,只需要看审核时这么大的资产变化是否合规。回A路漫长早在2014年,万达便萌生上市之心。如同2013年,杨国强斥巨资为碧桂园招揽贤才一样,彼时的王健林也不惜重金,网罗了一众金融界精英,亲自披挂上阵,剑指上市。怎奈万达商业和万达院线之间的联系过于紧密,受制于这样的关联交易和政策市场影响,王健林最终选择万达商业在港股上市,万达院线在A股上市。然而2014年底成功登陆港股后,因其早年模式并不被香港资本市场看好,万达商业短暂高走便陷入长期蛰伏。这对于希望改善紧张财务状况、打通融资渠道的万达来说如断手足。王健林不得已启动回A计划。为此,万达在退市时不惜与投资者签订了对赌协议,若退市满两年或2018年8月底前未在A股上市,万达集团将分别以每年8%和10%的单利向境内外投资人回购全部股权。面对这次回A,万达破釜沉舟而又信心十足。同样在港股受挫的还有富力地产,2005年,风头强劲的富力在香港揭牌,然而其酒店等持有型资产比例过高等一直饱受市场质疑。对于此类房企在港股遇冷,严跃进认为,不同资本市场的效率是不同的,机构投资者和散户对于此类企业的投资价值判断也是不一致的,尤其是对于房地产金融、城镇化等概念的判断不同,会带来不同的投资策略,这些都将造成股价的差异和波动。2007年,富力公开表示出回归A股意向,由于当年资本市场环境的急剧变动,回A最终落空。此后8年,富力跌跌撞撞,依然未能如愿。2015年,富力重启回A步伐,同年8月,李思廉在业绩发布会上公开释放回归信号。李思廉直言,A股估值再怎么不好,都比港股要好。在他看来,回归A股能够让富力获得一个更好的估值。严跃进也认为,回归A股最实在的利好便是股价容易上涨。《国际金融报》记者通过对比港股与A股上市的多家房企可以发现,A股市场对房企的估值明显更高,尤其是市盈率方面,以万科、恒大、碧桂园、绿地、保利等几家龙头房企为例,目前港股上市的房企市盈率普遍比A股上市的同等规模房企市盈率低很多。当然,即便万达、富力等归心似箭,前路依然不平坦。严跃进指出,当前金融管控严厉,会带来很多新的导向,比如审批趋严等。同时从工作流程来看,类似资产剥离以后,确实会引起各类新的工作,比如说材料重新提交和审批等。
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  • 房企掌门热议企业家精神 孙宏斌朋友圈点赞王健林

    9月25日,《中共中央国务院关于营造企业家健康成长环境弘扬优秀企业家精神更好发挥企业家作用的意见》(下称《意见》)公布,明确了企业家是经济活动的重要主体,要营造企业家健康成长环境,弘扬优秀企业家精神,更好发挥企业家作用。这是首次在中央政府层面弘扬企业家精神。此后,多位房地产界企业家公开发表观点,且均对该文件给予较高评价。他们就企业家精神表达自己的看法,“创新精神”被一致推崇为企业家精神的重要内涵;同时还强调,房地产企业应该注重社会责任。创新精神受推崇万达集团董事长王健林表示,一段时间以来,企业家尤其是民营企业家,究竟处于什么地位,社会上有不少杂音,一些民营企业家也因此感到困惑。这份旗帜性、方向性文件出台,势必会消除杂音,免除大家的困惑。就企业家精神的内涵,王健林表示,“首先是冒险精神,敢闯敢试,敢于冒险”。《意见》中指出,要支持企业家创新发展。王健林认为创新精神即冒险精神,是企业家精神的核心。在王健林看来,坚持精神和责任精神,是企业家精神的另外两项内涵。对于做企业的目的,王健林的答案是——企业最高的追求是成为社会企业。融创中国董事长孙宏斌并未对此做具体解读,但他对王健林的观点颇为认同。孙宏斌在个人朋友圈中表示,“王健林对于企业家精神的理解,很赞!”对于这一概念,绿地控股 董事长、总裁张玉良认为,企业家不完全等同于企业的经营者和管理者,企业家有着更高的使命,那就是推动创新。没有创新,是不能称之为企业家的。泰禾集团 董事长黄其森认为,责任心和创造性,是企业家和企业家精神的最重要内核。“我个人非常欣赏经济学家熊彼特的观点,企业家的职能就是创新,企业家对生产要素的重新组合才是经济增长的基本动力,而创新是增长的灵魂。”黄其森说,过去这些年,近邻的日本和韩国的崛起,是伴随着一批世界级企业的崛起,这些世界级企业成功的共同原因就是持续不断地创新。链家地产董事长左晖则表示,企业家的核心是对不确定的未来进行投入,敢于投入。他表示,这种精神需要稳定的法制环境、社会环境、市场环境做保证,文件内容第一部分就提到了对这三个环境的保证,这是非常必要,且让人备受鼓舞的。期待“稳定预期”左晖所说的保证,是《意见》中提到的,“着力营造依法保护企业家合法权益的法治环境、促进企业家公平竞争诚信经营的市场环境、尊重和激励企业家干事创业的社会氛围。”对此,王健林指出,让企业家健康成长的环境,首先是要承认财产权,保护企业家的合法财产权,有产者才有恒心。第二是依法治国,在法律框架内做事。第三是营造让企业愿意投资、愿意发展的营商环境,“说穿了就是要给企业家稳定的预期。”上述房企掌门人在提及企业家精神的同时,也都强调了房地产企业的社会责任。但在具体的做法上,各企业并不相同。恒大集团董事局主席许家印表示,企业做好自身的经营、管理和发展,解决更多的就业、上缴更多的税收、为社会创造更多的财富,就是更好地承担了社会责任。另外,企业要积极投身光彩事业、公益慈善事业,积极投身脱贫攻坚,先富带后富,实现共同富裕。恒大的具体做法是扶贫。据悉,恒大从2015年12月开始结对帮扶贵州(楼盘)省毕节(楼盘)市大方县,三年投入30亿。今年5月开始,恒大又帮扶了毕节市六县三区,再度投入80亿。恒大还派出2108人的扶贫团队常驻县、乡、村,目标是确保到2020年帮扶该市现有92.43万贫困人口全部稳定脱贫。王健林的理解也较为类似。他指出企业责任主要包括创造就业岗位、诚实纳税、慈善和环保等方面。万达修建和经营万达广场、度假区和酒店,这些都是劳动力密集型产业。这种商业模式使万达创造了大量就业岗位,以及大量的纳税。此外,万达还探索了企业包县精准扶贫模式。万达在贵州丹寨县,设立了扶贫基金、职业学院,并建造了旅游小镇。泰禾的企业责任,同样体现在社会公益方面。按照黄其森的说法,多年来,泰禾先后在扶贫助困、文化体育、教育医疗等方面捐资超过10亿元。链家的企业责任,与自身的业务特点紧密相关。左晖表示,“在购租并举等核心房地产长效机制的建立中,我们一直进行长期的努力和布局,并且也成长为一个最有能力的品牌服务商,承担更多的责任,为实现‘中国梦’作出更多贡献。”
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  • 瞄准城中村 万科要扩大租赁业务的范围

    9月29日,深圳(楼盘)万科与福田区南园街道玉田村就物业托管签约。玉田村将旗下物业统一出租给万科,在经过统一改造,并对“城中村”的基础设施、生活环境全面提升后,万科将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。这一合作模式被万科称为“统租运营+物业管理+综合整治”新模式,也是政企合作进行城中村综合改造整治的新模式。
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  • 陈启宗百亿熊猫债 恒隆与他的“最佳营商地”

    国内城市化进程的继续使得大型商场需求增加,发展前景较好,恒隆此番融资,或欲择机内地进一步扩展规模。过去无论在何种场合发表言论,陈启宗从不掩饰对内地市场的乐观态度。9月26日,他用一笔罕见的境内融资,佐证了自己的言论。当天恒隆集团、恒隆地产联合发布公告,其已向中国银行间市场交易商协会正式申请注册发行100亿熊猫债,将于未来适时发行一期或多期。对此,恒隆相关负责人向观点地产新媒体回应,通过熊猫债融资获得的资金将主要用于配合内地业务的发展,包括投资在建项目和寻找新项目。港企向来以低负债运营为原则,现金充裕的恒隆过往鲜有融资动作,高达百亿的发债更是少之又少。如今,它却在内地融资收紧、利率上升的关口申请使用熊猫债发行大笔债务融资。“恒隆发这么大笔的债接下来是要快速扩张?”“为什么选择熊猫债?“现在境内发债是窗口期吗?”诸如此类的市场关注,在恒隆一纸公告之后,成为行业焦点。恒隆百亿熊猫债恒隆发布的融资公告并未披露太多内容,在境内发行100亿熊猫债的申请是否获批,具体发行时间、融资条款亦有待商定。恒隆相关负责人向观点地产新媒体,公告提及的100亿元人民币只是申请额度,最终的实际筹集额度还需等待批准。不过,观点地产新媒体获得的恒隆地产2017年度第一期中期票据募集说明书,呈现了较港股公告更为详细的信息。募集说明书显示,此次申请注册的总金额为人民币100亿元,首期发行的金额将为20亿元,发行期限3年。该期中期票据为发行人直接、无条件、非次级且无抵押的债务,面值100元,将采用固定利率方式,仅在中国向银行间债券市场的机构投资者平价发行,但具体发行和上市流通日期未确定。房地产需投入大量资金,开发商为扩展业务而发债是行业内再平常不过的事。仅今年七、八月份,国内就有包括万科、金地、阳光城等房企发行了近20只公司债,但尽管发行数量增加,从去年底收紧的融资环境至今仍未有明显放松,审批甚至更为严格。在此情况下,香港企业恒隆高调申请在境内发行高达100亿元人民币的无抵押、无担保票据,难免引起市场关注。业内人士向观点地产新媒体指出,从公告披露的情况来看,恒隆是以境外非金融结构为主体在境内发行人民币债券,实际上就是“熊猫债”。熊猫债在过去十余年曾不受重视,这种局势在近两年得到扭转,随着“一带一路”推行及人民币成为国际储备货币,熊猫债迎来现象级的增长。仅2016年,便有29家主体发行了62期熊猫债券,发行总额达到1300亿元。且比起银行贷款、公司债等形式,如今的熊猫债也更为境外企业和投资者所中意,利率也更具吸引力。多方观点认为,目前国内多种融资方式都在收紧,但信用较好的企业发行熊猫债的风险和成本其实都会相对较低。有行业人士就指出,近三年在银行间和交易所发行的熊猫债利率一直低于离岸人民币债券的发行利率。就在恒隆之前,中银香港曾于9月18日发行了迄今为止单笔金额最高的90亿元熊猫债,票面利率仅为4.4%。匈牙利政府8月初亦以4.85%的较低票面利率在中国发行了10亿元熊猫债券。尽管恒隆此次的熊猫债利率尚未可知,但盛世神州首席执行官李万明分析表示,恒隆此前在资本市场的信用评级良好,低负债高现金流,抵押和担保能力较强,具有一定优势,因此也可以相对较低的成本发行熊猫债。恒隆相关负责人在接受观点地产新媒体采访时表示,其熊猫债的利率与银行贷款相若,目前市场环境仍在起步阶段,但未来会日渐成熟。“最佳营商地”计划上述相关负责人还强调,成立熊猫债发行平台是恒隆财务管理长期策略工作的一部分.“恒隆资金十分充裕,该发债平台为恒隆提供多一个融资渠道,是预防性的财务风险管理策略之一。”那么过往一直强调低负债、现金流的恒隆,为何又一改往日作风,突然发债百亿?因为陈启宗曾多次表示,“不会为了拼规模背上高负债”。观点地产新媒体就此采访了多位行业人士,获得的一致意见是:国内城市化进程的继续使得大型商场需求增加,发展前景较好,恒隆此番融资,或欲择机内地进一步扩展规模。事实上,这在恒隆对此次融资目的和资金用途的说明中,其实也已显现了一二。在披露的说明书中恒隆表示,其申请发行的首期20亿元中期票据所募集资金将全部用于下属内地昆明及武汉两大恒隆广场的建设,两项目各获得10亿元的资金投入。恒隆相关负责人亦向观点地产新媒体透露,融资是为了从不同渠道筹集资本,配合恒隆在内地业务的发展。“资金除了用于在建项目,亦会关注合适的新项目,以继续拓展恒隆的业务。”陈启宗已不止一次表达出他对内地市场的重视。7月恒隆业绩会上,他就曾表态,恒隆的注意力更多其实是在内地而非香港;8月份受邀参加博鳌房地产论坛时,他明确表示,内地机会很多,未来会增加该市场的项目数量。在9月19日发布的致股东函中,陈启宗再度从宏观经济的角度分析内地市场,并提及目前一带一路的大力推进将激发出内地投资和营商的巨大潜力。“当以经济增长率作考量时,中国作为投资目的地则更具吸引力。”由于目前在香港大量买入土地的机会不大,陈启宗强调,恒隆将“加倍努力发展内地业务”。“我们的内地租赁组合将自2019年起大幅扩张。”此消彼长,陈启宗还有意出售香港住宅物业,将所得资金用于内地购入更多土地,扩展租赁组合,“倘能平均每两年购入一块土地,本人会十分惬意。”由此看来,恒隆在熊猫债市场利好的实际,申请百亿融资为内地扩张做好准备亦显得顺理成章了。恒隆一向选择自持商业地产项目,意味着前期开发建设和运营都需要大量投入。观点地产新媒体了解,目前在建的昆明、武汉恒隆广场总投资额298.63亿元,截至2016年底已投96.17亿元,尚需继续投入逾200亿元。需要注意的是,观点地产新媒体发现,在申请此次发债前,恒隆其实已在财务上有所调配。恒隆年报资料显示,多年来其负债率一直保持在20%左右的较低水平,至2017年6月30日其债项总额为237.99亿港元,债项股权比例仅17.5%,现金存款亦保持充裕,2014-2016三年分别为399.16亿港元、312.89亿港元、243.25亿港元。
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  • 麦当劳中国一月签三地产商:一半餐厅在三四线城市

    在中信股份、中信资本今年8月正式入主麦当劳中国后,中信系拥有绝对控股权的麦当劳中国开始了与各家开发商的合作。9月25日,麦当劳中国与中国海外发展签订战略合作协议,宣布中海地产将在已布局的60多个核心主流城市的商业综合体、社区商业、写字楼等板块与麦当劳开展合作。麦当劳也将积极推进全新一代概念门店在中海地产合作项目上率先落地。目前,中信集团以持股10%的比例为中海地产的第二大股东。今年1月9日,中信股份、凯雷投资集团和麦当劳表联合声明,三家成立的新公司将以最高20.8亿美元的总对价收购麦当劳在中国内地和香港的业务。收购对价将部分以现金方式及部分向麦当劳发行新公司之新股的方式结算。8月8日,麦当劳宣布与中信股份、中信资本以及凯雷投资集团,针对麦当劳中国业务的战略合作正式完成交割。收购完成后,中信股份和中信资本在新公司中将持有共52%的控股权,凯雷和麦当劳(全球)分别持有28%和20%的股权。有分析人士表示,对于中信来说,类似的合作很大程度上说明当前房地产和零售市场的消费模式在转变。开发商需要不断通过演变商业模式和合作模式找到新的发展机会。而对麦当劳来说,其要面对当前类似更多的便利店、便捷外卖等多方带来的冲击,需要不断充实资本和实现商业项目改造。在当下大环境下,各家开发商都在不断进行行业集中度提高,大公司都想要跟行业强者进行强强联合,从而占领更高的市场份额,这是无法回避的战略选择。在两个月内,麦当劳中国已经和三家房企签订了合作协议,除了此次的中海地产,麦当劳中国之前还与恒大和碧桂园进行了签约。麦当劳中国在8月8日的全国员工大会上曾提到,未来5年,中国内地的麦当劳将增加2000家,开设新餐厅的速度将从2017年每年约250家逐步提升至2020年每年约500家。届时,中国区约45%的麦当劳餐厅将位于三四线城市。中国恒大2016年年报数据显示,截至2016年底,恒大在全国共有582个项目,其中位于三四线城市的项目有277个,占比达到47.5%。而碧桂园在2016年年报中披露,集团现有项目722个,其中有约41%的销售额来自于三四线城市的项目。9月22日,麦当劳中国和碧桂园签订长期战略合作协议,加速麦当劳餐厅在全国的布局,加快进军三、四线城市及新型城镇。而碧桂园将在其全国社区内为麦当劳优先提供选址,麦当劳也将发挥其品牌效应,支持碧桂园各地产项目的商业配套。8月14日,恒大地产集团与麦当劳中国签订长期战略合作协议。根据协议,麦当劳将在恒大全国范围内的地产项目上开设麦当劳餐厅,恒大为麦当劳优先提供选址。中信系与恒大一直在项目上有深度的合作。在中国恒大回归A股引入的战略投资中就有中信系的身影。1月2日,在恒大第一轮引入的300亿元战投中,战略投资者包括中信信托旗下的中信聚恒和中融信托旗下中融鼎兴投资,这两家有限合伙企业分别出资50亿元和30亿元,占恒大地产增资扩股之后约2.19%和1.32%的股权。5月12日,中国恒大公告将进行股权融资,中信银行旗下基金豪掷超200亿元资金加入,双方共同开发以深圳城市更新为代表的十个项目。这是恒大历史上最大规模的项目层面股权融资。
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  • 新存量时代 房企继续卖房还是掘金存量市场?

    自2017年下半年以来,广州、成都、北京等多地陆续出台租赁住房市场新政,全国各地调控频频加码,土拍限制史上最严,新房销售“绳子”收紧,市场观念正被重构。基于这种情况,是继续卖房子还是掘金存量市场?这是一道摆在开发商面前的选择题。9月26日下午,由每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”在上海隆重举行,聚焦“新存量时代”之下的行业变化及市场机遇。在会上,新城控股高级副总裁欧阳捷,龙湖冠寓公司总经理王俊英,蓝润地产集团总裁杨晓初,泰禾集团副总裁沈力男,华丽家族董事副总裁、董秘金泽清,高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓等嘉宾,就房企在新存量时代是继续卖房还是掘金空间价值,提出了专业且精彩的观点。较多房企做增量又做存量“增量和存量两者并不矛盾,对于有进取心的房地产企业而言,规模还是现在必须追求的道路。”这是沈力男的观点。沈力男的理由是,房地产市场还是一个很好的市场。“去年在去库存的大背景下,中国实现了海量的房地产数据,新房有12万亿元的市场。今年即使是在调控的基调之下,表现依然还是会比较出色。这么大的蛋糕不干了,实在太不明智了。”杨晓初也持相似观点,他表示,“开发商的目的就是买地卖房。房地产商都需要卖房,存量是没有办法。”上述观点可以从多数房企的选择中得到印证:虽然“掘金存量”多次被提起,但大部分房企依旧奔跑在规模化的路上。 今年前8个月,碧桂园、万科集团及恒大集团均实现了超过3000亿元的销售额;此外,包括融创中国、中海地产、龙湖地产、金地集团等在内的房企,也已经完成了超千亿的销售额。沈力男也坦言,经过二三十年的城市化发展,开发商的确要面对很多的存量。“现在我们有条件去研究它、琢磨它、改造它、提升它,两者都有市场空间,也都会表现得不错。”很多开发商的选择的确是,既做增量又做存量。以龙湖地产为例,今年前8个月,集团累计实现合同销售金额1150.9亿元;而在掘金存量市场方面,龙湖目前的长租公寓品牌冠寓也已经初具规模。据龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石曾表示,冠寓的目标是力争用3年时间,跻身中国长租公寓市场前列,未来也将聚焦北京、上海、广州等12个一线及二线领先城市。龙湖冠寓总经理王俊英透露,龙湖的“小目标”是10万间。汪蓓分析认为,开发商在存量地产方面具有优势和专业,因此能够针对城市更新的项目取得一些现有的存量资产进行改造、增值及经营。“虽然它可能不会像住宅房产一样快周转,但这种方式是现在很多开发商投入存量市场的方式及策略。这确实是一个新存量时代。”做轻、重资产并无标准答案伴随存量及增量开发的另一个命题是,轻资产和重资产的权衡。对于开发商而言,应该“轻身上阵”或是“负重前行”?“轻和重的问题,我觉得是相辅相成的。没有重就没有轻。两者最终肯定是达到平衡的关系。”沈力男如是认为。沈力男分析指出,对于企业而言,有重资产意味着抗击打能力、抗风险能力更强。“重资产很重要、很安全。没有重一点的东西是撬不动这个市场的。”以商业地产的两大巨头恒隆地产和凯德置地为例,恒隆地产以重资产模式发展为主,其主要通过商业物业升值提升商业物业的价值;凯德则是通过资产证券化实现轻资产运营,享受持有优质商业物业的升值。两者均在业界有着相当的口碑。在房企频繁涉足的长租公寓领域,轻重资产之辩则更为激烈。但在王俊英看来,做轻资产或重资产并没有标准答案。他以美国和日本的模式为例分析认为,美国多数的机构选择了重资产,日本大东建托是做轻资产,这种模式发展也非常好。“适合自己的和有能力的是最好的,至于别人眼里是否适合你,那是别人眼里的。”杨晓初提出了一个观点,轻重资产的衡量标准应该看投资回报率。“投资回报率达到一定的程度就是轻资产。如果能让重资产的价值提升,它自然就会变成轻资产。所有的重资产要变成更有价值的资产,第一是时间,第二要经营,第三要价值的发现。”开发商如何维持投资回报率“商业的根本一定是看投资回报率,它的本质就是逐利。不管做轻资产还是重资产,还是出租等待它升值,最后的结果一定是价值的不断提升。”欧阳捷分析称。但业界公认的一个事实是,房地产行业的利润正在降低。金泽清分析指出,未来的利润将会非常低,会回归到一般的水平,甚至会做到薄利多销。对开发商而言,未来要设计出更多有独特性的产品,才能吸引一部分的受众。“利润率不会下降很厉害,但是绝对不像以前那么高。投融资的资金成本未来也只会越来越高。”汪蓓指出,从房地产投资人的角度来看,“所以不同的资产未来如何退出,而不是像过去我们是以住宅增量的市场为主,完全面向于群众销售,而有不同的退出机制,这个问题值得探讨。”在此种情况下,开发商如何维持投资回报率?沈力男指出,目前很多地块都是要求“双自持”,在这种情况下,地产人只能够更多地去挖掘体现它的价值,才能够适应新的局势。王俊英则指出,开发商不能够“新瓶装旧酒”,不能够用过去的思维和方式来运作存量市场,互联网将使用比拥有更重要,共享比使用更重要。未来可能会出现很优秀的运营商。这样才能够真正盘活存量资产。
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  • 房屋寿命50年难题解决!老房子也要变值钱了!

    “别考虑70年到期以后怎么办,你的房子能‘活’到50岁就不错了!”一直以来,中国房地产业被这个和房屋建筑寿命有关的段子嘲弄。由于建筑规范的设计寿命年限是50年,加上一些房子在施工过程中偷工减料,后期又得不到妥善的维护、保养,造成大量的房子寿命还没有到50年就已经被拆除。有一年,在海南的一个房地产会议上,有个地产大佬说,80年代建造的大部分公房有些已经变成危房,需要拆迁重建。这个问题困扰地产界很多年,但一直没有有效的办法得到解决。一直到绿城集团创始人宋卫平提出了房屋医院——这个房地产行业的新业种。借助房屋医院“医生”们的妙手回春,不仅房子的建筑寿命得以延长,上了岁数的老房子也因此拥有了和周边新房同步升值的机会。中国房子终于有了专门的保姆看过《北京爱上西雅图之不二情书》的中国观众,可能会为美国房地产经纪人的才华所倾倒。吴秀波扮演的男主角,不仅仅对房子位置、房龄、房型甚至房主人的孩子上的学校都了如指掌,还有一手漂亮的房屋修理绝活,甚至连电视天线都能修理。很多人感叹,什么时候中国能有这么棒的地产经纪人就好了。虽然在中国的现在地产环境下,出现吴秀波这样上知天文地理,下能修理做饭的金牌地产经纪可能性不大。但是,却出现了一个房地产领域的细分行业,可以有效地帮我们把房子修好,甚至恢复到新房时的模样。在绿城,扮演房屋医院角色的是绿城理想生活科技(集团)有限公司,它是绿城在地产、小镇、代建、资产四大业务领域之外的又一业务板块,功能就是从房屋维修、保养到打造智能家居,健康住宅,再到旧房改造产业升级,提供维修、增值、焕新等系列服务,让房子更健康、更长寿。绿城中国副总裁、绿城理想生活集团董事长杜平说,目前大部分楼盘交付以后,通常都是由物业来负责保养、维护、检测、修理,但它们本身没有这方面的能力,很多时候只能依赖外面的工程施工队解决房子的维护、保养问题,服务的专业质量得不到保障,也不一定能通过常规的手段有效检测出造成房屋质量问题的成因。生活集团总经理祝军举了一个例子,杭州某个楼盘业主发现存在漏水问题,找了物业方面要求修理,但却没有办法找出造成漏水的真正原因。物业提出可能要将房屋的天花板打开才能排查,这样的代价是不仅漏水的房间顶部装修需要重做,楼上邻居的地板也需要敲掉重新装修。但是在房屋医院的检查后,却发现仅仅只是因为空调漏水造成,在对空调外机修理后,漏水的问题得到彻底的解决。据介绍,从今年开始,绿城所有楼盘所使用的建材的生产日期、使用年限都会被精确记录,等到了使用寿命后,会被立即更换,以保证房子的使用寿命能更场。老房子也可以像新房那样值钱对中国的房地产来说,房屋医院——这个行业的出现,不仅仅可以有效解决房屋的各种质量问题,延长房屋的寿命,最重要的意义是,这个行业将让房地产不再是项消费品,而能够真正成为一项资产。数年前,在一个私人聚会场合上,BOMA中国的负责人曾介绍,在海外,国际五大行最挣钱的业务,并不只是楼盘买卖、租赁代理等业务,而是资产管理!这些机构不仅通过有效的运营,提高租金,增加出租率,最终让房屋的投资回报率变得更高。还采用类似绿城房屋4S服务那样的服务,对楼盘进行定期检测、保养、维护、修理,让老房子看上去像新的一样,这让很多上了年纪的老房子,不仅仅在功能上,丝毫不逊色于新建住宅,更确保房子能够持续增值。业主因为房子的价值能跟上新房的增值步伐,而愿意给五大行高额的服务收入。所以,在国际市场,房子是一项具有金融价值的资产。相比之下,尽管国人购买的房屋产权是永久的,但由于没有办法得到很好的维护和保养,所以实际上每年都因为折旧,资产价值一直在缩水。但是,在房屋医院这个行业空白被填补后,老房子也有机会拥有第二次生命,变得和新房一样有价值,甚至超过价值超过新房。不过,理想很美好,现实却也很骨干。尽管,老房的业主都知道,通过有效地维护和保养,房子的价值可以提升。但真要让他们花钱养护房子,却少有人愿意。这也是五大行的资产管理业务,迟迟没能引入中国的原因。因此,也有人提出质疑,类似房屋4S医院的盈利点在哪?杜平也坦言,在开发这一业务前,并没有想好怎样挣钱。和其他服务相比,房屋的保养、维护、修理内容要复杂得多,因此很难就单一服务项目具体定价。他以房屋漏水的检修为例说,有些房子漏水部位可能只有10公分,但要解决房子的上述漏水可能需要拆除十多平米的部位,这个费用就非常贵;但有的房子虽然漏水部分可能超过10公分,但可能完全不需要拆除任何建筑部位就能解决漏水问题,这个费用就很便宜。无法确定定价,自然也就很难快速扩张。不过,这并不影响上述业务的快速扩张。据介绍,目前有12个房屋4S服务门站落地运营,涵盖杭州、济南、青岛、沈阳、三亚等重点城市,计划到2020年底,4S服务站将超过150家,覆盖中国4大城市群、12个省、逾50个城市。
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  • 万科44亿成都拿地 需配建人才住房无偿移交政府

    9月21日,在四川省成都市的土拍现场推出三宗天府新区的地块,面积总计31.36万平方米。公告资料显示,此次土拍采用“配建并无偿移交基础套数人才住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交人才住房套数”方式确定竞得人。在此次推出的三宗地块中,万科以44.31亿元拿下两宗地块。其中,万科以37.77亿元拿下了三宗地块中面积最大的一宗地,成交楼面价9600元/平方米,溢价率36.75%,但同时需要配建1175套人才住房。另外一宗地块被保利以27.3亿元收入囊中。该宗地块位于天府新区正兴街道田家寺村四、五组,大安桥村一组,占地约16.78万平方米,土地性质为住宅兼商业,容积率为2.5。值得一提的是,成都是13个利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市之一。9月18日,成都市人民政府办公厅转发成都市城乡房产管理局等部门《拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法》称,无偿移交的租赁住房,单套建筑面积控制在60-120平方米范围内;竞得人自持的租赁住房,首次和单次租期均不得超过5年;住房租赁公司应按政策优先保障人才安居。《办法》自8月29日起施行,有效期2年。《办法》称,通过市场化方式拍卖土地,土地竞得人按《国有土地使用权出让合同》约定建设租赁住房。租赁住房建成后无偿移交土地提供方指定的接收单位或由土地竞得人自行持有并持续出租运营。国有住房租赁公司对无偿移交的租赁住房进行规模化运营管理,充分发挥国有企业的引领和带动作用。租赁住房应与该项目商品住房一并纳入统一的社会化、市场化物业管理。9月15日,成都市在土拍市场首次推出两宗“人才公寓项目用地”,两宗地面积合计约129亩(约8.6万平方米)。两宗地要求竞得人须自持计容商业建筑面积的比例不得低于35%,在宗地出让年限内不得整体或分割销售。在这里打造的项目将针对《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的A类、B类、C类、D类人才进行定向销售。在建设方面,要求住宅部分成品住宅(全装修)建设比例为100%;住宅部分成品住宅(全装修)建设比例为100%;人才公寓户型配比60平不低于10%、90平不低于40%,120平不低于20%,其余30%户型由竞得人自行确定。此外,项目在销售过程中,原则上低于同区域同品质同时期新建商品房的平均销售价格,必要时可低于成本价销售。这两宗地最终被中房集团总价6.85亿元、人居置业8.37亿元的底价拿下。
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  • 半数龙头房企已完成了达七成的业绩

    距离年底剩下三个多月的时间了,上市房企进入全年目标冲刺阶段。北京晨报记者梳理上市房企8月业绩简报以及机构数据中发现,截至今年8月,除了万科、保利、金地、华润置地四家龙头房企未明确公布全年销售目标以外,半数龙头房企完成全年销售目标达到七成左右。碧桂园夺得双料冠军查阅上市房企8月业绩简报,并综合中原地产市场研究部统计数据显示,今年8月,10家龙头上市房企销售业绩普遍好于去年同期水平,除了中国恒大与中海外以外,其他上市房企当月销售额同比都有不同程度的上涨。其中碧桂园8月销售额达到467.7亿元,排名第一;万科8月销售额达到370.4亿元,排名第二;中国恒大8月销售额达到334.3亿元,排名第三。从今年前8个月累计销售业绩来看,上述10家上市房企销售总额全部飘红,而碧桂园、万科、中国恒大三家企业今年前8个月销售总额全部突破3200亿元,包揽前三名。值得注意的是,碧桂园的成绩最为亮眼,该公司今年前8个月累计销售额达到3806.7亿元,排名第一,同比上涨112.16%,率先超过了去年全年业绩。万科今年前8个月累计销售额为3497.8亿元,排名第二,同比上涨47.26%。中国恒大今年前8个月累计销售额为3216.8亿元,同比上涨38.02%。克而瑞研究中心分析师沈晓玲告诉北京晨报记者,“受益于今年上半年部分一二线热点城市的需求外溢,使得周边的三四线城市房地产市场销售向好,从而推动了上市房企销售业绩的提升。”对于碧桂园的迅猛发展,易居智库研究总监严跃进分析说,“充足的货源和合理的市场布局为碧桂园销售业绩的增长,提供了有力的保证。而且碧桂园通过产城融合的模式,在全国一线城市周边打造科技小镇,将高新技术企业产业链带入都市圈,为企业提供全套服务及产业支持,通过物业运营及开发实现自身的长期盈利。”四家龙头房企提高全年目标在上述十家房企中,碧桂园、中海外、龙湖三家房企在日前公布中期业绩后,不约而同地选择上调年度销售目标。碧桂园的销售目标由原来的4000亿元大幅上调至5000亿元,上调幅度为25%。中海外由2100亿港元上调至2310亿港元,上调幅度为10%。龙湖由1100亿元上调至1500亿元,上调幅度为36%。根据碧桂园、中海外、龙湖分别公布的数据来看,这三家房企今年前8个月销售总额均完成了上调目标的70%以上。中国恒大和招商蛇口今年前8个月销售总额同样完成年度任务的七成左右。根据恒大与深深房签订的重组上市协议中显示,中国恒大认为其今年的销售额有望超过4500亿元。中国恒大今年前8个月销售总额已完成上述年度目标的71%。除此之外,融创中国的年度任务完成率同样值得关注。日前,融创中国董事长孙宏斌在中期业绩会上,将年度销售目标由今年年初制定的2100亿元上调至3000亿元,上调幅度高达43%。根据其公布的数据显示,融创中国在前八月已完成了上调目标的55%左右。在剩下的四个月时间里,融创中国能否突破3000亿的年度目标还有待观察。房企冲业绩不只靠定价“目前尚未完成全年任务的上市房企会抓住剩下的三个多月时间,向全年目标冲刺。”严跃进说,由于今年第四季度楼市调控政策不会放松,但是购房需求还在,所以上市房企有比较充裕的货量,可以加大推盘力度,促进销售业绩的增长。中原地产首席分析师张大伟认为,由于大部分房企完成全年目标情况较好,即使在楼市严格的调控下导致销售增速放缓,预计企业也难以出现“以价换量”。“许多企业都已明确提出了未来将继续加码收并购力度。在目前招拍挂市场土地供应缩减、价格受限的情况下,并购手段成为房企获取战略资源、扩大自身规模的一个非常重要方式。除此之外,上市房企还在拓展长租公寓、特色小镇、养老地产等多个新领域,以推动公司业绩的提升。”沈晓玲说。张大伟还表示,“部分房企在去年拿了高价地,今年多个地区出台的‘限购、限价、限售’新政,使得此类地块入市难度加大。再加上今年第四季度,市场降温风险将会加大,融资难度增加,资金链风险积累,上市房企在冲刺全年目标之时,也要注意防范风险。”
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  • 房企在楼市最严调控下“浴火重估”

    史上最强限购一周年之际,以恒大为首的房产企业龙头迎来史上最大涨幅,各地政府力推租赁房市场也没有阻挡这种涨势,令人莫名诡异。一系列严厉的政策调控反而让中国的龙头房企快速增长,给这些企业一个重估机会。按道理讲,地产股业绩差不上涨的理由,远比地产股业绩好股价上涨的理由要多得多。这次限购不仅是对买方,为买方降杠杆,限制有钱人任性买房,还针对卖方,打击地产商囤地囤房,限制地价,整顿市场秩序,以前看不上眼的中介也在整治之列。此外还增加交易环节成本,可谓立体调控态度鲜明,这些措施应该能打击交易热情,打击房价上涨。按照很多人多年来的观点,房价本来就没有涨的基础,和发达国家国民收入比,中国房价高得畸形,2015年前就高得可怕了,一年多时间又涨了1倍。但我们看到的是,房价依然坚挺,交易量也没下降。根据统计局公布的数据,中国前8个月商品房销售面积和金额都刷新了历史同期新高。恒大、万科等企业均继续刷新历史同期纪录,万科等前8个月销售已经接近2016年全年销售额。这种出乎预料,就是一种利好,证明地产有着难以限制的刚性需求。地产股上涨的理由很多,核心的有土地价值重估,和产业集中带来的马太效应。其实上涨的主要是在香港上市的内地几家地产股,香港本土地产股,和内地本土小地产股的涨幅并不明显,这是高度分化的一年。涨幅大的碧桂园、恒大和融创中国,都主张快速开发快速去消化,高杠杆猛拿地扩大规模,销售额增速迅猛。三者有一个共同特征就是土地多,土地增值明显。2015年房价大涨之时,地价也同时大涨,各地地王不断,有观点认为,当时正在央企整合,有些央企故意高价拿地做大规模防止被并购,因此这种涨价是阶段性的,但是两年多过去之后,地价并没有降低,房企参与土地拍卖依然热情,前8个月房企拿地面积增加10%,有34个城市土地拍卖超过200亿元,房企做多意愿强烈。这也就意味着市场逐渐用成交扫清了疑虑,土地价格夯实了。碧桂园等房企的存货很值钱,融创中国通过并购拿了很多地,市场愿意为他们的增速和库存提高估值。2016年年末,安信证券前首席策略分析师程定华提到大宗商品价格上涨时曾有过一个很重要的演讲,大意是经过多年竞争,市场排名靠前的企业已经相对明确,排名靠后的企业拿不到贷款也无法再继续投入。房地产大趋势也是如此,房地产行业的马太效应将更加明显,小型企业连一块地都买不起,龙头企业有资金优势,相当于在德州扑克游戏中随时可以“allin”。今年前8个月许多中型房企成为抢地主力,是因为一旦没有土地,就在这个市场彻底边缘化,A股好多小房企就面临无地可以开发的境遇,估值自然难以提上去。估计也正是在这种背景下,融创才不断通过并购拿到土地。政府力推租赁房市场,对龙头企业尤其有利。主要原因在于,一个是土地要拿来建公租房,商品房土地供应就会减少,龙头房企手里的存货就更值钱了。这是显而易见的,上海、北京和深圳都在力推租房市场,上海以很便宜的价格拍卖土地给本地国企建租赁房,深圳规定棚改除了安置回迁户之外都要用于建租赁房,这就意味着市场上普通商品房的供应量要减少。香港是可供参考的案例,大量公租房推出之后,少部分房企垄断市场,房价一直稳中有升。
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  • 惠誉:碧桂园企业信用评级上调至投资级

    在规模问鼎行业之际,碧桂园收获了国际投资级信用评级。9月21日,国际三大权威信用评级机构之一的惠誉评级公司(Fitch)将碧桂园企业信用评级由BB+上调至投资级BBB-,评级展望稳定。至此,三千亿销售规模的房企中只有碧桂园和万科两家,十强房企中只有碧桂园、万科、中海、龙湖四家获得惠誉投资级评级。惠誉评级报告与此同时,碧桂园优先无担保票据评级也被惠誉从BB+调升至BBB-。惠誉指出,较强的基本面及不断优化的财务状况有力支持碧桂园的评级。在中国优秀的住宅开发商中,碧桂园是土地储备最为平衡的公司之一。作为驱动评级上升的重要因素,平衡的土地储备不仅让碧桂园成功抓住过去12个月三四线市场的上行周期,还使碧桂园顺利度过2015年至2016年行业下行期,实现强劲的业绩增长,领军行业,助力碧桂园达成正经营性现金流。而在规模增长的同时,碧桂园仍有效地控制了杠杆率,预计未来三年集团将维持当前较低的杠杆率。此前,马来西亚评级机构RAM Rating Services Berhad(下称RAM)也将碧桂园及其马来西亚伊斯兰中期债券计划的评级展望调升至稳定。当前RAM给予碧桂园及其马来西亚伊斯兰中期债券计划的评级为AA3,相当于国际投资级信用评级BBB。7月,另一国际权威信用评级机构标准普尔(Standard & Poor's)将碧桂园的评级展望由稳定调升至正面。9月21日,碧桂园股价报收14.1港元,比8月22日中期业绩发布当天上涨45.1%,是大盘涨幅的17倍,市值突破3000亿港元。9月20日,西南证券(600369,股吧)将碧桂园目标价调至17港元。花旗、野村、德银、中金等大行近期也授予碧桂园“买入”评级,花旗将碧桂园列入十大首选中资股(含美股港股)。今年以来,碧桂园业绩继续显著增长。前8月,碧桂园共实现合同销售金额人民币约3806.7亿元,同比增长112%,合同销售面积约4212万平方米,同比增长89%,合同销售均价约9038元/平方米,保持亲民价格。业绩领跑的同时,碧桂园仍恪守严格的财务纪律,将杠杆率控制在低位,保障投资者利益。此外,碧桂园通过畅通的融资渠道及与资本市场的良好沟通,进一步降低融资成本,截至2017年6月30日,集团加权平均借贷成本为5.32%,与上年末相比下降44个基点。碧桂园聚焦城镇化红利,采用“精品质、高速度、低成本”开发模式,满足自住需求。在一二线城市的城郊或卫星城区域,碧桂园拓展粮仓型项目;在一二线城市城区,为首次购房客户提供主流产品;在三四线核心区,关注改善性需求,开发标杆性产品项目。截至2017年6月30日,碧桂园已签约或已摘牌的土地储备共计2.12亿平方米,其中2017年上半年新获取的国内土地中目标一二线与目标三四线的地块按金额(不含少数股东权益)划分的比例为67:33。碧桂园不断优化的土地储备为企业未来的发展提供了强有力的支持。
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  • 前三季度半数龙头房企完成七成业绩

    距离年底剩下三个多月的时间了,上市房企进入全年目标冲刺阶段。北京晨报记者梳理上市房企8月业绩简报以及机构数据中发现,截至今年8月,除了万科、保利、金地、华润置地四家龙头房企未明确公布全年销售目标以外,半数龙头房企完成全年销售目标达到七成左右。碧桂园夺得双料冠军北京晨报记者查阅上市房企8月业绩简报,并综合中原地产市场研究部统计数据显示,今年8月,10家龙头上市房企销售业绩普遍好于去年同期水平,除了中国恒大与中海外以外,其他上市房企当月销售额同比都有不同程度的上涨。其中碧桂园8月销售额达到467.7亿元,排名第一;万科8月销售额达到370.4亿元,排名第二;中国恒大8月销售额达到334.3亿元,排名第三。从今年前8个月累计销售业绩来看,上述10家上市房企销售总额全部飘红,而碧桂园、万科、中国恒大三家企业今年前8个月销售总额全部突破3200亿元,包揽前三名。值得注意的是,碧桂园的成绩最为亮眼,该公司今年前8个月累计销售额达到3806.7亿元,排名第一,同比上涨112.16%,率先超过了去年全年业绩。万科今年前8个月累计销售额为3497.8亿元,排名第二,同比上涨47.26%。中国恒大今年前8个月累计销售额为3216.8亿元,同比上涨38.02%。克而瑞研究中心分析师沈晓玲告诉北京晨报记者,“受益于今年上半年部分一二线热点城市的需求外溢,使得周边的三四线城市房地产市场销售向好,从而推动了上市房企销售业绩的提升。”对于碧桂园的迅猛发展,易居智库研究总监严跃进分析说,“充足的货源和合理的市场布局为碧桂园销售业绩的增长,提供了有力的保证。而且碧桂园通过产城融合的模式,在全国一线城市周边打造科技小镇,将高新技术企业产业链带入都市圈,为企业提供全套服务及产业支持,通过物业运营及开发实现自身的长期盈利。”四家龙头房企提高全年目标在上述十家房企中,碧桂园、中海外、龙湖三家房企在日前公布中期业绩后,不约而同地选择上调年度销售目标。碧桂园的销售目标由原来的4000亿元大幅上调至5000亿元,上调幅度为25%。中海外由2100亿港元上调至2310亿港元,上调幅度为10%。龙湖由1100亿元上调至1500亿元,上调幅度为36%。根据碧桂园、中海外、龙湖分别公布的数据来看,这三家房企今年前8个月销售总额均完成了上调目标的70%以上。中国恒大和招商蛇口今年前8个月销售总额同样完成年度任务的七成左右。根据恒大与深深房签订的重组上市协议中显示,中国恒大认为其今年的销售额有望超过4500亿元。中国恒大今年前8个月销售总额已完成上述年度目标的71%。除此之外,融创中国的年度任务完成率同样值得关注。日前,融创中国董事长孙宏斌在中期业绩会上,将年度销售目标由今年年初制定的2100亿元上调至3000亿元,上调幅度高达43%。根据其公布的数据显示,融创中国在前八月已完成了上调目标的55%左右。在剩下的四个月时间里,融创中国能否突破3000亿的年度目标还有待观察。房企冲业绩不只靠定价“目前尚未完成全年任务的上市房企会抓住剩下的三个多月时间,向全年目标冲刺。”严跃进说,由于今年第四季度楼市调控政策不会放松,但是购房需求还在,所以上市房企有比较充裕的货量,可以加大推盘力度,促进销售业绩的增长。中原地产首席分析师张大伟认为,由于大部分房企完成全年目标情况较好,即使在楼市严格的调控下导致销售增速放缓,预计企业也难以出现“以价换量”。“许多企业都已明确提出了未来将继续加码收并购力度。在目前招拍挂市场土地供应缩减、价格受限的情况下,并购手段成为房企获取战略资源、扩大自身规模的一个非常重要方式。除此之外,上市房企还在拓展长租公寓、特色小镇、养老地产等多个新领域,以推动公司业绩的提升。”沈晓玲说。张大伟还表示,“部分房企在去年拿了高价地,今年多个地区出台的‘限购、限价、限售’新政,使得此类地块入市难度加大。再加上今年第四季度,市场降温风险将会加大,融资难度增加,资金链风险积累,上市房企在冲刺全年目标之时,也要注意防范风险。”
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  • 恒大25亿包揽句容16幅土地,最低价1111元/平米

    9月20日,在江苏省句容市的土拍现场,恒大集团以25.56亿元的底价拿下当日出让的16幅地块。根据资料显示,在句容出让的16幅地块中,其中有13幅为住宅用地,2幅为商业用地,1幅为娱乐康体用地,土地面积总计约134.49万平方米。而3幅商业用地的面积为73.89万平方米,占比达到54.95%。其中,起拍楼面价最高的为容腾路南侧、句韵路东侧局部地块,起拍楼面价为2143元/平方米;起拍楼面价最低为容腾路南侧、句源路西侧局部地块,起拍楼面价1111元/平方米。值得一提的是,在8月21日挂出的土地出让文件中明确要求:地块竞买人或其直接或间接的控股股东需为世界500强企业(以《财富FORTUNE)》杂志2016年公布的企业名单为准),竞买人应具备房地产开发相应资质(含暂定资质,外资除外)。澎湃新闻在查询2016年世界500强企业名单后发现,目前有8家中国房企在世界500强企业的名单里,分别是:中国华润总公司排名91,营业收入765.73亿美元;中粮集团排名121,营业收入645.15亿美元;绿地控股排名311名,营业收入330.23亿美元;海航集团排名353,营业收入295.62亿美元;万科企业股份有限公司排名356,营业收入293.29亿美元;中国保利集团排名401,营业收入266.75亿美元;首钢集团排名489名,营业收入215.13亿美元;恒大集团排名496,营业收入211.84亿美元。同时,上述8家房企均具备房地产一级开发资质。据澎湃新闻了解,当日报名参加土拍的企业只有恒大集团一家,而上述的3幅商业用地将作为恒大童世界的开发用地。在此次拿下恒大童世界开发用地之前,3月30日,句容恒大童世界旅游开发有限公司以5569万元拿下容城大道西侧、宝华山路北侧的3幅商业用地,总出让面积为6.86万平方米,加上恒大集团此次拿下的总面积为73.89万平方米的3幅商业用地,目前恒大集团在句容持有的商业用地面积达到80.75万平方米。2016年12月30日,恒大旅游集团与句容市签订合作协议,号称要打造世界顶级童话神话主题公园—恒大童世界。此外,恒大旅游集团还将在太仓市建造一座恒大童世界。恒大集团将在全国布局15个恒大童世界项目,未来2-5年陆续竣工开业。恒大集团董事局主席许家印曾表示,童世界要与迪士尼、环球影城等主题公园错位发展,“面向少年儿童”以及“实现全室内、全季节开放”将成为恒大童世界的鲜明特点。此前,恒大旅游集团在广州举办的“恒大童世界”新闻发布会上宣布,恒大童世界首期占地3800亩,计划总投资300亿,建设周期为10年,截至2027年完工。
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  • 8月70个大中城市房价下降或持平 哪些政策给力

    记者:9月18日,国家统计局公布《8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。过去8个月,全国70个大中城市房价经历了“趋稳——回落——继续回落——下降或持平”的过程。值得注意的是,8月份“全国70个大中城市”的房价变动首次用到“下降或持平”,在很多人看来,这个“首次”意义重大。严跃进:从房价上涨城市数量来看,目前有46个城市上涨,相比此前的上涨城市数量已经明显减少。同样,房价下跌的城市数量明显扩大,这也充分说明了8月在积极落实稳定房价等方面有较好的体现。从具体的房价上涨和下跌城市数据看,一些三线城市涨幅相对大,而一些热点城市已经出现了比较明显的环比下跌。从一线城市当前房价指数的增幅来看,这是29个月以来即2015年3月以来首次出现的房价环比下跌,具有极为重要的信号意义,充分说明了当前此类城市房价的泡沫不断被挤压。记者:的确,从短期来看,二线城市涨幅有降低,这说明分类调控的政策起作用了,毕竟从今年3月开始,全国各地都出台了密集的调控政策。近期国家统计局也公开表示说,是因地制宜、因城施策的房地产调控政策在持续发挥作用。严跃进:从下降和持平的市场数据来看,总体上呈现了逐渐降温的态势,充分说明了当前全国房地产市场继续调整的现象,这和此前的政策调控效应积极释放是有关的。另外,部分三四线城市的房价涨幅也开始收窄,这说明此类城市也开始受到信贷政策等调整的影响,市场逐渐回归平稳。从下降的角度看,淡季效应是一个很明显的因素,8月本身不是传统销售的旺季,所以销售业绩下滑也是符合预期的。楼建波:政策在起作用。最近出了一系列政策,比如租售同权、北京的共有产权住房等,这些实际上都是在给一线城市的需求降温,我觉得这是不能否定的。还有存量房,操作的空间几乎没有。如果是一手的房子,开发商去跟有关部门做预售许可时,会有相关调控。我想特别说一下因城施策的问题。我觉得市场就是这样的,如果市场上所有的交易都是往一个方向走,这就不是市场。所以,从因城施策再推一点,对一个房地产企业来讲,在不同的城市有不同的政策;从国家层面来讲,面对全国的房地产企业,与其说要步骤一致,还不如给他们更多的自主权利。我觉得因城施策肯定是对的,但是再往下推一点,应该有不同方向的交易和不同的判断,这才是一个有活力的市场。所以,我们将来要深化认识,调控的措施和手段要更精细、更科学。捂盘惜售问题怎样解决记者:不仅如此,从我们了解的情况来看,房产中介似乎对房价下降也做了有力推动。比如,有的房产中介会有效评估所在地区的房产价值,让卖家合理出价,对于虚高的房屋不再挂牌出售。严跃进:从中介本身来说,中规中矩而不是违规操作是很关键的一个内容。尤其是类似北京等市场的二手房往往受到了较好地管制,所以价格方面也不会上涨。从消费层面看,实际上也是市场逐渐趋于理性的一个表现,尤其是在买涨不买跌的情绪下,类似物业的交易价格自然会受到冲击。记者:不过,目前仍有一些不和谐的声音。比如,有人认为目前处于楼市调控期,但在调控结束后,房价有可能反弹。据我们了解,目前有一些开发商仍在捂盘不销售,耗着直至调控政策结束后再开盘。您怎么看这一问题?楼建波:对此,政府的态度是很明确的,住房和城乡建设部一直把捂盘惜售的情况作为严厉打击的对象,但是现在执法上的一个难题是怎么界定捂盘惜售,目前还没有一个明确的定义。现在无非就是说,开发商拿到预售许可证后一次将所有的房屋投向市场,不能挤牙膏地投向市场。而且,我们现在对捂盘惜售的处罚还是行政处罚。什么样的行为属于捂盘惜售、到什么程度要受什么程度的处罚?对于这些问题,我觉得现在基本上还停留在地方规定或者一个政策、一个规范性文件。从长远来看,预售制度的规定可能还要更细一点。记者:还有几个大家比较关注的问题,那就是房价环比下降会持续吗?如果持续,可能持续到什么时候?严跃进:从房价下降趋势来看,后续预计增幅方面会继续收窄,这充分体现了当前此类城市较好的发展前景和稳定导向。但有一点是明确的,即商业银行贷款的政策收紧会对具体的房屋销售和价格产生较为明显的影响,这会对部分房企形成压力。对于资金方面压力不大的房企,可能还是会有捂盘和违规收取费用的做法,这方面需要管制。楼建波:从长远来看,是不是代表一个长期的趋势,我觉得还要再看几个月。还有一个问题是,一年的房屋市场也是有季节性的。另外,我认为,如果统计数据里加入存量房的情况,那么说服力可能会比整体的房价情况好一点。除了我们刚刚提到的这个情况之外,还有就是自助商品房、限价商品房等上市多的话,商品房的均价就下来了。
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  • 8月房企拿地面积下滑近4成 拿地金额下降超过2成

    据中国指数研究院监控数据显示,8月房企拿地面积下滑近4成,拿地金额下降超2成。8月重点监测品牌房企累计新增土地面积727.94万平方米,环比减少38.2%;规划建筑面积为1552.27万平方米,环比减少32.6%。拿地成本947.81亿元,环比下降21.3%。8月碧桂园拿地数量最多,揽地58宗,增加土地储备302.89万平方米;万科拿地22宗,增加土地储备196.7万㎡;本月其他企业拿地数量分别为保利15宗,中海地产6宗,中国恒大6宗,龙湖5宗,金地3宗、富力2宗。争市场需求: 8月楼市成交平稳微升,同比下降2成8月中指院监测的主要城市成交面积环比上升7.24%,近五成城市环比上升,同比则下降20.64%。进入8月,多举措保障“住有所居”,代表城市楼市成交陆续降温,楼市整体成交同比下降,各级城市同比均出现不同程度下降。销售情况: 房企销售额同环比小幅回升,碧桂囡再居榜酋8月监测的10家品牌房企销售整体较上月上升3.61%。环比来看,金地涨幅明显,环比增长52.28%,保利地产次之环比增长38.77%,仅绿城和恒大环比下滑,降幅分别为18.18%、24.3%。月比来看,万科同比涨幅最大为85.11%,其次是保利地产,同比增长57.54%,仅中海地产、绿城中国和恒大地产下滑,降幅分别为9.12%.27.27%,30 74%。拿地情况; 房企拿地面积下滑近4成,拿地金额下降超2成8月重点监测品牌房企累计新增土地而积727.94万平方米,环比减少38.2%; 规划建筑面积为1552.27万平方米,环比减少32.6%。拿地成本947.81亿元,环比下降21.3%。本月碧桂因拿地数童最多,攬地58宗,增加土地储备302.89万平方米; 万科拿地22宗,增加土池储备196.7万m; 本月其他企业拿地数量分别为保利15宗,中海地产6宗,中国恒大6宗,龙湖5宗,金地3宗、富力2宗。融资情况:房企融資规模下降超3成,银行信用占主流8月重点房企触资规模绽续下降,银行信用成为主流的触资方式。8月重点监测房企发生融资27笔,累计融资金额合计650.54亿元,金额较上月下降35.13%。其中单笔融资不少于20亿元的有10笔,融资单笔最高为191亿元。8月银行信用成为房企融资方式主流,融资8笔,金额283.74亿元,舷資额占比43.62%,占比最高。8月1日晚,北京城建投資发展股份有限公司发布公告,为全资子公司北京域建兴顺房地产开发有限公司(兴顺公司) 捉供191亿元贷款担保,为本月融资金额之最。
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  • 房企三强销售突破万亿元 全年商品房销售额或再创新高

    刚刚公布了中期业绩的众多品牌房企,进入9月份后又马不停蹄的披露了各自的销售简报。经统计后发现,房企第一梯队的三家公司碧桂园、恒大、万科,前8个月的销售金额已经超过1万亿元,全年销售均有望超过5000亿元。保利地产集团副总经理余英此前指出,未来龙头房企占据的市场份额会越来越大,集中度会越来越高,可能年销售万亿元才是真正的高度。此外,根据中原地产提供的数据,30家已披露销售数据的房企,8月份合计销售金额为2691.8亿,较去年同期的2540亿元增长6%。“整体看,虽然一、二线城市遭遇调控,但全国房地产销售面积与金额再次刷新同期纪录,全年数据则有望再创新高。”中原地产首席分析师张大伟指出。根据国家统计局的数据显示,前7个月全国商品房销售面积86351万平方米,同比增长14%,增速比前6个月回落2.1%。其中,住宅销售面积增长11.5%,办公楼销售面积增长33.7%,商业营业用房销售面积增长29.4%。商品房销售额68461亿元,增长18.9%,增速回落2.6%。其中,住宅销售额增长15.9%,办公楼销售额增长27.4%,商业营业用房销售额增长38.7%。三强销售破万亿元9月11日,碧桂园发布公告称,截至2017年8月31日,集团及其附属公司,连同合营公司和联营公司累计销售金额约为3806.7亿元,同比增长112.16%,销售建筑面积约4212万平方米。其中,碧桂园权益所有人的应占合同销售额及销售建筑面积分别为2744.3亿元、3174万平方米。仅8月份,碧桂园便实现合同销售金额467.7亿元,销售面积517万平方米。据悉,碧桂园前8个月的销售业绩已接近今年初发布的销售目标(4000亿元),更是远超去年3088亿元的全年销售额。而碧桂园总裁莫斌也在不久前宣布,将2017年的销售目标从4000亿元上调至5000亿元,“新的销售目标我们说到做到,也不排除会完成得更好”。万科方面,8月份公司实现销售金额370.4亿元,同比上升85.11%;销售面积273.9万平方米,同比增加68.97%。今年前8个月,万科累计完成销售金额3497.8亿元,同比上升47.26%,距离2016年全年3647.7亿元的销售规模仅一步之遥。此外,去年的销售冠军恒大,8月份实现合约销售金额334.3亿元,合约销售面积332.1万平方米。前8个月恒大合计完成销售金额3216.8亿元,同比增长38%;累计销售面积3246.7万平方米,同比增长10.4%。其中权益销售金额达2291.6亿元。值得注意的是,虽然恒大在销售规模上略落后于碧桂园和万科,但在创造利润的能力上,恒大则取得了长足的进步。公司总裁夏海钧在中期业绩会上表示,恒大今年肯定能完成4500亿元的销售目标,如果放宽利润指标的要求,6000亿元也是能达到的。对于上述三家龙头房企,有业内人士指出,从债务结构和资金安全角度看,万科最有优势,可利用的杠杆空间还很大;而在土地储备上,碧桂园与恒大则遥遥领先。随着万科加大在土地市场上的投入,其负债料将增加;另一方面,碧桂园与恒大均有意进一步优化债务结构,其中恒大明确表示会放缓拿地步伐,碧桂园则透露其不追求高速发展,而是追求有质量的发展。两相比较,房企三强在未来一段时间里,于规模上仍会呈现出你追我赶的景象。后面的房企倘若今年不能迈入3000亿元的销售门槛,未来恐怕就很难挤入第一集团了。拿地积极实际上,为了继续保持规模增长,加之销售情况的良好,龙头房企们于拿地方面仍旧表现活跃。数据显示,前8个月,从拿地权益金额来看,碧桂园以1353亿元的土地成交权益金额继续位居榜首,万科以917亿元上升至第二位,保利以791亿元继续稳居第三位,恒大、中海、龙湖紧随其后。而TOP10企业前8个月拿地总金额高达6184亿元,占TOP50企业的51%,大型龙头房企的土地资源优势愈发凸显。同时,股权并购也已经越来越多的成为龙头房企增加土地储备的一种方式,相比招拍挂,房企以并购方式获取的土地,成本往往更低。例如融创此前斥资438亿元并购的万达13个文旅项目(持有91%股权),折合的楼面地价不足2000元/平方米,部分地价甚至低于当初万达拿地的价格,业内人士也普遍认为孙宏斌(融创中国董事长)捡了一个“大便宜”,并使之具备了冲击第一集团的实力。而万科于6月底拿下的广信资产包(含股权和债券),虽然总价高达551亿元,但资产包内包含广州(楼盘)市区16宗可开发土地,对应权益可开发计容面积约为211万平方米,其中约98%均位于荔湾区、越秀区,周边基础设施及配套完善,地理位置非常优越,属于十分稀缺的战略资源。“土地集中有利于统一的规划开发,可为企业解约大量的人力物力,同时如果是招拍挂的形式,即便花费更多,也不可能一下子获取广州市区这么多土地。”有行业分析师称。碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君则表示,“并购是主流的扩张方式,碧桂园也有项目在洽谈,适当时间会进行公告。”此外,一二级联动开发也已经成为龙头企业稳定获取土地储备的法宝。碧桂园方面透露,其参与的一级土地开发项目,可售资源达10563亿元。莫斌指出,一级土地开发是碧桂园为持续发展做出的战略部署。融创方面则表示,公司目前持有5000万平方米一二级联动项目。需要注意的是,联合拿地开发也已经成为大型房企的主流选择。以执行“小股操盘”策略的万科为例,截至8月底,万科通过招拍挂取得的117块土地中,合作拿地达到51幅,占比44%。“不止是小开发商和龙头开发商的合作,随着土地价格的节节攀升,大型房企间的合作也越来越多,而这也有助于房企分散风险。”有分析人士称。
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  • 影响未来房企座次排名 龙头房企拿地不手软

    2017年上半年,尽管多个城市楼市调控政策收紧,却没有影响龙头房企拿地的热情。到了年中总结之际,究竟谁是2017年上半年国内土拍市场的“大赢家”?我们从盘点10家重点房企2017年上半年拿地情况中,可以窥探出一些端倪。上市房企调控中仍积极拿地据中国指数研究院统计数据显示,今年上半年,10家重点房企在我国土拍市场拿地总金额为4975.17亿元。在上述10家企业中,包括碧桂园、中国恒大、保利、万科、龙湖在内的5家房企今年上半年在我国土拍市场拿地总金额超过3500亿元,占比为73%。值得注意的是,除了绿地以外,其他9家企业今年上半年在我国土拍市场拿地总金额同比全部上涨。其中中海外拿地总金额同比上涨746.99%,碧桂园拿地总金额同比上涨319.42%,龙湖拿地总金额同比上涨242.52%。易居智库中心研究总监严跃进表示,“尽管今年上半年我国多个城市楼市调控政策收紧,但是龙头房企依然取得较好的销售业绩。此类房企具有较强的资金实力,再加上他们有积极补仓的主观需求,所以才会掀起抢地热潮。”克而瑞研究中心分析师沈晓玲说,“今年,不少上市房企对于销售规模提出了千亿目标,从500亿元冲击1000亿元,或是从1000亿元冲击2000亿元,或是从2000亿元冲击3000亿元。为了实现这种新目标,上市房企需要积极拿地、扩充土地储备,提高市场占有率。”碧桂园成土拍市场大赢家来自中国指数研究院统计数据显示,今年上半年,上述10家房企在土拍市场中,碧桂园拿地规划建筑面积达到2632.1123万平方米,排名第一;中国恒大拿地规划建筑面积达到2007.8251万平方米,排名第二;保利地产拿地规划建筑面积达到1082.7677万平方米,排名第三;万科拿地规划建筑面积达到1017.7493万平方米,排名第四。“今年上半年,碧桂园独占鳌头,通过土拍市场新增大量土地储备,不仅居于10家重点房企之首,同时较2016年上半年大幅增长55.19%。”中原集团北京顾问中心高级经理靳瑞欣说,碧桂园在今年上半年如此积极的拿地,原因有以下两个方面,一方面是碧桂园今年上半年销售额达到2889.1亿元,有充足的资金进行补仓;二是碧桂园在全国布局较为均衡,不仅在三四线城市进行布局,而且在一二线城市也有布局,广阔的市场纵深使得该公司能够在最大程度上抵御市场波动。特别是得益于一二线城市的外溢需求,碧桂园在一二线城市周边地区开发的项目,取得了较好的销售业绩。严跃进认为,今年上半年,中国恒大发展战略开始由“规模型”向“规模+效益型”转变,在此发展战略指导下,中国恒大拿地审慎地吸纳优质土地储备,进一步优化了土地储备分布结构。土地储备影响未来房企座次排名据中原地产市场研究部和中国指数研究院统计数据显示,今年上半年,上市房企销售额排行榜(前十名)中,有碧桂园、万科、中国恒大、保利地产、绿地、中海外、融创、龙湖、华夏幸福等企业。这些企业不仅在今年上半年取得了较好的销售业绩,而且也在今年上半年积极拿地。除了在我国土拍市场上拿地以外,包括碧桂园、中国恒大、融创在内的上市房企还会通过并购方式拿地。沈晓玲认为,今年上半年,上市房企通过并购拿地的比例继续攀升,一方面是因为包括一线城市在内的多个城市供应土地有限,另一方面在新的楼市调控形式下,一些城市新推出地块附带了多重限制,比如要求房企增加支持土地比例、以自有资金拿地等,所以房企通过并购拿地的积极性更高。这样房企可以降低拿地成本和风险,还能快速将项目推出市场,从而为企业带来销售业绩快速增长。严跃进表示,“上市房企在今年上半年积极拿地,获得较多土地储备,有利于促进未来销售业绩的提升。未来,上述企业的竞争将会加剧,主要涉及对土地成本、土地开发周期以及产品创新等方面的把握。只有对于这些因素把握较好的房企,才能获得较快的销售业绩提升速度。而销售业绩提升较快的房企,有可能改变2018年上市房企销售业绩排行榜(前十名)的座次。”“地产行业老大之争将会从2017年延续到2018年。碧桂园、中国恒大、万科拥有不同的土地储备,他们在未来能够更好地发挥各自的优势,合理开发土地,增加产品竞争力和创新力,才能在激烈的竞争中多一分胜算。”严跃进说。
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  • 中房协发布2017年品牌价值报告 中海、恒大、万科前三

    9月13日,中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第七年发布了《2017中国房地产企业品牌价值测评研究报告》。其中,中海地产、恒大集团和万科分别以529.21亿元、431.23亿元和404.41亿元品牌价值,继续蝉联2017中国房地产开发企业品牌价值排行榜前三强。从近两年中国房地产品牌价值20强榜单来看,2016年-2017年连续两次入选20强的企业共有17家,换榜率为15%。其中,新晋的20强企业为新城、旭辉与中南置地。品牌企业凭借强劲的销售表现和运营能力持续占据领先优势。《报告》指出,2016年市场环境整体宽松,房地产市场呈现量价齐升。在房地产整体向好的背景下,品牌企业继续保持领先优势,在销售、运营、盈利方面均有良好表现,品牌超额收益亦实现稳步增长。在此背景下,房企在品牌积累方面亦不断强化,通过积极适应市场调整策略,品牌呈现快速成长的态势。2017年测评数据显示,有超过90%测评企业的品牌价值实现正向增长,其中,有70%以上的企业品牌价值增长率在10%以上。品牌优势不断扩大,企业实现品牌价值稳步积累。而随着房地产行业销售面积与金额在2016年突破历史高位,行业内竞争也愈发激烈。房地产企业分化呈现加剧态势,行业整合加速,品牌实力逐步凸显。未来市场集中度上升、行业兼并整合的马太效应愈加明显。一方面,强势品牌房企凭借严格保障的住房品质以及在消费者中良好口碑实现公司销售业绩稳步积累,销售回款速度及数量也占据优势。品牌房企持续关注市场发展态势和客户需求变化,不断升级产品系列,强化品牌影响力,提升企业的品牌实力。另一方面,具备规模化优势和资金雄厚的公司才有能力在有限资源下获取多渠道融资及土地,享受稀缺资源带来的高回报。强势品牌房企通过并购获取资源,形成多元化布局,在盈利能力方面亦表现突出。本次发布的测评报告指出,在市场集中度加速提升的同时,品牌房企近年来不断强化精细化管理,提升经营效率,在多个维度实现了均好发展。未来,伴随着结构性改革持续深化,房地产行业整合进一步加强,强势品牌房企将持续保持领先优势。
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  • 小城市房子就是房子 大城市房子才叫资产!

    未来房价的涨跌,同一个城市群价格联动会增强。城市通过不同的价格信号,对自己的产业进群进行定位,是功能不断转换的过程。当房价一哄而上的时候,可能看到周边城市也鸡犬升天。但是当调控来袭,房价下跌的时候,就是考验和核心城市产业关联紧密度的时候了。比如北京,上涨时期,固安的房价就跟着涨,调控之后交易量下降,价格下降。廊坊照样交易活跃,价格坚挺。上海一调控,扬州交易量迅速萎缩,价格也下降,其实从上海到扬州去买房的人也许不是很多,太仓交易依然活跃,量价齐增,嘉兴也变成风口浪尖。结论:同一个城市群,房价涨的时候会一哄而上,一旦下跌,同一个城市群会结构性分化,关系弱的会先跌。小城市的房子就是房子,深圳这样核心的房子才叫资产。9月11日下午,西安市房管局通过其官方网站发布通告,就购房资格审核过程中出现的弄虚作假行为,做了明确的惩戒规定。西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍,今年以来西安市人民政府对楼市出台调控政策,西安市房管局也出台了相应的实施细则,为了认真做好购房资格审核工作,该局明确:对通过提供虚假资料骗取购房资格的个人,一经查实,注销当事人网签合同,并取消购房家庭成员在西安市的购房资格,且5年内不得在西安市购房。涉及违法的,依法追究当事人的法律责任。近日,智联招聘发布的《2017年秋季白领跳槽指数调研报告》显示,职场白领对北上广深等大城市的归属感较低,影响归属感的因素包括房子、户口、收入等。报告显示,白领城市归属感指数为3.42,相对于满分5分(下同)来说,白领们对所在城市有较强的归属感。其中,重庆的归属感指数最高,为3.78,第二、第三名分别是长沙、沈阳;而广州、北京、上海、深圳的归属感指数仅排到了第26名、第31名、第32名和第36名。报告显示,职场白领对目前生活城市没有归属感的第一原因是没有房子,目前仍租房,占比52.8%;生活成本高,压力大紧随其后,占比50.2%。此外,33.6%表示没有另一半,33.3%选择父母不在身边,19.2%选择感觉始终无法融入当地的文化环境,还有11.2%因为没有户口,无法解决孩子上学等问题。点评:房子、户口和收入永远是一线城市白领的三大痛点,不过随着租购同权的推进,应该会有所缓解。
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  • 消费者诟病房产中介费太高 希望费用和服务匹配

    在挑选中介时,链家并非吴女士的唯一选择。吴女士近期通过房产中介公司链家地产(以下简称链家)购买了一套报价600万元左右的二手房,最终支付的总价却高达650万元。这多出的50万元里包括十几万元的中介费(中介报价为房价款的2.7%,实际有较少折扣)和三十多万元的税费。“中介费太高了。这房子我只看一次就定下要买,觉得中介也没做什么,只是带我看了个房,签合同以后做网签、联系贷款和过户等,一下就收十几万元。总觉得收费和服务不太匹配。”吴女士告诉法治周末记者。在挑选中介时,链家并非吴女士的唯一选择。吴女士表示,她当时也可以选择通过别的中介买房,而且其他中介的费率要低一些,有互联网房产中介的中介费费率还不到2%,她起初也很矛盾。但衡量再三最终还是选择了链家。“买房这么大的事儿,我们心想还是找一家大中介,资金安全有保障一些,服务规范一些,免得不必要的风险,所以还是选了链家。”吴女士说,但买完房还是会觉得,中介赚钱是不是太容易了。“这也说明,在房屋交易市场上,费用并非是决定消费者选择房产中介的最终决定因素。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥告诉法治周末记者,而且事实上中介费并非越低越好,因为中介收取的佣金对应的是服务,佣金越低,也就意味着消费者可以获取的服务越少。费用低最终并不一定被推荐吴女士的心态和多数消费者是一样的。广东省深圳(楼盘)市消费者委员会(以下简称深消委)联合福田区消费者委员会、深圳市品质消费研究院,近期开展了一项关于房产中介的NPS调查(净推荐率调查),调查的企业为深圳地区消费者关注度前五名的公司:中原地产、乐有家、美联物业、链家和Q房网。其中乐有家和美联物业是深圳的本土中介,中原地产和链家为知名度较高的全国性中介,Q房网为一家互联网中介。据深消委负责此次调查工作的工作人员梅傲向法治周末记者介绍,调查结果显示,虽然乐有家和Q房网在费用方面的净推荐率排名第一和第二,中原地产在费用方面的净推荐率排名为最后一名。“净推荐率排名靠前的中介费率都相对较低。”梅傲说。但梅傲同时表示,综合考虑费用、房源信息、经纪人服务、安全性、交易流程、品牌推广等方面之后,在深圳市场深耕多年的中原地产的总体净推荐率却排名第一,而费用方面的净推荐率排名靠前的Q房网,其总体净推荐率却在五家公司中排名最靠后。“深消委的这一调查是符合实际情况的。因为对中介行业而言,佣金对应的是服务,服务好就意味着收费高,免佣金相当于违背了客观规律,且免佣金或低佣金的房产中介不一定靠得住。”赵庆祥说。赵庆祥举例道,此前不少互联网房产中介都打着“低佣金、颠覆行业”的旗号进入市场,有的推出租房零佣金服务,有的企业在买卖交易中介费费率普遍在2%以上的情况下,宣布费率为1%甚至0.5%。然而这些年过去以后,零佣金租房的丁丁租房已经停止运营,曾经宣称低佣金和不设门店的爱屋吉屋调高了佣金又开设了门店而且经营状况也不是特别好。“有些互联网中介甚至连纸质合同都不备份,一旦中介没了,租户和房东出现纠纷,问题就很难解决。”赵庆祥补充道。国内中介费费率相对不高梅傲在调查中发现,很多消费者跟吴女士的感受一样,虽然最终选择了高费率的中介公司,但内心还是觉得这中介费给得似乎不值。法治周末记者拨打多家中介的客服电话了解到,目前传统的房地产中介中,链家、中原地产、我爱我家二手房交易费率的对外报价均为2.7%,互联网中介的费率则要低一些,有的报价不到2%,还可以打折扣。不过,中原地产的客服人员表示,根据房屋的总价,客户可以要求经纪人向公司申请一定的费率折扣。赵庆祥告诉记者,各家中介公司的实收中介费通常比报价低,那些在某个城市市场占有率较高的中介,实收的中介费会更接近报价。“这市场上高高低低的中介费都有,中介费费率是如何定下的?我们买件衣服还能大概算下成本,但是中介的成本怎么计算?”吴女士对法治周末记者说,她一直都搞不清楚这一点。深消委也把这个问题抛给了中介机构,中介的回复是,表面的中介服务背后有很多的员工成本、服务成本和门店成本等,中介行业的成本很高。赵庆祥介绍,目前的中介费施行的是市场调节价,通常情况下,收费高的中介提供的服务会多一些。赵庆祥还透露,与国际上其他发达国家相比,中国的房产中介费费率其实一直是偏低的。“美国的费率大约在6%,日本的费率大约在5%,加拿大和其他的一些欧洲国家大约在4%。国外成熟的房产交易市场的中介费费率普遍在4%以上。”赵庆祥补充道。为何国际上房产中介行业的费率普遍如此高?“中介费用里暗含了对房屋交易安全保障等多项服务,一旦出现问题需要中介进行大额赔付或垫付,中介能够兜底。”赵庆祥给出了这样的解释,比如我爱我家前些年遇到的张金凤案,如果没有一定的中介费做依托,中介公司根本无法承担。公开资料显示,张金凤通过我爱我家购置了11套房产,并将房产登记在他人名下。张金凤在支付约1/3房款将房屋过户、尾款未付清的情况下失踪。我爱我家在向原卖房人垫付近2285万元房屋尾款后,将张金凤等9人诉至法院,追讨房屋尾款。为何消费者觉得中介费高且不值那么为何中国的房产中介费费率相对偏低,老百姓(603883,股吧)(50.160, -0.08, -0.16%)还觉得中介费高且不值呢?赵庆祥认为主要有三个原因:一是,房屋总价高导致中介费的绝对值高;二是,虽然中介费用包含了安全保障服务,但是很多人买房过程还是很顺利,没有直接享受到保障,这就类似买保险,如果没有出险,买保险的人可能会觉得自己有点亏;三是,从服务的角度来看,中国房产中介提供的是居间服务,中介属于中间人角色,其应当公正公平,但是事实上中介恰恰做不到完全的公正公平,因为房屋买卖双方和房屋租赁双方天然是矛盾的。“对于买卖双方而言,一方拼命压价,一方则拼命抬价。处于居间角色的中介,势必不能完全代表某一方的利益。也因而,中介服务再好,可能两头都不得好,交中介费的那一方总是会觉得费用和服务不匹配。”赵庆祥分析道。赵庆祥还补充,在国外房产中介是单边代理,买方和卖方各有各的经纪人,各自都有经纪人维护自己的权益,经纪人又很专业,这样的服务体验肯定要比居间服务的服务体验好,即便交了很多中介费,国外的客户也觉得值。这就像律师行业,每个律师都是为自己的客户服务的,只要其利用自己的专业知识尽全力维护客户权益,让客户少受损失,客户通常就不会诟病律师。“另外,居间服务还有一个弊病,那就是经纪人是以成交为导向,而非服务为导向,经纪人考虑的不是委托人的利益,而是能否成交后拿佣金。”赵庆祥表示,这样的话,客户会觉得中介就是这边压一压那边抬一抬,而不是为自己着想。
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  • 商业房产:可增值型商业地产或成市场新宠

    一方面,万达王建林、SOHO潘石屹等传统商业地产巨头近来不断出售商业地产项目。另一方面,一些房地产企业则不断增加商业地产营收目标。公开信息显示,万科提出到2019年,其商业租金规模要达120亿元;龙湖地产提出到2020年,其商业租金收入将达100亿元左右;远洋地产和中国金茂亦提出旗下商业营收要达50亿元。地产巨头截然不同的路径离不开资本对商业地产的青睐。有数据显示,2016年中国商业地产投资创下新高,交易总额超过2100亿元,并预计今年将再创新高。广州天河区天河路商会会长、正佳集团副董事长兼执行董事谢萌表示,商业中心的竞争已进入红海时代,越来越多的资本将目光转向了更具增长潜力的新型业态。据悉,天河路商圈是广州天河区的核心商区,在这个不到两公里距离、总面积约4.5平方公里的范围内,汇聚了正佳广场、太古汇、万菱汇、天河城等近20家大型商业综合体。在商业地产的厮杀中,天河路商圈逆势增长。来自天河路商会的数据显示,2016年仅一个商圈的社会消费品零售总额就达9600亿元。就商业综合体而言,超大体量需要超大流量的支撑,首先商圈商会要发挥作用。谢萌认为,从整个生态环境出发,商圈商会要发挥四个主要功能:一是采集信息,包括商圈商业信息、酒店行业信息、旅游信息、文化信息、创新信息内容,尽量避免商业中心的同质化竞争;二是不断拓展新游客、新客户源,开发新蓝海流量;三是在国际上建立国际旅游网络,拓展国际流量;四是打造品牌活动,打造超级IP,把所在商圈打造成城市新的商业名片。商业购物中心必须积极拥抱并大胆推进供给侧结构性改革,今后的商业地产业态不会是单纯的商业销售。谢萌说,一个商业综合体只有通过新文化的建设,加强客户的体验,借助新技术来提升行业运营效率,客户才会有新连接。中国商业经济研究所所长齐晓斋认为,当前,各地的购物中心正在积极进行业态调整:零售配比明显下降,由过去的70%下降到50%甚至更低;亲子、餐饮、娱乐等体验式消费占比则明显提升。据统计,2016年中国可投资商业地产规模高达3.4万亿美元,位居全球第二。对于商业地产的投资策略,五牛股权投资基金管理有限公司副总裁全宇看好高速发展的城市群,专注于迅速形成的城市体,诸如上海周边、杭州等经济活跃度及交易活跃度更高的城市板块,积极覆盖快速发展的准一线城市,以商办物业为核心,专注于区域板块的价值标杆与驱动者,持续拓展如工业园、仓储物流和停车场等细分市场。“商业地产行业重资金投入,回报时间比较长,考验的不仅仅是开发能力,而是运营能力、服务能力。”谢萌说,行业发展到了一个洗牌的区间里。戴德梁行方面预测,未来市场,可增值型或机会型资产将成市场新宠。研报指出,近年来,由于租金增长放缓而资本价值增长超速,中国商业地产收益率受到压缩。未来,在庞大供应量的压力下,预计租金增长仍保持缓慢态势,收益率预计或将继续下滑。因此,更多投资商把目光转移至对资产价值的提升,可增值型或机会型资产也越来越受欢迎。戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示:“城市更新产业升级,改造创新将成为未来几年愈发关注的话题。对于投资者来说,有效的资产运营管理将成为制胜因素。”
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  • 如果失去房地产,中国的未来该怎么办?

    房子作为一种商品、房地产作为一个产业,有其自身的发展规律和约束。这一轮史无前例的大牛市过后,居民杠杆率迅蹿升、高居不下,高企的房价不仅对实体经济产生挤出,还给人民币带来了巨大的贬值压力。脱离实体经济发展的房价上涨,本就是无源之水。  (居民金融资产负债率:中国为25%,当前美国为20%、金融危机前的2007年为27.3%)随着去年底最高决策者以“房子是用来住的,不是用来炒的”为口号发起房地产路线的拨乱反正,今年我们陆续看到自90年代末以来的第二次房地产供给端政策调整,这一次拐点可能真的到了。问题是,如果房地产这一屡试不爽的调控工具“自废武功”,而另一增量需求——出口——又是有顶的,那么未来持续增长的动力到底源自哪里?我们认为,对于经济大国而言,从生产要素角度来看,长期增长的核心驱动力,来自人力资本;从产业承载来看,增长的核心驱动力来自制造业。地产长效调控机制起航房地产(1)作为一种耐用消费品,有供需的周期性规律;(2)作为大众广泛参与的资产,容易受到羊群效应的影响;(3)对我国而言,作为政策调控的工具。前面两个因素决定趋势,第三个因素决定节奏。在这个时点谈这个问题,主要因为第三个因素起了重要变化。近期我们看到关于房地产长效调控机制的频繁亮相,大量政策是着眼于供给端的,而上一次对房地产供给端的政策调整还要追溯到90年代末的住房制度改革。下图摘录了今年以来各地出台的一些房地产长效调控政策具体措施,可以看到几乎全部都是着眼于供给端的调控。当然这并不意味着中国房地产市场将遭遇日本那样惨烈的泡沫破裂,它更多地只是中国最高决策者未雨绸缪,或者要将经济、改革从房地产的绑架中解救出来的前奏。的确,很多国家都出现过地产泡沫和泡沫破灭,有的国家甚至多次出现,但日本受伤尤为严重自尤其特殊性(不在本文中展开)。  (日本和美国地产泡沫破灭的“杀伤力” 对比)但这一变化带来了一个值得所有投资者思考的问题:宏观层面,地产这个最大的风口过去之后,长期增长的来源?微观层面,存量经济下资本回报的来源,企业如何应对已经习惯了年年涨薪的员工?持续增长的根源:劳动生产率的提升经济增长的最终目的是提高人类的生活水平,而“生产力或许是人均生活水平最重要的决定性因素,没有之一”。从宏观层面,美联储前主席伯南克(Ben S. Bernanke)的这个说法很好理解。但置于微观层面,已经习惯了每年加薪的我们是否想过,作为员工凭什么要求每年加薪(事业的中年危机),而作为企业又如何应对要求每年加薪的员工?为了年年加薪以及更高的生活生平,我们又该如何提升生产率呢?规模经济是提升劳动生产率的必要条件。增量需求、大国市场都是提升劳动生产率的天然优势。一系列经济大国崛起的经验表明,增量来源首先是内需,其次是外需。内需核心就是房地产产业链,外需就是制造业。  (历史上主要出口大国的份额)我们过去20年能够持续加薪的两个核心驱动力都面临后劲不足的问题:房地产政策性拐点已经出现,而出口又是有天花板的。那么,未来的增量来自哪?  (中国商品出口占全球比重)以人为本(“习”要好好学),这是Hongbin Li, Prashant Loyalka, Scott Rozelle等人(2017)的研究带给我们的启示。这篇题为“Human Capital and China’s Future Growth”的论文比较了全球各国人均受教育年限和人均收入在1980、1990、2000、2010和2014年的关系和变化,这些数据展示了人力资本在我国和全球持续增长中扮演的角色:  (人均收入和受教育年限: 1980, 1990, 2000, 2014 ;中国和美国已经标出)对比四幅图,看全部样本,呈现两个特征:(1)拟合直线的斜率越来越大,意味着教育在人均收入中扮演的角色越来越重要;(2)样本越来越聚集在拟合直线周围,意味着这是一个适用于各国的规律。更重要的是,从中国样本点的移动轨迹看,2014年之前同时存在显著的垂直向上移动(非人力资本贡献)和右上移动(人力资本贡献),而2014年已经没有垂直向上移动的空间,只能依靠右上移动,即通过提升人力资本来进一步提高劳动生产率。劳动生产率提高之后,哪里才是我们的“用武之地”呢?美日两大经济体的经验给指出了去向:制造业。劳动生产率的承载主体:制造业美日两国的经验表明,制造业的增长对于经济增长有着显著的拉动效应:尽管制造业在两国GDP的份额均显著低于50,但1%的制造业增长仍然能带来0.5%的GDP增长。  (美国GDP增速与制造业产出增速比较)我们对日本和美国长周期经济增长与制造业产出进行的简单拟合显示,除了个别时间点以外(往往是经济周期的拐点),二者基本能够完美线性拟合。也就是说,长期来看,制造业在两国经济增长中的重要性没有发生变化。  (日本GDP增速与制造业产出增速比较)甚至在拟合系数上,两国都非常接近。1%的制造业增长将带来0.5%的GDP增长。考虑到制造业在两国GDP的份额均显著低于50%,也就是说制造业的增长有显著的放大效应。  (日本与美国实际制造业增加值变化,两国相继在1991年和2007年进入了各自的“lost decade”)制造业名义产出占比持续回落的现实,似乎与其在美日经济中的重要性看起来有些矛盾。但只要拆分量价因素就可以发现,导致美国制造业名义产出下滑的唯一因素是制造业价格涨幅慢于GDP。制造业作为劳动生产率弹性最大的部门,通过不断提升效率为实质性经济增长和居民消费提供坚实的基础,而这不正是居民生活水平不断提高的过程吗?  (美国名义制造业增加值与价格指数)而制造业之所以是劳动生产率弹性最高的部门,其中一个重要原因是其可贸易属性极大扩大了其市场半径。正如我们前面所谈到的,规模经济是劳动生产率的必要条件。即便是美国这样以第三产业为支撑的经济体,其出口份额中制造业产品的比例一直维持在50%以上。  (美国出口产品结构)规模经济的魅力,使得大量研发投入到制造业相关的领域。根据OECD的统计,在所有研发投入中,除了软件、计算机服务以外,几乎全部研发支出都投入到了制造业领域。吸引研发最多的制造业领域包括医药、技术硬件和设备、电子和电气设备、工业工程、汽车、化工等等。  (2015年全球研发投入的行业分布,数据来自OECD)在比较了美日主要制造业产业后,我们发现,制造业的发展倾向于极其“夸张”的分化,其分化的规律:因为人力成本是刚性、且在国家内部是流动的,劳动生产率弹性低的产业只能被挤出市场。这里日美共性的行业是纺织服装这种相对低端的制造业。对大国而言,最重要的是在部分劳动生产率弹性极高的制造业部门树立优势,日本是电气设备制造,美国是电子和半导体产业。有了优势产业,不必担忧低端产业流出。必需消费品多数时候是稳健/保守的选择,其劳动生产率弹性在制造业中位列中游。写了这么多,除了操本该“肉食者谋”操的心之外,投资者是否可以将上述分析应用到微观层面的行业和个股选择上呢?微观层面的应用:行业选择我们认为投资者可以分三步走,考量行业与个股的前景:Step 1:区分增量行业/存量行业/减量行业(子行业分类,规模为2016年收入;注:不代表增量行业的投资机会一定优于减量行业,而是针对不同类型的行业有不同的分析方法)以行业收入的5年复合增速作为衡量标准。一些数据说明:行业收入增长来源可能是内生增长或是外延并购。默认外延并购本身是增长的方式,且大概率公司不会去选择并购减量行业的资产。收入增长的贡献可能是量或者价,但很难连续5年依靠价的提升,因此大概率增长主要来自量的贡献。比较行业收入增速与GDP增速。如果显著高于GDP,则定义为增量行业;如果显著低于GDP,则定义为减量行业;其余为存量行业。Step 2:对存量行业和减量行业,区分量/价波动对收入的贡献对于增量行业,量价的区分相对不重要;对于存量行业,非常有必要区分量的贡献和价的贡献;对于减量行业,价的波动可能更重要。价的波动之中,除了劳动力以外,其他都是成本,而成本解决的是蛋糕的分配问题。  (减量行业和存量行业受价格波动的影响幅度)以最具弹性的房价作为参考,长期看,价的涨幅基本持平于人均收入的增长,但波动幅度更大。也就是说人均收入的增长可以作为所有价涨幅的标尺。  (主要发达国家长周期扣除通胀后房价涨幅)Step 3:分析公司如何组织资源对于供给端,最核心的问题是公司如何组织资源,提供性价比更高的产品,也就是提升劳动生产率。资产结构是重要的差异,重资产是天然的壁垒。增量行业的重资产很可能具备吸引力。  (重资产行业)生产端除了资产结构的差异,另一个维度是是否提供差异化的产品。从费用结构看,研发支出的目的往往是提供差异化的产品,尽管二者可能不完全对等。  (研发驱动型行业)除了生产端的资源组织,另一个供给方的差异是销售端资源的组织。我们直接以销售费用率来衡量企业对销售端资源的依赖。
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  • 房地产回暖 前行水深 摸着“业绩”过河

    沉寂了一段时间的房地产板块昨日在其他板块黯淡无光之际一鸣惊人,申万地产指数全日上涨2.16%。今年以来,申万地产板块表现都十分一般,涨幅仅1.8%,同期沪综指上涨8.44%。分析人士指出,长期来看,资金还款压力将导致房地产企业主动放缓房地产投资,房地产发展面临“心有余而力不足”的情况。调控走入深水区,后续不确定性仍然较大。因此推荐业绩过硬,且具备一定主题的行业标的。地产业寒意来袭目前,资本市场对于地产板块整体是谨慎态度。“我们已经转型很久了,不再做房地产方面的项目了,向小微金融、证券信托、金融同业和资产管理方面转型。”北京一房地产信托有关人士表示。而银行以及其他市场资金,对于地产项目的融资批复也是十分谨慎。“非上市公司房企不做,非百强县不做。”一位民间借贷企业表示。两融市场上,申万房地产指数年初以来整体呈现净流出状态,金额达1.2亿元。但事实上,房地产上市公司上半年依然取得了不错的成绩。据西南证券统计,上半年板块整体业绩保持高速增长,盈利能力企稳回升。2017年上半年房地产板块整体实现营业收入6227亿元,同比增长5.8%,相比2017年一季度的增速11.2%小幅回落,显著低于2016年整体增速29.6%。2017年上半年房地产板块整体实现归属于上市公司股东净利润612亿,同比增长27.4%,相比2016年的增速41.3%下滑13.9个百分点。重点公司净利率企稳回升,加权平均净利率从2015年的10.1%、2016年的10.3%持续提升至2017年上半年的11.5%。东北证券分析师刘立喜表示,今年房地产销售增速延续了去年底开始的放缓趋势,去年10月开始的限购限贷政策的影响延续到了今年。由于限购限贷政策主要针对的是一二线的城市,可以看到,从去年10月份开始,一二线城市的销售同比大幅下降,相对一二线城市来说,三四线城市销售同比却保持稳健,并且在今年年初的时候甚至出现了上升的情形,不同等级的城市出现了分化。由于三四线城市在房地产销售在全国中占比60%左右,因此三四线城市的销售数据对房地产销售形成了一定支撑,否则销售数据将下降更快,幅度更大。“出现分化的原因一是一二线城市自2016年起开始了限购限贷政策,房地产销售受到打压,居民购买需求转向三四线城市,产生了外溢效应,即一部分对一二线城市商品房的需求转向了三四线城市。另外就是三四线城市最近一段时期通过棚改货币化提升了房地产销售。下文就将对棚改货币化对销售数据的影响进行简单测算。”刘立喜分析称。 精选主题业绩为王今年以来,一线城市土地供应速度明显加快。据相关报道,截至8月10日,一线城市(北京、上海、广州)供应住宅土地达138宗,合计供应住宅土地规划建筑面积达1636.76万平方米,已经接近2016年1739万平方米的供应。相比2016年同期供应的774万平方米,上涨112%。其中上涨最明显的北京,今年以来供应住宅土地达47宗594万平方米,相比2016年全年供应的219万平方米上涨了170%。刘立喜指出,长期来看,资金还款压力将导致房地产企业主动放缓房地产投资,房地产发展面临“心有余而力不足”的情况。综合来看,当前支撑房地产投资稳健的因素尚存,但边际减弱,预计今年房地产投资在三季度面临更大的下行压力,2017年累计房地产投资增速存在跌破7%的可能性。预计2017年下半年房地产增速下滑对完成今年GDP目标增速影响有限。从资产配置角度看,国泰君安证券指出2017年房地产行业的投资策略为“精选主题,业绩为王”。调控走入深水区,后续不确定性仍然较大。因此推荐业绩过硬,且具备一定主题的行业标的。
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  • 长租公寓:房企中新兴的“竞技场”

    ●2017年,一批品牌房企抢滩布局长租公寓,以“整租”形式向“散租”统治的租赁市场发起挑战●盈利问题备受关注,业界分析,集中式公寓做到2万间或分散性公寓做到10万间,盈利才能变好有机构分析师表示,相对于中介机构,绝大部分房企有着强大的项目运营和管理能力。图为万科的泊寓。租赁市场的剧烈变革正在我们身边发生。2017年以来,万科、远洋、中骏、龙湖等房企先后杀入新兴的租赁市场,在长租公寓领域积极扩张。它们带来大量的资金和新的市场规则正在重构租赁市场的秩序。长租公寓这一崭新的产品形态提供了一种与传统租赁形式完全不同的价值观念,伴随着来势汹汹的房企大军不断进入这一领域,它们是否能够改变租赁市场的现有格局?押宝“租售并举”,布局长租公寓今年夏天以来,从广州试点推出租购同权政策开始,连续不断的政策出台让租赁房市场一时间变得尘嚣甚上。最近集体用地建设租赁房的政策出台,更是让话题的热度进一步上升。人们看到了租赁市场未来巨大的潜力。甚至有业内人士将其视为解决如今高房价问题的一种可选方案。政策的风吹了起来,租赁市场的活跃让人们赫然发现:这个原本松散、混乱的行业里不知不觉竟有了如此众多房地产企业的庞大身影——2017年开始,一批品牌房企先后在租赁市场的长租公寓领域摊开了自己的版图。8月17日,中骏置业于香港举行中期业绩发布会,其管理层在会上指出:“目前中骏置业长租公寓已有7000多间,主要布局一二线城市。”8月25日,万科董事会主席、CEO郁亮也在万科中期业绩发布会现场明确表示:“万科是从三年前开始布局长租公寓的,并且相信租售并举的时代一定会来临。”8月底,远洋邦舍公寓青年路店面市,9月初龙湖冠寓酒仙桥店入市,并且还将在今年下半年持续推出同类产品。除此之外,像石榴地产这样的中型房企也在积极布局长租公寓领域,如今其旗下熊猫公寓产品已经在北京推出两家门店。“近期全国各地都特别支持租售并举,都在出台政策。”龙湖冠寓总经理王俊英表示,企业做项目也会受此影响,主要看未来城市远期规划,还有近期政策。而熊猫公寓总经理王玺龙也表示:“我们在去年就已开始布局这一领域,从去年‘9·30’之后,国家就释放了明显信号,市场要进入存量房时代。”而另一方面,土地出让政策所产生的影响也同样在助推长租公寓市场。从去年开始,北京土地市场上出让了大量房企自持用地,不论土地属性是商办还是住宅,这些地块上究竟应该做什么样的产品一直是业界讨论的焦点。“在商业盈利困难,众创空间供大于求的背景下,长租公寓似乎是一个不错的突破点。”易居研究院智库中心总监严跃进表示。挑战“散租”,房企改变市场格局密集的政策利好让2017年成为长租公寓市场上一个非常明确的分水岭。在此之前,市场上存在的是来自互联网企业、中介机构打造的长租公寓产品,比如新派公寓、自如寓这一类产品。它们带有很强的试验色彩,运营企业受限于资金和运营能力的问题,并没有能力进行大规模的产品复制。抑或,有些产品只是基于中介自身业务的一种延伸,比如链家的“自如寓”、我爱我家的“相寓”。但伴随着地产企业“抢滩”这一市场,原有的格局正在重构。“房企进入市场之后最大的特点就是让租赁市场的运作模式出现了改变。”一位机构分析师向记者表示,相对于中介机构,绝大部分房企都有着强大的项目运营和管理能力,它们进入租赁市场打造长租公寓产品,以整租的形式对以往被“散租”统治的租赁市场发起了挑战。如今的长租公寓市场,实际上已经成为房地产企业的竞技场。这些企业拥有比互联网公司和中介机构更为完善的产业链条,它们用打造、运营房地产项目的模式来运作长租公寓这一类型产品,在抢滩这一细分市场的过程中虽然后发,却依靠着雄厚的资金实力和运营优势先声夺人。链家研究院院长杨现领表示:“目前租房市场格局是40%的中介,40%的二房东,10%的业主,10%的自如等长租租赁机构;而未来租房市场格局可能50%是专业机构化管理市场,40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场,还有10%是房屋分享。”他表示,伴随着更多的资本和玩家进入这一领域,新的赛道规则也正在慢慢建立。焦点1回报率低?长期回报多定在6%-7%在长租公寓大量入市之前,无论行业内外都普遍存在着这样一种观点:做长租公寓其本质依旧是一个“二房东”式的生意,门槛较低。不过从目前正在运作长租公寓的几家企业反馈来看,长租公寓并不是一门可以建立在“二房东”逻辑上的生意。其中,仅产品模式较低的回报率就足以令多数想要涉足这一领域的企业思量再三。无论是整租还是散租,资金回报率低的问题普遍存在于整个租赁行业内。杨现领就曾透露,链家旗下的长租产品“自如”在运营初期的五年非常痛苦,当时一线城市的租金回报率都不到2%。当然,现在随着自如运营的成熟,这种情况已经有所改变。从目前市场情况来看,开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在6%-7%。当然,刚刚起步的长租公寓远不能达到这样乐观的数字。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上说,万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率,他就已经很满意了。他说:“未来随着政府出台相关政策扶持,长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%-8%的水平的话,我们就往这个方向走。”而龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石也表示,龙湖冠寓的动态投资回收期是五到六年,希望在2020年成为业内前三名,租金收益超过20亿。2020年之前,龙湖集团方面对冠寓并没有盈利的要求,主要考虑的是品牌和规模。换言之,三年内,龙湖冠寓这一产品并没有考虑盈利。不过,从远期来看,龙湖依然是比较看好这一项目,此前在中期业绩会上,龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上,毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右,毛利率高达65%。焦点2 利润薄?成本控制是运营关键目前这种较低的资金回报率是长租公寓最大的门槛,就长租公寓来讲,无论采用轻重资产哪种模式都存在资金回收周期和利润率的问题。普遍困惑的是,长租公寓的拿项目、改造、运营成本都不低,依靠租金来回收成本,回收周期漫长这一问题是无法回避的。而在这样的背景之下,长租公寓应该如何去做才能够达到现金流和成本方面的相对平衡?易居智库中心研究总监严跃进分析认为:“首先,长租公寓涉及的持有方式和传统的出租方式都是有区别的。如今的长租公寓可以分为自持项目的重资产运营模式和整租项目的轻资产运营模式。”如果是前者,那么考验的更多是企业的资金实力,因为依靠租金回款周期较长。而如果是后者,则更多考验的是企业的运营能力,因为无论是承租、改造还是后期管理运营都需要控制成本。“长租公寓本身就是一项利润较薄弱的生意,因此成本控制就成了企业需要抢占的行业制高点。”王玺龙介绍说,长租公寓最重要的投入有两项,一个是所拿物业的租金,一个是改装投入。而龙湖冠寓的运营者则更明确地指出,除资金成本之外,时间也是一种成本。王俊英就表示:“用自持做租赁肯定跟销售的逻辑不一样,一个是看未来,一个是看现在。长租公寓项目一次投入特别大,需要一个漫长的回收周期,谁能把这个成本控制住,谁一定是未来终极的胜利者。控制成本是在前端要拿下项目,中间建造项目,一直到后期运营,才能保证整个项目是赚钱的生意。从建造来说,时间成本也是很重要的,因为涉及租金回收,所以成本是在拿下项目的那一刻就已经开始计算了,拖得时间越久肯定越不好。龙湖的轻资产长租公寓从拿项目到入市时间大约在130天。”焦点3 如何盈利?扩张规模成首要目标盈利问题同样是许多行业人士最为关注的问题。此前王玺龙曾经透露,熊猫公寓的产品回收现金方式主要依靠着租金和增值服务。而王俊英则表示,龙湖冠寓的盈利主要是依靠租金来实现的。如果仅依靠租金来实现现金的回收,那么在单笔收益相对有限的情况下,规模就成为决定性的因素。“从盈利角度来说,集中式公寓可能做到2万间房时,盈利情况会开始变好,但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。”杨现领指出,从企业角度来说,基于一定的产品和服务能力带来的规模效应,才能赢得市场。而除规模之外,长租类项目要想盈利,主要需要三点:第一是产品和服务,第二是系统化的运营能力,第三是相对比较顺畅的融资途径。目前市场上,很多涉足长租公寓领域的开发商都将扩展规模作为其首要目标。比如中骏方面就在其中期业绩会上表示,中骏长租公寓项目的目标是三年做到5万间,长远目标则是1000个项目,50万间产品。而韩石也表示:“目前政策利好,很多开发商都涉足长租公寓这个领域来,市场需求量非常大,目前还是蓝海的状态。冠寓年底的时候房间数量会超越15000间。布局一、二线16个城市。中期我们把5万间作为一个临界点,希望能够迅速突破这一量级。”焦点4 如何定位?靠品质or价格吸引年轻人在租赁市场上,新兴的长租公寓有着一些传统租赁形式所不能比拟的优势,比如集中式的管理带来良好的公共空间以及生活环境,再比如背靠房企所拥有的强大运营能力和资金支持。对个人租赁者来讲,长租公寓的出现最重要的问题在于解决了租客权益被房东、中介人员随意侵害的问题。但需要指出的是,更好的居住环境和完善的物业管理也意味着需要承担相应的费用,这一费用往往直接体现在较高额的房租上。比如龙湖冠寓在重庆和成都等地项目相对周边有15%左右的溢价。而无论万科泊寓、远洋邦舍抑或是熊猫公寓,其产品的月租金都要高于同等面积的传统房屋租赁。“长租公寓的定价主要还是同位置有关系。”对此,一位长租公寓运营者告诉记者,“仅从面积来看,长租公寓的性价比与普通住宅没有可比性,这种产品更多的是依靠良好的装修、公共空间和一些免费配套来吸引注重生活品质的年轻人。”如果要靠品质吸引年轻人,就需要成本和投入;如果降低价格、放弃品质,那么会陷入同传统租赁产品的恶性竞争中去。这看上去是目前长租公寓面临的最现实的矛盾。而矛盾的突破点在于客户的消费观念和生活观念,在于他们是否愿意为长租公寓所提供的生活品质买单。长租公寓的运营者们最爱提及的一句话是:“房子是租来的,而生活不是。”但现实是,目前租赁市场上年轻租赁人群很少有足够的支付能力为高房租买单。而拥有支付能力的年轻人,目前虽然能够支撑这一市场,但当长租公寓大量入市,客源是否充足、出租率是否能够得到保证就是一个值得商榷的问题了。对一些有足够支付能力的人来说,长租公寓这样的产品也可能难以打动他们。“相比来讲,长租公寓可能更适合新租户,对于老租户来讲收纳空间不足,实用性大打折扣。”租住在酒仙桥附近的陈女士向记者表示,目前她所租住的房子月租金在5000元左右,小区较老,但是面积要远高于周围的长租公寓产品。“长租公寓具有吸引力的点在于拥有健身房等配套设施,但是相对普通房屋租赁来讲性价比依然不够高。这种公寓难以满足做饭、洗衣等生活需求,而且面积比较小,如果价格在5000元以下可以考虑。”
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  • 房企高负债引关注 国资系统出面警示

    9月4日,万科和成都双流区就万科梦想城项目举行正式的签约仪式。据悉,该项目总占地面积约1.1万亩,总投资约700亿元。这是万科继广州广信资产包后又一个巨无霸。而数据显示,虽然包括部分地方国资系统都在函件中警示房地产高负债和资金紧张的风险,但开发商们拿地依然慷慨。有开发商人士直言,在行业调整中,对有实力的龙头公司是好事情,可以相对低成本扩张或转型。针对9月6日绿地被列入观察名单,联合资信表示,绿地在2017年中报里公布了辽宁子公司的债务违约问题。联合资信认为,这会对绿地集团信用水平带来一定影响。根据中报,绿地集团子公司绿地辽宁投资建设控股集团有限公司下属企业已逾期未偿还的短期借款总额为2.475亿元人民币。房地产资金预期和高负债压力,不仅引起征信机构的关注,还受到国资系统的警示。9月5日,湖北省国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”。根据官网文件,考虑到省出资企业经营房地产的户数较多,投资规模大,增幅快,且普遍存在资产负债率高、资金成本高、盈利空间收窄、后续资金紧张等问题,需防范投资风险和经营风险。因此,要求从9月5日起,湖北省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则,严控风险。同时,要求在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。最新数据显示,A股上市房企负债率已经超过70%,部分公司负债在90%以上,资金压力可见一斑。不过,开发商似乎并未受到资金方面的影响,相对于过去谨慎拿地,今年变得很积极。国家统计局数据显示,今年前7个月,房地产开发企业土地购置面积12410万平方米,同比增长11.1%,增速比1~6月份提高2.3个百分点;土地成交价款5428亿元,增长41.0%,增速提高2.5个百分点。据了解,目前,不少房地产开发商竞相试水房地产租赁市场,有地产专家分析认为,纯粹只是盖房的盈利模式受到挑战,未来将逐步向投资和管理相结合转型。
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  • 房企业绩靓难掩资金紧 积极推盘或成重点

    9月5日,万科发布数据称,今年前8个月累计销售额3497.8亿元。靓丽的销售业绩使得万科A昨日盘中一度大涨4%以上。当前部分开发商业绩继续增长也难以掩盖行业负债上升、资金紧张的尴尬,126家A股房企6月末合计负债约5.4万亿元。因此,积极推盘加快资金回笼可能成为未来一段时间开发商的重点业务。二级市场上,受到万科等龙头个股的影响,地产股整体表现不错,但在市场人士看来,龙头股存在补涨需求,而行业暂时依然缺乏系统性大涨的机会。预售证增加开发商加快推盘9月5日,万科发布8月份销售及近期新增项目情况简报,期内,万科实现销售面积273.9万平方米,销售金额370.4亿元。而今年前8个月该公司累计实现销售额3497.8亿元。靓丽的销售业绩使得万科A昨日盘中一度大涨4%以上。不过,有分析认为,虽然当前大型开发商业绩继续增长,但并未能改变行业趋势。据了解,部分企业已经开始谨慎投资房地产,而不少开发商也加快推盘力度。梳理发现,截至目前,大型开发商发布的数据显示,今年以来销售业绩多数不错。中国恒大今年前8个月累计合约销售金额约达3216.8亿元,旭辉控股同期合同销售609.1亿元,同比增长68%,完成全年合同销售目标76%。根据观点指数研究院数据,今年前8个月,有碧桂园、万科、恒大、保利、绿地等8家开发商累计销售规模超过1000亿元。大型开发商业绩靓丽下,整体市场销售可能趋缓。易居研究院智库中心提供的数据显示,2017年8月,在选取的50个固定样本城市中,30家A股房企有26家销售面积出现了同比下跌。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,考虑到很多房企制定了较高的年度销售目标,预计在“金九银十”期间会加快推盘。统计显示,今年8月份,北京有13个楼盘拿到预售证,而7月份只有7个项目,6月有12个,5月也只有9个楼盘拿到预售证。阳光家缘数据也显示,今年7月份广州新发预售证34份,而8月份就飙升到54份。9月份仅仅1日和4日就合计发放了8份预售证。资金压力大负债率飙升126家房企负债5.38万亿元面对碧桂园、万科、恒大、保利、绿地、融创、龙湖等大型开发商靓丽的销售业绩公告,很难想象,整个地产行业资金压力愈发显现,负债率飙升。多数业内人士预计,未来行业可能出现一轮洗牌,更多的中小房企寻求同龙头合作,而大房企也会出现一波并购。按照证监会最新分类,A股126家以房地产为主业的上市公司今年上半年累计实现营业收入5912.82亿元,其中,绿地控股以1259.76亿元居首,万科和保利分别为698.10亿元和544.59亿元。不过,截至二季度末,这126家房企累计负债为5.38万亿元,同比增长28.90%。存货合计3.8万亿元,增长16.97%。这也使得房企资产负债率纷纷飙升。根据半年报,4家地产商资产负债率超过90%,分别是鲁商置业、珠江控股、嘉凯城和中房地产。资产负债率在80%以上的有34家,在龙头开发商中,万科资产负债率为82.66%,保利地产为78.83%,绿地控股89.05%,招商蛇口为72.28%,均为至少最近三年中报的最高位,且负债增长超过资产。万科今年上半年总资产增长30.46%,总负债增长了33.79%。保利地产总资产增长了34.15%,总负债却大涨41.26%。华创证券房地产行业分析师袁豪表示,在上半年中呈现了加杠杆趋势,6月末,房地产板块净负债率93.2%,较2016年末上升16.1个百分点,较今年一季度上升5.7百分点。来自开发商的声音也预示着部分房企未来资金压力不减。二级市场地产股或有补涨行情但大机会难现二级市场上,地产股昨日出现上涨,万科A、保利地产、阳光城、蓝光发展等表现不错。不过,多数机构认为,地产股可能存在补涨行情,但系统性大涨暂时难以出现。中信证券行业分析师陈聪认为,经过一段时间调整之后的,龙头地产公司的估值也具备吸引力,目前或是投资地产行业龙头的时机。“过去2年,大房企销售增速远高于结算,导致预收款快速累积,同时由于新修订会计准则要求预收款加速确认,行业或将加速结算,同时2015年~2016年房价快速上涨推动毛利率连续回升,推动业绩快增。”华创证券袁豪称。
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  • 龙头房企8月销售均价稳中有降 “以价换量”趋势隐现

    楼市“金九银十”前瞻“金九银十”已经来临。传统上,楼市的“金九银十”,是指很多楼盘都会选在九、十月开盘,而此时人们的消费心理比较松动,所以这两个月的住房销售额会明显高于其他月份。继去年9·30调控之后,今年3月份房地产市场调控继续趋严。在史上最严的房地产调控后,今年的“金九银十”会呈现怎样的状态?目前来看,房企融资依然从紧。土地市场则供需两旺:在监管层的督促下,热点城市加大土地供应,而房企争抢部分热门地块。近日,部分龙头房企公布了最新的销售数据。从销售单价上看,8月四家企业销售单价已经出现明显下降。而由于部分企业提高了年度业绩目标,这些房企可能会采取以价换量的形式迎接“金九银十”。(杨志锦)导读截至9月5日下午,万科、恒大、融创、富力、旭辉等几家龙头房企发布了8月的销售业绩。其中,恒大、旭辉的销售额比7月有所下降,其余三家则趋稳回升。但从销售单价上看,4家企业已经出现明显下降的趋势。8月既是传统的楼市淡季,又因楼市调控而迎来市场下行。但从几家龙头房企的业绩上看,似乎并未受到这些因素的影响。截至9月5日下午,万科、恒大、融创、富力、旭辉等几家龙头房企发布了8月的销售业绩。其中,恒大、旭辉的销售额比7月有所下降,其余三家则趋稳回升。但从销售单价上看,4家企业已经出现明显下降的趋势。分析人士指出,大型房企的销售业绩总体稳定,这得益于其全面的业务布局和灵活的价格策略。但价格的下调,仍然显示出调控政策下市场降温的影响。从前8月业绩来看,上述几家房企都比去年有了较大幅度的提升,融创的增长率甚至达到111%。由于部分企业提高了年度业绩目标,按照大部分受访者的观点,可能有越来越多的房企采取以价换量的形式迎接“金九银十”。大型房企业绩稳定万科发布的业绩简报显示,2017年1-8月份,万科累计实现销售面积2391.6万平方米,销售金额3497.8亿元,同比分别增长34.5%和47.3%。由于碧桂园尚未公布8月业绩,目前万科暂为已公布销售规模最大的房企。前8月,恒大累计合约销售金额约达3216.8亿元,累计合约销售面积3246.7万平方米,同比分别增长38%和10%。实现了多宗并购的融创,前8月实现合约销售金额1646.8亿元(其中合同销售金额为1614.3亿元,预订销售金额为32.5亿元),同比增长111%,是增速最快的房企之一。但与其上调后的年度销售目标(3000亿)相比,目前的完成率仅为53.8%。富力和旭辉同样录得很好的业绩,两家公司的年度销售目标均为800亿,到今年8月,旭辉实现609.1亿的合同销售额,目标完成率为76.1%;富力实现销售519.9亿元,完成目标的65.0%。但从8月单月的表现来看,各家企业并不一致。万科在8月实现销售金额370.4亿元,比恒大的334.3亿元略胜一筹。这均是两家公司今年以来的相对低位,其中万科是第三低点,恒大是第二低点。而旭辉8月销售52亿元,比7月的85.6亿元下滑了近四成,为今年的月度最低点。融创和富力则实现业绩的逆势上扬。融创8月合同销售金额305.4亿元,实现今年以来的月度新高,且同比涨幅达到237%。富力销售金额72.3亿元,环比上涨22%。据悉,今年大部分房企的销售高点出现在3月和6月,前者是因为尚未受到新一轮调控政策的影响,后者则是由于企业冲击年中业绩所致。但大型房企的业绩相对稳定,波动幅度并不大,如恒大除6月和7月外,今年的月度销售金额一直维持在300亿到400亿之间。“大型企业因为布局城市广、货源充足、产品线丰富,可以通过各种方式调配业绩,比如改变推盘节奏、产品类型、价格策略等,来维持业绩的稳定。”北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,“相比中小企业,大型房企的月度业绩虽有波动,但总体在可控的范围内。”对于不同房企之间8月销售规模的不同变化,该人士认为这取决于年度目标的完成情况。销售目标完成较好的房企,会适度放缓节奏,反之则会通过降价等方式,加快推货节奏。房企有加快推盘的可能受传统淡季和楼市调控双重因素影响的8月,市场交易量已经处于阶段性低点。根据北京市住建委的数据,8月北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1793套,环比增长6.7%,同比则下降75.5%。二手房成交量在连续4个月的快速下调后基本触底,签约7712套。据中原地产数据,上海8月新建商品住宅成交面积45.4万平方米,环比减少32.4%,同比下滑75.7%。广州的新房成交套数也同比下降了50%以上,且有机构统计,新房成交均价也出现下滑。据各机构的数据,南京、苏州、武汉、厦门等热点城市同样在8月遭遇销售低点。热点城市市场的变化,正对房企的销售产生影响。上海易居研究院对30家A股上市房企在50个样本城市的销售进行统计。数据显示,8月上述房企的新建商品房销售面积为516万平方米,环比减少25%,同比减少33%。且自今年5月以来,该数据已经连续三个月出现下滑。由于这50个城市以热点城市为主,为房企的业绩重心,因此有26家企业的销售面积出现下滑,包括万科、金地、绿地、华夏幸福(600340,股吧)等大型企业。仅有4家企业的销售面积回升。上海易居研究院指出,在热点城市调控不断收紧的情况下,房企的区域市场销售业绩受到了冲击。该机构认为,考虑到很多房企制定了较高的年度销售目标,而且此前推盘节奏略有放缓,所以可以预计,在即将到来的“金九银十”,房企有加快推盘的可能,以对冲近期销售业绩下滑的风险。上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进进一步向21世纪经济报道记者指出,在融资渠道收紧的情况下,不排除部分房企采取以价换量的方式进行销售。从已经发布销售数据的企业来看,价格调整的端倪已经出现。公告显示,融创在8月的销售均价为16670元/平方米,比7月略降3.5%,且这是自今年5月以来连续四个月出现下降。旭辉8月销售均价为15500元/平方米,为去年8月以来的最低。万科并未公布销售价格,但根据其现有数据测算,万科的销售均价已连续6个月下滑,从2月的1.63万元下降到8月的1.35万元。根据富力销售数据测算出的单价,同样呈总体下降的态势。大型房企中,仅有恒大的销售均价维持稳定。严跃进认为,销售价格下调虽有房企主动调整销售区域、产品结构等因素的存在,但限价、限购等调控政策的影响仍然不可忽略。他认为,随着市场的进一步下行,这很可能成为未来房企的策略重点。受此影响,今年的“金九银十”期间,房地产市场仍然有回暖的可能。
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  • 前8月十大房企储地超万亿 并购与规模之战加剧

    2017年3月份以来严厉的楼市调控,对大型房企的影响并没有太大,反而给他们带来了更多机会。前8月,大型房企的销售继续创历史新高,拿地金额也随之上涨。易居克而瑞综合房企招拍挂和收并购数据显示,前8月十大房企拿地金额超过万亿,其中收并购频繁的碧桂园、融创分别超过了2000亿,中国恒大、万科分别超过了1400亿。随着行业进入周期性调整,集中度大幅提升,房企之间规模竞争加剧,兼并重组、收并购成为拿地主要方式之一,7月份万科收购广信资产包、融创收购万达文旅项目便是其中的范例。除了碧桂园、万科、恒大这三个“3000亿俱乐部”成员,一些低调的房企也开始进行逆周期操作,更加积极储地扩张,如龙湖和中海外;而更多的房企为冲进第一、二阵营拼尽各种方式、不惜高负债储地,如融创、富力、佳兆业、新城控股等上半年净负债率飙升至100%以上。克而瑞、中原等多位分析人士指出,房企规模化竞争不可避免,但在此过程中也应控制风险,一味高杠杆拿地并不可取;可选的方式是合作拿地,分散风险。储地竞争白热化在去年恒大、万科、碧桂园将行业带入“3000亿”之后,房企的规模竞争就进入了一个新的阶段:进入千亿只是可以生存,3000亿才有更多话语权。在销售背后,房企的土地储备能力是规模之战的关键。中原地产首席分析师张大伟指出,2017年中国房地产成交面积与成交金额,大概率将继续刷新2016年的历史记录。在这种背景下,大中型房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了过去8个月抢地的主流企业。前8月尤其是二季度以来,尽管面临严厉调控,但主流房企拿地毫不手软。根据克而瑞数据,1-8月,TOP30房企的新增土地价值与新增土地建面,已完成去年全年的98%和92%,分别达到约1.8万亿、4.6亿平方米。其中,碧桂园、融创、恒大、万科、保利、龙湖、中国金茂、华润置地、中海外、福晟集团十家房企拿地超过了1万亿,每家的拿地金额均在500亿以上,占到了前30家房企的62%,其中TOP3碧桂园、融创、恒大拿地总额更占到了30家房企的30%。新增土地规模也显示行业集中度继续提升,1-8月TOP10拿地总建面占到了30家企业的73%,TOP3拿地总量占到30强房企总量近一半,为48%。三大龙头继续提升,其他房企也在加紧追赶。一向稳健的龙湖今年不仅销售大幅上涨,拿地也冲进了前十,前8月拿地金额达到了915亿;中海外也在发力,前8月拿地近600亿,今年拿地指标则为1000亿。更为积极的是那些尚未进入千亿俱乐部的房企。今年明确提出或预计可以在一两年内实现千亿的房企,以新城、旭辉、富力、远洋、金茂为代表,1-8月拿地十分积极。数据显示,远洋地产、旭辉集团1-8月的拿地总额分别为556.5亿元、500.7亿元,均达到了去年全年拿地金额的2倍左右;富力地产1-8月拿地建面为1255万平方米,为去年全年拿地总建面的2倍多。新城控股更为激进,其在上半年便共取得51幅地块,新增土地建面1571万平方米,同比增长471%,新增土地总价为479.5亿元,接近上半年的销售额。易居克而瑞有关人士指出,上述数据是综合了房企在内地土地市场的招拍挂和收并购所得;另据中原地产招拍挂数据,前8月50大房企合计拿地金额达到了14910亿。与2016年同期的10093亿对比,涨幅达到了49%,也显示出大型房企在土地储备上的积极甚至激进。从拿地节奏看,房企一季度、二季度以及7、8月新增土地建面占比分别为33%、39%和28%。拿地高峰出现在二季度。业内预计,随着房企储备逐渐充裕,且近期为防止开发商囤地,国土资源部将热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,这将对一些拿地较猛的企业造成影响,拿地也将更加谨慎;即使一线城市及热点二线城市维持或加大土地供应,也难达到二季度的拿地规模。并购、合作降低风险在规模和储地战争中,面对激烈的争抢和尚未下调的招拍挂地价,为了降低成本,控制风险,大多数房企更倾向于在存量市场上进行收并购;即使通过招拍挂方式拿地,也越来越多地进行合作。超大型房企普遍认为,行业和市场调整正是自身扩张的时机,收并购机会大增。碧桂园财务总监伍碧君表示,下半年碧桂园将有更多收购其他项目的机会。融创中国可谓收并购的典型。融创今年在公开市场鲜有拿地,截至8月已完成七起并购,共获得6642万平方土储,占到新增土地建面的96%,大多位于热点二线城市,平均收购成本仅为不到2000元/平方米,相比招拍挂而言,极大降低了拿地成本。万科也是收并购的获益者。7月份万科551亿收购了广信资产包,获得大量广州优质土地;再花170亿联合多方收购普洛斯,成为其第一大股东,并借此成为国内物流地产的老大。在公开招拍挂市场,合作拿地已成为主流,万科的小股操盘模式和旭辉的合作模式在其中表现突出。今年截至8月底,万科通过招拍挂取得的117块土地中,合作拿地达到51幅,占比44%;旭辉通过招拍挂取得42幅地块,其中合作拿地27幅,占比达到64%。拿地积极的新城控股上半年拿地以招拍挂为主,其中不少也是与他方合作。截至上半年其新增土地中,权益低于80%的地块达到20幅,占新增总地块数的39%;新增地块权益总价为322亿元,占新增土地总价的67%。克而瑞认为,房企拿地方式愈加多元化,无论是合作方式还是收并购方式,都通过较少的资金撬动了大量资产,为企业获得土储的同时节省了资金成本,降低了风险。但不可避免地,大规模拿地、并购的房企负债率飙升。中期财报显示,融创、恒大、富力、新城控股的净负债率都超过了100%。对此,融创董事长孙宏斌表示,公司接下来一段时间不拿地了;恒大总裁夏海钧称,公司未来三年土地储备将负增长。两家公司都表示将力争使净负债率回到70%以内。在接下来的四个月,“楼市调控将持续,房企面对的各类风险在升高”,张大伟表示,从2016年4季度来,全国已经有超过60个城市,出台了160多次各类房地产约束性调控,目前部分土地市场已出现了明显降温,整体走向严重分化;地价很可能在2017年下半年出现平稳甚至下行,房企的拿地风险越来越大。
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  • 房企业绩靓难掩资金紧 加快资金回笼成重点业务

    9月5日,万科发布数据称,今年前8个月累计销售额3497.8亿元。靓丽的销售业绩使得万科A昨日盘中一度大涨4%以上。当前部分开发商业绩继续增长也难以掩盖行业负债上升、资金紧张的尴尬,126家A股房企6月末合计负债约5.4万亿元。因此,积极推盘加快资金回笼可能成为未来一段时间开发商的重点业务。二级市场上,受到万科等龙头个股的影响,地产股整体表现不错,但在市场人士看来,龙头股存在补涨需求,而行业暂时依然缺乏系统性大涨的机会。预售证增加开发商加快推盘9月5日,万科发布8月份销售及近期新增项目情况简报,期内,万科实现销售面积273.9万平方米,销售金额370.4亿元。而今年前8个月该公司累计实现销售额3497.8亿元。靓丽的销售业绩使得万科A昨日盘中一度大涨4%以上。不过,有分析认为,虽然当前大型开发商业绩继续增长,但并未能改变行业趋势。根据记者了解,部分企业已经开始谨慎投资房地产,而不少开发商也加快推盘力度。广州日报全媒体记者梳理发现,截至目前,大型开发商发布的数据显示,今年以来销售业绩多数不错。中国恒大今年前8个月累计合约销售金额约达3216.8亿元,旭辉控股同期合同销售609.1亿元,同比增长68%,完成全年合同销售目标76%。根据观点指数研究院数据,今年前8个月,有碧桂园、万科、恒大、保利、绿地等8家开发商累计销售规模超过1000亿元。大型开发商业绩靓丽下,整体市场销售可能趋缓。易居研究院智库中心提供的数据显示,2017年8月,在选取的50个固定样本城市中,30家A股房企有26家销售面积出现了同比下跌。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,考虑到很多房企制定了较高的年度销售目标,预计在“金九银十”期间会加快推盘。记者统计显示,今年8月份,北京有13个楼盘拿到预售证,而7月份只有7个项目,6月有12个,5月也只有9个楼盘拿到预售证。阳光家缘数据也显示,今年7月份广州新发预售证34份,而8月份就飙升到54份。9月份仅仅1日和4日就合计发放了8份预售证。资金压力大 负债率飙升126家房企负债5.38万亿元面对碧桂园、万科、恒大、保利、绿地、融创、龙湖等大型开发商靓丽的销售业绩公告,很难想象,整个地产行业资金压力愈发显现,负债率飙升。多数业内人士预计,未来行业可能出现一轮洗牌,更多的中小房企寻求同龙头合作,而大房企也会出现一波并购。按照证监会最新分类,A股126家以房地产为主业的上市公司今年上半年累计实现营业收入5912.82亿元,其中,绿地控股以1259.76亿元居首,万科和保利分别为698.10亿元和544.59亿元。不过,截至二季度末,这126家房企累计负债为5.38万亿元,同比增长28.90%。存货合计3.8万亿元,增长16.97%。这也使得房企资产负债率纷纷飙升。根据半年报,4家地产商资产负债率超过90%,分别是鲁商置业、珠江控股、嘉凯城和中房地产。资产负债率在80%以上的有34家,在龙头开发商中,万科资产负债率为82.66%,保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)为78.83%,绿地控股89.05%,招商蛇口为72.28%,均为至少最近三年中报的最高位,且负债增长超过资产。万科今年上半年总资产增长30.46%,总负债增长了33.79%。保利地产总资产增长了34.15%,总负债却大涨41.26%。华创证券房地产行业分析师袁豪表示,在上半年中呈现了加杠杆趋势,6月末,房地产板块净负债率93.2%,较2016年末上升16.1个百分点,较今年一季度上升5.7百分点。来自开发商的声音也预示着部分房企未来资金压力不减。二级市场地产股或有补涨行情但大机会难现二级市场上,地产股昨日出现上涨,万科A、保利地产、阳光城、蓝光发展等表现不错。不过,记者梳理,多数机构认为,地产股可能存在补涨行情,但系统性大涨暂时难以出现。中信证券行业分析师陈聪认为,经过一段时间调整之后的,龙头地产公司的估值也具备吸引力,目前或是投资地产行业龙头的时机。“过去2年,大房企销售增速远高于结算,导致预收款快速累积,同时由于新修订会计准则要求预收款加速确认,行业或将加速结算,同时2015年~2016年房价快速上涨推动毛利率连续回升,推动业绩快增。”华创证券袁豪称。
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  • 调控新招密集出台 上市房企销售面积明显下降

    市场人士指出,国土资源部对房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,意在使各类土地资源得到真正的利用本报记者 苏诗钰“进入三季度以来,在50个样本城市中,30家A股房企销售面积总体上处于下滑态势,这和此类城市楼市管控较为严厉有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进9月6日在接受《证券日报》记者采访时表示。近日,各省市对房地产市场的监管力度在不断加大,湖北省国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”;北京市市委书记在部署近期工作时明确作出要求,2017年已经确定的土地供应计划,各区要完成;深圳市规划国土委发布《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见》。同时,国土资源部有关负责人称,“国土资源部将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工。” 这一系列政策的推出,对房企销售将产生一定影响。严跃进表示,从当前30家A股上市房企的经营情况来看,其在热点城市的项目销售明显受到了冲击。考虑到很多房企制定了较高的年度销售目标,而且此前推盘节奏略有放缓,可以预计,在“金九银十”阶段,此类房企或有加快推盘的可能,以对冲近期销售业绩下滑的风险。值得关注的是,国土资源部将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查。就此次检查的对上市房企的影响,严跃进表示,从此次检查的精神来看,总体上是为了实现更好的供应。很多房企实际上存在一定囤地的可能,这会带来很多新的问题。比如说各地在库存增补方面会比较乏力,而房企又不主动进行土地开发,从而造成房源偏少的现象。所以进行检查,也是为了形成有效供应,使各类土地资源得到真正的利用。对于相关房企来说,近期的土地交易也需要尽快形成供应。
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  • 龙头房企拿地不手软 碧桂园成土拍市场的大赢家

    龙头房企拿地不手软 碧桂园成土拍市场大赢家2017年上半年,尽管多个城市楼市调控政策收紧,却没有影响龙头房企拿地的热情。到了年中总结之际,究竟谁是2017年上半年国内土拍市场的“大赢家”?我们从盘点10家重点房企2017年上半年拿地情况中,可以窥探出一些端倪。上市房企调控中仍积极拿地据中国指数研究院统计数据显示,今年上半年,10家重点房企在我国土拍市场拿地总金额为4975.17亿元。在上述10家企业中,包括碧桂园、中国恒大、保利、万科、龙湖在内的5家房企今年上半年在我国土拍市场拿地总金额超过3500亿元,占比为73%。值得注意的是,除了绿地以外,其他9家企业今年上半年在我国土拍市场拿地总金额同比全部上涨。其中中海外拿地总金额同比上涨746.99%,碧桂园拿地总金额同比上涨319.42%,龙湖拿地总金额同比上涨242.52%。易居智库中心研究总监严跃进表示,“尽管今年上半年我国多个城市楼市调控政策收紧,但是龙头房企依然取得较好的销售业绩。此类房企具有较强的资金实力,再加上他们有积极补仓的主观需求,所以才会掀起抢地热潮。”克而瑞研究中心分析师沈晓玲说,“今年,不少上市房企对于销售规模提出了千亿目标,从500亿元冲击1000亿元,或是从1000亿元冲击2000亿元,或是从2000亿元冲击3000亿元。为了实现这种新目标,上市房企需要积极拿地、扩充土地储备,提高市场占有率。”碧桂园成土拍市场大赢家来自中国指数研究院统计数据显示,今年上半年,上述10家房企在土拍市场中,碧桂园拿地规划建筑面积达到2632.1123万平方米,排名第一;中国恒大拿地规划建筑面积达到2007.8251万平方米,排名第二;保利地产拿地规划建筑面积达到1082.7677万平方米,排名第三;万科拿地规划建筑面积达到1017.7493万平方米,排名第四。“今年上半年,碧桂园独占鳌头,通过土拍市场新增大量土地储备,不仅居于10家重点房企之首,同时较2016年上半年大幅增长55.19%。”中原集团北京顾问中心高级经理靳瑞欣说,碧桂园在今年上半年如此积极的拿地,原因有以下两个方面,一方面是碧桂园今年上半年销售额达到2889.1亿元,有充足的资金进行补仓;二是碧桂园在全国布局较为均衡,不仅在三四线城市进行布局,而且在一二线城市也有布局,广阔的市场纵深使得该公司能够在最大程度上抵御市场波动。特别是得益于一二线城市的外溢需求,碧桂园在一二线城市周边地区开发的项目,取得了较好的销售业绩。严跃进认为,今年上半年,中国恒大发展战略开始由“规模型”向“规模+效益型”转变,在此发展战略指导下,中国恒大拿地审慎地吸纳优质土地储备,进一步优化了土地储备分布结构。土地储备影响未来房企座次排名据中原地产市场研究部和中国指数研究院统计数据显示,今年上半年,上市房企销售额排行榜(前十名)中,有碧桂园、万科、中国恒大、保利地产、绿地、中海外、融创、龙湖、华夏幸福等企业。这些企业不仅在今年上半年取得了较好的销售业绩,而且也在今年上半年积极拿地。除了在我国土拍市场上拿地以外,包括碧桂园、中国恒大、融创在内的上市房企还会通过并购方式拿地。沈晓玲认为,今年上半年,上市房企通过并购拿地的比例继续攀升,一方面是因为包括一线城市在内的多个城市供应土地有限,另一方面在新的楼市调控形式下,一些城市新推出地块附带了多重限制,比如要求房企增加支持土地比例、以自有资金拿地等,所以房企通过并购拿地的积极性更高。这样房企可以降低拿地成本和风险,还能快速将项目推出市场,从而为企业带来销售业绩快速增长。严跃进告诉北京晨报记者,“上市房企在今年上半年积极拿地,获得较多土地储备,有利于促进未来销售业绩的提升。未来,上述企业的竞争将会加剧,主要涉及对土地成本、土地开发周期以及产品创新等方面的把握。只有对于这些因素把握较好的房企,才能获得较快的销售业绩提升速度。而销售业绩提升较快的房企,有可能改变2018年上市房企销售业绩排行榜(前十名)的座次。”“地产行业老大之争将会从2017年延续到2018年。碧桂园、中国恒大、万科拥有不同的土地储备,他们在未来能够更好地发挥各自的优势,合理开发土地,增加产品竞争力和创新力,才能在激烈的竞争中多一分胜算。”严跃进说。
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  • 房企纷纷转型争当“城市运营商”

    一时间,“城市运营商”的字眼出现在多家房企的前缀中。在万科、绿地等房企纷纷尝试之后,金茂也加入“城市运营商”队伍中,中国金茂近日披露,未来五年业务板块将从目前的23个城市扩张到40个城市,签约额也将从500亿元提升到2000亿元,持有面积将从现在的50多万平方米提高到200多万平方米。签约额翻倍增长,或将主要依靠城市运营商的发展方向。当天金茂一连8次签约,包括占地约371万平方米的青岛·国际创新港——全球创新经济示范区、济南市创意岛项目、泉州“芯谷”南安园区项目、月亮岛文旅新城项目。城市运营商定位的不断确立,也是因为城市化进程加快,和一些准一线城市的快速发展。“中国未来的一线城市将由目前的4个增加到12个,而今天的一线城市北上广深将成为世界级的超级城市。中国人口不断向大城市迁移的过程才刚刚起步。”中国金茂总裁李从瑞分析,被定义为“一线城市”,需要同时满足人口规模达1500万至2000万、城市GDP突破两万亿元、人均GDP突破一万美元、未来轨道交通将占到城市交通总量的50%、拥有国际通航的机场这几项条件。
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  • 房企争相掘金“主题乐园“文旅市场的蛋糕不好抢

     房企的多元化布局之路越走越远,此中代表恒大近日正式杀入主题乐园行业,成为继万达、世茂、碧桂园等房企之后的又一掘金者。根据恒大的转型步骤,在实现“房地产+金融+健康+文化旅游”的产业结构后,下一个突破口就是文旅产业,未来2-5年将在全国布局15个主题乐园项目,同样的计划曾出现在几年前的万达转型目标之中。事实上,以多元化转型为目的、不同程度地涉足主题乐园产业的房企并不在少数,包括万达、世茂、碧桂园、佳兆业、海尔、中梁、天山、山水集团等,还有早年布局已形成一套成熟运营模式的华侨城。据不完全统计,上述企业布局的主题乐园项目至少超过100个。其中,万达规划建设15个万达城,目前部分项目已在武汉、南昌、合肥、哈尔滨、西双版纳等城市开园;规划体量相同的恒大,目前已有首个童世界项目落地;碧桂园联手国内海洋主题公园巨头海昌,打造的主题乐园项目正在建设阶段;世茂布局南京的首个梦工厂项目已动工,预计2020年建成对外开放;中梁选择借势安徒生童话乐园IP,未来3-5年打造50个项目。业内普遍认为,消费升级与旅游需求的爆发,正推动着国内文旅产业成为一个新亮点,而本土化的主题乐园则迈入了一个全新的探索发展阶段。国内发布的一份《2016年度中国主题乐园及景区数据报告》显示,在已收录的2597家主题乐园和景区中,有主题乐园109家,在乐园版块占比达到10.73%,陆乐园占比12%,冰雪世界占比23%,水乐园占比22%。按每一千万人拥有的景点资源数量来看,北京是拥有景点数最多的城市,每千万人拥有的景点数量为62.18个;按每一千万人拥有的主题公园数量来看,重庆每千万人拥有的景点数量为2.32个,是拥有主题公园最多的城市。在国内主题乐园呈现出爆发式增长的当下,中国游艺机游乐园协会秘书长冯玉国认为,相比于国际主题乐园品牌迪士尼、环球影城等,如何提升中国主题公园的核心竞争力,是当前行业面临的巨大课题。另据前瞻产业研究院发布的《中国主题公园行业发展模式与投资战略规划分析报告》指出,国内70%的主题公园处于亏损状态,20%持平,只有10%实现盈利,约有1500亿元资金套牢在主题公园投资之中。相比于运营模式成熟、盈利能力较为稳定的华侨城、华强方特、长隆等第一梯队主题乐园,前述从房地产开发转而进军主题乐园行业的房企,显然在IP打造能力、娱乐产品研发功力及盈利模式仍需下更多功夫。
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  • 碧桂园股价大涨 荣盛发展提供158亿贷款担保

    碧桂园三日累涨约12% 耗资2亿港元回购1982万股9月1日,碧桂园发布公告称,于2017年9月1日回购382.5万股股份,占现有已发行股本的0.0179%,每股回购价为10.40-10.48港元,耗资约3990.93万港元。据观点地产新媒体查询,8月30日、8月31日,碧桂园已连续2日实施回购,回购股份均为800万股,共花费1.6亿港元。以此推算,三日来,碧桂园已耗资约2亿港元,回购1982万股股份。按9月1日收盘价位10.82港元,碧桂园三日累计涨约12%。荣盛发展为重庆等八项目公司158亿元贷款提供担保9月1日,荣盛房地产发展股份有限公司公告宣布为荣盛张家口宣化新城开发有限公司等八个下属公司的约158亿元贷款提供担保。公告内容显示,于2017年9月1日,该公司第五届董事会第五十八次会议审议通过了八项担保议案,同意为下属公司荣盛张家口宣化新城开发有限公司向金融机构申请多笔贷款(单笔贷款金额不超过10亿元)提供连带责任保证担保,担保金额不超过28亿元,担保期限12年;同意为下属公司荣盛兴城(兴隆)园区建设发展有限公司向金融机构申请多笔贷款提供连带责任保证担保,担保金额不超过12亿元,担保期限7年。同意为下属公司荣盛兴城(霸州)园区建设发展有限公司向金融机构申请多笔贷款(单笔贷款金额不超过10亿元)提供连带责任保证担保,担保金额不超过26.4亿元,担保期限7年;同意为下属公司香河万利通实业有限公司向平安信托有限责任公司或平安信托有限责任公司指定的其他金融机构融资提供连带责任保证担保,担保金额不超过22.1亿元,担保期限3年。同时,该公司同意为下属公司重庆荣乾房地产开发有限公司向金融机构借款(单笔借款金额不超过20亿元)提供连带责任保证担保,担保金额不超过33.28亿元,担保3期限不超过72个月;同意为下属公司重庆荣盛坤创房地产开发有限公司向金融机构融资提供连带责任保证担保,担保金额不超过23.04亿元,担保期限不超过72个月。同意为全资子公司聊城荣盛房地产开发有限公司向金融机构融资提供连带责任保证担保,担保金额不超过5.76亿元,担保期限不超过72个月;同意为下属公司浙江荣盛亿鑫房地产开发有限公司与嘉兴市荣盛鑫亿房地产开发有限公司向中建投信托有限责任公司借款提供连带责任保证担保,担保金额不超过6.96亿元,担保期限不超过48个月。观点地产新媒体统计,上述该公司下属公司贷款总额157.54亿元。鉴于霸州园区、荣盛实业、聊城荣盛、浙江亿鑫的资产负债率超过70%且公司对外担保总额超过公司最近一期经审计净资产的50%,上述八项议案尚需提交该公司股东大会审议通过方可生效。格力地产获批发行28亿中期票据2年内有效9月1日,格力地产股份有限公司发布公告称,公司已收到中国银行间市场交易商协会关于接受该公司中期票据注册的通知书。观点地产新媒体查阅公告,此次中期票据注册金额为人民币28亿元,注册额度自通知书落款之日起2年内有效,由交通银行股份有限公司主承销。同时,在注册有效期内可分期发行中期票据,接受注册后如需备案发行的应事前先向交易商协会备案。发行完成后,应通过交易商协会认可的途径披露发行结果。中期业绩报告中显示,该票据发行时间将根据实际资金需求情况,在中国银行间市场交易商协会注册的有效期内择机一次或分期发行。格力地产称,募集资金用途主要用于补充公司流动资金、偿还到期债务及其他符合国家法律法规及政策的企业经营活动,具体用途及金额比例根据该公司实际需求情况确定。此外,截止2017年6月30日,该公司资产负债率为72.55%。同时,签署授信合同的授信总额为92.49亿元。报告期内,在上述授信额度内已提款额为75.76亿元。
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  • 碧桂园三年“三步跳” 全力提升市场占有率

    从2015年合同销售1402亿元到2016年的3088亿元,再到2017年仅仅过半就达到2889.1亿元,不到三年时间,碧桂园业绩实现了“三步跳”跨越式发展,领跑行业。“公司业绩今年已经调到5000亿,定这个目标是符合实际发展状况的,碧桂园最大的特点是一定说到做到。如果下半年我们做得好,也不排除会比5000亿做得更好一些。”在8月22日的2017年中期业绩发布会上,碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌宣布,将全年销售目标由年初的4000亿上调至5000亿。他强调,碧桂园不是片面追求规模第一,而是追求可持续、有质量的发展,这是碧桂园的目标,期望能在均好发展的道路上继续全速领跑。分化格局加剧 尽最大努力提升市占率今年以来,随着调控政策进一步深化,房地产行业分化格局也进一步加剧,房企之间的分化突出体现为“强者愈强”,并且借助资本的力量实现规模和市占率的快速提升。近期,各家上市房企陆续交出2017上半年成绩单印证了这一结论:千亿军团不断强化竞争优势,市场进一步向品牌房企集中。在规模化扩张过程中,品牌效应最优质的房企已然占据领先身位,市场集中度也越来越高。自去年形成房企第一集团之后,“碧万恒”之间的较量持续至今,三者之间的业绩排序在这半年间相继更替。据碧桂园控股有限公司中期业绩显示,上半年实现合同销售金额人民币2889.1亿元,同比增长131%,合同销售面积3226万平方米,同比增长106.3%。在房企三强中,暂时位居首位。实际上,截至2017年7月31日,碧桂园实现销售3339亿元,同比增长123.5%;合同销售建筑面积约3695万平方米。不仅一举超越去年全年的业绩总额,年度目标完成率还超过八成。基于此,莫斌披露,碧桂园追求的是有质量的发展,将国内合同销售目标提至5000亿元,相比去年实际完成的合同销售额增长62%。中报显示,碧桂园集团业务收入主要来自五个经营分部:房地产开发;建筑、装修及装饰;物业投资;物业管理;酒店经营。其中,95.8%收入来自物业销售(2016年同期:96.6%),4.2%来自其他分部(2016年同期:3.4%)。关于增长速度问题,莫斌认为,只要市场机会存在,就要不断突破,能做多少就尽量做多少,这是碧桂园一直努力的方向。“我相信未来公司一定会走向一个持续的、稳定的、健康发展的局面。在目前中国存量市场这么大的情况下,10万亿的市场,公司一定会尽最大的努力去提升市场占有率。”碧桂园官方数据披露,2017上半年获取的292宗土地的预期建筑面积约为5084万平方米,总代价约人民币1686.4亿元,平均地价为人民币3406元/平。其中,通过收并购获取的土地有86宗,土地总代价占比为29%。其中,包括已披露可售资源及潜在可售资源总计高达27125亿元。毛利率三年看涨 股价反映积极2017年上半年,碧桂园实现营业收入777.4亿元,同比增长35.5%,毛利171亿元,同比增42.1%,毛利率由2016年全年的21.1%回升至22.0%。在此业绩之下,碧桂园宣布派发中期股息每股15.02分,较去年同期大增117.1%。碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君介绍,“今年上半年交楼毛利率是22%,归属股东的净利有9.6%,接下来毛利率和净利率都会呈现上升的趋势,因为我们各个项目的盈利水平都在大幅提高,在接下来的2017、2018、2019年都会看到向上走的趋势。”她透露,现在预售这部分的毛利大概是24%到25%,所以整体未来会恢复到这样一个水平。“我们的毛利还是会比较保守,因为我们使用了新准则这部分交楼的毛利都没有超过20%。”莫斌对此补充,随着公司管控水平的提升,碧桂园的毛利率一定会持续、快速的提升。报告期末,碧桂园现金余额为1201.3亿元,同比增长143%,实现净经营性现金流继续为正,约164.2亿元。期末,净借贷比率37.8%,同比下降24.8个百分点;加权平均借贷成本为5.32%,同比下降44个基点;两者均创五年新低,处于行业较低水平。“负债率方面,现在算是比较低的,我们会在规模和负债之间取得一个很好的平衡。”伍碧君称,净负债率不超过70%一直是碧桂园红线,所以在这个范围内,碧桂园会以现金流为正作为一个标准,然后在负债率的范围内去调整它的比例。业绩优良在资本市场上也有好的体现,截至2017年6月30日,碧桂园股价(9.05港元)较2016年底(4.34港元)上升109%,是同期大盘指数涨幅(17.1%)的6.4倍。8月22日中期业绩发布当天,碧桂园股价上涨1.67%,是恒生指数增幅的1.8倍,报收9.72港元,市值达到2074亿港元。众多机构对此给予了积极的反馈。瑞银维持“中性”评级;野村、德银、花旗等评级“买入”;摩通则重申“增持”碧桂园;标准普尔上调碧桂园评级展望至“BB级正面”。国内仍是主战场 未来要走均好发展之路碧桂园方面透露,从战略规划上,未来将通过“合伙人机制”、“聚焦中国城镇化红利”、“相关业务投资与分拆上市”等举措,达到有质量的发展、分散单一项目风险以应对市场波动、保持快周转和现金为王,力图最终成为行业内最有竞争力的企业。关于倍受关注的马来西亚柔佛州森林城市项目,碧桂园回应,将继续坚持“以销定产”的运营策略,根据海外市场反应滚动式地推进项目建设,预计未来将可支撑本集团利润水平。莫斌特别指出,碧桂园对海外市场是非常审慎和谨慎的态度,去任何一个市场都会从一个小项目开始,和当地最诚信的,或者是在当地最有名望的一些合作伙伴共同来做项目,通过摸索市场,把组织构架搭建之后再进一步扩张,这是策略安排。同时,所有的项目一定是合法合规,集团的主战场还是在国内,占到97%的份额,海外市场只占3%。在坚持住宅开发主业的同时,碧桂园正以运营商的身份投身产城融合大潮,在全国一线城市周边致力打造科技小镇,将高新技术企业产业链带入都市圈,为企业提供配套服务及产业支持,通过物业运营及开发实现自身的长期盈利。“目前围绕着一线城市,和一些强二线城市都在布局,应该说在深圳、北京、上海、广州周边都会陆陆续续有这种产城融合的项目落地。”莫斌如是说。此外,碧桂园的发展也有赖于管理和人才机制:集团自2014年10月引入合伙人制度,截至2017年6月30日,共有973个项目参与其中,累计合同销售额达人民币4247亿元,集团拥有包括588位博士在内职业经理人团队,在行业内处于领先。
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  • 房地产业海外投资受限制 企业机遇到底在哪里

    日前,《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》发布,其中房地产、酒店、影视等领域境外投资将受到限制,那么企业的海外投资该如何开展。9月2-3日,芝加哥大学·布斯商学院中国高峰论坛将在北京召开。本次中国高峰论坛由芝加哥大学联合芝加哥大学布斯商学院共同发起,由芝加哥大学布斯商学院中国校友会主办。本届论坛主题为“聚焦中国经济新常态,探究国际化新机遇”,届时,将有几十位经济学者、行业领袖和企业家代表齐聚北京,立足于全球视角,共同探讨中国经济的热点与焦点问题。世界经济复苏仍显疲态,发达国家需求持续低迷,发展中国家经济未达预期。在此背景下,作为发展引擎之一的中国经济表现再次被世界关注。中国经济如何破解新的转型难题,迎接新的发展机遇,是大家共同关心的问题。据本届中国高峰论坛组委会介绍,论坛旨在着眼于中国经济增长发展中的现实问题,通过芝加哥大学及布斯商学院的平台,聚集有威望的经济学家和行业领袖,针对中国经济的热点与焦点问题展开讨论。峰会围绕中国经济新常态,论坛还将设置系列分论坛:以“时代,机会和配置”为主题的东方红资产配置论坛,以“中国消费‘进化论’”为主题的诺心消费升级论坛,以“培育创新,领跑世界”为主题的湖岸PE/VC论坛,以“多维创新,健康未来”为主题的波士顿科学医疗论坛,以“飞越围墙:科技引领的教育变革”为主题的博实乐教育论坛,以及主题为“创新改变生活”的WE+创业论坛。受邀出席的众多行业领袖和企业家,将在论坛上展开交流与交锋。
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  • 房企半年报亮眼 行业净利率重回两位数

    2017年已行至过半,在业内人士看来,如今的楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。尽管如此,上市房企仍然交出了业绩亮眼的半年报。截止目前发布的房企中报业绩来看,碧桂园以2881.9亿元的销售额居首位,万科和恒大分别以2771.8亿元和1879.8亿元的销售额居二三位。虽然房地产行业利润不足银行零头,但龙头房企的净利明显上升。有媒体统计称,时隔三年,房地产行业的利润率重回两位数。■ 行业净利率重回两位数自去年的“930”到今年的“317”,持续近一年的调控让火热的楼市迅速降温,许多城市都出现房价下跌、成交量下滑的情况。但对于上市公司来说,随着过去2年房源交付,上市房企年报将逐渐进入结算利润环节。截止8月27日,发布半年报的上市房企近90家,整体看,房企的平均净利率再次站稳两位数。据媒体报道,78家A股上市房地产公司合计营收2940.7亿,净利润达341.3亿,净利率达11.6%,相比2016年上半年同期这78家房企的净利率9.8%,上涨了接近2个百分点。据悉,A股上市房企平均净利润率2014年为9.6%,2015年为8.3%,而2016年为8.2%,已经连续3年在个位数。按照目前趋势预计2017年年报将再回2位数。■ 上市房企在港股表现普遍优于A股同样拥有不俗的业绩表现,A股上市房企今年以来在二级市场的表现却远远逊色于香港上市的内地房企股。一个可能的原因是,A股市场担心全面收紧的房地产政策会影响了房企的预期业绩,而港股市场看中的是优秀的经营表现已经对股价形成有力的支撑。今年以来,港股市场的内地房企股大幅飙涨。中国恒大今年以来上涨了3.5倍,融创中国上涨2.2倍,万达酒店发展上涨1.5倍,碧桂园1.4倍,雅居乐集团1.3倍,龙湖地产、富力地产、佳兆业集团今年以来的涨幅也都超过了90%,时代地产、绿城中国、建业地产等的涨幅超过60%。反观A股上市房企,整体表现不佳。今年以来,同花顺房地产开发板块指数的跌幅接近7%,1月中旬及4~5月份还曾两度遭遇大幅下挫,近期处于震荡之势。具体到个股,表现最好的是涉及雄安新区概念的房地产开发企业,如金隅股份、华夏幸福、荣盛发展,今年以来的涨幅分别约为55%、35%、33%,与港股市场涨幅居前的内房股相距甚远。A股市场上其他有代表性的房企今年以来表现分化:万科A上涨约12%,招商蛇口涨约15%,金融街涨约15%,世茂股份下跌约27%,渝开发下跌超过30%等。正是由于两地上市房企今年以来股价表现迥异,中国房企总市值的格局已经发生显著变化。如今,中国恒大的总市值已经逼近万科,日前还曾一度超越,碧桂园的总市值也高过了招商蛇口、保利地产。当前,万科总市值为2532亿元,中国恒大总市值为2477亿元,碧桂园为1821亿元,招商蛇口、保利地产分别为1510亿元和1201亿元。■ 前三甲成绩单:碧桂园销售额居首 恒大净利润最高碧桂园:销售额2881.9亿元 居首位8月22日,碧桂园发布年中报告。数据显示,截至6月30日,碧桂园实现合同销售额2881.9亿元,同比增长131%。碧桂园实现营业收入777.4亿元,同比增长35.5%,毛利171亿元,同比增长42.1%。净利润71.9亿元,同比增长34.9%。归属股东净利润75亿元,同比增长39.2%。碧桂园宣布派发中期股息每股0.15元人民币,较去年同期大增117.1%。万科:营收同比下降6.66%万科8月24日晚间公布了2017年半年度报告,上半年万科实现销售金额2771.8亿元,同比增长45.8%;营业收入698.1亿元,同比下降6.66%;净利润73.03亿元,同比增长36.47%;基本每股收益为0.66元,去年同期为0.48元。恒大:净利润231.3亿 同比大涨224.4%中国恒大于8月28日召开上半年业绩发布会。半年报显示,今年上半年,恒大实现的合约销售金额约为2440.9亿元,同比大增72.2%;实现合约销售面积约为2475.1万平方米,较2016年同期的1660.5万平方米增长49.1%。今年上半年恒大实现的营业额约为1879.8亿元,同比增长114.8%,对应实现净利润约为231.3亿元,同比增加224.4%。除了净利润大幅增长外,今年上半年恒大在核心业务上实现的利润约为273亿元,较上年同期增长249.6%。■ 其他房企中报业绩同样亮眼华夏幸福上半年营业收入222.59亿元,同比增长26%;净利润53.67亿元,同比增长36%。荣盛发展上半年实现营业收入134.16亿元,同比增长18%;净利润16.85亿元,同比增长29%。华侨城A发布的半年报显示,公司实现营业收入137.89亿元,同比增长20.32%;净利润17.34亿元,同比增长9.74%。新城控股半年报显示,公司实现营业收入113.28亿元,同比增加24.87%;净利润11.39亿元,同比增长33.66%。招商蛇口净利润下滑了9%,但上半年实现签约销售额537亿元,同比增长74%,签约销售面积288万平方米,同比增加48%。在香港上市的内地房企股,上半年的经营业绩表现更为优异。富力地产上半年销售金额为388亿元,同比增长30%,;中国海外发展的房地产合约销售总额为1273.2亿港元,同比上升33.7%;龙湖地产销售926.3亿元,是上年同期的1.4倍。8月21日,融创中国发布了上半年的盈利预喜公告。预计公司上半年收入较同期增长约25%左右,毛利较去年同期增长约80%左右,公司拥有人应占溢利为去年同期约15倍以上。■ 租赁兴起将考验房企成长质量在已发布2017年半年报的A股上市房企中,大多数都提到了“住房租赁”这一关键词,发展住房租赁已经成为上市房企的共同心声。目前,国内首批开展住房租赁试点的12个城市,正逐步迈进租购同权时代。看好住房租赁市场前景,各上市房企跃跃欲试,不少公司在半年报中披露了已经开展的住房租赁业务,并表示将继续大力推进该业务发展。比如,万科自2014年布局长租公寓市场以来,已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。招商蛇口则聚焦国内中高端租赁市场,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线。数据显示,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%至30%的比例差距非常大,将成为房企的发力空间。在业内人士看来,盈利能力增长更多的与房企销售能力相关。在强调资金使用效率的大环境下,更大的销售规模对房企来说,往往意味着更低的融资成本、更高的拿地效率。“考虑到目前国内房地产企业集中程度并不算高,高周转模式仍将持续,但随着租赁市场蓬勃兴起,比拼成长质量的业务也是房企的竞争关键之一。”此外,有报告指出,新的地产商业业态已通过资源整合、创新营销、内容注入等方式,打造线上线下的新零售模式,而近年来多地为了调控楼市,出台“禁售”政策,同样也迫使房企在持有物业的过程中,逐步走出快速开发高周转的模式,提升持续运营能力的深化,运营为王将会是中国房地产下一个十年的一大重大命题。
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  • 房企半年报亮眼:时隔三年行业净利率重回两位数

    2017年已行至过半,在业内人士看来,如今的楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。尽管如此,上市房企仍然交出了业绩亮眼的半年报。截止目前发布的房企中报业绩来看,碧桂园以2881.9亿元的销售额居首位,万科和恒大分别以2771.8亿元和1879.8亿元的销售额居二三位。虽然房地产行业利润不足银行零头,但龙头房企的净利明显上升。有媒体统计称,时隔三年,房地产行业的利润率重回两位数。■ 行业净利率重回两位数自去年的“930”到今年的“317”,持续近一年的调控让火热的楼市迅速降温,许多城市都出现房价下跌、成交量下滑的情况。但对于上市公司来说,随着过去2年房源交付,上市房企年报将逐渐进入结算利润环节。截止8月27日,发布半年报的上市房企近90家,整体看,房企的平均净利率再次站稳两位数。据媒体报道,78家A股上市房地产公司合计营收2940.7亿,净利润达341.3亿,净利率达11.6%,相比2016年上半年同期这78家房企的净利率9.8%,上涨了接近2个百分点。据悉,A股上市房企平均净利润率2014年为9.6%,2015年为8.3%,而2016年为8.2%,已经连续3年在个位数。按照目前趋势预计2017年年报将再回2位数。■ 上市房企在港股表现普遍优于A股同样拥有不俗的业绩表现,A股上市房企今年以来在二级市场的表现却远远逊色于香港上市的内地房企股。一个可能的原因是,A股市场担心全面收紧的房地产政策会影响了房企的预期业绩,而港股市场看中的是优秀的经营表现已经对股价形成有力的支撑。今年以来,港股市场的内地房企股大幅飙涨。中国恒大今年以来上涨了3.5倍,融创中国上涨2.2倍,万达酒店发展上涨1.5倍,碧桂园1.4倍,雅居乐集团1.3倍,龙湖地产、富力地产、佳兆业集团今年以来的涨幅也都超过了90%,时代地产、绿城中国、建业地产等的涨幅超过60%。反观A股上市房企,整体表现不佳。今年以来,同花顺房地产开发板块指数的跌幅接近7%,1月中旬及4~5月份还曾两度遭遇大幅下挫,近期处于震荡之势。具体到个股,表现最好的是涉及雄安新区概念的房地产开发企业,如金隅股份、华夏幸福、荣盛发展,今年以来的涨幅分别约为55%、35%、33%,与港股市场涨幅居前的内房股相距甚远。A股市场上其他有代表性的房企今年以来表现分化:万科A上涨约12%,招商蛇口涨约15%,金融街涨约15%,世茂股份下跌约27%,渝开发下跌超过30%等。正是由于两地上市房企今年以来股价表现迥异,中国房企总市值的格局已经发生显著变化。如今,中国恒大的总市值已经逼近万科,日前还曾一度超越,碧桂园的总市值也高过了招商蛇口、保利地产。当前,万科总市值为2532亿元,中国恒大总市值为2477亿元,碧桂园为1821亿元,招商蛇口、保利地产分别为1510亿元和1201亿元。■ 前三甲成绩单:碧桂园销售额居首 恒大净利润最高碧桂园:销售额2881.9亿元 居首位8月22日,碧桂园发布年中报告。数据显示,截至6月30日,碧桂园实现合同销售额2881.9亿元,同比增长131%。碧桂园实现营业收入777.4亿元,同比增长35.5%,毛利171亿元,同比增长42.1%。净利润71.9亿元,同比增长34.9%。归属股东净利润75亿元,同比增长39.2%。碧桂园宣布派发中期股息每股0.15元人民币,较去年同期大增117.1%。万科:营收同比下降6.66%万科8月24日晚间公布了2017年半年度报告,上半年万科实现销售金额2771.8亿元,同比增长45.8%;营业收入698.1亿元,同比下降6.66%;净利润73.03亿元,同比增长36.47%;基本每股收益为0.66元,去年同期为0.48元。恒大:净利润231.3亿 同比大涨224.4%中国恒大于8月28日召开上半年业绩发布会。半年报显示,今年上半年,恒大实现的合约销售金额约为2440.9亿元,同比大增72.2%;实现合约销售面积约为2475.1万平方米,较2016年同期的1660.5万平方米增长49.1%。今年上半年恒大实现的营业额约为1879.8亿元,同比增长114.8%,对应实现净利润约为231.3亿元,同比增加224.4%。除了净利润大幅增长外,今年上半年恒大在核心业务上实现的利润约为273亿元,较上年同期增长249.6%。■ 其他房企中报业绩同样亮眼华夏幸福上半年营业收入222.59亿元,同比增长26%;净利润53.67亿元,同比增长36%。荣盛发展上半年实现营业收入134.16亿元,同比增长18%;净利润16.85亿元,同比增长29%。华侨城A发布的半年报显示,公司实现营业收入137.89亿元,同比增长20.32%;净利润17.34亿元,同比增长9.74%。新城控股半年报显示,公司实现营业收入113.28亿元,同比增加24.87%;净利润11.39亿元,同比增长33.66%。招商蛇口净利润下滑了9%,但上半年实现签约销售额537亿元,同比增长74%,签约销售面积288万平方米,同比增加48%。在香港上市的内地房企股,上半年的经营业绩表现更为优异。富力地产上半年销售金额为388亿元,同比增长30%,;中国海外发展的房地产合约销售总额为1273.2亿港元,同比上升33.7%;龙湖地产销售926.3亿元,是上年同期的1.4倍。8月21日,融创中国发布了上半年的盈利预喜公告。预计公司上半年收入较同期增长约25%左右,毛利较去年同期增长约80%左右,公司拥有人应占溢利为去年同期约15倍以上。■ 租赁兴起将考验房企成长质量在已发布2017年半年报的A股上市房企中,大多数都提到了“住房租赁”这一关键词,发展住房租赁已经成为上市房企的共同心声。目前,国内首批开展住房租赁试点的12个城市,正逐步迈进租购同权时代。看好住房租赁市场前景,各上市房企跃跃欲试,不少公司在半年报中披露了已经开展的住房租赁业务,并表示将继续大力推进该业务发展。比如,万科自2014年布局长租公寓市场以来,已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。招商蛇口则聚焦国内中高端租赁市场,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线。数据显示,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%至30%的比例差距非常大,将成为房企的发力空间。在业内人士看来,盈利能力增长更多的与房企销售能力相关。在强调资金使用效率的大环境下,更大的销售规模对房企来说,往往意味着更低的融资成本、更高的拿地效率。“考虑到目前国内房地产企业集中程度并不算高,高周转模式仍将持续,但随着租赁市场蓬勃兴起,比拼成长质量的业务也是房企的竞争关键之一。”此外,有报告指出,新的地产商业业态已通过资源整合、创新营销、内容注入等方式,打造线上线下的新零售模式,而近年来多地为了调控楼市,出台“禁售”政策,同样也迫使房企在持有物业的过程中,逐步走出快速开发高周转的模式,提升持续运营能力的深化,运营为王将会是中国房地产下一个十年的一大重大命题。
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  • 房企多元化“知易行难” 只有物管业绩相对较好

    由于与传统业务关联度较高,专注后居住阶段服务的物管业务,是房企最早布局的领域之一。从上半年的业绩来看,这部分业务的增长相对较好。中海旗下的中海物业于2015年10月在香港联交所上市,是较早分拆上市的物业公司之一。今年上半年,中海物业实现收入13.08亿港元,同比增长4.1%;毛利润为3.94亿港元,增长27.1%。同期毛利率为30.4%,其中物业服务板块的毛利率由去年同期的22.0%提高至28.0%,增值服务板块毛利率则由52.7%提高至55.8%。远洋集团旗下的物业服务板块远洋亿家在新三板上市。根据远洋集团财报,上半年远洋亿家为集团带来营业收入约人民币5.8亿元,同比增长17%;实现净利润约人民币8900万元,同比增长84%。一些并未做出分拆的公司,也录得该项业务的大幅增长。上半年,金科的“社区服务”业务进驻城市已达85个,在管项目超过400个。期内该项业务实现营业收入4.53亿元,同比增长约54%。同期,禹洲地产旗下的物业管理服务公司录得物业管理费收入为人民币1.17亿元,同比增长90.89%。上述业绩可被视为物管业绩的缩影。由于潜在市场巨大、利润率高,不少房企将物业管理业务作为发展重点并提前布局。较早布局的房企,如今都已实现规模化运营。“经过最初的探索后,一些企业的物管业务已经尝到规模化布局的‘甜头’。”某券商人士向21世纪经济报道表示,规模不仅是物管业务盈利的基本保证,同时也是未来实施并购重组、发力衍生业务的必要因素。中信建投一份报告称,2014年到2016年是社区O2O市场的探索期。从2017年开始,该市场进入启动阶段,市场优胜劣汰,社区物业的价值将得以完全体现。2020年以后,市场将逐步进入高速发展期和应用成熟期,社区物业与房产、家装、金融的协同价值越来越显著。且大数据、社区金融等的发展,将使得社区物业市场更加成熟。但从目前来看,除彩生活等个别企业外,物管业务对母公司的业绩贡献并不高。如上半年远洋亿家的收入占集团总收入比重不足3%,净利润占比也仅为3.3%;金科、禹洲物管业务的营收占比则在4.3%和1.6%。“风口业务”尚需时间房企另一项传统的多元化领域为商业,主要分为销售型和投资型。在度过粗放式的散售阶段后,如今房企对商业物业的操作主要表现为投资型,即以持有和运营为主,谋求租金和管理费收入。出于政策和市场的双重原因,近年来,越来越多房企将商业运营的模式延伸到住宅、工业、文旅及综合体等业态,在业绩报表中多将其统称为投资型物业。其中,长租公寓、特色小镇和联合办公的运营成为新热点。今年上半年,房企投资型物业的业绩普遍向好。华润置地的投资型物业租金收入为40亿港元,同比增长13.2%;龙湖的租金收入为人民币11.4亿元,同比增长28.8%;新城控股12家吾悦广场实现租金及管理费收入3.44亿元。企业将原因主要归结为写字楼、商品等物业出租率提升,以及租金水平提高。但除华润、北辰等少数企业外,房企投资型物业的收入和利润占比普遍不高。此外,房企投资型物业的业绩,主要来自于商铺、写字楼、酒店等传统商业地产领域。长租公寓、共享办公、特色小镇等新兴“风口业务”尚未形成实质性业绩贡献。公告显示,今年上半年,龙湖长租公寓产品冠寓的租金收入,仅占投资型物业租金总收入的0.3%,也即约300多万元。截至今年7月,冠寓仅进入7个城市,运营了10个项目。在共享办公领域,SOHO中国并未公布其相应产品SOHO3Q的业绩。有分析人士指出,由于该类产品所占比重较低,预计其租金贡献微不足道。特色小镇也面临类似问题。奥园的管理层在业绩会上大谈特色小镇,并称拟将文旅地产分拆上市。但其现有的特色小镇产品均处于前期运作及开发阶段,根据管理层的表态,最快也要在今年下半年形成业绩。上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,与传统转型方向相比,上述“风口业务”起步较晚,投资回报周期相对较长,且部分产品(如特色小镇)的盈利模式尚不清晰,因此难以在短期内形成收入。即便以轻资产形式运作,但因运营中的专业性强,要形成稳定的业绩贡献也需要时间。多元化尚未迎来“收获期”房企进行多元化尝试已成风气,除前述方向外,还包括养老、医疗、物流、文旅、体育、金融、消费等领域。其中有些领域能够与传统地产业务产生协同效应;有些则并无明显关联,如金科涉足的风电、光伏等新能源领域。企业布局多元化的契机也不相同。既有主动落子,也有被动调整,还有机缘巧合下的顺势布局。2015年8月,蓝光发展借壳迪康药业上市,之后便利用后者的壳资源,涉足生物医药领域。“房企实施多元化的目的各有不同,但大致可以分为三类:助力主营业务;培育新的增长点;形成协同效应,共同发展。”北京某房企人士向21世纪经济报道表示,即使布局同一领域,也可能有不同目的。如金融,既可以作为新的增长点,又能够为房地产业务融资提供便利。该人士表示,如果目的是“助力主营业务”,就不能以业绩的好坏来判断多元化成功与否。相反,如果作为新的业务增长点,则需要看经营业绩是否达到预期。根据公告,在新能源方面,金科上半年完成上网发电1.8亿度,同比增长约22%;实现发电收入约7365万元,同比增长约14%。虽然业绩有所增长,但考虑到“在新能源领域再造一个金科”的目标,这一业绩并不能令人满意。事实上,综合已经发布中报的房企,除华夏幸福等极少数企业外,无论在业绩占比还是利润贡献上,非房地产业务鲜有挑大梁者。受访者普遍指出,“多元化”的逻辑虽然清晰,真正操作起来却非易事。上述房企人士指出,10年前,时任万科集团董事长的王石还曾公开表态“万科只做住宅”。这也侧面反映出,大部分企业实施多元化布局的时间较晚。从时间周期上看,大部分业务并未迎来真正的收获期。与此同时,多元化业务对企业的要求较高。严跃进表示,从开发商到运营商的角色转变,是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等,并非一蹴而就。此外还需考虑到资本市场的要求。有些多元化业务虽然利润率较高,但投资回报周期长,除非大规模布局,否则短期内很难产生足够的营收规模,亦难以在资本市场收获较好的估值和评级。如特色小镇目前并无成熟的盈利模式;长租公寓的运营难度之大被业界公认,且利润率相对不高。大部分受访者认为,从长远来看,增量房地产市场的红利正逐渐减退,多元化布局仍将是企业转型的大趋势。对于较早布局的多元化业务,其业绩将在未来数年得到检验;近几年布局的多元化领域,则需要更长时间来考量。
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  • 城市快速发展 房企转型争当“城市运营商”

    一时间,“城市运营商”的字眼出现在多家房企的前缀中。在万科、绿地等房企纷纷尝试之后,金茂也加入“城市运营商”队伍中,中国金茂近日披露,未来五年业务板块将从目前的23个城市扩张到40个城市,签约额也将从500亿元提升到2000亿元,持有面积将从现在的50多万平方米提高到200多万平方米。签约额翻倍增长,或将主要依靠城市运营商的发展方向。当天金茂一连8次签约,包括占地约371万平方米的青岛·国际创新港——全球创新经济示范区、济南市创意岛项目、泉州“芯谷”南安园区项目、月亮岛文旅新城项目。城市运营商定位的不断确立,也是因为城市化进程加快,和一些准一线城市的快速发展。“中国未来的一线城市将由目前的4个增加到12个,而今天的一线城市北上广深将成为世界级的超级城市。中国人口不断向大城市迁移的过程才刚刚起步。”中国金茂总裁李从瑞分析,被定义为“一线城市”,需要同时满足人口规模达1500万至2000万、城市GDP突破两万亿元、人均GDP突破一万美元、未来轨道交通将占到城市交通总量的50%、拥有国际通航的机场这几项条件。
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  • 华润置地首次入选恒生可持续发展企业基准指数

    8月16日,恒生指数有限公司宣布,截至2017年6月30日之恒生指数系列季度检讨结果。华润置地入选恒生可持续发展企业基准指数成份股。此次共有95家企业入选,反映了资本市场对华润置地在可持续发展工作的认可。成为该指数系列的成份股,表明获选企业在环境、社会及企业管治三个范畴表现卓越。恒生可持续发展企业指数是公认的国际资本市场重要指数,于2010年7月对外正式发布旨在提高各界对企业可持续发展(包括环境、社会及企业管治三个范畴)的关注,反映上市公司在可持续发展方面的表现和投资价值,为投资市场提供一个客观的参考基准。该指数的成份股挑选程序严谨,由香港品质保证局对候选名册上的公司进行企业可持续发展评级。在可持续发展评级中,每间合资格公司的可持续发展表现按企业管治、人权、劳动实务、环境、公平营运实务、消费者议题及居民小区参与和发展等各项核心因素进行评定分数。再根据可持续发展表现分数排名,获最高评分的首百分之二十的公司将会被选为恒生可持续发展企业基准指数的成份股。华润置地以“战略导向、文化牵引、品牌传播”为工作原则,从信息披露、管理架构、风险管控及责任品牌建设四方面入手全面提升可持续发展的整体管理水平,且不断在可持续发展管理方面提升企业的市场价值,并选择、度量、监控关键的环境、社会及管治指标,推动企业内部管理的持续改善。依据香港联交所《环境、社会及管治(ESG)报告指引》关于 “重大性、量化、平衡、一致性” 的四大原则,2017年7月14日,华润置地经董事会审批通过,编制并在香港联交所发布了《华润置地2016年可持续发展报告》。华润置地二零一六年可持续发展报告获得中国社会科学院企业责任研究中心最高五星评级。在由《WTO经济导刊》与欧洲企业社会责任协会、日本企业市民协议会(CBCC) 联合主办第十二届中国企业社会责任报告国际论坛,首次获得2016金蜜蜂企业社会责任中国榜”金蜜蜂责任采购奖。华润置地于1994年成立,1996年在香港联交所上市。2010年3月8日,香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股,成为香港50家蓝筹股之一。
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  • 网传王健林被限制出境 万达集团回应:纯属谣言

    近日,有网传消息称,8月25日,万达集团董事长王健林携带全家离境赴英国时被拦截,全家被扣留在天津机场,该消息直指王健林已经被限制出境。今日(8月28日)早上,万达集团发表官方声明,对此消息进行辟谣。万达集团在声明中称,近期一些别有用心的人炮制各种版本关于万达集团董事长王健林先生的恶毒谣言。该谣言最早出现在8月中旬,后因为王健林赴兰州考察,谣言不攻自破。又有人将相同的谣言修改时间继续造谣。万达集团表示,所有谣言都是无中生有,别有用心,希望大家不信谣、不传谣。万达已第一时间向政府相关部门汇报情况并向公安机关报案。万达集团决定采取法律手段维护自身权益,追究相关媒体法律责任。这并非首次出现王健林被限制出境的传言。2012年4月,网上也曾传出消息,称王健林受到有关部门调查,被限制出境,但这一传言很快便被辟谣。
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  • 万科公布上半年业绩2771.8亿元 营业收入同比下降

    万科24日公布的2017年半年度报告显示,上半年万科实现销售金额2,771.8亿元,同比增长45.8%,实现营业收入698.1亿元,实现归属于上市公司股东的净利润73亿元,同比增长36.5%。上半年,万科实现销售面积1,868.5万平方米,同比增长32.6%。在中国内地16个城市的销售金额位列当地第一,在深圳、北京、杭州、上海、天津、武汉、成都、宁波等8个城市的销售金额超百亿。报告显示,上半年万科实现竣工面积636.5万平米,较2016年同期减少9.4%,占全年竣工计划的比例为26%。由于大部分竣工集中在下半年,上半年万科结算规模较去年同期略有下降。受此影响,上半年万科实现营业收入698.1亿元,同比下降6.7%。万科董事会秘书朱旭表示,从当前进度来看,全年竣工面积预计将与年初计划基本持平,全年的结算规模依然有保障。报告认为,尽管结算规模有限,但随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算,上半年万科的净利润仍然实现了较大幅度的提升,归属上市公司股东的净利润为73亿元,同比增长36.5%。公司毛利率相比上年同期提升7.35个百分点,至25.26%。在行业调控持续升级,房地产企业融资渠道逐渐收紧的情况下,截至6月底,万科持有货币资金1,075.6亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和(501.4亿元);净负债率仅19.61%,继续保持在行业低位。继深圳地铁成为万科基石股东后,2017年3月,国际评级机构穆迪上调公司评级展望至“稳定”,并维持公司“Baa1”的信用评级;6月,标普上调公司评级展望至“稳定”,并维持公司“BBB+”的长期企业信用评级。“在资金面趋紧的背景下,未来公司将继续加强风险防范,继续坚持积极销售、审慎投资的策略,推进库存去化,保障现金流安全。”朱旭表示。报告显示,上半年,万科共获取新项目79个,总规划建筑面积1,559.8万平方米,权益规划建筑面积983.8万平方米,新增项目的64.7%为通过合作方式获取。“万科始终坚持聚焦核心城市经济圈的投资策略”,朱旭表示,“上半年按投资金额计算,公司新增项目91.9%位于一二线城市”。万科董事会主席、首席执行官郁亮表示,加快发展“轨道+物业”和租售并举,是解决居住问题的重要手段。目前,深圳地铁已经成为万科基石股东,作为国内最市场化以及最具跨地域扩张能力的轨道建设运营商,深圳地铁在地铁沿线拥有大量的稀缺土地资源,未来双方有望结合各自在建设运营管理以及物业开发上的优势,合力推进“轨道+物业”模式,共同拓展市场,提升城市配套服务能力。
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  • 碧桂园业各项指标均表现抢眼 绩领跑行业

    8月22日,碧桂园控股有限公司(股票代码:02007.HK)发布中期业绩,销售额、营收、利润、负债、现金等各项指标均表现抢眼,整体领跑行业。继2016年增长120%之后,碧桂园合同销售额2017年上半年同比增长131%,达到人民币2889.1亿元,初尝行业一哥的滋味,同时,净借贷比率37.8%,创五年新低,较2016年底下降10.9个百分点。中国房地产业协会专家康俊亮分析,碧桂园杠杆仅及行业平均水平的一半,内部风险管控得力,“又快又稳”的跑姿说明碧桂园的扩张不借助高杠杆,而在于提高营运效率。上半年,碧桂园、万科、恒大合同销售分别实现2889.1亿元、2771.8亿元、2440.9亿元,碧桂园接棒行业之冠。在行业洗牌期,碧桂园的市场占有率从2016年底的约2.6%提升到约4.9%;合同销售建筑面积约3226万平方米,增长106.3%;销售均价约8956元/平方米,维持十强房企最低价。碧桂园聚焦新型城镇化红利,均衡布局于一二三四线城市。期内,碧桂园实现收入约777.4亿元,同比增长35.5%;土增税拨备前毛利润约171亿元,同比增长42.1%;归属股东权益之净利润约75亿元,同比增长39.2%,增幅均超过三成。在业绩高歌猛进的同时,碧桂园的风险管控也颇为到位。期内,碧桂园录得销售楼款现金回款约2205.2亿元,实现净经营性现金流约164.2亿元,而诸多同行这一指标纷纷告负。2017年6月30日,净借贷比率为37.8%,创五年新低,较2016年底下降10.9个百分点;加权平均借贷成本为5.32%,同样创五年新低,比2016年底降低34个基点;可动用现金约1201.3亿元,另有约2219.7亿元银行授信额度尚未使用。碧桂园以品质管理、项目周转以及成本控制著称。康俊亮表示,得益于满足刚需和改善性需求的产品,碧桂园的周转速度一向领跑行业,项目实现6多个月开盘,9个多月现金流回正,这支撑碧桂园的业绩在杠杆水平大幅下降的基础上实现滚雪球式快速增长,并助推其迈入世界500强。受业绩拉动,碧桂园股价半年上涨109%,是同期大盘涨幅的6.4倍。摩根大通、花旗、德银、野村等国际大行近期给予碧桂园买入类评级。花旗发研报称,碧桂园销售显著增长,收入跳跃式增长及杠杆率降低,领先其他优质同业,相信碧桂园未来业绩会有惊喜,估值重估会持续。作为未来新增长点,碧桂园契合新型城镇化的3.0版项目科技小镇备受关注。目前,碧桂园已经在珠三角、环北京等区域初步布局多个科技小镇,并与思科公司、富士康、李开复创新工场、清华大学、中科院综合研究中心等机构建立战略合作。首个项目碧桂园潼湖科技小镇已在5月动工,以思科数据中心为依托,打造物联网和智能控制产业基地。
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  • 上半年房企业绩飘红 多家房企上调销售目标超20%

    多家房企上调销售目标超20%上半年房企业绩飘红,碧桂园、龙湖、富力、旭辉等纷纷提高全年销售目标近日,中海、碧桂园、华夏幸福、富力等在内的房企发布上半年业绩报告。上半年多家龙头房企销售业绩均超过预期,同比实现超五成增长。在业绩大涨的同时,不少房企也趁年中宣布调高全年销售目标,其幅度高达20%以上,近两年业绩增长迅猛的碧桂园开出了年内5000亿元的销售目标。多家标杆企业上半年销售业绩同比上涨超五成不少品牌房企上半年的销售业绩出现大幅上涨。就在8月21日,招商蛇口发布半年业绩报显示,今年前6月,其实现签约销售额537亿元,同比增长74%,签约销售面积288万平方米,同比增加48%。同日,中海发布上半年业绩报,其房地产合约销售总额为1273.2亿港元,同比上升33.7%,对应合约销售面积为780万平方米。8月22日,中海母公司中国建筑对外发布的半年业绩报则显示,共实现合约销售额1223亿元,同比增长49.9%。就在同日,碧桂园也发布半年业绩报,今年前6月共实现合约销售额约人民币2889.1亿元,合约销售面积约3226万平方米,同比分别显著增长131.0%和106.3%。在目前行业三足鼎立的局面下,虽然万科和恒大尚未发布半年业绩报,但根据其发布的7月业绩报来看,万科累计销售金额达到3127.4亿元,同比增长43.8%,已逼近去年全年3647亿元的水平;恒大销售金额为2882.5亿元,同比增长56%,已完成全年销售目标的64%,行业前三的排名也已经较为明晰。在业内人士看来,虽然上半年楼市调控持续加码,但市场影响主要是在第二季度末才开始出现,整体来看,叠加房企2016年年末的结转,大部分企业在上半年依旧收入颇丰。不约而同提高销售目标在近日的半年业绩会上,多家房企提出了新的全年销售目标,并且增幅超过20%。碧桂园将全年销售目标由4000亿元上调至5000亿元,上调幅度达25%,引发外界关注。截至6月底,碧桂园已实现销售金额2889.1亿元,下半年安排货值超过3500亿元,因此5000亿元目标被外界质疑为“保守”。随着上半年和7月销售额继续增长,富力也表示,将提升全年协议销售目标至人民币800亿元,其此前宣布的销售目标为730亿。另外,富力还大幅提升2018年销售目标至1280亿-1380亿元。近日,龙湖地产也宣布,鉴于前七个月已完成了1030亿元的销售额,龙湖距离原定1100亿元的目标只有一步之遥,因而上调全年销售目标至1500亿元,较此前1100亿元的目标增加36%。其中,北京龙湖公司业绩抢眼,景粼原著等项目均取得不俗成绩。旭辉上半年取得471.5亿的销售额,目前提高年度目标由650亿至800亿。对于是否有信心在今年达到千亿,旭辉集团董事长林中表示,800亿一定能实现,有机会可以冲千亿,希望给市场带来惊喜。不过,由于调控影响逐渐显现,从碧桂园、恒大、万科等多家企业销售业绩看,7月出现了明显的回落迹象。龙湖等房企也表示,对下半年市场持谨慎态度,并不会认为下半年将持续上半年的增长速度。下半场拿地并购仍积极对于下半年市场,房企仍在积极买地,并寻找并购机会。碧桂园集团副总裁伍碧君表示,房地产行业已经到了整合的阶段,并购是今后公司拿地的主流发展方向。根据财报显示,截至6月底,碧桂园可动用的现金余额为1201.3亿元,同比增长143%。受益于销售额的快速增长,碧桂园在土地市场也表现抢眼。在业绩发布会上,碧桂园也表示,今年碧桂园的土地预算为2200亿元。扩张中的中海,对并购表示出强烈的愿望。中海集团董事局主席兼行政总裁颜建国表示,中海主要有三方面的并购优势,一是有机会并购,现阶段有公司及项目层面的并购洽谈;二是现金存款充裕,截至目前有接近1200亿港元现金;三是有并购经验,过去数年公司进行过三次大型并购。而除了地产主业的扩张,不少房企近期也宣布拓展新业务板块的计划,中骏就将进军目前颇被看好的长租公寓市场,目前中骏已在国内一二线城市拥有7000多间长租公寓。泰禾集团近日在存量房及健康领域频频出手。8月22日,泰禾宣布收购天津盛捷友谊服务公寓。这是泰禾继购买北京辉盛庭公寓和济南东都项目后,在国内第三次收购存量房项目。此外,泰禾还拟出资25亿参与设立上海融乐健康产业有限公司。
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  • 下半年信用债违约风险高 需关注房企信用状况

    2017年已经过半,对于一些民企来讲,这半年的日子并不好过。上半年,债券违约和市场波动等负面事件频发。“负面事件将对民企债有重大影响,而民企债的大幅波动会对信用债的投资情绪产生明显冲击,预测2017年下半年,债券市场的一级发行将持续低迷。”中信证券资产管理业务总监黄德龙在近日于北京举办的联合信用风险展望论坛上表示。下半年信用债违约风险或超预期根据联合评级的数据显示,在今年上半年金融监管环境趋严的背景下,信用债发行规模大幅下降,资金成本明显上扬。而民企的债券违约占总体的比率超过了60%,民企的信用风险相对国企来讲偏高。黄德龙认为,民企一旦违约,会砸锅卖铁还债,违约回收率相对高于国企,“这主要是因为国企的违约临界点比民企高所导致的,优质的国企也会壮士断臂,因此投资者应关注企业的第一还款来源。”他说。联合评级副总裁艾仁智表示,在一些发债大省,债券违约情况比较集中,投资者应从行业因素、经营因素、财务因素、担保因素、重点区域等方面来全面评估发债企业。2017年下半年将有2.66万亿元的债券到期,且有217只处于回售期,“考虑回售的因素,下半年低评级企业再融资压力会更高,因此违约风险可能会超预期。”艾仁智称。同时,她在观察上半年的债券发行情况时发现,两大市场中的发行人仍以中高级别为主,公司债发行人向AAA级别集中趋势明显,债券等级发生迁徙的发行人主要是AA级别,“这也反映了我国宏观经济形势和企业信用环境向好的趋势。”她说。黄德龙预测,下半年,债券市场的一级发行将持续低迷,低评级企业融资存在压力;年底,低等级债券风险暴露将有所增加;但由于目前持续推行的金融去杠杆,金融机构本身风险偏好降低,这将显著推升高等级信用债的价值。房企信用状况需关注在众多的发债企业中,房地产企业最引人关注。自去年十一开始,政府对楼市采取了非常严厉的管制措施,包括限贷、限购、整顿中介、延长办理时间等,以限制需求,尤其是投机型需求。这导致一线城市及部分二线城市的房价涨幅出现明显收窄甚至下降,调控政策效果初现。面对如此严厉的调控措施,房企也进行了相应的格局重构。根据联合评级的数据,大型房企的少数股东权益占比有15%~20%的提升,这说明大型房企进行了大量的并购活动;房地产企业的转型升级持续分化,部分中小企业逐步退出市场。联合评级总裁助理刘晓亮认为,在流动性收缩、土地稀缺的大背景下,低价拿地能力与大股东支持对房企来说至关重要;中小房企拿地能力逐渐下降,业务的可持续性存疑,投资者应持续关注其信用状况;而目前房地产信用债的到期集中在2019~2021年,届时偿债压力也将凸显。“流动性压力是未来对房地产企业进行信用评级的一个至关重要的因素。”他说。他预计下半年的政策面将趋稳,会继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。他建议投资者,一二线城市总体的去库存压力虽小,但仍需关注短期销售回款情况,三四线城市应主要关注去库存情况;大中型房企的信用风险相对较小,但中小型房企的信用风险变化需关注。刘晓亮预计,本轮调控周期相对于以往将有所延长,调控效果的进一步显现仍需较长时间。
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  • 潘石屹否认“跑路” 只是房企从重资产转轻资产

    “说我要跑,我往哪儿跑?”在回应外界关于甩卖资产欲“跑路”的传言时,出席22日SOHO中国2017年度中期业绩发布会的地产“大佬”潘石屹边笑边反问道。2017年6月24日,潘石屹以35.73亿元人民币的价格成功出售位于上海的虹口SOHO项目,结合之前李 嘉诚抛售投资性物业,以及之后王健林转手13个文创项目和76个酒店项目,一时间,关于地产界“大佬们”要“变现跑路”的传言甚嚣尘上。潘石屹“不跑路”。非但“不跑”,22日,他还宣布启动旗下共享办公品牌SOHO3Q的全国布局,首选北京、上海、杭州、南京,下一步进军深圳、广州等更多城市。“如果说过去的20年我在为中国城市建房子的话,那现在我要做的就是把建好的每一平方米都利用起来。”目前,潘石屹的SOHO中国共在北京和上海开设19个SOHO3Q中心,约17000个工位。在SOHO中国2017年度中期业绩发布会上,潘石屹宣称,SOHO3Q已成为北京、上海最大的共享办公空间。不管是王健林之前在转手万达项目时说“要将企业向轻资产型转变”,还是现在潘石屹公开宣布“大举挺进”共享办公市场,中国传统房地产行业“由重到轻”的转型都已是不争的事实,其中基于商业地产的互联网经济形态“共享办公”为转型提供良好的契机。全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕最近在其发布的《共享办公:推动新型企业生态系统构建》报告中指出,为构建更为灵活、创新的办公策略,亚太地区越来越多的大型跨国公司将目光转向共享空间。研究表明,过去一年中,亚太地区内约50个共享办公空间品牌在上海、香港、新加坡、悉尼等门户城市启动运营,增长两成,租赁总面积在过去的18个月内已达23万平方米。中国与印度,及其它东南亚新兴国家均处于区域共享空间市场的发展前沿,并有望助力市场迎来新一轮增长周期。中国的共享办公市场在官方“双创”政策支持下也继续显现增长势头。据统计,目前北京市场内的共享空间数量近80个,上海也已超过100个,其中本土运营商数量占比达到八、九成。世邦魏理仕中国区顾问及交易服务工作场所策略部主管BrandonDewitt表示:“在中国,在共享办公的影响下,人们越来越愿意尝试开放灵活的办公环境,并渴望在利于交流协作的氛围下工作。这种变化及趋势不仅推动了共享办公的发展,同是也将对现有工作场所环境升级改造,及新办公场所的设计、交付及工作方式带来深远影响。未来,我们将看到,员工对办公环境的期望不断升高,越来越多的公司将打破传统的办公格局,构建更自由更灵活的办公场所,以吸引年轻人才,并促进员工的工作效率、创新及协作。”而为了显示自己对于共享办公市场的信心,潘石屹“率先消灭了自己的专有办公室,”,“现在我走到哪里,我的双肩背包出现在哪里,我的办公室就会出现在哪里。”潘石屹说,房地产企业从重资产转向轻资产,向平台化共享经济转型是完全正确的一条路。听闻“大佬”潘石屹的“豪言壮语”,易居研究院智库中心研究总监严跃进还从中品出了三层含义,“首先SOHO中国租金收入稳定,有较好的共享办公运营经验;SOHO中国会进行全国化扩张,不再局限于一线城市进行投资;通过SOHO3Q概念等不断尝试新的租赁模式和商业模式,进而吻合当前市场消费需求。”严跃进说,潘石屹出售现有物业,可以理解为为轻资产提供更充裕的资金流,“SOHO中国拥有较好的并购经验,后续先并购后进行物业资产改造,进而进行轻资产运营,应该是一个主要的模式”。
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  • 物流地产 房企争相布局的下一个战场

    称,过去10年间中国物流地产市场迎来爆发式增长,整体市场规模从2005年的不足人民币3亿元增长到2016年的超过100亿元。然而强劲的市场需求之下,是巨大的供应缺口。预计至2020年,电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米,而届时供应量或只有5600万至6600万平方米,供应缺口超过1亿平方米。在相当长一段时期内,中国物流地产市场将维持供不应求的态势,这为拥有资金实力与土储后盾而追求多元化业务布局的房企创造了一片新蓝海。戴德梁行高级董事、华东区产业地产部主管单宇迪认为,开发商可通过股权合作、战略投资的方式整合运营商,寻求更多的需求、土地、品牌等资源;而运营商则主要通过新设公司、轻重分离、股权收购等形式整合开发商,主要获取的是仓储资源、资产结构优化以及收益结构优化。两者整合后,物流开发商向运营商提供物业载体,而运营商则向开发商提供承租保证和资源获取,各取所需。房企争相布局物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等,相比地产开发具有土地价格较低、政策支持多优势,就其回报而言,同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间,因而成为房企争相布局的战场。6月19日,作为与东航合作多年的财务投资者,绿地联同联想、普洛斯、德邦参与了东航物流混改;7月中旬,万科宣布出资169亿元参与收购国内最大的物流地产企业普洛斯,补充其城市配套服务商战略;紧随其后,平安作为第二大股东支持碧桂园收购中集产城25%股份,积极抢滩物流市场份额;8月18日,荣盛发展牵手菜鸟网络,双方将以物联网、大数据、云计算、网络金融为核心,打造智慧物流科技园区。值得注意的是,物流项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营,至少需要3-5年的培育期,去规划与运营物业产业链的生态,这将占用开发商较大的精力与资金,对后者实力是个深度考验。“当前国内许多物流园区处于闲置状态,是因为简单粗放的开发建设,更多的是一种简单的仓储功能用地,土地利用是建立在地价便宜的基础上。这也说明当前对于物流地产的开发和产业发展等其实并没有真正抓起来,后续需要开发商、运营商在专业度方面发力,尤其需考虑产业聚集以及和电商资源进行整合等。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示。
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  • 多地喊话房企积极出货 房价调控“目标线”浮出

    随着热点城市楼市交易量下滑,房地产调控不会放松的风声和氛围正在加速凝集。日前,记者从多个信源了解到,近几个月来,已经至少有20个城市政府主管部门,都陆续组织开发商开了吹风会,传达了下一步楼市调控方向。“主要是强调调控不会放松,要开发商合理定价,选择积极出货。”一位参与中部某省会城市吹风会的业内人士向记者透露。有关地方主管部门的人士向记者透露,目前已有四个一线城市,以及16个热点城市,都已确定房价调控目标,即以去年10月份作为房价调控红线。锁定房价控制目标?为了有效控制新房价格涨幅,房价控制目标的手段重新派上了用场。据上述地方主管部门人士透露,这20个城市包括,除了四个一线城市,二线热点城市指天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、武汉、郑州、济南、无锡、福州、成都以及四个偏弱的二线城市石家庄、南昌、长沙、青岛。而具体的参考指标,就是以去年10月份的房价作为红线,地方主管部门都要严防死守房价,对于新开楼盘的预售价格,不能超过红线。武汉市房管局有关负责人称,所谓备案指导价,也不是随心所欲定价,都有明确参照,新盘比对周边同品质项目价格,老盘比照上期备案价格,都要进行细致测算,原则上不能高于去年10月的价格。由于限价,部分城市新房和二手房价格已出现明显倒挂,即新开的楼盘价格,要比周边二手房便宜10%-30%不等。郑州当地房企人士也告诉记者,申请预售证时,主管部门给项目批的价格,就是按照不能高于去年10月房价来定的,所以会低于周边房价20%多,购房者一抢而空,公司为了尽快回款,就要求一次性付款。“目前还只有热点城市限价,而且也没有公开,都是私下传达要求。估计接下来其它省会城市也会相继加入限价大军,确定房价调控目标。”上述地方主管部门人士分析,由于分类调控,暂时还轮不到三四线去库存的城市,如果房价大涨,届时也会跟随调控。上一次房价调控目标,还是在2010年。据悉,地方政府被要求制定并公布本地当年度房价控制目标,同时,由住建部代表国务院,对完成情况进行考核。若任务没完成,而且落实国务院房地产调控政策不力的,住建部会对主要行政负责人进行约谈、诫勉直至进行行政处分,从而形成了对地方政府的压力。不过,直到2014年,对于地方公布房价控制目标开始不再强制要求。“新盘要么就捂着不卖,不去申请预售证,要么就必须按照指导价格来定价。”深圳一位房企人士告诉记者,目前很多楼盘不愿意低价卖,宁愿不去申请预售证。以深圳为例,8月16日开盘的华润悦府,价格在9.3-16.3万/平米之间,相比2015年12月的开盘价还低,因此开盘首日去化率达到了75%,市场炒作大卖,最后以深圳国土委出面调查澄清收场。有业内人士认为,对于深圳、上海、苏州、合肥等最先上涨的几个城市,去年10月属于房价的最高点,不超出这个数,对于这几个城市的调控来说,没有任何压力,只要在郊区多开几个楼盘,调控目标就很容易实现。而今年上涨较猛,尤其是上述这些热点城市,大部分都在今年上涨超过了30%,回调的压力则比较大。据成都、杭州、武汉、郑州、广州等地的购房者向记者反映,在限价下,新房价格确实是便宜了不少,像杭州,同区域的新盘比二手房能低1万多,但是抢不到,而广州双合同盛行,精装修部分要全款付,导致的结果是,刚需的首付反而多了,加重了购房负担。但上述地方主管部门人士认为,随着新盘供应量加大,房贷收紧,购房者观望增多,购买力减弱,房价上涨预期被扭转后,这种情况肯定会慢慢得到改观。喊话房企积极出货据中部地区某省会城市房企人士透露,最近当地房管局也召集房企开会了,政府表态会加大供应,即将出重手清查捂盘行为,重点清查304个已达到预售条件的项目;接下来将出2个强硬政策打击房企捂盘的行为,当地实际供应充足,下半年将有420个项目达到预售条件。“房企抓住机遇积极出货”,该房企人士说,当地房管局之前已经数次顶住压力,没有出台相关政策,现在顶不住了,很可能需要出台限售政策,迅速为楼市降温。信贷方面,银行将对房地产贷款逐渐收紧,利率提高是大方向,银行按揭贷款的时间也在延长,各方面对房地产的融资都会收紧。“按照调控政策的延续性,市局表明了价格不涨的决心。”上述房企人士说,房管局称坚决不突破2016年10月的价格红线。接下来,该地房管局还将继续重点整治捂盘、不明码标价、违规交付、未公布材料价格等市场不规范行为,并点名了绿地集团。此外,租购并举是趋势,希望各大开发商积极参与租赁房的建设管理。实际上,今年4月份,该地房管局也召集房企开了会,当时就强调,对于群众反映强烈的精装修价格虚高问题,也要纳入监管。对所谓的“茶水费”,露头就打;对中介门店二手房挂牌价,也要一一核实。但结果是,市场乱象依然频出,捆绑装修的情况比比皆是。“太原虽然没有被列入房价上涨的重点打击城市,但近期房管局也在召集开发商开会,传达调控精神。”太原本地的知情人士告诉记者。“住建部现在盯得紧,被重点点名的城市现在不敢懈怠了,多少都要表点态。”广东某城市房地产主管部门人士向记者透露,某些房价今年3月份之后上涨依然过快的热点城市,被住建部狠批,所以率先在租购同权上打了头阵,积极做出了表率。“但也有的城市对房企捆绑精装修的情况视而不见,睁一只眼闭一只眼,反正都是穿一条裤子的。”上述广东某城市房地产主管部门人士说,现在的情况是,只要中央不给压力,有的地方就消极对待调控,不过从中央来看,短期不可能取消调控的,现在正在加紧建立长效机制,在房价没有稳定前,调控也不会放松。
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  • 融创AB面:并购耗800亿 10天融资百亿

    今年1月至今,融创9起对外并购涉及金额826亿元;截至2016年底,融创中国负债总额2577.72亿元融创董事会主席孙宏斌。8月21日,在香港上市的融创中国披露,公司6月底未经审核的综合管理账目显示,今年上半年收入较去年同期增长约25%,毛利同比增长约80%,公司拥有人应占溢利为去年同期约15倍以上。融创中国称,溢利增长主要原因是公司并购物业项目而产生的业务合并收益增长,及公司毛利率的提升。受业绩向好消息影响,昨日开盘,融创中国的股价高开,盘中涨幅一度接近8%,至收盘有所回落,报收19.18元/股,涨幅6.91%。新增建筑面积97%来自并购今年以来,融创延续了其“并购式”发展路子。据新京报记者不完全统计,从今年1月至今,融创对外并购9起,涉及金额826亿元。这一数字已经超过了融创去年全年的并购。融创中国年报显示,其2016年就有多达16项收购,涉及资金595亿元。在今年1月,融创便先后斥资收购链家、乐视、金科股份资产,其中以150亿元入股乐视网、乐视致新、乐视影业,让融创中国董事会主席孙宏斌站上了“风口浪尖”。而以房地产为主业的融创,还是将更多的并购资金放在地产项目上。5月12日,融创以总价102.5亿元拿下天津星耀投资80%的股权,从而获得这个烂尾近10年的项目;5月31日,融创继续以21亿元价格拿下重庆华城富丽项目60%的股权,获得54.37万平方米的存货。更大的手笔出现在7月19日,融创中国旗下的融创房地产同万达签订合约,以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权,获得4973万平方米的可售面积。这一收购创下了房地产界并购金额新高。克而瑞研究中心发布的2017年前7月中国房地产企业新增土地建筑面积排行榜上,融创以新增6843.9万平方米的建筑面积排名第一。而媒体报道称,今年以来融创新增的建筑面积中,并购所得占比达到97%,远远超过了招拍挂所得。截至2016年底,融创的土地储备为7219万平方米。业内分析,加上今年以来并购所得,融创中国目前土地储备约1.5亿平方米,跃升至行业前三,仅次于中国恒大和碧桂园。而销售面积的增加,直接带动了融创的业绩。融创中国7月份的业绩数据显示,7月份公司新增预订销售金额225.6亿元,同比增长146%,合同销售金额为220.5亿元,同比增长144%;截至7月底,融创的合约销售金额为1338.3亿元,同比增长98%。配售、质押、发行债券10天融资百亿大举并购背后,融创的资金问题一直被外界关注。在以超过400亿元的价格收购万达文旅项目后,两大国际评级机构标普、惠普均将融创的信用评级下调,认为融创的大举并购加剧了其财务风险。以出资收购万达文旅项目的融创房地产公司为例,截至去年底,融创房地产归属于母公司股东的净资产为286.51亿元,货币资金科目余额为565.96亿元,资产负债率为86.71%。收购万达文旅项目涉及金额达到融创房地产2016年末归属于母公司净资产的153.03%和货币资金科目的77.47%,投资金额较大。上市公司融创中国的负债情况则更为严峻。2016年年报显示,虽然融创中国账上仍有高达698亿元的货币资金,但受限制资金为177.27亿元,占融创中国货币资金的比例在25.4%;截至2016年底,融创中国负债总额为2577.72亿元,净负债率由2015年底的75.9%上升到了121.5%。而在收购万达文旅项目之际,融创100亿元公司债被上交所终止发行的报道,加剧了外界对融创资金链的担忧。随后融创中国对外表示公司债发行终止系公司主动撤回。7月23日,孙宏斌更是亲自站台,发微博称把公司安全放在首位,外界不必担心。孙宏斌话音刚落,7月24日,融创中国便公告计划通过配售现有股份及认购新股方式筹集40.33亿港元资金,折合人民币34.71亿元,用于融创旗下项目日常开发和建设支出。8月3日,融创中国再公告,将发行10亿美元的海外优先票据,发行完成后,将合计募得人民币66.6亿元,所得款项净额拟用于偿还、替换其现有的高成本负债。短短10日,融创便获得101亿元的资金支持。8月11日,乐视网公告,融创中国旗下的嘉睿汇鑫将其持有的1.7亿股乐视网股份全部质押。据媒体报道,此次质押融创将获得约11亿元资金。除通过配售、质押股份、发行债券融资外,融创还加快了并购项目的销售,回笼资金。媒体报道,截至上周融创已经接收了万达在哈尔滨、合肥、南昌及西双版纳的四个文旅项目。而在8月5日,孙宏斌在其朋友圈发布海报,显示融创万达哈尔滨城已经开始销售,媒体报道称,融创哈尔滨万达城可售物业部分的市场价值约460亿元。对于争议最多的乐视系资产,自孙宏斌上任乐视网董事长以来,对乐视体系进行了改革,业内也不断传出孙宏斌正在寻求战略投资者,腾讯、阿里、京东均有可能入局。对于上述传闻,昨日阿里、腾讯均对新京报记者表示不予置评,京东未予回复。■ 人物孙宏斌:激进or理性每一个人都有两面:一面是自己想象中的模样;一面是他人眼中自己的样子。同样,孙宏斌认为外界眼中的那个他,也一定和他希望呈现出来的形象相差甚远,这通过其微博可以窥见一二。譬如孙宏斌称,江湖上都说我激进,我真的不是一个激进的人,我骨子里是一个偏理性的人。他在2013年8月微博上表示:“我其实不是一个激进的人。”然而,2017年的孙宏斌在资本市场上连续剧式的激进并购,使其成为资本市场上的头条王,江湖上则依旧认为他“是一个激进的人”,其行为与其自称的理性形成强烈反差。少年得志 又在监狱中度过27岁到31岁孙宏斌是一个少年得志的人,1985年,从清华大学毕业,取得硕士学位。1988年加入联想,并在两年中成为了主任经理。1990年,年仅27岁的孙宏斌被提拔为联想集团企业发展部的经理,主管范围包括在全国各地开辟的18家分公司。正当其“春风得意马蹄疾”时,命运给孙宏斌开了一个玩笑。1990年5月28日,孙宏斌被北京海淀警方刑事拘留,2年后因挪用公款的罪名被判处有期徒刑5年。这份判决让其在狱中蹲到1994年3月27日,2003年10月,近十年后,孙宏斌被改判无罪。只是,其27岁到31岁,都是在监狱中度过的。不会在资金链同一个坑中摔倒两次孙宏斌出狱后,向送他入狱的人柳传志真诚道歉,在后者的帮助下,其在天津创办顺驰地产,并逐渐做大,还和联想合资创办公司。2003年,孙宏斌以9.5亿元的总资产,位列中国内地富豪榜第91名。不过,由于激进扩张,2007年,顺驰资金链过于紧绷,孙宏斌最终让出了顺驰的控股权。在乐视危机中,不知道看着小自己约10岁的贾跃亭,孙宏斌看到的是否是10年前自己的影子。这样一段经历,在孙宏斌的理解中,其因为过去经历过资金链紧张的问题,所以他会注意,不会在同一个坑里摔倒两次;而在旁观者眼中,大手笔投资乐视、收购万达文旅项目的孙宏斌,会再一次遭遇资金链危机吗?再一次,孙宏斌希望的形象和外界认为的形象背道而驰。早在2012年6月,融创和绿城合作中,外界也在担忧融创的资金流,那一次,孙宏斌同样在微博上说,会控制风险,“顺驰的教训已经吸取,我们不会被同一块石头绊倒两次”。或者说,顺驰已经成为孙宏斌绕不开的一个话题。今年发两条微博均与公司安全有关从孙宏斌的微博来看,2015年是孙宏斌的分界点。从2015年至今,其只发了5条微博,其中有两条是2017年7月发布的,都和融创的发展有关,其向外界传达融创是安全的。而在2015年之前,孙宏斌在微博上的形象更立体,其会评论国家政策,例如2012年3月7日,他说:“中国经济结构性转型关键是让消费需求拉动经济增长,减少对出口和投资拉动的依赖。但这几乎是不可能的,要让百姓消费有三个条件,一是收入增长,二是减税,三是社会保障体系,这三方面都难以有实质进展”;还会评论国际事件,如其表示赞同奥巴马从伊拉克撤兵;还会分享自己看了什么书,在看什么报纸,也会就先读研还是先工作这一问题在微博做回复。2015年,融创中国在绿城股份、佳兆业、雨润集团的重组中,先后失败,新京报对孙宏斌当年的年度评价是“断舍离”,同样淡了的还有微博。2017年,其再一次回归微博时,只是把它当做一个公司的危机公关平台了。融创中国2017年并购情况一览1月8日融创中国公告,成都融创15.1亿元拿下成都顺宇置业100%股权1月9日融创宣布以26亿元的价格间接持有北京链家6.25%股权1月13日融创中国150.41亿元入股乐视体系中的乐视网、乐视致新、乐视影业1月24日金科股份公告融创在二级市场购买公司6.17%股份,总代价约为17.23亿元3月1日23亿拿下融科智地合肥、武汉两个地产项目5月12日融创以总价102.5亿元拿下天津星耀投资80%的股权,从而获得这个烂尾近10年的项目5月31日融创继续以21亿元价格拿下重庆华城富丽项目60%的股权,再次获得54.37万平方米的存货6月5日融创32.32亿元价格拿下大连润德乾城全部股权7月19日融创房地产以438.44亿元收购万达十三个文旅项目的91%股权
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  • 房企的轻资产“逻辑”轻资产业务呈现多元化

    品牌房企探索轻资产转型,有利于降负债、上市、对接资本,但需要规模化轻资产是最近房地产企业所频繁提及的一个词汇。经过了近两年的摸索,这种模式已经不再是一个概念。总体来说,“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益,包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。目前,行业内对于究竟什么是轻资产化也已经有了一个比较明晰的定义。不少品牌房企也都纷纷开始进行“轻资产化”的转型尝试……1 “拿地难”促成房企轻资产化“不持有房地产的一种经营行为,我们管它叫做‘轻资产模式’。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,现在很多房企都在谈论“轻资产”运营,其实它的本质就是没有资产,只做经营管理。“房企本身往轻资产转其实也是无奈之举,现在土地成本太高,竞争激烈,拿地越来越困难,因此房企才有了做‘轻资产’的必要。”即使是对于一些资金实力比较强的房企来说,在这样的市场背景下,也在纷纷提前布局“轻资产”。“竞买规则的改变,自持压力的增加,传统开发销售模式面临挑战,租售并举的导向,逐步在城市规划、土地竞买、财政税收等领域落地。这些都在促使开发商转型。”保利地产集团副总经理余英前段时间也曾公开表示:“根据发达国家的一些经验,最有可能替代房地产开发商的就是资产运营商和房地产基金组织。”2轻资产业务呈现多元化值得注意的是,目前房地产市场的“轻资产化”尚没有一个固定的模式。事实上,各类房企都在积极发挥自身的特色,在轻资产运营的领域进行探索。目前行业内已经形成几种比较成熟的轻资产运营模式。比如,拥有丰富商业运营经验和基金管理经验的凯德,就探索出一种集运营与投资为一体,运营机构同时作为投资管理人,打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。凯德集团中国总部首席企业服务官、凯德中国华北区区域总经理陈培进表示:“从项目到基金的结合,能够降低资金成本,提高效率。很多做得好的酒店都是轻资产的方式,是总体提高回报率的方法。因为轻资产只需要投入人力成本,扣完之后收益很高。”除此之外,还有以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式。比如,一些大型商业地产领域企业做得比较多;以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式;另外还有消费品牌溢价,进行代建、代管的模式。比如绿城、朗诗等均采用过这样的模式。不过绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军也强调:“目前,房地产行业还是金融属性为核心的一个行业,我们做代建,不能说我们不出钱了,就变成轻资产了,绿城在与资金合作方面做了多元化对接。”3轻资产更利于打包上市、对接资本“相比房地产这种高负债高投入的项目,香港及境外资本市场,更认可轻资产、重运营+金融。”一名地产行业分析师表示,净利润、估值、低债务是这类轻资产概念股的核心卖点,通常地产公司的估值是10倍左右,轻资产公司市盈率有可能达到30倍左右。上市之外,轻资产公司也在努力和基金信托进行对接。李军表示,绿城战略性安排了做单项目的投资基金。目前在海南,绿城管理和首泰基金合作,做前期的调研,以基金打包的方式,通过单项目的基金推动。不过,由于房地产信托投资基金(REITs)并未完全放开,房地产企业的轻资产公司还有很长的路要走。李军表示,现在涉房类的信托产品,每年的回报率要求百分之十几,财务成本实在太高了。如果中国的地产REITs能出来,不但回报率要求低,而且期限更长,房地产的玩法就不一样了,绿城管理这种服务型企业就会有更大的生存空间。凯德就享受到资产证券化带来的好处,其从集团内部孵化到私募基金的开发培育,再通过REITS的价值变现和稳定收益,构建了一个以地产、基金为核心的投资物业成长通道。凯德既是开发商、物业运营和资产管理方,也是基金管理方,目前凯德旗下90%以上的商业地产项目都在基金池中。4 “由重转轻”面临挑战由重资产转向轻资产、由原本擅长的租售转成持有运营。对开发商来说,其实还面临着很大的挑战。恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗就在刚刚结束的博鳌房产论坛上指出:做轻资产,万变不离其宗,资金没进去,将来你只能靠你的脑子、靠你的劳力赚钱,就变成一个服务性行业,服务行业是要靠量来支撑的。房地产是一个长周期的资产,量不可能太大,所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法。一位房企运营商向记者表示:“以前,开发商大多数的做法是将物业进行销售,用销售产生的现金流来支撑整个企业的运营。其特点是短期回款快、资金周转快。而在轻资产模式下,不论是代建还是自己去做运营,绝大多数的资金都由别人出,品牌企业则负责选址、设计、建造、招商和管理,所产生的租金收益与投资方按一定比例分成。项目落地后,投资方可能会以资本名义干预项目经营。从而对品牌造成一定的影响。”“所以,对企业来说轻资产运营也不一定是好事情。”陈培进也表示,凯德不会全做轻资产运营项目。因为轻资产虽然利润率高,但是并没有考虑到资产增值的问题。除此之外,万一资产的持有方不再邀请你做管理,企业的品牌势必会受到很大的影响。所以凯德会轻重资产模式并重。同时还需要注意的是,轻资产同样需要规模化,才能够有大规模的利润。绿城中国执行董事、执行总裁李青岸就在6月的股东大会上坦言,代建费收入确实很低,卖100亿拿3亿到5亿元,而且要3到5年才能卖掉,所以收入和利润绝对值跟开发肯定是不能比的。不过,如果轻资产业务形成一定规模后,局面就完全不一样了。在李青岸看来,当代建的收益达到5亿元以上,其盈利就可以达到50%。绿城2016年年报显示,2016年绿城管理代建净利润达到2.36亿元,净利润率约30%,远高于绿城中国房地产业务的净利润率水平。机构显示,2016年传统房地产业务净利润已逐步下降至11.6%。
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  • 房地产业等境外投资受限 房企战略或“由外转内”

    针对中资企业在境外投资、对外投资方面出现的非理性倾向,今年以来,政府方面已多次警告。今年1月份国务院国资委修订发布 《中央企业境外投资监督管理办法》,对中央企业境外投资进行全过程监管。近日,国务院办公厅转发国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》,部署加强对境外投资的宏观指导,引导和规范境外投资方向,推动境外投资持续合理有序健康发展。《意见》明确了国家鼓励、限制和禁止开展的境外投资种类,其中房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等属于限制类境外投资。海外房地产投资降温近年来,中国内地房地产开发商掀起“集体出海”热潮,包括万科、万达、新华联、绿地、碧桂园、万通控股、SOHO中国等在内的多家房企已实现海外布局。部分企业有大体量布局, 房企海外投资已开始“由浅入深”。据戴德梁行的报告显示,2016年中国海外商业地产投资总额达到383亿美元,比2015年增长了49%。仲量联行公布的“全球资本流动”数据显示,2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元,同比增长近53%。不过今年以来,政府对房企海外非理性投资关注度明显提升,房企对外投资已经明显下降。8月15日,商务部负责人在介绍2017年1-7月我国对外投资合作情况时表示,前七月我国境内投资者共对全球148个国家和地区的4411家境外企业新增非金融类直接投资累计572亿美元,同比下降44.3%,非理性对外投资得到有效遏制。值得注意的是,房地产业对外投资同比下降81.2%,仅占同期对外投资总额的2%。商务部副部长钱克明在接受采访时介绍,今年出台了一些调控措施,推动引导企业对外投资更趋理性,特别是加强了对外投资的真实性和合规性审核,引导企业投向实体经济,尽量减少房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域的投资,建议相关企业还是要审慎决策,防范风险。在多轮政策重压之下,海外投资市场已经有所变化。万达集团董事长王健林就曾表示,未来将把投资重心放在中国境内。业内:投资回流国内至于“受限令”是否会影响房企的海外投资战略?未来房企的战略方向又该如何转变?业内专家对此进行了深入分析和解读。同策咨询研究部总监张宏伟认为,从投资方向角度来讲,国外如果受限制,就要在国内选择一个方向,考虑到资产配置和投资等,要选择其他的可行性渠道进行投资。实际上,包括万达及其他企业已经开始加大国内投资比例,这将是一个趋势。不过,相较于国内房地产行业,房企的这些海外投资量还微不足道,不会影响到国内的市场情况。可能对于核心重点城市的布局来讲,会加大房企之间的竞争激烈程度。在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来,影响是有的,不过在此之前,其实房企海外投资就已经开始冷却了。个人投资者不会主动回流,但受限于外汇管制,会减少海外投资。而国内限购限贷和限价,房价上涨趋势已被抑制,投资无处可去,对于国内市场没有太多的影响。“是限制非禁止,限制主要就是对有风险的项目,在审批上会延缓,整个投资额度会加以限制。这是开发商去海外拓展需要注意的,投资依然还是有机会,但要符合政策导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示认为,对于企业而言,海外项目投资近期可能会压缩,保持低调。而对于具体企业来讲,其国内的投资会有所增强。他相信,投资受限实际上对企业是有积极作用,对一些高风险投资进行风险提示和限制,防范企业海外投资出现连锁反应和风险传导,有助于企业健康发展。同时,对于整个行业来讲,后续发展会有一些积极引导作用,将这部分资金回流到国内市场,对于整个房地产市场结构性和区域性投资会有影响。
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  • 多项行业指标大幅下滑分歧 房企的忧患与专注

    国家统计局发布的宏观数据对于房地产行业具有一定的指导意义。丁祖昱认为,纵观今年房地产各指标走势,前四月一路攀升,首次调整出现在5月份,随后6、7月份部分数据持续下滑,仅销售数据在6月份出现了井喷,但7月份又迅速回落。究其原因,他认为调整自五月份开始和上半年调控实施有密切关系。今年的宏观调控仍是分步骤、分城市地逐步推进,比较密集的一波是从春节后开始,近60个城市出台或加码调控政策,特别是限售作为一种新的调控手段也在一季度加入到市场当中。从以往经验来看,政策出台到对市场起效果一般有3个月滞后,因此,行业从5月份开现调整也在情理之中。在他看来,行业拐点已经显露无遗。对于丁祖昱的判断,行业也有不同看法。易居研究院副院长杨红旭认为,整个市场销售增速下滑在去年4月开始出现。继去年4月增幅见顶后,市场出现震荡式回落,这是市场短周期波动的规律。杨红旭估计,今年底市场销售增速可能会由正转负;2017年相比2016年的面积增幅可能出现小幅下跌,约为5%。而投资变动与新开工和供地相关,新开工的影响比重会较大。杨红旭认为,目前全国市场依然保持总体活跃,但是大趋势为增幅收窄。其中,一二线城市的成交量已经出现明显下跌,而三四线城市因为轮动相对滞后,所以下跌情况也会滞后出现。目前还不能说房地产市场拐点已经明确,因为目前只是成交量的萎缩与成交量增幅回落,等到有七成房价环比由涨变跌,才能准确地判定楼市出现拐点。对于房地产市场多项指标出现下滑,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为“很正常”。他表示,过去几年,房企土地购置面积逐年下降,从而带来开工面积下降、投资下降。但目前来看,指标下滑只是表现为增速下滑,这并不意味着投资和新开工面积下降。此外,一二线城市控制人口规模,这在主观上限制或减少土地供应;而客观上核心区也没有土地供应,要供应就只能拆迁,但拆迁成本高、节奏慢。欧阳捷注意到,与前两年土地供应大幅缩减不同的是,2017年以来,土地供应正处于“恢复型增长”状态。但他认为,土地供应的“恢复型增长”不会持续太久。他预计在今年底,土地供应增长率将变为个位数。与土地供应一样进入个位数增长的,还包括新开工面积、成交面积、按揭贷款和投资增长率。房企的忧患意识作为一个发展牵涉多重因素的行业,业内对房地产业的判断向来有分歧。不过,行业内一些理性且具有预见性的人士已经产生强烈的危机感。对于未来三、四季度市场走势,丁祖昱认为压力还会进一步凸显,销售降温的风险不容忽视,尤其是三四线投资需求如果没有进一步跟进,上半年部分偏热的三四线市场的压力会迅速爆发,继而影响全年房地产市场销售。因此,企业在当前市场应保持谨慎,不仅要注意政策调控给企业自身带来的危机,也要关注城市短期市场过热带来的风险。林峰在前述文章中感慨,“比尔·盖茨说过,微软离破产永远只差十八个月,旭辉比微软还差很远,所以我们离破产的时间应该会更近一些。为了活下去,活得更好和更久一点,我们应该从舒适区走出来,去反省和总结,以应对更高更难更险的路程。”近期,21世纪经济报道记者在与房地产业内人士交流中,也深刻感受到他们的危机感。全行业利润率下滑,融资困境以及房地产行业创新发展讨论都成为当前行业的热门话题。但不可否认的是,房地产行业正发生具有洗牌性质的巨变。欧阳捷感慨称,如今市场的行业集中速度已经超过预期,而市场蛋糕不会变得更大,行业真正的残酷竞争可能还没有到来。据他分析,2016年前三强房企销售额达约1.05万亿,4-9名房企销售额合计约为1.05亿,10-23名房企销售额也为约1.05亿,排名前23名的房企就占据了市场份额的26.8%。而今年上半年,这些房企市场份额再次增至36.3%,预计今年底可能达到40%,明年很可能占据市场半壁江山。但是市场蛋糕并没有变大,因此接下来一定是“你死我活的竞争”。对于即将到来的激烈竞争,欧阳捷认为,大型房企会继续加速奔跑,直到大鱼吃光小鱼,则市场格局基本稳定。“中型房企的日子会非常难过。”欧阳捷说,这一类房企未来很可能被并购。因为企业有一定规模,退出行业较难,而不退出则可能继续亏损。“被收购不见得是不好的事情,看起来失了面子,但是保住了里子。”上海菩悦资产管理有限公司创始人、CEO陈凯认为,未来房地产行业会有四个业务方向:投资公司、服务公司、资管公司、开发公司。轻资产想做大,比重资产更难。未来中国有很多的小型开发公司会出现。中等企业的出路是,要么做行业龙头、要么做区域龙头、要么做细分市场龙头、要么做小而美的好公司。对于企业的“求生”,著名经济学家许小年的建议是,“企业生死荣衰的决定性要素是你特有的,别人难以模仿的优势,这叫核心竞争力。所以说,今后企业思考不是别人能做什么我也能做,而是要思考别人不能做什么我能做。”许小年说,在自己行业里转型是求生之路,但转行是找死,要在最熟悉的行业里改变自己的经营方式。充分利用在行业当中的积累,来思考新的商业模式、新的技术、新的产品。
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  • 多家房企剥离地产业务 房企站在十字路口

    继续坚守,还是离开房地产业,房企已经走到抉择的十字路口。不断有离场者。他们或是一步步转让持有的房地产公司股权,或是整体剥离房地产业务。8月15日晚间,深大通发布公告称,拟将其持有的两家房地产公司股权,以近2亿元的价格,转让给公司股东亚星实业,以便专注于互联网传媒行业。“之所以要将这部分资产进行剥离,是由于房地产行业不景气,公司房地产业务盈利能力较弱,此外,当前深大通的土地储备,并不足以支撑地产业务的持续发展。”深大通方面表示。如果说中小型房企的离场还可以说是自身实力不足,那么标杆房企呢?就在8月10日,万达集团发布了一条官方微信,宣布万达彻底告别了房地产,从此大步走上轻资产之路。仅一个多月时间,万达集团董事长王健林完成了总金额高达1109.63亿元的资产大腾挪。这其中包括,7月19日,万达以637.5亿元总价将77家城市酒店全部股权以及十三个文旅项目91%的股权分别转让给了富力和融创;8月9日,万达酒店公布将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司,总金额达到70.5亿元。王健林以实际行动表达着对于退出房地产业的决绝。他的理由是:“房地产已经到了拐点,这个拐点可能不是V型的,是个L型的,就是躺着赚钱的时代过去了,可能今后要靠品牌、定位、定价、营销等各种因素才能做得好,所以高利润暴利时代过去了。”据记者不完全统计,今年以来已有超过20家房企宣布剥离房地产业务。房企离场者增多深大通早在2015年就开始并购重组。2015年7月,深大通公布发行股份及支付现金购买资产并配套募集资金预案,分别以10.55亿元、17亿元收购冉十科技、视科传媒100%股权,并配套募集资金27.5亿元。2016年2月起,深大通主营业务逐步由房地产业务转型至移动数字整合营销服务与线上线下新媒体运营业务,公司拟剥离房地产业务。深大通2016年年报显示,公司的业务主要有广告传媒和房地产两部分,其中,房地产所占有比例仅12.81%。2016年,深大通的广告传媒业务的利润比例高达90%以上,而房地产业务的利润比例仅8.25%。2017年1季度,深大通实现净利润9418.11万元,同比增长164.79%。2017年8月15日,深大通宣布,由于房地产部分项目尚未销售完毕,公司拟将持有的青岛广顺房地产有限公司83%股权、济宁海情置业有限公司90%股权,转让给持有深大通13.57%股权的股东青岛亚星实业有限公司,交易对价为1.7375亿元。交易所得款项将用于补充流动资金。“地产行业持续低迷,公司该业务板块盈利能力较弱,且土地储备不足,亟需业务转型。”是深大通剥离房地产业的原因。销售的下滑、不断收紧的资金链压力及土地市场竞争激烈的压力,成为当前房企面临的三大忧患。尤其对于中小型房企而言,是否拿得到合适的土地,直接决定着未来还能否留下。即便是龙头房企,亦感受到这种压力。万科发布的7月销售简报显示,7月份万科实现销售面积249.1万平方米,销售金额355.6亿元。与6月相比,环比分别下滑28.5%和27.6%。恒大7月的业绩同样出现下滑。该公司7月份销售额为441.6亿元,环比回落约28%;合约销售面积439.5万平方米,回落27.4%。中海地产发布7月销售简报显示,中海系列公司7月合约物业销售金额约为168.73亿港元,相应楼面面积约为105.45万平方米;168.73亿港元的销售额同比涨幅达32%,但比6月份305.56亿港元大跌44.8%。这些大型企业7月销售额走弱的表现,已成为整个行业的缩影。Wind数据显示,截至8月6日,56家发布上半年业绩预告的上市房企中,6家预减,18家亏损。预减和亏损的上市房企基本被中小房企包揽。比业绩下滑更可怕的是土地储备的捉襟见肘。据记者了解,很多中小型企业面临的现状是,手里都没有待开发的地了,近期拿到地的可能性也不大。尤其现在一线的一些土地拍卖现场,中小房企根本无法进入。而且,融资能力差、渠道收紧,他们很难贷到成本合适的资金去拍地。坚守者 “豪赌”房地产有离场者,亦有坚守者,甚至还有为拼规模而极力扩张的“豪赌”者。他们甚至喊出了销售额千亿目标,以期换取一张通往楼市下半场的入场券。8月4日,时代地产发布中期业绩,同时,公司首次提出要在2019年或2020年实现千亿销售。而2016年时代地产的销售额为近300亿元。发迹于三四线城市的中梁地产,2008年销售额仅超过30亿元,2015年规模发展到168亿元,2016年销售额为336.8亿元,其2017年销售目标升至600亿元~650亿元。中梁地产亦志在千亿。“中梁内部已提出了‘双千亿’目标:到2021年,销售额和总资产均超过千亿元。”中梁地产助理总裁陈宏朝在一次地产金融研讨会上表示。为达成这一目标,去年这家公司平均五天拿一块地,全年耗资246亿元拿下了68块土地。截至今年7月初,中梁拿地资金已突破200亿元,获取土地60多幅,平均三天拿一块地。蓝光地产金融集团副总裁杨冉表示,有一组数据对比,去年销售规模最大的恒大,在国内的市场占有率仅为3%,销售规模top10房企的市场占有率还不到20%。而在市场相对成熟的美国,几家大型房企的市场占有率能达到50%左右。从这个意义上说,国内房地产行业还是很分散,行业的集中度会继续提高,并购重组的案例也会不断出现。从这个角度而言,“豪赌”者为在最终的房地产市场份额中挣得一席之地,也是不得不为之。因为“除大型房企通过并购重组扩大规模,近两年一些中型房企也保持着很高的复合增长率,赶超势头很猛。房地产业过去有太多类似案例,一旦不小心掉队,后面可能就跟不上了。无论你是规模500亿元、1000亿元还是2000亿元的企业,都可能面临这种情况。”杨冉指出。坚守者,也感受到了行业危机。8月14日,旭辉集团总裁林峰在其公司官方微信上发表的一篇题为《生于忧患,而死于安乐》的文章中写道,“在各类好消息的背后,应该清醒地看到:宏观经济的增长日益趋缓、金融资本层面愈发收紧、调控政策与长效机制逐渐加码、销售和土地市场逐步趋冷、竞争对手更加强大……未来,似乎并没有留给我们太多的时间和空间。”每轮楼市调整的时候恰恰是房企转型或者多元化的催化剂。现在就是这样一个不得不转的危机关头。
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  • 房企的轻资产“逻辑” 轻资产业务呈现多元化

    品牌房企探索轻资产转型,有利于降负债、上市、对接资本,但需要规模化轻资产是最近房地产企业所频繁提及的一个词汇。经过了近两年的摸索,这种模式已经不再是一个概念。总体来说,“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益,包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。目前,行业内对于究竟什么是轻资产化也已经有了一个比较明晰的定义。不少品牌房企也都纷纷开始进行“轻资产化”的转型尝试……1 “拿地难”促成房企轻资产化“不持有房地产的一种经营行为,我们管它叫做‘轻资产模式’。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,现在很多房企都在谈论“轻资产”运营,其实它的本质就是没有资产,只做经营管理。“房企本身往轻资产转其实也是无奈之举,现在土地成本太高,竞争激烈,拿地越来越困难,因此房企才有了做‘轻资产’的必要。”即使是对于一些资金实力比较强的房企来说,在这样的市场背景下,也在纷纷提前布局“轻资产”。“竞买规则的改变,自持压力的增加,传统开发销售模式面临挑战,租售并举的导向,逐步在城市规划、土地竞买、财政税收等领域落地。这些都在促使开发商转型。”保利地产集团副总经理余英前段时间也曾公开表示:“根据发达国家的一些经验,最有可能替代房地产开发商的就是资产运营商和房地产基金组织。”2轻资产业务呈现多元化值得注意的是,目前房地产市场的“轻资产化”尚没有一个固定的模式。事实上,各类房企都在积极发挥自身的特色,在轻资产运营的领域进行探索。目前行业内已经形成几种比较成熟的轻资产运营模式。比如,拥有丰富商业运营经验和基金管理经验的凯德,就探索出一种集运营与投资为一体,运营机构同时作为投资管理人,打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。凯德集团中国总部首席企业服务官、凯德中国华北区区域总经理陈培进表示:“从项目到基金的结合,能够降低资金成本,提高效率。很多做得好的酒店都是轻资产的方式,是总体提高回报率的方法。因为轻资产只需要投入人力成本,扣完之后收益很高。”除此之外,还有以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式。比如,一些大型商业地产领域企业做得比较多;以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式;另外还有消费品牌溢价,进行代建、代管的模式。比如绿城、朗诗等均采用过这样的模式。不过绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军也强调:“目前,房地产行业还是金融属性为核心的一个行业,我们做代建,不能说我们不出钱了,就变成轻资产了,绿城在与资金合作方面做了多元化对接。”3 轻资产更利于打包上市、对接资本“相比房地产这种高负债高投入的项目,香港及境外资本市场,更认可轻资产、重运营+金融。”一名地产行业分析师表示,净利润、估值、低债务是这类轻资产概念股的核心卖点,通常地产公司的估值是10倍左右,轻资产公司市盈率有可能达到30倍左右。上市之外,轻资产公司也在努力和基金信托进行对接。李军表示,绿城战略性安排了做单项目的投资基金。目前在海南,绿城管理和首泰基金合作,做前期的调研,以基金打包的方式,通过单项目的基金推动。不过,由于房地产信托投资基金(REITs)并未完全放开,房地产企业的轻资产公司还有很长的路要走。李军表示,现在涉房类的信托产品,每年的回报率要求百分之十几,财务成本实在太高了。如果中国的地产REITs能出来,不但回报率要求低,而且期限更长,房地产的玩法就不一样了,绿城管理这种服务型企业就会有更大的生存空间。凯德就享受到资产证券化带来的好处,其从集团内部孵化到私募基金的开发培育,再通过REITS的价值变现和稳定收益,构建了一个以地产、基金为核心的投资物业成长通道。凯德既是开发商、物业运营和资产管理方,也是基金管理方,目前凯德旗下90%以上的商业地产项目都在基金池中。4 “由重转轻”面临挑战由重资产转向轻资产、由原本擅长的租售转成持有运营。对开发商来说,其实还面临着很大的挑战。恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗就在刚刚结束的博鳌房产论坛上指出:做轻资产,万变不离其宗,资金没进去,将来你只能靠你的脑子、靠你的劳力赚钱,就变成一个服务性行业,服务行业是要靠量来支撑的。房地产是一个长周期的资产,量不可能太大,所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法。一位房企运营商向记者表示:“以前,开发商大多数的做法是将物业进行销售,用销售产生的现金流来支撑整个企业的运营。其特点是短期回款快、资金周转快。而在轻资产模式下,不论是代建还是自己去做运营,绝大多数的资金都由别人出,品牌企业则负责选址、设计、建造、招商和管理,所产生的租金收益与投资方按一定比例分成。项目落地后,投资方可能会以资本名义干预项目经营。从而对品牌造成一定的影响。”“所以,对企业来说轻资产运营也不一定是好事情。”陈培进也表示,凯德不会全做轻资产运营项目。因为轻资产虽然利润率高,但是并没有考虑到资产增值的问题。除此之外,万一资产的持有方不再邀请你做管理,企业的品牌势必会受到很大的影响。所以凯德会轻重资产模式并重。同时还需要注意的是,轻资产同样需要规模化,才能够有大规模的利润。绿城中国执行董事、执行总裁李青岸就在6月的股东大会上坦言,代建费收入确实很低,卖100亿拿3亿到5亿元,而且要3到5年才能卖掉,所以收入和利润绝对值跟开发肯定是不能比的。不过,如果轻资产业务形成一定规模后,局面就完全不一样了。在李青岸看来,当代建的收益达到5亿元以上,其盈利就可以达到50%。绿城2016年年报显示,2016年绿城管理代建净利润达到2.36亿元,净利润率约30%,远高于绿城中国房地产业务的净利润率水平。机构显示,2016年传统房地产业务净利润已逐步下降至11.6%。
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  • 去杠杆下的房企众相 为降负债率可卖资产卖项目

    “伴随供应量增加与回笼资金压力,房企已在2017年年中降价开售,市场也将进入降价周期,将回归以居住和改善为主,或延续到2018年上半年。”一边去杠杆一边加速融资,不愿被“加杠杆”负累,更不愿错过此轮土地储备机会。调控让房企很纠结。8月14日,杭州(楼盘)土拍市场9幅土地入市,包括6幅宅地3幅商业用地,经过13轮报价、两轮自持比例竞投,融信击退万科、碧桂园、绿城、九龙仓、招商、中粮等,以60.6亿元夺得庆隆单元GS0305-04地块,楼面价40541.49元/平方米,自持比例3%。随后融信相关人士透露,该地块将引入战略投资者,目前权益比例正在洽谈。此前29亿收购海亮地产,融信控股的资金链与负债率就已备受关注。一名知情人士透露,为了做大资产规模,融信使用了不少民间借贷,这也是闽企惯用手法。在去杠杆背景下,一边要降低负债率一边要持续拿地,房企确实在增加表外融资,如旭辉8月15日发行3亿美元永续债、融信收购海亮地产并表。日前,莱蒙133亿元再售197万平方米资产包,业内猜测为降低短期负债水平。一名业内人士指出,进入并购新周期的房地产行业负债率走高,房企融资泡沫显现。“市场调整深度加大,销售回款压力越来越大,融资环境收紧,难度增加成本上涨,债务管理,防范风险才是企业运营健康的前提。”不排除部分企业比较激进,还不断收购项目和拿地,赌对了有可能逆势增长,没赌对,陷入债务危机,可能被其他企业收掉。各大上市房企一旦去杠杆,存货压力将增大,非上市房企的资金泡沫隐忧更大。上述业内人士指出,房企怎么降负债率?一方面加快销售回笼资金,另外,借新还旧,借长债还短债,实在解决不了就卖资产、卖项目、卖股权。去杠杆趋势不变房企融资收紧始于2016年4季度,由于公司债收紧,地产债券发行量和净融资额仅为3季度的30%。2016年11月以来,地产公司债仅发行29只,今年2月以来“零发行”。2017年4月10日,银监会再度收紧房市融资渠道,强调防范房地产领域风险,要求分类实施房地产信贷调控,加强房地产押品管理。房企由此转向海外发债。债券融资收紧同时,银行向地产企业发放的贷款也在下滑,包括个贷和开发贷都受到严格控制。针对房地产开发贷,在2016年2季度就已明显减少,3季度房地产开发贷款余额7.04万亿元,较2季度末净减少300亿元,4季度也仅新增700亿元。2016年地产企业通过信托贷款、私募基金等非传统渠道的融资规模快速上升。2016年前三季度,房地产信托发行量接近5000亿,存量新增651亿。2016年全年基金子公司资管产品投向地产领域约880亿元,是2015年的3倍。但2016年末,银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务专项检查,包括首付贷款、开发贷、银企合作、理财及信托等。今年2月中旬,基金业协会叫停了16城私募、资管计划投资房地产开发企业项目,开发商常用的融资方式将受到重点监管。随着通道业务监管升级,地产企业融资规模预计明显压缩。第三方机构统计,2017年以来,内地房企共发行海外债券13只,累计金额46.4亿美元,较2015年1-2月总额还要多出一倍。上一波地产调控后海外发债也出现过激增,同比增加超过1倍。从融资成本看,2016年海外地产债平均票息低于2015年,但随着人民币贬值及美元进入加息周期,海外发债成本开始反弹,万科、绿地、碧桂园2016年发行的几只票据息票均有抬升。在人民币贬值压力仍存、美元债融资成本上行下,房企选择海外融资,主要是受国内融资收紧驱动。不能说的负债率同策咨询研究部总监张宏伟指出,由于房企加杠杆的资金周期一般为2年左右,也就是说,始于2015年年中的房企加杠杆资金,将会在2017年下半年开始到期。目前存量地产债规模超过2万亿元,2018、2019年将分别有5000亿元左右存量债到期。海外债券到期压力也逐渐增多,未来3年待偿债券超过350亿美元。前期融资产生的大量债务逐渐到期,国内融资何时放松尚不可知的背景下,房企债务偿还问题将浮出水面。房企上一次遭遇负债高峰是在2014年。据WIND统计显示,当年有135家A股上市房企负债率则升至76.60%,为14年来最高。彼时递交IPO申请书的万达商业,负债率只有52%。2年过去,房企的负债率再度站上高峰。同花顺(57.000, 3.21, 5.97%)数据显示,截至二季度末,2016年上半年,沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元,同比增长24%。超百亿元负债的房企59家,占比43%,超300亿元负债的房企32家,占比23.3%,其中,万科、绿地控股(7.500, 0.00, 0.00%)、保利地产(9.890, 0.00, 0.00%)、华夏幸福(32.160, 0.17, 0.53%)、招商蛇口(19.260, 0.28, 1.48%)、首开股份(11.010, -0.04, -0.36%)和泛海控股(8.110, -0.05, -0.61%)负债更是超过1000亿元。如果说2016年高价地是房企加杠杆的主要原因,那么今年不愿错失土地储备机会,是房企一边去杠杆一边紧抓融资的动力。据不完全统计,上半年35家典型房企拿地总建筑面积约14526万平方米,金额约7842亿元。进入8月份以来,先后有融创、雅居乐、绿景中国等发行美元债,利率均高于旭辉美元永续债,然而旭辉却没有选择发行美元债,上述业内人士预计是为了不纳入上市公司负债。克而瑞数据显示,在已公布2017年度销售目标的品牌房企中,大部分上半年已完成过半业绩任务,平均年度目标完成率达59%,显示出尽管上半年调控形势严峻,大型品牌房企的销售业绩并未受到过多影响。其中,碧桂园、融创等房企均已完成过半业绩。行业集中度正在史无前例地提升。从销售金额看,前10强房企的市场份额占比达26.6%,前100强房企的市场占比58.1%。以销售面积计算,前10强的市场份额占比达15.8%,前100强的市场占比达33.2%。值得关注的是,一些过去排名靠后的房企今年上半年业绩排名位次上升不少。如中梁地产,去年在克而瑞公布的房企销售排行榜中排名40位,今年上半年已升至26位。该公司抓住三四线城市销售机遇,以周转快的小项目在各地市场胜出,一名业内人士透露,“连碧桂园都怕他们”。今年6、7月份,尽管多地楼市成交降温,但青岛(楼盘)、宁波(楼盘)、沈阳等地的土地市场上,众多品牌房企依旧活跃,房企在重点二线城市及其周边三四线城市的土地热情依旧。旭辉董事长林中就曾说过,会持续关注潜力二三线城市的拿地机会。今年1-7月份,旭辉已经拿了45幅土地,超过600万平方米建筑面积。克而瑞的数据显示,今年6月,40家房企公开市场拿地量价齐升,成交建筑面积环比增长33%,成交总价环比增长44%。此外,40家房企平均楼板价达6732元/平方米,环比增长8%。在重点城市调控政策收紧的背景下,房企拿地补货依然保持积极态势,在一二线城市拿地积极。6月,40家房企在一二线热点城市的拿地金额占比达84%,拿地面积占比达75%。持续拿地同时,房企负债率居高不下。Wind数据显示,今年一季度末,申万一级行业里的129家上市房企里,有101家的资产负债率超过50%,其中61家超过70%。张宏伟指出,伴随供应量增加与回笼资金压力,房企已在2017年年中降价开售。本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及高价地频出的板块,极有可能率先降价,市场也将进入降价周期,投资客开始退场,核心城市周边城市也会降温。市场将回归以居住和改善为主的市场,或延续到2018年上半年。
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  • 存量时代的转型选择 房企争相布局下的挑战

    过去十几年的新房开发,使得国内住宅增量市场形成一定程度的饱和,对持续追求业绩增长点的房企而言,单纯的卖房子利润渐微亟需寻找可替代的模式,而新城开发、片区改造、新型城市圈建设等城市更新潮则创造了又一个可供挖掘的市场空间。业内专家认为,房企纷纷布局城市更新,一是因为核心城市的招拍挂拿地门槛升级,二是白银时代的新房开发空间趋于有限,运营、改造、更新逐渐成为房企占位存量住宅市场的破局关键。城市更新需求剧增据中国指数研究院报告显示,2016-2020年间,我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米,占总体住房需求的34.4%,国内城市更新的潜在需求量十分庞大。对此,业内人士苏鑫表示,这其中存在着并购红利、资本红利、运营红利和政策的红利,一个上万亿规模的巨大市场正在形成。尤其近年,广州、深圳、上海等城市相继将旧城改造、产业运营等城市更新作为重点发展方向,包括近日广州黄浦区设定确保全年10个项目动工的目标,深圳龙华区列入城市更新项目84个,上海探索城市更新基金、举办城市更新专题研讨班等,通过对存量用地的开发利用和旧城空间的焕新,为城市可持续发展注入新生机。城市更新对城市的空间、功能、产业布局、生活方式等方面,都将带来深刻的改变和影响。戴德梁行大中华区行政总裁张国正认为,在强调存量焕新的新形势下,政府如何在有限的用地上实现经济活力和社会宜居性的同步提升,企业又如何摸索出适合自己的“资产运营+资本运作”的有效模式,都面临着操作层面的挑战。房企争相布局下的挑战通过行业观察发现,随着新房市场发展到一定阶段,许多城市却又面临着旧城区的交通方式落后不完善、公共配套布局不合理等城市更新难题,意识到城市中心区供地逐渐稀少的房企,也不约而同地将“边改造、边运营”作为下一步转型方向。其中,万科、碧桂园、恒大等3000亿规模级的大房企均布局有大型产业城项目,如万科持续开发经营多年的良渚文化村,碧桂园斥资860亿改造的昆明春城项目,恒大在深圳纳入的近6000亿货值的城市更新储备等;中型房企方面,阳光城通过一系列并购获得多个城市更新项目,龙光地产在珠海、惠州及潮州等地参与建设6个城市更新项目,将提供180亿元的可售资源,旭辉一举拿下太原三给片区的新城改造项目,预期投资达500亿左右。同策咨询研究中心总监张宏伟向记者表示,“一方面,从核心城市来讲,招拍挂拿地的量相对减少而门槛抬高,房企需要通过其他途径来获取开发储备;另一方面,旧城改造整体地价不高,政府更愿意降低土地成本来换取开发商对产业、就业资源的导入;对房企发展而言,也需要多元化业务的落地和拓展。”相较于资金充裕、资源雄厚且开发经验丰富的大房企,许多此前只专注于楼盘开发而并未操作过大体量项目的中型房企,能否承载巨量的资金压力、进行长周期的新城运营?对此, 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,城市运营和更新方面的经验较少的房企,要对类似基础设施配套等内容有更充分的掌握,这样投资过程中才不会太被动。
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  • 房企“去地产化”的AB面 难成救命稻草

    当下,多数房企都开始了突破盈利瓶颈的尝试,从万达的轻资产到万科的多元化试水,“去地产化”成为房企转型的趋势。在刚刚结束的2017博鳌房地产论坛上,“去地产化”也成为一个焦点话题。专家认为,房地产企业的多元化尝试在一定程度上可以分担企业经营风险,但是房企完全“去地产化”言之尚早,且“去地产化”也并不一定意味着能100%成功。目标:突破盈利瓶颈“去地产化”之所以成为房地产行业热门词语且在房企内流行开来,这与传统地产开发业务的利润率逐年下滑有关,这一点也得到了参加2017博鳌房地产论坛行业人士的认同。今年上半年,龙头房企销售业绩依然亮眼,但是利润的下滑仍然值得警惕。同策咨询研究部总监张宏伟预计,待2017年上市房企年报出炉,估计房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降至8%-9%。同策咨询研究部数据显示,2016年房地产行业平均净利率为10.43%,虽然较2015年的10.04%略有回升,但是净利率并没有因为行业处于上行期而大幅上涨。从趋势来看,房地产行业的净利率已经由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。另外,对于房企来说,土地是发展的根本,然而随着热点城市“限房价、竞地价、竞自持、竞方案”等拿地规则的变化,房企拿地难上加难。由此,房企单纯依靠土地开发获取的利润开始下滑,在此情况下,不少房企另辟蹊径,尝试进行多元化转型以谋求更强的盈利能力。方式:还未真正“去地产化”“什么叫地产化?什么叫"去地产化"?为什么要"去地产化"和怎样"去地产化"?”中国房地产业协会原副会长朱中一指出,他并不赞成“去地产化”浪潮的概念,在他看来企业应该对“去地产化”进一步斟酌。在行业人士看来,追求利润增长无可厚非,但是房地产企业“去地产化”的方式却值得探究,换句话说,多元化是否就意味着“去地产化”呢?实际上,目前房地产企业所谓的“去地产化”更多的体现在轻资产运营和多元化运营上。万达是前者较为突出的样本,以637亿元向融创和富力出售万达城、万达酒店为主的重资产,便是该集团“去地产化”的体现。房企多元化试水的例子也有很多,最具代表性的万科就在刚刚过去的周末完成了与悦榕集团合作的突破性进展,双方未来将在酒店、养老、养生领域拓展全新业务。早在2016年股东大会上,万科董事会主席、首席执行官郁亮曾提及,未来万科将在转型的道路上走得更快,物业、物流、商业、冰雪、养老、教育、长租公寓等地产延伸产业万科都在推进发展。据了解,目前万科城市配套服务转型中的商业、物业、物流、长租公寓等已搭建好平台。还有一类“去地产化”的样本是通过更名来表决心的。例如,去年知名房地产企业雅居乐将名字从“雅居乐地产控股有限公司”更改为“雅居乐集团控股有限公司”,华业地产更名为华业资本、宜华地产更名宜华健康等。业内人士指出,房地产企业目前的“去地产化”,并不是真正意义上的“去地产化”,而多元化试水先期也都在围绕“地产”、“土地”展开,因此专家总结,短期内房地产企业仍难摆脱“地产”主业。效果:难成救命稻草多元化、“去地产化”已经成为大多数房企的选择,但是,多元化、“去地产化”能成为房企的救命稻草吗?恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗不赞成“去地产化”而搞多元化,并明确表态,“我根本不知道"去地产化",有的房地产企业没办法了就搞多元化,房企多元化很难成功”。陈启宗表示,从过往海外市场的历史经验来看,至今没有多少企业的多元化是成功的,即便是全球知名的企业,在走上多元化道路之后,如今都已经分崩离散、业务拆分。陈启宗坦言,目前市场机遇确实比从前少了,但这不意味着传统模式就走不下去,相反并非到处都是金子,目前很多多元化业务其实都是不赚钱的,回报率低,“专心做好一件事情就好”。在摩根士丹利董事总经理、亚太房地产投资银行部主管李尤佳看来,“多元化是一个伪概念,凡是往多元化走的,五年后要么走没了,要么走到别的行业了,反正它已经不是地产商了。地产商真正的出路是一个升级换代,世界上无论哪个行业,没有一个多元化做得好,多元化做着做着就把自己做没了,所以我觉得升级换代也许是一个出路”。在关于“去地产化”这个问题上,参与上述论坛的业内人士基本都认为,房企“去地产化”行不通。不过,不可否认的是,多元化发展战略在一定程度上可以分担、相对弱化企业经营风险,如恒大也依靠多元化发展战略实现了不断扩张业务版图的目标;然而,此前无数曲折坎坷的例子也是后来人不可忽视的警醒和借鉴。
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  • 半年报显示银行与房企关系亲密 房企更依赖银行

    目前已经披露中报的三家上市银行合计的涉房贷款余额为5195.13亿元,较去年年底的4512.91亿元增长15.12%。银行与房企的关系,在2017年的上半年显得有点复杂。从银行的态度来看,一切似乎已经降至了冰点,有关银行严控涉房贷款的表态反复被强调;然而,目前已经披露出来的半年报数据却似乎呈现出了略有不同的版本——涉房贷款的总量仍在增加。据《证券日报》记者独家统计,目前已经披露中报的三家上市银行(平安银行、华夏银行、常熟银行)合计的涉房贷款余额为5195.13亿元,较去年年底的4512.91亿元增长了15.12%。“三家上市银行的情况应该并非个案,从行业整体来看,涉房贷款的规模仍在提升,不过,增速确实明显放缓;另外,从银行的个体的数据还是可以看出来差异化的选择”,有银行业分析师近日对记者表示。此外,央行发布的今年上半年金融机构贷款投向统计报告也显示,涉房贷款增长势头回落。按揭贷增速快于开发贷目前已经披露的上市银行中报显示,三家上市银行合计的房地产业贷款(开发贷)余额为2553.8亿元,较去年年底2375.82亿元增长了7.49%。具体来看,平安银行房地产业贷款余额由去年年底的1467.34亿元、占比9.94%,增至今年中期的1588.15亿元、占比9.96%;此外,该项业务的不良贷款率由0.06%上升至0.63%。华夏银行去年年底的房地产业贷款余额为901.19亿元,占比为7.41%,而今年中期贷款余额增加至955.24亿元,但占比降至7.29%。常熟银行的房地产业贷款余额由去年年底的7.29亿元、占比1.1%增至今年中期的10.41亿元、占比为0.15%。住房按揭贷款余额方面,三家银行今年中期合计为2661.33亿元,较去年年底的2137.09亿元增长了24.53%。其中,平安银行去年年底的按揭贷余额为852.29亿元(占比为5.78%),今年中期则上升至1244.79亿元(占比为7.81%);华夏银行去年年底为1238.41亿元,今年中期为1366.72亿元,占比也由10.19%增至10.44%;常熟银行今年中期为49.82亿元,较去年年底的46.39亿元增长了逾3亿元,但是占比下降了0.37个百分点。房企更加依赖银行事实上,不仅是银行的半年报绕不开房地产业的话题,上市房企的中报也多次提及银行,部分房企与银行的关系还在加深。H股上市房企旭辉集团2017年中报显示,该公司今年上半年总负债由去年年底的293.91亿元增至395.57亿元;融资成本总额约为人民币11.29亿元,较上年同期的8.61亿元增加31.1%;今年上半年,该公司债务的加权平均成本(包括银行及其他贷款、境内公司债券及境外优先票据)为5%,而去年年底为5.5%。从该公司今年上半年的具体融资结构来看,境内银行贷款总规模由去年年底的58.77亿元上升至98.49亿元;境外银行贷款由去年年底的76.9亿元上升至153.1亿元;境内公司债券由去年年底的101.41亿元降至97.74亿元;境外优先票据由去年年底的56.83亿元降至46.24亿元。从上述数据可以发现,该公司今年上半年大幅度增长的负债由境内外银行贷款支撑,而债券和票据融资规模都是负增长。上述增长还是在宏观调控收紧的背景下完成的。公司表示,今年上半年,超过40个城市密集加码推出调控措施,包括收紧购房资格、房贷政策、严格限制预售、收缩银行信贷额度、提高利率等等。北京城建今年中期的长期借款由去年年底的102.46亿元增至168.04亿元,增幅为13.47%,公司对此的解释是“银行借款增加”。截止到今年中期,该公司总部及子公司可使用授信额度总计616.63亿元,已使用额度302.53亿元,尚可使用额度314.10亿元;而截止到去年年底,该公司合计可使用授信额度279.4亿元,使用额度181.49亿元。荣盛发展今年上半年共申请银行授信总额度534.44亿元,授信额度已使用287.44亿元;去年年底,该公司共申请银行授信总额度454.85亿元,使用218.72亿元。阳光股份也强调,该公司在银行等金融机构的资信情况良好,与国内主要商业银行保持着良好的长期合作伙伴关系。合作降温苗头已现虽然今年上半年银行与房企亲密依旧,但是如果分季度观察,二者的关系已经有了降温的苗头。央行7月下旬发布的数据显示,截至6月末,人民币房地产贷款余额29.72万亿元,同比增长24.2%,增速比上季度末低1.9个百分点;上半年增加3.04万亿元,占同期各项贷款的38.1%,比一季度占比低2.3个百分点。其中,个人住房贷款余额20.1万亿元,同比增长30.8%,增速比上季度末下降4.9个百分点。今年第一季度,个人住房贷款增速较去年年末低1.1个百分点。央行有关人士表示,6月份发放的个人住房贷款平均合同期限为269个月,比去年12月份缩短了两个月。此外,个人住房贷款抵借比率降低。今年6月份,金融机构个人住房抵押贷款平均抵借比,也就是当月批准的抵押贷款金额与抵押品价值之比为59.3%,比上年12月份低2.1个百分点。该人士同时表示,房地产信贷增长势头回落,个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降,这些变化有利于抑制房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。
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  • 房企的大健康之路 养老地产成为房企新噱头

    近日,万达正式成立大健康集团引起外界关注。值得一提的是,万科、绿地等大型房地产企业也在通过不同形式跨界大健康产业。“大部分房企涉足大健康产业主要是指进入养老地产这一领域,但真正做好的并不多,核心问题是医疗资源的获取。”一位房企公司人士向《证券日报》记者介绍。房企的大健康之路据《证券日报》记者梳理,除万达集团外,万科、恒大、绿城等大型地产集团也已在大健康领域跑马圈地。万达集团在医疗领域的布局引起了市场的关注。今年4月份,万达集团宣布拟投资700亿元投资在成都兴建医疗产业园,打造一座世界级的医疗产业中心;7月份,万达集团宣布在昆明市投资500亿元,打造一个以医疗、健康为核心,兼具体育、养生、度假、商业、商务、居住等功能的世界级医疗及大健康产业园。据统计,万达在医疗健康领域的投资达到1440亿元。王健林还对外宣布:医疗产业将成为万达新的支柱产业。恒大成立了“恒大健康产业集团有限公司”(以下简称恒大健康),据其官网介绍,公司着力发展高端国际医院、社区医养、医学美容及抗衰老等业务。恒大健康携手美国布莱根和妇女医院,打造博鳌恒大国际医院,提供国际一流的肿瘤疾病治疗服务;创新打造国际领先健康生活圈“恒大养生谷”,提供全龄化养生养老健康服务;整合国内三甲医院优质资源,建立社区健康管理服务体系;引进前沿医美抗衰技术及设备,构筑“旗舰店+微机构”的立体化医美服务网络。此外,在A股,也有地产上市公司向医疗产业布局和转型。2016年6月29日,彼时的中珠控股发布公告称变更公司证券简称为中珠医疗,公司积极转战医疗产业。去年12月份,公司发布公告称公司以49271.42万元转让所持下属三家房地产公司股权给公司第一大股东珠海中珠集团股份有限公司。中珠医疗称此举是根据公司战略调整的需要,推动公司打造“抗肿瘤全产业链”的战略发展目标,适应中珠医疗的整体业务结构布局。2015年,四川房地产企业蓝光集团借壳迪康药业并以“蓝光发展”登陆A股。蓝光发展称,公司秉承“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的顶层战略架构,公司构建了以“房地产开发运营”为引领,“现代服务业、3D生物打印、生物医药”为支撑的多元化产业战略发展格局。此外,万方发展、天宸股份等地产类上市公司也已布局大健康领域。医疗资源或成必争之地不过,在业内人士看来,房企涉足大健康产业,大部分指向的还是养老地产。“养老地产是朝阳行业。”一位房企公司人士向记者表示,“目前养老地产主要有三种模式:一是适老型,方便老人居住,比如设置很多扶手等帮助措施;二是全托型,这种模式更高端,需要引进很先进的医疗设备、医护人员等;三是在社区里面建设老年活动中心或医疗中心,方便老年人就近治疗”。天宸股份去年年底发布了《关于公司南方园区项目开发定位及模式的议案》,公司称:地产行业日益注重综合效应和开发后的可持续经营,纷纷谋求转型。而复合型地产有望带动城市产业发展,其中健康地产日益成为资本追逐的热点领域。为此,公司将依托南方物流园区银都路地块,拟以大健康产业为核心,围绕并支持三代同居的健康住宅理念,打造全市首个全龄化复合型健康社区,以求在拥有良好的社会效能的同时也能给公司带来经济效益。公司根据上述理念,制定的战略定位为:以大健康产业为核心,打造“防-治-养”价值链,提供一站式全龄化健康解决方案,缓和现今公立医院看病难、就近取药难、空巢老人关护难、上班族照顾幼儿难和社区老人养老护理难等综合社会问题。“但养老地产面临的最大问题是医疗资源的获取。养老地产的核心不是地产,而是医疗资源。”上述人士向记者表示。面对这一问题,企业也有“解决方案”:要么直接买买买,要么选择合作。不过,选择合作可能是大势所趋。据《证券日报》记者梳理,近日,鲁能集团与互联网医疗平台微医达成战略合作协议,双方将在“互联网+家庭医学+地产”领域进行深入合作,将微医旗下微医全科中心的品牌和服务植入到鲁能集团的大型地产项目中。2016年,万达集团与英国国际医院集团在北京签订合作协议。万达将总投资150亿元,在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院,由后者运营管理并使用其品牌(中文名为“英慈万达国际医院”)。此外,王健林与四川大学华西口腔医院签订战略合作协议,投资90亿元在全国万达广场建设300家华西口腔牙科连锁诊所。
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  • 融创买下广东一房企50%股权,今年并购金额过千亿

    “并购狂人”孙宏斌的买买买之路还在继续。8月14日,澎湃新闻在查询资料后发现,融创房地产集团旗下子公司创海(深圳)房地产有限公司已经完成对鹤山市广弘房地产有限公司50%股权的收购。工商资料显示,目前创海的名字已经出现在广弘房地产公司的股东名单中,变更日期为8月11日。法定代表人由刘群变更为李佳果,注册资本金也由原先的500万元变更为1000万元。创海与广弘持股比例相同,均为50%。创海(深圳)房地产有限公司的法定代表人为黄书平,黄书平为融创中国(01918.HK)的执行董事。该公司成立于2016年8月8日,注资资本1000万元,唯一的股东是融创(深圳)房地产有限公司。此次融创收购的项目名为鹤舞昆仑,位于鹤山鹤城镇,由中山市广弘集团有限公司建设开发,该项目首期占地面积220亩,建筑面积48万平方米,为广弘集团在江门鹤山市开发的第一个大型商住地产项目,已经在2011年10月20日对首批104户业主进行了交付。广弘集团官网资料显示,该公司成立于1990年,现发展为一家以住宅地产开发为主,商业、产业地产开发为翼,涉足服装生产、建筑施工、基础设施、电子商务、生态农业等领域投资的大型现代化综合企业集团,拥有全资子公司、控股公司、参股公司二十余家。据不完全统计,融创在进入2017年已经完成了多笔并购交易,并购金额已过千亿,其中有三笔交易金额过百亿。1月13日,融创中国发布公告,融创战略入股乐视,以60.41亿元收购乐视网(300104.SZ)8.61%股权,以79.5亿元获得增发后乐视致新33.5%股权,以10.5亿元收购乐视影业15%股权,共计150.41亿元。5月12日,融创中国发布公告称,公司间接全资附属公司天津融创作为买方,拟向昆明星耀收购天津星耀80%股权及债权,代价合计约102.54亿元。7月19日,融创房地产集团宣布以438.44亿元收购万达集团的十三个文旅项目91%的股权。仅上述三笔交易,融创就需要付出691.39亿元。融创中国7月份的业绩数据显示,7月份公司新增预订销售金额225.6亿元,同比增长146%,合同销售金额为220.5亿元,同比增长144%,合同销售面积约127.6万平方米,销售均价17280元/平方米。截至7月底,融创的合约销售金额为1338.3亿元,同比增长98%,合约销售面积约724.8万平方米,合约销售均价18460元/平方米。截至今日收盘,融创中国报18.9港元/股,涨幅2.94%,市值781亿港元。
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  • 房贷利率涨价进行时 放款排队时间3个月以上

    导读除了利率上浮,多家银行的个贷客户经理对21世纪经济报道记者表示,放款排队时间基本需要三个月以上。招商银行(600036,股吧)某支行客户经理对记者表示,目前状况看,如果现在开始准备手续,到年底都不一定能获得放款。房价水涨船高,房贷却是越收越紧。近日有媒体报道称,北京、广州等地房贷利率又有上调趋势。21世纪经济报道记者在采访中发现,各地房贷政策并未出现大规模的集中调整,但银行对于房贷利率的执行层面,进行了不同程度的内部调整,部分银行上调了房贷利率。21世纪经济报道记者还发现,近期,额度紧张排队放款已经从限购城市逐渐蔓延至全国,且排队等待时间也越来越长。根据融360发布的《2017年7月中国房贷市场月度分析报告》显示,7月全国首套房平均利率为4.99%,相当于基准利率1.02倍,环比上升了2.25%,同比上升了12.38%;二套房平均利率为5.47%,同比上升了1.48%。房贷利率继续保持上升趋势。放款排队时间3个月以上对于目前房贷的执行利率,21世纪经济报道记者询问北京多家银行分、支行的客户经理后发现,目前房贷政策并没有集中调整,依然执行首套房基准利率,二套房利率上浮20%的最低标准。从实际落地看,少数银行的部分支行对新增业务执行首套房利率基准之上上浮5%-15%,但这并未形成统一趋势,也未上升到总行政策层面。北京某房产中介公司业务人士对21世纪经济报道记者表示,并未收到房贷利率继续上浮的通知,首套目前仍执行基准利率,正常审批,只是放款时间不定。21世纪经济报道记者在采访中注意到,首套房利率基准基础上继续上浮的趋势尚不明显,但二套房利率上浮趋势明显。虽然最低利率依然按照基准上浮20%,但多家银行客户经理对记者表示,目前二套房执行利率已经在上浮20%的基础上,再根据客户资质决定具体利率,上浮20%已是极优质客户才能获得。除了利率上浮,多家银行的个贷客户经理对21世纪经济报道记者表示,放款排队时间基本需要三个月以上。招商银行某支行客户经理对记者表示,目前状况看,如果现在开始准备手续,到年底都不一定能获得放款。在采访中,平安、浦发、工行北京某分、支行客户经理均对21世纪经济报道记者表示,对于利率上浮的事宜,行内正在召开会议讨论,后续政策如何还在等行内传达。平安银行(000001,股吧)某支行业务经理对21世纪经济报道记者表示:“以前的房贷业务已经全部停止,不做新增。关于新的业务如何开展,还需要开会讨论后才能确定。”广州首套房利率调至1.05倍上周五晚间,广州房贷利率再一次上调。包括农行、建行、中行、交行在内的几家国有银行相继发出通知,12日(周六)起,统一上调房贷利率,其中首套房贷利率上调至基准的1.05倍。中行在给21世纪经济报道记者的回复中表示:“我行在监管部门规定的首套商品普通住宅贷款优惠利率下限的前提下,根据借款人的信用记录、还款能力以及市场定价等因素进行综合定价。对于居民家庭在本市购买符合首套普通住房认定标准的贷款申请,自2017年8月12日起,最低按基准利率的1.05倍执行。对于符合第二套房贷认定标准的,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”建行、农行、中信以及交行也给出类似解释。光大上浮力度更大,首套房贷利率上浮至1.1倍。二套房的利率也随之水涨船高,广州地区的农行和建行的二套房贷利率提升为基准利率的1.15倍。中行和交行二套房贷维持基准的1.1倍不变。不过,个别外资行仍是这波提价潮中的“清流”。汇丰银行对21世纪经济报道记者表示:“从15号开始,我们的首套房贷提至9.9折,二套则上浮10%。”从今年3月开始,房贷就一路收紧。利率也从最初的8.5折到9折,再到基准,至今再上调至目前的基准上浮5%。不过即使上浮,也是一贷难求。央行公布的6月信贷数据显示,个人住房贷款6月末增速回落至30.8%,较年内最高点低6个百分点。“我已经付了100万的定金,如果月底前不能拿到贷款,这100万就要泡汤了。为了能够按时拿到贷款,我打算主动上浮利率,早点拿到贷款。”一位购房者卫女士对21世纪经济报道记者表示。广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示:“今年的利率变化真的是有史以来最激烈的一次。现在首套房贷利率已经开始上浮,但是不是到顶目前还不好说。据我观察,仍有上浮的空间。目前放贷的速度也比较慢,以前是几周,然后是1个月,2到3个月,现在一套房贷申请下来要四个月。个别客户等不及会主动要求上浮利率,用金钱换时间。”“现在贷款额度有限,通常是月初刚刚有贷款,不到一周的时间就被放完了,本月没有排到的客户,只能等到下个月。在这种情况下,想要优先放款,就要提高利率,但是不会强求,我们排件的时候,也会根据利率高低进行顺位。”某股份行的客户经理表示。
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  • 市场“冰火两重天” 品牌开发商布局加速

    第一季度惯性冲高,第二季度调控显现,2017年上半年的中山楼市可谓跌宕起伏,风云变幻。岁至年中,棋入中局,盘点上半年中山楼市,限购新政的实施,“冰火两重天”的市场变局,持续火热的土地拍卖,还有已变身当下热词的“粤港澳大湾区”,共同构成中山楼市的关键因子,并影响着今年下半年,乃至今后一段时期内的区域地产市场变化。在粤港澳大湾区背景之下,城市群之间的人才、产业、资金等要素的流通会更加频繁,随着重大交通项目的不断落地,中山也将迎来前所未有的发展良机,中山楼市的价值也将更加值得期待。中山迎来“处女限”,外地客被“截流”如果问今年上半年中山楼市最为重要的关键词是什么?那一定非“限购新政”莫属。限购政策的出台就像一道分水岭,影响着中山整个上半年的楼市行情,乃至今后一段时间内的市场预期。在中山楼市持续了一年多的热闹后,今年3月26日该市迎来了真正意义上的首次限购政策。要求非本地户籍家庭在中山购买首套房需提供半年的社保或个税证明,购买第二套房需提供2年的社保或个税证明;对拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售新建商品住房。4月2日,中山再次出台限购补充细则,对开发企业申报备案价格,高于本项目前期成交价格3%或高于周边在售项目价格3%的商品住房项目,不予办理价格备案;当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%,商品房将无法网签。与限购政策同步施行的还有限贷政策,对本市户籍居民家庭,暂停发放第三套及以上住房的商业性个人住房贷款;对非本市户籍居民家庭,暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。近段时间以来,商业银行的贷款发放额度和利率也在收紧,一方面贷款审批、放款速度在变慢,另一方面则是房贷利率在不断提高。据笔者了解,目前商业银行房贷利率已经基本没有折扣,基准利率成为主流,部分银行甚至上浮10%—20%。成交量下跌,市场逐步回归理性“用‘冰火两重天’来形容今年上半年中山楼市变化,个人认为是最为准确恰当的,冰火状态转变的标志便是3月26日出台的楼市限购政策。”合富研究院(中山)高级分析师谢仲娟表示,“限购之前市场一片火热,很多项目一开盘推新都是‘日光盘’;限购之后外地客被截流,很多楼盘售楼部门可罗雀,客流量锐减,成交量也随之下降。”楼市冷暖变化也直观体现在成交数据上,中山市国土局统计数据显示,今年上半年中山一手住宅登记备案15827套,同比去年上半年成交55391套下降71.4%,甚至仅与去年3月份单月成交量相当。尤其是限购政策出台后的4至6月份,一手住宅备案量分别为3085套、624套、1056套,与去年同期相比最高降幅达93%(5月份)。很多地产从业人员对于“冰火两重天”可谓深有感触,“我们的项目以深圳客为主,占比超过半数,在3月份之前,每次开盘基本都是‘日光’,每天的现场到访量也很高,不瞒你说,我今年的佣金主要就是前2个月成交所得。”陈小姐是火炬开发区博爱路上一楼盘的置业顾问,“限购政策刚出台的时候,也就是4月份和5月份,市场格外冷清,每天现场到访量有时候只有个位数,6月份之后随着本地客回归,人气渐渐旺了起来。”合富研究院(中山)在中山楼市半年报告中分析:“在‘日光盘’处处可见的3月,中山终于在月底迎来了楼市首次限购,投资客被挡在门外,楼市热闹氛围戛然而止,温度骤降,各项目鲜见来访、成交,各家开发商也选择观望,住宅新增跌到谷底。但端午假期后,各家开发商开始逐渐制订对策方案,本地客户也开始逐渐消化政策,市场出现回暖迹象。”重大交通项目加速布局,未来前景看好年初,“粤港澳大湾区”的概念首次写入政府工作报告,成为社会“热词”,这也标志着粤港澳大湾区上升为国家战略。作为珠三角和粤港澳大湾区城市群几何中心的中山,不仅在经济社会发展方面迎来了新的机遇,也为中山楼市发展注入新的支撑力和想象力。对此,知名财经作家叶檀在今年中山3·28招商洽谈会期间曾表示,从地理位置上看,中山非常幸运,刚好位于湾区城市群的连接点,各种资源可以从四面八方汇聚中山;同时,中山正处在重大交通项目谋划期,随着深茂铁路、深中通道、港珠澳大桥、广州地铁18号线等项目逐步从规划到落实,中山的区位优势将更为凸显;与此同时,作为大城市周边的宜居城市,中山在生活上的综合性价比也会对人才形成吸引力。“其实在整个粤港澳大湾区内部,从楼市角度而言,珠三角九个城市可以划分为三个等级,其中广深是第一线,佛山、珠海、东莞、中山、惠州是第二线,江门和肇庆则是第三线。”谢仲娟认为,虽然经过之前一轮的上涨,中山楼市均价已经超过8000元/平方米,但是与佛山、珠海、东莞等同等级城市相比,仍然处于低位;而且中山与深圳、广州、珠海相邻,且十分宜居,从整个大湾区层面而言,中山楼市仍然具备巨大潜力和价值。“在珠三角城市群中,中山的城市规模、GDP总量虽然并不抢眼,但中山的房价、生活成本、居住环境等都有着一定的优势。深中通道更是为中山提供了后发优势。”中原地产主席施永青在“大融合·超预测——2017年粤港澳区域融合高峰会”上称,深中通道、深茂铁路、城际轨道作为珠三角东西岸、乃至粤港澳湾区融合的重要载体,中山如果能够把握历史机遇建立人流、物流、信息流的平台,进一步优化行政管理,中山的经济价值才能在未来几年进一步得到凸显。27宗土地成交,外地品牌开发商变身主角随着限购政策的出台,住宅市场在一二季度交出了截然不同的成绩表,但土地交易市场却维持了2016年下半年以来的热闹,成交率和转让价格持续走高。27宗各类型土地成交,共61.67万平方米,吸金54亿元,整体溢价率接近100%,是2017年上半年中山土地市场所交出的成绩单。对比2016年同期,出让宗数基本持平,出让面积却减少了11%。在27宗交易地中,5宗属商业地、9宗工业地,此外13宗则是市场上最受追捧的商住用地;商住用地总建筑面积达83.75万平方米,成交金额为42.74亿元,贡献土地交易收入占比近八成;从转让价格看,楼面地价平均5103元/平方米,溢价134%。在上半年的土地拍卖中,外来开发商成为了绝对的主角,融创、万科、恒大、保利、中海等知名房企纷纷涌入土地市场,贡献了超过35亿元的土地成交额。回顾整个过程,2月初是各开发商角力最激烈的时候。据统计显示,在2月22日至23日,中山国土资源局推出的11宗商住及商业用地进入网上竞拍环节,由于本次出让地块中不少地块地理位置优越,吸引了超过20个开发商。其中7年来首度回归中山的碧桂园、以及刚刚入局的美的成为了最大的赢家,这两家共拿地超过了10宗,创下中山土地拍卖多项纪录。竞拍最激烈的是黄圃镇镇一村、三社社区地块的土地,也是该轮土地拍卖中面积最大的地块,最终经过196轮出价,被恒大地产以13.42亿元拿下。而东区临近紫马岭一地块达限价天花板6000元/平方米,需配建22800平方米人才房,最终被来自北京的大龙地产拿下。不少业内人士认为,土地拍卖的火热程度证明了开发商对中山楼市的看好,预计高溢价地块将刺激中山楼市价格持续走高。对于下半年的土地市场走势,房地产专家黄峻认为,“从2016年10月开始,国家对楼市开始了政策性的调控,今年以来调整力度加大,特别是在银根紧缩的情况下,大型开发商拿地会更加谨慎。以万达和富力为例,下半年它们的业务重心将会摆在自身业务的整合和资产重组上”。专家声音合富研究院(中山)高级分析师谢仲娟:市场进入博弈期,刚需客可择机入市经历了上半年的“冰火两重天”,到了6月份中山楼市进入焦灼徘徊期,或者说是博弈期。按照政策规定,高于本项目前期成交价格3%或高于周边在售项目价格3%的商品住房项目,不予办理价格备案;当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%,商品房将无法网签。在此背景下,开发商面临“走量”或是“保价”的两难选择,一方面如果想要取得预售证并得到市场认可,就需要适当让利降价;否则如果想要维持原价,寻求利润空间,则会选择放慢开发推货速度。同样,对于购房者而言,也面临着心理博弈。有些消费者认为,从3月份开始限购后,价格已经有所回落,可以出手,当前市场上本地客的回归就是证明;另外也有一些消费者认为,政策调控才刚开始,进入下半年,随着入市项目的增多,以及上市开发商对年终业绩的追求,房价会持续下降,不妨再等等。其实,在限购之前1年多的时间里,中山楼市主要依靠外来客,其中东部片区主要是深圳客,南部片区主要是珠海客,北部片区则是广州客。随着限购政策出台,4、5月份步入政策消化期,到了6月份一些楼盘也开始降价,本地客逐步回归并形成新一轮的购买力,对于中山楼市而言是一个好的现象。长期来看,在粤港澳大湾区的大背景下,中山楼市的价值仍然有提升空间。因此对于具备买房资格的刚需购房者而言,市场博弈期或许也是入市的良机,在多重因素影响下,下半年中山楼市的价格会比较乱,不排除一些开发商会选择降价走量,而这也是刚需客的机会所在。知名房地产专家黄峻:中山需加强基础设施规划,让城市增值对于今年上半年的中山楼市而言,第一季度惯性冲高,第二季度调控显现。中山房地产市场的认知度和敏感度都比较低,国家对楼市的调控从去年10月份就开始,但在今年一季度,中山保持了2016年以来的惯性,持续冲击高位,直到3月末市内的调控政策出台,才开始降温。据估算,相比一季度,二季度的一手楼交易套数下降超过一半,二手房则下跌约四成。目前,成交量是对市场的最直接反映,第二季度大部分成交住宅仍是去年所积压的网签,调控效果非常明显。与此同时,楼面成交价格也有所调整,每平方米降低了1000元至2000元。在一二线城市,二手房交易数量和交易价格是普遍超过一手房的。而中山市场,一手房供应比例较高,二手交易不活跃,导致二手房价格低于一手房。长期的价格倒挂并不是一个成熟市场的标志。造成一二手房楼价的倒挂主要有两个原因,一是同类产品太多,中山有24个镇区,临近镇区总有几个定位非常类似的项目,同质化程度非常高,因此开发商只能从价格上进行竞争,导致一手房价格偏低。据观察,在目前国内的几个三角洲城市群中,中山的一手房价格仍处于较低水平。此外市民没有购买二手房的习惯,市场认知度较低是另一个原因。长期来看,中山楼市仍有较大的上升空间,今年下半年港珠澳大桥将会开通,而随着深中通道、深茂铁路的加速落地,中山楼市将会迎来更多机会。但我们需要进一步加强城市规划以及做好道路交通等基础设施的建设,让城市增值。对于购房者而言,中山的楼市价值空间需要时间和资源去兑现,目前楼市仍处于一个可见的调控阶段,趋势起码会持续至2018年下半年。考虑到港珠澳大桥有可能在年末开通,届时将会迎来利好,楼价或许有小幅度的回调。因此在今年国庆节前后,会是比较好的出手时机。
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  • 万达力主转型 王健林“让出”首富位置

    王健林身家304亿美元居福布斯实时富豪榜国内第四位;马云成为首富随着万达大幅出售旗下核心资产,力主转型的万达集团董事长王健林,其身家也在下滑。据福布斯公布的实时富豪榜显示,截至7月27日,王健林的身家从年初的330亿美元降至304亿美元,排名下滑至国内第四。阿里巴巴董事局主席马云以360亿美元成为国内首富,恒大老板许家印则以336亿美元在地产界称雄。今年以来恒大股价累计上涨3.6倍7月27日,在利好财报影响下,在香港上市的中国恒大股价延续近半年来的上涨态势,收盘报23.8港元,较前日上涨13.88%。以最近三个交易日计算,恒大股价累计上涨36.9%。受益于股价上升,许家印身家飞涨。根据福布斯实时富豪榜数据,截至7月27日,许家印的身家达到336亿美元,较年初上涨了74亿美元。据统计,自年初至今,中国恒大从每股5港元,上涨至23港元,累计涨幅3.6倍。按照去年年报许家印持有101.62亿股计算,其持股市值一天增加294.7亿港元,总市值达2418.6亿港元,而今年年初中国恒大市值仅为490亿港元。地产富豪身家集体上涨事实上,近期港股内房股集体上涨,走出一波牛市。不止中国恒大,融创、碧桂园、龙湖、富力、绿城、保利均有较高涨幅。其中,融创中国年初至今涨幅为203%、碧桂园涨幅150%、龙湖地产涨幅99.2%、富力地产涨幅50.2%。相应的地产富豪身家也直线上升,其中碧桂园老板杨惠妍身家171亿美元,位列国内富豪榜第7;在地产行业内仅次于许家印、王健林。龙湖地产吴亚军身家上涨至71亿美元。看点1股价下跌,王健林身家缩水26亿美元截至7月27日,王健林的个人财富为304亿美元,较年初时的330亿美元下降了26亿美元,在福布斯实时富豪榜上排名国内第四位。从股价来看,万达旗下上市公司股价走低,其中万达电影自年初以来,累计下跌10%,万达集团收购的AMC娱乐,今年以来股价累计下跌41%。从股权来看,王健林持有万达电影56.93%的股份,万达持有AMC娱乐100%股权。据此估算,今年以来,王健林在万达电影方面,市值损失已经达到了34.1亿元人民币(约5.06亿美元),AMC娱乐带给万达集团的市值损失为7.71亿美元。曾热衷海外收购的万达集团,在最近一个月开始“转型”。万达旗下文旅项目、酒店、万达广场相继被出售、转让。7月10日,万达向融创出售万达旗下的13个文旅项目91%的股权。初期商谈价格为295.75亿元,实际签约时这部分资产的转让价格上升至438.44亿元。上述文旅项目包含大量土地,其中包括,2015年5月,总投资400亿元、占地近3平方公里的南昌万达城;2015年9月,总投资150亿元、占地5.3平方公里的西双版纳万达城;2016年9月,总投资300亿元、占地1平方公里的合肥万达城;2017年6月30日,总投资400亿元、占地1.5平方公里的哈尔滨万达城。此外,万达还向富力地产出售了77个酒店项目。在该资产出售前不久,万达系公司还遭遇了一波下跌行情,6月22日,万达电影出现盘中“闪崩”,半个交易日跌了9.91%,并于当日午后紧急停牌。看点2许家印财富增74亿美元进国内前三相比近来猜测不断的万达系和王健林,中国恒大掌门人许家印可谓春风得意。在利好财报的影响下,中国恒大股价近日持续上涨,继26日暴涨18%后,27日再涨13.88%,总市值首次超越万科。据福布斯实时富豪榜,截至27日,许家印身家已经达到336亿美元,较年初增长了74亿美元,超越王健林成国内地产首富,跃升至中国富豪榜排名第三位。截至27日收盘,中国恒大港股总市值达3116.29亿港元,约合2687.85亿人民币。而万科A当日尾盘跳水,总市值为2539.01亿人民币。业内人士认为,恒大回A预期及其上半年亮眼业绩等多重利好因素是中国恒大今年股价持续走牛、许家印身价飙升的主要原因。恒大25日晚间发布公告称,预期净利润为去年同期的三倍左右,原因是在此期间交楼的物业平均售价有显著提升,交楼总建筑面积有大幅增加。观察人士分析,在房企融资持续收紧及政策强力调控的大环境下,今年是房企“现金为王”的时代。恒大去年积极回笼资金,为其大手笔并购优质项目准备了充足的“弹药”。看点3孙宏斌身家大涨2.15倍在王健林因卖资产让出首富的同时,接盘方孙宏斌的身家则在大幅上涨。从年初150亿元战略投资乐视,到632亿元收购万达文旅酒店项目,近半年多时间里,孙宏斌大动作不断。与此相伴的是,融创中国股价半年内翻了约3倍,截至27日收盘攀升至20.8港元,创历史新高。福布斯实时富豪榜中并没有公布孙宏斌的财富,但孙宏斌的身家暴增已是不争的事实。在《2016胡润百富榜》上,孙宏斌的财富为95亿元,排名为345位,而如今,随着股价大涨,按其最新持股50.87%(总股本39.031亿)计算,其身家已逾300亿元,大涨2.15倍。今年初,融创花150亿入股乐视网、乐视致新和乐视影业三家公司。在宣布入股乐视后的第一个交易日,融创股价重挫8%。不过,热衷于大举接盘的孙宏斌很快让投资者恢复了信心。今年前半年,融创发起多次并购,包括26亿元收购链家6.25%股权、在去年完成对融科地产业务收购后花23亿元继续吃进剩余股份、102亿元收购天津星耀80%股权及债权等,下半年融创接盘万达资产包的消息进一步推高了融创了股价。在万达与融创交易过程中,还有富力老板张力的身影,7月19日,富力接手了万达77家酒店。富力股价半年内上涨约50%,截至止27日收盘攀升至14.14港元,其中一半的增幅发生在接手万达酒店业务之后。按富力老板张力10.3亿股的持股数来算,其持股市值半年内增长了近50亿港元。看点4许家印超马云,只需恒大再涨2港元据福布斯实时富豪榜显示,马云以360亿美元的身家为中国首富,全球富豪榜第18位。不过,目前排在第三的许家印离马云只有24亿美元的差距。根据恒大的股价和持股比例计算,中国恒大股价若继续上涨2港元,许家印将超越马云成为国内首富。从资产构成来看,马云身家主要源自阿里巴巴股权。公司公告显示,截至2017年6月9日,阿里巴巴董事局主席马云持有公司的股权已降低7%。马云仍为阿里巴巴第三大股东。目前,阿里巴巴架构分核心电商业务、云计算、阿里大文娱、阿里创新及其他业务。阿里核心电商业务包括淘宝、天猫、农村淘宝、阿里巴巴、AliExpress、天猫全球、东南亚电商lazada等。阿里2017财年业绩显示,阿里巴巴集团收入同比增长60%,达到385.79亿元人民币,创IPO以来最高增幅;全年阿里巴巴集团收入为1582.73亿元人民币,同比增长56%。中国零售平台移动端月度活跃用户高达5.07亿。业绩向好的背景下,阿里巴巴股价也一路看涨。今年年初至今,阿里股价从每股90美元,上涨至每股150美元,累计上涨幅度66.7%。今年以来对马云构成“挑战”的并非许家印一人,年初顺丰上市时,顺丰老板王卫的身家也曾在盘中“摸高”马云。昨日,王卫的身家为197亿美元,排在福布斯中国实时富豪榜第5位。
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  • 融资渠道收紧 房地产企业去哪儿找钱?

    今年以来,房企融资渠道逐步收紧。在公司债方面,由于证监会对其监管加强,房企的融资渠道也明显受阻。中原地产研究中心统计数据显示,今年上半年房企融资数据持续低迷,合计包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)融资仅1771.8亿元,同比减少幅度达到74%。而面对下半年将持续收紧的融资环境,房企去哪里找钱?永续债 “利滚利”难掩房企热情众多房企在跑马圈地节点上,房企股权再融资、公司债等融资规划较大的渠道均被收紧,因此房企对于大笔融资十分渴求,永续债似乎成为了房企新宠。就在7月中旬,绿城中国在国家发改委完成外债发行备案。根据绿城中国的公告显示,成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券,首个计息周期的利率为5.25%,创下绿城中国境外永续证券发行的历史最低水平。最近,华夏幸福、阳光城等房企也将目光落在永续债上。在6月底华夏幸福也签署永续债投资合同,首期5.9%的利率。据业内介绍,永续债也叫无期债券,是非金融企业(发行人)在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。永续债没有明确的到期日期,或者期限非常长,但大部分的永续债都是带有赎回条款的,发行人拥有在条款约定的某一个时间段内按照某种价格赎回的权利。东方证券房地产行业首席分析师竺劲曾表示,在多种融资渠道被封堵之后,永续债将是房企融资的首选。永续债的初期利率比较理想,一般比公司债的利率高1或2个百分点,如首个计息周期后回购,永续债则相当于中票或者公司债,房企在获得资金的同时,永续债解决了上市公司报表杠杆率的问题,能够降低金融资产负债率。尽管如此,永续债还是被冠上了“利润黑洞”的称号。以上述绿城发行的永续债为例,绿城需要每半年支付一次利息,自2017年7月9日起,首个利率重设日为2020年7月19日,初步利差为3.655%,往后每三年重设一次利率。换言之,如果绿城中国未能在第三个年头偿还这笔融资,接下来的三年其所支付的利率将会飙升至8.905%。以此类推,第六年之后的一个三年期,其利率将升至12.56%。碧桂园、恒大等在规模扩容时借力永续债的房企也在一步步收回永续债。今年年初,恒大宣布将在年底前赎回三分之二永续债。截止到6月30日,其已提前超额完成目标,赎回了全部永续债。海外融资 年内或将刷新纪录近年来房企海外融资势头不减。有数据显示,上半年房企在海外发债数量已经高达148.75亿美元,同比上涨97%,超过了2016年全年的144.1亿美元。仅在7月已经有超过5家房企发布了超过20亿美元的海外融资需求。就在7月14日金地公告称,拟在境外发行2亿美元债券;7月11日泰禾集团拟通过境外子公司发行不超过10亿美元的债券。已经完成的包括,7月12日绿城中国发布公告,成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券,首个计息周期的利率为5.25%;7月6日龙湖发行5年期4.5亿美元优先票据,年利率3.875%;7月1日阳光城公告将发行一笔金额不超过5亿美元的债券。而早在6月23日,碧桂园在国家发改委进行海外债发行备案。截至目前,碧桂园未到期的美元票据债务共计7笔42亿美元,2016年以前发行的5笔美元票据利率均在7%以上,最低的为2013年10月4日发行的总金额为7.5亿美元的优先票据,年利率7.25%,期限5年,其余4笔利率均为7.5%。国家发改委网站数据显示,6月至今,已经有10家房企进行海外发债备案登记,碧桂园之外,还包括龙湖、远洋地产、宝龙地产、旭辉集团、雅居乐、金地等。根据同策咨询统计,6月房企海外融资总额折合人民币约为141.62亿元,相比5月份的114.81亿元增加23.36%。中原地产首席分析师张大伟分析表示,随着各地调控持续施压,预计房企的资金还会受到持续的压力。为了补充现金流未来依然将努力在海外融资,预计2017年房企海外融资将继续刷新纪录。但在美元加息预期依旧存在的大背景下,国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升也成为不少业内人士的担忧。同策咨询研究部总监张宏伟表示,美元进入加息通道,国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,伴随着融资渠道的逐步收紧,房企运营风险越来越大。另一方面,2017年是2015年房企集中“加杠杆”资金集中兑付的一年,如果企业无力偿还,则面临资金的压力。房地产信托 再现吸金力在房地产融资成本持续提升,正常融资快速收紧、存量债务接连到期背景下,信托正成为部分机构新近看好的目标。在市场资金充裕的情况下,无论是保险、基金、信托都可作为渠道,信托的优势在于能够直接投向房地产、市政建设等事业或实物,稀缺的优质资产则是争抢的对象。不过,今年5月份以来,监管层将房地产信托业务列为重点检查对象,并重申严禁“假股真债”的地产项目投资,但部分信托公司或仍通过股加债等产品形式,用相对隐蔽的设计结构为房企拿地融资。据中金公司近期发布的研报指出,6月新增社会融资总量中,信托贷款为2466亿,较4月、5月回落后再一次增长。从新增的信托集合投向占比中,房地产信托占比53.4%,连续5个季度实现占比提升。因此,中金公司认为,如果下半年房地产融资环境更为恶劣,信托中的房地产信托占比仍有持续提升的空间。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,近期信托市场规模加大,说明国内公司债发行收紧后,房企开始寻找更稳妥的融资方式,而信托本身也是快速筹集资金的重要方式。另外,信托基础上还会有衍生的金融产品,比如信托产品投资一些私募基金,而此类私募基金最后也会进入房地产市场,本质上也是一种杠杆的策略。融资成本预计会加大,这也是企业需要警惕的,同时也会限制房企新一轮扩张。
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  • 理性看万达:更轻,加速转型的果断举措

    盛夏酷暑中,万达、融创、富力的“世纪大交易”终于有点消停了,很多等着看热闹的闲人、专家们好像再也找不到可以报的料。王健林该表的态也表了,该干的活也干了,突然变身的万达似乎更神秘了,更让人看不懂了,未来的万达究竟往何处去?作为看客,这些天真的为万达捏把汗,但是透过层层迷雾,笔者突然觉得这次事件对万达来说也许是件好事,抛开种种戏剧性因素,回到商业逻辑,交易之后的万达,将变得更轻,更强,更安全。去地产化万达叫了两三年都没起色,这次让万达彻底下了决心,冥冥之中,也许是天助万达。优秀的企业家,必须具有看到问题本质的穿透力。此次交易表面看万达是变卖资产降负债,但实际上万达只是“卖了该卖的,留下了该留的”。王健林说了大实话,这真的是他早就想做的。所谓“卖了该卖的”,万达转让的文旅项目是地产中回收周期最长,对现金流压力最大的;万达转让的酒店项目是投资回报率较低的。卖掉这些重资产,对万达而言是卸下了包袱。而“留下了该留的”则是指,万达留下了投资回报率较高的商业地产项目,即万达广场。这是王健林在接受财新书面采访时的表述。从结果看,万达经历“断舍离”之后,变成了一个再没有资金链命门的“轻资产”公司。这何尝不是一种加速转型的果断举措。优秀的企业家,必须具有敏锐的价值发现能力。通过这次合作转让,万达露出两个优质的轻资产公司,一个是文化旅游管理公司,一个是酒店管理公司。万达将文旅项目转让给融创,同时双方达成“四个不变”:品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。这“四个不变”,意味着万达文旅项目走上“轻资产”品牌经营之路。但是到现在为止,还有人看不懂,误以为王健林从此以后不玩万达城了,其实到现在为止,万达才真的像迪斯尼一样轻资产地玩主题乐园了,过去玩是带着脚铐跳舞。过去万达内部采用持有与运营分离的双公司架构,项目公司作为业主,文化旅游管理公司负责日常运营。由于都在一个集团内,外界一般不会关注到这些细节。经过此次交易,这种双公司架构的优点就显现出来。万达之所以采用双公司架构,可以说早有绸缪,布局深远。目前中国,能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。万达的“轻资产”品牌经营,具备了更强的竞争力。优秀的企业家,必须具有看到时间下游的能力。此次交易之后,万达的盈利能力不降反增。万达的文旅管理公司和酒店管理公司过去都被各自产业的项目公司盖住了,不显山不露水,这些轻资产都可以通过品牌和管理赚钱,万达文化旅游的利润规模明年将相当可观。酒店管理是纯轻资产公司,利润也会逐年增长,赢利前景非常看好。可以说,无论是文化旅游管理公司还是酒店管理公司都将是在行业里全国独一无二的好公司。万达留下来的200余家万达广场,其投资回报率较高。万达商业到今年底持有3300万平方米的商业物业,2018年租金可以超过330亿元,而且今后5年保持20%增长。这是什么概念?5年后万达商业租金可以达到800亿,如果按照商业公司市盈率30倍计算,5年后市值可达万亿。从资本市场的角度来看,“轻资产”公司的估值远高于“重资产”公司。未来的万达,在资本市场上将更受欢迎,将以更高的总市值证明其转型的价值。一切都留给时间吧。
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  • 房企“并购王”高负债下规模化与高质量转型之困

    近年来,哪些房企是中国房地产行业里最为耀眼的“并购王”?当然要数阳光城(000671,股吧)和融创中国!7月10日,融创中国与万达集团签订了西双版纳万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权转让及北京(楼盘)万达嘉华、武汉(楼盘)万达瑞华等76个酒店转让协议,在房地产圈内引发广泛关注。一方面,是因为“并购王”们的胃口越来越大,并购的企业和项目越来越多;另一方面,阳光城、融创中国这类高扩张房企,净负债率均排名行业前列,是典型的“带着高负债的镣铐跳舞。”公开资料显示,今年一季度末,阳光城净负债率更是进一步走高,达到316.5%。虽然去年相对宽松的融资环境给了企业长债换短债、优化债务结构的机会,但隐形的债务压力,以及布局区域受政策影响而导致去化不利的风险,都给阳光城蒙上一层隐忧。融创中国也好不到哪儿去。申万宏源(000166,股吧)的研究报告指出,截至2016年末,融创中国净负债率已经从2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。其总有息负债规模从2015年末的420亿元大幅增长至2016年末的1130亿元,同期净负债规模从150亿元增长至430亿元。除了费用开支大幅增长以及利润率复苏慢于预期,该券商对融创中国在当前中国房地产市场的调控政策环境下,仍选择在杠杆率激增情况下快速扩张规模带来的风险同样表示担忧。阳光城、融创中国的典型案例表明:高负债下的规模化扩张与寻求高质量转型之间存在很大的矛盾。对于未来的房地产行业来讲,房企的销售规模再大,貌似没有太多意义,因为这个行业的利润率一直在降低,今年的年报出来估计行业的平均净利率可能降低至8~9%,销售规模千亿元,净利润也就几十亿元,这种情况下,还背负80%以上的资产负债,规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大,于是有的企业开始选择逐步退出房地产,走向“轻资产”道路。55家重点上市房企年报显示,净负债率的高低与房企的扩张速度和发展战略密不可分。2016年是阳光城的并购大年,甚至称为业内新晋“并购王”,其在2016年全年新增土地储备项目25个,总建筑面积977.8万平方米,同比增长高达210%。其中,通过收购共计获得13个项目(55宗地块),并购价款为124.96亿元,计容建面835.90万平方米,靠并购而来的土地占据新增土地储备大半江山。然而,大举扩张虽然给阳光城带来了可观的土地储备,也导致债务进一步高企。年报数据显示,2016年阳光城净负债率高达256.82%,同比上升了86.18%;有息负债总额为674.9亿元,同比增加了81.21%。融创中国同样也因2016年的大举并购而负债率高企。2016年年报显示,融创中国净负债率为121.52%。但值得注意的是,在计算上市公司净负债率时并未将永续债计算在内。事实上,融创中国截至2016年年末共有100亿元的永续债,由于永续债并无债务到期时间,因此在财务数据统计时并未将其归为债务,而是作为权益计算。因此“明股实债”的永续债实际上暗藏了财务风险,融创中国的负债压力实际上比净负债率体现出的数据更高。对于融创中国和阳光城来讲,一方面,企业规模化的诉求仍然不会改变,今年有可能通过加速并购继续走向千亿元或几千亿元的销售规模,但是,房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右,如果未来3年出现2~3家万亿的房企,再有20家左右的千亿元房企,那么,市场格局也就会在未来3~5年定局。这对于规模化的龙头房企来讲,规模已经没有优势,更重要的是,高质量的转型之路怎么样走?对于大型房企来讲,从开发商到运营商的转变已经开始布局,比如万科并购印力集团、恒大并购医疗行业公司等外延式扩张显然加速了公司转型的速度,笔者认为,外延式扩张显然要比内生式扩张来得快,并且也避免走很多弯路,也节省了自身探索带来的成本。或许,在养老地产、产业地产、物流地产等“地产+X产业”领域的转型中,并购或合作在未来对于大型品牌房企来讲更为重要。历史经验表明:每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场,行业“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。就最近两年的土地市场而言,北上广深等一线城市、南京(楼盘)、苏州(楼盘)、合肥(楼盘)、厦门(楼盘)等核心热点地王频现,要想在上述热点城市公开招拍挂土地市场上拿地,不拿地王似乎很难下手。即使今年上半年楼市进入调整期,因为政府推地节奏与土地政策门槛较高等因素,品牌房企也很难从核心一二线城市拿到地,因此,从典型品牌房企来看,已经将触角伸向二级市场进行项目或项目公司股权收购。由于获得土地储备或项目的成本相对较低,近两年来股权收购的案例越来越多。从土地储备或项目的成本的角度来看,通过直接收购房企的股权的方式成本相对较低,并且布局核心战略要地也更为迅速,对于提升销售业绩而言也更为直接。“买地太贵就买公司股权”这种方式往往会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎。同样,对于房企转型的方向来讲,通过收购进行规模化扩张显然加速了阳光城、融创中国的转型的速度,显然要比内生式扩张来得快,且避免了走很多弯路,也节省了自身探索带来的成本,但如何平衡高负债下的规模化扩张与寻求高质量转型之间的矛盾,或许是阳光城、融创中国为典型代表的“并购王”们需要加强反思和同步解决的现实问题。
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  • 房企或掀新一轮上市潮 万达富力金辉等6家已获反馈

    从今年3月份开始,一度冰封七年之久的房企内地IPO似乎有开闸迹象,让排队冲击A股的企业等到了一丝曙光。如今,随着6家排队上市房企已获反馈,未来或再掀新一轮上市潮。6家房企“已反馈”7月21日,据证监会网站公布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示,截止7月20日,大连万达商业地产、广州富力地产、同策房产资讯以及金辉集团等房地产业公司IPO状态为“已反馈”。此外,南都物业服务和广东碧桂园物业服务两家涉房地产业的审核状态也进入“已反馈”阶段。在上交所首次公开发行股票处于审核状态的企业中,大连万达商业地产排名第68,在已反馈企业中位列第9,同时是房地产业类公司的头名。而广州富力地产、同策房产资讯、金辉集团、南都物业服务、广东碧桂园物业服务排名分别为70、78、80、123、136。如果按照每周8家的速度计算,万达、富力最快将于9月下旬过会。值得注意的是,此前一直排队回A股的首创置业,并未出现在此次公布的审核状态企业名单之中。回A股之路一波三折自从2010年4月以来,就没有房企通过IPO方式登陆内地资本市场的案例,房企的增发、再融资等动作也一度被暂停。富力、首创等企业的回A之路可谓一波三折。前者已经是第五次冲击申请IPO,而2003年在香港上市的首创置业,上市一年后开始谋划回归A股IPO,至今已历经13年。在此期间,包括金科地产、蓝光发展、华夏幸福、绿地控股等企业均通过借壳的方式实现上市。此外,更多的房企选择登陆香港资本市场。业内分析认为,近年来房企内地IPO受阻,多数房企选择登陆港股,但目前港股市场遇冷、融资不再,导致在港上市房企开始加速回归A股。对于房企而言,回A有利于增加融资以及树立企业品牌。但是目前内地IPO审核仍较为严格,IPO审核进入反馈阶段的房企能否顺利通过IPO,目前仍未可知。房企或引发上市热潮尽管目前IPO审核严格,但房企的热情依旧不减。像近段时间动作频频的万达商业,已将上市当成集团的头等大事,为此不惜扫清一切障碍。至于富力地产,今年以来,除了买下万达77家酒店之外,正通过多个渠道拓展业务规模,积极回归A股。不过,根据富力地产年报显示,2008年以来,富力地产旗下酒店业务处于持续损状态。截至2016年,过去9年间富力地产酒店业务已累计亏损13.67亿元。此外,负债水平过高也是富力地产回归A股最大难点。而将业务分拆上市,则是基于估值的考虑。例如碧桂园物业,将这估值高的物业业务分拆出来,通过IPO或者借壳的形式上市。“过去的平台选择是有一定错误的,A股市场将带来了更多的投资者关注。排队IPO也充分说明了房企继续在一个更大的资本市场做依靠,进而扩大企业的融资能力和股价溢价能力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,类似上市热潮预计会继续,但近期对于各类圈钱的以及金融不稳定因素进行查处,所以预计会有所放缓。
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  • 中南集团吴建荣 坚持创新源动力 打造动漫特色小镇

    “当前我们需要拉动文化消费,将动漫IP融入到相关的行业、产品中,开发出动漫衍生品。”26日,浙江中南控股集团(以下简称“中南”)董事局主席吴建荣如是畅谈动漫产业创新。创新,是时代进步的主旋律,是企业发展的源动力。浙江中南控股集团董事局主席吴建荣 王远摄日前,浙江省委常委、统战部长冯志礼在浙江省工商联第十一次代表大会上向广大浙商提出殷切期盼,激励他们勇当中国经济乃至世界经济的弄潮儿,齐心协力奋力开创浙江民营经济创新发展的辉煌篇章。在浙江省第十四次党代会上,该省省委书记车俊提到谋创新就是谋未来,抓创新就是抓发展。要着眼于全面创新,把产业创新作为主战场,让创新的活力竞相迸发,让创新的源泉充分涌流,使创新真正成为浙江发展最鲜明的时代特征。此外,车俊还提到要顺应消费升级大趋势,以消费升级引领产业升级,积极培育消费热点。在这一点上,吴建荣有着创新的发展理念,他认为,当前应该大力推动文化消费,发挥好动漫IP在文化消费方面的作用,将动漫IP与食品、玩具、童装、婴儿用品等产品相结合,同时也可以将其与主题餐厅、表演等相结合,通过这种方式衍生动漫文化产品。“最近我们正在规划建设中南卡通动漫特色小镇,计划通过这种方式进行二次创作,推动文化消费,充分发挥文化产品的附加作用。”吴建荣说。据吴建荣介绍,中南卡通动漫特色小镇由动漫创作中心、动漫授权衍生品二次创作研发中心、动画节目交易中心、动漫衍生产品展示销售中心、动漫体验中心、动漫演艺中心、动漫人才教育培训中心、动漫主题产品观光工厂、动漫名人名企博物馆和动漫小镇配套服务中心十大功能区域和配套设施组成。只有把文化消费真正地拉动起来,才能将文化产业发展好。“我们将把中南卡通动漫特色小镇打造成动漫产业融合发展试验区,积极推进文化旅游结合、文化科技融合和文化金融合作,促进产城融合。”吴建荣描述着对动漫小镇的发展规划。此外,吴建荣表示,中南秉持匠心精神,致力于发挥好“传承人”作用,将动漫与中国非物质文化遗产和中国传统文化相结合。与此同时,中南卡通坚持原创,至今已原创21大题材、58部、近10万分钟精品动画,原创动画生产能力稳居全国前列。据了解,中南卡通上周点击量增加了82000多万次。《天眼》、《乐比悠悠》、《锋速战警》、《钢甲小龙侠》等都是中南卡通的代表作,“天眼”、“乐比悠悠”系列动画片已成为杭州乃至浙江省原创动画片的拳头产品。在谈及中南卡通未来的发展方向时,吴建荣表示,创新是关键,中南将把VR、AR等新技术应用到动漫产业中,以此给观众带来更好的动漫体验,并通过体验拉动消费。目前中南卡通正在与高等院校、移动平台等机构进行合作,共同研发如何推进AR/VR与动漫的融合。与此同时,吴建荣也指出了在应用VR技术上存在的问题,“当前AR/VR技术已经发展得较为成熟,但是在VR硬件上还是存在问题,比较笨重,如果能在硬件方面有所创新,市场将会非常大。”
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  • 越秀地产发展养老产业 助力医养融合研究院成立

    昨日,广州市华南医养融合研究院(下称“医养融合研究院”)成立仪式暨阿尔茨海默症医养国际高峰论坛在广州国际金融中心举行。越秀地产旗下广州越秀养老产业投资控股有限公司同日揭牌成立,并与奥地利奥美德等8家养老服务机构签署战略合作协议。这意味着越秀地产正式“进军”养老产业。医养融合研究院是由越秀集团、广州市老人院、广州市东升医院、南方医科大学第三附属医院、金蝶医疗软件科技有限公司等单位共同发起的地方性、行业性、非营利性社会组织。越秀集团董事长张招兴表示,作为研究院的理事长单位,越秀集团将全力支持研究院的发展,推动养老产业在华南地区的发展。广州市有关部门领导,全国老龄办原副主任、中国老龄产业发展基金会常务副理事长闫青春等出席会议并发表讲话。省、市、区民政部门,市卫计委,省、市老龄办,广州市老人院等100多名代表和嘉宾参加了会议。助力医养融合研究院成立促养老产业发展“医养融合研究院成立有助于推动政府、社会组织、企业、家庭多方共同承担养老责任,构建完整的养老体系。进军养老产业是越秀集团地产板块的一次创新和探索,也是国企承担社会责任的一项重要举措。”张招兴在致欢迎辞时表示。有分析认为,医养融合研究院的成立,不仅会促进广州乃至华南地区养老产业的创新和发展,也是贯彻落实国家、省、市一系列医养融合政策,探索更适合广州的医疗卫生与养老服务相结合的一次尝试。张招兴表示,今年越秀地产已经在广州市海珠区、武汉等地开展了4个养老项目,未来10年,将重点布局广州、长三角和华中区域,预期开展50个养老项目。广州市相关部门领导表示,广州市人口老龄化形势日益严峻,老龄工作任重道远,今年市民政局以“七个着力”推动老龄事业创新发展,对养老机构开展服务质量大检查,并全面进行标准化建设和标准化管理,逐步建立起养老机构社会信用体系。医养融合研究院要当好政府的助手和参谋,关注整个养老产业的发展,积极向政府建言献策,建立“政府—机构—企业”联动机制,共同提升广州养老服务的质量,提高人民生活水平。闫青春指出,党中央、国务院历来高度重视老龄工作,近年国家出台多项政策,保障老年人权益,并提出放开养老市场,鼓励有志于养老服务的单位、团体大力发展养老产业,满足老年人需求,增进老年人福祉。研究院的成立,是多家单位贯彻落实国家政策的成果,开启了政府、企业、服务机构多方合作的新模式。法国驻广州总领事傅伟杰对医养融合研究院成立表示热烈祝贺。他表示,法国从上世纪七十年代开始研究老龄化问题,至今积累了大量经验,百塔威和罗格朗都是法国从事养老服务非常专业的机构,这次两家企业和越秀地产的项目合作,是双方养老服务合作的良好开端。养老产业有望成越秀地产新“抓手”最近几年,政府对养老产业支持力度越来越大,企业积极布局。越秀集团作为广州市属国企,集团及下属地产板块多年来持续关注及研究养老服务,并于今年成立了广州越秀养老产业投资控股有限公司,正式进军养老产业。2015年广州市发布《关于加快养老服务业综合改革的实施意见》,明确提出,到2020年,养老服务业年产值超过800亿元。广州市有关部门领导表示,目前广州市人口老龄化形势日益严峻,老龄工作任重道远,今年市民政局以“七个着力”推动老龄事业创新发展,对养老机构开展服务质量大检查,并全面进行标准化建设和标准化管理,逐步建立起养老机构社会信用体系。据了解,越秀地产将以养老项目为切入点,着力打造中高端活跃长者公寓、服务公寓等机构型养老项目,并以此为中心在周边广泛发展社区嵌入式养老项目,建立面向城市全龄长者的机构养老-社区养老-居家养老多维度、全覆盖、综合化的养老产品和服务体系,并强化医养融合、产品与服务共生、开发营运与金融化结合的全周期管理,向大健康领域延伸,培育战略性新兴产业。现在越秀养老已经形成面向健康活力老年人和高龄失能老年人的两个高端产品体系,广州和武汉已有多个养老项目处于建设阶段。其中,广州海颐苑高端养生社区,通过与国际先进的养老机构合作,打造广州江畔首席乐龄健康养生公寓与珠三角地区顶级失能失智护理机构。有分析认为,养老产业将成为越秀地产除传统地产业务之外的新抓手。近年来,越秀地产在做强做大传统业务的同时,也对城市更新、特色小镇、长租公寓等新业务进行积极的探索。其中,在城市更新领域,已经成立了城市更新集团,该集团聚焦基于TOD模式的轨道交通沿线土地开发、国企土地合作更新改造、主要城市功能区的片区策划等,为合作伙伴提供“土地整备+二级开发+商业运营”的全链条服务。目前城市更新集团已与广州港集团、广汽集团、城投集团等建立战略合作关系,并与广州地铁集团进行深入对接,共同开启“地铁+物业+X”的城市更新创新模式。越秀地产副董事长、总经理林昭远在接受媒体采访时表示,越秀地产在老旧物业活化和新建商业物业两大更新领域拥有丰富的运营经验,并一直积极承担广州城市建设和更新的责任。未来,越秀地产将充分利用广州市城市更新基金,依托越秀城市更新集团,突破常规拿地模式、优化公司土储资源结构和空间布局,助力广州产业升级和城市更新发展。举办阿尔茨海默症 论坛挑战世界难题医养融合研究院成立仪式后,随即举办了阿尔茨海默症医养国际高峰论坛。论坛上,英国阿尔茨海默症研究中心政策和公共事务主任Matthew Norton博士发布了对阿尔茨海默症的最新研究成果。这也是该研究成果首次在亚洲发布。Matthew Norton博士、英国剑桥大学巴布拉汉研究所博士后Laura Norton博士、英国约克大学社会政策与社会工作系主任John Hudson教授、闫青春、广东精神卫生研究所所长贾福军、广州市老人院副院长刘联琦、中山大学政治与公共事务管理学院陈永杰副教授也分别作主题演讲。有专家指出,本次论坛的举办为业界挑战阿尔茨海默症这一世界性难题提供了专业平台。
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  • “租购同权”房企开始布局长租公寓

    近日,住建部有关负责人表示,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。两个月前,我国首部住房租售条例公开征求意见,预示着国内住房租赁和销售市场立法步伐正在加快。广东省房地产行业协会会长王韶接受南方日报记者采访时认为,广东在租房市场的培育方面虽走在全国前列,但租购同权的侧重点,是针对目前无房人群的一项城市公共服务政策,受城市公共资源的制约,到真正全面推行,还需一个较长过程。住房租赁市场空间巨大在中国的一二线城市,因规模巨大的流动人口和新就业人群,长期孕育着一个需求旺盛的住房租赁市场。据统计,我国流动人口达2.45亿人,每年新就业的大学生为700万人左右。“近期,从上而下密集释放有关住房租赁方面的政策信息,迅速提升了民众和企业对这一板块市场的预期。”26日,万科泊寓的一位高管向南方日报记者表示,租房市场的春天已经来临。这名高管从一些机构的监测报告中发现:我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,而发达国家成熟市场普遍在20%—30%。链家研究院近期发布的一份报告显示,中国的住房租赁人口只占11.6%,远低于发达租赁市场约30%的标准。到底是什么原因,使国内住房租赁市场发育滞后?业内专家深入调查后发现,很大程度上是受租赁房源总量不足,机构化、规模化住房租赁企业不够成熟等客观因素的制约。近日,住建部等9部门联合发文,要求人口净流入的大中城市,要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。广州率先提“租购同权”事实上,在培育和推动住房租赁市场的发展上,广东这个流动人口第一大省,已经走在全国的前列。王韶就告诉记者,广东省是较早发布相关文件,明确表示支持住房租赁消费的省份。此前,广东出台了一系列优惠政策,在佛山、东莞、中山等六个地市率先成立住房租赁运营平台。根据相关文件,广东明确提出,要引导和鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品房,深化住房制度改革、转变住房消费方式、解决特定人群的住房需求,并对发展住房租赁市场进行专项部署。近期备受关注的“租购同权”的政策概念,也是广州市率先在全国提出来的。据了解,广州每年仅接纳的新毕业大学生就有30多万人,这么庞大的人群对租房和购房来说都是典型的刚性需求。而“租购同权”的提出,将赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,成为扶持住房租赁市场发展、促进市民待遇均等化的一项重要举措。从广州近日发布的租赁新政可看出,广州将通过“供”“改”两大渠道来增加租赁住房供应。一方面是为了增加租赁住房用地有效供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划,另一方面则是允许将商业用房按规定改造成租赁住房,土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。其中最大的变动,是赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障“租购同权”。尽管“租购同权”的政策设置了较高的门槛,然而,一旦其作为主题词写进了政府改革文件里边,对行业来说即意味着是一种方向。记者了解到,今年3月,广州已经推出了16668套公共租赁住房,面向用人单位整体租赁,用于解决新就业无房职工居住问题,预计今年下半年推出面向个人(家庭)供应的新就业无房职工公共租赁住房房源。在国家政策春风吹来的前夜,广东已有不少房企开始试水房屋租赁业务。此前,万科董秘朱旭表示,2017年万科将把长租公寓作为重要发力点,万科泊寓已在包括广州、深圳、佛山在内的全国13个城市上线。而碧桂园上海区域于今年5月成立了长租公寓管理部,金地集团与招商蛇口旗下的长租公寓产品也已经在深圳等地开展。广东房地产行业协会会长王韶:“租购并举”更应受到关注在王韶看来,适时发布方案鼓励“租购同权”,对于稳定市场预期,避免对潜在市场过度透支,遏制房价过快过高发挥积极作用。从市场基础来看,广州专业化的住房租赁市场已经起步,万科、世联等企业在长租公寓等领域已取得较大进展,广州拥有试点“租购同权”的基础和条件。不过,王韶强调,该方案对“租购同权”人群,是有严格限定的,因为很多有房有户籍的人口也同样面临子女入学问题。由于“租购同权”与城市居民的基本权利挂钩,故能引起社会广泛关注。王韶认为,租售并举的供应方式才是更应该受到关注的一项立足于长远的住房政策。王韶建议,在政府指导下,建立统一的住房租赁交易服务平台和住房租赁信用管理体系,建立包括各类住房租赁市场主体的信用管理体系,实行“红名单”和“黑名单”制度,形成守信联合激励和失信联合惩戒机制,确保住房租赁产业健康有序发展。
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  • 购租并举实现百姓安居梦 满足"新市民"住房需求

    刚刚召开的中共中央政治局会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。为了实现百姓安居梦,我国着力构建“购租并举”房地产市场供应体系,打造多层次住房结构,多角度保障不同群体的住房需求。增加供应 满足“新市民”住房需求刚从中国传媒大学毕业的魏玉坤在北京找到了工作。作为北京“新市民”,他通过链家的自如平台在西红门租了房。“我们班基本上有超过一半同学通过这个平台租了房子。通过新推出针对应届毕业生的海燕计划,免除了我们的押金,只交了一个月的房租做中介费。”魏玉坤说,便捷的租房手续、可承受的房租、充足的房源能帮助他这样的“新市民”更好地在城市中找到安身之所。我国流动人口达2.45亿,每年新就业的大学生700万左右。一些人口净流入的大中城市新市民多,住房租赁需求旺盛,城镇居民家庭租房比例高。但租赁房源总量不足,机构化、规模化住房租赁企业不够成熟,制约着住房租赁市场的发展。据初步统计,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%-30%的比例,差距非常大。为加快培育和发展住房租赁市场,我国从供给端频频发力增加租赁住房有效供给,住房供应加快向“购租并举”的供应新体系转变。上海市日前首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地;北京未来五年150万套住房建设需求中包括50万套租赁住房。住建部等9部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。清华大学房地产研究所所长刘洪玉说,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的一项重要举措,增加房屋租赁市场的有效供给,能够让城镇居民家庭更自由地进行租买选择,更好地满足城镇居民,特别是“新市民”的住房需求。保障权益 规范租赁市场发展秩序在海淀区北京西站附近铁西社区租房的潘强最近遇到“烦心事”:退房交完钥匙后,房东以做深度清洁为由要扣留押金中的500元,而租房合同并未对清洁费有任何约定。这不是潘强第一次遇到房东扣留押金的情况。“心很累,因为孩子上学租了两次房,每次退租房东都找理由扣留押金,房东不受约束,房客也缺乏保护。”潘强说。他拿出今年5月公开征求意见的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》说,第十四条明确规定“除住房租赁合同约定的情况外,出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的,应当承担举证责任。”长期以来,我国租房市场不规范,存在大量“黑中介”、二房东、随意涨价、房租欺诈、不退还押金等现象。住房租赁市场制度及市场体系不完善,成为我国住房市场上“购租”跛行,大多数人选择买房的重要原因。日前我国首部住房租售条例公开征求意见,住房租赁和销售市场立法加快步伐,有望通过法治手段遏制各种租房乱象,对住房租赁市场加以规范。此外,广州市近日率先提出“租购同权”,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,成为扶持住房租赁市场发展、促进市民待遇均等化的一重要举措。首都师范大学政法学院副教授崔俊杰说,“房住不炒”的障碍之一是租购不同权。搭建“租购同权”的平台,使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利,有利于使租房切实成为实现“住有所居”的途径。住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。构建多层次住房体系 实现百姓“住有所居”重庆江北区压配厂的职工薛妹今年搬进了一套83平方米的两室两厅的新房子里,而自上世纪70年代起,她就一直住在压配厂分给她的老房子里。棚户区改造圆了薛妹的“新居梦”,更令她满意的是,搬进新家不但没有花钱,还获得几万元的补偿,得以完成房子的装修。近年来,越来越多百姓搬进安居房,住进公租屋。实际上,过去8年间,棚户区改造已经使8000多万居民“出棚进楼”,困难群众的住房条件得到了较大改善。当前,全国居民人均住房建筑面积已达40.8平方米,在此基础上,我国正着力构建高端有市场,中端有支持,低端有保障的多层次住房供应体系,2018年-2020年将再改造各类棚户区1500万套,到2020年要基本完成现有城镇棚户区改造任务。落实住房保障和棚户区改造的相关政策是从供给端发力进行房地产调控的一个重要方面。对于未来的房地产调控,国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲说,不但要在需求端发力,抑制投机需求,还要在供给侧加强政策调控,落实住房保障和棚户区改造的相关政策,并着力发展租赁住房市场。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,在供给侧结构性改革大背景下,实现“住有所居”的小康梦,必须建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个体系,构建乐居、康居、安居、廉居的住房制度体系。
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  • 地产三巨头之“军师联盟” 签署新的合作协议

    王健林在现场将这笔交易描述为“三赢”。但分析人士普遍认为,尽管三方的逻辑都很明确,仍然难以评估这笔交易的长期影响。“刚才在等发布会时,坐着刷新闻,发现有媒体写‘现场传来摔杯子的声音’。谣言就是这么传出来的。”7月19日下午,万达集团、融创中国、富力地产联合召开发布会,万达集团董事长王健林在发布会上表示。这是关于中国房地产史上最大规模交易的一次发布。此前,万达商业将价值632亿元的文旅项目和酒店资产转出,融创接手。富力的名字则在当日刚刚被曝光,三方将签署新的合作协议,富力据称会接手其中的酒店部分。但发布会出现了一段小插曲。按照原定计划,三方发布会将在下午4:30正式召开,但当记者提前进入场内后,工作人员提示需重新布置场地,发布会将推迟一个小时举行,随后清场。这种**的举动引发了种种猜测。有媒体称,三方的博弈仍然激烈,富力可能会临时退出,有关富力的背景板据称被撤下,甚至“贵宾室传来摔杯子的声音”。但三方最终还是完成了这次签约。按照最新的约定,万达的这两部分资产以637.5亿的价格转让。融创以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权,比此前的作价高出48%,融创同时还承担其中的454亿元贷款。富力则以199.06亿元收购77家城市酒店全部股权(比此前的资产包中多出一家),仅相当于此前作价的六成。且与此前的协议相比,万达取消了296亿元给融创的委托贷款。此次交易中各方的逻辑都十分清楚,王健林也将此次签约描述成一笔“三赢”的交易。但考虑到融创、万达都曾有过失败的合作案例,外界认为,此次交易的**如何,仍需谨慎看待。富力的进击这笔交易最早可追溯至7月10日,当日融创和万达签署了一则并购协议,按照协议,融创将接手万达旗下13个文旅项目91%的股权,以及76个酒店项目,作价分别为295.75亿元和335.95亿元。这构成了中国房地产史上最大的一笔交易。根据融创中国的公告,13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米。其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。76家城市酒店的总建筑面积合计约为324.9万平方米,总房间22920个。上述资产包中的文旅项目位于省会城市、东部热点城市和成熟旅游城市,且可售面积大,对于运营能力较强的融创来说,并不会构成太大压力。孙宏斌还在现场重申了一个附加交易条款,即交易后的文旅项目保持品牌、规划内容、项目建设、运营管理不变,万达仍保有这些项目的品牌,也是运营方。且按照此前的协议,融创需每年支付给万达一定的管理费用。相比之下,酒店项目沉淀资金量大、运营难度高,对于缺乏运营酒店的经验,接手这部分资产显得疑问重重。富力的出现,从某种程度上解决了这种疑问,同时也对此次交易形成了关键影响。富力地产董事长李思廉昨日表示,富力从2004年开始**建设高端酒店,先后跟万达集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团等五大国际酒店品牌在国内主要的城市和旅游区域,共同开业了17家国际星级酒店。富力还是万达集团的高端品牌丽兹卡尔顿系列在亚洲区域最大的业主。李思廉昨日表示,会“一如既往将旗下的每一家酒店都打造成城市的标杆”。但外界分析认为,资产包中的酒店项目,有相当部分位于二三线城市,因此在外界看来,其对富力带来的运营压力并不小。这也被认为是酒店资产最终折价转让的主要原因。而新闻发布会的**推迟是否与此有关?则不得而知。谁是赢家?王健林在现场将这笔交易描述为“三赢”。按照他的说法,万达通过这次转让,大幅减少负债,收回巨额现金。“本次协议签订还标志着,不仅万达商业已走上‘轻资产’品牌经营,万达文化旅游也走上‘轻资产’品牌经营之路。”融创则获得4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业,使融创财报合并收入和利润大涨。王健林认为:“两年内,可助力融创进入房地产企业收入前两名。”对于富力来说,接手77家酒店后,将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。“富力通过一定财技,也可提高酒店收益率至理想水平。”相比之下,李思廉和融创中国董事长孙宏斌则显得相对低调。李思廉对此次交易的评价为:“通过合作,富力将进一步扩展旗下的酒店业务,增加优质的**物业经营收益,实现多元化的产业布局。”孙宏斌的观点则是,此次合作“能弥补我们在文化旅游产业和持有物业领域的短板,也是融创学习和成长的机会”。一位不愿具名的分析人士向21世纪经济报道表示,综合此次交易的前后不同细节,应将万达视为最大的赢家。该人士认为,在交易对手存有疑虑的情况下,仍然将这部分重资产成功转出,是万达的成功之处。且在价格的斡旋中,资历、威望更胜一筹的王健林,应是扮演了协调者的角色。王健林表示,此次交易后,万达商业贷款加债券接近2000亿,账面现金共计约1700亿,此外还有1300亿销售物业存货。他透露,万达商业决定清偿大部分银行贷款,真正实现轻资产运营。该人士认为,轻资产并不是万达此次交易的最大收获,而是为万达商业的上市扫清障碍。如果能够脱掉房地产的“帽子”,万达商业的上市几率将大大提高。相比之下,酒店资产被视为资产包中相对“劣质”的部分。富力虽然折价137亿元受让,但后续面临的运营压力仍然不容忽视。融创则在此次交易中做出了明显让步,虽然文旅资产的价格比最初提高了48%之多,但按照可售面积粗略估算,即使加上450亿的债务,其成本也不足每平方米2000元。正如王健林所说,即使“融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额,整体交易还是划算”。此外还应考虑到的是,融创可借此实现公司规模的迅速翻番。并甩掉了酒店资产的“包袱”。但根据公开资料,万达的13个文旅项目多在最近几年间集中启动,因此后续需要的**规模较为庞大。这不仅会给融创带来较大的资金压力,还将考验其运营能力。未知因素此次交易被视为中国房地产史上规模最大、条款最复杂的一笔。分析人士普遍认为,尽管三方的逻辑都很明确,但仍然难以评估这笔交易的长期影响。甚至交易最终能否成功,也需要时间验证。融创并不缺少资金。孙宏斌表示,融创在上半年的销售业绩为1100多亿,截至2017年6月30日账面有900多亿现金。在下半年,7月份回款会超过200亿,其他月份回款都会超过300亿元,全年将有超过3000亿的销售额,会有充足的现金流。近些年,融创成为并购市场的主角,并有大量的成功收购案例。但考虑到融创仍然有失败的记录,市场对此次交易的**仍然存有谨慎态度。2014年5月,融创拟以63亿港币的代价收购绿城24.313%的股份,后者因调控降临,债务问题浮出水面。此后因各种因素最终搁浅。2015年2月,融创拟以80亿港元收购陷入债务问题的佳兆业,但到5月宣告放弃。2016年9月开始,融创大量买入金科股份的股票,目前已成为第二大股东,孙宏斌亦向媒体透露出谋求控制权的想法。但7月19日早间,金科紧急停牌,其实际控制人黄红云澄清,“不会放弃对公司的控制权。”万达也曾在2015年初与万科建立合作关系,双方拟以联合拿地、合作开发的形式进行操作,并分食土地中的商业和住宅部分。但这次合作也很快搁浅。“在很多大型合作中,起决定性影响的往往是一些意想不到的因素。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,某项关键条款的争论,实际操作中意想不到的困难,外部环境突变,资金问题,甚至合作者的性格都可能成为决定成败的因素。严跃进认为,就该笔交易而言,由于尚有大量的细节需要处理,因此很难做出确定的评估,至于未来的走向如何,仍需时间检验。
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  • 公司债难发被迫海外发债 下半年考验房企资金链

    货币政策收紧的趋势已成现实。在刚召开的中央金融经济会议上“坚持执行稳定的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量之间的关系”的表述也让房地产人士读出了高层持续“去杠杆”的味道,货币政策对地产行业“利空”压力仍在加大。与此同时,开发商融资渠道上,企业压力也在逐渐增加。2017年上半年,房企融资数据继续低迷,合计包括私募债、公司债、中期票据等融资仅1771.8亿元,同比减少74%,越来越多的房企转而寻求代价更高的海外融资。货币政策不再宽松货币政策的走势向来关乎到房企的生存环境,但从最近政策释放的信息来看,开发企业的钱袋子将受到考验。在7月15日发布的全国金融工作会议公告内容中,“坚持执行稳定的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量之间的关系”的表述被房地产业内解读为,货币政策收紧,甚至从中被读出了“严控资金流入地产领域”的潜台词。在这样的指导政策下,金融监管部门的监管手段必然得到强化。尤其在商业银行已经实施宏观审慎监管框架、银行信贷已被收紧的情况下,大有进一步收紧货币的意味。对此,知名财经评论员叶檀表示,中国大规模急速加杠杆的时代已经过去。从理论上说,楼市、股市等产品价格涨幅最高的阶段已经过去。数据显示,6月末,国内广义货币(M2)余额163.13万亿元,同比增长9.4%,增速连续第5个月放缓,创历史新低。从1990年以来,每年M2增速都在两位数以上,2017年M2的增速有可能跌到10%左右。M2增速下滑、信贷紧缩,货币不再宽松,首当其冲受波及的就是房地产行业。公司债难发货币政策的收紧从房企近来的国内融资已能明显感知。7月11日,上交所官网披露,融创100亿元公司债前不久已被上交所终止发行。随后融创董事局主席孙宏斌对此解释,该笔公司债的终止是融创自己主动停止发行,主要是排队企业太多。而且,融资收紧是针对所有房地产行业,而不是针对个别公司。事实上,有知情人士透露,此前已经有券商接到上交所窗口指导,在审的房企公司债项目一律停止审核。在新一轮房地产调控下,房企债发行和直接融资方面,均呈现出监管急剧收紧趋势。截至7月6日,证监会共对43家公司申请发行的公司债终止或中止审查,其中房地产板块以13家企业占比最高。自2016年10月以来,房企公司债发行监管趋严后,这类发行融资一直处于封闭状态。中原地产研究中心统计数据显示,2017年上半年房企融资数据继续低迷,合计包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)融资仅1771.8亿元,同比减少幅度达到74%。融资绕道海外面对国内融资渠道不畅,房企开始积极寻求海外融资。近来,多家房企密集发布美元融资公告。截至目前,7月已经有超过5家房企发布了超过20亿美元的海外融资需求。统计显示,上半年房企在海外发债数量已经高达148.75亿美元,同比上涨97%,超过了2016年全年的144.1亿美元。中原地产首席分析师张大伟分析表示,随着各地调控持续施压,预计房企的资金还会受到持续的压力。尤其是发债等渠道还可能继续收紧,未来6-9个月房企很可能会面临越来越大的资金问题。叠加最近楼市调控,人民币贬值对房地产市场的利空将加大在内地融资渠道收窄的情况下,海外融资难度也在加大。受美元走强影响,热钱将流出中国市场,叠加内地债券市场融资难,这会加剧房地产企业“钱荒”的窘境。而房企为了补充现金流未来依然将努力在海外融资,预计2017年房企海外融资将继续刷新纪录。专家表示,对于优质上市房企而言,融资渠道较为多元,公司债并不是惟一的融资方式,还能通过ABS、海外发债及股权融资等多种形式筹集资金。也能通过发行信托产品筹集资金。但开发商的资金将面临空前压力已成事实,尤其是对前期拿了较多高价土地的企业,过高的杠杆让后续资金成本不断增加,将影响销售预期。
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  • 华人置业81亿港元举牌中国恒大 恒大股价半年涨三倍

    7月19日中午,华人置业集团(00127.HK)发布自愿性公告,自2017年4月至今,该公司在公开市场以总代价约81亿港元(包括交易成本)购买由中国恒大集团(03333.HK)发行的每股0.01美元、共6.55208亿股股份,相当于中国恒大截至2017年6月30日已发行股本总数约5.00%,达到举牌线。华人置业表示,购入之中国恒大股份已计入通过其他全面收益以反映公平值计量的金融资产。其董事会对中国恒大的整体发展前景充满信心。中国恒大主要在中国内地从事大型住宅物业及综合商用物业发展。华人置业主要从事物业投资及发展、经纪服务、证券投资、放债及化妆品分销及贸易业务。受此消息影响,7月19日午后华人置业和中国恒大双双上涨。华人置业午后直线拉升后略有回落,最高达12.08港元,较开盘11.20港元大涨逾7.8%。中国恒大在早盘下跌后反弹,13时55分股价为15.80元,与开盘价持平。以15.80港元计,中国恒大总股本131亿股,总市值2069亿港元。7月4日晚间,华人置业发布公告称,公司于2017年上半年完成盛京银行(02066.HK)H股股权出售共计5.77亿股,收益净额约23亿港元,并计入本期间综合全面收益报表中。此外,华人置业同时披露,公司在上半年购入中国恒大约5.79亿股,代价约为69亿港元。也就是说,7月以来,华人置业又耗资12亿港元买入0.76亿股,平均股价15.79港元。实际上,也就是华人置业买入恒大的这个时间段,2017年至今半年以来,恒大的股价已从年初的4.95港元/股涨至15.80港元/股,其股价已翻3倍多。在举牌中国恒大的同时,华人置业主席刘銮雄也不断将旗下固定资产抛售变现,最近一年以来,其出售的资产已经超过300亿港元。而接盘对象大多为其牌友——中国恒大主席许家印。2015年11月,华人置业把其位于香港的移动地标性顶级写字楼——美国万通大厦,卖给了许家印,创下香港近年最大一笔写字楼整体收购纪录。此番交易,华人置业套现125亿港元。2015年10月,华人置业、信和置业、中渝置地三家公司所持有的位于重庆御龙天峰项目,作价70亿港元出售给恒大。按照华人置业占比25%股份计算,套现17.5亿港元。2015年7月,华人置业把成都商住项目资产——华置西锦城、华置都汇华庭及华置广场卖给恒大,套现65亿港元。许家印接下刘銮雄的固定资产,刘銮雄则在资本市场上帮衬许家印。今年3月,刘銮雄将所持盛京银行全部股权剥离上市公司,出售给了陈凯韵(刘銮雄的妻子,笔名“甘比”)名下公司。值得一提的是,刘銮雄出售给陈凯韵盛京银行H股的股份数量,与中国恒大(03333.HK)在2016年5月卖给刘銮雄的股份数量一致。恒大集团董事局主席许家印在2016年从H股及内资股入手,大手笔买入盛京银行。2016年2月24日至3月3日的9天时间,恒大地产通过多次买入,共耗资69.29亿港元买入在H股上市的盛京银行,以5.77亿股股权成为盛京银行第一大股东。同年4月28日,许家印再次斥资近百亿港元买入约10亿股盛京银行内资股,占已发行股本的17.28%。至此,许家印当时已经合计持有盛京银行27.24%的股份。然而,按照港交所的规定,上市公司公众持股水平不得低于25%。因此,许家印作出策略性调整,卖出盛京银行部分股权,使之能达到公众持股要求。2016年5月6日,恒大向华人置业出售其持有的5.77亿股H股,每股作价12港元,总价达到69.3亿港元,相当于37.5%H股股本,占盛京银行总股本9.96%。这笔交易之后,许家印在盛京银行的持股比例降至17.28%。而盛京银行的公众持股量为26.58%,符合港交所的相关规定。
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  • 碧桂园将发行6亿美元4.75%优先票据以作再融资

    7月19日,碧桂园控股有限公司发布公告称,将发行6亿美元的优先票据。观点地产新媒体查阅公告,2017年7月18日,碧桂园和旗下附属公司担保人及附属公司担保人的质押人,与初始买家就发行6亿美元2022年到期的4.75%优先票据订立购买协议。该票据的发售价为票据本金额的99.451%及应计利息(如有);结算日为2017年7月25日,到期日期为2022年7月25日;由2018年1月25日起于每年的1月25日及7月25日,按半年期分期支付4.75%的息率。高盛(亚洲)有限责任公司及德意志银行将作为票据的联席全球协调人。高盛(亚洲)有限责任公司、德意志银行、中国丝路国际资本有限公司、中国银行、汇丰、中金香港证券及招商证券(香港)为票据发行的联席牵头经办人兼联席账簿管理人。另外,票据将于美国境外向非美籍人士发售,亦不会向香港公众人士发售或向碧桂园公司内部任何关连人士配售。目前,碧桂园已就该票据在新加坡交易所上市及报价获得原则上批准。碧桂园表示,票据发行估计所得款项净额约为5.9亿美元,折合人民币约39.8亿元,该笔款项将仅用于提早赎回2019年票据的再融资及一般营运资金。
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  • 信达地产拟投78亿收购淮矿地产100%股权

    进展稍显缓慢的信达地产与淮矿地产的重大资产重组事项终于获得突破。信达地产19日晚间披露重组预案,拟以6.02元/股的价格向中国信达(公司控股东信达投资之控股股东)发行7.8亿股,购买其拟持有的淮矿地产60%股权(作价约47亿元),并拟以同样价格向淮矿集团发行5.2亿股,购买其持有的淮矿地产40%股权(作价约31.33亿元)。据此,信达地产并购淮矿地产100%股权的预估交易价格为78.33亿元。据介绍,在估值方面,按照公司同行业如上海临港等5家上市公司可比交易案例分析,公司交易标的账面价值(66.53亿元)在均值(50.95亿元)以上,而其评估值处在均值(84.24亿元)以下,且17.73%的增值率相较上述5家公司的平均增值率(65.53%)也显得较低。截至本预案出具日,中国信达持有淮矿集团24.84%股权,而根据中国信达和淮矿集团此前签订的协议,淮矿集团向中国信达定向减资5.66亿元的事项正在进行中。该事项完成后,安徽省国资委与中国信达分别持有淮矿集团77.40%和22.60%股权。公告显示,为继续贯彻落实关于《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》,淮矿集团拟进行整体改制。此前,《淮南矿业(集团)有限责任公司整体改制方案》已经上报安徽省人民政府审批。根据改制方案,淮矿集团减资回购中国信达持有的22.60%股权,支付对价为淮矿集团持有的淮矿地产60%股权,差额部分由淮矿集团以现金补足。此次减资回购、股权置换完成后,中国信达(60%)和淮矿集团(40%)合计持有淮矿地产100%的股权。淮矿地产成立于2006年6月,前身是淮矿生态公司,主要经营范围为房地产开发(凭资质经营)、生态环境开发、圡地开发、房地产销售等。财报显示,2015年至2017年一季度末,公司实现营收分别为30.62亿元、51.34亿元、6.99亿元;净利润分别为647.36万元、4.94亿元、1.71亿元。在业绩承诺方面,中国信达及淮矿集团表示,淮矿地产2017年至2019年连续三个会计年度合计净利润预测数为27.2亿元。据披露,报告期内,淮矿地产及其下属公司开发的房地产项目共计23个,其中包含一级土地开发项目2个,即山南新区(淮南)及西湖新区(铜陵)地块项目。项目进展信息显示,西湖新区面积达1660万平方米,已投资总额达16.27亿元(截至报告期末,已收到政府支付款项8.38亿元)。山南新区面积稍小,为5980平方米,已投资总额为4.43亿元,目前已收到成本返还及利润分成合计约1.55亿元。信达地产表示,长三角地区一直是公司的业务重心,本次并购的标的淮矿地产主要业务集中在安徽省、浙江省和北京市,包括上市公司已有项目所在地合肥、芜湖、杭州、嘉兴等地,其中安徽与浙江区域是信达地产长期深耕区域,有利于上市公司进一步充分利用已有项目资源,提高项目的整体运作效率。同时,本次交易有助于公司深耕长三角,并通过切入北京市场开启信达地产对京津冀的战略布局。
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  • 碧桂园、恒大等企业上半年成绩夺目 但投资增速放缓

    虽然碧桂园、恒大等企业在上半年依旧交出了夺目的成绩单,但是这只是个案。对现已发布前6个月销售业绩的房企数据进行梳理对比发现,在20家上市房企中,只有8家房企的销售额增速比去年同期有所增长,剩余12家增速出现回落,且回落幅度较大。此外,刚公布的国家统计局数据显示,上半年国内房地产开发投资增速放缓,增速比一季度回落0.6个百分点,看似仍旧狂奔的房企开始显现疲态。增速回落上半年有7家房企突破千亿元销售大关,而更多的房企则行驶在年度业绩千亿元大关的路上。然而,房企业绩增速的危机则已初显。北京商报记者粗略统计发现,排名靠前的典型品牌房企中,上半年销售额增速同比下降的企业为数不少,其中包括万科、保利、融创、华夏幸福、金地、华润、绿城、富力、远洋等龙头房企。实际上,5月房企业绩已出现明显的环比下滑。数据显示,包括万科、碧桂园、恒大、保利、龙湖、中海等房地产企业销售额均出现不同程度的环比下滑。中原地产市场研究部首席分析师张大伟预测,企业之间分化非常明显,多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调,特别是北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年市场很难乐观。影响开发商回款速度的信贷因素也需要引起企业的关注。从上半年数据来看,房贷占比与房贷新增都出现了环比下行,相比2016年下半年明显减少。特别是一线城市,房贷二季度开始明显萎缩,这也是5月后部分城市房价涨幅放缓、市场平稳的最主要原因。投资增幅下降在房企业绩增速放缓的同时,行业投资增速也于5月出现拐点。国家统计局数据显示,2017年1-6月,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1-5月回落0.3个百分点,继前5个月房地产开发投资增速回落0.5个百分点之后,开发投资增速继续回落。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,前6个月房地产开发投资增速继续回落主要是去年同期基数开始上升,导致当前增幅继续上升空间不大。商品房销售没有明显下滑的原因主要与三四线城市的托底效应有关。目前很多三四线城市市场交易较为活跃,这也使得商品房销售金额等数据的同比增幅曲线有所反弹。严跃进表示,从供地节奏看,依然是在增加的,但从开发商拿地资金面看,其实已经收紧。开发商在三季度应警惕一个新矛盾,即供地规模的增加和房企拿地预算的减少。从开发企业到位资金的状况来看,当前基本属于稳定,这或和房企销售回款速度上升有关系。但未来企业仍需防范资金成本上升所带来的利空效应。开发商的自我救赎面对业绩增速下滑、行业投资放缓、信贷政策收紧的多重不利因素,下半年房企需要寻求更为积极的应对策略。专家预测,下半年龙头房企还将加速转型,实现合理布局,加大对三四线城市,尤其是位于热点城市周边的三四线城市的投资,来规避市场风险。上半年,受调控政策密集影响,一线城市交易量遭冰冻,二线城市冷热不均,三四线城市却成为房企规模化增长的重要助力。同策咨询研究总监张宏伟表示,上半年商品房销售额同比增长21.5%,三四线城市在去库存中担当了主力。三四线城市去库存仍未结束,房企拿地也偏向这些城市,下半年将成为企业的“粮仓”。实际上,上半年各地在供地动作上表现也较为明显,部分三四线城市加入了供地热潮,这也是上半年投资数据没有明显收窄的原因之一。此类区域预计三季度会继续延续。随着利润率的下滑,以及货币政策收紧,各地调控手段的持续,房企的日子只能越来越难。对于开发商而言,将重点瞄准前期房价上涨幅度不算太大的二线城市,尤其是各项政策宽松的三四线城市几乎是完成业绩目标的最主要选项之一。
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  • 上半年40家龙头房企 销售额增逾五成

    上半年龙头房企业绩普遍增长。记者从相关机构监测到的最新统计数据看到,包括碧桂园、恒大、万科等在内的40家龙头房企,上半年合计销售额达21143.56亿元,同比增长54.5%,多家房企完成了年度业绩的五成以上。根据中国指数研究院监测显示,截至6月30日,销售额超过50亿元的房地产企业达到126家,比去年同期增加11家,销售额共计36220亿元,约占全国市场份额的62%。
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  • 绿地控股上半年收入1248亿 预测住宅调控仍从严

    7月18日,绿地控股(600606.SH)在成立25周年之日发布2017半年度业绩快报,业绩快报显示,绿地控股2017上半年实现营业收入1248.2亿元,利润总额82.7亿元,较去年分别增长15%和30%,半年末总资产7453亿元。经营性现金流情况继续改善,盈利水平进一步提高。各项指标均顺利实现上半年预算目标。对于未来房地产市场的发展趋势,绿地控股方面表示,下半年住宅从严调控的基本格局仍将持续,而相应地,商办产品的市场机遇将持续凸显和扩大。而在土地成本控制方面,绿地控股则称,将坚持理性拿地。业绩快报显示,绿地商办项目2017年上半年销量大幅回升。绿地房地产板块上半年累计实现合同销售金额1330.96亿元,同比增长20.2%。下属7家房地产事业部上半年合同销售收入已超80亿元。值得注意的是,因城而异的调控政策下,绿地非一线城市的商办项目销量大幅回升,销售金额同比增长78%。而对于未来房地产市场的走势,绿地方面认为,下半年住宅从严调控的基本格局仍将持续,而相应地,商办产品的市场机遇将持续凸显和扩大。为此,绿地酝酿多时的创新型商办产品魔奇公寓、柔和酒店等将在下半年批量面市。在战略项目储备方面,绿地上半年累计新增土地储备项目21个,土地面积305万平方米,可建建筑面积745万平方米,总地价逾191亿元。绿地今年重磅实施的“特色小镇战略”是当前土储的核心。围绕重点城市及周边有溢出效应的区域,绿地上半年在宁波杭州湾、西安西咸新区、山东雪野湖以及云南昆明、南京高淳、郑州新密、河北大厂、南昌赣江新区、成都都江堰、成都峨眉山等地,签约了一大批特色小镇项目,涉及土地约40000亩,已实现供地近3000亩,预期将在下半年和明年形成批量产出。在财务成本管控方面,业绩快报显示,绿地在资金资源获取上取得了中信银行、兴业银行总授信扩盘,灵活运用应收款ABS、发行美元债等多种融资方式,整体资金成本从年初的5.45%进一步下降至5.33%。至于当前热议的土地成本问题,绿地方面则表示,会坚持理性拿地,通过多产业协同、收购等方式以较优成本获取大幅土地。按照绿地提出的房地产主业与“大基建、大金融、大消费”共同构筑产业集群的发展方向,业绩快报显示,业绩快报显示,2017年上半年其在金融、基建和消费等领域布局也有所加速。“下半年外部环境依然复杂,要全面、客观、辩证地进行研判,善于把握结构性的机遇与优势。中国经济将继续保持稳中有进、稳中向好的总体态势,社会各界的注意力仍将聚焦发展,区域经济的发展动能将进一步释放。对于集团这样的产业多元、产品线丰富的大企业,将是难得的机遇。” 绿地控股董事长、总裁张玉良表示,绿地近几年产业布局的价值正在不断显现、放大,商业模式和运营逻辑日趋成熟。“我们充分的资金运筹能力、资源获取能力、战略把握能力,为下阶段发展带来良好预期,将继续推动绿地长期稳健发展。”张玉良说。
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  • 碧桂园拟发行新美元债 房企下半年集中海外融资

    7月18日,碧桂园(02007.HK)发布公告,碧桂园发行优先票据局赎回2019年票据及用于运营资金,据悉,今年6月23日,碧桂园在国家发改委进行海外债发行备案。上述碧桂园所指的发行优先票据即,今日发行的RegS、5年期NC3、美元高级债券,初始价5.25%区域,债券的预期评级是Ba1/BB+(穆迪/惠誉)。2019年票据是指,碧桂园于2014年5月27日发行及2019年到期的优先票据,利率为7.875%,总金额5.5亿美元。澎湃新闻(www.thepaper.cn)不完全统计发现,截至目前,碧桂园未到期的美元票据债务共计7笔42亿美元,2016年以前发行的5笔美元票据利率均在7%以上,最低的为2013年10月4日发行的总金额为7.5亿美元的优先票据,年利率7.25%,期限5年,其余4笔利率均为7.5%。2016年发行的2笔年利率均在6%以下,包括2016年9月发行的一笔总额为6.54亿美元的优先票据,期限为7年,年利率为4.75%;另一笔为2016年12月发行的总额为3.5亿美元的优先票据,年化利率5.625%,期限为10年。在碧桂园的融资活动中,银行贷款和公司债成为最主要的融资渠道,目前房企公司债发行并未完全放开的情况下,海外债利率优势明显。碧桂园2016年年报显示,其银行及其其他借款的平均利率为6.01%,公司债的利率则在3.9%-6%之间,以此对比,利率在6%以下的海外债出现利率优势。房企集中海外发债。国家发改委网站的消息,6月至今,已经有10家房企进行海外发债备案登记,碧桂园之外,还包括龙湖(00960.HK)、新城控股(601155.SH)、远洋地产(03377.HK)、宝龙地产(01238.HK)、旭辉集团(00884.HK)、绿城中国(03900.HK)、雅居乐(03383.HK)金地集团(600383.SH)等。据不完全统计,6月至今,已经进行外债发行的房企包括,7月14日,金地公告称,拟在境外发行2亿美元债;7月11日,泰禾集团(000732.SZ)拟通过境外子公司发行不超过10亿美元的美元债券。已经完成的包括,7月12日,绿城中国(03900.HK)发布公告,成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券,首个计息周期的利率为5.25%,;7月6日,龙湖发行5年期4.5亿美元优先票据,年利率3.875%;7月1日,阳光城公告将发行一笔金额不超过5亿美元的债券。来自第三方研究机构同策咨询的数据显示,6月,房企海外融资总额折合人民币约为141.62亿元,相比5月份的114.81亿元增加23.36%。
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  • 55家房企半数中报预增 三成企业亏损

    截至7月17日,据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,沪深两市共计55家上市房企披露2017年中报业绩预告,预计净利润实现同比增长的企业有31家,占比超过五成,18家亏损,其中8家首亏,亏损企业占三成以上。对此,平安证券房地产分析师表示,得益于过往两年楼市的高增长,主流房企可结算货值充足,业绩相对稳健。上海易居房地产研究院总监严跃进也向《证券日报》记者表示,今年一季度房企盈利、销售业绩较好,因此有些房企上半年即完成了一半以上的销售任务。逾一半房企净利预增值得注意的是,目前公布2017年中报业绩预告的A股房企一般为中小房企,尚不能代表整个房地产板块的运营情况,但已可折射出行业基本面趋势。整体来看,预计龙头房企市场占有率提升,中型房企净利增长速度放缓,转型不利的企业亏损较为明显。在上述55家已发布2017年中报业绩预告的A股房企中,剔除数据不全的企业,从预告净利润变动幅度来看,31家呈现上行趋势,占比超过五成;18家亏损,其中8家是首亏;从预告净利润下限来看,18家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元,占比超过三成。《证券日报》记者注意到,区域性龙头房企盈利能力仍较强。截止到7月17日,2017年上半年,有5家上市房企预告净利润超过5亿元。具体来看,荣盛发展预告净利润在14亿元-17亿元之间,金融街预告净利润在10亿元-11亿元之间,华联控股预告净利润在10.2亿元-10.6亿元之间,粤泰股份预告净利润在8.8亿元-9.25亿元之间,滨江集团预告净利润在7.4亿元-9.4亿元之间。对于业绩变动原因,荣盛发展表示,公司管理层预计,2017年上半年,公司可结算项目增加,结算收入及利润较上年同期有一定幅度上升。而集中在杭州布局的滨江集团上半年净利上涨也较为明显。对此,滨江集团表示,报告期内武林壹号2#、10#精装住宅交付,因此公司2017年上半年归属于母公司所有者的净利润与上年同期相比变动幅度在10%-40%之间。事实上,虽然多数上市房企2017年一季度的业绩上涨,但行业整体毛利率走低,部分中小房企与大型开发商相比,管理不够高效,多点网格化布局不完善,难以应对调控周期,净利润几经起伏,稳健不足,甚至亏损。超三成企业亏损需要一提的是,虽然区域性房企业绩得到了很好的释放,但亏损企业仍有所增长,占比甚至超过三成。《证券日报》记者注意到,这些企业多处在转型过程中,或刚刚完成重组,其他业务尚未贡献大量利润。以中航地产为例,2017年上半年,公司预告净利润亏损1.35亿元-1.6亿元之间。中航地产表示,2015年同期转让下属企业深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司股权取得投资收益1.1亿元,而本期无此类事项发生额。此外,公司因2016年底出售地产项目股权事项导致本期收入及利润较上年同期有所下降,以及出售地产业务相关事项产生的营业外支出较上年同期有所增加。事实上,保利地产2016年完成国务院国资委主导的首单央企地产整合,而整合对象正是中航地产,保利地产斥资20.30亿元收购中航地产旗下九个项目。平安证券一份分析报告也指出,从业绩预减或预亏公司来看,除个别由于高基数导致业绩下滑外,大多数均为转型的小规模房企。由于地产行业确认收入节奏的特殊性,中报业绩并不能代表全年的业绩增速。考虑到上半年统计的23家典型房企销售目标完成率达53.41%,较2016年同期上升8.2个百分点,加上开发商预收款相对充足,预计主流房企全年业绩依旧稳健。而主流房企市场占有率正在加速提高,集中度得到大跨步提升。有业内人士向本报记者直言,虽然行业天花板在迫近,但至少还有一段时间才能真正到来,这这段时间里,龙头房企融资渠道丰富,资金成本更低,拿地优势明显。此外,龙头房企市场占有率明显高于二线和三线房企,即使在行业毛利率走低的趋势下,其高效的管理模式、多元化的布局和快速周转等能力仍能保证其盈利优势。方正证券房地产分析师任泽平等人表示,在本轮调控小周期中,中小房企清理历史库存并逐步退出,大型房企顺势兼并重组、冲规模抢占竞争优势,房企集中度加速提升,龙头房企“市占率”在2017年以来出现跳跃式增长。但据同策咨询研究部总监张宏伟预计,待2017年上市房企年报全部出炉,估计房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降低至8%-9%,销售规模达千亿元的房企,净利润可能仅为几十亿元,同时还背负80%左右的资产负债率。鉴于此,他反复强调,单纯追求规模化的房企主要收益过分依赖住宅销售,而住宅市场短周期调控就将为企业带来资金链断裂风险,同时非住宅销售业务若不成熟,中长期盈利能力和抗风险能力都将非常脆弱。若一味只看重销售规模,利润危机将对企业造成重大打击。
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  • 房企海外债达172亿美元 后年偿债规模大

    房企通过发行公司债融资的渠道被收紧已达半年多,融资难、回款慢的双重资金压力同时袭来,大中型房企开始在海外找钱。《证券日报》根据中原地产研究中心向记者提供的统计数据获悉,2017年以来,房企海外融资额达172亿美元,与2016年上半年的75.6亿美元相比,同比上涨127%,同时超过了2016年全年的144亿美元。对此,中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,整体看,房企融资难度明显加大,鉴于2016年以低成本的公司债替换了部分高成本资金,开发商资金链依然宽裕,但在政策性融资难,回款慢的高压下,房企资金压力将持续增大。在这种市场环境下,即使美元加息,房企依然会积极加大海外融资的数额。海外输血猛增据《证券日报》记者观察,今年上半年,多家房企重启了海外发债的融资渠道。据中原地产研究中心统计,上半年,房企海外融资额达148.75亿美元,几乎相当于去年同期的2倍。进入7月份后,大中型房企加入了海外融资阵营。在不足半个月时间内,5家房企发布了总额达23亿美元的海外融资计划。7月6日,龙湖集团成功发行4.5亿美元2022年到期3.875%的优先票据,票面利率创公司海外发债新低,龙湖地产也成为年内海外发债票面利率最低的民营房企。龙湖地产表示,得益于2016年公司成功发行118亿元公司债,截至2016年底集团综合借贷成本已下降至4.92%。此次美元债的成功发行,也将令龙湖地产的借贷成本进一步降低,债务结构进一步优化,财务实力提升至更高水平。7月11日,泰禾集团发布两则公告,分别是关于全资子公司在境外发行美元债券及为下属公司融资提供担保及差额补足义务。募集资金不超过10亿美元,首期发行不超过5亿美元,期限不超过5年,并由泰禾集团提供无条件及不可撤销的跨境担保。同天,绿城中国成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券。绿城中国表示,5.25%的分派率实现了公司境外永续证券发行的历史最低水平。至于此次发债的资金用途,公司表示,将主要用于提前赎回本公司剩余规模2.37亿美元票息为8%的高级债券及偿还绿城中国部分银团贷款,其余融得资金将作为补充日常营运用途。绿城中国进一步称,此次境外美元永续债的发行,一方面将帮助公司降低融资成本,而且以永续债归还高息债可以大幅降低公司负债率,进一步帮助公司优化资本结构。更重要的是,在美元市场容量不足,利率一路走高的形势下,绿城中国发出成本创历史新低的高级永续证券,既是绿城中国实力的展现,也体现了资本市场对绿城中国的信心。接下来,7月12日,建业地产宣布发行2亿美元2018年到期票息6%的优先票据;7月13日,宝龙地产宣布,公司发行的2020年到期的优先票据,年利率为5.95%。同策咨询研究部研究员李想认为,在境内发行公司债的渠道依然受阻,即使海外美元进入加息通道,房企仍旧不得不寻找海外融资(海外发债和海外银行贷款)。后年进入大规模兑付期事实上,据《证券日报》记者观察,自2015年下半年以来,公司债发行相对放松,上市房企蜂拥而至,大规模加码公司债替换之前融到的海外高息债。减少外币债比例,优化债务结构,是2016年多数上市房企财务总监最重要的工作之一。然而,当2016年11月份开始收紧公司债发行后,今年一季度开始,不少房企重新借道海外融资输血,海外债再度成为中国房企债务结构中的重要成员之一。民生证券一份研究报告显示,2007年以前,房企境内外债券市场融资规模较为接近;2010年起,在人民币升值预期下,房企为拓宽资金用途,主要通过海外进行融资,2010年境外融资规模占境内外总发债规模的84.73%;2011年到2013年,境外融资规模与境内外总发债规模的占比均在50%以上;2015年起,随着境内融资政策的放松,境内融资成为房企融资的主要途径,境外融资规模占比不足10%;2017年一季度,随着境内融资政策的紧缩,境外融资规模开始逐渐上升。总体而言,房企是否进行境外融资主要受境内外相对融资政策和环境的影响,相比于2014年之前,境外融资在房企各种融资途径中占比开始下降,是房企融资的重要补充途径。而从融资成本方面来看,从2010年开始平均发行利率波动下行,由2010年的11.21%降至2017年6.02%,2010年所发行的美元债中大部分为发行利率超过10%的高票息债券,此后高票息债券逐渐减少,2016年无票息超过10%的美元债。而在境内发行利率方面,2010年至2017年期间平均发行利率在5.0%到7.1%之间窄幅波动。民生证券管清友等分析师表示,境内债券到期分布较为集中,明后两年将迎来集中兑付期。截至到5月下旬,目前房地产企业境内存量债券总规模达2.46万亿元,2017年将有1931亿元左右债券到期或进入回售期,2018年和2019年将迎来兑付高峰,分别有6017亿元、6746亿元到期或进入回售期。不过,美元债到期分布相对较为均匀,2019年将迎来兑付高峰。目前房地产企业境外存量债券总规模为875亿美元,按当前汇率折算约合人民币6019亿元,今年待偿还债券总额为64亿美元,2018年到期量为152亿美元,2019年到期量最高为206亿美元,总体相较境内债券偿债压力较小。由此可见,综合来看,今年房企偿债压力相对较小,但明年境内债务进入偿还高峰,2019年,境外债务也将进入偿债高峰,未来两年内存量债券到期压力较大。
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  • 中集以9.3亿引入碧桂园作为产城业务战略投资者

    17日,在中集集团CEO兼总裁麦伯良与碧桂园集团董事局主席杨国强的见证下,中集集团旗下产城业务板块签署增资协议,以约9.3亿人民币引入碧桂园地产集团有限公司(简称碧桂园地产,碧桂园集团旗下全资子公司)作为战略投资者。据悉,中集集团通过旗下全资子公司中集申发建设实业有限公司持有深圳市中集产城发展集团有限公司(以下简称中集产城)82%股权,中集产城的其他原股东还包括深圳市东方天宇投资发展有限公司、长安国际信托股份有限公司,这几家原股东及中集产城、碧桂园地产签署了增资协议,碧桂园地产向中集产城增资人民币9.26亿元,完成后持有中集产城25%的股权。碧桂园集团最近几年发展迅猛,2017年上半年销售额逼近3000亿,一举坐上房产企业销售的头把交椅。中集产城成立于1998年,是中集集团旗下8个业务板块之一,已成为一个产业园区、商业及住宅综合开发集团,业务涉及产业园区开发和运营、传统地产开发、商业运营、物业服务等诸多领域,覆盖珠三角、长三角和环渤海近10个城市。麦伯良表示,碧桂园用优秀的机制吸引并留住了大批人才,让人才共享成就,这与中集集团追求“共同事业”的文化不谋而合。与碧桂园的合作,将为中集未来的发展与变革注入新的活力。杨国强表示,中集集团在多个领域做到了世界第一,双方未来互相学习、合作的空间将非常广泛。参加签约仪式的还有碧桂园集团董事、总裁莫斌,中集集团副总裁高翔以及双方各业务领域的20多位负责人。
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  • 万达“轻资产”转型遇融创规模化发展 交易是双赢

    “并购王”融创又出手了,融创以631.7亿元收购万达13个文旅项目及76个酒店,创下内地房地产市场企业间并购的历史最高金额。图谋向“轻资产”转型的万达遇上规模化与转型发展的融创,这笔交易或实现双赢。进入白银时代,房企逐渐从过去的拿地竞争模式过渡到现在的企业之间股权兼并模式,未来这种现象或将频繁发生。交割后万达品牌不变根据双方协议,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将西双版纳万达文旅项目等13个文化旅游城项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。融创以335.95亿元,收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。值得注意的是,双方同意交割后,万达文旅项目维持“四个不变”:品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。酒店交割后,酒店管理合同仍继续执行,直至合同期限届满。双方同意在电影等多个领域全面战略合作。由此可以看出,万达也并非简单的“卖资产”,在其文旅项目上均保留了万达品牌。万达通过出售资产达到“轻运营”目的,以降低风险。万达推进“轻资产”转型作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业,万达商业地产“先招商再投资”、打造“订单商业”、“只租不售”等模式在业界具有举足轻重的影响。不过,随着未来几年房地产行业利润率降低,有的企业开始选择退出房地产,万达也成为其中之一。万达此前发布“轻资产”转型计划,其目标是到2020年开业400个至500个万达广场,彻底去房地产化,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年收入达到1000亿美元,市值2000亿美元。虽然此前和万科的合作及与苏宁的合作并非一帆风顺,但此次打包资产卖给融创,业内人士认为这场交易应该是双赢。同策咨询研究部总监张宏伟向中国经济网指出,从卖的角度来看,卖是因为现在资产价格处于高位,万达现在卖可以顺利实现退出;同时,通过出售剥离资产,尤其是剥离不是太盈利的资产,可以降低万达商业的负债,优化公司发展战略,使万达走的更轻,从而可以聚焦核心业务,也有利于万达顺利回A,估值上也会高一些。“随着楼市进入下半场与本轮楼市进入调整期,处于利润考量、降低负债与转型发展需要,万达有可能还会继续‘去地产’化,后期还会有更多的万达产品走向‘轻资产’,比如万达广场。”张宏伟说。巧合的是,万达电影股价曾在6月22日突发性跳水,起因是一条“万达地产债今天被砸得很惨”的消息,但随后万达发布声明称该事件系恶意炒作,并称将对相关微博大号进行起诉。中原地产首席分析师张大伟表示,万达转让非核心资产的主要目的应该和回A受挫有关,作为国内最大的商业地产公司,上个月债券出现恐慌性抛售,可能影响了流动性,也可能会对万达未来融资和发债带来负面影响,所以转让非核心资产对提高流动性有帮助。融创借力继续做“大”对于房地产龙头企业融创来说,过去单一侧重中高端住宅市场的发展显得过于集中,在这种情况下介入酒店及文化旅游地产市场,有利于业务开拓。尽管目前,融创对乐视的战略投资结果还未明朗化。目前,大房企从开发商到运营商的转变赛已经开始,“地产+X产业”转型可以规避短期住宅市场运营风险,未来这种企业间的并购或合作或将频繁出现。张宏伟认为,万达资产包中有不少土地储备,对于还处于规模化的融创来讲也是必要的,同时,通过万达的品牌也可以增强投资拿地能力、融资能力等,还可以借力发力继续做“大”。另外,融创规模化已经达到一定阶段,今年总销规模预计在2000-3000亿,在这个阶段,融创需要通过转型规避风险。融创2016年年报显示,公司的净负债率已由2015年的75.9%升至121.5%,提升了45.6个百分点。融创还在去年发行了100亿元的永续债。对此,孙宏斌的回应是,此次收购用的是自有资金。截至今年6月末,融创账户上的现金流仍有900亿元。从去年10月到今年3、4月,楼市调控政策频出,多个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷、限售,预示着房地产行业进入新一轮的调控周期。历史经验表明,每一轮市场调整期都将有一批房企退出房地产市场,行业“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。
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业内声音

  • 中坤集团董事长黄怒波:房地产还有20年大发展期

    房地产行业要走向一个正常的行业,一个利润平均的行业,但不能是一个暴利的行业房地产行业要在25年的辉煌成就之上再出发,端正态度,把行业发展与社会进步、国家富强紧密联系起来中房报记者 马琳 北京报道在中国的经济与社会发展进入转型关键期的时候,中央提出“将改革进行到底”,房地产行业的改革也行至新的阶段。“中央现在提出的‘将改革进行到底’与40年前改革开放的概念都有自己的历史特性,这是一种向着民族复兴大业终究来临的最后攻坚号召。也是以放眼未来的姿态肯定和保护40年的改革成果的伟大决策。因此,房地产行业也要在25年的辉煌成就之上再出发,端正态度,把行业发展与社会进步、国家富强紧密联系起来。”中坤集团董事长黄怒波认为。他同时认为房地产行业在中国经济快速发展这几十年来发挥了重要的作用。从“南巡讲话”到1998年房改再到如今,我国的人均住房面积在世界上已处于领先水平,仅仅二十几年就取得如此大的成绩是要感谢这个行业的,社会不能简单地把房地产行业视为洪水猛兽,将它的过往全部扼杀掉。“房地产行业发展到今天有问题很正常,以前我们没有这个行业,没有相关的发展经验,所以说要理性地看待它的发展。现在提将改革进行到底,具体到房地产行业,我认为应该提将房地产行业的理性发展进行到底。在理性发展下它还会有未来的25年。”黄怒波表示。但对于房地产行业来说,我认为它要走向一个正常的行业,一个利润平均的行业,但不能是一个暴利的行业。中国房地产报:时至今日,作为中国房地产行业市场化25年的亲历者和推动者,您对中国房地产市场化过去的25年的历史如何看?黄怒波:可以说取得了举世瞩目的成绩,一是我国的人均住房面积在世界上已处于领先水平;二是住房质量与体系不断完善;三是房地产企业的规模在做大、发展模式越来越成熟;四是国家管理房地产的能力越来越强。所以,我们现在对于房地产行业不能简单地把它视为洪水猛兽,将它的过往全部扼杀掉,要理性地看待它的发展。中国房地产报:您如何看待历次调控?有何建议?黄怒波:对于房地产行业来说,我认为它要走向一个正常的行业,一个利润平均的行业,但不能是一个暴利的行业。另外,社会上对于房地产行业要给予正面说法,它是在市场经济改革开放中逐渐成熟完善的行业,对于中国经济崛起带来了巨大的贡献,它所存在的问题是改革中的问题,是发展中的问题。以往,房地产市场也陷入了怪圈,调控一次房价涨一次,无法逃脱。今年政府又进行了调控,在这个意义上,希望这一次不要也不能再进入这样的怪圈中。实际上,对于房地产市场发展而言,政府与市场两只手要有效配合,政府做好它应该做的事情,其余的通过市场规律进行调节,才能有效地化解其中的问题,不能总是通过“下猛药”的方式或是运动式的方式解决。因此,我认为我们的管理方式要变革,多学习先进国家经验,从土地供给、税收、金融等配套方面,更好地管理房地产市场,有长效机制。中国房地产报:现在各地政府在推动公租房、共有产权房的发展,推动人才租房落户政策,这应该是房地产市场长效发展中比较进步有利的一面吧?黄怒波:公租房、共有产权房概念的提出是城市经济发展到一定阶段的需求反映,这些措施有利于社会经济的健康完善。另外,推动人才租房、落户政策是一个了不起的措施,它有利于社会人才的养育及推动经济发展。因此,上述措施和政策就是在房地产市场中落实将改革进行到底的水温计,必将是有利于房地产市场的长效发展,因为合理的房地产市场结构与中国经济健康长效发展会相互呼应。中国房地产报:从总需求与总供给来看房地产,您认同房地产泡沫的讲法么?为什么?黄怒波:我并不认为有泡沫,反而是当下已经没有什么泡沫了。我们在市场上也没见有哪家企业崩盘,房价也没有大跌,也没有发生大面积断贷事件,所以说已经没有什么泡沫。中国房地产市场还是一个很有潜力的市场,但不能再有暴利行为了。中国房地产报:在中国的经济与社会发展进入转型关键期的时候,中央提出“将改革进行到底”,在这样的背景下,作为中国经济的重要支柱型行业,房地产应该怎样“将改革进行到底”?黄怒波:在中央提出的将改革进行到底的大历史背景下,房地产行业要相向而行、顺势而为、趁势而起。首先,在房地产行业改革发展了25年的时刻回顾总结行业的得与失,要看到25年中,中国房地产行业是改革开放的主力军,也是受益者。可以这么说,没有40年的改革开放就不可能有今天的房地产行业。中央现在提出的“将改革进行到底”与40年前改革开放的概念都有自己的历史特性,这是一种向着民族复兴大业终究来临的最后攻坚号召。也是以放眼未来的姿态肯定和保护40年的改革成果的伟大决策。因此,房地产行业也要在25年的辉煌成就之上再出发,端正态度,把行业发展与社会进步、国家富强紧密联系起来。其次,要将房地产行业25年发展所积累起来和形成弊病的问题放在将改革进行到底的砧板上,以庖丁解牛的姿态和手法,把不健康的、不利于社会和谐稳定的那种暴利成长和“最后的晚餐”的急功近利的赌徒式做法彻底纠正过来,让房地产行业回归到国民经济的正常行业中来。所以,在这个概念上,房地产行业在“将改革进行到底”的道路上是大有作为和令人期待的。中国房地产报:从未来场景,如十年、二十年的长周期看,您对房地产有什么判断、预见?黄怒波:我认为还有20年的大发展期是毫无问题的。现在交通比较发达,推动了城市化发展,很多城市在城市圈的带动下会迎来比较好的发展机会,这种机会下房地产仍有发展空间。中国房地产报:在新的房地产政策环境之下,未来中坤集团将会有怎样的战略方向?黄怒波:下一步,我们决定将余下的项目进行合作开发。大钟寺广场最近会走出困境,这两三年我们都在努力地解决它的问题。还有,中坤集团将继续向文化旅游产业发展,坚定不移。
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  • 地产公司粉饰表报 如何识别报表粉饰的“痕迹”

    曾几何时,资本市场已不再是价值投资的热土。烟火般绚烂登场,旋即又匆匆没落实的明星上市公司,带给投资人的只有无尽伤痛;大批独角兽、甚至超级独角兽公司的快速陨落,也使投资人大跌眼镜。而他们引以为傲、吸引眼球的一大法宝,正是对财务报表的粉饰。“他山之石,可以攻玉”,本文将浅析暴风影音、乐视网等资本市场弄潮儿的财务报表表现,同时也结合地产行业优秀企业的做法,分析一家公众公司正确的财务打开方式。也许,曾经用暴风眼镜也无法分辨的虚拟与真实,在资本大浪地洗礼中,终将被价值投资的真理重新定义。地产公司如何粉饰表报有一个英语叫“Window Dressing”,就是橱窗里展示的商品效果通常比实物来的好,说的就是“报表粉饰”。报表利润粉饰的基本做法就是通过财务手段实现非主营的业务收入,即“开源”。地产行业里,某香港上市地产公司并称之为“并购王”,在二手房地产项目的收购时,通过评估物业的公允价值高于收购价格的差额,来实现投资收益。当然,项目买卖的双方都不是傻子,捡漏的机会不常有,交易价格等于公允价值的情况才是常态。但是,房地产项目的估值是基于一定技术框架内的主观判断,估值结果有一定的弹性,这就导致了新的利润来源。就整个项目开发周期来看,利润是守恒的,并购日确认多了,就意味着项目竣工时可确认的利润就少了,只不过是“乾坤大挪移”,在需要利润的时候提前实现了而已。报表利润粉饰的另一种做法就是将表内的费用挪到表外去。房地产项目,由于开发周期长,在项目建设阶段费用高,收入利润一直要到项目竣工交付时才能实现。因此,房地产项目的全周期财务报表规划的思路应该是费用高企的建设阶段应降低持股比例以达到不并表,项目竣工交付前增持项目公司股份以达到控制并表实现利润增加。基于这样的思路,可以在地产项目中引入财务投资人并设立股份回购条款,在项目预售达到某一比例(比如:90%)时,财务投资人退出。财务投资人持股阶段,可以设立董事会表决事项需一致通过的门槛,即财务投资人具有一票否决权,而致使项目开发团队无法单方面控制该项目,作为联营公司不纳入合并范围。财务投资人退出时,项目公司才转为控制纳入合并范围。回购股份时,按照会计准则的要求,需对长期股权投资重新评估公允价值,增值部分计入当期投资收益。对于这样规划长远的伏笔,是需要财务投资人的大力配合的,如何寻找这样的财务投资人就是关键所在。在融资产品越来越丰富的当下,很多的信托公司已不仅仅满足于明股实债的信托产品,推出了真股信托,这样的产品和以上的报表规划的思路不谋而合,可以做到相辅相成。高阶表现:全周期报表规划报表利润规划,与报表粉饰的区别是,其突破了报表利润粉饰本身的局限性,和战略规划以及经营规划相结合的布局,最终显示的报表情况与经营状况实现统一。以一家同样是香港上市发家于重庆的地产公司L举例,其一直是业界财务稳健的典型代表,8倍的市盈率,达到香港联交所上市公司的平均市盈率,对于一家内资地产企业实属不易。从历年年报数据发现,它的毛利率基本稳定在25%左右,除了归功于该公司的项目运营能力出众以外,还离不开财务报表规划深入日常经营所做出的努力。笔者曾看到一份L公司的项目合作开发协议,在获得了控制并表权以外,还在协议中设定了L公司有权要求小股东回购其所持股份的条款。这条条款的动机就是在项目整盘利润率低于预期时,可将并表项目转为非并表项目,维持较高的结转毛利率,实现未雨绸缪。这个不平等的条款,也不是能直接拿来依样画葫芦的,是需要依托于市场地位及品牌才能在谈判中获得强大的话语权碾压对方。除了报表利润以外,另外一类引起众多投资人及债权人关注的指标就是资产负债结构的合理性指标。地产行业是资金密集型的行业,资金投入巨大,且从拿地到开发建设阶段,用的资金大部分来自银行贷款和信托资金等。对于国内上市或发债的房地产企业,一般用资产负债率和全部债务资本化比率【全部债务/(长期债务+短期债务+所有者权益)】来衡量债务结构的合理性,对于香港上市的内资房地产企业,一般用净债务与资本比率【=(有息负债总额-货币资金)/权益】来衡量。投资者通过这些指标的横向及纵向的对比,即可了解地产公司的债务结构。近些年,地产公司为了控制负债率,也是穷尽了心思。2013年,现中国首富旗下的房地产商H首次引入了永续债,作为权益工具处理,而不是债务工具,可谓是一种颠覆性的创新。永续债,表面上来看,资金出借方无权要求借款方于某一固定时间偿还债务本金,借款方可以自行确定偿还本金的时间。从会计准则的视角来判断,永续债类似与优先股,没有偿还的固定义务,只需按期支付利息即可,因此确认为永久资本工具(权益的一种)。然而,撇开会计准则,就从事件的实质来看,永续债必然是不可持续的。永续债的利率,以每年不低于50%的涨幅上升,如果这样的融资条件持续的话,房地产开发商的利润终将枯竭,几年忙碌开发项目的所得都只是为别人做嫁衣,注定了永续债不可能如它的名字一般“永续”,一旦地产企业摆脱暂时的融资困局或资本市场回暖,这些永续债都会被主动偿还掉。从2016年审计报告可以看到,H公司有1129亿的永续债余额,在计算资产负债率的时候,这1129亿的永续债是不计入负债的,因此资产负债率明显偏低。对于永续债是债还是权益的争论,即便审计师已点头,但信用评级的分析师仍坚持其实质,在审计报表的基础上将永续债重新划分为债务,计算全部债务资本化比率指标。如何在会计准则的界限内,实现并表范围内降负债,这是一个值得思考的课题。终其途径,无外乎把表内的有息负债移出表外和表外融资向上市公司输血。有息负债如何才能移都资产负债表外呢?前文提到的房地产项目的全周期财务报表规划的思路,能做到这一点。在房地产项目建造未完工前,土地支出及建造支出依赖于前端融资和开发贷款,负债率极高,这样的项目如果作为附属子公司并表,将对合并报表的资产负债率形成负面影响。如果通过引入真股信托,形成表面上的不控制而作为合营公司处理,那高负债将不被纳入合并报表,资产负债率自然就可能控制在某一范围内了。在地产项目接近竣工时,财务投资者在实现盈利预期后退出,项目公司的控制权收回来后再次作为附属子公司并表,这时账面的有息债务在合约销售资金回笼后大大下降,并表不仅不会对合并报表的资产负债率有负面影响,随着竣工交付收入确认,权益的大额上升对负债率的改善有正面的影响。另外一种方法,是表外融资向上市公司回流。通过不纳入合并范围的合营项目公司为主体,向金融机构申请融资,获取的资金通过关联方的资金划拨提供给上市公司,这笔实质上的融资在合并报表上仅仅体现为“应付关联方的款项”。这一招“偷龙转凤”成功隐匿了有息负债的金额,对于全部债务资本化比率和净债务与资本比率有明显的改善效果。识别报表粉饰的“痕迹”资本市场上经验老道的投资者都清楚:报表利润,不是经营利润的简单体现,是在符合会计准则的范畴下,覆盖了一层又一层美丽的包装。要透过报表数据看出经营的实质,取决于报表使用人的财务功底以及报表粉饰留下的痕迹。以上述表外融资方案为例,从一家香港上市的内资房地产企业公布的半年报看到,账面货币资金706亿,应付关联方款项900亿,如果没有关联方的资金支持,那资金头寸早已是负数,根本无法支持大额土地投资,且净债务与资本比率会直接冲破屋顶创新高了。表外融资的关键在于对一家合营公司有实质的“控制权”,能够主导融资及资金划拨,是隐匿在合营公司中的子公司,虚虚实实,各位看官可以自行脑补之间的是非曲折。再举一个比较明显的案例。前段时间,各上市公司集中披露半年报,其中暴风影音引起了众多媒体及投资人的关注。2017年上半年,营业收入8.2亿,净利润为-7883万元,归母净利润1572万元,净利润与归母净利润倒挂,且差异巨大。无独有偶,该公司在2016年的财务数据也是同样的情况,营业收入16.5亿,亏损2.4亿,归母净利润为5281万元。俗话说“事出反常必有妖”,暴风影音近两年反常的财务数据不得不让人怀疑其真实的经营情况。暴风影音对于亏损给出的解释是一家并表范围内的子公司暴风统帅为了抢占互联网电视市场,前期投入了大量的成本费用,影响了上市公司的整体利润水平。那为什么在亏损的情况下,归属于母公司的是盈利,而归属于少数股东的确是亏损呢?问题就出在暴风统帅的持股比例上。暴风影音持有暴风统帅27.34%的股权,暴风统帅2016年实现营业收入9.29亿(占上市公司营业收入的57%),净亏损3.58亿,作为并表的非全资控制公司,暴风统帅的收入成本费用是100%计入上市公司的利润表的,然而归母净利润是按照持股比例计算的,因此暴风统帅的小股东需承担2.6亿亏损,暴风影音只需承担0.97亿亏损。解释到这里,各位吃瓜群众终于从迷雾中看出一些门道来的,但还有疑问,既然暴风影音只持有27.34%的股份,怎么能控制暴风统帅,其他持有72.66%股权的股东都不反对这样的业绩表现吗。对于控制这个词,从会计的视角来看,可以简单的理解成拥有的表决权可以单方面达到通过经营决策所需要的比例。同股同权,仅仅体现在股东大会的表决事项上。那如果把主要的经营决策事项都下置至董事会来决定,同时又拥有了众多的董事会席位的话,那就会出现像暴风统帅这样的情况了。诸如此类的情况,在上市公司中也不少见,很多公司的年报上经常可以看到持股比例介于20%~30%的公司作为控制并表子公司存在。甚至,国外还有同股不同权的情况,即双重股权结构。马云当年放弃在香港上市,投奔美国的原因之一就是美国允许双重股权结构,能够在股权稀释的情况下确保对阿里巴巴的控制权。回到暴风影音的这个案例,这种净利润与归母净利润倒挂的做法并不高明,即使没有财务背景的投资者也会感觉到其中的猫腻而对这家公司持谨慎态度。如果将对暴风统帅作为非控制公司不纳入合并范围,暴风影音对暴风统帅承担的0.97亿的亏损将体现为对联营公司的投资损失,而不会出现净利润的亏损,那投资者就不会看到净利润与归母净利润倒挂的情况。但是,由于暴风统帅不纳入合并的话,那上市公司的营业收入会出现腰斩。当然,也可以通过上市公司与关联方的交易来使上市公司的营业收入不减少。乐视就是通过上市公司向上市体系外的关联方销售商品实现上市公司的营业收入大幅增加的,然而所有的报表粉饰终将留下痕迹,乐视在2016年年末有86亿的应收账款,其中一半来自于体系外的关联方,明眼人还是可以从应收账款的情况顺藤摸瓜发现还原真实的经营情况。(作者供职于协信控股集团财务管理中心)
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  • 世茂集团许荣茂:地产界里的金融棋手

    9月27日,世茂集团刚在北京(楼盘)以一场热闹的璀璨系产品发布会宣告“回归”,许荣茂没有出席,两日后,却在香港资本市场低调出手。9月29日晚,中信银行发布公告称,旗下香港子公司中信银行(国际)有限公司拟以2.99港元的价格,增发新股30.28亿股,引入5名投资者,合计募资额约90.53亿港元。世茂集团主席许荣茂的身影浮现其中,他分别透过旗下两间公司“至选”及“雅选”,合共斥资21.72亿港元认购信银国际7.27亿股,占扩大后已发行股本6%。公告显示,至选公司和雅选公司分别于2017年7月和2017年9月在香港注册,许荣茂为公司股东。从仅有的资料来看,这笔资金更像是许荣茂的个人投资。过去三年着力布局三四线城市的判断,让世茂错过了内地房地产行业最黄金时期,但在金融市场,许荣茂似乎有着另外的成就和眼光。甚至,不少了解许荣茂的人都说,相比于地产商,他更像是一位金融家。财富榜常客2016年,许荣茂家族以500亿元的资产位列2016胡润百富榜第21名。虽然贵为榜单常客,低调的许荣茂实际上并不喜欢成为公众人物。2001年,他以60亿元身家首次进入《福布斯》排行榜前5位时,就曾致函《福布斯》表示不同意登载自己的名字。面相温和、装扮沉稳不奢的许荣茂,有着与其他商人不太相同的气质。有人评价他是“绵里藏针”的最佳典范。不过,作为弃医从商的样本之一,进入资本市场对许荣茂来说既是偶然,更是顺势为之。据观点地产新媒体了解,67岁的许荣茂出生在福建泉州(楼盘),70年代凭借着当中医学徒时学到的本事,他只身前往香港,并先后在药房、工厂打工。当时正值香港资本市场从本土化、区域化走向国际化的腾飞时期,1972年,在香港四个交易所中上市的股票约有190种之多。许荣茂耳濡目染,自然而然地吸纳了不少金融知识,资本发展大势之下,他也做起了证券经纪人。进入金融业,成为许荣茂此后人生最重要的转折。1981年到1983年,凭着在金融市场赚得的第一桶金,许氏完成了资本的原始积累;80年代末,他转战房地产,逐步撬动数以百亿的资产,成为财富榜上的常客。在金融市场的摸爬滚打,为许荣茂掌舵世茂集团在资本市场的运作奠定了基础,其中就包括带领世茂成为最早坐拥A+H双平台的房企之一。在他看来,一个成功的商人不应仅仅只能制造优秀的商品,如何完善资金链条,掌控资本市场,才是现代商业的重要部分。为方便接触内地资本市场,1999年,许荣茂转战上海(楼盘),注册上海世茂投资公司。彼时,许氏已在北京成功开发了数个地产项目,并拥有了一定的知名度。刚打开了市场就离开,这一举动甚至不被儿子许世坛理解。作为国内的金融中心,上海在资本市场的自由度(资料、团购、论坛)和国际化,或许是吸引许荣茂选择来此发展的重要因素。在这里,他也展示了在资本市场的高超财技——买壳上市,而其选择的标的——上海万象集团也颇值得玩味。作为一家成立于1944年的老牌企业,上海万象(集团)股份有限公司于1994年2月在上交所挂牌上市,拥有包括“恒源祥”在内的多个著名商业品牌;同时,万象集团旗下还拥有多个商业物业。由此通过买卖商业品牌,许荣茂可以从此获取利润;而商业物业则是可作为日后持有运营的地产项目。此外,万象的知名度,更帮助许荣茂在上海滩一举成名。无论从哪一方面来看,万象集团都是个理想的标的。许氏的资本术在进入上海短短几个月内,许氏就通过世茂投资受让了上海万象集团股份有限公司5000万股国家股,占总股本26.43%,成为万象集团的第一大股东,受让股权总计投入1.44亿元。入主4个月后,许荣茂就将持有的恒源祥品牌和相关的7家公司股权以9200万元转让给新世界集团。随后,又相继出让了万象房地产、上海四达公司等资产,并于2001年4月正式将“上海万象(集团)股份有限公司”变更公司名称为“上海世茂股份(600823,股吧)有限公司”,主业由商业百货业转型为房地产业综合经营开发。一份研究报告曾如是点评:许荣茂选择万象“是一笔不错的买卖,而且借壳后也大大提高了世茂集团在内地的知名度,促进了世茂滨江花园的热销,广告收益不亚于资本市场本身”。开启了上市节奏之后,许荣茂很快便再下一城。2001年9月及10月,世茂集团通过PZIL收购东建科讯大股东JMAL持有的东建科讯1.58亿股及2076万份认股权证,提出全面要约收购建议,在香港资本市场完成世茂国际的借壳上市。由于定位于国际地产业务,世茂国际丧失了作为资本平台的融资功能,2007年,许荣茂以每股1.05港元将世茂国际私有化,涉及资金2.34-2.54亿港元。不过,在世茂国际私有化之前,许荣茂也早已布好棋局。2006年,世茂房地产在香港联交所主板成功上市,这也是世茂集团旗下最重要的上市平台。随后,许荣茂不断将集团的优质地产资源注入世茂房地产,将世茂股份和世茂房地产打造成“两强”的上市平台。另一方面,许荣茂与金融机构的关系也日益密切。2016年9月,许荣茂以港币7.37亿港元认购民信金控16.7%新股(摊薄后),成为公司第二大股东;2017年9月29日,许荣茂再斥资21.72亿元认购信银国际7.27亿股份,占扩大后已发行股本6%。此外,在世茂房地产的战略股东中,也不乏摩根士丹利、瑞士联合银行集团、花旗集团等一批世界级金融机构。近两年,世茂经历了漫长的调整期,停滞不前的业绩一直为投资者所诟病,但不可否认的是,通过在资本市场游刃有余的操作,许氏的财富增值未曾停止。
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  • 王健林整合资产:两家轻资产公司装进香港上市平台

    在王健林637.5亿元将万达商业旗下13个文旅项目及77家酒店“甩卖”给融创中国(01918.HK)和富力地产(02777.HK)之后,王健林在专注地整合万达集团旗下资产。9月26日晚间,万达酒店发展(00169.HK)发布公告称,将以8.78亿港元(约合人民币7.455亿元)现金收购万达酒店管理有限公司(以下简称“万达酒管”)的全部已发行股本。目前,万达商业地产海外有限公司持有万达酒店发展65.04%的股权。公告称,对于此前万达商业向富力地产和融创中国售出资产中包含的酒店项目,万达酒管将继续管理该等酒店直至现有合约期满为止,而在未来合约期满后,富力和融创也分别给予了万达酒管续约的优先权,万达酒管现有大部分酒店管理合约均拥有超过约15年的剩余年期。值得注意的是,公告称,“然而,股东务请注意,向富力地产出售酒店须待达成若干条件方可作实,故有关出售不一定会进行。”财务数据显示,截至6月30日,万达酒管总资产2.34亿港元,收益为1.49亿港元,资产净值为1.55亿港元。在付款方式方面,万达酒店发展在签署买卖协议日期起10个营业日内支付500万港元作为定金及收购的部分付款,在完成后十二个月期间届满当日或公司可能以书面通知万达香港较早日期支付收购部分的余下金额。如果延迟的话,万达酒店发展须按年利率4%向万达香港支付有关款项的利息,但不会向万达香港提供抵押品,公司将寻求合适的融资渠道,以在实际可行的情况下尽快支付收购金额。万达酒管主要从事酒店管理及运营业务,现管理及运营65间酒店,并已获得另外13间在建中第三方酒店的订立合约,其中包括2个位于马来西亚及土耳其的酒店项目。收购完成后,万达酒管现时管理及运营的所有酒店仍将继续无偿使用万达品牌,未来万达酒管的业务范围将扩张至覆盖酒店设计、酒店建设管理及其他附属业务。此外,根据万达酒店发展8月9日的公告,公司还将以63亿元收购万达文化旅游创意集团有限公司(万达文旅)的全部股权。万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。若上述两笔交易顺利完成,那么万达集团旗下的两家轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团将全部注入其香港上市公司。
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  • “只租不售”不能解决目前城市人口居住的全部问题

    在租售并举的调控理念下,房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象。企业市场化竞价拿地自持出租物业,资金从何而来,运营模式如何获利,是否可持续?就这些问题,《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。中国新闻周刊:你认为,在中国住房市场中,商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的?任志强:国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场,占比大致在40%~50%之间,但它绝不是一个国家标准住房政策,因为一些小的城市根本不需要租赁市场。相比于美、英、法等国家,中国租房占比小。平均来看,中国租房人口户数比大概在21%左右,美国和英国都在35%左右,法国则达到39%。纽约的租赁市场占到50%,北京的租赁市场目前大约占20%,还大有潜力。所以,在租赁住房政策问题上,不应该一刀切,而要根据城市人口容量和发展特征来决定。我的一个基本判断是,未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右,就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题,三分之二通过自有住房解决居住问题。但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40%~50%,二线城市大约20%~30%就够了,三线城市有5%~10%就够了,再到下面几乎就不需要了。租赁房的量化比例,全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理,政策可以留有适当冗余调整空间。中国新闻周刊:除在农村集体土地上建设租赁住房外,还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地,建房自持出租,你对此怎么看?任志强:无论是在农村集体土地建设租赁房,还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售,也只是目前住房政策的一个补充,只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题,而不是问题的全部。企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持,从长远看,有可能执行不下去。按照现行政策,这种做法有不合理的地方。第一,企业竞地价是价高者得,竞地价的结果是租金一定很高,房租是不是也得价高者得?国际惯例是,房地产建筑投资,财团贷款期限最高20年,一般情况下,本息收回的期限最长14年,中国是含建设期7~8年收回本息,这是比较好的投资。所以租金价格要满足企业资金回报需求,不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租,只有国有单位才可以,等于是给租房补贴。第二,租金高了谁会租,租给谁?现在建设租赁住房,各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才,如果不是这样,房子租给谁?以北京为例,一方面限制人口,外迁低端产业,低端产业就业人口就减少了,房子租给谁?另一方面出台优惠政策,吸引高端人才,这是矛盾的。目前示范性较强的上海张江地块,张江获得的土地成本远远低于市场价,万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地,成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作,一旦借助银行贷款动作起来,未来万科的财务报表会很难看。中国新闻周刊:在你看来,企业自持只租不售的政策如何才能持续?任志强:这项政策若一定要持续下去,只能用REITs(不动产投资信托基金或房地产投资信托基金),也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融资和收益问题,企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款,那是走不通的。REITs最早出现在2003年的18号文件,当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs,很多人反对,最终没写入18号文件正文,但提出酝酿后发展的意见附在文后。2008年,政府工作报告正式提出房地产投资信托基金,并选择了三个城市试点,最终确定两个城市做了把个人住房贷款转换为房地产投资信托基金的尝试,此后至今再无动静。建立房地产投资信托基金,不是中央政府没想法,不作决定,2008年政府工作报告说得很清楚,只是没细则,所以就没有执行下去。直到去年6月份,国务院发文把REITs这个英文写到了文件中,要稳步推进房地产信托投资基金试点。REITs用于持有收租物业,是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配,按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通,可以帮助持有收租物业企业融资,但并非直接作为融资渠道。若没有REITs(房地产投资信托基金),这项政策基本执行不下去,没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本。类似上海张江地块,与集团客户定向合作,将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业,数量少还扛得住,若大规模铺开这种方式,国有企业也肯定不行。万科竞得永丰地块,也想走与大企业合作这条路,比如找小米公司整租,但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务,配好家具家电,升级成酒店式人才公寓出租,由政府指定租户。中国新闻周刊:从国际经验来看,你认为中国该借鉴哪些国家的经验?任志强:我个人更推崇德国的方式。德国房价合理,房价收入比偏低,保持了长期稳定的房价,在全球“独善其身”,德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场,其居民私人持有住房大约40%,大部分居住需求,采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅,国家保障住房合作社的收益高于一般投资,比如国债、股票。有不到20%的租赁住房由REITs持有,均是以长期稳定的租金收益为主,我们将其称为社会化租赁,既不是单位的,也不是政府的,因此德国没有炒房的概念和空间。此外,欧洲的意大利、法国,美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴,尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。
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  • 孙宏斌发微博:合作是缘分

    9月4日午间,融创中国董事会主席孙宏斌发布了一条微博,“心怀善意就是即使你有优势也要公平合理;心怀善意就是要站在对方的角度理解对方;心怀善意就是不要怀疑他人的动机,不要阴谋论;心怀善意就是要多看别人的优点;心怀善意就是要宽容他人的错误和失败;心怀善意就是常怀感恩之心。你心怀善意,世界也会善意待你。相遇不易,合作更是缘分,且行且珍惜。”
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  • 王健林再亮剑,被诉造谣公号却这样说...

    9号早间,万达集团正式对日前发布和传播“王健林被限制出境”谣言的一批自媒体公众号以及微博号提出起诉。万达集团表示,针对“近期网上有人炮制、传播关于万达集团董事长王健林先生的恶毒谣言”的自媒体,已经于9月5日向中国有管辖权法院起诉国内造谣传谣者,并称已获立案。万达表示,还将追究已构成犯罪的造谣传谣者刑事责任。万达在国内起诉造谣传谣的公众号包括“财经小面包”、“迪蒙智慧交通”、“新百姓杂志”、“工信三板通”等,以及“coyote-abraham”、“亚洲新闻周刊杂志”、“尚启庄”、“核平嘴炮”、“吴晓伟”“亿邦动力网”等微博号。万达要求被诉者公开道歉并各自分别索赔500万元人民币。除部分订阅号因造谣等原因被关闭,并无法访问之外,被起诉者之一,@吴晓伟 却仍旧以一种蹭热点的态度发了这样一条微博。目前,本人名下有一台十年的途胜汽车一辆,工资卡上还有12000元糊口钱,500万本人实在没有,如果贵司愿意,诚搜网可以给你们,让她更好的为广大消费者公益服务,本人也愿意不收报酬为贵司打工,补偿过失。对于被诉仍疑似蹭热点营销自己的行为,某位房地产媒体人对八点君表示,“这类回应看似道歉,但明显感觉就是在蹭热度,还在营销,看出什么诚意来了吗?并没有,现在说监管缺失早干嘛去了?说话不负责任呢? ”同时该位媒体人表示,“我只是想说万达几年对这些自媒体的包容,明天还会有自媒体,来污蔑你。”另据八点君了解,2015年11月,曾向北京市法院起诉“顶尖企业家思维”微信公众号,索赔1000万元,并要求其公开赔礼道歉,消除影响。该微信公众号曾冒用王健林名义发布题为“王健林:淘宝不死,中国不富,活了电商,死了实体,日本孙正义坐收渔翁之利”的文章,并在微信朋友圈推广传播。2016年3月,朝阳法院一审判令“顶尖企业家思维”公众号运营主体被告北京韩商互联贸易有限公司在法制晚报等媒体上向王健林致歉,赔偿王健林精神损害抚慰金、公证费7.5万元。公司新闻 ?文一集团否认破产:经营一切良好9月6日,文一投资控股集团发布官方声明称,针对个别微信公众号恶意造谣传出“文一集团遭遇资金危机,申请破产,合肥市不同意,安徽省政府已介入调查”等谣言,文一集团严正声明,企业经营一切良好。观点地产新媒体查询获悉,早前有微信公众号发布消息称,因去年拿地太猛,文一集团,遭遇资金危机,现在有三个楼盘在亏本大甩卖。融创回应孙宏斌欲融资增持乐视股权:并无此事有媒体报道称,孙宏斌近日亲自前往多家大型商业银行,洽谈融资事宜,以进一步增持多家乐视系公司的股权。对此,融创中国官方回应:并无此事。目前,融创通过旗下子公司持有乐视网8.61%股权、乐视影业15%股权,乐视致新约33.5%股权,总计花费150.4亿元。(新浪)阳光城:子公司拟31.85亿元收购地产企业 获广州天河近10万平米住宅用地使用权9月6日晚间公告,为增加土地储备,全资子公司阳光城粤港拟28.56亿元收购Smooth Ever公司100%股权,并承接其合计3.29亿元债务,交易总价为31.85亿元。标的公司目前尚未产生营收,间接持有广州市汉国恒生房地产开发有限公司75%股权,该公司持有广州天河区东莞庄合计9.54万平方米的住宅用地土地使用权,但其中2.41万平方米因涉及仲裁处于查封状态。佳兆业集团:拟17.58亿元收购移动互联网行销业务9月6日,该公司附属深圳市一号仓佳速网路有限公司拟向周建林收购广东明家联合移动科技股份有限公司(300242)21.25%股本,现金代价为约人民币17.58亿元。收购事项完成后,目标公司将成为该公司的非全资附属公司。保利地产:前8月实现合约销售1861.66亿元2017年8月,保利地产实现签约面积157.53万平方米,同比增长41.53%;实现签约金额229.88亿元,同比增长57.53%。2017年1-8月,保利实现签约面积1345.55万平方米,同比增长31.08%;实现签约金额1861.66亿元,同比增长35.53%。绿地集团京津冀事业部十周年十年前,京津冀事业部“进京赶考”,开局着实不易,规模小项目少,团队不过数十人,品牌知名度也不高。十年耕耘之下,绿地在京津冀的版图呈现出爆发式扩张:从天津蓟县到河北廊坊市香河县,再到北京大兴区、房山区、密云区、朝阳区与通州区等,京津冀事业部如今已傲立京城,虎视华北。进京第一年,绿地销售额仅为9000万,第二年即达13.6亿,2013年突破百亿,2016年已达180亿,十年间实现了200倍的增长!截至目前,京津冀事业部已累计开发建设项目34个,覆盖13个城市区域,总开发面积约1000万平方米,成为集商业、产业、住宅等开发和运营为一体的综合型房地产事业部,在京津冀区域的市场规模及影响力不断扩大。港媒:林郑月娥新政将向首次购房者提供帮助据大公网,香港行政长官林郑月娥下月将发表其首份《施政报告》,她昨日出席行政会议前透露,《施政报告》筹备工作如火如荼,房屋政策将是重要一环。据悉,林郑月娥将提出以置业为主导的房屋政策,推出港人首置上车盘,售价与价脱钩,但转售限制较大,只出售予绿表或合资格白表人士。远洋10.1亿赢得上海青浦商住地9月6日,远洋于上海落下一子,以10.1亿获得青浦区商住地块,楼板价24096元/平方米。该地块即青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块,面积约为2.10万平方米,容积率为2.0,拍卖起叫价为10.06亿元,为商住地块。出让文件要求,本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%,计2.68万平方米以上。华远地产7.8亿收购西安哄鄙态区150亩宅地9月6日,华远地产股份有限公司公告称,全资子公司北京市华远置业有限公司与张炜、曹建平、陕西杰诚置业有限责任公司、张云飞签订收购协议。据此,华远置业受让张炜、曹建平所持有的杰诚置业100%股权及债权,总收购价格为7.8亿元,其中包括股权转让款1.69亿元,债权转让款6.1亿元。金融街:子公司逾22.46亿元重庆摘地金融街公告,全资子公司金融街重庆置业有限公司以总价22.46亿元、自持租赁房屋比例为规划总计容建筑面积的8%、自持年限为10年获得了重庆市两江新区礼嘉组团地块国有建设用地使用权。以上地块土地性质为一类居住用地、二类居住用地、商业用地,建设用地面积17.82万平方米,容积率1.1,计容建筑面积19.53万平方米。
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  • 汪孟德:融创放缓土储增速 将更多精力集中去库存

    “优良优质土地储备的获得,已经可以支持融创未来几年保持业绩增长,并可以从容面对土地市场竞争。因此,融创近期已放缓土地储备增速,转而投入更多的精力于周转去库存和做好产品和服务。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在亿翰智库主办的中国房地产业战略峰会上发表演讲时透露了融创未来两年的发展思路。(融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德)汪孟德在主题演讲中表示:“融创超过九成的土地储备位于一线城市、环一线城市及核心二线城市,经过多年来专注高品质产品的建造,融创已经形成了一定的产品优势,包括壹号院系产品、桃花源系产品,都获得了市场的高度评价,可以预计的是,在未来的2018年到2019年,融创将迎来企业利润的充分释放。”此前,融创中国于8月21日发布了上半年盈利预喜公告,预期集团今年截至6月30日的未经审核收入较去年同期增长约25左右%,毛利较去年同期增长约80%左右,股东应占溢利为去年同期的约15倍以上。融创中国发布的今年前7月销售数据显示,截至2017年7月底,融创中国实现合约销售金额1338.3亿元,同比增长98%,位列国内房企销售排名榜第六位;合约销售面积约724.8万平方米,合约销售均价约每平方米18460元。汪孟德表示,融创将调整企业发展速度,并继续坚决周转去库存、做好产品与服务。利润释放、负债率降低,保持产品竞争力将是融创未来两年的战略特征。同时,融创还将继续坚持聚焦以地产开发为绝对核心主业,并选择探索少量新的业务布局。
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  • 潘石屹因回报率低卖资产

    本报记者 王丽新频繁出售资产不仅带来大量现金,同时还让SOHO中国变“轻”。昨日,在SOHO中国中期(000996,股吧)业绩会上,关于出售资产,SOHO中国董事长潘石屹表示,“说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了,这是误解”,“我们能往哪儿跑去?说我们是从重资产模式向轻资产模式转,向平台化的共享经济模式,这是对的。”SOHO中国总裁阎岩表示,出售项目是因为租金回报率很低,已经出售的虹口SOHO租金回报率只有3%。此外,定期出售项目,会让公司经营更灵活,使得资金、资产和负债等各方面达到平衡。值得一提的是,出售虹口SOHO后,SOHO中国曾派息。而在业绩会之前召开的董事会上,SOHO中国决定要派发总金额18亿元,每股0.346元的特别股息。上半年租金收入8亿元据SOHO中国中期业绩报告显示,截至6月30日,SOHO中国实现营业额约10.7亿元,同比上升47%;;投资物业除新近启动招租的SOHO天山广场外,平均出租率达97%,租赁毛利率为80%;净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%。SOHO中国财务总监唐正茂表示,目前来看,SOHO中国的借贷成本只有4.4%,因为物业优质,通常在抵押物业做银行贷款时可以享受5%的折扣。另外,外币贷款仅占到总借款额的4.6%,没有任何外汇风险。值得关注的是,今年上半年,SOHO中国实现租金收入约为8.18亿元,同比上升约17%,延续去年的满租状态。SOHO天山广场于2016年底完工,2017年3月底开始出租,目前出租率正在稳步提升。然而,租金收入虽有所上升,但SOHO中国仍在积极销售物业。6月24日,SOHO中国以35.73亿元整售上海(楼盘)虹口SOHO,高于成本53%;7月4日,潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。唐正茂称,出售资产的目的是为了让公司变的更轻一些,公司判断重资产将来价值提升不是特别高,而租金回报也很低,所以基于对现在市场的考虑,SOHO中国选择出售一些物业。同时,SOHO 3Q属于轻资产,其价值提升空间非常高,出售资产,拓展SOHO 3Q,可以使业务轻重结合。向轻资产转型潘石屹进一步表示,中国的房子建得太多了,商场严重过剩,传统的办公物业也是过剩的。“万达的77家酒店卖了199亿元,一座酒店相当于香港的一套房子,从这就可以看出,回报率是非常低的,甚至没有回报率”,因为重资产模式的资源利用率是特别低的。在潘石屹看来,租金回报率低于3%,或可实现其资产增值收益,而出售资产获得现金后,这些资金主要用于偿还贷款,降低负债,尤其偿还境外贷款,规避汇率风险,另外的目的就是向轻资产转型,拓展SOHO 3Q。事实上,据《证券日报》记者观察,SOHO中国的第一次转型是由销售物业向持有物业运营转型,而在潘石屹看来,SOHO中国的第二次转型,即是SOHO 3Q业务的诞生,经过两年的运营管理,SOHO 3Q已经成熟。潘石屹正打算全面拓展SOHO 3Q,虽然目前该业务仍未给SOHO中国贡献太大利润,甚至收入占比非常小,但在潘石屹的设计中,该业务将是SOHO中国未来盈利的重要来源。据潘石屹透露,SOHO 3Q对外拓展有几个原则,除了一个中心租赁面积不得低于4000平方米外;在租金方面,要控制租金成本,确保拓展的每一个中心将来都是盈利的。根据SOHO中国公布的数据,目前共开设19个SOHO 3Q中心,约17000个工位,平均出租率约80%,已经成为北京(楼盘)和上海最大的共享办公品牌。最近,潘石屹已经启动了北京、上海、南京(楼盘)和杭州(楼盘)四个城市招标租赁程序,同时,潘石屹正在广州(楼盘)、深圳(楼盘)等各地考察共享办公市场,试图拓展SOHO 3Q。潘石屹称,从现在开始,要把建好的房子,每一平方米最大限度地利用起来。“最近把我自己的专用办公室消灭了,我给全公司发了个Email,我走到哪,我的双肩包出现在哪,哪里就是我的办公室。不然我一出国,我的办公室放在那里就是浪费。在未来还可以工作的年华里,我会跟我的同事一起,把共享办公这一件事情做好就很伟大了,不想再做别的事情了。”
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  • 潘石屹否认“跑路” 转而“挺进”共享办公市场

    潘石屹的SOHO中国22日发布2017年度中期业绩。官方供图中新网上海(楼盘)8月22日电(记者 李佳佳)“说我要跑,我往哪儿跑?”在回应外界关于甩卖资产欲“跑路”的传言时,出席22日SOHO中国2017年度中期业绩发布会的地产“大佬”潘石屹边笑边反问道。2017年6月24日,潘石屹以35.73亿元人民币的价格成功出售位于上海的虹口SOHO项目,结合之前李嘉诚抛售投资性物业,以及之后王健林转手13个文创项目和76个酒店项目,一时间,关于地产界“大佬们”要“变现跑路”的传言甚嚣尘上。潘石屹“不跑路”。非但“不跑”,22日,他还宣布启动旗下共享办公品牌SOHO3Q的全国布局,首选北京(楼盘)、上海、杭州(楼盘)、南京(楼盘),下一步进军深圳(楼盘)、广州(楼盘)等更多城市。“如果说过去的20年我在为中国城市建房子的话,那现在我要做的就是把建好的每一平方米都利用起来。”目前,潘石屹的SOHO中国共在北京和上海开设19个SOHO3Q中心,约17000个工位。在SOHO中国2017年度中期业绩发布会上,潘石屹宣称,SOHO3Q已成为北京、上海最大的共享办公空间。不管是王健林之前在转手万达项目时说“要将企业向轻资产型转变”,还是现在潘石屹公开宣布“大举挺进”共享办公市场,中国传统房地产行业“由重到轻”的转型都已是不争的事实,其中基于商业地产的互联网经济形态“共享办公”为转型提供良好的契机。全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕最近在其发布的《共享办公:推动新型企业生态系统构建》报告中指出,为构建更为灵活、创新的办公策略,亚太地区越来越多的大型跨国公司将目光转向共享空间。研究表明,过去一年中,亚太地区内约50个共享办公空间品牌在上海、香港、新加坡、悉尼等门户城市启动运营,增长两成,租赁总面积在过去的18个月内已达23万平方米。中国与印度,及其它东南亚新兴国家均处于区域共享空间市场的发展前沿,并有望助力市场迎来新一轮增长周期。中国的共享办公市场在官方“双创”政策支持下也继续显现增长势头。据统计,目前北京市场内的共享空间数量近80个,上海也已超过100个,其中本土运营商数量占比达到八、九成。世邦魏理仕中国区顾问及交易服务工作场所策略部主管BrandonDewitt表示:“在中国,在共享办公的影响下,人们越来越愿意尝试开放灵活的办公环境,并渴望在利于交流协作的氛围下工作。这种变化及趋势不仅推动了共享办公的发展,同是也将对现有工作场所环境升级改造,及新办公场所的设计、交付及工作方式带来深远影响。未来,我们将看到,员工对办公环境的期望不断升高,越来越多的公司将打破传统的办公格局,构建更自由更灵活的办公场所,以吸引年轻人才,并促进员工的工作效率、创新及协作。”而为了显示自己对于共享办公市场的信心,潘石屹“率先消灭了自己的专有办公室,”,“现在我走到哪里,我的双肩背包出现在哪里,我的办公室就会出现在哪里。”潘石屹说,房地产企业从重资产转向轻资产,向平台化共享经济转型是完全正确的一条路。听闻“大佬”潘石屹的“豪言壮语”,易居研究院智库中心研究总监严跃进还从中品出了三层含义,“首先SOHO中国租金收入稳定,有较好的共享办公运营经验;SOHO中国会进行全国化扩张,不再局限于一线城市进行投资;通过SOHO3Q概念等不断尝试新的租赁模式和商业模式,进而吻合当前市场消费需求。”严跃进说,潘石屹出售现有物业,可以理解为为轻资产提供更充裕的资金流,“SOHO中国拥有较好的并购经验,后续先并购后进行物业资产改造,进而进行轻资产运营,应该是一个主要的模式”。(完)
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  • 刘世锦:能不能先把住宅用地占城市建设用地比重调高

    “我们既有的城市化发展理念、战略和政策,与现阶段城市化发展规律有距离或者是相背离,比如一直在限制人口,其实也限制不住。要问一个问题,当城市化、大都市圈发展规律呈现出来以后,限制人口的做法到底对不对?这个问题需要反思。”“打破困局的出路在于房地产领域的供给侧改革。增加住宅用地占城市建设用地的比重,在现有制度下,其他什么都不变,能不能先把住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%以上?”国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦8月5日在《比较》编辑室于北京基金小镇举办的“老经济与新动能:中国经济增长趋势”研讨会上针对目前的大都市圈发展现状做出上述表述。刘世锦在会议一开始就表示,“有人问现在的经济增长会不会由L型变成U型,又恢复高速增长?我可以明确地说不会。无论是U型或者是V型大反转,都根本不可能。”他表示,经过2017年上半年的变化,初步确认,中国经济触底并开始转入新增长平台,新平台潜在增速的均衡点可能是在5%到6%之间,而且走稳之后可能持续十年左右。未来在新增长平台上,经济增长可能呈现出大L型的底边叠加上小W型的短周期波动的态势。刘世锦认为,大都市圈是下一步发展和改革新的制高点,是中国经济下一步新的增长点之一,因为转型升级、创新驱动大部分发生在大都市圈。但是大都市圈的房地产问题怎么解决?刘世锦认为,“还是房地产领域的供给侧改革要优先。”他提出六个问题和建议:1、住宅用地占建设用地的比重偏低。特别是一线城市过去几年这个比重一般低于25%,最近几年有所调整,但也低于30%。他指出,在现有制度下,应该先把住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。2、城市结构要发生变化。由过去各种资源都集中在核心区域的城市结构,转变成在核心区外面发展大量有不同产业支撑的小城镇,并通过轨道交通把它们连接起来,形成新型的核心城市+大批小城镇的城市网。“以北京为例,高校、科研、媒体、央企都可以迁出去,在一个个小镇里面形成自己的产业支撑。人们在这个地方职住结合,不用跑那么远了。”3、农村土地制度改革要加快。城市建设用地由地方政府独家垄断,农村集体土地不能直接进入市场。十八届三中全会已经提出,经营性农村集体土地要和国有土地同权同价、同等入市。农民宅基地至今仍然进不了市场,要创造条件进一步流转,这个事不能再拖。4、对于小产权房,该交什么费去交,该交什么税去交,之后要给一个出路。5、积极发展长期公共租赁住房。过去租房很不稳定,能不能发展长期公共租赁住房?房子可以租五年、十年、十五年,甚至二十年,如果租户不搬别人不能让搬。这样很多人不一定非要买房子。6、房地产税是城市化进程中特别是大都市圈加快发展阶段的一项基本制度建设,但至今仍没有出台,要积极稳妥推进。刘世锦还指出,可以做些加法,用新的体制、新的机制、新的技术、新的商业模式让老经济焕发出新的增长动能,主要是以下几个领域:一、基础产业领域要进一步打破行政性垄断。刘世锦认为,能源、电信、融资、物流、土地等成本在制造业投资成本中占有相当大的比重。这些成本大部分是和中国基础产业的低效率相关,而这些基础产业领域也是行政性垄断问题最突出的。供给侧改革降成本,最重要的就是打破这些领域的行政性垄断。二、经济转型过程中通过企业分化而出现的优势企业成长。企业的分化,一部分企业可能逐步要出局,有些是被收购,有些是被兼并,这个过程是很正常的。产业转型升级、创新驱动,只有竞争加剧、分化的情况之下才能真正出现,日子好过的时候,转型升级是没有足够动力的。三、通过对外对内开放,加快现代服务业发展。生产性服务业和社会性服务业潜力很大,这些领域要通过对外开放来带动对内开放和发展。四、互联网等新技术带动的实体经济优化配置、效率提升。下一步最重要的是从销售领域向生产领域的延伸,促进互联网和实体经济的优化组合,特别是要发展产业互联网。五、前沿性创新带来的增长潜能,像新能源、人工智能等等。中国已经形成深圳、杭州、中关村一些创新中心,中国在创新方面出现了一些令人鼓舞的变化,会对中国经济增长提供新动力。凤凰财经记者在现场了解到,本次研讨会的研究报告《中国经济增长十年展望(2017-2026):老经济与新动能》系刘世锦主持的中国经济增长十年展望系列研究,由中信出版社出版,今年已是第五辑。本辑报告就近期中国经济运行的若干重大问题和改革领域进行了分析,并从L型增长下半场、城镇住宅、基础设施、汇率、制造业、防范金融风险、区域发展、城镇化等19个方面展望了未来十年中国经济增长的趋势。
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  • 李宇嘉:楼市存量市场仍力助经济增长

    热点城市二手房交易突然增加、国家越来越重视新市民的住房需求、租赁开始崛起、棚改扩围加速旧区盘活……这一系列因素标志着楼市正逐步进入“存量时代”。国家统计局数据显示,2016年我国常住人口城镇化率已达57.4%,进入60% ~80%的中低速增长期。考虑社会保障的深度,我们还不能奢望一下子达到发达国家80%的城镇化率水平。但与此同时,2016年我国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,超过发达国家平均水平,城镇户均住房拥有达到1.1~1.3套。由此,增量开发主导的新房市场空间开始触顶,基于二手房流通、房屋租赁、棚改为代表的旧区复兴,盘活既有房屋的存量时代已经来临。2016年以来,楼市销售创历史新高,但开发商拿地、新开工回升幅度不大,主要是消化库存、存量收购(占龙头开发商新增项目40%)。同时,作为新房开发的原动力,资金信用将开始收缩。进入到存量时代以后,楼市的资金需求会弹性下降。对于嗅觉灵敏的开发商来说,顺应存量时代转型的进程已经主动开启。比如王健林启动轻资产转型战略,潘石屹启动“项目整售”,再比如恒大自2017年开始将发展方向从“规模型”向“规模+效益型”转变,这都是谋求转型的典型例子。二手住房交易“放量”增长,这是楼市存量时代到来的最大标志。2016年,我国二手房交易额超过6万亿元,占住房交易总额的比例达到41%,而2008年这一比例仅为16.7%。从这个关键指标看,我国楼市正处于快速向存量市场转换的过渡期。特别是热点城市楼市交易快速转向二手住房,北京二手住房与新房销售套数之比由2015年的2.2:1提高至2016年的4.6:1,2016年二手房在商品住房成交中占比为85%,达到了发达经济体的水平,正在全面进入存量时代。据链家地产统计,2016年,上海、厦门、北京、深圳、南京等城市,二手住房交易套数分别达到新房的3.32倍、2.31倍、4.6倍、1.82倍和1.04倍,率先进入存量时代;苏州、广州、东莞、天津,二手住房交易套数达到新房的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍,正迈向存量时代。租赁崛起是楼市进入存量时代的另一个标志。近年来,热点城市房价又上新台阶,首付门槛抬高,居民首次购房年龄推迟,如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁。同时,房贷月供与房租的鸿沟拉大,而相继进入社会的85后、90后和00后中间,很多是偏好租房的“单身贵族”,租房成为中长期选择。此外,外来人口在就业地城市购房比例很低,而新时代的农民工往往携带家属一起流动。2014年,60%的城镇外来人口携配偶和子女一起流动。目前,国家将“三个一亿人”的城镇化、新市民“本地化”作为“稳增长”和经济转型的抓手。在一揽子政策的扶持下,租赁需求将放量增长。与此同时,为适应存量时代需求的变化,用地及住房供应结构也在向“存量利用”调整。比如住建部最新发布的“153号文”,明确提出国有企业要发挥引领和带头作用,在规划许可和配套满足的情况下,其手上现有的存量工业和商办用地、用房,可以改建为租赁住房。同时,城镇存量集体建设用地,也可以探索建设租赁住房。目前,流通领域显现出明显的存量时代特征,如二手房交易和租赁放量,大城市住房更新和旧改也在提速,盘活存量物业实现溢价的长租公寓、房屋托管,存量房升级的家装行业,专业化物业管理等房屋存量利用的衍生行业也迅速发展。此外,房屋再融资和REITs(房地产信托投资基金)等不动产金融也开始起步。目前,国内“类REITs”产品市场累计发行约400多亿元,其中仅2016年发行规模就接近200亿元。值得注意的是,楼市存量时代到来,并非意味着房地产对于经济的拉动功能下降了。由于楼市存量市场拥有较长的产业链,其对消费、投资、就业和经济转型仍有巨大的增量贡献。楼市存量市场涉及更新、盘活、装修、物业管理、设施维修、保洁、搬家、社区智能升级、教育医疗配套等较长的产业链,产业联动、增量贡献明显。单看租赁需求,随着“三个一亿人”战略推进,新市民租房需求迅速上升。链家地产统计,我国租赁人口在2030年将达到2.7亿,按人均20平方米计算,租赁面积将达到54亿平方米,这将带来巨大的投资需求,如公租房、长租公寓、房屋翻新、公共配建等,同时也带来巨大的消费增量,如新市民安家和社区生活等消费需求。同时,新市民“安家”能带来就业增量,并驱动外来人口消费释放,这是内需社会构建的基本路径之一。另外,存量时代的到来,促进房地产告别“跑马圈地”,有助于实现转型升级。在国际范围内,租赁才是住房消费主体,美国和英国房屋租赁在房地产总收入中分别占比31.9%和41.4%,在房地产各子行业(开发、经纪、金融、物业管理)中居首。上世纪80年代,美国城镇化率触及80%的顶部,但房地产增加值占GDP的比率却从80年代以前的9%左右上升到12%,主要原因就在于存量市场快速发展,撬动了新的增量机会。基于此,只要顺应人口流动和住房需求的变化,加速供应制度和市场秩序建设,我国楼市存量市场仍有望产生巨大的增量效应,依旧能成为经济的重要支撑。
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  • 李宇嘉:要让楼市调控与长效机制建设“并行不悖”

    本周一,中共中央政治局在召开会议研究当前经济形势、部署下半年经济工作时,明确提出“稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”。从近一段时期70个大中城市住宅销售价格走势来看,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,9个城市环比下降或持平。当前楼市调控正坚持“政策稳定”和“查漏补缺”的总基调,并利用调控政策压力下腾挪出的“窗口期”启动长效机制建设,而这也是下一步楼市管理的重点。其中在长效机制建设上,培育和发展住房租赁市场、实现“租售并举”被寄予厚望。春节后多地密集进行的楼市调控到现在已接近半年时间,从数据看调控效果显著。热点城市新房成交量同比普遍下滑40%以上,国家统计局数据也显示,热点城市房价要么下跌,要么停涨。但很多迹象也表明,热点楼市表面上平稳或回调,然而反弹的压力同样不能忽视。近期,新华社旗下的《瞭望》周刊报道,个别“限价令”下的楼市存在着以不断翻新的手法来“变相加价”的乱象。比如,录入网签系统是较低的、符合控制要求的房价,但实际房价却高于此。具体来说,就是通过附加装修合同、购车库的合同、员工购买后转入不限价的二手房等形式,变相提高房价。与此同时,今年上半年个人住房贷款增速虽然回落4.9个百分点,但同比依然增长30.8%,占同期各项新增贷款近40%。考虑到热点城市有部分消费贷款也流入楼市,这显示出楼市杠杆率依然偏高。另外,目前热点城市相继进入二手住房时代,14个城市二手房交易接近或超过新房的50%。国家统计局最新数据显示,70个城市中有55个城市的二手住房价格在上涨。同时,调控挤出的需求部分涌入了“类住宅”市场。基于此,楼市调控下一步应该还会“打补丁”、“堵漏洞”。未来楼市如果要进一步趋于稳定,也应当利用当前这一难得的“窗口期”,把加快长效机制建设作为重点工作。目前来看,住房领域最大的问题是供求错配。首先,热点城市住房需求两极分化。由于房价太高,新市民(如大学毕业生、新就业人群等)缺乏住房支付能力。其次,基于资产配置和杠杆支持,已拥有产权住房的中等或高收入人群继续购房。国务院发展研究中心统计,城镇拥有两套及以上房屋的居民家庭占比达到15%;另一方面,城镇居民户均住房拥有达到1.1~1.3套,总体购房需求开始触顶,但新市民是“刚需”主体,住有所居以及“扎根”城市的愿望强烈。当前,大城市开发边界已基本划定,开发强度逼近天花板,“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈,而高房价背景下城市空间“二次利用”受阻。因此,大城市供地弹性非常低,中短期很难大规模增加供地,很难借助供地来降房价。即便增加供地,“招拍挂”模式下也很难避免高地价、高房价。由此,即便未来商品住房供应增加了,也难以匹配新市民的住房需求。因此,为顺应新市民住房需求的特征,适时改变住房供应结构,解决新市民住房需求,让供应匹配需求,才能称得上是真正的长效机制。目前,20大城市租房人群平均占比达40%,随着“3个一亿人”战略(到2020年,要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化)推进,这一比例还将继续提升,未来租赁人群占比或达到50%。大城市土地出让一块少一块,稀缺的供地应更多转向租赁住房(包括公租房),这不仅能匹配新市民的住房需求,也是对住房回归居住属性的深入贯彻。近期,热点城市不仅加快供地,供地结构也发生变化,配建租赁住房和企业自持租赁常态化,就足以反映出这一趋势。比如7月4日,上海发布2幅拟出让地块公告,用途都为“租赁住房”,竞得人须将全部物业自持并出租。这是一个重要的信号,即在大城市,与其将稀缺的土地“一售了之”,还不如拿来建设可循环、流转率高、能够吸引人才、提高城市竞争力、降低实体经济运行成本的租赁住房。近日,住建部等九部委联合发文,要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,提出新增地块(含集体用地)建设、新项目配建、国企盘活闲置土地、商办改租赁、集体土地试点建设等多个渠道增加租赁住房供应。同时,深圳、广州、南京等12个热点城市被列入首批住房租赁试点城市。此外,九部委文件还强调,要搭建政府住房租赁交易服务平台,解决监管缺失、管理无序、信息不对称下乱象丛生和侵权现象普遍存在的问题。同时,2016年国务院39号文、今年5月发布的租赁管理办法等均强调“租赁可享受公共服务”,再考虑到入户门槛在降低,租房将成为新市民的重要居住选择。未来,“租售并举”的住房新制度将激活“3个一亿人”的城镇化,这不仅是夯实楼市需求基础的可行路径,而且有助于实现楼市泡沫的“软着陆”,能够避免新房开发空间触顶而导致楼市上中下游“断档”下滑,同时还有助于壮大内需和推进经济转型。
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  • 连平:经济运行总体稳健 货币政策不宜进一步收紧

    一、下半年经济总体运行平稳今年一季度经济回暖,二季度运行平稳。展望下半年经济运行的方方面面,既存在导致增长下行压力增加的因素,也存在支持经济平稳运行的因素。下半年经济下行压力主要来自于投资放缓。商品房销售、土地成交、建设开工、资金来源等相关指标均有所走弱,房地产开发投资增速将下降。下半年房地产调控政策难有明显松动,对热点城市维持严格调控,导致市场需求将在政策高压下趋于观望,成交同比回落态势延续;政策驱动下的三四线楼市还能维持阶段性稳增,对总体销售形成一定支撑。房企各主要融资渠道的限制或收紧,将使到位资金增速继续缩窄,其中按揭贷款规模和占比将双双下降,重点地区首套、二套房贷平均利率明显上调。房地产投资增速将呈现“先扬后抑”局面,自二季度见顶回落步入下行阶段,但在土地购置和去库存政策的对冲下,开发投资增速下降将减缓,预计全年增速约5%左右。虽然下半年投资增速会低于上半年,但有望高于去年,预计全年固定资产投资增速为8.3%。加强融资平台公司的融资管理,严禁地方政府利用PPP、政府出资的各类投资基金等方式违法违规变相举债,一些地方政府融资平台的信用评级被国际评级机构下调,可能会限制地方政府的融资能力。由于政策、融资和季节等因素的影响,2013年至2016年,基建投资运行基本呈现了年初高增速之后逐季回落的态势。支撑一季度固定资产投资走高的基建投资增速,预计在二季度之后会出现放缓。消费整体运行平稳,但影响消费增长的因素依然存在。随着家庭乘用车保有量的增加,汽车市场需求已经逐渐走弱,汽车类消费增长高峰已过。去年刺激汽车消费的政策透支了今年的部分需求,导致汽车消费增速放缓。楼市调控政策基调在年内仍会延续,住房按揭贷款额度与利率齐升直接制约了居民的置业能力,市场成交活跃度大大降低。叠加去年楼市成交火爆导致基数较高,下半年家电、建筑装潢材料等住房相关的消费增速将呈趋势性放缓。一线和部分二线城市高房价对消费形成挤出效应,更大比重的资金用于还房贷,将制约消费支出。金融去杠杆可能通过企业融资可得性和利率来影响实体经济。下半年企业融资成本可能会有明显上升,其幅度可能会至少相当于提高一次基准利率的水平。由于今年以来企业盈利水平大幅上升,融资成本上升可能基本可以承受。但部分中下游企业、传统企业可能面临不小的压力,尤其是小微企业所承受的压力会较大。金融去杠杆还将直接影响金融业增加值对经济增长的贡献率。统计数据显示,我国金融业增加值占GDP的比重由2006年的4.54%增加至2016年的8.35%。去年下半年以来,伴随PPI持续大幅度回升,短期的补库存过程迅速推进,市场需求明显扩大,推动去年四季度和今年一季度经济增长持续性走高。而今年2月至3月,PPI已形成拐点,二季度以来一系列相关数据表明补库存过程开始走弱。PPI同比增速从2月末的7.8%下降至二季度末的5.5%,投资增速从3月末的9.2%下降至二季度末的8.6%。下半年,受需求和基数的共同影响,PPI继续明显回落的可能性很大,补库存过程将随即进入尾声。随着我国人口老龄化发展,劳动人口占比下降及总量逐渐减少。2010年,我国15岁至64岁人口比例达到74.5%的峰值,之后逐渐下降,2016年为72.6%。根据国际经验,潜在增速放缓趋势是一种内在经济规律,即使有稳增长政策也只能短期托住,无法根本性逆转。在改革释放新动能或新技术的进步有效提升潜在增速之前,这种内在趋势动力依然会带来一定程度的经济增速下行压力。虽然经济增速难以继续推高,但年内也不必担忧经济出现失速风险,预计下半年经济增速将保持平稳增长。促进经济运行平稳,避免经济“硬着陆”,将是今年宏观调控政策的底线。伴随全球经济回暖,我国出口形势得以改善,出口增速将会显著好于过去两年。出口回暖将对全年经济增长形成重要支撑。上半年出口增长8.5%,比去年同期和去年全年分别上升了18.6个、16.2个百分点。据估算,上半年出口对GDP增速的贡献可能达到约1个百分点。年内物价将温和上涨,连续5年左右工业领域的通缩状态基本结束,这既是需求较好的体现,也推动未来工业生产保持平稳运行。物价绝对水平不高及维持平稳运行态势,为政策调控提供了良好的操作空间和环境。部分消费品行业市场出清和产品价格回升将推动工业生产,有助于促进制造业投资。企业中长期贷款增长较快,截至6月末,金融机构中长期贷款余额同比增长20.3%,增速分别比2016年和2015年高出1.6个、6个百分点,表明金融对实体经济的支持力度并不弱。在出口持续较快增长、高新技术产业和战略性产业高速发展、部分消费需求回升较快以及金融支持力度不减的条件下,下半年制造业投资仍将保持平稳增长态势,在一定程度上对冲房地产投资的回落。综上所述,由于下半年国际经济环境可能继续改善,宏观调控将“稳”字当头,在出口对经济增长转为正拉动、物价整体温和、部分行业市场出清及资金重新“脱虚入实”等因素的支撑下,年内不必担心经济下行风险。由于房地产成交价格和投资均现回落,降杠杆背景下融资成本上升和金融产业增速放缓,上半年经济增长加快至6.9%的势头可能难以延续,下半年经济增速会温和放缓,但全年走势平稳,经济增长仍将保持在6.8%左右。二、财政政策提升结构性调节力度,货币政策不紧不松从财政支出情况来看,上半年积极的财政政策支持力度要大于往年。下半年财政收入增速可能下降,将影响财政支持力度,积极的财政政策要不断丰富政策细节及内涵,提升财政资金使用效率和精准度。发挥政策稳增长的支撑作用,将继续加强铁路、公路、轨道交通、民用航空、水利工程、电信基础设施等重大项目建设。提升财政政策结构性调节力度,对战略性新兴产业、信息产业、文化产业提供政策支持,促进现代服务业发展。加大财政转移支付调节力度,支持中西部地区新型城镇化建设。财政支出有保有压,在加大力度补短板、惠民生的同时,压缩非重点支出,特别是严格控制“三公”经费。加大减税降费力度,财政赤字全部用于弥补减税带来的财政收入减少。推进改革,重点是财税体制改革和政府职能转变,健全财税体系,提高财政资金使用效率。目前,各项房地产调控政策已几乎用到极致,应加快房地产长效机制建设。下半年对热点城市的严控状态预计仍将延续,更多的收紧也多是在“四限”范围内的程度加深和范围扩容。从长远来看,紧缩调控不能无限期持续,房地产税和租房租赁等长效机制的建设步伐有望加快。在房地产税方面,由于完成立法和正式推出的流程较长,顶层设计方案仍存争议,目前有可能分批次、分区域逐步落地、区别执行。在住房制度方面,完善相关法律法规和配套政策,发展住房租赁市场、建立购租并举住房制度的设想有望逐步落地。下半年,货币政策稳健中性的基调不应改变,但应以稳为纲,兼顾好实体经济稳步增长、金融去杠杆协同推进和系统性金融风险总体可控三个目标。当前的经济运行态势与2016年底提出稳健中性的货币政策时有很大的不同,金融去杠杆已取得阶段性成效,系统性金融风险总体可控。鉴于流动性明显收紧和货币市场利率明显上升,乃至于银行贷款利率也已开始上升,货币政策已不宜进一步收紧。此时货币政策的重心可能需要更加关注实体经济稳步增长方面。在下半年经济存在下行压力的情况下,金融宏观调节有必要开展具有维稳性质的逆向操作,实施积极及时地适度对冲,减缓融资成本上升对实体经济带来的压力,保障经济平稳运行。应在存贷款基准利率保持稳定的同时,促进市场流动性保持基本稳定,将货币市场利率水平控制在当前水平上,避免其进一步上升推高实体经济融资成本。下半年,人民币汇率宜保持基本稳定,进一步增强汇率弹性。应充分发挥“逆周期调节因子”的作用,适度对冲市场情绪的顺周期波动,缓解外汇市场可能存在的“羊群效应”,合理引导和管理市场预期。持续加强宏微观审慎管理,严控投机性和非法资本外流,努力保持市场外汇供求基本平衡。从长远来看,应坚持汇率市场化改革方向,逐步加大市场决定汇率的力度,进一步增强人民币汇率弹性,扩大人民币汇率的浮动区间,有序完善以市场供求为基础、双向浮动、有弹性的汇率运行机制。稳妥有序地推进人民币国际化和资本项目开放的进程。
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  • 张宝全:地产圈最懂艺术的人 革了度假产业的命

    “跨越与去地产化浪潮”主题下,在激烈的论剑中思辨,在专业的交流中融合,2017博鳌房地产论坛海纳百川,为中国房地产注入新的生命力。不断探索、不断创新,观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。观点地产网 “希望到明年底准备准备我的电影,后年可以拍。”盛夏的阳光穿过玻璃墙,假山上流水潺潺,远处一只鹦鹉不时地叫几声……张宝全穿着印有红树林标志的文化衫,坐在玻璃桌前讲他的红树林以及“未竟的电影梦”。桌上放着一盆紫红色的蝴蝶兰,背后是一片嫩绿的柿子林。张宝全这两年不时对外界透露他就快要去拍电影了,他说,这么多年兜的圈太大了,该给自己一个交代了。这像顾城诗里那样写到的那样——走了那么远,我们去寻找一盏灯。90年代初,张宝全为了筹集50万元拍电影而下海做房地产。25年过去,“50万元”早已不是问题,但“误入商海”的张宝全仍然没有实现他的导演梦。时间对他来说是真正的奢侈品。张宝全的内心在进行着自我博弈——在房地产与电影之间,他用时间作出了选择,却依旧无法忘却电影梦;在红树林与传统地产之间,他选择了前者,也开始了一场全新商业模式的开创与布局。红树林1+X与冯仑、潘石屹等人一样,张宝全的房地产征途始于海南。90年代初的海南房地产热潮中,张宝全赚到了第一桶金,并在泡沫破裂前离场,北上京城。2002年春节,在三亚度假时,张宝全首次有了在这里建酒店的“梦想”,并在不久后拿下了一块地,也就是日后的亚龙湾红树林度假酒店。到了2009年,张宝全觉得新房市场饱和了,于是决定转型做度假产业。在外界一片不解的眼光中,张宝全放弃了传统地产业务,全力打造红树林品牌。随后的8年间,中国第一座殿堂级度假目的地——70万方的三亚湾红树林度假世界,中国第一家七星酒店——海棠湾红树林度假酒店,亚洲最大的度假目的地综合体——80万方的青岛红树林度假世界等纷纷惊艳面世,杭州、重庆、拉萨、大理、从化、长白山、厦门等地红树林系列也正在逐步呈现。2017年6月,时隔一年后,张宝全向观点地产新媒体介绍了今典红树林模式,并带来了他关于中国未来商业模式的一些新的思考。作为一名曾经的“文艺青年”,张宝全所创造的产品也充满了“文艺气息”——红树林是卖度假生活方式的综合体。他说,红树林卖的是复合的产品与服务,而不是单一的酒店式商业项目,这种模式称为(1+X)的4.0生活方式商业。“今年我们重点是运营内容的提升,简单来讲,也就是红树林1+X模式。”张宝全举了两个例子,一个是台湾的上引水产,一个是意大利的eataly超市,两者的共通之处在于,在一个特定生活场景中解决消费者吃喝玩乐上的各种需求。张宝全表示,红树林的所有产品,都围绕1+X展开,带给消费者的是完全不同于传统度假的感受。红树林的打造,每一个都需要大量资金投入。重资产意味着前期将沉淀大量资金,那么张宝全的这笔生意又是怎么算的?答案是全球度假平台。张宝全透露,经过多年的布局,红树林即将推出全球度假平台,平台上将会拥有全球3000家度假酒店、民宿。通过购买红树林度假卡,将实现全球度假、全球养老,这将成为红树林重要的商业模式。红树林还为项目开发了一款全球首创的红树林导航和管家服务系统,实现室内、室外导航一体化与及时管家服务的功能,从而实现服务的标准化、大大提高服务效率。在上市规划方面,张宝全称,红树林可以选择整体上市,也可以选择其中一部分去上市。不过,相比起上市,张宝全认为当下最重要的任务是完善红树林的地面体系和空中体系。超前眼光,布局未来30年从2009年算起,张宝全在转型的路上探索了8年。去年,全国房地产销售额突破11万亿,出现了12家千亿房企以及3家三千亿房企的盛况。不得不承认的是,早早从住宅地产离场的今典,与这一场规模狂欢无缘。8年前,张宝全抽身转型,大有“众人皆醉我独醒”的自信与勇气。真正的高手总是着眼未来,通观全局,为后面10年20年乃至更长时间进行布局。张宝全喜欢将传统房地产与红树林比喻成两种植物——传统房地产是草本植物,一年一收;红树林是木本植物,生长期可长达百年。说到底,这就是一则关于土地持有的逻辑:传统思路下,房子卖出后企业需要再找地,但拥有强大内生力的红树林则不需要。他向观点地产新媒体表示,红树林分为两个阶段,第一个阶段是用自己的钱来讲一个故事,风险是故事没讲完钱没了,前两年就是今典投资压力最大的时候。2017年红树林模式的台子搭完,第一阶段完成了,接下来就是快速扩张的问题。“红树林看起来很傻,用重资产讲了个故事,最大的风险就是资金链。如果不能开业,或者第一批模式没有做完就不能支撑下去,那就死定了。”因而,张宝全丝毫不掩饰地说,红树林真的需要有一些情怀的才会做。“今年(红树林)是鸡变凤凰,还只是样子长得像凤凰,当4.0模式真正形成后,空中系统运作起来,凤凰才飞得起来。”张宝全前期投入了大量的资金与精力打造红树林模式,为未来几十年辅就了一条康庄大道,也实现了土地价值的最大化。一个“文青”的梦想轮回做了二十五年的文化商人,虽然今典兼顾了其他诸如影视、文化业务,但张宝全最大的精力投入还是红树林。二十五年,张宝全“身在曹营心在汉”——惦记他的电影梦想已经二十五年。“还想拍电影,不然都是白干了。”他说,这么多年兜的圈太大了,该给自己一个交代了。回想1992年,从电影学院毕业的张宝全,想拍电影,但困扰他的是钱。他决定赌上一把——先赚了钱再拍电影。于是他到了海南,投身于热火朝天的房地产市场,也有了后续红树林的故事。出于对电影的热爱,张宝全的地产业务也带上了这些元素——他将电影中的蒙太奇手法嫁接到度假项目的设计,在红树林世界中建设国际电影节标准颁奖影厅、电影外景地……早早便布局发展数字院线、研发数字电影放映技术;此外,张宝全还投资拍摄了多部电影。当过部队通讯员、写过小说的张宝全喜欢用文字记载他的生活与心情,喜欢画画、写书法,也乐于将自己的作品赠予前来拜访的媒体朋友。今年4月25日,张宝全还在微博上发布了他的书画集《夜课》正式出版前的小样。长期坚持早课、夜课创作的张宝全,带有寻常地产商身上少有的文艺气息,并在采访过程中不时流露出他感性的一面。说起画画与他的新爱好自由搏击时,张宝全称,人们很多时候需要短暂地脱离现实,而去生活在别处。画画、搏击能达到这样的效果,这也是一种“修行”。以下为观点地产新媒体对今典集团董事局联席主席张宝全先生的博鳌领袖访问采访实录:观点地产新媒体:今年红树林的重点是什么?张宝全:今年我们重点是运营内容的提升,就是(1+X)的4.0生活方式商业模式的落地什么叫1+X?意大利有一家eataly生活超市,它在全世界只开了4家店。人们从早上起床进去,到半夜才出来,在里面吃喝玩、娱乐全都有。它是以超市为1,加上吃喝玩乐,一年的销售额是15亿美元,这就是现代的卖生活方式的商业。卖生活方式不只是解决内容的问题,而且要想办法让客人在一个地方把各种需求都满足。这种产品打破了传统的商业模式,传统商业模式是卖单一产品、单一功能或者单一IP。而红树林不是,我们是1+X,我给它定义叫新商业4.0。比如传统的百货是2.0,后来加了休闲,就是3.0,而1+X是4.0,红树林要做的就是这个。红树林前几年是在做硬件,今年要解决的就是这些内容。像eataly超市这样的,我们将引入或复制到红树林里面。观点地产新媒体:管理方面还是交给他们来做?张宝全:我们会成立合资公司,由合资公司来做。红树林要将全世界最好的时尚、文化、休闲、娱乐装进来。红树林和传统房地产是完全不同的东西,红树林是木本植物,它是一棵树,这个树是要长50年甚至100年的,它越长越大,只要长出来就固定住了;房地产是草本植物,一年一收或者两年一收,收完再找地去种。红树林真的要有一点情怀的人来做。我最艰难时间是去年和前年,当时项目好多都没开业,还在不停地投钱,精装的时候投入更大。但到了今年,三亚湾仅春节一个月的收入就达到1.1亿,创造了国内星级酒店单月营收的记录,明年还会更高。观点地产新媒体:2012年的时候,蔡洪平就说很看好红树林,但是就像您刚才说的,他认为会有一段时间很难熬。张宝全:去年底最艰难。红树林就两个阶段,第一个阶段是用自己的钱来讲故事。风险在哪里?风险就是故事没讲完,没钱了,结果死路一条。第二阶段就是复制、扩大,这个无非是一个快和慢的问题,并不影响我的模式往前推。我相信到今年年底红树林模式完整呈现出来,大家就会看得明白了。观点地产新媒体:去年采访时听您讲了一些,今年又拿了一些新的东西出来。张宝全:全球度假平台是空中模式的核心,我这么讲一点不为过。中国的酒店过剩,造成的结果是物价涨了十几倍,但酒店出租房价只涨了两倍,所以中国的品牌酒店,就是传统商务酒店,7成不盈利或者亏损。中国传统商务酒店的本质是卖睡觉,平均房价还是很低的,就是供大于求造成的。很多做度假的企业,也把这种酒店复制到度假区,这些酒店本来是卖睡觉的,不是卖生活的。红树林完全不同,红树林是卖生活的,客房只是附属。观点地产新媒体:当初做这个转型很是成功的。张宝全:我们是把未来的事都做了,当然这个过程中也给我们带来很多的压力,所以这8年对我们来讲也是很难的,这都是自己给自己找麻烦。观点地产新媒体:您准备第二期去上市?张宝全:红树林的模式不一样,可以选择整体上市,也可以选择单体或者某一项产品去上市。我觉得有很多东西不一定需要装到一起,当财务上还没呈现的时候,谈上市太早。但是今年就要开始做准备,在这个时候还是要专业的人来考虑方案,而对我来讲,最重要的就是把这个体系做完。观点地产新媒体:您这棵树要一直长期开花结果的话,不会出那么多的问题。张宝全:这些树是一样的,只是最难的就是前面几棵,把前三个项目做完了以后,就会有互相促进、进化的能力。前两年是今典在投资上压力最大的,今年、明年是在运营上发力的两年。我说今年是鸡变凤凰,但现在只是样子长得像凤凰,但还不会飞,当里面的东西都实现4.0时,才是真的凤凰。对于运营团队也一样,未来“养鸡的人”也要变成养凤凰的,而且我们也要把养凤凰的人找来。观点地产新媒体:这就是您挖的养凤凰的人?张宝全:对。上次有一个开发商跟我说他要转型,问我要注意什么,我说转型的过程就是乱,上下乱、新老乱,最后的结果是老的走一半,新的走一半,就像流水一样的。他说能不能不发生?我说不发生你转什么型?还是原来的一帮人干着同样的事情,还是在种草本植物,根本没有种树。观点地产新媒体:以前大家看不懂,现在慢慢看懂了,今年博鳌房地产论坛主题定为“跨越与去地产化浪潮”,其实就是去传统的销售型物业。张宝全:我们红树林是三个“去”——去地产化、去酒店化、去餐厅化。观点地产新媒体:红树林自身的内循环已经够了,不上市也没有任何问题?张宝全:我们把全球度假平台推出来,推出红树林V客会卡,不上市也能解决问题。当然今典还是可以拿单一项内容去上市的,当eataly开到5个时,就可以把它打包起来作为一个公司。全国其它地方需要加盟的,我们可以输出管理,这样也有盈利。到明年底我估计可以准备我的电影,后年拍的可能性很大。观点地产新媒体:还是有一个做导演的想法?张宝全:电影投了好几部,但是自己导的电影还没有拍。观点地产新媒体:还是想当导演?张宝全:肯定的,不然都是白干了。观点地产新媒体:为了拍电影下海挣钱,挣到钱了没时间。张宝全:这么多年兜的圈太大了,但是我觉得也差不多了,该给自己一个交代了。观点地产新媒体:大部分同一代的企业家都退到二线休息了,您现在还战斗在一线,还要当导演?张宝全:所以也有人说,你是操心的命,你不干活了,回来也要种地,你也忙得不亦乐乎,或者写字、画画、打拳,够你忙的。观点地产新媒体:现在您也在打拳,打拳给您带来了什么不同的感受?张宝全:所谓的文化消费和精神消费的最高境界就是脱离现实,就是忘记你是谁,能够生活在别处,看电影也好,度假也好,都是一样。每天这么多工作,画画的时候会全身心投入,别人把这个叫修行。修行就是把自己都忘了,这是很高的境界,要训练这种忘掉自己的能力。观点地产新媒体:搏击是很激烈的,画画又是很冷静的,您很能够接受这两种反差很大的东西?张宝全:这不冲突的,本来我是木匠出身的,还是当工头的,带着一群人跑到南京、上海去干活。观点地产新媒体:转变还是很大的,之前蔡洪平谈到张总,他说别人看不懂你的模式,说他看懂了,但是他还是心里打鼓。他说你们的布局是非常好的,就是不知道下一步会怎么走。张宝全:那么他现在可以跟我合作了,现在财务数据已经证明了,至少从去年的增长可以看出来。我估计今年下半年到明年,想投资红树林的、跟我们合作,或者让我们做输出管理的会多起来,这个故事到今年才基本说完。观点地产新媒体:在去地产化这方面,您可以说是房地产行业的先驱,度假这一方面,现在国内有没有跟您比较接近的,或者潜在的一个竞争对手?张宝全:基本没有。而且我们的模式形成之后,当他看懂的时候门槛就很高了,我们做一个项目都要投入上百亿,别人没法跟着学。像那些资金充足的大企业,也投了上百亿建一个大的度假目的地,但可能还是传统的形式,不是像我们这样以自营为主,卖生活的。现在又有新的问题,就是很多企业在做特色小镇,都到我这里来挖人,因为特色小镇要有内容,红树林相当于一个浓缩的特色小镇。当然他们挖的是地产方面的人才,这些人并不一定影响我的建设,但是会给我带来麻烦。观点地产新媒体:特色小镇最近很火,所有的中小开发商,都在拼命的做。张宝全:如果还是以房地产为目的做的特色小镇,我认为90%会失败。
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  • 顾云昌:利润变薄或将成房地产业的趋势

    住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在此间举行的博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上表示,中国房地产呈现竞争加剧、洗牌加快、利润变薄的趋势。就城市更新而言,开发商应如何在其中寻找盈利空间?顾云昌表示,开发商既要做好城市改造与规划设计,又要把产业升级与结构改变作为重点,同时还要把改善居民的生活条件加进去。“房地产有两个风口,一个是城市更新,一个是特色小镇。我们要认清楚自己的定位,城市的承载能力有限,因此发展速度要慢下来。”针对调控政策,顾云昌认为,调控始终在路上,冷的时候升温,热的时候降温,这其中考验的是调控技巧和水平。最好的调控手段是运用市场手段,加以金融杠杆。供给侧结构性改革已经开始了,但实际上,目前很多中小城市去库存任务仍很艰巨。货币量过大,贫富差距过大,土地错配,是导致房价高企的原因。今年上半年,一二线城市房地产行业特点主要表现在交易量下行。无论在上升期还是在下行期,量的下行会导致价的下行。三四线城市中,量价提升,但上升速度放缓。去年中国迎来了第二个交易高峰,今年目前看来下行趋势还会继续。
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  • 袁开红:特色小镇可以“做”但不能“作”

    博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店隆重举行,在7月21日下午场论坛主题是“特色小镇:泛地产的突围路径”。对于特色小镇的打造,中新城镇化研究院院长袁开红提出了几点建议:不可能全面开花;内容重于形式;有共性,但更需要个性,大量复制不可取;可以造,但是不能作。第一,特色小镇不可能全面开花,先决条件很重要。一定是看区位、资源和产业能力,大城市周边地区、资源稀缺地区,有条件的上,没有条件的就不要上了。第二,特色小镇的打造,内容重于形式。产业IT可以引入,但更应培育自身产业IP。国际上有很多非常好的项目,引入中国没有问题,但一定要有本土化的过程。很多的东西,可以借鉴国外的形式,但是内容要自己用心去琢磨。第三,特色小镇有共性,但更需要个性,大量复制不可取。以国外的几个音乐小镇为例,美国的Branson,是以演艺产业打造到的小镇;美国的Woodstock是以摇滚乐打造的特色小镇;美国的Nashville是以乡村音乐为打造的特色小镇等等。他们的定位全部都不一样,我希望国内做特色小镇的人需要净下心来挖掘和沉淀的东西。最后,中国的特色小镇,可以造,但是不能作。在特色小镇打造的持续热潮中,需要所有当事方理清思路,脚踏实地,以促地方发展,以一方百姓为出发点,做出精品。总之来说,特色小镇的打造,以人为本是根本,文化基因是核心,产城融合是关键。
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  • 刘洪玉:中国房地产进入资产管理时代

    7月22日上午,博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会在海南三亚拉开序幕,在主论坛环节,清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,全社会住宅投资占GDP的合理比例在7%~9%之间,而中国最近几年这一比例超过10%,市场不再能支撑过去增量型、外延式的房地产开发模式,未来将更多转向“内涵式”的城市更新和资产运营阶段。刘洪玉认为,当前的房地产行业进入到了新的发展阶段。回顾房地产行业的发展,从纵向来看,主要分为3个发展阶段:第一个阶段是以开发为主。世界上,很多的国家,包括我们第一个阶段是以房地产开发为主的阶段。第二个阶段是管理、管理还是管理。第一阶段对空间的开发已经足够多,但是如何利用好这些空间?管理不像开发这么简单,虽然我们很熟悉开发的逻辑,但是要合理的管理服务对象是比较复杂的。在管理的过程中,需要利用我们的专业知识和能力,让我们的空间能够不断持续改进,让它始终处于最高、最佳利用的状态。如果它不是在这个状态下,我们就需要提出更新改造的方案,让它实现最高最佳的使用。因此,识别、提出解决方案以及实施,是管理专业中非常重要的能力,这种能力可以实现专业的目标。第三个阶段,金融、金融还是金融。在我们生活的城市空间里,除了住宅空间,更多的空间是资产。资产的话,它肯定是持有的。虽然有多种持有方式,可以通过自己的资金去持有,也可以通过债务的融资去持有。因此,我们可以用各种各样的投资金融创新工具去很好的持有这个资产,同时保持这个资产一定的流动性,就变成了市场当中非常重要的任务。但是,刘洪玉也表示,3个阶段并不是一个阶段完了才是另外一个阶段,相互之间有重叠。尤当前的阶段,我国房地产已经进入到了以管理为主的阶段。以下是发言实录:刘洪玉:尊敬的各位来宾,大家早上好!很荣幸,有机会来参加今天的论坛活动。在之前,会议主办方给我的一个题目《城市的生长与更新:请叫我运营商》。希望我主要讲城市更新的话题。那么,拿到这个话题以后,我一直在想要讲什么。我觉得重点是运营商的概念。房地产行业进入到了新的发展阶段。过去我们一直讲房地产行业,从纵向的看,发展阶段有3个:第一个阶段是以开发为主。大家说开发、开发还是开发,尤其是以开发销售、新建、增量的市场为主。世界上,很多的国家,包括我们第一个阶段也是这样的阶段。第二个阶段是管理、管理还是管理。空间的开发,已经足够多,但是如何利用好这些空间?这里面不像开发这么简单,我们很熟悉开发的逻辑,但是管理,要合理的管理服务对象,是比较复杂的。同时要利用我们专业的知识和能力,让我们的空间能够不断持续改进,让它始终处在最高、最佳利用的状态。如果它不是在这个状态下,我们就要提出更新改造的方案,让它实现最高最佳的使用。这是我们专业里面非常重要的能力,所以一个是识别,再一个是提出解决的方案,还要去实施,让它实现专业的目标。第三个阶段,我们叫金融、金融还是金融。我们过去以住宅为主,我们把住宅过度商业化以后,大家感觉到我们进入到了新的调整阶段。这里非金融的领域,我们生活在城市空间里面,除了住宅里面,更多的空间实际上是资产。资产的话,它肯定是持有的。刚才说的第二阶段是为持有者去管理,持有者持有的方式,是通过自己的资金去持有,也可以是通过债务的融资去持有。这个时候,我们说用各种各样的投资金融创新工具去很好的持有这个资产,同时保持这个资产一定的流动性,就变成了市场当中非常重要的任务。当然了,刚才说的3个阶段,也并不是一个阶段完了才是另外一个阶段,相互之间有重叠。尤其是我们国家经济社会发展的水平,包括房地产发展的阶段,都不一样。可能会是几个阶段同时出现。但是,确实也存在了什么样的阶段是主要的阶段。当前的阶段,进入到了以管理为主的阶段。所以说,我们今天的主题,叫我叫运营商,是探索房地产城市空间资产的运营管理的问题,我觉得这个变得非常的重要。从城市更新的话题去看,城市更新不是新的话题,从最早有记录的更新是1805年的英国的城市更新的项目。从那个时候开始,城市更新一直贯穿城市发展的整个过程。我自己的回想,中国的房地产业的发展的起步,是始于城市更新。最早我参与北京1992年的土地基本地价的研究,形成了北京市的基本地价,指导土地出让的活动,全国也是类似的。最早的土地出让的热点在什么地方呢?是在王府井大街等等。包括上海,也都是从繁华的商业区域城市的中心改造开始。随着经济社会城市的发展,承载能力的提升,大量的人口进入城市,我们的城市除了在市中心的改造变得不足够了,城市开始外延发展,我们叫城市的扩张,占用农村的集体土地,变成了城市的国有的土地。在这个过程当中,我们又建了大量的城市空间。现在从总量上来看,空间基本均衡,当然也有结构性的短缺和结构性的过剩。所以在这个时代,我们又开始把目光转向城市的中心,这种更新也不一定是拆了重建,也有可能是建筑空间的利用。怎么能够让我们的城市得到进一步的发展。如果总结城市中心工作的重点,早期,更多的是土地的再利用,建筑的更新、改造、重建。现在越来越多的把城市中心定位得更多多元,包括社区的再造、生态的修复、经济活力的恢复,包括空间环境、文化环境、视觉环境等等的改造和延续。过去的再开发的模式,也变得了整治改善和把控的模式。在城市更新的过程中,我们也可以看到,最早的城市更新是由市场力量推动的,我们可以设想,九几年的时候,很多城市更新的项目是由市场力量的被动,那个时候我们有市场的空间。但是后来的难度越来越大。所以我们城市的更新,过去我们的方式是说,市场发展到一定的程度以后,这个地方的地价提高了,这个地方自然而然就存在更新改造的可能性。但是大家也越来越感觉到,我们的价格已经足够高了,但是很多地方还是不具备更新改造的经济的可能性。在这个时候,我们就遇到了城市更新里面非常重要的问题,政府在这里面如何参与、如何创新城市更新的组织模式,包括融资的模式等等一系列问题。城市更新的需求,也跟市场发展的新阶段有关系,新建的投资,不管是居住,还是商用的房地产的投资,基本上到了一个瓶颈。我们再往上,只能使过量的供应过分的增加。大家刚才看的表,世界上住宅投资占GDP的比重,什么时候是合理的比例关系呢?是7%—9%,指的是城市城镇化发展最快,住宅需要量最多的阶段。我们过去20多年的时间,长期的保持,最近几年这个比例已经超过了10%。所以,如果再沿用这种外延开发模式,这个市场应该是不再支持的。包括我们的土地供给也是。过去我们是外延扩张,现在可能更多的是转向内涵式的发展,充分的利用低效的土地和闲置的土地,然后利用和改造。房地产有一个非常重要的特点,自然寿命周期比较长,能够在一个自然寿命周期里面获得若干个经济寿命周期,每一个经济寿命的周期,都是需要我们的改造投入。基于这样的大背景,越来越多城市推出城市更新的发展规划,大家看到深圳的城市的更新的“十三五”规划,广州的规划,越来越多的城市在开始更加多的关注这些问题。城市更新涉及到比较复杂的土地权利整理的问题,所以政府的参与变得非常的重要。大家一提到城市更新,就提到日本的土地再生机构(音),它参与到城市更新的领域,包括这里面讲的4个方面,一个是居住环境,灾害中心、诚信中心和郊外城市的领域,它也不完全是传统概念上的拆了重建土地再开发的模式。它的发展过程,早期也是从公共住宅的开发建设为主,现在慢慢的演变成为现在的更新的机构。市场当中很多更新的项目,很多时候是政府的机构和私营部门的合作。城市更新,在这个过程当中,面临的关键的问题,一个是要有规划和计划。另外,它要有好的组织的形式,还要有比较好的融资的模式。再是政府的角色,要让城市更新得以持续,城市的领导的能力和参与是非常的重要的。还有是市场的影响,另外是各种各样的目标利益的协调和统一。比如说我们的经济社会环境,如何把它统一起来,如何把这种更新和扩张模式统筹起来。有很多学者的研究,发现扩张来得比较快,扩张比较快的城市,领导升迁的速度也比较快。我们过去比较注重GDP的模式,但是现在也在调整这个模式。行业里面比较关心的一些问题,城市更新过程当中大家关注的问题涉及到刚才提到的一些方面的更细化的问题,时间关系不多讲。不同开发的模式和内容,如何对应融资的方式等等这些都是需要研究的,包括更新当中的内容和技术。各个地方都在总结城市更新,以及一些成功的案例,如何推动这些成功案例的效果去引导城市更新的行为。城市和运营服务商的关系,大家越来越关注自己是运营服务企业。这里面的差别,一个是拥有者,一个是资产的管理者,这两种角色,有的时候是合一的。但是有越来越多的趋势,这两个要分离,所以,实际上资产的运营管理和房地产投资金融的创新工具的使用,是密不可分的。运营服务商更多的是基于房地产的运营和服务。咱们的话题是城市更新,更新过程中会产生很多过刚才说的完全的私营、可以市场化,有的是半市场化,有的是公共体,这里面,我们可以把投资者单独拿出来,让它持有投资。我们需要有专业能力和专业水平的资产的运营的管理者,去负责房地产或者是资产的运营管理。我们要完成相关的常规性的管理的工作,还要完成战略性的管理的工作。在物业日常运营管理和资产管理以及组合投资管理3个层次上,很好的去协议组织好。运营商我们如何建立起我们管理的标准?如何建立起和不同层级管理的联通关系?随着市场的发展,还会有进一步的提升空间。我就讲这么多,谢谢大家!
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  • 杨现领:中国房地产市场进入存量“黄金时代”

    7月23日,博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会房地产六方会谈正式召开,本次会谈主题为“巨头的诞生:迎接10万亿存量房时代”。链家研究院院长杨现领会上表示,中国房地产市场进入存量的“黄金时代”,中介在市场中将起到越来越重要的作用,亟待找到自身生存的法则。“一个企业的生存与发展本质上就是在不断变化的环境中做那些永远不变的事情。”杨现领指出,对于中介行业和中介公司,永远不变的事情大致有三件,那就是消费者永远需要真实的信息、永远需要好的经纪人、以及永远需要交易的确定性。中国房地产进入存量时代回望市场,整个房地产行业展现出新的格局,2016年,全国二手房交易额增至6.5万亿,这是房地产市场进入存量时代的一个重要标志。杨现领认为,未来二手房市场规模将进一步扩大,背后有三个不得不提的原因。首先,一线及重点二线城市流通率进一步提升。2016年北京、上海、深圳三个一线城市的流通率分别达到3.5%、5%、8%,大部分二线重点城市都在3~4%。“未来提升最快的一定是二线重点城市”杨现领分析:“大致预测,未来5年,一线城市流通率平均会达到8%左右,二线将会达到5-6%。”其次,弱二线及强三线也将快速迈入二手房市场,二手房成交量会逐步超过新房。目前,中国二手房交易市场集中度很高,Top 30城市的交易额超过5亿,究其原因,大部分二、三线城市的房地产市场尚未成熟,而未来经过这一轮弱二线及三四线城市房地产市场的周期性繁荣,以及新增供应的收缩,弱二线及强三线,的二手房市场将逐步从萌芽期走向快速启动期。杨现领认为,未来Top 30城市的交易额集中度下降到35%左右是合理范围。第三,房屋交易客单价上升,为白中介提供生存土壤。随着一大批城市进入“万元俱乐部”,为中介行业营造了合规经营,踏实挣钱的良好环境,中介在稳定回报的市场氛围下逐渐走向规范,行业得到不断净化。杨现领举例道:“如果一个城市的房屋均价低于1万,佣金率按2%计算,则套均佣金低于2万,经纪人平均三个月完成一笔交易,假如按50%的分成率计算,这个城市经纪人的月均收入也只有3300元,几乎无法生存。”未来真房源将成行业的基础门槛存量时代的中介市场发展特征将会发生哪些改变?对此,杨现领表示,市场将对整个中介行业进行价值观、生存能力和生存策略的整体重塑,未来真房源将成行业的基础标准和基础门槛。首先,在价值观上,真实、透明、无差异的信息传递将成为整个行业及其参与者坚守的底线。其次,随着行业底层设施的完善,楼盘字典信息字段的完备以及大量的持续性的资金投入,真房源将成为中介能力的体现。再者,真房源也是中介生存的重要策略,从企业的角度看,真假房源的根本差异最终一定体现为竞争力的差异,消费者满意度的差异。链家于2008年开始建立“楼盘字典”系统,目前已记录了超过7500万套房屋信息,并由品控中心,作为独立于其他业务部门的监管机构,对真房源监管、经纪人行为规范等方面进行全面监管和把控。“如果未来整个行业能够在真房源这个基础上运行,那么互联网和技术对行业的改造才有可能走向纵深环节,从而以更大的力度改造交易流程、降低交易成本,提升用户体验。”杨现领谈到。中介企业的生存法则如果把过去20年中介行业的关键特征归结为一点,那就是“成交为王”,一切为了成交。随着整个住房市场消费升级不断深化,“服务为王”必将取代“成交为王”成为行业变革的方向。面临行业的变革,杨现领建议,有三条不变的法则将成为中介企业的行动指南,那就是:真实的信息、好的经纪人、确定的交易,也即让消费者的决策更理性的真实信息,有节操有底线、真实诚信、讲合作、乐于服务的经纪人,以及在交易的各个环节上都能做到为客户提供安全保障。“这三个事做到了,消费者一定会和企业不离不弃,消费者一定会喜欢你”杨现领说。
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  • 钟伟:中国经济和房地产的大转折、小机会

    以下为演讲原文:钟伟:非常高兴有机会在这里汇报我们对未来中国房地产的一些看法。我觉得我今天的汇报内容是比较重要的,因为这是多年以来,对中国经济和房地产判断的一个大改变的看法。我对中国经济悲观的看法是形成于2010年的第三季度,当时也是博鳌论坛。我所做的演讲叫“中国的好日子到头了”。从2016年初到现在有一个大的转向,过去7年我对中国多是持悲观的态度,未来可能比较乐观。对中国房地产的理解也有一些大的转变。接下来,我想向大家认真汇报我的思考。首先想批评任志强先生的判断,他的一些判断我希望大家要非常谨慎的看待,比如说他的有生之年看不到房地产价格的下跌,这是非常危险的判断,因为他会健康长寿的。其次,他认为地价很高,所以房价也高,这也是非常危险的判断。因为地价高,所以房价不能跌,开发商为什么不能被套牢?如果2017年年初在中国的“三四线”小城镇拿地,套你一辈子是应该的,赔钱也是应该的。又比如说在未来两三年,开发商需要规划1万亿的各种债券,有可能导致房地产资金链的断链,这个判断也是危险的,因为2016年销售金额大于金额大概2万亿,所以去年是比较严谨,房地产行业出现了比较大的流动性。在座的诸位,有谁缺钱的?所以这个判断都需要非常谨慎的看待。我今天汇报的内容“大转折、小机会”的意思是什么?如果我们看房价的两季度,如果你要看房地产行业的中长期的机会,那你需要看的数据是20年的数据,而不是看一两个月或者是一两个季度的数据。一两个月的可能会包含噪音,但是不包含趋势。大转折。第一个转折节就是西方的转折。总体而言,西方国家所推行的全球化的政策、自由贸易和投资的政策,都有所收敛。保守主义,甚至民民粹主义,在很多西方都会出现出现这样的回潮。因此中国改革开放机遇期,按照习近平总书记的讲话“即便没有结束,它的形式和内容也发生的重大的变化。”未来的一段时间,整个全球经济都处于保守主义的态势之下,对中国而言是一种冲击。第二,我想强调的是中国。自2012年之后到现在,中国的政策调整一直是秉承着频繁的刺激反周期的调整。但,从2016年大现在,中国政府反周期的刺激政策,不仅比较少了,甚至在一定程度上已经撤了。我们的增长不再单纯依赖工业化、基础设施和房地产的城市化以及快速供应货币的货币化,这老三样城市化、工业化、货币化结束了。中国进入了一个新的增长平台,这个增长平台当中,地产和金融,不发挥主导作用。未来中国的经济增长,其实是比较少的依赖于像过去十年那样的狂飙猛劲的地产和金融,比较多的依赖于产业升级和中高品质的中国经济。比如说ABCD,A人工智能,B区块链,C运计算,D大数据,这是大的转型。第三,流动性有了一个大的变化。绝大多数开发商并不缺钱,但是不意味着未来全球的流动性。包括中国的流动性还会继续宽松。“钱”很值钱的时代到了,人民币比美元有可能更强的时代也到了。所以,我们得珍惜目前手里所拥有的现金,得看看精明的开发商做什么,如果你的基础资产不够好,那么,你拥有土地,拥有质量不太好的房产,不如更多的拥有现金。流动性开始变得贵,人民币的汇率开始变得稳中有升,在这个阶段什么都比不上有钱更好。所以我特地写了一篇文章,“最富有的一代人离我们远去”,你一定要认认真真的把钱很当回事,看到这么大体量的十几万亿的房地产挣钱的机会,不容易,也不太多。流动性在全球都发生了转折。第四,如果我们看未来的投资机会,是大宗商品吗?不是。是债券吗?可能不是。现金呢?很重要。房地产呢?不是。那么,我个人比较倾向性的认为。在未来的两三年的时间,房地产也还算可以,但是更多的机会,可能出现在中国的股票市场。而且是以央企、国有企业为主的创新市场,当然创业版有真实创新也有一些机构。这是我向大家要汇报的转折。2015年,我向大家汇报了什么呢?2015年我向大家汇报的是以智慧推动转型。那么,当年向大家侧重的讲了3个趋势:第一,不要太注重增量,你也得注重存量。存量的意思是说已经开发了楼盘、已经拥有的业主,已经拥有的资源,要从增量到存量增量并举,并且存量也要效益。第二,从注重钢筋水泥到注重智慧绿色。因为只有良好的基础资产,才能给你带来更多的收益。第三,当时向大家汇报的内容,你不要仅仅拼规模,也在一定程度上要形成一个多业并举的能力。到今天,除了上市的拼前十位的大规模的房企之外,其他的企业,的确应该想想,拼规模是为了了什么?连中国银行(601988,股吧)都不拼规模了,你还拼规模做什么?2016年在这个时候,向大家演讲汇报的题目是《三年涨、五年平、十年落》,当时我很清楚向大家汇报,三年起起点是2016年第三季度,但是谁也没有想到,我也没有预期到,这波的限购、限价、限贷来得如此之急,所以以2015年房地产袭得太快、太猛,到现在受到政策的抑制的也比较多,去年向大家汇报就是这些问题。第一,楼市由盛而衰,对于消费者而言在这样“三年涨、五年平”相对有选择的时间窗口,现在对消费者而言是一个对大部分消费者是一个迈步的好计划,但是可能不是一个买房的好机会,尤其是炒楼。第二,万科是过去时,万科在过去5年的创新能力并不太充分。万达是属于现在,但是现在也都不属于它了。万科可能需要瘦身减肥。那谁是有未来呢?“运营”!拥有运营能力比拥有开发能力更好,运营的重要性越来越突出。第三,大有大的难处,小有小的好处。因为大的开发商,总得做未来几年的滚动,总得有土地储备和有项目在售和项目的储备,小开发商没有关系,形势好就多做一点,形势不好就收兵,所以大的日子,未必有小的日子过得舒服。那么,今年向大家汇报的第一个大的转折,就是我们得看外部世界的转折。外部世界的转折,大概包括几个方面:第一,1991年以来的西方国家所主导的全球化自由贸易平台等等,这些拥抱着国际贸易和投资在全世界分工使得中国有了战略机遇期这个时期,可能已经结束了。即便没有结束,中国也需要用“一带一路”的方式,来努力的主动的延长这个过程。特朗普现象不是孤立的现象,从英国脱欧到特朗普上台,第一件事情要介入欧元进行对中国的贸易进行某种制约。在刚刚开完的G20会议,看那些国家说什么,那些国家说全球化是好的,但是全球化把我们的很多国民远远仍在后面了,自由贸易是好的,但是还要追求公平贸易,气侯变化是好的,美国退出了不应该,但是美国退出之后,美国人原来掏的1千亿,我们也不掏。所以,这样开放的全球化时代,出现了巨大的转折。这种巨大的转折体现在第二点,奥巴马的政策结束了,不可能延续。奥巴马两个任期,GDP从14.7亿万亿增长到了19万亿,也就是增长了30%,但是付出的代价太高了。美国联邦政府债务从10万亿,几乎翻了一被。美联储的资产负债规模从不到1万亿,到了4.5万亿,翻了4.5倍,所以奥巴马在谈经济刺激增加,比温家宝有过之而无不及。收获的是什么呢?收获的是美国经济目前增长大约2%,别忘了2000年到2010年美国经济增加大概是3%,克林顿时期的90年代美国的经过增长是4%。你印了这么多钞票,还了那么多债务换来了30%GDP的十年之内的增长。这样的政策还能延续下去吗?穷人还是这么穷,中产阶级也从美国消失了。所以特朗普是对过去美国扩张性的世界进程政策的一个特别大的拐弯,无论谁上来继续拐弯。像奥巴马有理想有作为的情绪,我觉得在大国,都逐渐退潮。中国要再分一杯羹的难度就大了。然后我们再来看第三点,前50年后和后50年后的大国关系。1972年中美建交到现在,中国对于世界秩序和西方世界亦步亦趋,我们在美国有亲戚,孩子在美国上学,会讲一点英语,以此为荣。但是现在西方好象也没有这么神奇,中美之间两个大国的关系,是自中美建交之后,目前处于重新定位的过程。过去中国是跟随美国和遵从已有的世界秩序。未来呢?未来可能美国往前走得不够快,以至于中国没有办法在美国后面小步慢慢走。所以未来,中美之间的经济实力,会持平,甚至有可能中国会超越美国。那么那个时候,西方国家如何看待中国大国的崛起?心态是很难的,行为举措上会更难。我们必须看到中美良好的蜜月开局是暂时的,在未来的十年,发生一定的可管控的冲突、分歧、摩擦是经常的。所以,在外部的局势发生了如此之大的变化之下,我们当然得看中国所拥有的空间,需要自己努力去做。我们看一下经济方面,比如说美国增长,差强人意,但是美国并没有在次贷危机再陷入危机的可能性。美国国内资产价格,股票是比较贵的,比如说GDP当中,每股相当于两倍的GDP,美国的股票相当贵了。创新是稀缺的,创新也包含着部分的泡沫,那么,看起来美国的股票太贵了,那么有的人说我们到美国看看房地产,北美市场,有可能,但是他多相当于中国中等城市的开发。就过去十年,美国的股票,尤其是次贷危机之后,美国的股票是贵的,美国的房子并没有这么贵。我们统计了一下,在过去的十年,美国50个洲累计房价上涨10%的洲正好有25个,累计房价上涨超过20个洲,有14个。累计房价涨值超过30%的洲有11个。由于美国的房地产有房务保险等等,因此,十年如果房价累计涨幅不超过20%,对业主而言,没有任何增值科研。所以美国次贷危机的房价上涨主要还是集中在旧金山、纽约等几个城市。中国开发商进入美国,能够做房地产开发的,还是这些城市以及像德州(楼盘)等等一些小小的规模,大规模的机会是非常少的。这就是美国的状态,西方的状态,在整个拐弯收敛。也有另外一种说法,会有一场金融危机在等待我们吗?中国经济的拐弯,也需要看下面几点:一是我们进入了新的平台。在温刺激之后,在克强刺激之后,现在不太需要刺激了,或者比较少的刺激措施。2016年下班年对房地产刹车,现在开始对金融刹车。你觉得,地产和金融,中央政府都刹车了,他还是反周期的刺激政策吗?我曾经这么开玩笑的说,我们对中国经济并不用这么悲观,因为我们进入了新的平台,目前已经是以消费推动中国经济增长了。消费对中国经济增长的贡献达到了63%,工业和农业加起来才贡献了剩下的1/3。未来,消费对中国增长的贡献,也会更多。不知不觉当中,中国的产业转型,我个人认为,已经走完了一大半。我们可以看到,像水泥、航运、钢贸等一大堆的问题产业,其实基本上大问题都消化了。如果还有一些行业的问题没有解决,主要是钢铁和煤炭,煤炭可能都解决得差不多了。那么,中国政府对经济增长的担忧也在下降。通俗一点讲,我曾经在年初的时候说,衡量2017年国民化的中国经济稳不稳,主要看人民日报评论员的文章。2015年的5月25号、2016年的5月9号,分别有一个权威人士的人民日报的评论文章,谁是权威人士呢?当然是有核心的。因此,权威人士的文章,当年对中国的宏观经济还有某些担心,需要通过这样一个权威人士文章。也就相当于党中央下发的一个明码电报的文章,来通令各地的官员、企业家、民众说,最高层对中国经济今年的定调是这样的,担心有这些,我们将这么做。衡量2017年中国政府对经济是否担心,只要看5月份有没有人民日报权威人士的文章。所以中国政府对2017年2018年的经济增长并不太担心,反周期的政策刺激也在往回撤。“老三样”过去了,工业已经走入了后工业化时期,工业不再代表中国的未来。像美的、格力、海尔不代表中国经济产业的未来,也许这些企业可以在自动化的流水线,使用先进制造机器人会仍然有比较大的潜力,但是他们自己要深度的有一轮再创业的过程。过去的大规模的制造业结束了。带来的影响,中国有可能对大宗商品的需求,包括石油、煤炭的需求也到了巅峰。第二个“老三样”,城市化,也可能结束了。不要看中国有13.8亿人,可能人没有这么多。这个数字有可能被夸大了,不要看中国城市化当时有50%,还有3亿人要进城,没有这么多人要进城了,因为他们已经住在镇里了,或者他们本身已经都有房了,4百万以下的中国应该算大城市了。所以,城市化,基础设施建设在中国可能也接近于峰值,在未来可能延续一段时间,但是没有更高的高潮在等待了。第三样是货币化。由于你有工业的发展,产能增加这么多,由于有基建和楼市需要这么多钱,所以,中国人民银行顺势而为印了那么多钱,但是工业化、城市化到了一个拐点,印钞票也到了一个拐点。这老三样并不再构成中国经济增长,中国经济在未来确实需要深入的创新。那么,有两样,是不再做加法的产业,这两样:金融和地产。地产一定是不再做加法了,金融有可能要做减法。金融行业的压力,看起来不比地产小。金融行业,对中国的GDP的增加值和贡献,在次贷危机之后持续的超过了房地产。金融行业增加值对GDP的贡献,中国也超过了美国,所以金融要变得更小一些。中国金融行业的产品规模、从业人员、网点都过剩了。未来5年中国的银行网点比厕所多,但是情况会有很多的改观,所以大家不要让自己的孩子去读金融。这是金融行业的作减法的情况,我们可以看到,银行业的利润,银行及说我们挣钱挣得不好意思说的时候,其实是在2011年,到今天,只有6年,银行业的利润已经很低了,大概11—12%,但是比制造业的6%要高。那么,中国目前总体上的金融状况,到了什么状况?M2对GDP大概是220到240,如果以平均资本成本6%计算,你可以乘一下,大概中国实体经济每年背负的要进贡的利息是10—12万亿之间,大约10到12万亿之间,每年新增信贷可能15、16万亿,其中2/3是用来还金融体系的利息的,剩下的实体经济才能够再扩张。所以金融到今天的规模,连滚雪球都滚不下去了。什么是未来的大企业呢?如果不是富士康,如果不是格力,那中国未来的大企业是什么样的呢?那要考虑吗?中国未来的大企业是什么样的呢?那要考虑吗?中国未来大企业现在已经在做,可是我们看不见淘宝的店铺在哪里,也看不见京东的客服登门拜访,但是他们是大企业,我们看不见谷歌的员工带哪里,他们跟终端消费者不面对面的直接接触,但是他们是世界级的大企业。所以大企业跟过去,和大厂房不一样的是,他们有大的研发,跟过去很多人面对面跟终端消费者接触,他们并不真实的和终端消费者接触,他们是虚拟的接触。这跟过去大企业需要有非常大的坚硬的产品不一样的是,未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的。他们都是大企业,你不能说马云的企业不够大。所以,我们现在已经面临这样非常大的转折。中国未来的经济增长,较少的依赖于传统的大制造业的工业,较少的依赖地产和金融,更多的不得不依赖消费和创新。那么第三个要汇报的是钱值钱起来了,不要不把钱当回事。为什么这么讲?在我曾经2007年、2008年的时候曾经写过一篇文章,叫多少钱够养老?这文章的结论是,1987年的1万块,大约和2007年的25—35万块是一致的,所以我当时的结论是2点:第一,在这么快速的跨国时期,只有人民币不能吃。第二点,如果按照这么发钞的速度再延续20年,在中国的三四线城市,可能要100万才够养老,一线城市可能要四五百万。那个阶段,我们对发钞的速度是比较担心的,可是现在事情有了非常大的变化。这个变化,开始于2014年。首先,看美元。我们的外汇储备,我们的外汇闸门是来自于美国的美元供应,如果美元把供应的闸门一关,我们的外汇储备就少了。全球的外汇储备,在2014年的下半年到了顶峰。特朗普上台之后,无论是美国的经济政策、社会政策和政治政策,都倾向于保守和孤立,没有这么多的美元从美联储印出来了。各个国家的央行,包括美联储,包括中国人民银行,如果把中央银行看到一个企业的话,这个企业的资产负债的规模,不仅不再扩大,反而在缩小。比如美联储,资产负债规模是4.5万亿美元,今后一段时间,美联储的规模不会比这个大,只能比这个小,因为在危机之前人家的规模只有1万亿。中国人民银行,也得缩小,2015年的时候是暂时的缩小了一下,现在总体是温和扩张,但是扩张的速度慢多了。各个国家的中央银行都不敢摊大。为什么开发商可以求大呢?人民币贬值,窗口没有了。如果要定调,未来50年的中美关系,尤其使未来十年的中美关系,美元对于非美元,对于日元和欧元,从去年年底到现在,都已经贬了7%—8%,人民币才升了2%—3%,这个升职幅度跟美元和日元比起,不够多。美中之间的贸易不平衡,是美国对外贸易不平衡的主角,总得解决一下。尽管有“一带一路”,但是中国跟欧洲,中国跟美国之间,没有就自由贸易达成清晰可见的决议。所以,这一系列的因素制约了,如果中国真的想和美国和欧洲比较好的相处,在次贷危机之后,人民币的贬值窗口有可能已经关闭了。所以我个人不负责任的认知。在今后的3年,人民币对美元,要升值,不是贬值。所以开发商能够负美元债可以负一点,否则在美联储加息之后,会更高,而不是更低。第三,请记住现金很好,特别好。第四,楼市过去经历了什么?当下的楼市是什么?有哪些使真的,有哪些是假的?一是泡沫。年初以来到现在,最典型的说法,中国的房地产的市值相当于4倍GDP,而且300万亿了,世界最高,所以中国楼市是最大的泡泡。这个说法,我个人非常不赞成。因为总体上来讲,中国的楼市,并没有这么大的泡沫。国家统计局的统计显示,中国的居民家庭资产当中,大约60%—70%是地产,剩下的40%左右的是金融资产。按照我们所计算的数字,中国居民目前所投资的金融资产是100万亿左右,中国居民房地产的市值大约是金融资产的1.5倍,中国目前的商品房的市值是2倍的GDP,这样的话,跟西方国家的水平大致是相当的。所以我们得否认的是,中国没有这么大的地产泡沫。第二个谎言,在我有生之年,看不到房价下跌,这肯定是谎言。因为已经看到了房价下跌了,2008年的下半年和2009年的上半年,中国的商品房新房的价格大约下降了20%,只是后来比较幸运,这两轮价格的下跌,都由更高的上涨覆盖掉了,未来中国的房子会分化,但是中国的房价在未来的十年或者是二十年出现显著的全国性的上涨难度是很大的。第三个谎言,库存去化完成了吗?2014、2016年房地产投资对中国经济增长没有太大的贡献。2016年非常火爆,地产对中国经济增长贡献的大吗?没有像大家想象的这么大。因为去年房地产投资的增速,仍然是个位数的。那么,我们再看区域的分化,一二线很好,但是三四线不怎么好,这个不会延续。所以,去三四线疯狂拿地的开发商,因为你错误的判断了形势。榜样的力量都不再升了,三四线很难有去化完成的机会。供不应求的趋势还是在一线,三四线的一些库存的去化永远不会完成。我们再看一下总体的库存去化过程,以及金融的安全性。这件事情比较麻烦,比如说库存。你刚卖了6个季度的好房,去年全年一共才多卖了4亿多平米的房,库存去化怎么就完成了?目前在建的商品房,76亿平米,住宅52亿平米,去年一共才卖了15亿左右平米的房子,现在在建的东西,去化三到四年都无法完成。待售的是7亿平米,去年卖了十六七亿平米的房子,再看看新开工的,比去年的销售多了2亿多平米,中国房地产通过短短的6个季度就完成了去化。那么,地产是不是对金融构成了巨大的应该呢?应该是巨大的,但是也没有这么可怕。按揭加公积金加起来20万亿,但是抵押物的价值是100万亿。所以,未来房地产行业可能会出现合并重组,这是我们看到的现状。在整个的大转折的情况之下,未来的一段时间,房地产行业仍然会平稳延续。可是,江湖已远,小机会才有。胡锦涛同志也没有说过房地产的事情,只有习近平总书记讲过,房子是用来住的,不是用来炒的。所以江湖的日子结束了。我们必须看到新一届的政府对地产和金融是相对谨慎的,不新过去十年特别强烈的把中国的高速增长建在金融+地产的基础上。 最后一个大的转折,未来对运营能力的考核。第一,在地产之上,如何加载产业是我们需要考虑的。住宅的主人就完成了居住的用地,酒店也不需要,但是未来,如果我们不能够有好的对于地产开发的加载产业的能力,地产就不值钱了。第二,我们现在流行的加盟机制,是不是一定是好的呢?让一个项目经理的总的投资风险95%是你的,项目经理5%的风险是他们的,这种跟投机制,或者是加盟机制用得过头了,有可能会获得非常好的短期扩张的效果,导致2017年或者2018年的排行榜有变化。第三,我们得看到,帮政府所做的保障混改,老旧改造等等,都是有机会的。但是这种机会,有局限性。局限在哪里呢?局限在一线的楼市供不应求的、人口净流入的地区。如果没有办法做租售并举以及租售同城的,当我们要做自持的时候,我们可选的城市并没有这么多。特色小镇的特在什么地方?大多数的特色小镇并没有特色。比如说物流,你不就是挣流水吗?不挣钱。例如说养老健康,别指望这个。在我这代人死光之前,养老产业不会真正的成熟。因为30后、40后要么没有付费养老的习惯,因此真正的付费养老行业的出现,要等到75年后的人老去了,要等到政府愿意对阳逻地产提供直接的养老补贴。我们看一下加拿大和美国,养老地产都离不开政府的补贴,都离不开老者对自己养老的高度付费的意愿。为什么说中国目前已经老区的老人不愿意付费呢?一方面是足够老的老人经历了困苦的生活,因此极其吝啬。目前94%是来自于政府的基本养老,剩下的6%来自于企业的,如果没有大规模的购买商业养老,那么养老就很难迅速的成熟。它在未来可能是一盘大棋,但是现在不是,现在更多的机会是对已有存量住房的改造,子女给父母掏5万对不适合老人居住的房子进行一些适老化的改造。另一方面,各种适合老人居家养老、社区养老的金融产品,尤其是保险产品,在一定程度上,由子女或者是父母共同的去购买让父母居住。所以,我认为还是在存量住宅的适老化改造,以及金融产品的推出。接下来给大家的建议是什么?建议不多: 第一,有钱比什么都好,有钱比有地好,有钱比有房好,如果你欠钱更好。 第二,稍安勿躁,两三个季度的时间,少做比多做好,不做比做好,明年年初再出手刚刚好。今年春节前,中国的商品房新房仍然有另外一轮价格的下行。第三,做投资不稀奇,做开发、做建筑不稀奇,你有没有营运能力很重要。同样是建筑成本投进去,10个亿的资产,如果能够让资产每年年画有5%的产出,那么,这个物业是值钱的。如果它只能产出2%,这个物业是不值钱的。如果这个物业还不能产生现金流,你的物业只能卖给人家。所以,你的运营能力,决定了你的自持物业的潜在价值。运营能力可能会超越开发能力、超越建造能力、超越投资能力成为考验开发商能不能在未来房地产平台期,成为优秀的挣钱的明智的房地产企业特别大的考量指标。所以,总结我的发言,大转折时代下,我们只有一下小机会,运营能力重于泰山,谢谢。
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  • 刘洪玉:鼓励租赁市场发展 警惕机构炒高租房价格

    日前,九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》在国内引起轩然大波,业界普遍认为国家发展租赁市场的决心和导向已经非常明确。对此,清华大学研究所清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上对凤凰房产表示,国家在发展租赁市场的同时,要注意租赁市场监管问题,尤其要防止租赁机构一味追求价格抬高租价。“过去房地产税偏重,九部委下发此次通知使之得到一定程度的解决。”不仅在房地产税方面给予租房市场积极导向,刘洪玉表示,允许在集体土地上建设租赁房途、增加土地供应、培育机构出租者等都是对租赁市场的一套鼓励措施。有数据表明,在一线城市部分租赁人群收入50%以上用于租房。刘洪玉认为,这说明租房市场供不应求,如果市场没有有效管理,租金飞涨,大家买不起房、也租不起房就是个大问题。要解决这个问题需要政府的引导。“国家希望通过培育机构出租者的培育,让其能够在市场上发挥积极作用,让租赁市场的价格等变得规范透明,提高运行效率,降低交易成本。”刘洪玉说,这需要国家引导,如果机构出租者为了赚钱把租金涨得非常高,就违背了我们的初衷。他提醒企业,赚快钱的时代已经发生变化,未来企业要靠专业的管理和运营能力赢得市场。
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  • 李富永:降杠杆是房产商绕不开的门槛

    孙宏斌终于收缰了。19日下午,融创大规模收购万达房地产的大戏,突然发生了剧情陡变,原来的“二人转”中间出现“第三者插足”,成了鼎立之势:富力地产意外地出现在签约席,从狼吞虎咽几近咽喉的融创嘴里分肉一块,接手转买了融创原拟购买的76家万达酒店,以及额外的一家共77家万达酒店。对融创而言,这第三者的分食其实是其希望的,因此具有“分忧解难”的意味——富力购买76家酒店的大幅度“折扣优惠”,以及融创购买万达13个文旅项目价格的大幅度抬升。76个酒店的价格从原来的335.95亿元大幅度“打折优惠”,再加上新塞进来的第77号酒店,合计才卖199.06亿元;而融创继续购买的万达13个文旅项目,价码则从的十天前的296亿猛然增加到438.44亿。这其中体现的逻辑是:别人为你分忧,你自然要予人以“补偿”;这其中传递的信息是,孙宏斌开始吞不动了。融创集团董事长孙宏斌对这个调整的评价是:“对融创而言,比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了融创的负债水平”,“是可以接受的溢价。”这个安排降低了融创多少负债?根据十天前的协议,融创要承担收购项目454亿贷款,其中296亿元是委托贷款。即先由卖家万达出面贷款,然后再转贷贷给融创,即所谓的卖方信贷。但现在,296亿元贷款被取消了。但商场如战场,天下没有免费午餐,所以融创即使依约购买原来的13家文旅项目,价码却不能依约,要补偿上对富力卖酒店所打的4成折扣。这四成折扣再加上对万达的补偿,一共是438.44亿元。在此之前,多年来,孙宏斌简直就是个商场“另类”,别人逃跑他出击,别人拒绝的他一掷千金,二十年来不停地“买买买”和“贷贷贷”,似乎是个永远都吃不饱的“饿鬼”,不断地鲸吞虎食。世人皆曰到顶了,他却不信。甚至现在股票价格下滑了,他不在乎;国际四大评级机构下调了融创的信誉等级,他不所动;融创发债被交易所阻止了,他说那是自己主动撤的,等等。总之,别人都觉得他在悬崖边跳舞,他却觉得自己能腾云驾雾。但终于有这么一天,孙宏斌似乎看到什么苗头了。他收缩了。十天前还在狂吞豪饮,转眼间节食割肉;十天前还断言“有钱不借是傻子”、“负债率减下来企业就没法发展了”,转眼间宁可付出巨额代价也要降低负债率。作为举世惊骇的并购狂人和龙头企业,孙宏斌和融创一夜之间的转变,或许标志着一个疯狂时代的终结。一旦孙宏斌和融创都一改似乎是天性的狂奔,那就再明白无误的说明了,降低杠杆已经成为摆在地产企业面前不可逾越的门槛。为什么短短十天工夫,孙宏斌和融创会发生这么大的转变?在此期间,中央金融工作会议传出的导向,相信孙宏斌不会不视若无睹;国家发改委发言人就房地产企业举债问题讲话所传递的信息,相信孙宏斌也不会没有注意到。即便融创团队非同一般,能够在严冬或酷暑中创造出自己的“小气候”,但这样的小气候,需要付出百倍的气力看护着,确保不漏气、不通风。逆流而上虽可,毕竟代价太大,与顺势而为相比,成本与收益的比例是不一样的。房地产界由于其过高的高杠杆率和负债率,已经引起了政府的高度关注,成为今后严防金融风险的对象领域。所以,从去年第四季度起,国家严格管控房企资金来源,房企主要融资渠道全面收窄。广发证券数据显示,今年1-4月份,样本房企总融资规模3109亿元,同比大幅下滑42%;而中原地产研究中心发布的数据更惊人:2017年上半年同比跌幅高达77.7%。这个风向,万达的王健林体察到了,SOHO的潘石屹也嗅到了。所以都在忙着出清。负债率去年底就已经达到121%、现在只会更高的融创,何以无所畏惧、逆流而行?除了其宣称的手头宽余外,最大的依靠是其今年来一路高涨的销售量。的确,与众不同的是,融创销售额去年仍处于增长势头,突破2000亿大关;而今年融创的目标是要实现3000亿。融创真的有这么大的销售魔力吗?它真的能独善其身吗?作者希望如此。但环顾整个行业,同行们的情况可都不妙——据监测统计数据显示,今年5月,包括万科在内的龙头房地产企业销售金额,都呈现不同程度下滑。其中,碧桂园、万科、保利、首开、荣盛发展等企业环比降幅超过10%;阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超过30%;万达、泰禾、路劲等环比降幅更超过50%。但愿融创是与众不同的另类。但愿孙宏斌能笑到最后。但眼前它确实是有所收敛了。
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  • 任大炮放言房价还要涨 遭各路专家围剿! 速来围观

    7月23日,任志强在一场房地产论坛上发表录音和书面演讲,他表示过去两年地价高企,土地价格的上涨还会推动房价的上涨,房价不可能在土地价格上涨的情况出现大幅下跌甚至崩盘。他指出,根据目前情况,今年全年商品房销售额有可能创出历史新高,哪怕只是1%的增长。不过,这种观点遭到姜超、刘洪玉、钟伟等众多专家的反对。任志强:土地价格会推动房价继续上涨7月23日,任志强在一场房地产论坛上发表了录音和书面演讲,阐释了他对房地产的最新观察和思考。任志强表示,从二季度公布的数据看,地价上涨的速度还在持续,而土地价格的上涨,一定会影响到住房。任志强分析指出,过去两年地价高企,土地价格的上涨还会推动房价的上涨,房价不可能在土地价格上涨的情况出现大幅下跌甚至崩盘。他表示,对比住房和土地价格可以看到,全国平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。按东部地区现有地价,当前房价水平基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态,而中部、西部的房价低于全国土地平均价格。他认为,今年房价可能继续上涨,防范风险是很重要的。根据目前情况,他判断今年全年商品房销售额有可能创出历史新高,哪怕只是1%的增长。任志强通过数据表示,房地产企业在2015-2016年的融资大幅增长,达到8500多亿;但在今年1-5月,108家房企的融资持续下滑,包括银行贷款、票据、发债等其他融资都在下降,虽然6月有所回升,但仍然无法达到过去两年的水平。而到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度则达到4700亿,今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。他认为,接下来的时间,某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机,而还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化。对于房地产政策,任志强则认为,除非房地产市场快速下行,或者经济发生大的波动,否则房地产政策不会做出调整。不过,任志强上述“土地价格推动房地产价格”的观点,遭到了姜超、刘洪玉等专家的反对。海通证券姜超:地产泡沫高潮已过!海通证券姜超在研报中旗帜鲜明地指出,地产泡沫高潮已过!姜超首先肯定三四线城市超预期的表现,他指出,上半年的一二线城市地产销售全面下滑,但三四线城市地产销售极其强劲。而从70城新房价格走势来看,一线城市已经止涨,二线城市涨幅回落,而三线城市涨幅仍高,6月70个城市中所有三线城市房价同比涨幅已经全部转正。因此,今年以来的地产销售超预期,主要归功于三四线城市地产的亮丽表现。而深耕三四线城市的碧桂园成为上半年地产销售冠军,引领内房股在今年上演上佳表现。同时,姜超表示,地产泡沫高潮已过。他从全球城市化发展经验展开分析,指出人口会持续向大中城市集中,因此过去一二线城市房价上涨,其背后有着人口流入、经济产业、医疗和教育资源等的支撑。但本轮三四线城市房价的大幅上涨,其实已与城市化的历史规律相悖,其实质是归功于地产去库存政策,通过棚户区货币化安置在当地大量拆房、发放房票,在短期人为制造出大量需求,这一行为确实有助于三四线城市房价的短期上涨,但由于缺乏经济因素的支撑,长期来看其实是比一二线城市房价更大的泡沫。而对照股市5000点的过程,当前三四线房价的普涨类似于牛市末期的鸡犬升天,其实意味着房价上涨的高潮已过、接近尾声。对于地产红利还能吃多久的问题,姜超表示,我们在13年曾经做过测算,按照中国14亿左右人口、以及每年1.3%的新增城市化率,每年新增进城人口1800万,假定3口一家,对应600万套住房需求;而在城市中每年达到25岁的人口数大约1400万,假定2人一对,对应700万套住房需求,因而1300万套应是中国地产需求的顶峰。但16年全国商品房销售面积已经接近16亿平米,对应1600万套,按照今年上半年16%的销售增速,对应全年1800万套住房。问题是,我们每年盖那么多房子干嘛呢?姜超指出,这一轮三四线地产库存去化以后,是不是也该全面落实“房子是用来住的、不是用来炒的”思想,跟进一二线的限购限售政策、全面发展住房租赁市场?所以,我们对当前依靠地产销售稳定的经济走势心存疑虑,只有哪一天不靠房地产了,经济才算是真正见底!清华大学刘洪玉:住房需求总体得到满足清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉指出,目前我们的住房套数和家庭户数相比,整体上超越了1:1的关系。总的来说,基本的住房需求总体上得到了满足。所以,未来的需求,重点是改善性的需求、更新的需求和人口迁移导致的住房需求。谈到住房投资,刘洪玉表示,住房不应寻求在投资领域占有重要角色。所谓的房地产市场,更多讲的是非住宅领域的房地产投资行为。那么,我们国家实际上在住房制度改革初期,就是要推动住房的商品化、市场化和社会化。他指出,在城镇化发展的过程,住房投资最高水平的阶段,它的投资规模应该是占GDP的7%—9%,这是国际上的发展规律。然而近几年该比例超过了10%,接近13%。刘洪玉认为,未来住房相关的投资,可能社区再造住房的维护维修会变得越来越重要,比如住宅改造、抗震、加固等。这方面发达国家的更新改造维修类的支出已经和新建的支出比例关系非常接近。这是新的增长点。住房消费的结构,从自有自住为主,扩展到租住和自住并行,而且租赁市场会有一个发展的空间。钟伟隔空怼任志强:“地价推动房价上涨”观点是危险的北京师范大学金融研究中心主任钟伟对任志强的观点提出了不同意见。“大家对于任志强的一些观点要谨慎看待,”钟伟稍带调侃地说。他认为,地价并不是影响房价涨跌的决定性因素,就像股票市场一样,在6000点买入的会被套牢,在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。对于房企现金流问题,钟伟认为,任志强说房企万亿负债会出现现金流问题也是危险的。虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰,但房企的现金流问题不太大,因为2016年是个好年景,房企的销售额大概为12万亿。钟伟还怼道,任志强以前说“在有生之年看不到房价下跌”也是一个危险的观点,因为任志强会健康长寿,而中国房地产市场也会出现调整。他甚至明确指出,当M2增幅低于10%时,2-3个季度后,也就是今年年底明年年初,我国房价会有一轮显著的下跌。
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  • 郁亮: 租房无法解决上学难 租售并举就是空话

    中国租赁市场发展空间很大。从现实看,北上广深等城市住房租赁市场需求很大,但现在主要是业主个人放租,服务商太少。万科是少数几个试水者之一,目前已经开办长租公寓1.2万-1.8万间,计划今年做到10万间。从政策看,目前的租金回报率在1%-2%左右,这导致大家“赔本赚吆喝”;再者,长租房如何解决住户子女的教育也是重要问题,如果长租不能解决小孩上学,那吸引力就会大打折扣。这些都需要进行“制度性的”探索和破解,否则租售并举解决居住问题就会成为空话。
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  • 王健林:房地产负债不等于借 竣工之后才转为收入

    7月19日,万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议,万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团,两项交易总金额637.5亿元。万达集团董事长王健林、融创集团董事长孙宏斌、富力地产董事长李思廉、富力地产联席董事长兼总裁张力共同出席签约仪式。万达集团董事长王健林表示,最近市场上有些谣言,损人利己,今天我要讲一个经济学原理,房地产负债不等于借债,房地产负债包括预售收入,竣工之后才转为收入。王健林称,本次转让后,万达账面现金1700亿。王健林讲话时表示,这次合作不管是从企业战略、还是商业逻辑看,三方都是赢家。万达肯定是赢家。通过这次转让,大幅减少负债,收回巨额现金。本次协议签订还标志着,不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营,万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。目前中国,能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。发布会还发生了戏剧性的一幕:发布会原定于16:00开始,凤凰财经记者到达现场发现,展板意外出现富力地产字眼,现场背景板变为“万达商业、融创中国、富力地产战略合作签约仪式”。但随后,指针拨到原定发布时间,万达方面突然宣布发布会延迟一小时,现场记者被要求集体离场。记者发现,现场工作人员开始从展板抠掉富力地产字眼。期间,王健林、孙宏斌及富力地产董事长李思廉陆续到场,并进入小会议室。有记者表示听到会议室传来摔碎玻璃杯声音和争吵声音。紧接着,17:20分,发布会正式开始,记者惊讶地发现,展板又恢复成了万达、融创、富力三家。随后万达方面宣布,融创将承接万达13个文旅项目,富力承接77个酒店项目。对于更换展板延迟发布,王健林回应说,我们在等打印签字,其实打印机慢,然后看网上的直播,说现场传出了争吵、摔玻璃杯的声音。谣言怎么来的?就是这么来的。明明是谈笑风生。
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  • 金李:房产黄金十年已结束 市场呼唤更好的投资方式

    国家统计局最新公布的数据显示,上半年全国房地产开发投资同比增长8.5%,增速比一季度回落0.6个百分点,预计下半年房地产开发投资走势将缓中趋稳。北大光华金李教授在最近一期“思想光华媒体沙龙”上指出,过往十来年中,投资房地产,胜过投资中国资本市场能够提供的几乎任何其他资产大类。但中国房地产黄金十年已经结束,房地产二级市场呼唤更好的投资方式,比如REITs(Real Estate Investment Trusts,不动产投资信托基金)。1、怎样选择财富价值存储工具财富的定义很简单,就是对未来购买力/消费能力的储存。这个定义与其它五花八门的定义本质上没有太大差别。财富的关键是购买消费品的能力,并不取决于名义上货币价值的高低。财富管理的目的是实现财富的保值增值。财富管理并不是少数成功人士的特权,对普通老百姓(603883,股吧)也非常重要。举例来说,根据中国家庭金融调查与研究中心的数据,参照瑞信财富报告标准,计算出中国中高收入家庭平均财富12.7万美元,折合人民币约80万元。这里面有相当一部分来自房地产。如果这80万元每年的年化收益率多2%,一年就是1.6万元。财富价值存储工具有哪些?我们通常叫资产大类。老百姓耳熟能详的,包括:银行存款、房地产、股票、债券、银行理财产品、信托、P2P,等等。那么,什么是好的财富价值存储工具?第一是可以长期储存,不易腐烂变质。光是储存好还不够,人们还希望财富随着时间能够保值、增值。大部分国家发行纸币,但纸币用来支付可以,用来存储不行。主权国家发行货币的时候,存在一个“铸币税”,即,政府通过不断地发行货币把一部分购买力转移到自己手里。铸币税会导致缓慢的通货膨胀。通常,一个国家不会做巨量的通货膨胀,但是也有例外,比如说一战结束后的德国,解放战争后期的国统区,最近的委内瑞拉。这时候的国家经济已经接近崩溃的边缘,甚至政权的存续性都受到严重的挑战。如果一个国家突然宣布所有货币面值后面加3个0,是不是意味着大家手里的财富增加了1000倍呢?事实上,如果未来的社会总产出不变,原先的一块钱和现在的一千块钱,对应的未来购买力是一样的!所以,货币不是好的财富存储工具。中国社会使用纸币已近千年,但没有哪家人长期储存纸币。人们施工打地基或者考古的时候,有时候能挖出真金白银,但是很少挖出纸币。老百姓说“乱世黄金,盛世古董”,认为这是真正有长期存储价值的财富存储工具。但是从长期来看,白银的价格并不是恒定的。中国本身缺少大储量、高品位的银矿,所以白银的价格曾经很贵:唐朝初期,一两(50克)白银对大米的购买力,相当于今天的5000元人民币。随着中国经济对外开放,开始从其他国家获得白银。中国明朝之后,欧洲因为从拉丁美洲获得了大量白银,就拿白银跟中国做贸易,用白银购买丝绸、瓷器、茶叶。所以,白银的价格一路下跌。到鸦片战争时期,一两白银对大米的购买力,相当于今天的250元人民币。也就是说,在1000年左右的时间里,白银的价格下跌了20倍。所以,即使是真金白银,也未必是最好的存储工具。还有没有更好的选择呢?我们祖先的选择是:土地及其附属建筑物,也就是房地产。在中国一千多年的封建社会,主流的财富储存方式是:先有土地,土地上有多余的产出,卖出去折算成钱,在家里存到一定数量后就拿去购买土地,有了更多土地,就能有更多产出,这是一个循环。在漫长的封建社会,因为生产力水平进步不快,所以土地的产出水平变化也不大,作为财富存储工具,其未来购买力也相对稳定。几千年的农耕文明里,中国人的财富积累总体来说是个零和游戏。人们会去开荒拓土,但土地总量也会因土壤沙化、盐碱化等而有所损失。所以,整个社会的总土地供应量在一定时期内是有限的,而且基本上是固定的。有家庭购买土地,就有家庭失去土地;随着土地兼并的过程,有的家庭成为大地主,有的家庭则成为吃不饱饭的贫农,甚至成为揭竿而起的暴民。此时的社会贫富差距巨大,我们说“富者田连阡陌,贫者无立锥之地”。暴民推翻严重不公的社会,带来朝代的更替。新朝代开始的时候,土地财富的分配是相对平均的,到每个朝代末期,土地兼并则最为严重。所以,将土地作为价值存储工具的财富增长模式,与封建社会的王朝更替之间,其实是互相连通的。从单个家庭来说,他们通过兼并土地取得财富的增长,经过王朝的更替后,往往财富清零。我们的老祖宗用“富不过三代”,“君子之泽,五世而斩”来描述这种财富的循环。而且,因为社会土地总量有限,家庭财富的增长是有上限的。如果能富可敌国,那可不是什么好事。以土地及其附属物作为依托的财富积累方式,是唯一有效的长期方式吗?对比西方工业文明的发展,我们可以对中国封建社会重农抑商的发展方式有更多认识。中世纪结束后,西方将投资工商业作为财富储值的工具,比如投在工厂里、商队里,跟远东做贸易,一块金币能带来每年10%的年化回报率,一百年会超过一万块金币。中国的金币埋在地底下,100年以后挖出来还是一块金币。中国古人对土地的投资,从财富积累整体来说,更接近于零和游戏。西方工商业对财富的储存能力,没有上限。而且,西方这种利上滚利的投资方式会带来增长加速度。而古代中国的土地产出,受制于生产力和天气土壤等情况,每年的结余基本是固定的、有限的数量,是线性增长。西方工商文明在整体国力,特别是物质产出上,在近现代能够加速发展和反超,背后有其财富积累模式的影子。2、过往十多年 买房者是财富管理赢家这些对今天的中国有没有什么影响呢?中华人民共和国成立以后,土地已经收归国有,但是土地的使用权和房地产是可以私产化的。房地产有两种属性,既有耐用消费品的属性,也有资本品的属性,可以作为价值存储工具。由于历史惯例,更由于早期资本市场缺乏优质的价值存储工具,房地产投资事实上成为中国资本市场的一个重要存储工具。不少家庭存够首付就买房,从一套到N套,而且被过往十多年的历史证明是大赢家!2016年12月的中央经济工作会议提出:“房子是用来住的,不是用来炒的。” 其实,投资性房地产并不适合作为长期的价值存储工具,因为不能做到真正地长期保值增值。虽然我们并不否认,房地产价格可能在一段时间内还会持平,甚至在局部地区还会快速上升。价格上升至少来自于两方面因素:第一,一件东西本身的使用价值不断提高;第二,对应的“预期未来价格”不断提高。房地产不存在第一种原因,因为房子造好后就只能折旧,使用价值会越来越低。房价上升主要是第二种原因,导致很多人担心房价有泡沫,当然这是个见仁见智的问题,此处不作讨论。我们考虑下:假设全社会人均占有房产面积提升了一倍,从30平方米增长到60平方米,或者是面积虽然没有变,但是它的价格增加了一倍。这是否意味着老百姓手中财富的增加?粗看是,原来住30平方米,现在住60平方米,感觉很好;房子的名义价格从25万到50万,感觉也很好。但是假设其他条件不变,特别是未来的社会总产出不变,那么从经济整体来看,其实并没有带来社会总体层面上的财富增加。只是更多数量的房地产再去追求和购买和原先同样数量的社会总产出,就像古代白银的数量增加了一倍,但是社会中总的生活必需品产量没变,那就会导致白银的购买力打一个对折。什么是更好的长期储值工具?受西方文明发展的启发,我们说对工商企业的投资才是长期储值工具,今天叫对实体经济的投资。这些投资,如果对应的是未来的社会总产能的提升,就会带来全社会范围内总财富的增加。图中是美国高净值家庭的资产组合,可以看到,随着总资产的增加,自用住宅和投资房地产占三个人群的资产比例分别为21%、15%、14%,比例依次降低。从国家层面上看,中国继续以房地产开发作为整个经济的主要拉动力量可能难以为继。虽然存在结构性问题,但是中国房子总体足够居住。人均房屋面积30平米,房屋自有率80%-90%,高于多数西方经济体。中国经济有结构性问题,需要控制总量的情况下调整结构,而不是继续依赖总量的快速扩张。中国房地产的黄金十年已经结束,再继续以全社会大规模资金投入到房地产开发,并不能长期促进国家整体经济快速增长。过去十多年来,中国经济的快速发展带来了整体的中国房地产行业的蓬勃发展。相应地,很多人通过投资房地产赚取了足够多的收益。今天中国的超高净值富裕人群,除了一部分是做实体经济的企业家,一部分是各种文艺体育明星,还有相当一批人是得益于早期对房地产的投资,和拥有住房开发企业,即所谓的房老板。今天,相当多的家庭依靠投资房地产来储存自己的财富。过往十来年中,我们的股票市场、债券市场、银行存款市场、私募股权投资市场,没有做到比投资性房地产回报更高。所以老百姓选择把自己的钱投入到投资性房地产中,从市场的角度来说无可指责。资金投资要往回报更高的地方流,这是资金的天性。3、市场呼唤更好的投资方式有一些讨论说,创新企业存在融资贵融资难的问题,政府希望金融能够多支持实体经济。但是,即便金融机构自己有心去这么做,他的资金是来自于千家万户的老百姓的。去问问他们:你们愿意为了支持实体经济而让自己的投资年化回报降低2%(比如说从6%降到4%)吗?我想大家的回答肯定是不愿意。就像你问员工:你们愿意为了支持创业企业而主动削减自己20%的劳动报酬吗?中国投资者和其他国家的投资者一样,主要看投资回报。当投资性房地产的收益率长期大大高于创新创业投资的收益率时,任何引导都是无力的。在成熟国家,为什么即便是高净值家庭也不以房地产作为最大投资标的?因为考虑风险和流动性的因素后,其投资回报很合理,既不太高也不太低,不会出现像中国过去那种房地产绝对压倒其他所有资产大类的情况。房地产投资该不该做、怎么做?首先我绝不是劝阻中国的财富家庭投资于房地产,而是建议大家适量配置房地产,并且择取最优的投资工具。中国财富家庭多数是持有单个房地产,这可能和业态主要是房地产开发(一级市场)有关。其实,持有单个房地产流动性差,风险大且不易对冲。随着中国房地产业从大规模开发转向存量调整,房地产二级市场呼唤更好的投资方式,比如REITs。REITs的优点很多,我简单总结一下:从财富管理的角度,首先要认识到房地产仍是中国目前最重要的财富储值工具之一。我们需要制定政策法规,把它纳入到财富管理的规划和监管中。我们应该为投资性房地产正名,欢迎它加入到资产管理的大类资产行列中,这样才能够更好地使用它做资产配置,为中国的财富家庭提供丰厚合理的回报。(本文首发于微信公众号:北京大学光华管理学院。文章内容属作者个人观点,不代表本网站立场。投资者据此操作,风险请自担。)
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  • 郁亮:中国房产行业到了新阶段 万科布局将变化

    新华社19日消息,今年上半年,从中央到地方政府,宏观调控政策频频加码,市场出现了明显反应,房价上涨势头得到遏制。如何看待这一轮的政府调控?“房子是用来住的不是用来炒的”如何实现?中国未来房地产走向何方?刚刚从王石手中接棒的万科董事会主席、首席执行官郁亮,接受“新华视点”记者独家专访,对房地产市场的焦点问题坦陈看法。郁亮认为,中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段,住宅消费大有可为,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔,房地产行业面临重新洗牌。未来,万科的布局也将出现变化,会更强调特大城市和周边的协同,投资的概念、方向会有调整。郁亮指出,现在来看,高房价问题突出的城市就几十个,都存在供给不足的原因。一些特大城市的周边城市,是否应该限价、限购值得商榷,因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。住房租赁市场方面,郁亮表示,租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,北上广深等城市,住房租赁市场需求很大,但现在主要是业主个人放租,服务商太少。万科是少数几个试水者之一,目前已经开办长租公寓1.2-1.8万间,计划今年做到10万间。专访全文如下谈宏观调控:需要功能回归记者:上半年,中国房地产的关键词就是调控你如何评价这一轮的房地产调控?郁亮:我觉得这次房地产行业的调控,有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚刚开始,启动了房地产的市场化,建立了不同类型的住房保障体系,包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用,释放老百姓的居住需求,拉动内需增长。今天行业站在一个新的起点上。近期,上海表示“十三五”期间拟推出租赁住房70万套,其他部分城市也公布了类似计划,标志着一线城市正为解决居住问题做努力。记者:住房租赁市场一直都有,现在重提租售并举有何深意?郁亮:租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,现在发展租赁市场更多的是在“补课”。2015年数据,居住消费占GDP比重,美国是12.5%,英国15.7%,德国12.1%,日本14.1%,中国6.7%,居住消费包括租金、物管、装修等。从国际看,我们租赁市场的发展空间很大。从现实看,北上广深等城市,住房租赁市场需求很大,但现在主要是业主个人放租,服务商太少。万科是少数几个试水者之一,目前已经开办长租公寓1.2—1.8万间,计划今年做到10万间。从政策看,目前的租金回报率1%-2%左右,这导致大家“赔本赚吆喝”;再者,长租房如何解决住户子女的教育也是重要问题,如果长租不能解决小孩上学,那吸引力就会大打折扣。这些都需要进行“制度性的”探索和破解,否则租售并举解决居住问题就会成为空话。谈未来:中国城市化进入第二阶段,房地产业洗牌记者:目前一线城市楼市出现“僵局”,而三四线城市房地产比较火热。你认为中国房地产市场的未来会怎样?郁亮:我认为高房价很大程度上是一种货币现象,但现在有两个转折点。一个是货币政策稳健中性,“紧平衡”在较长时间内是流动性总基调,如一些银行的按揭十分紧张,另一个是“只住不炒”现在十分明确。这两个因素是行业加速转型的关键。同时,我们认为,中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”,近年来,特大城市的承载能力到了极限,要素价格上升,企业、劳动力外溢,加上轨道交通快速发展等因素,形成了城市圈、城市带的发展。目前,房地产行业简单地将城市划分为一二三四线已经不够,甚至已经失去意义,围绕一线城市、强二线城市的周边区域,伴随着城市圈带的扩张,都有很大发展空间。轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来,结合我们回到“只住不炒”的原点、初心,再加上金融缩表等背景,我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段,住宅消费大有可为,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔,房地产行业面临重新洗牌。未来,万科的布局也将出现变化,会更强调特大城市和周边的协同,投资的概念、方向会有调整。记者:有人说北上广深等一线城市核心区域还会继续上涨,你怎么看?郁亮:现在对于房价的看法很多,关注的重点不应该放在涨跌上,而是如何解决这类大城市的居住问题,我认为方案也是有的。这些城市房价未来的走势,取决于土地供应,取决于第二阶段的城市化有没有过渡到轨道交通下的城市圈发展模式。例如东京都市圈,总面积1万平方公里,建成区面积达到8000多平方公里,其中70%是住宅。如此巨量的人口和住宅区,还能够保证多数市民通勤时间在1小时之内,靠的就是“轨道+物业”,这一模式扩张了城市边界,大大增加了可支付住宅数量。在这一过程中,有一些区域行政壁垒障碍和制度障碍,需要逐步解决。谈供给侧改革:大城市房价很高年轻人买房怎么办?记者:现在大城市房价很高,年轻人很难买房,租售并举能解决这个问题吗?郁亮:租售并举意味着一方面加大租赁住宅供应,完善相关体制机制建设,另一方面要提供更多可支付住宅。我有一种“1153供给模式”设想,即:将房地产供应分为四个层次,第一个层次的10%是针对最低收入保障人群,通过货币化补贴租金的方式解决居住问题。第二个层次的10%,则是对科技人才、医生、老师等人群,以低租金的租赁房、共有产权房等形式解决居住问题。还有一个群体是年轻公务员,他们也是社会的宝贵人才,是社会稳定的重要力量,他们也应该纳入这个范畴。这些群体能够安居乐业,对国家和社会发展特别重要。但是这部分用房不能参与市场流通,否则就会出现经济适用房分配中的乱象。第三个层次的50%,是要提供可支付住宅。可支付住宅是针对首次置业的年轻人,政府和开发商应当为他们提供买得起的房子。每个城市都应根据具体的物价水平、发展阶段推出足够的可支付住宅并制定稳定的指导价。政府要公开向社会承诺,每年的可支付住宅规划是什么,让大家做到“未来有房,心中不慌”;同时提供长期稳定的首套房金融支持方案,为他们置业提供实惠。第四个层次的30%,是完全市场化、较为高端的商品房,这部分需求现实存在,不必过度干预。记者:有人说,房地产的畸形发展会导致经济脱实向虚。你认为房地产业的供给侧改革应该如何推进?郁亮:房地产行业是实体经济的重要力量,但确实也存在脱实向虚的现象,主要表现在过多地利用投资工具和成为投资工具。当然。房地产行业天然具有投资属性,如何实现“恰当的平衡”?我觉得还是需要通过供给侧改革,增加供给来解决这一问题。现在来看,高房价问题突出的城市就几十个,都存在供给不足的原因。我认为一些特大城市的周边城市,是否应该限价、限购值得商榷,因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。谈万科战略:“当好农民种好地”记者:万科董事会近期换届,你希望万科未来的发展打上什么样的标签?郁亮:一个成熟企业,领导的色彩会越来越淡,我觉得不是给万科贴上什么标签的问题,而是根据时代的变化,适应时代的要求,做时代企业。如果一定要给出一个定位,我希望万科成为一支以“真实价值创造”为企业价值观的社会建设的有生力量,坚持艰苦奋斗,通过诚实劳动创造真实业绩。记者:作为房地产商必须与政府打交道,现在很多落马贪官都是在房地产上出事的。你认为如何建立新型健康的政商关系?郁亮:我们要做的就是“当好农民种好地”。政商之间不可能没有关系,这么多手续要在政府办,但是我们这么多年的事实证明,“亲、清”政商关系是存在的,这条路是可以走通的,所以说我们会一直坚持这种阳光下的体制。国家大力反腐,也是为了建立一个阳光透明的政商关系。如果大家希望去找关系去做事,那就是跟这个时代脱节了,过去行不通、未来更行不通。
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  • 中国房地产业协会会长刘志峰:瞄准靶心 注重实效

    “房地产供给侧结构性改革的主攻方向是提高供给质量,根本途径是深化改革,最终目的是满足需求;同时越是在市场低迷或政策调整时,越要加强供给侧结构性改革。” 7月12日,在第九届中国房地产科学发展论坛中,中国房地产业协会会长刘志峰针对当前房地产市场情况和存在的问题进行深度研判并提出7项建议。刘志峰分析认为,当前我国房地产市场存在的主要问题有:区域和城市分化严重,东部一二线城市房地产“热”和中西部三四线城市房地产“冷”的矛盾,未能得到更好的解决,给调控和稳房价带来困难;在产品供给方面,与优质公共服务资源配套的适销适用住宅还不够,难以满足高品质、多层次、差异化需求,消费者不放心、不满意的情况仍然存在;在供应结构方面,商业地产、城市综合体严重过剩,形成了大量无效供给和资源浪费,甚至在特色小镇等一些新业态发展中,也存在简单模仿、形式单一、同质化严重等问题;在供给手段方面,虽然加强了销售管理和市场秩序的整顿规范,但投机炒作和滋养其的土壤还存在;土地供给方面,仍然存在错配矛盾,住房需求量大的城市供地短缺,住房需求量少甚至库存的城市却盲目供地;房地产供给侧结构性改革与金融供给侧结构性改革不配套,杠杆率高,利用房地产套利风险増加。他认为,要妥善处理这些问题,一方面,要把握好结构性改革,就是要坚持以问题为导向,抓住供需主要矛盾,解决企业发展的疑难问题;另一方面,要促进供给侧结构性改革早见、快见成效。为此,刘志峰提出了7项促进房地产供给侧结构性改革见实效的具体建议。一是强化住房居住功能属性,将供给侧结构性改革与建立长效机制结合起来,引导企业调整供应结构,提高房屋供给质量和配套服务,满足舒适型、高品质住房需求,多为老百姓(603883,股吧)建寿命长、性能好、绿色低碳、性价比高的“好房子”。二是促进供需两侧相辅相成,租售并举,通过盘活存量,释放租赁房源,鼓励长租公寓、青年公寓的发展,推动《住房租赁和销售管理条例》修改完善、早日出台,让房屋租赁市场成为房地产的新供给、新需求。三是通过先进的生产方式促使传统的房地产焕发生机、新型房地产业态蓬勃发展。四是利用城市群、都市圈的发展,辐射带动中小城市,一手为新市民提供住房,一手盘活房地产库存。要围绕城镇化和城市群、都市圈建设,打破依托和围绕行政区划发展房地产的老观念,引导城市副中心、卫星城房地产协调发展。今年,1月~4月,京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群的13个重点城市开发项目投资7417亿元,占40个重点城市总投资的48.9%,占全国房地产总投资的26.7%;新房销售额9069亿元,占全国销售额的27.3%。五是加快资源整合和兼并重组,提高行业集中度;为供给侧结构性改革的有效推进提供组织、模式、人才等保障服务。实际上,不是房地产企业越多供给就越好,房地产的供给质量取决于专、取决于精、取决于优,要通过兼并重组加速经营困难的中小房企主动退出。六是培育科学的消费观,重视对二手房的研究和利用,要在强调供给的同时,培育科学的消费观念。房地产企业既要在供给端关注“住”的质量,也要在需求端关注“人”的需求,推动产业、人口、公共资源形成协调的供给关系,既让人有房住,也让房有人住,避免空置造成浪费。同时要重视对二手房的研究和利用,在老百姓中形成先小后大、先旧后新的消费模式。未来在一些大城市,住房供给更多要看二手房的发展趋势,同时要加快跨界合作。单靠房地产行业一家推动供给侧结构性改革不够,要用好互联网、信息技术,打造智能健康、融合共享的居住环境,拓展供给空间。七是发扬企业家在供给侧结构性改革中的首创精神。供给侧结构性改革要想取得实质性进展,必须让企业家特别是优秀企业家带头干,做出标杆示范的改革项目。
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  • 刘元春:“大消费”概念成型 三四线城镇发生质变

    6.9%,是2017年上半年中国经济答卷的总体分。这样一个总体分,意味着经济连续两个季度站稳6.9%的增速,意味着经济增速连续八个季度保持在6.7%-6.9%的区间,意味着今年全年实现6.5%左右的增长目标情况乐观。而在这样一个总体分的背后,是经济各“科目”之间的此消彼长,是“科目”内部的均衡向好。比如,工业经济升温,6月份规上工业增加值增速创下近30个月来的高点。在工业的内部,得益于大力去产能,钢铁、煤炭、化工等行业利润转好;受惠于产业变革,工业机器人、集成电路等产品产量大幅增长,制造业加速向中高端迈进,使得工业增速与发电量出现了背离。比如,新经济动能加速成长。上半年,电商、战略性新兴产业等新业态、新产业表现突出,显示随着新主体、新技术的发展,中国经济新动能正加速成长。再比如,消费正悄然成长为一股强大驱动力,为中国经济输送微观动能。并且随着居民消费的升级,服务业主导经济增长的特征更加明显。在农村,农民进城置业,养老、教育甚至旅游支出不断增长,网购也大大释放了农村的消费力量,追赶着城市的步伐;在城市,健康医疗服务、文化体育等支出爆发,人们走过刚需型消费的阶段,开始为“更好的生活”买单。而这些微观基础的变化,都是今后的宏观政策需要考虑到的地方,也是中国经济动力切换的发力点之所在。(何苗)导读经济站稳6.9%的背后,我国微观层面发生很大变化。消费升级,尤其是三四线城市消费升级态势明显,今后的宏观分析要充分考虑到这方面的预期。上半年中国经济增速站稳6.9%背后的原因是什么?后续走势如何?工业、服务业、社会消费品零售总额等加快的背后,中国经济结构正经历着怎样的变局?7月17日,中国人民大学副校长、国家发展与战略研究院执行院长刘元春在北京接受21世纪经济报道的专访认为,全球经济形势好转,对我国出口消费拉动明显,加上国内稳健的消费增长,使得上半年中国经济实现超预期6.9%的增长。特别是,经济站稳6.9%的背后,我国微观层面发生很大变化。消费升级,尤其是三四线城市消费升级态势明显,今后的宏观分析要充分考虑到这方面的预期。出口+消费同步拉动上半年经济《21世纪》:中国二季度增速为6.9%,与一季度持平,超过此前市场预测的水平。这种超预期的增长主要是什么原因造成的?刘元春:上半年经济出现超预期的状态,主要有以下几个因素:第一,出口持续向好。这对工业带动作用明显,使得整个工业增长超预期。第二,消费增长不错。主要是汽车消费超预期,去年大家预计今年汽车消费会是负增长或零增长,但实际数据显示,上半年汽车消费增速回升到5.2%,进而带动上半年汽车生产制造业增加值实现13.1%的增长,都比原来预计的状况要好得多。第三,高新技术、战略性新兴产业还在持续向好。如计算机制造业增加值增速接近14%,集成电路同比增长23.8%,工业机器人同比增长52.3%,这些高技术产业增长迅速。总体来看,全球经济复苏对中国出口的影响显著,在消费和出口同步拉动下,上半年工业反弹,以及上游产业往下游传递的力量等因素,都要好于预期。二季度释放明确信息,经济的微观基础很扎实,比如大量企业利润出现明显上扬,工业领域投资回升明显,实体经济的这些积极变化为稳定信心、稳定预期打下很好基础。上半年积极财政政策持续发力《21世纪》:一季度数据出现“开门红”时,很多分析认为一季度经济得益于系列稳增长政策。上半年稳增长政策力度如何?刘元春:目前稳增长的力度仍然很大。很明显的是财政赤字,仅上半年就出现政府支出大大超出政府收入,超出规模有6000多亿元(一般公共预算支出超出将近9000亿元,政府性基金结余有2000多亿元)。上半年政府收入水平大致为11.7万亿元,但政府支出规模在12.3万亿元。今年上半年就出现政府赤字,说明当前积极的财政政策在持续发力,今年整体财政收支平衡压力比较大。稳增长政策第二个表现在于,基础设施投资增速在回升,上半年增速达到21.6%,这在一定程度上弥补了房地产投资增速放缓带来的缺口,使得三产投资增速不至于回落过快。下半年要面临的几个考验《21世纪》:经济微观基础稳住了,积极财政政策也没有退出,下半年经济走势如何?刘元春:下半年经济会相对趋稳。我们预计三季度增速6.7%左右,四季度稍微再弱一点,全年经济增速收于6.7%-6.8%的区间。下半年经济趋稳,跟去年下半年基数较高有关,更重要的在于部分参数有下滑空间。不过,按照原定目标,今年经济增速预期在6.5%左右,实际工作中争取更好——当前经济运行在预期空间内,无需出台特别的政策来平抑。下半年面临以下几个考验,第一,地方政府债务负担加重,财政收支压力加大,可能会使得地方政府稳增长力度难以保持过去的增速。第二,全国金融工作会议释放信号显示,随着金融秩序的进一步整顿,资金适度从紧的取向很明确。国企要进一步去杠杆,国企投资增速可能会放缓。第三,房地产。当前房地产各方面参数都好于预期,这种状况可能延续到四季度初。但房地产调控是中期需要坚持的政策取向,后续房地产投资可能会受影响。上半年收紧了房地产信贷融资,政策会有滞后效应,下半年会有所反映。中国“大消费”概念成型《21世纪》:上半年社会消费品零售总额同比增长10.4%,消费对经济的贡献度在不断提升,有分析认为中国经济的动能正从投资拉动往消费拉动转变。你怎么看?刘元春:这是必然的。中国“大消费”的概念,基本成型。目前来看,整个国家处于消费升级的状态,农村消费升级更为猛烈,带动乡村消费品零售额增长很快。随着农民收入的增长,消费从过去吃穿向住行全面迈进,农民工在县级城市进行置业,这使得三线城市房地产出现复苏。随着人口城镇化进程,居民养老、教育的支出大幅增长,购买汽车的愿望逐步实现。此外,由于网购的发展,使得农村销售成本大幅下降,农村的消费力量被释放。城市消费中,旅游、健康医疗服务等增长很快。特别是旅游,境外比境内旅游增长还要快,表明中国消费潜力很大。释放消费潜力《21世纪》:上半年汽车消费超预期,下半年状况会如何?刘元春:目前汽车消费主体在三四线城市,上半年汽车出口维持较高的增速,加上汽车购置税减免政策的扩容,汽车消费短期不会出现过大的回调。更重要的是,如果房地产调控取得成功,把被房地产套住的消费,真正用到日常的消费中,中期来看对消费的支撑作用很大。在高房价压力下,大家的消费是压抑的,大家要节衣缩食去买房子,如果房地产采取两条腿走路,一条腿市场轨的商品房价格能稳住,另一条腿的保障住房能持续增长。当前居民花费在房地产的投资在10万亿左右,如果将近三分之一,即3万亿资金腾出来,会使得全国零售总额增长10个点。房地产的吸金作用,对消费升级和消费加速有很大抑制作用。当然,房地产本身会带来消费,如家具、装修等消费,房地产调控对消费短期有负面作用,但中期是明显的利好。“强监管”下半年持续《21世纪》:全国金融工作会议,提出把降低国企杠杆率作为重中之重,还要严控地方政府债务增量,要降低实体经济融资成本等。这会对下半年货币政策带来什么影响?刘元春:下半年“强监管”仍会持续,表外业务、影子银行资管产品等会持续回落,上半年银行贷款比较正常,流动性出现结构性变化。下半年对国企杠杆的关注,会对国企传统宽松授信带来冲击。市场利率上升的压力,央行会采取相应的办法来平抑,融资成本不会出现较大的上升。总体上而言,货币政策维持中性,有些部门有趋紧的压力,比如房地产、国企。当前方向既定,操作模式会更加审慎,多元化的政策工具组合会频繁地使用,最重要的目的是引导正确的预期。《21世纪》:降低国企杠杆率、严控地方政府新增债务,最终的目的是什么?刘元春:是要整顿金融秩序,让整体债务水平处于可控范围。国有企业债务过高,和地方政府债务,是目前系统性金融风险存在的两个点,被地方政府、国企占用的资金,未来要更多地释放到实体经济、有绩效的经济部门。不因控制风险而出现更大的风险《21世纪》:降低国企杠杆率、严控地方政府新增债务,是否会对下半年经济产生影响?刘元春:肯定会对他们有很明显的影响。比如现在钢铁企业利润虽出现好转,但债务率仍高,借新还旧压力很大,一旦停止给他们输血,造血功能又未形成,会对他们的生产带来影响。政策层面,国家会把控好力度。会维持三稳,即宏观政策要稳、信心要稳、金融要稳。去杠杆也不是去得越快越好,要循序渐进,要软着陆,不然会因为控制风险而出现更大的风险。要多关注微观基础的变化《21世纪》:下半年宏观调控,要注意哪些重要的点?刘元春:首先,要保持定力,当前中国经济趋稳的基础很扎实,不管是外部经济形势,还是内部微观基础。再者,对地方政府行为的变异要高度关注。现在地方政府举债行为更加隐蔽化,通过PPP、政府产业基金、扶贫贷款等方式,举债出现隐性化态势。另外,当前金融强监管和中性货币政策的搭配,局部地区的流动性风险要特别关注。最后,对于消费微观基础的变化、房地产格局变化等,要重点监控和研究。当前微观层面已经发生很大调整,是带来了近年来经常出现的超预期现象。比如,城市的消费升级和最关键的农村的消费升级,这种消费升级有一些促进的作用,包括三四线城市汽车消费状况很好,三四线住房消费状况也很好,目前三四线城镇化的内涵发生质变。对中国的微观基础悄悄发生的一些结构性变化关注不够,会导致我们宏观判断上的失误。
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  • 学者:房产从超级繁荣至居住功能将经历较长阵痛

    2017年以来,中国经济保持住稳中向好的态势。据国家统计局数据显示,2017年前5个月,工业生产、居民消费、新增就业、外贸出口等多项宏观经济指标继续改善,经济运行的微观基础有所增强,在供给侧结构性改革稳步实施的情况下,实体经济向好的动能逐步体现出来,但中国经济仍处于经济周期性下滑过程,并积聚了各种风险和结构性矛盾。总体上看,2017年上半年宏观经济保持稳中向好的局势。预计下半年经济增长仍有较强的韧性,经济增速回落的可能性较大,底线还可以维持在6.5%左右,但要完全保持上半年的态势尚需更多努力,一些潜在的风险和压力有可能会在下半年集中爆发,对经济增长造成拖累。潜在风险1.金融去杠杆进一步加大经济下行风险。2017年以来,中国将去杠杆的重点放在金融领域。尤其是4月份以来,银监会、证监会、保监会、财政部等部门采取一系列政策措施开展联合整治,加快推动金融机构实施实质性“缩表”。在多部门的严格监管下,金融部门开始主动调整业务降低内部杠杆,表现在与同业、资管、表外以及影子银行活动高度关联的商业银行股权及其他投资等科目的扩张放缓。2017年前4个月,银行理财金额只新增1000亿元,预计年内增速将会下降至10%以下,甚至有可能首次低于广义货币(M2)和社会融资规模扩张的增速,而银行对非银金融机构的债权下降了1.05万亿元,同比下降了8.5%。金融部门的去杠杆和缩表,造成了存款及M2增速也相应下降。2017年5月末,M2余额160.14万亿元,同比增长9.6%,增速分别比4月末和2016年同期低0.9个和2.2个百分点,这是自2016年10月份以来连续第7个月下降。其中5月份商业银行股权及其他投资科目同比少增1.42万亿元,下拉M2增速约1个百分点。一些通过资金嵌套逃避监管套利性质的“通道业务”逐渐被迫关闭,这将会引发金融市场流动性趋紧,抬高同业拆借利率及贷款利率。短期看,这种利率上升风险确实存在,尤其对房地产市场会造成冲击。许多城市首套房贷利率已大幅上浮,很多企业再次遭遇“贷款难、贷款贵”的问题。当货币政策适当收紧时,短期之内影子体系的信用创造将会快速收缩,也意味着非金融部门融资困难加大,可能会出现一定程度的“钱荒”。2.房地产市场正在发生挤泡沫的风险。2016年上半年,中国房地产市场超级繁荣,很多大中城市房价出现较大幅度上涨,进而引发2016年9月份以来严厉调控政策的密集出台,从而造成2017年上半年陷入量跌价稳的观望期。随着金融去杠杆流动性收紧,流向房地产领域的资金开始被挤出,房地产开发企业到位资金已出现连续两个月下滑,从而引发房地产开发投资出现较大幅度下降。据国家统计局数据显示,2017年前5个月,房地产开发投资同比增速下降至8.8%,略高于全国固定资产投资8.6%的增速,与以往高达两位数的增速有了较大幅度下降,预计下半年还会进一步下滑,给经济增速带来拖累。相比于房地产开发投资下降引发的经济下行压力,房地产泡沫破裂风险带来的危害更大。受按揭贷款利率上行的影响,各地住房需求基本被抑制,市场降温的迹象相当明显。这将会引发连锁反应,特别是堵住房地产市场持续融资的渠道。倘若这种高强度的限购、限贷、限价政策持续一段时间,意味着住房资产的流动性变得更差,房地产市场高成本融资的能力减弱,预计房价将会很快松动,泡沫将会被挤出。倘若这种挤出效应过于激烈,也会引发家庭资产暴跌的财富缩水风险。中国地产已经繁荣二三十年,而房价高涨造成资源配置扭曲进一步加剧,信贷资金向房地产倾斜加剧资金脱离实体经济的程度。随着金融去杠杆阻断了资金流向房地产领域的主要通道,未来两三年内房地产市场将会有较大幅度调整。可以说,从超级繁荣到回归居住功能将会经历一个较长的阵痛期。3.财政收支不平衡加剧赤字风险。受经济增速放缓、减税降费政策效应显现等影响,中央财政收入增速出现一定下降。2017年5月全国一般公共预算收入同比增长3.7%,较4月继续下滑。其中,中央收入增速大跌转负至-3.6%,而地方收入增速则反弹至12%;与此同时,全国一般性公共预算支出同比增长9.2%,较4月小幅反弹。在财政收支增减变化下,财政赤字将会走高。特别是要全面兑现全年为企业减负万亿元的承诺,还要发挥好扩张性财政政策的效果,预计财政收支不平衡将会加剧。虽然中央政府年初提出扩大财政支持以发挥财政在补短板等领域的作用,但仍要确保财政赤字3%的底线,因此不发生财政赤字风险就要保证这一底线不被突破。对地方政府而言,在营改增后因增值税和改征增值税跌幅扩大,消费税增速出现回落,地方财政收入压力仍较大,而地方政府一般债券付息支出增加较多,债务付息支出增长较快,2017年前5个月增速高达39.4%,而同时地方政府性基金收入和土地出让收入增速持续回落,这可能会进一步让地方政府在开展PPP项目时捉襟见肘。通常在PPP项目中,财政部门负有股权投资、运营补贴、风险承担、配套投入等财政支出责任。近期,财政部再次发文坚决制止地方以政府购买服务的名义违法违规融资,地方政府将不再通过隐性融资上马项目,这进一步让支出负担压力转移到财政部门。4.美国政策调整带来的不确定性风险。中国经济当前面临的最大不确定性风险是美国特朗普政府的政策调整。2017年4月初,习近平主席与特朗普总统会晤后,中美通过实施百日计划降低了发生贸易战的几率,但美国的政策调整造成的不确定性风险仍在加大。如美国加息的节奏比过去两年明显加快,2017年以来已经两次加息,虽然美国经济表现并不如预期的那么强劲,但美联储仍在稳步加息。而且美国年内还要启动缩表,这种外部变化风险将会加剧中国货币政策调整的难度,尤其是稳定汇率的难度加大。再如,美国正在启动实施大规模减税计划,在短期内虽不会有什么效果,但是长期将会提升美国吸引资金回流的竞争力,从而相应地弱化中国的投资环境,增加资本外流压力。政策建议从微观数据来看,2017年以来经济增速已经出现见顶回落迹象,发电量、汽车销量、商品房销量等均呈现见顶后逐步下滑的态势。从整体情况看,经济发展势头还不错,金融去杠杆的窗口仍然存在。2017年全年,中国经济增速维持在6.5%以上的难度不大,尤其是上半年经济超预期表现,反而增强了对下半年经济下行的容忍度。下半年,我们重点关注的是金融去杠杆要防范发生系统性风险,但也要谨防为“防风险”而“防”出来的风险。1.坚定地去杠杆,还要保持金融政策的灵活性。在经济稳中向好的时候,仍要坚定地去杠杆,重点要约束住金融市场的举债工具,特别是继续严查同业负债占比,同时压缩商业银行的资产扩张速度,尤其是确保中小银行信贷增速规模不超过其总资本的约束,堵住通过通道业务对资本的监管。这样做的目的是让信贷资金需求与经济增速相匹配,降低资金在金融机构空转的比例,引导更多信贷资源流向实体经济。同时注意加强监管协调,把握好政策的力度、节奏,稳定市场预期,避免因过激去杠杆和“防风险”不当而引发新风险。在经济出现较大幅度下行风险时,去杠杆要保持灵活度,在保证金融市场出清和打破刚性兑付的同时,还要根据经济基本面和市场供求变化,灵活运用多种货币政策工具组合,把握好去杠杆与维护流动性基本稳定之间的平衡,切实满足实体经济的流动性需求。而对金融去杠杆过程中遭受压力较大的金融机构,各级政府部门应不采取特殊的救助政策,确保金融去杠杆遵循市场化和法制化规则,降低央行最后贷款人和各级政府最后兜底的可能性。2.加快构建促进房地产市场健康发展的长效机制。随着各城市实施更加严格的调控政策,社会资金炒房的热度暂时被冷却下来,但现有政策并没有改变住房的投资品属性,要让住房回归居住属性,还需要建立促进房地产市场健康发展的长效机制。在当前各个城市房价尚未出现大幅下降的情况下,刚好是加快推进房地产税立法进程、加快推进不动产统一登记工作、完善住房信息联网制度和住房信用体系建设的窗口期,应尽早完善房地产持有环节税收体系,使其成为地方收入的主税种。同时,当前也是让房地产与金融资本脱钩的关键阶段,有必要将金融去杠杆与房地产去库存政策结合起来,构建房地产领域长效的融资机制,加快完善公共租赁住房建设管理制度,公平解决刚需者和低收入者的居住需求,并下定决心将各类资金从房地产泡沫中抽回,使其自然流入实体经济领域。3.有效发挥财政资金的补短板作用。当前在中央和地方财政收入增速出现下降的情形下,各地要量入为出,不超过财政赤字的底线。要结合补短板,重点加大对生态环保、城市地下管网、轨道交通、健康养老、医疗、教育等领域的投入,落实财政资金促进基础性创新的相关措施,加强对高校、科研院所等基础性科研的支持。政府要在容忍失败的基础上,始终保持对新生事物的关切心态。政府主导的投资要保持适度,保持适度的财政赤字,减少过度举债或寅吃卯粮的做法,同时依法提升政府公信力,提升民营资本投资的信心,鼓励支持采取PPP模式,积极引导民间资本参与。4.做好应对美国政策变动风险的预案。美国正在实施加息、缩表和减税计划,这无疑会对中国经济产生外溢影响。政策制定部门应做好预案,抵御美国加息和缩表带来的紧缩效应,利用好时间窗口,采取严控金融风险、做强实体经济的方法对冲美国的外溢影响。同时中国还应继续实施结构性减税,包括降低增值税、企业所得税、社保费用等,进一步降低实体经济的成本,提高可贸易部门的竞争力。此外,对美国经济政策变动带来的金融风险,中国金融部门需通过强身健体去杠杆操作,降低自身的脆弱性,增强金融系统的稳定性和提高风险抵御能力。
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  • 周俊生:房地产调控既要“紧”又要“松”

    “房地产调控要做到因城施策,不能以为越严越好。无论是紧还是松,都要针对特定对象,该紧的就要紧,该松的就应该松。”央行日前公布的数据显示,到今年6月底,我国广义货币(M2)余额为163.13万亿元,同比仍有9.4%的增长速度,但增速已比5月末低了0.2个百分点。近几个月来,M2增速出现了逐月下跌的纪录,并且在6月底创下新低,这与近期我国金融领域推行的降杠杆的方向是一致的,在未来一段时期,在央行坚持稳健中性货币政策不变的原则框架之下,随着降杠杆的持续推进,银行放贷受到一定抑制,M2增速继续放缓的概率是比较大的。但是,在M2增速出现持续放缓的大背景下,个人住房的贷款余额却保持着高速增长。数据表明,6月底个人住房贷款余额达到20.1万亿元,比上年末出现了5.9个百分点的增长,而同比增长高达30.8%。这个数据一方面表明个人房贷的增减趋势与宏观面上的银行信贷增减在总体上是表现一致的,另外一方面则表明个人房贷的需求仍然很强烈。虽然6月底的房贷增速相比半年前出现将近6个百分点的回落,但这主要是由于各地加强限购所致,去年第四季度,正是各地强化房地产调控,频繁出台或者强化房地产调控政策的时期,随着这些政策的推行,它对个人房贷的总体规模自然会产生影响。不断收紧的房地产调控政策,不仅在房贷规模上产生了影响,更重要的是,越来越多城市的房价已经改变了以往那种高歌猛进不回头的走势,或者出现滞涨,或者出现下行。但是,如果房价下行成为一种不可逆的趋势,又会对宏观经济产生不可低估的负面影响。在很多地方政府寻找不到保持经济稳定增长的引擎的情况下,这种调控政策到底能坚持多久,似乎仍然充满不确定性。而一旦调控政策有所松动,房价出现大幅度反弹,几乎是不会有任何犹豫的。因此,可以预期的是,目前的调控政策还不会轻易退出。但从央行公布的有关数据可以看出,尽管调控政策越来越严厉,但市场上的购房力量仍很强盛。在通过限购将投机投资势力基本清除出市场后,这部分购房力量应该主要由居住和改善型的住房需求所组成,而这部分需求符合“房子是用来住的”这样一个原则,特别是其中首套购房者,仍然需要房贷等政策支持。因此,市场调控在坚持从紧的同时,还应该考虑对这部分购房需求施以必要的宽松政策,比如对在限购政策允许之下的首套房实施合理的房贷利率优惠。需要注意的是,像北京、上海这样的特大城市,在多年的限购政策之下,购房需求正在向城市周边的中小城市扩散,而这些地区住房的投资投机价值也在增加。这些地区有的也已实施限购,但有的并没有,导致购房需求大量集中,房价猛涨,这其实在客观上已造成当地居住型需求的困难。因此,这些特大城市周边地区应尽快实行限购政策,不能让从特大城市挤出的投机投资需求在周边的中小城市产生“马太效应”。这些中小城市目前城镇化发展的势头很猛,农村居民进城购房的需求越来越强烈,这正是推动当地经济增长的一股重要力量。如果无视这部分正当需求,而继续对投资投机资本拱手相迎,推高房价,其客观效果只能是造成本地刚性需求的萎缩,也不利于城镇化的推进,最终不利于当地经济的平稳增长。因此,房地产调控一定要做到因城施策,不能以为越严越好。无论是紧还是松,都要针对特定对象,该紧的就要紧,该松的就应该松。尤其是在目前银行信贷降杠杆、严监管的背景下,一方面应该注意信贷不能再像以往那样,通过各种或明或暗的渠道给房地产投资投机助力,另一方面还需要对刚性的需求一如既往地给予金融支持,不能因为房贷从紧而加剧这部分合理需求的购房困难。
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  • 陆铭:房价高的真正问题 并不是因为人多

    收入有差距是经济规律,但公共服务需均等化Q提问(曹萌):在考虑快速城市化导致的贫富差距时,是不是应该把目光不仅放在城市之间,同时也要着眼于城市内部?陆铭你说的很对,在一个国家内部首先要通过人口的自由流动,来缩小城乡间和地区间的差距,但是与此同时,人口流动的确可能带来高技能劳动者和低技能劳动者同时向大城市集中,城市内部的收入差距是会扩大的。全世界范围内都存在人口规模越大的城市总体上收入差距越大的现象,这是经济规律使然。要解决这个问题,就必须通过公共服务的均等化,让公共服务覆盖到所有常住人口,这样,通过受到补贴公共服务,比如说教育、医疗和廉租房,来缩小低收入者和高收入者之间的实际福利差别,这样,大城市的收入差距所带来的负面影响,就可以得到有效的缓解。在这个方面中国还有很长的路要走,但是,这又是未来中国迈向现代文明国家所必须要做的。Q提问(米海涛):中国整体经济状况对于房地产的依赖与放纵,你怎么看?陆铭不能简单认为中国经济对于房地产的依赖是一件坏事。中国从上世纪九十年代中后期开始逐步对房地产市场进行建设,对于住房体制采取了市场化的改革方向,总体上来讲它极大地改善了中国居民的住房条件。中国住房市场的成长,总体上是体现了人们对于居住需求改善的内在动力。中国真正的问题是在于土地的供应与人口流动的方向出现了背离。由于中国的建设用地指标是政府控制的,因此大约从2003年以来,政府将大量的建设用地指标配置给了人均GDP比较低,地处中西部的人口流出省份。同时,在东部人均GDP比较高的地区,特别是一线城市,人口流入地,土地供应却相应有所减少。今天的房价高,或者房价与收入之比高,这样的现象主要存在于2003年以后土地供应相对收紧的城市。而在大量的中西部省份,特别是三四线城市,房价的上升趋势是与收入上升趋势一致的。相反,三四线城市所存在的问题,却是大量的超标建设的新城,现在有大量的住房库存需要消化。因此,中国要解决的问题,是让未来的土地供应和住房供应适应人口流动的方向。Q提问(张雅志):以前听到一种说法,有了公共交通,城市拥堵就会得到缓解,但是北上这样的城市,建了大量的地铁,公交车也不少,为什么还是拥挤?是发展还是不够吗,或者你觉得城市拥堵的根源是什么?陆铭城市拥堵,本质上是基础设施的需求和供给之间的矛盾所导致的。对于北京这样的城市来说,当前地铁建设的总量、密度、布局和运营时间还远远跟不上需求。与此同时,北京出现了以下几个加剧交通拥堵的原因。第一,北京缺乏高密度的小马路,因此,不能在出现交通拥堵的时候,像东京和欧洲城市那样通过小马路疏散交通。而北京的环线建设,本身就是存在问题的,这种交通模式,一旦出现拥堵,就会蔓延到其他地区。第二,一段时间以来北京出现了非常明显的中心城区人口向外疏散的现象,越是疏散越是会造成人的居住地与相对集中于市中心的优质教育资源和工作岗位相分离的现象,这样人们的通勤距离被人为的拉长了,也会造成拥堵。当然,交通拥堵的原因还有很多,但是,仅仅在上面三个方面做好,就可以解决北京很多问题。总结来说就是,第一,进一步建设高密度的地铁网络和公共交通网络。第二,逐步通过小街区制,形成高密度的小马路分流交通的作用。第三,要减少居住地与就业、公共服务相分离的状况,减少人们的通勤需求和通勤距离。城市选择文科比理科更易受城市影响Q提问(匿名):你喜欢上海这座城市吗?如果可以选择离开,你想去哪里?陆铭总体上我还是喜欢上海这座城市的。除了个人家庭的原因之外,上海的确是中国比较国际化的城市,而且这里的文化氛围,服务质量,城市建设各方面都非常好。但是,同时,作为一个上海居民,我也必须要指出,上海在最近这些年,表现得越来越保守,与上海需要引领全中国发展的历史角色和未来建设全球城市的定位相比较,目前的各方面制度政策,以及人们的行为和思维方式,已经远远滞后于她应该拥有的形象。在科技、创新、文化等产业方面,上海已经明显落后于其他兄弟城市。如果说要离开上海,对我个人而言,并不太容易,如果一定要做个选择题,也许我会选择杭州。Q提问(段景卉):我是一名正在报志愿的高考文科生,现在在一线城市211和其他省市985之间纠结,您觉得大学、城市和专业之间的重要性是怎样的?陆铭大城市和小城市,各有自己的优点和缺点。大城市的好处,是它具有更加丰富的就业机会,和个人发展的可能性,同时,大城市的服务质量比较好,服务多样性比较丰富,这样的话就产生了对于人才的吸引力。同时,大城市的市场环境也更加强调公平竞争。以上这些方面都是小城市的弱点,也是有些人“重返北上广”的根本原因。但是就像大家所感受到的那样,大城市的生活成本高、通勤时间长,这些方面,都会形成更大的生活压力,因此,每个人应该根据自己的偏好和职业发展方向来做出选择。如果更看重大城市的生活品质和就业机会,那么就必须要承受它给你带来的压力。特别是,如果您所从事的职业,是以知识、技术和信息为核心竞争力的,留在大城市,对于一生的发展的确会带来更多的好处。此外,如果属于文艺青年,更加在意在大城市的文化氛围和消费的多样性,那么大城市丰富的文化生活也的确是中小城市无法比拟的。我曾经说过一句话,大城市的房价就好比著名歌星的演唱会入场券。越是著名的歌星,演唱会入场券就越贵。而大城市的房价,就是你接近大城市的好生活和就业机会所必须要付出代价。
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  • 潘建成:人均住房面积40.8平米 不存“被平均”问题

    近期,有网友针对国家统计局发布的“2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米”提出质疑,认为自己“被平均”。国家统计局信息景气中心副主任潘建成今天(10日)对中国之声表示,“目前发布的40.8平方米的平均数是那种算术的平均数,而人们一般感觉上更能接受的是中位数,中位数和平均数是两个不同的代表平均水平的数据;当一组数据的差距特别大,尤其是特别高的那部分数据比较多的时候,中位数和平均数的差距就会拉大,但不是‘被平均’这个概念,只不过说,你要如何去理解”,潘建成强调,这是不同的统计指标的应用问题,它不存在是不是“被平均”的问题,对此,要理性去分析。潘建成说,算术的平均数包括地域之间的平均、大中小城市之间的平均、城乡的平均、大面积和小面积的平均,这个平均数往往是用于测算总的平均,估算总的面积,估算总的房地产的发展等等,在这些经济方面,用这种平均数的意义更大,但是,如果要去反映民生,也就是说,体现民生的改善程度时,做这些分析时,建议最好用中位数,中位数正好反映了中间这部分人它目前所处的状况。潘建成分析,具体而言,目前所公布的城乡居民的居住面积——平均40.8平米的结论的得出,可以关注三方面的内容。第一,城乡居民的居住面积是通过抽样调查取得的,这是城乡住户调查的一部分。从目前看到的方案来说,全国一共抽了16万户代表作为样本,16万户样本应该说样本量是非常大的,从抽样调查的精度来讲,抽样设计是非常科学的,通过16万户来测试的数据应该说精度是非常高的,所以这个数据的取得是通过16万户人均居住面积的平均数来代表全国整体城乡居民的平均数,这是它的数据的测算过程。第二,全国人均住房面积40.8是城乡的平均,可以看到,城镇居民的确没有那么多,是36.6,农村居民是45.8,这两个平均得到的结果是40.8。当然,城乡住户房屋的质量、地理的区位是不一样的,但是面积来说,确实是农村居民的居住面积会多一些,所以人们感觉到差异,大多是从城镇角度出发,城镇居民确实居住面积不到40.8平方米。第三,人们可能感觉有差异,比如说像一些大城市,一线城市和二线城市居住会相对紧张,但是,一些小的城市,三线、四线,包括县城,都是作为城镇居民的范畴,这样一个平均是大城市、中等城市、小城市、县城的一个平均,所以假定你是以大城市的居住环境来考虑问题的话,可能会觉得这个数值高了。还有一个问题,我们说,其实和平均收入的概念一样,其实居民的居住面积内部是有差异的,比如说,有人居住了一个大的别墅,但是,也有人住了一个小房子,只有50平米,这两个一平均,可能就是接近300多平米、200多平米这样的居住水平,显然,这个平均是因为内部差异,当内部差异越大,这个平均的结果给人感觉的差异就会越大。事实上,统计上还有另外一个数字,就是中位数,就是当我们说平均的时候,假定什么数字更能反映大家的居住面积呢?或许你用所有人的中位数,我们说我们用16万户做抽样,抽样完之后,每个人的抽样数都有数值,这数字把16万从高到低一直排下来,那么排到最中间的,第8万个人,这个人的居住面积是多少?这个就是中位数,当人们的居住面积差异很大的时候,这个中位数一般会低于平均数,甚至会远低于平均数,所以人们通常讲的平均概念,主要指的大约就是中位数,这样的中位数和现在已经公布的算术的平均数是有差距的。
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  • 任泽平:房地产投资将超市场预期 预计全年增长5%

    投资是一趟修心的伟大旅程。每年都有一批批朝圣者前往奥马哈聆听智者的布道,巴菲特告诉我们,“当别人恐惧的时候我贪婪,当别人贪婪的时候我恐惧”。市场在长期是有效的,由于悲观情绪跌破内在价值的资产最终将被市场纠正,做时间的朋友。知行合一是一生的修炼,现实中经常是“当别人恐惧的时候我更恐惧,当别人贪婪的时候我更贪婪”,流行的言论往往是随波逐流的情绪放大器。一个独处时冷静理智的个体,在融入群体之后往往会迷失自我,成为乌合之众的一员。在金融的丛林里,面对不确定的未来,我们不得不依赖过往的经验、动物的直觉和对人性的反思。人是社会性动物,而投资往往是反人性的。既能顺应趋势,又敢于反思并提出独立客观的判断,不怕成为异类,不媚众,除了知识经验之外,还需要心态、勇气和耐心。所以,投资圈里很多大佬最后都去修了佛老。晨钟暮鼓警醒世间名利客,经声佛号唤回苦海梦迷人。不生亦不灭,不常亦不断,不一亦不异,不来亦不去。总体来看,今年市场上流行的观点对经济、房市、股市、债市普遍悲观。在一片悲观之中,我们有没有忽视一些积极因素?有没有因为恐慌导致跌破内在价值的资产?拿着显微镜容易会将短期利好或利空因素放大,拿着望远镜才可能作出更全面客观的判断。一、未来相当长的一段时间经济L型,过度悲观过度乐观可能都是错的我们在2015年曾提出“未来相当长一段时间经济L型”的判断,经过2008-2015年快速下滑,2016-2018年中国经济将步入增速换挡期的波动筑底期。2016年初-2017年Q1经济小周期回升,GDP增速也只是从6.7%回升到6.9%,未来经济二次探底,但可能幅度不深、斜率不陡。下行力量来自去库存、房地产调控、金融去杠杆、财政整顿等,支撑力量来自出口复苏和制造业投资恢复等。经济步入去库周期,但由于补库时间短、总体库存水平不高,未来去库压力可能并不大。随着需求和价格回落,2017年2季度主动补库转入被动补库存和主动去库存,预计去库存周期将持续到2018年下半年。由于前期补库存阶段企业对未来经济前景普遍谨慎,因此补库时间较短、总体库存水平并不高,2017年1-4月规上工业企业产成品库存累计增长10.4%,为此轮补库周期的高点,但却远远低于前几轮库存高点,比如,2014年1-8月15.6%、2011年1-10月24.2%、2008年1-8月28.5%,因此未来去库存对经济的拖累也将弱于前几轮周期。而且,煤炭、螺纹钢等库存水平甚至仍处于历史低位,近期在黑色系带领下大宗商品价格甚至再度反弹。房地产销售投资边际走弱,但房地产投资仍将超市场预期。2016年底,市场普遍对2017年房地产投资十分悲观,大部分预测在0增长附近,我们专门出了一篇报告《为什么我们对2017年房地产投资不悲观?》,结果2017年1-5月房地产投资累计增长高达8.8%,高于2016年全年的6.9%,房地产销售金额、面积在去年同期50.7%、30.2%的高基数基础上又分别增长了18.6%、14.3%,尤其是三四线城市销售大幅超预期,主要受益于大都市圈外溢效应、农民工返乡和棚改去库存。更为值得重视的是,北京上海的商品房销售中80%左右是二手房,而三四线城市90%左右是新房,这对家电家具等地产后周期行业带动十分明显,这也造就了今年家电家具行业牛股辈出。考虑到一二三四线城市商品房库存去化十分充分(2016年商品房销售额增长34.8%,而房地产开发投资仅增长6.9%,这是近二十年来二者剪刀差最大的一次,表明库存去化十分充分)、大开发商现金流充裕、2018-2020年还有1500万套棚改项目,预计房地产投资增速未来将边际放缓,但仍将超市场预期,预计2017年全年增长5%左右。2017年基建投资有放缓压力。2017年1-5月基建投资(电力+交运+公共设施)累计增长17.3%,虽然高于2016年的16.1%,但是低于2017年一季度的19.4%,有放缓迹象,可能跟一季度GDP增速高达6.9%、财政收入放缓、新一轮财政整顿等因素有关。继50号文(《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》)、87号文(《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》)后,国务院第4次大督查将于2017年7月派出督查组,重点督查地方违法违规融资担保等,下半年地方融资和基建将下滑。2017年出口复苏将超预期。我们在2016年底曾预测“2017年出口肯定比2016年好”。在美欧经济复苏、2015年8月-2016年底人民币兑美元贬值14%等因素推动下, 2017年1-5月出口累计增长8.2%,远高于2016年的-7.7%和2015年的-2.9%。考虑到美欧先后经过金融去杠杆,经济复苏的可持续性较强,因此2017年出口对中国经济将有正向支撑。2017年制造业投资将逐步恢复,但较为缓慢。在企业利润改善、出口复苏、设备更新等带动下,制造业投资自2016年下半年以来出现改善迹象,2017年1-5月制造业投资累计增长5.1%,高于2016年的4.2%。2017年1-5月规上工业企业利润同比增长22.7%,为2012年以来最高水平。但是,由于企业对未来经济前景仍谨慎,因此窖藏现金,制造业投资恢复较为缓慢。中国经济结构正进入消费主导,波动收敛。2016年第三产业占GDP比重已上升至51.6%,大幅超过第二产业的39.8%和工业的33.3%,消费率已攀升至51.6%,投资率降至44.9%。考虑到消费刚性和升级,随着中国经济步入服务消费主导的社会,经济的波动性将下降、稳定性将提高。因此,经济在中期处在L型的波动筑底,预计2017年二次探底,但幅度不深,预计1-4季度GDP增速分别为6.9%、6.8%、6.7%、6.6%,2018年1季度压力稍大,可能破6.5%。虽然经济L型,但结构分化却是天壤之别,市场化的传统行业经过产能出清进入剩者为王、赢者通吃的时代,“新5%比旧8%好”,低估值有业绩的行业龙头崛起,催生漂亮50。展望未来,库存周期、房地产周期行将结束,出口周期、产能周期、政治周期等新周期正在开启。二、金融去杠杆真的一去就灵吗?中国经济的出路不简单是去杠杆,更重要的是改革!从金融杠杆率周期来看,美欧先后完成了去杠杆,私人部门资产负债表修复,具备了再出发和经济持续复苏的能力。美国在次贷危机之后经过2008-2011年金融去杠杆,欧洲在主权债务危机之后经过2011-2016年金融去杠杆,先后步入加杠杆周期。在抑制房地产金融部门的同时,美欧经济通过QE零利率、私人部门资产负债表修复、再制造化、页岩油气革命、减税等振兴实体经济。因此,美欧经济先后复苏而中国经济持续衰退,美欧股市先后走牛而A股大起大落之后长期震荡。反观2008年以来,中国过度刺激房地产导致金融加杠杆和实体衰落。中国经济1999-2007年去杠杆,2008-2016年上半年加杠杆,2016年下半年以来去杠杆。金融加杠杆周期尾声是滞涨,去杠杆是债务通缩循环。2008年之后,在三次货币宽松、刺激房地产和金融自由化的背景下,房地产金融部门迎来空前的过度繁荣,2008-2016年北京上海深圳房价涨幅高达惊人的6倍之多。房地产部门的过度繁荣导致实体经济成本大幅上升,金融部门的过度繁荣拉长资金链条抬升融资成本,实体和金融是皮和毛的关系,缺少实体经济支撑的金融地产繁荣落入加杠杆和庞氏融资。而2008年以后美欧虽然实施QE和零利率,但房地产和金融部门受到了沃尔克法则、金融杠杆等监管约束,“宽货币+严监管”政策组合推动了金融去杠杆。中国经济可能已落入“流动性陷阱”。2015-2016年上半年,M1大幅回升而M2并未跟随,表明超发的货币并未流入实体经济进行信用创造,而是推涨资产价格,落入流动性陷阱,这是金融加杠杆周期尾声的典型特点,投机型投资者向庞氏型投资者转变。金融自由化导致影子银行崛起和监管套利。2011-2013年、2014-2017年商业银行总负债增速远超M2增速,先后采用表外理财和同业存单进行主动负债,通过规避监管、放大杠杆进行套利。2014-2017年形成同业存单—同业理财-委外投资的套利链条。2014年在信托通道监管趋严的背景下,监管层鼓励非银机构创新,基金子公司、券商资管、新兴保险(万能险)等补位信托,成为新的加杠杆通道。2011年末-2016年末券商资管规模从2818.68亿元飙升至17.82万亿元,五年间年化复合增速高达45%,基金子公司2013-2016年从9000多亿飙升至10.5万亿,创造了3年10倍的增长奇迹。利率市场化催生同业存单,中小银行借此主动负债做大规模,并通过委外投资进行加杠杆、加久期和下沉信用,同业存单发行量从2014年9000亿飙升至2016年的13万亿。为什么中小银行爱发行同业存单:主动稳定、无需缴准、监管短板。发行自主权在发行银行,可根据自身需要主动负债,自主确定发行金额(起点5000万)与期限,不会被提前支取,稳定性高。同业存单发行银行负债端记在“应付债券”科目,不必像存款一样缴准,理论上具有无限的货币创造能力,不受“单家商业银行同业融入资金余额不得超过该银行负债总额的三分之一”的限制,理论上具有无限的负债扩张能力。从资产投向来看,购买同业理财(空转套利)、委外投资(监管套利)缺乏监管且不消耗资本。未来如果纳入同业负债、缴准和计提资本,将导致影子银行缩表、信用收缩和低评级债券抛售压力。三轮金融加杠杆的底层资产均是房地产和地方融资平台,金融纪律涣散的背后是财政纪律软约束。过去10年,基建投资高歌猛进,房地产销售大起大落,制造业投资持续萎缩,表明主要是地方融资平台和房地产部门加杠杆,再次证明金融纪律背后是财政纪律,金融被迫为财政买单。某种意义上,近年大规模地方债务置换是在中央信用背书下对过去地方财政融资的货币化买单,三四线房地产去库存是对过去地方造城铺摊子的货币化买单,一次次债务货币化导致货币超发,引发房价轮番上涨,会导致全社会买单。因此,在金融秩序整顿的同时,亟需推动财税、国企等软约束部门的改革,并跟中央信用剥离,打破刚兑。金融去杠杆真的一去就灵吗?中国经济的出路不简单是去杠杆,更重要的是改革。过去这些年,政策以服务实体的名义进行了大量金融创新和货币宽松,但最终却推升了房价、拉长了资金链条,反而实体经济受到了伤害。现在政策为服务实体经济进行金融去杠杆、引导资金脱虚向实,结果融资成本高企,实体经济再一次受到伤害。现在有一种流行的观点,认为金融去杠杆一去就灵。我们认为,中国经济的根本问题是金融改革(利率市场化、金融自由化)和实体改革(国企改革、财税改革等针对软约束部门)不匹配,国企、地方融资平台等低效率部门借助隐性背书和刚性兑付加杠杆占用了过多资源,而民企、制造业、生产性服务业等高效率部门被挤出。如果不能推动改革提升实体经济回报率,即使金融杠杆去掉,资金也未必回流实体经济,而是可能落入“流动性陷阱”。当前金融去杠杆误伤实体经济不容忽视,未来的根本在于推动国企、财税等软约束领域的改革,打破刚兑,大规模减税,放松服务业管制,并加强金融监管协调。未来金融降杠杆的政策组合应从“紧货币+严监管+弱改革”转向“宽货币+严监管+强改革”。美国在金融去杠杆时期货币政策和监管政策的配合值得借鉴,2009-2014年美联储长期实施零利率和QE,但是对房地产和商业银行监管升级,实施沃尔克法则并控制杠杆率,因此金融去杠杆比较有效,房地产金融泡沫没有过度膨胀,私人部门资产负债表得到修复,经济步入可持续复苏轨道。因此,货币宽松不是加杠杆的罪魁祸首,监管放松导致了房地产金融部门的过度繁荣,金融降杠杆的政策组合应是“宽货币+严监管+强改革”。 考虑到油价大宗价格下跌、房价环比放缓、利率超调,下半年再通胀到再通缩压力增加,年底CPI可能回落至1%附近。考虑到去年PPI从年初的-5%大涨至年底的5.5%,预计今年底PPI可能回落至0附近,2018年Q1可能负增长。面临再通缩和实体融资成本大幅上升的压力,货币政策边际不宜过度收紧,应逐步回归逆周期调节,降低企业融资成本,宏观审慎和监管政策可以适当保持压力降杠杆稳杠杆,堵住资金流向房地产和金融加杠杆的管道。过去10年,中国经济改革走了不少弯路,比如,试图通过刺激房地产来稳增长,试图通过金融自由化绕过软约束部门来提升资源配置效率,试图在竞争性领域做大做强国企,等等。最终发现,国企、财税、社保、行政管理体制等深层次改革是绕不过去的,必须攻坚克难。作者曾在体制内研究了5年公共政策,并参与改革方案,深感越是将历史拉长,经济发展越具有普遍规律,比如,在竞争性领域民营企业因为产权清晰激励到位比国企更有效率;减税不仅有拉弗曲线效应更重要的是提振企业和消费者信心;没有一个国家可以通过刺激房地产实现长期繁荣,房价暴涨不仅恶化收入分配而且抬升实体经济成本,最终饮鸩止渴抑制长期经济增长,日本在上世纪80年代、美国在20世纪初都曾犯过类似的错误,那些缺乏财政金融纪律的新兴市场国家更是经常禁不住诱惑;包容性政治经济制度比攫取性制度更能促进长期经济增长和自由民主,攫取性政治制度下的包容性经济制度即使暂时能够实现短期经济增长但也有复辟重回攫取性经济制度的可能。中国30多年的改革开放便是尊重市场经济普遍规律的结果,越尊重普遍规律,越开放,越自信。站在大时代的转折点上,衷心希望中国能够重启市场化改革,开启新的未来!三、做时间的朋友:涨上去的是风险,跌下来的是机会,债市配置价值凸显,港股牛市,股市震荡结构性机会,大都市圈房子相对具备长期配置价值今年大家普遍反映投资比较难做,主要是相对2014-2015年货币超发推动资产价格轮番上涨而言,随着流动性退潮,股债调整,市场缺少激动人心的系统性机会。但对于专业的投资者而言,涨上去的是风险,跌下来的是机会,3.6%的10年期国债显然比2.6%的更有配置价值,3000点的A股比5000点看上去变得安全了。2017年很难赚到央行投放的快钱,但可以赚到估值修复和业绩增长的慢钱,做时间的朋友。今年上半年跑赢现金类资产的机会不少:从年初以来,黄金涨了11%。我们在2016年12月报告《黄金价格的决定因素与2017年展望》进行了推荐:“考虑到11月9日特朗普逆袭成功后,市场预期可能过头,基建+减税+反移民等新政将面临诸多不确定性,2017年1-2季度黄金可能有机会。”港股恒生指数涨了16%,便宜是硬道理,资金南下提供了估值修复的催化剂。美股、欧洲股市、印度股市等外围纷纷走牛,除中国外的全球经济走向复苏,美欧英央行集体转向鹰派。国内股市,在小股票不断创新低的同时,以茅台、格力、平安、美的、招商银行(23.430, 0.43, 1.87%)等为代表的行业龙头漂亮50均出现了大幅上涨,部分股价创历史新高,而且这些股票都是大票,可以买到量。2017年投资者业绩分化比较明显,价值投资复兴。2016年初我们提出“休养生息,向低估值有业绩的方向抱团”,2017年初以来提出“从流动性驱动到业绩驱动,买就买龙头”。部分三四线城市房价补涨,主要是库存去化充分、大都市圈外溢和农民工返乡购房需求。展望未来,我们赚不到货币超发的快钱,但是货币收紧导致资产价格调整,在长期看部分资产具备了配置价值,可以赚到估值修复和业绩增长的慢钱:债市具备了配置价值,部分股票开始变得没那么贵了存在结构性行情,房地产调控提供了上车机会。债市配置价值凸显,我们可能正站在债市新一轮牛市的前夜。过去我们基于滞涨和去杠杆提示债券市场的风险,在2017年5月下旬开始调整观点:“经济通胀回调提供了基本面支撑,债市开始跌出价值,债市配置价值凸显”。6月我们对债券市场的观点转向积极:我们可能正站在新一轮债市牛市的前夜,建议哑铃型配置。债券市场的熊牛之界存在三大信号:经济名义增长率见顶、市场换手率明显上升以及债券回购利率期限利差回到历史高位。随着经济二次探底、再通缩、货币政策从收紧转向不松不紧,债市正开始逐步具备配置价值。股市震荡分化业绩为王。流动性退潮和风险偏好降低后,市场在拥抱流动性、确定性和业绩。供给出清,剩者为王,赢者通吃,新5%比旧8%好,市场风格继续在低估值有业绩行业龙头的方向。2014-2015年行情经历了三波:有业绩有故事—没业绩有故事—既没业绩也没故事。2016年初以来震荡市下的结构性行情正步入第二阶段:从低估值有业绩行业龙头到估值业绩基本匹配的行业寡头,从消费向金融、周期、部分成长行业以及二线蓝筹扩散。未来变盘可能来自货币政策转向、监管高压退潮和改革预期重启。在土地财政制度环境下,大都市圈房子相对具有长期配置价值。房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。2015年看空股市之后提出“一线房价翻一倍”,2016年9月份提出“这一轮房价上涨接近尾声”,预计短周期或调整到2018年。如果土地财政制度不改革,每次通过行政手段冰冻房地产销售和土地市场,调控时间超过1-2年,地方财政往往扛不住,然后各种小动作放松。当前房地产调控主要靠限购限贷的行政手段,而库存去化又十分充分,如果2018年底之前土地供应不理想、房产税推不出来,2019-2020年房价存在报复性上涨的风险,而这次调控提供了上车的机会。因此,未来如果以人地挂钩、供地和房产税为主的长效机制能够建立起来,房地产市场有望持续健康发展。下海三年来,提出过一些判断:新5%比旧8%好、对熊市的最后一战、5000点不是梦、改革牛、水牛、海拔已高风大慢走、我理性了市场疯了、一线房价翻一倍、经济L型、向低估值有业绩的方向抱团、新周期、我们正站在新一轮债券牛市的前夜。有些观点因为与众不同经常引起一些讨论,但从研究本身,始终追求独立客观,真诚地面对自己的内心。险夷原不滞胸中,何异浮云过太空。夜静海涛三万里,月明飞锡下天风。一切纷嚣俗染不足以累其心,真有凤凰翔于千仞之意。此心光明,夫复何言。(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 经济学家连平:房地产税将分时分批逐步落地

    “目前各项房地产调控政策已几乎用到极致。长远来看,紧缩调控不能无限期持续,长效机制建设刻不容缓。在房地产税方面,预计未来将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。”交行首席经济学家连平7月5日在交银集团“2017年下半年宏观经济金融展望”发布会上展望下半年房地产政策时表示。连平称,随着房地产行业紧缩政策的出现和调控范围的扩容,市场需求趋于观望,市场成交增速大幅回落,房地产泡沫有所抑制。考虑到目前房地产库存总量仍在高位,且房地产部门杠杆率水平提升较快,加之房地产行业抗风险能力整体较弱,房地产泡沫风险仍需警惕。“未来需要重点关注的是房地产价格出现较大波动可能会引发的信用风险。”连平预计,下半年房地产调控政策难有明显松动,对热点城市维持严厉,市场需求在政策高压下将趋于观望,成交同比回落态势延续;政策驱动下的三四线楼市还能维持阶段性稳增,对总体销售形成一定支撑。房企各主要融资渠道的限制或收紧,将使到位资金增速继续缩窄;其中按揭贷款规模和占比将双双下降,重点地区首套、二套房贷平均利率明显上调。在销售端的拖累和资金端的约束下,房地产投资增速将呈现“先扬后抑”局面,自二季度见顶回落步入下行阶段;但在土地购置和去库存政策的对冲下,开发投资增速下降将减缓,预计全年增速约5%左右。展望未来的房地产政策,连平表示,房地产长效机制的研究和执行工作将加快推进。目前各项房地产调控政策已几乎用到极致,市场预期逐渐由疑问被引导向认同并习惯这种节奏。但长远来看,紧缩调控不能无限期持续,长效机制建设刻不容缓。在房地产税方面,预计未来将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。在住房制度方面,积极发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度。
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  • 周小川:保持货币政策稳健中性 加强预期引导

    7月5日,中国人民银行发布2016年年报,周小川行长在致辞中提及,2017年将坚持以推进供给侧结构性改革为主线,保持货币政策稳健中性,加强预期引导,把防控金融风险放在更加重要的位置。据观点地产新媒体查询,周小川在致辞中回顾2016年时表示,国际形势错综复杂,不稳定性、不确定性进一步凸显,国内经济运行总体缓中趋稳、稳中向好,经济结构加快调整,但经济增长内生动力仍然不足,产能过剩和需求结构升级矛盾突出,金融风险有所积聚。周小川将2016年工作总结为六点,首先便是稳健货币政策的针对性和有效性进一步加强。其中,综合运用公开市场操作、流动性调节工具和存款准备金率等手段,保持适度流动性。2016年末,广义货币供应量同比增长11.3%,全年社会融资规模增量达到17.8万亿元。其次,金融支持供给侧结构性改革工作成效显现。去库存方面,完善因城施策差别化住房信贷政策,强化热点城市房地产领域资金管控,支持满足居民合理购房需求。去杠杆方面,积极参与降杠杆有关政策制定,按照市场化、法治化原则指导商业银行开展债转股。第三,金融改革开放取得新进展。始终坚持通过深化改革开放来增强金融发展的活力和动力。推进人民币汇率市场化形成机制改革,提高汇率机制的规则性、透明度和市场化水平。在银行间市场创新推出转股型二级资本债、特别提款权计价债券等产品,稳步推进不良资产证券化、房地产投资信托基金等试点,增加熊猫债发行主体和规模,扩大境外投资者主体范围并取消额度限制。配合有关部门推出“深港通”,继续优化“沪港通”试点。第四,金融风险防范化解工作稳步推进。面对金融风险易发高发态势,充分发挥牵头单位作用,着力加强防范化解重点领域金融风险政策措施的统筹协调,推动完善跨市场、交叉性金融业务及各类综合经营的监管安排,研究制定更为规范的资产管理业务标准,组织开展互联网金融风险专项整治。开展存款保险评级和结果运用,研究完善存款保险风险识别和早期纠正机制,探索发挥存款保险市场化处置平台作用。第五,开展国际金融合作扩大中国金融影响力。利用二十国集团主席国身份,主导财金渠道系列会议,在推动宏观经济政策协调、完善国际金融架构、推动金融部门改革及发展普惠金融和绿色金融等方面形成重要峰会共识。确保人民币加入特别提款权货币篮子顺利生效,不断优化人民币国际使用政策和机制安排。第六,金融服务和管理水平显著提升。2016年,中国人民银行在推进金融法治化、金融业综合统计、地方国库现金管理、中央银行资产负债表和损益表管理等方面进展明显,支付和征信体系规范化运行显著改善,金融业科技保障、货币发行管理、数字货币研究、打击非法集资和电信网络新型违法犯罪以及反洗钱、反恐怖融资等工作均取得新的成果,金融服务的覆盖率、可得性、满意度进一步提升。
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  • 胡乃军:房价冷冻非低迷 严调控下或趋稳

    从2010年到2016年,北京新建商品住宅的半年网签量一直保持在两万套以上,最低点为2014年上半年的2.3万套。而今年上半年,北京新房网签量跌破两万套,创下历史新低。二手房交易量减少超过三成,已经跌近谷底,房价也由区域性回落逐步转为普遍回落。针对未来北京房地产的走势,有业内人士表示,随着房地产市场后开发时代的来临,北京土地供应整体萎缩,新房市场的供应和成交规模逐步缩小将成为新常态。再加上北京当下执行着史上最严厉的调控新政,下半年北京新房市场还将持续低迷。北京房价会有较大松动么?中国经济网评论员胡乃军在《我财经》节目中表示,现在就判断说北京的房地产市场比较低迷还早了一点,为什么呢?因为数据显示新签约商品房的数量、二手房成交量,包括二手房成交价格,不论是环比还是同比都略有下降,但这是建立在317以来新政调控的基础之上,其实就是交易暂停了。所以只能说我们现在市场处于冷冻阶段,而不是低迷阶段。雄安新区和北京的通州正在开发和发展,所以未来北京的西城、东城加部分海淀很有可能是中央政务区,所以对这房地产的经济发展,包括税收的功能要求没有那么高,再加上北京市的一部分功能要分去通州,中央的一些部分的功能要分到雄安,所以这对北京的房地产市场会有一些不确定性的影响,但如果没有这几个因素,北京的房地产市场还是会非常的好,会吸引世界的资金在这里投资。所以如果考虑这两个因素,会对北京房产市场起到一定的抑制作用,但是从长远来看,北京的房地产市场还是稳健的。“对于想买房子的人来说,我还是那两句话,想要买住的房子,不要犹豫,越早越好。要是去投资的话,显然北京不可能有那么大的投资区间,也不给炒房留有任何的空间和余地,可以考虑别的城市。北京的房价在稳健当中还会保持向上,但短期来看由于317新的调控,由于雄安新区的发展、通州的建设等等,在一到两年内,北京的房地产是稳中向下的。” 胡乃军说。
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  • 郁亮的万科故事:“只谈市值,格局小了”

    一直游走在理想与现实之间。在万亿目标下,郁亮一方面要搭建万亿大平台,让万科从“最大”变成“伟大”,另一方面则要继续进行带有理想主义色彩的探索,例如如何在互联网时代,赋予万科更多的想象空间。“我内心里一直在追求变化,所以不断在想,不断在变。那时我觉得变化就是理想。”1988年,刚从北大毕业的江苏青年郁亮决定南下。两年后,他的人生轨迹开始和王石以及万科有了交集。当时,万科已经头顶“5100万元净资产”“上市公司”等诸多光环,而王石亦正雄心勃勃地要将他的公司打造成为多元化、集团化的军团。有理想,是郁亮决定从大国企深圳外贸集团辞职加盟万科的重要理由之一。王石,自然而然扮演起了导师的角色。27年后,2017年6月30日,郁亮从王石手中接过衣钵,正式成为万科历史上第二位董事长。一直游走在理想与现实之间。在万亿目标下,郁亮一方面要搭建万亿大平台,让万科从“最大”变成“伟大”,另一方面则要继续进行带有理想主义色彩的探索,例如如何在互联网时代,赋予万科更多的想象空间。关于万科,旧的故事并没有结束,而新的故事才刚刚开始。革自己的命2013年5月17日上午12时35分,48岁的郁亮成功登上珠穆朗玛峰。这是他第一次站上珠峰之巅,征服这座8844米的世界最高峰。从一个不爱运动的中年“小胖”,到成功攀上珠穆朗玛峰的运动达人,郁亮用了三年的时间。在此之前,他也用了三年时间,来适应万科总经理这个新角色。2001年,35岁的郁亮从财务投资负责人升任万科总经理。那一年,万科销售额只有24.49亿元。自称“普通人”的郁亮,心中实则有猛虎。2004年4月,万科20周年论坛上,郁亮发布了万科2014年销售达到千亿的目标。彼时,万科销售额也仅为91亿元。3年之后,万科500亿元胜利在望,他便开始着手组建万科千亿级的管理平台和团队。2010年,在连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军的同时,万科也成为国内首家销售金额突破1000亿元的房地产企业。这比郁亮当时“壮着胆子”提出来的目标提前了4年。千亿之后,万科该走向何方?郁亮强调,万科应从“规模速度型”转向“质量效益型”:“忘掉规模和数字吧。”2014年,万科首次提出“白银时代”概念。“黄金时代我们只需要做两件事:一个是搭一个售楼部,二个是在大家的媒体上打一个广告,要是市场不太好,打一个折扣就可以了。而现在呢?找客户是很艰难的一件事。”郁亮如此作比喻:黄金时代如少年青春期,而地产进入白银时代后,行业将会更加成熟。同年,郁亮正式提出,万科将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型,同时主导推出事业合伙人和跟投制度,并抛出万亿大万科的宏图。在“万亿大万科”的十年战略目标下,郁亮将万科的发展策略梳理为两条主线:一是适应城市发展变化的需求,从单一住宅开发商转为城市配套服务商,紧紧围绕城市需求,比如商业、物流、产业办公等;二是适应客户不断变化的需求,拓展养老、度假和教育等产业。“房地产行业真的需要改变了。与其被别人革命,不如革自己的命,这样的话至少可以选择死的方式会好看一点。”郁亮说道。“只谈市值,格局小了”2017年6月30日下午5点4分,万科2016年度股东大会上,董事会会议以11票选举郁亮为第十八届董事会主席。此外,郁亮将兼任万科总裁、首席执行官。“如果说没有王石主席就没有万科,那么没有王石主席也就没有万科的郁亮,王石主席如同伯乐一样发现了我,如同老师一样培养了我,如同英雄一样激励着我。此时此刻,我对王石主席和万科充满感恩和感激。”向来沉稳内敛的郁亮,在这一刻也忍不住哽咽。经历了多个阶段的跨越式发展,万科的销售额在2016年达到3647.7亿元,但略低于恒大3733.7亿元销售额,让出了第一宝座。不当“一哥”的万科想讲一个什么样的故事?作为这个故事的主讲人,郁亮在股东大会上坦承了自己的责任与压力。在郁亮所描绘的未来蓝图中,万科将始终坚持城市配套的服务战略,建设服务于客户、城市发展的生态系统,在巩固核心业务的基础上,继续拓展物业服务、商业、教育、养老、度假、产业办公等业务。同时继续完善事业合伙人制度。郁亮表示,对万科来说,万亿大目标指的是达到万亿级别的水平,在每个领域都能做到有影响力,能数一数二,对社会贡献也是万亿级别,“不是市值,谈市值管理,是格局小了。野心当然越大越好,但万科的万亿计划是要建立一个万亿规模的生态”。“未来如果楼市不可预测,那万科只能更好地服务客户。”郁亮相信,未来万科仍然会成为数一数二的商业地产企业。作为万科第一大股东,深圳地铁集团董事长林茂德在股东大会上明确表示“不会干预、也不会参与万科的具体业务”。而面对“今后在拿地或其他方面,万科能否得到深铁更多资源”的提问时,郁亮的回答十分斩钉截铁。“万科靠能力行走江湖,不是靠资源。我觉得伸手要钱是可耻的,我觉得万科有能力获取优质资源,我们也毫不怀疑深圳地铁会给我们全部资源,我们不存在竞争的关系。我们希望股东要约束自己的手,做好自己的事情。”就在王郁交接的前一天,万科以551亿元拿下广州广信房产旗下的拍卖资产,其中核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地。
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  • 齐俊杰:楼市限售调控醉翁之意不在酒

    核心提示:先诱敌深入把资金吸引到一线周边的城市,以及这些年就没怎么涨的城市,然后等库存去的差不多了,限购限售限贷,一下锁死流动性。28日,之前一直没怎么涨,但今年突然涨幅较大的西安市突然调控升级,要求2017年4月18日以前,在西安各市区购买商品住房,自购房之日起满5年方可上市交易,购买二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。为什么是4月18日,因为这一天,西安市宣布了几大重点区,在这一天之后,购买的商业住房及二手住房,需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。那么昨天的政策,等于是把之前的时点给推翻了,二手房全都限售2年,而且明显加上了商品房更加严格的5年限售。很明显,两个政策时隔2个月,对于之前的政策有明显的加成效果。这就表明,因城施策之后,地方政府也不是可以肆意妄为的,房价涨的太快了,也是压力山大的。5月份的数据显示,西安的新建商品房价格环比上涨1.7%,二手房环比涨了1.4%,这在全国都是名列前茅的。跟西安有一拼的还有大城市宁波,湛江,无锡,蚌埠,哈尔滨,沈阳和北海。西安这次做了个很好的表率,继续限售加码,目测那几个城市可能也会很快跟进。目前限售分为两种,一种是所有房子都限售,有这种限售的,有青岛和扬州,扬州外地户买的房子,一律两年不允许卖,而另外一种是限售令之后新买的房子限售,比如常州,厦门,福州,广州,珠海,东莞,这些地方限售令下达之前已购的房子不受影响。还有一种是假限售,比如杭州和北京,只规定企业购房限售但这个政策一出,大家可能要重新掂量掂量了,西安的政策就是推翻了之前新购房限售,而追溯到了已购房限售,换句话说,这个示范效应就是,政策随时可能变卦,你之前买的房子,也未必就能想卖就卖,哪天他不高兴了。估计就不让你卖了。这可能会搞得很多人崩溃,有3-5年内卖房子打算的人,可能要抢先卖了。因为以后万一赶上限售,可能房子就砸在手里了。这个杀伤力是相当大的,彻底改变了房地产的供需预期。这也挺有意思,我们之前的思路是限购,结果发现本意是好的,但却产生了饥饿营销的效果,以后不见得让你买了,所以你得先买。结果越限购,大家就越要买房,楼市需求被提前集中释放了。既然成了反向指标,那么我们干脆就错进错出,用限售来重新打一遍。这将改变卖房人的预期,未来不让我们卖了,所以要先卖。抢先卖。卖的多了,楼市价格就会下来了。所以这也是一场洪水,限售的城市不是真心想降房价的,而相反会给其他没有限售的城市起到心里影响。比如炒房团在西安吃了亏,他们很可能就会抛掉那些没有限售的房子,以换取资金,然后在限售的城市里面硬挺。这样等于成就了别的城市楼市松动的可能。所以,现在你知道,为什么一线城市不限售了吧,这次楼市调控的重点就是一线城市,而二三线城市都是给一线城市打掩护的,先是诱敌深入把资金吸引到一线周边的城市,以及这些年就没怎么涨的城市,然后等库存去的差不多了,限购限售限贷,一下锁死流动性。相当于股票停牌了,那么炒房的资金成本怎么办呢?只能去那些不限售的一线城市解决,在那里抛房,然后回补三线城市,在楼冻里面死扛。这样有助于一线城市去泡沫,去杠杆,也有助于三四线城市去库存。而至于金融风险,我已经把买卖交易和杠杆全都冻住了,还怎么爆发金融风险呢?所以,这次调控,玩的越来越漂亮了。不明真相的吃瓜群众,还在回老家买房的路上,一步一步踏入这样的资本陷阱之中。未来一定是把楼市的流动性都锁死在本就供给过剩,没有产业支撑的二三四线城市里。只要一线城市不涨了,开始下跌了,这些城市放开限购限售之日,就是他开始暴跌之时。如果你是炒楼的,被锁了5年,突然出狱了,你还不敢进跑出去,还会在监狱里继续蹲着吗?
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  • 李宇嘉:大城市房屋租金将拐点性下跌

    近日,笔者一位朋友吐槽,放租的房子自端午节空置至今,降价以后依然无人问津。笔者好奇,深圳80%的人租房住,以低于片区租金的价格也难租出去吗?向楼下中介打听,中介小哥苦笑道,现在租客都嫌租金太高,要不转向原特区外租房,要不就选择合租。像笔者朋友这类三房大物业,除非自降租金1/3,或委托给链家等长租公司,接受按间出租,否则会一直空置下去。如果按间出租,三间房住了三户人家,房子会被“糟蹋”成什么样呢?朋友说什么也不答应。于是,朋友那总价高达1200万的三房豪宅只能继续空置了。问题是,即便按片区同类房屋的租金算(1.2万元/月),朋友房子的租金回报率也只有可怜的1.2%。还不足一年期存款利率(1.5%)高,而现在“宝宝类”理财的年化收益率已稳稳地站上4%了,为什么还租不出去呢?中介小哥哀叹道,别说你这三房大豪宅,就是特区内城中村的两房,按间来出租比比皆是,现在也很难整套租出去。笔者又到附近的城中村看了一下,太乍舌了,一套一居室的农民房,租金一般在1800-2800元左右,而要租一个两居室带一个微型客厅的话,要探至3500元以上了。中介小哥说,按间出租一下就让深圳的租赁房源增加1倍左右,但需求短期变化不大,房租能不跌吗?事实上,让深圳租赁房供应“放量”的,还有两个重磅利好。一是地铁在短短几年便密布成了网状图,且迅速将各个区域链接起来,目前很多房子都是“地铁房”了。关外到关内的通勤距离缩短了一半,租金和通勤综合考量,住在原关外性价比更高,特别是对于月收入只有5000元左右的小白领们。于是,大批租客集体迁离福田和南山等中心区,搬到了宝安和龙岗。5月份尽管是“毕业季”,但租赁市场却凄凄惨惨、冷冷清清。深圳市房地产中介协会的数据显示,5月份,深圳住房租金指数下跌了0.35%,其中白领们最青睐的福田、南山、罗湖分别下跌了1.04%、0.77%、1.56%,而宝安和龙岗则分别上涨了1.48%和0.55%。另一个让租赁房源“放量”的因素就是长租公寓。似乎在一夜之间,深圳就诞生了200多家长租公寓公司。就在春节后不久,笔者调研过一些品牌长租公寓,结论是长租公寓推高租金。因为它们都采取“整租-包装-分租”的模式,将农民房、旧村屋整租过来,然后粉刷、配置基本生活设施和物业管理,以品牌信誉加焕然一新的室内环境,提高租金获得溢价和盈利。但是,近期笔者却发现,长租公寓增加和盘活了深圳租赁市场的供应。特别是,他们适应租赁市场需求,无一例外地将转租过来的房子“打隔断”、推出“N+1”(出租客厅),增加房屋可承载租客数量。而且,商品房租金太贵了,嗅觉敏锐的长租公寓见缝插针,农民房和厂房是洼地,也是盈利增长点。于是,长租公寓纷纷进军城中村和工业厂房,这些都是统计覆盖不到的。农民房占深圳房源供应51%的份额,大概有2亿平米。深圳还有大大小小1000多个工业区,仅配套宿舍就有近7000万平米。试想,只要将其中的1%释放出来,那都是数量级的增长,租金很难撑得住。另外,过去小白领们之所以宁愿多掏点租金,也更倾向于住在特区内,那是因为特区内交通、购物、娱乐休闲、上班等综合优势突出。现在,交通优势明显褪去,而网约车、共享单车等大发展,远距离通勤效率会越来越高。目前,网购和物流早已覆盖深圳寸土寸金的每一个角落,甚至是特区外的城中村。就连白领必配的咖啡店也遍地都是,甚至可以快捷地送到你家里。长远看,特大城市房租还得下降,因为供应“放量”的口子还很多。比如未来5年,深圳和北京分别要建40万套、50万套保障房,今年广州推出1.2万套公租房,这将分流很大一部分需求,特别是租赁刚性的低收入者。同时,人均住房面积已达35平米,边际空间需求下降,很多供应要投入租赁,包括资产配置需求,但居民收入已下降,反映实际需求的租金或拐点性下跌。
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  • 杨现领: 长效机制导向应建立中性市场规则

    以今年317北京调控为节点,在调控百日之际,依托于链家万亿级别的真实交易场景和数据,链家研究院对政策调控之下的房地产市场进行分析,通过真实交易数据数据展示市场全景:一线“速冻”、僵而脆弱,处于刀刃上的平衡;带看量、线上浏览量等先行指标显示一线的潜在意向需求仍然存在,客房比保持稳定,可售可签库存依然不足。杨现领建议,后续政策应保持稳定,既要避免过度打压,更要避免刺激。调控力度空前,市场短期“速冻”截至目前,全国52个城市累计共出台120项限购政策、162项限贷政策。其中,15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准。部分城市首套首付高达60%,部分城市首套房利率上浮20%达到5.88%。对此,杨现领认为,本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高,手段更新,持续时间更长。“本轮调控更注重‘堵漏’,杨现领表示。与此同时,贷款成本的提高及难度的增加降低了居民对贷款的使用程度。北京链家数据显示,二手房购房客户中使用贷款成交的客户所占比重由年初的83%降到5月的70%以下,而客户的贷款成数则由2016年年中的52%降至5月的35%。多重因素,使得部分城市的市场由3月份的高温迅速进入冰冻,成交量只有高位时期的3成左右。从二手房市场看,调控后一线城市成交量持续性下滑。317后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%,核心500盘年化换手率下降62%,5月核心500盘0成交占比达到1/4。前期坚挺的价格也出现松动,调控百日来均价比调控当期下跌7.3%。从新房市场看,3月后一线城市成交量出现明显下降或在低位运行,其中上海和广州的新房市场变冷,新房成交量3月后下滑明显,两城5月成交量相较于3月分别下滑了27.5%和37.6%。杨现领将现阶段市场形容为“刀刃上的平衡”,“难上也难下,僵而脆弱”。房地产产业链下游的需求端对上游的影响也开始显现,开发商市场集中度明显提高。据成交金额统计,今年前5个月,TOP5市场占有率由去年的15%提高到23%,TOP10份额由22%提高到32%,TOP20由29%提高到40%。“市场集中度的提高是行业发展走向成熟的标志”,杨现领表示。市场因地而异呈现“冰火两重天”本轮调控中,一线城市的力度最强,北上广深均实行“认房认贷”的政策,执行力度强,且对于购房资质进行了更加严格的认定,新房和二手房市场均出现变慢变冷的态势,成交量持续性下滑。二线城市的房地产市场则出现了“冰火两重天”,前期较热的二线城市市场逐渐冷却,前期价格涨幅较弱的弱二线城市则出现阶段性反弹,如长沙、重庆、大连等并未出现成交量的大幅下滑。究其原因,杨现领认为,弱二线市场的反弹主要是由于调控溢出影响与去库存的双重因素,但随着信贷政策的持续收紧,弱二线城市的反弹持续能力有限。相反,目前大型城市圈周边的三四线城市的市场较为火热。比如环京城市圈廊坊、香河新房成交量增长,环沪城市圈中,嘉兴、舟山、南京、湖州、太仓的城市的新房成交量明显上扬。杨现领分析,上述城市一方面是受益于大城市调控带来的溢出效应的同时,还源于棚改货币化。国开行、农行的棚改专项贷款均大幅增长,支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。但这一现象与人口流动方向相违背,未来可持续性不容乐观。短期政策不宜收紧行政政策与金融政策的叠加,可能导致房地产市场下行时间和幅度超过预期。中国经济正在从高速增长逐步转换到中高速增长,经济增速回落至6.5%-7%左右,一改此前十年的两位数增长态势。如今,经济运行即将进入今年的“下半场”。未来的市场如何?杨现领认为,需求仍将存在,尤其是人口流入多、年龄结构年轻化的一二线城市,换房需求仍然存在,且近几年会越来越多。相反,三四线城市的换房需求则较弱。未来政策是否会动摇?杨现领建议,考虑到目前金融市场的紧缩仍在持续,短期政策应以稳为主,不宜变紧。考虑到一线城市换房需求仍然在观望,政策更不宜放松。从中长期角度看,调控应与城市圈发展趋势相契合。比如调控应与京津冀城市圈发展相契合,应当与北京疏解非首都功能相契合,北京采取调控手段的同时,应当对周边地区采取放松政策,引导产业和住房需求向周边地区疏导转移。杨现领认为,建立中性的市场规则是长效机制的导向,解决住的问题是长效机制的核心,增量改革化解存量问题才是长效机制的可行路径。他建议,优化土地供给结构,增加土地供应主体,提高土地供应弹性。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下,增加市场有效供给更多需要靠二手房,同时补齐租赁市场发展短板,落实购租并举。
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  • 倪鹏飞:房价体系是中国经济转型升级的双刃剑

    6月22日,由中国社会科学院出品的《中国城市竞争力报告No.15:房价体系:中国转型升级的杠杆与陷阱》在北京发布。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在发言中表示,中国转型升级正处于“极化期”,要打破这一“极化”陷阱,需要条件和动力的双引擎。但现实中,条件经常是双刃剑,而房价体系就是其中非常锋利的一把。倪鹏飞指出,房价体系具有中心性、联系性和变动性。中心性表现在,当前中国房价体系为塔尖形分布,具有多层次、集群化与单中心性的特征。在285个地级及以上的城市中,房价最大值为深圳的33942.12元/平米,是房价均值的6.41倍,空间上高房价城市被高房价城市所包围,低房价城市被低房价城市包围。城市群内单中心性较强,中心城市房价存在一定的泡沫具有必然性,房价高的城市与房价低的城市差距很大。联系性是指在区域内部,城市之间的房价相互影响,具有扩散效应、虹吸效应、传染效应及迁移效应。而房价在不同空间维度上的分化和收敛,体现了房价体系的变动性。一二三四线城市间分化持续加剧,城市群特征明显,城市群和非城市群之间房价差距增大,不同级别城市群房价分化显著,一线城市群房价与二线房价差距逐步增大,一线开始降低,二三线有所增大。总体上,现行的房价体系正是中国多层次、集群化的城市体系的投影,因而对于城市乃至整个国家的转型升级和竞争力提升也有着重要的影响。“它既有可能是经济转型的杠杆,又可能是陷阱,”倪鹏飞表示,房价体系通过成本和投资影响经济的转型和升级,适度的高房价有助于通过提高城市高技能劳动力的比重等途径助推城市发展,成为转型升级的杠杆,但过高房价则不利于城市发展,甚至会成为转型升级的陷阱。为更好发挥房价体系在转型升级中的杠杆作用,摆脱掉入陷阱的危险,倪鹏飞建议,应积极采取有效措施:一是完善和培育我国多中心群网化的城市体系,通过大中小城市(镇)的协调发展来推动转型升级;二是进一步深化改革,完善市场机制,加强房地产市场宏观调控, 抑制投资投机,让住房回归居住属性,形成合理的房价体系;三是根据不同城市在房价体系中的功能和地位,采取“分级分城施策”的房地产调控措施。
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  • 穆迪:中国三四线城市房价连续7月环比上涨

    穆迪投资者服务公司29日发布报告指出,受调控收紧影响,2017年前5个月中国一线和二线城市的房地产合约销售额同比分别下滑30.1%和12.9%。穆迪分析师黄哲表示:“与之相反,受一二线城市溢出效应以及投资需求支撑,同期国内三四线城市的合约销售额较去年同期增长36.0%,但该增长势头的可持续性并不确定。”根据穆迪的《中国房地产市场焦点 》报告,国内4个一线城市房价继续保持温和上涨,2017年5月上述一线城市房价环比平均涨幅为0.1%,较2017年4月0.4%的涨幅有所回落,同期二线城市的房价环比平均上涨0.5%,涨幅与上月持平。穆迪表示自2016年9月以来国内住宅限购范围扩大,这令国内一二线城市房价上涨继续趋缓。另一方面,受强劲销售增长支撑,三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨,且平均涨幅高于一线和二线城市。5月份三四线城市房价环比涨幅达到了1.0%,涨幅与4月份持平。
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  • 刘志峰:全面理解和精准建设特色小镇

    去年住建部公布第一批127个特色小镇以来,特色小镇的发展超岀想像,各地培育和建设速度很快,出现了浙江、贵州等一批示范小镇。但在探索中,问题也不少,有些脱离实际,盲目建设;有些生搬硬套,规划设计没想明白就仓促上马;有些以特色小镇名义圈地开发。这些问题,主要是对特色小镇的理解还不够全面。为什么要全面发展、精准建设特色小镇?首先,特色小镇能破解中国经济发展的瓶颈。对产业转型升级、改善人居环境、提升城镇化质量都有好处。当前,中国区域发展不平衡,资源过度集中,产业、资金、技术、人才高度集中在大城市,影响了经济均衡发展,而特色小镇既能疏解大城市的部分功能,也能构成城市周边的综合承载力,加快资源要素的集聚,从而统筹城乡,缩小城乡差距,成为提高有效供给和扩大内需的新动力。现在经常提新旧动能转换,我认为特色小镇就是新旧动能比较好的转换。第二,特色小镇能让公共资源配置更合理。一方面,一些大城市的“城市病”造成住房困难、交通拥挤、空气污染严重;另一方面,一些中小城市教育卫生医疗资源紧缺。解决这一问题,就要给小城市和新农村同样提供良好的公共资源。但农村完全按城市标准配置公共资源不现实,怎么办?特色小镇作为城市与农村的连接,或者叫中间地带,可就近解决租房、交通、就医就学等问题,吸引年轻人、大学生回乡创业,就地成就科技创新事业。现阶段,农村人口不可能到城市做高科技,但在特色小镇可以从事一些服务业,这样,不仅大城市的功能得到了疏解,人口迁移的成本也能降下来,这是在为小城镇“添色”,为大城市“减负”。第三,特色小镇能为逆城市化做准备。从美国、日本等国的发展看,城市化率超过70%,就会出现逆城市化趋势,而承接大城市的人口转移,主要是卫星城和小城镇。现在我们的生活节奏变了,强调慢生活,退休的老年人需要健康宜居,小镇生活恰好为他们所欢迎;年轻人在忙碌了一周或者在假期,需要放松,这两方面的需求,特色小镇都能满足。如嘉善大云镇地处上海周边,按照上海“缺什么、 什么”的思路,发展旅游休闲小镇,承接上海周末的休闲人口;嘉善杨庙镇建设仓储物流小镇,90%的仓储物流与上海对接,再辐射到浙江、江苏、安徽,现在嘉善抓住长三角一体化发展特色小镇,已吸引上海的中学到本地开分校,社保两地都可通用。但光搞清楚为什么要建特色小镇还不够,还要坚持几条原则:一是要按自然禀赋和历史文化内涵建设。本色之美,在于自然,特色小镇只有植根自然才有生命力。如华侨城规划在云南大理、丽江、腾冲、普洱等地,借助古镇古村等自然风光,构建特色小镇;在京杭大运河沿岸,挖掘自然遗产,按历史文脉建设特色小镇。现在,全球知名的小镇,绝大多数是依托自然、历史、人文、非物质文化遗产建成的。二是要抓住特色产业精准建设发展。特色小镇的建设,一定要区别于普通小镇的建设,它应该相对独立于市区,区别于行政区划和产业园区的概念。除了历史文化悠久之外,特色小镇一般都具有明确的产业定位、文化内涵、旅游和一定的社区功能。因此,建设特色小镇不在于规模多大,而在于有没有特色。我去过一些旅游景区和小镇,旅游纪念品千篇一律,不转变这种模仿的开发模式,有何特色可言?没有特色的小镇是很难吸引人的。也有一些企业已经注意到这个问题,如华夏幸福基业在河北规划建设足球小镇,它本身就有足球俱乐部,还有一些地方建设通用航空小镇、葡萄酒小镇等等,都以其特色而很难让对手模仿;浙江蓝城在规划设计小镇之初,就确立了现代农业、养老、健康等特色产业,并把他们的学科带头人也引到镇内,让特色产业跑不了、搬不走,无法复制。三是要留得住人。留得住人的小镇起码要具备三个条件:第一,有工打,有房住;第二,子女能有一个好的教育,老人有一个医疗、养老的保证;第三,游客能享受便利的交通和其他服务。除此之外,小镇要缩小贫富差距,让各阶层和收入不同的家庭,都能享受到良好和平等的生活服务,让城市目前还实现不了的人与人的包容关系,贴得更紧、更能融合共享发展。现在,一些特色小镇在规划建设中,就强调为特色产业提供产业工人,如浙江蓝城的农业小镇、华侨城的旅游小镇,都能吸引新的产业工人,提高农村人口素质,这是小镇能长久发展的保证。目前特色小镇要注意以下几个急需解决的问题:一,要呼吁有关部门为“特色小镇热”降温。近一阶段,有些部门提出要建200个民族特色小镇、2000个少数民族特色村寨;有些机构提出要建1000个旅游小镇;有些机构提出要建500到600个文化小镇;有一个省提出要建105个特色小镇;有个设计机构甚至提出有设计5000个特色小镇的能力。这里面,有些是重叠的,有些是交叉的,有些为重复申报,同质化非常严重。但按住建部、发改委、财政部的“147号文”,到2020年,全国才争取培育1000个特色小镇。这么大的规划和建设量,我们把它放在哪里?这些小镇是不是真正值得建?建成后会不会造成巨大的浪费?依我看,以量化的指标和“大跃进”的速度发展特色小镇,既不切实际,也会造成无法弥补的损失和后遗症。二,要防止“房地产化”。特色小镇不是新一轮跑马圈地盖房子。特色小镇一旦“房地产化”,就会背离初衷,拉高土地成本,最后演变为一窝蜂上马,带来不必要的小镇库存,尤其是一些规划未达标、脱离实际的特色小镇项目,现在下马比上马后形成浪费更为明智,也更为紧迫。三,要防止“长官意志”。在特色小镇建设过程中,政府不能大包大揽或过度举债,要营造一个市场主导、分工明确、政企有效合作的氛围,使特色小镇建设能提供有效供给,满足群众的真正需求。我认为,这也是供给侧结构性改革的一项内容。四,要绿色宜居发展。特色小镇不仅要宜业,也要宜居,要用新技术、新材料、新业态发展,尤其是一些绿色小镇,要考虑多用绿色建材和部品,使特色小镇做到低碳节能可循环发展,并且尽量按照绿色建筑和产业化、集成化的标准进行。五,要金融创新。特色小镇的建设从规划设计到项目建设,再到运营管理,都要有因地制宜的金融解决方案,创新并设立非物质遗产保护、历史文化保护、生态保护、疏解和承接大城市功能等专项的金融产品,拓宽金融支持渠道,支持特色小镇创新发展。六,要有考核和退出制度。对规划设计和选址不合格的小镇,或自然地理不适宜发展的特色小镇,应制定退出名单。通过第一批、第二批申报成功但考核验收不合格的,也应在下一步工作中停止政策支持,建立退出机制,使特色小镇名副其实,像我们的古人一样,给子孙后代留一笔财富。(文章来源于网上,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 左晓蕾:改变房地产市场投机炒作属性征程漫长

    。  要从根本上改变房地产市场多年的乱象和“管不顺调更乱”的状态,终结房价越调控越高的局面,必须深刻认识把房地产作为稳定经济增长的支柱产业的不可持续性,以及可能伴随的经济金融风险,确立“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,建立促使房地产市场健康发展的长效机制。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性,深入分析那些刻意模糊房地产市场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因,端正被利益群体扭曲的市场调节价格的经济学常识。今年以来,一系列楼市调控“组合拳”显示监管层对房价过快上涨的容忍度不断降低,地方政府对控制房价过快上涨的决心也在不断增强。现在市场舆论的关注点是,房地产价格能被调降吗?如何防止各地调控政策出现过去几次那样房价越调越高的局面?去年中央经济工作会议第一次把“促进房地产市场平稳健康发展”列入了工作时间表,并第一次明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。因此,笔者认为,要防止各地调控政策出现过去几次那样房价越调越高的局面,先要弄清楚当前房地产市场究竟是“炒房”为主还是“居住”为主的市场属性。而笔者通过三方面分析,确定当前房地产市场仍是“炒房”为主的属性。第一,房地产市场非理性行为特征与居住为主的理性行为相背离。以居住为主的房屋市场应属于消费品市场。这样的房地产市场,存在正常商品市场中关于效用最大化的约束。当最大效用得到满足,理性住房消费需求就不会继续大幅增长,房地产开发也会作出相应理性决策而不会盲目扩大投资,供给和需求乃至价格会达到一个均衡水平。以投机为主的房地产市场,其“效用”是赚钱,因此不存在效用最大化约束。换句话说,以“炒房”为主的市场整体理性假设缺失,其以无上限赚钱为目标的“炒房”行为受非理性房价上涨预期支配。只要房价持续上涨,“炒房”需求而非居住需求增长就不会停止,非理性炒房显示的无止境投机需求,就成了偷换“供给不足”概念的“合理的诠释”,为增加“炒房”市场的房地产供给提供了圆满的故事。一二线市场的房地产市场现状,正与投机型“炒房”市场的非理性特征一致。第二,各渠道大规模资金进入房地产市场,资金脱实向虚显现的热钱特点也强烈显示当前房地产市场的投机性。相关数据显示,近年房地产开发贷款,购房贷款,买地贷款,去年上半年还出现通过消费贷款偷梁换柱的首付贷,以及通过企业贷款变相进入房地产市场的贷款,占到银行信贷总量50%以上。去年一季度1.6万亿超常规模银行信贷,基本上都是房地产贷款或与之相关的贷款,去年新增贷款的45%进入房地产市场。今年一季度消费贷款大幅增长,与房价转移为装修消费支出有关。银行信贷大量流入房地产市场,房地产市场价格不断上涨吸引了大量投机性资金。金融机构诸多理财产品、信托产品以及民间数万家私募投资公司的各种名目的理财产品,大多数以房地产开发市场为投资标的,所谓投资收益高度依赖房地产市场价格不断上涨。博弈房屋交易收益的热钱也大规模流入二手房市场炒房。多路投机性资金进入房地产市场,推动价格不断上涨,进一步吸引投机炒房需求增长。第三,各地出现离婚买房、虚假债务过户房产抵债、设立一些外地购买热点城市房产的“规定”规避限购政策等问题,不断突破法规和道德伦理底线的非理性行为泛滥,可见炒房市场投机行为的疯狂。此外,笔者认为,当下还需澄清一些强化房地产投机的观点。比如,厘清对“刚需”和“城镇化”等概念的认知,避免似是而非的“刚需”定义、笼统的城镇化发展观点助推房地产市场的投机膨胀。所谓“刚需”,严格来说,就是没有价格弹性的需求。也就是需求不受价格变动而改变,即不管价格如何变化,不管买得起还是买不起,仍然存在的需求才是刚需。所以,热点城市真正的“刚需”以两大类人群为主:一类是进城的农民工;另一类是刚毕业留城、没有家庭支持买房的大学生。“刚需”确实很大,但在一般商品房价格下是有“求”而不可得之。似是而非的“刚需”分析,硬把弹性需求说成“刚需”,无非是借“刚需”之名,含含糊糊地以增加供给满足“刚需”名义的“市场化调节”继续卖地、炒房、推高楼价,制造投机需求创造赚更多钱的机会的游戏而已。混淆投机炒房与“刚需”的概念,把第二套甚至多套非居住购房行为,笼统说成“刚需”,利用虚假供求失衡掩盖投机需求推动的价格上涨的真相,也更坐实了一些热点城市楼市的投机性属性。再比如,GDP挂帅的业绩评价体系。房地产调控是事关总体宏观经济稳定的政策,但实现稳定的调控政策需通过地方政府执行。长期以来地方政府以GDP增长为指标的业绩评价标准,固化了GDP偏好。而调控房地产与靠卖地融资推动经济增长的目标是不一致的。所以,某些地方主管部门姑息民间和业内通过各种擦边球的方式与调控政策博弈的行为,对各种与调控政策背离的行为睁一只眼闭一只眼,为各利益群体五花八门的歪门邪道开了绿灯。还有,相关部门缺乏对新常态经济发展的信心,房地产调控屡屡为稳增长让步,这也给部分利益主体的政策套利提供了机会。“房价下跌经济下行论”利用了地方政府稳增长的偏好,致使严厉的政策只是“纸上谈兵”,或“点到为止”,继而放松调控,利益群体重复与房地产调控博弈的游戏,致使调控——价格下降——担心经济下行——放松调控——价格大幅上涨——再调控周而复始。一些城市不断放出试探性的政策放松信号,都显示地方政府对房地产调控并未严格执行的事实。再严厉的政策,没有执行力就是一纸空文。如果政府调控政策控制房价被认为是“虚晃一枪”,那么每次新的调控都会受到过去越干预价格越高的事实引导的预期误导,房地产价格就会越调越高。要从根本上改变房地产市场多年的乱象和“管不顺调更乱”的状态,必须深刻认识把房地产作为稳定经济增长的支柱产业的不可持续性,以及可能伴随的经济金融风险,由此建立促使房地产市场健康发展的长效机制,方可真正实现“促进房地产市场平稳健康发展”的目标。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性,深入分析那些刻意模糊房地产市场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因,端正被利益群体扭曲的市场调节价格的经济学常识,转变发展理念,改变GDP挂帅、土地财政的发展思路,加强供给侧结构改革,才能找准房地产市场调控的短期政策和目标,坚持调控不为稳增长让步,同时调控政策执行到位,保证经济的可持续增长不被房地产虚拟繁荣绑架。
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  • 郭树清:坚决落实差别化住房信贷政策

    银监会主席郭树清23日带队赴农业银行总行,就银行业贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导,并主持召开座谈会,听取部分银行业金融机构参与企业重组、降低企业杠杆率、处置不良资产等工作情况。农业银行、建设银行、中信银行、光大银行、华夏银行、民生银行、北京银行、北京(楼盘)农商行的有关负责同志作了发言。郭树清强调,要继续抓住“僵尸企业”这个“牛鼻子”,坚定不移地推进去产能。落实差别化住房信贷政策,坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。要深入开展市场化法治化债转股,积极稳妥推进去杠杆。要加强服务收费管理和增加金融供给并举,有效降低企业成本。进一步加强对“三农”、小微等薄弱环节和各类新业态新动能的服务,积极支持企业参与“一带一路”建设,为企业“走出去”提供更有效服务。会议认为,今年以来,银行业积极贯彻落实党中央、国务院的决策部署,紧扣供给侧结构性改革,围绕“三去一降一补”五大任务,不断完善金融服务,取得积极成效。同时,也要清醒地认识到,银行业支持供给侧结构性改革还存在差异化金融服务不足、有效金融创新缺乏、外部政策环境有待优化等问题。郭树清在总结时指出,银行业金融机构要从四个方面努力提升支持供给侧结构性改革的能力和水平:一是要深刻认识银行业支持供给侧结构性改革的重大意义,深入了解地方、企业、居民对银行服务的需求。二是积极探索更多有效途径,包括设立专门运作机构、建立有民企和外资参与的基金、支持政府和社会资本合作项目、鼓励支持国有企业实施混合所有制改革等。三是在强化服务的同时,也要注重加强自身风险防控能力建设,特别要注意防范信用风险和流动性风险。在实施债转股过程中,要确保风险有效隔离,把风险真正转移出去,同时,要积极研究债转股过程中的监管资本计量问题。四是要充分发挥政府、银行、企业等各方积极性,进一步推广政银保、政银担等多方合作模式。加强与地方政府、司法机关等各方的信息共享和工作联动,坚决打击逃废债行为,推动优化金融生态和外部环境。
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  • 刘世锦:房产潜力已见顶 调控再放开投资也上不去

    6月27日,2017年夏季达沃斯论坛在辽宁大连举行。来自80多个国家的2000多位政、商、学、文等各界嘉宾齐聚大连国际会议中心,把脉世界经济潮流。会议期间,凤凰财经专访中国发展研究基金会副理事长刘世锦,对中国经济走势、东北经济转型、新型城镇化等当前热点问题进行了分析。刘世锦认为,下半年经济增速会有所回落,这是正常的,大幅度下降的可能性不大。我们认为中国经济已经非常接近中速增长的均衡点,或者说已经开始触底了。对于房地产市场的判断,刘世锦认为,我们估计今年房地产投资的增长速度会逐步回落,回到一种常态。所谓常态就是低速增长,包括2%、3%左右、零增长甚至是负增长。“宏观调控不能够解决经济长期性的变化,增长潜力问题宏观调控解决不了。房地产行业发展的潜力就这么大了,再把它放开,投资也上不去。如果它有增长潜力的话,即使收紧政策,它也一定会往上走。一定要把经济发展的规律和潜在的能力,或者潜力和短期的政策调控各自能够发挥什么作用搞清楚,不要搞为一体。”刘世锦说。以下是专访实录:下半年经济增速会有所回落,但大幅度下降可能性不大凤凰财经:中国一季度经济增速6.9%,高于预期。二季度也即将接近尾声,从公布的PMI、民间投资、固定投资增速来看相对一季度有所放缓。您对二季度经济走势判断如何?近期,OECD和IMF国际组织上调了中国2017年GDP增速预期,您对2017年全年经济走势怎么判断的?刘世锦:我判断,中国经济经过过去七年调控以后现在应该开始触底了。2017年是触底验证期。从具体数据来看,去年4季度到今年1季度经济表现高于预期。根据我们的研究,总的来说经济增速有所放缓,具体来看,终端需求方面比如房地产、基础设施建设、投资速度开始放缓。特别是房地产的投资,未来将回归理性。另一个值得关注的指标就是“存货”,从去年下半年到今年一季度,存货一直是拉动经济回升很重要的力量。但目前存货也出现了不稳定,可能对经济增长速度会形成负面的拉动。投资方面,值得关注的是设备投资有所回升,有的观点认为设备投资开展了新的产能周期,具体情况还有待观察。总的来看,下半年经济增速会有所回落,这是正常的,大幅度下降的可能性不大。我们认为中国经济已经非常接近中速增长的均衡点,或者说已经开始触底了。当然触底以后也会有一些小的波动,在中速增长平台上的波动,这就是我们说过的大L型加小W型。我认为2017年需要进一步观察,看一看是不是确实触底了。如果是的话,中国经济就将进入一个新的增长平台或者增长阶段,即中速稳定增长期。从国际经验和我们所做的理论分析来看,这个增长期应该会持续十年以上。凤凰财经:那按您的意思,是否意味着目前中国经济已经走过了拐点,现在只是在L型的横线上波动?刘世锦:这个还是需要观察和验证,今年下半年经济是否回落至新底边,会不会出现W型的小波动,这个还需要时间检验。是一个W型的一个波动?有小的这样一个波动,这个我们是要检验的。记者:此次论坛的主题是“在第四次工业革命中实现包容性增长”,您认为像东北老工业地区,如何抓住机遇,实现转型升级?东北的发展动力和阻力在哪儿?刘世锦:近几年,东北地区收益减速比较明显,下行压力较大。这和它的产业结构有关系的,东北主要是重化工业,但是重化工业背后体制问题比较突出的,国有企业比例较大,国有企业一些历史包袱比较沉重。在这个背景下到底怎么来进行转型升级?一是改革原有的固定的重化工业,推动国企改革,吸引更多的资本入场,提高运营效率。如果把这些重工业调整好了,即使不能保持过去的高速增长,但体量大,整个经济就可能稳得住了。同时,要培育新的增长动力,发挥市场的决定性作用,解决大的发展环境问题。我曾经提了一个建议,推动东南三省和东北三省的对口合作,用特区思路来发展特区,搞一些特区?东南三省的一些模式、项目可以复制过来,挖掘东北的潜力。记者:那您对未来东北的经济持什么态度?有什么判断?刘世锦:应该说东北最近的情况是有所回调。东北工业基础、经济发展基础比中国很多地方都要好,所以希望肯定是有的,发展潜力还是很大的。关键就是能不能改善发展环境。房地产行业潜力已基本见顶,再放开调控也没用凤凰财经:从公布的最新5月房地产数据来看,热点城市同比涨幅都回落,土地购置面积和按揭贷款来源的资金两个指标单月增速首负。您认为这意味着什么?您对未来房地产的走势如何判断的?您认为建立房地产长效机制的首要任务是什么?刘世锦:构成房地产投资70%的城镇居民住宅的历史需求峰值是1200到1300套住房,这个历史需求峰值2014年就已经达到了。从全国来讲,房地产投资增长速度基本上是持平然后逐步下降的状态。事实上,在2015年9月,房地产投资当月同比就出现了负增长,2016年的房地产投资回升,是由一线城市房价上涨带动的。去年全年房地产投资增速是6%以上,我们估计今年房地产投资的增长速度会逐步回落,回到一种常态。所谓常态就是低速增长,包括2%、3%左右、零增长甚至是负增长。所以,刚才你讲的数据变化和我之前的判断是一致的。房地产调控方面,我认为可以在需求方面做适当限制,但是重点还是要放在供给侧,要推动房地产领域的供给侧的改革。记者:怎么改?刘世锦:我们曾经提过一些建议,第一适当提高住宅用地占整个城市建设用地比重。过去一线城市比重一般都在25%以下,最近有所提高,但也在30%以下,未来建议提升到40%以上。国际上大都市这个比重都在40%以上,比如韩国首尔达到60%。第二加快推进农村集体土地制度的改革,比如加快宅基地扭转等。第三,调整城市结构。过去各种资源集中在公共服务高度集中的城市核心区、主城区。密度过大出现了各种各样的城市病。建议转变城市发展观念,在核心区周边建设小城镇,即城市群,或者大都市圈概念。这就需要把核心城市的一部分产业转移出去,小镇应该是有产业支撑的,此外建设轨道交通、实现公共服务均等化、提升城市包容性等,不能驱赶低端人口,其实,没有低端人口高端人口日子也过不下去。记者:有观点认为,中国的房地产已经和中国经济绑架在一起了。如果经济不乐观,可能政策会鼓励发展房地产市场。目前虽然处于紧调控周期,那么如果未来经济下行压力大,会不会又放开调控政策。房价会不会又迎来一轮新的暴涨?刘世锦:什么叫绑架在一起?我不同意这个观点。房地产本身就是中国经济的一个重要组成部分,这么多年经济增长,房地产应该说是重要的需求。过去高速增长是因为它正处于高速发展阶段,有那么大的潜力,现在开始回调甚至低速增长或者负增长,这是很正常的,因为发展规律到了这个阶段,必然出现这样的变化。如果说现在经济不行了,房地产调控政策会放松?我们应该思考宏观调控能解决哪些问题,宏观调控不能够解决经济长期性的变化,增长潜力问题宏观调控解决不了。房地产行业发展的潜力就这么大了,再把它放开,投资也上不去。如果它有增长潜力的话,即使收紧政策,它也一定会往上走。一定要把经济发展的规律和潜在的能力,或者潜力和短期的政策调控各自能够发挥什么作用搞清楚,不要搞为一体。记者:那就当前情况来看,宏观调控能发挥什么作用?具体有什么建议?刘世锦:根本的问题还是加快供给侧的改革,城市结构要调整、发展长期公共租赁市场、此外房产税作为城市化建设中的一项基本制度建设,也是不能拖的。因为对政府来说,房地产税是一个稳定的长期收入来源,对于炒房的人来说,能够增加持有成本,打击炒房。但现在有些疑虑,比如我买房时已经交了七十年的土地出让金了,你让我交房产税不合理。所以这些问题将来都会找到合情合理合规的解决办法,最重要的这项制度要建立起来。雄安新区建设可以借鉴中关村经验凤凰财经:据津冀协同发展专家咨询委员会组长徐匡迪透露,雄安新区规划方案预计6月底提交中央审查。您认为定位如此高的一个从零开始的新区,发展什么产业比较有优势?雄安新区能起到协调京津冀发展,分流北京人口压力的作用吗?您认为,做好京津冀协调发展,应该如何进行产业和城市布局?刘世锦:这个要从一个大的背景来讨论。雄安新区的背景就是京津冀协调发展大的背景下发展起来的。总的来说,资源过多集中在主城区,由于虹吸效应,人口也过度聚集在这些区域,加大了城市负担,造成了城市病。所以,把部分产业转移到周边小城镇是必要的。通过产业的分离,将部分产业转移到周边,实际上会产生更多的需求。应该说,雄安新区是在这样大背景之下产生的,当然它不是一个小城镇,它应该是相当大的城市,是京津冀大功能圈的重要组成部分,是一个重大的战略。那么,雄安新区到底怎么搞?可能一个很重要的功能就是疏解北京的非首都功能。当然雄安新区的建设不能用传统的发展思路去搞,比如要讲究绿色、环保、低碳等。大量的节能环保低碳的技术能不能利用起来?从材料、发展理念、发展格局到社会生态都和以前的发展思路是有区别的。记者:一个城市如果所有资金和发展方向定位在生态方面,那么它的支柱产业能够建立起来吗?刘世锦:这个所谓的支柱产业,一部分可能需要北京的一些资源输入进去。另外,从产业发展来讲,更多还是发挥市场的作用,靠市场来配置资源,可以有一些大的融资,这个城市的产业发展一定是要有活力的。在京津冀地区,什么行业能够凝聚活力,我以为中关村IT产业的发展可能最有活力。我想怎么把中关村的这种机制和产业,运用到雄安新区的建设上去,这个可以深入考虑。
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  • 黄奇帆:营改增减税应为实体经济服务 而非房地产

    26日上午,全国人大常委会分组审议《2016年中央决算报告》、《2016年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》、《关于2016年中央决算草案审查结果的报告》时,全国人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆提出一个问题:“营改增”减税的重点应该是为实体经济服务,而非房地产。黄奇帆表示,《2016年中央决算报告》中提到了去年“营改增”为企业减税减负的成果,去年全年,营改增减税总量是5736亿元,其中5月至12月一共是4889亿元,分了三块:房地产、金融这一块减了1747亿;制造业减了1486亿;现代服务业、信息技术服务业、交通运输业减了1656亿。“总的看来觉得效果不错。但是再一分析,在房地产、建筑业、金融服务业中的1700亿当中,房地产要占1000多亿,金融业因为没有什么进项要抵扣的,金融服务业‘营改增’具体配套政策还在研究制定中,所以去年金融业的减税抵扣并不多,主要体现在房地产”,黄奇帆说,“我了解过一些房地产商,从小到大,大的一年销售几百亿房产的,小的十几亿的,跟他们的经理聊这件事,他们一般都表达了差不多的情况,房产商过去营业税收占销售额的5-6%,‘营改增’以后这一项减了1.5%,也就是房产商‘营改增’减税相当于减少了四分之一”。黄奇帆分析说,“100多万亿的工业制造业销售值,实际上制造业减了1000多亿,千分之一而已,减负是微乎其微的。在整个结构中,去年5至12月4800亿,有1000亿减了房地产,税务结构的优惠重点倾斜20%是在房产,数学模型是一刀切的,房地产中抵扣面大”。他强调,“如果营业税‘营改增’,重点结构性倾斜在房产上,这跟我们治理脱实就虚,转向脱虚就实,倾斜制造业、倾斜劳动密集型服务业或者战略性新兴产业中的服务业的初衷是相悖的,‘营改增’减税的重点应该为实体经济服务”。
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  • 任泽平: 房地产将在2018年下半年见底

    近日,在南方基金2017年财富管理与资产配置论坛上,方正证券首席经济学家任泽平指出,过去以及未来一段时间,中国经济和股市呈现“双L型”。其中经济步入波动筑底态势;股市步入非牛非熊的震荡市,向上向下空间都不大,正等待指数突破或风格切换。他认为,未来经济将在需求侧二次探底和供给侧产能出清。2016年至2017年一季度第一次探底后,任泽平预计2017年年中至2018年将二次探底。总的判断是目前处在库存、房地产、金融周期的顶部,产能和改革周期的底部。随着需求和价格回落,2017年二季度主动补库存步入被动补库存,预计库存周期将回落至2018年底。随着房地产调控升级和货币收紧,房地产销售一季度见顶,投资将在三四季度回落。任泽平认为房地产周期是长期看人口,中期看土地,短期看金融。根据经验,他预计未来短周期调整到2018年下半年,将在2018年下半年见底。经过2009年以来三次加杠杆,中国经济正处在金融杠杆周期的顶部,开启去杠杆进程。美国与欧洲此前先后步入加杠杆周期。美欧的金融加杠杆、设备扩张和主动补库存周期,将带动中国出口复苏。中国经济处在产能去化周期底部,但任泽平判断尚不具备开启产能扩张条件,制造业投资尚在底部。股市方面,任泽平认为将继续呈现震荡分化,市场从流动性驱动向业绩驱动转变。目前,股市继续震荡分化,从估值体系角度,市场风险偏好降低,导致存量资金拥抱确定性,企业盈利结构分化导致漂亮50和“要命3000”分化。未来震荡市变盘可能来自风险偏好和无风险利率的变化,取决于金融去杠杆进程、重启改革以及下半年货币政策走向。债市方面,任泽平认为,经济二次探底和再通缩支撑配置价值,等待货币转向。目前,无论从基本面还是从估值来看,债市开始具备配置价值。
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  • 李嘉诚不言退 即使退休也会担任高级顾问

    李嘉诚不言退 即使退休也会担任高级顾问“只要有一天能做事,就尽量做好事情,做应该做的事情。”李嘉诚说罗琦6月21日6点,大雨。香港首富李嘉诚一如既往地在深水湾的家里做早操。不久,一辆蓝色宝马汽车从他的深水湾豪宅缓缓驶出,门口多家媒体蜂拥而上。在外媒报道李嘉诚即将退休的消息后,李嘉诚淡定地坐在车上准备去长江中心开会,尽管他在6月20日已经透过发言人回应过退休的事情,但似乎还不够,他决定亲自出马。大雨中他缓缓摇下车窗,精神抖擞地对媒体说,如果决定正式退休,一定会告诉大家。李嘉诚讲到,他最近做了体检,每样指标都很好,身体非常好。“只要有一天能做事,就尽量做好事情,做应该做的事情。”李嘉诚对记者们说,即便自己退休,还会回办公室工作,也会继续担任高级顾问的位置。这与6月20日外媒传出的消息并不违和。《华尔街日报》在当天的报道中引述了一位来自长江和记实业有限公司(00001.HK,下称“长和”)内部人士的话称,即将年满89岁的李嘉诚计划退休,尽管并没有确切日期,但很可能会是在自己90岁生日前;而且,李嘉诚已经跟他的智囊团透露了自己的退休计划。随即长和发言人出面表示,李嘉诚过往都有提及退休计划以及他对长和副主席李泽钜领导集团的信心,李嘉诚身体健康非常好,现在没有确切的退休时间表,如果他决定了确切的退休时间表,将会正式公布。多年安排只为顺利接班早在2012年,李嘉诚就已经宣布了分身家的安排,当时,原本由其次子李泽楷持有的李嘉诚家族信托LiKa-ShingUnityHoldingsLimited的1/3股权转让给了李泽钜,令李泽钜持股量增加至2/3,让两兄弟明确了自己的分工。长子李泽钜接手长和系上市王国,而李泽楷则获现金支持收购业务,至于他的第三个“儿子”——李嘉诚基金会,则由两个儿子共同打理。Hack ie first node is script2015年,长江实业和和记黄埔更宣布了大型重组方案,把两家公司的地产业务合并,成立一家长江实业地产有限公司(01113.HK,下称“长实地产”);而另一家公司长和则接手所有非房地产业务,这样的安排让李嘉诚的商业王国更加清晰。但拥有加拿大国籍、一直在海外留学的李泽钜在投资方面与李嘉诚有很大区别。他从未在内地生活过,对于内地的投资偏向于谨慎,而钟情于他熟悉的海外领域。而从长和近年来的投资来看,其很多交易都在海外的公共事业项目上,这些项目都有一些普遍的特点,就是回报率稳定。随着这些项目逐步产生收益,长和对于海外项目的依赖程度越来越大。根据长和2016年年报,长和的EBIT(除息税前盈利)3%来自中国香港、12%来自内地,而有59%来自欧洲、5%来自加拿大,另外19%来自亚洲、大洋洲及其他。相反,在过去的6年时间,李嘉诚旗下的很多内地及香港资产都被抛售,总套现金额达到了1700亿港元。2016年10月,李嘉诚计划出售旗下位于上海陆家嘴(23.410, 0.03, 0.13%)的世纪汇广场,定价为230亿港元;2014年8月,李嘉诚向内地房产企业出售和记港陆71%股权,总代价为38.29亿港元;同年11月,李嘉诚旗下亚洲货柜码头有限公司60%股权卖给中远太平洋(4.070, 0.01, 0.25%)(01199.HK)及中海码头发展,套现约22.16亿港元。2014年就像是抛售高潮,这一年的抛售项目达到了5个。耀才证券研究部经理植耀辉称,李嘉诚在今年3月份业绩发布会时,就已表明随时可以退休,交棒给李泽钜,而他将会继续处理李嘉诚基金会的事务。植耀辉认为,长和系已经发展得很具规模,市场不会担心李嘉诚退休对股价造成影响。植耀辉预计长和系会继续现有的发展方向。虽然管理层称暂时没有电能实业(00006.HK)和长江基建(01038.HK)合并的计划,但他预计未来还会有机会重组整合,因为两家公司业务相近,长江基建也需要电能实业的资金支持,作进一步的海外并购;而长和系的业务非常多元化、国际化,但他预期地产业务的重要性会越来越低。减少地产板块尽管在重组后,长实地产的业务主要以地产为主业,但是实际上从公司策略来看,长实地产的业务完全不像长和系扩张得那么快。李泽钜曾在投资者会议上表明态度——除了总部长江中心外,香港的物业都可以卖。近年来,长实地产在拍卖土地方面的积极性非常低,自从香港2013年废除勾地制度,改为招标形式拍卖土地以来,其间卖出的118幅官地中,长实地产只投得一幅。而且,该地皮的规模只有6.8万平方英尺,对于长实地产来说,显得九牛一毛。根据其年报,截至2016年终结算日,长实地产拥有可开发的土地储备约1.35亿平方英尺(约为1260万平方米),其中600万平方英尺(60万平方米)、1.25亿平方英尺(1160万平方米)及400万平方英尺(40万平方米)分别位于香港、内地及海外。由于很多市场人士担忧1997年楼市泡沫重演,长实地产更积极在香港卖楼,在今年上半年卖楼超过1500套,套现逾250亿港元,主要来自北角维港颂及荃湾海之恋。一名市场人士表示,做房地产的生意需要大量关系维护,对于性格内向的李泽钜来说,并不属于强项,加上房地产业务周期性强,所以这一块商业板块会偏轻一些。莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文对第一财经称,香港的大型发展商土地储备很多,还有许多在建项目,不一定要透过拍卖拿地,他认为长实地产并不是完全从香港退缩,而其商业策略只是不会高价抢地。他说,其实港资地产商有许多拿地途径,比如说从政府拿地、土地改用途、收购及改建等。顾及李泽楷实际上,市场上早有人质疑,李嘉诚对于两个儿子的态度似乎更偏向于李泽钜,为了保护两个儿子的关系,李嘉诚在6月21日一早被问及是否将所有事情交由李泽钜负责时,特意提到了李泽楷。“一直都是这样安排的,Richard(李泽楷)都有很多生意的。”李嘉诚说。在李嘉诚的多次表态中,都不难看出他对于李泽楷的支持,“数字比你们知道的生意资产会以倍数计算,绝对不会少”。而特立独行的李泽楷一直都在做自己想做的事情,更是资本玩家。1991年,他受父命回港工作,创立了星空传媒。此后还参与了电讯盈科的交易,通过行使手上的认股权、卖出套现等,让他几年赚了几十亿港元。近年来,他对资产管理业务非常感兴趣。2012年10月19日,他私人拥有的盈科拓展以21.4亿美元的价格,现金收购了荷兰国际集团(ING)位于中国香港、中国澳门和泰国的保险业务,并将其改名为富卫。富卫积极拓展业务至印尼及菲律宾,最近还进入了新加坡、越南和日本市场。不难发现,本科学习计算机的李泽楷一直对高科技及电信行业有很大的兴趣。他在去年注资千万美元于持有《信报》的信托基金,以创办自媒体Stakk,而这个平台主要是以原创视频为主的新媒体,内容都是年轻人的话题,在脸谱(Facebook)获得点赞的数字达到67万。除了李泽楷,李嘉诚基金会也是李嘉诚非常看重的部分。李嘉诚在2006年曾经称,自己在1980年成立了基金会,他是自己的“第三个儿子”,早已拥有不少的资产,他将全心全意爱护“他”,并相信基金会的同仁及家人一定会把自己的理念和心愿延续下去。值得一提的是,担任李嘉诚基金会董事的香港商界女强人周凯旋,与李嘉诚相识24年并为其打理基金会等事务,自然也颇为外界所关注。香港商界总有许多传奇,但“超人”只有一个。从庞大的商业帝国退休,“超人”自会掂量轻重。
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  • 王石两度斗法野蛮人 在名利之间选择名

    王石的“名利”人生执掌万科33年,两度斗法“野蛮人”,称在“名利之间自己选择了名”三十三年,终有一别。2017年6月21日,王石告别了他一手缔造和执掌数十载的万科。作为这家公司的灵魂人物,王石的名字没有出现在新一届董事会候选名单中。很快有媒体消息援引万科内部人士的话说,这是王石“主动让贤”、“功成身退”。6月21日上午,王石在自己的朋友圈中发表谢幕词:“今天,我把接力棒交给郁亮带领下的团队,我相信这是最好的时候。”“他们更年轻,但已充分成熟。我对他们完全放心,也充满期待”。这场漫长的告别终于走到尽头:早在18年前,王石已经退居幕后,将具体事务假手他人,仅以“图腾”的价值影响万科,这是他的第一次“离去”;在此6年后,资本奇袭而来谋取万科,王石被认为面临出局境地。彼时,外界再次做好准备接受他的去留。一切都没这次来得彻底。因为这是一次是名分和事实上的双重告别。当城池得以守住,敌方黯然退场后,刚打完胜仗的王石“解甲归田”,将回到他云淡风轻的人生中去。在“最好的时候”退场在自己的朋友圈中,王石说“我相信这是最好的时候”。对于万科而言,此刻进行其诞生以来的首次权力更迭是否是“最好的时候”,可能尚待时间检验。而对于王石本人来说,这可能确实是“最好的时候”:刚刚落幕的万宝之战,再次彰显了他作为万科之父的精神“能量”,新的盟友深圳地铁加入,新的权力结构成为必然。这个节点上,王石的“主动让贤”看起来是皆大欢喜的结局。王石的“人设”也原本如此。多年来,在中国男性企业家云集的场合,王石不常公开谈论商业模式,也不爱卷入对具体问题的争论,他很少主动分析行业,也似乎不太热衷提钱。1999年卸任万科总经理后,王石就常以生活家而不再是创业家的形象出现:登山、游学,用社交网络抒发人生感悟,同女演员发展饱受非议的恋情,也因为这场恋情登上娱乐版。人们对王石的印象常常呈现截然不同的两个极端。讨厌他的人觉得他不能在商言商、热衷作秀表演而私德有亏;喜欢他的人奉他为精神导师,尊敬他的情怀和“商业洁癖”。有多次采访过王石的媒体记者对王石的观感是:“像个锥子”,毫不圆融;与其他精于人情世故的企业家完全不同。十几年来有毁有誉,王石的表现始终云淡风轻。万宝之争是他的第一次“失控”。2015年12月,面对宝能的大举进击,王石放出“出身论”,攻击宝能原始资金来路不明。言论一出,许多原本“挺王石”的人也改变了立场,一时间,王石遭到了其近年来最大的一次形象崩塌。万宝鏖战正酣时,宝能没能把王石赶走。如今“战争”结束了,宝能失意退场,作为胜利一方的王石却选择“主动归隐”。打赢一场胜仗后,王石可以回到他过往的生活中去,继续他作为精神导师、心灵鸡汤熬制者、抑或是登山家的人设中去。王石的好友冯仑说,对于万科而言,创业者在或不在问题不大,“只要万科创造丰盛人生的价值观能够传递下去”。现在,失去了“图腾”的万科能否继续往日的价值观?“舍利成名”的尴尬33年前,王石创办了万科企业的前身。从那时算起至今正好又是33年。作为企业家中的标杆性人物,王石在万科耗费半生心血,外界赋予他的种种标签与荣耀,也同万科这家企业无法分开。同中国大多数企业家不同,“万科掌舵人”似乎排在王石诸多身份中的末位,早在30年前,1988年万科进行股份制改革,王石放弃了原本可以获得的4100万股本中的40%。商海从来是个名利场,王石说,“名和利之间只能选择一项。我的本事不大,只能选择一头。我只能选一头,我就选择了名。”或许在王石看来,价值观才是他执掌万科这么多年,最有价值的东西。但股权分散给万科带来后患,在刚刚散尽硝烟的“宝万之争”之前,1994年,王石就已经在当时才初具雏形的中国资本市场上,与“野蛮人”君安证券打了一场里程碑式的资本交锋。1993年5月28日万科成功发行B股,随后的6月旋起宏观调控之风。此后,万科挟资金优势,攻城略地,地产项目在上海、深圳、北京、天津、青岛、沈阳等地遍地开花。那是万科历史上发展最快速的时代。过了不到一年,1994年3月30日,万科的股票承销商君安证券联合万科一批股东,包括新一代、海南证券等股东,要求改组万科董事会。1994年3月30日上午10时30分,君安证券总经理张国庆和副总张汉生走进王石的办公室,五分钟的时间向他通告,君安证券将“召开新闻发布会,给万科管理层提一些意见,建议改组董事会。你依然是总经理,形式或许会让你觉得有些激烈,所以你就不要参加了吧。”下午3时,君安证券宣布君安代表委托的四家股东发起《告万科企业股份有限公司全体股东书》,全文一万多字,直指万科经营和管理中存在的问题。这一次,王石用了两个半小时,联络了各方股东、多位董事,并取得了这批“逼宫”股东中多数的支持,在停牌五天后,万科召开新闻发布会,宣告复牌及战斗结束。如果说1994年的君万之争,还仅仅是一次对于万科管理层控制权的争夺战。那么爆发于2015年的万宝股权之战,则更具捍卫万科价值观这样的象征意义。那个时候,王石实际上已经淡出了万科的管理层,逐一将手中的权力下放给郁亮,培养万科新一代的接班人。然而又一次,宝能系站在了万科的门口。与君万之争时相比,前来叩门的宝能系拥有更雄厚的资金实力,并且通过二级市场的连续举牌同华润争夺万科第一大股东之位。同时,万科的股权之战还引来了恒大、安邦等企业,一直以来对万科保持着支持的大股东华润突然间抽身,更让万宝之战的局势变得扑朔迷离。在宝能连续多次增持万科股票,同华润集团争夺万科大股东的关键事件节点。王石突然公开发声,用激烈的措辞表示:“不欢迎宝能系成大股东,因为你的信用不够!无论如何,资本之外还有信用的力量、道德的力量,这场较量才是开始。”这几乎被视为王石对宝能系的一封战书。如果说之前万科还有可能同宝能系达成某种程度的和解,那么自王石如此表态之后,这几乎就是一次不死不休的战争。此后的两年间,王石四处奔走,寻找白骑士、阻击宝能。在他看来,自己要捍卫的并非是万科这个企业的管理层。而是他耗费半生培育起来的万科价值观。如今,华润、恒大将股权让于“白骑士”,安邦宣布支持万科管理层,深圳地铁集团成为万科持股29.38%的第一大股东。“与同时期的企业家不同,王石总是爱站在国家和政治的层面想问题,特别有主人翁精神,不像一个商人和老板。”曾任北京万科总经理的林少洲对媒体回忆说。在政商夹缝中徘徊从阻击宝能系的角度看,王石确实是“功成身退”。但资本的角力在万科控制权上你来我往,以王石为首的万科管理层开始丧失话语权。而在深圳地铁成功入主后,带有明显国企特征的深圳地铁还能否让万科继续保持原有的文化,令人怀疑。而在这背后,王石的个人形象,为他和他的万科,带来了相当大的舆论支持和政府助力。2014年,接受新京报记者采访时的王石说:“‘不行贿’应该作为企业家的底线,然而尤其是在房地产企业,公开说‘不行贿’的没有几个人,甚至没有几个人相信你不行贿。”事实上,在王石两次与“野蛮人”的对战中,政府部门的身影都在关键时刻有所显现。1994年君万之争期间,万科在证监会的支持下赢得5天的停牌时间,击退来自野蛮人的攻击。在宝万之争爆发一年多后,2017年2月24日,保监会对宝能系旗下的前海人寿进行了中国保险史上最严厉的定格处罚,称前海人寿提供虚假资料、违规使用资金等行为,对身为前海人寿掌舵人同时也是万科门前的“野蛮人”的姚振华,撤销其董事长任职资格,并禁入保险业10年。在前海人寿被罚之后,恒大的态度从暧昧不清迅速转变,开始向作为万科“白骑士”——拥有国资背景的深圳地铁输送诚意,先是移交表决权,进而将所持万科股份全部交于深圳地铁,使其成为万科大股东。王石在多个场合表示:他只是万科文化的守望者,只要万科文化能延续,个人荣辱去留不重要。但显而易见的是,离控股股东仅一步之遥的深圳地铁,在万科中掌握的话语权远超此前的华润,在新一届万科董事会中,也将占据多数席位,以郁亮为首的万科管理层,能否继续引领万科模式,值得观察。
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  • 李宇嘉:楼市交易进入高位平衡而非拐点性回落

    今年1~5月份,房地产开发投资同比增长8.8%,较前4个月收窄0.5个百分点,这是自去年11月以后,开发投资累计同比增速第一次回落。业内认为,开发投资增速“首降”,土地购置和新开工增速大幅下滑是直接原因。1~5月份,全国土地购置面积同比增长5.3%,增速比1~4月回落2.8个百分点,而单月土地购置面积今年以来首次同比回落,前5个月的土地成交价款增速今年以来也首次回落。同期,商品房新开工同比增长9.5%,增速较1~4月回落1.6个百分点,而单月新开工面积同比增长5.2%,增速较4月大幅下降4.9个百分点,近乎“腰斩”。从领先指标销售来看,未来土地购置、新开工、开发投资的前景更加不乐观。1~5月份,商品房销售面积同比增长14.3%,增速比1~4月份回落1.4个百分点,延续了2016年4月以来持续回落的趋势。而且,目前14.3%的增幅不到去年同期的1/3,仅为年初的一半,而销售金额增速也仅相当于去年同期的一半。从目前看,调控政策与金融去杠杆下房贷收紧形成“双紧缩”,未来楼市下游销售端增长或将继续回落,而开发商土地购置和新开工的积极性也将难以提振。因此,今年5月份开发投资“首降”,或意味着开发投资拐点来临。考虑到房地产对全产业链和库存拉动的滞后性,如果开发投资出现拐点,今年三四季度将是上下游“补库存”周期拐点。再考虑到,今年经济和固定资产投资超预期的重要原因是房地产销售和投资超预期,开发投资拐点也将是经济和固定资产投资的拐点。笔者认为,由于开发投资滞后销售12个月左右、滞后新开工和拿地6个月左右,而新开工和拿地取决于领先指标销售,判断开发投资拐点是否来临,要看销售前景,而销售前景取决于当前销售和库存周期的变动趋势。从区域看,东部销售放缓是拖累商品房成交增长的主要原因。近年来,东部占全国商品房销售面积的45%~50%,今年1~5月份占比45.6%。2016年,东部、中部和西部商品房销售面积增速分别为22.7%、28.4%和15.6%,东部销售增速接近中部、高于西部,也高于全国平均水平。但今年1~5月,东部、中部和西部商品房销售面积同比分别增长8.9%、17.7%和21%,东部销售增速不仅低于全国平均增速,也不到中部和西部的一半。可见,东部拖累全国销售增长。2015~2016年,东部地区商品房月度销售一直保持20%以上的增速,今年则迅速降至个位数。可以判断,东部地区商品房销售面积骤然下滑,很大程度上受到了调控影响。今年以来,60多个城市(县)出台了调控政策,除中部少数省会城市外,绝大多数受调控城市在东部,且东部三大都市圈内几乎所有城市都被强力调控覆盖。笔者认为,以限购、限贷、限价(限制地价和房价)、限售、限证(限制预售证发放)等“五限”为主要内容的需求端控制,对于占全国成交量近半的东部楼市来说,可谓需求冷冻,土地和新房供应人为抑制,新开工和拿地也明显下降。根统计,5月份29个重点城市新房供应环比和同比分别下降13%和22%。其中,一线城市新房批售面积环比和同比分别下降53%和61%,二三线楼市新房整体供应环比和同比分别下降8%和16%。值得注意的是,越是热点的城市,新房供应下滑越明显。比如,武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等东部热点城市,5月新房供应同比分别下降了32%、72%、62%、44%、48%和54%。其中,14个城市新房供应环比和同比均明显下滑,多数下滑30%以上。供应明显下滑,很大程度上与限地价和房价、限证大面积铺开有关。开发商无法顺利获得土地、无法获得预售许可证,或不愿申请预售,导致新房供应和成交下滑。目前,多数调控城市的新房供应受预售管制,高于控制价的新盘无法入市。据统计,2015~2016年,300城楼面地价加速上扬,相比2013~2014年近乎翻番,分别达到2800元和4833元,热点城市楼面均价进入“万元时代”,一线城市超过2万元。前2年土地楼面价高涨,高价盘“扎推儿”排队。同时,新房销售受网签管制,高于控制价的,卖了也无法网签,销售人为低估。供地下滑更明显。4月初,住建部和国土部联合发文,库存周期在6~12个月的,要增加供地,6个月以下的,要显著增加供地。目前,热点城市(包括东部三四线城市)库存周期普遍在8个月左右,但供地不太乐观。4月份,北京公布未来5年6000公顷的供地计划,但到目前只推出3宗地,完成供地任重而道远。据统计,2016年1季度至今年1季度,一线城市土地成交建筑面积2048万平方米,仅相当于商品住宅成交的40%,除郑州、合肥外,13个二线城市土地成交建面均小于住宅成交建面,4~5月份二线城市土地成交同、环比分别下降49%和35%。目前,三四线地市火热、溢价率高企,土地拍卖“抽签”、新房“摇号”配售,意味着当前楼市开发和销售的热情还很高。笔者认为,供地之所以明显下降,除了受到特大城市空间逼仄、供地弹性低的影响外,很大程度上与各地怕出“地王”有关,制定了一系列如“竞自持、竞保障房面积”、“摇号”等规则有关,这导致拿地门槛抬高,程序冗长,成本上升,有效供应下降,开发商拿地的积极性下降。因此,不管是销售增速下降,还是拿地和新开工下降,与调控造成的冻结有很大关系。事实上,多数指标单月增速都高于去年同期,这意味着楼市仍在高景气位。笔者认为,去年以来,开发投资快速回升,除了受政策刺激外,高地价推动资本形成占了很大成分。当政策转向抑泡沫后,开发投资和销售也开始去泡沫,楼市上下游均已开启高位回落的进程。但是,楼市新增空间还很可观,如城镇化、旧改、都市圈、小城镇等,国家也有意识地挖掘楼市新空间,释放有效需求,以政策来对冲投资下滑。比如2018~2020年再改造各类棚户区(含农村危房)1500万套;比如,加速高铁和轨道交通建设,扩大楼市交投半径,鼓励返乡置业;比如,推进脱贫攻坚和新型城镇化,加速“去库存”和人口在城镇积聚;比如,推进都市圈建设、大中小城市互联互通,鼓励大城市住房需求向周边疏导等。因此,尽管楼市交投将从高位回落,但绝非拐点性回落,而是“倒L型”高位平衡,长周期将呈现缓慢回落的走势。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)
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  • 任志强:中国房价不算高 2018年房价还将暴涨

    我们都知道,中国房价暴涨的一大重要因素就是,供不应求!尤其是,像北京这样的超级大城市,楼市长期以来,都是供不应求的,所以,北京的房价一直以来也是中国楼市的一个奇葩,房价高到吓死人!对于,一般的老百姓来说,想在北京买套房,恐怕都付出十辈子的代价!从3月起,全国楼市调控政策大爆发,中央为了抑制房价上涨,改善供需关系而出台了有史以来最重的限制政策“五限”(限购限贷限价限售限商)。目前,已有50座城市发布了调控政策,出台了179余次调控措施。可以说,今年是有史以来最严的一年了。楼市又疯了吗?调控还没有结束,居然又现开发商拿地热情了!据悉,在这轮严厉的楼市调控政策下,由于一二线城市受到了有史以来的最严调控,导致楼市出现了很大的降温现象。因此,在这种情况下,也导致了不少的楼市需求,不断的流向了周边的热点三四城市。最新报道:有开发商又开始疯狂的抢地,来自易居研究院监测的数据显示,在4月份,据其监测的50个城市中,4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%,当前地价创下了2010年以来的最高水平。易居研究院认为,近期部分房企有较为强烈的补库存需求,此类房企纷纷进入热点三四线城市,这往往会推高所在城市地价。所以,开发商的这一行为,似乎预示着,接下来热点的三四线城市,将接过一二线的房价上涨接力棒,也要开始上涨了!当然,至于能上涨到什么样的高度,相信很快就会有答案了!然而在近期举行的“房地产调控政策与市场前景”闭门研讨会上,任志强称:调控错了,2018年房价将暴涨更高!任志强的核心论断是:错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发,所以下一轮会比这一轮涨得更高。(文章来源于网上,如若侵权请联系小编删除,谢谢!)
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  • 任志强:中国楼市有多疯狂 你有钱都卖不了房

    中国的房地产市场就是在这样一个怪圈中,循环往复。政府调控房价——市场拉升房价——百姓进场买单。一旦房价高到老百姓实在无力买单时,这个游戏就玩不下去啦,而这些热钱、炒房客自己的本金早就回来了,他们都是用的银行的钱,加杠杆的钱在炒,炒赢了他们赚,炒爆了是银行、是社会来买单的。而房地产企业也是加的杠杆,用的也是银行的钱。老百姓买房子同样用的是银行的钱。而银行本身是没有钱的,他的钱都是大家的存款。如果最后有由它来买单的,那就相当于是我们大家买单的。这样危机就蔓延到全社会啦。但是现在靠房地产本身已经解决不了房地产的问题的,现在只能用这种一控一放的短期手段,延缓危机的爆发。真正解决问题必须靠整个经济的转型成功。当房地产泡沫破裂,穷人的个人资产受到严重打击之后,他就开始压缩消费啦。一旦消费被压缩,就会出现大量工厂停产、倒闭,大量人员失业,这样就会导致恶性循环,造成国民收入的大幅下滑,甚至造成部分国民生活出现问题。如果这个时候社会保障机制又不能发挥有效作用,那整个社会就危险啦。所以无论如何都不能让房地产泡沫破裂,因此中国房地产市场才会出现这种“放——控——放——控”的局面。但这种局面又充满不确定性和悖论。政府明明是要控制房价的,但每次调控都会形成“蓄客效应”,在调控期间相当于是在蓄客,一旦调控放松,热钱、游资、炒房客马上进场拉抬房价,房价会被迅速拉升,这时老百姓就会立马进场买单。而那些热钱和炒房客趁机套现离场,等待下一次套利的机会。这时如果政府放任不管,房价就会一路飙升,直到泡沫破裂。
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  • 彭文生:为什么房价不跌难以去杠杆?

    有研究总结了过去上百年不同国家去杠杆的经历,发现通过经济增长解决债务问题的只是极少数,而且都是偶然的、外生的因素使然。现实中难以存在没有痛苦的去杠杆,尤其不能寄希望于房地产价格不跌的情况下通过去杠杆来调整经济结构。去杠杆是供给侧改革的重点任务之一,关系到防控金融风险、调整经济结构以促进可持续发展。但是,对于如何去杠杆、降低杠杆率如何影响宏观经济,社会并没有共识。从微观看,杠杆率衡量资产价值在多大程度上由负债支撑,但宏观上难以准确衡量总资产的价值,所以一般用负债率(债务/GDP)作为杠杆率的近似指标,由此导致的有关去杠杆的几个认知误区值得关注。我们需要在金融周期的框架下认识去杠杆的含义,把房地产和信用扩张放在一起看,金融周期就是一个从加杠杆到降杠杆的过程,这其中房价调整是不可或缺的一环,没有房价调整就没有真正的去杠杆。误区一:通胀去杠杆这种观点的逻辑是,通胀提高名义GDP,而债务的名义值是固定的,导致债务对GDP的比例下降。从微观层面看,名义GDP扩张增加企业盈利,提高企业的偿债能力和净资产,降低杠杆率。提升通胀降杠杆的好处是在债务的名义值(分子)不减少的情况下,通过增加分母来稀释债务负担,也就是避免无序的债务违约对经济活动的冲击。实际上,通胀作用于债务负担是一个收入再分配的过程,通过货币幻觉把资源从债权人向债务人转移,降低后者的债务负担。这个逻辑似乎是合理的,但高杠杆都是结构性的,在一个时间点体现在一个部门甚至只是某个部门内部的一部分。中国目前是企业部门,主要是国有企业和房地产相关企业的债务高。如果物价上升源自政府的财政扩张,其作用的着力点是基建投资和社会保障,多大的财政赤字才能使其外溢影响对高杠杆的部门和企业带来实质帮助呢?如果通过信用货币推升通胀,在信贷和作为抵押物的房地产紧密联系的背景下,其结果要么是信贷难以扩张,要么是信贷扩张刺激泡沫进一步吹大,杠杆率不降反升。这并不是说在去杠杆的过程中,货币放松没有必要。美国次贷危机后,美联储的货币政策大放松发生在房地产泡沫破裂后,去杠杆带来强大的经济下行压力,政策的逆周期操作对稳定金融、控制经济衰退的程度有帮助。但通过货币扩张实现无痛去杠杆是不现实的。在房地产价格没有显著下降的情况下,试图通过信用扩张推升通胀来去杠杆,只能是加大金融周期的顺周期性。推升通胀去杠杆的根本误区在于把财政主导、金融压抑时代减轻政府债务的逻辑套用到金融自由化、资产泡沫时代降低非政府部门的债务负担上,两者是有本质区别的。政府通过增加货币发行来减轻自己的债务负担,实际上是用一种不可以被拒绝的负债(货币)替代另一种可以被拒绝的负债(政府发行的债券),非常具有针对性,使得温和通胀成为降低政府债务负担的一个有效途径。当然,历史经验显示,如果财政赤字失控带来恶性通胀,将会扰乱经济秩序,最终也是不可持续的。误区二:增长去杠杆推高增长去杠杆的逻辑类似通胀,都是做大分母,降低债务相对收入的比例。但这个观点也有类似的局限性,即高杠杆是结构性的、在一个部门,而经济总量的增长分布在所有或者多个部门。要实现一个部门无痛去杠杆,所需要的总量增长幅度会比较大,现实中难以达到。提高可持续的经济增长需要结构性改革,促进资源配置效率上升,而这需要时间。更重要的是,导致结构扭曲、影响资源配置效率的往往是高杠杆领域,高杠杆和房地产泡沫、产能过剩联系在一起,提高经济的潜在增长率就需要这些领域进行收缩和调整。如果这个调整带来总需求疲弱,宏观政策的放松包括财政扩张当然有利于控制经济增长下行的压力,是合理的政策应对,但寄希望于提高经济增长来实现无痛的结构调整有难度。从国外的历史经验看,通过高增长降低债务对GDP的比例,与其说是一种切实可行的策略,不如说是一种可遇而不可求的偶然现象。有研究总结了过去上百年不同国家去杠杆的经历,发现通过经济增长解决债务问题的只是极少数,而且都是偶然的、外生的因素使然。例如,美国在1938年-1943年的高增长被认为是化解20世纪30年代大萧条、实现去杠杆的根本驱动力,但这是与第二次世界大战联系在一起的;埃及在1975年-1979年实现高增长去杠杆,是受益于石油危机带来的高油价;尼日利亚2001年-2005年的去杠杆也受益于油价暴涨。误区三:企业去杠杆、家庭加杠杆面对企业降杠杆带来的总需求下行压力,一种观点认为需要居民加杠杆,以对冲企业去杠杆的影响。这种观点看似有道理,实则有偏差,房地产可能使得企业与家庭部门的共振大于替代关系。而且杠杆在家庭部门内部的分布也是不均匀的,带有明显的结构性特征,家庭部门平均比较低的负债率掩盖了结构性问题。居民杠杆主要加在收入较低的家庭,富裕家庭通常现金流较为充裕,相对而言,举债消费的意愿较低。收入分布与杠杆高低错配,偿债能力弱的家庭往往杠杆率高,偿债能力强的家庭杠杆率低。例如,有研究显示,美国收入最低的20%家庭的杠杆率要远远大于高收入家庭。收入与债务结构的错配可能导致系统性的金融风险,美国次贷危机的源头就是低收入家庭通过高杠杆参与房地产市场,既是房地产泡沫尾端的推动者,也是泡沫破裂后的主要受害者。另一个例子是韩国,亚洲金融危机后,韩国企业去杠杆,为了控制经济下行压力,韩国政府鼓励居民加杠杆,宣称借钱消费是爱国之举,导致1997年-2003年家庭贷款占银行总资产的比重提高了1倍。在此期间,消费需求大但收入水平低的年轻人,通过信用卡消费等方式成为加杠杆的主力军,最终于2003年爆发信用卡危机,引起金融市场震荡。居民加杠杆的另一个问题是其和房地产的天然联系,银行偏向给有房产抵押的家庭投放贷款,或者说家庭负债的大头是住房按揭贷款。即使在消费金融比较发达的美国,住房按揭贷款也是家庭负债的主要形式,推动了房地产泡沫的扩张。中国的家庭负债在近几年快速增长,主要也与住房按揭贷款有关。从表面上看,2016年住房按揭贷款快速增长,有替代企业部门加杠杆的势头,但企业的负债也是上升的,两者都在加杠杆,背后的共振因素还是房地产市场的火爆。那么如果企业部门进入实质性的去杠杆,家庭部门能否加杠杆呢,两者是否有替代关系呢?美国金融危机后,家庭部门去杠杆,但在经济大幅下滑、信贷紧缩的环境下,企业部门也未能幸免,虽然其杠杆率下降的幅度小一些。日本在房地产泡沫破裂后主要是企业部门去杠杆,但家庭部门的杠杆率也下降了。视角回到中国,很难想象在房地产价格下降的环境下,可以依靠家庭部门加杠杆来抵消企业部门去杠杆的影响。这就带来一个问题,即能否在房地产价格不跌的情况下,实现企业部门去杠杆。误区四:债务调整,资产不跌第四个误区是,认为去杠杆只是一个债务调整问题,只要帮助高杠杆的部门降低债务负担就是去杠杆,背后隐含的一个假设是房地产价格不必调整。这是我们在思考中国金融周期演变时面对的一个重要问题,即能否在房地产价格不跌的情况下,实现去杠杆、去产能,达到结构调整的目的。这个观点的偏差在于把杠杆仅仅看成一个债务负担问题,现实中,债务对应的是资产,资产不调整,仅仅调整债务是不平衡的,难以持续。如果债务人的债务负担下降,其购买的资产价格不变,则债务人的净资产增加,杠杆率下降,增强了其进一步负债的能力。从金融周期的角度看,即便短期通过债务重组达到了降杠杆的目的,高位运行的房价还会刺激新一轮的信用创造。这里还有一个再分配的影响,减免债务实际上意味着过去通过杠杆投资和投机的债务人得益,而谨慎的、从事实业的人受损,这实际上鼓励其进一步冒险。地方政府债务置换是一个例子,我国地方政府负债的属性介于政府信用和非政府信用之间,近年来把期限短、利率高的银行贷款置换为期限较长、利率较低的债券,是向政府信用的本源回归,有利于降低地方政府的债务负担。但政策的影响都有路径依赖,过去地方政府融资的非政府信用和房地产市场紧密联系在一起。2016年房地产市场的火爆增加了地方政府的卖地收入和总资产价值,同时置换降低了债务负担,地方政府净资产上升,使其借债的能力和意愿更大。从更广层面看,只注重债务调整,不调整资产,则无法缓解高房价、高地价对实体经济部门的挤压。如果将去杠杆简单等同于降低高杠杆部门的债务负担,试图避免相应的资产价格调整,可能增强相关主体进一步参与房地产投资和投机的能力和意愿,导致经济结构更加扭曲。以上对几个关于去杠杆问题的阐述说明,现实中难以存在没有痛苦的去杠杆,尤其不能寄希望于房地产价格不跌的情况下通过去杠杆来调整经济结构。杠杆挑起两端,一边是资产、一边是负债,缺失任何一方的调整都是不完整、不可持续的。这就是为什么我们强调金融周期(包括房地产和信用两个方面)的分析框架,而不仅仅是债务周期或信用周期。(作者为光大证券全球首席经济学家,本文节选自《渐行渐近的金融周期》第十二章相关内容)
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  • 沈建光:应避免主动刺破房地产泡沫

    自2015年“3·30”房地产政策以来,伴随着去库存调整、信贷政策放松,以及契税政策调整等,中国房地产市场发生颠覆性反转,从前两年库存积压一举进入一轮快速的上升通道。房价涨幅之大,涨速之快前所未有。根据国家统计局发布的70大中城市房价数据,2016年末,北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅都超过20%。即便如此,一线城市也并非领涨,合肥房价同比涨幅46.3%、厦门同比涨幅41.5%,一、二线涨幅也向三线城市蔓延,全面的涨幅态势已然成行。中国一二线城市用两年时间即完成了发达国家用数十年完成的房价翻倍。中国房地产是否出现泡沫,泡沫又能维持多久成为了国内外市场关心的焦点。螺旋式上升的“房价—收入”周期不难发现,过去十几年中国房地产市场涨多跌少,且每次下跌都是在政策调控下的短期回落,其后由于政策由紧转松,报复性反弹后,房价都会在很短的时间便超过前期峰值。中国房地产鲜有下降周期,且诸多国际衡量泡沫的指标处于高位,但这种情况得以长久持续,并未出现房地产危机。在笔者看来,之所以中国房价屡控屡涨,泡沫不曾爆破,最主要的原因是中国独有的房地产“螺旋式上升”模式。在泡沫积聚之际,监管者并未采取类似于上个世纪末日本政府主动刺破房地产泡沫的做法,反而短期内通过行政手段防止泡沫进一步扩大,再推动收入的改善在发展中化解泡沫。具体来看,过去历次中国房地产周期均显示,中国房价先是一段时间的快速增长,其后引致严厉的政策调控措施,调控导致短期内供需关系以及房价上涨预期改变,再通过经济增长带动收入提升,为高企的房价提供了支撑。这种“螺旋式上升”房地产泡沫的特殊模式之所以能在中国得以实现,主要得益于中国过去三十年前所未有的高增长。改革开放以来,中国经济一直享受着改革开放与经济全球化的红利,经济增速整体上保持了高速增长,收入增速多年来保持两位数。2013年以来,收入增速回落至10%以内,但整体上也保持了8%-9%的较高水平,不低于GDP名义增速。这就使得,即便中国房地产泡沫短期出现,高速发展的基本面也能消化泡沫,进而降低房地产危机的风险。与以往不同的是,由于中国已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期,未来收入很难延续以往两位数的较高增长,甚至可能由于转型,出现短期的结构性失业。虽然2016年下半年开始中国经济出现反弹,但长期来看,中国已经进入“三期叠加”时期,即增长速度换挡、结构调整阵痛、前期刺激政策消化时期。近两年的一、二线城市房价比以往涨得都凶狠,说明市场未对收入放缓有充分预期,相反,凭借以往房价只涨不跌的经验,仍有人认为中国房地产市场具备独特性、相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律。中国房地产市场的独特之处试将中国的房地产市场特殊情况与日本当年房地产泡沫时期进行对比,不难发现中国房地产市场的独特之处。一是中日购房者的购房资金来源与购房者结构不同。对于东京的投资者,似乎很难想象,中国普遍存在父母举全家之力为子女在一、二线城市购房而倾其所有的现象。通过父母支持购房首付、子女还贷的模式在东京投资者看来很难理解。这个背景也解释了为什么北京首次购房者年龄仅为27岁,在东京却达到了41岁。而从近年来购房者构成来看,与泡沫共舞的也并非是投资者想象中的富人。新增房屋购置者大多为首套刚需,如购置婚房。此外,购置二套改善型需求在一线城市也比较普遍,如购置学区房,或为父母购置养老住房。可以发现,这部分人以城市中产为主,并非富豪。二是中国独特的土地财政。中国并未推出房产税,土地收入仍然是当前地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看,政府通过限制供给,保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。三是中国一线城市资源的集中程度难以比拟。中国一线城市拥有其他城市无可比拟的资源与就业机会,独特的户籍制度又使得要素流通并不自由。同时,中国的住房租赁市场尚不成熟,租赁市场往往缺少契约精神,诸多因素造成了一线城市新市民往往倾向于在就业几年内便购置自有住房。而城市的高速发展与人口集聚,又使得教育、医疗资源等发展显得相对滞后且不均衡,这使得改善型需求,诸如学区房需求也十分旺盛。四是政府对房地产市场政策强有力的干预。房地产过热的五大风险房地产始终是国民经济的支柱产业,房地产业加建筑业占GDP比重超过12%。且考虑到,房地产的发展情况还直接影响到家具、建材、装潢材料的相关消费,并与上下游企业的发展,金融行业的风险以及地方政府收入都有着紧密联系,作用更是不容忽视。例如,在房地产税尚未进入实质性进展阶段,市政债开闸并未有所突破之时,土地收入仍旧是地方政府收入的重要来源。而一旦房地产市场崩盘,不仅影响投资与消费,也将减少财政收入,也使抵押品价格下降从而诱发银行坏账上升,无异于中国经济硬着陆。但是,这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题,而是对整体经济形成了五大风险。风险一是这次房价的全面上涨与经济走势和居民收入预期背离,缺乏基本面的支撑。这样的上涨之所以值得担忧,在于其既没有经济良好的预期,也没有收入大幅上涨的支持。之前,房价与经济走势相关,经济走强,预期收入提升,购房需求增加导致房价上涨,资产价格走高推升财富效应进而带动消费与经济,似乎是更加良性的循环。然而,当前中国经济面临的情况恰恰并非如此,即便自2016年第三季度开始宏观经济迎来一波上升趋势,也主要靠基建和房地产支持,经济主体活力仍然较差。预计2017年第一季度经济增速已经见顶,下半年经济下行压力加大。在此背景下,房地产市场一枝独秀,高杠杆透支了居民对未来收入与经济的预期,一旦情况转差,金融风险必将有所增加。风险二是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆弱性,一旦预期扭转,可能加大金融风险。可以看到,当前如此涨幅已导致恐慌性购房情绪蔓延。任何有关房地产政策的风吹草动,市场便草木皆兵。风险三是住宅用地供给不足,楼市香港化趋势明显。尽管中国内地整体国土面积较大,但住宅用地整体较低,供给受到制约,这点与香港情况类似。一方面,当前中国内地主要土地是耕地,18亿亩的耕地红线不得动摇;另一方面城市大量土地又被建设用地占据,留给住宅用地的少之又少,这也是住宅用地拍卖地王层出不穷的原因之一。风险四是房价过快上涨加大收入差距,损害社会公平。正如香港楼市所反映出的问题,一旦房价涨幅超出普通民众承受能力,也会拉大收入差距,加剧社会矛盾。根据香港特区政府统计出的数据,自1971年至2011年的40年间,香港的基尼系数上涨了25%,从0.43升至0.537,接近0.6的国际警戒线。而其间房价大幅上涨,2003年至2015年的13年中,香港整体房价上涨了4倍,同时香港普通民众居住条件难以改善。而当前香港爆发出的一系列社会问题,都与收入差距扩大有较大关系。以此为鉴,避免楼市香港化至关重要。风险五是房地产一枝独秀,或将遏制转型与创新。比居民加杠杆更加令人担忧的是,房地产利润丰厚,远超出实体行业收益,打击企业家创新的信心,不少企业家卖掉企业进入房市的现象令人担忧。与此同时,创新是未来转型的关键,然而高房价无疑推高了创新的成本。避免刺破房地产泡沫一直以来,房价都与房地产政策密切相关。2013年以来,决策层希望通过打造房地产市场的长效机制,比如推出房产税,走出房地产市场短期调控,行政性干预过强导致市场波动过大的怪圈。然而,由于此前去库存位列五大任务,出乎意料地推升了一、二线城市房价过快上涨。此时,政策面临两难,一旦出手调控,政策力度把握困难,经济下行之下,担忧打击经济;而若不出台政策,恐慌性购房推高房价,并加大金融系统风险。且以出台何种手段也有顾虑,如房地产税虽然是既定改革,但在此背景下,反而怕用力过度,造成不可预期的损失。在处理现下房地产风险上,笔者认为中国应避免主动刺破泡沫。1989年,日本央行强势加息,自1989年6月到1990年8月5次上调政策利率从2.5%至6.0%,主动刺破泡沫。相比之下,如今中国政府对待泡沫方面十分小心,正如上文“房价—收入螺旋式上涨”的化解泡沫模式中所述,在显示出泡沫征兆时,监管层采取行政手段打压房价持续上涨的势头,但避免刺破泡沫。纵观过去十几年,每次意识到泡沫的存在,政府总会出台措施,换得其后几年房地产市场的短暂平稳,没有出现危机。中国房地产市场五大风险使得调整楼市政策持续十分必要。在笔者看来,关键在于扭转恐慌性购房的预期,比如增加充足的土地供应、引导信贷资金合理配置、因地制宜地启动地方房地产政策、避免资金过度进入房地产市场等。而从长远来看,改革没有捷径可走,通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的,切实推动结构性改革,比如国企改革,才是解决问题的根本途径。要控制泡沫,短期的限购已经越来越没有效果,更多供给侧改革,特别是土地改革、户籍改革、房产税等税制改革的长效机制的建设已尤为迫切。
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  • 李宇嘉:谨防房贷利率上升导致楼市波动

    尽管“20家银行停贷”的消息有炒作和夸大嫌疑,但按揭贷款利率进入上行通道,全国很多地方提高房贷利率,这是不争的事实。而且,部分股份制银行、中小银行将首套房贷款利率上浮至基准利率的1.1~1.2倍,这在过去是非常罕见的事。今年1月份,一线城市首套房贷多数还可以享受基准利率0.85倍的优惠,但不到半年的时间,房贷利率就攀升了30%~40%,原因在哪里?未来房贷利率将如何走?房贷紧缩是否与楼市调控形成叠加,加速楼市下滑?对于银行突然收紧房贷,业内纷纷认为原因在于去年下半年开启、今年加速的金融去杠杆。春节后,央行连续上调公开市场利率、净回笼资金,无风险利率快速上升。10年期国债利率从今年初的3%上升至6月的3.6%,一年期Shibor利率已高于银行优质客户的贷款基础利率,也高于一年期贷款基准利率。无风险利率上升,对接资管计划的银行理财收益率迅速攀升,逼迫银行(主要是中小银行)转向成本相对低的同业。但近期,“一行三会”发布数道监管“金牌”,规范银行同业、理财、险资、资管等投融资和通道业务。比如,同业不能超过负债的1/3,银行投资资产必须“穿透”,接受资本充足率监管,以基金子公司等第三方通道投资“非标”被限制。目前,银行资金来源端,吸收储蓄和金融市场融资(向央行借款、同业拆借、发行理财)各占50%,小银行通过同业和理财等金融市场融资占比更高,大约在60%左右。理财收益率攀升,同业监管强化,金融市场融资利率也迅速攀升。今年初,各大银行还可以2.8%的利率向同业拆借,但4月份上升至4%以上,5月份达到5%。由此,中小银行一半的融资,其成本接近房贷基准利率,加上人工、运营成本,继续投放基准利率的房贷多半要亏损。因此,中小银行的最佳选择就是缩减资产负债表,减少同业融资、减少低收益的房贷投放。或者,利率已市场化了,谁愿意接受更高的利率,如基准利率上浮1.1~1.2倍,银行就给谁贷款。不过,占房贷份额70%的大银行,很少通过同业融资,且是主要的“拆出行”,目前仍发放基准利率0.90~0.95倍的房贷。另外,货币操作开始“削峰填谷”,通过MLF(中期借贷便利)、常备借贷便利(SLF),或启动更长周期逆回购,对冲季末、季节性资金缺口。同时,房贷不良率仅0.3%,远低于全行业的1.74%,乃防御性资产优选,加上贯彻去库存、支持合理需求的精神,大银行资金相对充裕,仍会投放基准利率之下的首套房贷。控制资金过分流入楼市,也是房贷紧缩和利率攀升的原因。近年来,银行资产和负债增速都在15%~16%,远高于M2增长,很大一部分直接或借道非标进入楼市。2015~2016年,楼市融资(包括项目开发和购房贷款)年均增长都超过50%。2016年,房贷占全部新增贷款的45%,四大国有银行甚至占新增贷款的60%。属于中长期业务的房贷更多占用资本,期限错配和流动性风险突出。全面实施MPA(宏观审慎评估体系)监管新规下,控制房贷在清理之中。2016年底,中央经济工作会议提出,“要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房”;今年全国两会上,央行行长周小川明确住房贷款增速要适当平衡。据悉,为贯彻国家信贷结构性调整的精神,央行要求今年房贷投放不能超过新增贷款的30%。目前,各银行对辖区内分支行房贷额度实施“配给制”,甚至细致到每个月增量和余额都要控制,多数银行要求今年房贷环比不增长。资金面越来越紧缩,部分分支行的额度被砍掉也不奇怪。目前,金融去杠杆效果彰显,同业利率飙升正在倒逼银行减少资金空转、降低杠杆率。由此,未来去杠杆仍将继续。6月底,半年MPA考核在即,银行综合资产和广义信贷扩张将受资本充足率约束、广义负债将受存款准备金率和同业负债率约束,流动性需求将继续攀升。另外,无风险利率快速攀升,按揭贷款对银行的吸引力下降,加上管理层和银行对房贷额度的控制,预计平均房贷利率将继续上升。楼市调控的滞后影响显现,4月全国商品房销售面积同比增速大幅度回落近7个百分点,热点城市下滑30%~40%,三四线楼市继续上攻的动力也开始减弱。如果房贷突然紧缩,或将与调控形成共振,加速楼市下滑,房贷“顺周期”加大楼市波动。2013年下半年去杠杆和银行紧缩房贷,直接导致2014年商品房销售面积出现2008年以来的首次下降,也客观上造成2015年稳增长承压。同时,首套房购置是刚需,也是楼市的“稳定器”,理应得到贷款优惠。但凡资金紧张,银行就收紧甚至抛弃房贷,这样的“金融周期”加速楼市波动,背后折射我国金融制度的不完善。一般来说,房贷期限长、占用资本多,在融资市场化、利率自由化的趋势下,若资金面紧张、融资成本上升,房贷不仅不赚钱,前期投放的房贷会亏损,还恶化期限错配和流动性风险。美国通过成立房地美、房利美等机构收购银行房贷,并通过证券化让15~30年的贷款“活化”,增加了房贷供应、降低了首付和利率。尽管引发次贷危机,但本质上是监管问题。因此,革新金融制度,多渠道增加房贷供应,如政策性住房金融、贷款证券化等,需要提上议事日程,否则金融周期和楼市波动还将继续上演。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)
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  • 王石谈万科国际化:"没结婚先定离婚合同"

    万科集团董事会主席王石17日在出席中国(昆山)第六届世界工商领袖(昆山)大会时谈及“33岁”万科集团的国际化之路。在“走出去”的过程中,王石认为,契约精神对企业而言尤为重要,“(就像)还没有结婚呢,现在就签订离婚合同。”在万科的股权风波纷纷扬扬一年之际,处于舆论风口浪尖的王石出现在公众面前。王石称,万科作为改革开放的产物,“出生”仅33年,但在这个后来居上的时候,“咄咄逼人”的往往是年轻的公司。“万科的国际化随着中国改革开放,已经有了30多年的历史,时间是蛮长的。但也可以说很短,‘走出去’只有五年时间。”五年,还是三十年?王石解释道,“不能说我们‘走出去’,才是国际化。实际上自改革开放以来,中国就开始接触外面的资金、技术、人才,这个过程就是一个国际化的过程。但是,万科真正走出去,将资金投到国外,在国外做项目,应该是五年不到的时间。”对于“年轻”的万科“走出去”历程,王石历历在目。从1986年引进第一家做精密礼品制造的美国企业,到现在投资遍及全球,王石认为企业要“走出去”,最重要的就是遵守“契约精神”,就好比“结婚之前先定好离婚合同。”“在引入美国费城的富兰克林铸币公司时,光是商业谈判就用了一年时间。可以说为了签这个合同我被折磨了一年。最后合同出了,厚厚的像电话本黄页。(我们和)这个工厂合作了十年,由于刚合作的时候,就签订了结束式的条款,所以结束的非常非常顺利。这给我留下了非常深刻的印象,就是一种契约精神。”王石说。王石认为,中国企业在“走出去”的过程中,应当把该想到的,该预见到的,先把不好的事情,先把要闹分家的事情想清楚,签到合同里,之后的运作就会非常非常顺利。正因这样,万科在纽约、旧金山、洛杉矶相继顺利地开展了对外投资项目。“(我们)国际投资项目的进展速度非常快,(万科)在纽约将近有12个项目,伦敦13个项目。之所以进展得很快,就是在国内与国外公司或跨国公司合作的时候,按照契约精神,按照国际的惯例去做。”王石认为,除此之外,“走出去”的过程中在“本土点将”尤为重要。“我们在全球的投资加起来,除了在香港、深圳派去了总部的管理者之外,万科在美国的公司,在伦敦的公司,我们没有派去过一个人。在美国、英国、新加坡的投资团队全是百分之百在当地聘用。”王石称,这是他对于海外投资的“最新体会”。“要充分相信合作伙伴,对企业合作尤其是在发达国家,各方面已经成熟,法律、管理、制度等方面透明规范。在这种情况下,需要采取完全相信(对方)。当然也是因为有法律上的制约,这样才能实现效率最大化。”(完)
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  • 刘优良:房地产企业应谋求多元化转型

    在本轮“调控潮”中,土地供应侧的差异化供地策略被认为是放出了“大招”。4月6日,住房城乡建设部和国土资源部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求各地土地供应节奏与去库存状况挂钩。4月17日,全国城市地价动态监测组发布数据显示,截至3月31日,第一季度全国105个主要监测城市土地供应面积3.69万公顷,供应量环比减少50.45%,同比下降4.22%。不过,从各类城市情况来看,住宅用地供应量一二线城市同比增加明显,一线城市增幅超过50%,三线城市微幅下降。从20个热点城市土地供应来看,住宅用地供应同比也出现大幅上涨,涨幅超过30%。总体而言,住宅用地供应数量与结构变化符合分类调控的指导思想。环比方面,各类用地供应均出现环比下降,符合土地供应的时序特征。创辉集团刘优良认为,随着房产调控长效机制的逐步建立,房地产企业应积极通过差异化竞争、拓展细分市场等方式来挖掘发展潜力,同时,应积极谋求多元化转型,提升综合开发能力和稳健经营水平。据悉,刘优良领导下的创辉集团已开始谋求跨界转型,近期斥资收购了两家带金融牌照的企业。
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  • 张玉良:2017绿地力争实现各项主要经济指标增长

                                                                                                                      张玉良:2017年绿地力争实现各项主要经济指标增长10%-15%人民网讯 5月16日,绿地控股(600606.SH)召开2016年度股东大会,绿地控股董事长、总裁张玉良着力强调绿地2017年将以四大重点战略加快培育和形成新格局、新动能、新优势。张玉良指出,绿地2017年将通过模式创新,推动政府、市场资源综合整合对接能力再升级,为此正展开四大重点战略。千亿综合产业投资战略,是以“房地产+大基建+大金融+大消费”的全产业优势,以及参与国资国企混合所有制改革的经验优势,围绕“五大领域”对区域经济全面介入、全国复制。特色小镇大盘战略,是以有大城市溢出效应、有产业导入支撑、有实际操盘能力为核心,在一二线重点城市远郊及周边,储备10-15个特色小镇大盘项目。绿地2017年一季度已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。基建PPP “大平台、大项目、大联动”战略。绿地2016年PPP项目签约金额约300-400亿元,计划到2020年达到1000亿元的PPP项目签约规模。校企合作切入高成长产业战略,是与高校合作设立投资平台,打造校企科技产业集团,与房地产主业及其他多元产业实现协同发展,形成新的竞争力。对于公司当前及下一步发展,张玉良强调了几个关键词。一是“协同效应”,他表示,绿地发展多元产业重在“协同”,注重通过发展多元产业来增加房地产主业的题材、筹码,从而增强整体竞争力。特别是当前,房地产行业已经进入“重产业、重运营”的阶段,这一点表现得尤为突出。去年以来,绿地在陕西启动综合产业一揽子投资,并设立区域管理总部以协调各产业资源,以此推动产生的协同效应将迅速显现并放大。二是“结构优化”,转型始终是绿地发展的常态。特别在房地产板块,绿地已重点将“特色小镇”模式纳入新财年发展战略,将重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边,投资启动特色小镇大盘项目,计划重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材,形成开发模型和产品系列。绿地在成功打造“绿地长岛”超大盘项目的基础上,今年以来又斩获宁波杭州湾、南昌赣江新区、山东雪野湖等十多个大体量特色小镇项目,这些项目将成为绿地房地产主业新的业绩爆发点。三是“提升盈利”,他表示,公司将进一步通过优化产品结构、强化成本管控,提升整体盈利水平,并将通过进一步提升企业经营质量、加强沟通,优化市值管理。“这些新驱动力将推动绿地各项主要经济指标力争实现10%-15%的目标增长,企业综合竞争力和国际影响力进一步提升。”张玉良表示。
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  • 从李嘉诚到张松桥:房地产业到了“清仓”时刻?

    所谓“清仓”并非最优选择,中国房地产也远未到“清仓”时刻,倒是房地产要踏实转型来提升自身竞争力已是刻不容缓。5月1日晚间,中渝置地发布公告称,公司的间接全资附属公司以11.35亿英镑(约合人民币101亿)现金买下英国伦敦金融城最高楼利德贺大楼全部股权。作为曾经的重庆首富,张松桥一直跟随李嘉诚的步伐,甚至做得更为彻底,据其2016年报显示,目前中渝置地在中国内地已经“一寸不留,全部卖完了。”因而,此次报道纷纷将张松桥称为“重庆李嘉诚”。综合目前公开资料,张松桥不过是“清仓内地项目和土地”,又到英国伦敦买了一栋摩天大楼而已,然而,将这一举动置于当前金融收紧、楼市调控政策不断加码等背景叠加之下,我们不禁要问,房地产业到了“清仓”时刻吗?引发中渝置地“清仓”的根本原因,在其年报中写得很清楚:约于两年前已预见中国二线城市物业市场的不明朗情况及风险,以及中国经济疲弱的趋势,便决定重整其业务策略,带领公司发展跨越中国地域。就像对李嘉诚更早的内地地产抛售之举是否明智的议论一样,中渝置地从2015年开始的内地出售物业计划,毕竟错过了去年一波“暴涨”获利的机会,其“重整业务策略”行为是否能让张松桥获得“李嘉诚”美誉更是见仁见智。不过,“中国经济疲软”的判断倒更多只是说辞。国内房地产是一个“政策市”,在经济疲软的时候因为货币宽松等,获得了“暴涨”机会。而当前经济回稳,加之房贷收紧等严厉调控政策,房地产业则反而遭遇前所未有的“寒流”。客观地说,中渝置地认为“风险”并非空穴来风。周小川等人前不久对房地产调控使用了“防止房地产泡沫”字样,这与之前“抑制房价过快上涨”有着本质上的不同,这表明我国房地产在局部地区可能或已出现泡沫的情况。正因风险暗藏,中央从去年开始强化“房子是用来住的,而不是用来炒的”的指导思想。中共中央政治局4月25日召开会议再次强调,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。这些都表明,“房地产市场稳健发展”仍是我国当前大方向,一系列“限”字政策是为了更健康稳健的房地产市场,而不是遏制房地产市场发展,以去杠杆为特征的金融风险防控,也是基于牢牢守住不发生系统性风险的底线。说到底,房地产无论是商业或是住宅,都离不开人口规模,中国作为世界上人口最多的国家,加上“偏好于购房”等特点,中国依然是世界上最大的房地产市场。严格来说,以前不叫做房地产市场,而是“种房子”,只要凭胆量、甚至是不正当的官商关系,疯狂拍买到建房土地,傻子都能盖房子赚钱。显然,这样的“投机市场”已经过去了,今后的房地产必然进入品牌、品质、融资能力、市场判断等一系列复杂的企业经营管理能力博弈阶段。应该说,相比欧美成熟的房地产市场而言,这个发展空间还很大,某种意义上,中国房地产将进入绿色、智能、宜居等“智”造阶段,而不是以前的“制”造。换言之,中国房地产业远没有到“清仓”时刻,而是“大浪淘沙留是金”的阶段,转型升级后依然空间巨大。此外,房地产业不仅仅是盖房子等钢筋水泥产业,更是一个上下游产业链很长的服务业,比如物业管理、社区医疗及健康、社区教育等等。而我国大型房地产如碧桂园等,都已经在教育、医疗等领域进行拓展,并找到新的奶酪。这些围绕社区发展的产业,是今后很长一段时间我国增长潜力最大、最为持久的产业,房地产进入有着先天优势。同时,我国还是全球最大的存量房交易即二手房市场,这也是万科等重金入股链家的重要原因之一。实际上,所谓中渝置地“清仓内地项目”并非出于英镑、物业增值等“投机因素”,而是在于其自身经营能力的提升。英国房地产市场比中国更严峻,今年3月英国平均房价两年来首次小幅下跌;伦敦成交价格下降,伦敦价格指数跌至2009年2月以来最低水平,这意味着3月代理商数据中成交价格下降;楼市平均租金六年来首次下降。如此来看,所谓“清仓”行为并非最优选择,中国房地产也远未到“清仓”时刻,倒是房地产要抛弃固有的“炒房炒地”思维,踏实转型升级来提升自身竞争能力已是刻不容缓。盘和林(中国财政科学研究院博士后)
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  • 碧桂园朱荣斌离职:杨国强制衡术的理想与现实

    核心提示:当年被称道的中海“三斌”先后入职碧桂园,首席财务官吴建斌已于4月1日结束在碧桂园的任期,如今仅剩总裁莫斌。碧桂园一纸公告,将传言坐实。5月11日晚间,碧桂园(02007.HK)发布公告,公司执行董事、联席总裁及执行委员会成员朱荣斌因需要更多时间陪伴及照顾家人而提出辞任,自2017年6月1日起生效。当年被称道的中海“三斌”先后入职碧桂园,首席财务官吴建斌已于4月1日结束在碧桂园的任期,如今仅剩总裁莫斌。2016年5月到2017年5月整整一年的时间,碧桂园联席总裁朱荣斌离职的消息再起。和一年前不同的是,如今,朱荣斌的一线事业部阵地尽失。碧桂园内部一位消息人士称,这件事已经酝酿了一段时间,今年4月,一线事业部仅剩的上海区域和广州区域已经划归集团管控。在此之前,一线事业部曾被寄予厚望,在碧桂园集团主席,前任中国首富杨国强的设想里,朱荣斌带领的一线事业部可以和莫斌带领的集团管控的其他区域公司平分秋色,分庭抗礼,既相互竞争又相互制衡。杨国强最初的设想:朱荣斌和莫斌平分秋色被寄于厚望的一线事业部成为朱荣斌在碧桂园事业的转折点,朱荣斌在2017年的内部会议上形容一线事业部的处境为“作茧自缚”。但从某种程度上说,朱荣斌牵头去组建一线事业部是被动的,即便碧桂园董事局主席杨国强十分看好朱荣斌,对一线事业部的期望也是甚高。集团对一线事业部的重视非同一般。2015年7月,碧桂园对外宣布成立一线事业部,拥有相对独立管理权限,在集团董事局主席杨国强、副主席杨惠妍和总裁莫斌的领导下,由集团联席总裁朱荣斌直接统领。一线事业部等级同样很高,北京、上海、广州、深圳和佛山五位城市总经理与碧桂园区域总裁平级,直接向朱荣斌汇报。上述内部人士透露,一线事业部最初的定位是和集团掌控的其他常规区域公司对等的,主席(杨国强)希望二者平分秋色,分庭抗礼,共同撑起碧桂园在国内的业务体系。据媒体报道,朱荣斌加入碧桂园的首要任务即是土地投资,而非是拓展一线城市业务。2013年,房地产市场分化已经显现,回归一线城市和核心二线城市成开发企业共识,碧桂园方面希望朱荣斌的加盟,能帮助碧桂园从“郊区大盘”模式转身,更多地涉足中心城区并建设高端产品。上述内部人士证实了该种说法,但是朱荣斌“生不逢时”。2013年的中国房地产市场并不景气,碧桂园如其他谨慎的房企一样,放缓的拿地的节奏,这样情景一直持续到2014年。出人意料的是,2015年年中起,房地产市场开始回暖,碧桂园合同销售金额创历史新高收获1401.6亿元,这时候,碧桂园在2013年和2014年在土地市场的谨慎还是产生了影响,在这一点上,集团并不满意。土地储备向来是一家地产公司最为重要的部门,也是一家公司壮大甚至是存活的根本。2015年5月,碧桂园引入中国海外宏洋集团有限公司执行董事兼行政总裁陈斌,有意让其接替朱荣斌掌管设计和投资,因某些原因,最终,同为副总裁的王少军接任朱荣斌的职责,而陈斌则分管运营。不管如何,朱荣斌在碧桂园分管投资和产品设计的职业生涯结束,而总裁莫斌则增加了两员大将。此时,先后在广州、香港、深圳、北京及上海从事房地产开发及工程管理工作的朱荣斌被委以重任,组建一线事业部,和莫斌平分秋色。一线事业部的削权但是,一线事业部的独立发展并不令人满意。去年开始,区域公司开始对事业部进行整合。更加靠近大本营的碧桂园一线事业部深圳,最先被并掉。2016年5月之前,碧桂园内部发邮件,为进一步深耕深圳市场,经研究决定,将惠深区域深圳片区,与一线事业部深圳区域进行整合。文件同时显示,惠深区域深圳片区,与一线事业部深圳区域进行整合后,区域仍命名为深圳区域,负责深圳市的土地拓展及项目开发。架构变动之后,人事调整随之而来。上述文件显示,原惠深深圳片区及一线事业部原深圳人员整体划入深圳区域;深圳区域组织架构与一级区域一致,增加更新发展部。同时,新的深圳区域由集团直管,并任命集团分管投资业务副总裁王少军为区域总裁(兼任)。区域常务副总裁为胡超,在此之前其为碧桂园惠深区域副总裁胡超。同样的事情,也发生在北京。去年7、8月间,碧桂园一线事业部北京公司内部人士透露,北京公司开始了与环北京区域公司的整合。到了今年,一线事业部仅剩上海和广州两个区域。面对阵地失守,朱荣斌自我评价为“作茧自缚”。在年初的述职会上,朱荣斌如此反思,“集团跨越式发展,规模、格局全面提升,指导思想变了,我们的思想没有及时转变,要学习深圳区域、惠深区域我们仍沿用过去的思维,作茧自缚。”对于一线事业部的表现,杨国强在2017年经营分析会上如是评价,一线事业部投得太少,别人能做大,你们为什么不能? 一线事业部要与公司同步成长,有没有足够优秀的队伍?拿地是火车头,请优秀的人,大胆拿地,多拿大的项目才有机会。碧桂园一路走来,不同的时间有不同的政策,我期望你们更多的做旧改项目,一定要长远的规划,不是一年、两年的事情,做三年、五年都可以。分析会上,莫斌则是表达了对杨国强的赞成,“主席对一线城市的定位是战略性的决定”。一线的市场可以立足长远,并要注意土地投资长中短的搭配。高周转、高回报是碧桂园战无不胜的法宝,一线城市事业部要通过资金组合,实现小资金撬动大项目。一线城市事业部要区域化,2017内完全同集团各大中心接轨。五年内,各区域要成为各自一线城市市场的“老大”。在朱荣斌的设想里,仅剩2城的一线事业部,要在2018年实现销售额500亿元,2019年争取比肩上市企业第二阵营。如今,上海和广州两个一线城市收归集团,但是兄弟区域望见肥肉则是虎视眈眈。以上海为例,收权归集团之前,碧桂园集团层面已经集中力量“围攻”上海,包括上海、沪苏、浙沪、浙江、江苏和苏州在内的六个区域公司均具备上海拿地的资格。朱荣斌履历:拥有超过21年的房地产开发及相关业务经验。2008年至2013年5月,就职于富力地产,离职前为富力副总裁兼华南地区总经理。2008年的富力集团正处多事之秋,其利润出现了6年来的首次负增长,当年纯利率由2007年的20%下滑至15.6%,并引来偿债高峰。据当时的媒体报道,朱荣斌至富力后,推进华南区的销售的同时,在富力内部设立了“成本控制中心”。到2012年,富力地产团总营业额为303.7亿元,增长11%,其中物业发展的营业额增长11%,占总营业额的92%,净利润为56.6亿元,增长17%。1995-2008年,就职于中海外集团,先后在广州、香港、深圳、北京及上海从事房地产开发及工程管理工作,离职前為中海地产集团有限公司董事、助理总经理兼华东区总经理。朱荣斌从2004年年中上任中海地产广州公司总经理至2008年,在广州地区实现了销售额。作者:庞静涛
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  • 房企抢滩 “特色小镇”迅速蔓延

    与大铲湾的未来科技城相似,与产业相关的“特色小镇”近年正以燎原之势在全国蔓延,深圳也同样如此。凤凰小镇、甘坑小镇、大鹏文化旅游带、光明新城等项目的破土而出,都是华侨城“造城”的一个缩影,观澜红木文化特色小镇、大浪时尚创意特色小镇也吸引了不少目光。此外,坂田“互联网+”小镇不仅仅是产业高地,也是产城融合示范基地,并依托华为强大的研发能力,促进下一代互联网、云计算、物联网、软件、智能电网、新能源智能化管理应用等高端技术形成庞大的产业链和巨大的经济效益。日前,由深圳市政府与招商局集团联合打造的合资公司在成立半年后,首次对外公布了其建设前海妈湾片区的规划,第一个阶段将开展“1+3”先导项目,包括在建的妈湾启动区一期和筹建的丝路长廊、海丝小镇、妈湾启动区二期。其中海丝小镇主定位为国际科技创新文化创意交流中枢、深港文化融创生态圈,为粤港澳大湾区提供国际科技文化创新成果交流交易平台,通过快速提供舒适宜人的共享办公空间,让科技创新和文化创意的活力在妈湾充分释放,近期重点将着力打造深港文化创意基地。2016年7月,住房城乡建设部、国家发改委、财政部联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》,计划到2020年争取培育约1000个各具特色、富有活力的特色小镇。随后,各地政府出台了各项政策支持鼓励。部分嗅觉灵敏的房地产商,在经历行业利润下滑、城市地价高企之后,也对特色小镇表现出极大的热忱,比如万科、绿地、碧桂园、时代地产、华侨城等多家房企已先后试水特色小镇。以绿地为例,市场资料显示2017年一季度绿地已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。未来10年内,绿地将在莱芜雪野湖旅游区斥资逾600亿元,总用地面积超4万亩,规模化打造文化旅游、健康养生特色小镇。对于开发商而言,参与开发小镇项目将面临的风险是,前期资金投入量巨大,且回收周期长。实际上,与传统的房地产开发不同,特色小镇或许更看重持续运营能力。根据中国指数研究院、中国房地产指数系统联合发布的《2016中国产业地产市场回顾与趋势展望》报告,2016年产业用地、特色小镇成为政策关注热点,推动产业向规范化、特色化、高端化发展。产业地产投资热度上升,拉动工业用地市场回暖。而房企也纷纷将转型升级的触角伸向产业地产,寻求新的利润增长点。不过,“房地产化”也是业内使用频次较高的词,同时也是一个备受诟病的问题。越来越多的市场人士担心,特色小镇的“房地产化”更是直接颠覆了特色小镇的本义发展。位于深圳布吉的甘坑小镇,拟规划面积约12平方公里。这是华侨城拟打造的首个“文化+旅游+城镇化”小镇,更被称为中国文创第一镇。记者发现,正在建设的深圳地铁10号线也在此设站,周边居民对记者表示,希望甘坑小镇和地铁的出现能加速当地的城市更新步伐。无独有偶,就在今年3月华侨城以“甘坑新镇”开发建设为着力点与秀峰工业城签署城市更新项目合作协议,首期启动该片区城市更新项目,随后二期将启动同富裕工业城片区城市更新项目,以此实现“甘坑新镇”产业核心区域的再造。
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  • 调控外溢地产江湖生变:中西部11家房企跻身百强

    楼市调控的力度仍在加大,一方面,越来越多的二三线城市加入调控的队伍;另一方面,政策显效,诸如深圳、北京曾经“高热”的一线城市正在退烧。近日,在克而瑞研究中心发布的《2017年1~4月中国房地产企业销售TOP100》排行榜中,《每日经济新闻》记者梳理发现,来自中西部的房企占据了11个席位,其中荣盛发展、金科集团分别以217.2亿元、205.4亿元销售额成为11家中西部房企销售突破200亿元的龙头房企。同样是上述研究机构,在其对外披露的2016年房企销售TOP100中,来自中西部的房企只占据了9个席位,新跻身榜单的两家房企是中迪禾邦及康桥地产。西南财经大学教授刘璐表示,一方面2016年以来楼市处于上行通道,房价上升助推了重点布局热点城市的房企销售额的增长,另一方面,楼市调控让重点城市的需求外溢到了中西部城市。受益于都市圈及调控效应锐理数据董事会主席罗红卫在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,这些中西部房企的先天优势就在于他们的土地储备主要集中在市场潜力爆发的市场,而这些市场正好覆盖了京津冀、重庆、成都、合肥、武汉等热点区域和城市。罗红卫说,“去年底到今年初,限购全面开花前市场火热,使得百强房企中很多在前四个月就完成了大半年的业绩目标。”戴德梁行董事魏晓龙表示,由于这11家房企全国化的布局没有完成,知名度没有那么高,但在区域内都是非常有影响力的龙头企业。从区域角度说,荣盛在河北、金科在重庆、蓝光在成都,都是领头羊。这些第二梯队的房企是“地方诸侯”。记者注意到,本次领跑中西部房企排名的“河北王”荣盛发展,此前就因雄安新区的设立而成为关注焦点。梳理其项目分布情况就会发现,荣盛发展仅在河北地区的项目就达32个,剩余的52个项目则分布在17个城市中。荣盛发展一位要求匿名的内部人士在接受记者采访时说到,“公司业绩的大幅提升,与京津冀楼市的火热有着直接关系,荣盛发展作为本土企业,环渤海、京津冀、京沪高铁沿线也一直是公司的战略方向。”渝派房企的领头羊金科,在其2016年25个新增地块中,有8个位于总部重庆,其他分散在合肥、成都、郑州、南宁、济南等城市,本土市场重庆的销售金额以147亿元遥遥领先于其他城市。中西部房企逐步壮大发展的过程其实有着其特殊的市场契机,魏晓龙认为,目前京津冀、长三角、珠三角等发达城市的房企完成对“小鱼”的兼并后,才会触及中西部地区,而中西部地区的房企在成长初期没有遇到这些大鱼,所以能利用市场空档完成自身体系建设。何以突围“面粉贵过面包”“现在想做一个‘小而美’的房企几乎是不可能的。”魏晓龙说,“如今可供房企选择的余地不多,随着行业集中度的越来越高,用行业里的一句话总结就是,要么做大做强,要么等着被收购。现在这11家房企已经是区域龙头,想被收购没那么容易,但那些没有挤进榜单的房企,其实很多已经被巨头收购了。”“出于企业对规模的需求和发展,该拿地还是得拿地。”金科地产中西部区域公司董事长罗利成在接受《每日经济新闻》记者采访时如是说。当前,中西部房企在布局“全国化”时,目标城市多为楼市调控的重点城市,地价高企、房价受限。这是一个难以回避的大挑战。罗红卫坦言,中西部房企走出去的时候,仍会面临水土不服的困惑,。从荣盛发展来看,2016年其通过股权收购、招拍挂等多种方式先后获得土地80余宗,截至报告期末,其土地储备建筑面积2570万平方米。记者从金科股份了解到,去年该房企土地总投资达208亿元,获取34宗土地,土地储备1846万平方米,通过收购、合作的项目有10个。4月底,河南本土实力房企之一的正商地产今年前4个月其总销售金额91.1亿元,跻身房企销售百强榜第49位。记者注意到,2016年正商地产销售额261.2亿元,销售面积270.7万平方米,且在郑州市场排名榜首,已远超同样属于河南房企的建业地产。
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  • 135家房企一季度营收环比降64%

    截至4日,沪深两市上市公司2016年年报已披露完毕。数据显示,A股135家上市房企营业收入总计高达1.6万亿元,同比上涨31%;归属母公司股东的净利润合计1368亿元,同比增长40%,即平均每家上市公司约赚10亿元,平均每家比2015年多赚约3亿元。继公布2016年年报之后,135家上市房企的2017年一季报近期也已先后出炉。数据显示,这些房企业绩增速放缓和利润下滑成为普遍性现象,楼市调控影响已初步显现出来。2016年约五成房企净利润上涨从2016年年报数据来看,上述135家房企平均每家每年归属于母公司股东的净利润为10.1亿元,2015年度则为7.2亿元。具体来看,归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有27家,占比为20%,与2015年度持平;超过1亿元的则为94家,占比约为70%,比2015年度有所提升;66家上市房企归属母公司股东的净利润下滑,占比接近五成;仅14家亏损,占比约一成,亏损房企较2015年降低约一成。业内人士表示,2016年过半上市房企净利润增长。除了房价因素外,近两年资本市场窗口期打开,房企通过低息公司债置换此前的高息债,降低融资成本,带来降费效应,也提升了盈利空间。今年一季度营业收入环比下降64%来自中原地产研究中心的统计数据显示, 135家上市房企首季报也已经出炉,从数据看,135家上市房企合计营业收入达2420.6亿,同比涨幅为9.5%,环比2016年第四季度则下降了64%。利润方面,“增收不增利”现象较为明显,上市房企平均利润率继续下调,在2016年房企平均8.2%的净利润率下,2017年首季度房企平均利润率只有6.4%,部分标杆房企的利润率只有不到5%。高价拿地房企将面临资金链风险从135家上市房企的数据来看,企业之间分化非常明显,多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调,特别是北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年全年市场很难乐观。中原地产首席分析师张大伟表示,房企较高的业绩目标可能很难完成,从现在看,2017年一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转,二季度继续冲高可能性已经不存在。张大伟认为,在去年“9·30”开始的这一轮调控中,楼市在2017年将面临非常明显的降温。大部分房企都在2016年拿了比较高价的地,对房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度非常大。另外,各种融资渠道压力逐渐增加,对房企来说,资金链的风险逐渐积累。
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  • 恒隆计划40亿出售香港3个商场 内地租金收入下降

    根据香港媒体报道,恒隆地产(00101.HK)近期正计划推出3个非核心区域的住宅区商场,出售总估值达40亿港元。香港媒体报道称,恒隆地产已邀请了多家测量师为其提供建议书,为之后的招标出售做准备,3家商场中估值最高的是香港长沙湾碧海蓝天商场,估值达30亿港元。由于该商场大部分楼面均由永旺(AEON)超级市场承租,客流颇为旺盛,该项目除了商场楼面大,还提供了400多个车位,因此属于三个商场中估值最高的。另外两个物业分别为荃湾湾景花园商场和何文田君逸山商场。事实上,2016年恒隆地产已出售了位于香港的多个物业。根据其2016年年报显示,受惠于2016年内售出更多住宅单位,物业销售收入跃升345%至港币53.22亿元,而2015年,恒隆地产物业销售收入仅为11.97亿元。与物业销售数据形成鲜明对比的是,2016年恒隆地产物业租赁收入却同比有所下滑。2016年恒隆地产物业租赁收入为77.37亿港元,相比2015年微幅下滑1400万港元。不过,香港地区的物业租赁收入却有所上升,但内地物业租赁收入下滑却拖累了整个物业租赁收入的业绩。2016年,恒隆地产内地物业租赁收入仅39.95亿港元,相比2015年下滑1.99亿港元。对此,恒隆地产董事长陈启宗表示,“近年,我们的零售租赁业务最受打击。除了市道疲弱外,其他负面因素亦影响我们的表现。”陈启宗透露,上海的港汇恒隆广场的部分商户亦需要关闭,因其优化工程将于2017年第一季展开。故此,2016年,上海的租赁边际利润率下降了一个基点。而除了上海,各地均有租金下调压力。但尽管如此,陈启宗对于内地的房地产市场依然持看好的态度。在4月27日的股东会后,陈启宗表示,长期看好内地商业房地产发展,恒隆未来会发展较多商业项目。根据香港媒体报道,陈启宗在股东会上还称,集团在香港的土地储备较少,在内地则有较多土地。陈启宗表示,恒隆与其他香港地产商一样,都不理解中资高价买地的原因。他认为,纯理性的角度来看,中资难以赚取盈利。陈启宗认为,未来中国商业地产的占比继续提升,将来中国会依靠消费带动增长,而内地居民富有的程度亦是有所闻。陈启宗进而表示,虽然内地住宅土地价格上升,但商业地产的地价不是太敏感,将会主力在大城市开拓商业地产,会以600万人口或以上的城市为发展地点。而对于香港地区的物业销售,陈启宗在年报中表示,将继续密切留意香港的住宅物业市场,伺机出售部分住宅单位,并于适当的时候购入土地,增加土地储备。
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  • 襄阳的父母 请给孩子一个“快乐”的童年

    现在的很多家庭都很重视孩子的教育,尤其家有学龄孩子的,总怕自己的孩子“输在起跑线上”。家长们每天忙着比较学校、师资、课程安排和课外补习,致力于为孩子配备上最好的教育资源。有识之士大声惊呼:中国式教育,中国已由拼爹时代进入了爹拼时代。儿子就是父母的面子,女儿就是父母的炫耀。所有的父母都要求孩子各项全能。小宝贝儿们被父母拉着拽着恳求着,从一个课堂走进另一个课堂,从一个补习班走进另一个补习班,唯恐孩子的时间利用的不充分,生怕孩子漏掉每一分钟。殊不知,越是这样孩子越是麻木,越是迟钝,越是逆反,接下来就是厌学逃学,哭闹打滚,甚至会导致学习恐惧症,更严重的是孩子会在重压之下崩溃,变的内向、抑郁直至自暴自弃。中国式教育,孩子学业压力大竟自残父母应该常思考:经过小学、中学、大学、研究生教育之后,我们要交给社会的是什么样的人?对于小学来说,当孩子在这里度过童年最重要的一段时光时,学校能做到让他们不被“污染”吗?能让他们到中年、到老年的时候,眼睛里依然闪烁着童年的好奇和清澈吗?你知道孩子真正需要的是什么吗?01陪伴成长,用亲情滋润孩子的童年目前中国已经面临着童年亲情缺失的巨大挑战。中国有六千万留守儿童,在他们的成长过程中,大多数是缺少父爱或母爱的,一系列的悲剧都与此有关。在孩子的成长过程中,没有任何一股力量可以代替父母每天同孩子的交流。02教育的最高境界是“不言之教”,是父母身体力行带给孩子的梦想。父母和孩子是人生中奇妙的相遇,我们的人生太短了,童年更短,父母和孩子真正在一起的时光不多,所以在孩子的童年,我们更应该和他们如胶似漆。有了亲情的滋润,人生就不会干枯,孩子的童年应该被包围在浓郁的亲情中。03激活好奇,莫让标准答案限制了孩子现在的教育总是告诉孩子一个标准答案就算结束了,这使得孩子的好奇心都被扼杀了,那么,他们长大以后如何成为创新人才?数学需要有标准答案,但是我们的诗歌、作文、电影音乐、美术等为什么也必须使用一种框定的答案呢?04自然生长,不要打扰孩子的兴趣在孩子童年时候,兴趣的养成非常重要。培养孩子的学习兴趣,让孩子喜欢上学,同样非常重要。现在有很多人为了让孩子上一个好小学,每天早晨需要花很长时间把孩子送到学校。择校不如择师,因为好的教师会让孩子对学习有兴趣,让孩子爱上学习的过程;第二是学校一定要离家近些,这样孩子才能多睡一会儿,不会因为过早起床而讨厌上学。当孩子学业压力大时,当孩子有解不开的心结时,当孩子承担了本不该承担的重量时,当孩子缺少童年快乐时,当孩子缺少父母陪伴时,妈妈爸爸请早点发现,并给他足够的温暖。白马·森林小镇 森林深处的童话世界解开这里的密码解密一:这是一个好玩的地方解密二:不仅可以玩还能学习解密三:健康/绿色/走进大自然解密四:让你和孩子走的近一点“疗愈”孩子童年的缺失,把童年还给孩子,给孩子满满的爱,让他们在充盈的爱中长大,有足够的安全感有满满的自信心。
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  • 白马森林小镇——襄阳森林食品集结地

    我们经常会说这样的一句话:不干不净吃了没病;这句话有的时候我们是带着戏谑的口吻说的,有的时候是为自己做一点辩解;其实在七八十年代我们这句话是可以说的通的;毕竟当时的污染还没有今天这么严重,当时的化肥,农药还没有这么大量使用;三十年前树上摘下来的东西可以直接吃,井里的水可以直接喝;三十年前谁知道转基因食品调和油,但是今天却围绕着这个转基因食品不断地发生摩擦;小时候喝十块钱一包的奶粉都没问题,现在喝300块的奶粉都心惊胆战;俗话说:“年年岁岁终复始、岁岁年年人不同”现在的环境是我们以前完全不能想象的,我相信这也是我们每个人都知道的;现在证实因为食品安全而导致死亡的人和村庄也是不断地被媒体曝光和被国家承认;而那些我们以前说的不干不净吃了没病的话,在现实中却成了一些人的要命的根本因素;有多少地方现在都变成了像我们图上看到的一样了呢?就在这些我们必须要吃的米面油的种植地却发生这样的悲剧;生活水平提高了可是工业污染、农业污染,生活污染随之而来,是我们无法逃避的现实。高血压、心脏病、糖尿病和癌症成了常见病,所以不要再说不干不净吃了没病了,你们真的去关心过每天吃的食物的安全吗?可能更多的关心手里的手机是否可以更换了,开的汽车是否应该升级了;这一次,是时候为自己、为家人的健康升一升级了!一件衣服值1000元,小票能证明。一辆小车值50万,发票能证明。一栋房子值100万,房产证能证明。一个人到底值多少钱,唯有健康可以证明。健康是您的保障。所以请不要拿计算器计算您花在健康上的钱。有健康叫资产,没健康叫遗产!享受健康生活,从享用森林食品开始!地域山清水秀,动植物天然成长,不施化肥农药,拒绝人为干扰因素——森林食品原生态无污染,可谓“坐拥森林,绿色天成”。科普:森林食品到底个啥?“森林食品的特征是高营养、无污染,原料珍贵、纯净。优质的森林在保证营养的前提下,强调产地环境的安全和生产过程的可持续性,从而保障了食用安全性。很多森林食品具有药食同源的特点,具有很高的医疗保健功效,符合现代人的健康和发展需求。来自森林环境,遵循动植物自然生长规律,无人工合成添加物,具有原生态、无污染、健康、安全、高营养、原料珍贵、纯净动想要回归三十年前的健康饮食,去南漳白马·森林小镇的森林主题购物公园啊 !你要的森林健康食品就在这里...森林食品的专卖场来自山野、产于森林的食物,是大自然给予人类的馈赠。从森林直达你的餐桌。还在等什么?森林食品九大类森林主题购物公园,是白马·森林小镇一期重点项目之一,它以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健品、休闲康养为一体的生态健康产业链。另外还为市场配套:小型商超、商务办公、酒店式公寓、民宿、药店、银行ATM柜员机、幼儿童趣游乐场、森林科普基地等,形成独具特色的森林主题购物公园。森林主题购物公园分两期建设,现在已建成二条主街,共计12栋,143套门面,我公司于2017年4月正式面向全球公开招商,预计5月26日市场开始试运营,10月1日市场正式营业。森林主题购物公园的运营模式为:主力体验店+互联网(电商)+物联网(物流中心)+森林主题展会,这个市场也是目前国内第一个把森林食品作为主题的专业市场,市场内的商家都来自全国各大森林基地。同时这个市场最大的特点,就是我们将与政府、媒体及社会联合出台十几项监督措施,并收取每个商户10万元的产品质量保证金,目的就是在这个市场杜绝一切假冒伪劣产品,真正让消费者在这里放心消费,我们的口号就是“只卖真的”!重点来啦。白马·森林小镇到底有啥??快看下面!这次中国·襄阳·南漳的白马·森林小镇厉害了!不但准备了4大主要项目,还有超级大玩点!你没看错,就是这样一个超嗨的地方!那就来这里吧!!!白马·森林小镇位于湖北省南漳县清凉河畔,贯穿国家级清凉河湿地公园之中,“中国林业金融创新产业园”内,由华中绿谷实业发展有限公司投资兴建,项目于2013年9月正式开工建设,预计到2020年将全面建成。旅游始终贯穿于项目建设的全过程,白马·森林小镇内的每一个子项目就是一处独特的景点,最终形成以白马·森林小镇为平台,以清凉河湿地公园为支撑点,真正将白马·森林小镇打造成国家5A级景区。1. 森林主题购物公园以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健-品、休闲康养为一体的生态健康产业链2. 苗木市场华中苗木市场是一个集研究、生产、销售、展览、文化娱乐、旅游开发为一体的大型的综合类项目,是白马森林小镇建设的重要组成部分。3. 颐和 · 金园智慧公寓3. 颐和 · 杉园森林别墅天呐!白马森林小镇悬赏万元现金征集广告语啦!动动脑子、写条广告语,就有机会赢取万元现金大奖?小编很负责任地告诉你,这是真的!!“白马森林小镇”全城征集原创广告语。只要你有才!就能赢大奖!
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  • 超女安又琪现身襄阳月星家居广场为市民献艺

    7月9日,第一届超女冠军安又琪现身襄阳月星家居广场,与市民进行亲密接触,现场人气爆棚,数千人齐聚一堂,共睹明星风采!据了解,安又琪此次来到襄阳,是应邀参加月星家居携手左右沙发举办的明星签售活动。活动现场劲歌热舞,场面火爆,安又琪为粉丝签名,并进行现场互动。
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  • 襄阳市侨丰国际商品博览城全面营业6个月

    2016年年底,第一批18家老市场外迁至樊西综合市场集聚区。作为首批外迁承接地,侨丰国际商品博览城正式营业已有6个月。外迁商家目前经营状况如何?新市场面临哪些问题?一楼满员开业238户商家齐聚侨丰侨丰国际商品博览城首一层目前已经全面营业,总计超过238户来自丹江路的泛五金厨具、酒店用品行业商家在此扎根。酒店用品区基本囊括了襄阳本地超过九成的行业商户。酒店、饭馆、面馆等餐饮行业的老板在这里能够很方便的一站式购齐所需设备、餐具、耗材等。市场已于2017年1月1日进入全面营业阶段。大多数商家具有超过二十年从业经验,有着较为完整的售后服务体系和丰富的市场经验。营业态势喜人 正在筹备大型开业活动年初,侨丰公司曾组织“首届侨丰厨具采购节暨2017年襄阳酒店用品展”活动,酒店用品交易区在没有宣布正式营业之前,已经通过一次展销会进行一轮预热,在下游采购商中形成了一定影响力。目前,公司正在积极筹备以酒店用品、厨具为主题的运营活动。通过与行业协会合作,将厨具与烹饪两大行业进行有机结合,打通产业上下游,形成有效的行业对接。侨丰公司策划部负责人李鑫说:“侨丰国际商品博览城目前已经囊括了本地超过九成的厨具、酒店用品行业商家。我们目前正在打造采购手册,将最新的厨具商户信息进行汇总、分类,让餐饮业老板采购更加便利,为市场商户带来商机。”
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  • 九街十八巷——九街·云顶150米高楼开盘

    7月1日上午,九街·云顶9号楼开盘,认筹客户享受“1万元抵3万元”优惠,当天销售率达80%。九街·云顶总计有4栋楼,9号楼为第二栋,总共有178套房源,本次开盘的是其中一个单元,共推出89套,户型面积120—170平方米,均价13500元/平方米。该楼是整个项目的制高点,总计49层,楼高达150米。高楼坐拥汉江宽阔水域,是名副其实的江景豪宅。襄阳“九街十八巷”项目位于襄阳城市中心樊城区汉水之滨,是襄阳城市与商业文化的发源地。项目力图打造一座襄阳市高尚城市综合体,使之成为襄阳市城市地标以及襄阳城市名片。本项目为该市重点棚户区改造项目,其地理位置得天独厚,临江岸线长达115米,与城市绿岛“鱼梁洲”隔江相望,景观资源优越、商业氛围浓厚。
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  • 《画江湖之不良人》即将进入襄阳唐城拍摄

    青春热血新派武侠大型古装电视剧《画江湖之不良人》即将进入唐城拍摄,本剧由滕华涛监制,伊峥任总导演,栗心博、王飞联合执导,集结毛晓彤,杨旭文领衔主演。不良人重现江湖,谁与争锋!青春热血武侠,燃情一夏!围绕唐朝末年从事侦缉捕盗职务的官差“不良人”组织所隐匿的大宗龙泉宝藏而展开。剧情简介:《画江湖之不良人》主创介绍导演王飞,追求完美者,新锐导演中的代表,对工作一丝不苟的态度,让个人的工作颇有成就,参与制作了《结婚前规则》 、《大女人小男人》等诸多脍炙人口的影视作品。造型指导陈敏正 ,服装造型设计师,人物造型美学的潮流者,美学造诣深厚,独具慧眼,参与了《芈月传》 、《雪花与秘扇》等众多口碑良好的影视剧造型设计。联合出品人王治,在艺术与市场的开拓之路上两者兼得,泛娱乐与传统影视的牵线之人,行业视角敏锐,互联网娱乐及资本运作经验颇多。导演栗心博,光影再造者,在镜头运用及光线塑造方面独特、新颖,心思细腻,经验颇丰,参与制作了《封神榜》 、《重案六组第四部》等多部耳熟能详的精美之作。导演伊峥,年轻一代导演的生力军,在工作的创作上游刃有余,对细节的把控精益求精,拍摄手法新颖,参与导演制作《春风镇》 、《神探联盟第二季》等多部风格迥异的影视剧作。总监制滕华涛,中国第六代导演之一,风格多样,善于捕捉内心世界细腻动人的事物,执导监制过多部高质量影视作品。出品人&总监制徐林,映百年传媒核心团队掌舵人,立志于打造国产影视内容精品,从业三十余载,参与制作和发行了《泰囧》、《闯入者》等多部类型各异的优秀作品。总制片人董小芸,剧组的核心领导,丰富的影视剧制作经验,敏锐的市场洞察力。多次与知名导演及团队合作,在业内口碑美誉度极高。是制作行业的领军人物。就让我们共同期待着“不良人”之旅吧!(文章来源于网上,如若侵权,请联系小编删除,谢谢! )
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  • 尊敬的驼峰佳苑业主请注意! 驼峰佳苑交房通知

    尊敬的驼峰佳苑业主:您好!恭喜您成为驼峰佳苑的业主,您所认购的房屋现已具备交房条件,为让您更快捷、方便的收房,我们采取分批交房,请按照通知您的交房时间前往驼峰佳苑物业服务中心(驼峰佳苑三号楼一楼)办理收房手续。若您未在通知时间前来办理收房手续,我们将按照《湖北省物业服务管理条例》《商品房买卖合同》的约定,视同您收房,并自2017年7月1日起自行承担您所购物业的服务费及相关费用。恭祝您喜迁新居、万事如意!湖北驼峰投资有限公司2017年6月26日
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  • 炎炎夏季这里的泳池狂欢 襄阳碧桂园等你来嗨

    炎炎夏日,正是游泳好季节,是不是迫切的想来一场欢畅淋漓的泳池Party?襄阳碧桂园满足你,清凉一夏 泳池party!不仅有充满童趣的亲子互动,“凉爽”的水上互动;还有疯狂烧烤、精致美味点心水果;更有动感的音乐,带来的每一个音符燃起血液中跳动的细胞,就问你嗨不嗨?泳池party狂欢 感受池水带来的清凉打闹,嬉戏,让我们一起嗨起来!更多好玩的水上游戏等你来参与!襄阳碧桂园夏日狂欢季,欢乐泳池party这周等你来哦!大家凭票入场,想参加朋友,可以和专属置业顾问联系哦,或致电:0710—2899999(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳国邦家世界汽车城开盘 巨星驾到圆满成功

    占地约500亩,建筑面积30万方,总投资16个亿得襄阳首个一站式车主题文化综合体——国邦家世界汽车城于6月18日盛大开盘,当天推出的烫金旺铺,开盘不到2个小时内,销售超过80%,销售金额近2.8亿元。据悉,国邦家世界汽车城此次以比较亲民的价格开盘,赢得了全襄阳市民的追捧。当天上午在万众期盼中,国邦家世界汽车城火爆开盘,现场人山人海,鼓乐齐鸣!为襄阳楼市燃起了一把热情之火!上演了争抢房源的盛况!再次彰显了作为“车文化综合体”的气派及国邦品牌的雄厚品牌实力。行家点赞 实力展示2017年6月18日,国邦家世界汽车城盛大开盘。中国汽车后市场协会副会长庞建春先生、湖北省汽车后市场企业联合会会长周伟先生,纷纷主动上台发言,将国邦家世界汽车城的实力及后期的发展潜力充分展示出来,将汽车产业的发展优势和国邦家世界汽车城未来发展的优势,展示的淋漓尽致。巨星驾临 增添喝彩功夫巨星樊少皇驾临国邦家世界汽车城开盘现场,为国邦家世界汽车城的开盘增添喝彩。开盘现场,作为汽车爱好的樊少皇,充分看好汽车产业和汽车市场的潜力。以港台国际一线城市的视野,对于国邦家世界汽车城的未来发展,也给予了充分的肯定。国邦家世界汽车城的未来,必然红红火火。一站式汽车主题文化综合体襄阳首个一站式车文化综合体,集汽车展厅、汽车专营店、汽车快修、汽车美容、汽车超市、汽车主题酒店、汽车主题餐厅、汽车金融、保险、车管所、检测线、汽车试乘试驾、汽车仓储物流、新能源汽车、电动车、摩托车、二手车交易等于一体。成为了襄阳汽车产业的黄金枢纽。内环线最成熟专业市场樊城区、高新区、襄州区三大商圈交汇处,襄阳汽车产业和建材家居双产业集群集散地,区域内汇集商户数万家,每年高达千万次的消费客流,年交易金额超过百亿。完全是成熟商圈,商机无限。双首层设计 铺铺通车国际领先的立体交通规划,一层环形通道无缝对接二层,汽车可直接上大二层,将一层二层均打造成临街商铺。楼栋中连廊与车道相结合,保证大二层也能汇聚人流、车流,便捷的连接到各个区域,开车可以循环到每一间商铺的门口。彻底消除商业死角。真正实现“铺铺临街、铺铺通车、铺铺首层”的全新设计理念,使商铺的价值实现最大化。长城、传褀/宝沃强势入驻长城、传褀、宝沃、林肯、宝马、沃尔沃、吉普、现代、斯柯达、众泰、比亚迪、周氏轮胎、米其林、佳通轮胎、壳牌润滑油强势入驻!汉江路摩配城、三元路摩配城、明玉摩配城整体搬迁!自持60%产权,永旺市场国邦为了保证市场的运营的成功,自持60%物业,仅有40%对外销售。不仅建市场,我们还联合专业的商业管理运营公司和招商公司,做到兴市场、旺市场、共同繁荣,共同赚钱!由于天气变热,在开盘现场,国邦家世界汽车城特意为买铺客户准备了降温设施和医疗保障,温馨的细节让买铺客户心中感到真情。笔者在现场看到,买铺气氛热烈,人气极高,咨询和认购的客户络绎不绝。国邦家世界汽车城热销的盛况,无疑是国邦品质的最好见证。
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  • 【时代天街】本周末“爸”气十足 父亲节五折钜惠

    父亲节即将来临,你准备好在父亲节给爸爸的礼物了吗?如果没有,别担心,小编帮你出出主意。给老爸准备礼物的基本原则就一个:实用。你花大价钱给他买个华丽丽的,他可能还不高兴呢。下面来看看我为你准备的不贵又超实用的父亲节购物清单。特价第一波特价第二波特价第三波2、科技、炫、末知世界国内首家真人对战VR体验馆6月17日在时代天街二楼盛大开业啦!所有设备均为进口设备,而且真实度高,现场特邀请选手进行比赛、免费体验,配合cosplay真人秀、特工美女陪练、网红直播等丰富精彩的互动节目!美女特工陪练时代战役VR场馆环境cosplay真人秀襄阳时代天街---25万方世界级跨界体验性商业综合体,必将携五星级酒店、高端影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态,开创襄阳全新商业模式。
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  • 昊天广场6.11亲子彩绘体验活动圆满成功

    每个人对“家”都有着自己的设想,相信很多人认可的前半生最理想的状态就是很幸福地拥有最合适的爱人和最满意的事业,以及拥有一方属于自己、温馨又惬意的家。那么在孩子们的眼中,“家”是什么样的呢?6月11日,在昊天广场举办的“昊天不夜城描绘理想家”亲子彩绘体验活动中,宝贝们插上了想象的翅膀,用画笔、用色彩把最天真的一面炫出来,也通过画笔描绘了自己心目中的梦想之家。在专业老师的指导下,小朋友们纷纷拿起画笔描绘起自己心目中的梦想之家。在活动期间,将小朋友绘制出的理想家图片分享到朋友圈并集赞还能获得爱心抱枕和彩铅筒。居于长征路与丹江路交会处,华洋堂商圈、人民广场商圈环伺,多路公交车均能够直达小区。多条线路组成的立体交通网,无论去哪里都非常方便;购物、餐饮、休闲娱乐、观影……都能够很快得以实现,无惧于随时出行,让人在繁忙之外更加享受生活。昊天广场三面临街,大庆东路、长征路、丹江路三条城市主干道贯穿而过,位于襄阳商业发展成熟的人民广场、火车站商圈。周边大型超市、医院、市尝银行、酒店、小学、中学、休闲公园等生活配套,咫尺相邻。人气汇聚,城市配套成熟,是成就创业、事业辉煌的居住理想宝地。目前项目推出5号楼约82—115㎡新品,1万抵3万,感兴趣的朋友可前往售楼部咨询详情。
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  • 这些甲壳虫撩动全城后 告诉我襄阳为什么骄傲?

    6月10日上午,一场惊爆眼球的视觉盛宴引爆全城!甲壳虫、亮眼的红色、大问号……这一天,原来下了小雨,襄阳的商圈街头还很潮湿,行人匆匆,甲壳虫车队的出现,瞬时吸引无数路人引颈相望,拍照留存,堪称在高考过后,又给城市带来一个热议的话题。队列齐整,甲壳虫车队阵容震撼6月10日上午,在襄州东街头有一队甲壳虫车队空降来袭,车队整齐有序呈一字型排开,抢眼的红色引发附近居民围观,场面壮观!其中围观的大娘说,“如此特别和浩大的阵仗,在襄州东还从来没见识过,也不知道哪个有钱人搞的”,现场可以看到大家都在评头论足,车队还未展开游行,便赚足了眼球和话题度!甲壳虫头顶的大问号,成了城市的超级符号早上9点,浩浩荡荡的甲壳虫车队开始出发!一声令下,时尚洒脱的甲壳虫如斗牛般立即启动!车队沿城市的各个核心商圈缓缓巡游,统一的颜色、统一的问号,给人强烈的视觉冲击,人们驻足围观,甚至一路追随!紧跟着,这场现象级的闹市巡游在朋友圈沸腾起来,最后竟演变成一场全民关注、线上线下为之一震的焦点事件,追其原因,原来是甲壳虫头顶上那个大问号引发的全城提问接力:襄阳凭什么自豪?
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  • 碧桂园集团鄂北区域揭牌仪式圆满举行

    2017年6月11日上午,碧桂园鄂北区域揭牌仪式在武汉市武昌区中北路平安财富大厦隆重举行。碧桂园鄂北区域高雪峰总裁、李文奇副总裁、集团办公室品牌管理洪罡总监、集团人力资源管理中心谢媛总监、湖北省房地产业协会潘世炳会长、中国保利生态集团公司陈幸福董事长等三十多位合作方以及凤凰等各大媒体出席揭牌仪式。1、梦想与战略并重揭牌仪式于上午9点正式拉开帷幕,高雪峰总裁介绍了碧桂园自创立以来的发展概况,对鄂北区域的成立进行了详细的解读,高雪峰总表示:“鄂北区域,是碧桂园于国内重点布局的专设区域,是集团实现新战略目标的重要平台。” 随后,集团领导和嘉宾代表湖北省房地产业协会潘世炳会长,先后发表致辞,祝贺鄂北区域的成立。在嘉宾和区域员工的共同见证下,高雪峰总、李文奇总、洪罡总、谢媛总、潘世炳会长共同为鄂北区域的成立揭牌,并开启香槟共同举杯庆祝鄂北区域的成立,并表达了对鄂北区域的美好祝愿。随后,高总与各位领导走入各个部门办公室为员工们派发利是,希望鄂北区域利事利市、红红火火。2、品质与特色并重(区域总裁高雪峰与社会各界嘉宾:湖北省房地产业协会、中国保利生态集团公司、武汉龙源集团有限公司、上海泓勤资产、民族建设集团有限公司、中国银行武汉青山支行、武汉市青山区城市建设综合开发公司、武汉市台州商会、隆羽国际集团、湖北志强集团、徐东置业、中泰置业、随州市洪腾房地产开发有限公司、湖北京山根源置业有限公司、武汉分院、秀山元明(十堰)生态园开发有限公司、上善联盟主席、湖北名华置业有限公司、湖北鑫欣房地产开发有限公司、凯普康基金公司、腾越建筑公司等合作方合影)揭牌仪式结束后,区域领导、嘉宾们及各大媒体前往参观湖北标杆项目,碧桂园生态城。碧桂园自2007年进驻湖北以来,十年深耕,已在武汉五个区,全省18个地市(州)布局42个项目。为进一步深耕湖北市场,碧桂园集团于2017年4月底成立碧桂园鄂北区域,专注于湖北武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的土地拓展和项目开发工作。鄂北区域现有项目众多,布局广泛,未来也将有更多项目落地。其中,位于东西湖区的海昌天澜项目坐靠多条地铁线,交通便捷。除此之外,鄂北区域的其他项目都独具特色。这些产品从构思设计、开工建设到成型面世,都体现了碧桂园在因地制宜、为居住提档升级方面的独到匠心。3、活力与专注共存碧桂园集团于2007年在香港上市,2016年实现全年销售额3088亿元,位居全国地产三强。2017年碧桂园跨入福布斯上市公司300强,截止五月份,销售总额已达2500亿元,连续五个月位居全国房企第一名。2016年11月,碧桂园入选央视国家品牌计划,2017年伊始,碧桂园迈入全球百强品牌。碧桂园近年来的发展与内部管理机制息息相关,持续领跑的业绩得益于碧桂园的“四好”,即好老板、好平台、好机制、好团队。而鄂北区域大到战略上的布局,细到员工的学习与发展,都有其独特的规划。鄂北区域的年轻和活力正是他的独特魅力所在,员工平均年龄30多岁,还有不少员工都是90后。鄂北区域博士云集,其中,总裁高雪峰毕业于清华大学建筑学院,攻读了美国宾夕法尼亚大学建筑系博士学位。本次揭牌仪式的圆满举行,意味着鄂北区域开启新征程。2017年,是碧桂园集团成立25周年,也是鄂北区域起步的一年。未来的鄂北区域将秉承不忘初心、保持良心、追求匠心的坚定信念,聚天下英才共事,集众人智慧而行,共同打造鄂北区域崭新风采!以梦为马,共攀高峰!(区域总裁高雪峰与核心成员李文奇、陆伟东、柳志平、郑伯博、陈新行、田丞勋、吴勤、曹翾、郭乃毅、查立岩、陈琦、李勇、洪莉萍、吴义进、谷永辉、梅汉文、赵晓刚、王磊、杨雯熙、许开宇、陈方友等合影)碧桂园集团鄂北区域专注于湖北省武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的深耕发展。不忘初心,保持良心,追求匠心,致力于为湖北人民打造“五星级的家”。【襄阳碧桂园】临街旺铺“一铺养三代”八大升值动力 航空路上的财富风向标三强地产成熟社区商业运营经验25年建筑经验积淀,全球拥有超过700个项目,海内外知名项目享誉世界。大城运营经验成熟,值得信赖。掘金地段,让钞票为自己打工襄州航空路,城市发展所向,毗邻重点学府,周边多家政府办公机构,财富时代已然降临。精英聚集地抢占财富先机科技智慧社区、凤凰俱乐部,大圈层私享,有成就的人都住在一起,精英业主,确保优质、旺盛客流和强劲购买力,财聚襄州,旺铺生金。学府环绕将商铺开在名校旁名校环绕,进一步保障投资热铺的收益。精装社区,投资见效更快精装社区,秉承“一次性快速成型”的开发理念,商业街、园林、泳池等配套触手可及,成熟社区立刻呈现,商铺投资见效更快。风情商业街,刷新襄州商业高度襄阳碧桂园大型风情商业街,将园林景观、逛街购物、休闲娱乐融于一体,聚集人群,增加消费,形成铺铺临街的绝佳商业格局。独立产权三代衣食无忧每间商铺皆有独立产权,可以自由买卖、经营、租赁,商铺保值升值、租金上涨等,收益形式多样!一次购买,三代受益,财富生生不息。快速收益价值翻倍上涨铺铺相临,可自由打通、组合,打造精品商店、时尚购物、品牌旗舰、零售百货等全业态,快速形成聚金商圈,价值飙升看得见。
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  • 25万方商业综合体 襄阳时代天街“容”耀开业

    5月28日,25万方世界级跨界体验性商业综合体——襄阳时代天街开业盛典暨群星见面会盛大启幕!香港天后容祖儿出席当天的开业盛典,并参与开业剪彩仪式。晚上,由容祖儿、哈萨克斯坦当红歌手迪玛希领衔的开业演唱会火热开唱!当天现场,近3万人见证了时代天街开业盛况!【容祖儿、中国500强山河集团】重量级嘉宾出席开业盛典湖北玉龙湾投资集团有限公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵发表了开业欢迎词,他说,襄阳时代天街引入了创新的商业模式、先进的 文化和独具特色的建筑风格,必将成为襄阳新的商业中心。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵致词山河集团董事长程理财上台发表贺词,他指出,襄阳时代天街高起点定位、高标准建设、全业态招商、多区域保障营运,必将极大提升区域商业的水平和质量。山河集团董事长程理财致贺词上午10时许,容祖儿绚丽登台,与11位领导及嘉宾共同剪彩,襄阳时代天街正式开街!这标志着时代天街在经历两年的筹备和蓄势之后,25万方商业航母已正式起航,从此登上引领城市商业潮流的舞台!容祖儿出席开业剪彩仪式剪彩仪式之后,时代天街董事长赵玉兵、山河集团党委副书记余新平先后与容祖儿互赠礼品,容祖儿还与众多领导和嘉宾一起走进时代天街商场巡场。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵与容祖儿互赠礼品【商会联合,共谋发展】泛长江流域省市商会联盟筹备会启动当天开业盛典中,还举行了泛长江流域省市商会联盟筹备会启动仪式。来自中国商业联合会、上海市商业联合会、浙江省商贸业联合会、江西省商业联合会、江苏省商业联合会、武汉市商业总会和东道主湖北省商贸流通业协会的代表出席了商会联盟筹备会启动仪式。此外,同名微电影,也是襄阳首部大型商业微电影——《时代天街》的主创人员也登台亮相,目前这部微电影正在进行后期制作,即将与全国观众见面!泛长江流域省(市)商会联盟筹备会启动仪式【迪玛希、容祖儿、好声音学员】引爆开业群星演唱会当晚,由容祖儿、迪玛希领衔的群星演唱会,火爆上演!容祖儿献唱《挥着翅膀的女孩》、《越唱越强》、《小小》经典曲目,星光闪耀,魅力四射!哈萨克斯坦国宝级歌手迪玛希压轴登场,献唱《拿不走的记忆》、《korkemim》、《难忘的一天》代表作品,引发粉丝团疯狂尖叫。此外,中国好声音学员刘辰希、匡金伟、“小蔡依林”朱文婷、爵士乐歌手王莉、国内美少女组合Anyway也纷纷登场,共同唱响襄阳的夜空!1折疯抢,购物大联欢!5折壕吃,满足你的胃!时代天街开业,将让利进行到底!5月28日——6月3日,各大商家优惠券大派送;6月1日——2日,孕婴童品牌疯狂五折;6月2日——3日,逛时代天街发表微信感言,集赞有礼;6月3日——4日,名奢派对,PRADA等奢侈品秀场免费看;6月5日——11日,VR对战、4D电影等娱乐大Party等你体验!6月、7月还有更多亲子、游乐、美食等大型活动,周周有惊喜,畅玩不停!为襄阳的商业环境带来跨越式升级,“一座天街改变一座城”正在从梦想变为现实。开篇已震撼全城,未来时代天街发展的每一步,都将创造襄阳商业的新高度!时代天街,世界级跨界体验性商业综合体,拥有25万方巨擘体量,由湖北时代天街投资有限公司投资30亿元打造。项目包含高端酒店、国际影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态。目前已引入华夏国际影院、美国华美达酒店、纯K、武商超市超级生活馆、天街儿童体验城、ZARA、全球时尚文化中心7大主力店,还有香港盛大百货、大众书局、天街购、一兆名门等近千家品牌在此云集。时代天街,襄阳商业格局的革新者,襄阳商业潮流的领航者!项目地址:襄阳钻石大道与东风汽车大道交会处咨询热线:0710-3077777
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  • 襄阳恒大翡翠华庭 和您来场“倾城之恋”

    拥有一个家是每个人梦想,这个家不一定富丽堂皇,不一定高大宽敞,但是要让人感到安全舒适和温馨,这才是家。在襄阳,想要拥有一个幸福温馨的家,不是难题。恒大翡翠华庭,地处人民西路武商沃尔玛商圈。配套齐全设施完善,金碧物业全程护航,贴心管家服务,居家生活从此安心、舒心更放心。恒大翡翠华庭精造约2万方瀚景园林,萃取园林艺术精粹,凝聚6大主题风情园林,典藏一城生态人居。珍稀乔木、灌木多重组合,遍布建筑左右,名贵树种全冠移植,欧陆风情园林为你呈现绿意人生。襄阳恒大翡翠华庭区位图襄阳恒大翡翠华庭营销中心现已盛大开放,约83-144㎡奢装豪宅,火爆热销中。项目位于襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处。恭迎您的品鉴,集沙盘优势解读、情景样板间、9A奢装展示、让看房也是一中享受!
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  • 来国邦家世界汽车城 与樊少皇热辣共“武”

    6月伊始,气温是一天比一天热了,“红五月”已经过去,襄阳的楼市也是慢慢开始降温。但是有些楼盘“热情”依旧。尤其是国邦家世界汽车城项目开盘在即,想入手的朋友要密切关注了。更重要是——6月18日开盘当天,功夫巨星樊少皇将驾临国邦家世界汽车城开盘现场。上个月20日,“英雄豪杰聚国邦,千人认筹抢金铺”活动在襄阳国邦家世界汽车城项目现场进行。活动当天,襄阳市武术协会组织武术爱好者前来助兴,选拔出的襄阳本地武林高手们将在6月18日与功夫明星樊少皇同台表演。5月20日认筹现场光彩·国邦家世界是由百盟集团、国邦实业2014年倾力打造的全新力作,也是光彩·国邦物流园的跨界转型之作。项目总占地200亩,总建筑面积28万方,首次引入“定制型开发、体验式运营”的概念,规划打造的一站式品牌大本营。其二期项目国邦家世界汽车城是以“汽车家”为主力业态,主打汽车类相关配套产业。是集汽车4S店、城市展厅、汽车美容、装饰、快修、保养、改装、二手车交易、汽车金融、保险、上牌、过户、电摩产业等于一体的一站式车主题文化综合体想要一睹功夫巨星的风采吗?那6月18号,我们国邦家世界汽车城不见不散!
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  • 520 相约玫瑰花海 体验童真纯乐

    5月20日上午,襄阳时代天街广场,十万玫瑰纵情绽放。时代天街玫瑰花海开放暨天街儿童城试营业活动在这里隆中举行。玉龙湾集团董事长、武钢新材料产业公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长兼总经理赵玉兵,湖北时代天街投资有限公司执行总经理李湘水,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司副总经理席华杰,纯K襄阳店执行总经理彭凌,天街儿童体验城执行总经理王玉华等嘉宾和众主力商家代表共同参加。时代天街董事长赵玉兵致欢迎词,他说,儿童是祖国的未来,是父母的宝贝,天街儿童体验城的开业,为广东儿童提供了儿童职场体验的绝佳去处。我们在此隆重举办99999朵玫瑰开放暨天街儿童体验城试营业活动,一是向全城隆重宣告我们天街儿童城盛大开业了,这一新型的少儿职场探索乐园现在正式敞开大门迎接我们襄阳的孩子们;二是预告5月28日襄阳时代天街耀世开业;三是让襄阳市民提前感受襄阳时代天街的全新消费环境,希望大家今天能够在这个特殊的日子,玩的开心,逛的尽兴。天街儿童体验城执行总经理王玉华做答谢词,代表天街儿童体验城全体员工对在百忙之中莅临活动现场的各位领导、各位来宾以及社会各界朋友表示衷心感谢。她说,天街儿童体验城对于家长来说,是一座奇特的城市,让他们见证孩子的全面成长;对于孩子来说,是一座梦想的城市,他们是城市里真正的主人!时代天街董事长兼总经理赵玉兵、时代天街执行总经理李湘水、深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛、深圳泰科柏伦商管公司副总经理席华杰、纯K襄阳店执行总经理彭凌、天街儿童体验城执行总经理王玉华等为活动剪裁。天街儿童体验城,占地4000多平米,拥有21个体验馆,30余种职业,在这里,孩子可以学会独立、感恩、责任、团队协作等多种社会能力,让孩子能够在体验中学习社会、认识社会、提早培养社会适应性。
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  • 山河万里闪耀2017年襄阳春季房展会

    [导读]根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓。春意酥怀四月天,入山入水好时节。趁着四月,2017年春季湖北襄阳“双放心”住房建设成就展如约而至。而作为城市之心的山河万里(动态 图库 户型),又会带来哪些惊喜?根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓一生家业归山河,百世功名立家门山河万里作为襄阳塔尖人居的标杆项目以敬意之心,礼献全城历时与时代邂逅 人文与生活共奏走过三国的历时峥嵘,襄阳的城市核心也在不断迁移,在时代的更替与行进中,与现代化发展交会共融,呈现出盛世之景。面对不断提高的人居需求,48年山河集团匠心打造的山河万里在此时应运而生。不离城心 与繁华之上享尊贵山河万里,占据襄阳市襄城区城市中心地位。坐拥原生山水同时,便捷交通与繁华配套辐射全城。尊贵生活区内,包含生命全周期配套,购物平台、商务平台、休闲平台、政经平台,多元化多功能资源汇集让出行便捷!私园密境 与境界之中品山水充分利用岘山天赋优势,坐拥1.0超低密容积率,沿袭原生自然的人居理念,打造襄阳墅居生活梦想。这里开窗得山湖,出行三溪环抱,四大园区纯质私密,叠山理水、亲水栈道、山麓林荫,结合气候时节与人生所需,充分展现再难复制的生态高尚墅区。致敬品质 与阔景大宅中享受生命山河万里,96-370㎡城心墅院,山湖洋房。保留对原生山湖的规划与营造,重新考量。将诗意生活引入阔景空间,拾得自然灵气。超大花园及露台、台地错落引景入户、极致户型,独得天地之厚待,实现城市最高的居住理想。项目名称:山河万里项目地址:襄城区汉丹路西侧(武装部后)咨询热线:400-890-1122转21658来源:(中国房产超市网)
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  • 九街十八巷惊艳亮相2017春季房展会 人气爆棚

    [导读]九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。芳菲的四月,如诗如画,与丽彩相伴,与房展有约。4月21日,一年一度的襄阳春季“双放心”房展会,今日在人民广场盛大开幕!本次“双放心”房展会由襄阳住房保障和房屋管理局主管、襄阳市房地产业协会主办。上午九点,在欢快的开幕式音乐里,热情洋溢的开场舞掀起了全场热浪,一席重要领导出席了本次盛会。九街十八巷(动态 图库 户型)总经理喻志辉发言九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。一行领导莅临参观九街十八巷展位一大早,九街十八巷展位就吸引了众多参加房展会的客户纷纷驻足咨询,人流攒动。现场,九街十八巷的置业顾问们热情接待每一位来访的咨询者,为他们提供细心而周到的服务,认真讲解沙盘,现场人气超高!展会现场互动表演九街十八巷城市价值洼地作为襄阳在售商业中唯一的旅游商业项目不论是置业还是投资商铺都有着超高的回报价值九街·云顶,作为九街十八巷二期推出产品,是整个项目的至高点,可俯视全城,又直面直面汉江最宽阔的江面,阔江似海,是襄阳最佳的观江视角。同时项目引进了希尔顿酒店、奥特莱斯、万达国际影城等具有国际影响力的主力商家,可以说足不出户尽享便利与繁华。 并且签约了世界顶级物管理公司世邦魏理仕贴心服务,尽享尊崇。我们相信,九街十八巷必将成为襄阳崭新的城地标,必将打造成襄阳的楚河汉街,打造成襄阳的百万方城央滨江文化区。九街十八巷,一线江景房,超高绿化率,与生态景观悠然相伴理想的生活是会让人回归生活的本质,享受自然的厚待,与鲜氧为伴。九街十八巷九街十八巷屹立于襄阳樊城汉江之滨,毗邻人民广场商圈,承袭千年老街巷繁盛之根,重塑万帆云集的码头荣耀—700米老樊城历史风貌商业街,独占全城绝佳地段,坐拥1100米黄金江岸线,独享46万方江滩公园,远眺40平方公里鱼梁州。纳万千荣耀,集一城风华。奥特莱斯、国际希尔顿酒店、万达电影院线,三大品牌齐聚襄阳,全球名奢LV、GUCCI、Hermes、Chanel、Dior……品牌汇聚,人潮汇聚。项目名称:九街十八巷项目地址:樊城区沿江大道炮铺街以东咨询热线:400-890-1122转21686交通:1,2,6,8,9,19,20,22,24,27,53,530,512来源:(中国房产超市网)
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  • 楼市调控政策须保持连贯多举措促进市场健康发展

    在“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下,“五一”小长假前两日,北京商品房住宅签约84套,与2016年相比出现了明显下滑。除北京等热点城市遇冷外,郑州则出现裹着被子连夜排队买房的现象。这意味着,不同区域楼市“五一”期间出现了明显的分化。网民认为,近期热点城市楼市确实出现了降温迹象,但目前楼市调控政策密集,要警惕放松调控后房价反弹的情况,保持楼市调控政策的连贯性。网民还指出,房地产调控要坚定不移地执行好目前的政策,更要注重分类指导、因城施策,重视制度性长效机制建设,多措并举抑制房地产泡沫,促进市场平稳健康发展。政策稳定利于巩固成果网民“东时硕”表示,房地产市场十几年来频繁陷入“屡限屡涨”的怪圈。限购、限价等政策就像“止疼药”,吃的时候有用,但不能长期有效,而且“止疼药”停药之后更疼。希望调控政策能保持长期稳定,不要“痛”的时候才“吃药”。网民“向增”认为,在政策调控下,重点城市房价虽然得到抑制,但仍处于高位。个别开发商仍希望调控政策只是暂时措施,只待“风头”一过再以更高价格出售。房地产市场调控政策是不是会继续加码,是市场关注的热点问题。还有网民指出,稳定政策预期,是稳定房价一个重要方面。如果政策多变,会让市场主体处于不确定的状态,保持政策的连续性非常关键,稳定的市场预期有助于巩固调控成果。多举措促进市场健康发展针对不同区域楼市分化现象,有网民指出,中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,将是楼市政策主线。此外,保证楼市健康发展,政策应理顺进退之道。网民“非马非驴”认为,虽然在楼市区域分化加剧的趋势下,未来房地产税征管不可能各地区步调一致,房地产税短期之内也不会出台。但房地产税开征将抑制投资、投机性需求,使房子回归居住本质。房地产税是建立房地产市场长效机制,让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。网民“集结十”表示,楼市的宏观调控,盯住需求只是其次,更为重要的仍然在供给层面。受土地财政、投资投机等因素的影响,房地产市场一直面临着“面粉比面包贵”的僵局,供给侧改革,是房价合理回归的柔顺剂。还有网民指出,楼市调控政策应把追求实实在在的长久调控效果放在首位。首先,制定富有弹性的楼市调控政策,确立楼市调控近期目标、中期目标和长远目标,分阶段实施,消除狂风暴雨式调控模式。其次,进一步厘清行政干预与市场调节的界限,确立地方政府在房地产市场中的责任。再次,应尽快终结土地财政,加快税收制度改革步伐,将中央政府与地方政府事权与财权改革到位,消除地方政府对土地财政的依赖。(记者 李奕蕾 整理)
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  • 国土资源部: 分类压缩不动产登记办理时限

    2日从国土资源部获悉,国土部近日印发通知,要求各地进一步简化登记流程,分类压缩不动产登记办理时限。据了解,通知要求各地在确保登记资料移交到位、人员划转到位的基础上,提高登记效率,分类压缩不动产登记办理时限。并提出,各地要通过提高受理能力、加强业务联动、强化信息共享等措施,将一般登记业务的办理时限压缩至20个工作日,不动产抵押登记办理时限压缩至10个工作日,不动产查封登记、异议登记即时办理。政府组织开展的农村不动产登记以及未公证的继承、受遗赠涉及不动产登记等较为复杂的登记情形仍按照30个工作日办结。通知指出,不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据,是依法开展不动产登记的前提,做好资料移交才能支撑高效办理不动产登记手续、压缩办理时限。各地要积极推进“互联网+不动产登记”工作模式,推出一站式办理、同城通办、绿色通道等多种服务举措。
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  • 湖北个人出租住房收入 减半征收个人所得税

    个人出租住房所得,将减半征收个人所得税;租房者的租金支出,结合个人所得税改革,将按国家规定扣除。记者昨悉,省政府办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,其中提出,到2020年全省基本建立购租并举的住房制度,努力实现城镇居民住有所居的目标。企业可建租赁型职工宿舍《意见》提出,鼓励新建租赁住房,鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务,满足居民多层次住房需求。各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划。在住房租赁需求量大的区域,将新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。有条件的城市可以利用住房公积金的增值收益,新建、改建、收购租赁住房,定向租赁给中低收入住房公积金缴存职工。有条件的企业,可以建设租赁型职工宿舍。允许改建住房用于租赁。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。不过,住房出租应当以改造设计确定的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。允许将商业用房改建为租赁住房。允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,但经改建的租赁住房不得分割产权出售。增加供应租赁住房用地为促进住房租赁市场发展,我省将加大政策支持力度。其中,落实税收优惠方面,对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。个人出租住房的,减按1.5%计算缴纳增值税。个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除。《意见》鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。金融机构应探索开展住房租金收益权质押贷款业务,并给予一定的贷款期限、利率等优惠。对将库存商品房转化为出租房屋的房地产开发企业,金融机构也要给予贷款支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。探索在武汉市开展房地产投资信托基金试点。此外,各地政府要盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。在符合相关规划的前提下,企业可利用空闲土地、厂房建设租赁住房,但不得分割产权出售。(编辑:丁喆)
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  • 诚信铸就伟业 品质缔造共赢

    (原标题:诚信铸就伟业 品质缔造共赢——恒大集团湖北公司业绩领跑荆楚房地产市场揭秘)发布会现场4月18日,“质量树品牌 诚信立伟业”恒大湖北2017年产品发布会在武汉恒大酒店盛大召开,恒大集团湖北公司相关领导、行业协会、权威研究机构、20余家战略合作伙伴、100多家全国各级媒体参加了本次会议,与会者充分肯定了恒大在湖北近年来取得的辉煌业绩,并就签署企业诚信宣言给予高度赞赏。那么,恒大何以在湖北房地产市场创下如此辉煌?肩负“民生地产”诚信铸就精工品质自1996年创立之初,恒大就明确提出了“质量树品牌,诚信立伟业”的企业宗旨。历经20余载,恒大始终将诚信贯穿于经营管理、客户服务、沟通合作、发展共赢的每一个环节,这也是恒大仅20年就跻身世界500强的重要因素。作为房地产行业的领航者,民生与责任是密不可分的。为了确保产品品质,恒大凭借多年开发精品住宅经验,制订出6000余条苛刻质量要求,41道标准工序、14项停点验收、10项工艺标准和8类成品保护标准,严苛贯穿于项目设计、施工、监理、验收等整个流程,形成了一体化的“精品工程生产线”,为每一位业主提供精益求精的优秀产品。2015年,恒大推出了“无理由退房”政策,这是恒大向每一位购房者的郑重承诺。恒大湖北2016年退房率仅为0.39%,这充分证明恒大诚信经营得到各界广泛认可。诚信签约携手共进引领城市和谐发展自恒大进驻湖北以来,始终秉持质量先行、诚信为本的信念,以过硬的产品质量为广大购房者提供高品质的产品和服务。在本次发布会上,恒大就诚信经营作出表率,携手20家战略合作方签订诚信公约,共同树立价值规范,引导及强化企业责任意识,落实企业主体责任,促进整体行业健康有序的可持续发展。恒大华中区域负责人表示,近年来,恒大在湖北发展态势迅猛,凭借优秀的精工品质和强大的品牌价值获得了社会的高度认可,连续三年实现了销售额翻番,业绩非常突出,为湖北区域的经济发展作出了杰出贡献。精耕荆楚12载实现业绩跨越式发展进驻湖北12年来,恒大始终保持高速发展态势。2016年,恒大湖北全年销售总额超167亿,现已实现武汉、宜昌、荆门、襄阳、荆州、鄂州、孝感、随州、十堰、黄石等城市的战略布局。先后开发建设了36个精品楼盘。截至目前,湖北公司拥有员工3500余人,规划总建筑面积1780万平方米,土地储备610万平方米,总纳税近50亿元,服务业主20万人,是当之无愧的湖北省房企销冠。本次发布会上,恒大对2017年即将在湖北新亮相的9个精品项目进行分享介绍:其中有武汉恒大城及2016年销冠——武汉恒大常青花园项目。除了武汉外,还有襄阳2个项目、随州2个项目、荆州2个项目、荆门1个项目、十堰1个项目、黄石1个项目。2017年开发项目之多,覆盖区域之广前所未有。除以上项目外,恒大湖北已确定进驻黄石区域,将进一步秉承集团“民生地产”的理念,在湖北地区打造更多的精品项目。来源:襄阳晚报全媒体记者:张正辉 文/摄
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  • 湖北推进购租并举 无房户将可提公积金付房租

    为促进住房租赁消费,湖北将允许无房户提取公积金支付房租,同时将推进公共租赁住房货币化,支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。记者从湖北省住房和城乡建设厅了解到,该省正在推进建立购租并举的住房制度,预计到2020年将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。湖北省住房和城乡建设厅副厅长金涛说,住房租赁市场是解决城镇居民住房问题的重要渠道,也是房地产供给侧结构性改革的重要组成部分。此前,湖北省政府办公厅已印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。为建立购租并举的住房制度,在租赁住房供给方面,湖北省将大力培育市场供应主体。鼓励市场主体开展规模化、集约化、专业化的租赁经营。在住房租赁需求量大的区域,要求新建一定比例的租赁住房。允许将现有住房、商业用房按照相关规范改造后出租。记者了解到,目前湖北省还筹划创新供地方式,对于通过招拍挂获得新建或配建租赁住房项目的市场主体,允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。
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数据金融

  • 襄阳碧桂园二期样板间赏析 匠心见诚心

    7月8日,襄阳碧桂园二期,样板间盛大开放啦,直接上图。襄阳碧桂园,细节处见真功夫,匠心见诚心,用高品质精智洋房,致力于给您一个五星级的家。襄阳碧桂园,三载春秋砥砺前行,大城已成。精筑轻奢系洋房,城熟之上,再创大城居住新标杆,智慧人居,拎包入住,襄阳碧桂园精智洋房的一小步,襄阳人居品质的一大步,襄阳碧桂园,匠心升级,幸福已城,104-143㎡精智洋房195-257㎡花园美墅。(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳的父母 请给孩子一个“快乐”的童年

    现在的很多家庭都很重视孩子的教育,尤其家有学龄孩子的,总怕自己的孩子“输在起跑线上”。家长们每天忙着比较学校、师资、课程安排和课外补习,致力于为孩子配备上最好的教育资源。有识之士大声惊呼:中国式教育,中国已由拼爹时代进入了爹拼时代。儿子就是父母的面子,女儿就是父母的炫耀。所有的父母都要求孩子各项全能。小宝贝儿们被父母拉着拽着恳求着,从一个课堂走进另一个课堂,从一个补习班走进另一个补习班,唯恐孩子的时间利用的不充分,生怕孩子漏掉每一分钟。殊不知,越是这样孩子越是麻木,越是迟钝,越是逆反,接下来就是厌学逃学,哭闹打滚,甚至会导致学习恐惧症,更严重的是孩子会在重压之下崩溃,变的内向、抑郁直至自暴自弃。中国式教育,孩子学业压力大竟自残父母应该常思考:经过小学、中学、大学、研究生教育之后,我们要交给社会的是什么样的人?对于小学来说,当孩子在这里度过童年最重要的一段时光时,学校能做到让他们不被“污染”吗?能让他们到中年、到老年的时候,眼睛里依然闪烁着童年的好奇和清澈吗?你知道孩子真正需要的是什么吗?01陪伴成长,用亲情滋润孩子的童年目前中国已经面临着童年亲情缺失的巨大挑战。中国有六千万留守儿童,在他们的成长过程中,大多数是缺少父爱或母爱的,一系列的悲剧都与此有关。在孩子的成长过程中,没有任何一股力量可以代替父母每天同孩子的交流。02教育的最高境界是“不言之教”,是父母身体力行带给孩子的梦想。父母和孩子是人生中奇妙的相遇,我们的人生太短了,童年更短,父母和孩子真正在一起的时光不多,所以在孩子的童年,我们更应该和他们如胶似漆。有了亲情的滋润,人生就不会干枯,孩子的童年应该被包围在浓郁的亲情中。03激活好奇,莫让标准答案限制了孩子现在的教育总是告诉孩子一个标准答案就算结束了,这使得孩子的好奇心都被扼杀了,那么,他们长大以后如何成为创新人才?数学需要有标准答案,但是我们的诗歌、作文、电影音乐、美术等为什么也必须使用一种框定的答案呢?04自然生长,不要打扰孩子的兴趣在孩子童年时候,兴趣的养成非常重要。培养孩子的学习兴趣,让孩子喜欢上学,同样非常重要。现在有很多人为了让孩子上一个好小学,每天早晨需要花很长时间把孩子送到学校。择校不如择师,因为好的教师会让孩子对学习有兴趣,让孩子爱上学习的过程;第二是学校一定要离家近些,这样孩子才能多睡一会儿,不会因为过早起床而讨厌上学。当孩子学业压力大时,当孩子有解不开的心结时,当孩子承担了本不该承担的重量时,当孩子缺少童年快乐时,当孩子缺少父母陪伴时,妈妈爸爸请早点发现,并给他足够的温暖。白马·森林小镇 森林深处的童话世界解开这里的密码解密一:这是一个好玩的地方解密二:不仅可以玩还能学习解密三:健康/绿色/走进大自然解密四:让你和孩子走的近一点“疗愈”孩子童年的缺失,把童年还给孩子,给孩子满满的爱,让他们在充盈的爱中长大,有足够的安全感有满满的自信心。
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  • 白马森林小镇——襄阳森林食品集结地

    我们经常会说这样的一句话:不干不净吃了没病;这句话有的时候我们是带着戏谑的口吻说的,有的时候是为自己做一点辩解;其实在七八十年代我们这句话是可以说的通的;毕竟当时的污染还没有今天这么严重,当时的化肥,农药还没有这么大量使用;三十年前树上摘下来的东西可以直接吃,井里的水可以直接喝;三十年前谁知道转基因食品调和油,但是今天却围绕着这个转基因食品不断地发生摩擦;小时候喝十块钱一包的奶粉都没问题,现在喝300块的奶粉都心惊胆战;俗话说:“年年岁岁终复始、岁岁年年人不同”现在的环境是我们以前完全不能想象的,我相信这也是我们每个人都知道的;现在证实因为食品安全而导致死亡的人和村庄也是不断地被媒体曝光和被国家承认;而那些我们以前说的不干不净吃了没病的话,在现实中却成了一些人的要命的根本因素;有多少地方现在都变成了像我们图上看到的一样了呢?就在这些我们必须要吃的米面油的种植地却发生这样的悲剧;生活水平提高了可是工业污染、农业污染,生活污染随之而来,是我们无法逃避的现实。高血压、心脏病、糖尿病和癌症成了常见病,所以不要再说不干不净吃了没病了,你们真的去关心过每天吃的食物的安全吗?可能更多的关心手里的手机是否可以更换了,开的汽车是否应该升级了;这一次,是时候为自己、为家人的健康升一升级了!一件衣服值1000元,小票能证明。一辆小车值50万,发票能证明。一栋房子值100万,房产证能证明。一个人到底值多少钱,唯有健康可以证明。健康是您的保障。所以请不要拿计算器计算您花在健康上的钱。有健康叫资产,没健康叫遗产!享受健康生活,从享用森林食品开始!地域山清水秀,动植物天然成长,不施化肥农药,拒绝人为干扰因素——森林食品原生态无污染,可谓“坐拥森林,绿色天成”。科普:森林食品到底个啥?“森林食品的特征是高营养、无污染,原料珍贵、纯净。优质的森林在保证营养的前提下,强调产地环境的安全和生产过程的可持续性,从而保障了食用安全性。很多森林食品具有药食同源的特点,具有很高的医疗保健功效,符合现代人的健康和发展需求。来自森林环境,遵循动植物自然生长规律,无人工合成添加物,具有原生态、无污染、健康、安全、高营养、原料珍贵、纯净动想要回归三十年前的健康饮食,去南漳白马·森林小镇的森林主题购物公园啊 !你要的森林健康食品就在这里...森林食品的专卖场来自山野、产于森林的食物,是大自然给予人类的馈赠。从森林直达你的餐桌。还在等什么?森林食品九大类森林主题购物公园,是白马·森林小镇一期重点项目之一,它以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健品、休闲康养为一体的生态健康产业链。另外还为市场配套:小型商超、商务办公、酒店式公寓、民宿、药店、银行ATM柜员机、幼儿童趣游乐场、森林科普基地等,形成独具特色的森林主题购物公园。森林主题购物公园分两期建设,现在已建成二条主街,共计12栋,143套门面,我公司于2017年4月正式面向全球公开招商,预计5月26日市场开始试运营,10月1日市场正式营业。森林主题购物公园的运营模式为:主力体验店+互联网(电商)+物联网(物流中心)+森林主题展会,这个市场也是目前国内第一个把森林食品作为主题的专业市场,市场内的商家都来自全国各大森林基地。同时这个市场最大的特点,就是我们将与政府、媒体及社会联合出台十几项监督措施,并收取每个商户10万元的产品质量保证金,目的就是在这个市场杜绝一切假冒伪劣产品,真正让消费者在这里放心消费,我们的口号就是“只卖真的”!重点来啦。白马·森林小镇到底有啥??快看下面!这次中国·襄阳·南漳的白马·森林小镇厉害了!不但准备了4大主要项目,还有超级大玩点!你没看错,就是这样一个超嗨的地方!那就来这里吧!!!白马·森林小镇位于湖北省南漳县清凉河畔,贯穿国家级清凉河湿地公园之中,“中国林业金融创新产业园”内,由华中绿谷实业发展有限公司投资兴建,项目于2013年9月正式开工建设,预计到2020年将全面建成。旅游始终贯穿于项目建设的全过程,白马·森林小镇内的每一个子项目就是一处独特的景点,最终形成以白马·森林小镇为平台,以清凉河湿地公园为支撑点,真正将白马·森林小镇打造成国家5A级景区。1. 森林主题购物公园以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健-品、休闲康养为一体的生态健康产业链2. 苗木市场华中苗木市场是一个集研究、生产、销售、展览、文化娱乐、旅游开发为一体的大型的综合类项目,是白马森林小镇建设的重要组成部分。3. 颐和 · 金园智慧公寓3. 颐和 · 杉园森林别墅天呐!白马森林小镇悬赏万元现金征集广告语啦!动动脑子、写条广告语,就有机会赢取万元现金大奖?小编很负责任地告诉你,这是真的!!“白马森林小镇”全城征集原创广告语。只要你有才!就能赢大奖!
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  • 超女安又琪现身襄阳月星家居广场为市民献艺

    7月9日,第一届超女冠军安又琪现身襄阳月星家居广场,与市民进行亲密接触,现场人气爆棚,数千人齐聚一堂,共睹明星风采!据了解,安又琪此次来到襄阳,是应邀参加月星家居携手左右沙发举办的明星签售活动。活动现场劲歌热舞,场面火爆,安又琪为粉丝签名,并进行现场互动。
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  • 襄阳市侨丰国际商品博览城全面营业6个月

    2016年年底,第一批18家老市场外迁至樊西综合市场集聚区。作为首批外迁承接地,侨丰国际商品博览城正式营业已有6个月。外迁商家目前经营状况如何?新市场面临哪些问题?一楼满员开业238户商家齐聚侨丰侨丰国际商品博览城首一层目前已经全面营业,总计超过238户来自丹江路的泛五金厨具、酒店用品行业商家在此扎根。酒店用品区基本囊括了襄阳本地超过九成的行业商户。酒店、饭馆、面馆等餐饮行业的老板在这里能够很方便的一站式购齐所需设备、餐具、耗材等。市场已于2017年1月1日进入全面营业阶段。大多数商家具有超过二十年从业经验,有着较为完整的售后服务体系和丰富的市场经验。营业态势喜人 正在筹备大型开业活动年初,侨丰公司曾组织“首届侨丰厨具采购节暨2017年襄阳酒店用品展”活动,酒店用品交易区在没有宣布正式营业之前,已经通过一次展销会进行一轮预热,在下游采购商中形成了一定影响力。目前,公司正在积极筹备以酒店用品、厨具为主题的运营活动。通过与行业协会合作,将厨具与烹饪两大行业进行有机结合,打通产业上下游,形成有效的行业对接。侨丰公司策划部负责人李鑫说:“侨丰国际商品博览城目前已经囊括了本地超过九成的厨具、酒店用品行业商家。我们目前正在打造采购手册,将最新的厨具商户信息进行汇总、分类,让餐饮业老板采购更加便利,为市场商户带来商机。”
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  • 九街十八巷——九街·云顶150米高楼开盘

    7月1日上午,九街·云顶9号楼开盘,认筹客户享受“1万元抵3万元”优惠,当天销售率达80%。九街·云顶总计有4栋楼,9号楼为第二栋,总共有178套房源,本次开盘的是其中一个单元,共推出89套,户型面积120—170平方米,均价13500元/平方米。该楼是整个项目的制高点,总计49层,楼高达150米。高楼坐拥汉江宽阔水域,是名副其实的江景豪宅。襄阳“九街十八巷”项目位于襄阳城市中心樊城区汉水之滨,是襄阳城市与商业文化的发源地。项目力图打造一座襄阳市高尚城市综合体,使之成为襄阳市城市地标以及襄阳城市名片。本项目为该市重点棚户区改造项目,其地理位置得天独厚,临江岸线长达115米,与城市绿岛“鱼梁洲”隔江相望,景观资源优越、商业氛围浓厚。
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  • 《画江湖之不良人》即将进入襄阳唐城拍摄

    青春热血新派武侠大型古装电视剧《画江湖之不良人》即将进入唐城拍摄,本剧由滕华涛监制,伊峥任总导演,栗心博、王飞联合执导,集结毛晓彤,杨旭文领衔主演。不良人重现江湖,谁与争锋!青春热血武侠,燃情一夏!围绕唐朝末年从事侦缉捕盗职务的官差“不良人”组织所隐匿的大宗龙泉宝藏而展开。剧情简介:《画江湖之不良人》主创介绍导演王飞,追求完美者,新锐导演中的代表,对工作一丝不苟的态度,让个人的工作颇有成就,参与制作了《结婚前规则》 、《大女人小男人》等诸多脍炙人口的影视作品。造型指导陈敏正 ,服装造型设计师,人物造型美学的潮流者,美学造诣深厚,独具慧眼,参与了《芈月传》 、《雪花与秘扇》等众多口碑良好的影视剧造型设计。联合出品人王治,在艺术与市场的开拓之路上两者兼得,泛娱乐与传统影视的牵线之人,行业视角敏锐,互联网娱乐及资本运作经验颇多。导演栗心博,光影再造者,在镜头运用及光线塑造方面独特、新颖,心思细腻,经验颇丰,参与制作了《封神榜》 、《重案六组第四部》等多部耳熟能详的精美之作。导演伊峥,年轻一代导演的生力军,在工作的创作上游刃有余,对细节的把控精益求精,拍摄手法新颖,参与导演制作《春风镇》 、《神探联盟第二季》等多部风格迥异的影视剧作。总监制滕华涛,中国第六代导演之一,风格多样,善于捕捉内心世界细腻动人的事物,执导监制过多部高质量影视作品。出品人&总监制徐林,映百年传媒核心团队掌舵人,立志于打造国产影视内容精品,从业三十余载,参与制作和发行了《泰囧》、《闯入者》等多部类型各异的优秀作品。总制片人董小芸,剧组的核心领导,丰富的影视剧制作经验,敏锐的市场洞察力。多次与知名导演及团队合作,在业内口碑美誉度极高。是制作行业的领军人物。就让我们共同期待着“不良人”之旅吧!(文章来源于网上,如若侵权,请联系小编删除,谢谢! )
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  • 尊敬的驼峰佳苑业主请注意! 驼峰佳苑交房通知

    尊敬的驼峰佳苑业主:您好!恭喜您成为驼峰佳苑的业主,您所认购的房屋现已具备交房条件,为让您更快捷、方便的收房,我们采取分批交房,请按照通知您的交房时间前往驼峰佳苑物业服务中心(驼峰佳苑三号楼一楼)办理收房手续。若您未在通知时间前来办理收房手续,我们将按照《湖北省物业服务管理条例》《商品房买卖合同》的约定,视同您收房,并自2017年7月1日起自行承担您所购物业的服务费及相关费用。恭祝您喜迁新居、万事如意!湖北驼峰投资有限公司2017年6月26日
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  • 炎炎夏季这里的泳池狂欢 襄阳碧桂园等你来嗨

    炎炎夏日,正是游泳好季节,是不是迫切的想来一场欢畅淋漓的泳池Party?襄阳碧桂园满足你,清凉一夏 泳池party!不仅有充满童趣的亲子互动,“凉爽”的水上互动;还有疯狂烧烤、精致美味点心水果;更有动感的音乐,带来的每一个音符燃起血液中跳动的细胞,就问你嗨不嗨?泳池party狂欢 感受池水带来的清凉打闹,嬉戏,让我们一起嗨起来!更多好玩的水上游戏等你来参与!襄阳碧桂园夏日狂欢季,欢乐泳池party这周等你来哦!大家凭票入场,想参加朋友,可以和专属置业顾问联系哦,或致电:0710—2899999(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳国邦家世界汽车城开盘 巨星驾到圆满成功

    占地约500亩,建筑面积30万方,总投资16个亿得襄阳首个一站式车主题文化综合体——国邦家世界汽车城于6月18日盛大开盘,当天推出的烫金旺铺,开盘不到2个小时内,销售超过80%,销售金额近2.8亿元。据悉,国邦家世界汽车城此次以比较亲民的价格开盘,赢得了全襄阳市民的追捧。当天上午在万众期盼中,国邦家世界汽车城火爆开盘,现场人山人海,鼓乐齐鸣!为襄阳楼市燃起了一把热情之火!上演了争抢房源的盛况!再次彰显了作为“车文化综合体”的气派及国邦品牌的雄厚品牌实力。行家点赞 实力展示2017年6月18日,国邦家世界汽车城盛大开盘。中国汽车后市场协会副会长庞建春先生、湖北省汽车后市场企业联合会会长周伟先生,纷纷主动上台发言,将国邦家世界汽车城的实力及后期的发展潜力充分展示出来,将汽车产业的发展优势和国邦家世界汽车城未来发展的优势,展示的淋漓尽致。巨星驾临 增添喝彩功夫巨星樊少皇驾临国邦家世界汽车城开盘现场,为国邦家世界汽车城的开盘增添喝彩。开盘现场,作为汽车爱好的樊少皇,充分看好汽车产业和汽车市场的潜力。以港台国际一线城市的视野,对于国邦家世界汽车城的未来发展,也给予了充分的肯定。国邦家世界汽车城的未来,必然红红火火。一站式汽车主题文化综合体襄阳首个一站式车文化综合体,集汽车展厅、汽车专营店、汽车快修、汽车美容、汽车超市、汽车主题酒店、汽车主题餐厅、汽车金融、保险、车管所、检测线、汽车试乘试驾、汽车仓储物流、新能源汽车、电动车、摩托车、二手车交易等于一体。成为了襄阳汽车产业的黄金枢纽。内环线最成熟专业市场樊城区、高新区、襄州区三大商圈交汇处,襄阳汽车产业和建材家居双产业集群集散地,区域内汇集商户数万家,每年高达千万次的消费客流,年交易金额超过百亿。完全是成熟商圈,商机无限。双首层设计 铺铺通车国际领先的立体交通规划,一层环形通道无缝对接二层,汽车可直接上大二层,将一层二层均打造成临街商铺。楼栋中连廊与车道相结合,保证大二层也能汇聚人流、车流,便捷的连接到各个区域,开车可以循环到每一间商铺的门口。彻底消除商业死角。真正实现“铺铺临街、铺铺通车、铺铺首层”的全新设计理念,使商铺的价值实现最大化。长城、传褀/宝沃强势入驻长城、传褀、宝沃、林肯、宝马、沃尔沃、吉普、现代、斯柯达、众泰、比亚迪、周氏轮胎、米其林、佳通轮胎、壳牌润滑油强势入驻!汉江路摩配城、三元路摩配城、明玉摩配城整体搬迁!自持60%产权,永旺市场国邦为了保证市场的运营的成功,自持60%物业,仅有40%对外销售。不仅建市场,我们还联合专业的商业管理运营公司和招商公司,做到兴市场、旺市场、共同繁荣,共同赚钱!由于天气变热,在开盘现场,国邦家世界汽车城特意为买铺客户准备了降温设施和医疗保障,温馨的细节让买铺客户心中感到真情。笔者在现场看到,买铺气氛热烈,人气极高,咨询和认购的客户络绎不绝。国邦家世界汽车城热销的盛况,无疑是国邦品质的最好见证。
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  • 【时代天街】本周末“爸”气十足 父亲节五折钜惠

    父亲节即将来临,你准备好在父亲节给爸爸的礼物了吗?如果没有,别担心,小编帮你出出主意。给老爸准备礼物的基本原则就一个:实用。你花大价钱给他买个华丽丽的,他可能还不高兴呢。下面来看看我为你准备的不贵又超实用的父亲节购物清单。特价第一波特价第二波特价第三波2、科技、炫、末知世界国内首家真人对战VR体验馆6月17日在时代天街二楼盛大开业啦!所有设备均为进口设备,而且真实度高,现场特邀请选手进行比赛、免费体验,配合cosplay真人秀、特工美女陪练、网红直播等丰富精彩的互动节目!美女特工陪练时代战役VR场馆环境cosplay真人秀襄阳时代天街---25万方世界级跨界体验性商业综合体,必将携五星级酒店、高端影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态,开创襄阳全新商业模式。
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  • 昊天广场6.11亲子彩绘体验活动圆满成功

    每个人对“家”都有着自己的设想,相信很多人认可的前半生最理想的状态就是很幸福地拥有最合适的爱人和最满意的事业,以及拥有一方属于自己、温馨又惬意的家。那么在孩子们的眼中,“家”是什么样的呢?6月11日,在昊天广场举办的“昊天不夜城描绘理想家”亲子彩绘体验活动中,宝贝们插上了想象的翅膀,用画笔、用色彩把最天真的一面炫出来,也通过画笔描绘了自己心目中的梦想之家。在专业老师的指导下,小朋友们纷纷拿起画笔描绘起自己心目中的梦想之家。在活动期间,将小朋友绘制出的理想家图片分享到朋友圈并集赞还能获得爱心抱枕和彩铅筒。居于长征路与丹江路交会处,华洋堂商圈、人民广场商圈环伺,多路公交车均能够直达小区。多条线路组成的立体交通网,无论去哪里都非常方便;购物、餐饮、休闲娱乐、观影……都能够很快得以实现,无惧于随时出行,让人在繁忙之外更加享受生活。昊天广场三面临街,大庆东路、长征路、丹江路三条城市主干道贯穿而过,位于襄阳商业发展成熟的人民广场、火车站商圈。周边大型超市、医院、市尝银行、酒店、小学、中学、休闲公园等生活配套,咫尺相邻。人气汇聚,城市配套成熟,是成就创业、事业辉煌的居住理想宝地。目前项目推出5号楼约82—115㎡新品,1万抵3万,感兴趣的朋友可前往售楼部咨询详情。
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  • 这些甲壳虫撩动全城后 告诉我襄阳为什么骄傲?

    6月10日上午,一场惊爆眼球的视觉盛宴引爆全城!甲壳虫、亮眼的红色、大问号……这一天,原来下了小雨,襄阳的商圈街头还很潮湿,行人匆匆,甲壳虫车队的出现,瞬时吸引无数路人引颈相望,拍照留存,堪称在高考过后,又给城市带来一个热议的话题。队列齐整,甲壳虫车队阵容震撼6月10日上午,在襄州东街头有一队甲壳虫车队空降来袭,车队整齐有序呈一字型排开,抢眼的红色引发附近居民围观,场面壮观!其中围观的大娘说,“如此特别和浩大的阵仗,在襄州东还从来没见识过,也不知道哪个有钱人搞的”,现场可以看到大家都在评头论足,车队还未展开游行,便赚足了眼球和话题度!甲壳虫头顶的大问号,成了城市的超级符号早上9点,浩浩荡荡的甲壳虫车队开始出发!一声令下,时尚洒脱的甲壳虫如斗牛般立即启动!车队沿城市的各个核心商圈缓缓巡游,统一的颜色、统一的问号,给人强烈的视觉冲击,人们驻足围观,甚至一路追随!紧跟着,这场现象级的闹市巡游在朋友圈沸腾起来,最后竟演变成一场全民关注、线上线下为之一震的焦点事件,追其原因,原来是甲壳虫头顶上那个大问号引发的全城提问接力:襄阳凭什么自豪?
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  • 碧桂园集团鄂北区域揭牌仪式圆满举行

    2017年6月11日上午,碧桂园鄂北区域揭牌仪式在武汉市武昌区中北路平安财富大厦隆重举行。碧桂园鄂北区域高雪峰总裁、李文奇副总裁、集团办公室品牌管理洪罡总监、集团人力资源管理中心谢媛总监、湖北省房地产业协会潘世炳会长、中国保利生态集团公司陈幸福董事长等三十多位合作方以及凤凰等各大媒体出席揭牌仪式。1、梦想与战略并重揭牌仪式于上午9点正式拉开帷幕,高雪峰总裁介绍了碧桂园自创立以来的发展概况,对鄂北区域的成立进行了详细的解读,高雪峰总表示:“鄂北区域,是碧桂园于国内重点布局的专设区域,是集团实现新战略目标的重要平台。” 随后,集团领导和嘉宾代表湖北省房地产业协会潘世炳会长,先后发表致辞,祝贺鄂北区域的成立。在嘉宾和区域员工的共同见证下,高雪峰总、李文奇总、洪罡总、谢媛总、潘世炳会长共同为鄂北区域的成立揭牌,并开启香槟共同举杯庆祝鄂北区域的成立,并表达了对鄂北区域的美好祝愿。随后,高总与各位领导走入各个部门办公室为员工们派发利是,希望鄂北区域利事利市、红红火火。2、品质与特色并重(区域总裁高雪峰与社会各界嘉宾:湖北省房地产业协会、中国保利生态集团公司、武汉龙源集团有限公司、上海泓勤资产、民族建设集团有限公司、中国银行武汉青山支行、武汉市青山区城市建设综合开发公司、武汉市台州商会、隆羽国际集团、湖北志强集团、徐东置业、中泰置业、随州市洪腾房地产开发有限公司、湖北京山根源置业有限公司、武汉分院、秀山元明(十堰)生态园开发有限公司、上善联盟主席、湖北名华置业有限公司、湖北鑫欣房地产开发有限公司、凯普康基金公司、腾越建筑公司等合作方合影)揭牌仪式结束后,区域领导、嘉宾们及各大媒体前往参观湖北标杆项目,碧桂园生态城。碧桂园自2007年进驻湖北以来,十年深耕,已在武汉五个区,全省18个地市(州)布局42个项目。为进一步深耕湖北市场,碧桂园集团于2017年4月底成立碧桂园鄂北区域,专注于湖北武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的土地拓展和项目开发工作。鄂北区域现有项目众多,布局广泛,未来也将有更多项目落地。其中,位于东西湖区的海昌天澜项目坐靠多条地铁线,交通便捷。除此之外,鄂北区域的其他项目都独具特色。这些产品从构思设计、开工建设到成型面世,都体现了碧桂园在因地制宜、为居住提档升级方面的独到匠心。3、活力与专注共存碧桂园集团于2007年在香港上市,2016年实现全年销售额3088亿元,位居全国地产三强。2017年碧桂园跨入福布斯上市公司300强,截止五月份,销售总额已达2500亿元,连续五个月位居全国房企第一名。2016年11月,碧桂园入选央视国家品牌计划,2017年伊始,碧桂园迈入全球百强品牌。碧桂园近年来的发展与内部管理机制息息相关,持续领跑的业绩得益于碧桂园的“四好”,即好老板、好平台、好机制、好团队。而鄂北区域大到战略上的布局,细到员工的学习与发展,都有其独特的规划。鄂北区域的年轻和活力正是他的独特魅力所在,员工平均年龄30多岁,还有不少员工都是90后。鄂北区域博士云集,其中,总裁高雪峰毕业于清华大学建筑学院,攻读了美国宾夕法尼亚大学建筑系博士学位。本次揭牌仪式的圆满举行,意味着鄂北区域开启新征程。2017年,是碧桂园集团成立25周年,也是鄂北区域起步的一年。未来的鄂北区域将秉承不忘初心、保持良心、追求匠心的坚定信念,聚天下英才共事,集众人智慧而行,共同打造鄂北区域崭新风采!以梦为马,共攀高峰!(区域总裁高雪峰与核心成员李文奇、陆伟东、柳志平、郑伯博、陈新行、田丞勋、吴勤、曹翾、郭乃毅、查立岩、陈琦、李勇、洪莉萍、吴义进、谷永辉、梅汉文、赵晓刚、王磊、杨雯熙、许开宇、陈方友等合影)碧桂园集团鄂北区域专注于湖北省武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的深耕发展。不忘初心,保持良心,追求匠心,致力于为湖北人民打造“五星级的家”。【襄阳碧桂园】临街旺铺“一铺养三代”八大升值动力 航空路上的财富风向标三强地产成熟社区商业运营经验25年建筑经验积淀,全球拥有超过700个项目,海内外知名项目享誉世界。大城运营经验成熟,值得信赖。掘金地段,让钞票为自己打工襄州航空路,城市发展所向,毗邻重点学府,周边多家政府办公机构,财富时代已然降临。精英聚集地抢占财富先机科技智慧社区、凤凰俱乐部,大圈层私享,有成就的人都住在一起,精英业主,确保优质、旺盛客流和强劲购买力,财聚襄州,旺铺生金。学府环绕将商铺开在名校旁名校环绕,进一步保障投资热铺的收益。精装社区,投资见效更快精装社区,秉承“一次性快速成型”的开发理念,商业街、园林、泳池等配套触手可及,成熟社区立刻呈现,商铺投资见效更快。风情商业街,刷新襄州商业高度襄阳碧桂园大型风情商业街,将园林景观、逛街购物、休闲娱乐融于一体,聚集人群,增加消费,形成铺铺临街的绝佳商业格局。独立产权三代衣食无忧每间商铺皆有独立产权,可以自由买卖、经营、租赁,商铺保值升值、租金上涨等,收益形式多样!一次购买,三代受益,财富生生不息。快速收益价值翻倍上涨铺铺相临,可自由打通、组合,打造精品商店、时尚购物、品牌旗舰、零售百货等全业态,快速形成聚金商圈,价值飙升看得见。
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  • 25万方商业综合体 襄阳时代天街“容”耀开业

    5月28日,25万方世界级跨界体验性商业综合体——襄阳时代天街开业盛典暨群星见面会盛大启幕!香港天后容祖儿出席当天的开业盛典,并参与开业剪彩仪式。晚上,由容祖儿、哈萨克斯坦当红歌手迪玛希领衔的开业演唱会火热开唱!当天现场,近3万人见证了时代天街开业盛况!【容祖儿、中国500强山河集团】重量级嘉宾出席开业盛典湖北玉龙湾投资集团有限公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵发表了开业欢迎词,他说,襄阳时代天街引入了创新的商业模式、先进的 文化和独具特色的建筑风格,必将成为襄阳新的商业中心。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵致词山河集团董事长程理财上台发表贺词,他指出,襄阳时代天街高起点定位、高标准建设、全业态招商、多区域保障营运,必将极大提升区域商业的水平和质量。山河集团董事长程理财致贺词上午10时许,容祖儿绚丽登台,与11位领导及嘉宾共同剪彩,襄阳时代天街正式开街!这标志着时代天街在经历两年的筹备和蓄势之后,25万方商业航母已正式起航,从此登上引领城市商业潮流的舞台!容祖儿出席开业剪彩仪式剪彩仪式之后,时代天街董事长赵玉兵、山河集团党委副书记余新平先后与容祖儿互赠礼品,容祖儿还与众多领导和嘉宾一起走进时代天街商场巡场。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵与容祖儿互赠礼品【商会联合,共谋发展】泛长江流域省市商会联盟筹备会启动当天开业盛典中,还举行了泛长江流域省市商会联盟筹备会启动仪式。来自中国商业联合会、上海市商业联合会、浙江省商贸业联合会、江西省商业联合会、江苏省商业联合会、武汉市商业总会和东道主湖北省商贸流通业协会的代表出席了商会联盟筹备会启动仪式。此外,同名微电影,也是襄阳首部大型商业微电影——《时代天街》的主创人员也登台亮相,目前这部微电影正在进行后期制作,即将与全国观众见面!泛长江流域省(市)商会联盟筹备会启动仪式【迪玛希、容祖儿、好声音学员】引爆开业群星演唱会当晚,由容祖儿、迪玛希领衔的群星演唱会,火爆上演!容祖儿献唱《挥着翅膀的女孩》、《越唱越强》、《小小》经典曲目,星光闪耀,魅力四射!哈萨克斯坦国宝级歌手迪玛希压轴登场,献唱《拿不走的记忆》、《korkemim》、《难忘的一天》代表作品,引发粉丝团疯狂尖叫。此外,中国好声音学员刘辰希、匡金伟、“小蔡依林”朱文婷、爵士乐歌手王莉、国内美少女组合Anyway也纷纷登场,共同唱响襄阳的夜空!1折疯抢,购物大联欢!5折壕吃,满足你的胃!时代天街开业,将让利进行到底!5月28日——6月3日,各大商家优惠券大派送;6月1日——2日,孕婴童品牌疯狂五折;6月2日——3日,逛时代天街发表微信感言,集赞有礼;6月3日——4日,名奢派对,PRADA等奢侈品秀场免费看;6月5日——11日,VR对战、4D电影等娱乐大Party等你体验!6月、7月还有更多亲子、游乐、美食等大型活动,周周有惊喜,畅玩不停!为襄阳的商业环境带来跨越式升级,“一座天街改变一座城”正在从梦想变为现实。开篇已震撼全城,未来时代天街发展的每一步,都将创造襄阳商业的新高度!时代天街,世界级跨界体验性商业综合体,拥有25万方巨擘体量,由湖北时代天街投资有限公司投资30亿元打造。项目包含高端酒店、国际影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态。目前已引入华夏国际影院、美国华美达酒店、纯K、武商超市超级生活馆、天街儿童体验城、ZARA、全球时尚文化中心7大主力店,还有香港盛大百货、大众书局、天街购、一兆名门等近千家品牌在此云集。时代天街,襄阳商业格局的革新者,襄阳商业潮流的领航者!项目地址:襄阳钻石大道与东风汽车大道交会处咨询热线:0710-3077777
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  • 襄阳恒大翡翠华庭 和您来场“倾城之恋”

    拥有一个家是每个人梦想,这个家不一定富丽堂皇,不一定高大宽敞,但是要让人感到安全舒适和温馨,这才是家。在襄阳,想要拥有一个幸福温馨的家,不是难题。恒大翡翠华庭,地处人民西路武商沃尔玛商圈。配套齐全设施完善,金碧物业全程护航,贴心管家服务,居家生活从此安心、舒心更放心。恒大翡翠华庭精造约2万方瀚景园林,萃取园林艺术精粹,凝聚6大主题风情园林,典藏一城生态人居。珍稀乔木、灌木多重组合,遍布建筑左右,名贵树种全冠移植,欧陆风情园林为你呈现绿意人生。襄阳恒大翡翠华庭区位图襄阳恒大翡翠华庭营销中心现已盛大开放,约83-144㎡奢装豪宅,火爆热销中。项目位于襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处。恭迎您的品鉴,集沙盘优势解读、情景样板间、9A奢装展示、让看房也是一中享受!
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  • 来国邦家世界汽车城 与樊少皇热辣共“武”

    6月伊始,气温是一天比一天热了,“红五月”已经过去,襄阳的楼市也是慢慢开始降温。但是有些楼盘“热情”依旧。尤其是国邦家世界汽车城项目开盘在即,想入手的朋友要密切关注了。更重要是——6月18日开盘当天,功夫巨星樊少皇将驾临国邦家世界汽车城开盘现场。上个月20日,“英雄豪杰聚国邦,千人认筹抢金铺”活动在襄阳国邦家世界汽车城项目现场进行。活动当天,襄阳市武术协会组织武术爱好者前来助兴,选拔出的襄阳本地武林高手们将在6月18日与功夫明星樊少皇同台表演。5月20日认筹现场光彩·国邦家世界是由百盟集团、国邦实业2014年倾力打造的全新力作,也是光彩·国邦物流园的跨界转型之作。项目总占地200亩,总建筑面积28万方,首次引入“定制型开发、体验式运营”的概念,规划打造的一站式品牌大本营。其二期项目国邦家世界汽车城是以“汽车家”为主力业态,主打汽车类相关配套产业。是集汽车4S店、城市展厅、汽车美容、装饰、快修、保养、改装、二手车交易、汽车金融、保险、上牌、过户、电摩产业等于一体的一站式车主题文化综合体想要一睹功夫巨星的风采吗?那6月18号,我们国邦家世界汽车城不见不散!
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  • 520 相约玫瑰花海 体验童真纯乐

    5月20日上午,襄阳时代天街广场,十万玫瑰纵情绽放。时代天街玫瑰花海开放暨天街儿童城试营业活动在这里隆中举行。玉龙湾集团董事长、武钢新材料产业公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长兼总经理赵玉兵,湖北时代天街投资有限公司执行总经理李湘水,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司副总经理席华杰,纯K襄阳店执行总经理彭凌,天街儿童体验城执行总经理王玉华等嘉宾和众主力商家代表共同参加。时代天街董事长赵玉兵致欢迎词,他说,儿童是祖国的未来,是父母的宝贝,天街儿童体验城的开业,为广东儿童提供了儿童职场体验的绝佳去处。我们在此隆重举办99999朵玫瑰开放暨天街儿童体验城试营业活动,一是向全城隆重宣告我们天街儿童城盛大开业了,这一新型的少儿职场探索乐园现在正式敞开大门迎接我们襄阳的孩子们;二是预告5月28日襄阳时代天街耀世开业;三是让襄阳市民提前感受襄阳时代天街的全新消费环境,希望大家今天能够在这个特殊的日子,玩的开心,逛的尽兴。天街儿童体验城执行总经理王玉华做答谢词,代表天街儿童体验城全体员工对在百忙之中莅临活动现场的各位领导、各位来宾以及社会各界朋友表示衷心感谢。她说,天街儿童体验城对于家长来说,是一座奇特的城市,让他们见证孩子的全面成长;对于孩子来说,是一座梦想的城市,他们是城市里真正的主人!时代天街董事长兼总经理赵玉兵、时代天街执行总经理李湘水、深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛、深圳泰科柏伦商管公司副总经理席华杰、纯K襄阳店执行总经理彭凌、天街儿童体验城执行总经理王玉华等为活动剪裁。天街儿童体验城,占地4000多平米,拥有21个体验馆,30余种职业,在这里,孩子可以学会独立、感恩、责任、团队协作等多种社会能力,让孩子能够在体验中学习社会、认识社会、提早培养社会适应性。
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  • 山河万里闪耀2017年襄阳春季房展会

    [导读]根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓。春意酥怀四月天,入山入水好时节。趁着四月,2017年春季湖北襄阳“双放心”住房建设成就展如约而至。而作为城市之心的山河万里(动态 图库 户型),又会带来哪些惊喜?根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓一生家业归山河,百世功名立家门山河万里作为襄阳塔尖人居的标杆项目以敬意之心,礼献全城历时与时代邂逅 人文与生活共奏走过三国的历时峥嵘,襄阳的城市核心也在不断迁移,在时代的更替与行进中,与现代化发展交会共融,呈现出盛世之景。面对不断提高的人居需求,48年山河集团匠心打造的山河万里在此时应运而生。不离城心 与繁华之上享尊贵山河万里,占据襄阳市襄城区城市中心地位。坐拥原生山水同时,便捷交通与繁华配套辐射全城。尊贵生活区内,包含生命全周期配套,购物平台、商务平台、休闲平台、政经平台,多元化多功能资源汇集让出行便捷!私园密境 与境界之中品山水充分利用岘山天赋优势,坐拥1.0超低密容积率,沿袭原生自然的人居理念,打造襄阳墅居生活梦想。这里开窗得山湖,出行三溪环抱,四大园区纯质私密,叠山理水、亲水栈道、山麓林荫,结合气候时节与人生所需,充分展现再难复制的生态高尚墅区。致敬品质 与阔景大宅中享受生命山河万里,96-370㎡城心墅院,山湖洋房。保留对原生山湖的规划与营造,重新考量。将诗意生活引入阔景空间,拾得自然灵气。超大花园及露台、台地错落引景入户、极致户型,独得天地之厚待,实现城市最高的居住理想。项目名称:山河万里项目地址:襄城区汉丹路西侧(武装部后)咨询热线:400-890-1122转21658来源:(中国房产超市网)
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  • 九街十八巷惊艳亮相2017春季房展会 人气爆棚

    [导读]九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。芳菲的四月,如诗如画,与丽彩相伴,与房展有约。4月21日,一年一度的襄阳春季“双放心”房展会,今日在人民广场盛大开幕!本次“双放心”房展会由襄阳住房保障和房屋管理局主管、襄阳市房地产业协会主办。上午九点,在欢快的开幕式音乐里,热情洋溢的开场舞掀起了全场热浪,一席重要领导出席了本次盛会。九街十八巷(动态 图库 户型)总经理喻志辉发言九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。一行领导莅临参观九街十八巷展位一大早,九街十八巷展位就吸引了众多参加房展会的客户纷纷驻足咨询,人流攒动。现场,九街十八巷的置业顾问们热情接待每一位来访的咨询者,为他们提供细心而周到的服务,认真讲解沙盘,现场人气超高!展会现场互动表演九街十八巷城市价值洼地作为襄阳在售商业中唯一的旅游商业项目不论是置业还是投资商铺都有着超高的回报价值九街·云顶,作为九街十八巷二期推出产品,是整个项目的至高点,可俯视全城,又直面直面汉江最宽阔的江面,阔江似海,是襄阳最佳的观江视角。同时项目引进了希尔顿酒店、奥特莱斯、万达国际影城等具有国际影响力的主力商家,可以说足不出户尽享便利与繁华。 并且签约了世界顶级物管理公司世邦魏理仕贴心服务,尽享尊崇。我们相信,九街十八巷必将成为襄阳崭新的城地标,必将打造成襄阳的楚河汉街,打造成襄阳的百万方城央滨江文化区。九街十八巷,一线江景房,超高绿化率,与生态景观悠然相伴理想的生活是会让人回归生活的本质,享受自然的厚待,与鲜氧为伴。九街十八巷九街十八巷屹立于襄阳樊城汉江之滨,毗邻人民广场商圈,承袭千年老街巷繁盛之根,重塑万帆云集的码头荣耀—700米老樊城历史风貌商业街,独占全城绝佳地段,坐拥1100米黄金江岸线,独享46万方江滩公园,远眺40平方公里鱼梁州。纳万千荣耀,集一城风华。奥特莱斯、国际希尔顿酒店、万达电影院线,三大品牌齐聚襄阳,全球名奢LV、GUCCI、Hermes、Chanel、Dior……品牌汇聚,人潮汇聚。项目名称:九街十八巷项目地址:樊城区沿江大道炮铺街以东咨询热线:400-890-1122转21686交通:1,2,6,8,9,19,20,22,24,27,53,530,512来源:(中国房产超市网)
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  • 楼市调控政策须保持连贯多举措促进市场健康发展

    在“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下,“五一”小长假前两日,北京商品房住宅签约84套,与2016年相比出现了明显下滑。除北京等热点城市遇冷外,郑州则出现裹着被子连夜排队买房的现象。这意味着,不同区域楼市“五一”期间出现了明显的分化。网民认为,近期热点城市楼市确实出现了降温迹象,但目前楼市调控政策密集,要警惕放松调控后房价反弹的情况,保持楼市调控政策的连贯性。网民还指出,房地产调控要坚定不移地执行好目前的政策,更要注重分类指导、因城施策,重视制度性长效机制建设,多措并举抑制房地产泡沫,促进市场平稳健康发展。政策稳定利于巩固成果网民“东时硕”表示,房地产市场十几年来频繁陷入“屡限屡涨”的怪圈。限购、限价等政策就像“止疼药”,吃的时候有用,但不能长期有效,而且“止疼药”停药之后更疼。希望调控政策能保持长期稳定,不要“痛”的时候才“吃药”。网民“向增”认为,在政策调控下,重点城市房价虽然得到抑制,但仍处于高位。个别开发商仍希望调控政策只是暂时措施,只待“风头”一过再以更高价格出售。房地产市场调控政策是不是会继续加码,是市场关注的热点问题。还有网民指出,稳定政策预期,是稳定房价一个重要方面。如果政策多变,会让市场主体处于不确定的状态,保持政策的连续性非常关键,稳定的市场预期有助于巩固调控成果。多举措促进市场健康发展针对不同区域楼市分化现象,有网民指出,中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,将是楼市政策主线。此外,保证楼市健康发展,政策应理顺进退之道。网民“非马非驴”认为,虽然在楼市区域分化加剧的趋势下,未来房地产税征管不可能各地区步调一致,房地产税短期之内也不会出台。但房地产税开征将抑制投资、投机性需求,使房子回归居住本质。房地产税是建立房地产市场长效机制,让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。网民“集结十”表示,楼市的宏观调控,盯住需求只是其次,更为重要的仍然在供给层面。受土地财政、投资投机等因素的影响,房地产市场一直面临着“面粉比面包贵”的僵局,供给侧改革,是房价合理回归的柔顺剂。还有网民指出,楼市调控政策应把追求实实在在的长久调控效果放在首位。首先,制定富有弹性的楼市调控政策,确立楼市调控近期目标、中期目标和长远目标,分阶段实施,消除狂风暴雨式调控模式。其次,进一步厘清行政干预与市场调节的界限,确立地方政府在房地产市场中的责任。再次,应尽快终结土地财政,加快税收制度改革步伐,将中央政府与地方政府事权与财权改革到位,消除地方政府对土地财政的依赖。(记者 李奕蕾 整理)
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  • 国土资源部: 分类压缩不动产登记办理时限

    2日从国土资源部获悉,国土部近日印发通知,要求各地进一步简化登记流程,分类压缩不动产登记办理时限。据了解,通知要求各地在确保登记资料移交到位、人员划转到位的基础上,提高登记效率,分类压缩不动产登记办理时限。并提出,各地要通过提高受理能力、加强业务联动、强化信息共享等措施,将一般登记业务的办理时限压缩至20个工作日,不动产抵押登记办理时限压缩至10个工作日,不动产查封登记、异议登记即时办理。政府组织开展的农村不动产登记以及未公证的继承、受遗赠涉及不动产登记等较为复杂的登记情形仍按照30个工作日办结。通知指出,不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据,是依法开展不动产登记的前提,做好资料移交才能支撑高效办理不动产登记手续、压缩办理时限。各地要积极推进“互联网+不动产登记”工作模式,推出一站式办理、同城通办、绿色通道等多种服务举措。
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  • 湖北个人出租住房收入 减半征收个人所得税

    个人出租住房所得,将减半征收个人所得税;租房者的租金支出,结合个人所得税改革,将按国家规定扣除。记者昨悉,省政府办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,其中提出,到2020年全省基本建立购租并举的住房制度,努力实现城镇居民住有所居的目标。企业可建租赁型职工宿舍《意见》提出,鼓励新建租赁住房,鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务,满足居民多层次住房需求。各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划。在住房租赁需求量大的区域,将新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。有条件的城市可以利用住房公积金的增值收益,新建、改建、收购租赁住房,定向租赁给中低收入住房公积金缴存职工。有条件的企业,可以建设租赁型职工宿舍。允许改建住房用于租赁。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。不过,住房出租应当以改造设计确定的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。允许将商业用房改建为租赁住房。允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,但经改建的租赁住房不得分割产权出售。增加供应租赁住房用地为促进住房租赁市场发展,我省将加大政策支持力度。其中,落实税收优惠方面,对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。个人出租住房的,减按1.5%计算缴纳增值税。个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除。《意见》鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。金融机构应探索开展住房租金收益权质押贷款业务,并给予一定的贷款期限、利率等优惠。对将库存商品房转化为出租房屋的房地产开发企业,金融机构也要给予贷款支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。探索在武汉市开展房地产投资信托基金试点。此外,各地政府要盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。在符合相关规划的前提下,企业可利用空闲土地、厂房建设租赁住房,但不得分割产权出售。(编辑:丁喆)
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  • 诚信铸就伟业 品质缔造共赢

    (原标题:诚信铸就伟业 品质缔造共赢——恒大集团湖北公司业绩领跑荆楚房地产市场揭秘)发布会现场4月18日,“质量树品牌 诚信立伟业”恒大湖北2017年产品发布会在武汉恒大酒店盛大召开,恒大集团湖北公司相关领导、行业协会、权威研究机构、20余家战略合作伙伴、100多家全国各级媒体参加了本次会议,与会者充分肯定了恒大在湖北近年来取得的辉煌业绩,并就签署企业诚信宣言给予高度赞赏。那么,恒大何以在湖北房地产市场创下如此辉煌?肩负“民生地产”诚信铸就精工品质自1996年创立之初,恒大就明确提出了“质量树品牌,诚信立伟业”的企业宗旨。历经20余载,恒大始终将诚信贯穿于经营管理、客户服务、沟通合作、发展共赢的每一个环节,这也是恒大仅20年就跻身世界500强的重要因素。作为房地产行业的领航者,民生与责任是密不可分的。为了确保产品品质,恒大凭借多年开发精品住宅经验,制订出6000余条苛刻质量要求,41道标准工序、14项停点验收、10项工艺标准和8类成品保护标准,严苛贯穿于项目设计、施工、监理、验收等整个流程,形成了一体化的“精品工程生产线”,为每一位业主提供精益求精的优秀产品。2015年,恒大推出了“无理由退房”政策,这是恒大向每一位购房者的郑重承诺。恒大湖北2016年退房率仅为0.39%,这充分证明恒大诚信经营得到各界广泛认可。诚信签约携手共进引领城市和谐发展自恒大进驻湖北以来,始终秉持质量先行、诚信为本的信念,以过硬的产品质量为广大购房者提供高品质的产品和服务。在本次发布会上,恒大就诚信经营作出表率,携手20家战略合作方签订诚信公约,共同树立价值规范,引导及强化企业责任意识,落实企业主体责任,促进整体行业健康有序的可持续发展。恒大华中区域负责人表示,近年来,恒大在湖北发展态势迅猛,凭借优秀的精工品质和强大的品牌价值获得了社会的高度认可,连续三年实现了销售额翻番,业绩非常突出,为湖北区域的经济发展作出了杰出贡献。精耕荆楚12载实现业绩跨越式发展进驻湖北12年来,恒大始终保持高速发展态势。2016年,恒大湖北全年销售总额超167亿,现已实现武汉、宜昌、荆门、襄阳、荆州、鄂州、孝感、随州、十堰、黄石等城市的战略布局。先后开发建设了36个精品楼盘。截至目前,湖北公司拥有员工3500余人,规划总建筑面积1780万平方米,土地储备610万平方米,总纳税近50亿元,服务业主20万人,是当之无愧的湖北省房企销冠。本次发布会上,恒大对2017年即将在湖北新亮相的9个精品项目进行分享介绍:其中有武汉恒大城及2016年销冠——武汉恒大常青花园项目。除了武汉外,还有襄阳2个项目、随州2个项目、荆州2个项目、荆门1个项目、十堰1个项目、黄石1个项目。2017年开发项目之多,覆盖区域之广前所未有。除以上项目外,恒大湖北已确定进驻黄石区域,将进一步秉承集团“民生地产”的理念,在湖北地区打造更多的精品项目。来源:襄阳晚报全媒体记者:张正辉 文/摄
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  • 湖北推进购租并举 无房户将可提公积金付房租

    为促进住房租赁消费,湖北将允许无房户提取公积金支付房租,同时将推进公共租赁住房货币化,支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。记者从湖北省住房和城乡建设厅了解到,该省正在推进建立购租并举的住房制度,预计到2020年将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。湖北省住房和城乡建设厅副厅长金涛说,住房租赁市场是解决城镇居民住房问题的重要渠道,也是房地产供给侧结构性改革的重要组成部分。此前,湖北省政府办公厅已印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。为建立购租并举的住房制度,在租赁住房供给方面,湖北省将大力培育市场供应主体。鼓励市场主体开展规模化、集约化、专业化的租赁经营。在住房租赁需求量大的区域,要求新建一定比例的租赁住房。允许将现有住房、商业用房按照相关规范改造后出租。记者了解到,目前湖北省还筹划创新供地方式,对于通过招拍挂获得新建或配建租赁住房项目的市场主体,允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。
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